1、 中管网房地产频道温温 泉泉 山山 庄庄以以别别 具具 一一 格格定定 天天 下下 项目整合定位策略研究报告项目整合定位策略研究报告 中管网房地产频道序序 言言随着社会经济的持续增长,城市里中上阶层的休闲度假方式也在不断的进行着演变：那种拖家带口、大包小包的被导游赶鸭子似的所谓旅游已经不再是悠尚族群所钟情的消闲方式。国内国外跑多了之后，他们更倾向于寻觅一处如“桃花源记”中所描述的情景所在，以寄托自身追求自然浸润、养生颐情之生活理想。在这种背景下，拥有湖光山色及适度交通半径的温泉“别业”（第二居所）就具备了坚实的发展基础。然而，由于“温泉”这一养生享受资源早已被导入地产项目，并因名不符实而导致消2、费需求的失落。基于此，如何在提炼与升华“温泉”概念的前提下，打造迎合目标客户所追求的理想境界、构建别具一格的综合性产品竞争力，则是本项目所面临的核心命题。希望随着本报告的展开，能够逐步呈现出解决问题的有效途径 中管网房地产频道策略思路策略思路 项目资源解读 策略模块一项目swot分析及战略规划 策略模块二项目整合定位 策略模块三产品力提升建议 策略模块五 项目概念导入 策略模块四 中管网房地产频道策略模块一：项目资源解读策略模块一：项目资源解读资源：头文字“氡”，温泉资源盛名在外n从化温泉是一种含氡及多种元素的珍稀苏打泉，可与瑞士等世界名泉媲美；n从化温泉水质晶莹、无色无味，被誉为岭南第一温泉3、；n温泉温度高低不一，最低36，最高71，四季浸浴皆宜；n对各种关节炎和皮肤、消化器官、神经系统等疾病有辅助疗效。研判研判：从化温泉所具有的特质是本项目区别于外区温泉概念盘的关键因素。 中管网房地产频道策略模块一：项目资源解读策略模块一：项目资源解读资源：流溪河畔，这边风景独好n项目紧邻静静流淌的流溪河,体现出枕河人家的生活情趣；n项目对岸山峦起伏,树木葱茏,勾勒出一幅水木清华般的岭南佳境。研判研判：河畔、山峦所构成的自然环境与景观资源是项目市场稀缺性基础因素。 中管网房地产频道策略模块一：项目资源解读策略模块一：项目资源解读资源：坡地形态、规划设计条件优越n项目基地地形具有一定的坡地形态，有4、利于塑造丰富的空间效果；n项目综合容积率为0.74，是形成低（人居）密度休闲养生社区的理想条件；n在已有洋房建筑高土地效率的拉动下，剩余地块的规划设计则更为游刃有余。研判研判：坡地地形与宽松的规划设计条件是项目打造特色产品的物质基础。 中管网房地产频道策略模块一：项目资源解读策略模块一：项目资源解读资源：规划利好、珠三角养生板块呼之欲出n2004年11月，从化温泉养生谷整体规划获得通过，投入启动资金达100亿；n功能配置包括：国际会议中心、高级商业服务区、温泉度假区、水疗养生区、穗北旅游中心；n规划区超过29平方公里分布于流溪河两岸，森林覆盖率为60%，森林“凉伞”效应明显；n市场定位为：广州5、高档、时尚、现代的休闲度假、温泉养生胜地；n兼有生态教育、特色观光、企业培训、会议商务等多功能服务体系；n客源定位以珠江三角洲、港澳台为主体市场，辐射日本韩国等海外市场；n在广州45分钟交通半径辐射圈层、随着商务会议的升温，小“博鳌”蓄势待发。研判研判：养生谷规划有助从化发展为珠三角的从化，亦是项目之市场推动引擎。 中管网房地产频道策略模块一：项目资源解读策略模块一：项目资源解读资源：取地成本较低、最实在的营销利器名称起拍价成交价（万元）从化市温泉镇“温泉山庄”国有土地使用权（面积约:97027.5）1701.81701.8地块一从府国用（1992）字第2号28906该地块已挖土、填土，上建有6、一期别墅、二期别墅、毛石挡土墙、钢筋混凝土挡土墙。21333已建一期别墅。地块二从国用（97）字第5号22335该地块由从府国用（1992）字第特4分割出来。已挖土、填土，建有二期别墅、毛石挡土墙、钢筋混凝土挡土墙。其中温泉山庄独松山占11亩。地块三从国用（97）字第3号12808该地块从府国用（1992）字第特4分割出来。