1、2024/11/211致:恒大地产恒大绿洲项目二期定位报告商业部分湖南合富辉煌房地产顾问有限公司2012年10月前前 言言 很很荣幸能为贵司服务！荣幸能为贵司服务！本本次汇报内容次汇报内容为恒大绿洲项为恒大绿洲项目定位方向建议。工作内容涉及楼市调目定位方向建议。工作内容涉及楼市调研、客户访谈、地块勘测等，针研、客户访谈、地块勘测等，针对城对城市规划市规划、在、在售项售项目等目等，在把握，在把握详实的市场数据后，我们结合发展商愿景、自身经验等，为项目发详实的市场数据后，我们结合发展商愿景、自身经验等，为项目发展方向提出建展方向提出建议。议。衷衷心希望能为贵司项目开发尽一份心希望能为贵司项目开发尽2、一份力！力！祝祝愿贵项目开发大吉！愿贵项目开发大吉！项目基本情况项目基本情况核心问题分析核心问题分析市场机会初步判断定位体系纯商业定位写字楼定位认识项目认识项目整体商业定位整体商业定位PART项目定位思路框架商业物业发展研究商业物业发展研究商业物业研究纯商业写字楼公寓酒店市场发展机会判断商业定位酒店定位公寓定位项目解读1:认识恒大以住宅产业开发为主，具有高星级酒店开发及运营经验，是中国规模最大、销售面积最多的龙头房地产企业。恒大集团是中国规模最大、销售面积最多的龙头房地产企业；2008年打造首家白金五星级旗舰酒店广州恒大酒店 目前在广州、上海、天津、重庆、深圳、沈阳、成都、长沙、太原、武汉、济3、南、郑州、石家庄、合肥、南京、长春、南昌、贵阳、西安、海口、昆明、兰州、呼和浩特、银川、南宁、哈尔滨、乌鲁木齐、福州等3个直辖市及25个省会级城市设立分公司（地区公司），在中国120多个主要城市拥有大型住宅项目200多个，覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个产品系列。2011年，恒大销售804亿元，纳税89亿元；2012年上半年，恒大实现营业收入370.4亿元，中国第一。5项目解读2:区域属性本项目本项目本项目在长沙整体规划格局中的位置本项目在长沙整体规划格局中的位置交通条件交通条件 曲塘路、花桥路、劳动东路公共交通公共交通 159路、160路商业购物商业购物无商务区域商务区域无医疗机构医疗4、机构 无运动休闲运动休闲体育新城 教育教育黎托小学本项目目前周边配套情况本项目目前周边配套情况位于武广新城的核心位置，处于城市南部综合发展带上，目前周边配套非常缺乏，未来升值潜力大。本项目本项目项目解读2:区域属性武广新城将以“一核两轴六组团”的结构打造成为中南地区区域性铁路客运中心，同时成为具有商务功能的交通枢纽型城市副中心。本项目本项目结构：结构：“一核两轴六组团一核两轴六组团”一核一核以车站交通枢纽为中心，结合浏阳河滨江发展带，规划服务于长沙乃至长株潭的商务中心与文化娱乐休闲中心，共同构建规划区内的发展中心核心。两轴两轴以发展中心核、片区服务中心为发展节点，以发展中心核、片区服务中心为发5、展节点，与未来长沙城市发展轴向保持一致，构筑规划区东西向发展主轴，同时也将形成新城的景观主轴；以浏以浏阳河水域为纽带，阳河水域为纽带，结合功能布局及景观设计构筑规划区南北向发展次轴，也是展示新城自然景观特色的第二条景观轴线。六组团六组团中央商务组团、南北两侧四个居住组团以及黎托北居住组团。功能定位：功能定位：“两个中心两个中心”凭借武广客运专线及沪昆高铁，将整个长沙南站运输的影响力延展到周边的城市至整个中南地区，使得使得武广片成为中南地区区域性的铁路客运中心；武广片成为中南地区区域性的铁路客运中心；凭借运输的影响力，促进武广片区“具有商务功能具有商务功能的交通枢纽型的城市副中心的交通枢纽型的城6、市副中心”的建设，将长沙市建设成区域性消费型城市。项目解读2:区域属性交通规划加强了长沙与各大城市之间的沟通，沪昆高铁建成后，将与武广客运、京广铁路交汇，长沙因此而升级为铁路枢纽城市，城市对外幅射力高度提升，庞大的客流量将推运武广都市圈的繁荣。随着武广通车，南中国三小时经济圈已形成随着武广通车，南中国三小时经济圈已形成武广高速铁路客运线：武广高速铁路客运线：预计到2030年，将会有1亿人人次乘坐武广客运专线。不仅将极大推动“武广沿线都市圈”的繁荣，还直接联系和影响着整个华中、华南、西南及香港地区。东西向沪昆高铁客运：东西向沪昆高铁客运：是我国线路里程最长、影响范围最大、经过省份最多的东西向高速7、铁路，项目途径上海、杭州、南昌、长沙、贵阳、昆明等6座省会城市及直辖市，设计时速350公里。全线预计于2015年通车。长沙到杭州将由现在的13个小时缩短为3个多小时，4个小时就可从长沙到达上海。武广通车、沪昆建设，极大推动“武广沿线都市圈”的繁荣。长沙上海昆明广州4小时2小时广州广州长沙广州上海长沙广州广州上海长沙武汉1小时4小时项目解读3:项目交通本案本案都市区轨道交通规划图（都市区轨道交通规划图（20202020年）年）地铁地铁2 2号线、号线、4 4号线：号线：体育公园站体育公园站距离本案约900米；高铁站：高铁站：武广高铁站武广高铁站距离本案1.6公里；公共交通：公共交通：160、158、9 等公车线路。目的地目的地路程路程车程车程黄花机场18.6公里26分钟长沙火车站8.7公里24分钟长沙火车南站1.6公里2分钟地铁2、4号线体育公园站900米/本项目至长沙代表性区域的距离本项目至长沙代表性区域的距离地铁2号线、4号线体育公园站点距离本案约900米，武广高铁站距离本案1.6公里，具有快速交通优势。项目解读4:项目指标n两地块综合容积率：两地块综合容积率：5.0785.078n占地面积：占地面积：100624100624（150150亩）亩）n商住比：商住比：7.3067.306：2.9642.964n总容积率面积：总容积率面积：510955.35510955.35n商业面积：9、商业面积：373298373298n住宅面积：住宅面积：137657.35137657.35恒大绿洲恒大绿洲1）中大规模商住项目，地块南面现为物流公司，地势平整；2）商业机会：临城市主干道，交通通达性好，且具有地铁及高铁双重轨道交通优势，商业价值大。本案本案规划规划5 5号路号路曲塘路曲塘路规划黎托路规划黎托路京珠高速京珠高速新花侯路新花侯路本案棚户区棚户区恒大绿洲恒大绿洲民房民房规划用地规划用地规划用地规划用地汽车物流汽车物流安置区安置区体育馆体育馆东：临规划中的黎托路，棚户东：临规划中的黎托路，棚户区及规划用地；区及规划用地；西：京珠高速，汽车物流用地，西：京珠高速，汽车物流用地，居民区；10、居民区；南：曲塘路，规划用地；南：曲塘路，规划用地；北：恒大绿洲项目、体育馆北：恒大绿洲项目、体育馆项目解读5:项目四至项目西面多居民小区，但被京珠高速隔断，南面临城市主干道曲塘路，周边多为棚户区及新开发小区，居住氛围淡薄。项目解读6:区域人流沪昆高铁：沪昆高铁：经上海、杭州、南昌、长沙、贵阳、昆明等6座省会城市及直辖市。武广高铁：武广高铁：经过城市：武汉、咸宁、岳阳、长沙、湘潭、株洲、衡阳、郴州、韶关、清远、广州、佛山624万 397万 664万 910万 1033万 465万 810万 1921万 上海上海6800万290万 442万 600万 383万 297万 676万 519万 3711、3万 295万 3877万（不含省会）武广高铁武广高铁沪昆高铁沪昆高铁区域未来规划人口规模36.4万人，而沪昆及武广高铁也将给区域带来数以亿计的人流。n 正在公示的控规显示，武广新城规划总用地面积16.33平方公里，东、北至浏阳河，南至湘府路现战备路，西至京珠高速，规划区建设用地规模规划区建设用地规模15.5815.58平方公平方公里，人口规模里，人口规模36.436.4万人。万人。n 沪昆经过的沪昆经过的8 8大城市的总人口量约达大城市的总人口量约达68006800多万，另有多万，另有2020多个中小型城市，单武多个中小型城市，单武广线所经城市人口达广线所经城市人口达38773877万，届时12、，长沙万，届时，长沙4 4小时经济圈内人口辐射总量以亿计。小时经济圈内人口辐射总量以亿计。项目解读6:区域人口特征区域房地产开发项目多，沪昆及武广高铁将给区域带来大量高端商务人流，因此，未来常住居民及大量的高端商务客将成为区域主要客群。恒大绿洲恒大绿洲本案本案新华都万家城新华都万家城京投银泰环球村京投银泰环球村至雅家园至雅家园星城映像星城映像白沙湾嘉园白沙湾嘉园天湘华庭天湘华庭优山美地优山美地和卉家园和卉家园中隆国际御玺中隆国际御玺景江雅苑景江雅苑嘉盛华庭嘉盛华庭三江花中城三江花中城茂华禧都会茂华禧都会盛世华章盛世华章运达中央广场运达中央广场融科檀香山融科檀香山中城丽景香山中城丽景香山山水城市13、风景山水城市风景万科金域华府万科金域华府喜盈门范城喜盈门范城红墅湾红墅湾1、项目所在区域已有22个及以上的房地产开发项目，以住宅开发为主，未来区域常住人口将不断增加；2、沪昆及武广高铁会给区域带来的数以亿计的人流，其中有大量的来自上海、昆明、广州等地的高端商务客，区域高端消费人流量大。本案商业核心问题分析我们所有研究将围绕以上核心问题进行展开1 1、周边居住氛围、区域配套、商业及商务氛围均不成熟，现阶段人气不足；、周边居住氛围、区域配套、商业及商务氛围均不成熟，现阶段人气不足；2 2、区域未来规划前景好，具有高铁、地铁双重快速轨道交通的支撑；、区域未来规划前景好，具有高铁、地铁双重快速轨道交通14、的支撑；3 3、中等规模商住项目，商业体量达到、中等规模商住项目，商业体量达到3737万，什么样的商业业态能提升区域商万，什么样的商业业态能提升区域商业价值，树立区域商业高端、成功的商业典范？业价值，树立区域商业高端、成功的商业典范？区域现阶段人气不足，配套、商业及商务氛围均不成熟的现状下，区域现阶段人气不足，配套、商业及商务氛围均不成熟的现状下，什么样的业态适合本案的发展？什么样的业态适合本案的发展？项目基本情况核心问题分析市场机会初步判断定位体系纯商业定位写字楼定位认识项目认识项目PART2项目定位思路框架商业物业发展研究商业物业发展研究商业物业研究商业物业研究纯纯商商业业写写字字楼楼公公15、寓寓酒酒店店市场发展机会判断市场发展机会判断商业定位整体商业定位整体商业定位酒店定位公寓定位 PART 3PART 3：各物业市场机会各物业市场机会酒店公寓城市商业发展特征城市商业发展特征区域商业分析区域商业分析区域在售案例分析区域在售案例分析成功案例借鉴成功案例借鉴写字楼纯商业大型商家访谈大型商家访谈商业发展背景长沙是典型消费型城市，商业发展具有较好的消费支撑社会消费品零售总额增长迅速，社会消费品零售总额增长迅速，20112011年，社会消费品零售总额为年，社会消费品零售总额为2125.92125.9亿元，同比增长亿元，同比增长17.32%17.32%；城镇居民人均可支配收入与消费性城镇居民16、人均可支配收入与消费性支出呈逐年递增趋势；支出呈逐年递增趋势；2006-20102006-2010年，城镇居民年消费性支年，城镇居民年消费性支出占到收入的出占到收入的7 7成以上，成以上，20112011年略年略少，也达到了少，也达到了67%67%。市级商圈：市级商圈：五一广场商业中心市级副中心：市级副中心：荣湾镇商业中心星沙商业副中心区级商圈：区级商圈：伍家岭商业中心火车站商业中心东塘商业中心捞霞商业中心望城坡商业中心观沙岭商业中心马坡岭商业中心黎托商业中心红星商业中心大托商业中心一个市级中心一个市级中心两个市级副中心两个市级副中心十个区域级中心十个区域级中心城市商圈格局规划中，本案位于黎托17、商业中心。本案本案商圈分布商圈分布未来商圈规划“1+2+10”商圈分布形式五一商圈伍家岭商业中心火车站商业中心星沙商圈马坡岭商业中心黎托商业中心红星商业中心大托商业中心东塘商业中心望城坡商业中心溁湾镇商圈“1”：市级商业中心五一商圈“2”：市级商业副中心星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心“10”：区域级商业中心 1.火车站商圈 2.东塘商圈 3.伍家岭商圈 4.红星商业中心 5.望城坡商业中心（新增）6.金霞商业中心（新增）7.马坡岭商业中心（新增）8.黎托商业中心 9.观沙岭商业中心（新增）10.大托商业中心观沙岭商业中心金霞商业中心本案本案长沙市商圈发展现状1 1、围绕传统市级商圈围绕传统市18、级商圈五一商圈向外扩散五一商圈向外扩散;2 2、商业消费主要集中在五一商圈，旺盛的人流与消费习惯支撑起此、商业消费主要集中在五一商圈，旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量商圈的庞大商业体量;3 3、随着城市的不断扩张，外来大发展商与大品牌商家的入驻，逐渐、随着城市的不断扩张，外来大发展商与大品牌商家的入驻，逐渐形成外围商圈形成外围商圈;4 4、现有商圈特点、现有商圈特点:五一商圈业态丰富齐全，百货业趋向饱和，同质化竞争激烈;河西消费主要集中在荣湾镇商圈，岳麓山风景区与沿江风光带打造等旅游资源成为商圈发展契机，发展空间大;东塘商圈不断的更新换代，但发展受到立交桥制约，由于深国投、沃尔玛19、进驻雨花亭，范围向南延伸;火车站商圈已形成湖南省最大的电脑、电子产品集散地，交通优势明显，人流旺而杂;伍家岭商圈由于新河三角洲规划及地铁站口设点，未来前景广阔;红星商圈专业市场云集，业态单一，后续商业量大大托商圈受惠融城，随着中信及友阿奥特莱斯的入驻，正在崛起；星沙商圈是经济开发区快速发展的产物。本案所处的黎托商圈目前尚未发展成熟。本案所处的黎托商圈目前尚未发展成熟。本案本案主要商圈业态特征各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集；各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集；购物中心与百货主要集中在传统商圈，受到消费习惯和人流的引导，发展状况较好，但同质化竞购物中心与百货主要集中在传统商20、圈，受到消费习惯和人流的引导，发展状况较好，但同质化竞争激烈，利润锐减；争激烈，利润锐减；步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证，长长沙最成功的商业街是黄兴路步行街，其它的经营状况一般；沙最成功的商业街是黄兴路步行街，其它的经营状况一般；超市相对是最普遍适合的业态：基本上各个商圈每个超市的经营状况都很好基本上各个商圈每个超市的经营状况都很好，超市在长沙仍有发展空间；电器等专业卖场吸引力大：对商圈的人气要求不敏感电器等专业卖场吸引力大：对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群，整体发展状况较好；批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通21、及基础配套的要求较高，且档次一般，容易使区域形象受损，目前长沙批发市场经营状况有好有差。目前长沙批发市场经营状况有好有差。业态商圈购物中心百货超市超市步行商业街步行商业街专业卖场专业卖场批发批发综合卖场综合卖场五一好较好较好较好较好较好东塘较好较好较好较好较好火车站较好较好较好较好伍家岭一般较好一般较好一般溁湾镇好较好较好红星一般较好较好较好较好目前已知未来主要大型商业供应目前已知未来主要大型商业供应长沙未来商业项目分布图长沙未来商业项目分布图序号序号项目名称项目名称1北辰商业中心2运达国际新城3世纪金源购物中心4复地项目5新城新世界商业中心6中信商业广场7保利南湖广场8华远华中心9奥林匹克花22、园广场10泊富商业中心11万达商业广场12中房项目13裕田奥特莱斯14铜锣湾商业MALL15奥克斯广场项目16香港九龙仓项目17徳思勤广场18通用地产项目19梅溪湖板块未来商业供应主要沿芙蓉路向南北方向延伸，未来商业供应主要沿芙蓉路向南北方向延伸，以五一广场商圈为核心，向南北两侧扩展。以五一广场商圈为核心，向南北两侧扩展。13245678910未来大型商业供应已知规划的大型商业项目主要集中在河东主城中心区1112131415161718本案本案19未来供应：目前长沙已知的主要大型商业供应总量在1166.67万以上，且大部分货量将在未来1-2年内投入市场，其中黎托商圈388.64万。说明：货量统23、计包含发展商自持商业，并包含写字楼、酒店等商业物业说明：货量统计包含发展商自持商业，并包含写字楼、酒店等商业物业发展趋势：已知规划的大型商业体量中，本案所在的黎托商圈未来商业体量占比最大，2-3年后区域商业形象将有大的提升。n五一商圈仍是长沙商业的中心，是湖南省的商业核心，未来商业体量进一五一商圈仍是长沙商业的中心，是湖南省的商业核心，未来商业体量进一步膨胀；步膨胀；n本案所处的黎托商圈为区域级商业中心，目前商业尚未本案所处的黎托商圈为区域级商业中心，目前商业尚未成熟，但潜在规划商业体量占比全市最大，黎托商圈将成熟，但潜在规划商业体量占比全市最大，黎托商圈将成为未来商业开发热点区域。成为未来商24、业开发热点区域。整体商业市场总结：PART 3PART 3：各物业市场机会各物业市场机会酒店公寓城市商业发展特征城市商业发展特征区域商业分析区域商业分析区域在售案例分析区域在售案例分析大型商家访谈大型商家访谈成功案例借鉴成功案例借鉴写字楼纯商业区域商业规划黎托商圈为区域级商业中心，规划五大重点区域，本案位于武广中央商业区，拟建设大型百货、卖场、酒店及商务办公楼等为一体的大规模城市综合体。