1、世界城市综合体研究报告 它们以外在摩天大楼的形式丰富着城市的天际线，内在以功能集约的聚合力量营造着城市新中心。它们是城市的名片，城市动力的旗舰，用钢筋铁骨般的巨桨把城市进程大步推向前进。城市综合体城市综合体概述城市综合体概述城市综合体特点分析典型项目案例分析小结置高機構階段性服務報告n所谓所谓“城市综合体城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、2、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体效率、复杂而统一的综合体n城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等n中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等圳的华润中心等n城市综合体作为一种城市综合体作为一种3、“泊来品泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城城中之城”城市综合体概述城市综合体概述城市综合体特点分析城市综合体特点分析典型项目案例分析小结置高機構階段性服務報告城市综合体概述城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群。一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群。项目选址标准4、n项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础，项目位于城市中心，是城市经济新增长点n必须具有交通便捷的区位优势n必须营造齐备的生活系统开发制约因素n城市必须具备足够的终端消费能力n城市综合体要求有优越的地段、交通、商圈配套n开发商须具有雄厚的实力和高素质n对开发商配套资源的要求城市综合体概述城市综合体特点分析典型项目案例分析典型项目案例分析小结置高機構階段性服務報告典型项目案例分析一个成功的城市综合体的有许多值得借鉴的地方，包括其对一个城市价值的提升即城市价值、成功的商业模式等等，本此报告所研究的内容主要是世界现有的城市综合体其各类物业形态比例，例如商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议等各方面需5、求比例进行探讨，选取了如下城市商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议等各方面需求比例进行探讨，选取了如下城市综合体进行说明。综合体进行说明。北京国际贸易中心北京华贸中心北京银泰中心法国拉德芳斯香港太古广场美国洛克菲勤东京六本木东京中城置高機構階段性服務報告北京国际贸易中心基础指标国贸中心占地面积170000万方国贸中心总建筑面积110万平方米国贸大厦高度330米国贸中心组成3家酒店、2栋酒店式公寓、5栋写字楼、购物商城、展厅、3个地下停车场国贸写字楼建筑面积一期、二期17.6万方，三期14.2万方共计31.8万方（统一招租）国贸商城建筑面积10万方国贸商城店铺数量300家 统一招租展厅面积1万方酒6、店客房数量国贸大酒店五星级278间中国大饭店白金五星761间（11万方）国贸饭店四星级570间餐饮数量国贸大酒店8家中国大饭店6家国贸饭店3家国贸商城25家停车车位3000余个中国国际贸易中心地处北京商务区的核心地段，由写字楼、公寓、展厅、和商城等高档商业建筑形态组成，是众多跨国公司进驻北京的首选之地。该项目分成三期建成，第三期于2008年投入使用的国贸大厦高度330米。各物业比例办公商业住宅酒店29%29%15%15%13%13%18%18%置高機構階段性服務報告中国国贸中心全景北京国际贸易中心三期主楼世贸大厦高330米，目前为北京市最高建筑国贸公寓国贸大厦一期二期写字楼中国大饭店国贸展厅置7、高機構階段性服務報告精装写字楼大堂豪华电梯间会宴中心北京国际贸易中心置高機構階段性服務報告北京华贸中心 北京华贸中心处于北京大望路四惠桥西北角，总建筑面积达到83.5万方，集写字楼、办公、商业、酒店、住宅、酒店式公寓、展示中心为一体，和国贸银泰中心同属于北京核心CBD。