1、万科翡翠别墅案场接待标准流程万科翡翠别墅案场接待标准流程20092009年年1212月月目录目录电话接听标准电话接听标准门岗接待标准门岗接待标准短接待标准短接待标准售楼处接待标准售楼处接待标准附件附件1 浦锦路抗性销售说辞浦锦路抗性销售说辞附件附件2 针对物业管理费的销售说辞针对物业管理费的销售说辞附件附件3 关于二期品质提升后的销售说关于二期品质提升后的销售说辞辞附件附件4 共建分布、户型分布、房号分共建分布、户型分布、房号分布、房号布、房号附件附件5 房号与工程号对比图、房型面房号与工程号对比图、房型面积图（户型图提供）、积图（户型图提供）、花园面积图、花园面积图、SN庭院径深图庭院径深图2、附件附件6 户型介绍户型介绍附件附件7 建筑风格诠释建筑风格诠释附件附件8 景观设计理念景观设计理念附件附件9 设计公司介绍设计公司介绍附件附件10 关于会所、箱变及出入关于会所、箱变及出入口统一说辞口统一说辞附件附件11 关于支撑二期价格的说关于支撑二期价格的说辞辞附件附件12 关于新示范区补充说辞关于新示范区补充说辞附件附件13 关于新示范区补充说辞关于新示范区补充说辞-花园设计元素列项花园设计元素列项电话接听标准电话接听标准1、接待要点：、接待要点：项目基本情况介绍预约制参观：询问客户的大概意向日期，查询后再回电客户告知哪个日期和时间段合适短信/传真/电邮告知行车路线同行调研：统一约在星3、期二参观接听来电需要掌握主动，主动询问客户需求和意向接听来电后需填写1.1客户来电登记表，如预约参观需填写2.4客户参观预约表，并在当天下班前录入明源。当天预约当天需参观的客户视为闯入预约客户数量每组控制在5人以内2、销售动作：、销售动作：电电话话响响三三声声内内接接听听：您好，万科翡翠别墅，请问先生/小姐贵姓？客客户户询询问问位位置置及及交交通通路路线线：翡翠别墅位于徐浦大桥浦东一侧，江桃路靠近浦锦路。卢浦大桥或徐浦大桥过来都很便捷。如果您方便，可以把手机号如果您方便，可以把手机号码码告告诉诉我，我把我，我把车车行路行路线线短信您。短信您。客户询问参观时间：我们项目是预约参观的，您可以提前一4、天参观预约，现场除了大范围的示范区展示外，还有示范单位供您参观。是否需要是否需要现现在就帮您做个在就帮您做个预约预约？客户询问规模以及户型面积：翡翠别墅是纯别墅项目，地地上上两两层层地地下下一一层层共共计计480-600平平方方米米，（客客户户若若询询问问地地下下室室面面积积：地下室面积为120160平方米)，每户配有一个地下车库和一个入户大堂。单栋占地12亩，花园面积约300-800平平米米。客户询问产品特点：翡翠别墅属于意大利风格，立面保留了意大利的建筑特点，每户包含4个庭院、4间卧室，全套房设计。客户询问开盘及开放日期：项项目目已已经经开开盘盘，全新的二期精装示范区已经面市，欢迎您到场参5、观并预约。客客户户询询问问二二期期房房价价：我们项目二期总总价价2800万万起起，面积范围为：总面积480-600平米，地上两层面积是360-450平米。（请请注注意意：单单价价不不报报，如如果果客客户户一一定定要要问问，可可以以答答复复：我我们们这这边边是是独独栋栋别别墅墅，且且一一房房一一价价的的，欢欢迎迎您您届届时时到到售售楼楼处处参参观观咨咨询询。）遇到同行参观：我们欢迎同行的参观，每周二都是翡翠的同行接待日，需要提前一周预约，您看我帮您您看我帮您约约哪周二？哪周二？如何到浦江如何到浦江镇镇？浦西外环附近过徐浦大桥，浦星公路出口下市中心（卢湾、黄浦、静安、闸北、杨浦等）过卢浦大桥，沿济6、阳路（浦星公路）过外环中环线附近（长宁、徐汇、闵行、普陀等）走中环线，过上中路隧道，济阳路出口下，沿济阳路（浦星公路）过外环浦东至浦西A20过杨高南路和上南路，浦星公路出口下如何到翡翠如何到翡翠别别墅？墅？沿浦星公路，（过地铁8号线芦恒路站）江桦路右转，（大约七、八百米，经过新浦江城）浦锦路右转，（大约四、五百米，过一座桥）江桃路左转电话接听标准电话接听标准3、答客答客问问：Q1：一期的价格是多少？A1：一期最后一批房源价格为2000万左右，一期的面积和户型与本期的类似。但是相比第一期，二期产品有很多的提升改进，如果有兴趣，您也可以提前预约参观。Q2：哪些方面有提升呢？A2：可参考Q3的答复后7、半部分。Q3：为什么一期和二期会有这么大的价格差异？A3：首先，独栋别墅用地已经越来越稀缺，目前市场上的城市别墅基本价格都到10万左右，而我们项目距离人民广场15公里，距离2010世博会址更是只有8公里。由于世博会的进程，项目与市中心的关系将越来越密切，城市别墅的价值是不言而喻的。从最近的土地拍卖成交情况看，地王频出，房价的升值也是大家都能预期到的结果。此外，从我们产品本身来看，二期品质比一期有更大程度的提升：首先，二期的容积率仅为0.37，较一期要低，因此组团形式由一期的6栋改为4栋，居住舒适度会更高。第二，二期的景观等级比一期有了更大的提升。第三，别墅首层为精装大堂，入户的感受会更加尊贵。8、第四，花园面积较一期更大，大部分普遍都在400平米以上，而且二期我们还会将花园进行精装交付。这也是支撑我们价格提升的重要原因。接待要点：接待要点：预约客户：门岗通知销售前台，销售人员出门迎接非预约客户（保安拦截）：客户配合：保安请客户填写预约单，然后告知客户晚些时候，销售会合他/她联系客户不配合：保安联系销售前台，前台确认可以接待后，放客户进来，销售进行短接待销售动作：销售动作：预约客户客户：我是来看房的！保安：请问您贵姓？和谁做的预约？客户：我姓某，和某先生/小姐做的预约保安：（核对预约单，同时放行，并指挥客户停车）您请进。