武广中央商业区：拟建设集大型百货、专业卖场、星级酒店、高档写字楼、精品商业街市等于一体的城市商业综合体。武广中央商务区：拟建设高档商务楼、公寓及其它配套商务设施，打造长沙城东新的CBD。浏阳河风光带：依托浏阳河25、河畔优美景色，将打造集旅游、休闲娱乐、居住于一体的生态景观旅游休闲区。武广时代花园商住区：拟打造成一个具有国际化水准，符合高端人群消费和居住的大型商住区。潭阳滨江乐园：拟建设一个集大型游乐园、滨江风情街、特色美食广场、豪华影剧院、星级度假酒店、生态休闲庄园等项目的大型综合性旅游休闲度假场所。浏阳浏阳河风河风光带光带武广中央武广中央商务区商务区武广时代花武广时代花园居住区园居住区武广中央武广中央商业区商业区潭阳滨潭阳滨江乐园江乐园黎托商业中心西片是国家重点工程武广高速铁路客运专线新长沙站的配套项目，东临浏阳河，西靠京珠高速，北抵机场高速，南接香樟路。区域内汇集了武广（沪昆）高速铁路客运站、长株潭26、汽车总站、城市地铁黎托站等交通站点，将成为省会长沙现代交通枢纽中心。劳动路劳动路花侯路花侯路火车南站火车南站区域商业现状区域商业主要集中在白沙湾路以西，项目周边无商业，区域内大型集中商业2个，其余都以社区底商为主，多为小型餐饮、超市零售、家居建材、茶叶等业态。本案本案口腔医院安化黑茶居然之家众人茶庄众人茶庄中国黄茶鑫源极茗茶家旺超市无名粉店嘉盛门诊部商务宾馆装饰公司家和土菜馆福海批发超市中城丽景香山家居超市快乐惠超市无名粉店利民五金建材喜乐地购物中心项目片区主干道租金：由西向东商业氛围逐渐减弱，租金逐渐降低，项目周边无商业，区域内商铺租金在20-150元/月，以绿城桂花城及万科金域华府周边商业27、租金最高。香樟东路香樟东路万万家家丽丽中中路路绕绕城城高高速速25-6025-60元元/月月长沙大道长沙大道40-10040-100元元/月月30-15030-150元元/月月60-15060-150元元/月月20-4020-40元元/月月50-12050-120元元/月月劳动东路劳动东路长沙大道（白沙湾路长沙大道（白沙湾路-万家丽路段）：万家丽路段）：50-12050-120元元/月。月。此段有运达、绿城等高端楼盘支撑，居民区集中，人流量较多，租金相对较高，最高位置为绿城附近；长沙大道（白沙湾路以东）长沙大道（白沙湾路以东）25-6025-60元元/月。月。商业零散低档，租金相对便宜，在2528、-60元/月之间，新华都万家城为商业租金最高段；劳动东路：劳动东路：40-10040-100元元/月。月。商业集中在万家丽与白沙湾路段，租金40-100元/月。曲塘路：曲塘路：30-8030-80元元/月。月。商业集中于万家丽与古曲南路间，租金在30-80元-月香樟东路：香樟东路：30-8030-80元元/月。月。西以万科金域华府为起点，华府往东租金30-80元/月；古曲南路：古曲南路：40-6040-60元元/月。月。主要为茂华国际湘的商业，租金在40-60元/月；白沙湾路：白沙湾路：20-4020-40元元/月。月。此段商业较少，租金主要在20-40元/月；绕城高速及花桥路：此路段无商业绕29、城高速及花桥路：此路段无商业曲塘路曲塘路白白沙沙湾湾路路花花桥桥路路本案本案40-10040-100元元/月月40-10040-100元元/月月30-8030-80元元/月月30-8030-80元元/月月古古曲曲南南路路40-6040-60元元/月月区域大型商业1喜乐地购物中心：以“餐饮+休闲”为主题特色的购物中心，目前以中档品牌为主，经营状况差。商场名称商场名称喜乐地购物中心停车位停车位地下约500个位置位置雨花区万家丽路与木莲东路交汇处 消费群消费群辐射半径3.5公里区域范围内的政府公务员、新城市农民居民(农转非)、新迁入家庭 商业类别商业类别购物中心租售方式租售方式全部自持，只租不售规模30、规模8 8万，其中百货万，其中百货3 3万万商业人气商业人气管理费管理费6元/月，服饰租金扣点18%-20%招商状况招商状况70%层数层数7层经营状况经营状况差档次档次中档开业时间开业时间2011年7月备注硬件：2台客梯、1台货梯、6台观光电梯和9组观光自动扶梯 区域内唯一大型购物中心，开业一年，目前空置率达30%，经营情况较差；引进大型品牌餐饮及超市为主力店，但百货引进品牌档次较低，目前正在进行重新定位招商。本案本案喜乐地购物中心喜乐地购物中心业态分布1-3层百货，4-6层餐饮、足浴、电影院娱乐休闲业态，业态档次中档为主，服饰单品200-400元，百货档次定位不当，目前百货正在升级重新招商，31、将引入顶级名品，将于10月中旬重新开业。楼层楼层业态业态代表品牌代表品牌单品价格单品价格1F珠宝、钟表、鞋包皮具、饰品、超市、餐饮步步高超市、肯德基、德克士200-400（服饰）2F女装、内衣、超市、银行、餐饮、美容美体浪漫宣言、海贝、拉夏贝尔 3F男装、床上用品、母婴用品、儿童乐园、书刊文具音响数码咿呀孕婴专卖等4F足浴、KTV无为足道、睿思量贩KTV5F海鲜酒楼、健身、桌球、电玩徐记海鲜、闪亮健身、卓尔台球6F电影院金逸国际影城区域大型商业2居然之家：规模10万，整体定位为长沙家居建材消费新旗帜，2012年4月开业，目前经营尚处于市场培育阶段。名称名称居然之家区位区位万家丽路与长沙大道交汇32、处 开发商开发商湖南鑫盛房地产开发有限公司 开业时间开业时间2012年4月规模规模1010万万业态业态建材、家居档次档次中高档消费人群消费人群武广区域人群为主经营状况经营状况一般区域在售商业区域在售商业项目4个，1层均价3.7-6.5万/，二层价格2-4.5万/，主力销售面积多在32-80之间，华晨世纪广场由于售价过高，销售最慢。项目名项目名称称销售时销售时间间供应量（）供应量（）销售量销售量（）（）销售价格销售价格 销售方式销售方式面积区间（）面积区间（）主力销售面积主力销售面积（）（）喜盈门范城2012.495088（可售商业）183511#：1层3.7万，2层2万；3#:1-2层3万，333、层1.4万，4层1.3万；-1层：3.4万1#一二层分开卖，3#一二层一起卖1#：24-1493#：270-43001#：32-80；3#：300-400华晨世纪广场2012.210800208一层：均价6.5万二层：4.5万一二层分开卖9-17919-34万科金域华府2011.42588522761一层5.1万二层2.3万一二层分开卖7-4857-37海拔东方2010.4241718002.7万独立商铺/一二层一起卖38-30038-80区域潜在供应量：不完全统计，本案所在区域内未来还将有361万及以上的商业推出，大型集中商业较多，未来2-3年内区域商业氛围及形象将得到较大的提升。项目名称项34、目名称潜在商业总量潜在商业总量（万）（万）预计入市时间预计入市时间备注备注龙之梦260（含办公等物业）2013+大型购物中心（业态未定）红墅湾12013+社区型商业优山美地12013年初4层集中式商业（业态未定）新华都万家城302013+大型商业（业态未定）京投银泰环球村32013+社区配套型商业（业态未定）万科金域华府2.3（包含未售完的）三期2013年初集中式商业、商业街区（业态未定）喜盈门范城29.7（含未售完的）已入市商场铺，包含12万家居建材、百货、餐饮、休闲娱乐运达中央广场22.8（含办公等物业）2013年顶级百货、商业街区新城新世界122013年大型商业购物中心合计合计3613635、1万万说明：货量统计包含发展商自持商业，并包含写字楼、酒店等商业物业说明：货量统计包含发展商自持商业，并包含写字楼、酒店等商业物业n项目周边无商业，居住及商业商务氛围淡薄，项目周边无商业，居住及商业商务氛围淡薄，人气薄弱人气薄弱是目前商是目前商业开发面临的第一问题；业开发面临的第一问题；n项目项目2 2公里范围内已有公里范围内已有1 1家购物中心，家购物中心，1 1家家居建材专业卖场，潜在家家居建材专业卖场，潜在4 4个项目有大型集中商业，业态规划顶级百货、中高档百货、大型个项目有大型集中商业，业态规划顶级百货、中高档百货、大型家居建材卖场、休闲餐饮等，家居建材卖场、休闲餐饮等，未来家居建材卖36、场、传统百货未来家居建材卖场、传统百货竞争激烈；竞争激烈；n区域中大型餐饮、娱乐休闲场所较为缺乏；区域中大型餐饮、娱乐休闲场所较为缺乏；n区域在售商业区域在售商业1F 1F 均价均价3.7-6.53.7-6.5万万/，二层均价，二层均价2-4.52-4.5万万/，主力销，主力销售面积售面积32-8032-80 ，区域商业租金在，区域商业租金在20-15020-150元元/月；月；区域商业小结：PART 3PART 3：各物业市场机会各物业市场机会酒店公寓城市商业发展特征城市商业发展特征区域商业分析区域商业分析区域在售案例分析区域在售案例分析大型商家访谈大型商家访谈成功案例借鉴成功案例借鉴写字楼37、纯商业区域在售典型商业案例分析主要在售商业项目：主要在售商业项目：喜盈门范城喜盈门范城 华晨世纪广场华晨世纪广场 万科金街万科金街本案本案华晨世纪广场华晨世纪广场喜盈门范城喜盈门范城万科金域华府万科金域华府喜盈门范城基本指标n 项目地址：项目地址：雨花区万家丽中路三段雨花区政府对面n 发展商：发展商：湖南润领房地产开发有限公司 n 物业类型：物业类型：纯商业、公寓、写字楼n 总用地面积：总用地面积：6.5万n 总建筑面积：总建筑面积：46万n 地上商业面积：地上商业面积：39592n 地下商业面积：地下商业面积：5.1万n 容积率：容积率：5.50n 建筑密度：建筑密度：46.55%n 公寓套38、数：公寓套数：1772套n 停车位：停车位：2550个商业销售模式：返租销售，返租商业销售模式：返租销售，返租2020年，前三年年，前三年7%7%每年一次性返还，第四至六年，每年一次性返还，第四至六年，平均平均8%8%，第七年开始，第七年开始2 2：8 8分成。分成。精装修公寓精装修公寓公寓底商：公寓底商：341734173#3#：6 6层商业，层商业，2 2万，万，其中其中1-2F1-2F规划时尚餐饮，规划时尚餐饮，3F3F为商务酒店，为商务酒店，4F4F为时为时尚尚KTVKTV，5-65-6层自持，为层自持，为保利国际影院保利国际影院1#1#：地上：地上8 8层商业，层商业，1515万，其39、中万，其中1-2F1-2F销销售规划为百货，售规划为百货，3-8F3-8F发展商自持，为家居发展商自持，为家居建材市场建材市场-1-1层：地下商业，层：地下商业，3.873.87万方，其中包含万方，其中包含2 2万万的华润万家超市的华润万家超市2#2#：甲级：甲级写字楼，写字楼，3232层，其中层，其中1-1-8 8层为商业，层为商业，9 9层为转换层为转换层，写字楼层，写字楼共共4.374.37万万项目规划主要规划为1栋甲级写字楼，3栋公寓及2栋集中商业，商业业态主要为家居卖场、时尚餐饮、百货、KTV、地下超市、商业街及商务酒店。本案地铁5号线木莲路站交通配套：交通配套：地铁：地铁：项目最近40、的有地铁5号线木莲站；离地铁城际轻轨香樟路站仅200M左右；距离地铁2号线杜花路站不远；公交：公交：公交806、16路、124路；项目位于城市主干道万家丽路与香樟路交汇处，位于城市新区武广板块，距离高铁火车站仅5-10分钟车程。项目区位及交通处于武广新城区域，具有地铁、城际轻轨的快速交通优势。商业销售1#商业共8层，3-8层建材家居市场，发展商自持，1-2层于2012年4月开始销售，推出397套，销售167套，销售率42%,主力供销面积为40-791#1#商业：商业：楼层楼层面积区间面积区间（）（）推出套数推出套数销售套数销售套数销售率销售率单价单价主力总价主力总价1F24-3966100%341、.7万90-503万40-69704767%70-98762432%100-13627519%159-182300%816-1614900%2F32-491414100%2万64-298万50-79625081%85-98681826%100-1495236%166-195800%300-488200%合计24-161439716742%/备注：以上面积配比数据来源0731房产网，价格来自现场采集，均为折后价格。商业销售3#商业共6层，其中5-6层整体销售，返租给保利国际影院，1-4层于2012年4月开始销售，推出20套，销售8套，由于商铺面积大，导致总价过高，销售受阻。3#3#商业：商业：楼42、层楼层面积区间面积区间（）（）推出套数推出套数销售套数销售套数销售率销售率单价单价主力总价主力总价1F-2F66-722150%3万198-1191万277-2812150%314-3977571%411-471300608-9082003F1391-19972150%1.4万1947-2795万4F1391-19972001.3万1808-2596万合计66-199720840%/备注：以上面积配比数据来源0731房产网，价格来自现场采集，均为折后价格。商业销售地下商业，其中2万为华润万家超市购买，其他于2012年4月开始销售，主力销售面积为9-49，均价3.4万/，主力总价68-652万。43、地下商业：地下商业：楼层楼层面积区间面积区间（）（）推出套数推出套数销售套数销售套数销售率销售率单价单价主力总价主力总价-1F9-49925964%3.4万68-652万50-9815621%100-1923200%548100%2000011100%华润万家购买合计9-5482826222%/备注：以上面积配比数据来源0731房产网，价格来自现场采集，均为折后价格。客户情况 客户年龄：客户年龄：35-5035-50岁的中年人为主岁的中年人为主 客户来源：客户来源：60%60%长沙市客户，长沙市客户，40%40%邵阳、常德、郴州、娄底、衡阳等地州市客户；邵阳、常德、郴州、娄底、衡阳等地州市客户44、；职业特征：私营企业主、政府高管及企事业单位高管为主；职业特征：私营企业主、政府高管及企事业单位高管为主；置业目的：以投资为主。置业目的：以投资为主。喜盈门范城小结：项目商业优势：项目商业优势：引进华润万家超市、保利国际影院及发展商自持的喜盈门建材家居广场为引进华润万家超市、保利国际影院及发展商自持的喜盈门建材家居广场为主力店；主力店；采取返租的形式进行销售，实行整体招商统一经营的方式，保证后期专业采取返租的形式进行销售，实行整体招商统一经营的方式，保证后期专业运营及商业存活；运营及商业存活；以面积以面积40-7940-79商铺销售最快，易控制总价。商铺销售最快，易控制总价。项目商业劣势：项目45、商业劣势：百货采用分割产权的形式售卖，后期将存在客户不确定性，增加市场风险，百货采用分割产权的形式售卖，后期将存在客户不确定性，增加市场风险，同时也增加了销售难度；同时也增加了销售难度；3#3#分割面积大，总价高，销售难度加大；分割面积大，总价高，销售难度加大；非传统商圈，周边人口较少，购买以投资客户为主，未来市场培育期相对非传统商圈，周边人口较少，购买以投资客户为主，未来市场培育期相对较长。较长。前期整体营销概念包装较差，影响后期销售。前期整体营销概念包装较差，影响后期销售。地址地址雨花区长沙大道与万家丽路交汇处交通状交通状况况坐拥万家丽路和长沙大道两条城市主干道，121、160等十余路公交46、线路，地铁五号线正上盖。基本指基本指标标占地：5.6万，建筑面积36万容积率：5.4，绿化率：44.59%产品及产品及规模规模商业建筑面积20万，五星级酒店3.8万，写字楼建筑面积3.2万，公寓3.0万，住宅4.5万。商铺情商铺情况况14-110临街商铺和内铺，对外销售面积仅4574。地下一层为华润万家生活超市，并与地铁五号线出站口相连；二层、三层规划有4D巨幕影院、长沙地区最大KTV等。华晨世纪广场以商业为核心功能的城市综合体项目，地铁上盖物业。大型购物中心+步行商业街+五星级酒店+甲级写字楼+酒店式公寓，仅步行街对外销售，其它商业均持有。商业情况：商业情况：1 1、商业部分包括华润欢乐颂百47、货、华润万家生活大超市、居然之家旗舰店、江苏卫视幸福蓝海国际、商业部分包括华润欢乐颂百货、华润万家生活大超市、居然之家旗舰店、江苏卫视幸福蓝海国际影城、时尚商业街等，总体量约影城、时尚商业街等，总体量约2020万；万；2 2、仅时尚商业街对外出售，其余均为开发商持有；仅时尚商业街对外出售，其余均为开发商持有；地铁五号线站地铁五号线站商业街业态规划：一层为日韩潮流区，二层为淘宝实体店，整体定位为面向时尚年轻人群的潮流商业街，档次以中档为主。女装女装实体店实体店外贸男装外贸男装实体店实体店皮具、鞋帽实体店皮具、鞋帽实体店运动实体店运动实体店星巴克星巴克品牌服饰品牌服饰哈根达斯哈根达斯日系女装日系女48、装韩系女装韩系女装香水香水饰品饰品日系女装日系女装韩系男装韩系男装果果饮饮2F2F业态规划业态规划1F1F业态规划业态规划楼层楼层面积区间面积区间（）（）推出套数推出套数销售套数销售套数销售率销售率单价单价主力总价主力总价1F9-3965913.8%6.5万58-338万40-5214002F16-3834004.5万72-256万40-5715003F发展商整层持有，5000 4D巨幕电影院、3000KTV合计9-5712897%/商业销售：项目于2012年2月开始销售，推出128个商铺，至今网签仅9个，销售较差，主力销售面积为9-39，1F单价6.5万，主力总价58-338万，2F单价4.49、5万，主力总价72-256万。