已填土平整，建有高层住宅两栋。地块四从国用（97）字第4号11852该地块从府国用（1992）字第特4分割后剩余。已挖土、填土地、建有烂尾别墅和挡土墙、钢筋混凝土墙。研判研判：按容积率0.7概算，楼面地价为250元/，占单位成本结构的比例较低。 中管网房地产频道策略模块一：7、项目资源解读策略模块一：项目资源解读立论n本项目所拥有的温泉资源与外区温泉盘相比是正宗与水货的关系；n本项目所具有稀缺性较高的河畔山峦资源，可媲美北京之“运河上的院落”；n本项目之地形地势及较低的土地开发强度提供了良好的产品演绎空间；n养生谷之规划定位为项目提供了坚实的发展平台与功能的演绎启示（会议、水疗等）；n本项目取地成本较低，是打造特色产品与市场引爆的强劲后盾。 中管网房地产频道策略转折策略转折通过对本项目核心资源的解读，已经明确了“我们有什么”的战略命题；但是，项目的资源并不能够脱离市场态势而孤立存在。因此，我们需要带着自身的资源条件进入到所面对的经营环境中，在市场的试金石作用下进一步8、提纯。从而确立有利于项目规避风险与发掘价值的市场发展方向，现在就让我们进入下一个策略模块：项目swot分析与战略规划 中管网房地产频道策略模块二：项目策略模块二：项目SWOTSWOT分析及战略规划分析及战略规划n正宗的温泉养生资源n山峦河畔的自然环境n坡地形态与规划条件n赋予项目市场稀缺性n打造特色休闲地产的理想平台项目优势项目优势属性研判属性研判n区别外区温泉概念盘的关键因素n取地成本相对较低n最实在的营销利器n烂尾形象的不良影响n生活配套与市政设施缺位n对第二居所型置业影响较小项目劣势项目劣势属性研判属性研判n在项目启动后影响将逐步降低n已建成洋房楼宇的形象突兀n洋房设计落伍缺乏需求基础n9、需要以重建或改建扭转劣势n需要进行重新定位项目态势一：优劣研判 中管网房地产频道策略模块二：项目策略模块二：项目SWOTSWOT分析及战略规划分析及战略规划n要以正宗形象抢占市场制高点n要以跨区推广突破区域限制n要以市场区隔性形成搏弈壁垒n有利于项目以正宗形象脱颖而出n经济发展推动“第二居所”需求的增长n政府对温泉养生谷品牌的规划与推广n有利于项目的营销借势市场机会市场机会属性研判属性研判n形成项目的市场利基n从化区域内项目的竞争n外区域温泉养生概念盘的客户分流n区域内经济发展水平的相对滞后营销威胁营销威胁属性研判属性研判n区域市场欠缺真正的私家温泉物业n城际交通体系的不断完善n有利于项目客源10、的拓展及功能定位的确立项目态势二：态势把握 中管网房地产频道SWOTSWOT战略提纯战略提纯 优势（优势（S S）劣势（劣势（WW）n正宗的温泉养生资源n山峦河畔的自然环境n坡地形态与规划条件n取地成本相对较低n烂尾形象的不良影响n生活配套与市政设施缺位n已建成洋房楼宇的形象突兀n洋房设计落伍缺乏需求基础机遇（机遇（OO）发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会(SO)(SO)利用机会，克服劣势（利用机会，克服劣势（WOWO）n“第二居所”需求的增长n温泉养生谷品牌规划推广n欠缺真正的私家温泉物业n城际交通体系的不断完善发挥资源优势抢占温泉制高点发挥资源优势抢占温泉制高点结合坡地条件创造产品增值点11、结合坡地条件创造产品增值点瞄准瞄准“第二居所需求第二居所需求”重新定位重新定位发掘投资型市场需求发掘投资型市场需求威胁（威胁（T T）发挥优势，转化威胁（发挥优势，转化威胁（STST）减少劣势，避免威胁（减少劣势，避免威胁（WTWT）n从化区域内项目的竞争n温泉养生概念盘的客户分流n区域内经济发展水平相对滞后塑造地段与产品相得益彰的休塑造地段与产品相得益彰的休闲养生项目、形成市场区隔性闲养生项目、形成市场区隔性利用优越性价比快速启动市场利用优越性价比快速启动市场策略模块二：项目策略模块二：项目SWOTSWOT分析及战略规划分析及战略规划战略规划一：提纯 