1、工业厂房及物流园推广方案工业厂房及物流园推广方案2013/3/20园区服务业务定制园区服务业务定制2 2园区体系平台搭建园区体系平台搭建4 4工业厂房及物流园概述工业厂房及物流园概述3 3 1 1园区设施管理园区设施管理3 3 3 32013/3/20物业特点物业特点包括标准厂房、科研厂房、生产厂房，归纳说：近年来逐渐发展起来的新技术产业用房、研究发展用房。工业物业既有一般物业位置的固定或不移动性、经济寿命的可延续性、适应性、不一致性、需要管理、能在周围环境的改善中获得利益等基本特征，又有要求工业厂房适应行业比较宽、从业人员专业知识要求比较高的特点。园区功能园区功能以研发、生产为主导的基本功能2、，以专业大型的设施设备及供电系统为核心的专业性强的配套，已满足生产和研发需要。服务对象服务对象一般为生产企业和研发生产为一体的园区，客户群较为单一、稳定。但随着经济的发展和社会的进步，入驻企业不再仅仅满足解决生产问题，逐渐开始关注建筑群体的人性化需求（如环境需求、运动需求、安全需求、购物需求等），要求改善生活质量。运行时间运行时间一般较有规律，同时有一定的间歇时间。在工业生产中，有部分是需要连续生产的企业，因此工业厂房的管理服务必须保持持续的供水、供电、供气，如果是确实需要维修、抢修而需临时中断时，必须要做好安排。工业厂房2013/3/20物业特点物业特点仓库、停车场、装配车间、办公楼等。随着3、物流行业的不断发展，物流园承担了越来越多的功能，甚至一些简单的装配都会在物流园内完成。园区功能园区功能集仓储、货运、货物配送、装卸、信息咨询等功能于一身。服务对象服务对象客户群非常复杂，如国际、国内大型仓储企业，来自全国各地的物流企业、信息服务企业，民航、铁路、公路运输代理机构，运送货物的客户，装卸企业、装卸工，个体商户等等。大量的人流、车流、物品流动、信息流动，这是物流园最突出的特点。运行时间运行时间基本是全天候运行。这是与物流园的位置与城市交通管制有关。物流园占地面积大，为了减少投资成本，同时减少物流运输给城市交通带来的压力，物流园的位置一般建于远离城市中心的地方，或是城乡结合部，而且城市4、交通管制对于大货车的通行在一些繁华路段只允许夜间通行，所以物流园的运营不仅仅是白天，有时甚至会集中在夜间进行。物流园2013/3/20园区服务业务定制园区服务业务定制2 2园区体系平台搭建园区体系平台搭建4 4工业厂房及物流园概述工业厂房及物流园概述3 3 1 1园区设施管理园区设施管理3 3 3 32013/3/20物业特点物业特点园区功能园区功能服务对象服务对象确定业务类型确定业务类型确定业务类型确定业务类型确定服务内容确定服务内容确定服务内容确定服务内容确定客户策略确定客户策略确定客户策略确定客户策略确定管理核心确定管理核心确定管理核心确定管理核心运行时间运行时间2013/3/20业务定5、位业务定位:进行园区类别分析，根据园区类型制定服务内容。比如，生产型的服务内容、研发型的服务内容、科研型的服务内容等，包括各种产业类型。功能定位功能定位:根据特定园区承担的业务功能进行设计，如物流园除了传统的货物配送功能外，还要承担商品的博览功能、交易功能、信息功能、综合服务功能等。形象定位形象定位:针对园区特性树立特色形象，它涉及到企业的品牌、声誉和竞争实力。针对不同园区设计不同的服务内容、服务方式、员工的语言行为及广告、环境等的宣传。客户定位客户定位:特定园区的服务对象是谁，目标顾客就是谁。不同的目标顾客具有不同的业务需求和满足需求所需要的特定服务方式，这直接决定了特定园区的经营磨损和服务6、方式的选择。市场定位市场定位:关注特定园区经营的市场区域范围是定位服务内容的基本要素。如物流园需要提供快速、准时、高速服务的本地配送服务系统；工业厂房以生产或研发为市场倾斜。