1、2013年3月重汽集团高新区项目前期策划报告重汽集团高新区项目前期策划报告22报报告告研研究究体体系系项目本体分析宏观背景分析区域背景分析房地产市场整体分析各类物业型市场分析SWOT分析案例借鉴项目发展方向项目定位项目定位市场定位客户定位产品定位价格定位形象定位项目发展战略项目发展战略项目经济测算项目经济测算物业发展建议物业发展建议项目营销策略项目营销策略33项目本体分析地块概况1内部现状2地块四至3景观价值4交通分析5规划价值8生态属性7属性界定9配套分析644项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定地块概况高新区东部，两河一路合围区域内，建面332、万，中等规模住宅项目项目地处胶州湾北部、青岛市高新区，位于毛沟河、正阳路、洪江河以及胶州毛沟河、正阳路、洪江河以及胶州湾围成的三角形区域内；湾围成的三角形区域内；区域内道路基本都为规划路，多处于在建状态，地块占地地块占地19.319.3万，建筑面积万，建筑面积 33.2533.25万，分万，分A A、B B两部分：两部分：A地块位于规划东10号线以东，规划东21号线以南；B地块位于规划31号线以南，东邻洪江河。土地性质均为居住用地，土地性质均为居住用地，7070年年产权。产权。A A地块地块占地面积占地面积14.6万容积率容积率2建筑密度建筑密度20%绿地率绿地率35%限高限高54mB B地块3、地块占地面积占地面积2.7万容积率容积率1.5建筑密度建筑密度25%绿地率绿地率35%限高限高36m高高新新区区本案公路公路规划路规划路河流河流正阳路正阳路胶州湾高速公路胶州湾高速公路洪江河洪江河毛沟河毛沟河B地块A地块火炬大道火炬大道河东路河东路规划东规划东2121号线号线规规划划东东10 10 号号线线规划东规划东3131号线号线55项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定内部现状地块平整规则，基本为净地，开发条件好，部分区域有水域，有利于打造水景地块基本为净地，地块基本为净地，无无附属建筑物，附属建筑物，形状规则，形状规则，开发开发条件较好；条4、件较好；A A地块东南部目前地块东南部目前为水域，需进行为水域，需进行后期处理；后期处理；内部水系资源丰富，有利于项目产品规划中的水系景观设计。66项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定地块四至四周均为待开发区域，规划路与临近待开发地块与本项目共同提升地段价值A地块西侧为世茂集团项目；北侧为在建的规划东北侧为在建的规划东2121号线，号线，是出入项目主要道路；地块东、南侧为水域。B地块西侧为滩涂地；北侧为在建的规划北侧为在建的规划3131号号线，线，将是出入主要通道；东侧紧邻洪江河，可充东侧紧邻洪江河，可充分利用以打造水景，提分利用以打造水景，提升5、项目品质；升项目品质；南侧为滩涂地，距海较南侧为滩涂地，距海较近。近。河东路河东路水域水域规划东规划东1010号线号线洪江河洪江河正阳路正阳路胶州湾高速公路胶州湾高速公路洪江河洪江河毛沟河毛沟河B地块A地块火炬大道火炬大道河东河东路路规划东规划东2121号线号线规规划划东东1 10 0 号号线线规划东规划东3131号线号线77项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定景观价值地块可南眺胶州湾，周边水体多，可打造水系景观，暂无成型景观资源地块及周边水体较多，有多处水域及河道，可充分利用打造水系景观处胶州湾畔，可远眺南面海景，应考虑建造高层，充分挖掘海景资6、源地块及周边处于待开发状态，暂时无成型的景观资源88项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定交通分析周边交通现状较差，但规划利好，未来将有很大改善，区域交通已非常便利周边道路现状较差，只有北侧正阳路可行周边道路现状较差，只有北侧正阳路可行，但道路上大型货车很多；周边道路规划较好周边道路规划较好：中部有未来主干道规划东10号线，沿线还有11条东西向道路，建成后区域交通将非常建成后区域交通将非常 便利；便利；项目紧邻紧邻218218省道、省道、309309省道，距流亭机场仅省道，距流亭机场仅6.2km6.2km，距胶州湾高速6.6km，可方便地到达青岛各7、地。可方便地到达青岛各地。本本案案6.2km6.2km24.5km24.5km8km8km城阳区政府城阳区政府流亭机场流亭机场青岛市政府青岛市政府正阳路正阳路规划东规划东2121号线号线河东路河东路火炬大道火炬大道A A地块地块B B地块地块规规划划东东1 10 0号号线线洪洪江江河河规划东规划东3131号线号线火车站火车站23.5km23.5km99项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定交通分析761路公交开通，最快30分钟可达市区，地铁建成后将大大提升区域交通便利性2010年10月1日，青岛市开通了761路公交车，途经规划中规划中1010号线、8、河东路，号线、河东路，从高新区最快最快3030分钟分钟即可到达青岛市区，大大提升了区域交通便利性；即可到达青岛市区，大大提升了区域交通便利性；本案本案地铁地铁M1M1线、线、M3M3线达青岛北站，线达青岛北站，项目距青岛北站仅6.5km，M8M8线更是经红岛、上马街办、线更是经红岛、上马街办、棘洪滩，届时区域交通便利性将得到大幅提升。区域交通便利性将得到大幅提升。1010项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定交通分析海湾大桥建成通车后，区域交通便利性将进一步提升青岛海湾大桥，设有红岛入口等三个入口，本项目距红岛入口仅本项目距红岛入口仅9km9km；9、大桥将于2011年底通车，建成后将进一步加强胶州湾北部与市区的联系，区域交通将更加便利。加强胶州湾北部与市区的联系，区域交通将更加便利。沧口沧口红岛红岛红石崖红石崖青岛海湾大桥青岛海湾大桥本案本案9km9km1111项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定配套分析待开发区域，配套较差，且距城阳区、上马街道较远城阳第六中学城阳第六中学第二人民医院第二人民医院利群超市上马店利群超市上马店求实学院求实学院复盛大酒店复盛大酒店人民广场人民广场世纪公园世纪公园城阳人民医院城阳人民医院城阳第四中学城阳第四中学城阳区城阳区上马上马流亭工业园商场流亭工业园商场金色海10、岸大酒店金色海岸大酒店本案本案8km8km7.2km7.2km项目所在区域为新开发新开发区域，自身区域，自身配套较差；配套较差；项目距城阳距城阳区中心区中心8km8km，距上马街道距上马街道7.2km7.2km，两区域内教育、医疗资源丰富，生活娱乐配套也比较完备，可可充分利用。充分利用。1212项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定生态属性胶州湾畔近海生态 环境，南部为墨水河河口湿地，有打造高档生态宜居住区潜力项目所在区域现处开发初期，目前环境现状较差；目前环境现状较差；区域南部规划有墨水河河口湿地，墨水河河口湿地，将与与大沽河河口湿地、新城中部湿11、地构筑生态间隔，营造与区域自然营造与区域自然生态系统相协调的人工环境，实现生态环境健康发展。生态系统相协调的人工环境，实现生态环境健康发展。1313项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定规划价值处于“环湾保护，拥湾发展”主轴线上，紧邻红岛副中心，发展潜力巨大本案本案 青岛空间发展战略为“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”，形成一主三副多组团的环湾型城市发展格局。项目紧邻红岛副中心，发展潜力大。项目紧邻红岛副中心，发展潜力大。拥湾发展全面贯彻“环湾保护”的理念，科学规划利用并有效保护好胶州湾的生态岸线与港口岸线，合理有序的引导工业岸线转换为城市12、经济与生活岸线，确保环胶州湾地区的生态确保环胶州湾地区的生态安全。安全。1414项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定规划价值东部创新岛群工业商务区，潜在客户多，配套将逐步完善，面临较多地块竞争本案本案高新区将形成“一核、两带、四岛群、多园区”，项目地处东部创新群岛南部，将项目地处东部创新群岛南部，将发展工业商务区；发展工业商务区；根据区域土地利用规划，未来区域配套将未来区域配套将逐步完善，项目将面临较多地块的竞争。逐步完善，项目将面临较多地块的竞争。A A地块地块B B地块地块1515项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生13、态属性规划价值属性界定属性界定胶州湾畔近海生态高档居住区高科新城地块概况 地处高新区东部，两河一路合围区域内，建面33万，中等规模住宅项目内部现状 地块平整规则，基本为净地，开发条件好，部分区域有水域，有利于打造水景地块四至 四周均为待开发区域，规划路与临近待开发地块与本项目共同提升地段价值景观价值 地块可南眺胶州湾，周边水体多，可打造水系景观，暂无成型景观资源交通分析 周边交通现状较差，但规划利好，地铁及海湾大桥建成后将有很大改善配套分析 待开发区域，配套较差，且距城阳区、上马街道较远生态属性 胶州湾畔近海生态 环境，南部为墨水河河口湿地，有打造高档生态宜居住区潜力规划价值 处于“环湾保护，14、拥湾发展”主轴线上，高新区东部创新岛群工业商务区，发展潜力大16宏观背景分析宏观经济分析1房地产政策分析2未来发展预测31717宏观背景宏观经济分析房地产政策分析未来发展预测宏观经济保证经济增长是国家基本政策层面的核心要务，从10年前三季度走势来看，GDP仍保持两位数高速增长，整体经济形势依然是向好1818宏观背景宏观经济分析房地产政策分析未来发展预测宏观经济随着近期通胀压力、贷款基准利率上调，未来银根将收紧，对房地产业将造成一定影响2010年前三季度，中国人民银行按照党中央、国务院统一部署，继续实施适度宽松货币政策继续实施适度宽松货币政策，在保持政策连续性和稳定性的同时，着力提高调控的针对性15、和灵活性，引导金融机构合理把握信贷投放节奏；2010.9月人民币贷款新增5955亿元，货币信货币信贷增速有所贷增速有所上升，意味着三季度的货币政策依意味着三季度的货币政策依然保持适度宽松，然保持适度宽松，进而推动了实体经济增速的反弹；9 9月月CPICPI同比上涨至同比上涨至3.6%3.6%，创下，创下20102010年新高，年新高，温和上涨温和上涨；9月PPI与上月持平，涨势趋稳。1919宏观背景宏观经济分析房地产政策分析未来发展预测房地产政策及解读抑制不合理住房需求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷16、款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。加强市场监管各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。加快保障性安居工程建设房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。增加住17、房有效供给抑制加快加强增加在首轮新政调控无果基础上9月29日“二次调控”出台一阶一阶段段增加土地及保障性住房供应二阶二阶段段GDP增长11.9%房产新政出台三阶三阶段段GDP持续增长房产“二次调控”出台四阶四阶段段房产税、土地出让方式、金融政策稳：调控1年后的市场供应，规避08年政策调控后的刚性反弹风险紧：一阶段段调控无效后，政府选择政策硬着落跟：在二阶段调控无效后，政府再次调整细化调控内容序：央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点 2020宏观背景宏观经济分析房地产政策分析未来发展预测未来发展预测随着二次调控的出台，下一步房地产大势走向如何？随着二次调控的出台，下一步房地产大势走向如何18、？2121宏观背景未来发展预测宏观经济分析房地产政策分析未来发展预测10年4月份后，销售价格指数与房地产开发景气指数已经持续呈现下滑趋势；近期资金面上银根的收紧及政策面二次调控政策的出台将会使得房地产市场短期内受到影响，长期来看，房地产市场依然看好2222区域背景分析城市定位1空间发展规划2交通现状规划3产业结构分析4人口规划分析5区域分析小结7旅游发展规划62323作为山东半岛城市群区域对外开放的龙头城市和中心城市龙头城市和中心城市，青岛市定位为东部沿海重要的中心城市，国家历史文化名城，国际港口城市、滨海旅游度假城市。城阳区作为青岛市“环湾保护、拥湾发展”战略核心，定位为国国家重要的区域性航19、空港、青岛市家重要的区域性航空港、青岛市的高新技术产业核心区、现代化的高新技术产业核心区、现代化综合服务中心、出口加工基地综合服务中心、出口加工基地。胶州湾北部高新区，规划为青岛青岛市机制创新的先行区、高新技术市机制创新的先行区、高新技术产业的集聚区、生态文明的示范产业的集聚区、生态文明的示范区，目标建设国际一流的生态型区，目标建设国际一流的生态型科技新城科技新城。高新区借势拥湾战略规划，依托岛城地位，打造国际一流生态型科技新城区域背景城市定位空间发展规划交通现状规划产业结构分析人口规划分析旅游发展规划区域分析小结从青岛市、城阳区性质定位及胶州湾北部高新区规划来看，高新区依托青岛市的龙头城市、20、中从青岛市、城阳区性质定位及胶州湾北部高新区规划来看，高新区依托青岛市的龙头城市、中心城市地位，以及城阳区空港、交通枢纽的有利条件，借势青岛市心城市地位，以及城阳区空港、交通枢纽的有利条件，借势青岛市“环湾保护、拥湾发展环湾保护、拥湾发展”战战略规划，高起点定制区域规划，努力将高新区打造为国际一流的生态科技新城。略规划，高起点定制区域规划，努力将高新区打造为国际一流的生态科技新城。城市定位2424从宏观到微观的空间发展规划来看，高新区作为青岛市着力打造的高科技产业新区、生态科技从宏观到微观的空间发展规划来看，高新区作为青岛市着力打造的高科技产业新区、生态科技城，将逐渐发展为一个相对独立的城市发21、展空间，未来区域产业的蓬勃发展将给房地产市场的城，将逐渐发展为一个相对独立的城市发展空间，未来区域产业的蓬勃发展将给房地产市场的发展带来良好的契机，并且随着整个城市由南向北的拓展趋势，置业客群将不断扩大，项目未发展带来良好的契机，并且随着整个城市由南向北的拓展趋势，置业客群将不断扩大，项目未来市场潜力巨大。来市场潜力巨大。“一主一主”指主城区指主城区，市南区、市北区、四方区、李沧区是中心城区；“三副三副”指黄岛、崂山以及红岛。红岛。“依托主城、拥湾发展、组团布依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射局、轴向辐射”是青岛新的城市空间发展战略，形成一主三副多组团的空间格局。区域高新产业大规划，未来居22、住需求增加，项目发展机会大区域背景城市定位空间发展规划交通现状规划产业结构分析人口规划分析旅游发展规划区域分析小结项目位置项目位置建设“一核、两带、四岛群、多园一核、两带、四岛群、多园区区”以现有水系和盐田边界为基础，以现有水系和盐田边界为基础，形成网络状生态水系。形成网络状生态水系。城市空间发展规划2525区域背景交通状况不断改善，高新区至市区距离缩短，融入青岛半小时生活圈区域背景区域背景城市定位空间发展规划交通现状规划产业结构分析人口规划分析旅游发展规划区域分析小结本案本案红岛红岛建设中的建设中的“跨海大桥跨海大桥”将青岛、黄岛、红岛三将青岛、黄岛、红岛三“岛岛”相连，相连，形成区域融合；23、城市轻轨L2号线途径城阳上马，将青岛、胶州、胶南串联；随着交通状况的完善，将随着交通状况的完善，将形成大青岛城市格局。形成大青岛城市格局。城阳区内交通发达，城阳区内交通发达，胶州湾高速公路、308国道、204国道、济青高速公路、烟青一级公路、青银高速公路贯穿其中，形成了极其便利的立体交通网络形成了极其便利的立体交通网络；规划中的地铁M1、M3将从城阳直达青岛市区，区域联系将更加紧密。环胶州湾高速八车道改造完成，公交环胶州湾高速八车道改造完成，公交761761路开通，双路开通，双高路的建设，规划中的高路的建设，规划中的M8M8线，将使高新区的交通状线，将使高新区的交通状况大为改善，纳入青岛半小时24、生活圈，况大为改善，纳入青岛半小时生活圈，缩短高新区与城市中心的时间距离，成为未来潜力发展区域。交通现状与规划2626青岛市产业结构逐渐趋于合理优化青岛市产业结构逐渐趋于合理优化；城阳区三大产业所占比重呈现出；城阳区三大产业所占比重呈现出“二降一升二降一升”的特点，随的特点，随着高新技术产业和现代服务业的发展及高附加值的、以现代服务业为核心的城市经济结构的构着高新技术产业和现代服务业的发展及高附加值的、以现代服务业为核心的城市经济结构的构建，建，产业不断升级优化，为区域经济的快速发展奠定坚实的基础；产业不断升级优化，为区域经济的快速发展奠定坚实的基础；高新区以二三产业为主导，重点发展电子信息等25、高新产业，计划到2020年基本形成高新技术产业集群和创新集群，产业结构不断优化，二三产业从业人员增多，区域居住需求旺盛。二三产业从业人员增多，区域居住需求旺盛。区域背景城市定位空间发展规划交通现状规划产业结构分析人口规划分析旅游发展规划区域分析小结产业结构优化升级，二三产业从业人员增多，加大住房需求产业结构分析2727人口自然增长率较低，但外来人口较多，人口绝对增加值较高，人口结构不断优化，人口自然增长率较低，但外来人口较多，人口绝对增加值较高，人口结构不断优化，20202020年预计青岛市人口将突破年预计青岛市人口将突破12001200万，万，新青岛人是不容忽视的购房群体；新青岛人是不容忽视26、的购房群体；未来人口迁入市区门槛提高，被动郊区化被动郊区化大量出现，高新区人口将有大量机械增长，2013年高新区人口规模约18万人，2020年中期人口规模约30万人，人口的高速增长支撑房地产市人口的高速增长支撑房地产市场发展。场发展。被动郊区化出现，人口规模增长，支撑了区域房地产市场发展区域背景城市定位空间发展规划交通现状规划产业结构分析人口规划分析旅游发展规划区域分析小结人口分析2828区域背景城市定位空间发展规划交通现状规划产业结构分析人口规划分析旅游发展规划区域分析小结受益环湾保护规划利好，湿地生态资源丰富，提升区域居住环境青岛市旅游规划以沿海海滨带为主体，青岛市旅游规划以沿海海滨带为主27、体，向海域、近海岛屿和陆域纵深延伸，以向海域、近海岛屿和陆域纵深延伸，以滨海城市风貌区、旅游景区、度假区为滨海城市风貌区、旅游景区、度假区为重点，形成重点，形成“一线、两翼、二十区一线、两翼、二十区”的的旅游资源开发格局。旅游资源开发格局。城阳区充分利用当地的自然生态资源，逐步带动旅游业发展，实现旅游经济全面繁荣和旅游产业合理布局；高新区紧邻胶州湾五大湿地高新区紧邻胶州湾五大湿地“女姑口湿地公女姑口湿地公园园”，根据拥湾发展规划，保护墨水河、大沽河、洋河等河口地区形成的滩涂湿地，通过建设湿地公园，适度发展生态旅游，旅游产业发旅游产业发展条件优越。展条件优越。旅游发展规划2929规划：规划：在青28、岛拥湾发展战略规划和北部高新区产业发展规划框架下，随着青岛“北上”的发展趋势，区域交通不断改善，高新区将迎来前所未有的发展机遇；交通：交通：随着区域交通状况的不断改善升级，高新区与青岛主城的时间距离不断缩短，逐渐融入青岛半小时生活圈；产业：产业：产业结构优化升级，二三产业从业人员增多，加大住房需求；人口：人口：被动郊区化出现，人口规模增长，支撑了区域房地产市场发展；旅游：旅游：受益环湾保护规划利好，区域湿地生态资源丰富，提升区域居住环境，未来旅游产业发展条件优越。区域背景城市定位空间发展规划交通现状规划产业结构分析人口规划分析旅游发展规划区域分析小结高新区高新区未来高新产业集聚地、生态宜居新城29、未来高新产业集聚地、生态宜居新城区域分析小结30房地产市场分析青岛市市场分析1城阳区市场分析2项目区域市场分析3项目市场环境评价43131年份年份发展阶段及回顾发展阶段及回顾1992年之前商品房市场初步发展阶段商品房市场初步发展阶段，青岛首次将住宅小区综合开发的概念引入青岛，团岛大院改造、浮山所等小区落成为雏形代表，房地产开发正式启动于1988年1992-1995年商品房市场迅速崛起时期商品房市场迅速崛起时期，以东部新区为核心区域，国家关于房地产及安居工程等系列政策出台和青岛市政府东迁创造良好环境和成长契机1996-1997年商品房回落调整期商品房回落调整期，主要受国家宏观调控、紧缩货币政策影30、响及东部开发结束，主要为上一阶段的发展消化期1998-1999年商品房复苏回升期商品房复苏回升期，1998年开始的住房制度改革，公积金制度、商业贷款等配套环节的快速完善2000-2004年商品房高速发展阶段商品房高速发展阶段，开发体量和销售价格逐年高速递增，主要受益于奥运申办成功、经营城市和大青岛框架的提出2005年-至今市场高位调控期市场高位调控期，并逐步建立了“4+2”住房保障供应体系，品牌开发商介入品牌开发商介入，进入规范化、市场化和相对透明化时代，竞争加强，郊区化开发逐渐成为楼市主流声音郊区化开发逐渐成为楼市主流声音19921995199820002006从青岛房地产市场发展来看，发展31、重心由市区向郊区转移，发展重心由市区向郊区转移，市场调节作用逐步增强，竞争更加激烈，由单一竞争转向产品品质、开发商品牌等全面竞争，由单一竞争转向产品品质、开发商品牌等全面竞争，房地产市场逐渐规范化、市场化、透明化。