1、前 言当我们思考仙桃现代城建项目的时候，结合区域市场格局、贵司区域发展、项目发展目标等方面的综合考虑，建立针对本案的思考模式：l注重的不止是为了销售项目，更重要的是在仙桃树立一个品牌形象；l注重的不止是一个项目的成功，更重要的是能否实现给市民一个全新的生活；l注重的不止是简单的项目销售，更重要的是能否带来一个盈利销售模式。现代城建仙桃项目 开发商关注点思考时间如何短时间内快速树立品牌？怎样定位，才能给项目注入活力，且带动项目发展？怎样运营 该项目，才能成功？我们该如何突围，取得项目成功？伟业优势市场竞争品牌注入本体认知商业点睛推售模式目 录城市规划仙桃是工业重镇，有着较好的工业基础承接产业转移2、。城南新区迎来仙桃发展的历史机遇，未来在沪渝高速仙桃段，能行成一条完整的工业走廊，促进仙桃经济增长。城南新区公园世家（14.5万方）仙桃福星城（30万方）御台公馆（20万方）和合国际城（20万方）本案紫金城（20万方）竞品分布图新城壹号（68万方）当代节能（20万方）项目名称占地面积（万方）建筑面积（万方）容积率绿化率开盘时间主力户型均价商业体量（万方）和合国际城7.6253.534%2010年11月两房;90三房：100-13037000.5御台公馆7.320.5338%两房;87-110三房：120-1601.2仙桃福星城10334.432.5%2011年8月两房;90-91三房：103-3、128预计36003圣淘沙1.27.75.9530%2011年7月两房;85-95三房：100-13040000.4中央华府3.39.32.832.5%2010年6月两房;89-127三房：130-14036000.4当代节能22.6178大于3.5公园世家4.514.52.6638%两房;85-95三房：100-13036000.3新城壹号17683.838%2012年初两房：70-90三房：108-139预计3900竞品信息汇总新城壹号和福星城在建筑面积上相对较大，与我们可抗衡，形成竞争压力从商业体量上来分析，规模较小从开盘时间来看，当代节能和公园世家预计与我们同步进入销售期第 9 页第第4、 9 页页仙桃福星城竞争指数高。较我们早销售，项目体量大，我们销售时将形成竞争。对手优势：大盘，产品多样，居住舒适度较高。物业类型：高层区域方位城南新区黄金大道占地面积：12万建筑面积30万总户数：2336户开发商：福星惠誉仙桃市银湖房地产有限公司开盘日期：2011年8月份预计价格37003800竞品解析第 10 页第第 10 页页圣淘沙竞争指数低。较我们早销售，货量少，且距离本项目较远，本项目销售时将不形成竞争。对手优势：仙桃客户认可的品质盘，产品单一，交通便利，居住舒适度高。物业类型：高层区域方位城南新区仙桃大道与大红路交汇处占地面积：1.2万建筑面积7.7万总户数：555户开发商：仙桃市5、亿美地产置业有限公司开盘日期：2011年7月份目前均价4000去化率67%竞品解析第 11 页第第 11 页页第第 11 页页中央华府竞争指数高。较我们早销售，货量较多，本项目销售时将竞争较大。对手优势：产品多样，交通便利，居住舒适度一般。物业类型：小高层、高层区域方位城南新区仙桃大道与丝宝大道交汇处占地面积：3.3万建筑面积9.3万总户数：730户开发商：仙桃市福祥房地产开发有限公司开盘日期：2010年6月份目前均价3600去化率85%竞品解析仙桃当代节能竞争指数高。品牌开发商打造百万方大盘，体量大，拟开发时间与本项目趋同，本项目销售时将竞争较大。对手优势：自然环境优越，节能示范高科技产品，6、产品品质高。物业类型：小高层、高层区域方位城南新区仙桃大道占地面积：22.61万容积率：大于3.5开发商：当代节能开盘日期：未开盘目前均价无去化率无竞品解析一轮接一轮的楼市调控政策，一二线城市自然是重中之重，高房价加上大限购，当地楼市的黄金时代悄然谢幕三、四线城市土地的激烈竞争将会导致未来房地产市场激烈竞争，未来三、四线房地产市场必将形成品牌企业成为竞争主流、本土和小企业为配角的格局。