中管网房地产频道策略模块二：项目策略模块12、二：项目SWOTSWOT分析及战略规划分析及战略规划 战略基础战略基础 战略要素战略要素 战略内涵战略内涵正宗的温泉温泉制高点将温泉养生概念淋漓尽致演绎坡地形态产品增值点以特色产品提升项目价值同区域竞争市场区隔性另辟市场空间规避同质竞争烂尾后遗症优越性价比快速启动市场肃清前期不良影响洋房产品落伍重新定义市场通过重建或改建注入市场生命力战略规划二：构建研判研判：以上五大战略要素是本项目规避风险与提升效益的核心所在。 中管网房地产频道策略模块二：项目策略模块二：项目SWOTSWOT分析及战略规划分析及战略规划立论我们的战略方向：以河流山峦为底色以正宗温泉养生为基调以坡地休闲建筑为载体以优越性价比为13、突破打造引领“第二居所”市场潮流的高尚社区 中管网房地产频道策略转折策略转折 通过将项目资源导入市场态势体系中进行提纯与构建，我们明确了项目成功启动市场的五大战略要素：温泉制高点、产品增值点、市场区隔性、优越性价比及重新定义市场以此规划出项目发展的战略方向。对于“我们要去哪里”的营销命题，答案已经清晰。然而，我们用什么途径或工具能够有效到达呢？我们在目的地里处于一个什么样的位置呢？让我们带着疑问一起进入：项目整合定位环节 中管网房地产频道策略模块三：项目整合定位策略模块三：项目整合定位ACTION 1:目标客户定位策略基础战略因素：温泉养生型“第二居所”发展方向区位条件：珠三角1小时城际交通网14、络政府导向：高档、时尚、现代的休闲度假、温泉养生胜地市场限制：从化社会经济发展相对滞后项目体量：总建面积在8万平方米以下研判研判：以上五项基础因素是本项目进行目标客户定位的推导原点。 中管网房地产频道策略模块三：项目整合定位策略模块三：项目整合定位ACTION 1:目标客户定位策略推导第二居所：明确指向具有休闲养生置业需求及购买力的客户群体交通辐射：支持及推动项目突破区域限制拓展外区客源区域定位：温泉养生度假胜地功能定位推动第二居所客源的增长经济滞后：令项目对外区客户存在较强的依赖性体量较小：项目客户定位瞄准分众市场研判研判：通过对策略原点的推导，目标客户的基本轮廓已经清晰。 中管网房地产频道15、策略模块三：项目整合定位策略模块三：项目整合定位ACTION 1:目标客户定位客户调研1客户职业背景研判研判：调研数据显示，潜在客户以私企业主居多、其次为高管及公务员 中管网房地产频道策略模块三：项目整合定位策略模块三：项目整合定位ACTION 1:目标客户定位客户调研2客户居住区域研判研判：居住相对广泛，以广州及珠三角地区为主、外省亦占有一定的分额。 中管网房地产频道策略模块三：项目整合定位策略模块三：项目整合定位ACTION 1:目标客户定位客户调研3潜在客户年龄结构研判研判：年龄结构跨度较大，以30-50岁为主体。 中管网房地产频道策略模块三：项目整合定位策略模块三：项目整合定位ACTI16、ON 1:目标客户定位客户调研4客户学历背景研判研判：教育程度中等，以大专为主，其次为高中/中专为本科。 中管网房地产频道策略模块三：项目整合定位策略模块三：项目整合定位ACTION 1:目标客户定位客户调研5置业次数家庭年收入研判研判：具有较强的经济实力，家庭年收入普遍在50万以上，置业经验丰富。 