提高产品力、竞争力、品牌度是立足市场的根本。提高产品力、竞争力、品牌度是立足市场的根本。房地产市场发展历程房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价32321-9月全市供应量769.2万，成交量595.9万，市场整体供过于求。受第一次新政影响，第一次新政影响，4 4月至月至6 6月成交量呈下降趋势，随后从月成交量呈下降趋势，随后从7 7月成交量开始上升32、月成交量开始上升，9 9月达到月达到92.192.1万；受受9 9月底二次新政调控影响，市场降温月底二次新政调控影响，市场降温，部分楼盘出现，部分楼盘出现“退房潮退房潮”现象，市场重新进入观望现象，市场重新进入观望期，预计随着新政的严厉实施，近期成交量会呈现下降，但从长期来看，市场形势整体向好期，预计随着新政的严厉实施，近期成交量会呈现下降，但从长期来看，市场形势整体向好。供销分析受二次新政影响，近期成交量出现下降，从长期来看，全市市场形势向好成交量波动房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价3333近期市场成交均价整体来看呈略微下降趋势近期市场成交均价整体来33、看呈略微下降趋势，主要是新政影响下市场成交以首置产品为主，主要是新政影响下市场成交以首置产品为主，且市内四区成交所占比例较少，加上开发商实施的优惠措施，拉低全市成交均价；，且市内四区成交所占比例较少，加上开发商实施的优惠措施，拉低全市成交均价；随着二次新政的实施，投资改善型需求将受到抑制，同时也抑制了部分刚性需求，预测近期市场会出项量价齐跌的局面，但从长期趋势看，量价呈现整体上涨趋势。从长期趋势看，量价呈现整体上涨趋势。成交量价受二次新政影响，投资改善型需求受到抑制，成交量价将出现短期下降房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价3434从从20102010年年34、4 4月份开始，市场存量已连续六个月上升，月份开始，市场存量已连续六个月上升，9 9月份期初库存达到月份期初库存达到587.7587.7万平方米，万平方米，市场整体存量较大，市场整体存量较大，9月份的存销比为6.4；随着二次新政的影响，预测近期一段时间内，存量持续上涨，成交量下降，随着二次新政的影响，预测近期一段时间内，存量持续上涨，成交量下降，市场去化压市场去化压力较大。力较大。存量分析随着二次新政的影响，未来一段时间市场去化压力较大房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价3535 从供应结构来看，从供应结构来看，20102010年年1 1月份以来全市供应结35、构呈现出首置产品和首改产品为主的趋月份以来全市供应结构呈现出首置产品和首改产品为主的趋势；从成交结构来看，势；从成交结构来看，20102010年年1 1月份以来全市成交结构首置产品为主，首改产品次之；月份以来全市成交结构首置产品为主，首改产品次之；通过对全市目前在售、待售项目的监控和上图分析，未来首改产品供应量有所增加，受通过对全市目前在售、待售项目的监控和上图分析，未来首改产品供应量有所增加，受国家调控政策影响，国家调控政策影响，首置产品在未来一段时间内将继续成为市场主力。首置产品在未来一段时间内将继续成为市场主力。供销结构全市供应成交均以首置和首改产品为主，其次是再改型产品房地产市场分析青36、岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价3636从从20102010年累计供销情况来看，城阳区年累计供销情况来看，城阳区供销两旺供销两旺，新增供应量为，新增供应量为89.689.6万平方米，成交量为万平方米，成交量为82.782.7万平方米，供应量和成交量均位居首位，万平方米，供应量和成交量均位居首位，城阳区已成为青岛房地产市场的城阳区已成为青岛房地产市场的“绝对主角绝对主角”。七区供销对比来看，城阳区供销两旺，是青岛房地产市场的“绝对主角”房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价城阳区在青岛3737从存销情况来看，城阳区在七区中从存销情况来37、看，城阳区在七区中存量位居第一存量位居第一，20102010年年9 9月城阳区存销比为月城阳区存销比为5.05.0，按目前，按目前去化速度未来市场去化压力不大；去化速度未来市场去化压力不大；从从20102010年年9 9月市内七区价格来看，城阳区目前的月市内七区价格来看，城阳区目前的成交价格最低成交价格最低，性价比高。随着住宅郊区化性价比高。随着住宅郊区化以及市区供给量的不足，城阳区近郊的优势将促使未来价格上涨。以及市区供给量的不足，城阳区近郊的优势将促使未来价格上涨。城阳区存量较大，价格水平较低，与其他区域相比未来有巨大的升值空间房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目38、市场环境评价城阳区在青岛3838新政后，城阳区成交量呈波动趋势，各月成交量差异较大，主要是因为区域楼盘集中开盘新政后，城阳区成交量呈波动趋势，各月成交量差异较大，主要是因为区域楼盘集中开盘签约等因素影响，签约等因素影响，1-91-9月供应量月供应量89.689.6万平方米，成交量万平方米，成交量82.782.7万平方米，供需基本平衡；万平方米，供需基本平衡；从长远来看，从长远来看，城阳区供应充足，同时需求旺盛，区域房地产前景较好城阳区供应充足，同时需求旺盛，区域房地产前景较好。供销分析1-9月供应成交基本平衡，受新政影响，成交量呈现较大波动趋势房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域39、市场分析项目市场环境评价3939城阳区成交均价均呈现波动趋势，且变化幅度较大，主要是受各月成交的项目与产品不同城阳区成交均价均呈现波动趋势，且变化幅度较大，主要是受各月成交的项目与产品不同的影响，的影响，9月成交均价为6609元/，价格的上升与万科魅力之城、中冶圣乔维斯万科魅力之城、中冶圣乔维斯等产品品质较好、价格较高项目的热销有较大关系；受新政的影响，预计近期成交量将呈现下降趋势，受新政的影响，预计近期成交量将呈现下降趋势，受成交量下降的影响价格会有所松动，受成交量下降的影响价格会有所松动，但从长期趋势来看，将保持量价齐升的趋势。但从长期趋势来看，将保持量价齐升的趋势。量价分析短期价格呈波动40、态势，长期来看，量价将呈现稳步上升的态势房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价40400909年开始城阳区市场存量不断减小，市场销售压力在逐渐减小，但年开始城阳区市场存量不断减小，市场销售压力在逐渐减小，但20102010年年4 4月份后新增供月份后新增供应量逐渐增大，加之新政的影响下成交低迷，应量逐渐增大，加之新政的影响下成交低迷，市场存量有所上升市场存量有所上升；随着新政的影响，预计未来存量会有所上升随着新政的影响，预计未来存量会有所上升。存量分析2010年存量呈现先减后增趋势，受新政影响，预计后期存量会持续增加房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析41、项目区域市场分析项目市场环境评价4141城阳区供应产品结构逐步发生变化，城阳区供应产品结构逐步发生变化，20092009年主要以首改产品为主；年主要以首改产品为主；20102010年，首改产品的供应在逐渐减少，年，首改产品的供应在逐渐减少，首置产品在逐渐成为供应的主力首置产品在逐渐成为供应的主力，同时再改产，同时再改产品所占比例基本保持稳定。品所占比例基本保持稳定。供应结构城阳区供应以首置产品和首改产品为主力房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价4242从成交结构来看，从成交结构来看，首改产品一直为城阳区的去化主力首改产品一直为城阳区的去化主力，首置产品成交42、所占比例近期有所，首置产品成交所占比例近期有所增长，已接近于首改产品，增长，已接近于首改产品，从从9 9月份的成交结构来看，以首置产品为主，其次是首改、再改产品。月份的成交结构来看，以首置产品为主，其次是首改、再改产品。成交结构从成交结构上看，以首改产品为主，但近期首置产品有所增加房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价4343高新区定位、规划已完成，重大市政设施正在建设，部分已建成，区域开发进入快速发展区域开发进入快速发展阶段，区域价值进一步突显。阶段，区域价值进一步突显。企业加速器水系景观科技大道桥滨河公园房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域43、市场分析项目市场环境评价区域现状4444按新区发展规律看，区域价值峰值将在近期出现，项目存在巨大市场机会空空间间历历程程时间历程时间历程大型公共设大型公共设施建设，住施建设，住宅开始全面宅开始全面开发开发规划及市政规划及市政设施建设设施建设住宅供应进住宅供应进入高峰期，入高峰期，商业设施开商业设施开始建设始建设规划期规划期建设期建设期快速发展期快速发展期稳定繁荣期稳定繁荣期商业配套逐商业配套逐步完善，中步完善，中心区域开始心区域开始承担城市功承担城市功能能住宅供应住宅供应量曲线量曲线商业供应量商业供应量曲线曲线公建建设公建建设曲线曲线新区发展一般经历规划期、建设期、快速发展期和稳定繁荣期；高新44、区已完成或正在进行道路、景观、创业中心等设施的建设，部分住宅项目已开始建设，世茂等项目已开始动工，预计明年会有供应，区域区域逐步由建设期跨入快逐步由建设期跨入快速发展期，项目价值速发展期，项目价值机会巨大机会巨大。区域价值峰值房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价区域发展趋势4545区域高标准定位和周边项目的市场表现，表明区域市场具备较大的增长潜力本案本案高新区目前无新盘在售，但从规划来看，世茂等大型高档项目的施工建设，未来将是中高未来将是中高档楼盘的集中区域；档楼盘的集中区域；周边项目卓越蔚蓝群岛单价频繁实现跨越式突破，并被迅速消化，目前已基本无房可售，表45、明区域市场仍具备较大的增长潜力。表明区域市场仍具备较大的增长潜力。房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价市场趋势4646区域基础设施建设的大量投入等利好措施，使区域房地产市场形势向好区域规划力度逐渐加大，政府对基础设施的建设大量投入政府对基础设施的建设大量投入，如双高公路等设施的开工建设，使区域迅速发展；在政府投入等相关因素的带动下，未来区域的房地产市场会发展比较迅速，区域房地产成未来区域的房地产市场会发展比较迅速，区域房地产成交量价呈上升趋势。交量价呈上升趋势。房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价市场趋势4747外来品46、牌开发商在产品营造上的主动领先及其品牌价值会带动整个区域及其周边的房地产价值提升房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价市场趋势4848目前区域市场机会较好，但随区域成熟和土地供应增多，未来竞争日趋激烈房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价供应分析据中国土地市场网，截至目前2010年城阳区成交土地共计41宗，成交土地面积约170万平方米；从成交区域来看，多位于青银高速周边、惜福镇和流亭街道，项目周边成交土地较少；项目周边成交土地较少；高新区目前成交的土地有世茂地块位于青岛高新区正阳路世茂地块位于青岛高新区正阳路以南，总占地面47、积约以南，总占地面积约9393万平方米，总建筑面积万平方米，总建筑面积139.42139.42万平方万平方米，米，一期50万平方米，主要以联排、合院住宅及高层景观大户型住宅为主，建设社区医疗服务设施、社区幼儿园、沿街贸易配套等设施，预计2011年底入住。从区域控制性详细规划来看，未来住宅用地供应较多，加未来住宅用地供应较多，加之周边卓越项目、龙湖项目的供应，随区域成熟未来竞争将之周边卓越项目、龙湖项目的供应，随区域成熟未来竞争将会比较激烈。会比较激烈。注：浅黄色为居住用地世茂地块世茂地块本案本案4949推动力量：推动力量：区域品牌开发商的主动领先和政府主导利好等因素，使区域房地区域品牌开发商的48、主动领先和政府主导利好等因素，使区域房地产市场逐渐升温产市场逐渐升温市场表现：市场表现：周边项目市场表现良好，不断实现价格跨越式的突破，且销售状周边项目市场表现良好，不断实现价格跨越式的突破，且销售状况良好，市场潜力巨大况良好，市场潜力巨大区域高标准的定位和规划未来会继续提升项目区域价值区域高标准的定位和规划未来会继续提升项目区域价值强劲的市场突破表现，预示未来的增长潜力仍然很大强劲的市场突破表现，预示未来的增长潜力仍然很大区域发展趋势：区域发展趋势：按新区发展规律，区域的价值峰值将在近期出现，项目存在按新区发展规律，区域的价值峰值将在近期出现，项目存在巨大市场机会巨大市场机会未来这些因素仍将49、继续存在，将继续保持推动未来这些因素仍将继续存在，将继续保持推动竞争分析：竞争分析：项目目前区域市场机会较好，随区域成熟和未来土地供应增多，项目目前区域市场机会较好，随区域成熟和未来土地供应增多，未来竞争将比较激烈未来竞争将比较激烈未来竞争激烈，同时随区域成熟，未来区域市场需求将有较大上升未来竞争激烈，同时随区域成熟，未来区域市场需求将有较大上升房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价区域市场小结5050 受新政影响，市场处于观望博弈状态受新政影响，市场处于观望博弈状态 投资改善型需求受到抑制，预计未来成交量价会呈下降趋势投资改善型需求受到抑制，预计未来成交量50、价会呈下降趋势 存量连续上升，未来市场有一定去化压力存量连续上升，未来市场有一定去化压力青岛市场青岛市场 城阳区供销两旺，是青岛房地产市场的城阳区供销两旺，是青岛房地产市场的“绝对主角绝对主角”城阳区存量较大，二次新政后去化压力较大城阳区存量较大，二次新政后去化压力较大 短期价格呈波动态势，长期来看，量价将呈现稳步上升的态势短期价格呈波动态势，长期来看，量价将呈现稳步上升的态势城阳市场城阳市场 从区域发展规律来看，项目区域存在巨大的市场机会和价值机会从区域发展规律来看，项目区域存在巨大的市场机会和价值机会 政府实施的利好和品牌开发商的进驻等提升整个区域的房地产价值政府实施的利好和品牌开发商的进51、驻等提升整个区域的房地产价值 目前周边区域在售项目很少，市场表现较好，市场机会较大，随区域成熟和未目前周边区域在售项目很少，市场表现较好，市场机会较大，随区域成熟和未来土地供应增多，竞争将比较激烈。来土地供应增多，竞争将比较激烈。项目区域市场项目区域市场房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价市场环境评价51分住宅类型研究别墅市场研究1洋房市场研究2高层市场研究352别墅市场分析别墅市场分析青岛别墅市场格局青岛别墅市场格局城阳别墅市场格局城阳别墅市场格局5353板块格局形成的基础：资源、交通与城市发展；资源、交通与城市发展；别墅市场格局：总体上呈现板块式分布格52、局总体上呈现板块式分布格局，目前有即墨板块、惜夏板块、市区及崂山板块、西海岸板块、胶州胶州湾东部板块湾东部板块；各个板块依托不同的资源形成各自鲜明的特征。即墨板块即墨板块市区及崂山板块市区及崂山板块惜夏板块惜夏板块西海岸板块西海岸板块胶州湾东胶州湾东部板块部板块全市别墅市场格局青岛别墅市场目前呈现板块格局分布分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结5454别墅市场存销状况总表独栋独栋双拼双拼联排联排合计合计在售总规模（套）766766482157028182818去化量（套）640640436436140124772477存量（套）12612646169169341341季度去化53、量（套）8542102229229销售率84%90%89%88%88%目前在售项目总销售率达总销售率达88%88%，存量为，存量为341341套，套，存量不多，整体去化状况较好；按照季度平均去化量来算，存销比为存销比为1.921.92，表明在无新增供应的情况下，存量在不到两个表明在无新增供应的情况下，存量在不到两个季度内将销售完毕。季度内将销售完毕。全市别墅存销状况目前总销售率达88%，存量为341套，相对较少分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结5555别墅市场存销状况总表从总量来看，联排占主流联排占主流；从销售来看，整体销售率较高，达整体销售率较高，达85%85%以上以上；54、从目前存量来看，联排最多，双拼最少，整体来联排最多，双拼最少，整体来看别墅市场存量较少。看别墅市场存量较少。全市别墅存销状况总量比销量比存量比独栋独栋 双拼双拼 联排联排 在售总规模（套）在售总规模（套）76676648248215701570去化量（套）去化量（套）64064043643614011401存量（套）存量（套）1261264646169169目前市场供应以联排为主，整体销售率较高，存量较少分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结5656别墅市场潜在供给状况整个青岛市已确定潜在供给量潜在供给量21432143套（若考虑规划未确定项目，实际潜在供给大于套（若考虑规划未55、确定项目，实际潜在供给大于21432143套）套），按照统计的季度平均去化速度，需需1010个季度才能消化完毕，整体供给量较大；但从上个季度才能消化完毕，整体供给量较大；但从上市时间和销售速度来看，未来去化压力相对较小；市时间和销售速度来看，未来去化压力相对较小；根据实际调研，预计年内供给量将达到预计年内供给量将达到900900套。套。说明：潜在供给量与年内潜在供给量通过实际调研获得，由于信息传递、市场变化、企业策略调整等因素，有一定的不确定性。板块板块西海岸板块西海岸板块市区及崂山市区及崂山板块板块惜夏板块惜夏板块胶州湾东部胶州湾东部板块板块即墨温泉即墨温泉板块板块合计合计潜在供给潜在供给量56、量125套200套566套417套835套21432143套套年内潜在年内潜在供给量供给量100套100套200套200套300套900900套套全市别墅潜在供应目前潜在供应2143套，未来别墅整体去化压力较小分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结5757别墅市场潜在供给状况别墅市场潜在供给状况从潜在供给产品类别来看，联排联排最多，占最多，占66%66%，其次独栋占28%；叠拼及双拼供给较少。