1、为保障会议的顺利进行，请您将通讯工具关闭或调至振动，非常感谢。为保障会议的顺利进行，请您将通讯工具关闭或调至振动，非常感谢。Please closing your mobile，thanks.保卫你的财富保卫你的财富小埠小埠南岭生态城二期组团营销执行报告南岭生态城二期组团营销执行报告发展商：郴州小埠投资开发集团发展商：郴州小埠投资开发集团 提提 案：案：HOME BEST越是市场不景气的时候，越要买楼，买楼才是最稳妥的投资保值方案，越是市场不景气的时候，越要买楼，买楼才是最稳妥的投资保值方案，但必须是豪宅。但必须是豪宅。李兆基（香港）李兆基（香港）写在前面写在前面金融海啸来袭，谁能担当中流砥柱2、？金融海啸来袭，谁能担当中流砥柱？大浪淘沙，何种投资回报依旧稳健坚挺？大浪淘沙，何种投资回报依旧稳健坚挺？在高通胀时代，谁才是资产避险的最优通道？在高通胀时代，谁才是资产避险的最优通道？结论：有钱人怎样在危机中找到保值增值机会，保卫结论：有钱人怎样在危机中找到保值增值机会，保卫自己的财富。自己的财富。PART-1 PART-1 项目前期形象回顾和展望项目前期形象回顾和展望PART-2 PART-2 二期组团命名思考和建议二期组团命名思考和建议PART-3 PART-3 二期组团定位和形象塑造二期组团定位和形象塑造PART-4 PART-4 二期组团之客户拓展渠道二期组团之客户拓展渠道PART-3、5 PART-5 二期组团之营销推广部署二期组团之营销推广部署报告体系报告体系PART-1 项目前期形象回顾和展望项目前期形象回顾和展望小埠小埠南岭生态城，通过两年多的运营和持续宣传推广，南岭高尔夫球会和一期【鹿鸣溪谷】组南岭生态城，通过两年多的运营和持续宣传推广，南岭高尔夫球会和一期【鹿鸣溪谷】组团，在区域市场的知名度和美誉度都有较大的提高。期间，项目虽然经历了不少艰难和曲折，但团，在区域市场的知名度和美誉度都有较大的提高。期间，项目虽然经历了不少艰难和曲折，但项目形象在稳步提升，并得到了市场的认可和追捧。社会口碑得到较好的传播，市场影响力日益项目形象在稳步提升，并得到了市场的认可和追捧。社4、会口碑得到较好的传播，市场影响力日益扩大，初步达到了高尔夫与别墅扩大，初步达到了高尔夫与别墅“两条腿走路两条腿走路”的效果。的效果。高尔夫别墅高尔夫别墅原生态小埠古村原生态小埠古村 /湖山价值湖山价值1900019000亩亩超级大盘超级大盘五星级古堡酒店五星级古堡酒店/高尔高尔夫会所夫会所/国际学校国际学校原生态纯原生态纯独栋独栋/庄园庄园南岭生态城南岭生态城价值点价值点区位价值（武区位价值（武广高铁、夏蓉广高铁、夏蓉/京珠高速）京珠高速）南岭生态城南岭生态城效应效应带动小埠古村带动小埠古村/高尔夫旅游高尔夫旅游郴州最好的别墅郴州最好的别墅高尔夫景观别墅高尔夫景观别墅五星级会所酒店五星级会所酒5、店吸引鄂湘粤港吸引鄂湘粤港澳球友澳球友知名度知名度/美誉度美誉度日益提高日益提高项目回顾项目回顾项目展望项目展望通过球会运作和项目营销推广，在提升项目知名度和美誉度的同时，通过球会运作和项目营销推广，在提升项目知名度和美誉度的同时，达成以下几个目标：达成以下几个目标：1 1、通过球会比赛和、通过球会比赛和会议营销会议营销，吸引目标客户；，吸引目标客户；2 2、全面占领郴州地区市场，达成项目在区域市场的最高知名度和市场、全面占领郴州地区市场，达成项目在区域市场的最高知名度和市场份额；份额；3 3、实现项目影响力沿武广高铁南北延伸，长株潭城市群、衡阳、耒阳、实现项目影响力沿武广高铁南北延伸，长株潭6、城市群、衡阳、耒阳、郴州各县、珠三角城市群、香港、澳门等；郴州各县、珠三角城市群、香港、澳门等；4 4、通过项目持续开发，传播良好的社会口碑，为项目销售提供有力的、通过项目持续开发，传播良好的社会口碑，为项目销售提供有力的客户量支持；客户量支持；5 5、通过规范项目营销系统，为项目提供强劲的溢价空间，实现项目良、通过规范项目营销系统，为项目提供强劲的溢价空间，实现项目良性循环开发的目标；性循环开发的目标；6 6、通过项目开发和营销，实现项目资金快速回笼，为项目积累滚动开、通过项目开发和营销，实现项目资金快速回笼，为项目积累滚动开发资金。发资金。二期组团命名思考和建议二期组团命名思考和建议PAR7、T-2二期组团命名思考二期组团命名思考根据项目二期组团的建筑风格、地理形状、产品类型和一期组根据项目二期组团的建筑风格、地理形状、产品类型和一期组团名延伸的系列性等，我们进行命名思考，认为二期应根据以团名延伸的系列性等，我们进行命名思考，认为二期应根据以下几个原则来命名。下几个原则来命名。1 1、保持品牌整体的统一性，承前启后，对、保持品牌整体的统一性，承前启后，对1 1期期“鹿鸣溪谷鹿鸣溪谷”的的呼应与扬继，对后期开发的铺垫和引导；呼应与扬继，对后期开发的铺垫和引导；2 2、合理利用二期地理形状和地块结构来命名；、合理利用二期地理形状和地块结构来命名；3 3、组团定位差异化：对二期全资源性豪8、宅（含联排、双拼、独、组团定位差异化：对二期全资源性豪宅（含联排、双拼、独栋、洋房等）多元化产品系的兼容并蓄；栋、洋房等）多元化产品系的兼容并蓄；4 4、与二期产品特性的契合，气场融贯，气质协调；、与二期产品特性的契合，气场融贯，气质协调；5 5、格调与意境的营造，利于提升品牌形象和溢价；、格调与意境的营造，利于提升品牌形象和溢价；6 6、方便二期组团营销推广包装。、方便二期组团营销推广包装。主推案名一：主推案名一：诠释：诠释：（1 1）鹤是中国文化中表征吉祥长寿的图腾，美与自由的化身，凸显本案生态）鹤是中国文化中表征吉祥长寿的图腾，美与自由的化身，凸显本案生态环境的颐和与诗趣；鹤在中国传统文9、化中，它跟仙、道、人的精神品格有着环境的颐和与诗趣；鹤在中国传统文化中，它跟仙、道、人的精神品格有着密切关系，人们常把鹤比喻具有高尚品德的贤达之士，把修身洁行而有美誉密切关系，人们常把鹤比喻具有高尚品德的贤达之士，把修身洁行而有美誉的人称为的人称为“鹤鸣之士鹤鸣之士”，此处寓指居于此地的人，远离城市的繁华，归于自，此处寓指居于此地的人，远离城市的繁华，归于自然的宁静，享受原生态生活的悠闲和自在；然的宁静，享受原生态生活的悠闲和自在；（2 2）逸：闲雅安逸的姿态，自由舒展的状态，寓意本案是成功人士梦寐以求）逸：闲雅安逸的姿态，自由舒展的状态，寓意本案是成功人士梦寐以求的释放身心的生活场域；的释放10、身心的生活场域；（3 3）蓝湾：蓝，精睿之底蕴；湾，泊靠之栖居。