北京银泰中心北京华贸中心基础信息基础信息占地面积150000总建筑面积835000办公270000（32%32%）商业245000（29%29%）住宅200000（24%24%）酒店120000（15%15%）置高機構階段性服務報告华贸中心写字楼购物中心两家超5星际酒店华贸公寓北京华贸中心名称名称华贸写字楼华贸写字楼华贸公寓华贸8、公寓华贸商务楼华贸商务楼万豪酒店万豪酒店丽思卡尔顿丽思卡尔顿新光天地新光天地华贸购物中心华贸购物中心华贸商业街华贸商业街建筑指标共3栋，层高28/32/36层高2.9-3.1米，大堂层4.75米/地下1层到6层写字楼裙楼，地下1层到4层。全场300米，宽15米，三层临街商铺功能办公公寓公寓酒店酒店商业商业商业规模27万方15万方5万方6万方6万方18万方4万方2.5万方n各物业类型配比：置高機構階段性服務報告北京华贸中心商业商业商业写字楼写字楼写字楼酒店酒店商业住宅n业态排布：置高機構階段性服務報告北京银泰中心基础信息基础信息占地面积31305总建筑面积385700（地上建筑面积265300）9、写字楼A、B144800（37%37%）酒店式公寓120500住宅58400商业配套30300（8%8%）酒店31700（237间）（8%8%）北京银泰中心位于建国门外大街2号，东三环国贸桥的西南角。其位于北京中心商务区的核心地带，北临长安街，与国贸遥相呼应，东临东三环路，南为建外SOHO，项目及办公、住宅、商业、酒店、酒店式公寓为一体是长安街的地标性建筑，（47%47%）置高機構階段性服務報告PICC写字楼柏悦城（63层）银泰写字楼（44层）186M249.9M北京亮餐厅和酒吧北京银泰中心柏悦府：专属府邸式公寓50-58F，21套，549-869平米。柏悦酒店：34-49F，共计237套柏悦10、居：酒店式公寓，7-33F，共计216套，面积133-240平米。PICC-平安保险大厦写字楼-5A甲级写字楼悦生活PARKLIFE:-1-3F+5F的平台花园186Ml建筑规划PICC写字楼出售给中国平安，以减轻前期的资金压力，另一栋采取统一招租，统一经营。其写字楼的定位，世界500强企业中国总部。置高機構階段性服務報告北京银泰中心n最高的酒店：柏悦酒店拥有凯越酒店在大中华区的首家柏悦酒店，酒店大堂位于中央顶楼的顶层60层,伫立在酒店大堂可以俯瞰全北京，是中国最大的酒店大堂。凯越国际酒店集团旗下有凯悦、君悦、柏悦三大品牌，其中“柏悦”品牌为极致尊贵和精品型酒店。北京柏悦酒店共有237间客房。11、nCBD最豪华的公寓仅有21套的极品公寓柏悦府，216套酒店式公寓柏悦居（一居：132-138，二居240-242），精装修带家具。其中柏悦府为国际级商业首脑度身定制，面积500-1600，按照客户要求，度身定做。(直接销售）n顶尖时尚欧洲生活艺术中心商业裙房柏悦生活parklife，汇聚欧洲顶尖时尚风格，是全新概念的商业、休闲、健康、美食及娱乐生活目的地、联结3座塔楼的6层群房、总面积达到52199。置高機構階段性服務報告法国拉德芳斯欧洲最大的商务中心区基础指标总建筑面积：A区150公顷，约有25幢30-50层的办公建筑。写字楼面积：247万方其中商务区215，公园区32万方购物中心：10.12、5万方公寓套数：在建住宅1.56万套商务区1.01万套，公园区5588套公园面积：25倾停车车位：2.6万个法国巴黎拉德芳斯是世界上第一个城市综合体，20世纪50年代开始建设开发，现已成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一体的现代化城区，也是世界上最具代表性的城市综合体之一。目前世界前100家最大的企业有1/5在此设立了办事处，法国前20家企业有一半代表处在此安置。置高機構階段性服務報告n拉德芳斯原是巴黎西郊一片僻静的无名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端n巴黎拉德芳斯区改造（1958-至今）既是巴黎市中心周围九个副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商务、商业中心。