针对前面提及的项目，可以发现目前区域主要竞争对手都各有所长区域、地理位置、产品品质等，因此本案还需关注品牌的打造，才能脱颖而出，引领群雄。伟业优势市场竞争品牌注入本体认知商业点睛营销策略目 录第 15 页第一式第7、一式品牌动力品牌是给拥有者带来溢价、产生增值的一种无形的资产随着保时捷、法拉利、宾利、兰博基尼以及阿斯顿马丁等豪华车以及LV、CUCCI等国际知名品牌入驻中国，中国已经成为世界品牌消费国品牌的打造，做好企业品牌的推广和落地可以：满足企业自身的需求，奠定企业未来的发展及项目的开发基础提升品牌价值与项目价值，实现溢价第一式品牌打造启动阶段：千里之行1、现代城建品牌快速落地2、项目确立仙桃区域典范（好口碑、好销量）品牌整体运营思路整体目标逐级跳跃，实现现代城建品牌完美落地（项目启动）（项目圆熟）(功成名就)成熟运营阶段：一跃冲天1、现代城建品牌养成忠实追随者2、项目成就仙桃名盘典范，确立仙桃市场地位8、；完美完善阶段：终级梦想1、项目完美落地，奠定后续项目2、现代城建品牌成为仙桃翘楚，广泛追捧第 19 页品牌整体运营思路总体运营思路一条主线、三个坚持、三个引擎一条主线、三个坚持、三个引擎三个坚持三个坚持坚持与市场接轨、坚持不断创新、坚持不懈的在产品和规划上超前和引领一条主线一条主线项目运营始终以品牌运营为主线做大文章、出精细活三个引擎三个引擎充分利用项目和市政配套以及开发节奏推进的优势，不断造就跃升机会仙桃市场需要的品牌基点资历规模业绩理念产品4.以中高档产品为主5.健康住宅，为人类造福1.15年成熟运作，地产成功开发2.布局全国，业务覆盖湖北区域3.国家一级房地产开发企业现代城建于19979、年成立，是一家实力雄厚的大型综合性房地产公司。十多年来，现代城建以矢志不移的创新精神，布局全国，精耕城市，成就地产界的标杆地位。第21页现代城建集团在步入稳健的良性循环增长之后，以拳拳感恩之心，大力支持地区经济发展，热心公益事业。历年来，现代城建集团参与了农村家园建设行动，对无力续学的贫困大学生予以资助，支持家乡体操事业、参加光彩事业、捐赠武汉市红十字会、捐赠希望小学，为缅怀革命先烈承办“新四军老战士与当代书画名家作品大联展”积极投身公益事业，让城建人不拘私心，视野宏阔，大踏步地走在成长之路上。社会公益活动第 22 页问卷时间安排：2011/10-2012/12（周末时间）人员安排：共26人调10、查负责人1名分5组，每组调查员4名，组长1名调查活动内容：、调查员每周末对仙桃居民进行问卷调查，以及配备意向登记卡。、登记为意向客户可凭登记卡到临时接待中心领取礼品一份和参加大型活动。伟业建议重点品推活动万人生活问卷第 23 页万人生活问卷（重点品推活动）活动地点：仙桃商场仙桃步行街仙桃中商中百仓储仙仙桃桃人人民民关关心心的的居居住住环环境境问卷其他形式：报纸网络第 24 页预计成果：快速的对现代城建品牌进行传播。迅速实现品牌落地，搭建现代城建仙桃项目生活体系。对有意向强烈客户，后期集中重点跟进。配合活动、业内论坛：以此活动为契机，联合一线品牌开发商组织主题性论坛，制作新闻效应，借船出海。、公11、关活动：配合本地媒体进行品推公关活动，扩大品牌知名度。3、成果发布会：获取区域话语权。万人生活问卷（重点品推活动）第 25 页品推活动业内论坛业内论坛联合品牌开发企业，进行相关人居话题的分享和讨论，放大话题影响力，提升业内关注度。操作要点：以问卷阶段性成果为话题点，辅以小型公关活动。通过与业内同行沟通平台的搭建，建立现代城建品牌在仙桃的良好行象和业内口碑，通过品牌开发企业合作话题讨论，实现现代城建品牌的落地。客户切入点：以问卷意见领袖为前期话题切入点。第 26 页公关活动结合生活问卷事件，启动一系列公关活动，通过市场对事件的关注，实现对企业品牌的隐性宣传。同时启动仙桃区域大客户拜访操作要点：活12、动聚集人气，生活问卷为活动载体，配合进行部分礼品发放，引起区域新闻事件，同时可适度释放部分产品信息。客户切入点：建立客户通讯平台，进行基础客户量的积累。