1、HS 2011080鄢陵项目前期定位报告1报 告 纲 要 第一部分第一部分第一部分第一部分 鄢陵县城市背景分析鄢陵县城市背景分析鄢陵县城市背景分析鄢陵县城市背景分析 第三部分第三部分第三部分第三部分 鄢陵县房地产项目分析鄢陵县房地产项目分析鄢陵县房地产项目分析鄢陵县房地产项目分析 第四部分第四部分第四部分第四部分 房地产市场调研结论房地产市场调研结论房地产市场调研结论房地产市场调研结论 第五部分第五部分第五部分第五部分 项目属性目标分析项目属性目标分析项目属性目标分析项目属性目标分析 第六部分第六部分第六部分第六部分 项目发展战略解析项目发展战略解析项目发展战略解析项目发展战略解析 第二部分第2、二部分第二部分第二部分 鄢陵县房地产市场分析鄢陵县房地产市场分析鄢陵县房地产市场分析鄢陵县房地产市场分析1 12 23 34 45 56 6 第七部分第七部分第七部分第七部分 项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位7 7 第八部分第八部分第八部分第八部分 物业发展建议及启动区建议物业发展建议及启动区建议物业发展建议及启动区建议物业发展建议及启动区建议8 8 第九部分第九部分第九部分第九部分 一期一期一期一期启动区建议及售楼部建议启动区建议及售楼部建议启动区建议及售楼部建议启动区建议及售楼部建议9 9第一部分第一部分 鄢陵县城市背景分析鄢陵县城市背景分析城市角度 行政区划分行政区划分：3、鄢陵县隶属河南省许昌市，东邻扶沟，西界许昌，南接西华，北毗尉氏，西南连临颍，西北接长葛，总面积871.6平方公里，耕地面积94.46万亩。辖7乡5镇382个行政村，642个自然村，其中7乡5镇分别是：安陵镇、马栏镇、柏梁镇、陈化店镇、望田镇、张桥乡、南坞乡、陶城乡、只乐乡、大马乡、彭店乡、马坊乡。总人口63.4万，其中农业人口55.52万人。鄢陵县位于位于中原腹地，河南省许昌市东部，全县总面积871.6平方公里。地处东经11402-11419，北纬3346-3414之间。处于全省“米”字型高速公路网核心区,郑（州）许（昌）漯（河）食品工业带中心区,中原城市群经济隆起带，区位优势明显。区域交通：4、区域交通：鄢陵县基础设施日臻完善，道路四通八达。311国道横越东西，1626省道纵贯东北，西距京广铁路30余公里、京珠高速公路20公里，北距郑州国际机场70余公里、兰南高速、许亳高速途经鄢陵。中原腹地，中原城市群经济纽带，交通便捷，农业大县。中原腹地，中原城市群经济纽带，交通便捷，农业大县。城市角度自然资源：自然资源：气候：气候：全县地处暖温带季风气候区，四季分明，雨热同季，年平均气温为14.3，年积温5100-5200。耕地：耕地：耕地是全县土地利用的主体，现状面积66836.77公顷，占土地总面积的76.96。林地：林地：全县林地面积1760.70公顷，占土地总面积的比重为2.03。鄢陵以5、“花县”著称，花卉苗圃是全县最具特色的产业，林地尤其是苗圃用地对全县经济发展有着特殊重要的意义。水资源：水资源：鄢陵属淮河流域沙颖河水系。全县多年平均水资源总量约为21273万立方米，人均水资源量约为345立方米。自然资源优越，耕地为主，花木、水资源丰富。自然资源优越，耕地为主，花木、水资源丰富。新兴工业：新兴工业：鄢陵县已形成食品饮料、纺织服饰、有色金属、棉短绒、机电、化工、建材等七大主导产业。金汇工业区、九发科技园、马栏棉短绒聚集区、马坊板材加工聚集区、中原箱包工业园、振德出口基地等“工业园、科技园、生态园”2010年，全县限额以上工业企业发展到142家，工业增加值预计完成69.2亿元，年6、均增长18.4%。名优花木园区入驻企业153家。特色农业：特色农业：积极调整农业产业结构，大力发展花卉园艺业，走产业化发展之路，被省政府命名为“鄢陵模式”。花卉苗木种植面积已达58万亩，是“中国花木之乡”，被誉为“中国花木第一县”。区域环境：区域环境：鄢陵县积极打造卫生城、园林城、旅游城、文明城、生态城“五城连创”发展规划目标，城市基础设施完备，城市品位不断提升。城市角度区域环境不断升级，农业积极转型，工业渐成气候。区域环境不断升级，农业积极转型，工业渐成气候。城市经济 “十一五”末，全县生产总值预计达到153.4亿元，年均增长12.7%。人均生产总值预计突破3500美元。财政一般预算收入预计7、达到3亿元，年均增长12.8%。全县生产总值、人均生产总值、财政一般预算收入分别是2005年的1.92、1.83、1.92倍。全社会固定资产投资完成98.2亿元，同比增长26%，社会消费品零售总额完成29.79亿元，同比增长15%。工业生产总值完成了75.1亿元，同比增长18%，三大产业生产总值分别同比增长5.1%、16.5%、15.2%。由此可见鄢陵县总体经济呈现出强劲的发展势头，城市竞争力提升非常看好。2010年，鄢陵县城镇人均可支配收入14531元，同比增长15%，农村人均可支配收入7731元，同比增长16%。由此可见，在多项宏观利好条件的推动下，鄢陵全县人均可支配收入在高速增长。经济持8、续增长，人均收入稳健提高，城市发展潜力看好。经济持续增长，人均收入稳健提高，城市发展潜力看好。n20102010年鄢陵县人均年鄢陵县人均GDP14531GDP14531元元(约约23432343美元美元)，置业需求提升，置业需求提升800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求 启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期城市经济 08年以来，鄢陵县人均可支配收入持续快速增长，2010年鄢陵县9、城镇人均可支配收入同比增长15%，达到14531元、由此可见，鄢陵全县人均可支配收入在高速增长。城镇人均可支配收入达到城镇人均可支配收入达到14531元，房地产进入快速发展期。元，房地产进入快速发展期。人均收入处于800-4000美元之间，生存需求以改善需求为主，房地产市场处于快速发展区，发地产市场前期以数量发展为主，质量逐渐成为客群购房越来越多关注的因素。城市规划发展城市规划发展目标城市规划发展目标城市定位现代鄢陵：建设花木名县、生态美县、旅游强县、工业大县、宜居花城，成为许昌市东部首席的卫星城市。特色鄢陵：鄢陵农业发达，是全国商品粮生产基地和优质棉生产基地。花卉是鄢陵一大特色，素有“花都”10、“花县”之美称，享有“鄢陵蜡梅冠天下”之美誉，花卉苗木种植发展迅速，种植面积已达58万亩，是“中国花木之乡”，被誉为“中国花木第一县”，继而带动开发商贸、房地产业。城市性质鄢陵县城是定位为许昌市的卫星城市，是全县的政治、经济、文化中心，以发展中原地区最大的花卉交易城市和高效农业、工业为主，具有浓郁中原文化特色的、灵巧秀美的花木城市。城市性质及定位：中原特色花木城市，许昌东部首席现代、城市性质及定位：中原特色花木城市，许昌东部首席现代、生态、宜居、特色的卫星城市。生态、宜居、特色的卫星城市。城市规划发展行政中心：在县城西侧，人民路及花都大道两侧布置城市未来新的行政中心、居住中心、旅游中心、广场11、等 商业中心：依托老城现有的商业基础，通过完善、升级，强化商业中心的地位。城市框架不断拉大，双城战略基本已经定调。城市框架不断拉大，双城战略基本已经定调。城市发展目标近几年来，花卉园艺业作为振兴县域经济的支柱产业，全县全力实施“以花富县、依花名县的发展战略；十二五”期间，鄢陵全县城镇化率年均增长2.5个百分点；到2015年，全县城镇化率达到50%，全县城镇人口达到35万。城市职能通过新建环形主干道连接起各功能区，通过向西外迁县级行政办公用地形成新的行政中心，并与县城东部老城的商业中心构成城市的双中心格局。城市发展规划实施实施“一体两翼三轴一体两翼三轴”战略，加快城镇化建设步伐，整体发战略，加快12、城镇化建设步伐，整体发展趋势：向南、向西，展趋势：向南、向西，重心向西重心向西。向南向南向南向南向西向西向西向西HOTHOTHOTHOT一体：即中心城区、柏梁镇新城区和陈化店镇组团一体发展，加强与许昌市区的空间对接及产业对接，实现区域空间协调发展。两翼：即311国道城区至陈化店镇南北各两公里区域为两翼，将名优花木园区纳入县城总体规划，建设现代农业和花木生态旅游休闲区。三轴：即打造311国道、219省道、花都大道城镇发展轴，使之成为支撑城镇体系空间结构的网架。城市概况：城市概况：农业大县，花木名城农业大县，花木名城；城市规划：城市规划：框架拉大，重心向西；框架拉大，重心向西；经济发展：经济发展：13、产业逐渐形成规模，经济持续稳健发展，人均购买力提高产业逐渐形成规模，经济持续稳健发展，人均购买力提高良好的宏观市场环境和火热的房地产开发环境给项目提供有利的良好的宏观市场环境和火热的房地产开发环境给项目提供有利的开发背景，积极的房地产开发大势和良好的市场前景给本项目迎开发背景，积极的房地产开发大势和良好的市场前景给本项目迎来机会！来机会！核心词:顺势而为，前景广阔顺势而为，前景广阔整体结论整体结论第二部分第二部分 鄢陵县房地产市场情况鄢陵县房地产市场情况1 1、房地产房展态势良好、房地产房展态势良好 1-5月份，全县累计完成房地产开发投资4.2亿元，比上年同期增长55.3%。