1、11产品定位方向思考产品定位方向思考价格推导价格推导产品定位建议产品定位建议项目解析项目解析产品推导产品推导产品建议产品建议11价格推导价格推导项目定位项目定位产品定位建议产品定位建议企划推广企划推广1规划占地面积：16389平方米总建筑面积：63450.9平方米其中居住面积：22144平方米商业面积：17239平方米地下面积：24367.4平方米规划占地面积：16389平方米总建筑面积：63450.9平方米其中居住面积：22144平方米商业面积：17239平方米地下面积：24367.4平方米项目基本状况项目基本状况商住综合物业商住综合物业12%281133房2厅1卫30932房2厅2卫3092、62房2厅1卫63.80%8883.24-87.52房1厅1卫24.20%56521房1厅1卫12%281133房2厅1卫30932房2厅2卫30962房2厅1卫63.80%8883.24-87.52房1厅1卫24.20%56521房1厅1卫比例比例套数套数面积面积房型房型户型配比户型配比以小面积紧凑房型为主以小面积紧凑房型为主?地处中环以内，属于上南板块，临近昌里，在三大世博板块中区位条件最佳地处中环以内，属于上南板块，临近昌里，在三大世博板块中区位条件最佳?临近卢浦大桥、南浦大桥、打浦路隧道以及杨高路等主干道，全方位立体交通便捷临近卢浦大桥、南浦大桥、打浦路隧道以及杨高路等主干道，全方位立3、体交通便捷项目位置项目位置世博规划世博规划?世博会已开始建设，带动世博辐射区域的投资建设世博会已开始建设，带动世博辐射区域的投资建设?世博会后，会址将发展会展旅游、商务贸易等综合功能的新的多功能城市公共活动中心世博会后，会址将发展会展旅游、商务贸易等综合功能的新的多功能城市公共活动中心?本案位于世博规划核心辐射区内本案位于世博规划核心辐射区内?板块内拥有M6、M7和M8两条轨道交通，M6线将导入金桥、张江等地的高收入者，而M7和M8线将导入来自浦西的众多客源板块内拥有M6、M7和M8两条轨道交通，M6线将导入金桥、张江等地的高收入者，而M7和M8线将导入来自浦西的众多客源?距离轨道6号线（成山4、路/东明路）仅200米距离轨道7号线（浦东南路/云台路）1000米距离轨道8号线（成山路/上南路）800米距离轨道6号线（成山路/东明路）仅200米距离轨道7号线（浦东南路/云台路）1000米距离轨道8号线（成山路/上南路）800米轨道交通轨道交通周边环境周边环境昌里商圈昌里商业街好又多量贩未来本案内的浦东商场、世纪联华居住环境商业氛围世博聚居区上南花苑新昌里公寓爵仕悦公寓昌里商圈昌里商业街好又多量贩未来本案内的浦东商场、世纪联华居住环境商业氛围世博聚居区上南花苑新昌里公寓爵仕悦公寓项目特质综合解读项目特质综合解读项目特质综合解读项目特质综合解读?区位特质大三林上南板块区位特质大三林上南板块?5、规划特质世博前沿核心规划特质世博前沿核心?交通特质全方位立体交通交通特质全方位立体交通?商业特质昌里繁华共荣体商业特质昌里繁华共荣体?居住特质新兴中高档聚居区居住特质新兴中高档聚居区?产品特质商住综合体之精致住家产品特质商住综合体之精致住家项目SWOT分析项目SWOT分析 世博核心三林上南板块；世博核心三林上南板块；交通便捷：靠近多条在建轨道交通站点，多条公交线路，大桥和隧道近在咫尺；交通便捷：靠近多条在建轨道交通站点，多条公交线路，大桥和隧道近在咫尺；世博中高档住宅项目集中，居住氛围浓郁；世博中高档住宅项目集中，居住氛围浓郁；商业配套对住宅的促进作用商业配套对住宅的促进作用 项目周边多为旧公6、房，不利形象塑造；项目周边多为旧公房，不利形象塑造；住宅产权为50年；住宅产权为50年；项目临主干道，环境嘈杂；项目临主干道，环境嘈杂；住宅与商业间易相互影响；住宅与商业间易相互影响；商业和住宅共用地下车位，不易管理；商业和住宅共用地下车位，不易管理；优势（优势（strength）劣势（）劣势（weakness）产权酒店服务式公寓普通公寓定位方向自用投资兼自用纯投资产品产品属性本案50年住宅产权产权属性项目产品定位方向项目产品定位方向普通住宅市场分析普通住宅市场分析市场竞争情况市场竞争情况万科新里程：6万平 10000元/平方米尚 东 国 际：9万平 11000元/平方米市场现状市场现状板块市7、场进入有序状态成交价格“稳中有升”销售状况普遍平平调控后市场降温未来竞争再度升级调控影响市场表现板块价格体系板块价格体系三林：7500-8700上南：8500-9200昌里：9500-10500六里：9500-10000南浦：10000-1100011000元/m2为区域价格体系上限，很难突破大三林区域商品住宅供求状况 0601-0608大三林区域商品住宅供求状况 0601-06082.2607.233.5310.810.045.331.715.182.315.956.947.542.182.93.16911389989012902491949397985493190.02.04.06.08.8、010.012.006010602060306040605060606070608万平方米70007500800085009000950010000供应量成交量成交均价普通住宅可行性判断普通住宅可行性判断?项目产权为项目产权为50年，做为住宅销售将存在相当大的抗性；年，做为住宅销售将存在相当大的抗性；?项目整体规模不大，无社区感觉项目整体规模不大，无社区感觉?项目临主干道，较为嘈扰，客户易有抗性；项目临主干道，较为嘈扰，客户易有抗性；?项目户型面积偏小，以在售爵仕悦公寓销售状况来看，区域客户主要以改善型居住为主，对小面积住宅需求不大；项目户型面积偏小，以在售爵仕悦公寓销售状况来看，区域客户主要9、以改善型居住为主，对小面积住宅需求不大；?作为住宅出售，很难超出区域作为住宅出售，很难超出区域11000元的价格体系极限；元的价格体系极限；?未来竞争对手主要面临尚东国际和万科新里程，二者分别以社区感、产品力及品牌占优，本案除位置优势外，其他方面均很难超越；未来竞争对手主要面临尚东国际和万科新里程，二者分别以社区感、产品力及品牌占优，本案除位置优势外，其他方面均很难超越；不适合做为普通住宅进行定位不适合做为普通住宅进行定位服务式公寓市场分析服务式公寓市场分析上海酒店式服务公寓租金走势(99Q1-05年Q2）05101520253099Q199Q299Q399Q400Q100Q200Q300Q410、01Q101Q201Q301Q402Q102Q202Q302Q403Q103Q203Q303Q404Q104Q204Q304Q405Q105Q2US$/sqm/mth市中心土地稀缺投资建设门槛高市中心土地稀缺投资建设门槛高市场供应量增幅有限，成为稀缺产品类型市场供应量增幅有限，成为稀缺产品类型主要区域酒店式服务式公寓租金及入住率90%85%84%86%86%95%90%75%75%051015202530小陆家嘴人民广场徐家汇衡山路镇宁路南京西路新天地华山路古北浦东黄浦徐汇静安卢湾长宁USD/元/月0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%市场供应状况市场供应状况上海国11、际化地位提升会展业高速发展世界上海国际化地位提升会展业高速发展世界500强企业移师上海强企业移师上海作为星级酒店及高档住宅的演变提升产品，吸纳量连年走高，需求长期保持旺盛作为星级酒店及高档住宅的演变提升产品，吸纳量连年走高，需求长期保持旺盛市场需求状况市场需求状况长期保持稳中有升的态势，平均租金水平达到长期保持稳中有升的态势，平均租金水平达到25$/平方米平方米/月月未来受其产品特性和市场容量的影响，将长期保持比较稳定的水平未来受其产品特性和市场容量的影响，将长期保持比较稳定的水平市场需求状况市场需求状况长期稳定高回报保值升值潜力专业经营管理公司长期稳定高回报保值升值潜力专业经营管理公司服务式12、公寓不仅受到国内高端投资客的青睐，更成为海外基金公司的追捧的宠儿服务式公寓不仅受到国内高端投资客的青睐，更成为海外基金公司的追捧的宠儿?2006年1月：徐汇盛捷高级服务式公寓（Somerset Grand）第三度易手于香港协和集团（Concord）,（总价约1亿美元）?2006年3月：基汇基金（Gateway Capital）整幢收购新天地旁的翠湖天地18号公寓。