该区的定位是工作、13、居住和游乐等设施齐全的现代化的商务区n目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇n建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植14、有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好n拉德芳斯交通系统行人与车流彻底分开，互不干扰，做了大面积的立体三层交通体系，将车流完全放在地下，为新区保留充分的地面空间以及街面的完整性 法国拉德芳斯置高機構階段性服務報告香港太古广场香港太古广场占地6.5亩，总建筑面积46万方，1998年开业，由香港太古地产开发建设，包括四幢大楼及一个购物中心集购物商场、甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、会议中心为一体的地铁上盖物业。基础指标基础指标占地面积/总建筑面积4330/46万方写字楼面积（53%53%）大古广场一座 95555方（36层）大古广场二座77777方（15、27层）大古广场三座71555方（34层）购物商场（17%17%）78888方（4层）五星级酒店（18%18%）香港港丽酒店513间客房香港香格里拉大酒店565间客房万豪酒店602间客房高级公寓（12%12%）柏舍丽港酒店11-37层243间曦暹轩136间停车场650个置高機構階段性服務報告商场各层业态香港太古广场 太古广场购物中心共分四层，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地；国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间，四层五百个车位的停车场。商场部分置高機構階段性服務報告甲级写字楼部分太古广场一座：建筑面积95000平方米16、楼高36层的甲级商厦，每层面积由2200平方米至2400平方米，首层为会议中心设施。太古广场二座：建筑面积79000平方米、楼高27层的甲级商厦，每层面积由2300平方米至2400平方米。太古广场三座：建筑面积72000平方米、楼高34层的甲级商厦，每层面积约2200平方米。一座二座三座香港太古广场置高機構階段性服務報告香港太古广场柏舍共243个单位套房面积由135平方米至294平方米位于港丽酒店的11楼至37楼由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心曦暹轩共136个单位房间及套房面积由67平方米至376平方米海景、中央冷气调节，以及由万豪酒店17、提供的24小时房间餐饮服务可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心酒店式公寓部分置高機構階段性服務報告美国洛克菲勤洛克菲勒中心(Rockefeller Center)位于美国纽约最繁华的商贸金融中心,集办公、商业、旅游、居住和娱乐于一体,将广场、大楼、地下空间与街区联成一体的设计使CBD的商业发展与市民的娱乐、休闲完美地结合在一起，将城市的综合功能发挥到了极致,创造了繁华市中心建筑群中一个富有生气的、多功能复合化的空间形式，是现代综合体的典型范例。第五大道第六大道步行街洛克菲勒广场道50街51街49街48街广场10号西蒙和舒斯特大厦RAC大楼时代生活大厦REOREO大厦大厦无线电音乐厅美联社18、大楼国际大厦下沉广场整体功能划分基础指标基础指标占地面积及总建面占地面积79000方，总建筑面积74万方大楼数量19幢RAC大厦层数70层，高度259米RAC 洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的商贸金心曼哈顿岛中部每天在这里上班的总人数达65000人。置高機構階段性服務報告 洛克菲勒中心所占的地皮原来属哥伦比亚大学所有，洛克菲勒于1928年将这块地租下来的时候根本没有想到要盖成如今的大楼，当时他的设想是在这块地上盖一座剧院，但是一年之后美国发生了全国性的大萧条，于是洛克菲勒决定大兴土木建一所综合性大厦。从1913年到1940年，洛克菲勒在这块上共投资兴建了14座连体大楼，也为20多万人提供了就业19、机会。1957年时，洛克菲勒中心又开始在原来的基础上加盖新楼，这样到1973年时洛克菲勒中心已经变成了一个庞然大物，一共拥有19座连体大楼。美国洛克菲勤 洛克菲勒中心一直作为纽约乃至美国的象征存在于世。