通过对目标大客户的拜访和邀约，进行客户量积累。成果发布会以现代城建的名义，发布“仙桃人居生活舒适标准白皮书”，建立区域领袖地位，成为标准制定者，获得后期产品推广及推售中的话语权。操作要点：邀约区域意见领袖和口碑客户，邀请政府相关人员和地方媒体，对调研结果和研究成果进行发布，已详实的调研数据和研究成果，获得区域人居标准话语权，同时释放项目信息。客户切入点：建立已意见领袖和口碑客户为核心的客户圈层。电视媒体宣传公关活动业内论坛报刊推广成果发布会品质13、生活讲座现代城建集团物业形态多元化促进品牌建设品牌足迹的目的就是开发出一种共同的语言来讲述这个品牌，并建立一个能充分表达这个品牌的强力焦点，来感染一个城市的市民 结论伟业优势市场竞争品牌注入本体认知商业点睛营销策略目 录本案在仙桃的位置本案位于仙桃城南新区，建筑面积60万综合住宅，整盘容积率3.5仙 桃项目整体认知项目位置项目位于仙桃城南，处于仙彭公路与玮二路、玮三路交汇处，周边可开发用地较多，发展潜力巨大。本案位于仙桃老城区以南，位于城市建设发展主轴；项目地块紧邻仙彭公路，邻近建设中的城南工业园区，通过黄金大道，可快速到达老城区；区域属性城南新区未来功能定位：依托政策利好、资源整合、交通规划14、规模开发等因素，城南新区将成为仙桃具备完善的市政交通和通信条件，便于现代商务活动的区域。央企进驻，台资落户，世界500强企业不断进入，大型开发项目接踵而至，南城迎来了招商的丰收期。南城新区，是今天的仙桃人做的一个关于明天的梦。交通路网三横四纵的发展主骨架：三横分别为仙南大道、新城大道和纬二路；四纵分别为纺织大道、致富路、何李路、和平路。本项目位于仙桃城南新区，仙彭公路与玮二路、玮三路交汇处，项目地块周边路网较完善。经济指标u商业建筑面积约7万多方，SOHO建筑面积近6万方总占比较大，利于配套设施打造，提升住宅附加值；u住宅面积约46万多方，以高层住宅为主项目地块：地块为梯形，地貌较平整，地势15、较低，便于进行整体规划，易于开发。周边环境城南新区区域处于开发建设阶段，周边配套缺乏，短期内难以改善。项目地块全貌 紧邻玮二路项目地块全貌 紧邻玮三路项目地块全貌 紧邻仙彭公路超市汽车维修酒店制药厂无纺布工厂仙桃产业园周边现有配套优势劣势1.区位优势：因政策利好，政府对城南新区规划为现代工业区，未来对区域产业发展起到了扶持作用。2.交通优势：多条规划路通达本区域和本项目，在未来新区成型，人车的流量之大必定带动新区的发展与商业的机遇；3.项目优势：物业形态丰富，客户选择性较强，项目规划中央景观水景，绿化较好，形成主要卖点。4.产品优势：楼间距较大，采光较好，居住舒适度加强；户型面积适中，设计合理16、，动静分区，流动线合理，多以三房（96-117）为主，符合仙桃市居民居住习惯。5.商业优势：本案商业体量较大，物业形态丰富，商家选择性较强，对内满足业主生活需求，对外带动整个城南工业区商业的发展先河。1.区域属性界定为现代工业区，将来对空气污染造成影响。2.在交通上对本案的影响：将来大货车流量较多，有安全隐患。3.产品上的影响：在高层住宅，北面的户型存在一定的缺陷，起居室采光较差，卫生间通风较差。4.规划影响：商业体量较大，对操盘难度提升。优劣势分析本案优势明显，促使后期营销难度降低；劣势1、2项通有关部门加强管理，可以减小客户心理抗性，对本案的影响降到最低。项目属性界定项目属性关键词：大体量17、商业占比大城南新区规划前景高通达性区域地标工业园区域实力开发商项目属性定位：实力开发企业打造的仙桃城南区域具有巨大潜力商业占比大的综合体仙桃新城区大型综合体项目怎么做，才能别具一格，实现项目发展目标？伟业优势目录市场竞争品牌注入本体认知商业点睛营销策略商业之于本案的意义是什么？商业将成为本案顺利进行的重点，是本案实现项目开发目标的核心关键花园洋房SOHO小高层高层沿湖别墅本项目建筑面积约60万方，其中住宅部分建筑面积为47万方住宅产品形式多样：别墅、洋房、小高层、高层、商业、会所，一应俱全；其中商业建筑面积7.4万方，是区域内商业体量最大的项目之一，不仅满足项目自身的需求，也供给了整个区域。