蓝湾即精英领袖栖息的绝配）蓝湾：蓝，精睿之底蕴；湾，泊靠之栖居。蓝湾即精英领袖栖息的绝配港湾，现代时尚。港湾，现代时尚。（4 4）此命名出自诗经）此命名出自诗经小雅小雅鹤鸣鹤鸣“鹤鸣于九皋，声闻于野鹤鸣于九皋，声闻于野”、“鹤鹤鸣于九皋，声闻于天鸣于九皋，声闻于天”，意指居于此的人是社会中坚力和精英领袖，他们志，意指居于此的人是社会中坚力和精英领袖，他们志存高远，不断追求，不断超越，追求原生态的生活环境；存高远，不断追求，不断超越，追求原生态的生活环境；（5 5）此命名虽充满浓郁的中国传统文化色彩，但寓意深刻，意境深远。）此命名虽11、充满浓郁的中国传统文化色彩，但寓意深刻，意境深远。鹤逸蓝湾鹤逸蓝湾鹤（鹤（CraneCrane），在中国文化中有崇高的地位，），在中国文化中有崇高的地位，是长寿、吉祥、高雅的象征，常与仙境、神灵是长寿、吉祥、高雅的象征，常与仙境、神灵相连，故又称相连，故又称“仙鹤仙鹤”。中国道教以仙鹤或神鹿为各先贤的座骥。中国道教以仙鹤或神鹿为各先贤的座骥。鹤，性情雅致，形态美丽，素以喙、颈、腿鹤，性情雅致，形态美丽，素以喙、颈、腿“三长三长”著称，直立时可达一米多高，看起来仙著称，直立时可达一米多高，看起来仙风道骨，被称为风道骨，被称为“一品鸟一品鸟”。鹤，雌雄相随，步行规矩，情笃而不淫，具有鹤，雌雄相随，12、步行规矩，情笃而不淫，具有很高的德性，故古人多用翩翩然有君子之风的很高的德性，故古人多用翩翩然有君子之风的白鹤，比喻具有高尚品德的贤达之士，把修身白鹤，比喻具有高尚品德的贤达之士，把修身洁行而有时誉的人称为洁行而有时誉的人称为“鹤鸣之士鹤鸣之士”。鹤为长寿仙禽，如鹤为长寿仙禽，如“鹤寿无量，鹤发童颜鹤寿无量，鹤发童颜”。鹤是一种文化鹤是一种文化以以”鹤鹤“为名为名 恰与中国文化中对恰与中国文化中对“鹤、鹿鹤、鹿”文文化的崇尚不谋而合；化的崇尚不谋而合；以鹤的翩翩风度比喻领袖客群的以鹤的翩翩风度比喻领袖客群的非凡高格十分生动贴切；非凡高格十分生动贴切；同时，鹤所象征的空灵、幽雅意同时，鹤所象征的13、空灵、幽雅意象，与本案自然和谐、天地广袤象，与本案自然和谐、天地广袤、生机无垠的境象宛若天成。、生机无垠的境象宛若天成。以鹤为名，最是令人遐思万千。以鹤为名，最是令人遐思万千。“鹤逸蓝湾鹤逸蓝湾”与与“鹿鸣溪谷鹿鸣溪谷”有着高度的对应和完美的比称。有着高度的对应和完美的比称。整体性好，关联性强，整体性好，关联性强，极佳地延伸了一期悠远、雅致而空灵、真朴的意境，极佳地延伸了一期悠远、雅致而空灵、真朴的意境，气质一脉相承，意蕴绵远悠长。气质一脉相承，意蕴绵远悠长。于楼盘独树唯一，绝世无双。于楼盘独树唯一，绝世无双。此案名取义于潇湘八景之一的此案名取义于潇湘八景之一的“平沙落雁平沙落雁”；与一期与一14、期“鹿鸣溪谷鹿鸣溪谷”形成系列性，对仗工整；形成系列性，对仗工整；平湖，意为内心的安宁，轰轰烈烈的事业打平湖，意为内心的安宁，轰轰烈烈的事业打拼后，回归平静的生活；拼后，回归平静的生活；“雁栖平湖雁栖平湖”诗情画意，描绘的是一种唯美、诗情画意，描绘的是一种唯美、超凡的生活意境；超凡的生活意境；与项目二期的与项目二期的“湖景别墅湖景别墅”相吻合；相吻合；直击目标客群的内心，成功之后的回归与栖直击目标客群的内心，成功之后的回归与栖岸。岸。主推案名二：主推案名二：雁栖平湖雁栖平湖主推案名三：主推案名三：诠释：诠释：（1 1）天鹅，西方审美中优雅、忠贞、美丽的化身。世界名诗名画名曲中不胜）天鹅，西方审15、美中优雅、忠贞、美丽的化身。世界名诗名画名曲中不胜枚举的高贵典雅形象；枚举的高贵典雅形象；（2 2）此案名具有浓郁的异域风情，与项目的英伦建筑风格非常契合，凸显纯）此案名具有浓郁的异域风情，与项目的英伦建筑风格非常契合，凸显纯英伦特质，品读中美轮美奂的建筑形象跃然纸上；英伦特质，品读中美轮美奂的建筑形象跃然纸上；（3 3）有天鹅的地方，是自然环境、生态环境保护最好的地方，意指此地适合）有天鹅的地方，是自然环境、生态环境保护最好的地方，意指此地适合居住，自然风景好，居于此的人能自如享受安逸、自然的生活方式；居住，自然风景好，居于此的人能自如享受安逸、自然的生活方式；（4 4）本案名融合了现代人居16、所追求的自由、浪漫、开放、创新等人文元素，）本案名融合了现代人居所追求的自由、浪漫、开放、创新等人文元素，体现着一种个性化的、自由奔放的、时尚高雅的非凡境界；体现着一种个性化的、自由奔放的、时尚高雅的非凡境界；（5 5）湾，指港湾，意指居于此的人是社会中坚力和精英领袖，他们志存高远，）湾，指港湾，意指居于此的人是社会中坚力和精英领袖，他们志存高远，不断追求，不断超越；他们打拼之后，追求一个适合自己生活方式的港湾，不断追求，不断超越；他们打拼之后，追求一个适合自己生活方式的港湾，满足打拼之后的休息和停泊；满足打拼之后的休息和停泊；（6 6）天鹅湾，着重现代主义贵族庄园气质，与本案山林坡地，湾流平17、湖的生）天鹅湾，着重现代主义贵族庄园气质，与本案山林坡地，湾流平湖的生态景致和谐相融，强调生命栖居的和谐静美。远离冰冷的工业化建筑，远离态景致和谐相融，强调生命栖居的和谐静美。远离冰冷的工业化建筑，远离嚣杂的物质化城市。嚣杂的物质化城市。天鹅湾天鹅湾碧云秋月碧云秋月案名备选案名备选泰晤仕湾泰晤仕湾英伦情怀，异域英伦情怀，异域风貌，有故事的风貌，有故事的生活场和时光感；生活场和时光感；名流所栖的湾泊。名流所栖的湾泊。市场唯一，辨识市场唯一，辨识度高。度高。将天空澄碧的开将天空澄碧的开阔，和平湖秋月阔，和平湖秋月的恬静相融，远的恬静相融，远离尘嚣的自然境离尘嚣的自然境界，给生活以丰界，给生活以丰厚18、承载。厚承载。二期组团命名设计表现二期组团命名设计表现海域蓝的渊博苍莽蓝的遒劲代言生态星际蓝的空灵科技蓝的睿智代言时尚宝石蓝的威望青花蓝的经典代言价值欧米茄蓝的精粹布加迪蓝的奢贵代言品位从 林茵绿 到 宝石蓝 的主色调升级2期形象推广，甄选“宝石蓝”为主色调，渊博、深邃、大气、灵动；此色调高度契合主推案名“鹤逸蓝湾”之空灵气质和悠远气场；完美贴合联排别墅的主力客群“新富阶层”的精英身份和精明品味；同时，与项目的英伦建筑风格相协调，蓝底衬红色建筑具备时尚感；感官更精湛，兼容更广博，国际感更彰显，时尚感更突出。