2013/3/20室内空间规划室内空间规划及空间管理及空间管理 新的建筑物新的建筑物及修复及修复高新科技运用高新科技运用及质量管理及质量管理 建筑和改造工程建筑和改造工程公司不动产管理公司不动产管理行政支援服行政支援服务务保安与通讯保安与通讯 能源安全管理能源安全管理保养与运作保养与运作资产管理资产管理租赁管理租赁管理停车场管理停车场管理消防管理消防管理应急管理应急管理安保管理安保管理保洁绿化服务管理保洁绿化服务管理工程维7、修管理工程维修管理墙面维护与保养墙面维护与保养工程安装与评估工程安装与评估设备保养与运营服务设备保养与运营服务建筑物维缮服务建筑物维缮服务安装与改造工程服务安装与改造工程服务代购服务代购服务配套服务配套服务会议服务会议服务行政服务行政服务生产安全管理生产安全管理实验室服务管理实验室服务管理应急服务处理应急服务处理能源管理能源管理空间规划空间规划空间管理空间管理评估与咨询服务评估与咨询服务服务内容2013/3/20空间空间管理管理会议会议服务服务楼宇外楼宇外立面粉立面粉刷刷建筑物修缮建筑物修缮资产资产管理管理业务服务项设施管理业务分类照明系照明系统改造统改造服务服务危险品危险品仓库选仓库选址服务8、址服务代购代购服务服务消防系消防系统改造统改造服务服务空间空间管理管理会议会议服务服务资产资产管理管理工程工程安装安装评估评估行政行政服务服务能源能源管理管理空间空间规划规划墙面墙面维护维护保养保养工程工程维修维修管理管理 送水服送水服务务墙体保墙体保温大中温大中修修通勤车通勤车服务服务危险品危险品仓库选仓库选址服务址服务会议设会议设备租赁备租赁服务服务办公用办公用品采供品采供服务服务员工餐员工餐厅服务厅服务 养护修养护修补办公补办公家具服家具服务务保安与通讯保安与通讯行政支援服务能源安全管理公司不动产公司不动产管理管理 U模块长名单BU：公司不动产管理保安与通讯保养与运作建筑和改造工程行政支9、援服务能源安全管理室内空间规划及空间管理新建筑物及修复高新科技运用及质量管理BU业务建筑物修缮2013/3/20园区服务业务定制园区服务业务定制2 2园区体系平台搭建园区体系平台搭建4 4工业厂房及物流园概述工业厂房及物流园概述3 3 1 1园区设施管理园区设施管理3 3 3 32013/3/20以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类生活环境、工作环境进行有效的规划、整理和维护管理的工作。它将人们的工作场所和工作任务有机结合起来，是一门综合了工商管理、建筑科学、工程技术以及人体工程学的综合学科。设施管理 Facilities Management，FM 设施管理的定10、义2013/3/20设施管理为产业提供专业化配套服务，有利于产业集群和专业园的发展。与传统物业管理不同，设施管理主要目的是改善客户营运能力，提高园区收益。对高新区来说，设施管理必须围绕园区产业发展这一最终目的来提供相关服务，它与园区产业的发展密切相关。针对某一产业领域，提供各种专业化的特殊服务是园区设施管理的重要内容之一。通过为产业发展提供专业化配套服务，创造高端招商引资的环境，成为吸引专业领域企业和资源集聚的重要手段，将加快促进产业集群和专业园的形成和发展。设施管理遵循生态工业园理念，是园区节能降耗、效率提升的重要手段。设施管理关注资源能源的集约利用，它遵循生态工业园发展理念，通过在园区开展11、设施管理，能更有效的进行能源管理，降低能耗。例如，德国赫斯特工业园的设施管理中仅通过采用能源管理系统一项就使得园区能耗降低 3%-5%。可见，设施管理是园区节能降耗、效率提升的重要手段，是建设一流园区和创新型园区的需要。设施管理更加精细化、专业化，能满足日益复杂的园区硬环境发展需求。面对园区日益复杂的基础设施和设备，以及高新技术企业对基础设施的特殊要求，传统的物业管理方式很难满足园区日益复杂的基础设施和设施设备管理要求，需要进行更加精细化、专业化的管理。设施管理是一种专业化、精细化的管理方式，它能针对企业的需求提供特殊的水、电、气、热等基础设施服务，并实现提高设施管网效率、改善环境、提高能源集12、约利用率的目的，通过专业的管理服务能满足特殊的产业服务设施管理要求。设施管理是全生命周期管理，有利于园区开发建设和管理运营的统筹考虑。设施管理关注物业的整个生命周期，针对性提供策略性长期规划，贯穿到物业或设施的可行性研究、设计、建造、维修及运营管理的全过程之中。设施管理有利于在园区前期战略规划中，对园区开发建设和管理运营进行通盘规划、设计，从而能提高后期管理运营的效率。