中管网房地产频道策略模块三：项目整合定位策略模块三：项目整合定位ACTION 1:目标客户定位立论目标区域市场立足从化及周边镇区辐射广州及珠三角目标消费群客户分级教育程度置业次数年龄结构家庭收入私企业主核心客户高中为主2次以上35-50100万以上国家干部公务员核心客户大专以上2次为主30-45317、0-60万企业高管重点客户本科以上2次为主30-4050万以上自由职业者艺术界人士重点客户大专以上2次30-4030万以上港台人士补充客户大专为主2次40-5530万以上 中管网房地产频道策略模块三：项目整合定位策略模块三：项目整合定位ACTION 2:项目市场占位策略模型优越性价比市场占位市场占位温泉制高点产品增值点市场区隔性 中管网房地产频道策略模块三：项目整合定位策略模块三：项目整合定位ACTION 2:项目市场占位竞争态势项目项目 市场定位市场定位资源特征资源特征班芙温泉小镇南中国首席温泉别墅社区山峦资源 东方夏湾拿广州首个拉丁风情小镇内部园林为主 逸泉山庄名流森态城山湖资源研判研判118、：在区位资源方面，流溪河风光是本项目区别于竞争对手的关键因素。研判研判2：班芙已经先入为主地占据首席温泉地位，本项目必须有所突破。 中管网房地产频道策略模块三：项目整合定位策略模块三：项目整合定位ACTION 2:项目市场占位客户心理山水情怀：向往与自然和谐对话、依水而居的生活境界身份标签：物业需要跳出物质的层面充盈主人的身份颐情养生：在优越的经济环境基础上希望延年益寿洋化取向：心理上倾向具有强势的西方文化研判研判：理想的项目市场占位就是要将目标客户的主要心理需求体现出来。 中管网房地产频道策略模块三：项目整合定位策略模块三：项目整合定位ACTION 2:项目市场占位核心资源流溪河畔：静静流淌19、着的醉人风光坡地形态：层次丰富的空间情趣头文字氡：正宗的养生温泉资源研判研判：能够达到项目市场占位的概念就是要将核心资源升华演绎。 中管网房地产频道ACTION 2:项目市场占位市场占位世界级私家温泉度假社区 中管网房地产频道策略模块三：项目整合定位策略模块三：项目整合定位ACTION 2:项目市场占位占位概念 中管网房地产频道策略模块三：项目整合定位策略模块三：项目整合定位ACTION 2:项目市场占位概念写真香堤上：凸显项目独特的河畔资源、剔除流溪河偏远的地域概念国 际：反映目标客户的文化取向和身份标签心理需求温 泉：直观表达项目资源基调，结合国际概念抢占市场制高点院 落：强调领域感，结合20、坡地形态构建亲切、休闲的空间尺度研判研判：香堤上的国际温泉院落能够将项目核心资源整合起来参与市场竞争。香堤上的国际温泉院落 中管网房地产频道策略模块三：项目整合定位策略模块三：项目整合定位资源稀缺型资源可复制型第一居所第二居所逸泉山庄东方夏湾拿班芙本案本案香堤上的国际温泉院落香堤上的国际温泉院落ACTION 2:项目市场占位立论研判研判：占位概念能够为项目奠定市场竞争制胜的战略制高点。 中管网房地产频道策略模块三：项目整合定位策略模块三：项目整合定位ACTION 3:项目产品定位策略基础竞争因素：第二居所与常住居所具有本质的区别、对手产品仅作参考空间需求：针对目标消费群对于“第二居所”使用空间21、的需求进行定制总价契合：户型面积设置直接影响单位总价、需要综合考虑研判研判：找准目标客户的需求是项目产品定位的关键所在。 中管网房地产频道策略模块三：项目整合定位策略模块三：项目整合定位ACTION 3:项目产品定位供应参考项目项目销售均价销售均价主力户型（主力户型（）主力总价（万）主力总价（万）畅销户型畅销户型班芙独栋7000-10000、联排5000独立：280-300联排：180-220独立：210-280联排：90-120联排180-220逸泉山庄4100联排别墅140-21065-90联排140东方夏湾拿独栋7000联排5500元联排14027080-150联排180研判研判：畅销户22、型普遍集中在总价相对较低的产品、一定程度反映出市场趋势。 中管网房地产频道策略模块三：项目整合定位策略模块三：项目整合定位ACTION 3:项目产品定位总价角度购房总价研判研判1：潜购者总价选择区间集中在41100万和100200万两个梯度。研判研判2：投资型度假物业购买总价主要集中在2040万之间。 中管网房地产频道策略模块三：项目整合定位策略模块三：项目整合定位ACTION 3:项目产品定位需求导向第二居所购房（投资）面积选择研判研判：潜购者购房面积选择主要集中在4580和150200两个区间。 