备注：以上面积配比数据来源0731房产网，价格来自现场采集，均为折后价格。招商情况：整体采用先招商、后销售的策略，借助入驻品牌提高对外出售产品的溢价能力，但由于定价过高，销售情况较差。目前已有目前已有美国温德姆豪生酒店、居然之家、华润欢乐颂、华润万家生活超市、江苏卫美国温德姆豪生酒店、居然之家、华润欢乐颂、华润万家生活超市、江苏卫视幸福蓝海国际影城五大品牌入驻；视幸福蓝海国际影城五大品牌入驻；四季时尚商业街目前还未交房，交房之后由开发商统一招商。四季时尚商业街目前还未交房，交房之后由开发商统一招商。城城市市地地标标综综合合体体商业商务公寓商业街写字楼酒店酒店式公寓50、委托酒店管理整体租给居然之家、华润欢乐颂出售自主管理购物中心1、2层整体出售-1、3层自持招商出售自主管理出租收租金出租获利出售获利；前十年返点8%，后五年5%+分红出售获利出售获利，委托商业经营公司发展总策略：业态组合及盈利模式华晨世纪广场小结：项目商业优势：项目商业优势：地铁上盖综合体项目，呈现了综合体完整的生态发展链条，地铁上盖综合体项目，呈现了综合体完整的生态发展链条，各个业态在各个业态在整个系统中相荣相生，彼此促进；整个系统中相荣相生，彼此促进；大部分商业开发商自持，保证商业品质和形象，提升客户信心；大部分商业开发商自持，保证商业品质和形象，提升客户信心；先招商后销售，前期引进美国温51、德姆豪生五星级酒店、居然之家、华润先招商后销售，前期引进美国温德姆豪生五星级酒店、居然之家、华润欢乐颂、华润万家生活超市、江苏卫视幸福蓝海国际影城五大品牌主力商欢乐颂、华润万家生活超市、江苏卫视幸福蓝海国际影城五大品牌主力商家，带动后期时尚商业街的销售。家，带动后期时尚商业街的销售。通过写字楼、公寓及商业街销售回现，集中式商业出租，保证现金流。通过写字楼、公寓及商业街销售回现，集中式商业出租，保证现金流。项目商业劣势：项目商业劣势：商业街以商业街以5050以下为主力铺，能够有效控制总价，但项目定价过高，销以下为主力铺，能够有效控制总价，但项目定价过高，销售情况不理想。售情况不理想。万科金域华府52、基本指标n 项目地址：项目地址：雨花区万家丽路与香樟路交汇处东北侧（雨花区政府对面）n 发展商：发展商：长沙市领域投资有限公司 n 物业类型：物业类型：纯商业、公寓、洋房、住宅n 占地面积：占地面积：42万n 总建筑面积：总建筑面积：80万，其中纯商业面积约5万n容积率：容积率：3.0、1.89n 物业费：物业费：1.8元/月n 规划户数：规划户数：3256套n 停车位：停车位：共1330个一二期商一二期商业街分布业街分布项目规划规划有住宅、公寓、洋房及商业街，一二期商业街分布在1#-5#及14#-16#，体量约2.6万，三期规划商业2万，预计年底推出，目前在售一二期商业，已入驻主力店克丽缇娜53、水调歌头等小型主力店。商业销售2011年4月开始销售商铺，推出629套，销售599套，销售率95%，前期销售情况较好，主力销售面积7-37，1F均价5.1万/，2F均价2.3万，主力总价40-372万。楼层楼层面积区间（）面积区间（）推出套数推出套数销售套数销售套数销售率销售率单价单价主力总价主力总价1F-2F7-3752452099%1F：5.1万2F：2.3万40-372万40-73745878%83-1056583%121-14044100%140-1847571%213-25812542%349-48522100%合计7-48562959995%备注：以上面积配比数据来源0731房产54、网，价格来自现场采集，均为折后价格。客户情况 年龄段：年龄段：40-4940-49岁占总成交客户的岁占总成交客户的44%44%，多为年龄偏大的事业成功人士。，多为年龄偏大的事业成功人士。客户来源：长沙市区及周边客户占客户来源：长沙市区及周边客户占71%71%，省内地级市占比，省内地级市占比22%22%，7%7%省外客户。省外客户。置业目的：购买商铺进行投资的客户占总量的置业目的：购买商铺进行投资的客户占总量的87.06%87.06%。万科金域华府小结：项目商业前期销售较好，后劲不足，且经营状况差：项目商业前期销售较好，后劲不足，且经营状况差：原因原因1 1：主力面积控制在：主力面积控制在40455、0以内，能够有效控制总价；以内，能够有效控制总价；原因原因2 2：前期的销售得益于前营销概念炒作，：前期的销售得益于前营销概念炒作，赋予赋予“五金体系五金体系”商业主商业主题，销售情况较好，但根据现场踩盘得知目前销售较差；题，销售情况较好，但根据现场踩盘得知目前销售较差；原因三：无大型主力店入驻，商业街全部销售，无统一招商管理，租金原因三：无大型主力店入驻，商业街全部销售，无统一招商管理，租金较高，较高，后期经营情况差。后期经营情况差。在售商业项目案例总结：1.1.综合体项目各物业形成有机的互补，集中式商业基本以开综合体项目各物业形成有机的互补，集中式商业基本以开发商发商自持为主，以实现统一管56、理，保证后自持为主，以实现统一管理，保证后续经营；续经营；2.2.实行先招商后销售策略，通过主力店的实行先招商后销售策略，通过主力店的进驻，进驻，带动其他商铺的销售；而缺乏商业主题和无主力带动其他商铺的销售；而缺乏商业主题和无主力店带动，商业销售难度大；店带动，商业销售难度大；3.3.主力面积区间不宜过大，主力面积区间不宜过大，5050平米以下的紧凑面积平米以下的紧凑面积销售较好；销售较好；酒店公寓 PART 3PART 3：各物业市场机会各物业市场机会城市商业发展特征城市商业发展特征区域商业分析区域商业分析区域在售案例分析区域在售案例分析大型商家访谈大型商家访谈成功案例借鉴成功案例借鉴写字楼57、纯商业主力商家百货、购物中心、超市：武广新城那边现在可以洽谈，但是估计要3年以后才能够正式开业。访谈一：步步高百货访谈一：步步高百货 事业拓展部事业拓展部 胡经理胡经理 品牌背景：品牌背景：拥有超市、百货、电器、餐饮、大型商业地产等多种业态的本土民营企业，全国连锁经营百强企业前30强；目前在湘潭共有超市25家，预计2年内再新增4-5家。经营情况：经营情况：目前步步高连锁门店遍及湖南、江西各地州市，经营情况普遍较好，湘潭超市门店的营业坪效平均为1500元/月/店。选址要求：选址要求：占领市场份额为主，不限于核心商圈，新兴商圈或居住氛围较强的新区均可进驻意向：进驻意向：看好区域未来发展前景，准备在58、武广新城开设一家百货，可以发资料进行交谈，但是近两年应该还只能够洽谈，过两年等人多点了才能够营业。访谈二：天虹百货访谈二：天虹百货 事业拓展部事业拓展部 何经理何经理 品牌背景：品牌背景：目前在长沙有1家，计划在两年内再开5-6家，目前岳阳、株洲已定。选址要求：城镇人均年收人选址要求：城镇人均年收人2 2万元以上，周边人口万元以上，周边人口1010万以上，目标客户群要万以上，目标客户群要3-43-4万人万人进驻意向：进驻意向：政府规划前景不错，但估计还需要3年商业才能够发展，现在可以做前期的接洽，对区域是有意向的，但是要开的话应该要3年后，要入住率高点了才会开业，现在天虹也考虑往购物中心的方向59、发展，百货单独存在的话生存难一点，需要有餐饮、超市、休闲娱乐一类的引流式的商业做支撑，预计在武广开设3万以上的购物中心。大型购物中心的选址要求：道路类别道路类别是位置选择第一要素：是位置选择第一要素：它直接影响消费行为，道路依用途可分为交通交通枢纽、连接通道、商业干道，而本案属于交通枢纽型；枢纽、连接通道、商业干道，而本案属于交通枢纽型；其次要遵循四大原则：n第一原则：最短时间原则。第一原则：最短时间原则。购物中心应当位于人流集散最方便的区位。传统商业建筑都混杂在居民区中间，但随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素了，而更多的要考虑购物过程所花费的行车60、时间。n第二原则：区位易达性原则。第二原则：区位易达性原则。用地一般分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。n第三原则：聚集原则。第三原则：聚集原则。商业活动都具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。n第四原则：接近购买力原则。第四原则：接近购买力原则。指商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。大型购物中心在选址上首要考虑交通枢纽型，本案若开发购物中心满足其基础条件。主力商家电器卖场：有中大型品牌超市或百货商场会考虑进驻，需要人流支撑。公司名称公司名称商圈商圈所需面积所需面积61、楼层楼层柱间柱间层高层高空调空调垂直交通垂直交通其他要求其他要求苏宁苏宁直辖市、省及、副省级城市商业核心区、大卖场附近、大型社区4000单层面积（）：2000小于3层810 m4.2-4.5米需提供店内垂直交通：提供自动人行扶梯2部/层步梯2部以上、货梯1部楼板承重（kh/）：500kg/，顶地墙要达到地面铺地砖、顶墙刷白访谈一：苏宁电器访谈一：苏宁电器 湖南区招商部经理湖南区招商部经理 卢经理卢经理 品牌背景：品牌背景：是中国3C家电连锁零售企业的领先者，国家商务部重点培育的“全国15家大型商业企业集团”之一，也是全球家电连锁零售业市场价值最高的企业之一。经营情况：经营情况：目前在长沙共有门62、店12家，计划两年内再增设至少10家。进驻意向：进驻意向：武广那边未来的发展还是很看好的，只是现在人流量还太少了，我们选址主要看周边的商业氛围，有中大型品牌超市或百货商场我们才会考虑进驻，毕竟单靠电器卖场对客流的吸引还是有限的。所需面积所需面积楼层楼层电梯电梯层高层高排污排烟设备排污排烟设备租售方式租售方式其他要求其他要求1500-20002F-3F1-2台2F 5.5-6米 3F 4.8米集中排烟或独立管道以买为主有独立门头，开间大、进深短，窗户要大访谈一：悦客人生中西餐厅访谈一：悦客人生中西餐厅 段总段总 客户背景：客户背景：伍家岭商圈唯一的一家中西餐厅，天健芙蓉盛世临街底商的二楼整层，经63、营面积1500，预计将在汽车东站开设第二家分店经营情况：经营情况：地处伍家岭商圈临芙蓉路，人流量较大，经营情况较好，商铺当初整层购买，因此不存在租金问题，月营业额约70万元，人均消费55-65元。目前不满之处：物业管理差，对公共部分无打扫；进驻意向：进驻意向：主要考虑发展潜力大的新兴板块，周边2.5公里范围内居住氛围浓厚，人口数量及消费能力强，尤其有写字楼等商务配套，本案片区商务人流量比较大，若有百货、超市进驻，餐饮也会考虑进驻的。主力商家餐饮汉子足浴汉子足浴 开发总监开发总监 进驻意向：进驻意向：大型居住小区、写字楼群间以及人流密集的道路较合适；目前区域人太少了，现在还不会考虑过来。休闲娱乐64、型主力商家足浴、KTV：目前区域人流量过少，现在不会考虑过去，以后小区入住率高了就可以考虑。KTV KTV 新麦克量贩新麦克量贩KTV KTV 拓展经理拓展经理 进驻意向：进驻意向：商业密集区域、人流集中区域或写字楼附近比较合适；目前武广那边人气还太少了，商业也没有起来，暂时不考虑，以后发展起来了，肯定是可以过去的。大型商家访谈结论百货、购物中心、超市、餐饮有进驻的可能；百货、购物中心、超市、餐饮有进驻的可能；电器专业卖场需要大量的人流支撑，在品牌主力百货电器专业卖场需要大量的人流支撑，在品牌主力百货/超市超市/购物中心购物中心进驻之后有发展的可能；进驻之后有发展的可能；KTV/KTV/足浴休65、闲娱乐业态随区域人口增加才会进驻发展。足浴休闲娱乐业态随区域人口增加才会进驻发展。商业市场总结商业市场情况商业市场情况黎托商圈为区域级商业中心，本案所处黎托商圈的中央商业区，目前人气薄弱，商业处于起步阶段，未来将发展成为商贸、文化、健身休闲、高档住宅为一体的新商业中心，高标准、高起点的发展规划；区域内商业未来主要是以中大型集中式商业为主，业态以家居建材、顶级百货、中高档百货及商业街区等形式，未来区域家居卖场、传统百货可能面临同质化竞争；区域中大型餐饮、娱乐休闲场所缺乏；高铁将为区域带来数以亿计的人流，区域规划人口达36万，未来为区域人口聚集区；客户情况客户情况主力商家：百货、购物中心、超市及餐66、饮表示考虑进驻；本案商业发展方向初判:购物中心购物中心特色休闲商业街特色休闲商业街满足周边居民及武广客运站带来的高端商务消费人流的需求，全部销售回现。引进多家中大型品牌主力店，带动本案及区域的商业发展。+中大型品牌超市中大型品牌超市+引入中大规模超市，满足周边居民的生活配套需求。未来区域内大型集中商业业态主要以传统百货、顶级未来区域内大型集中商业业态主要以传统百货、顶级百货及家居建材卖场为主，什么样的业态定位能实现百货及家居建材卖场为主，什么样的业态定位能实现差异化竞争？差异化竞争？现阶段项目片区人气薄弱，什么样的业态定位能迅速现阶段项目片区人气薄弱，什么样的业态定位能迅速聚集人气？聚集人气？67、快速交通枢纽究竟会给区域带来什么样的商业影响？快速交通枢纽究竟会给区域带来什么样的商业影响？我们将从几个案例中来寻找答案。我们将从几个案例中来寻找答案。酒店公寓 PART 3PART 3：各物业市场机会各物业市场机会城市商业发展特征城市商业发展特征区域商业分析区域商业分析区域在售案例分析区域在售案例分析大型商家访谈大型商家访谈成功案例借鉴成功案例借鉴写字楼纯商业案例类型案例类型案例名称案例名称选择原因选择原因案例借鉴点案例借鉴点成功案例成功案例香港九龙塘香港九龙塘九龙城区九龙塘新兴的旅游购物胜地。九龙城区九龙塘新兴的旅游购物胜地。香港香港唯一的地铁及九广铁路交汇点，带来旅游消唯一的地铁及九广铁68、路交汇点，带来旅游消费人群。费人群。国际知名的购物消闲汇聚点，配合国际知名的购物消闲汇聚点，配合四通八达的交通网络，穿梭中港两地或纵横四通八达的交通网络，穿梭中港两地或纵横港九新界，方便快捷。港九新界，方便快捷。商业功能多元化、卖场社会化、购物商业功能多元化、卖场社会化、购物娱乐化使又一城成为整个区域的娱乐化使又一城成为整个区域的商业商业中心、娱乐中心、生活中心中心、娱乐中心、生活中心。罗湖金三角罗湖金三角广深铁路南端起点广深铁路南端起点深圳深圳火车站位于罗湖区内，火车站位于罗湖区内，广深铁路穿罗湖区而过，成为罗湖区发展的广深铁路穿罗湖区而过，成为罗湖区发展的引擎。引擎。广深铁路线（金三角段）69、成为金三角广深铁路线（金三角段）成为金三角地区的组成部分。并且罗湖金三角也是深圳地区的组成部分。并且罗湖金三角也是深圳市地铁密度最大的片区之一。市地铁密度最大的片区之一。人民南老东门宝人民南老东门宝安南安南“金三角金三角”为市级商业区。东门以提供大众化、为市级商业区。东门以提供大众化、潮流化消费为主，人民南以提供中高潮流化消费为主，人民南以提供中高档、时尚化消费为主，宝安南片区提档、时尚化消费为主，宝安南片区提供高档一站式消费的大型都市综合体，供高档一站式消费的大型都市综合体，面对不同的消费群体，形成了互为补面对不同的消费群体，形成了互为补充的业态格局。充的业态格局。北京北京SolanaSol70、ana蓝蓝色港湾色港湾作为国内作为国内Lifestyle Shopping CenterLifestyle Shopping Center商业模商业模式的典范，以休闲游憩为主导的生活方式购式的典范，以休闲游憩为主导的生活方式购物中心物中心 ，快速聚集人气，快速聚集人气通过合理的业态规划以及建筑和园林通过合理的业态规划以及建筑和园林景观打造，将商业、休闲、度假氛围景观打造，将商业、休闲、度假氛围完美结合。完美结合。台湾梦时代台湾梦时代主题购物中心，集购物、娱乐、休闲、餐饮、主题购物中心，集购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游等为一体的购物中心旅游等为一体的购物中心 每层营造不同的主题空间，其次通过每层营71、造不同的主题空间，其次通过大型主力店如百货、主题餐饮、空中大型主力店如百货、主题餐饮、空中乐园等业态设置，满足休闲中购物乐园等业态设置，满足休闲中购物参考案例选择案例1：香港九龙塘轨道交通连接后，九龙塘成为连接香港岛和新界的主要通道，是各处人流的汇集地，随之商业也蓬勃发展起来。九龙塘位于香港九龙的北部，1974年九广铁路设立九龙塘站，之后与相继建成的地铁观塘线以及巴士车站交汇，而随著狮子山隧道及香港海底隧道通车，九龙塘成为连接香港岛和新界的主要通道，因此而成为各处人流的汇集之地，随着人流量的提升，九龙塘商业蓬勃发展起来。香港九龙站占地1.34万，周边地区融汇了密集的基础设施、多层立体的商务设施72、以及一个多向链接的超级交通城枢纽。机场快线、停车场、公共汽车站、出租车站以及大型商场、写字楼、酒店、娱乐设施等均密布于周边地区，共有22幢高层建筑，其中18幢住宅（5126个住宅单位）、2幢办公楼、1幢综合大 厦、1座酒店。九龙塘铁路站巴士总站九龙塘铁路站巴士总站九龙塘九龙塘香港城市大学香港城市大学香港又一城香港又一城主力店主力店主力店主力店餐饮餐饮溜冰场溜冰场香港九龙塘又一城购物中心：总建筑面积9万，是集百货、超市、餐饮、休闲、娱乐、文化等六大业态于一体的国际级购物中心。又一城由香港太古地产及中信泰富香港太古地产及中信泰富开发，位于九龙的中心地带，九龙塘又一村达之路80号，毗邻香港城市大学，73、属于地铁上盖物业。