全县商品房销售面积14、为11.8万平方米，同比增长51.6%，全县商品房销售额2.7亿元，增长70.4%。2 2、宏观调控政策对县级市场影响小，为县级市场带来发展机遇、宏观调控政策对县级市场影响小，为县级市场带来发展机遇 随着国家房地产宏观调控的不断深入对一、二线城市房地产市场有较大影响，但对三、四级城市尤其县级市场影响不大，造成一线城市开发商进入地市级城市开发，而地市级开发商则进入县级市场开发为县级房地产市场提供发展机遇。3 3、城镇化进程加快房地产发展潜力巨大、城镇化进程加快房地产发展潜力巨大 随着新城区的不断开发，城市框架逐步拉大，乡镇进城客户较多，为项目开发提供巨大市场需求。房地产市场开发现状当前鄢陵县房地15、产开发市场现状当前鄢陵县房地产开发市场现状 1 1、房地产市场开发、房地产市场开发“西热东冷西热东冷”从整个城市发展现状分析，目前鄢陵县房地产市场出现西热东冷不均发展态势，西区开发力度较大，但由于城市生活配套不完善造成入住率偏低，而东区及老城区生活配套较好但开发楼盘较少不能满足市场刚性购房需求，为我项目开发提供很大的市场空间2 2、土地价格持续上涨，对房地产开发要求越来越高、土地价格持续上涨，对房地产开发要求越来越高 中心地段土地资源逐步减少，土地价格将会持续上涨，目前出让金最高达到240万/亩，将进一步推动商品房价格的上升。随着市场逐步规范及国家对房地产的宏观调控逐步深入将对房地产开发要求越16、来越高，而我项目规模优势、成本优势将会更加明显。3 3、房地产开发企业资质等级不高、房地产开发企业资质等级不高 目前市场开发企业注册资本偏低，资质等级不高，市场准入及监管不够规范，造成开发企业良莠不齐，开发品质高低不一，缺乏有规模有品质大盘项目。随着我项目的开发将填补一个市场空白。4 4、房地产市场起步较晚，住宅供需矛盾仍较突出、房地产市场起步较晚，住宅供需矛盾仍较突出 市场不成熟，供不应求的局面短期内难以解决，本项目的开发将有力缓解鄢陵市场局部供需矛盾。房地产市场面临问题当前鄢陵县房地产开发市场面临问题当前鄢陵县房地产开发市场面临问题 产品设计特点产品设计特点从产品设计角度来看，鄢陵目前在售17、项目部从产品设计角度来看，鄢陵目前在售项目部分楼盘开始通过创新方式增加产品的附加价值，分楼盘开始通过创新方式增加产品的附加价值，未来未来产品设计产品设计重点将体现在重点将体现在“舒适度、功能性与创新舒适度、功能性与创新”的居住理念组合层面。的居住理念组合层面。由图表可知，鄢陵市场项目产品设计整体偏重于功能性和实用性，但没有突出项目的舒适性需求。基本都采取了平层、凸窗、多阳台（2个以上）设计，部分项目采用顶层复式设计。入户花园、转角窗等已逐渐成为产品基本组合，受价格因素影响，对需要增加成本的半赠送景观功能区间，如露台、空中花园、挑高阳台等运用非常少。项目名称项目名称平平层层错错层层复式复式凸窗凸18、窗转角转角窗窗入户入户花园花园露台露台多阳多阳台台空中空中花园花园挑高挑高阳台阳台康桥半岛 四季花城 花城春天 康桥公寓 锦绣花园 龙苑 东方明珠 幸福湾 碧桂苑 水岸映像 花样年华 森海豪庭 德盛花园 产品市场产品市场配套设计特点配套设计特点鄢陵县楼盘大多鄢陵县楼盘大多比较重视基础配套设施的打比较重视基础配套设施的打造，对造，对小小区文化辅助功能及设施的引入尚属稀缺。区文化辅助功能及设施的引入尚属稀缺。本项目应基本项目应基于客户群体对居住功能转变的需求，打造完善的内部配套，塑于客户群体对居住功能转变的需求，打造完善的内部配套，塑造高端形象。造高端形象。内部配套内部配套会所会所商业商业配套配套19、休闲休闲广场广场酒店酒店网球网球场场羽毛羽毛球场球场教育教育资源资源文化文化长廊长廊游泳游泳池池图书图书馆馆康桥半岛 四季花城 花城春天 康桥公寓 锦绣花园 龙苑 东方明珠 幸福湾 碧桂苑 水岸映像 花样年华 森海豪庭 项目基本以自身区域配套为主，基本都配有基础商业配套，森海豪庭和康桥公寓在项目自身配套方面领先于市场其他楼盘，配有会所、星级酒店等社区配套。对于本项目来讲，社区会所、商业配套、休闲广场、教育（幼儿园等）配套都要具备，以提高社区的形象和服务。产品市场产品市场房地产市场价格特征 2010年8月份以来，鄢陵房价持续稳步提高，至2011年7月底整体市场均价突破2620元/，持续增长的房价20、说明鄢陵房地产市场刚性需求强大，良好的市场形势给本项目开发带来机会和机遇。（数据来自：鄢陵县政府网）（数据来自：鄢陵县政府网）形势预测：形势预测：官方披露：官方披露：由于从紧的货币政策等宏观经济调控措施而带来的资金紧张、土地成本上升、固定资产投资价格和劳动力工资上涨等而导致的投资成本增加的压力，预计下半年，在国内宏观调控政策取向保持不变的情况下，鄢陵县房地产投资增幅较2010年将出现下降趋势。我们对市场的判断：我们对市场的判断：（1）鄢陵县土地财政税收政策短期内难以改变，房地产开发市场短期内低价倾销和违规操作等不规范竞争行为竟持续延续；（2）政府政策对房地产市场的打压调控力度还将继续深入，未来21、几年内调控政策或将影响到鄢陵房地产市场。形势预测及启示启示：启示：本项目应抓住目前市场良好机会，迅速入市，抢占商机，打本项目应抓住目前市场良好机会，迅速入市，抢占商机，打造标杆。造标杆。第三部分第三部分 鄢陵县房地产项目分析鄢陵县房地产项目分析根据县城规划发展以及楼盘的分布现状，鄢陵县楼市可分为两个大板块：老城区板块、城西新区板块。老城区板块、城西新区板块。房地产市场板块划分1.1.老城区板块老城区板块（1）板块概况老城区是鄢陵县城中心区域，此城区人口密集，传统商业比较发达,各种配套设施完善，但该区域建筑密度大，整体环境欠佳，房地产开发主要依托旧城改造,由于土地稀缺，房地产的开发成本较高，基本22、依托县城原有配套，该板块楼盘基本都是旧城改造项目。（2）板块城市现状该板块属于县城中心区域，商业、文化发达，在售楼盘较多，区域人气较旺，人口密集。目前在售楼盘代表有康桥半岛、鼓楼广场、康桥公寓、锦绣花园、花城春天、碧桂苑、金丰花园，幸福湾、龙苑、东方明珠等。本项目本项目老城区板块老城区板块新区板块新区板块项目名称康桥半岛开发商：许昌万家置业有限公司 总户数:1300户地址：乾明寺路北 开盘时间：2009年占地：160亩总建面：约25万容积率：2.45绿化率：45%商业：约2万销售进度：已售98%当前均价：2600元/建筑形式：多层、小高层建筑风格：西班牙车位配比：1：0.5物业费：层高：2.923、米工程进度：已交房户型及配比：两房约占15%，面积约90；三房约占70%，面积：120-140；四房约占15%，面积180以上客群来源：客户来自周边乡镇的约占55%，其余为城区居民康桥半岛康桥半岛项目位于老城中心，社区内部设有三层会所，区位及综合配套优势明显。在前期鄢陵房产市场内该项目是形象标杆。目前只剩大面积房源，故均价低。主要代表性竞品楼盘 康桥半岛康桥半岛项目名称安正 国际城开发商：河南安正地产有限公司总户数:374户地址：鄢陵县老一高开盘时间：预计2011年10月占地：40亩总建面：约8万容积率：3.0绿化率：30%商业：约7000销售进度：0%当前均价：未定建筑形式：高层建筑风格：A24、rt-deco建筑车位配比：1：0.5物业费：未定层高：2.9米工程进度：在建户型及配比：两房约占8%，面积：92；三房约占92%，面积：116-125 客群来源：目前来访客户以周边乡镇生意人和本区域周边的客户为主安正安正 国际城国际城项目位居市中心绝版地段，其区位优势优越，轻松辐射火车站商圈，市中心商圈，但项目前期的拆迁工作受阻和推广时段靠后制约了本项目快速打入市场的进程。主要代表性竞品楼盘安正安正 国际城国际城项目名称花城春天开发商：鄢陵花郡铭泰置业有限公司总户数:664户地址：南大街河南沿开盘时间：2009年5月占地：150亩总建面：约11万容积率：1.1绿化率：50%商业：约1万销售进25、度：一期98%当前均价：3350元/建筑形式：多层、小高层、高层建筑风格：现代简欧车位配比：1:0.3物业费：未定层高：2.9米工程进度：一期已交房户型及配比：两房约占3%，面积：112；三房约占92%，面积：134-141；四房约占5%，面积：164客群来源：客户以周边乡镇做生意为主花城春天花城春天该项目沿河而建，投资千万元打造河岸休闲景观绿化带，社区在整体规划、外立面建材、景观等方面打造并展示了比较高端的现代社区形象。政府拆迁进度慢，一期已经交房，但二期尚未动工。主要代表性竞品楼盘花城春天花城春天项目名称金丰花园开发商：许昌鑫泰置业有限公司总户数:290户地址：花都大道与鄢陶路交叉口南2026、0米开盘时间：2011年3月占地：35亩总建面：约4万容积率：1.71绿化率：商业：约2500销售进度：已售86%当前售价：2550元/建筑形式：多层、小高层、高层建筑风格：简欧车位配比：1：0.3物业费：层高：3.0米工程进度：高层在建户型及配比：两房约占5%，面积：93；三房约占90%，面积：117-135；四房占5%，面积：170左右客群来源：周边乡镇客户占75%，其余为城区客户金丰花园金丰花园项目北临客运南站，南部扼守南区乡镇进市交通要道，区位优势明显；但区域环境一般，小区整体品质一般，规划呆板。