板块板块项目项目潜在潜在供应量供应量（套）（套）独独栋栋（套）（套）双双拼拼（套）（套）联联排排（套）（套）叠叠拼拼（套）（套）市区及市区及崂山板块崂山板块玫瑰庭院玫瑰庭院2002002057、20180180即墨即墨温泉板块温泉板块海信温泉王朝海信温泉王朝15615654544 49898天泰蓝泉三期天泰蓝泉三期70707070青建青建 香根温泉香根温泉130130130130青建青建 橄榄树橄榄树142142142142海尔海尔 原乡墅原乡墅14714755559292麗山国际一期麗山国际一期130130130130香邑泉海一期香邑泉海一期30303030嶺海二期嶺海二期30303030城阳惜城阳惜夏板块夏板块银盛泰银盛泰 德郡德郡180180180180山水嘉园山水嘉园16416480808484泰晤士河泰晤士河64648 848488 8山水太和月光山水太和月光158158158、401401818胶州湾东部板块胶州湾东部板块卓越蔚蓝群岛卓越蔚蓝群岛17171717龙湖滟澜海岸龙湖滟澜海岸400400400400西海岸板块西海岸板块城建城建 亚丁海岸亚丁海岸70707 728283535唐岛金湾唐岛金湾55555555青岛全市青岛全市214321436 606064040140514059292全市别墅潜在供应目前潜在供应产品中以联排为主，其次为独栋分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结5858存销与潜在供给对比分析从上述数据的对比中可以看出，独栋别墅市场认可度较高独栋别墅市场认可度较高，结合到良好的销售表现及后期较大的审批难度，独栋将成为市场稀缺产品独59、栋将成为市场稀缺产品；联排潜在供给较大联排潜在供给较大，考虑到联排产品由于面积控制，总价控制较好，同时可适当提高别墅地块的容积率，因此供销方面将占据未来主流占据未来主流；双拼产品双拼产品将成为独栋与联排的补充产品补充产品；叠拼产品叠拼产品由于市场接受度较低，未来供给较少未来供给较少。销量比存量比总量比潜在供应全市别墅潜在供应目前市场独栋较为稀缺，未来联排将占据市场主流分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结5959客户区域分布综合分析别墅客户别墅客户大多来自青岛市区大多来自青岛市区，通过前期，通过前期项目咨询和监控发现主要来自项目咨询和监控发现主要来自市南区与崂市南区与崂山区山区60、；但是随着青岛城市快速扩张，但是随着青岛城市快速扩张，项目区域项目区域客户比例渐渐有所提高客户比例渐渐有所提高。全市别墅客户研究目前别墅客户以青岛市区的市南区、崂山区客户为主分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结6060城阳别墅市场格局n城阳别墅市场主要划分为惜夏惜夏板块和胶州湾东部板块：板块和胶州湾东部板块：100100福国际山庄福国际山庄银盛泰德郡银盛泰德郡千禧和院千禧和院卓越蔚蓝群岛卓越蔚蓝群岛百通香溪庭院百通香溪庭院泰晤士河泰晤士河龙湖滟澜海岸龙湖滟澜海岸山水嘉园山水嘉园山水太和月光山水太和月光在售项目待售项目100100福国际山庄福国际山庄银盛泰德郡银盛泰德郡千禧和院61、千禧和院山水嘉园山水嘉园泰晤士河泰晤士河山水太和月光山水太和月光百通香溪庭院百通香溪庭院卓越蔚蓝群岛卓越蔚蓝群岛龙湖滟澜海岸龙湖滟澜海岸胶州胶州湾东湾东部板部板块块项目地块项目地块惜惜夏夏板板块块分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结6161产品线总表产品线总表项目项目风格风格类型类型面积区间（）面积区间（）车库车库层数层数物业费物业费（元（元/月）月）交房标准交房标准百通香溪庭院百通香溪庭院西班牙独栋460600一、二期带车库地上3层仅一期有地下一层2.3毛坯联排210260100100福国际山福国际山庄庄美式独栋450500面积大的带车库、面积小的带车位联排：地上3层独栋：62、2联排：1毛坯双拼260350联排210240银盛泰德郡银盛泰德郡纯德式联排190230无车库，仅有车位地上3层1.8毛坯千禧和院千禧和院新中式双拼280330无车库，仅有车位地下1层+地上3层1.5毛坯联排220290叠拼180190山水嘉园山水嘉园新中式简约联排未定无车库未定未定毛坯叠拼未定山水太和月光山水太和月光德式独栋370390（后期为500-800）未定地下+地上2层未定毛坯泰晤士河泰晤士河英伦双拼270410有车库地下一层+地上三层未定未定叠拼联排惜夏别墅供给分析分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结6262项目项目潜在供应量（套）独栋（套）双拼（套）联排（套）叠63、拼（套）银银盛泰德盛泰德郡郡180180001801800山水嘉园山水嘉园164008084泰晤士河泰晤士河6408488山水太和月光山水太和月光1581400180合计合计5665661401408 83263269292市场存量潜在供给惜夏板块是仅次于即墨板块的惜夏板块是仅次于即墨板块的全市别墅第二大供给区域全市别墅第二大供给区域，目前市场可售供给为，目前市场可售供给为4141套，年套，年内潜在供给我司估计约内潜在供给我司估计约400400套；套；板块未来供应以联排别墅为主，独栋除山水太和月光外，基本无供应板块未来供应以联排别墅为主，独栋除山水太和月光外，基本无供应；但但由于资源条件限制，64、该板块长期来看供给量会逐渐降低由于资源条件限制，该板块长期来看供给量会逐渐降低。项目项目总存量（套）独栋（套）双拼（套）联排（套）百通香溪庭院百通香溪庭院34343004 4100100福山庄福山庄4 40 004 4千禧和院千禧和院1 10 00 01 1财宝山庄财宝山庄2200合计合计414132320 09 9惜夏别墅供给分析板块别墅未来供应以联排为主，未来独栋基本无供应分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结6363风格分析该板块风格较多，但主要该板块风格较多，但主要为欧式、新中为欧式、新中式、美式风格式、美式风格；整体来看整体来看欧式风格居多。欧式风格居多。百通香溪庭院65、百通香溪庭院100100福国际山庄福国际山庄项目项目风格风格百通香溪庭院百通香溪庭院西班牙风格100100福国际山庄福国际山庄美式风格为主银盛泰德郡银盛泰德郡纯德式原乡别墅千禧和院千禧和院新中式风格山水嘉园山水嘉园新中式简约风格山水太和月光山水太和月光德式风格泰晤士河泰晤士河英伦风格惜夏别墅供给分析惜夏板块别墅风格整体上以欧式为主分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结6464户型面积分析独栋面积区间独栋面积区间双拼面积区间双拼面积区间联排面积区间联排面积区间该板块该板块独栋面积一般在独栋面积一般在450450左右，双拼在左右，双拼在300300左右，联排面积在左右，联排面积在266、40240左右；左右；从实际项目咨询、调研来看，从实际项目咨询、调研来看，联排面积有缩小的趋势联排面积有缩小的趋势。惜夏别墅供给分析户型面积上，独栋面积基本在450平米左右，小独栋较少分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结6565单价分析单价方面，惜夏板块相对较低，单价方面，惜夏板块相对较低，独栋一般在独栋一般在1300013000元元/左右，联排在左右，联排在85008500元元/左右；左右；片区价格相对其他片区较低，产品类别以联排居多。片区价格相对其他片区较低，产品类别以联排居多。独栋单价独栋单价双拼单价双拼单价联排单价联排单价惜夏别墅价格分析独栋价格13000左右，双拼价67、格10000左右，联排价格8500左右分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结6666总价分析总价方面，总价方面，在售项目差距较大在售项目差距较大，主要源于户型面积差距较大，其单价差距并不大；，主要源于户型面积差距较大，其单价差距并不大；该板块，板块，联排总价一般在联排总价一般在200200万元万元/套左右。套左右。独栋总价区间独栋总价区间双拼总价区间双拼总价区间联排总价区间联排总价区间惜夏别墅价格分析区域总价差异较大，联排200万元/套左右分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结6767销售线总表项目项目类型类型单价（元单价（元/）总价（万元）总价（万元）销售量（68、套）销售量（套）销售率销售率季去化量季去化量（套）（套）年去化量年去化量（套）（套）百通香溪庭院百通香溪庭院独栋独栋1800018000690900690900848474%74%12124848联排联排9200920020025020025050550597%97%4040160160100100福国际山庄福国际山庄独栋独栋13000580650103100%100%7 72828双拼双拼1000026035034100%100%4 41616联排联排850018020019697%97%18187272银盛泰德郡银盛泰德郡联排联排83008300160-200160-2007070100%69、100%7070千禧和院千禧和院双拼双拼95009500260-320260-3202424100%100%2424联排联排90009000200-260200-2603434100%100%3434叠拼叠拼90009000180180353599%99%3434惜夏别墅销售分析板块区域内别墅产品销售较好分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结6868项目项目购房目的购房目的客户区域分布客户区域分布总价总价投资投资度假度假长住长住项目区域项目区域青岛市区青岛市区外地外地百通香溪庭院百通香溪庭院10%10%80%80%10%10%10%10%75%75%15%15%2002009070、0900万万100100福国际山庄福国际山庄20%20%70%70%10%10%10%10%70%70%20%20%180180650650万万银盛泰德郡银盛泰德郡10%10%65%65%25%25%20%20%70%70%10%10%160160200200万万千禧和院千禧和院5%5%65%65%30%30%15%15%75%75%10%10%180180320320万万统计统计10%10%75%75%15%15%18%18%70%70%12%12%160160900900万万惜夏别墅客户分析分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结6969板块客户分析主要购房目的用于度假主要购71、房目的用于度假；因距离市区较近，部分客户用于长住，但因距离市区较近，部分客户用于长住，但比例相对较低。比例相对较低。70%70%的客户来源于青岛市区的客户来源于青岛市区，主要指市，主要指市南区、崂山区；南区、崂山区；有有18%18%的项目区域本地客户。的项目区域本地客户。惜夏别墅客户分析区域别墅客户以市区为主，多以度假为目的分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结7070项目推出70套联排别墅，目前已售罄，下阶段将再推下阶段将再推180180套套联排别墅联排别墅，价格待定；从购买客户看，七成客户为市区客户，七成客户为市区客户，两成客户为区域地缘性客户；两成客户为区域地缘性客户；项72、目优势：源于纯德式原乡别墅纯德式原乡别墅，八字顶、外露木结构、石材围护、石灰摸墙、红瓦顶，体现的是原版德国本土风情；社区配套完备，厅层大露台。地理位置城阳区铁骑山路以西，王沙路以南售楼电话86667777、86662888开发商青岛银盛泰房地产代理公司青岛新联康房产咨询土地面积660175平方米建筑面积630000平方米建筑设计武汉大颂装修状况毛坯物业管理物业费1.8元/月开盘时间2010年8月入住时间规划总户数358建筑风格纯德式原乡别墅 面积区间190230车库情况无车库，仅有车位 典型项目银盛泰德郡分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结7171地理位置城阳区惜福镇铁骑山路73、8号售楼电话8788677787886999开发商青岛中联盈地置业代理公司CATON彩腾投资土地面积537000平方米建筑面积247000平方米建筑设计美国道格拉斯道林装修状况毛坯容积率0.46绿化率58%物业管理青岛中联盈物业管理有限公司物业费独栋2元/月联排1元/月开盘时间2005年初入住时间2010年1月产品类型有独栋、双拼、联排，规划总量为337套，目前只剩目前只剩4 4套联排套联排；独栋为地下1层地上3层，联排为地上3层；各类产品价格不同，其中独栋价格独栋价格1300013000元元/，联排，联排85008500元元/；项目客源以青岛市区客户为主，有近两成是本地客户青岛市区客户为主，74、有近两成是本地客户，购买目的多为休闲度假，也有部分是投资；多为休闲度假，也有部分是投资；项目去化情况很好，季季度去化量达到度去化量达到2929套套。典型项目100福国际山庄分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结7272地理位置城阳空港路和正阳路交汇处售楼电话87981111开发商青岛千禧国际村置业代理公司土地面积43962平方米建筑面积25783平方米容积率0.50绿化率42.5%物业管理青岛尊信物业经营管理有限公司物业费1.5元/月开盘时间2010年9月入住时间规划总户数94建筑风格新中式风格 面积区间180330车库情况无车库，仅有车位 推出94套目前只剩目前只剩1 1套叠75、拼套叠拼，价格为9000元/，购买客户客户以以市南、崂山区客户为主，多为度假和养老；以以市南、崂山区客户为主，多为度假和养老；项目卖点：以中国国学精髓的“和合”文化为核心，融合传统中式与现代建筑的设计元素，将传统生活习俗与现代生活传统生活习俗与现代生活方式相融合方式相融合，创造山居小镇的宁静、自然、和谐，塑造千禧和院“和生、和立、和合、和美、和爱”的完美意境。典型项目千禧和院分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结7373地理位置城阳夏庄街道办事处银河路178号售楼电话87780599 87780799开发商青岛百通城阳置业代理公司合建行不动产土地面积320000平方米建筑面积176、90000平方米建筑设计装修状况毛坯容积率0.48绿化率63%物业管理北京均豪物业物业费2.30元/月开盘时间2009年1月入住时间2010年产品类型有独栋、联排，总量为623套，目前存量34套；独栋主力面积为460600，联排主力面积为210260；四期独栋13000元/起，最高18000元/，联排9200元/；客户以青岛市区居多，多为银行高管和私营老板；购买目客户以青岛市区居多，多为银行高管和私营老板；购买目的以度假为主，的以度假为主，常住比例仅占10%左右；销售情况较好，季度去化量达到季度去化量达到5252套，目前剩余套，目前剩余3030套独栋套独栋和和4 4套联排。套联排。典型项目百通77、香溪庭院分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结7474项目项目潜在供应量（套）独栋（套）双拼（套）联排（套）卓越蔚蓝群岛卓越蔚蓝群岛1717001717龙湖滟澜海岸龙湖滟澜海岸40040000400400合计合计4174170 00 0417417市场存量潜在供给胶州湾东部作为新兴板块，是城阳别墅市场未来的重要组成部分，相对于惜夏板块而言，板块，是城阳别墅市场未来的重要组成部分，相对于惜夏板块而言，还不是很成熟处于起步阶段；目前还不是很成熟处于起步阶段；目前市场可售供给为市场可售供给为2727套，销售情况较好；年内潜在供给我套，销售情况较好；年内潜在供给我司估计约司估计约20078、200套；（注：龙湖滟澜海岸将于近期推出套；（注：龙湖滟澜海岸将于近期推出150-200150-200套联排类独栋别墅）套联排类独栋别墅）板块未来供应以联排别墅为主，独栋基本无供应以联排别墅为主，独栋基本无供应；但随着区域发展规划和交通规划等基础设施的完善，该板块将会成为第二个“惜夏板块”；从中期（从中期（2 2 3 3年）来看供给量会随着区域发展呈现上升趋势年）来看供给量会随着区域发展呈现上升趋势。项目项目总存量（套）独栋（套）双拼（套）联排（套）卓越蔚蓝群岛卓越蔚蓝群岛27273186 6合计合计27273 318186 6胶州湾东部别墅供给分析区域别墅市场销售较好，未来供应以联排为主分住79、宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结7575胶州湾东部别墅供给分析项目项目户型面积分析户型面积分析单价分析单价分析总价分析总价分析独栋独栋（）（）联排联排（）（）叠拼叠拼（）（）独栋独栋（元（元/）联排联排（元（元/）叠拼叠拼（元（元/）独栋独栋（万）（万）联排联排（万）（万）叠拼叠拼（万）（万）卓越蔚蓝群卓越蔚蓝群岛岛341341225225267267200200150001500013500135001000010000510510300300360360200200龙湖滟澜海龙湖滟澜海岸岸300300350350预计预计1300013000390390450450统计统计80、20020035035010000100001500015000200200510510户型面积方面，独栋面积在独栋面积在340340左右，联排在左右，联排在250250左右，左右，叠拼面积在200左右；单价方面，独栋在15000元/左右，联排在13500元/左右，相对惜夏板块联排单价相对惜夏板块联排单价较高；较高；总价方面，独栋在510万左右，联排在联排在300300360360万左右万左右；近期龙湖滟澜海岸联排别墅上市，预计价格在近期龙湖滟澜海岸联排别墅上市，预计价格在1300013000元元/左右，预计总价在左右，预计总价在400400万。万。板块独栋在15000元/左右，联排在135081、0元/左右分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结7676项目项目购房目的购房目的客户区域分布客户区域分布总价总价投资投资度假度假长住长住项目区域项目区域青岛市区青岛市区外地外地卓越蔚蓝群岛卓越蔚蓝群岛20%20%60%60%20%20%15%15%75%75%10%10%200200510510万万统计统计20%20%60%60%20%20%15%15%75%75%10%10%200200510510万万胶州湾东部别墅客户分析该板块主要购房目的以度假为主，其次是投资和自住该板块主要购房目的以度假为主，其次是投资和自住；随着人口总量、经济发展、海湾大桥开通等利好条件的促进下，购房82、用于长住和自住的客户，将会有所上升。用于长住和自住的客户，将会有所上升。75%75%的客户来源于青岛市区的客户来源于青岛市区，主要指市南区、崂山区市南区、崂山区；其次是项目区域（地缘性客户）的客户也占一部分，未来将有所上升；板块主要购房目的以度假为主，其次是投资和自住分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结7777目前存量27套别墅，联排价格13500元/，下阶段将再推下阶段将再推1717套联排别墅套联排别墅，价格待定；从购买客户看，七成客户为市区七成客户为市区客户，两成客户为区域地缘性客户；购房目的以度假为主；客户，两成客户为区域地缘性客户；购房目的以度假为主；项目优势：群岛公83、园的高端规划和蔚蓝成荫的20万平米滨河公园、充满仪式感的普鲁斯特桥，行政文化会所、社区服务会所、儿童主题乐园在内的6200平米群岛会馆系统。地理位置城阳双元路18号售楼电话87027777/8702666687027777/87026666开发商卓越置业集团代理公司思源经纪土地面积900000平方米建筑面积1600000平方米建筑设计加拿大CSC设计顾问装修状况毛坯物业管理卓越物业管理物业费1.60元/平方米月开盘时间2010-5-28入住时间2011-09-30规划总户数建筑风格西班牙风格面积区间200341车库情况地上/地下车位典型项目卓越蔚蓝群岛分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层84、市场分析小结7878项目将于近期开盘，预计推出预计推出150-200150-200套联排类独栋别墅，套联排类独栋别墅，目前前期认筹情况较好目前前期认筹情况较好，预计价格为13000元/，预计下阶段将再推200套联排别墅；从认筹客户看，市区客户占多数，市区客户占多数，区域政府公务员也占一部分；区域政府公务员也占一部分；项目优势：园林绿化精雕细琢，河海环绕，交通便捷。典型项目龙湖滟澜海岸地理位置地理位置城阳白沙河南，环胶城阳白沙河南，环胶高速北高速北售楼电话售楼电话6691888866918888开发商开发商青岛龙湖置业青岛龙湖置业代理公司代理公司土地面积土地面积509000509000平方米平方85、米建筑面积建筑面积620000620000平方米平方米建筑设计建筑设计装修状况装修状况毛坯毛坯物业管理物业管理物业费物业费开盘时间开盘时间2010-10-232010-10-23入住时间入住时间规划总户数规划总户数建筑风格建筑风格地中海风格地中海风格面积区间面积区间300300350350车库情况车库情况分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结7979u项目区域别墅市项目区域别墅市场销售较好，供给场销售较好，供给上独栋和双拼较为上独栋和双拼较为稀缺，稀缺，本案存在一定市场机会；u从项目规模、周从项目规模、周边资源、开发商品边资源、开发商品牌影响力等方面分牌影响力等方面分析，析，本86、案无明显优势。