总建面约总建面约9.259.25万万，拥有约约220220间间7 7层的商铺层的商铺及食肆及食肆、设备齐全的电影院、电影院、全港最大的溜冰场之一以及约约2.292.29万的写字楼万的写字楼。此外，又一城还设有不同类型的配套设施，包括设有约约830830个停车位个停车位、的士站、巴士站、以及直接连贯港铁观塘线及东铁路线，使又一城成为知名之商业与购物休闲的汇聚点。完善的交通网络：港铁观塘线及东铁线均可直达九龙塘站；由九龙塘站C出口既可到达；与九龙塘地铁站及九广铁路火车站直接连通，并设有八十总站的及的士落客区。项目交通多趟公共交通都可到达，并享有双重地铁轨道交通优势。商场每层都有主74、力店。商场每层都有主力店。楼层楼层主力店主力店L2L2皇家运动专门店、玩具反斗城皇家运动专门店、玩具反斗城L1L1H&MH&M海恩斯莫里斯海恩斯莫里斯 、UNIQLOUNIQLO优衣库、香港唱片优衣库、香港唱片UGUG欢天喜地溜冰场欢天喜地溜冰场GGFrancfrancFrancfranc家居装饰家居装饰 LG1LG1叶一堂、玛莎叶一堂、玛莎LG2LG2百老汇影城、丰泽电器百老汇影城、丰泽电器MTRLEVELMTRLEVEL（地下三层）（地下三层）屈臣氏屈臣氏全球首间设有花店的agnesb店及由影音欣赏和电脑网络集成的咖啡店。商场内有超过200间店铺、28间中西食肄、11间电影院及全港最大的溜75、冰场。业态分布层层都有主力店，通过多主力店的设置，使购物中心的人流拉动力达到最强。业态特征商场各楼层具备餐饮娱乐功能楼层楼层餐饮餐饮L2L2KFCKFC、意粉屋、意粉屋L1L1稻穗亭、板前回转寿司、上海火百合酒稻穗亭、板前回转寿司、上海火百合酒店、皇府、皇后饭店、雪村烧烤店、皇府、皇后饭店、雪村烧烤UGUG欢天喜地溜冰场欢天喜地溜冰场GGEXPEXP意大利粉意大利粉LG1LG1又一泰、八月花又一泰、八月花LG2LG2又一栈又一栈MTRLEVELMTRLEVEL翰腾阁翰腾阁将餐饮场所置于滑冰场上空，就餐的人可以边将餐饮场所置于滑冰场上空，就餐的人可以边吃边欣赏到溜冰者优美的舞姿。吃边欣赏到溜冰者76、优美的舞姿。餐厅餐厅溜冰场溜冰场罗湖罗湖“金三角金三角”地区涵盖了宝安南、东门、人民南等重要金融、商业区域，地区涵盖了宝安南、东门、人民南等重要金融、商业区域，占地总面积约占地总面积约6.296.29平方公里，核心区域平方公里，核心区域3.13.1平方公里，是深圳市最繁华的商业金三角。平方公里，是深圳市最繁华的商业金三角。深圳火车站位于金三深圳火车站位于金三角内，广深铁路线穿片区而过角内，广深铁路线穿片区而过,是全市地铁密度最大的片区之一，带来日均人流量超是全市地铁密度最大的片区之一，带来日均人流量超100100万万根据根据20092009年数据，片区日均人流量年数据，片区日均人流量8080万77、万100100万人次，节假日高峰期更达到每天万人次，节假日高峰期更达到每天150150万万160160万万人次。人次。罗湖金三角罗湖金三角深圳火车站深圳火车站案例2：罗湖金三角n片区作为市级的商业中心，商业总营业面积约片区作为市级的商业中心，商业总营业面积约180180万平方米，汇集罗湖区约万平方米，汇集罗湖区约7070的百货、大型超市。的百货、大型超市。另外，全市七成以上的银行机构，六成的另外，全市七成以上的银行机构，六成的保险保险机构，四成的证券机构和五成的其他金融机构把总部机构，四成的证券机构和五成的其他金融机构把总部和地区总部设在这里。全市的外资金融机构总部更多达九成。和地区总部设在这78、里。全市的外资金融机构总部更多达九成。“金三角金三角”区域重要的商业基础是业态齐全。作为区域重要的商业基础是业态齐全。作为“金三角金三角”的重要坐标点，东门以经营中低档商的重要坐标点，东门以经营中低档商品为主，提供大众化、潮流化消费商品贴近市场，凭借时尚和低廉的价格吸引不少潮人和学生，成品为主，提供大众化、潮流化消费商品贴近市场，凭借时尚和低廉的价格吸引不少潮人和学生，成为人们逛街旺地；为人们逛街旺地；人民南面向口岸人流，主要经营中高档商品，人民南面向口岸人流，主要经营中高档商品，以金光华为代表的商城成为市民购物的又一新天地；以金光华为代表的商城成为市民购物的又一新天地；以深圳华润中心为代表的79、宝安南片区高档一站式消费的大型都市综合体，拥有购物中心、酒店、写以深圳华润中心为代表的宝安南片区高档一站式消费的大型都市综合体，拥有购物中心、酒店、写字楼、住宅、高级公寓、停车场等城市的多重功能，字楼、住宅、高级公寓、停车场等城市的多重功能，众多餐饮、购物、休闲的国内外顶级品牌店云众多餐饮、购物、休闲的国内外顶级品牌店云集在此，不仅吸引了众多深圳市民，而且还辐射到整个珠三角片区，越来越多来自东莞、惠州等地集在此，不仅吸引了众多深圳市民，而且还辐射到整个珠三角片区，越来越多来自东莞、惠州等地的购物客，经常驱车来此休闲购物。的购物客，经常驱车来此休闲购物。人民南人民南东门东门宝安南华润中心宝安南华80、润中心罗湖金三角形成商业总营业面积达到180万平方米，汇集大型百货、购物中心、大型超市、写字楼等各类商业业态。占地占地8 8万平米，总建筑面积万平米，总建筑面积5555万平米，总投资万平米，总投资4040亿元。亿元。包括一期的华润万象城、华润大厦；二期包含五星级商包括一期的华润万象城、华润大厦；二期包含五星级商务大酒店、务大酒店、酒店式服务公寓酒店式服务公寓及一个由及一个由商业步行街商业步行街串联而串联而成的特大型室外娱乐休闲广场。成的特大型室外娱乐休闲广场。规格规格业态业态华润万象城华润万象城（一期）（一期）建筑面积达建筑面积达18.818.8万平方米，是深圳最大的万平方米，是深圳最大的购物81、及娱乐中心。购物及娱乐中心。6 6层商业楼面，层高层商业楼面，层高5.6-6.85.6-6.8米，米，300300个独立铺位。个独立铺位。负负1 1层：层：万家超市万家超市CITYVALUECITYVALUE超级广场；超级广场；1-31-3层层:Reel:Reel时尚生活百货；时尚生活百货；4 4层：嘉禾电影城、真冰滑冰场；层：嘉禾电影城、真冰滑冰场；5 5层：大型中式酒店；层：大型中式酒店；购物及、休闲、购物及、休闲、餐饮及娱乐中餐饮及娱乐中心。心。华润大厦华润大厦（一期）（一期）大楼高度大楼高度139139米，共米，共2929层，标准层面积约层，标准层面积约18351835平方米，建筑面积82、共约平方米，建筑面积共约4.24.2万平方米，万平方米，停车位停车位682682个。个。国际标准甲级国际标准甲级写字楼，汇集写字楼，汇集众多金融机构众多金融机构及国内外大型及国内外大型企业。企业。华润万象城华润万象城（二期）（二期）7.67.6万超五星万超五星“深圳君悦酒店深圳君悦酒店”1111万高尚住宅万高尚住宅“华润华润|幸福里幸福里”2 2万平米万平米“华润华润万象城（二期）万象城（二期）”超过超过1010万平方米的地下空间。万平方米的地下空间。商业为主，结商业为主，结合餐饮、休闲、合餐饮、休闲、运动多种配套。运动多种配套。华润中心华润中心华润万象城华润万象城华润大厦华润大厦酒店、公寓、83、酒店、公寓、休闲广场休闲广场代表项目深圳华润中心：集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建面55万，包含18.8万的大型购物及娱乐中心。案例3北京Solana蓝色港湾：中国首家LifestyleShoppingPark，总建筑面积约15万，以休闲体验为主导的生活方式购物中心。n发展商：北京蓝色港湾置业有限公司发展商：北京蓝色港湾置业有限公司n商业顾问：世邦魏理仕商业顾问：世邦魏理仕n位置位置:朝阳公园旁朝阳公园旁n占地面积：占地面积：1313万万n总建筑面积：地上两层总建筑面积：地上两层6 6万（部分万（部分挑高挑高9 9米米)；84、地下两层，；地下两层，9 9万平方米万平方米n容积容积 率：率：0.630.63n绿化率：绿化率：30.7230.72n物业类型：综合性商业物业类型：综合性商业 n开业时间：开业时间：20082008年年n交通组织：人车分流、客货分流交通组织：人车分流、客货分流 n后勤通道：设备先进完善，各商家店后勤通道：设备先进完善，各商家店铺卸货走地下，有电梯直达店面铺卸货走地下，有电梯直达店面 n垃圾处理中心：安装空调排风系统，垃圾处理中心：安装空调排风系统，实行干湿垃圾区分实行干湿垃圾区分 车位：地上车位：地上13001300个，地下个，地下800800个个n电梯数量：客梯电梯数量：客梯8 8部，客货85、梯部，客货梯7 7部，观部，观光梯光梯1 1部，扶梯部，扶梯3434部部区位及交通：交通便利，区域日均人流量约32万人次，为项目商业发展带来良好支撑。nSOLANASOLANA核心消费区核心消费区5 5公里半径范围内，交汇公里半径范围内，交汇CBDCBD、燕莎、丽都三大商圈，覆盖朝阳区及东城区，是北、燕莎、丽都三大商圈，覆盖朝阳区及东城区，是北京经济最发达的区域。京经济最发达的区域。n该区域内聚集了众多国际化写字楼及高档公寓，其中包括该区域内聚集了众多国际化写字楼及高档公寓，其中包括30003000多家外国公司；近多家外国公司；近200200家国际新闻机构；家国际新闻机构；100100多家全球86、多家全球500500强企业；成熟的第一、第二使馆区以及在建的第三使馆区；长城、凯宾斯基、希尔顿强企业；成熟的第一、第二使馆区以及在建的第三使馆区；长城、凯宾斯基、希尔顿等等1010余家五星级酒店。大量外籍人士常年生活工作在此，每年大约有余家五星级酒店。大量外籍人士常年生活工作在此，每年大约有30003000多万人次的外国人士进入该多万人次的外国人士进入该区域进行购物、餐饮、住宿、休闲、会展、娱乐等项活动。该区域国际文化、经济交流极为频繁，是区域进行购物、餐饮、住宿、休闲、会展、娱乐等项活动。该区域国际文化、经济交流极为频繁，是北京财富聚集且最具消费能力的黄金区域。北京财富聚集且最具消费能力的黄87、金区域。n交通条件：与东三环紧密相连，并紧邻机场高速路、东四环快速路等多条城市道路，此区域是未来市交通条件：与东三环紧密相连，并紧邻机场高速路、东四环快速路等多条城市道路，此区域是未来市区向京城东部延伸的重要交通地段。区向京城东部延伸的重要交通地段。n轨道交通状况：规划中的地铁轨道交通状况：规划中的地铁1010号线在号线在SOLANASOLANA项目附近有项目附近有“麦子店西路麦子店西路”“”“亮马河亮马河”“”“农展馆农展馆”三三站，由此站，由此3 3站步行至站步行至SOLANASOLANA仅需仅需5-105-10分钟，并且换乘公交方便。分钟，并且换乘公交方便。n公共交通状况：逾公共交通状况88、：逾2323条公交线路在项目附近设站条公交线路在项目附近设站n航运线路状况：从朝阳公园湖面泛舟直抵颐和园的昆明湖，航运线路状况：从朝阳公园湖面泛舟直抵颐和园的昆明湖，SOLANASOLANA是这条旅游黄金水道上唯一的商是这条旅游黄金水道上唯一的商业项目。业项目。n人流状况：所在区域日均人流量约人流状况：所在区域日均人流量约3232万人次。万人次。交通优势：规划中的地铁线及20余路公交线路在此设站，扼守航道交通要道，便利的交通为区域带来日均32万的客流量，区域优势：项目5公里半范围内聚集3000余家外企、100余家全球500强企业、10余家五星级酒店和成熟的使馆区，带来稳定的消费人群。项目规划：89、包含19栋2至3层的欧式建筑，按不同的功能划分为SOLANAMALL、儿童城、品牌街、亮马食街、左岸、中央广场等区域。业态定位：购物：餐饮：娱乐=56:15:29，以购物为主；娱乐休闲方面着重打造儿童游乐场、极限运动区、影院、健身中心等聚集人气业态，并依托水景打造湖畔酒吧街。亮马食街亮马食街时尚时尚Mall新新生生代代主主题题店店湖畔吧街湖畔吧街酒酒店店品牌街品牌街西主西主力店力店中央广场中央广场山湖山湖广场广场核心娱乐区核心娱乐区SOLANA的总体商业业态比例区域区域组团组团业态业态零售商业区西主力店品牌街国际一、二线品牌旗舰店为主，主题婚纱影楼、名品珠宝钟表店、艺术画廊、美容院、咖啡甜品店90、时尚购物广场 品牌服装、流行服饰、特色香薰、儿童用品新青年主题店 运动休闲、牛仔、户外运动、高尔夫、图书音像制品、数码科技、文化用品明星冰场、健身中心餐饮娱乐区核心娱乐区星级多厅影院、KTV、Disco、SPA健身、电玩、社交舞会及酒吧零售湖畔吧街主题酒吧、咖啡厅、高档西餐厅亮马食街高档酒店和特色餐厅休闲广场儿童游乐场、极限运动区（极限跑酷）景观设计：将丰富业态与优美环境融合，打造精雕细琢水景、空中花园以及由300多棵树木构成SOLANA品牌森林，并设置中央休闲广场，营造独特的自然景观和休闲环境。北京Solana蓝色港湾案例小结u北京Solana蓝色港湾作为国内首个Lifestyle Shop91、ping Park，经营状况较好，其成功的原因有：1、便捷的交通：便捷的交通为区域带来日均32万的客流，为项目商业发展提供良好支撑；2、合理的业态定位：在遵循传统购物中心业态定位原则的基础上，着重打造聚集人气的业态，使项目成为吸引人流的磁场；3、建筑和景观设计：欧式风格建筑，精心打造水景、园林，营造独特的自然环境，从而给客户带来强烈的度假休闲感受。案例4:台湾梦时代购物中心：总建筑面积约40万，以水、花卉、自然、宇宙四大主题为依托，将一站式购物和一日游功能相结合。项目地址：台湾高雄市前镇区项目地址：台湾高雄市前镇区投资商：统一集团旗下统正股份有限公司投资商：统一集团旗下统正股份有限公司占地面积92、：占地面积：7474亩亩建筑面积：建筑面积：39.9339.93万万停车位：停车位：55775577个个开业时间：开业时间：2007.5.122007.5.12建筑层数：地上建筑层数：地上1010层，地下层，地下2 2层层建筑特色：以鱼形建筑和主体建筑构成建筑特色：以鱼形建筑和主体建筑构成 四大主题：主要通过建筑的装饰来营造良好的购物环境，与其他传统的购物中心形成差异化并凸显竞争力的同时，给客户良好的购物感受。“花”主题以过道和中庭悬吊红色花瓣装饰物，以突显热情的花卉元素；“水”主题通过蓝鲸馆建筑玻璃帷幕外墙表现出水和天空的律动，内部走廊设计水蓝色梁柱和小水池，充分展现了水元素“自然”主题走廊93、休息区，移植大量绿树，让消费者在购物消费的同时，也能享受大自然；“宇宙”主题购物中心后栋主体建筑花岗岩外墙呈現宇宙永恒面象，在大堂悬吊象征恒星的圆形装饰物，使在步入梦时代之时，犹如在浩瀚宇宙中漫步一般。“宇宙”主题“水”主题“花”主题“自然”主题主力店Toys“R”Us玩具反斗城美国一家跨国大型玩具连锁店World Gym世界健身俱乐部快乐100室内外主题乐园日本Pet Plus宠物百货Cinemark喜满客影城-全球排名第一的复合式影城统一阪急百货美人百货日本Nitori家居 日本最大家具家饰专卖店特色1快乐100空中乐园：包括位于9楼的欢乐世界主题馆，以及楼顶室外的空中主题乐园；将观光和娱94、乐结合在一起，打造适合亲子欢乐休闲最佳场所，也是南台湾游客必游的地标型游乐景点。主要游乐项目有：空中生态景观花园、生态森林小火车、高空踏踏车、空中观景海盗船、观景空中生态景观花园、生态森林小火车、高空踏踏车、空中观景海盗船、观景旋转木马、快乐马、摇摇船、飘飘球、高空弹跳、旋转木马、快乐马、摇摇船、飘飘球、高空弹跳、3D空中花园影像馆和纪念品专卖店。空中花园影像馆和纪念品专卖店。在顶楼的欢乐100游乐同时，还能欣赏到高雄的海景港都、飞机起降、夕阳黄勋、夜色星空等浪漫景色。顶层HelloKitty摩天轮 特色2卡通人物主题餐厅：台湾最受欢迎的卡通人物主题餐厅MagicalOPENKitchen欢乐95、餐厅特色一：卡通商场接驳车，在地铁站每十分钟一班专门接送顾客；特色二：MagicalOPENKitchen特聘了五星级饭店主厨亲自制定菜单，推出精致西餐。特色三：餐具、空间设计、用餐氛围都经过精心地布置，卡通氛围随处所在1.1.大型的或者网状型的交通枢纽将带来大量的人流汇集，从而带来大型的或者网状型的交通枢纽将带来大量的人流汇集，从而带来大型的、全面大型的、全面的集中商业，的集中商业，尤其是商务人流在先期商业中将起到重要作用。尤其是商务人流在先期商业中将起到重要作用。2.2.购物中心、大型百货店、写字楼、高星级精品酒店、酒店式公寓购物中心、大型百货店、写字楼、高星级精品酒店、酒店式公寓将成为将96、成为交通枢纽站、中央商务区站、商业中心的核心业态。交通枢纽站、中央商务区站、商业中心的核心业态。3.3.主题购物中心：营造不同的主题，主题购物中心：营造不同的主题，设置聚人气的特色休闲业态，倡导以休设置聚人气的特色休闲业态，倡导以休闲娱乐为主导的体验式购物中心，如儿童乐园、空中乐园、美食街、主题餐厅、闲娱乐为主导的体验式购物中心，如儿童乐园、空中乐园、美食街、主题餐厅、酒吧街等，；在景观设计上与业态完美结合，充分营造在休闲中购物，打造以休酒吧街等，；在景观设计上与业态完美结合，充分营造在休闲中购物，打造以休闲娱乐为主导的主题购物中心，全新的生活方式购物中心。闲娱乐为主导的主题购物中心，全新的生97、活方式购物中心。1.本案商业开发先期重点考虑商务人士需求，如精品酒店、高端餐饮等；2.本案处于综合交通杻站的核心区域，区域商圈核心，未来将有数以亿计的商务客流，具备发展大型购物中心的基础条件。3.