主要代表性竞品楼盘 金丰花园金丰花园项目名称锦绣花园开发商：许昌河鑫达房地产开发有限公司总27、户数:500户地址：花都大道与鄢陶路交汇处南2009年11月占地：60亩总建面：约8万容积率：2.0绿化率：33%商业：约4000销售进度：清盘当前均价：2800元/建筑形式：多层、小高层建筑风格：简欧车位配比：1:0.5物业费：未定层高：2.9米工程进度：立面已形成户型及配比：两房约占7%，面积：89；三房约占85%，面积：120-140；四房约占8%，面积：159客群来源：以周边乡镇做生意客群为主，约占75%，其余为城区客户锦绣花园锦绣花园项目扼守交通枢纽部位，区位优势明显，是南边乡镇客户进城置业第一站，但外围环境一般，周边街道路面窄；户型设计方面，面积有浪费。主要代表性竞品楼盘锦绣花园锦28、绣花园项目名称龙苑开发商：鄢陵绿城置业有限公司总户数:500户地址：北大街与东大街交汇处东北角开盘时间：未定占地：96亩总建面：约20万容积率：3.1绿化率：35%商业：约6万销售进度：0%当前均价：预计3000元/平米建筑形式：多层、小高层、高层建筑风格：现代车位配比：1:0.5物业费：未定层高：2.9米工程进度：在建户型及配比：纯三房，面积：91-131客群来源：目前来访客户中，乡镇客户占50%，其余为城区客户及周边拆迁户龙苑龙苑项目位居老城核心区域，区位优势明显；自身定位高端，但整体规划不合理，户型设计空间布局差，很难打造高端形象。主要代表性竞品楼盘 龙苑龙苑项目名称苏豫 东方明珠开发商29、：许昌苏豫置业有限公司总户数:450户地址：卧龙路与东关街交汇处开盘时间：2010年10月占地：48亩总建面：约5.5万容积率：1.71绿化率：36%商业：约2000销售进度：已售90%当前均价：2150建筑形式：多层、小高层建筑风格：现代车位配比：1：0.3物业费：多层0.35元/，小高层未定层高：2.9米工程进度：一期已交房，2期在建户型及配比：两房约占10%，面积：100左右；三房约占90%，面积：130-143客群来源：客户以周边乡镇为主，城区客户仅占35%左右苏豫苏豫 东方明珠东方明珠该项目整体规划一般，价位偏低；其位于城区东部，外围环境较差，区位优势较差。主要代表性竞品楼盘 苏豫苏30、豫 东方明珠东方明珠项目名称项目名称物业类型物业类型建筑风格建筑风格占地面积占地面积 （亩）（亩）建筑面积建筑面积 （万）（万）容积容积率率车位配车位配比率比率已售体量已售体量（万）（万）已售套已售套数数在售均价在售均价（元（元/）康桥半岛小高层、多层简欧1602020.52012862600康桥公寓高层简欧/0.4/482650国际城高层Art-deco4072.60.500/鼓楼广场高层现代8015.9830.5/2720锦绣花园小高层、多层简欧60820.585002800金丰花园小高层、多层简欧30420.63.32502550花城春天小高层、多层简欧150111.10.363903331、50龙苑高层简欧96203.50.3003000（预计）东方明珠高层、多层现代485.51.710.34.84052150总计总计66466491.4891.482.24 2.24 0.4 0.4 42.142.1287928792688.6 2688.6 整个老城区中心板块目前房地产开发以小规模开发为主，总量近百万方，已售体量约42.1万方，已售套数约2879套，未来释放量约48万方，市场存量和释放量略大，整体市场均价达到2688.6 元/，未来市场竞争将越趋激烈；社区车位配比基本不超过1:0.5。在售楼盘整体分析在售楼盘整体分析 整个老城区中心板块目前房地产开发以小型规模为主，其中以80亩32、以下的为主，占到56%，其中40亩左右的占居多；中型及大规模楼盘较少，没有超过160亩以上规模的楼盘；容积率以2.5左右为主，占到56%；建筑风格以简欧为主，占到56%以上；物业形态丰富，多层、小高层及高层物业类型的楼盘占到70%以上。房地产市场板块划分城西区板块城西区板块1.城西区（新开发区）是鄢陵县城未来的中心区域，区域现开发的楼盘相对较多，政府相关的行政部门已经搬至该区域办公，传统商业比较薄弱,各种配套设施有待完善。但新区在整体的区域规划、交通设施布置都较老城区合理，区域环境良好，房地产开发主要依托土地拍卖完成。区域是鄢陵县政府重点打造的一个区域，所以未来的升值空间比较大。（2）该区域的33、商业、文化较薄弱，在售楼盘较多，准备用地也相对的较丰富，未来该区域将会有大量的货源推出市场。目前该区域在售楼盘有碧桂苑、莱茵河畔、水岸映象、花样年华、德盛花园、森海豪庭等。（2 2）板块楼市现状）板块楼市现状城西新区板块，城市发展新兴板块，未来城市发展重心，房地产城西新区板块，城市发展新兴板块，未来城市发展重心，房地产开发热点区域。开发热点区域。老城区板块老城区板块城西新区板块城西新区板块项目名称莱茵河畔开发商：河南鼎华置业有限公司总户数:1000户地址：翠柳路与翠薇路交叉口西北角开盘时间：2010年5月占地：80亩总建面：约11万容积率：2.1绿化率：35%商业：约8000销售进度：已售9534、%当前均价：2600元/建筑形式：多层、小高层建筑风格：简欧车位配比：1：0.3物业费：多层0.35元/；小高层0.75元/层高：2.9米工程进度：已交房户型及配比：两房约占10%，面积：92；三房约占85%，面积：119-125；空中别墅约占5%，面积：160-239客群来源：城区客户约占40%，周边乡镇客户约占60%莱茵河畔莱茵河畔项目位居新老城区交界处，整体规划合理，户型实用理性，但小区景观规划一般。目前只剩余大面积房源，均价相对不高。主要代表性竞品楼盘 莱茵河畔莱茵河畔项目名称花样年华开发商：许昌易成开发有限公司总户数:650户地址：花博大道与人民路交汇处开盘时间：2010年5月占地：35、140亩总建面：约20万容积率：2.2绿化率：40%商业：约1.5万销售进度：已售95%当前均价：2720元/建筑形式：多层、小高层建筑风格：简欧车位配比：1：0.6物业费：多层0.35元/，小高层0.78元/层高：2.9米工程进度：已交房户型及配比：两房约占10%，面积：96-117；三房约占85%，面积：129-140；复式约占5%，面积220客群来源：以周边乡镇客户为主，约占60%；其余为城区客户花样年华花样年华有一定规模，但开发周期长，常规户型、面积偏大，入市价格偏低，有一定规模，但开发周期长，常规户型、面积偏大，入市价格偏低，地处新区，外围商业配套少，沿人民路配部分底商，销售接近尾声36、。地处新区，外围商业配套少，沿人民路配部分底商，销售接近尾声。主要代表性竞品楼盘 花样年华花样年华项目名称同济 四季花城开发商：河南同济置业有限公司总户数:1000户地址：人民路与翠柳路交汇处开盘时间：未定占地：96亩总建面：约15万容积率：2.3绿化率：40%商业：2万销售进度：0%预售价：预计3000元/建筑形式：多层、小高层建筑风格：意大利车位配比：1：0.6物业费：未定层高：3.0米工程进度：在建户型及配比：三房约占85%，面积：126-136；四房约占6%，面积：160左右；复式约占4%，面积：260左右客群来源：目前来访客户中，乡镇客户约占55%，其余为周边公务员及城区客户同济同济37、 四季花城四季花城项目位于县委、县政府等行政圈内，外围人文气息浓厚。南邻花都大道，扼守鄢陵东西交通，区位优势明显。社区注重整体规划，设计风格独特。主要代表性竞品楼盘 同济同济 四季花城四季花城项目名称水岸映象开发商：许昌家年华房地产开发有限公司总户数:374户地址：翠柳路与翠薇路交叉口东南角开盘时间：预计2011年9月份占地：80亩总建面：约11万容积率：2.03绿化率：35%商业：约9000销售进度：0%预售价：2600元/建筑形式：多层、小高层、花园洋房建筑风格：现代简约车位配比：1：0.6物业费：未定层高：3.0米工程进度：快封顶户型及配比：两房约占5%，面积92；三房约占87%，面积：38、126-140；四房约占7%，面积：154-164客群来源：目前来访客户周边乡镇占55%，其余为城区居民水岸映象水岸映象项目位居翠柳路上县政府旁，区位优势明显；该项目注重景观规划，“水”主题鲜明；鄢陵唯一退台式花园洋房。首期推出低价位，准备低开高走。主要代表性竞品楼盘 水岸映象水岸映象项目名称幸福湾开发商：许昌远东房地产开发有限公司总户数:400户地址：翠柳路北段与海棠路交叉口开盘时间：未定占地：50亩总建面：约7万容积率：2.1绿化率：38%商业：4000销售进度：0%当前均价：未定建筑形式：多层、小高层建筑风格：新古典车位配比：1：0.4物业费：未定层高：3.0米工程进度：未动工户型及配比39、：两房约占5%，面积：87左右；三房约占88%，面积：100-133；四房约占7%，面积：150左右客群来源：目前来访客户周边乡镇占60%，其余为城区居民幸福湾幸福湾项目位居新城中心，引领城市发展方向；社区注重景观规划，立面设计独特，整体形象比较高端。