（对讲机，通知销售前台岗/销售岗，最后在预约单记录客户到达信息）销售9、人员到门口迎接未预约客户：未预约客户：客户：我是来看房的！保安：请问您贵姓，和谁做的预约？客户：看房还需要预约啊。保安：不好意思，项目参观都是需要至少提前一天预约的，您填一下客户预约单，稍后我会把您的需求传达给销售人员，他们今天晚些时候会联系您的。（客户配合，填写完成客户预约单，留下预约单后请客户离开；如果客户仍然坚持看房，不肯离开，启动短接待流程）保安：请您先填写一下客户预约单，我们马上和销售联系一下，看能否帮您安排一下参观。（和销售前台联系，看是否有接待时间，如有，引导客户进入，如果没有时间，请客户电话前台进行预约）保安：实在不好意思，今天的预约全都满了，销售人员全部都在接待客户，这里是我10、们的一套销售资料，您可以先看一下，今天晚些时候，我们的销售人员就会联系您，尽早帮您安排参观。（入口保安，保留3-5份楼书，如果客户不肯离开时，做为安抚给到客户）门岗接待标准门岗接待标准短接待标准短接待标准短接待对象：短接待对象：闯入的非预约客户非预约同行销售动作：销售动作：客户：我是来看房的！销售员：请问先生/小姐贵姓？之前有做过预约吗？客户：我姓某，之前没有做过预约销售员：XX先生/小姐非常抱歉，为保证每位客人在看房过程中享受高品质的服务，我们的项目需要提前预约，便于我们安排。这样吧 XX先生/小姐我帮您做个简单介绍，这边请我们先看一下触摸屏。结束后留下客户联系方式，并帮他安排预约。触摸屏售11、楼处接待标准售楼处接待标准 售楼处售楼处-销售动线销售动线-参观样板房前参观样板房前迎客区（1）预接待区（2）模型区（5）洽谈签约区（6）售楼处接待标准售楼处接待标准 售楼处售楼处-销售动线销售动线-参观样板房前参观样板房前品质体验（4）多媒体区（3）接待要点：接待要点：保安通知客户到访，销售提前在迎客区等候保安将客户引领至售楼处迎客区保持良好的仪态，让客户初步感受尊贵待遇销售动作：销售动作：销售：请问是XXX先生/小姐吗？客户：是的。销售：我是万科翡翠别墅的XXX，是我和您做的预约（是我的同事XXX和您做的预约），这是我的名片，欢迎参观！（递送名片）销售：您请进！售楼处接待标准售楼处接待标准12、 售楼处售楼处-销售动线销售动线-参观样板房前参观样板房前-迎客区（迎客区（1）销售客户迎客区标准位置示意销售接待要点：接待要点：销售略走在客户前面，为其导引方向视前面是否有客户参观，分两种情况接待销售动作销售动作A（前面没有客户参观）：（前面没有客户参观）：销售：XXX先生/小姐，这边请，我们先到地下室多媒体区观看一下项目的宣传片，主要介绍整个项目区位和规划理念，大概三、四分钟。销售动作销售动作B（前面有客户参观（前面有客户参观 触摸屏前触摸屏前无客户无客户）：）：销售：XXX先生/小姐，这边请，前面还有一组客户在参观，这边我们先看一下触摸屏。（介绍规划、周边配套、阳光宣言）销售动作销售动作13、B（前面有客户参观（前面有客户参观 触摸屏前有客户）：触摸屏前有客户）：销售：XXX先生/小姐，这边坐，前面还有一组客户在参观，我们稍微等一会，您先看一下我们的楼书。客户落座后，服务员询问客户是否需要红茶、咖啡或者白水（夏天时提供冰水）。销售利用客户等候期间，与客户互动，询问意向类型、意向面积、预算、认知渠道、居住和工作区域等，完成客户基本信息（B）的信息搜集。前组客户完成多媒体区的参观，邀请客户起身，重复销销售动作售动作A售楼处接待标准售楼处接待标准 售楼处售楼处-销售动线销售动线-参观样板房前参观样板房前-预接待区预接待区（2）客户销售触摸屏预接待区标准位置示意接待要点：接待要点：销售引导14、客户坐在第一排中央位置，销售站在第一排靠右侧后边，如果客户较多，销售站在靠右侧后边在多媒体展示完毕后，可与客户互动销售动作（销售动作（1 1）-互动：互动：与客户互动，询问客户目前工作和生活的区域，告知项目距离和行车方式销售：您现在在哪个区域工作？客户：陆家嘴销售：从项目到陆家嘴有两条道路可以选择，一条是从浦星公路到济阳路，到耀华路，再到浦东南路，另外一条是从浦星公路走外环，杨高南路下，便可直接到达世纪大道售楼处接待标准售楼处接待标准 售楼处售楼处-销售动线销售动线-参观样板房前参观样板房前-多媒体区多媒体区（3）客户观影时讲解时多媒体区标准位置示意销售动作（销售动作（1）触摸屏讲解：触摸屏讲15、解：刚才看完短片，我们再来体验一下项目的品质（点击进入品质体验）整体介绍：品质体验分为六大部分，分别是节能体系、安保体系、景观体系、建筑体系、建筑技术以及物业管理（根据客户需求有选择进行介绍）节能体系：我们先看下项目所应用的节能体系。屋顶保温：屋面系统共分六层（请看触摸屏），防水层，抵抗压力水能力强；抗拉强度高，延伸率大，对基层收缩变形和开裂的适应能力强；优良的耐高温性能，耐腐蚀、耐霉菌、耐候性好；屋面保温材料选用品牌为欧文斯科宁，挤塑聚苯乙烯泡沫板（简称挤塑板或 XPS），50mm厚，导热系数低；屋面瓦片选用拉法基红色水泥瓦。安保体系：小区有三重安保体系，第一重，小区围墙上安装脉冲电子围栏系16、统，可瞬时发出5000-10000伏脉冲电压，有效保护小区安全；第二重，社区内安保系统，小区内公共位置安装多个摄像头，发现问题，总控室立刻反应；第三重，室内安保系统，窗户安装红外探测器，发生入侵，马上报警，同时室内安装有多个报警按钮。景观体系：这是我们小区景观选取花草树木，分为乔木、灌木、藤本和草以及花木体系，我们可以点击进去看下，看下花木体系，每个季节都有鲜花盛开（分别点击春、夏、秋、冬）物业体系：我们的物业管理是尊怡物业，是由万科和世邦魏理士合资组建的。前期物业服务费采取酬金制方式收取（前期物业管理服务期间），按房屋地上实测建筑面积计算，暂定每平方米7.8元/月人民币。