区域现阶段人气不足，购物中心的打造可借鉴主题型购物中心，营造以休闲游憩为主导的体验式购物中心，打造全新的生活方式购物中心。4.在打造手法上，可营造不同的主题空间，吸引市场眼球。成功案例借鉴小结本案商业发展方向判定：主力商家步步高超市、家乐福超市等主题购物中心1、打造超大空中乐园，集娱乐、观景功能于一体；2、以花、水、自然、宇宙、海洋等为主题，带来全新购物、休闲体验。百货+特色餐饮+3D影院+空中乐园+98、休闲娱乐主力店特色休闲商业街精品购物+餐饮+休闲+社区配套商业行业老大行业老大领导者领导者市场的先驱者引领市场走势垄断市场非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场挑战者挑战者努力改变市场规则强调产品差异形成自身标准次次/非主流市场非主流市场追随者追随者借助已有市场企图以小克大以价格为自身优势敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者补缺者补缺者寻找市场空白挖掘潜在客户产品创新与需求点本项目界定为武广新城区域商业的“领导者”商业占位：南中国首席Lifestyle Shopping Center 南中国首个以休闲游憩为主导的生活方式购物中心南中国首个以休闲游憩为主导的生活方式购物中心商业市场定位超市99、建议引入中大型品牌超市，面积在8000-1万左右，发展商全部持有。业态业态商家需求面积商家需求面积本案建议面积本案建议面积品牌超市品牌超市步步高超市步步高超市3000-70003000-7000新一佳超市新一佳超市5000-100005000-10000华润万家超市华润万家超市10000-1500010000-15000沃尔玛超市沃尔玛超市10000-3000010000-300008000-18000-1万万主题购物中心规模：建议发展中型主题购物中心，面积设置在8-10万左右。项目属性项目属性项目类型项目类型项目项目体量体量国际lifestyle center东京维纳斯城堡等4-5万国内li100、festyle centerSolana蓝色港湾10万左右国内交通枢纽传统购物中心香港又一城9万传统购物中心华润凤凰城18.8万区域内传统购物中心喜乐地购物广场8万左右传统购物中心居然之家10万左右传统购物中心喜盈门范城12万左右本案建议本案建议lifestyle centerlifestyle center8-108-10万万主题购物中心可考虑主题方向如花、水、自然、宇宙、海洋等主题，主要体现在建筑装饰物或主体建筑的造型上。“宇宙”主题“水”主题“花”主题“自然”主题“海洋”主题“海洋”主题装饰主题购物中心业态定位：建议引入百货、餐饮、休闲等主力店，零售/餐饮/娱乐的比例设定为50:20:3101、0。购物中心业态黄金比例购物中心业态黄金比例（零售：餐饮：娱乐）（零售：餐饮：娱乐）区域购物中心业态比例特征区域购物中心业态比例特征（零售：餐饮：娱乐）（零售：餐饮：娱乐）案例借鉴业态比例（零案例借鉴业态比例（零售：餐饮：娱乐）售：餐饮：娱乐）本案建议业态比例本案建议业态比例（零售：餐饮：娱乐）（零售：餐饮：娱乐）55：20：25 喜乐地购物中心业态比例：50：15：35北京SOLANA业态比例：56：15：2950：20：30备注经营状况较差Lifestyle Shopping Park注重休闲娱乐及餐饮本案周边尚无商业，商务氛围及人气不足，需要大量有特色的引流式商业来提升区域人气，因此休闲102、餐饮业态应设置稍高。主题购物中心规模8-10万，建议设置5层，每层2万左右。-1层以品牌生活超市及精品店为主力店，约2万；1-2层以品牌精品百货、特色餐饮为主力店，约4万；3层引入大中型主题餐饮、休闲及娱乐休闲、儿童反斗城等作为主力店，约2万；4层引入大型空中乐园（海盗船、观景旋转木马、摇摇船等）作为主力店，面积约2万。1F2F3F珠宝、化妆品、品牌鞋包、皮具等约2万男女品牌服饰、品牌童装、孕婴产品、户外用品、书店等约2万精品百货（时尚男女服饰、品牌童装、孕婴产品、户外用品、书店、特色餐厅等）主题餐厅（卡通、海洋主题等）、KTV、健身中心、电影院、儿童反斗城等健身房、娱乐KTV、电影院大型中式103、酒楼约2万4F空中乐园、约2万大型空中游乐场（海盗船、观景旋转木马、摇摇船等）-1F大型生活超市、精品店等约2万品牌生活超市精品店等精品百货（珠宝饰品、化妆品、品牌鞋包、皮具饰品、特色餐饮等）特色休闲商业街业态定位：建议设置特色商业步行街，以两层为主，全部销售回现；业态主要满足小区及周边居民生活配套需求，其中首层为精品购物，二层为休闲娱乐、餐饮业态。楼层楼层经营业态经营业态建议业态类型或品牌建议业态类型或品牌1F精品购物名烟名酒、茶艺、工艺品、饰品、面包房、特色露天咖啡馆、小型特色餐饮、银行、移动/联通/电信营业厅2F休闲、餐饮台球室、桌游室、中西餐厅、特色中餐厅等n考虑引进的主力商家类型：满104、足项目“中高档休闲”的定位要求，主力店将主要以百货、餐饮、娱乐、休闲类商家为主；业态商家类型商家名称大致规模（）餐饮大型中西餐饮咖啡之翼、绿茵阁等1000-3000大型中式酒楼秦皇食府等4000-5000主题餐厅海边人海洋主题餐厅2000-3000休闲足浴中心天之道、家富富侨3000左右健身中心美菲格健身中心2500左右娱乐空中乐园快乐100空中主题乐园8000-1万电影院金逸国际影城等2500-4000儿童乐园儿童反斗城1000-2000购物百货天虹、步步高百货等3-4万生活超市沃尔玛、家乐福等8000-1万主力店及次主力店类型及规模大投资者大投资者中小投资者中小投资者投资者来源n以长沙本地105、及投资者为主n部分周边县市及省外投资者n以置业投资作为资金出路的个体投资者n国有大型企事业单位的领导层n投资公司或者基金公司n以长沙本地投资者为主，少量外地客户n以中小型私营企业主/生意人为主为主n政府公务员；n企事业管理层n以物业转手获利的个体投资者；投资目的n多为纯投资，购铺经营者较少n投资、自营兼顾投资心理n看重武广新城的未来发展和升值潜力；n具有丰富的理财经验，客观理性n购铺预算较大，对促销措施的敏感性相对较小n希望获得持久而稳定的回报n投资意识较强n看重区域未来升值潜力和发展前景n在希望获得稳定回报的同时，也希望通过快速增值获利客户定位：目标投资者客户定位：目标经营者经营者定位及未来106、招商范围将以项目所建议之业态业种为主，具体需视主力店招商经营者定位及未来招商范围将以项目所建议之业态业种为主，具体需视主力店招商情况及招商策略再行调整。情况及招商策略再行调整。主力店：以餐饮、娱乐、休闲娱乐类商家为主；次主力店：中小型餐饮、休闲娱乐类机构；购物类：中型品牌超市核心消费者次级消费者区域内常住居民；区域内事业单位工作者；高铁带来的商务客流；长沙其他区域消费客户；其它来长沙的消费客户；来长沙游玩的偶然客户客户定位：目标消费者本案价格定位n定价主要选取一二层分开销售的价格进行比较，即喜盈门范城选择定价主要选取一二层分开销售的价格进行比较，即喜盈门范城选择1#的价格，海拔东方不的价格，海107、拔东方不参与比较；参与比较；n以上对比项目将从地段、商业氛围、总体规模、品牌知名度等方面进行比较，各因素按照以上对比项目将从地段、商业氛围、总体规模、品牌知名度等方面进行比较，各因素按照重要性与影响力高低给予不同的权重，重要性与影响力越高，权重则越高。确定权重后，重要性与影响力高低给予不同的权重，重要性与影响力越高，权重则越高。确定权重后，我们将本项目与竞争楼盘进行评比得分，具体如下：我们将本项目与竞争楼盘进行评比得分，具体如下：项目名称项目名称规模规模地段地段一层售价一层售价（元（元/）二层售价二层售价（元（元/）喜盈门范城46万雨花区政府对面 1#：1层3.7万3#:1-2层3万2万华晨世108、纪广场36万高桥大市场附近 6.5万4.5万万科金域华府80万雨花区政府对面 5.1万2.3万海拔东方18万雨花区木莲东路 一二层一起2.7万/本案80万劳动东路与京珠高速交汇？定价方法说明：本案定价将采用市场比较法，提取周边区域典型在售商业项目，如下表：1F商业均价定位产品固项比较定价产品固项比较定价影响因素影响因素权重权重本案与各楼盘评比后分值本案与各楼盘评比后分值喜盈门范城喜盈门范城华晨世纪广场华晨世纪广场万科金域华府万科金域华府商业地段30303230周边商业氛围30181716总体规模15151713品牌知名度25353525本案比较后分值1009810184楼盘名称楼盘名称喜盈门范109、城喜盈门范城华晨世纪广场华晨世纪广场万科金域华府万科金域华府比较楼盘均价比较楼盘均价(元元/平米平米)370006500051000比较楼盘取值100100100本案评比分值9810184本案比较后定价(元/平米)362606565042840比较楼盘对本案定价的权重20%40%40%权重价格(元/平米)72522626017136本项目首层市场参考定价50648（取整50000元/）通过产品固项比较，本案一层定价取整为通过产品固项比较，本案一层定价取整为5000050000元元/。影响因素影响因素权重权重本案与各楼盘评比后分值本案与各楼盘评比后分值喜盈门范城喜盈门范城华晨世纪广场华晨世纪广场110、万科金域华府万科金域华府商业地段30303230周边商业氛围30181716总体规模15151713品牌知名度25353525本案比较后分值1009810184楼盘名称楼盘名称喜盈门范城喜盈门范城华晨世纪广场华晨世纪广场万科金域华府万科金域华府比较楼盘均价比较楼盘均价(元元/平米平米)200004500023000比较楼盘取值100100100本案评比分值9810184本案比较后定价(元/平米)196004545019320比较楼盘对本案定价的权重20%40%40%权重价格(元/平米)3920181807728本项目首层市场参考定价29828（取整30000元/）通过产品固项比较，本案二层定价111、取整为通过产品固项比较，本案二层定价取整为3000030000元元/。2F商业均价定位写字楼商业酒店公寓区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究写字楼方向初判写字楼方向初判长沙写字楼市场研究长沙写字楼市场研究各物业市场机会各物业市场机会写字楼客户需求分析写字楼客户需求分析长沙写字楼市场特征：长沙写字楼主要分布传统商务聚集区，符合甲级写字楼项目仅三个，专业写字楼出租率高，近两年租金涨幅达30%30%以上，投资回报高。在售写字楼基本情况：在售写字楼项目以综合体居多，且档次高；售，销售价格10000-18000元/，溢价能力强，2011年至今推40.8万，销34.15万，个盘最快年销售达16万，其次7-112、9万。已知潜在写字楼供应量：全市2012-2014年潜在写字楼项目供应量149万以上，其中2012-2013年入市量56万，2014年入市量近百万平米，预计2014年后将迎来写字楼供应高峰期；n 供求特征：供求特征：1）近两年略呈现供不应求的态势；2）2005年的广州经济类似2011年的长沙，写字楼的销售量也基本接近。2011年广州年销量达到近百万平米，近年更是有高档次专业写字楼只租不售，光珠江新城总量就不下150万平米；2011年长沙写字楼总供量与总销量均仅35万平米左右，预计未来长沙写字楼需求量还将被进一步激发；3）预计长沙写字楼供应高峰期将在2014年后。n租金及入住率：租金及入住率：甲113、级：120-140元/月（广州租金约250-330元/月），中高端：54-78元/月，中端：45元/。n出租率：出租率：高端写字楼基本无空置，中端写字楼出租率约85%。可看出，企业对高端写字楼的需求不单是新进大型企业，还有大量原驻企业发展壮大对写字楼的更新换代需求。而目前长沙真正的甲级写字楼仅3个，远远达不到市场的需求。n价格：价格：高端写字楼价格10000-18000元/，溢价能力强。n销售速度：销售速度：在售综合体项目的写字楼年销售量最高达21.6万，一般能达到6.84-9.12万平米非综合体写字楼年销量3万左右n销售方式：销售方式：高端写字楼的销售以分割为主，其次部分楼层整层销售。写字楼114、市场总结1）高端写字楼稀缺，且供不应求；高端写字楼稀缺，且供不应求；2）未来未来2 2年内潜在供应量小，供应高峰期将在年内潜在供应量小，供应高峰期将在20142014年后年后；3）专业写字楼溢价较强、租金及入住率高，投资回报高；专业写字楼溢价较强、租金及入住率高，投资回报高；写字楼商业酒店公寓区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究写字楼方向初判写字楼方向初判长沙写字楼市场研究长沙写字楼市场研究各物业市场机会各物业市场机会写字楼客户需求分析写字楼客户需求分析区域环境：房地产开发热度高，已汇聚纵多房产开发商，其次，武广新城在产业规划上，主要发展现代服务业等，为长株潭提供高品质的商贸金融咨询会展等服务115、，将为商务办公提供发展机遇。n据不完全统计，区域内在建和潜在的房地产项目近20个，汇聚纵多房地商，将对写字楼办公有一定需求；n武广新城定位：城市副中心和区域性铁路客运中心 城市副中心：在产业规划上，武广新城将主要发展现代服务业、商业、休闲娱乐产业、居住区等，将为长株潭地区提供高品质的商贸、金融、咨询、会展等服务。本案劳动东路运达中央广场华晨世纪广场喜盈门范城京投银泰环球村万科金域华府红墅湾优山美地天晟海拔东方潇湘名城美洲故事恒大绿洲新华都万家城融科檀香山中城丽景香山武广板块：目前商务氛围缺乏，在售专业写字楼项目3个，潜在规划项目2个。本案劳动东路运达中央广场华晨世纪广场喜盈门范城京投银泰环球村116、n目前在售专业写字楼项目三个，有华晨世纪广场、运达中央广场、喜盈门范城，三个项目全部为综合体项目；n武广板块潜在规划有2个项目，京投银泰环球村和华雅国际财富中心。华雅国际财富中心潜在项目潜在项目在售项目在售项目喜盈门范城：9月23日开盘，推出10-23层，销售约43%，其中五层被客户整层购买自用，折后均价1万元/，销售较好；n 项目地址：雨花区木莲冲路与万家丽路交汇处n 开盘时间：2012年9月23日n 建筑面积：4.37万n 层数：共32层，18层为商业，9层为避难层，10-32层为写字楼n 标准层面积：1900n电梯数：知名品牌电梯，12台n 标准层分割：14个产权（110-150）n层高117、：4.2米n空调：vrv中央空调n 外立面：现代风格n销售均价：折前1.1万元/，一次性95折，按揭98折，折后均价1万元/n销售情况：共推2.66万，售1.14万，销售率43%，其中五层整层购买，一层被散客购买。n客户情况：企业客户有方圆设计、永州永恒集团、长沙城市规划设计院等，其次小型企业客户和散客。甲级写字楼2#1#精装公寓式酒店4#5#6#1-2F百货；3-8F为家居卖场3#华晨世纪广场：2012年7月推出3.1万，已售1.4万，销售率45%，精装均价1.5万元/，客户以小企业客户为主，多为自用。n 项目地址：雨花区万家丽路与长沙大道交汇西南侧n 开盘时间：2012年7月n 建筑面积：118、3.1万n 层数：共25层，写字楼6-25层n 标准层面积：1675n电梯数：日本进口三菱电梯，4客2货n 标准层分割：7个产权n层高：3.6米n空调：特灵中央空调n 外立面：玻璃幕墙n销售均价：精装均价1.5万元/n销售情况：共推3.1万，售1.395万，销售率45%，购买面积以300-600为主n客户情况：上海债信等小企业购买较多。温德姆酒店5A精装写字楼居然之家运达中央广场：未正式开盘，2011年初开始内部认购，供应量6.84万方，11年上半年即基本销售完毕，均价1.7-1.8万元/。n 项目地址：长沙大道与沙湾路相交的西北角 n建筑面积：6.84万n 层数：48层，其中9-44层为写字119、楼n 标准层面积：1900n电梯数：/n 标准层分割：整层销售。n层高：3.6米n空调：中央空调n 外立面：玻璃幕墙n停车位：3000个n销售均价：1.7-1.8万元/n销售情况：目前对外销售完毕n客户情况：南方水泥、漂亮宝贝预定整层，通过参股的方式预定1#3#2#4#5#6#瑞吉酒店W酒店商业运达中央广场鸟瞰图写字楼瑞吉酒店，共63层。45层以上引进瑞吉酒店，开发商自持。其中9-44层写字楼（写字楼：整层销售，项目写字楼已基本内定，均为内部关系户购买且不对外销售，销售均价为17000-18000元/平米，其购买需以整层为单位才能进行购买，其整层面积为1900。）武广板块潜在供应量：由于武广片120、区核心地块未开发，目前已统计专业写字楼潜在量约10万以上。区域区域项目项目位置位置写字楼建筑面积写字楼建筑面积(万万)潜在写字楼潜在写字楼量（万）量（万）入市时间入市时间档次档次武广新城喜盈门范城木莲冲路与万家丽路交汇处4.373.232012高端华晨世纪广场万家丽路与长沙大道交汇西南侧3.11.72012高端华雅国际财富中心万家丽路与长沙大道交汇东北侧4.84.82013高端兴苏广场雨花区万家丽路中段，南临万科金域华府/高端京投银泰环球村雨花劳动东路与红旗路交汇处西北侧/规划两栋写字楼，体量未定/合计9.73n 区域市场环境：区域市场环境：1 1）目前武广片区商务氛围淡薄，但随着纵多房地产商121、的汇聚及武广新城产业的发展，为商务办公的开发提供发展机遇；n 区域写字楼市场特征：区域写字楼市场特征：1 1）专业写字楼均价1-1.8万元/，相比区域内住宅高出37-50%左右，溢价能力强；2 2）年去化销售速度最快的运达中央广场约6.84万，其他两个项目在4.56-5.6万 ；3 3）目前区域内武广核心地块开发少，专业写字楼潜在竞争压力小。