（总价约8000万美元）?2006年3月：高盛（Goldman Sachs）整幢收购虹桥花苑服务式公寓。（总价约7000万美元）?2006年4月：摩根士丹利则低调买下的整幢陆家嘴中央公寓，用以包装成服务式公寓 Tips：服务式公寓整体13、走势服务式公寓整体走势服务式公寓可行性判断服务式公寓可行性判断可以做为服务式公寓进行定位可以做为服务式公寓进行定位?上海酒店业的巨大缺口，服务式公寓可作为适当补充；上海酒店业的巨大缺口，服务式公寓可作为适当补充；?世博辐射区的服务式公寓市场空白，无竞争态势；世博辐射区的服务式公寓市场空白，无竞争态势；?可解决可解决50年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性；年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性；?浦东沿江区域中，陆家嘴有雅诗阁、明城花苑等，南浦大桥有东樱花苑，而世博和卢浦大桥也需要有服务式公寓填补市场空白；浦东沿江区域中，陆家嘴有雅诗阁、明城花苑等，南浦大桥有东樱花苑，而世博14、和卢浦大桥也需要有服务式公寓填补市场空白；?可实现较高的售价，并形成极强的品牌影响力；可实现较高的售价，并形成极强的品牌影响力；?避免与尚东及万科新里程竞争；避免与尚东及万科新里程竞争；酒店市场分析酒店市场分析酒店名称酒店名称地址地址星级星级房间套数房间套数标房价格恒山城宾馆成山路578号*100280亨泰宾馆西营路成山路/138178-308上海樱枫酒店东方路标房价格恒山城宾馆成山路578号*100280亨泰宾馆西营路成山路/138178-308上海樱枫酒店东方路2891号号/100368江天宾馆浦东南路江天宾馆浦东南路3456号号*266319-412?世博会期间预计上海将有7000万人流15、，对酒店需求59.2万，而上海目前酒店可接纳人数仅为27万，尚有32.2万的缺口；世博会期间预计上海将有7000万人流，对酒店需求59.2万，而上海目前酒店可接纳人数仅为27万，尚有32.2万的缺口；?世博区域内酒店数量较少且档次不高；世博区域内酒店数量较少且档次不高；?区域酒店市场将在世博前达到高峰；区域酒店市场将在世博前达到高峰；?目前区域内尚无可售酒店目前区域内尚无可售酒店产权酒店可行性判断产权酒店可行性判断?上海酒店业的巨大缺口；上海酒店业的巨大缺口；?世博辐射区的产权酒店空白；世博辐射区的产权酒店空白；?可解决可解决50年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性；年产权、临街嘈杂16、环境、商业的不利影响等销售抗性；?项目如作为酒店项目进行持有经营，则处在良好时机；项目如作为酒店项目进行持有经营，则处在良好时机；?项目如作为产权酒店销售，应承诺一定年限的回报以及回购机制，目前发展商方面无回租回购计划。项目如作为产权酒店销售，应承诺一定年限的回报以及回购机制，目前发展商方面无回租回购计划。不适合做为产权酒店进行定位不适合做为产权酒店进行定位综合建议综合建议服务式公寓服务式公寓未来供应巨大，竞争激烈50年产权住宅抗性较大价格不易作高住宅市场可售酒店空白点产品稀缺性无法承诺回租回报酒店市场物业稀缺性较强地段价值交通便利性服务式公寓市场机会选择选择服务式公寓作为项目的产品定位方向选17、择服务式公寓作为项目的产品定位方向导入Boutique serviced Apartment概念导入Boutique serviced Apartment概念将将Boutique 与与 Serviced Apartment 结合，将以新的概念，以产品设计感和个性化来弥补项目在区位及立地条件方面的不足与缺陷。结合，将以新的概念，以产品设计感和个性化来弥补项目在区位及立地条件方面的不足与缺陷。Boutique的起源的起源起源于法语的“Boutique”，原意是指专卖时髦服饰的小店。自上个世纪诞生起，“Boutique”便与“时尚”、“独特”和“个性化”等含义联系在一起。当今，Boutique概念，18、意义广泛，精品经营、富个性、讲究独特设计感、标榜量身订造的贴心服务精品经营、富个性、讲究独特设计感、标榜量身订造的贴心服务。它重视细节重视细节，代表了新世纪新一代30岁上下高薪族精致生活、时尚品味的消费形态精致生活、时尚品味的消费形态，是当下最In的时髦，也将是时尚的生活指标。BOUTIQUE SERVICE APARTMENT 标准BOUTIQUE SERVICE APARTMENT 标准别出心裁的设计unique design可持续发展de潜力地段location周到贴心的服务service方便通达的交通Communications持续推广经营策略spread稳定健康发展的经济环境Econ19、omy environment项目整体定位项目整体定位世博核心/全功能/城市级/世博核心/全功能/城市级/Boutique 服务式公寓服务式公寓 上海首家 Boutique Serviced Apartment 上海首家 Boutique Serviced Apartment 项目定位依据项目定位依据引入Boutique概念，形成个性化产品和个性化服务，与普通服务式公寓差异竞争；上海的酒店式服务公寓总量有限，新增供应减少,需求稳定，供不应求的状况开始出现，租金及入住率稳中有升，投资回报较高；项目所处世博直接辐射区域内尚未有服务式公寓项目，可填补区域市场空白；服务式公寓的客户来源主要是来自境外和20、海归人士，利于提升整体项目档次，带动区域繁荣；目前市场中的酒店式服务公寓供应稀缺，产品老化，项目可利用良好的设计理念，以领先的Boutique服务公寓产品吸纳浦东及市中心区域的中高端租赁客户，提升社区整体档次；项目价值定位项目价值定位租金(报价)价格水平日租(元/天)月租(元/月)1R:14801R:310002R:388003R:478801R:147602R:213203R:27000-328001R:300002R:475003R:510002R:18803R:2280租金(报价)价格水平日租(元/天)月租(元/月)1R:14801R:310002R:388003R:478801R:1421、7602R:213203R:27000-328001R:300002R:475003R:510002R:18803R:22801R:15002R:23503R:2700物业名称房型面积1R:15002R:23503R:2700物业名称房型面积USD/平方米平方米/月1R:832R:106-1213R:1481R:832R:1073R:142-2741R:862R:133-1683R:176-183月1R:832R:106-1213R:1481R:832R:1073R:142-2741R:862R:133-1683R:176-1833540雅诗阁雅诗阁2025东樱花苑东樱花苑30明城花苑明城花苑22、测算本案理论租金测算本案理论租金浦东浦江沿线服务式公寓租金状况陆家嘴陆家嘴南浦大桥浦东浦江沿线服务式公寓租金状况陆家嘴陆家嘴南浦大桥选取东樱花苑与本案比较比较项目东樱花苑锦之家参考权重系数选取东樱花苑与本案比较比较项目东樱花苑锦之家参考权重系数地段10.530%0.15周边环境10.510%0.05交通便利11.25%0.06景观10.75%0.035内外装修11.15%0.055硬件设施115%0.05会所配套10.85%0.04经营管理公司10.825%0.2项目知名度10.510%0.05综合系数综合系数100%0.690 0.690 管理服务产品因素区位因素本案综合系数：本案综合系数：23、0.69 东樱花苑租金：东樱花苑租金：2025美元美元/平方米平方米/月本案理论租金月本案理论租金=20/25*0.69=13.416.75美元美元/月月/平方米平方米项目价值定位项目价值定位测算条件：本案理论租金：测算条件：本案理论租金：13.416.75美元美元/平方米平方米/月年 