商18、业板块对开发整体建设的项目，兼顾住宅部分，相互牵引，相互带动，盘活整个项目运营。从地域、区位、环境、规划、价格、包装、推广等方面上进行整合，合理确定商业在目标市场的实际需求，以开发商、运营商、消费者及社会效益为出发点，对项目进行市场调研、项目定位、营销执行等进行，因此，我们站在一个运作的高度上，为本项目规划出合理的经营方向，从而去满足市场需求的趋势，使得开发商利益最大化。第二式第二式“倚天一出，谁与争锋”l现状：供应老城区旧有配套/新区域专业市场/基本生活供应少价格售价5000-12000元/平米l竞品：仙桃福星城规划3万/1F-3F商街/出售/主力铺型50-100/均价未知中央华府规划0.419、万/1F-2F商街/主力铺型40-80/未售和合国际城规划0.5万/1F商街/主力铺型50-80/未售l消费者：客户构成本地居民、区域内工作群体主流消费日常生活用品/餐饮/休闲娱乐客户期望更完善的生活配套，餐饮、休闲、娱乐供应PART-1 商业研究自身分析外部交通：三面临街/车行通畅/大交通便利度较好内部交通：停车位设置较远，人行动线略长PART-2 商业定性定位需求不同导致产品供应的不同商业价值狭义的商业价值消费需求层级价值大小客户群体广义的商业价值生活形态高低产品需求拔升价值大小本案商业发展轨迹商业价值发展双向论PART-2 商业定性定位各类型商业辐射半径表类型面积、含主力店（万）主力店数20、量主力店比例主要商圈邻里中心0.3-11or210-20%2km社区中心1-32ormore20-30%3-5km区域中心3-82more30-50%8-12km超级区域中心8-103ormore50-70%8-40km时尚中心8-15N/AN/A8-25km生活方式中心15-250-20-50%5-8km大卖场25-403ormore75-90%8-15km主题中心8-20N/AN/AN/A品牌折扣中心5-40N/AN/A40-120kmPART-2 商业定性定位形成时间201220142016最终形成消费客群商业类型辐射范围一期业主二期业主+周边项目业主三期业主+周边项目业主+区域工作群体21、区域内消费群体+全市人群基本生活类消费+少量文娱消费产品需求邻里中心项目内部+周边社区商业项目内部+周边休闲/娱乐/精品购物区域中心项目内部+区域主题商业具有一定主题商业城南仙桃完善的生活类配套+文娱消费本案商业发展轨迹PART-2 商业定性定位2011需求：给项目注入活力，为后期的住宅销售带来信心业态：日常消费品+餐饮属性：满足内部消费群体本案商业3年发展模拟图2012需求：项目自身配套完善性要求高业态：日常消费品+餐饮+休闲娱乐属性：满足内部消费群体+少量周边2013需求：对功能完善性要求更高业态：日常消费品+餐饮+休闲娱乐+精品零售属性：满足城南片区PART-2 商业定性定位本案商业绝不22、是普通的社区商业，是未来引爆区域全新生活型态，辐射区域的商业中心，不仅满足区域消费群体对城市生活消费需求，同时对推动整个区域商业发展，提升区域价值起到关键性的作用。本案商业定性PART-2 商业定性定位商户定位功能定位形象定位消费者定位整体定位主题定位产品定位伟业商业定位系统定位PART-2 商业定性定位产品定位在我们研究产品定位的时候，不可脱离的是现有的市场供应需、现有建筑型态、商家选址标准这三点：基础生活产品文娱餐饮类产品中高零售产品多数更高要求消费群外流老城区消费市区消费极度匮乏，满足低端本案周边供应稀缺本案周边无供应提升本案消费群体生活类消费档次补足周边空白区域商业中心本案方向产品需求23、消化地点供应情况原则一：考虑现有市场供应PART-2 商业定性定位原则二：结合现有资源及建筑布局产品定位现有商业布局为组团式商业街，主要为临街商铺及部分集中商业。从物业结构看，适合大面积产品发展空间；从商家物业要求看，具有适宜于大型超市（平层要求5000平米以上）、大型餐饮（平层要求2000平米以上）等平层要求面积较大产品；从后期销售角度看，不适宜于发展大面积需求业态，健身房、KTV一类业态，不易于销售。