预收的物业管理服务费17、由物业服务支出和物业管理企业的酬金构成，物业管理企业采取固定酬金制方式提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。项目配套有双会所，1号地块有一个商务会所，6号地块有 一个VIP会所。VIP会所部分功能面向业主免费使用。售楼处接待标准售楼处接待标准 售楼处售楼处-销售动线销售动线-参观样板房前参观样板房前-品质体验区品质体验区（4）触摸屏销售客户品质体验区标准位置示意销售动作（销售动作（2）触摸屏讲解（阳关宣言）触摸屏讲解（阳关宣言）阳光宣言介绍：阳光宣言介绍：万科倡导阳光体制下售楼，这是我们的阳光宣言小区小区内内不利因素：不利因素：-详细见附图小区小区外外18、不利因素：不利因素：1、浦江镇127-1#地块北侧芦恒路以北为农田农宅，存在后期开发利用的可能；2、距离浦江镇127-2#、5#地块西侧浦瑞路有高压走廊以及农宅，距离浦瑞路最近在70米左右（此距离符合国家安全规范，对人体健康无影响）；3、浦江镇127-3#、4#地块东侧，从芦恒路至北江榉路是未开发用地；4、江桦路浦锦路口距离小区1100米是市政水利站；5、浦江镇127-6#以南，中心河南侧为未开发用地；6、小区南侧江桦路、浦锦路路口有移动通讯发射塔。-以上红线不利因素根据以上红线不利因素根据2009年年3月所在区域相关资月所在区域相关资料进行整理与概述。料进行整理与概述。3#东侧红线内不利因素19、售楼处接待标准售楼处接待标准 售楼处售楼处-销售动线销售动线-参观样板房前参观样板房前-品质体验区品质体验区（4）售楼处接待标准售楼处接待标准 售楼处售楼处-销售动线销售动线-参观样板房前参观样板房前-品质体验区品质体验区（4）销售客户品质体验区标准位置示意销售动作（销售动作（3）样板讲解：样板讲解：墙面系统：这个是墙面剖面模型，整个整个墙面系统分五层。填充墙填充墙体材体材料选用混凝土砌块，其特点为：1、轻质。2、保温、隔音及防火效果好；3、绿色环保。外墙保温外墙保温：45mm厚EPS膨胀聚苯板，专用粘结剂粘结，外批抗裂抹面砂浆（可兼起到防水作用）。防水界面防水界面剂剂：与砌块配套，外墙满刷。20、建筑外立面石材全部采用干挂工艺，所有石材六面均采用封膜处理，防污垢渗入石材。石材拼缝用耐侯硅酮胶密封。保证整个外墙立面的密封性。干挂工艺克服了石材传统湿贴方法的缺陷，其优势在于：1、平整度高，外立面美观大方；2、可以有效地避免板材空鼓、开裂、脱落等质量通病，显著提高了立面的安全性和耐久性；3、可以完全避免传统湿贴工艺板面出现的泛白、变色等现象，有利于保持饰面的清洁美观；序号序号品名品名照片照片使用位置使用位置1品名:欧洲砂岩 产地:西班牙外墙3品名:锈石蘑菇面 产地:国产外墙抽条5品名:深灰色花岗石亚光面 产地:国产外墙压顶7品名:珍珠贝 产地:埃及外墙售楼处接待标准售楼处接待标准 售楼处售楼21、处-销售动线销售动线-参观样板房前参观样板房前-品质体验区品质体验区（4）入户门：这个是每栋别墅采用的入户门，系统及五金件都为意大利原装进口，具备防盗功能，外门板红橡木，内门板红橡木贴皮。包边和内外门片均可更换，与室内装修协调，满足业主个性化需求。户内钥匙为AB锁，满足日后客户装修。序号配置特征意大利“卡帝士门”系统国内钢木门1门 芯中空钢结构门芯，所用钢板厚度达1.5mm，并有钢制加强筋。钢木复合门芯，所用钢板一般不超过1mm，整体性差2防风防尘门扇下端有防风防尘装置无3铰 链2个同轴铰链，水平、垂直、前后方向可调整，直径10mm，能保证垂直度，对安装及调试非常容易，不会产生下降下垂现象。422、个合页式铰链，受力不均衡，不可调节，直径8mm，不能保证垂直度，会下降下垂，安装调试困难。4门扇包边覆膜金属包边，保护门扇四周棱角无包边，门扇四周棱角容易损坏5门 框主副门框结构，可以调节，可靠性好，便于施工安装，还可以调节。单一门框结构6密封性主框、门扇均装有密封条，保温隔热性能好。门框上单一密封条，保温隔热效果一般7隔音性门扇厚度80-110mm，有保温、隔音34.5-38.5dB门扇厚度50-60mm，隔音性能一般8节能保温性门芯为中空钢结构系统，并具双向密封条，中空钢构内填充保温隔热材料，气密性、水密性好。保温节能性一般。9门锁采用卡帝士原装进口产品防盗锁，带防盗搭扣，更显大气普通门锁23、，市场同质化产品多10品 牌欧洲品牌（意大利原装进口），品牌美誉度高，有世界名人效应。无高端品牌11进入样板房内介绍材料进入样板房内介绍材料售楼处接待标准售楼处接待标准 售楼处售楼处-销售动线销售动线-参观样板房前参观样板房前-品质体验区品质体验区（4）地下室入户门：这个地下车库的入户门，德国霍曼品牌，钢制乙级防火门，使用硅酸铝防火保温棉作为防火保温材料。采用TIGER粉末喷涂，钢板采用宝钢产品，五金配件，包括锁具、铰链、EPDM密封条均为德国原装进口。五金配件进厂后均要抽样进行8万次的疲劳实验，合格后方能应用在产品上。隔音性能达到3035db。门窗系统采用意大利ALUK品牌。采用6+12A+24、6双层中空玻璃，窗框采用断热铝合金型材，导热系数低，部分窗开启方式为内开内导。型材、五金、胶条经专业设计团队系统设计，整个系统具有良好隔热、隔音功能。五金件均为意大利进口（型材、玻璃国产）。采用该系统的其它楼盘：汤臣一品、星河湾、仁恒。双墙技术：这是我们地下室采用的双墙技术，墙体由一层混凝土墙和一层伊通砂加砌块构成，中间是空气层，可有效阻止潮气进入室内，(如没有，则建议删除：同时两墙之间排水沟可及时同时两墙之间排水沟可及时排除外墙冷凝水，可改善上海黄梅天地下室潮湿的问题排除外墙冷凝水，可改善上海黄梅天地下室潮湿的问题)地下室天窗：选用品牌为丹麦威卢克斯，该天窗使用有效保证地下室采光。