空 置 率：月年 空 置 率：20%投 资 回 报 率：投 资 回 报 率：8%本案理论售价(月租金12月80)本案理论售价(月租金12月80)8/8%=1324816560元/平方米月租（美元/平方米）13.48/8%=1324816560元/平方米月租（美元/平方米）13.416.75单位折合年租金收益（美24、元/平方米/年）160-201投资回报率0.08推导出的售价（元/平方米）1324816.75单位折合年租金收益（美元/平方米/年）160-201投资回报率0.08推导出的售价（元/平方米）132481656016560本案的理论售价：本案的理论售价：1300016500元元/平方米平方米项目价值定位项目价值定位项目价格定位项目价格定位考虑项目预售时尚未正式经营，市场口碑度不高，且轨道交通尚未开通，同时预留给客户一些盈利空间，因此建议价格取低值：考虑项目预售时尚未正式经营，市场口碑度不高，且轨道交通尚未开通，同时预留给客户一些盈利空间，因此建议价格取低值：静态价格定位为静态价格定位为:135025、0元元/平方米平方米(含装修）含装修）项目销售客户定位项目销售客户定位未来主要的面对客户对象将是全市范围内的投资及高端自住客户，主要包括：未来主要的面对客户对象将是全市范围内的投资及高端自住客户，主要包括：?全市乃至江浙一带的投资群体；全市乃至江浙一带的投资群体；?外资公司、跨国公司或机构驻沪的工作人员；外资公司、跨国公司或机构驻沪的工作人员；?国内知名企业驻沪的高级管理人员；国内知名企业驻沪的高级管理人员；?“海归创业派海归创业派”人士；人士；?其他高收入群体。其他高收入群体。项目终端使用客户定位项目终端使用客户定位外资企业驻沪高管外资企业驻沪高管外资企业短期往来上海的商务人士外资企业短期往26、来上海的商务人士文化背景文化背景生活方式生活方式热情爽朗独立进取讲求实际精力充沛看重成功热情爽朗独立进取讲求实际精力充沛看重成功 喜欢运动喜欢社交活动注重子女教育房间要求明亮习惯用烤箱等多种小家电喜欢运动喜欢社交活动注重子女教育房间要求明亮习惯用烤箱等多种小家电 陆家嘴金桥张江本案参与世博建设的跨国企业员工建筑外立面设计在造型方面强调个性化，在充分考虑建筑的保温与生态节能的同时，尽量凸现建筑的品质与尊贵，通过运用石材、铝板、中空玻璃的搭配，稳健中透露出十足的现代感。建筑外立面设计在造型方面强调个性化，在充分考虑建筑的保温与生态节能的同时，尽量凸现建筑的品质与尊贵，通过运用石材、铝板、中空玻璃的27、搭配，稳健中透露出十足的现代感。局部层面设置凹进,并利用公共空间在外立面表现出绿意,充分体现项目的个性化与时代感。局部层面设置凹进,并利用公共空间在外立面表现出绿意,充分体现项目的个性化与时代感。外立面建议外立面建议外立面建议二外立面建议二建筑外立面设计采用Art Deco风格，以浅色系石材作为外立面材质。建筑外立面设计采用Art Deco风格，以浅色系石材作为外立面材质。在造型和建筑元素运用上，充分运用Art Deco风格元素，在细节中表现项目高贵气质。在造型和建筑元素运用上，充分运用Art Deco风格元素，在细节中表现项目高贵气质。大堂建议大堂建议地面：地面：大理石。局部仿古地砖拼花和地28、毯铺地，花岗岩踢脚线或木饰面踢脚墙面：墙面：木饰面和乳胶漆，局部装饰大理石或板岩的点缀，另外适当可采用金属板材和线材配以高级现代的壁灯和落地灯强化现代高雅的氛围。吊顶：吊顶：石膏板乳胶漆，配高雅现代吊灯，局部射灯。走道：走道：地毯铺地，木质踢脚线；墙面乳胶漆局部木饰面配镜框画和射灯；吊顶石膏板乳胶漆配射灯和节能灯。面积宽敞，与接待能力相适应；气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足，建议采用大理石、大面积钢化玻璃等建材；电梯厅及电梯建议电梯厅及电梯建议电梯：采用以客人房卡为密码的高级密码锁电梯。电梯厅：采用纯天然大理石墙裙（丰镇黑）进口埃及米黄大理石墙面地面电梯门套采用大理石或拉丝不锈29、钢。电梯：采用以客人房卡为密码的高级密码锁电梯。电梯厅：采用纯天然大理石墙裙（丰镇黑）进口埃及米黄大理石墙面地面电梯门套采用大理石或拉丝不锈钢。内部公共走道：建议铺设高级防滑地砖墙面喷涂高级乳胶漆；消防梯部分：采用高级面砖铺设踏板平台等部位：墙面和天花板采用高级涂料喷刷。内部公共走道：建议铺设高级防滑地砖墙面喷涂高级乳胶漆；消防梯部分：采用高级面砖铺设踏板平台等部位：墙面和天花板采用高级涂料喷刷。其他部位建议其他部位建议庭院建议庭院建议?在住宅部分入口处设置围墙，并设门岗控制人流在住宅部分入口处设置围墙，并设门岗控制人流?由于项目庭院部分较小，建议以高级石材或地砖铺，拼接图形设计，并设置若干小30、品以提升庭院情趣由于项目庭院部分较小，建议以高级石材或地砖铺，拼接图形设计，并设置若干小品以提升庭院情趣会所建议会所建议商务功能：设置商务中心与小型会议室，提供商务服务娱乐健身：屋顶游泳池、屋顶网球场、室内健身房、儿童游戏室、多功能活动室。其他：书报阅览室、咖啡吧简化会所配套设施，做到精致而全面建材建议装修标准室内部分装修标准：建材建议装修标准室内部分装修标准：2000元元/平方米（室内精装修连家具）；平方米（室内精装修连家具）；位置建材建议配置建议建议品牌厨房进口地、进口墙面瓷砖进口高档整体厨柜、进口高档电器意大利道格拉斯瓷砖、德国米勒厨柜、德国西门子冰箱卫生间进口地、进口墙面瓷砖进口高档卫31、浴意大利道格拉斯瓷砖或蜜蜂瓷砖、德国汉斯格雅或高仪卫浴房间进口高档环保前面漆、进口高档地板进口家具、进口电器瑞典柏丽地板、德国西门子洗衣机、SONY、三星等进口电器室内装修建议室内装修建议营造设计感营造设计感独特的空间设计和精选设计师家具有助营造设计感厨房可采用滑动玻璃门间隔，营造空气流通，视觉不受遮挡的透视感本案房型普遍较小，需在空间营造中别有新意，讲究可塑性。营造设计感营造设计感营造设计感营造设计感上柜上柜智能终端智能终端电烤箱电烤箱洗碗机洗碗机厨房设施厨房设施空调设置建议空调设置建议?空调设置：由于项目层高的局限性，建议根据房型的大小采取每个单元单独安装分体式空调或家庭中央空调。品牌以国32、外品牌为主，如大金、三菱等。空调设置：由于项目层高的局限性，建议根据房型的大小采取每个单元单独安装分体式空调或家庭中央空调。品牌以国外品牌为主，如大金、三菱等。?外挂机设置：在外挂机处理上，要考虑到外立面的整体协调性，建议按照统一位置安装，并在外立面设计时考虑设计外挂机安装位及挡板。外挂机设置：在外挂机处理上，要考虑到外立面的整体协调性，建议按照统一位置安装，并在外立面设计时考虑设计外挂机安装位及挡板。智能化建议智能化建议公共部位磁卡门禁系统、停车场门禁系统、需要注意的是由于商场人流与住户同用一停车场，建议在停车场到服务式公寓的地下电梯厅设置磁卡式门禁系统。公共部位磁卡门禁系统、停车场门禁系统33、需要注意的是由于商场人流与住户同用一停车场，建议在停车场到服务式公寓的地下电梯厅设置磁卡式门禁系统。人流车流组织建议人流车流组织建议车流车流人流人流?项目南侧沿用地红线设置围墙，使服务式公寓拥有独立庭院空间，并设项目南侧沿用地红线设置围墙，使服务式公寓拥有独立庭院空间，并设?两个地下车库分别应用，地库入口一专门划拨给世纪联华作为进货口；地库入口二作为浦东商场顾客及服务式公寓客户共用出入口两个地下车库分别应用，地库入口一专门划拨给世纪联华作为进货口；地库入口二作为浦东商场顾客及服务式公寓客户共用出入口地库入口1地库入口2服务式公寓入门围墙室内部分室内部分智能化建议智能化建议?可视对讲门禁系统可34、视对讲门禁系统?室内智能化控制开关室内智能化控制开关?厨房设置智能多媒体终端，可实现有线电视、DVD、可视对讲、广播等多功能厨房设置智能多媒体终端，可实现有线电视、DVD、可视对讲、广播等多功能网络设施：网络设施：打造打造全无线自由社区全无线自由社区，可在社区范围内享受无拘无束的网络环境，随时随地发挥无限上网环境。