主要代表性竞品楼盘 幸福湾幸福湾项目名称碧桂苑开发商：许昌和顺置业有限公司总户数:214户地址：人民路与梅里路交汇处北100米开盘时间：未定占地：30亩总建面：约3万容积率：1.5绿化率：38%商业：约3000销售进度：0%预售价：2500元/（多层）建筑形式：多层小高层建筑风格：现代中式车位配比：1:1物业费：未定层高：3米工程进度：刚动工户型40、及配比：两房约占3%，面积：86.92；三房约占91%，面积：115-123；四房约占6%，面积：133-137客群来源：周边乡镇客户约占70%，城区占30%左右碧桂苑碧桂苑项目为纯板式多层现代中式社区，产品线设计较丰富，户型设计相对实用理性，133平米的紧凑四居市场领先，1:1的高车位配比率也是项目的一大卖点。主要代表性竞品楼盘碧桂苑碧桂苑项目名称德盛花园开发商：河南兴祺置业有限公司总户数:320户地址：花都大道与翠柳路交叉口开盘时间：未定占地：80亩总建面：约8万容积率：3.5绿化率：30%商业：约5000销售进度：0%预售价：2500元/建筑形式：小高层、高层建筑风格：现代简约车位配比：41、1:0.3物业费：未定层高：2.9米工程进度：封顶户型及配比：两房约占15%，面积：82-86；三房约占75%，面积：122-128；四房约占10%，面积：135-160客群来源：周边乡镇为主，区域周边占35%左右德盛花园德盛花园项目地处双城核心，行政中心、金融中心，区位优势明显；但该项目设计采用大点式蝶形楼，楼体进深大，户型不合理。主要代表性竞品楼盘德盛花园德盛花园项目名称森海豪庭开发商：中原赐富房地产开发公司一期户数:390户地址：鄢陵花博大道1号（沿311国道）开盘时间：2010年12月占地：200亩总建面：约17万容积率：1.65绿化率：35%商业：1.5万销售进度：一期90%当前均价42、：2650元/建筑形式：多层、小高层建筑风格：简欧车位配比：1:0.4物业费：未定层高：3米工程进度：在建户型及配比：两房约占10%，面积：83.15；三房约占75%，面积：114-130；四房约占10%，面积：120-174；五房约占5%，面积：189客群来源：目前客户以周边乡镇为主，占60%以上，周边事业单位及城区居民约占40%森海豪庭森海豪庭项目紧邻赐富中原国际五星级大酒店，上万平米中心水景资源，学区辐射，区位及综合配套优势明显。目前所剩房源面积大，所以均价较低。主要代表性竞品楼盘森海豪庭森海豪庭项目名称项目名称物业类型物业类型建筑风格建筑风格占地面积占地面积 （亩）（亩）建筑面积建筑面43、积 （万）（万）容积率容积率车位配比车位配比率率已售体量已售体量（万）（万）已售已售套数套数在售均价在售均价（元（元/）莱茵河畔小高层、多层简欧80112.10.32.733742600碧桂苑多层现代中式3031.51002500水岸映象小高层、多层简欧80112.030.6002500（预计）花样年华小高层、多层简欧140202.20.6196172720四季花城小高层、多层意大利96152.30.6003000（预计）德盛花园高层现代8083.50.3002500（预计）森海豪庭高层、多层简欧200171.650.44.53902600总计7541002.180.5 26.2313812644、31.43在售楼盘整体分析 整个城西新区板块目前房地产开发以中小型规模为主，总量以突破百万方大关，已售体量约26.23万平米，已售套数约1381套，未来释放量约73.77万平米，市场存量和释放量大，整体市场均价达到2631.43 元/，未来市场竞争将越趋激烈。车位配比率约1:0.5。产品规划分析产品规划分析 规划直接决定项目的整体产品品质，规划是项目的灵魂。整体规划分析:p目前市场上大部分小区均为单调的兵营式布局，长板式楼体，视觉上呆板，居住上不能达到良好的通风、采光效果。p森海豪庭和水岸映像在规划上兼顾居住的舒适性和形象的生动性，楼体排布错落有致，灵动的布局提升了楼盘的品质感。森海豪庭（组团45、式）水岸映像（中心围合式与行列式结合）启示启示鄢陵市场目前产品规划比较粗犷，不注重细节和人性化设计，品质感较差，这给本项目的创新提供了很大的空间。41金丰花园（兵营式规划）锦绣花园（兵营式规划）龙苑（兵营式规划）产品景观分析产品景观分析42水岸映像水岸映像森海豪庭森海豪庭 优秀的景观设计应是在结合地形、实用性、经济性的前提下，尽可能地讲求细部，走向精细化。小区的景观设计影响并改善社区的居住品质。碧桂苑和德胜花园以简单的植被点缀小区，只有绿化考虑而无景观设计，社区公共空间少，品质感较差。目前市场上绝多数产品属于此类。碧桂苑碧桂苑德胜花园德胜花园中心水系中心水系 水岸映像和森海豪庭引进了现代风水居46、住理念，利用雍容气派中轴水景园林和大型中心水域的灵动布置，营造特有流动空间。此种景观设计提高居住的舒适度，凸显居住品质。目前市场上此种产品较少，给我们提供了很好的机会。产品建筑风格分析产品建筑风格分析建筑风格及外立面是展示项目品质形象的第一窗口，直接决定项目在客户心中的位置及项目在客户心中的价格预期。建筑风格分析建筑风格分析:p大部分小区外立面采用亮色调，以灰蓝色和砖红两大色系为主，面砖和涂料混合使用，风格雷同，同质化严重。只有少数项目在建筑形态及外立面上有所创新。p四季花城，意大利托斯卡纳建筑风格，石材和涂料混合使用，领先于市场产品。启示启示鄢陵县房地产市场建筑风格繁多杂乱，但同质化严重，多47、以畸形的简欧风格为主，外立面处理粗糙不精致，品质良莠不齐，给本项目的创新提供了很大的空间。43水岸映像碧桂苑东方明珠幸福湾四季花城市场主流户型分析市场主流户型分析金丰花园两室两厅一卫93.37碧桂苑四室两厅两卫136.95水岸映像四室两厅两卫154水岸映像两室两厅一卫91.41水岸映像三室两厅两卫130.74启示启示市场畅销主力户型的基本特征：户型方正，功能明晰，南北通透，动静分区，全明设计，布局紧凑，凸窗和多阳台设计增加了室内生动性和功能性。44户型设计是项目整体设计的落脚点，是房地产有产品转化为商品的终端。直接影响力人们的最终购买需求，随着房地产市场的不断发展，人们对户型设计的要求也越来越48、精细化、精致化。市场户型弊端分析目前市场上很多项目户型设计不理性，同质化严重，大都存在缺陷性问题。且许多户型在设计中没有考虑因面积浪费或面积过大，造成总价偏高，从而影响销售速度，也因此，目前市场上在售楼盘中所剩房源一般为大面积房。45目前市场产品户型设计差异化不明显，诸多楼盘在户型设计时没有足够的重视户型设计，造成户型设计不合理现象严重、弊端众多。户型设计进深与面宽严重不成比例，过度的挤压户型面积使户型出现狭长过道，面积难以有效利用。龙苑三卧朝南，客厅朝北，导致客厅采光差，忽略了主人起居的重要性。金丰花园设计动静不分区，卧室私密性差，有面积浪费。花城春天 整个城西新区板块目前房地产开发以中小型49、规模为主，其中以80亩左右的为主，占到65%，中型及大规模楼盘稀缺；容积率以2.0左右为主，占到57%；建筑风格以简欧为主，占到65%以上，同质化严重；项目多以小高层和多层复合型物业建筑形态为主，占到58%，纯多层物业和纯高层物业很少。在售楼盘整体分析第四部分第四部分 整体房地产市场分析与调研结论整体房地产市场分析与调研结论市场整体分析 目前鄢陵县房地产开发整体以三房为主，主力面积在115-140，两房为辅，多数楼盘占比不到10%，主力面积在78-90之间，复式产品市场稀缺；整体建筑风格以简欧式为主，建筑风格同质化严重；层高以2.9-3.0米为主。在售项目价格水平参差不齐，整体均价2692.650、7元/最高价已突破3350元/大关。整体结论：整体结论：“市场初级市场初级”、“东冷西热东冷西热”、“需求旺盛需求旺盛”、“竞争激烈竞争激烈”，“前景看好前景看好”。市场给本项目带来的机遇：市场给本项目带来的机遇：（1）“东冷西热”的房地产发展格局必将使未来鄢陵县西区房地产市场竞争走向 恶性的红海局面，本项目所在老城区东南板块，直接竞品项目少，给项目发展带来市场机会市场机会；（2）整体市场开发综合素质低，产品同质化严重，给本项目开发带来产品机会产品机会；（3）成本导向的市场定价法则使市场多层产品热销，高层价格昂贵；给项目开发节奏提供指导意义，带来项目开发机会开发机会；（4）项目背靠老城区、俯瞰51、城市东南板块产业园聚集区，充裕的刚性需求旺盛给项目带来客户机会。客户机会。调研结论整体规划初步构思整体规划初步构思物业发展建议物业发展建议项目属性界定项目属性界定项目核心问题界定项目核心问题界定项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略启动区及售楼部建议启动区及售楼部建议定位篇定位篇p项目区域属性项目区域属性p项目目标项目目标第五部分第五部分 项目属性及目标分析项目属性及目标分析项目四至项目四至 项目位于城区东部夏庄北侧，与老城区相连，北靠大浪沟河，西挨文明路（尚未打通），南临省道G311，东至S219辅道。周边配套资源有：鄢陵县实验小学、鄢陵县初中、鄢陵县高中；鄢陵县妇幼保健院、鄢陵县52、人民医院；格力现代电器城、家家生活广场等。