中管网房地产频道策略模块三：项目整合定位策略模块三：项目整合定位ACTION 3:项目产品定位23、立论产品类别面积区间单价区间目标总价套数比例独立别墅280320600068001802205小独栋220250450052001001304045联排别墅1401803800450055905055服务式公寓带装修4070400050001835策略一策略一：根据需求及市场供应参考，设联排别墅及小独栋为主力户型；策略二策略二：通过户型定制结合单价区间换算，令总价与消费需求相契合；策略三策略三：在资源条件较佳的区位适量设置面积较大的独栋以拉升形象；策略四策略四：原洋房产品调整为迎合度假物业投资需求的小户型服务式公寓。 中管网房地产频道策略转折策略转折根据市场调研结合项目自身属性，我们找到了项目24、的目标客户；从市场占位的角度出发，我们构建出“香堤上的国际温泉院落”的有利位置；循着目标客户对使用空间的需求，我们定制出项目的产品结构；整合定位解决了项目“是什么和做什么”的命题。然而，还可以做些什么能够进一步提升项目对目标客户的吸引力呢？我们提供的是一种怎样的休闲方式呢？让我们带着这个疑问进入“项目概念导入”的策略环节 中管网房地产频道策略模块四：项目概念导入策略模块四：项目概念导入ACTION 1:客户写真目标客户：私企业主、国家干部、公务员、企业高管、目标客户：私企业主、国家干部、公务员、企业高管、自由职业者、艺术及创意界人士自由职业者、艺术及创意界人士忙碌的工作中，从容驾御着自己的事业25、方向曾经艰苦拼搏，开始品尝来自生活的犒赏都市中的主角，未曾失落对自然的渴望物质浮华、早已不在话下寄情山水、觅一处世外桃源暂时将思虑放下宁静致远、轻松与自然对话养精蓄锐后、继续打拼天下 中管网房地产频道策略模块四：项目概念导入策略模块四：项目概念导入ACTION 2:生活蓝本山水度假胜地：瑞士洛桑洛桑是瑞士沃州(Vaud)的首府，是瑞士第二大讲法语的城市，它位于日内瓦湖畔，依山傍水。有着浓厚的文化艺术气氛，有瑞士联邦法院、国际奥林匹克委员会和联邦理工学院等组织机构和学院。和日内瓦一样，它是瑞士文化和人才中心。 中管网房地产频道策略模块四：项目概念导入策略模块四：项目概念导入ACTION 2:生活26、蓝本山水度假胜地：瑞士洛桑古城洛桑坐落在湖岸森林密布的缓缓的山坡上，街道起伏，景色优美，满城都是重重叠叠的红色屋顶和绿树掩隐的街道，弥漫着花香，闪烁着阳光。城中建于世纪的哥特式大教堂，至今仍保留着“打更”的古老遗风。 中管网房地产频道策略模块四：项目概念导入策略模块四：项目概念导入ACTION 2:生活蓝本山水度假胜地：瑞士洛桑洛桑还是著名的芭蕾舞的故乡，年以来，为青年演员举行的最具权威的芭蕾舞大赛，一直就在洛桑举办。在洛桑文化日历中最精彩的还有城市节和音乐节。 中管网房地产频道策略模块四：项目概念导入策略模块四：项目概念导入ACTION 2:生活蓝本山水度假胜地：瑞士洛桑一隅山水环绕的诗意境27、地一处富有人文底蕴的情调所在一片休养生息的乐土一幅迷醉心田的水墨画卷一片自然和谐的世外桃源研判研判：瑞士洛桑所承载的人文内涵与自然风光正是本项目所倡导的休闲境界。 中管网房地产频道策略模块四：项目概念导入策略模块四：项目概念导入ACTION 3:概念嫁接献给热爱生活的城市主角洛桑圣泉香堤上的国际温泉院落立论 中管网房地产频道策略转折策略转折不论是项目定位或是概念嫁接，其目的都不仅限于提炼与构建；定位与概念的意义更在乎于演绎。那么，怎样在规划设计方面体现“香堤国际温泉院落”的定位，怎样在产品力方面演绎“洛桑圣泉”的魅力呢？