，可在社区范围内享受无拘无束的网络环境，随时随地发挥无限上网环境。布线系统：布线系统：每个房间预留充足的网络布线接口，提供千兆光纤到桌面的高速网路。每个房间预留充足的网络布线接口，提供千兆光纤到桌面的高速网路。网络设施配置网络设施配置其他配置其他配置24小时热水：24小时热水：在楼顶35、设置热水锅炉，提供24小时热水服务。在楼顶设置热水锅炉，提供24小时热水服务。分质供水：分质供水：采用双路供水管道，提供直饮水。自助式洗衣间：设置公共自助式洗衣间，既减少占用房间面积，也方便租赁客户洗熨衣物采用双路供水管道，提供直饮水。自助式洗衣间：设置公共自助式洗衣间，既减少占用房间面积，也方便租赁客户洗熨衣物引入国际知名酒店管理公司或服务式公寓管理公司作为物业顾问，创立上海商务人士的高档居所。融合商务、居住及高级酒店管理的特色，吸纳海内外的精英人士，提高整个项目居住者的品质，逐步实现由国内客户向海外客户转型的过程，成为世博地区最高档的酒店式服务公寓，提高整个项目的含金量。引入国际知名酒店管36、理公司或服务式公寓管理公司作为物业顾问，创立上海商务人士的高档居所。融合商务、居住及高级酒店管理的特色，吸纳海内外的精英人士，提高整个项目居住者的品质，逐步实现由国内客户向海外客户转型的过程，成为世博地区最高档的酒店式服务公寓，提高整个项目的含金量。物业管理建议物业管理建议建议选择物业：玛里奥特酒店管理集团（万豪行政公寓）雅诗阁酒店管理集团（雅诗阁、盛捷服务式公寓）仲量联行、高力物业等国际物业管理公司建议物业管理费：建议选择物业：玛里奥特酒店管理集团（万豪行政公寓）雅诗阁酒店管理集团（雅诗阁、盛捷服务式公寓）仲量联行、高力物业等国际物业管理公司建议物业管理费：48元元/月月/平方米（参考上海高37、档公寓标准）平方米（参考上海高档公寓标准）服务建议服务建议基础服务：基础服务：家政服务（包括室内清洁、干湿洗衣、电话接听等）商务服务（包括商务中心服务，会议室租赁等）安全服务（24小时服务，24小时保安等）交通服务（机场接送、出租车预定、停车设施等）个性化量身定做的服务：个性化量身定做的服务：针对每一个居住人士的不同需求量身定做的，最主要的是让租客感觉到宾至如归的感觉。营造温馨的家居氛围。选用生态节能技术和设计理念来建设项目选用生态节能技术和设计理念来建设项目运用先进的生态环保材料运用先进的生态环保材料从建筑物能耗各个环节上严格控制、有效节能从建筑物能耗各个环节上严格控制、有效节能满足客户对于38、住宅舒适度需求的提高满足客户对于住宅舒适度需求的提高生态节能生态节能企划总精神企划总精神世博时尚豪宅，个性服务公寓世博时尚豪宅，个性服务公寓距离世博1.2公里距离世博1.2公里完善立体交通网完善立体交通网全装修时尚户型全装修时尚户型个性化服务体系个性化服务体系高级别智能系统高级别智能系统高档次建材品质高档次建材品质VIP高级时尚会所VIP高级时尚会所案名建议案名建议联邦公寓蓝筹名座英特公寓马赛公寓 纽约客波士顿公寓联邦公寓蓝筹名座英特公寓马赛公寓 纽约客波士顿公寓世界之翼世界之翼服务式公寓LOGO表现LOGO表现THE ENDTHANKS感謝觀賞 謝謝！感謝觀賞 謝謝！关于曙光地块的调研报告二39、零零七年六月二一日宏观市场商品房累计供应和销售总量商品房累计供应和销售总量商 品 房商 品 房住宅住宅批准预售面积（万）同比（%）比例（%）批准预售面积（万）同比（%）比例（%）全 市751.4028.62100.00656.6542.80100.00开福区92.831.8012.3585.34-1.8313.03天心区167.8390.0722.34150.7383.1022.95雨花区230.6925.5430.70198.8126.5530.28岳麓区162.7066.8621.65146.8762.0622.37芙蓉区97.36-8.4012.9674.69-26.0711.37项目板40、块2006年全市商品房、住宅年全市商品房、住宅供应供应情况情况17.53-10.25109.6218.56-8.25128.08芙蓉区22.8733.06143.0722.3935.49154.5岳麓区27.2228.78170.2727.9419.03192.84雨花区16.06-9.22100.4415.61-14.38107.73天心区16.3223.06102.0715.5120.85107.04开福区100.0011.00625.47100.008.01690.19全 市比例（%）同比（%）销售面积（万）比例（%）同比（%）销售面积（万）住宅住宅商 品 房商 品 房项目板块2006年41、全市商品房、住宅年全市商品房、住宅销售销售情况情况对比批准预售和销售数据可以看出，长沙2006年的商品房市场供应量整体增幅较大，销售量缓慢增长，导致2006年以来商品房累计待售面积达61.21万，其中，商品住宅待售面积为31.18万，2006年是长沙买方市场年。商 品 房商 品 房住宅住宅批准预售面积（万）同比（%）比例（%）批准预售面积（万）同比（%）比例（%）全 市277.3812.10100.00237.458.86100.00开福区46.2925.6016.6943.5127.6118.32天心区66.341.1823.9255.03-9.4523.18雨花区78.3727.7228.42、2559.8527.6425.21岳麓区46.06-27.7016.6142.26-27.4717.80芙蓉区40.33101.9914.5436.80103.2715.50项目板块16.31-3.4350.9117.821.9761.60芙蓉区20.7341.4164.6819.7240.5268.14岳麓区30.4968.6395.1530.3263.21104.80雨花区19.23109.2760.0118.65104.1364.45天心区13.24-9.0341.3113.49-0.5346.61开福区100.0036.29312.06100.0037.39345.60全 市比例（%）43、同比（%）销售面积（万）比例（%）同比（%）销售面积（万）住宅住宅商 品 房商 品 房项目板块2007年年1-5月全市商品房、住宅月全市商品房、住宅供应供应情况情况2007年年1-5月全市商品房、住宅月全市商品房、住宅销售销售情况情况商品房累计供应和销售总量商品房累计供应和销售总量2007年1-5月，全市供给和销售同比继续呈同步增长态势，但增幅相对于1-4月均有不同程度的下降，这主要是由于今年5月供销量均相对有所下降所致（5月商品房、住宅供应量同比分别负增长53.45%、54.55%；销售量虽分别增长了15.50%、22.99%，但涨幅远低于1-4月）。2006年全市各区供销对比年全市各区供销44、对比区域项目开福区开福区天心区天心区雨花区雨花区岳麓区岳麓区芙蓉区芙蓉区全市全市商品房住宅1.050.920.630.650.720.76区域项目开福区开福区天心区天心区雨花区雨花区岳麓区岳麓区芙蓉区芙蓉区全市全市商品房住宅0.841.501.171.030.681.052007年1-5月全市各区供销对比商品住宅供销比商品住宅供销比2006年商品住宅累计供销比为1.05：1，对比2005年增大了0.24，已经由2005年的供不应求发展到供求基本均衡。分区情况是芙蓉区全年销售量大于供应量，市场供应明显吃紧，天心区供销比达到1.5：1，滞销现象明显。而2007年1-5月商品住宅累计供销比为0.7645、：1，连续二个月供少于销达20%以上，供销失衡现象比较明显。除开福区供大于销外，其余各区均供小于销，特别是雨花区、累计供销差量达37%，说明受去年宏观调控政策的影响而停止了一段时间的规划建设审批，导致今年以来后续商品房供应脱节现象开始显现。