5252北临大浪沟河西邻文明路东临S219辅道南邻省道G311p区域属性区域属性：项目处于老城区居住人气及配套相对薄弱的东南板块。老城区与产业聚集区中心辐射带农业大县，花木之乡。地级城市 城市发展的重点是向西、向南发展。非城市发展重点p项目属性项目属性：地形相对周边国道、省道高差幅度在3-5米，需要通过技术处理高差问题；地块自身限制条件背靠老城区，共享老城区繁华商业配套，一线临河，享有优势的景观资源资源条件相对优越总占地近300多亩大盘项目，当地规模优势极为明显。大规模 花都名城，老城区，大盘规模，一线临河临路，地块有高差花都名城，老城区，大盘规模，一53、线临河临路，地块有高差花都名城，老城区，大盘规模，一线临河临路，地块有高差花都名城，老城区，大盘规模，一线临河临路，地块有高差了解项目属性，站在全局高度，把握项目定位。了解项目属性，站在全局高度，把握项目定位。了解项目属性，站在全局高度，把握项目定位。了解项目属性，站在全局高度，把握项目定位。认知项目，全局把握。区域属性区域属性研究标的：研究标的：项目怎样利用先天区位和资源配套优势，打造属于引领项目怎样利用先天区位和资源配套优势，打造属于引领市场的产品，实现自我超越。市场的产品，实现自我超越。我们的目标：我们的目标：精确定位，精确定位，区域差异；区域差异；打造品牌，打造品牌，控制风险；控制风险54、；利润最大，利润最大，稳中求快。稳中求快。研究标的及目标研究标的及目标核心问题界定核心问题界定针对本项目我们要研究的核心问题？针对本项目我们要研究的核心问题？（1 1）如何整合项目资源，制造差异化？）如何整合项目资源，制造差异化？（2 2）产品如何打造？）产品如何打造？（3 3）如何快速起势并建立持续的影响效力？）如何快速起势并建立持续的影响效力？55（4 4）启动区的选择及开发建议？）启动区的选择及开发建议？项目的突破点项目的突破点（1）立足市场调研，深度分析，了解鄢陵房地产市场发展状况及趋势，指导项目整体发展；（3）全方位展示产品的核心竞争优势。（2）统筹全局，实行差异化竞争，整体定位，提55、出项目发展物业建议；56第六部分第六部分 项目发展战略解析项目发展战略解析pp SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析pp 市场角色市场角色市场角色市场角色pp 整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略5 58 8S S优势优势（StrengthStrength）WW劣劣势势（WeaknessWeakness）S1 S1 紧邻紧邻老城区，老城区，5 5分分钟钟城中心繁城中心繁华经济华经济商商圈，离圈，离尘尘不离城不离城S2 S2 交通便捷，南交通便捷，南邻邻花都大道，横花都大道，横贯贯城市城市东东西，西，2 2条省道条省道汇汇集于此集于此S3 S3 地地块块体量大，易于体量大56、，易于发挥发挥大大盘优势盘优势，形成，形成规规模效模效应应S4 S4 地地块块内无建筑物，便于开内无建筑物，便于开发发W1 W1 本地本地块块属于属于农农耕改造耕改造项项目，村目，村民与政府利益冲突，前期开民与政府利益冲突，前期开发发有一有一定定难难度度W2 W2 北北临临大浪沟，大浪沟，污污水河水河处处理将是理将是一大一大问题问题W3 W3 项项目地目地处处老城区老城区东东南板南板块块，居，居住人气及配套相住人气及配套相对对薄弱薄弱OO机会（机会（OpportunityOpportunity）T T威威胁胁（ThreatThreat）O1 O1 鄢陵鄢陵经济经济持持续续快速快速发发展，房地展57、，房地产产市市场场发发展迅猛展迅猛O2 O2 项项目地目地处处老城区老城区东东部，周部，周边边楼楼盘盘稀少，稀少，竞竞争小争小O3 O3 区域内没有区域内没有规规模性模性项项目，需要一个地目，需要一个地标标性住宅社区支撑性住宅社区支撑O4 O4 南南邻邻工工业业园区，园区，刚刚性需求大性需求大 O5 O5 待北部河流整治完待北部河流整治完毕毕，项项目天然目天然资资源源优势优势将会提升将会提升T1 T1 南部工南部工业业园区内园区内蓝桥蓝桥公寓公寓项项目，目，起步先于本案，会分流部分客起步先于本案，会分流部分客户户T2 T2 城区向西城区向西发发展，非城市展，非城市发发展方向，展方向，目前被市目58、前被市场认场认可度低可度低T3 T3 房房产产不断不断调调控，控，货币货币政策政策紧缩紧缩，市市场场面面临临很多不确定因素很多不确定因素可以看到项目优势劣势机会威胁放大优势，转化劣势，抓住机会，规避威胁。潜力巨大，前景看好。项目项目SWOTSWOT分析分析项目社会角色解析项目社会角色解析根据项目的区位及绝对优势的地段环境，我们初步把本项目根据项目的区位及绝对优势的地段环境，我们初步把本项目的社会角色定位为：的社会角色定位为：1）树立城市新形象，为城市化建设承担社会责任；2）回馈社会，为社会提供一流的商品住宅产品；3）打造品质标杆，为企业腾飞奠定基础。自我超越自我超越回馈社会回馈社会承担社会责任59、承担社会责任领导领导领导领导者者者者挑挑挑挑战战战战者者者者p一线品牌p项目具有无可复制的资源p产品核心优势明显，大规 模制造p垄断价格标杆，引领市场 潮流p具有持续作战能力市场新 进者p具备一定独特资源和规模p改变游戏规则p强调新的评估标准p强调产品的特色和价值追随者追随者追随者追随者补补补补缺者缺者缺者缺者p缺乏独特资源和资金实力p搭便车，借势p以小博大，杀伤战术p价格战的制造者p规模小，快速灵活p目标客户明确，挖掘细分 市场价值p抓住某种需求变化趋势，在 细节创新打造难以复制的产 品p敏锐的机会主义者根据企业自身特征和项目地块特征的综合分析，本项目市场根据企业自身特征和项目地块特征的综合60、分析，本项目市场角色定位为：市场挑战者。角色定位为：市场挑战者。市场角色界定市场角色界定 通过引入“企业战略升级模型”分析本项目战略目标。模型用于评价企业在不同阶段的市场目标企业战略升级模型企业战略升级模型 市场和客户认同市场和客户认同市场主导者市场主导者塑造品牌，影响力提升塑造品牌，影响力提升降低开发风险降低开发风险保证开发利润保证开发利润项目发展战略解析项目发展战略解析现阶段项目：现阶段项目：发展的关键是降低开发风险，保证开发利润；发展的关键是降低开发风险，保证开发利润；长远目标：长远目标：塑造品牌，影响提升，得到认同，引领发展。塑造品牌，影响提升，得到认同，引领发展。基于基于SWOTSW61、OT分析及项目在市场上扮演的角色，我们分析及项目在市场上扮演的角色，我们对本项目提出的对本项目提出的整体发展战略：整体发展战略：借势发展，顺势引领，产品制胜借势发展，顺势引领，产品制胜借势借势跳出红海，规避威胁，差异竞争跳出红海，规避威胁，差异竞争跳出跳出打造标杆，塑造品牌，持续发展打造标杆，塑造品牌，持续发展超越超越整体发展战略整体发展战略第七部分第七部分 项目整体定位项目整体定位pp 整体定位整体定位整体定位整体定位pp 目标客户群定位目标客户群定位目标客户群定位目标客户群定位pp 产品形式定位产品形式定位产品形式定位产品形式定位鄢陵最具性价比的成长型宜居大盘鄢陵最具性价比的成长型宜居大盘62、项目整体定位项目整体定位关键字：最具性价比关键字：最具性价比/成长型成长型/宜居宜居/大盘大盘最具性价比：并非最便宜，而是从整个社区品质、形象、产品（景观、立面）、配套、资源塑造等方面比较，最划算。成长型：项目后续增长力强，不能单单就一期的开发评价衡量整个项目的综合价值，随着项目的不断开发，整体品质形象持续自我超越，价格增升空间大。宜居：绿色生态、实惠经济、环境舒适、很切合市场刚需客户群的购买需求。大盘：规模、体量，堪称区域第一。64市场定位市场定位客户及产品定位客户及产品定位形象定位形象定位市场挑战者市场挑战者市场追随者市场追随者市场补缺者市场补缺者高档高档中高档中高档中低档中低档市场领先者63、市场领先者高档高档中高档中高档中档中档高端形象高端形象/中高端产品中高端产品/制造挑战制造挑战项目整体定位项目整体定位区域客户现状区域客户现状区域的不断成熟区域的不断成熟经济发展促进购买力升级区域发展带动开发域外客户环境的改善进一步增强区域吸引力区域未来客户区域未来客户周边及城乡客户为主周边及城乡客户为主区域内政府公务员、事业单位本地改善居住客户新婚用房、三口之家4 4：2 2：4 4中心城区：产业园区：郊区乡镇3 3：2 2：5 5中心城区：产业园区：郊区乡镇产业、交通相关需求增加新的生成客户其他区域改善“新移民”、高素质（高品位、高学历）增多中心城区住房升级客户中心城区住房升级客户+产业园64、区客户产业园区客户 +周边乡镇进城客户周边乡镇进城客户其它客户（包括产业及相关人群、投资人群）其它客户（包括产业及相关人群、投资人群）+目标客户群定位目标客户群定位区域来源区域来源年龄层面年龄层面收入水平收入水平购房目的购房目的交通工具交通工具 县城中心行政单位公务人员，市区个体户、生意人、产业园企业单位的中高层管理人和周边乡镇的中高层收入人员为主以3055岁之间为主 家庭年收入在6万20万之间l有私家车或单位配车；l对区域大环境认可；l崇尚城市生活、满足自我空间需要；择居倾向择居倾向 重视现代感、舒适度、居住环境，有攀比心理，认可景观生活，可接受价位一般在35万元以内向往第二居所的休闲生活。