2013/3/20园区设施管理主要包括园区不动产管理、基础设施管理、公共服务设施管理和基础物业管理等四方面内容：2013/3/20不动产所有人决策机构自身部门自身外包实施部门CRE部门设施管理公司FMA选址B估值C运营D处置具体13、业务ABCD顾问（项目管理）测量师、物业师（建筑物管理）产业服务专业代理（CRE评估、CRE处置）自有不动产管理自有不动产管理外包不动产管理外包不动产管理CRE管理实施外包外因：企业人力资源成本越来越昂贵专业公司可以提供大量优秀的技术人员专业管理，高效运作成本节省，时间节约lCRE管理实施外包为设施管理公司提供了从业空间lCRE管理实施外包的内因：优化产业链条专注于核心能力2013/3/20园区服务业务定制园区服务业务定制2 2园区体系平台搭建园区体系平台搭建4 4工业厂房及物流园概述工业厂房及物流园概述3 3 1 1园区设施管理园区设施管理3 3 3 32013/3/20政策人才的稀缺，策划14、管理、运营人才物流人才的引入，包含外语人才、海关知识、税收知识等，这是企业人力资源部门的主要压力；1、税收政策的减、免；2、其它政策的扶持。入驻企业能够获得政府的产业扶持和实实在在的税收、人事、补贴贷款等多方面的优惠政策。1、ITO信息技术外包（Informantion Technology Outsourcing)2、BPO业务流程外包(Business Process Outsourcing)3、KPO知识处理外包(Knowledge Process Outsourcing)4、合理配送降低物流成本5、利用物流外包隆低成本6、物流金融服务7、交易创新（电子商务）8、综合服务1、园区的空间15、布局、功能确定明确，对物流园区整体的健康发展将产生有利影响；2、明确物流园区的整体和单个功能与发展方向，提升物流园区的发展。3、物流园区强大的物；信息化建设；4、物流园区的示范性强的体现；5、物流园区之间的合作功能强。人才资源资本1、聚集效应，聚集大批企业；2、产业链上下游实行的全过程供应，提高了物流服务水平，控制了物流成本，达到了物流的效率化；3、专业的物流能力降低价格，缩短商品周转的时期，迅速、准确高效地进行商品管理；4、通过服务提升品牌价值的溢价能力。从单纯运输向着仓储、分检、分装、配送等全方位服务延伸，配送、加工、包装等现代物流业务突出，专业管理人员，中高层管理人才，一线人员需求强烈，16、例如：司机。内部企业产业服务平台 入驻企业提供“一站式”物业服务，提供完整的商务服务，根据入驻企业行业的自身特点，提供专业型的行业服务，同时需要产业服务平台，协调与其他企业及客户，运输者之间的关系，实现整个供应链活动的效率化。提高服务也是有效降低成本的方法。需求驱动规划驱动客户服务中心招商引资中心物流信息中心客户服务中心园区建设空间规划金融服务体系交易平台体系综合服务体系服务范围服务范围：综合服务区、普通加工物流区、电子商务物流区、保税区2013/3/20管理模式需要考虑以下几方面：管理模式需要考虑以下几方面：1、按市场规律运作；2、政府应该参与决策；3、重视软环境的投入。执行层管理层决策层217、013/3/201 12 23 3功能：主要是协调各方面的利益关系投资人政府企业客户消费者制定产业服务平台推导产业服务平台管理层次园区管理模式的种类管理委员会制协会制其它业主委员会制房东制股份公司制基于管理模式种类影响因素基于平台的运营管理物流园的运营模式：物流园的运营模式：1、由企业为主体的市场化运营方式；2、公司化经营管理；3、由入驻企业自主经营。2013/3/20行政服务系统平台地产策划物流信息中心堆场仓库信息查询码头船舶信息查询法律法规查询入驻项目招商引资中心重点项目招商中心在线咨询客户服务中心物流服务注册服务营运服务物业服务交易平台1、为客户提供第三方物流服务、相关咨询等；2、进出库18、货物的仓储、分拣、代办相关的报关报检等3、提供第三方物流解决方案，帮助客户节约操作成本。商务咨询：帮助客户办理在物流园区注册成立公司的手续。主要服务于保税区查验服务，海关直通装卸堆存、加工、进口等功能输出功能输出借助物流信息系统，建立物流信息平台，通过网络传输，使生产、流通全过程的企业分享由此带来的收益。战略规划园区建设空间规划产业规划空间规划专项规划基建工程产业支援系统平台金融服务主要服务于电子商务物流区，拓展电子商务，将交易程序和操作过程集中化，规模化和程序化使货物流通更加快捷和顺畅，形成覆盖全国的网上分销网络系统。