38.3860.1136.1418.1136.8887.8652.3875.1851.7161.8424.1547.9126.1156.1386.4360.8764.6295.8768.2246.9244.8244.622.8720.8132.597.1770.79103.8571.1956.2859.5243.144.6824.3602040608010046、12006-1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 07-1月2月3月4月5月住宅住宅商品房商品房06-1月月-07-5月各月商品房、住宅批准预售情况月各月商品房、住宅批准预售情况06年年1月月07年年5月各月商品房、住宅销售情况月各月商品房、住宅销售情况57.3955.7168.2253.361.9482.4371.1964.0675.8375.6643.8835.9864.662.9554.9328.1857.5543.9242.4146.8632.7115.7636.4641.9138.1771.6331.8665.9649.4838.825163.3317.884147、.7502040608010006-1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 07-1月2月3月4月5月住宅住宅商品房商品房32513244318431363162299129622924290429152885284828292816290329293002301229982943288728222691265826192604259425702549251824862594260026332400260028003000320034002006年1月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2007年1月1-2月1-3月48、1-4月1-5月商品房住宅06-1月月-07-5月商品房累计成交均价月商品房累计成交均价在经过了2006年长沙房价的地位徘徊后，春节过后长沙房价有了飞速的上涨，商品住宅从2691涨到2822，直至5月终于突破了3000的均价，而2007年一季度长沙的房价增幅10%，位居全国第二，仅次于深圳。区域市场五一商圈五一商圈东塘商圈东塘商圈火车站商圈火车站商圈3.5公里公里1.5公里公里5.5公里公里本案本案本案本案区位分析区位分析从略缩图上看，该地块位于长沙的几何中心，是中心板块的中心地带。从区域位置来看，该地块属于火车站商圈的辐射范围，距离东塘商圈和五一商圈并不远，商业气氛浓厚。竞争分析竞争分析湘域49、中央湘域中央融圣国际融圣国际格兰康都格兰康都城南郡城南郡瑞宁花园瑞宁花园维一星城维一星城汇富中心汇富中心紫金苑紫金苑二零七六二零七六项目名称体量（万）销售价格（元/）销售率销售周期项目名称体量（万）销售价格（元/）销售率销售周期维一星城6.33700100%6个月售罄在售即将上市售罄在售即将上市格兰康都83700100%1年汇富中心7500080%3个月紫金苑13.64600100%5个月城南郡10.5370095%7个月瑞宁花园10预计4800融圣国际22.4预计4000二零七六2预计随着市中心地块的出让完毕，周边楼盘竞争楼盘并不是很多，从价格上来看，售罄的维一星城和格兰康都均为3700，而50、06年推出的汇富中心和紫金苑等超过了4000的均价，甚至达到5000，而即将面市的融圣国际等三个项目目前是市场报价试水阶段，均达到4000以上。从销售率和销售周期来看，中心地段的不可复制性在郊区大盘的冲击下更加凸显，销售速度都比较快。五一路芙蓉路解放路人民路城南路车站路劳动路五一路芙蓉路解放路人民路城南路车站路劳动路光曙路光曙路交通分析交通分析项目北至解放路，南达人民路，西临曙光路，周边路网非常发达，有数十条公交车到达，临近火车站的交通枢纽，出行成本非常低。新世纪体育文化中心新世纪体育文化中心金源大酒店金源大酒店地质中学地质中学湘雅二医院湘雅二医院省图书馆省图书馆通程大酒店通程大酒店华天大酒店51、华天大酒店火车站火车站阿波罗商业广场阿波罗商业广场富丽华大酒店富丽华大酒店家润多家润多国储电脑城国储电脑城市市29中中晓园公园晓园公园天心电子世界天心电子世界合峰电脑城合峰电脑城QQ电脑城电脑城同发和一大酒店同发和一大酒店家乐福家乐福芙蓉广场芙蓉广场五一广场五一广场亚大时代亚大时代阿波罗商业城阿波罗商业城东塘商圈东塘商圈桂花公园桂花公园配套分析配套分析项目位于长沙中心地带，周边医院、学校、超市等生活配套非常完善，同时，在该案1公里处是长沙最著名的IT电脑市场，经过多年的发展已经形成了比较成熟的市场氛围。项目名称租金(元/月)华海3C160国储电脑城250天心电子世界160百脑汇150颐高数码152、50QQ电脑城165铁银大厦（公寓）18特别说明：特别说明：电脑城的租金价格受楼盘位置以及门面位置影响差异比较大，同一位置不同楼层差价在200元/月以上，即使是同一楼层，也会因为门面的昭示性价格有较大的差异。以上标示的数据只是大概的均价，不能当作个案数据来研究。国储电脑城国储电脑城QQ电脑城电脑城百脑汇百脑汇华海华海3C天心电子世界天心电子世界颐高数码颐高数码铁银大厦铁银大厦周边租赁情况周边租赁情况周边租赁情况周边租赁情况写字楼市场维一国际大厦维一国际大厦维一国际大厦维一国际大厦地理位置韶山路开发单位：维一房产开发公司各层功能划分电梯8台中央空调消防通道保安系统名称资质物业管理费2.6元地上地53、下三层车位月卡240元/月车库月租金均价1.2元/平米/天空置状况10%备注只有20家公司资料，以房产，广告，保险为主车位情况物业管理单位软硬件设施名称行业规模长沙儒家装饰公司装饰服务公司福森公司林业大型农业公司秦希燕律师事务所律师大型服务公司迅达电梯电梯大型制造公司华安财产保险保险大型金融公司智邦拍卖拍卖服务公司中铁快运湖南分公司运输注资4.66亿，大型物流公司长沙惠美文化传播公司广告服务公司嘉信房产房产大型房产公司世通公司纸塑大型制造公司中保财产保险保险大型金融公司施诺公司酒店用品大型服务公司国道传媒传媒大型服务公司夏新电子电子大型科技公司湖南新南企业发展公司照明器材代理中型服务公司维一实54、业大型服务公司红图集团房产大型房产公司湘贵实业酒饮料中型服务公司湖南天华会计事务所财务会计大型服务公司亚大时代亚大时代亚大时代亚大时代地理位置五一路袁家岭开发单位：黄花机场投资有限公司投资、湖南亚大科技实业公司开发各层功能划分电梯：客梯3台、消防（货）梯1台、苏州迅达品牌中央空调：三洋消防通道：1台消防电梯及2处楼道阶梯保安系统：公共部分每层2个摄像头、智能监控、定时巡查名称：均和物业资质物业管理费：14.32元包干，空调至少开启10个月以上地上地下：附13层车位：月卡300元/台车库月租金均价2元空置状况10%宣传推广手法老客户带新客户备注共有43家公司入租，以运输、制冷、房产、电气、保险、55、银行为代表，且外企相当多车位情况物业管理单位软硬件设施名称行业规模亚大餐厅亚大咖啡厅中信银行银行大型金融机构金悦海鲜酒楼中型餐饮连锁青岛海信日立空调系统长沙分公司电器大型制造企业长沙东华化工实业化工中型制造业威艾德通讯技术（深圳）公司长沙办事处欧姆龙（中国）健康事业日本健康事业、治疗机器湖南冠亚棉麻实业有限公司棉麻针织品中石化长沙销售部石油化工上市公司上海欧姆龙长沙办事处健康事业日资企业天马国际旅行社旅行社注册资金150万中华联合财产保险湖南分公司湖南星城中小企业担保公司企业担保正虹饲料饲料辽宁忠旺集团长沙分公司铝材生产名称行业规模大连三洋制冷湖南办事所制冷注册资金20亿日元，总投资60亿日元56、，生产空调10000台天马旅行社长沙地力建筑设计设计丹麦马士基长沙代表处运输总部丹麦哥本哈根上海铁洋多式联运长沙分公司运输合资企业上海英格索兰压缩机总办机械制造山东浪潮电子信息长沙办事处工程信息产业法国达飞轮船中国公司长沙办事处运输中信银行长沙分行蔚深证券五一中路营业部证券天润五江置业房地产开发天津保泰电器长沙分公司电器开关北京互力文化传播长沙办事处广告、传媒商船三井（中国）公司长沙办事处运输北京东方日盛装饰公司装饰北京东方日盛装饰公司装饰湖南生力科技西门子长沙分公司电子行业名称行业规模施耐德电气公司长沙办事处湖南天润五江置业公司和晟投资公司综