需求旺盛，总销售率达需求旺盛，总销售率达88%88%，存量为，存量为341341套，相对较少套，相对较少 目前市场独栋较为稀缺，未来联排将占据主流目前市场独栋较为稀缺，未来联排将占据主流 客户多为市区客户，基本以度假为目的客户多为市区客户，基本以度假为目的青岛别墅市场格局青岛别墅市场格局 市场销售较好，未来供应以联排为主，独栋较为稀缺市场销售较好，未来供应以联排为主，独栋较为稀缺 板块独栋在板块独栋在1300013000元元/左右，联排在左右，联排在85008500元元/左右左右 客户以市区为主，基本用于度假，区域客户占少部分客户以市区为主，基本用于度假，区域客户占少部分惜夏板块87、别墅市场格局惜夏板块别墅市场格局 市场销售良好，未来供应以联排为主，无独栋供应市场销售良好，未来供应以联排为主，无独栋供应 区域区域独栋在独栋在1500015000元元/左右，联排在左右，联排在1350013500元元/左右左右 板块客户以市区为主，主要购房目的以度假为主，其次板块客户以市区为主，主要购房目的以度假为主，其次是投资和自住是投资和自住胶州湾东部板块别墅市场格局胶州湾东部板块别墅市场格局分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结别墅竞争格局80洋房市场分析洋房市场分析青岛、城阳洋房市场格局青岛、城阳洋房市场格局区域洋房市场格局区域洋房市场格局8181花园洋房是指6层以下88、多层板式建筑层以下多层板式建筑，以四层为主，建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，二层以上赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况；它是一种创新的建筑形态，通过新颖的入户方式，层层退台它是一种创新的建筑形态，通过新颖的入户方式，层层退台的建筑形态，使住宅在满足基本功能的同时，提高建筑的品味，的建筑形态，使住宅在满足基本功能的同时，提高建筑的品味，使建筑能够更加亲近自然，给居住者带来与众不同的全景式情使建筑能够更加亲近自然，给居住者带来与众不同的全景式情调生活。调生活。洋房产品研究花园洋房介于TOWNHOUSE和多层之间，带来不同的全景式情调生活分住宅89、类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会8282洋房价洋房价值点值点层层退层层退台台户户露户户露台台错层设错层设计计入户设入户设计计屋顶设屋顶设计计下沉庭下沉庭院院阳光房阳光房私属院私属院落落作为低密度居所，洋房与普通多层产品作为低密度居所，洋房与普通多层产品相比，有着自身诸多的相比，有着自身诸多的价值点。价值点。建筑形式建筑形式传统多层传统多层情景花园洋房情景花园洋房外观外观外立面形式单一层次较多，风格多变面积面积面积较小，常在135平米以下面积较大，100-200平米左右私密性私密性弱较强舒适度舒适度较舒适舒适功能功能具有基本功能增加庭院、阳光房、露台等功能面积环境环境自然90、环境一般，高密度，主要依靠小区内部景观自然环境较好，小区景观塑造以及自身露台、庭院景观位置位置城市内部城市边缘，市郊周边配套设施周边配套设施配套齐全，衣食住行方便随着所在区域的发展，配套迅速齐全居所定位居所定位第一居所第一居所或改善居住居住人群居住人群中低收入人群，兼顾工作和生活城市中产阶级及以上，要求一定生活品质居住模式居住模式实在、便利便利舒适价格价格低较高较高洋房产品研究分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会8383u通过退台式设计，营造通过退台式设计，营造台阶台阶式建筑造型式建筑造型；u每户业主每户业主都可以享受露台设露台设计计，与大自然有更多的亲密接触u楼间距91、加大楼间距加大，顶层楼距加宽，顶层楼距加宽，轻易享受全年阳光，真正营造轻易享受全年阳光，真正营造了一个有天有地的生活空间；了一个有天有地的生活空间；u一层赠送赠送大面积前后花园，顶层销售面积较小，但赠送大面积的露台，形成情景洋房的销售亮点销售亮点。层层退台，户户露台户户“有天有地”，具有明显的产品优势洋房产品研究分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会8484二层四层三层p情景洋房设有南北入口，底层住户享受南面入口独立情景洋房设有南北入口，底层住户享受南面入口独立入户，通过首层的私家花园直接进入家中，与别人分享入户，通过首层的私家花园直接进入家中，与别人分享花园美景的同时92、保证安全性与私密性。二至五层可以通花园美景的同时保证安全性与私密性。二至五层可以通过通过北入口或侧入口进入家中，避免了楼上楼下出入过通过北入口或侧入口进入家中，避免了楼上楼下出入的打扰的打扰;p优雅的入户方式让住户在进家门前就可以体验到情景优雅的入户方式让住户在进家门前就可以体验到情景交融的感觉，同时确保了私密性，让人感到归属感。交融的感觉，同时确保了私密性，让人感到归属感。入户设计“曲径通幽处”，营造了独门独户的私密感洋房产品研究分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会8585下沉式庭院营造“有天有地”的尊贵感和“类别墅”的品质感下沉式庭院的地下一层有两种赠送形式，有赠93、送给一层，使得一层成为复式，有同时下沉式庭院的地下一层有两种赠送形式，有赠送给一层，使得一层成为复式，有同时赠送给一层和二层的，增加得房面积。赠送给一层和二层的，增加得房面积。洋房产品研究分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会8686阳光房将外部花园的“景”与室内的“情”融合在一起，情景相融，增加室内外情趣性 洋房产品研究分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会8787首层前后私家庭院顶层独享屋顶花园半地下室视听室首层、顶层挑高客厅洋房产品研究分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会8888通过对青岛洋房市场的调查和分析，根据94、项目区域、代表性、影响力、开发商品牌等因素，我司选取了30个项目作为研究对象，采用重点调查的方法，分别对项目的产品、价格、客户、供应、销售等方面进行了调查和分析。我们发现：青岛洋房概况天一帕提欧小镇阳光公园一号御景尚都吉昌馨苑青特汇豪景苑水榭花都魅力之城香邑漫步水青木华圣乔维斯蔚蓝群岛城建竹韵山色恒基新天地理想之城尚风尚水和达和城海厦泓久花园 青山绿水锦绣华城颐和星苑玫瑰庭院在售项目在售项目待售项目待售项目青特花溪地受容积率及土地供应影响，青岛洋房多分布在市郊多分布在市郊，城阳区所占比城阳区所占比例最大例最大；洋房产品整体上产品塑造能力一产品塑造能力一般般，同质化现象较为严重同质化现象较为严重95、；洋房产品多以山、海、河山、海、河为资源依托；洋房产品在青岛市场上有较高的市场认可度市场认可度。分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会8989洋房产品情况青岛洋房整体产品品质一般，不能够全面体现洋房的价值点，舒适性差，很难达到生活品味的提升注：红色填充表示项目符合条件注：红色填充表示项目符合条件项目项目区域区域状态状态层层退台层层退台错层设计错层设计露台露台私属院落私属院落下沉式庭院下沉式庭院阳光房阳光房水榭花都水榭花都城阳区城阳区在售在售万科魅力之城尊域万科魅力之城尊域城阳区城阳区在售在售香邑漫步香邑漫步城阳区城阳区在售在售鑫江水青木华三期鑫江水青木华三期城阳区城阳区96、在售在售中冶圣乔维斯中冶圣乔维斯城阳区城阳区在售在售卓越蔚蓝群岛卓越蔚蓝群岛城阳区城阳区在售在售阳光公园一号阳光公园一号城阳区城阳区在售在售天一帕提欧小镇天一帕提欧小镇城阳区城阳区待售待售御景尚都御景尚都城阳区城阳区待售待售青特花溪地青特花溪地城阳区城阳区待售待售星海湾二期星海湾二期城阳区城阳区待售待售颐和星苑颐和星苑崂山区崂山区在售在售城建桃园山色城建桃园山色崂山区崂山区在售在售城建竹韵山色二期城建竹韵山色二期崂山区崂山区在售在售锦绣华城锦绣华城市南区市南区在售在售百通尚风尚水二期百通尚风尚水二期李沧区李沧区在售在售和达和城二期和达和城二期李沧区李沧区在售在售青山绿水青山绿水李沧区李沧区在售97、在售玫瑰庭院玫瑰庭院李沧区李沧区待售待售绿理想绿理想之城二之城二期期李沧区李沧区待售待售海厦泓久花园海厦泓久花园市北区市北区待售待售城阳区城阳区从表中可看出：青岛洋房露台基本上都有，但下沉式庭院、下沉式庭院、阳光房、错层设计阳光房、错层设计体现较少；城阳区城阳区的洋房最多，但产品品质仍然一般产品品质仍然一般，除卓越蔚蓝群岛产品品质较好外，其他楼盘舒适性较差，很难真正改善生活品质。分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会9090从项目洋房面积区间来看，跨度较大，为60-200 ；洋房面积主要集中在100-150 。洋房主力面积区间为100-150洋房产品情况城阳区城阳区分住98、宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会9191价格上看，洋房产品能够较好地实现溢价；实现溢价；市区洋房项目价格最高市区洋房项目价格最高，崂山区价格仅次于市区，明显高于李沧区与城阳区；城阳区洋房均价在城阳区洋房均价在7500元左元左右右，阳光公园1号已近万元，未来城阳区洋房价格仍有较大的上涨空间；影响价格的首要因素是地段，首要因素是地段，其次是资源、产品力其次是资源、产品力。在地段基础上，塑造产品力，打造景观资源是实现溢价的途径。洋房价格全市洋房价格从市区向市郊递减；城阳区洋房7500元左右城阳区城阳区分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会9292从销99、售情况上来看，整体去化率较高，存量少，从销售情况上来看，整体去化率较高，存量少，去化快，月均去化30套左右；城阳区洋房销售情况较好，月均去化近城阳区洋房销售情况较好，月均去化近4040套，套，香邑漫步、水青木华三期等项目由于前期蓄客较好，性价比高等因素，开盘后月去化50套以上。注：阳光公园1号新推洋房，暂无网签，因此销售率为0 魅力之城、圣乔维斯、竹韵山色因自身洋房供应少的缘故，月去化套数较少洋房销售情况全市洋房整体销售情况较好，洋房市场认可度较高项目项目月去化套数月去化套数水榭花都水榭花都1717魅力之城尊域魅力之城尊域9 9香邑漫步香邑漫步7575水青木华三期水青木华三期9292中冶圣乔维100、斯中冶圣乔维斯1414竹韵山色二期竹韵山色二期4 4尚风尚水二期尚风尚水二期3333和达和城二期和达和城二期4242锦绣华城锦绣华城1818青山绿水青山绿水6 6城阳区分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会9393截止到截止到1010月初，七区存量为月初，七区存量为319319万，供万，供应以高层为主，应以高层为主，洋房洋房存量不多存量不多，全市洋房存，全市洋房存量约量约1616万平米，城阳区约万平米，城阳区约1212万平米；万平米；待售项目待售项目潜在供应有限，潜在供应有限，全市约全市约2020万平米，万平米，城阳区约城阳区约9.59.5万平米万平米，整体供不应求，市101、场，整体供不应求，市场空白点较大。空白点较大。备注：1、颐和星苑后期有60万产品上市，由于无明确洋房产品规划，暂不计算在内；2、潜在供给通过实际调研获得，由于信息传递、市场变化、企业策略调整等因素，有一定的不确定性。在售项目市场存量待售项目潜在供应洋房未来供应全市和城阳区洋房产品未来供应较少，洋房产品稀缺，本案市场机会较大在售项目在售项目区域区域存量（万）存量（万）吉昌馨苑城阳区3.7水榭花都城阳区0.29魅力之城尊域城阳区0.22香邑漫步城阳区1.1水青木华三期城阳区3.1阳光公园1号城阳区2.97中冶圣乔维斯城阳区0.73卓越蔚蓝群岛崂山区0.1颐和星苑崂山区0.4竹韵山色二期崂山区0.1102、7青山绿水李沧区0.43尚风尚水二期李沧区0.13和达和城二期李沧区0.98锦绣华城市南区1.55合计合计15.87潜在项目潜在项目区域区域上市上市量（万）量（万）天一帕提欧小镇城阳区约3.6御景尚都城阳区约2.9青特花溪地城阳区约3海厦泓久花园市北区约0.9理想之城二期御园李沧区约9玫瑰庭院李沧区约0.8合计合计约约20.2分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会9494青岛洋房整体市场热度较高，那本项目区域洋房怎样呢？目前区域内项目很少，且以高层、区域内项目很少，且以高层、小高层产品为主，洋房产品很少小高层产品为主，洋房产品很少；目前项目周边上洋房项目只有卓越蔚蓝群岛103、和青特花溪地蔚蓝群岛和青特花溪地区域洋房格局区域内洋房产品少，未来供应有限，存在市场空白点u蔚蓝群岛现销售的虽名电梯洋房，实质为小高层，其2.3期和3期无花园洋房规划u青特花溪地规划有创意型类别墅产品庭院洋楼，实质为花园洋房u锦绣江南、阳光馨苑为普通多层产品青特花溪地青特花溪地卓越蔚蓝群岛卓越蔚蓝群岛在售项目在售项目待售项目待售项目锦绣江南锦绣江南阳光馨苑阳光馨苑分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会9595区域洋房供销项目项目最近开盘时间最近开盘时间销售状态销售状态价格价格户型面积户型面积上市套数上市套数存量存量销售率销售率蔚蓝群岛洋房蔚蓝群岛洋房2010-5一期洋房104、基本售完800090-2004861497.1%阳光馨苑阳光馨苑2010-5-1扫尾阶段400080-1806865592%锦绣江南锦绣江南2007-10-01 在售220090-1201200注：锦绣江南无产权，暂不对其进行深入分析阳光馨苑规划图阳光馨苑实景图卓越蔚蓝群岛效果图价格：价格：蔚蓝群岛产品力强、品牌知名度高、生态环境好，价格较高，而阳光馨苑条件相对较差，价格较低；销售情况销售情况:蔚蓝群岛、阳光馨苑洋房销售情况较好，现已基本售完；未来供应：未来供应：蔚蓝群岛2.3期、3期暂无洋房规划，青特花溪地有3万左右的供应，将在今年底或明年初推出，此外离本案较近的国茂项目形态丰富，对本案造成105、威胁。区域内洋房销售较好，未来供应很少分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会9696区域洋房客户分析客户以市区外溢和本地改善性客户为主，31-40岁为主，注重生活品质和社会形象对卓越群岛洋房成交客户统计区域：市内四区客户占70%（市区外溢客户），城阳本地客户仅占20%；年龄：成交客户中31-40岁年龄段占到42%，其次是41-50岁。行业分布：私营业主最多，其次是行政事业单位；平均月收入：家庭收入在8000元以上因本案与卓越蔚蓝群岛气质相似度较高，以蔚蓝群岛客户为例分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会9797产品产品 洋房项目品质较差，产品塑造106、能力有限，本案在产品的突破点很多，比如做组团洋房、洋房项目品质较差，产品塑造能力有限，本案在产品的突破点很多，比如做组团洋房、层层退台、阳光房等层层退台、阳光房等供应供应 青岛洋房供应有限，区域洋房更是凤毛麟角，存在市场空白点青岛洋房供应有限，区域洋房更是凤毛麟角，存在市场空白点销售销售 洋房市场火爆，产品销售情况较好，去化速度快洋房市场火爆，产品销售情况较好，去化速度快客户客户 区域洋房客户以市区外溢客户和地缘性改善居住客户为主，兼有投资功能区域洋房客户以市区外溢客户和地缘性改善居住客户为主，兼有投资功能潜在潜在供应供应 未来区域洋房供应很少未来区域洋房供应很少随着市场发展，供不应求的洋房市107、场竞争格局正在形成，本案在塑造产随着市场发展，供不应求的洋房市场竞争格局正在形成，本案在塑造产品力的基础上，有很大的市场机会品力的基础上，有很大的市场机会分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会小结98高层市场分析高层市场分析城阳板块划分城阳板块划分分板块解读分板块解读9999城阳高层市场主要分为城阳中心区板块、惜福镇板块、夏庄板块、城阳流亭板块四个区域。下面将结合各个版块的板块特征产品、客户、进行进行逐一分析。城阳西城阳西部板块部板块城阳东城阳东部板块部板块城阳中城阳中心板块心板块城阳南城阳南部板块部板块通过对城阳区高层市场的调研，根据区域分布、整体特征划分为四大板块，108、下面将结合产品、价格、客户等情况对各板块进行逐一分析。城阳板块划分分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会100100板块位置板块位置以城阳区政府为中心，向四周辐射，南到世纪公园，北到春阳路，东以城阳区政府为中心，向四周辐射，南到世纪公园，北到春阳路，东至青银高速，西至城阳高架路至青银高速，西至城阳高架路板块介绍板块介绍依托区政府周边的商业、餐饮、医院、学校等生活配套，居住便利依托区政府周边的商业、餐饮、医院、学校等生活配套，居住便利万科、中冶等全国地产大鳄汇集于此万科、中冶等全国地产大鳄汇集于此高档楼盘的主力客户为当地高收入者以及韩国人；市区客户对区域内高档楼盘的主力客109、户为当地高收入者以及韩国人；市区客户对区域内品牌地产项目关注率较高品牌地产项目关注率较高代表楼盘代表楼盘万科城市花园、万科万科城市花园、万科魅力之城、魅力之城、中冶中冶圣乔维斯、圣乔维斯、青特青特汇豪景苑汇豪景苑城阳区最核心的房地产板块，品牌地产聚集地城阳中心板块分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会101101项目名称项目名称户型户型面积面积区间区间()户型户型套数套数户型户型配比配比总套数总套数销售销售套数套数剩余剩余套数套数去化率去化率目前去目前去装修装修均均价价(元元/)主力户主力户型型总价总价（万元）万元）装修情况装修情况万科城市花园万科城市花园二居二居88-110、9088-90666618%18%372372342342303092%92%7500750066-10666-106精装修精装修800-800-10001000三居三居97-14297-14230630682%82%万科魅力之城万科魅力之城二居二居80-9080-9069169144%44%1576157614891489878794%94%8000800065-13065-130装修标准装修标准10001000三居三居110-160110-16083083053%53%复式复式167-216167-21655553%3%中冶中冶圣乔维斯圣乔维斯一居一居61-6361-6314144%4%3111、413413333338 898%98%6600660045-7545-75毛坯毛坯二居二居71-11371-11332432495%95%复式复式127-168127-1683 31%1%青特汇豪景苑青特汇豪景苑两居两居90-9590-9525625647%47%5435435405403 399%99%8100810072-13072-130毛坯毛坯三居三居128-160128-16028728753%53%城阳中心板块分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会102102从城阳中心板块产品面积区间主要集中于主要集中于80-14080-140 ，户型主要为，户型主要为8112、0-9080-90 两居和两居和100-100-140140 三居。三居。由于板块地理位置优越，产品销售价格较高产品，去装修单价70008000元/。板块产品供应量大，去化率高，呈现供销两产品供应量大，去化率高，呈现供销两旺的市场局面旺的市场局面。产品特征及销售情况以首置首改两居三居为主，价格在7000-8000元/，产品去化率高分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会103103项目名称项目名称客户构成客户构成客户认知途径客户认知途径客户购房目的客户购房目的万科城市花园城阳80%、青岛10%、鲜族10%朋介、短信二次置业自住万科魅力之城城阳50%、青岛30%、鲜族101113、5%朋介40%、户外30%自住70%、投资30%中冶圣乔维斯城阳60%，青岛40%半岛都市报、户外一次置业自住青特汇豪景苑城阳本地朋介、户外二次置业自住为主客户大多以城阳客户或者在城阳工作的外地人（包含韩国人、鲜族人）为主以城阳客户或者在城阳工作的外地人（包含韩国人、鲜族人）为主，占到区域客户总量的70%，其次为青岛客户，约占区域客户总量30%。