区域写字楼市场总结写字楼商业酒店公寓区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究写字楼方向初判写字楼方向初判长沙写字楼市场研究长沙写字楼市场研究各物业市场机会各物业市场机会写字楼客户需求分析写字楼客户需求分析数据来源：数据来源：合富辉煌（中国）湖南公司市场研究部对122、长沙高端写字楼的入驻企合富辉煌（中国）湖南公司市场研究部对长沙高端写字楼的入驻企业进行深入访谈，有效样本量：共计业进行深入访谈，有效样本量：共计3030份。份。1 1、调研目标、调研目标 高端写字楼企业客户需求调研；2 2、客户选取原则、客户选取原则 针对高端写字楼企业行政部经理级别职员；3 3、调研方法、调研方法 固定场所采访，上门拜访，以问卷提纲式为主；4 4、调研地点、调研地点 被访企业行政办公室；5 5、调研对象、调研对象 中天广场、运达国际、第一大道、亚大时代、芙蓉国豪庭、金源酒店商务楼。客户需求特征访谈情况说明n员工总数在员工总数在5050人以下的企业最多，达到调人以下的企业最多，123、达到调查总数的查总数的49%49%。主要为广告媒介、服务咨询、。主要为广告媒介、服务咨询、金融外贸、房地产等行业。金融外贸、房地产等行业。n50-10050-100人的企业占到人的企业占到24%24%，主要为金融外，主要为金融外贸、建筑装修等行业。贸、建筑装修等行业。n100-500100-500人的企业占比人的企业占比42%42%，主要为金融外，主要为金融外贸、房地产、服务咨询等行业。金融外贸、贸、房地产、服务咨询等行业。金融外贸、房地产行业多为现场办公人员，所需办公房地产行业多为现场办公人员，所需办公面积大；服务咨询行业多为驻外办公人员，面积大；服务咨询行业多为驻外办公人员，所需写字楼办公124、面积较小。所需写字楼办公面积较小。n500500以上的企业占比以上的企业占比9%9%，主要为房地产、，主要为房地产、通讯行业。通讯行业现场办公人数与驻外通讯行业。通讯行业现场办公人数与驻外办公人数之比约为办公人数之比约为5 5：2 2，大部为驻外办公，大部为驻外办公人员。人员。员工人数在员工人数在50人以下的企业最多，主要是设置长沙办事处，其次为人以下的企业最多，主要是设置长沙办事处，其次为100-500人规人规模企业。模企业。客户需求特征企业规模：私营企业、金融外贸、咨询、建筑、房地产成为高档专业写字楼的主要客户群私营企业、金融外贸、咨询、建筑、房地产成为高档专业写字楼的主要客户群体。体。n125、企业性质：企业性质：以私企居多，占到以私企居多，占到40%40%。其次其次为股份制企业，占比为股份制企业，占比24%24%。此外，外企、。此外，外企、国企以及其他性质企业也成为高档写字楼国企以及其他性质企业也成为高档写字楼的主要客户。的主要客户。n行业分布：行业分布：以金融外贸、电子科技、服务以金融外贸、电子科技、服务咨询、建筑装修、房地产、等快速发展的咨询、建筑装修、房地产、等快速发展的现代服务业企业为主现代服务业企业为主客户需求特征客户来源很满意程度仅占很满意程度仅占8%8%，其中不满意地方主要体现在餐饮配套、空调和车位，表明，其中不满意地方主要体现在餐饮配套、空调和车位，表明写字楼的产品126、打造还有很大的上升空间。写字楼的产品打造还有很大的上升空间。n整体来看，整体来看，对目前办公场所很满意的企业对目前办公场所很满意的企业仅占仅占8%8%，还有很大的上升空间。，还有很大的上升空间。n餐饮娱乐配套以及空调系统满意程度较低，餐饮娱乐配套以及空调系统满意程度较低，主要表现为用餐不方便以及太贵；空调效主要表现为用餐不方便以及太贵；空调效果不明显。其中，果不明显。其中，对餐饮配套不满意程度对餐饮配套不满意程度较大的为运达广场和中天广场，对空调效较大的为运达广场和中天广场，对空调效果、车位不满意程度较深的为运达广场、果、车位不满意程度较深的为运达广场、第一大道和亚大时代。第一大道和亚大时代。127、客户需求特征对目前办公场所的满意程度75%75%不会考虑，不考虑的原因主要是刚进驻新写字楼，合同未到期、装修成本等，不会考虑，不考虑的原因主要是刚进驻新写字楼，合同未到期、装修成本等，25%25%更换写字楼的原因是公司规模扩大及目前的交通状况等不满意。更换写字楼的原因是公司规模扩大及目前的交通状况等不满意。光大期货邱女士：光大期货邱女士：可能会，公司的发展规模越大，希望有更方便工作的地点湖南恒尚商贸易先生：湖南恒尚商贸易先生：可能会，办公室太小了，略有拥挤海航易生长沙分公司史经理：海航易生长沙分公司史经理：不会，成本考虑（自己做的装饰，10年搬过来的）北京瑞祥佳艺建筑装饰工程有限公司吴女士：北128、京瑞祥佳艺建筑装饰工程有限公司吴女士：不会，才办公1年，签了5年合同客户需求特征未来2年是否考虑重新调换办公场所交通条件是客户选择办公地点考虑最主要的因素，其次是周边生活配套、车交通条件是客户选择办公地点考虑最主要的因素，其次是周边生活配套、车位和物管水平。位和物管水平。n 交通条件是客户选择办公地点考虑交通条件是客户选择办公地点考虑得最多的因素。得最多的因素。n 其次是地段和周边商业、餐饮、娱其次是地段和周边商业、餐饮、娱乐、银行等配套是否齐全。乐、银行等配套是否齐全。n 其他方面包括停车位、装修、空调其他方面包括停车位、装修、空调效果、电梯数量、物业等都是客户会效果、电梯数量、物业等都是客129、户会考虑到的因素。考虑到的因素。中国石油天然气运输公司湖南分公司何女士：交通位置好，物业好，周边配套完善；广州仕邦人力资源有限公司李女士：交通方便，停车方便，电梯方便；民生银行长沙分行信用卡中心彭先生：交通方便，物业服务好，物业费价格合理；长沙置业通：厕所数量合适，空调效果好，停车位充足，通风采光好，外立面大气。客户需求特征重新选择办公场所主要考虑的条件行业行业未来需求办公面积未来需求办公面积500500平米以下平米以下500-1000500-1000平米平米10001000平米以上平米以上房地产房地产0 04 42 2金融外贸金融外贸4 45 53 3服务咨询服务咨询2 21 10 0通讯通130、讯1 10 01 1制造制造3 30 00 0其他其他4 44 41 1合计合计131314147 7500-1000500-1000平米办公面积需求最多，需求的行业主要为房地产、金融外贸、服平米办公面积需求最多，需求的行业主要为房地产、金融外贸、服务资讯及通讯等务资讯及通讯等,其次为其次为500500平米以下面积。平米以下面积。客户未来需求面积比目前整体租客户未来需求面积比目前整体租用面积略偏大，会考虑到成长性的问题。用面积略偏大，会考虑到成长性的问题。n 调查显示，随着企业规模的不断发展壮大，企业对未来办公面积的需求也在增加，调查显示，随着企业规模的不断发展壮大，企业对未来办公面积的需求也131、在增加，500-1000500-1000平平米办公面积需求量最大，达到总需求量的米办公面积需求量最大，达到总需求量的41.18%41.18%；其次为其次为500500平米以下，需求为平米以下，需求为38.24%38.24%；10001000平平米以上办公面积需求为米以上办公面积需求为20.59%20.59%。n房地产业和金融外贸行业对于房地产业和金融外贸行业对于500-1000500-1000平米办公面积需求旺盛，平米办公面积需求旺盛，分别占到本行业的分别占到本行业的66.67%66.67%，41.67%41.67%。对。对10001000平米以上办公面积也有较大需求，分别占到平米以上办公面积132、也有较大需求，分别占到33.33%33.33%，25%25%。客户需求特征租户需求面积最高承受的物管费与目前市场物管费持平，最高承受的租金水平整体高于全市租最高承受的物管费与目前市场物管费持平，最高承受的租金水平整体高于全市租金水平的金水平的10-15%10-15%。n 被访企业最高能接受的物管费水平为被访企业最高能接受的物管费水平为2-2.52-2.5元元/平米平米/月，占到调查总量的月，占到调查总量的34%34%，其次为，其次为2.6-32.6-3元元/平米平米/月，占比为月，占比为33%33%。n 最高能够接受的租金水平为最高能够接受的租金水平为2.6-32.6-3元元/平米平米/天，占133、到调查总量的天，占到调查总量的31%31%；其次为；其次为3.1-3.53.1-3.5元元/平米平米/天，占天，占比比23%23%。高于目前长沙写字楼租金平均水平。高于目前长沙写字楼租金平均水平。客户需求特征最高能接受的物管费、租金水平对写字楼风格要求以现代玻璃幕墙为主，其次对写字楼风格要求以现代玻璃幕墙为主，其次6 6成客户要求精装修，成客户要求精装修，9 9成客户成客户要求中央空调的配套。要求中央空调的配套。中央空调中央空调独立空调独立空调精装精装毛坯毛坯简约现代简约现代豪华豪华玻璃幕墙玻璃幕墙简约现代简约现代n 写字楼装修方面，简约现代型和玻写字楼装修方面，简约现代型和玻璃幕墙型的外立面134、均受客户欢迎；璃幕墙型的外立面均受客户欢迎；n 公共部分的装修，公共部分的装修，80%80%的客户青睐的客户青睐简约现代的风格；简约现代的风格；n 而对于室内装修，而对于室内装修，6 6成以上的客户要成以上的客户要求精装，以省去自己装修的麻烦；求精装，以省去自己装修的麻烦；n 92%92%的客户要求中央空调的配套。的客户要求中央空调的配套。客户需求特征对写字楼的装修要求及空调要求n企业入驻情况：企业入驻情况：金融、外贸、房地产、咨询等行业企业是写字楼主要客户来源；私营企业、股份公司是写字楼的主要消费群体。n企业需求面积：企业需求面积：越高端写字楼的企业需求面积越大，500-1000的需求面积最135、多，其次为500平米以下。n企业最高承受的租金和物管费：企业最高承受的租金和物管费：物管费和目前市场水平持平，接受的租金高于目前整体租金10%-15%，可见高端写字楼入驻企业能承受较高的租金水平；n企业对写字楼的需求特征：企业对写字楼的需求特征：首先关注交通、地段和周边配套，其次对电梯数量、速度、空调及物业管理水平是选择高端写字楼的重要因素。写字楼租户需求特征小结高端写字楼入驻企业以金融、房地产、咨询等行业为主，这高端写字楼入驻企业以金融、房地产、咨询等行业为主，这类企业最高承受的租金水平高于目前市场的类企业最高承受的租金水平高于目前市场的10-15%，500-1000的需求面积最多，其次为的136、需求面积最多，其次为500平米以下平米以下,选择办公场选择办公场地重点考虑项目周边的配套、车位、中央空调的配套和物业地重点考虑项目周边的配套、车位、中央空调的配套和物业管理服务。管理服务。写字楼市场总结写字楼市场情况写字楼市场情况全市目前高端写字楼稀缺，专业写字楼溢价较强，租金及入住率高，投资回报高，未来2年内潜在供应量小，供应高峰期将集中在2014年后，近百万平方米。区域商务氛围淡薄，发展机会主要依托房地产商及区域产业发展，在售写字楼年销售量4.56-6.84万，价格高出区域住宅37-50%，溢价能力强。客户情况客户情况买家：买家：大型企业客户主要是整层购买，用于自用，小企业及散客需求面积1137、00-600平方米不等；租客：租客：受访客户中92%客户不满意现办公场所，有25%客户考虑更换办公场所，500-1000的需求面积最多，其次为500平米以下，选择办公场地重点考虑项目周边的配套、车位、中央空调的配套和物业管理服务。对项目写字楼开发有利的因素对项目写字楼开发有利的因素对项目写字楼开发不利的因素对项目写字楼开发不利的因素1.政策风险小；2.本案处于武广新城核心板块，商务办公具有一定发展机遇；3.全市专业写字楼租金及入住率呈现较大幅度上涨趋势，投资回报较高；4.区域内写字楼的销售价格溢价能力强；5.区域内写字楼销售速度较快，年销售预计4.56-6.84万1.现阶段武广板块商务氛围淡薄138、；2.2014年将是全市专业写字楼供应高峰期。项目写字楼开发初判：本案具备开发写字楼的基础条件，建议开发专业写字楼。本案具备开发写字楼的基础条件，建议开发专业写字楼。写字楼市场定位城市副中心城市副中心甲级写字楼商务旗舰甲级写字楼商务旗舰本案甲级写字楼本案甲级写字楼本案准甲级写字楼本案准甲级写字楼写字楼建筑面积写字楼建筑面积（共（共10.9510.95万）万）5-65-6万万5-65-6万万标准层面积标准层面积1700-18001700-18001700-18001700-1800销售分割方式销售分割方式四分之一八分、之一分割为主，四分之一八分、之一分割为主，其次为整层和二分之一其次为整层和二分139、之一以八分之一分、十六分之分割销售为以八分之一分、十六分之分割销售为主，其次为二分之一和四分之一主，其次为二分之一和四分之一写字楼产品定位：一栋甲级写字楼标准，一栋准甲级写字楼。区域写字楼项目按照中间速度，年销售量在区域写字楼项目按照中间速度，年销售量在4.56-64.56-6万左右，建议本案公寓按照销售周万左右，建议本案公寓按照销售周期期2 2年测算，体量约年测算，体量约9.12-129.12-12万。万。目前市场上高端写字楼的客户特征回顾：目前市场上高端写字楼的客户特征回顾：客户定位n 租户特征一：300-500及整层租户主要以通讯、金融及房地产业为主n 租户特征二：100-300平米、3140、00-500平米的中小创业型企业为主；n 租户特征三:500-1000平米、1000以上整层租、购主要以中大型金融、投资、地产、外资企业为主n 购买客户特征一：100-300个体投资物业后期升值潜力及长期租金回报n 购买客户特征二：300以上以驻长本地企业及境外大中型企业自用。企业特征写字楼要求与项目的匹配性中大型实力企业实力雄厚，资金充裕，注意对其形象的维护看中区域与档次，一般偏好选择中央商务区的高档甲级写字楼；对写字楼的环境、配套、个性化也有较高要求强发展中的中等规模公司处于事业发展阶段，需要档次较高的写字楼来为其发展提供较好的平台偏好选择有利于提高企业形象的写字楼，但对租金、售价又比较敏141、感，因此非CBD区域的中高档、形象好、配套服务齐的写字楼受到欢迎强刚刚起步的小型公司注重成本控制，企业形象的重要性暂未体现，对空间的需求也不高价格实惠的中低档写字楼弱个人工作室对企业形象没有太多要求，办公面积需求不大，工作时间自由办公、居住一体的SOHO工作间弱客户群特征与本案中前期价值匹配分析写字楼客户定位客户群：客户群：1 1、以湖南省境内及外省驻长分公司为主，类型以金融类、咨询服务、以湖南省境内及外省驻长分公司为主，类型以金融类、咨询服务类、房地产类、通讯类为主；类、房地产类、通讯类为主；2 2、其次，地级市企业驻长沙设立总部，类型以、其次，地级市企业驻长沙设立总部，类型以IT IT通信142、类、建筑装饰类、物流通信类、建筑装饰类、物流商贸类、社会服务业类为主。商贸类、社会服务业类为主。3 3、小业主投资客、小业主投资客重点驱动因素：区位价值、品质、配套、升值空间重点驱动因素：区位价值、品质、配套、升值空间客户群：客户群：1 1、主要吸引境外、国内及本土大型企业，金融、证券、投资、保险、主要吸引境外、国内及本土大型企业，金融、证券、投资、保险等，驻长设立办事处或总部；等，驻长设立办事处或总部；2 2、其次，商业客户进驻写字楼，大型外资企业办事处；、其次，商业客户进驻写字楼，大型外资企业办事处；重点驱动因素：区域价值、配套、品质、服务重点驱动因素：区域价值、配套、品质、服务本案5A甲143、级写字楼客户群定位：本案准甲级写字楼客户群定位：价格定位原则n静态价格：静态价格：基于项目定位，采用市场比较法采用市场比较法进行定价建议，具有区位、规模、档次类似性，目前在售项目作为参照体系；参照项目的价格均为2012年10月份现场采集价格，本项目测算价格结果为静态（2012年10月）价格；按照重要性与影响力高低给予不同的权重，确定权重后，我们将本项目与竞争楼盘进行评比得分，根据评分计算本案静态入市价格；市场因素：市场处于宏观调控阶段，但是从城市经济发展看，未来区域房价将仍有较大的增长空间；政策因素：近期国家宏观调控政策收紧，以防止房价过快上涨。按照市场成长性测算实际入市价。n价格比准物业：价144、格比准物业：区域内写字楼物业n特别说明：特别说明：以下价格测算建立在建议打造的定位实现的基础上。喜盈门范城华晨世纪广场运达中央广场写字楼物业参照项目写字楼物业参照项目市场比较法市场比较法根据区域内在售的写字楼项目的价格测算，不考虑后市场表现。根据区域内在售的写字楼项目的价格测算，不考虑后市场表现。