65、综合分析前面市场研究和项目定位，可推导出本项目的目标客户是这样一些人：综合分析前面市场研究和项目定位，可推导出本项目的目标客户是这样一些人：目标客户群定位目标客户群定位游离客户游离客户 5%-8%5%-8%看好区域未来发展前景的本市、看好区域未来发展前景的本市、异地投资客异地投资客1.1.城区住房改善的客户城区住房改善的客户2.2.产业园对住房改善需求的中产业园对住房改善需求的中层领导及刚性需求的高级层领导及刚性需求的高级职工职工1.1.南边乡镇进城改善居住生南边乡镇进城改善居住生活条件的客户活条件的客户2.2.东边扶沟县的部分客户东边扶沟县的部分客户目标客群分类定位目标客群分类定位主流客户主66、流客户+中高端核心客户中高端核心客户+投资游离客户投资游离客户核心客户核心客户 45%-55%45%-55%主流客户主流客户 30%-45%30%-45%市场解读市场解读 经济发展迅速经济发展迅速，城市化进程速度加快城市化进程速度加快 二三线城市开发商纷涌，竞争加剧二三线城市开发商纷涌，竞争加剧 多层受欢迎，小高层、高层是市场发展趋势多层受欢迎，小高层、高层是市场发展趋势现实约束现实约束 改变城市形象，承担社会责任改变城市形象，承担社会责任 控规要求控规要求 ，容积率限定，限高，容积率限定，限高 区域自然环境需改善区域自然环境需改善 低风险、利润最大化目标低风险、利润最大化目标发展潜力发展潜力67、 交通整体发达，局部优化在即交通整体发达，局部优化在即 共享城市繁华生活配套共享城市繁华生活配套 俯瞰产业园聚集区俯瞰产业园聚集区 一线临河资源（长远）一线临河资源（长远）多层多层（含少量电梯洋房）（含少量电梯洋房）小高层小高层/高层高层中高端物业类型中高端物业类型产品形式定位产品形式定位基于项目的整体定位：鄢陵最具性价比最具性价比的成长型宜居大盘成长型宜居大盘69第八部分第八部分 物业发展建议物业发展建议pp 规划建议规划建议规划建议规划建议 pp 产品建议产品建议产品建议产品建议pp 景观建议景观建议景观建议景观建议pp 附加值建议附加值建议附加值建议附加值建议7070物业发展建议的构成要68、素物业发展建议的构成要素规划布局规划布局建筑平面建筑平面建筑空间形象建筑空间形象景观园林景观园林服务和附加值服务和附加值配套、配置标配套、配置标准准户型面积与户型配比户型设计建议户型价值点建议建筑风格建筑外立面建议建筑材质建议风格建议景观设计要点展示建议会所功能配套设施装修标准物业管理要点赠送人性化细节社区服务经济指标分析整体形象产品类别建议空间布局建议交通组织启动区选择与分期开发建议细节优化地块及指标简析地块及指标简析地块分析：地块总占地面积约283.4亩；项目东、南两侧被省道219、国道311所围合，北侧临大浪沟河堤绿化带，西侧紧靠南街村。整个地块地形呈“低洼状”，地块东南侧低出外围道路约69、2-4米。控制指标分析：本案本案 规划是整个社区的灵魂，直接决定社区的整体品规划是整个社区的灵魂，直接决定社区的整体品质，面对地块现状，我们该怎样从规划方面切入？质，面对地块现状，我们该怎样从规划方面切入？总占地面积18.89容积率2.5总建筑面积47.23万限高50m建筑密度2.5绿化率30%停车位0.8个/户规划思路规划思路初步规划思路：初步规划思路：（1）打造一个国际化大都市宜居社区；（2）引领一种大都市上层名流生活的圈层概念；（3）拥有一种健全的现代化社区生活配套；（4）分享一个和谐、健康、绿色休闲文化生态景观长廊。提出整体规划思路，实现项目自身规划突破。提出整体规划思路，实现项目自身70、规划突破。形象建议形象建议国际化、大都市社区国际化、大都市社区主要体现于：社区规模，整体规划布局，社区外立面形象，产品的打造；我们对社区形象建议：国际大盘国际大盘（国际化）（国际化）；都市标杆都市标杆（标杆化）（标杆化）；项目具备优越的外部条件，规划作为项目整体的灵魂，我们对社区规划提出以下建议：布局生动；布局生动；层次鲜明；层次鲜明；主题突出；主题突出；景观大气；景观大气；规划建议规划建议规划建议规划建议健全的现代化社区配健全的现代化社区配套套主要体现于：社区的基础“四个一工程”；包括社区商业配套、生活健身配套、教育配套、停车位、物业管理等；我们对此提出：配套健全；配套健全；特色突出；特色突71、出；因地制宜；因地制宜；区域引领。区域引领。规划建议规划建议整体布局：整体布局：“一轴一轴”、“两带两带”、“三街三街”、“四组团四组团”一轴：一轴：贯穿社区东西的景观规划主轴；两带：两带：社区南北的两条主规划带；三街：三街：社区的配套商业（包括一条外街商业和两条特色社区商业内街）四组团：四组团：社区由内街和主景轴分为四大组团。文文明明路路外外街街商商业业沿河景观带休闲特色商业街沿河景观带休闲特色商业街内内街街休休闲闲商商业业组团组团4 4组团组团2 2组团组团1 1组团组团3 3产品形态建议产品形态建议物业类型物业类型套数占比套数占比梯度比梯度比产品策略产品策略板式多层板式多层50%50%172、 1梯梯2 2户户营造高质中价产品拉升项目营造高质中价产品拉升项目形象，迅速站位区域高端市形象，迅速站位区域高端市场场板式小高层板式小高层30%30%1 1梯梯2 2户户/1/1梯梯3 3户户丰富项目社区空间层次，与丰富项目社区空间层次，与多层产品共同支撑项目形象，多层产品共同支撑项目形象，抬升品质拉升利润抬升品质拉升利润板点结合高层板点结合高层住宅住宅20%20%2 2梯梯3 3户、户、2 2梯梯4 4户户大幅提升项目体量，最大程大幅提升项目体量，最大程度获取利润度获取利润78关键词：多层出品质，小高层树形象，高层获利润。关键词：多层出品质，小高层树形象，高层获利润。多层社区，市场接受度高；73、小高层市场发展趋势；高层利润最大化。面对市场上丰富多样的建筑风格，本项目的建筑风格怎样去选择？跟随还是创新？选择哪一种？（选择哪一种？（ART-DECO/ART-DECO/新古典主义新古典主义/现代现代/简欧简欧）跟随市场主流？（康桥半岛跟随市场主流？（康桥半岛/四季花城四季花城/花城春天花城春天/幸福湾幸福湾）寻找新产品？寻找新产品？(找一种差异与市场的产品，避开泛滥的同质化找一种差异与市场的产品，避开泛滥的同质化)市场已培育成熟，认同度高，拿来就能用，但要进入同质化竞争的红海中新产品，新形象，市场接受度需要时间和引导。敢于承担风险建筑风格建议建筑风格建议7979 新古典主义升级产品，融入英74、式风格，摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条，运用现代的材质及工艺，去演绎传统文化中的经典精髓。它不仅拥有典雅、端庄的气质，并具有明显的时代特征，整体韵律感很强，适合郊区大盘。方案一方案一:新古典主义新古典主义主流市场升级产品主流市场升级产品(英式风格）英式风格）建筑风格建议建筑风格建议80 新古典风格，加入德国建筑的严谨尺度，下层通常用重块石或画出仿石砌的线条，色彩上以大面积线色为主，沉稳庄严,大气磅礴，彰显高贵品质生活。方案二：新古典主义方案二：新古典主义主流市场升级产品（德式风格）主流市场升级产品（德式风格）建筑风格建议建筑风格建议81 新法式风格，融入新古典元素，运用现代的材质及工艺75、，去演绎传统文化中的经典精髓，它不仅拥有典雅、端庄的气质，并具有明显的时代特征。底部细节法式元素完美体现，尽显优雅高贵，高层立面挺拔、硬朗，凝练但不失品质感。建筑风格建议建筑风格建议方案三：新古典主义方案三：新古典主义主流市场升级产品（新法式风格）主流市场升级产品（新法式风格）方案二：方案二：Art-decoArt-deco建筑风格建筑风格-市场主流产品市场主流产品建筑风格建议建筑风格建议83Art-decoArt-deco建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起的、傲然屹立的感觉，呈现出现代简洁的街屋面貌。多采用塔楼式退台，对称的构图、刚柔并济的横竖线条、流畅的圆形舷窗和圆弧形转角、丰76、富的浮雕、强调材料的高贵质感与光泽；常外挂面砖、天然石材等，同时，其建筑装饰会尝试新鲜元素的使用，如钢铁、玻璃等，不拘一格，旨在追求单个建筑作品的个性遇不可复制性。建筑风格建议建筑风格建议 项目系属鄢陵县稀少的郊区大盘，优越先天条件使项目具备塑造高端形象的客观基础条件，面对鄢陵房地产市场越来越激烈的市场竞争，项目南侧创业盛世家园现代化国际社区的直接竞争，本项目的建筑外立面风格及形象必须寻求一种“立足立足市场又略高于市场差异化市场又略高于市场差异化”的市场竞争战略。根据市场调研及客户访谈，更多的人越来越关注社区的外立面形象，越来越关注自己购买的房子的整体外在风格和形象。建筑立面形象从哪里出？建筑77、立面形象从哪里出？建筑材质建筑材质（涂料、面砖还是石材？）（涂料、面砖还是石材？）鄢陵人们对建筑材质的选择更愿意接受哪一鄢陵人们对建筑材质的选择更愿意接受哪一种？未来的趋势什么？种？未来的趋势什么？