购房目的主要为自住。购房目的主要为自住。客户情况以城阳本地客户为主，购房目的以自住居多。分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会104104项目基本情况项目基本情况地理位置地理位置城阳泰城路278号建筑类别建筑类别小高层 高层开发114、商开发商青岛万科银盛泰房地产开发有限公司开盘时间开盘时间2010-05-28土地面积土地面积130873建筑面积建筑面积230000容积率容积率1.77绿化率绿化率40%面积区间面积区间88-142小高层去化小高层去化 92%销售均价销售均价8000元/装修状况装修状况1000元装修物业管理物业管理青岛万科物业服务公司物业费物业费2.29元/该项目客户主要以城阳自住客户为主城阳自住客户为主，首置、首改都有。在区域内有较强市场影响力，销售价格处于板块领跑地位销售价格处于板块领跑地位。典型项目万科城市花园分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会105105本区域是品牌地产聚集115、地，本外地企业齐聚于此品牌地产聚集地，本外地企业齐聚于此，品牌效应明显，受到市场青睐；产品面积供应以8014080140为主为主，户型以舒适型两居和改善型三居为主以舒适型两居和改善型三居为主；得益于地理位置及开发企业的品牌效应，板块价格处于城阳区领先地位，板块价格处于城阳区领先地位，单价单价7000800070008000元元/；区域高层产品供应量大，去化率高，呈现出供销两旺的市场态势；去化率高，呈现出供销两旺的市场态势；客户构成以城阳本地客户为主，客户构成以城阳本地客户为主，约占70%，青岛客户约占30%，以首置和以首置和首改需求为主。首改需求为主。板块小结分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场116、分析高层市场分析项目市场机会106106板块位置板块位置崂山西麓，王沙路以东，靠近惜福镇政府版块介绍版块介绍该区域不仅拥有崂山大生态环境的浸润，还有铁骑山、百福庵、通真宫等人文资源是整个区域地产的价值所在距离城阳主城区8公里左右区域商业配套的不足，导致板块地产发展受到制约代表楼盘代表楼盘千禧国际村、怡馨苑、伯金汉花园千禧国际村、怡馨苑、伯金汉花园崂山西麓原生态生活板块城阳东部板块分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会107107项目名称项目名称户型户型面积面积区间区间()户型户型套数套数户型户型配比配比总套总套数数销售销售套数套数剩余剩余套数套数去化去化率率目前去目前去117、装修装修均均价价(元元/)主力户主力户型型总价总价（万元）万元）装修情装修情况况千禧国际村千禧国际村二居二居102-122102-12213313337%37%363363328328353587%87%55005500 90-13990-139精装修精装修800800元元/三居三居143-220143-22019519554%54%复式复式173-225173-225353510%10%怡馨苑怡馨苑一居一居56-6556-6545456%6%740740670670707091%91%4900490046-6646-66毛坯毛坯二居二居90-9890-9828928939%39%三居三居94118、-13594-13540640655%55%伯金汉花园伯金汉花园二居二居92-9792-97108108100%100%1081082020888820%20%5000500046-4946-49毛坯毛坯城阳东部板块分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会108108城阳东部板块项目产品面积区间集中于面积区间集中于90-15090-150 ，户型以两居三居为主。，户型以两居三居为主。板块产品单价集中于单价集中于5000600050006000元元/，置业门槛不高。由于各项目情况不同，产品去化率高低不一。产品特征及销售情况以两居三居为主，价格50006000元/，产品去化率119、高低不一分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会109109从总体来看，该板块客户主力客户为青岛市区客户主力客户为青岛市区客户，本板块的原生态生活环境吸纳了大量市区养老、度假、投资等二次置业需求养老、度假、投资等二次置业需求。项目名称项目名称客户构成客户构成客户认知途径客户认知途径客户购房目的客户购房目的千禧国际村青岛70%、城阳20%，省外10%户外、半岛养老度假型二次置业怡馨苑青岛70%、城阳30%户外、朋介养老、自住、投资型二次置业伯金汉花园青岛60%、城阳30%户外、朋介养老、自住、投资型二次置业客户情况以青岛客户为主，集中于度假、养老等改善性需求分住宅类型研究别120、墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会110110项目基本情况项目基本情况地理位置地理位置城阳空港路和正阳路交汇处建筑类别建筑类别小高层、叠加别墅开发商开发商青岛千禧国际村置业有限公司开盘时间开盘时间2007-06-02土地面积土地面积1780亩建筑面积建筑面积1000000容积率容积率0.98绿化率绿化率51%面积区间面积区间102-220小高层去化小高层去化 87%87%销售均价销售均价5500元/装修状况装修状况精装修800元/物业管理物业管理青岛尊信物业经营管理有限公司物业费物业费1.20元/月 该项目借助惜福镇生态资源，展示项目原生态特色，吸引吸引大量市区改善型客户大量市区改121、善型客户，此外该项目营销推广投入大，对整个板块有较强拉升作用。典型项目千禧国际村分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会111111产品面积区间集中于产品面积区间集中于90-150 90-150 ；户型以90-120平米大两居和100150平米改善型三居为主；由于区域周边生活配套不足，各项目产品售价较低，主要在产品售价较低，主要在50006000元元/；由于周边生活配套资源不足，该板块项目运作需进行较大营销推广力度，由于各项目情况不同，产品去化率高低不一；由于各项目情况不同，产品去化率高低不一；板块主力客户为青岛市区客户主力客户为青岛市区客户，本版块的原生态生活环境吸纳了122、大量市区养老、度假、投资等二次置业需求养老、度假、投资等二次置业需求。板块小结分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会112112板块位置板块位置城阳世纪公园以南，仙家寨以北，重庆路以东，郝家营以西版块介绍版块介绍该板块距离青岛市区最近，乘公交车十多分钟便可到达李村商圈，随着城市置业脚步逐步北上，城市近郊化居住人群有可能在这一区域逐渐出现以天泰城为代表的韩国市场率先打开，使本区域部分项目韩国人聚集代表楼盘代表楼盘天泰城、华泰天泰城、华泰 山水嘉园、水岸绿洲山水嘉园、水岸绿洲交通便利，城阳与青岛市区接壤板块城阳南部板块分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市123、场机会113113项目名称项目名称户型户型面积面积区间区间()户型户型套数套数户型户型配比配比总套总套数数销售销售套数套数剩余剩余套数套数去化去化率率目前去装目前去装修修均价均价(元元/)主力户主力户型型总价总价（万元）万元）装修情装修情况况天泰城天泰城一居48-74904%2094 1913 18191%635060-90精装修800元/二居二居94-9894-9880480438%38%三居三居100-140100-14086586541%41%复式76-1681527%华泰华泰 山水嘉山水嘉园园二居二居92-10692-10614714768%68%2171118751%820075-8124、7毛坯毛坯三居108-1304219%复式160-2702813%水岸绿洲水岸绿洲一居58-6022719%1197 11801799%600051-72毛坯毛坯二居二居85-12085-12073173161%61%三居95-14023920%城阳南部板块分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会114114城阳南部板块项目产品面积，主要集中于85140 ；从户型来看，区域产品以以85-12085-120大两大两居和居和100140100140舒适型三居为主舒适型三居为主。城阳南部板块的高层产品单价集中于在产品单价集中于在6000800060008000元元/。该板块产品125、临近青岛市区，产品销售情况好，产品销售情况好，去化率高。去化率高。以二居、三居产品为主，价格在6000-8000元/之间，去化率高产品特征及销售情况分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会115115由于便利的交通环境，该板块以青岛市区客户为主板块以青岛市区客户为主，另外天泰城项目聚揽了大量的韩天泰城项目聚揽了大量的韩国及鲜族客户国及鲜族客户，成为韩国人聚集地。项目名称项目名称客户构成客户构成客户认知途径客户认知途径客户购房目的客户购房目的天泰城鲜族50%、青岛30%、城阳10%户外、半岛、朋介二次置业自住华泰山水嘉园青岛80%以上半岛、路过二次置业自住崂山水岸绿洲青岛7126、0%、城阳10%、鲜族10%半岛、路过一次置业自住青岛市区客户为主，部分韩国及朝鲜客户客户情况分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会116116项目基本情况项目基本情况地理位置地理位置城阳黑龙江路22号建筑类别建筑类别小高层 多层开发商开发商青岛华泰置业集团有限公司开盘时间开盘时间2009-12-12土地面积土地面积266000建筑面积建筑面积250000容积率容积率0.94绿化率绿化率47.80%面积区间面积区间92-106小高层去化小高层去化 51%51%销售均价销售均价8200元/装修状况装修状况毛坯物业管理物业管理青岛华泰物业有限公司物业费物业费0.80元/平米127、月 该项目紧邻李沧区，项目客户以市区客户为主，多为改以市区客户为主，多为改善型二次置业，善型二次置业，销售价格相对于板块其他项目较高。典型项目山水嘉园分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会117117城阳南部板块项目产品面积，主要集中于8514085140 ；从户型来看，区域产品以85-120 85-120 大两居和大两居和100140 100140 舒适型三居为主舒适型三居为主。板块产品价格相对适中，单价集中于在单价集中于在6000800060008000元元/之间之间，由于临近青岛市区，交通便利，板块产品价格呈现自北向南低递增的价格态势。由于地理位置临近李沧区，该项128、目产品最早为青岛市区客户接受，产品供应产品供应充足，去化率高，后期随着交通状况的改善，市场局面将进一步提升充足，去化率高，后期随着交通状况的改善，市场局面将进一步提升。板块客户以青岛市区客户为主以青岛市区客户为主，另外天泰城项目聚揽了大量的韩国及鲜族客户，成为韩国人聚集地。板块小结分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会118118板块位置板块位置城阳高架桥以西，胶州湾沿线城阳高架桥以西，胶州湾沿线版块介绍版块介绍该区域属于城阳新兴地产板块，拥有稀缺的海景资源该区域属于城阳新兴地产板块，拥有稀缺的海景资源生活配套相对匮乏，交通不方便，且工业项目大量分布生活配套相对匮乏，交129、通不方便，且工业项目大量分布目前该板块项目数量相对较少目前该板块项目数量相对较少代表楼盘代表楼盘卓越蔚蓝群岛、启城福邸卓越蔚蓝群岛、启城福邸城阳区新兴地产板块，拥有稀缺的海景资源城阳西部板块分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会119119项目名称项目名称户型户型面积面积区间区间()户型户型套数套数户型户型配比配比总套总套数数销售销售套数套数剩余剩余套数套数去化去化率率目前去目前去装修装修均均价价(元元/)主力户主力户型型总价总价（万元）万元）装修装修情况情况启城福邸启城福邸loftloft51-10051-10014114167%67%2092092082081 19130、9%99%5600560029-5629-56 毛坯毛坯二居二居70-8770-87444421%21%三居三居12012016168%8%复式复式97-10697-1068 84%4%卓越蔚蓝群岛卓越蔚蓝群岛一居一居44-5144-511121128%8%1418141812811281137137 90%90%6950695054-10854-108 毛坯毛坯二居二居86-9986-9960060042%42%三居三居100-160100-16058758741%41%四居四居180-214180-21494947%7%五居五居199-300199-30025252%2%城阳西部板块、分住131、宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会120120城阳西部板块项目产品面积跨度较大，面积区间为面积区间为50-16050-160；从户型来看，卓越项目主要为80-160的两居和三居；而启城福邸项目主要为50-100的loft产品。高层产品单价集中于高层产品单价集中于6000700060007000元元/之间之间，产品总价在30100万之间。产品供应主要集中于卓越蔚蓝群岛，卓越项目的产品虽然供应量大，但与此同时销售情况良好，产品去化率高。产品面积跨度大，价格集中在6000-7000元/之间，去化率高产品特征及销售情况分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机132、会121121项目名称项目名称客户构成客户构成客户认知途径客户认知途径客户购房目的客户购房目的启城福邸城阳客户45%，市区客户40%，省外客户15%户外、路过自住70%、投资30%卓越蔚蓝群岛青岛客户70%，城阳客户20%，省外客户10%朋介、网络、报纸首置及改善性居住80%、投资20%从总体来看，该板块客户主力客户为青岛市区客户主力客户为青岛市区客户，其中首置及改善性居住客户首置及改善性居住客户80%80%，投资客户占20%，本版块的景观环境资源吸纳了各项目聚揽了大量的人气。青岛市区客户为主，少量外地客户，主要以首置与改善目的为主。客户情况分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项133、目市场机会122122项目基本情况项目基本情况地理位置地理位置城阳双元路18号建筑类别建筑类别多层、小高层、别墅开发商开发商卓越置业集团（青岛）有限公司开盘时间开盘时间2010-5-28土地面积土地面积900000建筑面积建筑面积1600000容积率容积率1.60绿化率绿化率47.60%面积区间面积区间44300小高层去化小高层去化 90%90%销售均价销售均价6950元/装修状况装修状况毛坯物业管理物业管理卓越物业管理有限公司物业费物业费1.60元/月 该项目由于产品特色突出，且开发企业有较强品牌号召力，客户以青岛客户为主约占客户以青岛客户为主约占70%70%，城阳客户仅占，城阳客户仅占20134、%20%，省外客户占到10%，从置业目的来看80%的客户用于自住，20%客户为投资。典型项目卓越蔚蓝群岛分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会123123本区域由于地处工业区集中区，目前在售项目较少，随着卓越、龙湖等品牌地随着卓越、龙湖等品牌地产的对板块价值的拉升，房地产发展前景可观；产的对板块价值的拉升，房地产发展前景可观；区域产品面积跨度大，面积区间为面积跨度大，面积区间为50-16050-160，户型以舒适型两居和改善型三居舒适型两居和改善型三居为主，主要为为主，主要为90-120 90-120 ；目前该板块主力产品单价在单价在6000700060007000元元135、/，置业门槛低，能够满足各层次客户需求，投资前景可观；区域高层产品供应数量大，去化率高，房地产市场发展潜力巨大；去化率高，房地产市场发展潜力巨大；由于临近胶州湾高速，拥有稀缺的海景资源，本区域客户构成以青岛市区为主，本区域客户构成以青岛市区为主，约占约占70%70%，城阳客户约户占，城阳客户约户占20%20%，此外还吸引了部分省外客户，约占，此外还吸引了部分省外客户，约占10%10%。板块小结分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会124124产品产品 以首置、首改为主，产品面积集中于以首置、首改为主，产品面积集中于80-12080-120，市场接受程度高，市场接受程度高136、价格价格 销售均价集中于销售均价集中于6000-80006000-8000元元/，整体呈现持续上升趋势，整体呈现持续上升趋势供销供销 市场整体呈现供销两旺的市场局面，品牌地产项目产品区化率高市场整体呈现供销两旺的市场局面，品牌地产项目产品区化率高客户客户 随着板块项目的不同客户存在较大差异，西部板块以青岛客户为主随着板块项目的不同客户存在较大差异，西部板块以青岛客户为主 本案临近城阳西部板块，拥有胶州湾海景资源优势，随着卓越、龙湖等本案临近城阳西部板块，拥有胶州湾海景资源优势，随着卓越、龙湖等项目对板块价值的拉升和区域交通状况的不断改善，本案将迎来良好的项目对板块价值的拉升和区域交通状况的不断137、改善，本案将迎来良好的市场机会。市场机会。城阳高层产品总结分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会125125研究命题研究命题研究实质研究实质结论导向结论导向宏观大势宏观大势生存环境的考量整体市场新政后有所波动，但长远来看，市场前景较好地产市场地产市场竞争环境的考量区域市场存在较大市场机会，在客群对位的基础上，塑造卓越产品力，在竞争市场中脱颖而出区域价值区域价值区域的价值支撑能力随着区域基础设施建设和高新产业发展，带来大量的优秀客源，价值峰值将在近期出现结论结论从宏观大势、地产市场及区域价值来看，项目未来价值空间巨大，存在巨大的市场机会。