二期组团定位和形象塑造二期组团定位和形象塑造PART-320112011年年1111月月19、6 6日，温家宝总理在俄罗斯圣彼得堡的讲话中强调：日，温家宝总理在俄罗斯圣彼得堡的讲话中强调：“在这里我特在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。要使房价回归到合理的价格。”20112011年房地产调控，从上半年限购政策、存贷款基准利率调整、商业银行存款年房地产调控，从上半年限购政策、存贷款基准利率调整、商业银行存款准备金率调整、扩大限购范围等等国家政策的相继出台，对房地产市场的调控准备金率调整、扩大限购范围等等国家政策的相继出台，对房地产市场的调控力度不断收紧，20、旨在抑制房价过快上涨、让房价回归合理状态。力度不断收紧，旨在抑制房价过快上涨、让房价回归合理状态。结论：国家对房地产的调控政策短期内不会放松！结论：国家对房地产的调控政策短期内不会放松！郴州别墅市场分析郴州别墅市场分析类类型型面面积积范范围围碧桂园碧桂园东东田金湾田金湾御景水郡御景水郡江山江山丽丽城城湘南人家湘南人家本案二期本案二期独栋独栋300-350300-350350-400350-400400-450400-450450-550450-550550550以上以上双拼双拼210-250210-250250-280250-280280-320280-320330330以上以上 联联排排1521、0-220150-220 220-250220-250 250-300250-300 300-350300-350350350以上以上郴州市场联排别墅户型面积段主要集中在郴州市场联排别墅户型面积段主要集中在200-350200-350，而本案，而本案联排面积区间在联排面积区间在236-309236-309，与竞争项目同质化严重。，与竞争项目同质化严重。项项 目目主力主力户户型型独独栋栋套数套数双拼套数双拼套数联联排套数排套数价格价格碧桂园碧桂园双拼双拼0 094942424未公布未公布御景水郡御景水郡联联排、独排、独栋栋19190 01616联排户型联排户型6800-70006800-700022、元元/，独栋户型独栋户型1000010000元元/东东田金湾田金湾双拼双拼1 142421212未公布未公布江山江山丽丽城城联联排排2 20 04949联排户型联排户型7000-80007000-8000元元/，独栋户型独栋户型9000-100009000-10000元元/湘南人家湘南人家独独栋栋4 40 00 0独栋户型折后独栋户型折后75007500元元/本案二期本案二期（A A区）区）联联排排8 88 8206206未公布未公布合合计计4854853434144144307307联排均价联排均价70007000元元/左右左右潜在供应量大，市场压力大：潜在供应量大，市场压力大：（1 1）223、0112011年底至年底至20122012年上半年，郴州别墅市场供应量可能达年上半年，郴州别墅市场供应量可能达800800套，套，而本案二期而本案二期A A区即占总货量的近区即占总货量的近30%30%！（3 3）联排别墅产品是市场主流，因而竞争压力大。）联排别墅产品是市场主流，因而竞争压力大。1 1、20112011年底至年底至20122012年上半年，郴州别墅市场供应量大，市场压力年上半年，郴州别墅市场供应量大，市场压力大；大；2 2、碧桂园预计、碧桂园预计20122012年上半年开盘，推货量大，但主要是双拼别墅，年上半年开盘，推货量大，但主要是双拼别墅，产品类型对本案压力相对较小，但价格和24、品牌优势将对本案产生非产品类型对本案压力相对较小，但价格和品牌优势将对本案产生非常大的冲击；常大的冲击；3 3、20112011年郴州别墅整体市场销售情况良好，但是在政策持续打压年郴州别墅整体市场销售情况良好，但是在政策持续打压下，市场转冷，未来市场不容乐观；下，市场转冷，未来市场不容乐观；4 4、目前，郴州市场联排别墅均价为、目前，郴州市场联排别墅均价为70007000元元/左右；左右；5 5、郴州市场联排别墅户型面积段主要集中在、郴州市场联排别墅户型面积段主要集中在200-350200-350，而本案联，而本案联排面积区间在排面积区间在236-309236-309，与竞争项目同质化严重，建25、议将联排别，与竞争项目同质化严重，建议将联排别墅面积段定在墅面积段定在180-220180-220，此面积段与碧桂园联排，此面积段与碧桂园联排150-200150-200，但其，但其数量少，因而对本案数量少，因而对本案A A区不会构成威胁，从而区隔其他项目，达成区不会构成威胁，从而区隔其他项目，达成吸引客户的目标。吸引客户的目标。郴州别墅市场结论郴州别墅市场结论本案二期别墅户型配比表本案二期别墅户型配比表面积区间面积区间 户型户型户型及面积户型及面积（）（）套数套数套数占比套数占比 （面积区间）（面积区间）套数占比套数占比(总总)户型总面积户型总面积（）（）面积占比面积占比（类型）（类型）面积26、占面积占比（总）比（总）200-300200-300六联排六联排J：288.596013.51%8.72%17315.40 15.98%10.89%L：236.736013.51%8.72%1403.80 1.30%0.88%K：284.806013.51%8.72%17088.00 15.77%10.75%四联排四联排G：284.108218.47%11.92%23296.20 21.51%14.66%F：288.598218.47%11.92%23664.38 21.85%14.89%H：246.428218.47%11.92%20206.44 18.65%12.71%双拼双拼D：297.27、40184.05%2.62%5353.20 4.94%3.37%小计小计44464.53%108327.42 68.16%300300以上以上独栋独栋A：311.7386.78%1.16%2493.84 6.50%1.57%B：422.44108.47%1.45%4224.40 11.01%2.66%双拼双拼C：348.351815.25%2.62%6270.30 16.34%3.95%四联排四联排E：309.578269.49%11.92%25384.74 66.15%15.97%小计小计11817.15%38373.28 24.14%562158942.56 二期别墅户型设计调整建议二期别28、墅户型设计调整建议上页表中所示，在别墅条产品线中，联排产品面积区间在上页表中所示，在别墅条产品线中，联排产品面积区间在236309236309平米；双平米；双拼为拼为297348297348平米；独栋为平米；独栋为311422311422平米。