本案目前入市的写字楼价格可本案目前入市的写字楼价格可定为：定为：1350013500元元/写字楼价格定位因素因素项目项目喜盈门范城喜盈门范城华晨世纪广场华晨世纪广场运达中央广场运达中央广场均价均价100001000015000150001800018000权重权重30%30%35%35%35%35%区145、域因素区域因素地段地段12121010101010区域配套区域配套8 85 55 55交通条件交通条件12129 99 99个别因素个别因素开发商品牌开发商品牌6777物业服务物业服务7 77 77 77标准层高标准层高5 55 55 55电梯配置电梯配置7 77 77 77中央空调中央空调6 66 66 66标准级别标准级别8 88 88 88智能化智能化6 66 66 66内部配套内部配套8 88 88 88建筑立面建筑立面7 77 77 77车位比例车位比例8 88 88 88对比得分对比得分100100939393939393权重对比价格权重对比价格/279027904882.5488146、2.558595859本案目前入市的写字楼价格可定为本案目前入市的写字楼价格可定为1350013500写字楼价格定位以上定价基于产品设计未出的前提下，未来将以实际产品价值点重新定价。若本案产品超出市场现有水平，价格有上浮的空间。本案写字楼整体均价可定为：本案写字楼整体均价可定为：13500+13500*8%=1458013500+13500*8%=14580（取整（取整1500015000元元/平米）平米）一年后入市定价：一年后入市定价：2012年政策环境依然严峻，预计房价增长率年政策环境依然严峻，预计房价增长率会有所放缓，本案动态价格测算暂且按照较保守的会有所放缓，本案动态价格测算暂且按照较147、保守的8%增长率计算增长率计算目前本案写字楼可定价为：目前本案写字楼可定价为：1350013500元元/PART 3PART 3：各物业市场机会各物业市场机会写字楼纯商业酒店公寓长沙五星级酒店情况序号序号酒店酒店区域区域地址地址开业时间开业时间规模规模客房数客房数标间价格标间价格1湖南佳程酒店天心区劳动西路215号 1998年4.2万238间标间3382通程国际大酒店芙蓉区韶山北路159号 1998年 10万450间 标间4983华天大酒店芙蓉区解放东路 300 号 1988年 28层708间标间4004国际影视会展酒店开福区金鹰影视文化城 2001年 15万176间高标4285华雅国际大酒店148、雨花区万家丽中路二段2006年 12万866间 高标5906普瑞温泉酒店望城区星城大道8号 2003年 6万222间 标间5497神农大酒店雨花区芙蓉路三段1997年 24层375间 标间5708通程山庄酒店雨花区雨花区同升湖 2003年 5万300间 标间4189运达喜来登酒店开福区芙蓉中路一段2007年 4.8万384间高标117710明城国际大酒店星沙漓湘西路19号 2007年 7万359间高标50811皇冠假日酒店开福区五一大道868号 2007年 7.4万431间高标66812潇湘华天大酒店芙蓉区芙蓉中路593号 2007年 8.5万598间高标59813芙蓉国豪庭大酒店 芙蓉区芙蓉149、中路2段2009年 10.9320间高标105814豪布斯卡酒店天心区湘府中路198号 2010年 3.2万208间高标62815小天鹅戴斯酒店芙蓉区五一大道648号2010年 4万238间高标538目前长沙典型五星级酒店目前长沙典型五星级酒店共共1515家，主要分布在城市中心区家，主要分布在城市中心区，规模多在，规模多在6-106-10万万左右，左右，客房数量在客房数量在176-598176-598间之间，价格多在间之间，价格多在500500元元/间左右间左右；其中运达喜来登以及芙蓉国豪庭属于白金五星级酒店，价格达到其中运达喜来登以及芙蓉国豪庭属于白金五星级酒店，价格达到10001000元元150、/间间/天以上。天以上。长沙四星级酒店情况序号序号酒店酒店区域区域地址地址开业开业时间时间规模规模客客房数房数标间价标间价格格1顺天黄金海岸开福区福城路98号2006年5层145间6882君逸康年芙蓉区芙蓉中路508号2001年3.6万262间3663南方明珠酒店芙蓉区芙蓉中路一段489号2002年4万266间2984天玺大酒店芙蓉区市芙蓉中路518号2003年23层216间3425时代帝景酒店岳麓区桐樟坡路399号2005年3.6万248间3886五华酒店天心区芙蓉中路三段255号2002年3.9万229间3387金源大酒店芙蓉区芙蓉中路2段279号1999年29层354间3988君逸山水芙151、蓉区晚报大道150号2005年2.4万150间3369芙蓉华天芙蓉区五一大道176号1985年15层309间31810和一大酒店雨花区韶山南路133号2003年3万300间27811天园假日酒店芙蓉区远大路张公岭2001年/200间/12鑫都大酒店芙蓉区东二环一段684号2001年3.7万218间36813紫东阁华天芙蓉区八一西路68号1998年4万421间30014富丽华酒店芙蓉区八一路88号1994年3万238间40815海程大酒店芙蓉区八一路58号2003年2.2万116间318典型四星级酒店典型四星级酒店1515家家，多分布在，多分布在芙蓉中路以及火车站北路芙蓉中路以及火车站北路附近，152、规模多在附近，规模多在3-43-4万左右万左右，客房数量在客房数量在145-421145-421间之间间之间，价格多在，价格多在300-400300-400元元/间间/天天左右；左右；其中，顺天黄金海岸大酒店价格属最高，其标间价格达到其中，顺天黄金海岸大酒店价格属最高，其标间价格达到688688元元/间。间。长沙商务型酒店情况序号序号酒店酒店区域区域地址地址开业时间开业时间规模规模客房数客房数 标间价格标间价格1凯瑞大酒店芙蓉区解放东路227号2006年9层1502182银河大酒店芙蓉区五一东路87号1990年22层2021883华宇大酒店雨花区劳动中路87号 2003年18层1262484通153、程麓山大酒店岳麓区枫林一路19号1976年12层3111485天珑大酒店雨花区韶山北路299号1996年2万1852686三九楚云酒店芙蓉区车站路五一大道1992年18层2661787友谊宾馆天心区黄兴中路55号1996年29层2402888南海宾馆芙蓉区八一路56号2002年9层1692289橙子酒店天心区韶山南路498号2007年2万17622810银华大酒店芙蓉区五一大道618号1999年28层7828911新闻大酒店开福区芙蓉中路1段2000年32层14424812金枫大酒店岳麓区枫林二路139号1997年10层14519813长信大酒店天心区芙蓉中路二段1995年1.5万121148154、14金叶大酒店雨花区曙光中路248号 1998年1.2万11531815湘科和一大酒店芙蓉区晓园路69号2002年15层110198目前长沙市目前长沙市典型商务型酒店共典型商务型酒店共1515家家，主要分布在，主要分布在韶山北路以及火车站北路沿线韶山北路以及火车站北路沿线，规模多在，规模多在1.2-21.2-2万左右万左右，客房数量在，客房数量在100-250100-250间之间，间之间，价格多在价格多在150-300150-300元元/间左右间左右；其中，长沙金叶大酒店价格属最高，其标间价格为其中，长沙金叶大酒店价格属最高，其标间价格为318318元元/间。间。2002-2011年，长沙市四155、星级与五星级酒店的房价平稳增长。2011年五星级房价上涨幅度在15%左右，四星级房价上涨幅度为3%左右，国际品牌五星级酒店房价上涨幅度14.6%；2011月，四星级酒店房价为347元/间/天，远低于五星级酒店583元/间/天；国际品牌五星级酒店溢价能力高，2011年平均房价1076元/间/天，超出本土五星级品牌约85%。长沙高星级酒店房价：四星级与五星级酒店的房价平稳增长。国际酒店品牌在长沙市场溢价水平较高，房价上涨空间大。近年来，长沙市高星级酒店平均入住率稳定攀升；2003年，因受”非典”影响，长沙四星级酒店入住率下降至47%，本土五星级酒店下降到43%，入住率降至近年来最低点；2008年以156、来，受宏观经济走低影响，长沙市四星级与本土五星级酒店的入住率略微下降；而国际五星级酒店经历市场培育期逐渐成熟，入住率由2007年25%增长至2010年64%；在所有区域中，入住率最高的区域是芙蓉中路区域，主要是由于区域内四星级酒店较多，且地理位置、配套较全；最低的为芙蓉广场区域，这一区域内高星级酒店多为2007年以后开业，且有3家国际品牌，尚处入市场培育期，但入住率已明显上升。长沙高星级酒店入住率：长沙市高星级酒店平均入住平稳，入住率多在60%-80%左右，国际品牌酒店入住呈上升趋势。高星级酒店潜在供应：目前已知中心区域将有15家五星级酒店陆续进入市场，其中武广板块规划3家国际品牌五星级酒店。157、序号序号酒店酒店建筑面积（万）建筑面积（万）现状现状星级星级1 1中国城嘉柏大酒店中国城嘉柏大酒店3 3在建在建五星五星2 2万达酒店万达酒店7.97.9建成建成五星五星3 3万豪酒店（保利中央广场）万豪酒店（保利中央广场）1010在建在建五星五星4 4香格里拉酒店（华远华中心）香格里拉酒店（华远华中心）4.24.2规划规划五星五星5 5洲际酒店（北辰三角洲）洲际酒店（北辰三角洲）2222规划规划五星五星6 6九龙仓九龙仓/规划规划五星五星7 7泰贞国际金融中心泰贞国际金融中心/规划规划五星五星8 8第六都第六都/在建在建五星五星9 9凯悦酒店（德思勤广场凯悦酒店（德思勤广场2 2栋五星级酒店158、，其栋五星级酒店，其中已明确中已明确1 1栋为凯悦酒店）栋为凯悦酒店）未定未定规划规划五星五星1010法国铂尔曼酒店（华悦城）法国铂尔曼酒店（华悦城）1010万万规划规划五星五星1111凯宾斯基（顺天国际金融中心）凯宾斯基（顺天国际金融中心）3 3万万在建在建五星五星1212洲际酒店洲际酒店(长沙奥林匹克花园长沙奥林匹克花园)未定未定规划规划五星五星1313瑞吉酒店瑞吉酒店(运达中央广场运达中央广场)3.23.2万万规划规划五星五星1414WW酒店酒店(运达中央广场运达中央广场)未定未定规划规划五星五星1515温德姆豪生大酒店温德姆豪生大酒店(华晨世纪广场华晨世纪广场)3.53.5万万规划规划159、五星五星 武广板块武广板块酒店分布：在经营的高星级酒店1家，潜在规划3家国际品牌五星级酒店，1家高星级酒店。本案劳动东路运达中央广场华晨世纪广场京投银泰环球村n 武广板块有2个项目规划国际品牌的五星级酒店。其中华晨世纪广场引进温德姆豪生大酒店，3.5万平方米；n 运达中央广场引进W酒店和3.2万平方米的瑞吉酒店；n京投银泰环球村潜在规划一家高星级酒店，具体品牌与体量未定华雅华天国际大酒店在经营在经营规划规划区域酒店开发机遇：武广新城作为中南地区区域性的铁路客运中心，具有商务功能的交通枢纽型城市副中心，将带来数以亿计的高端商务客流，对酒店开发带来巨大机遇。n 武广客运专线和沪昆铁路将在武广新城交160、汇，长沙必然成为中南地区最重要的区域性铁路客运中心；n庞大的商务客流量为片区商业带来非常好的发展机遇，尤其是酒店的开发。624万 397万 664万 910万 1033万 465万 810万 1921万 上海上海6800万武广高铁武广高铁沪昆高铁沪昆高铁目前长沙高星级酒店主要分布在芙蓉广场区域、芙蓉中路沿线及火车站商圈。n市场供应：市场供应：高星级酒店市场发展迅速，国际品牌酒店市场发展空间大，但后续高星级酒店竞争压力大；n入住率入住率：长沙市高星级酒店平均入住平稳，入住率多在60%-80%左右，国际品牌酒店入住呈上升趋势。n房价：房价：四星级与五星级酒店的房价平稳增长。国际酒店品牌在长沙市场溢161、价水平较高，房价上涨空间大。n规划利好：规划利好：中南地区区域性交通枢纽中心，带来千万级的人流量；n区域竞争：区域竞争：目前已规划3家高星级酒店，以综合体项目为主；n高星级酒店对发展商经验要求足，资金沉淀大。高星级酒店对发展商经验要求足，资金沉淀大。高星级酒店市场总结长沙高星级酒店快速发展，长沙高星级酒店快速发展，入住率及房价平稳增长，国际入住率及房价平稳增长，国际品牌酒店市场发展空间大，交通枢纽中心将为片区带来数品牌酒店市场发展空间大，交通枢纽中心将为片区带来数以亿计的客流，为酒店开发提供机遇。以亿计的客流，为酒店开发提供机遇。对项目酒店开发有利的因素对项目酒店开发有利的因素对项目酒店开发不162、利的因素对项目酒店开发不利的因素1.武广高铁成为中南地区区域性的交通枢纽中心，为长沙带来千万级的商务客流，对酒店开发利好；2.本案距离武广客运站仅1.6公里，距离黄花机场18.6公里，占据绝佳位置。3.国际品牌高星级酒店入住率及房价保持上升趋势。1.整个长沙高星级酒店竞争压力大2.高星级酒店投入成本大，资金沉淀压力大。项目酒店开发初判：本案具备开发高星级酒店有利条件，建议开发五星级酒店，提高项目本案具备开发高星级酒店有利条件，建议开发五星级酒店，提高项目形象，考虑到全市五星级酒店竞争，本案可朝主题型酒店方向发展。形象，考虑到全市五星级酒店竞争，本案可朝主题型酒店方向发展。高星级酒店市场竞争将呈163、现白热化，本案如何提升竞高星级酒店市场竞争将呈现白热化，本案如何提升竞争力？争力？以“海洋”为主题的高星级酒店，装修设计充分体现出恢宏中见精致，豪华里呈现典雅的独特风格。超大水族箱里各式珊瑚、鱼类等海洋生物，让您犹如进入神秘的海底世界；海底椰树、水母柱灯、海马吊灯、海马走廊等，各式各样的海底生物状装饰进一步呈现在您眼前。从酒店的装修风格，到家居、家电的布置风格等，均以“海洋”为主题内涵，营造一种犹如亲临其境的全新入住体验；案例：亚特兰蒂斯酒店、北京密云生物主题酒店p 亚特兰蒂斯亚特兰蒂斯海洋主题酒店海洋主题酒店水族馆水族馆海马造型走廊海马造型走廊亚特兰蒂斯酒店参考案例:p 北京密云水生物主题酒164、店北京密云水生物主题酒店p 动漫主题酒店动漫主题酒店与米奇、变形金刚、HelloKitty、喜羊羊、灰姑娘同眠！动漫酒店主要引入卡通形象，每间客房都分别以米奇、灰姑娘、变形金刚等动漫形象为主题，可以在童话世界里入睡。酒店不仅仅从装修设计上体现动漫形象，还布置小摆设、卡通形象，让隐藏于每个人心中的童真童趣得到淋漓尽致的释放。案例：香港迪士尼乐园酒店p 香港迪士尼乐园酒店香港迪士尼乐园酒店阿拉伯风情主题房阿拉伯风情主题房 主题房主题房-伊佃圆：花为主要元素，主要用于婚房伊佃圆：花为主要元素，主要用于婚房主题房海洋之心主题房海洋之心 以海洋为主题，走进房间就像自己身处于海底世界。以海洋为主题，走进房165、间就像自己身处于海底世界。p 综合性主题酒店综合性主题酒店综合性主题酒店主要是每间客房都分别以不同的主题概念来设计，客人可根据自己的喜好来挑选不同的主题酒店。典型案例：北京加码主题酒店北京加码主题酒店酒店定位：建议按照五星级标准打造，体量建议4-5万；方向一：引入恒大自有白金五星级酒店品牌恒大酒店。方向二：考虑主题型五星级酒店（海洋、动漫、综合性主题等）PART 3PART 3：各物业市场机会各物业市场机会写字楼纯商业酒店公寓城市公寓市场研究城市公寓市场研究区域公寓分析区域公寓分析公寓方向初判公寓方向初判案例借鉴案例借鉴目前全市公寓分布可分为四个片区，已知含公寓楼盘共91个(售完除外），其中潜166、在含公寓项目约42个，多位于中心片区和河西片区。汇金国际东宸19公馆明城国际东塘瑞府米兰春天沁园春御院像素汇涉外公馆金领公寓兰卡威国际万博汇西子一间先锋东外滩和天下北城北城伍家岭月湖伍家岭月湖星沙星沙麓北麓北武广新城武广新城省府红星省府红星麓谷雷锋麓谷雷锋大托暮云大托暮云麓南麓南长房时代城中心中心壹号公馆中信新城星城荣域在售公寓项目潜在公寓项目沙发公寓泰格公寓少帅府曙光领峰昊天大厦湘麓国际天翼公寓沸点100铂金中心友谊公寓观园公寓大地国际公寓蓝湾国际广场泊富广场北辰三角洲德思勤城市广场IDo爱都尚东尚东恒凯鸿润园恒力中心罗马假日广场红橡华园望兴F1站雅阁国际星语林阿普阿布凯通公馆 奥克斯广场 167、世茂铂翠湾 梅溪湖国际新城 金荣央谷金座 澳海澜庭 阳光锦城月亮湾将爱公寓绿地中央广场 红公馆花漾年华达美D6区东岸城邦喜盈门范城勤诚达新界 融科香山国际汇达国际公馆顺天国际金融中心 长房白沙湾香江锦城西铁领寓 东方摩卡藏珑保利国际广场才子佳苑新长海广场万科城市花园 锦泰东环 爱城阳光公寓恒万西溪里恒大金都郡原居里水岸世景剑桥名门融源及第中城丽景香山香樟兰亭时代公馆极目楚天康乃馨 郡原美村南湖一号星隆国际广场星湖湾滨江金鼎中心片中心片区区南城省府片南城省府片区区美美公馆罗马商业广场 河西片河西片区区华晨世纪广场武广尚东片武广尚东片区区序号项目名称公寓总建面(万)备注序号项目名称公寓总建面(万)168、备注1金领公寓2.52毛坯24万博汇11.86毛坯2长房时代城3.03毛坯25湘水和天下3.98精装修3红公馆4.13毛坯26时代公馆2.64毛坯4像素汇3.12精装修27花漾年华2.23精装修5西铁领寓2.96精装修28中信新城4精装修6万科城市花园1.16精装修29中城丽景香山1.38毛坯7沁园春御院2.74精装修30郡原美村5.6精装修8星语林阿普阿布1.27毛坯31东方摩卡2.19精装修9恒万西溪里2.55毛坯32锦泰东环2.92精装修10沙发公寓1.44精装修/毛坯33曙光领峰1.84精装修11兰卡威国际3.93精装修34先锋东外滩 5.68毛坯12米兰春天3.11精装修35恒大金都169、2.65精装修13东宸19公馆2.57精装修36西子一间 8.56精装修14观园4.45精装修/毛坯37汇达国际公馆3.15毛坯15少帅府4.2毛坯38极目楚天3.36毛坯16壹号公馆3.18精装修39藏珑2.9精装修17明城国际中心6.8毛坯40才子佳苑2.23精装修18凯通公馆 5.87毛坯41月亮湾2.06精装修19昊天大厦5.4精装修42水岸世景2.96精装修20东塘瑞府3.68精装修43I Do爱都3.32毛坯21保利国际广场11.18精装修44新长海国际广场6.31毛坯22蓝湾国际广场3.05精装修45郡原居里3.5精装修23剑桥名门2.26毛坯46将爱公寓2.23毛坯在售公寓情况170、:目前，全市已知在售公寓项目至少46个以上，其中精装修项目约27个供销主力:30-60的一房为目前在售公寓的供销主力产品数据来源：0731房产网公寓开盘:2011年-2012年6月，全市新推公寓产品的项目36个，其中精装修项目20个，主力面积多为30-60，部分楼盘销售率达到70以上，主要在价格上具备一定优势公寓价格:按毛坯价计算，麓谷雷锋5200-7300，麓北6600-7500，中心9000-15000，省府红星6200-12000，伍家岭月湖4800-7000，尚东6300-10000。