在项目产品力提升的策略环节里将会找到答案 中管网房地产频道策略模块五：产品28、力提升策略模块五：产品力提升1 12 23 34 45 5宗地占地资源特征28906已建一期别墅21333坡地、西向山景东向视线受阻12808已建一期洋房山景资源22335独松山11亩、东部临河、坡地地块腹地区位11852地块轴心地势平缓1 12 23 34 45 5ACTION 1:基地资源分析1总体规划构思 中管网房地产频道n合理利用景观扇面，构成错落有致的院落布局合理利用景观扇面，构成错落有致的院落布局建议合理利用坡地，在景观扇面最大的区域设立独栋，在连接一期的台地建造中等价位别墅，同时各组区分合错落，合理布局。n利用坡地形态营造多维度的空间体系利用坡地形态营造多维度的空间体系 通过弯曲29、委婉的小区道路作纽带，有机联系创造层次分明的活动区与景观线，创造出世界级度假小区的韵律之美。n功能配套整合资源体现度假养生主题功能配套整合资源体现度假养生主题 通过社区聚合的合理性运用，将小区与酒店、小区各区域之间，构建出多层次休闲空间。策略模块五：产品力提升策略模块五：产品力提升1总体规划构思ACTION 2:规划设计原则 中管网房地产频道策略模块五：产品力提升策略模块五：产品力提升1 12 23 34 45 56 6区位功能规划小独栋联排混合开发区，容积率控制在0.60.7之间独立别墅主导开发区，容积率控制在0.40.5之间旧有物业功能调整区，将原有洋房改建为服务式小户型公寓社区景观控制区30、，设置人工湖及养生主题会所社区主入口，设置叠水幕墙与人工湖形成抑扬有序的空间序列沿河景观带，设置沿江风情木栈道1 12 23 34 45 56 6ACTION 3:区位功能规划1总体规划构思 中管网房地产频道策略模块五：产品力提升策略模块五：产品力提升三房二厅转化三房二厅转化为单间及一房一厅为单间及一房一厅三房二厅转化三房二厅转化为单间及一房一厅为单间及一房一厅2物业重新定位公共空中庭院公共空中庭院ACTION 1:从第一居所转化为酒店式公寓配合户型结构的转换，引入空中庭院舒缓空间尺度营造半私密休闲场景。 中管网房地产频道策略模块五：产品力提升策略模块五：产品力提升ACTION 2:建筑立面从31、都市型转化为休闲型2对原立面进行铺装改造，体现休闲韵味；裙楼采用石材铺装，凸现建筑与自然的和谐共生；立面采用素雅的色系，缓解建筑体量的厚实，强调材质质感对比。物业重新定位 中管网房地产频道策略模块五：产品力提升策略模块五：产品力提升2物业功能优化0.00+地面覆土半层，将原有的首层车库改为半地下车库，二层则改建为架空层休闲园林，改善车库对整体形象的不利影响。二层架空层园林ACTION 3:车库不良影响的化解 中管网房地产频道策略模块五：产品力提升策略模块五：产品力提升3园林景观设计l创造创造“山、水、溪、泉山、水、溪、泉”的四维景观体系的四维景观体系 项目的山水资源作为远景借入，结合紧邻溪、岸32、泉、园的处理运用，创造出休闲度假的世界级体验。l亲水亲自然的水景体系亲水亲自然的水景体系 作为温泉度假生活区，水的运用应多种多样，对于中心林荫道的中央景观处理，则更应营造出气派自在的享受空间。l组团内公共景观的多层次性组团内公共景观的多层次性 尽可能通过不规则体，空间立体造景等创造出世界级度假社区的丰富性。l创造业主自主设计多样性花园的机会创造业主自主设计多样性花园的机会 通过合理切割，创造出能让业主多留下来的空间机会，对于社区人气，对于物业管理等均有必要。ACTION 1:园林景观设计原则 中管网房地产频道以竹为主题的公共庭院，营造写意休闲、滋养身心的情景空间ACTION:休闲意境主题园林33、 中管网房地产频道中央景观以湖为主线，形成风情观光带以低矮灌木布置形成湖岸边界处理，还原自然风貌引入水榭楼台强化景观节点观赏效果ACTION:日式水木清华养生湖水木清华 中管网房地产频道ACTION:日式写意庭院大量运用石材铺装与镶嵌，凸显自然格调合理运用建筑围合形成休闲院落 中管网房地产频道以连廊、石径构筑社区观光风情步道通过卵石的铺装、遮阴植被的掩映以及小竹排栅的组合，形成清幽的意境ACTION:情趣观光步道 