平米。近近300300平米的走量联排产品，未与双拼、独栋拉开差距，会给走量的联排带来平米的走量联排产品，未与双拼、独栋拉开差距，会给走量的联排带来巨大压力；明星的独栋、双拼受到挑战；同时，二期独栋、双拼会给一期独巨大压力；明星的独栋、双拼受到挑战；同时，二期独栋、双拼会给一期独栋产品带来销售压力。栋产品带来销售压力。建议：建议：联排面积控制在联排面积控制29、在180-220180-220之间；双拼、独栋面积依次往上加。之间；双拼、独栋面积依次往上加。注：详见小埠注：详见小埠南岭生态城二期设计调整建议报告南岭生态城二期设计调整建议报告二期组团产品定位思考二期组团产品定位思考1 1、高尔夫资源联排别墅为主流；、高尔夫资源联排别墅为主流；2 2、超高性价比联排别墅为主流。、超高性价比联排别墅为主流。二期组团客户定位思考二期组团客户定位思考基于项目价值的基于项目价值的客户敏感点客户敏感点第一类：拥有两个第一类：拥有两个1818洞国际标准高尔夫球场，贵族运动带来的身份象征；洞国际标准高尔夫球场，贵族运动带来的身份象征；第二类：掌控资源的稀缺性：湖、山、高尔30、夫，稀缺资源，唯此一家；第二类：掌控资源的稀缺性：湖、山、高尔夫，稀缺资源，唯此一家；第三类：湘南乃至南中国绝无仅有的原生态国际生活社区；第三类：湘南乃至南中国绝无仅有的原生态国际生活社区；第四类：产品的高性价比，让目标客户趋之若鹜；第四类：产品的高性价比，让目标客户趋之若鹜；第五类：高尔夫豪宅的巨大保值、升值潜力：稀缺物业、高尔夫景观等；第五类：高尔夫豪宅的巨大保值、升值潜力：稀缺物业、高尔夫景观等；第六类：优异产品带来的高实用性：创新特色产品，优异的户型设计带来第六类：优异产品带来的高实用性：创新特色产品，优异的户型设计带来高实用性。高实用性。郴州市企业主、郴州市企业主、个体户、个体户、政31、府机关企事业单位中高层领导，政府机关企事业单位中高层领导，市政府、区政府及直属机关系统中层以上领导市政府、区政府及直属机关系统中层以上领导郴州市周边永兴、桂阳、耒阳、资兴、宜章私营矿贸企业主郴州市周边永兴、桂阳、耒阳、资兴、宜章私营矿贸企业主医院副主任以上医生、大学副教授以上老师、中小学副校长医院副主任以上医生、大学副教授以上老师、中小学副校长以上领导以上领导珠三角城市群投资客户（广州、佛山、中山、东莞、深圳）珠三角城市群投资客户（广州、佛山、中山、东莞、深圳）广电、报社部门经理以上领导广电、报社部门经理以上领导耒阳、衡阳、安仁、嘉禾、临武等县域客户耒阳、衡阳、安仁、嘉禾、临武等县域客户湘籍返32、乡置业客湘籍返乡置业客长株潭城市群投资客长株潭城市群投资客一类客户：一类客户：主力客户主力客户客户群客户群项目客户定位项目客户定位中端和高端客户群占主导中端和高端客户群占主导其他客户：其他客户：补充客户补充客户二期项目属性定位思考二期项目属性定位思考别墅别墅高性价比高性价比湖山资源湖山资源产品创新产品创新百万级英伦别墅，保值增值原始股百万级英伦别墅，保值增值原始股别墅别墅高尔夫高尔夫二期项目市场定价思考二期项目市场定价思考根据我们对郴州别墅市场的调研，以及二期项目定位的判断，根据我们对郴州别墅市场的调研，以及二期项目定位的判断，二期蓄客期通过释放低起价信息，形成市场关注。建议二期蓄客期通过释放33、低起价信息，形成市场关注。建议联排别联排别墅墅45004500元元/起价起价，打造，打造100100万级高尔夫别墅原始股，以期客户万级高尔夫别墅原始股，以期客户追捧登记，为二期认筹和开盘打好基础。追捧登记，为二期认筹和开盘打好基础。1 1、首批推出的产品以低价切入市场，引起市场关注和追捧，为持续推、首批推出的产品以低价切入市场，引起市场关注和追捧，为持续推货做准备；货做准备；2 2、建立市场影响力和知名度后，加推产品可以实现溢价目标，从而使、建立市场影响力和知名度后，加推产品可以实现溢价目标，从而使整个组团销售利润实现平衡；整个组团销售利润实现平衡；3 3、低起价可以强势地吸引市场的关注度，积34、累目标客户，从而实现对、低起价可以强势地吸引市场的关注度，积累目标客户，从而实现对城市别墅竞争项目的客户拦截，达到积累客户的目标。城市别墅竞争项目的客户拦截，达到积累客户的目标。推售的四大原则推售的四大原则1 1、首推产品档次不能太低，否则无法撬动与项目价值、首推产品档次不能太低，否则无法撬动与项目价值匹配的高端形象；匹配的高端形象；2 2、首推产品以保障现金流考虑，推出畅销产品；、首推产品以保障现金流考虑，推出畅销产品；3 3、基于工程节点的客观情况；、基于工程节点的客观情况；4 4、抢抓节点，分拨推出，考虑到市场的实际容量；、抢抓节点，分拨推出，考虑到市场的实际容量；首批推货：首批推货：四35、联排别墅四联排别墅6464套套六联排别墅六联排别墅2424套套双拼别墅双拼别墅4 4套套二期开盘推货区域二期开盘推货区域（具体推货量根据认筹和开盘当天销售情况确定）（具体推货量根据认筹和开盘当天销售情况确定）建议样板房建议样板房设置区设置区二期开盘销售目标二期开盘销售目标20112011年年1111月下旬至月下旬至1212月底核心目标为蓄积客户，预期实现月底核心目标为蓄积客户，预期实现认筹认筹240240个，以挤压水分，锁定目标，实现溢价，并确保个，以挤压水分，锁定目标，实现溢价，并确保1212月底首度开盘火爆，实现销售金额月底首度开盘火爆，实现销售金额80008000万，并快速回笼万，并快速36、回笼资金。资金。主力认筹物业主力认筹物业总套数总套数预计认筹个数预计认筹个数四联排64180六联排2460合计88240二期组团之客户拓展渠道二期组团之客户拓展渠道PART-4QQ：如何有效的在短时间内拓展客户面、提高客户量？：如何有效的在短时间内拓展客户面、提高客户量？战术问题战术问题别墅营销，资源为王，渠道为王！别墅营销，资源为王，渠道为王！四大客户拓展渠道四大客户拓展渠道郴州市内客户拓展郴州市内客户拓展郴州周边地市拓展郴州周边地市拓展珠三角客户拓展珠三角客户拓展长株潭客户拓展长株潭客户拓展一、郴州市内客户拓展一、郴州市内客户拓展微营销圈定目标微营销圈定目标1 1、政府机关单位客户拓展：通37、过关系找各单位主要领导或工会，进行渗透。