PART-2 商业定性定位原则三：商家选址要求商家类型商家类型大型卖场类商家选址要求大型卖场类商家选址要求楼层要求楼层要求总面积要求总面积要求（）（）单层面积要求单层面积要求（）（）百货公司城24、市核心商圈、商业中心内商业新区1-4层10000-200005000左右超市城市核心商圈、商业中心内商业新区/大型社区3层3000-200005000左右建材市场建材装饰集中的区域、大型楼盘较为集中的区域首层及2-5层均可10000-200005000左右会所城市核心商圈，商务中心区域，高档社区首层及2-5层均可30002000购物中心城市核心商圈、城市内商业新区、大型居民区首层及2-5层均可200008000餐饮类特色中餐成熟繁荣商圈、大型商场附近、餐饮集中区域、特殊景观资源区域重点考虑首层50-500左右50中西快餐城市核心商圈、城市主干道、次级商圈等区域1-3层200-2000左右20025、咖啡西餐城市核心商圈、商务办公区域、特殊景观资源区域1-3层200-1500左右200大型餐饮人口密集居民区、商业中心较高楼层2000-5000左右2000小吃街城市核心商圈附近、购物中心附近、大型社区休闲类茶艺馆周边居民收入相对较高的城区或社区较高楼层500200美容SPA/纤体 商业比较繁华的商圈、居民区2-5层300-500左右150网吧商务区域、校园区域、社区2-5层500-2000左右200书吧住宅社区、写字楼区域1层为主100-300左右50美发商业比较繁华的商圈、居民区1层100-300左右50足浴核心商圈、餐饮集中区域、居民区棋牌室餐饮集中区域、居民区、健身运动城市核心商圈、大26、型居民区较高楼层2000-5000左右500娱乐类室内运动繁荣商圈、大型居民区4-5层1000-2000左右1000-2000电影院紧邻百货、购物中心，商业核心圈4层以上2000-6000左右2000酒吧繁荣商圈、景观资源区域3-5层500-2000左右200KTV人流量、消费力强的成熟商圈1-3层2500左右500-1000产品定位PART-2 商业定性定位产品初步模拟测试消费者接受度（区域消费群体访谈）100%36.2肯定会来 可能会来不确定不太会来肯定不会来41.618.42.61.2可接受客群77.8%可拉动客群18.4%可拉动客群3.8%本案以餐饮、休闲娱乐、生活配套，是否会来本案消27、费？78%的消费者表示将会来本案消费，这部分客户是本案的直接潜在消费群体，18.4%的客户意向不明确可通过后期项目建设拉动，另外3.8%消费者抗拒原因主要是习惯市中心消费。整体而言，消费者对本案较为接受产品定位PART-2 商业定性定位产品初步模拟测试消费者对产品规划意见希望本案产品供应以哪类为主？53%的消费者表示最为迫切需要的还是生活配套类的产品，其次是餐饮类、休闲娱乐，最后是零售类零售餐饮休闲娱乐生活配套53%16%24%10%消费产品需求调研产品定位PART-2 商业定性定位结合上述三点原则及消费者模拟反应，本案产品主要为：生活配套+餐饮集合商业体商业街全盘商业基调拔升主题文化休闲+少28、量零售产品定位PART-2 商业定性定位原则一：充分结合突出各组团优势，挖掘规划价值原则二：充分考虑消费群体的消费习惯及心理原则三：实际结合商户的选址要求，规划项目功能原则四：结合现有资源及建筑布局功能定位PART-2 商业定性定位功能定位PART-2 商业定性定位功能分区业种描述品质购物区大型购物中心，多种业态的LIVINGMALL时尚休闲区咖啡茶室、酒吧、特色餐饮、精品超市、创意店餐饮旗舰区区域餐饮旗舰精品零售区运动休闲、户外、书店、精品店业态落位图旗舰餐饮区：区域餐饮旗舰精品零售区：运动休闲、户外、书店、精品店品质购物区：大型购物中心，大卖场等时尚休闲区：咖啡茶室、酒吧、特色餐饮、精品超29、市、创意店PART-2 