主要有两种类型：一是以银行（资金出借方）、生产流通企业（资金需求方）、物流19、企业+物流园区（中介方）为主体的库存商品融资业务，通过直接解决生产流通企业的资金问题，带动物流园区和物流企业的发展。二是以银行（资金出借方）、物流企业（资金需求方）、物流园区（中介方）为主体的订单融资业务，通过直接解决物流企业的资金问题，促进生产流通企业和物流园区的共同发展。人才市场2013/3/20产业支援系统平台公共基础设施设施管理中心产业基础设施生活服务设施设施管理部物业运营部物业客服部物业工程部物业服务中心园区项目部为各企业服务内容：选址咨询即根据区域地理环境的特点，综合考虑资源配置、市场潜力、交通条件、地形特征、生态环境等因素，为园区入园企业或新园区规划选取最佳位置。建筑项目规划建筑20、物设计、景观规划、设施设备规划等。房地产投资与租赁包括资产管理、财务管理、房地产评估、成本分析、空间规划、风险规避、投资策略，以及厂房、写字楼的空间管理、出租、出售等。设施设备管理主要指建筑系统内的给排水、采暖、通风、空调和建筑电气等设备的保养、维护工作，也包括企业的设施设备维护、车间管理等。基础设施管理 供水管理根据企业的要求，提供不同标准的生活用水和生产用水，如中水、井水、净化水、饮用水、纯净水、去离子水等。能源解决方案为园区提供合理的能源解决方案，并辅以先进的能源管理系统，优化园区能源利用结构，提高利用效率，在实现经济利益的同时，最大限度的实现园区的生态利益。IT服务提供园区所需的基础办21、公、商业IT服务平台，构建园区网络，提供多媒体服务，机房配置及维护等。政府职能范畴：道路、水、电、气、通信、有线电视等、环境清洁管理、非市政道路管理公共配套服务设施的管理。如：办公楼、宿舍、总部基地、员工餐厅、加油站、车辆维修站、医疗诊所、信贷、银行、邮政、超市、餐饮、休闲设备设施的物业管理。娱乐、星级酒店等配套设施管理等。功能输出功能输出 依据入驻企业的需求，及各业态的性质，分别设置不同业态的项目部，为入驻企业及企业服务人员生活居住场所提供专项服务及延伸服务。物业服务基建工程共用设备设施及硬件平台MAIXO管理乐天物业系统2013/3/20物流功能交易功能信息功能物流服务概概 念念 设设 计22、计实实 施施、物流服务：提供配送、仓储、区域性时效性运输、快递、货代等服务项目。、信息服务：提供国内外物流业权威信息和运输、仓库、市场等信息，并通过物流中心的信息网络为客户进行信息传递、收集、分析、处理、发送、统计等信息服务；、金融服务：为客户提供税务登记、银行投融资、财务咨询和管理、订单管理、结算管理等服务；、技术服务：为客户提供各种先进物流技术装备，如卫星定位、遥控监视、控制技术等，实现货物全程在线跟踪，帮助客户维修运输设备及通讯设施等；、管理服务：为在物流中心创办企业者提供工商注册登记、优惠政策咨询、法律咨询等服务；履行对物流中心的行政事务管理、车辆调度、人员指挥、受理投诉、过程监管以及23、售后服务等管理服务职责，并提供物流人才培训等服务；、项目服务：根据特定项目的特殊要求提供一整套物流解决方案及服务，帮助客户办理项目申报、鉴定以及高技术产品和成果转化项目认定等业务；、加工服务：为客户提供拆包、套裁、剪切、配套装配、原材料初加工、条码生成、标签印刷、贴标签、消费品二次包装等流通加工服务。许多加工服务可以看作是物流园区为客户提供的增值服务，是增强市场竞争力的有效手段。、市场服务：为供求双方提供交易平台、宣传平台和市场供求信息，有效衔接供需双方成市场交易；还可以帮助客户进行市场调查与预测；、投资服务：为客户提供投资分析和物流方案咨询，如配送、运输方案的规划与选择、库存控制的策略、供应链集成方案等；、生活服务：为物流园工作人员及客户提供商务办公楼和配套餐饮、通讯、邮政、住宿等生活服务。信息服务博览功能服务功能金融服务技术服务管理服务项目服务加工服务市场服务投资服务生活服务五大功能具体体现为十大服务，形成一个复杂的庞大的服务体系。CRECRE不动产服务平台不动产服务平台能源管控能源管控产业服服务行政服行政服务设施管理设施管理空空间规划划N服服务N服服务2013/3/20