、政府机关单位客户拓展：通过关系找各单位主要领导或工会，进行渗透。2 2、企业事业单位客户拓展：医院、大中学校、广电、报社等。、企业事业单位客户拓展：医院、大中学校、广电、报社等。3 3、团体资源客户拓展：高端汽车、团体资源客户拓展：高端汽车4S4S店、高端美容店、高端美容SPASPA店、街铺个体户等。店、街铺个体户等。4 4、行业资源客户拓展：矿业协会、证券机构、银行、保险、移动、联通等。、行业资源客户拓展：矿业协会、证券机构、银行、保险、移动、联通等。5 5、跨行业联动拓展：与高端酒店、百货商场合作，制造、跨行业联动拓展：与高端酒店、百货商场合作，制38、造VIPVIP客户活动。客户活动。6 6、大客户团购：大型企业、医院、银行等、大客户团购：大型企业、医院、银行等微营销活动-120112011小埠小埠南岭生态城南岭生态城 携手大师米鸿宾巨献易学盛宴携手大师米鸿宾巨献易学盛宴20112011小埠小埠南岭生态城南岭生态城 郎咸平之郎咸平之“郎眼财富论坛郎眼财富论坛”操作方式：与潇湘晨报、操作方式：与潇湘晨报、FASHIONTVFASHIONTV合作，举办郎咸平之合作，举办郎咸平之“郎眼财富论坛郎眼财富论坛”，邀请，邀请社会各界领袖代表与会，在会上举办郴州首届奢侈品秀。社会各界领袖代表与会，在会上举办郴州首届奢侈品秀。价值点：借势业内外高端人士的口39、碑传播，接触广泛目标客源，达到造势蓄客双管齐下。价值点：借势业内外高端人士的口碑传播，接触广泛目标客源，达到造势蓄客双管齐下。微营销活动-2与中高端汽车车友会，汽车俱乐部会员举办俱乐部联谊活与中高端汽车车友会，汽车俱乐部会员举办俱乐部联谊活动。或与高端汽车品牌合作，联合举办开盘活动。动。或与高端汽车品牌合作，联合举办开盘活动。20112011小埠小埠南岭生态城南岭生态城 高端车互动高端车互动微营销活动-3与各银行、金融机构合作，邀请各大银行，金融机构与各银行、金融机构合作，邀请各大银行，金融机构VIP客户举行联谊酒会或客户举行联谊酒会或理财讲座，对项目进行软性宣传，吸引潜在客户。理财讲座，对项40、目进行软性宣传，吸引潜在客户。例如：集团控股的华融湘江银行和建行、工行、农行、光大银行等。例如：集团控股的华融湘江银行和建行、工行、农行、光大银行等。操作要点：提供轻松、愉快的交流平台，软性宣传项目。操作要点：提供轻松、愉快的交流平台，软性宣传项目。20112011小埠小埠南岭生态城南岭生态城 银行银行VIPVIP客户联谊会客户联谊会微营销活动-4二、郴州周边地市拓展二、郴州周边地市拓展商会联动，带动资源商会联动，带动资源1 1、企业活动：企业及机关单位周年庆活动、比赛活动、企业经销商活、企业活动：企业及机关单位周年庆活动、比赛活动、企业经销商活动等。动等。2 2、耒阳、衡阳、临武、安仁、嘉禾41、等地行业商会联动。、耒阳、衡阳、临武、安仁、嘉禾等地行业商会联动。3 3、耒阳、衡阳、临武、安仁、嘉禾等地、耒阳、衡阳、临武、安仁、嘉禾等地银行等事业单位系统高层领导银行等事业单位系统高层领导。4 4、耒阳、衡阳、临武、安仁、嘉禾等地、耒阳、衡阳、临武、安仁、嘉禾等地购房团小埠购房团小埠“高尔夫之旅高尔夫之旅”。5 5、耒阳、衡阳、临武、安仁、嘉禾等地政府领导、银行领导免费派球、耒阳、衡阳、临武、安仁、嘉禾等地政府领导、银行领导免费派球票活动。票活动。体验之服务重点：体验之服务重点：u享受贵族式接待服务享受贵族式接待服务u参与高尔夫体验活动参与高尔夫体验活动u参加夜色风情酒会参加夜色风情酒会组42、织耒阳购房团进小埠组织耒阳购房团进小埠“高尔夫之旅高尔夫之旅”三、长株潭客户拓展三、长株潭客户拓展会议营销，重点突破会议营销，重点突破1 1、行业标杆企业：三一重工、中联重工、远大集团、行业标杆企业：三一重工、中联重工、远大集团、株洲南车、唐人神、湘潭锰矿、湘钢等名企会议；株洲南车、唐人神、湘潭锰矿、湘钢等名企会议；2 2、银行、保险、证券行业年度会议；、银行、保险、证券行业年度会议；3 3、恒嘉地产一、二手客户资源联动，组织看房团。、恒嘉地产一、二手客户资源联动，组织看房团。四、珠三角客户拓展四、珠三角客户拓展挖掘异地资源挖掘异地资源1 1、拓展老乡会资源：广州湖南老乡会、深圳湖南、拓展老乡43、会资源：广州湖南老乡会、深圳湖南老乡会、佛山湖南老乡会等老乡会、佛山湖南老乡会等u发掘老乡会领导关键人物；发掘老乡会领导关键人物；u 打入老乡会名流圈层；打入老乡会名流圈层；2 2、异地渠道营销、异地渠道营销（1 1）联动搜房网、新浪乐居、搜狐焦点网，组织大）联动搜房网、新浪乐居、搜狐焦点网，组织大规模看房团，制造旅游式购房；规模看房团，制造旅游式购房；（2 2）联动当地高尔夫球会，组织球友前往南岭高尔）联动当地高尔夫球会，组织球友前往南岭高尔夫球会打球，进行比赛式看房；夫球会打球，进行比赛式看房；（3 3）广州、深圳设立展示点，积累目标客户。）广州、深圳设立展示点，积累目标客户。3 3、返乡44、客置业、返乡客置业/投资投资针对此类客户，进行较大折扣优惠，以及送购房大礼包进行刺激；针对此类客户，进行较大折扣优惠，以及送购房大礼包进行刺激；五、高尔夫球会活动五、高尔夫球会活动联动高端客户联动高端客户南岭高尔夫球会利用其资源优势，联动大型企南岭高尔夫球会利用其资源优势，联动大型企业客户，来会所酒店举办活动、会议、高球比业客户，来会所酒店举办活动、会议、高球比赛等，置业顾问实现拓客的目标。赛等，置业顾问实现拓客的目标。六、恒嘉资源客户六、恒嘉资源客户联动广佛目标客户，组织看房团联动广佛目标客户，组织看房团恒嘉地产利用广佛客户资源和媒体资源，组织广佛山恒嘉地产利用广佛客户资源和媒体资源，组织广45、佛山大型看房团大型看房团南岭高尔夫之旅。南岭高尔夫之旅。主要媒体：新浪房产、搜房网、搜狐焦点房产、广州主要媒体：新浪房产、搜房网、搜狐焦点房产、广州日报、羊城晚报、南方都市报等日报、羊城晚报、南方都市报等（注：广东人注重现场感，因此样板体验区和样板房要做出来。）（注：广东人注重现场感，因此样板体验区和样板房要做出来。）七、湘粤鄂旅游线路开发，带动客户看楼七、湘粤鄂旅游线路开发，带动客户看楼公司与郴州、长株潭、珠三角发达城市时行旅游线路公司与郴州、长株潭、珠三角发达城市时行旅游线路合作，在开发项目旅游资源的同事，带动目标客户看合作，在开发项目旅游资源的同事，带动目标客户看楼，从而积累客户。