中管网房地产频道ACTION:河畔风情带运用木栈道处理河畔边界关系，强调景观呼应的效果河畔栈道适当布置休闲座椅，形成沐浴自然的理想所在 中管网房地产频道ACTION:庭院写意小品日式34、园林除了崇尚与自然和谐外，更注重空间的写意运用小型的水石动态小品，以小见大释放清丽意境 中管网房地产频道ACTION:建筑边界处理以花坛、翠竹进行建筑边界处理、延伸自然韵律注重建筑之间的院落感营造 中管网房地产频道ACTION:私家温泉庭院将温泉引入别墅群，结合造园艺术构筑国际级私家养生庭院 中管网房地产频道ACTION:温泉浴池的创新表现在造型、色彩、材质上创新组合表现不一样的温泉养生之道 中管网房地产频道ACTION:温泉浴池的创新表现 中管网房地产频道策略模块五：产品力提升策略模块五：产品力提升建筑造型设计ACTION:与自然和谐的建筑风格建筑立面采用素雅色彩铺装、大量引用玻璃材质强化通35、透性和自然采光效果建筑形体运用简洁明快的线条勾勒、通过空间组合的变化烘托生活情趣整体设计效果追求从自然、从山峦上生长的和谐表现 中管网房地产频道ACTION:富于韵律的形体表现运用建筑构件丰富造型表现，以退台设计营造沐浴自然的情景空间以现代休闲的建筑表现与欧陆风形成强烈反差，凸显项目个性与品位 中管网房地产频道ACTION:建筑与山体和谐共生依地势变化舒展建筑、创造空间层次丰富、建筑与山峦相得益彰的和谐关系 中管网房地产频道ACTION:退台式爬坡别墅以退台形式循山体纵向展开，在保障土地利用效率的同时更提升了建筑的视觉享受 中管网房地产频道首层平面图首层平面图合理的空间布局，人性化的空间连结合36、理的空间布局，人性化的空间连结 通过门廊，前院和门厅成功的将各个功能区间有效的分割，保证了各个功能区间互相联结，又相对独立；结合本地的气候，量身订制结合本地的气候，量身订制 门楼、客用走廊、大厅、正餐厅、起居室全部都是7米挑空，能完美的保证通风采光；特色突出，形神兼备特色突出，形神兼备 特色挑空门楼，以及西式的前庭花园，合理的组织了动、静区的交通过渡，又好似古城堡内的广场，供城堡内的人们内外交流和休憩而用，是一个待客的好地方。策略模块五：产品力提升策略模块五：产品力提升特色户型设计ACTION:独栋养生公馆 中管网房地产频道四重挑空突显豪宅风范：利用建筑特色打造四重7米挑空，满足居住者对垂直空37、间的奢侈欲，同时也能使建筑外形高低错落；地下空间完善居住功能：合理的利用地下空间完善豪宅的服务功能，同时又能避免过多的功能空间布置在同一平面，无法合理有效的组织空间序列；透天坡景花园丰富空间层次感：特色透天坡景花园从此改写了地下室久远的昏暗历史，这种院内景观形式带给了位于一层的主卧区二层的感觉，又增加了一个交通组织点，室内空间外连结选择更大，更具有趣味性。策略模块五：产品力提升策略模块五：产品力提升特色户型设计ACTION:独栋养生公馆 中管网房地产频道1F2F-1F优点优点:u通过下沉式花园构筑内庭空间,有效将客厅、餐厅、客卧等空间相对独立又紧密联系；u双梯设计使得主卧私密空间得到有效尊重；38、u内部景观资源最大化。不足：不足：u主人套间功能偏弱；u交通组织空间占用面积过多；u公共卫生间位置不佳策略模块五：产品力提升策略模块五：产品力提升特色户型设计ACTION:温泉小独栋 中管网房地产频道u自由交流空间与公共交流的无自由交流空间与公共交流的无缝延伸；缝延伸；u中西双厨设计颇具新意；中西双厨设计颇具新意；u一层客房空间相对独立，较好一层客房空间相对独立，较好的保证了居住空间与公共空间的保证了居住空间与公共空间的距离感；的距离感；u平面布置较为合理，交通组织平面布置较为合理，交通组织空间相对比例较小，同时各功空间相对比例较小，同时各功能区间体量宽松。能区间体量宽松。u一层空间功能较为完39、备。一层空间功能较为完备。