合投资机构，主要是房地产湖南大陶在线通数据网络公司57、网络北京万邦因孚科技发展有限公司美容东方海外货柜船运（中国）长沙办事处运输长沙卓越置业房地产湖南亚大景观有限公司装饰湖南亚大装饰有限公司装饰伟迪捷电子有限公司长沙办事处电子喷码机法国合生元湖南办事处制药公司顺驰不动产网络房产中介湖南湘仪科学仪器设备公司仪器设备德国菲尼克斯电气集团长沙办事处电气德国OBO培训中心防雷设备制造浙江中控技术长沙办事处自动化技术解决龙港货运货运物流澳门嘉丰航运长沙代表处海运运输保利文化大厦保利文化大厦保利文化大厦保利文化大厦地理位置韶山路文化大剧院旁开发单位：保利南方房产电梯5台日历中央空调美国开利消防通道保安系统24小时监控名称资质物业管理费3元地上地下车位260个58、车库月租金均价1.8元/平米/天空置状况部分已经租赁,部分已经在售备注已经有30多家公司入租,以通讯,网络,林业为主车位情况物业管理单位软硬件设施名称行业规模保利地产房产注资5000万天地人律师事物所司法厅直属律师100个长沙德普置业房产总部浙江北京九化医药投资医药研制中国最大的医药服务机构开利空调销售长沙办事处制冷美国公司著名空调品牌珠海雅迪上海分公司长沙办电子电机年营业额700-1000万上海冠龙阀门机械有限公司机械台资背景智联易才人才服务小型公司省科农林业科技发展公司林业省内知名林农产吕环保企业长沙虹创信息科技有限公司软件开发深圳友联置业房地产通联机械公司机械中国美术家协会湖南创作中心事59、业单位詹博士婴儿潜能开发馆教育全国连锁通用电气长沙办事处电气集团公司在世界100多国家开展业务澳门凯旋集团家俱全国最具实力的家居连锁公司华清丽池国际会馆美容长沙百仪实业策划网络工程一级资质菲菲森旺资源开发公司林业辐射全国东北地区恒隆国际大厦恒隆国际大厦恒隆国际大厦恒隆国际大厦地理位置五一路与蔡锷路交界处开发单位：恒隆房产开发有限公司各层功能划分无序电梯：8台，其中2台观光，1台招标专用，4台公用，1台消防（上海三菱）中央空调：免费提供办公专用中央空调系统，免费安装消防通道：专用消防电梯保安系统：感应摄像头，全天候只能保安，每隔一小时巡逻名称湖南恒威物业管理有限公司资质物业管理费2.2元地上地下60、：三层车位 400元/月 临时10元/小时 15元/24小时内车库月租金均价1.5元空置状况即日截止52家单位入驻，达到60%-70%的入驻率宣传推广手法常规，无新意去化速度中等备注目前共有50家公司，以从事林业、建筑、通讯、计算机、保险、房地产为主车位情况物业管理单位软硬件设施名称行业规模鸿基酒楼餐饮大型服务公司长沙建设工程交易中心有形建筑市场大型服务公司恒威物业公司物管大型服务公司长沙市华联房产开发公司房产小型房产公司金空间装饰装潢装修设计大型服务公司湖南地球村工贸（海尔售后）海尔系列电器（手机为主）大型服务公司湖南大成文化传播有限公司文化教育产品代理销售小型服务公司微软（湖南企业技术支持61、中心软件开发大型高科技公司开源网络认证教育中心数据库开发大型高科技公司湖南佳境律师事务所中型服务长沙广合通信器材有限公司通信行业小型制造公司湖南飞鸿移动通信有限公司通信行业中型服务公司游戏学院长沙授权中心It行业大型服务企业湖南三湘众森林业有限公司林业管理、木材加工大型制造企业长沙探索者科技开发有限公司系统集成，应用软件开发和销售大型高科技公司潮流堂企业策划管理有限公司策划小型服务公司湖南信源招标代理有限公司建筑工程招标中型服务公司湖南宏元工程造价咨询有限公司建筑工程招标小型服务公司深圳祥祺集团公司房产大型房产开发企业湖南德民置业投资有限公司房产小型房产开发企业华安保险保险大型保险公司长沙金岳62、房产房产销售大型房产代理公司湖南康岛投资有限公司房产开发中型房产开发有限公司长沙沛沛高升办公家具有限公司办公用品大型制造业公司湖南中福房产房产开发中型房产开发公司湖南湘投国际投资有限公司投资公司大型金融投资公司长沙肯德基有限公司餐饮大型餐饮连锁公司湖南常安高速公路建设开发有限公司工程开发大型基建公司几人摄影工作室摄影小型服务公司智联招聘长沙分公司人才信息服务大型服务公司湖南航天信息有限公司通信科技大型高科技公司北京环球七福广告有限公司广告中型服务公司湖南致信信息工程监理有限公司管理信息咨询中型服务公司盛世芙蓉餐饮文化发展机构餐饮大型服务公司长沙瑞都房产开发公司房产大型房产开发企业湖南高峰实业发63、展有限公司机械，建筑，纺织，粮油，房产中型制造公司第一大道第一大道第一大道第一大道地理位置长沙市五一西路开发单位：长沙百岁置业有限公司各层功能划分无序电梯4台上海三菱牌中央空调清华同方消防通道保安系统号称五星级保安系统名称:绿城物管资质物业管理费:2.32元地上地下:两层车位：月卡300/月，年卡3300元/年车库月租金均价1.2（不开票）-1.5元（开票）/平米/天空置状况基本驻满备注已经有70多家公司入租,以食品航空机械进出口贸易咨询及教育投资培训为主车位情况物业管理单位软硬件设施海格电气长沙办事处电气员工700人亿网行信息服务公司信息服务中型企业华晟科贸公司计算机中型企业鑫亿置业房产中型64、企业华迪电力环保工程技术公司工程商新技术产业德邦工程机械制造业私营股份年4千万营业额逸图物业管理服务一级资质百顺投资咨询服务中型企业恒辉实业印刷大型企业吉安航空服务服务小型企业中大畅通教育发展公司教育投资中型企业固友工贸机械贸易中小型保乐力加贸易长沙办饮料大型企业数康生物科技制药大型企业爱思特医疗美容整形美容大型外资企业弘信招标代理服务私营小型企业好房子好日子置业房地产中型企业日高进出口贸易建筑装饰大中型企业方德文化传播公司教育产品代理中型企业省浙江商会经济组织116家会员中华联合财产保险公司开福区支公司国营保险注资2亿总资产20亿省国际工程设备招标代理公司招标服务省浅水湾湘雅温泉花园有限公司65、房地产总投资20亿的大型企业浙江绿城物管公司物业管理长沙兆钢机电贸易有限公司机电小型公司省新太极计算机有限公司IT微软认证企业易程天下旅行社台商合资教育城湖南教育信息网网络服务全省各地分站乐盛烟花进出口有限公司烟花进出口中型企业湖南臻宇电业发展有限公司电力浙江九的鼎建筑装饰工程有限公司湖南分公司建筑装饰浙江省最大的室内装饰公司湖南新康辉五一西路营业部旅行社注资1亿,全国连锁成都瑞蒙集团长沙分公司咖啡贸易私营年营业额150万湖南晶海国际贸易额有限公司上海环华投资有限公司投资管理加拿大美国公司合作美国环宇金融资本集团银行外企总部纽约国内大中城市设分支箭牌口香糖食品外企大型企业澳大利亚GHD设计咨询66、工程设计咨询外企潭衡高速公司交通大型企业众友贸易公司机械省私营500强,大型企业德盛期货期货注资3000万天梵装饰事务所装饰省外教社图书发行有限公司图书发行省高天律师事务所律师长沙聚晶石装饰设计工程有限公司装饰设计长沙诚联工艺品有限公司工艺品小型公司齐石国际开发实业机构湖南分公司教育顾问长沙路安特改性沥青高科技有限公司建材总投资1250万美元股份企业深圳航空有限责任公司航空运输大型公司湖南华阳投资置业有限公司教育投资总部在北京唐人神集团食品大型企业兆田贸易进出口贸易出口欧美日明华机电实业电动工具小型企业信昱担保信用担保注资2000万华伦科技兽药香港兆联投资投资港资背景海南航空航空总资产65亿方67、晟投资管理投资管理咨询私营中达中小企业担保公司信用担保新五丰股份有限公司食品湖南最大外向型农业龙头企业顺天财富大厦顺天财富大厦顺天财富大厦顺天财富大厦地理位置芙蓉路浏城桥开发单位：顺天集团各层功能划分电梯8台中央空调消防通道保安系统名称：深圳中航资质物业管理费：2.58元地上地下车位车库月租金均价1.5元空置状况满备注湖南本土公司居多,占80%以上,共48家公司,以房产策划代理、招标代理、人才服务、政府职能机构为主车位情况物业管理单位软硬件设施名称行业规模腾飞律师事物所律师长沙重庆服务公司维智教育投资房产，教育注资1000万，大型综合公司建安企业管理办公室政府机关政府机关宏业贸易电子私营，科技68、公司佳兴房产房产注资800万，房产公司旭光新材料建材建筑公司每天传播文化管理注资2000万，大型服务公司报喜鸟集团服饰注资6000万