市场分析小结分住宅类型研究别墅市场138、分析洋房市场分析高层市场分析项目市场机会126SWOT分析1案例借鉴2项目发展方向3项目发展方向127127SWOT分析SWOTSWOT优势（优势（StrengthStrength）劣势（劣势（WeaknessWeakness）地处胶州湾畔，区域生态环境佳地处胶州湾畔，区域生态环境佳项目整体建筑面积达项目整体建筑面积达3434万，便万，便于合理规划，突出规模效应于合理规划，突出规模效应地块基本为净地，开发条件较好地块基本为净地，开发条件较好地块临河，宜合理利用打造水系景地块临河，宜合理利用打造水系景观观地块分为地块分为A A、B B两部分，距离较两部分，距离较远远生态环境现状较差生态环境现状较139、差区域道路交通现状较差，仅有区域道路交通现状较差，仅有正阳路可通行正阳路可通行区域基本配套缺乏区域基本配套缺乏机会（机会（OpportunitiesOpportunities）SOSO发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会WOWO利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势处处“环湾保护，拥湾发展环湾保护，拥湾发展”主轴线上，主轴线上，发展潜力大发展潜力大地铁、海湾大桥建成，交通更加便利地铁、海湾大桥建成，交通更加便利区域规划为高新区东部创新岛群，将区域规划为高新区东部创新岛群，将给项目带来大量客户给项目带来大量客户环境规划利好，南部为墨水河湿地环境规划利好，南部为墨水河湿地利用项目规模，合理规划，结合140、区域利用项目规模，合理规划，结合区域规划，打造高品质生态社区规划，打造高品质生态社区利用高品质产品和未来便利交通，扩利用高品质产品和未来便利交通，扩大对市区客户吸引力大对市区客户吸引力重点宣传项目良好的发展前景，重点宣传项目良好的发展前景，完善内部配套，减小区域目前配完善内部配套，减小区域目前配套不完善及交通现状较差的影响套不完善及交通现状较差的影响威胁（威胁（ThreatsThreats）STST发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁WTWT减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁p受受“二度调控二度调控”宏观政策影响，市场宏观政策影响，市场存在观望情绪存在观望情绪p项目卓越、龙湖等项目的竞争项目141、卓越、龙湖等项目的竞争p区域世茂项目、未来地块供应竞争区域世茂项目、未来地块供应竞争结合地块条件，塑造产品特色，实现结合地块条件，塑造产品特色，实现与竞争项目得差异化与竞争项目得差异化整合项目优势，打造优质产品，吸引整合项目优势，打造优质产品，吸引市区客户外溢市区客户外溢打造良好的社区生态景观，形成打造良好的社区生态景观，形成项目特色，增强对客户吸引力项目特色，增强对客户吸引力128128案例选取区域客源资源同属郊区项目，区域对城市概念相对陌生对市区外溢客源有吸引力，地缘性客户补充区域资源价值具备一定相似形案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城129129基本信息项目名称项目名称卓142、越卓越蔚蓝群岛蔚蓝群岛地理位置青岛城阳双元路18号（双元路南段 白沙河入海口）开发商卓越置业集团（青岛）有限公司建筑类别别墅、多层、小高层、高层装修状况毛坯占地面积约90万建筑面积约160万容积率1.6绿化率47.6%物业管理卓越物业管理有限公司物业费二期电梯洋房1.50元/月，别墅2.0元/月，空中别墅2.6元/月景观设计加拿大CSC设计顾问公司目前均价69506950元元/卓越地产大手笔项目，与本项目相距公里，隔河相望，容积率相近，借鉴行强案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城130130项目规划建筑设计尽显西班牙风格之美，海、湖、河共同构成群岛水岸园林体系案例借鉴案例选取卓越143、蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城群岛景观 以水为主体，构成丰富的城市水岸园林体系。项目南临胶州湾，左右为白沙河与墨水河环绕，院落里两个10万平米内湖，湖面宽广，烟波浩淼，海、海、湖、河三条水系共同润泽了整个项目，形成了蔚蓝群岛独特的水岸景观。湖、河三条水系共同润泽了整个项目，形成了蔚蓝群岛独特的水岸景观。群岛建筑拱门、挑檐、角亭、坡面、红瓦，共同体现着西班牙建筑本色，沉稳中不乏激情，质朴中不乏柔和，代表着一种阳光、向上、亲近自然的生活放肆，而且饱含着诗的韵味风情。131131开发策略先启动成熟度较高地块，景观价值最高地块放在最后，降低风险，保证合理利润案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科144、海港城 一期 TOWNHOUSE、花园洋房、多层、小高层公寓 二期 小高层、联排别墅 三期 别墅、洋房、小高层、四期 别墅、洋房、小高层、五期 别墅、洋房、小高层、一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期132132产品设计统一的西班牙建筑风格，有小高层、花园洋房、联排别墅，满足不同客户需求院景小高层：3m层高，可在盛放鲜花的私家院落，俯瞰海河湖盛景联排别墅：一户一湖，一户一风景，尽显水岸优雅格调花园洋房：退台、阳台、阳光房、庭院设计，让自然与生活沟通，享有更多自我活动空间案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城133133产品设计采用多种新技术，节能环保，提高居住舒适度地源热泵中央145、空调系统地源热泵中央空调系统零污染，高效节能；无室外空调机，建筑外立面美观；最大效率减少二氧化碳排放，提高室内空气质量太阳能系统太阳能系统24小时供热，节能环保；防水隔音，密封性和通透性好EPSEPS外墙保温系统外墙保温系统七层材料符合设计，冬季保温，夏季隔热断桥式铝合金复合窗断桥式铝合金复合窗节能、安全、保温、隔热，保温性、隔音性、耐冲性、气密性、水密性、防火性、防盗性好，免维护同层排水和双下水管系统同层排水和双下水管系统卫生间降板层同层排水和双下水管系统，可随心布局，清洁、通畅案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城134134配套体系引入北师大青岛附属学校，提供名校教育、社区教146、育、家庭教育，吸引客户 2009年，北师大青岛附属学校北师大青岛附属学校落户蔚蓝群岛。社区秉承着“和谐和谐 关爱关爱 成长成长”理念理念，带给每一个家庭“名校、社区、家庭”的完整教育链条，让孩子享受名校教育名校教育社区教育社区教育家庭教育，家庭教育，在和谐、生态的大社区里健康成长，在完善的名校体制下锻炼心智。名校教育案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城135135配套体系提供教育、医疗、商业、生活娱乐多种配套资源，社区生活品质高，吸引客户多语种精英教育区拥有4.3万平方米的多语种精英教育区，面向中、韩、英等多国籍业主，提供从幼儿园教育到高中教育的全程精英教育服务蔚蓝国际商街规划有147、6万平方米商业购物空间，设有一流大型超市、百货商场等大型社区配套卖场，还有异域风情的酒吧、画廊、咖啡厅专属级医疗服务体系引入业主专属医疗服务体系，包括6所社区医疗服务中心，及多处康体理疗中心，为业主提供全方位私属的医疗服务。群岛会馆群岛综合会馆、群岛运动会馆、海上会所共同构成6200平方米的群岛会馆系统。海客四星级酒店系统海客四星级酒店系统以温泉国际水汇为主体，成为汇融温泉、洗浴、休闲、娱乐、餐饮、客房、酒店式公寓为一体的高端综合体。案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城136136客户分析群岛群岛市市内内四四区区城阳城区城阳城区即墨即墨市内四区63%城阳城区23%周边县市4%省内148、外10%【注：此项数据来自卓越蔚蓝群岛09年全部成交客户资料】作为规模达到160万的郊区大盘，受到市区客户关注；对09年群岛成交客户统计，市内四区客户占63%（市区外溢客户），城阳本地客户仅占23%；成交客户中31-40岁年龄段占到42%，其次是41-50岁。健康养老型客户占到一半以上。成交客户区域分布图市区外溢客户为主，健康养老型客户占一半以上案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城137137行业分布行业分布私营业主居多个人职位分布个人职位分布专业技术人员、企业管理者、个体私营者位居三甲行业分布行业分布：私营业主最多，其次是行政事业单位；：私营业主最多，其次是行政事业单位；职位分149、布职位分布：主要分布技术人员、企业管理者和个体经营者；：主要分布技术人员、企业管理者和个体经营者；个人平均月收入个人平均月收入：主要在：主要在3000-50003000-5000元区间内，其次元区间内，其次70007000元以上。元以上。客户分析市区（外溢）客户中，私营业主最多，大多为企业技术人员、管理者案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城138138客户分析市区客户以改善为主，其次为投资、养老，景观、价格、升值是主要购买因素对目前住房不满意购房动机购房考虑因素房屋太旧物业服务较差社区及周边环境较差社区景观环境价格户型结构物业服务面积小、户型差停车不方便省内外省内外周边县市周边县150、市市内四区市内四区城阳城区城阳城区改善居住环境养老房投资升值p“房子住好多年了，旧了，换个环境好的住”p“这边发展前景好，价格也不贵”投资升值婚房户型结构开发商品牌价格社区景观环境p“户型挺好的，关键是社区景观做的不错，挺喜欢”p“价格相对不贵，有升值潜力”社区档次差物业服务跟不上改善居住环境投资升值交通便捷升值潜力社区档次p“感觉交通挺方便，来回时间也不长”p“看中这边发展潜力和社区环境、档次”社区内外景观环境不理想物业服务不到位改善居住环境投资升值景观环境社区档次升值潜力户型结构p“我姐姐在这买房，我才决定买一套”p“社区景观环境很不错，而且区域发展潜力也挺大”案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛151、金科阳光小镇万科海港城139139低中高城阳城区城阳城区市内四区市内四区周边县市周边县市客户购买关注因素排序省内外省内外客户群分析关注点主要为绿化、价格，市区客户对区域发展前景和开发商品牌认可度高社区档次物业管理户型价格区域发展前景地段社区规模开发商品牌景观绿化社区配套新材料新技术工作便利案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城140140销售中心销售中心空间大，装修豪华，与项目建筑风格统一，震撼客户，促进销售案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城141141社区景观西班牙风格建筑设计，入口及广场设计大方美观，品质感强案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城14152、2142样板间样板间舒适、大方，品质感强，增强客户体验，促进销售客厅侧卧餐厅书房 主卧厨房 案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城143143发展策略关键举措一：转变生活方式的社区形象营造新的生活方式，回归自然，建立社区形象。关键举措二：在客户定位基础上的功能复合关键举措三：启动期以低总价打投资度假客关键举措四：低开高走的营利模式对于产品功能不进行严格定向和过于细分1、控制面积，低总价入市2、首期以投资客和度假客为主1、低开高走价格策略，后期升值空间大2、低首付降低投资门槛3、首期配套大投入，产品低价格为后续开发聚集人气打造另一极打造另一极蔚蓝群岛模式四大关键举措：蔚蓝群岛模式四大153、关键举措：大手笔，创造城市另一极案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城144144案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城价格策略低开高走，先以低价吸引客户，随着区域及项目逐渐成熟，价格逐渐走高0 0卓越蔚蓝群岛价格走势 卓越蔚蓝群岛入市以来价格低开高走，到2010年10月初价格为6950元/。145145基本信息重庆远郊，60万中大规模项目，容积率相近，获得很大成功，借鉴意义大项目名称项目名称金科金科阳光小镇阳光小镇地理位置重庆九龙坡九龙园华福大道北段18号(距市府17公里)开发商重庆市金科实业(集团)有限公司建筑类别多层、高层装修状况毛坯占地面积268612建筑面积5154、78945容积率1.74绿化率33.38%物业管理重庆金科物业管理公司物业费2.2元/月建筑风格托斯卡纳车位配比1：1.79目前均价68006800元元/案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城146146项目规划强调过渡空间，突出时代特征，托斯卡纳风格建筑，清新高雅，休闲性十足强调多功能、小尺度的开放过渡空间，为城市和居住建筑提供一个中介，具有绿色、时尚、个性的特征，突出居住建筑的崭新生活与鲜明的时代特征。住宅外形古典，具有地中海休闲建筑特点，并具备清新高雅的风格，建筑立面采用米黄为主，配以淺棕等色彩，体现休闲建筑的特点，立面强调虚实对比，层次分明，轮郭线丰富。案例借鉴案例选取卓越155、蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城147147产品设计多层住宅与点式高层相结合，全明设计，环境私有化、户型舒适化 采用单元式多层住宅与点式高层建筑相结合的方式，最大化的满足户型与户数的要求。环境私有化 尽量加大一、二层住户的私家花园，面积达28-70 。同时使私家花园之间的道路变为一层住户的私家道路,宽4.5-6m 户型舒适化一、二层住户独享两方入户的便捷与优越多花园、多露台、多阳台设计，让人更亲近大自然户户大客厅、大卧室、大主卫，引领高品质生活厨房的双流线设计，既方便又避免干扰户型采用全明设计，充分考虑环保、节能案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城148148产品设计赠送露台、阳台156、凸窗等，实现附加值最大化附加值最大化每户均赠送有露台、阳台、可改造凸窗一层和二层户型大面积赠送私家会所，私家花园顶跃户型赠送屋顶花园户型紧凑，无浪费空间，最大限度的提高住宅使用率案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城149149产品设计管线遮蔽、用材用料等 方面进行细节精细化，提高项目品质 细节精细化对空调位、外露的雨水管、空调管进行遮蔽处理所有的窗增加了上下窗线条、露台门增加了雨篷、阳台的踩面增加了石材所有浅色墙面采取了防污措施为满足节能65%的要求，同时不降低玻璃透光率，主要居室采用了中空玻璃立面材料升级，采用颗粒质感涂料、文化石等高档材料，提升了住宅品质案例借鉴案例选取卓越157、蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城150150配套体系教育、休闲娱乐配套完备，提升社区品质运动配套 体育公园网球场2个；酒店片区配置羽毛球场1个；1000余平米的室外游泳池、酒店内设有恒温游泳池等健身设施商业配套 酒店、会所、3层独立风情商业街教育配套 九班制的幼儿园配套，约3000平米公园配套 近4000平米的休闲公园，预计今后公园内会增添更多的运动 设施案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城151151售楼处售楼处项目整体融为一体，环境优雅，品质感强，创造良好的营销环境案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城152152社区景观托斯卡纳风格，水系、花卉、绿植丰富，环境优美158、，舒适度高案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城153153细节借鉴 在墙壁上也种上植物，增添了空间感，提升了开发商的用心。增添项目的艺术感与文化感 精心设置的景观小品体现项目的品质感，赋予幽默的提示性语言，增添了企业文化设置小品、墙壁上种植植物，体现品质感、文化感，幽默提示语体现企业文化案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城154154样板间样板间温馨舒适，功能性强，细节精心处理，提升客户体验主卧儿童房主卧娱乐室书房案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城155155基本信息天津市滨海新区37万大规模项目，与本项目相似，借鉴意义较大项目名称项目名称万科海港城159、万科海港城地理位置天津市滨海新区开发区时尚广场区域金域蓝湾以东开发商天津万港投资有限公司建筑类别多层、高层、联排装修状况精装修占地面积15万建筑面积37万容积率2.5绿化率42%物业管理天津万科物业物业费建筑设计美国OPPENHEIM设计公司价格1100011000元元/案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城156156项目规划产品多样化，满足不同客户需求 项目分为高层、多层、联排三种产品共计43栋，其中高层24栋，多层9栋，联排10栋，共3370户；项目一期位于项目北侧，由9栋多层和7栋高层产品组成。案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城别墅产品：采用别墅产品：采用高160、层高层建筑与联排别墅错落建筑与联排别墅错落交织的建筑语言交织的建筑语言 多层产品：亦采用多层产品：亦采用与高层错落分布与高层错落分布二期二期会所会所一期一期157157案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城开发理念一城一意象 一港一风情突出天津港海港风情注重天津城市印象的诠释158158产品设计建筑风格统一，立面线条明晰，质感强，全落地窗设计，获得最佳观景效果多层多层现代风格建筑，线条清晰，简洁明快全落地窗设计高层高层33层超高建筑，立面线条明晰，风格硬朗，现代气息浓厚案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城159159序号序号房型房型供应套供应套数数成交套成交套数数户均161、面户均面积积成交面积成交面积转化率转化率户均套值户均套值成交均价成交均价1二室二室27124389 21543 90%926125 104462三室三室6962121 7524 90%1364431 112443合计合计34030595 29067 1015223 10653 此次仅推出两室、三室两种产品；此次仅推出两室、三室两种产品；产品供应以二室产品为主产品供应以二室产品为主，多层主推90平米两居室，高层主推90-115平米两居到三居室，户型方正实用；二室、三室的转化率均已达到二室、三室的转化率均已达到90%90%；此数据仅为网签数据，可能与实际销售情况有部分小出入产品配比以套二、套三为主162、，面积偏大，舒适度高，实现快速销售，地缘性客户为主案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城成交客户以天津港集团、渤海石油 员工、开发区地缘客户为主，有一少部分办理蓝印的外地客户。160160售楼处入口、售楼处装修与项目风格统一，树立形象，举办各色活动维持客户关系项目入口设计体现项目特质举办各种活动吸引客户，维护客户关系案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城161161示范区运用竹、花、树等元素，营造幽静舒适环境，提升项目品质，进行体验式营销竹林曲径通幽的竹林别有洞天的游艺区迈阿密风格的黑色竹编藤椅、黄色围帆案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城162162样板163、间高品质样板间，温馨舒适，功能性强，提升客户体验，促进销售客厅主卧次卧餐厅卫生间案例借鉴案例选取卓越蔚蓝群岛金科阳光小镇万科海港城163163卓越蔚蓝群岛 先启动成熟度较高地块，景观价值最高地块放在最后，降低风险，保证合理利润 客户多为市区外溢客户，关注景观、产品、升值潜力，充分运用水系、绿化营造优美社区环境 打造高品质小高层、洋房、别墅，满足不同客户需求，着重宣传区域发展潜力 提供完善的配套，采用多种节能环保技术，提高居住舒适度 低开高走的价格策略，先以低价吸引客户，随着区域及项目逐渐成熟，价格逐渐走高金科阳光小镇 强调过渡空间，突出时代特征，托斯卡纳风格建筑，清新高雅，休闲性十足 多层住宅164、与点式高层相结合，全明设计，环境私有化、户型舒适化 赠送露台、阳台、凸窗等，实现附加值最大化 管线遮蔽、用材用料等 方面进行细节精细化，提高项目品质 布置美观、舒适的售楼处、示范区、样板间，增强客户体验万科海港城 产品多样化，满足不同客户需求，设置面积偏大的舒适型产品 建筑风格统一，立面线条明晰，质感强，全落地窗设计，获得最佳观景效果 高新区发展较为成熟，客户定位准确，以区域企事业单位人员为主，打造高舒适度较高的产品，营造优美的社区环境借鉴意义164164社区价值类型发展方向一：高端豪宅社区三种价值类型如何取舍？三种价值类型如何取舍？