商业定性定位辐射本案周边项目居民及工作群体来源：10KM范围消费理由：产品满足日常所需/对品位、文化、情调消费的强烈需求重要客户群重要客户群消费理由：就近消费需求/期待基础消费的拔升/期待释放餐饮娱乐消费/对品位、文化、情调消费的强烈需求核心客户群核心客户群消费者定位本案核心目标：新兴区域商业中心核心客户重要客户一般客户消费者定位全市居民群体PART-2 商业定性定位波士顿矩阵分析模型明星型商户（指高增长、高市场份额）餐饮类商户前景可期，重点控制问题（指高增长、低市场份额）休闲类商户起步阶段，未雨绸缪现金牛（指低增长、高市场份额）零售类商户二八原则，利益来源瘦狗（指低增30、长、低市场份额）卖场类商户利润较低，意义大于价值明星现金牛问题瘦狗A.零售类商户促进本案功能完善性，无需过分强调品牌性，强调经营产品类别；B.餐饮类商户是本案重要支撑，需控制店格形象和产品种类，突出时尚/品质/新颖，需要具有一定品牌性C.休闲类商户，需强调特色，意义更多体现在提升全案品质及打造本案商业主题，需控制品质及形象。D.卖场类（主力店）意义更多体现在补足功能上，吸纳商家，在租赁价格上，可根据品牌性做适当让步。目标商户细分商户定位PART-2 商业定性定位本案主题确定的基础主题定位PART-2 商业定性定位区域在发展对区域新中心的商业建设提出了需求业态要填充对现有业态亟待完善补足提出了需31、求数量要丰富对伴随未来发展与之对应的市场供应量提出了需求客群要增加对入住率不断提升提出了需求商家要拓展对非核心区商业的发展提出了需求活力休闲品质文化PART-2 商业定性定位以餐饮休闲为主力业态，具备消费、游玩、休憩等功能的以餐饮休闲为主力业态，具备消费、游玩、休憩等功能的新兴区域商业中心伟业优势目 录市场竞争品牌注入本体认知商业点睛推售模式在品牌的影响下，商业产品带动整个区域的活力，区域价值得以拔升。但是怎么样才能使得本案的住宅产品得到最好的消化与吸纳呢？第 69 页双线互进，组团推售。第三式第 70 页双线互进，组团推售双线互进，组团推售根据不同产品的特性，主力店推出低密产品推出商铺（玮三32、路）北向临湖住宅南向临湖住宅SOHO产品注入信心确保产品品质，提高价值激活区域商业人气和关注度交叉推出部分品质高的住宅产品，保证资金平衡。交叉推出部分品质高的住宅产品以及商铺，拉升价格，达到盈利目的。商铺（仙彭公路）商铺（玮二路）全面启动，打造高品质人居生活，拔升项目高度第 71 页1、以高端别墅、“洋房”提升魅力形象，形成推广的转折点；2、以多层低密产品，对“舒居”性能的有力实证；3、以现代城建专利符号，强化产品的完美“历炼和成熟”；4、丰富和拉升本项目的产品线，带动其他产品的推售进度。招式拆解主力店推出，注入信心商业：主力店推出，注入信心住宅：以低密为破局点，以点带面，顺势而为，确定产品品33、质，提升价值，是切实有效的推广之道。2011年2012年第 72 页第第 72 页页二期推售位于中部的小高层单位，具有双园林景观（别墅景观和中心园林景观）。别墅组团接近交楼，园林景观可展示在眼前，同时自身也是一道美丽的风景线。招式拆解玮三路商铺推出，部分高层住宅紧随商业：推出近玮三路商铺，激发项目人气和关注度。住宅：推出北向临湖高层，小高层产品，有利于回笼资金。2013年2014年第 73 页第第 73 页页南向临湖住宅，品质优于北向。在一期低密价格的铺垫下，二期双园林景观单位定价可稍高于市场价。招式拆解玮二路商铺配合高品质住宅混搭推出商业：推出近玮二路商铺，部分近仙彭公路商铺，精品零售业的推34、出，满足项目乃至整个区域的日常生活需求，提升人气。住宅：推出南向临湖住宅，保证回笼资金。2015年2016年第 74 页第第 74 页页项目品质已经拔升到一定高度，最后一期推售收官产品SOHO，延续项目一直以来的高品质态势。招式拆解主力商街联袂SOHO产品出场谢幕，完美收官商业：推出最后的近仙彭公路商铺，尾盘位置最佳商业推出，实现溢价。推出SOHO产品。