在过去的许多年，从这里走出来及进驻到这里的全球500强数不胜数，包括美国通用电器、美国银行、无线电音乐城、雷曼兄弟以及美国大部分传媒巨头-时代华纳、全球最大的新闻机构美联社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麦克格罗希尔以及其他一批全球知名的公司。置高機構階段性服務報告美国洛克菲勤商务形象深入人心：洛克菲勒中心一直被视为美国现代商业文明的象征，许多全球性公司像美国在线时代华纳、GE、新闻网、以及20、全世界最大的新闻中心美联社等都在这里设总部，银行、金融机构林立。传承娱乐文化的标志：它是美国城市中公认最有活力、最受人欢迎的公共活动空间之一。很多庆典活动在这里举行，成了美国民众自发聚会的一个地方。承续着70年的传统，是美国圣诞节的一个标志。标准的“城中城”：由于建筑设施完善，具备餐厅，药店，银行、购物中心、电影院、美术馆、学校等所有的城市功能，成为市民公共活动和文化娱乐的城市空间，是一个标准的不夜城。置高機構階段性服務報告美国洛克菲勤在纽约，从什么时候开始意味着进入圣诞节？在纽约，从什么时候开始意味着进入圣诞节？回答是：每年回答是：每年1111月月3030日晚，从洛克菲勒中心日晚，从洛克菲勒21、中心进行圣诞树点灯仪式以后开始。进行圣诞树点灯仪式以后开始。从从19311931年开始，洛克菲勒中心就成为纽约圣年开始，洛克菲勒中心就成为纽约圣诞节欢乐的中心诞节欢乐的中心洛克菲勒中心不仅是纽约人圣诞节日开始的标志，而且是美国财富和文化的象征，也是超级都市的图腾物。置高機構階段性服務報告休闲广场商业区Bergdorf Goodman百货美国洛克菲勤置高機構階段性服務報告东京六本木六本木新城，位于日本东京闹区内。六本木新城集合了办公、购物、博物馆、影院、酒店、会议设施、住宅、教育机构、媒体机构、公元等多种功能设施为一体，是一个超大型复合性都会地区，约有2万人在此工作，平均每天出入的人数达10万人22、，是目前日本最大的商业综合体。基础信息基础信息好莱坞美容美发世界地上12层，地下3层，建筑面积24800平方米六本木新城森大厦地上54层，地下6层，建筑面积379500平方米六本木新城入口大厦地上15层，地下2层，建筑面积30800平方米东京凯悦大酒店地上21层，地下2层，建筑面积69000平方米榉木坂地上7层，地下3层，建筑面积23700平方米榉树坂天台大厦地上6层，地下1层，建筑面积6900平方米朝日电视台地上8层，地下3层，建筑面积73700平方米a、b、c、d，4栋住宅楼a栋地上6层，b、c栋地上43层，d栋地上18层，各栋地下为 2层，总建筑面积149800平方米，837个住户停车位23、2762个占地面积总建筑面积11.6万方/72.4万方（包括地下部分）地铁出口森大厦置高機構階段性服務報告东京六本木 1986年，东京政府启动了六本木新城再开发计划，并指定六本木六丁目地区被为“再开发诱导地区”。六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市”为目的，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。其后，作为土地所有者之一的森大厦株式会社(Mori Building)与朝日电视台(Asahi TV)等共同向其他土地所有者提出建议，对此区进行街区改造。但是，这一地区的土地所有权人有四百多位，要达成一致的开发共识并非易事。因此，街区的改造计划一直到1990年才有所进展，在四百多位土地所有24、者经过不断的努力与协商之后，成立了“六本木六丁目地区再开发准备组合”，与东京都政府协调再开发计划。经过17年的不断努力，在政府、民间企业、地方人士的合作下，六本木新城再开发改造计划于2000年4月开始建设施工，于2003年4月底完成。置高機構階段性服務報告东京六本木物业体量办公体量：305000（42%42%）商业：两条商业步行街，裙楼，地下商业总计约20万方。（27%27%）住宅：149800（21%21%）酒店：69000（9%9%）酒店部分套房：28间普通客房：371间餐饮、酒吧：10家宴会场：13家1-6层商业6-45层办公45-54层“森艺术中心”置高機構階段性服務報告东京中城 东京25、中城是一个日本东京都港区的多用途设施开发计划，位于六本木的旧防卫厅原址和和赤坂九丁目，是及住宅、写字楼、商业与文化空间、五星级酒店、医院、公园一体的一个新型的复合型城市综合体。