特点：1、25、世界屋顶窗领域的领导者；2、50年树龄以上一级北欧松，表面环保水基清漆涂层，严格的防腐防白蚁处理，国际领先的复合层压技术，保证窗框持久不变形；3、精密锻压的中悬轴：威卢克斯国际专利技术，高科技环保镀锌钢，表面镀高强度铬酸盐金属涂层，100%安全检测，精确保证中悬轴的安全使用；4、最精密的排水系统：铝合金排水板采用独特的排水系统结构，先进的卷合工艺，真正无缝搭接，特殊防水涂层，保证屋顶窗长久安全使用不漏水；5、双层钢化安全玻璃：全新双层钢化保温中空玻璃，具有良好隔音性保温隔热性及特殊安全特性；6、密封系统：密封系统由七种密封胶条组成,具有特殊的抗紫外线、耐热性、耐寒性，抗老化。内置特殊尼龙线是稳26、定性和长久使用寿命的保证同层排水系统：品牌采用吉博力，同层排水指排水支管不穿越楼板，沿墙而走，在同一楼层内与立管相连。采用HDPE建筑同层排水系统，耐化学及溶剂腐蚀。耐冲击性和柔韧性使其不会破裂。全部采用隐蔽式水箱，配合挂壁式卫生洁具。冲水噪音低，冲力更强且节水。接待要点：接待要点：规划模型区是介绍重点，需要进行项目区位和翡翠纪事规划理念项目规划户型的初步介绍销售动作（销售动作（1）项目区位和翡翠纪事讲解：项目区位和翡翠纪事讲解：导引客户看项目区位图：从二三十年代外滩到九十年代的陆家嘴，再到2010年世博会，沿黄浦江两岸已形成了城市发展的黄金轴线黄金轴线，万科翡翠别墅正处于这条黄金轴线上，我们27、项目正处于几大城市节点的中心位置，到达人民广场、徐家汇、虹桥机场和浦东机场的交通都非常便捷项目位于徐浦大桥浦东一侧，距离外环线只有不到2公里，距离世博会会址8公里，人民广场15公里，目前从翡翠别墅到浦西可以通过徐浦大桥、卢浦大桥、南浦大桥三座大桥，09年中环线全部竣工后，还可通过上中路隧道快速到达浦西。这边是有关翡翠别墅周边市政配套的一些新闻-翡翠纪事轨道交通8号线二期：8号线已经开通，北起市光路南至航天博物馆，途经人民广场，离翡翠别墅最近的车站芦恒路站点，仅1.5公里，大大改善浦江新镇的公共交通状况。随着世博即将召开，其辐射范围的施工中道路陆续完工，整个交通环境得到极大改善。仁济医院南院（浦28、江镇）：09年2月28日正式开工建设，建设规模7万平米，600多张床位，门诊部已经投入使用，预计2011年正式投入使用，离翡翠别墅大约3公里。向明中学浦江校区：上海市重点中学，紧邻浦江一中，2009年9月正式开学。将大大改善浦江镇没有市重点中学的局面。协和双语浦东校区：位于世博会亚洲馆对面，2008年9月正式开始招生，距离项目仅8公里，售楼处接待标准售楼处接待标准 售楼处售楼处-销售动线销售动线-参观样板房前参观样板房前-模型区模型区（5）城市地图客户销售规划模型区标准位置示意销售动作（销售动作（2）规划理念讲解：规划理念讲解：刚才宣传片中介绍了整个浦江镇是一个意大利风情的小镇，意大利古罗马的29、宫廷建筑的布局和中国北京紫禁城的布局都是方方正正的，充满的秩序和等级感，同样，我们的浦江新镇也是同样类似的布局。浦江新镇由意大利戈里高帝设计事务所精心打造。区域规划为九宫格布局，分别为北部高档别墅区、中部商住综合区以及南部多层居住区，三个功能区通过景观道路和景观河道精密的联系成一个整体。在这个开放式混合型意大利主题社区内，路网结构简洁整齐河道蜿蜒。以中心商业带为核心，城市广场为节点，充分考虑人行与车行的尺度，将生活与功能空间适度混合合理过渡。全镇住宅规划由南向北密地递减，居住品质不断提升。作为区域内第一个纯独栋别墅就坐落在浦江新镇的西北处。售楼处接待标准售楼处接待标准 售楼处售楼处-销售动线销30、售动线-参观样板房前参观样板房前-模型区模型区（5）客户销售规划模型区标准位置示意全区模型销售动作（销售动作（3）项目规划讲解：项目规划讲解：导引客户看项目规划模型：这里是我们的售楼处，位于江桃路556弄，翡翠别墅2期31号别墅内，您刚刚是从浦锦路左转开到江桃路上的。项目介绍：翡翠别墅位于浦江新镇西北一侧，项目总共分为6个地块开发，南北两个地块是商业地块，规划用途是商业和办公综合用地，中间的四个地块是别墅用地，占地270亩（181056），容积率只有0.4，仅规划100多栋别墅。翡翠别墅东临浦锦路、南临中心河、西临浦瑞路、北临芦恒路。基地东侧：基地东侧：小区20米绿化带；浦锦路景观大道、18米31、的道路景观带；待开发地块。基地南侧：基地南侧：北江榉路；中心河、24米宽活水系；南江榉路。基地西侧：基地西侧：浦瑞路；待开发地块；农庄田园菜地。基地北侧：基地北侧：芦恒路；农庄田园菜地。别墅区分成组团形式，形成围合空间和大面积的绿地，最大程度的减少地面车行交通，增大公共绿化景观和庭院景观，突出人与自然的关系。营造良好的城市景观，通过两横一纵的景观带的设计，形成丰富的空间层次，利用单元的退让拼接，形成各个独立的组团，既活泼又柔和了意大利式规划要求。每户都有入口前院和私家庭院。从庭院内部随视点转移逐步展开不同空间序列，形成一种舒畅高尚的总体印象。组团围合成中心绿地，与周边地块景观轴相呼应，增强了整32、个地区空间的层次和延伸感。二期东区总共规划了31栋独栋别墅。售楼处接待标准售楼处接待标准 售楼处售楼处-销售动线销售动线-参观样板房前参观样板房前-模型区模型区（5）客户销售规划模型区标准位置示意全区模型销售动作（销售动作（4）户型讲解：户型讲解：户型初步介绍户型初步介绍（使用项目模型）：项目目前主推的有8种户型两个面积段，480和600平方米，480平米的是半围合结构，600平米的是围合形结构（使用激光笔指示），赠送一个地下室，不包含地下车库的地下室面积为120-160平米不等，独立的私家车位2个同时还有访客车位2个。