高档石材高档石材+面砖面砖+中高端涂料中高端涂料（根据市场调研，发现鄢陵开发的楼盘多以面砖和低档涂料为主，整体档次不高，我们项目系大盘开发，前期形象塑造至关重要，借鉴二三线城市的成功经验，建议项目局面高档石材和面砖作为突破口，塑造项目高端形象。）外立面材料建议外立面材料建议8585景观园林产品景观园林产品深度挖掘中国古典景观园林文化的深度挖掘中国古典景观园林文化的精髓，争取做到：特色景观、文化景观、78、生态景观，精髓，争取做到：特色景观、文化景观、生态景观，低碳环保景观。低碳环保景观。景观设计强调突出亮点，主体大气，不乏景观的观赏景观设计强调突出亮点，主体大气，不乏景观的观赏性及空间的情趣性。性及空间的情趣性。关键词：景观设计要关键词：景观设计要突出亮点突出亮点，整体大，整体大气，有画龙点睛之笔。气，有画龙点睛之笔。园林设计建议景观园林设计建议景观86对景观打造，我们提出：人无我有，人有我优人无我有，人有我优多层级、立体绿化、高绿化率概念丰富的树冠，高层住宅往下看，景观视野不全高层建筑，调节空间张驰、层次丰富的树冠，高层住宅往下看，景观视野不全高层建筑，调节空间张驰、层次p 立体绿化，多层次79、的园林绿化可以舒缓空间比例尺度，调节硬景与软景的分配比例，同等绿化率指标情况下打造本社区一步一景，移步换景的园林绿化标准；p 园林内部移植少量原生态植物，形成园林节点标杆；以普通树种为主，局部引入名贵树种，达到社区绿化环境建设升级打造的画龙点睛之笔；p社区提出200%绿化的概念，就连一个地井盖都长满了绿草。景观园林设计建议景观园林设计建议 景观带设计，通过主体景观（景观的核心）的打造，提高人们对社区的认可，对产品认可。景观园林设计建议景观园林设计建议p 充分运用小品元素，柱廊、雕塑、日光草坪、并结合休憩器具布局等错落有致，营造一体现自然、舒适的生活格调，增加健康休闲的生活氛围，提高社区的文化品80、位和价值卖点；p 别致的景观主题画面，以增加社区主体环境的情趣和生动感，给人们创造神秘的思想空间和对环境互动空间。精致的景观小品，不乏文化品味，提高人文亮点，增加人们与环境的互动效果。景观园林设计建议景观园林设计建议车位配比建议车位配比建议 根据鄢陵在售楼盘车位配比状况以及本项目中高端的整体定位，对车位的的需求将是未来社区人群的一大主要配置需求之一，随着社会的快速发展，车辆将逐渐得到普及。总户数：总车位总户数：总车位=1:0.6=1:0.6最少不低于最少不低于0.50.5的车位配比需求的车位配比需求（备注：控规对本项目车位配比要求是：（备注：控规对本项目车位配比要求是：0.80.8个车位个车位81、/户）户）打造品质社区，品质体现在哪里？社区物业，车位配比就是其中重要打造品质社区，品质体现在哪里？社区物业，车位配比就是其中重要因素之一。因素之一。社社区区康桥半岛康桥半岛东方明珠东方明珠花城春天花城春天四季花城四季花城幸福湾幸福湾森海豪庭森海豪庭碧桂苑碧桂苑车车位位比比1 1：0.50.51 1：0.30.31 1：0.30.31 1：0.60.61 1：0.40.41 1：0.40.41 1：1 1 根据市调结果，鄢陵市场车位分为地上停车位，车库及地下停车场。平均户数与车位比为1：0.5。根据我们项目的整体定位，及未来市场对车位的需求变化，我们建议社区可采用地上车位与车库并存，且比例为：82、9090商业配比建议商业配比建议目前市场上，龙苑和鼓楼致力于商业综合体开发，其商业配比较大。其余在售楼盘商业配比在8%左右。根据市场现状、本项目实际情况、整体定位，及未来市场对商业需求的变化，我们建议本项目商业配比为：商业建筑面积与总建筑面积的比例：商业建筑面积与总建筑面积的比例：1 1：8%8%随着经济的发展和房地产市场的日趋竞争，市场对商业配比的要求也随着经济的发展和房地产市场的日趋竞争，市场对商业配比的要求也越来越高，我们在参考市场的同时适量提高商业配比。越来越高，我们在参考市场的同时适量提高商业配比。项目项目名称名称康桥康桥半岛半岛安正安正国际城国际城花城花城春天春天东方东方明珠明珠龙83、龙苑苑花样花样年华年华鼓鼓楼楼森海森海豪庭豪庭面积约2万 约7000约1万 约2000 约6万约1.5万 约6.5万 约1.5万占比8%8.7%9%3.6%30%7.5%32%8.8%9191 目前鄢陵市场上已经有多家社区引进国内知名品牌物业管理（或顾问）公司提高自己社区的综合品质和影响力。我们建议本项目引进国内或省内知名品牌物业管理公司，以品牌提升品牌，以品牌塑造品牌，带动整个项目价值的提升。河南建业物业管理服务公司浙江绿城物业管理服务公司物业管理建议物业管理建议92配套配置建议配套配置建议 建议局部架空，引入架空层，架空层除了增加园林绿化率外，还可以引入泛会所概念，内部空间,设置绿化和可参84、与设施绿化和可参与设施，成为邻里交往的舒适平台。提高社区品质和卖点，另外，架空层的设置可以弥补社区内部地形与外部高差的问题，同时也可以丰富项目自身的配套问题。架空层生态温泉架空层生态温泉生态养生生态养生SPASPA养生健身会所养生健身会所休闲健康阅览馆休闲健康阅览馆迷你展馆迷你展馆架空层泛会所架空层泛会所一层架空一层架空公共设施配置建议公共设施配置建议 细节的装饰和打造对社区整体形象塑造起着画龙点睛之笔，精致的小品与优雅的环境相得益彰，提高了社区形象，增添了人们对社区归属感，亲切感。对本项目的要求：对本项目的要求：户型设计应紧抓市场主流客户户型设计应紧抓市场主流客户刚性客户需求刚性客户需求同时85、兼顾改善型需求，户型应以经济型同时兼顾改善型需求，户型应以经济型2 2房和小房和小3 3房为主房为主户型配比建议户型配比建议9595客户分类经济实力一般（占70%左右）经济实力较强（占30%左右）引领善居生活实现居住梦想需求户型：经济型2房和小3房需求户型：改善型2房和3房产品配比建议产品配比建议户型类别户型类别面积区间面积区间体量占比体量占比套数占比套数占比两房两房78-825.0%8.0%83-9012.0%14.0%两房合计两房合计17.0%22.0%三房三房92-10815.0%17.0%108-11541.0%35.0%118-13015.0%14.5%三房合计三房合计71.0%6586、.5%四房四房132-1433.0%2.0%150-1601.0%0.5%四房合计四房合计4.0%2.5%住宅合计住宅合计92.0%91.0%商业商业50-1005.5%7.0%100-2002.5%2.0%商业合计商业合计8.0%10.00%总计总计100.0%100.0%100.0%100.0%第九部分第九部分 启动区开发建议及售楼部建议启动区开发建议及售楼部建议pp 启动区建议启动区建议启动区建议启动区建议 pp 售楼部建议售楼部建议售楼部建议售楼部建议9797分期开发建议分期开发建议 地块总占地面积约18.89万平米，地块的容积率控制在2.5以内，则总建筑面积约47.4万平米。地块的规87、模性决定了地块采取分期开发的开发策略。地块价值分析：地块价值分析：R1R2;R1R2;形象价值分析：形象价值分析：R2R1;R2R1;开发阻力分析：开发阻力分析：R1R2;R1R2;综合考虑项目R1、R2开发难易程度对比、项目形象树立、后期项目价值提升空间及利润的最大化，我司建议一建议一期开发位置定于期开发位置定于R2R2地块。地块。R2R2R1R1分期开发建议分期开发建议 地块总占地面积约18.89万平米，地块的容积率控制在2.5以内，则总建筑面积约47.4万平米。地块的规模性决定了地块采取分期开发的开发策略。地块价值分析：地块价值分析：R1R2;R1R2;形象价值分析：形象价值分析：R2R88、1;R2R1;开发阻力分析：开发阻力分析：R1R2;R1R2;综合考虑项目R1、R2开发难易程度对比、项目形象树立、后期项目价值提升空间及利润的最大化，我司建议一建议一期开发位置定于期开发位置定于R2R2地块。地块。R2R2一期一期四期四期R1R1三期三期二期二期分期开发建议分期开发建议 项目开发由R2向R1地块过渡开发，整体分3-4期开发，地块随项目的持续开发，其整体价值不断提升，利润空间不断提高。地块R2开发分4大组团，一期开发以中间纯多层为主，快速启市，迅速变现；建议开发5-6万平米；二期开发R2地块，以11层小高层和18层高层为主；保证项目的开发利润稳健提高。三期、四期在R1地块开发，89、整体开发节奏与R2地块基本相似。售楼部根据地块现状及客流量大小，建议设置于R1地块西南角。售楼部位置售楼部位置二期高层不大于二期高层不大于18层层1111层层小小高高层层1111层层小小高高层层一期一期1111层小高层层小高层二期二期6 6层多层层多层6 6层多层层多层一期一期一期开发建议一期开发建议建筑形态建筑形态户型户型面积区间（）面积区间（）面积比例面积比例普通多层精致二房78-9012%精致三房89-12025%魔变多层两房变三房110-12037%三房变四房126-14312%5-7层电梯洋房舒适三房120-13010%阔绰四房150-1604%合计合计100%100%经济产品，宜居90、大盘，高性价比大盘。经济产品，宜居大盘，高性价比大盘。