2017年第75页推盘时间表主力店招商扫尾销售20112011年年-2012-2012年年目标完成70%20132013年年-20142014年年20152015年年-20162016年年团队进场客户摸底政策贯穿死角去化密集销售区块组合精准去化35、20172017年年主力去化信息传递分类洽谈目标对于异型/死角商铺进行优化去化目标完成品质商业街打造目标主力店招商完成商业目标目标目标目标建立项目高品质形象住宅完成部分低迷产品的销售，回笼资金，加强信心完成70%对于较好的组团进行销售，塑造高端人居生活区形象价格影响因素 权重 本案 仙桃福星城圣淘沙三丰鼎城区位地段15%100105110100周边环境12%10010511095商业配套10%1009010085交通环境10%100100110105物业管理10%1001009090户型设计9%100959090整体规划7%100909090楼盘规模7%100908085建筑风格7%1009036、9090企业品牌7%10011010090营销操作6%100959590综合分数100%10098.298.792.75价格定位可比项目权值对比价格定位比较因素 计算公式 仙桃福星城圣淘沙三丰鼎城金域城邦市场均价p13600400035003400区域因数修正s1=100/可比案例得分102.30%101.68%108.64%109.11%比准价格p=p1*s/1003683406738023710权重/25%25%25%25%评估单价（整取）3816本项目预期销售均价3816元/价格修正因素价格修正因素1：因政策对房地产市场结构进行调整，目前市场量跌价稳，市场下行预期强烈，客户持续观望。价格37、修正因素2：因本案到2012年面市，随着国家对房地产行业结构调控，规定每年增长幅度，市场趋势看好平稳增长。价格修正因素3：因伟业顾问营销操作和案场执行力。产品类型 价格 修正因素1（-2）修正因素2（+5）修正因素3（+8）建议价格区间 建议2012年面世价格住宅3816元/3740元/4007元/4121元/3740-4121元/4007元/花园洋房现行2012年住宅首开：以低密为突破点，以点带面，顺势而为，确定产品品质，提升价值计划首开时间2012产品多层住宅面积30000m2均价4007元/m2货值1.202亿首开经济收益测算伟业优势市场竞争品牌注入本体认知商业点睛营销策略目 录尽显团队38、合作精神伟业凭借多年的实际操作经验，公司对本项目的重大事件具有快速响应和高效服务的能力；能够快速组织公司骨干力量组成“精英突击队”以保障任务的顺利完成。在项目重要活动,伟业将组织公司精英助阵，在必要时可以提供强大的人力支持。伟业支持伟业总部销售管理中心定期项目监督巡查伟业总部营销策划中心长期后台支持客户满意度评比、公司满意度评比个人业绩竞赛公示“每日三奖三罚”制度大中城市地产考察学习销售“永动力”系统销售“永动力”系统伟业销售管理中心负责对所有伟业代理的在售项目进行定期巡盘，巡盘采取眀访和暗访两种方式进行，分别从销售人员的接电速度、谈话态度、耐心程度、工作主动性、精神面貌、仪容仪表、专业知识的39、掌握和运用、对自身产品和竞争市场的了解程度、全程服务的热情度以及售楼处、样板区整体环境营造等各方面进行评定打分，并由专人撰写月度巡查报告并进行公司内网公示。对于相关违纪、违规和不符合公司管理要求的行为和人员进行口头警告、公司内网曝光、通报批评并限期责令整改。伟业总部销售管理中心定期项目监督巡查于各重要销售节点伟业营销策划中心将合力配合其整体策划方案的确定，并监督其执行情况。伟业总部营销策划中心长期后台支持根据客户满意度调查表格每周进行评比伟业销售管理中心将每月不定时段不定数量通过来电来访，对销售部进行评比客户满意度评比、公司满意度评比伟业自身的客户资源库，通过伟业在汉服务项目积累的客户资源库进行意向客户筛选，最终实现本项目的资源嫁接。伟业武汉公司客户资源库以上是我司针对现代城建仙桃项目营销方案的初步认识，亦希望藉此与贵公司进行更加深入的沟通，伟业顾问将凭借丰富的房地产运作经验、准确的市场把握能力、高度专业化的队伍为贵项目提供更深入和前瞻的服务！THANKS！