每户配备四重庭院系统，庭院面积从300平米到800平米不等。整栋别墅最大的33、一个特点是超大面宽，每户的面宽都达到21米左右，这样做的一个好处就是，配备的四个套房全都有采光。建筑高度7.95米（从正负00到房屋檐口的距离），一楼4.2米和3.6米，二楼3.3米，地下室层高3米。）外墙、屋面、外门窗均满足节能要求。结构方面，我们的建筑采用混凝土框架异型柱结构、填充墙体采用混凝土砌块，结构合理使用年限50年、抗震设防烈度7度。售楼处接待标准售楼处接待标准 售楼处售楼处-销售动线销售动线-参观样板房前参观样板房前-模型区模型区（5）客户销售规划模型区标准位置示意全区模型接待要点：接待要点：使用触摸屏介绍具体户型，根据客户实际情况以及互动，有选择进行介绍销售动作（销售动作（5）34、户型讲解（具体户型介绍详见附件户型讲解（具体户型介绍详见附件6）：）：户型详细介绍户型详细介绍（使用触摸屏），可与客户进行互动，询问客户大概需求面积，以客户需求为例进行户型讲解：户型整体户型整体：我们现在看到这个户型，地上两层面积450平米，地下一层160平米；四重庭院系统四重庭院系统：先来看看项目四重庭院的设计，第一重庭院，入户庭院，大概二十多个平方，因为中国传统大宅的设计讲究入户庭院的设计；第二重庭院，中庭，大概三十多个平米，一方面增加了一个情趣空间，另一方增加了房间的采光面，也是项目的设计亮点之一；第三重庭院，南院，是最大的一个花园，全部朝南；第四重庭院，下沉式庭院，主要是增加地下室的采35、光一层一层：一层主要是生活空间，配备了客厅、餐厅、中西厨房、早餐厅、家庭厅，同时还配备了一个老人套房，都有采光二层二层：二楼主要是居住空间，设计师主要配备了三个朝南的套房，其中主人的超豪华套房，整个主卧空间占二层面积的一半。地下室地下室：。翡翠别墅是全地下停车库，住宅地下部分采用双墙设计，防潮性能良好，层高为3米。地库一端为车库车行入口，另一端为下沉的景观庭院，把地面的阳光和景观引进了车库内，光线充足，通风顺畅，打破了传统车库幽暗沉闷的做法，车库两侧与住宅的下沉庭院相接，墙上开洞，安装玻璃，有利于地下室的采光。保证每户都有独立的私家车库，可停车两辆。同时还有一个独立的入户大堂，如有访客还可兼做36、访客车位。其他户型的介绍：其他户型的介绍：480平米和600平米户型的区别主要区别是，480平米的中庭直接和南院相连，配备四重庭院系统、一个地下车库和一个入户大堂。售楼处接待标准售楼处接待标准 售楼处售楼处-销售动线销售动线-参观样板房前参观样板房前-模型区模型区（5）客户触摸屏触摸屏介绍户型标准位置示意销售接待要点：接待要点：在参观样板房之前，要求客户填客户信息表（B)销售动作：销售动作：销售：为了更好的为您服务，在参观样板房前，请您填写客户填客户信息表（B)销售：您请这边走，我们现在就去样板房售楼处接待标准售楼处接待标准 售楼处售楼处-销售动线销售动线-参观样板房前参观样板房前-洽谈签约区37、（洽谈签约区（6）洽谈签约区标准位置示意客户销售接待要点：接待要点：样板房参观完毕后，导引客户进入洽谈区完成样板间体验表的填写与客户再互动介绍模型以及电脑选房销售动作：销售动作：导引客户入座，请服务员倒水，完成样板间体验表：您请坐，我们正在搜集客户对样板间的反馈，后期将会根据客户的意见调整样板间，这是样板间体验表，请您帮我们多提提意见。与客户互动进行电脑选房，使用各自笔记本进行介绍：您大概的中意哪个房型，我再帮您介绍一下售楼处接待标准售楼处接待标准 售楼处售楼处-销售动线销售动线-参观样板房后参观样板房后-洽谈签约区洽谈签约区接待要点：接待要点：将客户送出小区大门，与客户道别销售动作：销售动作38、：销售：您慢走，您关注的问题我会帮您再作进一步的了解，如果有其他需求，请随时给我电话客户：好的。销售：您慢走！欢迎再次光临待客户驾车离去后，销售员返回售楼处。售楼处接待标准售楼处接待标准 售楼处售楼处-销售动线销售动线-参观样板房后参观样板房后-送客送客附件客户抗性：客户抗性：1.浦锦路为市政道路，有噪音和灰尘污染2.东侧为待开发用地3.绿化茂密，不易打扫4.东侧主卧靠路解释解释1：浦锦路为景观道路，禁止货车通行，目前交通部门管理还不是很严格，公司正在向相关部门争取：这段时间，在公司的努力下，交警已经加强了对浦锦路的巡视，货车已经有所减少沿浦锦路一侧绿化带长174米，宽度20米，可有效防尘降噪39、。而且，绿化带的树木非常茂密，经过1-2年的生长，从小区外几乎就看不到小区内的房屋，整体效果类似提香别墅。绿化设计分三个层次：第一层速生落叶大乔木层，特点是生长速度快，绿化效果成型好，季象变化明显，隔音降噪及私密性较好。沿围墙种植两排意杨，胸径10公分左右，高度7米左右。意杨属落叶速生树种，叶片较大，5年左右高度可达到13米左右。秋季叶变黄，常用作防风林，有一定隔音降噪功能。日后成为绿化带815米高度段的绿障。第二层为常绿乔木层，全年枝叶繁茂，有效阻隔车行道噪音及灰尘。意杨外侧种植三排左右香樟，胸径58公分，高度5米左右。抗风、生长速度中等、有很强的吸烟滞尘能力，并能吸收二氧化琉、氯气等有毒气40、体。日后成为绿化带310米高度段的绿障。第三层为中灌木层，苗木品种选择生长速度快，吸收毒气能力强，有效阻隔汽车尾气及扬尘。香樟外侧密植慈孝竹及夹竹桃，慈孝竹高度在2米左右。3年左右高度能达到3.5米左右。短期绿化效果成型快，生长速度较快，有一定降噪、防尘能力。日后成为绿化带地面至4米高度段的绿障。夹竹桃高度在2米左右，3年高度能够达到4米左右。属常绿大灌木，610月开白、红、黄花。