101101建筑形态建筑形态户型户型布置形式布置形式所占比例所占比例普通多层精致二房板式6层无电梯18%精致三房板式6层无电梯30%魔变多层两房变三房板式6层无电梯15%三房变四房板式6层无电梯13%标杆舒适墅院舒适三房板式5-7层加电梯20%阔绰四房板式5-7层加电梯4%户型建议户型建议户型设计原则：户型设计原则：1、布局合理，功能齐全，全明户型；2、动静分区、主人活动区与其他共有区域严格分开，3、充分利用不同功能空间对光照、通风、私密性的不同要求；4、交通流线通畅，公共交通与户内交通的紧密联系；5、地下空间的开发，阳台、露台和屋顶花园的91、增加；6、按照不同客户群设置不同的功能空间尺度；（1）80系列紧凑二房（2）90系列舒适两房（3）90系列经济三房一、一、9090平方以下户型平方以下户型（1）110系列宜居三房（2）120系列舒适三房（3)130系列阔绰三房（4)130系列魔变三房（5）150-160系列豪华四房二、二、9090平方以上大户型平方以上大户型102102提高使用率，通过各种规范允许的方式赠送面积，提高产品附加值。把产品创新做到极致；弹性空间演绎，空间能动性、功能多样性、生活情趣性；三房尽可能南北双阳台，要求开敞阳台；三房尽可能实现两卧室朝南；两房产品紧凑布置；户型做到明厨、明卫，自然通风采光，提高居住的舒适度两92、房和紧凑型三房客厅面宽3.7米以上；舒适性三房面宽不小于4米；主卧不小于14；次卧不小于10；厨房不小于5；卫生间不小于4；所有户型尽可能方正，不出现异型房；单体户型设计要点单体户型设计要点103落地凸窗送面积落地凸窗送面积 落地凸窗高度不受2.2 米层高限制，达到2.4米，砖砌假凸窗台板，入伙后再打掉，整个凸窗不算面积 卧室送衣柜面积卧室送衣柜面积 将衣柜位置的底部砌筑450高的台面，将衣柜位置凹进去，做成凸 窗形式，入伙后同样可以将450高的台面打掉，成为真正的落地衣 柜位置 阳台送面积阳台送面积 阳台错层布置，使阳台顶盖高度达到两层层高 空中花园送面积空中花园送面积 错层布置 入户生活阳93、台入户生活阳台 可将其改造成储藏室，相当于赠送50的阳台面积 赠赠赠赠送送送送面面面面积积积积的的的的具具具具体体体体做做做做法法法法户型升级改造，赠送更多实用面积，使客户得到更多实惠户型升级改造，赠送更多实用面积，使客户得到更多实惠单体户型设计要点单体户型设计要点104104p 将传统的凸窗变形：在保留凸窗原有功能（实惠、观景）的同时，强化了凸窗的将传统的凸窗变形：在保留凸窗原有功能（实惠、观景）的同时，强化了凸窗的观景效果，并附送实惠观景效果，并附送实惠p 步入式景观凸窗步入式景观凸窗通过降低凸窗距地面的高度提高观赏效果通过降低凸窗距地面的高度提高观赏效果p 步入式阳台步入式阳台客户可根据94、自己的喜好选择拆掉凸窗顶板，形成步入式阳台客户可根据自己的喜好选择拆掉凸窗顶板，形成步入式阳台 步入式步入式景观凸窗景观凸窗室内地面室内地面步入式阳台步入式阳台步入式步入式景观凸窗景观凸窗步入式步入式阳台阳台凸窗顶板下降至凸窗顶板下降至2.22.2米左右的高度米左右的高度倒凸窗倒凸窗户型设计创新户型设计创新步入式阳台、凸窗设计步入式阳台、凸窗设计105户型创新建议户型创新建议 传统的入户花园在2002年就已经出现，是大门与客厅的过渡连接，就是将室外环境与室内环境有效结合的方法，同时利用这些面积种植植物，休闲放松都很适宜。此后，入户花园成为许多楼盘开发的例牌菜，甚至一些户型先天条件不良的话还会用95、来提高项目均好性，帮助劣势户型的销售。产品创新产品创新入户花园入户花园/凸窗凸窗户型创新建议户型创新建议阳台阳台户型创新建议户型创新建议空中庭院空中庭院户型创新建议户型创新建议入户花园入户花园可将入户花园隔成一个开敞的书房或卧室（注：甚至有6米高的入户花园，可随意隔成2层）入户花园可以隔房入户花园可以隔房凸窗凸窗户型创新建议户型创新建议凸窗凸窗户型创新建议户型创新建议飘窗飘窗户型创新建议户型创新建议高层高层/小高层复式小高层复式户型创新建议户型创新建议阳光花房阳光花房户型创新建议户型创新建议赠送方式小结赠送方式小结户型创新建议户型创新建议90系列魔变三房系列魔变三房产品特点1、89平米三房二厅96、一卫2、两房变三房，经济实惠3、南北通透，采光好4、卫生间距离卧室较近5、舒适的室内尺度6、独立生活阳台7、赠送面积宽，诱惑力大户型建议户型建议116产品特点1、109四房二厅两卫2、三房变四房，经济实惠3、布置紧凑，利用率高4、双卫生间5、独立生活阳台6、赠送面积宽，诱惑力大110系列魔变四房系列魔变四房户型建议户型建议117产品特点1、124四房二厅两卫2、三房变四房，经济实惠3、布置紧凑，利用率高4、双卫生间5、独立生活阳台6、舒适的室内尺度7、赠送面积宽，诱惑力大120系列魔变四房系列魔变四房户型建议户型建议118产品特点1、南北通透，采光好2、布置紧凑，效率高3、流线清晰，动静分隔497、双卫生间5、三阳台，空间可塑性大6、可魔变为四房120系列紧凑三房系列紧凑三房户型建议户型建议119产品特点1、南北通透，采光好2、布置紧凑，效率高3、空间分割细腻，可魔变4、双卫生间5、独立阳台130系列紧凑四房系列紧凑四房户型建议户型建议120产品特点1、公共面积紧凑，自然采光良好；2、南北通透3、挂立玄关，空间富有层次；4、独立生活阳台5、舒适的空间尺度小高层小高层120系列舒适三房系列舒适三房户型建议户型建议121 将售楼部广场的绿化精细打造，体现项目的品质，保安站岗姿势标准，端正，客户进出入口时要敬标准军礼，让客户接触和感知的都成为项目的亮点和样板区。售楼处的设置是一种体验式的营销98、售楼处的设置是一种体验式的营销售楼部外部体验：售楼部外部体验：售楼处外定要设置一个广场，可以设置汗喷水景和万国旗等，体现项目的宏大气势和高档品质，同时可以为后期的营销活动提供场地。售楼部设置建议售楼部设置建议售楼处的设置是一种体验式的营销售楼处的设置是一种体验式的营销 内部功能分区必须按照销售动线划分，依据购房者购房行为介入深度而设定，符合销售流程。常规的分为引导区、模型区、洽谈区、休息区、投影区和办公区，另外建议再设置一个VIP谈判区和儿童游乐区（要专设一个看护服务人员），提高项目的品质和服务；功能分区的合理性、条理性和便利性，直接影响到购房者参观、购买的心情，不容忽视。售楼部设置建议售楼部99、设置建议入地的区域沙盘，给客户震撼的体验，同入地的区域沙盘，给客户震撼的体验，同时配合项目整体规划沙盘和当期销售沙盘时配合项目整体规划沙盘和当期销售沙盘可以展示企业文化，可以展示企业文化，也可作为建材展示样也可作为建材展示样板区设置；板区设置；震撼的震撼的3D3D体验厅，全景模拟体验厅，全景模拟项目未来生活场景项目未来生活场景 售楼处的设置是一种体验式的营销售楼处的设置是一种体验式的营销售楼部设置建议售楼部设置建议细节建议：细节建议：售楼处背景音乐，平常的工作日放舒缓的轻音乐或爵士乐；周末以及重要的销售节点放快旋律的音乐烘托首场氛围；节日放应景音乐。谈判区、卫生间等近人尺度放香薰，建议在谈判桌100、上放一点鲜花（康乃馨花期长，效果好）。卫生间洗手盆旁准备一些好牌子的护手霜、洗手液。售楼处内部灯光、背景音乐、气味、物品等要和谐一致，创造自由、轻松的感觉。售楼处的设置是一种体验式的营销售楼处的设置是一种体验式的营销售楼部设置建议售楼部设置建议景观样板区的设置景观样板区的设置景观示范区的设置原则：景观示范区的设置原则：与接待中心相邻，便于接待流程的设置和客户参观；与接待中心相邻，便于接待流程的设置和客户参观；开辟园林示范区，开辟园林示范区，在关键部位设置园在关键部位设置园林小品元素，让客林小品元素，让客户充分感受户充分感受售楼部广场景观示范区景观示范区的设置是一种体验式的营销景观示范区的设置是101、一种体验式的营销景观样板区的设置景观样板区的设置 一流的社区搭配一流的物业服务，高素质的物业管理公司一流的社区搭配一流的物业服务，高素质的物业管理公司为你营造和谐健康的阳光社区，为你营造和谐健康的阳光社区，VIPVIP专车为您提供最便利的看专车为您提供最便利的看房服务。房服务。项目特色延伸项目特色延伸鄢陵首家！鄢陵首家！129一期开发要点一期开发要点 交通梳理，聚集项目人气交通梳理，聚集项目人气 交通问题是开发的关键。整理文明路，打通R1与R2地块之间的规划路，对项目人气提升、一期开发、景观示范区和售楼部的建设都有极大的推动作用，也为将来客户深入小区看房提供了方便；项目由地块由项目由地块由R2R2地块中心位置整体开发。地块中心位置整体开发。一期纯多层启市，市场接受度高，快速变现，降低开发风险，为二期启动提供充足的现金流保障；开工建造小区楼房的同时，着力打造景观示范区开工建造小区楼房的同时，着力打造景观示范区 为加快本项目销售进度，加大宣传力度，提高影响力，建议在开工建造一期主体建筑的同时，着力打造小区景观示范区和售楼部；售楼部建筑风格以及景观示范区园林风格要和小区整体建筑售楼部建筑风格以及景观示范区园林风格要和小区整体建筑风格一致风格一致 为了体现大盘气象，发挥大盘优势，发展主题性规划，小区内各种建筑风格和形象宣传的格调都要保持一致，绝不偏离主题。售楼部景观示范区