楼，从46、而积累客户。八、其他八、其他 拓客渠道拓客渠道1 1、外聘行销团队，在高端场所派销售资料，如雄森酒、外聘行销团队，在高端场所派销售资料，如雄森酒店、华天大酒店、高端幼儿园、郴州一中以及郴州老店、华天大酒店、高端幼儿园、郴州一中以及郴州老别墅区派发资料等；别墅区派发资料等；2 2、郴州高铁站候车大厅设置展示点，积累目标客户；、郴州高铁站候车大厅设置展示点，积累目标客户；3 3、老带新活动：老客户带新客户看楼并认筹，开盘成、老带新活动：老客户带新客户看楼并认筹，开盘成交后，老客户得交后，老客户得20002000元加油卡，新客户额外享受元加油卡，新客户额外享受1%1%优优惠；惠；4 4、目标客户、目47、标客户彩信彩信发送：银行、移动、联通、高端美容发送：银行、移动、联通、高端美容SPASPA店等目标客户的彩信发送。店等目标客户的彩信发送。PART-5 二期组团之营销推广部署二期组团之营销推广部署恰逢岁末，本案二期开盘迫在眉睫，形象未出街，推广无铺排，欲以1个月时间，在这全球经济寒潮，中国楼市严冬中突围，迅速完成既定营销目标，实现这项看似“不可能完成的任务”，推广策略如何制定？推广对象在哪里？推广重心是什么？推广策略如何制定？推广对象在哪里？推广重心是什么？这是我们推广当前亟需解决的问题。引言引言二期推广目标二期推广目标在1期基础上进一步提升品牌形象和扩散品牌影响，占领郴州别墅市场第一梯度，速48、立NO.1神话；迅速提升人气，制造媒体焦点，成为市场第一提及率；加强针对性实效传播，辅助营销在短期内最大化拉动VIP蓄客，在楼市严冬实现开盘热售。快速占领快速占领快速蓄客快速蓄客快速销售快速销售快速回款快速回款二期组团营销推广节奏图二期组团营销推广节奏图二期开盘二期开盘认筹活动启动认筹活动启动推广主题推广主题大众媒体大众媒体认筹物料认筹物料圈层营销圈层营销蓄客动作蓄客动作制定开盘活动方案制定开盘活动方案开盘推广宣传开盘推广宣传开盘物料升级开盘物料升级开盘推售方案开盘推售方案样板房及样板区包装样板房及样板区包装后续跟进后续跟进二期推广物料陆续上线二期推广物料陆续上线二期认筹启动二期认筹启动认筹优49、惠方案认筹优惠方案二期二期VIPVIP升级活动升级活动升级优惠方案升级优惠方案制定春节营销方案制定春节营销方案迎新年媒体整合推广迎新年媒体整合推广春节促销方案春节促销方案制作迎新年销售物料制作迎新年销售物料20122012年营销策划报告年营销策划报告二期组团工程进度图二期组团工程进度图前前前前20122012年五一前，年五一前，二期基础完工二期基础完工前前农历农历20112011年春节前，年春节前，二期样板体验区完工二期样板体验区完工20122012年年底，年年底，二期封顶二期封顶几个重要时间节点：几个重要时间节点：1 1、样板房建设、装修；、样板房建设、装修；2 2、所推房源预售证获取；、所50、推房源预售证获取；3 3、看楼通道开辟及包装、看楼通道开辟及包装4 4、二期整体模型。、二期整体模型。注：上图工程节点对蓄客和销售不利！注：上图工程节点对蓄客和销售不利！阶段划分阶段划分项目占位项目占位卖点价值宣导卖点价值宣导开盘引爆开盘引爆营销阶段营销阶段蓄客及认筹期蓄客及认筹期强势蓄客及强势蓄客及VIPVIP升级期升级期开盘期开盘期时间时间1111月中月中-12-12月月1717日日1212月月18-1218-12月月2424日日1212月底月底阶段目的阶段目的建立差异化项目形象建立差异化项目形象明确项目市场占位，强化资明确项目市场占位，强化资源优势，建立市场影响力源优势，建立市场影响力输51、出项目价值主张，释放项目价值点，输出项目价值主张，释放项目价值点，完成项目价值体系的宣导完成项目价值体系的宣导销售信息释放销售信息释放开盘引爆开盘引爆推广主题推广主题1 1、推广语：保卫你的财富、推广语：保卫你的财富2 2、定位语：百万级英伦别、定位语：百万级英伦别墅，保值增值原始股墅，保值增值原始股人文价值：千年孕古盘，细雕雅风韵人文价值：千年孕古盘，细雕雅风韵自然价值：立景山顶端，似天宇琼台自然价值：立景山顶端，似天宇琼台地段价值：粤港澳生活圈，定义经济腹地地段价值：粤港澳生活圈，定义经济腹地物业价值：名流商务风，显精英本色物业价值：名流商务风，显精英本色产品价值：一花一世界，一墅一经典产52、品价值：一花一世界，一墅一经典配套价值：国际生活社区，寻找完美邻居配套价值：国际生活社区，寻找完美邻居保卫你的财富保卫你的财富推广媒体推广媒体户外、报纸软文、网站、短户外、报纸软文、网站、短信、信、DMDM直邮直邮户外、报纸软文、网站、短信、户外、报纸软文、网站、短信、DMDM直直邮、楼宇广告、电视广告邮、楼宇广告、电视广告户外、报纸广户外、报纸广告、电视广告、告、电视广告、短信短信重要节点重要节点活动活动1 1、二期产品说明会、二期产品说明会2 2、风水论坛、风水论坛3 3、认筹启动、认筹启动1 1、样板房和样板体验区开放、样板房和样板体验区开放2 2、VIPVIP升级升级开盘开盘产品呈现产53、品呈现1 1、样板体验区；、样板体验区；2 2、样板房；、样板房；3 3、预售证房源、预售证房源二期组团推广阶段划分二期组团推广阶段划分战略目标下的推广战术问题：战略目标下的推广战术问题：Q1Q1：如何消除楼市下行的观望情绪，复兴市场对本案投资的信心？：如何消除楼市下行的观望情绪，复兴市场对本案投资的信心？Q2Q2：时间紧，任务重，二期形象应如何定位？推广应如何发力？：时间紧，任务重，二期形象应如何定位？推广应如何发力？二期推广定位演绎二期推广定位演绎老话重提老话重提是的，我们一直在不断钻研和细化小埠项目的价值，甚至可以倒背如流！关键是，就市场变化的局势，从营销推广的角度来探讨，我们仍要追根溯54、源,一切问题都是人的问题：谁来买小埠二期？谁来买小埠二期？客户当前最关心什么？客户当前最关心什么？小埠二期能为客户创造什么价值？小埠二期能为客户创造什么价值？什么样的产品什么样的产品“匹配匹配”什么样的客户什么样的客户项目二期以面积在300以下，总价在100万以上的四/六联排别墅为主力，占比70%，辅以双拼、独栋、洋房等多类产品线。多元化物业类型，满足多层次购买诉求，同时，相对集约的户型面积，高品质经济型的别墅综合性价，将适时填补区域市场空缺，成为春节前别墅市场投资热点。