，大型制造公司中科智工投资225人，总部深圳经典投资评估评估50多人，芙蓉国企业集团化工私营，大型制造公司东业建设长沙分公司房产注资8000，大型房产公司金浩油脂食品年产6亿，大型制造公司长沙教育信息服务服务公司3348工贸服饰等全国，大型制造公司TCL国际电工电器大型制造公司市仲裁委员会政府机构政府机关华路科技智能系统总部四川，科技公司深圳中航物业本大厦物管大型物业管理公司芙蓉区优化经济办公室政府机关政府机关火龙娱乐城娱乐小型服务公司锦绣红楼餐饮小型服务公司兴盛69、物流物流全国6城市有公司，物流公司中科招标公司招标服务公司湖南建设工程招标招标服务公司建安房屋中介服务公司天平招标代理招标服务公司新锐装饰服务公司艾志工业集团工业技术2005年销售业绩4.5亿，大型工业公司博进房产房产都市先锋项目开发者中华英才网中介服务公司联合白金人才服务中介服务公司市人才服务中心中介服务公司西安杨森医药大型制造公司志运科技科技，策划台湾服务企业一名地产顾问中介服务公司宏达拍卖拍卖服务公司联想长沙公司IT上市公司，12000多员工，科技公司芙蓉区口腔医院VIP门诊医疗服务行业远毅通讯网络通讯服务行业广州合富辉煌房产公司房产中介房产企业长沙大道发展公司基建中外合资，基建公司财富70、证券证券注资5.36亿，大型金融公司诗燕服饰服饰制造公司顺天财富酒店酒店大型服务公司用友软件长沙分公司IT亚洲第二大ERP软件公司大型科技公司腾飞律师事物所律师长沙重庆维智教育投资房产，教育注资1000万大型公司60%中型公司18%小型公司22%大型公司60%中型公司18%小型公司22%长沙写字楼公司规模分布示意长沙写字楼公司规模分布示意服务业40%制造业8%金融业22%基建行业3%房产开发业10%高科技行业17%服务业40%制造业8%金融业22%基建行业3%房产开发业10%高科技行业17%长沙写字楼公司行业分布示意长沙写字楼公司行业分布示意租60%售40%租60%售40%长沙写字楼公司租售状71、态分布示意长沙写字楼公司租售状态分布示意土地市场挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价已交易/成交价：1435万元竞得人：湖南人健愿景房地产开发有限公司已交易/成交价：390万元竞得人：长沙市天心区房地产开发经营公司已交易/成交价：1950万元竞得人：长沙恒友置业有限公司已交易/成交价：908万元竞得人：湖南立达人投资股份有限公司已交易/成交价：7080万元竞得人：湖南有色置业发展有限公司、湖南有色金属控股集团公司 联合竞买9495.074545.75679.99371.982006-12-26 2006挂113号雨花区高桥乡友谊村3472、33.15元/2006-12-26 2006挂114号天心区黑石村968.84元/42258.372006-12-26 2006挂120号天心区友谊路332号1675.41元/2006-12-26 2006挂75号雨花区新塘村54号1511.31元/2006-12-26 2006挂93号岳麓区夏家湾857.95元/挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积已交易/成交价：518万元竞得人：湖南长城投资有限公司1595.558374.999251.78124260.855135.74已交易/成交价：880万元竞得人：长沙市亚鑫路桥工程有限公司已交易/成交价：73、3518万元竞得人：湖南铭地置业投资有限公司已交易/成交价：9728万元竞得人：湖南中地置业有限公司已交易/成交价：1268万元竞得人：湖南神牛置业投资有限公司核算单价核算单价2007-1-10 2006挂135号雨花区新丰路3246.52元/2006-12-26 2006挂123号雨花区洞井镇板塘村1050.75元/2006-12-29 2006挂121号雨花区梓园路24号3802.51元/2006-12-29 2006挂133号雨花区洞井镇782.87元/2007-1-10 2006挂124号芙蓉区火炬村2468.97元/挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价挂牌时间、编号土地位74、置交易情况使用权面积核算单价2007-1-15 2006挂131号雨花区黎托乡已交易/成交价：25000万元竞得人：海宁高点投资发展有限公司已交易/成交价：808万元竞得人：湖南中建地产有限责任公司已交易/成交价：1050万元竞得人：湖南金荣企业集团有限公司已交易/成交价：2158万元竞得人：湖南三诚置业有限公司已交易/成交价：4952万元竞得人：湖南长大房地产开发有限公司1723.21元/145078.245934.210523.175470.01559032007-1-15 2006挂138号雨花区井奎路80号1361.59元/2007-1-15 2006挂145号岳麓区高新开发区麓谷9975、7.80元/2007-1-15 2006挂122号雨花区高桥五一村3945.15元/2007-1-15 2006挂129号长沙市国营综合农场（开福区）885.82元/挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价2007-1-31 2007挂010号长沙市高新开发区麓谷已交易/成交价:15180万元竞得人:湖南修合地产实业有限责任公司已交易/成交价:1030万元竞得人:株洲博瀚商业物业管理有限公司已交易/成交价:8952万元竞得人:湖南省中信物流开发有限公司已交易/成交价:1293万元竞得人:谢寿林已交易/成交价:3889万元竞得人:湖南泰时房76、地产开发有限公司941.08元/161303.105333.58131132.15216.8715402.552007-1-31 2007挂009号长沙市高新开发区麓谷1931.16元/2007-1-18 2006挂128号继续挂牌天心区大托镇682.67元/2007-1-30 2006挂95号继续挂牌芙蓉区八一路59620.97元/2007-1-31 2007挂011号雨花区友谊村2524.91元/挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价2007-1-31 2007挂006号芙蓉区东岸乡马坡岭已交易/成交价:不详竞得人:不详已交易/成交77、价:28500万元竞得人:湖南辉煌融鑫房地产开发有限公司、湖南省辉煌嘉诚房地产开发有限公司联合竞买已交易/成交价:24618万元竞得人:湖南友谊阿波罗股份有限公司已交易/成交价:1835万元竞得人:湖南融源置业有限公司已交易/成交价:4058万元竞得人:湖南长大房地产开发有限公司85159.94232139.93256447.3823281.952007-1-31 2006挂146号天心区新开村碟子坡23262.341744.45元/2007-1-31 2007挂004号芙蓉区东岸乡1227.70元/2007-1-31 2007挂001号天心区新开铺959.96元/2007-1-31 200678、挂148号天心区新开铺788.16元/挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价雨花区井塘村雨花区井塘村天心区桂花坪雨花区香樟路芙蓉区东屯渡2007-1-31 2006挂144号已交易/成交价:30900万元竞得人:长沙融科智地房地产开发有限公司流拍已交易/成交价:17232万元竞得人:湖南天心实业发展有限责任公司已交易/成交价:8800万元竞得人:凯达（湖南）房地产开发有限公司21648.432007-1-31 2006挂142号63839.332699.27元/2007-1-31 2006挂141号53763.071636.81元/已交79、易/成交价:1030万元竞得人:湖南高致房地产开发有限公司2007-1-31 2006挂143号230115.741342.80元/2007-1-31 