项目发展方向社区价值类型发展方向思考项目发展方向高端豪宅社区165、高端豪宅社区中高档复合型社区中高档复合型社区普通住宅区普通住宅区165165豪宅社区豪宅社区的价值体系模型不同豪宅的特征：城市型：距离城市级商业中心10公里自然资源型:与山水、自然保护区、高尔夫等稀缺资源紧密融合，对资源的独享人文资源型：历史文化遗产、使领馆区、主题公园、建筑风格等独特资源城市资源型城市资源型城市人文型城市人文型区位轴区位轴资源轴资源轴人文资源自然资源城市郊区郊区人文型郊区人文型郊区资源型郊区资源型项目发展方向社区价值类型发展方向思考项目发展方向166166豪宅社区项目资源条件难以构建豪宅社区的核心价值体系项目发展方向社区价值类型发展方向思考项目发展方向地块及周边无山水景观、高166、尔夫等稀缺资源地块及周边无历史文化遗产、使领馆区、主题公园、建筑风格等独特人文资源地块距青岛市区20余公里，区域成熟度低，生态环境现状差，配套不完善本地块不具有发展高端豪宅社区的核心价值体系167167社区价值类型发展方向二：普通住宅区项目发展方向社区价值类型发展方向思考项目发展方向高端豪宅社区高端豪宅社区中高档复合型社区中高档复合型社区普通住宅区普通住宅区168168普通住宅社区主要目标客户不是普通工薪阶层或一般白领，不适于打造大规模普通社区普通住宅社区无法吸引市区外溢客户，市场竞争力不强社会效益和经济目标按普通住宅均价，无法实现地块价值的最大化和重汽品牌形象的提升原因一原因二项目发展方向社167、区价值类型发展方向思考项目发展方向169169发展方向三：中高档复合社区本项目的机会本项目的机会致力于满足中高端客户的置业需求致力于满足中高端客户的置业需求我们的我们的社区价社区价值类型值类型是中高是中高档复合档复合社区社区社区价值类型卓越蔚蓝群岛项目的成功项目发展方向社区价值类型发展方向思考项目发展方向低密度豪宅社区低密度豪宅社区中高档复合型社区中高档复合型社区普通住宅区普通住宅区170市场定位1客户定位2产品定位3价格定位4形象定位5项目定位171171市场定位项目定位市场定位客户定位产品定位价格定位形象定位胶州湾畔中高档复合型社区172172客户定位项目定位市场定位客户定位产品定位价格定168、位形象定位客户调查客户调查 对客户进行问卷调查和深度访谈对客户进行问卷调查和深度访谈专家意见专家意见 我们对我们对 卓越蔚蓝群岛等项目专业人士进行了专访卓越蔚蓝群岛等项目专业人士进行了专访项目客户项目客户分析分析 对片区项目进行客户研究对片区项目进行客户研究我们的客户在哪里？怎样才能找到他们？173173客户调查意向客户以市区客户为主，辅以一定本地客户，客户对项目区域评价较好项目定位市场定位客户定位产品定位价格定位形象定位为了更好地明了项目客户状况，我司结合项目情况和经验，选择50组客户进行了问卷调查和深度访谈时间：10.15-10.17调查方式：问卷调查、客户深访样本数量：250客户组成：市169、区、其他区、外地客户在对客户进行本项目购买意向调查中发现，有84%84%的客户有购买意向174174专家语录我们对卓越蔚蓝群岛等项目专业人士进行了访谈项目定位市场定位客户定位产品定位价格定位形象定位本区域以市区外溢客户为主，本地客户也占一定比例，外地客户较少客户对区域项目最主要关注点为：区域升值潜力、社区环境、产品品质多为改善居住、养老、投资客户，有一部分年龄较大购房养老，有一部分为年轻人做第一居所专家语175175周边项目多以青岛市客户为主，外地客户较少，仅占1020%；本项目主要借鉴及竞争项目蔚蓝群岛项目以市区外溢客户为主，占60%以上，辅以城阳本地客户，约占25%。项目定位市场定位客户定170、位产品定位价格定位形象定位竞品项目客户项目类别项目类别项目名称项目名称客户来源客户来源购买目的购买目的关注点关注点重要参考项目卓越蔚蓝群岛市内四区客户占70%，城阳本地客户仅占20%，外地客户占10%首置及改善性居住80%、投资20%主要为绿化、价格，市区客户对区域发展前景和开发商品牌认可度高次要参考项目启城福邸城阳客户45%，市区客户40%，省外客户15%自住70%、投资30%主要为项目价格、绿化及配套176176客户定位初期以市区外溢为主，随高新区发展和区域逐渐成熟，中后期本地客户比例逐渐提升项目定位市场定位客户定位产品定位价格定位形象定位边缘客户边缘客户重要客户重要客户核心客户核心客户市171、区外溢，市区外溢，70%70%本地客户，本地客户，25%25%外地客户，外地客户，5%5%边缘客户边缘客户重要客户重要客户核心客户核心客户外地客户，外地客户，5%5%本地客户，本地客户，45%45%市区外溢，市区外溢，50%50%区域逐渐成熟高新区逐步发展177177项目定位市场定位客户定位产品定位价格定位形象定位客户特征来源 市区、城阳区职业 企业中高层、行政事业单位人员、私营业主年龄 30 45岁关注点 区域生态环境、项目园林景观、产品设计客户特征 中等收入为主，注重生活品质，生活环境，置业次数较少改善居住者来源 市区、城阳区职业 企业高层、公务员、私营业主、退休人员年龄 30 45岁（为172、老人购买）50岁以上（自行购买者）关注点 区域生态环境、项目园林景观、社区配套客户特征 为老人购买者多为高收入者，老人自行购买者多为中等收入，关注区域生态环境及社区配套养老客户来源 市区、城阳区、外地职业 大型企业高层、公务员、私营业主年龄 30 50岁关注点 区域发展潜力、项目升值潜力、园林景观、产品设计客户特征 多为高收入者，最关注项目升值潜力，还关注项目园林景观、产品设计、开发商品牌等相关因素，多次置业度假/投资客178178项目定位市场定位客户定位产品定位价格定位形象定位产品定位从市场情况、客户需求两方面综合研究产品定位如何定位产品？市场情况客户需求区域市场供求区域市场供求竞品项目情况173、竞品项目情况客户喜好客户喜好客户购买力客户购买力179179项目定位市场定位客户定位产品定位价格定位形象定位产品类别比根据客户调查情况：有44%的客户选择小高层/高层；有56%的客户选择花园洋房。项目名称项目名称物业类型物业类型销售情况销售情况卓越蔚蓝群岛小高层、花园洋房、联排热销，各类产品销售情况都比较好启城福邸小高层去化较快，基本售完吉昌馨苑多层去化较慢，基本售完 区域内项目小高层、多层/花园洋房去化情况普遍较好；小高层产品因价格相对较低，去化速度快于花园洋房产品。建议本项目物业配比为：花园洋房56%小高层/高层44%180180洋房户形配比项目定位市场定位客户定位产品定位价格定位形象定位174、根据市场情况及本项目定位做一定修正181181项目定位市场定位客户定位产品定位价格定位形象定位小高层/高层户型配比根据市场情况及本项目定位做一定修正182182产品户型配比细化项目定位市场定位客户定位产品定位价格定位形象定位占地占地面积面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）容积率容积率 产品类型产品类型建筑面积建筑面积（）（）面积比面积比 分容积率分容积率分类占分类占地（）地（）地块比例地块比例地块地块A A164082164082319959.9319959.91.951.95别墅别墅164878.9164878.988%88%洋房洋房163179.5163179.551%51%1.321.3175、2123620.9123620.9高层高层156780.4156780.449%49%3.83.8 41258.041258.0地块地块B B280142801442021420211.51.5小高层小高层15547.815547.837%37%2.42.46478.26478.228177.6128177.6112%12%洋房洋房26473.226473.263%63%1.221.22 21699.421699.4合计合计192096192096361980.9361980.9361980.9361980.9193056.5193056.5193056.5193056.5100%100%总建176、面总建面361980.9361980.9别墅别墅0 00 0占地占地192096192096洋房洋房189652.8189652.852%52%容积率容积率1.8843751.884375高层高层172328.1172328.148%48%183183价格定位市场比较法定价高层项目定位市场定位客户定位产品定位价格定位形象定位楼盘权重楼盘权重 本项目本项目卓越蔚蓝群岛卓越蔚蓝群岛启城福邸启城福邸林溪美地林溪美地1 12 23 340%40%35%35%25%25%均价均价(元元/）权重权重675067505600560053005300景观资源景观资源 20201717181815151515区177、位条件区位条件 30301717171718181818产品设计产品设计 20201818181815151515升值潜力升值潜力10108 88 86 66 6营销水平营销水平 10108 88 86 66 6发展商品牌价值发展商品牌价值10107 78 86 66 6合计合计1001007575777766666666QQ QQ QQ QQ 与其他项目多方面对比，本项目得分较高，为71分，仅次于卓越蔚蓝群岛项目。184184项目定位市场定位客户定位产品定位价格定位形象定位项目名称项目名称卓越蔚蓝群岛卓越蔚蓝群岛启城福邸启城福邸林溪美地林溪美地6769 6769 6364 6364 6136178、 6136 Q Q 40%40%35%35%25%25%Q Q 2708 2708 2227 2227 1534 1534 本项目本项目预期毛坯预期毛坯价价 Q Q 65006500QQ：本项目权重；：本项目权重；Q Q：各项目权重值；为折算均价；为预期价格；：各项目权重值；为折算均价；为预期价格；为各相关楼盘价格：为各相关楼盘价格：本项目高层入市毛坯价约本项目高层入市毛坯价约65006500元元/，花园洋房入市均价约，花园洋房入市均价约75007500元元/价格定位项目所在区域具有竞品项目真正花园洋房产品较少，故根据经验将本项目花园洋房入市价格定为：650065001.16 75001.16179、 7500元元/按照12%溢价率计算，项目销售期约4年，项目洋房整体均价为90219021元元/，高层整体均价为76237623元元/。项目洋房入市均价7500元/，高层入市均价6500元/185185形象定位综合分析访谈客户喜好及区域市场项目情况，将本项目建筑风格定为现代风格现代风格项目定位市场定位客户定位产品定位价格定位形象定位项目名称项目名称项目规模项目规模建筑风格建筑风格销售情况销售情况卓越蔚蓝群岛160万西班牙热销启城福邸4万现代基本售完吉昌馨苑5万现代基本售完186186形象定位项目定位市场定位客户定位产品定位价格定位形象定位越级越级“墅墅”洋房洋房 海湾生态城海湾生态城187整体180、规划建议1建筑设计建议2户型设计建议3景观设计建议4物业发展建议188整体规划建议189189整体规划建议地块价值分析整体布局建议功能布局建议交通分析建议配套设施建议景观价值分析地块景观资源评判标准：“周边自然景观”A、B地块均为平整地块，周边有城市道路环绕。A地块北侧有规划河道水景景观；东、西、南侧未来均有建筑物，将对地块带来一定的影响。B地块东侧有自然河道，水景效果较好；西、南、北侧未来均有建筑物，将对地块带来一定的影响。地块整体区域南侧临海，部分高层建筑和观海景。B B地块地块A A地块地块190190整体规划建议地块价值分析整体布局建议功能布局建议交通分析建议配套设施建议规划核心要点 181、整个项目要尽量做满容积率，以实现项目的收益最大化。各物业类型分组团布局，注意各组团间的特征表现，同时做到整体协调一致。设计时应考虑小区为封闭式管理，社区各组团之间和内部交通动线要避免交叉路保证社区的品质。建筑物朝向应尽量尊重当地人正南正北的居住习惯。部分建筑若需要与周边道路朝向相矛盾的时候，朝向可作出适当的让步，偏转角度以不超过15为宜。洋房尽量保证楼座的正南正北朝向。191191整体规划建议地块价值分析整体布局建议功能布局建议交通分析建议配套设施建议项目整体布局 预计本项目A地块将由高层住宅+花园洋房+底层商业三种物业类型组成。预计本项目B地块将由小高层住宅+花园洋房两种物业类型组成。物业类182、型的排布上建议以发挥土地利用价值和规避土地劣势为原则进行布局。B B地块地块A A地块地块192192整体规划建议地块价值分析整体布局建议功能布局建议交通分析建议配套设施建议A地块功能布局高层住宅+花园洋房+底层配套商业 A地块面积较大，地形方整，北侧有规划河道，周边有市政道路环绕。整体布局时应结合地块价值排布各物业类型，地块南部采光面最好的区域为洋房产品；北面为高层住宅产品；北侧沿街布局底层商业。193193整体规划建议地块价值分析整体布局建议功能布局建议交通分析建议配套设施建议B地块功能布局小高层住宅+花园洋房 B地块面积较小，地形方整，东侧有自然河道，水景景观效果良好。周边为市政道路环绕183、。整体布局时应结合地块价值排布各物业类型，地块东南采光面及水景景观价值面最好的区域为洋房产品；西侧为小高层住宅产品；（12层）（5+1层）194194整体规划建议地块价值分析整体布局建议功能布局建议交通分析建议配套设施建议项目交通分析 地块A与B四周均规划有市政道路，未来交通四通八达。在进入社区的交通路线上，选择距离城市主干道相对较近的道路为原则。图示蓝色线条表示项目A、B两个地块未来主要的交通动线。195195整体规划建议地块价值分析整体布局建议功能布局建议交通分析建议配套设施建议出入口建议 社区入口是整个社区的门面，是项目形象的展示区。因此应充分体现社区的风格；设计上应考虑与园林景观的结合184、，给人亲切，放松之感；主入口要体现大门的功能，包括保安室、值班室、机动车入口、人行入口、电视监控系统等。196196 地块在内部交通组织上，我们建议以大组团化布局为前提，尽量实施大组团的全地下停车，这样做有几个好处，一是人车完全分层管理，确保各自的安全性；二是如果安排地面停车，势必影响整个社区的景观氛围，而全地下停车，就减少了，甚至完全取消了地面的停车，可增大社区内部的绿化面积。地面停车位从法规的角度看，是不允许进行销售的，即便是租赁，也是由全体业主来决定，因此，全地下停车位是可以通过销售实现资金收益的，即便是按成本价销售。另外，如果地下地面都设置停车位，反而会增大地下车位的销售难度。整体规划185、建议地块价值分析整体布局建议功能布局建议交通分析建议配套设施建议停车系统建议197197整体规划建议地块价值分析整体布局建议功能布局建议交通分析建议配套设施建议底层商业建议商业建议理由：一方面，地块周边生活配套设施缺乏；另一方面，地块周边世贸项目必定会建设大量的商业，竞争压力过大。因此建议商业开发总量进行适度控制，以满足社区以及周边近距离的生活配套为主，总体量10000平米左右；由于B地块体量较小，消费能力有限不支撑商业发展，故建议在A地块北侧沿街面集中设置，结合社区出入口与河道景观营造滨河风情商业街；由于商业需求有限，因此，底商的规划需以便于销售为前提。建议地块底商的进深控制在12米之内。商186、业的单位开间控制在6米，后期主要满足便民生活类商业的需求。以单层为主，建议层高3.8-4.2米；业态：银行、洗衣店、便利店、药店、糕点房、书店、特色餐饮等。图示红色区域为底层商业示意图示红色区域为底层商业示意198198整体规划建议地块价值分析整体布局建议功能布局建议交通分析建议配套设施建议会所建议建议会所设置在距离河道与出入口较近的位置，一是方便营销展示，二是后期可与商业结合经营。会所占据核心展示区的最佳位置，承担启动区项目形象展示和营销展示的作用；独立会所前期作为营销展示中心，后期主要面向社区业主，提供休闲、运动的会所功能：桌球、健身中心、阅览室、棋牌室；根据经验面积，建议本项目会所规模不187、超过1000平方米；层数不超过2层。199199整体规划建议地块价值分析整体布局建议功能布局建议交通分析建议配套设施建议其他配套建议由于社区内如幼儿园、社区活动中心、副食品市场等基础配套的建设要求还没有最终确定，故在A地块布局建议时预留一部分区域用来满足日后相关配套设施的建筑。B地块面积较小，故不预留配套设施建设用地。200建筑设计建议201201建议理由：市场上大量的古典欧式欧式、地中海风格楼盘大大降低了辨识度和个性，客户在经历了市场年复一年的变化后，更加注重楼盘的品质和差异性，在建筑视觉感受上也将不再跟风，期待出现建筑风格简洁明了，但具有鲜明特点的楼盘。通过客户调查发现，欧式和地中海风格扎188、堆出现，客户已经产生审美疲劳，对于本项目而言客户最终选择较倾向于现代风格建筑。现代风格的表现手法较多，操作起来也相对容易。建筑设计建议建筑风格建议建筑表现示意建筑创新建议建筑科技建议建筑风格建议建议本项目采用现代主义风格202202建筑设计建议建筑风格建议建筑表现示意建筑创新建议建筑科技建议建筑表现示意立面色调相对沉重的现代风格建筑，采用石材贴面。203203建筑设计建议建筑风格建议建筑表现示意建筑创新建议建筑科技建议建筑表现示意深浅色调相对比的现代风格建筑，采用涂料与面砖饰面。204204建筑设计建议建筑风格建议建筑表现示意建筑创新建议建筑科技建议建筑创新建议花园洋房建筑庭院围合通过组团式的189、建筑布局，将自然的形成的院落空间，作为楼座单元出入口的邻里共享庭院空间，是一个纯粹的景观庭院空间。205205建筑设计建议建筑风格建议建筑表现示意建筑创新建议建筑科技建议建筑创新建议建筑立面干挂石材建议项目建筑立面需要面砖装饰的墙壁采用外挂岗石，也就是说，建筑除开窗有玻璃的部分，其余尽量全部都是外挂岗石覆盖，以保证绝不渗浆。提升建筑立面尊贵的品质。206206建筑设计建议建筑风格建议建筑表现示意建筑创新建议建筑科技建议建筑科技建议LOW-E玻璃考虑到项目周边沿海及拥有大量商业，LOW-E玻璃能够保温避免冬季海风带来的寒流，同时还能有效阻隔噪音。207207断桥铝合金采用隔热型材，具有节能、隔音190、防噪、防尘、防水功能。断桥铝合金比普通窗散热量散失减少一半，隔音量达29分贝以上，水密性、气密性良好。与LOW-E玻璃组合使用将为业主节省更多的制冷费并保证良好的隔音效果。建筑科技建议断桥铝合金建筑设计建议建筑风格建议建筑表现示意建筑创新建议建筑科技建议208208外墙保温建筑科技建议采用欧洲标准四层外墙防护技术，总厚度420至520厘米能严密阻止冷热辐射和传导干挂幕墙起到“遮阳伞”的功能，保护外保温板不受雨雪侵蚀，可以抵挡辐射外保温方式防止冷/热桥产生，优于内保温使用外墙保温系统能够有效阻挡冬季海风带来的寒流。室内室外外墙保温截面断桥加厚混凝土外墙加厚保温层流动空气层干挂砖幕墙干挂幕墙进气191、散热伸缩缝空气层外保温混凝土层干挂彩釉玻璃断桥干挂龙骨架Moma外墙系统建筑设计建议建筑风格建议建筑表现示意建筑创新建议建筑科技建议209209采用一台主机与多个末端安装的方式，主机安装在室外阳台的“隐蔽处”，同时供多个房间的供热或供冷，末端封口镶嵌在房顶，每个通风口可单独控制，任意调节房间温度。由于风机盘管隐蔽在屋顶，风管暗藏式设计与装饰浑然一体，不会破坏室内风格；并且室外机组安装在预定位置不会破坏建筑外立面，保证外檐美观。户式中央空调建筑科技建议建筑设计建议建筑风格建议建筑表现示意建筑创新建议建筑科技建议210210 室温由下而上逐渐给人以脚暖头凉的良好感觉，较散热器供暖方式热效率更高，附192、个人体要求的热环境。地暖采暖设备建筑科技建议建筑设计建议建筑风格建议建筑表现示意建筑创新建议建筑科技建议211户型设计建议212212户型设计建议户型配比建议户型参考建议户型细节建议户型配比建议小高层类客群户型需求面积主力集中在90-140平米之间。高层类客群户型需求面积主力集中在70-120平米之间。区域洋房供应少，去化快，洋房类客群户型需求面积主力集中在120-160平米之间。213213户型设计建议户型配比建议户型参考建议户型细节建议A地块户型配比类型类型面积（）面积（）面积面积比例比例花园洋房花园洋房95-16095-16051%51%高层住宅高层住宅70-12070-12049%49193、%为体现分类产品的互补性，最大化满足不同人群的需求，结合当前市场走势，建议A地块整体户型配比与面积如下：注：以上配比所列面积指的是户型销售面积。A地块分类户型配比如下：类型类型面积（）面积（）面积比例面积比例花园洋房花园洋房95-11095-11015%15%120-125120-12518%18%130-135130-13520%20%140-145140-14522%22%155-160155-16025%25%类型类型面积（）面积（）面积面积比例比例高层高层70-8570-8530%30%90-10590-10540%40%110-120110-12030%30%214214户型设计建议194、户型配比建议户型参考建议户型细节建议B地块户型配比类型类型面积（）面积（）面积面积比例比例花园洋房花园洋房95-16095-16063%63%小小高层住宅高层住宅90-14090-14037%37%为体现分类产品的互补性，最大化满足不同人群的需求，结合当前市场走势，建议B地块整体户型配比与面积如下：注：以上配比所列面积指的是户型销售面积。B地块分类户型配比如下：类型类型面积（）面积（）面积比例面积比例花园洋房花园洋房95-11095-11015%15%120-125120-12518%18%130-135130-13520%20%140-145140-14522%22%155-160155-1195、6025%25%类型类型面积（）面积（）面积面积比例比例小高层小高层90-10090-10020%20%105-120105-12050%50%125-140125-14030%30%215215户型设计建议户型配比建议户型参考建议户型细节建议户型参考建议花园洋房户型参考层层退台的多层产品，提供富有情趣的类别墅生活；整体户型面积区间合理，功能齐全，布置精巧；露台或花园的设计既给客户带来实惠，又增添了生活的情趣。