吸收二氧化琉、氯气等有毒气体能力较强，同时具备一定降噪能力。日后成为绿化带地面至4米高度段的绿障。解释解释2：容积率和翡翠别墅类似，也是低密度住宅，定位高端居住区，具体规划形态未定浦锦路为景观道路，路宽达80-10041、米，即使有多层建筑，影响也不大解释解释3：公共绿化都是由物业来打扫，私家庭院的打扫也可委托物业。解释解释4：窗户都用的是双层中空玻璃，可有效降低噪音（降噪分贝，需要工程部提供）主卧在东边，风水好，“东家”附件附件 1、浦锦路抗性销售说辞、浦锦路抗性销售说辞前期物业管理合同：前期物业管理合同：1.结算方式：该物业各期的物业管理服务费的结算方式采取酬金制解释：解释：1.在和客户讲解合同时，需要提示客户；2.前期物业服务费采取酬金制方式收取（前期物业管理服务期间），按房屋地上实测建筑面积计算，暂定每平方米7.8元/月人民币，预收的物业管理服务费由物业服务支出和物业管理企业的酬金构成，物业管理企业采取42、固定酬金制方式提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。附件附件 2、针对物业管理费的销售说辞、针对物业管理费的销售说辞附件附件 3、共建分布、户型分布、房号分布、房号、共建分布、户型分布、房号分布、房号门岗配套共建（物业、居委等）幼儿园1A1N1A2N1aB1N2B2N2aC1S1C2S1aD1S2D2S2a351915117212527313937353341595543455349476165797775677173附件附件 4、房号与工程号对比图、房型面积图（户型图提供）、花园面积图、房号与工程号对比图、房型面积图（户型图提供）、花园面积图、SN庭43、院径深图庭院径深图房号工程号对比户型面积 地上/地下花园面积/SN庭院径深73=30#363.74/119.71 814/8.4M 5.5M75=31#363.75/119.71 352/9.9M 3.9M77=34#363.74/119.71 348/8.4M 5.3M79=35#363.75/119.71 390/9.9M 3.7M房号工程号对比户型面积 地上/地下花园面积/SN庭院径深71=32#362.38/117.93642/15.8M 1.5M67=33#362.38/117.93414/15.9M 1.5M65=36#362.38/117.93391/15.8M 1.5M61=344、7#362.38/117.93484/17.2M 1.5M道路道路房号工程号对比户型面积 地上/地下花园面积/SN庭院径深49=46#448.67/158.45 425/8.7M 7M53=47#448.90/158.45 437/8.6M 7M55=50#363.74/119.71 292/8.8M 7-1.5M59=51#363.75/119.71 575/10.3M 14.2M房号工程号对比户型面积 地上/地下花园面积/SN庭院径深47=48#444.71/151.14 464/12.5M 2.2M45=49#444.71/151.14 470/12.5M 2.2M43=52#444.745、1/151.14 550/15.5M 2.2M41=53#444.71/151.14 554/15.7M 2.3M房号工程号对比户型面积 地上/地下花园面积/SN庭院径深33=63#448.67/158.45 607/8.7M 12.5M35=64#448.67/158.45 622/8.6M 12.5M37=67#448.67/158.45 623/8.7M 12.5M39=68#448.90/158.45 686/8.6M 12.5M房号工程号对比户型面积 地上/地下花园面积/SN庭院径深31=65#444.71/151.14 322/9.8M 2.2M27=66#444.71/151.146、4 331/9.6M 2.2M25=69#444.71/151.14 295/9.5M 2.2M21=70#444.71/151.14 413/14.6M 2.2M道路道路房号工程号对比户型面积 地上/地下花园面积/SN庭院径深7=79#363.74/119.71 537/16.9M 6.9M11=80#363.75/119.71 340/10M 5.4M15=82#363.74/119.71 267/8.4M 7-1.5M19=83#363.75/119.71 420/9.8M 10.45M房号工程号对比户型面积 地上/地下花园面积/SN庭院径深5=81#362.38/117.93515/847、.8M 1.5M3=84#362.38/117.93321 /8.8M 1.5M1=85#362.38/117.93313/8.8M 1.5M备注：备注：1.花园面积为设计部提供，不包含入户花园及下沉庭院面积。A户型入户花园面积45左右 下沉庭院面积25 左右；B户型入户花园面积15左右 下沉庭院面积30 左右；C户型入户花园面积55左右 下沉庭院面积20 左右；D户型入户花园面积25左右 下沉庭院面积18 左右.(以上面积为CAD拉出来的，存在误差，适实际情况报给客户)2、SN即南北3、房号是与客户沟通使用，工程号便于与项目沟通。