联排别墅的兴起，联排别墅的兴起，伴随着一个伴随着一个“新富阶层新富阶层”的壮大的壮大恒嘉观点：恒嘉观点：为为“新富阶层新富阶55、层”量身打造量身打造他们不是顶级的富豪，但同样是行业领袖、城市的上流阶层，富有、更热衷于消费、享受和价值实现。立足财富金字塔的上层，而不是顶尖。财富金字塔财富金字塔大中型企业合伙人外来投资企业高级管理层中大规模私营矿业/企业老板当地知名教授、专家、学者资深律师、会计师、勘测师灰色收入的政府干部个体户老板新富钟爱理财，追捧收藏投资新富钟爱理财，追捧收藏投资拥有外省或异地或本地市内固定居所；对高尔夫运动有一定向往和认同；钟爱各种低调奢华型收藏，如名表、名车、名酒、字画、金玉古玩等；社交渠道广，参与市场投资，经验较丰富，理财理性但不专业，信口碑，偶跟风；关注房地产保值增值效益，购置别墅多以投资收藏为56、主。我不需要一大堆不错的投资，我只需要极少数杰出的投资。我不需要一大堆不错的投资，我只需要极少数杰出的投资。查理芒格查理芒格（查理芒格：美国投资家（查理芒格：美国投资家沃伦沃伦巴菲特巴菲特的黄金搭档的黄金搭档伯克夏伯克夏哈撒韦公司哈撒韦公司的副主席）的副主席）新富格言新富格言20072007年，全民狂欢，欣喜于股市火热而形成的财富效应，年，全民狂欢，欣喜于股市火热而形成的财富效应，对未来财富增值还抱着极高的希望；对未来财富增值还抱着极高的希望；20082008年，世界却迎来了堪比上个世纪年，世界却迎来了堪比上个世纪3030年代的全球金融风暴。年代的全球金融风暴。美国共同基金资产失去美国共同基金57、资产失去2400024000亿美元或五分之一市值，亿美元或五分之一市值，英国人失去英国人失去13001300亿英镑或四分之一市值；亿英镑或四分之一市值；而中国股市，在经历了一轮前所未有的疯狂之后，而中国股市，在经历了一轮前所未有的疯狂之后，更是快速暴跌，一年左右跌幅超过更是快速暴跌，一年左右跌幅超过70%70%，回到原点，回到原点每一次金融危机发生，都有大量的财富被吞噬掉！每一次金融危机发生，都有大量的财富被吞噬掉！新富们积累的财富受到前所未有的威胁！新富们积累的财富受到前所未有的威胁！我的财富还安全吗？我的财富还安全吗？新富关切新富关切打响财富保卫战，改革新富投资观打响财富保卫战，改革新富投58、资观 别墅别墅豪宅中的全资源型顶级收藏品。豪宅中的全资源型顶级收藏品。在众多投资方式中，别墅因其在众多投资方式中，别墅因其稀缺价值和土地价值，依然是稀缺价值和土地价值，依然是目前低风险与高收益并存的投目前低风险与高收益并存的投资渠道，以其高升值潜力与高资渠道，以其高升值潜力与高安全性，备受投资客追捧。安全性，备受投资客追捧。股票股票具有回报高、套现方便、流动性大、无固定限制的优势，但在当下，证券市场受政策和市场环境因素影响大，面临风险大；黄金黄金实物黄金投资的安全性和流动性高，但购买黄金需完全占用现金，且交付专业机构代管将产生一定的保管费用，否则在自行保管的安全性上存在风险；基金基金其特点是风59、险较低，但同时投资回报率也相对较低。投资套现时需提前一周，将损失投资收益。期货期货投资期货首先需要具备强大的专业技能，瞬息万变的国际市场，收益极高同时，风险更大，一旦误判血本无归。债券债券比银行固定存款利息略高，其特点为低风险，收益稳定，但周期长，回报率低；为什么别墅能成为资金避险的最佳通道？为什么别墅能成为资金避险的最佳通道？原因在于别墅作为楼市优质资产具备4大特性，使之成为投资市场追逐的热点。抗周期性抗周期性（经济周期，行业周期，发展周期）抗政策波动抗政策波动（金融政策、货币政策、土地政策、税收等各项政策）抗通胀抗通胀（保值资产类，通胀）高成长性高成长性（高于行业普通标准，持续发展潜力）真60、山水别墅，才是不动产真山水别墅，才是不动产优势优势1 1：投资别墅：投资别墅=收藏保值收藏保值别墅既是投资品，更是收藏品，它就像名车名酒名画一样，是房地产领域的顶级艺术品，他们往往藏匿在资源最精粹的地方，既承载了无形的城市历史，也承载着有形的社会财富；优势优势2 2：投资别墅：投资别墅=收益增值收益增值别墅因占据大面积的土地资源或景观资源，使其在升值能力与增长幅度、速度上具有绝对的优势，中国一线城市别墅从2001年到2010年平均涨幅50%即是最有力的论据；优势优势3 3：投资别墅：投资别墅=财富俱乐部财富俱乐部别墅是财富俱乐部的通行证，昭示着财富和主人 的地位，代表着一个圈子的开启，人脉资源61、的聚合，选择一栋百万级的房子，就意味着选择了一个千万级别的圈子。别墅别墅=收藏保值收藏保值+收益增值收益增值+财富俱乐部财富俱乐部小埠，区别于所有用来住的房子小埠，区别于所有用来住的房子它提供了一种独特的生活方式，创造了一种享乐的生活情境它提供了一种独特的生活方式，创造了一种享乐的生活情境更为新富阶层开辟了一种稳健的更为新富阶层开辟了一种稳健的财富保值增值模式！财富保值增值模式！恒嘉观点：恒嘉观点：百万级英伦别墅，保值增值原始股百万级英伦别墅，保值增值原始股二期推广定位语二期推广定位语直陈物业价格，投资级别界分明确物业风格，畅想英伦生活的人文、浪漫直指客户关切，差异化推广定位，制造话题和思索明62、示市场空白，借喻盈利空间，刺激客户行动关于关于“百万级英伦别墅，保值增值原始股百万级英伦别墅，保值增值原始股”这个定位这个定位差异化别墅定位主打，独树一帜于市场，直指当前客户关切问题；别墅生活与稳健投资的完美对接，投资/居住/度假一举多得，一次投资终身成就；直白、明了、犀利、重点强化，实效打击，拉拢财富聚焦，收网社会游资，明确销售促动力；有故事，有话题，有悬念，有定位，易记忆，易传播。核心推广语核心推广语备选：备选：万千财富，不及小埠万千财富，不及小埠保卫你的财富保卫你的财富使项目价值具象化，将别墅的未知空间和显而易见的财富做接轨；制造悬念，口号中未提起别墅，让市场产生悬念，引发观者探究心理，63、加深项目印象；直逼当下客群终极诉求，准确点击客群对不动产的保值增值的期待，将这一需求作为第一刺激，引导客群选择项目。总结：怎样的项目？针对怎样的人？进行怎样的沟通方式？总结：怎样的项目？针对怎样的人？进行怎样的沟通方式？WhatWhatWhoWhoWhyWhy我是谁我是谁（项目分析）（项目分析）谁来买谁来买（针对性）（针对性）为什么为什么（如何沟通）（如何沟通）百万级百万级英伦别墅英伦别墅目标客群目标客群属性定位属性定位SloganSlogan保卫你的财富保卫你的财富万千财富，不及小埠万千财富，不及小埠新富阶层新富阶层保值增值原始股保值增值原始股别墅何其多，小埠凭什么？