装修标准800-1200左右。序号项目名称地段建面（万）价格（元/）是否精装装修标准（元/）序号项目名171、称地段建面（万）价格（元/）是否精装装修标准（元/）1金领公寓麓谷雷锋2.525200否24湘水和天下省府红星3.988800是18002长房时代城麓谷雷锋3.037400否25保利国际广场省府红星11.1818000是40003沁园春御园麓谷雷锋2.7411000是不详26剑桥名门省府红星2.266200-6600否4红公馆麓谷雷锋4.137300否27蓝湾国际广场省府红星3.0512000是20005像素汇麓谷雷锋3.127300是120028花漾年华省府红星2.237500是800-10006西铁领寓麓谷雷锋2.967000是50029时代公馆省府红星2.646800否7万科城市花园麓谷172、雷锋1.166000-7500是120030郡原美村省府红星5.68000-10000是20008星语林阿普阿布 麓北1.277500否31万博汇省府红星11.869800否9恒万西溪里麓北2.557000否32藏珑伍家岭月湖2.98200是120010兰卡威国际麓北3.938000是80033郡原居里伍家岭月湖3.56800是200011沙发公寓麓北1.44毛坯6600/精装7300毛坯/精装40034才子佳苑伍家岭月湖2.236500否 12米兰春天麓南3.116000是100035月亮湾草莓街区伍家岭月湖2.065800是100013极目楚天北城3.365200否36恒大金都尚东2.65173、7800是80014明城国际中心6.813000-15000否37先锋东外滩尚东5.686300否15凯通国际中心5.879000否38汇达国际公馆尚东3.157200否16少帅府中心4.210000否39锦泰东环尚东2.929000-10000否17壹号公馆中心3.1816000是200040曙光领峰尚东1.847200否18东塘瑞府中心3.6811500是150041西子一间尚东8.567500-8500是130019昊天大厦中心5.412000是150042东方摩卡尚东2.198000是80020东宸19公馆中心2.579800否43I Do爱都星沙3.326700否21观园中心4.45174、毛坯9500精装11300毛坯/精装1300-150044新长海国际广场星沙6.316300否22中城丽景香山武广新城1.387200否45水岸世景星沙2.967000是90023将爱公寓武广新城2.236400否 公寓总体潜在货量：全市已知潜在含公寓项目共41个，其中精装14个，据不完全统计，未来潜在货量高达179.21万，主力面积多在40-70。序号项目名称总建面(万)主力面积（）备注序号项目名称总建面(万)主力面积（）备注1天翼公寓3 毛坯22沸点1004 毛坯2爱城阳光公寓2.6423汇金国际2.93金荣央谷金座1.6152精装修/毛坯24顺天国际金融中心64罗马假日广场525南湖一号175、6.9832-785涉外公馆2.540精装修26纳爱斯阳光锦城1.6241-576达美D6区3.3精装修27星城荣域937-60毛坯7望兴F1站4.7945精装修28融源及第1.7146-89毛坯8梅溪湖国际新城29红橡华园4 9勤诚达雅阁国际 844-95 精装修30东岸城邦2.4949-7410奥克斯广场8.240-90精装修31长房白沙湾1.4533-5711绿地中央广场530精装修32融科香山国际940精装修/毛坯12世茂铂翠湾3.5精装修33香樟兰亭2.3745精装修13泰格公寓1.134喜盈门范城12精装修14澳海澜庭 7.235德思勤城市广场5.2247-7515勤诚达新界3.3176、268-8936大地国际公寓516北辰三角洲2.9253-78精装修37恒凯鸿润园317泊富国际广场440-90毛坯38康乃馨国际老年生活示范城4.8118友谊公寓3.543-87毛坯39星隆国际广场3.7453-6519恒力中心2.8149-6740星湖湾1.565-8420铂金中心3.4941湘麓国际8.5440-59精装修21华远华中心8精装修 合计83.8895.33已报建未售公寓产品已报建未售公寓产品合计（万合计（万）区域区域楼盘名称楼盘名称公寓面积（万）公寓面积（万）岳麓区康乃馨国际老年生活示范城4.8116.76湘麓国际3.95勤诚达雅阁国际8雨花区纳爱斯阳光锦城1.6210.1177、5万博汇6.9郡原美村1.63开福区福乐.香江锦城 1.484.4北辰三角洲2.92芙蓉区东岸城邦2.498.36凯通公馆5.87天心区华远华中心825.72南湖一号6.98德思勤城市广场5.22融源及第1.71中信新城1恒力中心2.81星沙水岸世景2.88.04星隆国际广场3.74星湖湾1.5总计73.43公寓未来一年潜在货量:将推出的公寓产品有73.43万以上，约合近16000套，市场竞争激烈u潜在项目体量较大，据不完全统计，潜在项目体量较大，据不完全统计，将将有有1919个以上公寓型个以上公寓型已报建项目即将已报建项目即将推出市场推出市场，未来一年其供应量将达，未来一年其供应量将达73.178、4373.43万万，约合，约合1600016000套左右。套左右。u若再加上在售以及未知项目的后续若再加上在售以及未知项目的后续公寓推货量，预计未来全市公寓供应公寓推货量，预计未来全市公寓供应量将达量将达200200万左右，竞争十分激烈。万左右，竞争十分激烈。u受新政影响，今年受新政影响，今年1-111-11月公寓产品月公寓产品销售明显受阻，加之如此庞大的市场销售明显受阻，加之如此庞大的市场货量，货量，未来公寓产品开发实需谨慎。未来公寓产品开发实需谨慎。供应：2011年6-10月公寓集中供应期，未来一年内还将有73万公寓上市，后续公寓竞争压力较大。销售：2011年6月后，受政策影响，市场成交率179、平均维持在60%左右。价格：以中心板块的价格最高，岳麓区公寓价格相对较低。产品：30-60的一房为产品供求主力，精装修成为高端。公公寓寓后后续续销销售售压压力力加加大大，产产品品以以30-6030-60平平方方米米一一房房为为主，精装修成为市场高端。主，精装修成为市场高端。全市公寓市场小结：PART 3PART 3：各物业市场机会各物业市场机会写字楼纯商业酒店公寓城市公寓市场研究城市公寓市场研究区域公寓分析区域公寓分析公寓方向初判公寓方向初判案例借鉴案例借鉴区域公寓分布：目前区域内已有7个在售公寓项目，大部分项目沿城市主干道分布。本案劳动东路融科香山国际华晨世纪广场喜盈门范城京投银泰环球村香樟180、兰亭中城丽景香山将爱公寓n 区域内在售公寓项目7个：华晨世纪广场、融科香山国际、京投银泰环球村、中城丽景香山、香樟兰亭、喜盈门范城、将爱公寓。区域公寓基本情况：单体公寓体量在2-3万平米，根据产权区分，公寓主要以商住型公寓为主，主力面积集中在35-60平方米。项目名称占地面积（亩）公寓建筑面积（万）容积率产权梯户比主力面积（）性质香樟兰亭692.64.32403T16户36-65商住中城丽景香山2551.392.14703T17户36-76居住喜盈门范城972.515.5404T20户35-90商住京投银泰环球村8102.882.5703T13户37-80商住华晨世纪广场842.95.4706181、T20户40-71酒店式将爱公寓432.232.740/61-62商住融科香山国际/两栋6.13/704T20户一栋88两房一栋40-41居住供销区域内公寓销售速度较慢，以个盘京投银泰环球村销售最快，年销售预计约5.59万，该项目主要以价换量，其他项目年销售1.68-4.8万。项目名称开盘时间供应量（万）销售量（万）销售率销售周期（月）年去化量（万）区域写字楼年均去化量（万）香樟兰亭2012.32.60.311.5%6个月0.64.56-6.84万中城丽景香山2011.41.39171.9%17个月0.7喜盈门范城2012.42.510.831.9%5个月1.92京投银泰环球村2012.62.182、881.448.6%3个月5.59华晨世纪广场2012.42.9268.9%5个月4.8将爱公寓2011.62.232.194.2%15个月1.68融科香山国际2010.126.135.1984.7%21个月2.96合计19.2511.7961.2%项目名称装修情况在售均价（元/）精装修标准（元/）毛坯均价（元/）同项目住宅均价（元/）公寓与住宅差价香樟兰亭精装750080067006400最高高出住宅300-700中城丽景香山毛坯6500/6500/喜盈门范城精装修800030005000/京投银泰环球村毛坯5300/53004980华晨世纪广场精装修14500350011000/将爱公寓毛183、坯6500/6500/融科香山国际精装修7888100068886188价格：区域内公寓毛坯均价集中在6500-6888元/左右，最高高出同项目住宅700元/，溢价能力较强，其次，大多项目通过精装修进行溢价，装修标准对外800-3500元/不等。项目名称客户来源客户置业目的香樟兰亭长沙市客户占90%以上，少量周边县市客户70%为纯投资，20%为投资兼自住,10%为养老自住中城丽景香山客户主要来自雨花区，少量周边县市投资为主喜盈门范城长沙市区客户占60%，40%为周边县市客户绝大部分为投资京投银泰环球村长沙市区客户占70%，周边县市客户占30%投资为主融科香山国际客户主要来源于长沙市雨花区，以私184、营业主及企事业单位职员为主，少量医生、教师以投资为主客户：60%以上的客户为长沙市区客户为主，其次周边客户，主要用于投资，客户投资意识强。潜在供应量：区域内公寓的潜在供应量约14.19万，后续竞争压力不大。在售含公寓项目供应量（万）香樟兰亭2.32.3中城丽景香山0.390.39喜盈门范城1.711.71京投银泰环球村7.82 7.82（规划四栋公寓）华晨世纪广场0.90.9将爱公寓0.130.13融科香山国际0.940.94合计合计14.1914.19n物业特征：单体公寓体量在2-3万，以商住型公寓为主n销售特征：个盘销售最快的年销售量约5.59万，其次为4.8万；n价格特征：区域内公寓毛坯185、均价6500-6888元/，相比同项目住宅最高高出700元/，其次，大多项目通过精装修来进行溢价。n区域潜在竞争：潜在供应量约14.19万，相对其销售速度，后续竞争压力不大。区域公寓整体市场特征总结n市场特征：市场特征：1）区域公寓供应小，后续竞争压力小。2）销售较快的项目年销售量达4.8-5.59万。3）同项目公寓最高高出住宅700元/，具有一定溢价能力，其次大多项目通过精装修提高溢价。4）客户投资意识较强，以长沙市区为主。n本体分析：本体分析：1）本案已建议开发专业写字楼，商务办公为公寓开发提供一定客户需求；2）本体商业体量大，公寓作为可售物业开发，也可以承担部分大体量商业的风险。项目公寓186、开发初判综合以上考虑，建议本案开发商住型公寓；考虑通过精装修进行溢价。公寓体量定位区域主要项目公寓年销售量在区域主要项目公寓年销售量在4.8-5.594.8-5.59万左右，建议本案公寓按照万左右，建议本案公寓按照销售周期销售周期2 2年测算，体量约年测算，体量约1010万，并通过精装修提升产品溢价。万，并通过精装修提升产品溢价。公寓户型面积定位产品户型产品户型建筑面积区间建筑面积区间比例比例1房1厅1厨1卫30-45平米85%2房1厅1厨2卫60-75平米15%通过对市场以及未来房价上涨等分析考虑，建议本案公寓以通过对市场以及未来房价上涨等分析考虑，建议本案公寓以30-4530-45作为主力187、作为主力市场特征：市场特征：35-6035-60户型为主力供销产品户型为主力供销产品典型案例特征：典型案例特征：6060以下小户型热销。以下小户型热销。本案户型配比本案户型配比公寓价格定位权重权重W权重权重本案与各楼盘评比后分值本案与各楼盘评比后分值香樟兰亭香樟兰亭中城丽景香山中城丽景香山喜盈门范城喜盈门范城京投银泰环球村京投银泰环球村华晨世纪华晨世纪广场广场将爱公寓将爱公寓融科香山融科香山国际国际位置位置/地段地段201818181818182020181817171717交通交通201818181818182020161616161818周边配套周边配套181616161616161818188、161616161616片区规划片区规划1516161616161615151616161616开发商品牌开发商品牌1214141414141412121414141414环境及景观环境及景观88 86 68 88 896 68 8社区配套社区配套78 88 87 77 778 88 8本案比较后本案比较后分值分值100100989896969797100100969693939797楼盘名称楼盘名称香樟兰亭香樟兰亭中城丽景香山中城丽景香山喜盈门范城喜盈门范城京投银泰环球村京投银泰环球村华晨世纪广场华晨世纪广场将爱公寓将爱公寓融科香山国际融科香山国际比较楼盘均价比较楼盘均价(元元/平米平米)6189、700670065006500500050005300530011000110006500650068886888比较楼盘取值比较楼盘取值100100100100100100100100100100100100100100本案评比分值本案评比分值989896969797100100969693939797本案比较后定本案比较后定价价(元元/平米平米)6566 6566 6240 6240 4850 4850 5300 5300 10560 10560 6045 6045 6681 6681 比较楼盘对本比较楼盘对本案定价的权重案定价的权重15%15%15%15%15%15%25%25%10%1190、0%10%10%10%10%权重价格权重价格(元元/平米平米)984.9984.9936936727.5727.51325132510561056604.5604.5668.136668.136本项目目前可本项目目前可定价定价63006300根据区域内在售公寓价格测算，不考虑后市场表现。根据区域内在售公寓价格测算，不考虑后市场表现。本案目前入市的公寓毛坯价格可定为：本案目前入市的公寓毛坯价格可定为：1350013500元元/公寓价格定位本案公寓毛坯房目前可定价为本案公寓毛坯房目前可定价为63006300元元/一年后入市定价：一年后入市定价：2012年政策环境依然严峻，预计房价增长率年政策环境依191、然严峻，预计房价增长率会有所放缓，本案动态价格测算暂且按照较保守的会有所放缓，本案动态价格测算暂且按照较保守的8%增长率计算。增长率计算。一年后本案公寓毛坯房可定价为一年后本案公寓毛坯房可定价为6300+6300*8%=68006300+6300*8%=6800公寓毛坯房定价公寓毛坯房定价精装修标准精装修标准综合定价（取整）综合定价（取整）68006800元元/1600元/84008400元元/平米平米以上定价基于产品设计未出的前提下，未来将以实际产品价值点重新定价。在产品品质提高的基础上，价格有上浮的空间。本案精装修公寓可定价本案精装修公寓可定价84008400元元/项目基本情况核心问题分析192、市场机会初步判断定定位位体体系系纯商业定位纯商业定位写字楼定位写字楼定位酒店定位酒店定位公寓定位公寓定位认识项目认识项目PART3项目定位思路框架商业物业发展研究商业物业发展研究商业定位商业定位整体商业定位整体商业定位商业物业研究纯商业写字楼公寓酒店市场发展机会判断南中国南中国首个首个Lifestyle Shopping CenterLifestyle Shopping Center主题购物中心+商业步行街+五星级酒店+甲级写字楼+高端商住公寓项目产品体量汇总物业品种物业品种物业细分物业细分建筑面积（）建筑面积（）租售模式租售模式纯商业纯商业中大型超市中大型超市8000-18000-1万万自持自持大型购物中心大型购物中心8-108-10万万自持自持特色休闲商业街特色休闲商业街1-21-2万万出售出售办公楼办公楼甲级写字楼甲级写字楼5-65-6万万出售出售准甲级写字楼准甲级写字楼5-65-6万万出售出售酒店酒店高星级酒店高星级酒店4-54-5万万自持自持公寓公寓商住公寓商住公寓1010万万出售出售租售模式租售模式建筑面积建筑面积（万）（万）占比占比持有经营持有经营12.8-1612.8-1634%-43%34%-43%出售出售21-2421-2456%-67%56%-67%合计合计33.8-4033.8-40100%100%2024/11/211832012年10月Thanks!