2006挂140号5413.251902.73元/挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价已交易/成交价:9880万元竞得人:湖南省瑞星置业发展有限公司已交易/成交价:4860万元竞得人:湖南互相发展置业有限公司已交易/成交价:不详竞得人:不详已交易/成交价:3670万元竞得人:长沙华都房地产开发有限公司已交易/成交价:11500万元竞得人:湖南兴威建设开发集团有限公司91185.245480、46.532597.8777840.22007-1-31 2006挂126号天心区解放四村2007-1-30 2006挂125号天心区大托镇先锋村471.48元/70735.82007-2-2 2006挂137号天心区书院南路28号1625.77元/2007-1-31 2006挂136号芙蓉区东岸乡1083.51元/2007-1-31 2006挂127号雨花区韶山路67号8923.11元/挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价2007-2-15 2006挂139号继续挂牌雨花区洞井镇和平村已交易/成交价:4990万元竞得人:湖南省湘林置81、业有限公司已交易/成交价:28400万元竞得人:湖南新丰源投资有限公司已交易/成交价:5719万元竞得人:长沙盛泰置业有限公司已交易/成交价:5719万元竞得人:长沙盛泰置业有限公司已交易/成交价:5318万元竞得人:蔡宗美931.17元/53588.28241575.8885159.9411210.4025645.512007-2-2 2006挂96号继续挂牌开福区又一村38号5101.51元/2007-3-8 2006挂115号开福区李家冲10号2073.66元/2007-2-17 2006挂149号继续挂牌岳麓区尖山村、永安村1175.61元/2007-2-15 2007挂006号继续挂82、牌芙蓉区东岸乡马坡岭674.56元/挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价2007-3-8 2007挂002号岳麓区王陵公园已交易/成交价:780万元竞得人:湖南汇泰置业有限公司已交易/成交价:不详竞得人:不详已交易/成交价:1600万元竞得人:湖南嘉盛房地产开发有限责任公司已交易/成交价:2040万元竞得人:湖南兴元房地产开发有限公司已交易/成交价:2938万元竞得人:黄宏暖、苏彪2384.05元/3271.7571291.6716459.0322907.3613266.72007-3-8 2007挂003号雨花区井塘村2007-3-83、8 2007挂014号岳麓区银盆岭村2214.56元/2007-3-8 2007挂005号雨花区树木岭路15号972.11元/2007-3-8 2007挂007号岳麓区桐梓坡与麓松路交叉处890.54元/挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价2007-3-8 2007挂015号雨花区韶山路399号已交易/成交价:2618万元竞得人:湖南恒宇置业有限公司已交易/成交价:4100万元竞得人:金秀财、周枫舜、彭能力已交易/成交价:3190万元竞得人:湖南嘉和置业有限公司已交易/成交价:1730万元竞得人:长沙教育基建开发有限公司已交易/成交价84、：667万元竞得人：湖南鸿进置业有限公司6326.04元/4138.4513216.9881155.887666.82007-3-8 2007挂030号岳麓区西湖渔场2256.48元/3883.382007-4-3 2007挂017号岳麓区桐梓坡枫树塘1717.58元/2007-3-8 2007挂027号岳麓区银盆岭3102.07元/2007-3-8 2007挂029号岳麓区骑龙村、东塘居委会393.07元/挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价2007-4-3 2007挂018号长沙市开福区四方坪街道办事处已交易/成交价：325万元竞85、得人：长沙鑫润佳置业有限公司已交易/成交价：1925万元竞得人：湖南高桥投资有限公司已交易/成交价：2200万元竞得人：长沙市洪山建筑有限公司已交易/成交价：856万元竞得人：黄元土已交易/成交价：3039万元竞得人：湖南省机场管理集团有限公司2615.02元/2007-4-3 2007挂020号长沙市雨花区高桥大市场1242.829160.4715231.182597.872101.42元/2007-4-202007挂031号长沙市雨花区黎托乡合丰村39976.7760.19元/2007-4-3 2007挂026号开福区综合农场1444.41元/2007-4-12 2006挂126号继续挂牌86、天心区解放四村3295.01元/挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价2007-5-182007挂037号芙蓉区朝阳二村已交易/成交价：34458万元竞得人：长沙凯通置业有限公司已交易/成交价：3930万元竞得人：湖南三湘人才开发服务有限责任公司已交易/成交价：6100万元竞得人：魏永干已交易/成交价：317万元竞得人：湖南德澳投资有限公司已交易/成交价：1350万元竞得人：姜志明18539.33元/18586.438197.527823239.6911693.282007-5-21 2007挂022号雨花区洞井镇高升村4794.14元87、/2007-5-21 2007挂032号芙蓉中路三段142号21926.67元/2007-5-21 2007挂033号长沙市雨花区香樟路1号978.48元/2007-5-21 2007挂034号雨花区圭塘1154.50元/挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价2007-5-21 2007挂036号岳麓区望城坡经济开发区已交易/成交价：3866万元竞得人：长沙信丰房地产开发有限公司已交易/成交价：3000万元竞得人：湖南宏德地产有限公司已交易/成交价：8100万元竞得人：湖南福林房地产开发有限公司已交易/成交价：7200万元竞得人：长沙沙88、河水利投资置业有限公司已交易/成交价：53300万元竞得人：建发房地产集团长沙有限公司1179.98元/2007-5-21 2007挂038号岳麓区观沙岭街道办事处32763.45341.0110000.9583009.245616.92元/45070.062007-5-21 2007挂040号雨花区城南中路232号8099.23元/2007-5-21 2007挂041号开福区捞刀河镇楚家湖867.37元/2007-5-21 2007挂044号天心区黄土岭正街1号11826.03元/挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价2007-6-189、3 2007挂08号岳麓区梅溪湖管委会骑龙村未交易未交易未交易未交易未交易39244.2325904.53336288.6854315.6125221.992007-6-13 2007挂025号雨花区高桥街道办事处2007-6-13 2007挂045号天心区桂花坪2007-6-13 2007挂046号雨花区雨花亭街道办事处红星村2007-6-13 2007挂047号岳麓区麓谷产业基地挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价挂牌时间、编号土地位置交易情况使用权面积核算单价2007-5-30 2007挂035号继续挂牌芙蓉区韭菜园22号已交易/成交价：3352万元竞得人：湖南金烨投资置业有限公司未交易未交易7383.16元/4540.0637112.312958.472007-6-6 2007挂039号继续挂牌开福区胜利村2007-6-6 2007挂013号继续挂牌开福区青竹湖镇