策略模块五：产品力提升策略模块五：产品力提升特色户型设计ACTION:观景独栋楼王 中管网房地产频道u体形错落，用餐空间与公共交流空间有效分离；u外延楼梯不但拓宽了与室外空间的交流，还成为二层居住空间的天然过渡；u主人套间功能齐备；策略模块五：产品力提升策略模块五：产品力提升特色户型设计ACTION:观景独栋楼王 中管网房地产频道u地下空间有下沉花园及内庭花园双重采光，同时各种功能设置较为外备；uL型花园设置使得一层客房与客厅的景观资源得到最大化；u入口玄关设置勉强，只对厨房不符合东方人居生活习惯；u注重后院开敞空间，前院过于局促。策略模块五：产品力提升策略模块五：产40、品力提升特色户型设计ACTION：情景联排 中管网房地产频道u垂直空间的巧妙变化形成夹层观景空间；u重视居住舒适感，但缺少中空设置，大气感不足；u三层主人空间功能齐全；u交通组织空间占用面积过多。策略模块五：产品力提升策略模块五：产品力提升ACTION：情景联排特色户型设计 中管网房地产频道u首层L型花园设计较好解决联排别墅纵深过长造成的部分采光不足问题;u一层罕见的设置了老人房,这在联排别墅中十分少见;u内部空间通过跃式设计进行分割;u中心位置的公共卫生间和垂直交通空间通过另开天井位和半外凸的设计解决采光问题;优点优点u缺少工人房设置;u部分功能区间为了通风采光存在隐私感缺陷;u居住空间数量41、偏少,主人套间空间独占性偏弱;u地下空间采光不足.不足不足策略模块五：产品力提升策略模块五：产品力提升特色户型设计ACTION：联排灰空间 中管网房地产频道优点优点u首层L型天井设计较好解决联排别墅纵深过长造成的部分采光不足问题;u一层中西双厨设置及体贴的玄关门厅设计颇有特色;u内部空间通过跃式设计进行分割;u地下空间娱乐化是对享受型生活的具体表现;u中间高,前后低的水平面变化有效的创造出半地下空间的实用性.不足不足u无室内车库;u一层公共卫生间过于局促;u无工人房设置策略模块五：产品力提升策略模块五：产品力提升特色户型设计ACTION：联排灰空间 中管网房地产频道 L型天井虽然有解决采光的作42、用,但大面积平面仅仅是一个采光功能,即无景观功能支持又无其他辅助功能作用,是对有限空间的巨大浪费.双主人套间设置为部分多人口家庭结构提供了一种新的选择.策略模块五：产品力提升策略模块五：产品力提升ACTION：L型联排特色户型设计 中管网房地产频道u首层U型环绕花园设计完美解决联排别墅由于纵深过长而造成需要天井中空来进行必要性采光的窘态,同时还能形成天然的内庭园景,到达室内与室外空间的天然延伸;u合理利用地下空间布置服务功能,避免有限面积的浪费;u内部空间通过跃式设计进行分割.优点优点u由于U型花园的外延,两户之间存在对视的私密性缺陷;u顶层主人空间缺少书房设置;u垂直交通空间占用面积过多.不43、足不足策略模块五：产品力提升策略模块五：产品力提升特色户型设计ACTION：U型联排 中管网房地产频道u入口及内部空间的跃式设计强调不同功能区间的分隔；u中部餐厅中空兼天井的设计巧妙将采光天井与流行中空设计合为一体；u入口玄关及门厅设计颇具心思；u顶层主人套间功能齐备，独享一片私人空间。u中西双厨符合现代人居发展方向u中空天井仅仅解决了垂直交通空间的采光，但对一层与二层的公共卫生间并无一点帮助，直接造成黑厕；u缺少工人房设置；u缺少车库设置;u一层客房/老人房设置.优优 点点不不 足足策略模块五：产品力提升策略模块五：产品力提升特色户型设计ACTION：跃型联排 中管网房地产频道策略模块五：产44、品力提升策略模块五：产品力提升功能配套建议SPA俱乐部 中管网房地产频道养生会馆 中管网房地产频道国际级养生俱乐部 中管网房地产频道专为家庭聚会而设的小型宴会厅高档优雅的西餐厅 中管网房地产频道GOLF推杆场健身房瑜伽练习室康体娱乐方面：康体娱乐方面： 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