1、都市庭院都市庭院TTTTENERGYENERGY天泰恒基天泰恒基 营销执行方案营销执行方案 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案新城区中央新城区中央 品位庭院生活品位庭院生活 机场新区机场新区 围合式围合式 精品社区精品社区第一部分、第一部分、第一部分、第一部分、项目简介项目简介第二部分、产品分析第二部分、产品分析第三部分、项目形象定位第三部分、项目形象定位 第四部分、客群定位第四部分、客群定位第五部分、价格策略第五部分、价格策略第六部分、销售策略第六部分、销售策略 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案第一部分、第一部分、第一部分、第一部分、项目简介项目简介 天泰恒基TTENERGY 营销2、执行方案 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案地理位置：本案位于虹港路，项目北面为虹港本案位于虹港路，项目北面为虹港新居，西面是第十八中学和农业技术学新居，西面是第十八中学和农业技术学校，位于政府规划中的机场新区区域的校，位于政府规划中的机场新区区域的核心地段，即将建设的市政公园、图书核心地段，即将建设的市政公园、图书馆、甘井区政府环顾左右。馆、甘井区政府环顾左右。项目简介项目简介项目简介项目简介项目概况：建筑面积：建筑面积：4.74.7万多平万多平总总 套套 数：数：696696套住宅套住宅规划形式：兵营式、围合布局住宅规划形式：兵营式、围合布局住宅主力户型：主力户型：60609090项目3、现状：准现房项目现状：准现房计划交房时间：计划交房时间：20082008年年5 5月末月末第二部分、产品分析第二部分、产品分析第二部分、产品分析第二部分、产品分析 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案产品分析产品分析产品分析产品分析本项目为兵营式、围合布局，房屋规划方 方正正，适合北方人生活习惯。房屋性价比高（白钢扶手、理石地面、楼 梯间瓷砖帖面。二楼以上采用大面积落地门窗，采光好准现房入市，消除购房者担忧优 势：劣 势：一楼户型因不是落地窗门，采光相对较差。部分户型为东西向户型，因日照和通风因素，不太符合北方人居住习惯。围合处南北向户型与东西向户型楼4、间距太近。大部分户型客厅在北向顶层户型总房款高，且需一次性付款，抗性较大，客户可选楼盘空间大。天泰恒基TTENERGY 营销执行方案户型分析户型分析户型分析户型分析东西向户型、东西南向户型南北向户型、南向户型一室一厅一室一厅（227套）套）两室两厅两室两厅（469套）套）40-5050-6060-7070-8080-9090-100100以上102套78套47套260套86套60套63套南北南北（521套）套）东西东西（175套）套）南向南北南北东 南北西东向西向东北西北东西东西南159套301套33套28套25套29套15套20套51套35套 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案第三部分、5、项目形象定位第三部分、项目形象定位第三部分、项目形象定位第三部分、项目形象定位 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案项目核心卖点项目核心卖点项目核心卖点项目核心卖点机场新区机场新区 /中心区域中心区域 /邻政府公园邻政府公园 /自然景观与人文景观相结合自然景观与人文景观相结合 /围合庭院精品社区围合庭院精品社区 /机场新区发展方向；机场新区发展方向；整体封闭小区；整体封闭小区；紧邻政府公园；紧邻政府公园；没有噪音及环境污染；没有噪音及环境污染；闹中取静闹中取静,独特优势；独特优势；市政规划前景自然建筑景观；市政规划前景自然建筑景观；升值潜力巨大；升值潜力巨大；新城旺地新城旺地规划景观规划景观6、动静分明动静分明极具潜力极具潜力引导消费者形成区域内中心地利，引导消费者形成区域内中心地利，政府公园，荣耀居所的联想政府公园，荣耀居所的联想带带给我们未来业主对优质的居住环境给我们未来业主对优质的居住环境和原生态生活模式以及巨大的升值和原生态生活模式以及巨大的升值潜力产生无限的向往。潜力产生无限的向往。【USPUSP提炼提炼】天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 机场新区机场新区 中央中央 围合庭院围合庭院 精品社区精品社区区位区位 +地位地位 +风格风格 +产品产品 形象形象/价值价值项目形象定位项目形象定位项目形象定位项目形象定位 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案第四部分、客群定位7、第四部分、客群定位第四部分、客群定位第四部分、客群定位 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案目标客户定位目标客户定位目标客户定位目标客户定位核心客户第二阶层客户第三阶层客户目目标标人人群群产业中层管理技术人员私营业主投资者毕业生改善居住条件者项目公交车沿线沿线工作解决居住、改善居住条件 客户市内投资客户买不起市内住房，解决居住条件者市内动迁居民，改善居住条件客户周边区域私营业主项目大市场、学校、工业区周边解决居住条件客户客户范围：客户范围：“大大连大大连”客户渠道、客户维护要求高客户渠道、客户维护要求高第五部分、价格策略第五部分、价格策略价格策略价格策略价格策略价格策略 考虑到机场新区区域相8、对较少的供应量，和政府大力发展机场新区的大形势下，该区域的房价仍会有大幅度的上涨空间等因素，和住宅市场的特性，故采用“低开高走”的价格策略.