附件附件 5、户型介绍、户型介绍N1户型户型 A1 A2N2户48、型户型 B1 B2S1户型户型 C1 C2S2户型户型 D1 D2附件附件 6、3#地块经济技术指标地块经济技术指标127#地块3#分地块经济技术指标项目数值单位地块总用地面积73213平方米其中绿化用地5105平方米幼儿园用地6748平方米住宅用地61360平方米总建筑面积47270 平方米其中地上总建筑面积27679 平方米其中计入容积率建筑面积27241 平方米不计入容积率建筑面积（保温层）438 平方米地下总建筑面积（不计入容积率）19591 平方米其中住宅地下面积10814 平方米地下车库面积8777 平方米住宅建筑面积（地上）22025 平方米其中计入容积率建筑面积21677 平方49、米不计入容积率建筑面积（保温层）348 平方米配套公建建筑面积5654 平方米其中业委会30 平方米物业管理用房100 平方米门卫24 平方米幼儿园5500 平方米住宅套数55套规划总人数（住宅）176人建筑层数2（住宅）3（幼儿园）层综合容积率0.37总占地面积14132 平方米覆盖率19%绿化面积(不含公共绿地)20594 平方米综合绿化率(不含公共绿地)30%绿化面积(含公共绿地)25699 平方米综合绿化率(含公共绿地)35%集中绿化面积(不含公共绿地)6811 平方米集中绿地率(不含公共绿地)10%集中绿化面积(含公共绿地)11916 平方米集中绿地率(含公共绿地)16%停车率其中公50、建机动车停车率0.5 辆/100平方米住宅机动车停车率100%机动车停车位66 辆其中住宅机动车停车位55辆公建机动车停车位11辆其中地面机动车停车位11辆地下机动车停车位55辆附件附件 7、建筑风格诠释、建筑风格诠释别墅单体设计依照浦江镇总体意大利小镇的规划风格理念，采用现代意大利新古典主义风格，单体分三段式，具有坡屋顶烟囱等传统意大利风格的手法。具体细部采用现代材料与做法，窗、檐口、屋顶采用金属材料，既体现了意大利的风格，又展现了现代精神。翡翠别墅的建筑风格将传统的意大利风格进行了改良，即保留了传统意大利风格的韵味，又富有现代精神。适合熟悉或接受西方文化的国际家庭的客户群体居住。外立面用材51、上：一层采用了珍珠贝和毛石装饰条相结合的做法，二层采用进口欧洲砂岩，地下室外墙也采用花岗岩，所有的屋檐檐口和门窗套都用铝板收边，采用红色水泥瓦屋面，屋面装饰性的烟囱也采用珍珠贝。外立面采用干挂工艺。改良意大利为了更加符合现代人的审美，我们又将传统的意大利风格进行改良，对窗、檐口、屋顶等简化处理，采用金属材料，即保留了意大利风格的韵味，也不失现代感。保留了意大利的几个基本重要元素：坡屋顶、装饰性烟囱。设计无处不体现意大利的风格，烟囱、屋顶、门廊、阳台、细节，一切都让人如同亲临意大利。材质：材质完全依照纯正意大利风格，选用两种不同石材和木材，每个立面都由三种材质拼贴而成统一而富有变化。屋顶与烟囱：52、高起而精致的烟囱和平缓的屋面共同组成起伏有致的屋顶轮廓线，让别墅充满和谐之美门窗：不同材质的墙面配合不同形式的门窗套，使立面层次鲜明也使别墅更富有奢华感廊：廊道的设计使室内外转换空间富有趣味，将外界的景色引入室内，又使室内外之间有所隔断避免了外界不必要的干扰。木结构：木结构的运用丰富了别墅立面，使别墅别具风情，低调而奢华。细节：灯、烟囱、扶手、阳台、水池无处不在细致入微的用心成全真正的意大利豪宅生活 翡翠别墅是全地下停车库，住宅地下部分采用双墙设计，防潮性能良好。地库一端为车库车行入口，另一端为下沉的景观庭院，把地面的阳光和景观引进了车库内，光线充足，通风顺畅，打破了传统车库幽暗沉闷的做法，车53、库两侧与住宅的下沉庭院相接，墙上开洞，安装磨砂玻璃，有利于地下室的采光。保证每户都有独立的私家车位2个和访客车位2个。附件附件 7、建筑风格诠释、建筑风格诠释多层次的地下空间设计，通过在公共空间和私密空间之间加入半公共空间和半私密空间，完美过渡了内外空间，完成了由动入静的过程，真正体会回家的亲切感受。地下停车采用每个组团共用一个坡道，节省了大量的交通空间，提高了地面绿化率。下沉庭院和入口的采光顶棚的设计使地下室也有较好的采光和景观，使入户前的大堂更为开阔明亮，带来更好的入户感受。私家车位可扩展至两个，并且每户的入户大堂可供访客临时停车。主要景主要景观观要素：要素：富有层次的景观空间节点的细部处54、理材料精致经济性，院子最大化主要入口：主要入口：社区主入口是穿越城市道路空间的入口，运用挡墙与花坛的限定，体现人工的精致与品位。大乔木的阵列与矮灌木的种植，形成富有层次的意大利广场。入口两侧的围墙均采用黄色花岗石，并在步行空间里设置了水墙，增加了趣味，提高了品质。中中轴轴公共景公共景观观；视觉感十足的景观轴线将不同区域的节点及广场空间联结起来，提升了这空间序列感的联结，阵列式的景观喷水灯柱，并能在夜晚的车行道上形成一道道暖色光束，增加行车趣味。规整的灌木以及壮观的3排行道树阵，呈现出了一条绿色的林荫大道。不同颜色与高低的灌木排列就像钢琴琴键，演奏出优美的意大利歌剧。端头景观以雕塑结合水景处理，55、不同高低层次的石材景观墙，在阳光下映射出大树的倒影。优美的水声让城市中繁忙人们在这里得到片刻的小憩。组团组团景景观观；花岗石材料的步道铺地，精致石材贴面的高矮花坛。对景处大树种植，步道两侧规整灌木，移步异景。运用不同的植物与对景，形成各有特色变化的组团公共空间，犹如城市中的公园别墅。地下室端头景观增大了视觉空间感，水景与花坛结合，高大的乔木树冠伸出地下室，使地上别墅之间形成了绿化的分割，同时也加大了组团的绿化感。景景观观氛氛围围：绿化层次丰富并规整，并且开敞空间与私密空间相结合。营造石作、树木和水景的空间环境，是大自然的造化与人工作为的和谐结合，在这里得到淋漓尽致的体现。空空间间系系统统：造园56、中的建筑、草坪、树木无不讲究完整性和逻辑性，以几何形的组合达到数的和谐和完美，阵列的中轴景观，含有喷泉的灯柱小品，修剪成几何形体的绿篱，树木成行列栽植。地形、水池、喷泉的造型都是人工几何形体，全园景观是一幅“人工图案装饰画”。