别墅何其多，小埠凭什么？64、【人文价值】小埠雅颂：千年孕古盘，细雕雅风韵【人文价值】小埠雅颂：千年孕古盘，细雕雅风韵一座超过2000年的历史文化名城，拥有110多处让人流连忘返的名胜古迹；小埠古村拥有550年悠悠历史，小埠古村生态园一期工程已完成投资3000万元，居住饮食系列配套可列入生态旅游极佳名单；系湖南最开放城市，湘粤赣省际区域中心城市，城市规划、资源配套等方面对投资环境的改善，吸引更多名企加盟；位于长株潭经济圈与珠三角经济圈之间，无愧粤港澳后花园之称。拥有超过19000亩广阔山谷景色，天然地貌，原生植被茂密，空气清新；森林覆盖率高达80%，近瞰城市风貌，景观视野开阔；超低容积率，超高50%-80%绿地率；梅花鹿与65、天鹅的栖居地，远离外界噪音、粉尘、浊气，环境安静清幽，完全符合“隐于市”特征；踏入户外拓展训练基地，开启亲近自然的运动主题。【自然价值】小埠峰度：立景山顶端，似天宇琼台【自然价值】小埠峰度：立景山顶端，似天宇琼台东接郴仰公路2公里，北临郴资桂城市主干道，南距厦蓉高速及郴仰公路1公里；和繁华相接，距郴州市区15分钟车程；便利出行，距规划中机场仅5分钟车程；拥高速工具，武广高铁郴州站距离项目7分钟路程，和高效接轨。【地段价值】小埠繁象：粤港澳生活圈，定义经济腹地【地段价值】小埠繁象：粤港澳生活圈，定义经济腹地拥有36洞国际锦标赛高级高尔夫球场，分为南北两个18洞标准球场，一为18洞（莲湖球场），一66、为18洞（鹿岭球场），其中莲湖十八洞已开放营业，该球场球道为7318码，国际高端运动主题，即将引领商务休闲主流趋势；占有1950亩国际生活社区，五岭阁城市高尔夫练习场，未来的名流贵族集聚地；实至名归，南中国最美丘陵水岸高尔夫，显健康居住之本色。【物业价值】小埠雄姿：名流商务风，显精英本色【物业价值】小埠雄姿：名流商务风，显精英本色咫尺之内的古堡酒店，高贵奢华内饰尽显贵宾待遇；单享9000平米私属会客厅，高级球会会所；漫步欧陆风情商业街，置身商业休闲特色配套中；教育无忧，引进幼儿园至中学的国际知名学校；老有所依，规划大型医务疗养中心。【配套价值】小埠乐活：国际生活社区，寻完美邻居【配套价值】小埠67、乐活：国际生活社区，寻完美邻居具英式乡村风格和新古典主义风格结合别墅庄园；经典的红砖色和红砂岩色为主外墙；建筑线条简洁，空间组合丰富；双陡坡屋顶，高耸烟囱设计；独立阳光室，经典老虎窗设计；超过120%得房率，空间豁然开朗；最庞大建筑群，240200.00平米总规划用地面积，总建筑面积163601.00平米浩大工程；最豪华居住地，200-1200平米的多种面积梯度，500-4000平米超大私家院落。【产品价值】小埠佳境：一花一世界，一墅一经典【产品价值】小埠佳境：一花一世界，一墅一经典6 6大核心价值系，每一栋都是巅峰大核心价值系，每一栋都是巅峰【人文价值】小埠雅颂：千年孕古盘，细雕雅风韵【人文68、价值】小埠雅颂：千年孕古盘，细雕雅风韵【自然价值】小埠峰度：立景山顶端，似天宇琼台【自然价值】小埠峰度：立景山顶端，似天宇琼台【物业价值】小埠雄姿：名流商务风，显精英本色【物业价值】小埠雄姿：名流商务风，显精英本色【产品价值】小埠佳境：一花一世界，一墅一经典【产品价值】小埠佳境：一花一世界，一墅一经典【地段价值】小埠繁象：粤港澳生活圈，定义经济腹地【地段价值】小埠繁象：粤港澳生活圈，定义经济腹地【配套价值】小埠乐活：国际生活社区，寻完美邻居【配套价值】小埠乐活：国际生活社区，寻完美邻居二期组团推广设计表现二期组团推广设计表现1111月下旬始，项目现有户外全面更新：月下旬始，项目现有户外全面更新69、：从主入口处，到迎宾大道、营销中心、高尔夫练习场、途径道路导示、从主入口处，到迎宾大道、营销中心、高尔夫练习场、途径道路导示、以及高速、高铁广告牌；全面强化植入以及高速、高铁广告牌；全面强化植入“投资投资”理念。理念。从报纸软文、电视、电台、网站全面更新内容，给受众植入投资概念。从报纸软文、电视、电台、网站全面更新内容，给受众植入投资概念。媒体形象全升级，给予项目新气场媒体形象全升级，给予项目新气场户外展示（五岭阁广场）户外展示（五岭阁广场）户外展示（高铁站）户外展示（高铁站）户外展示（五岭阁练习场）户外展示（五岭阁练习场）报广展示报广展示道旗展示道旗展示产品定位全升级，激发客户投资欲产品定位70、全升级，激发客户投资欲12月上旬保卫你的财富投资手册出街，定向直投直邮，全面解构小埠投资价值。保卫你的财富保卫你的财富小埠小埠.南岭生态城二期产品投资手册创意大纲南岭生态城二期产品投资手册创意大纲序：你的财富还安全么？序：你的财富还安全么？PART1:PART1:财富论财富论 寻找最佳资产避险通道寻找最佳资产避险通道（当下各类投资理财产品与别墅的盈利风险比对）别墅：投资市场的真不动产别墅：投资市场的真不动产（别墅投资的优势点阐述）别墅：房地产里的顶级收藏别墅：房地产里的顶级收藏（国内别墅投资回报个案例证）PART2:PART2:大势观大势观 房地产新政下的可持续发展（房地产新政下的可持续发展（71、政策分析，2001-2011别墅价格走势分析）郴州，南中国别墅的价值洼地（郴州，南中国别墅的价值洼地（城市分析，区域分析，交通分析）PART3:PART3:墅质鉴墅质鉴 稀缺性决定价值（稀缺性决定价值（小埠价值体系综述：地段、资源、规模、形态、产品、理念）地段价值地段价值（宏观视角，长株潭经济圈与珠三角经济圈接驳点，粤港澳后花园）资源价值资源价值（小埠历史、人文、生态、自然的全资源集结，最中心占位）规模价值规模价值（无以复制的土地保有量，南中国最大规模开发，1200万平米伟岸版图）形态价值形态价值（前所未有的36洞高尔夫别墅群，市场封顶级限量藏品）产品价值产品价值（首发价格，联排御墅，中小面积，别墅同质，英伦品位，一流品质）生活价值生活价值（各附加值综述，圈层、养身、养老、居住、度假、投资、租赁、收藏等）PART4:PART4:新富谋新富谋（中国私人财富报告引论，新富阶层崛起，新富投资观的新驱动）道具配装全升级，夯实客户高期望道具配装全升级，夯实客户高期望1111月下旬联排别墅户型折页出街，为现场销售锁客，提供高质物料支持。月下旬联排别墅户型折页出街，为现场销售锁客，提供高质物料支持。户型折页户型折页THANKS！讨论时间讨论时间