216216户型设计建议户型配比建议户型参考建议户型细节建议户型参考建议高层户型参考217217户型设计建议户型配比建议户型参考建议户型细节建议户型细节建议运用步入式飘窗通过步入式飘窗，196、可以使业主获得更多的有效使用空间。其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，不做窗台而与楼面平齐。相关建筑设计规范规定：层高2.2米以下的空间不计入建筑面积，因此只要飘窗部分层高不超过2.2米，便可有效增加有效使用空间而不占用建筑面积。步入式飘窗的设计，给业主提供了额外增加的可利用空间，同时也使户内空间更明亮、舒适。高度小于2.2米218218户型设计建议户型配比建议户型参考建议户型细节建议入户花园及大阳台户型细节建议 由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，我们可以通过做入户花园和阳台，增加住宅有效使用空间，同时改善住家环境，提高舒适度。入户花园和大阳台作为私人空间，增加了实际面积，提高舒适度。考虑到部197、分业主可能会将入户花园封闭起来使用，在设计中应考虑相应的保温措施，将垫层里面预先埋上地暖管，待业主入住以后接通供热管线就能作为一个正常的房间使用。219219户型设计建议户型配比建议户型参考建议户型细节建议赠送大露台户型细节建议由于露台不计入建筑面积，我们可以通过赠送大露台增大使用空间。在奇数层或偶数层将阳台设计为不算面积的大露台，赠送客户。建议在高层设计中应用。220景观设计建议221221景观设计建议景观主题建议设计要点建议景观细节建议景观主题建议海洋文化生态园林主题化：通过主题化园林设计，系统打造园林景观，成为项目形象的主要标签建议本项目打造海洋文化生态园林，建议社区以水景、绿地结合硬质198、铺装为主，适当点缀景观小品。因为要打造海洋文化生态社区，在景观的营造上要考虑到海洋元素在园林景观中的体现。设计感：通过几何化园林突出设计感，表达城市意向；通过海洋文化与景观的结合体现项目景观的唯一性。参与性：突出人的参与性，充分体现人与景观相融。222222景观设计建议景观主题建议设计要点建议景观细节建议景观设计要点公共区域风情营造突出海洋文化与景观的融合，表现为水系、海洋文化小品洋房区景观私有化以绿化结合小水系，将景观引入到低密度建筑区域高层区园林精细化集中景观绿化和硬景划分空间柔化高层带来的视觉压迫感223223景观设计建议景观主题建议设计要点建议景观细节建议景观细节建议增加一些休闲娱乐设199、施，增强园林景观的趣味性，丰富公共区域环境生活。224经济测算及风险规避经济技术指标1开发成本分析2现金流量分析3敏感性分析4盈亏平衡分析5项目风险规避6225225说明：本经济技术指标，车位模拟按照户均面积130平米计算得出2784个，车位比为1：1；住宅建筑类型分为高层、小高层、花园洋房三种类型，项目整体容积率为1.884。基本指标基本指标单位单位数量数量指标细分指标细分数量数量占地面积192096192096容积率1.884 1.884 地上建筑面积（计容）361909361909住宅面积353909353909小高层164328164328花园洋房189653189653商业面积800200、0(8000(高层底商）高层底商）车位个27842784经济技术指标项目基本经济技术指标模拟经济测算风险规避经济技术指标开发成本分析现金流量分析敏感性分析盈亏平衡分析项目风险规避226226土地成本：土地成本：2895328953万，万，参照周边龙湖地块楼面地价，本项目土地成本按照楼面地价按照800元/平米计算；前期费用：前期费用：13493 13493万万，其中城市市政建设配套费，按照378.82元/平米计算建安成本：建安成本：6593265932万万 ；其中土建费用小高层按照1821.77元/平米，洋房按照917.06元/平米，小高层按照904.71元/平米计算配套建设费：配套建设费：39201、032万；管理费用：13191319万；万；销售费用：87038703万万 ；财务费用：46154615万万；项目直接与间接费用总计：165342165342万；万；项目单位开发成本：45694569元元/平方米平方米工程项目名称工程项目名称计算方计算方法法计量计量单位单位工程量工程量单价单价/费率费率造价或造价或费用费用(万元万元)楼面楼面造价造价(元元/)百分比百分比一、征地、拆迁一、征地、拆迁补偿费补偿费28953 28953 800.00 800.00 17.6%17.6%二、斟察、设计二、斟察、设计和前期费和前期费13493 13493 372.82 372.82 8.2%8.2%三202、建筑安装工三、建筑安装工程费程费65932 65932 1821.77 1821.77 40.0%40.0%花园洋房花园洋房189653189653 175017503318933189917.06 917.06 20.1%20.1%小高层小高层172328172328190019003274232742904.71 904.71 19.9%19.9%四四、配套、配套建设费建设费39032 39032 1078.49 1078.49 23.7%23.7%五五 、不可预见费、不可预见费按建安按建安成本成本计计元元6593159506593159500.050.053297 3297 91.09203、 91.09 2.0%2.0%直接费直接费1507051507054164.17 4164.17 91.5%91.5%六、管理费用六、管理费用按建安按建安成本成本计计元元6593159506593159500.020.021319 1319 36.44 36.44 0.8%0.8%七、销售费用七、销售费用87038703240.48 240.48 5.3%5.3%八、财务费用八、财务费用46154615127.52 127.52 2.8%2.8%间接费间接费14080 14080 389.05 389.05 8.5%8.5%总成本总成本1653421653424569 4569 100%100204、%开发成本分析项目开发成本模拟经济测算风险规避经济技术指标开发成本分析现金流量分析敏感性分析盈亏平衡分析项目风险规避227227销售收入：销售收入：3 34813348133万万为现金流量表中的收入部分（整体均价9620元/平米）；现金流出现金流出：256322256322万，万，其中包括开发成本，销售税金及附加、土地增值税、所得税；税后净利润税后净利润：9181191811万；万；投资利润率：投资利润率：55.5%55.5%；按照8%的折现率得到的财务净现值6140261402万万；土地增值税计算按照最后清算的标准计量；所得税按照税前利润的25%的所得税税率征收.现金流量分析现金流量分析模拟205、项目名称项目名称成本成本（万元（万元）现金流入现金流入348133348133现金流出现金流出256322 256322 开发投资经营成本开发投资经营成本165342165342销售税金及附加销售税金及附加1932119321土地增值税土地增值税41055 41055 所得税所得税30604 30604 净现金流量净现金流量9181191811折现净现金流折现净现金流6140261402税前净现金流税前净现金流256322 256322 税前折现净现金流税前折现净现金流165342165342评价指标评价指标税后税后财务净现值财务净现值(ii=8%)=8%)6140261402财务内部收益率财206、务内部收益率10.18%10.18%投资利润率投资利润率55.5%55.5%经济测算风险规避经济技术指标开发成本分析现金流量分析敏感性分析盈亏平衡分析项目风险规避2282281.1.土地成本土地成本：以28953万为土地成本基数，按照地价每上浮20%的变动率观察利润的变化情况；2.土地成本每增加20%，利润按照2%-3%的速度递减；3.利润递减速度呈现先快后慢的特征。土地成本变动率土地成本变动率利润率利润率敏感性分析土地成本变动敏感性分析经济测算风险规避经济技术指标开发成本分析现金流量分析敏感性分析盈亏平衡分析项目风险规避成本变成本变动动0 020%20%40%40%60%60%80%80%1207、00%100%120%120%140%140%160%160%180%180%200%200%220%220%240%240%260%260%280%280%300%300%320%320%340%340%总地价总地价(万元）万元）28953 28953 34743 34743 40534 40534 46324 46324 52115 52115 57905 57905 63696 63696 69487 69487 75277 75277 81068 81068 86858 86858 92649 92649 98439 98439 104230 104230 110020 110020 208、115811 115811 121601 121601 121601 121601 楼面地楼面地价（元）价（元）80080096096011201120128012801440144016001600176017601920192020802080224022402400240025602560272027202880288030403040320032003360336035203520利润率利润率55.5%55.5%52.5%52.5%49.7%49.7%46.6%46.6%43.8%43.8%41.1%41.1%38.5%38.5%36.1%36.1%33.9%33.9%31.7%31.209、7%35.5%35.5%32.7%32.7%30.0%30.0%27.5%27.5%25.1%25.1%22.8%22.8%20.6%20.6%18.5%18.5%利润变利润变动动3%3%3%3%3%3%3%3%3%3%3%3%2%2%2%2%2%2%-4%-4%3%3%3%3%3%3%2%2%2%2%2%2%2%2%229229按照价格计算盈亏平衡点，当项目整体均价达到48104810元元/平米平米时，项目达到盈亏平衡；按照销售率计算项目收支平衡点，整体均价保证在9620元/平米，当整体销售率达当整体销售率达到到50%50%时（不考虑车位销售价格），时（不考虑车位销售价格），项目达到盈亏平衡210、；盈亏平衡点的分析是分析项目风险控制的临界点，税负包括增值税、所得税免交；盈亏平衡点财务净现值已经为负，财务内部收益率也已经为负，从动态利润讲，项目此时已经为负收益；投资利润率为零点。项目盈亏平衡点分析以目前的开发成本与销售价格计算盈亏平衡点项目名称项目名称成本成本（万元（万元）现金流入现金流入170071170071现金流出现金流出170265170265开发投资经营成本开发投资经营成本160891160891销售税金及附加销售税金及附加94399439土地增值税土地增值税0 0 所得税所得税-6565净现金流量净现金流量-194 194 折现净现金流折现净现金流-1081910819税前净211、现金流税前净现金流-259259税前折现净现金流税前折现净现金流-10870 10870 评价指标评价指标税后税后财务净现值财务净现值(ii=8%)=8%)-10819 10819 财务内部收益率财务内部收益率-0.03%-0.03%投资利润率投资利润率-0.12%-0.12%经济测算风险规避经济技术指标开发成本分析现金流量分析敏感性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析项目风险规避2302302 21 1 政策风险政策风险 ：国家对于楼市政策调控风险：国家对于楼市政策调控风险调控思路：鼓励以自住需求为主导的房地产市场调控思路，特别是首次置业需求调控思路：鼓励以自住需求为主导的房地产市场调控思路，特别是212、首次置业需求政策风险规避思路：政策风险规避思路：1.1.产品类型组合多样化，高层、小高层、洋房组合，弱化政策风险；产品类型组合多样化，高层、小高层、洋房组合，弱化政策风险；2.2.适当提高针对首次置业需求的小户型比例，并控制面积区间，以迎合首置需求；适当提高针对首次置业需求的小户型比例，并控制面积区间，以迎合首置需求；3.3.小高层与部分洋房的小户型部分适应政策调控，注重回笼资金弱化调控风险，洋房以高舒小高层与部分洋房的小户型部分适应政策调控，注重回笼资金弱化调控风险，洋房以高舒 适适度吸引改善类客户增加项目开发利润。度吸引改善类客户增加项目开发利润。项目风险规避合理的项目定位与产品定位经济测213、算风险规避经济技术指标开发成本分析现金流量分析敏感性分析盈亏平衡分析项目风险规避项目风险规避2312312 22 2 决策风险决策风险 ：可行性研究阶段，由于信息的不完备，引起建设项目定位不准确，往往导致建设项目的收益损失，形成决策失误。2 23 3 财务风险财务风险 ：建设资金不到位，工程款无法按时支付，容易导致施工承包商的索赔，造成工期延期，甚至会出现“烂尾楼”。2 24 4 技术风险技术风险 ：由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建成时已过时，或由于设计施工单位的技术管理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等。2 25 5不可抗力风险不可抗力风险 ：如台风、洪水、地震，由此蒙受的投资损214、失。2 26 6 管理失误风险：管理失误风险：缺乏管理和常识，与承包商签订的合同不严密，致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和安全事故的风险。市场细分、精准定位定位加强资金链控制与规划加强资金链控制与规划严格遴选施工单位施工单位加强项目建设前投资论证加强项目建设前投资论证加强项目管理队伍建设加强项目管理队伍建设项目风险规避建立风险预警机制经济测算风险规避经济技术指标开发成本分析现金流量分析敏感性分析盈亏平衡分析项目风险规避项目风险规避232项目营销执行项目营销策略1项目销售周期2项目销售计划3233233领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河215、拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次/非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者本项目入市策略：产品领导者本项目入市策略：产品领导者+挑战者挑战者 塑造卓越产品力，形成项目特色和独特价值；通过塑造项目独一无二的个性，提升项制造稀缺性价值；通过216、内部产品设计、园林规划，和营销推广策略树立区域内的项目自身的影响力。项目营销执行项目营销策略项目销售周期项目销售计划塑造产品特色、引领市场塑造产品独特特色价值、引领市场滨海居住理念234234小高层产品（高性价比）花园洋房（形象标杆）目前本区域内，项目周边环境现状不能支撑项目较高价格，目前本区域内，项目周边环境现状不能支撑项目较高价格，区域成熟度不高。建议一期以性价比走量，提升社区人气及区域成熟度不高。建议一期以性价比走量，提升社区人气及居住氛围，为后期销售奠定基础。居住氛围，为后期销售奠定基础。花园洋房在花园洋房在区域市场中仍属稀缺产品，合理控制销售速度，市场中仍属稀缺产品，合理控制销售速度217、，树立社区整体品质的标杆，以利润实现和拉升项目品质为树立社区整体品质的标杆，以利润实现和拉升项目品质为主要营销点。主要营销点。项目营销执行项目营销策略项目销售周期项目销售计划高低搭配小高层高性价比抢占市场，洋房树立形象标杆235235p目前项目周边尚未形成成熟的居住环境，客户的片区认可度比较低，建议采用低价入市策略，引爆市场；p据测算每平米的开发成本：约4600元/平米，小高层成本价以上价格低价入市，引爆市小高层成本价以上价格低价入市，引爆市场，形成热销；场，形成热销；p在此之后，通过适当价格提升与精装产品推出逐步拔高市场价格，树立项目热销形象；p整体一期价格通过后期产品价格拉升实现均衡。项目218、营销执行项目营销策略项目销售周期项目销售计划低价入市小高层低价入市、低开高走、引爆市场236236采用精装策略 按照实际装修成本700-800元/平米，对外价格 900-1000元/平米，精装作为产品价值点吸引客户的同时，削弱客户对于价格的抗性。万科四季花城500-600元/平米装修效果图项目营销执行项目营销策略项目销售周期项目销售计划高层精装修237237环境威力法则：环境威力法则：在客户的到访过程中从服务、展示、环境营造等各方面，保证最佳效果，进而促进其购买欲望转换为现实的购买行为。增强视觉体验增强视觉体验渲染听觉效果渲染听觉效果释放味觉魅力释放味觉魅力加深触觉印象加深触觉印象触发嗅觉灵感219、触发嗅觉灵感项目营销执行项目营销策略项目销售周期项目销售计划体验营销细致服务、优质品质、完美环境打动客户238238尊贵服务的体验：置业顾问的置业顾问的“专享式全专享式全程服务程服务”结合售楼处的结合售楼处的尊贵服务，给客户以别尊贵服务，给客户以别墅的专享尊贵享受墅的专享尊贵享受示范区体验：通过示范区、样板间、园林和通过示范区、样板间、园林和售楼处演示厅等途径，使客户售楼处演示厅等途径，使客户身临其境体验产品力身临其境体验产品力项目文化系统体验：通过项目的文化，带给予其与通过项目的文化，带给予其与众不同的心里享受众不同的心里享受项目营销执行项目营销策略项目销售周期项目销售计划体验营销23923220、9服务展示通过物业服务和销售服务展示项目服务价值通过物业服务和销售服务展示项目服务价值现场展示从售楼处和样板间两方面展示卖场氛围和产品价值从售楼处和样板间两方面展示卖场氛围和产品价值项目营销执行项目营销策略项目销售周期项目销售计划体验营销售楼处示意样板间示意240240建筑标准社区标准地段标准胶州湾畔-高新技术开发区,城市新增长极 未来稀缺滨海生态环境、奢享海湾生活青岛胶州湾天际线，青岛城市名片“第七代洋房”住宅“以人为本”高端生态住宅品牌标准重气地产品牌、资本实力、品质保障配套标准生活标准海湾生活、别墅洋房文化标准百年建筑、建筑文化、人文文化传承环境标准规模标准40万方,新城居住综合体户型标221、准户户正南、户户观海、舒适空间尺度风情商业、高端会所1.为客户定位一种高端顶级生活标准；2.把卖点梳理为客户可以炫耀的资本；3.把卖点梳理为可以推广的信息发力点。项目营销执行项目营销策略项目销售周期项目销售计划焦点营销梳理项目核心价值点，分阶段分类推广，打动客户241241项目营销执行项目营销策略项目销售周期项目销售计划文化营销强调环境和文化的融合，体现项目高端品质，同时注重导示系统的建立242242说明：说明：通过权威机构为项目证言，增强客户对于项目的信心；通过专家为项目品质证言，提升项目形象，消除客户对于项目质量的疑虑。项目营销执行项目营销策略项目销售周期项目销售计划证言营销强调环境和文化222、的融合，体现项目高端品质，同时注重导示系统的建立243243两大跨界利器实现传播的突围独特的广告创意+创新的事件营销跨领域的界+跨地域的界实现从“坐商”到“行商”营销模式转变生活平台+事业平台从品质到特色价值平台的跨界项目营销执行项目营销策略项目销售周期项目销售计划跨界营销244244高端活动专属活动项目营销执行项目营销策略项目销售周期项目销售计划事件营销高端活动提升品质，专属活动扩展圈层245245根据目前市场同类项目销售情况看，预计本项目在市场价格水平下可实现的销售速度约为8万平米/年。按照项目住宅部分35万平米的体量计算，预计项目整体的销售周期将在4年左右。建议入市时间：2011年下半年223、整体销售周期为：整体销售周期为：20112011年年9 9月月-2015-2015年年8 8月月充分考虑入市的影响因素充分考虑入市的影响因素预售许可证的取得；示范区的包装完成；样板间的包装完成；客户的积累量充足 为根据蓄客情况适当调整蓄客期。项目营销执行项目营销策略项目销售周期项目销售计划项目销售周期2462461042014.110102012.1477售楼处开放11-6样板房景观区展示2013.174动工9-1A地块一期洋房入市A地块二期洋房入市A地块三期洋房入市A地块三期高层入市蓄势推广第一开盘期第二开盘期第三开盘期持续销售期A地块二期高层入市A地块一期高层入市第四开盘期第五开盘期7102015.148A地块四期洋房入市A地块四期高层入市B地块五期洋房入市B地块五期高层入市项目营销执行项目营销策略项目销售周期项目销售计划项目销售计划思源预祝本案圆满成功！在房地产领域，我们一直在帮助客户成功