附件附件 8、景观设计理念、景观设计理念附件附件 9、设计公司介绍、设计公司介绍美国JWDA建筑设计事务所(Joseph Wong Design Associates)于1977年成立于美国加利福尼亚州，系美国建筑协会(AIA)成员，美国全国注册建筑师协会(NCARB)成员，美国城市规划协会(ULI)成员。JWDA于1997年在中国上海设立代表处，于2005年注册成立上海57、骏地建筑设计咨询有限公司。JWDA主要业主包括建筑设计，城市区域规划及城市设计，室内设计及景观设计。自1977年成立以来，JWDA为中美两地的优质客户完成了数以百计的重要工程项目设计，其中包括大型企业集团总部大楼，高等院校教学与办公大楼，银行与金融中心，城市综合体，国际星级酒店，度假设施，商业建筑，住宅社区规划及各类住宅设计，体育馆，康乐休闲设施，电讯科技园区规划等多种类型的民用建筑设计。在过去的30年间，JWDA所设计的项目中，已建成的商业及公共建筑的总面积已超过五百余万平方米，已建成的住宅超过二万余户，所获区域及全国性的重要奖项已超过百余项目，并多次荣获美国建筑师协会(AIA)，美国规划协58、会(ARA)，美国园艺建筑协会(ASLA)，美国加利福尼亚州政府，中国上海政府及中国建筑部所授予的奖励及奖状。设计单位作品：设计单位作品：设计师介绍：设计师介绍：附件附件 10、关于会所、箱变及出入口统一说辞、关于会所、箱变及出入口统一说辞会所：会所：翡翠别墅配套有双会所，1号地块有一个商务会所，6号地块有 一个VIP会所。箱箱变变：3号地块依然沿用地埋箱边的处理方法（但是2号和5号地块还未定，避免去说）出入口：出入口：3号地块西侧的消防出口旁会有一个人行出入门禁，可供业主步行通过前往1号地块的主题绿地 附件附件 11、关于支撑二期销售价格统一说辞、关于支撑二期销售价格统一说辞独独栋别栋别墅稀59、缺性：墅稀缺性：1.目前市场上新开盘的独栋别墅项目越来越少同时独栋土地资源稀缺2.我们的项目距离人民广场仅15公里，做为这样一个城市别墅，目前同类型产品基本价格都在810万左右周周边边交通改善：交通改善：1.随着世博即将召开，其辐射范围的施工中道路陆续完工，整个交通环境得到极大改善。2.8号线的通车、向明中学的开学、仁济医院南院临时门诊部开诊。产产品力提升：品力提升：1.二期容积率及建筑密度都较一期降低不少，花园面积普遍比一期大2.二期花园为精装修，且效果及成本都在一期样板房精装花园的基础上做了提升3.精装首层入户大堂的设置，在营造酒店大堂感觉的同时为客户增加停放车辆的可能空间。附件附件 1260、关于新示范区补充说辞、关于新示范区补充说辞关于关于样样板房花园与交付花园的区板房花园与交付花园的区别别：绿绿化部分：化部分：1.1、每户不少于4棵乔木，规格不小于20，其中常绿乔木不少于2棵，根据场地现状、小区整体及庭院设计效果进行布置，具体树种、位置、规格等以实际交付时为准。2、不少于4棵灌木（果树、花树搭配，每户至少有一种果树、一种开花植物，根据场地现状、庭院设计效果进行布置，具体品种、位置以实际交付时为准。）。3、户间分隔为绿篱或矮墙，绿篱高度不低于150。4、以上所有绿化交付后由业主自行养护。硬硬质质景景观观部分：部分：1、长条型型花架一处（标准项,木结构）2、烧烤台一处（标准项，烧61、烤设备业主自配）3、泡池+小水景组合一处【标准项（泡泡池包含控制面板、灯光和按摩出水口）,雕塑景观小门泡池供热设备业主自理。】4、以上硬质景观根据场地现状、庭院设计效果进行布置，具体位置以实际交付时为准(交付标准样板花园内展示的所有雕塑家具小品为非交付标准).实际交付时，绿化及硬景的配置内容、大小、位置与示范区交付标准样板花园会有不同，以此份提交业主的清单为准。（已完工的6套庭院以现场实际为准，不提供文字说明）。关于地下关于地下车库补车库补充充说说辞：辞：为保证地下车库的统一品质，地下车道和入户大堂做装修处理。私家车库区域为毛坯交付。（车库门的安装待公司正式确认后，再作为销售说辞）关于花园种植62、：关于花园种植：1.由于住宅南花园一部分下侧为地下车库，因此地下车库范围上侧花园建议不要种植大树、挖掘泳池，以免破坏车库结构。关于关于样样板房板房说说辞：辞：附件附件 13、关于新示范区补充说辞、关于新示范区补充说辞-花园设计元素列项花园设计元素列项现房交付交房标准泡池泡池+小水景组合小水景组合长条形花架长条形花架烧烤台烧烤台交房标准交房标准交房标准交付标准样板房现房交付现房交付交付标准样板房65#交付标准样板房泡池泡池+小水景组合小水景组合泡池:长X宽=3540X2400小水景:长X宽=2400X1930长条形花架长条形花架长X宽X高=6400X3400X2740烧烤台烧烤台长X宽=352063、X1000交房标准泡池泡池+小水景组合小水景组合泡池:长X宽=3500X2300小水景:长X宽=2300X1100长条形花架长条形花架长X宽X高=5400X3100X2600烧烤台烧烤台长X宽=3400X950交房标准交房标准交房标准交付标准样板房说明:符号=表示”不小于”,示例,烧烤台尺寸为长度不小于3.4米,宽度不小于0.95米.附件附件 13、关于新示范区补充说辞、关于新示范区补充说辞-花园设计元素列项花园设计元素列项附件附件 13、关于新示范区补充说辞、关于新示范区补充说辞-花园设计元素列项花园设计元素列项交房标准泡池泡池+小水景组合小水景组合泡池:长X宽=3500X2300小水景:长X宽=2300X1100 长条形花架长条形花架长X宽X高=5400X3100X2600烧烤台烧烤台长X宽=3400X950泡池+小水景组合长条型花架烧烤台说明:符号=表示”不小于”;示例,烧烤台尺寸长度不小于3.4米,宽度不小于0.95米.结束