建议项目价格范围：建议项目价格范围：5500 6200元元/平平 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案第第 一一 阶阶 段：段：07年12月08年1月底计划首推计划首推 楼和楼和东西向户型，计划均价东西向户型，计划均价55005500左右左右（计划完成计划完成25%25%）。第第 二二 阶阶 段：段：2008年3月5月底计划其次推计划其次推楼和东西向户型，根据市场情况计划均价不低于楼和东西向户型，根据市场情况计划均价不低于58005800（左右左右左右左9、右计划完成计划完成35%35%）。第第 三三 阶阶 段：段：2008年6月7月底 计划再推计划再推，参照交房接点，根据市场情况均价不低，参照交房接点，根据市场情况均价不低 于于60006000元元/平争取达到平争取达到62006200元元 /平左右平左右（计划完成计划完成30%30%）定价原则定价原则定价原则定价原则建议第一阶段只做出 楼和楼和东西向户型的价格。东西向户型的价格。东向合西向价格一样东向合西向价格一样东向合西向与南向价差在东向合西向与南向价差在300300到到400400左右左右东西向与南北向价差在东西向与南北向价差在300300元到元到400400元左右元左右楼层差在楼层差在110、00100到到300300左右左右东西南向与南北向价差在东西南向与南北向价差在200200元左右元左右采光好的与采光不好的在采光好的与采光不好的在200200元左右元左右 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案第六部分、销售策略第六部分、销售策略鉴于本项目属军产项目，不能在主流媒体进行推广，冬季入市风险相对较大。因此：人力营销是解决项目的根本之道人力营销是解决项目的根本之道 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案现场包装现场包装现场包装现场包装A：导示系统：导示系统B：销售道具：销售道具C：销售中心重新包装：销售中心重新包装D：看房通道建立：看房通道建立F：越层样板间装修：越层样板间装修 天泰11、恒基TTENERGY 营销执行方案主题性的营销活动主题性的营销活动主题性的营销活动主题性的营销活动A：开盘活动：开盘活动消化积累客户消化积累客户B：项目推介会：项目推介会挖掘市内四区潜在动迁户挖掘市内四区潜在动迁户C：实利性促销活动：实利性促销活动拉动泛目标群体，促进成交拉动泛目标群体，促进成交 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案外销派单、商场促销外销派单、商场促销外销派单、商场促销外销派单、商场促销附近学校首次置业老师附近建材市场私营业主公交车沿线上班族首次置业解决居住条件市内动迁居民项目现场促销推广、周边项目促销市内商业网点、动迁区域活动推广公交沿线促销、报纸夹报推广多种渠道 激发兴趣12、 理性购买 完成销售拉动泛目标群体，促进成交拉动泛目标群体，促进成交拉动泛目标群体，促进成交拉动泛目标群体，促进成交 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案项目组人员架构项目经理策划经理第一组长第二组长案场主管置业顾问4人置业顾问4人外销派单10人外销派单10人 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案现场秘书 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案 天泰恒基TTENERGY 营销执行方案我们的优势：我们的优势：阳光生态城、阳光书香苑、华通和平海岸及星海阳光、大方麓岛兰湾、西湖 映象、咖啡街区、汇通海紫苑已成交的5000千组以上庞大客户资源储备库；覆盖东北三省及内蒙古地区的外埠市场营销网络；（沈13、阳、盘锦、鞍山、哈尔滨、大庆、北京、包头等地，设有销售处。）覆盖华北地区的市场营销网络；拥有链接大连乃至全国甚至全球的“安家114”房地产网络平台（与大连新闻网 合建）；拥有大连和东北多渠道、多层次的合作伙伴营销渠道；拥有六年来积累的上万名有效客户群体；拥有密切协作、高效务实的高素质团队关于天泰恒基：关于天泰恒基：作为一个营销团队作为一个营销团队作为一个营销团队作为一个营销团队是互补是互补是互补是互补 而不是覆盖而不是覆盖而不是覆盖而不是覆盖最合适的就是最好的最合适的就是最好的最合适的就是最好的最合适的就是最好的!天泰恒基TTENERGY 营销执行方案合作方式及收费标准合作方式及收费标准合作方式及收费标准合作方式及收费标准一、项目销售均价：一、项目销售均价：不低于5800元二、代二、代 理理 费费 用：用：在规定时间内完成总销售面积的90%，按总销售额的2%（含广告费用）提取佣金，未完成90%之前按1.6%提取佣金。三、溢三、溢 价价 部部 分：分：销售均价超出6000元，溢价部分按五五分四、代理费的结算：四、代理费的结算：以套为单位，凡交完全款签约完成的单位即可结算代理费。每 周结算一次