项目近邻六本木新城，建立在原来防卫省旧址。项目效果图主楼（地上54层）酒店式公寓住宅公园商业东京中城有六个建筑物形成城市综合体，汇集各类商店、餐东京中城有六个建筑物形成城市综合体，汇集各类商店、餐厅、写字楼宾馆、美术馆等设施，具有浓郁的艺术氛围。厅、写字楼宾馆、美术馆等设施，具有浓郁的艺术氛围。基础信息基础信息办公330000（58%58%）住宅111000（530套）（20%20%）五星级酒店48000（250间）（826、%8%）购物中心57000（10%10%）其他23000占地面积/总建筑面积102000/569000置高機構階段性服務報告东京中城中城大厦中城大厦Midtown TowerMidtown Tower（主塔）（主塔）中城大厦（Midtown Tower）是一座地下5层、地上54层的摩天大楼，高度为248米，超越了六本木新城森大厦，成为东京都内最高的建筑物。中城大厦高层（45-53楼）的饭店东京丽嘉酒店（THE RITZ-CARLTON TOKYO），250间客房。大厦45层位国际餐厅，法国风味。中城大厦高层（5-44楼）许多企业都将总部迁往东京中城，包括USEN、日本雅虎、富士软片、富士全录、27、Goodwill Group 等。此外知名电子游戏公司科乐美（KONAMI）也将分散在东京各处的据点集中迁往东京中城。地下2层和地上4层位商业置高機構階段性服務報告东京中城东京中城购物中心业态：东京中城购物中心业态：地下主要是餐厅、咖啡饮品店、超市，挑空空间；地下主要是餐厅、咖啡饮品店、超市，挑空空间；一、二楼为时装店；一、二楼为时装店；三楼为设计、家居用品店；三楼为设计、家居用品店；四楼是四楼是Billboard live TokyoBillboard live Tokyo。业态划分时尚百货时尚百货服饰、皮鞋皮具、服饰、皮鞋皮具、化妆品、珠宝化妆品、珠宝室内装潢与设计室内装潢与设计家居、厨房28、用品、家居、厨房用品、家电家电美术馆美术馆餐厅和酒吧餐厅和酒吧西班牙餐厅、泰西班牙餐厅、泰国餐厅、法国餐国餐厅、法国餐厅、意大利餐厅、厅、意大利餐厅、印度餐厅、美国印度餐厅、美国餐厅等餐厅等各类日本餐厅、各类日本餐厅、中餐中餐食品和咖啡食品和咖啡食品店食品店 咖啡厅咖啡厅生活服务类商店生活服务类商店SPASPA，男子美容，男子美容厅厅健身房健身房宠物店宠物店药店与化妆品店药店与化妆品店超市超市音像制品和花店音像制品和花店置高機構階段性服務報告东京中城GALLERIA(GALLERIA(拱廊街购物中心拱廊街购物中心)全长约全长约150150米、高约米、高约2525米、米、4 4层竖层竖井式结构的29、大空间，是东京中城的井式结构的大空间，是东京中城的主要购物中心。主要购物中心。PLAZA(PLAZA(广场广场)广场主要由时尚名店和咖啡厅组成，广场主要由时尚名店和咖啡厅组成，有电视大屏幕和休憩空间。有电视大屏幕和休憩空间。中城庭园中城庭园庭园里有草坪广场和慢跑道，空间开庭园里有草坪广场和慢跑道，空间开阔，碧绿葱翠。日产汽车公司设计制阔，碧绿葱翠。日产汽车公司设计制作的两台流动服务车作为销售快餐小作的两台流动服务车作为销售快餐小吃和一些有特色的商品。绿地内设有吃和一些有特色的商品。绿地内设有无线局域网。无线局域网。城市综合体概述城市综合体特点分析典型项目案例分析小结小结置高機構階段性服務報告项30、目名称办公商业住宅酒店北京国际贸易中心29%15%13%18%北京华贸中心32%29%14%15%北京银泰中心37%8%47%8%香港太古广场53%17%12%18%东京六本木42%27%21%9%东京中城58%10%20%8%n各项目物业体量比例城市综合体的办公面积一般占据整个项目的1/32/3左右，例如在北京基本上各项目办公体量占整个项目的30%左右，而在土地资源比较稀缺的地方，例如香港、东京这一比例有所上升，基本在40%-50%左右。一般项目商业体量在15%-30%均属正常范围，过多的商业面积可能导致人气上聚集的不易。住宅面积比例在15%-20%左右，银泰中心因为其投入使用的时间较晚，受到周边几个综合体充足的商业面积的影响，定位是其商业面积比较低，对应增加住宅的比例。酒店面积的合理比例在10-20%之间。办公、商业、住宅、酒店总体呈现3322的局面。小结