1、1 1 打造海西首席高端休闲度假地打造海西首席高端休闲度假地 连捷世界温泉山庄项目发展战略及整体定位 2 发展战略及整体定位发展战略及整体定位 物业发展建议物业发展建议 市场调研阶段市场调研阶段 2010/04/012010/04/01 2010/4/282010/4/28 2010/03/232010/03/23 在市场调研阶段，项目组就项目开发所涉及的一系列问题进行了广泛在市场调研阶段，项目组就项目开发所涉及的一系列问题进行了广泛 的调查和深入研究的调查和深入研究 实地调研与查勘实地调研与查勘 当地企业主访谈当地企业主访谈 南翼新城企业高管南翼新城企业高管3 3位：位： 旺旺工厂副厂长 纬2、璇纺织董事长 闽华电池董事长 业内人士访谈业内人士访谈 房地产业内访谈房地产业内访谈1414位：位： 聚龙小镇营销经理 凤冠山庄销售经理 弘桥花园销售代表 四海明销售代表 各楼盘销售代表8位 世联地产策划经理 张 运鸿 厦门大学旅游与规划研 究院院长 颜院长 政府官员访谈政府官员访谈1212位：位： 南翼新城总指挥、 安溪许副县长 龙桥园管委会陈主 任 安溪县规划建设局 官桥镇侨联主席 官桥镇委书记 官桥镇副镇长 仁蜂村书记 吾宗村书记 安溪旅游局陈副局 长 政府官员访谈政府官员访谈 调研内容：调研内容： 地块交通可达性查勘 自然资源及区域规划现状 房地产各板块市场考察 安溪及项目地片区实地勘3、查 调研区域：调研区域： 安溪县城 南翼新城片区 官桥镇片区 厦门周边 调研在售及售完楼盘调研在售及售完楼盘9 9个：个： 南翼新城在售项目 安溪县城典型项目 厦门区域典型项目 3 发展战略及整体定位发展战略及整体定位 物业发展建议物业发展建议 市场调研阶段市场调研阶段 发展战略与整体定位阶段主要解决以下几个方面的问题发展战略与整体定位阶段主要解决以下几个方面的问题 中稿汇报补充 项目整体风格建议 各项规划深化 项目建筑单体建议 项目园林景观建议 经济测算 项目属性界定 核心问题结构化分析 启动期开发的前提 6500亩地块的定位 项目机会挖掘 发展方向机会研判 项目整体发展战略及整体定位 884、8亩启动区产品力打造 实地调研与查勘： 地块交通可达性 自然资源及区域规划现状 项目所在片区实地勘查 客户访谈 15位消费者深度访谈 走访小区10余个 业内人士及官员访谈 访谈官员12位 访谈房地产业内人士14位 2010/04/012010/04/01 2010/4/282010/4/28 2010/03/232010/03/23 4 属性界定属性界定 核心问题梳核心问题梳 理理 888亩启动区亩启动区 开发的前提开发的前提 发展机会挖掘发展机会挖掘 及验证及验证 启动区整体启动区整体 定位及发展定位及发展 战略战略 888亩启动亩启动 区产品力塑区产品力塑 造造 案例研究 报告目录报告目录5、 分期建议分期建议 5 5 本项目是什么类型？其面临的最核心问题是什么 项目属性界定 核心问题解析 项目属性界定及核心问题解析项目属性界定及核心问题解析 6 南翼新城地处闽南金三角腹地，直接受到厦、漳、泉的辐射南翼新城地处闽南金三角腹地，直接受到厦、漳、泉的辐射 区位：区位： 安溪县位于福建省东南沿海，厦漳泉金 三角西北部，隶属泉州市 南翼新城（龙门镇，含官桥部分区域） 毗邻厦门经济特区，成为厦门经济板块 产业辐射转移的前沿阵地 规划体量：规划体量： 规划面积：100平方公里 （可 开发建设面积50平方公里） 人口规模：近期10万，远期30万以上 厦门厦门 市市 泉州泉州 市市 漳漳 州州 市6、市 安溪县城安溪县城 南翼南翼 新城新城 约56公里 约60公里 13公里 38公里 7 南翼新城对外交通主要依托省道南翼新城对外交通主要依托省道206206线、线、207207线，厦安高速完工后线，厦安高速完工后 ，可大大缩减城际距离，可大大缩减城际距离 现有道路：现有道路： 206省道（南北向）途经龙门镇、天湖 度假区、龙桥工业园、官桥镇及铁峰山 ，南可至同安、厦门，北经安溪县城可 达永春及德化 207省道（东西向）横穿官桥镇，往西 南可达虎邱镇以至漳州 规划道路：规划道路： 厦安高速将有助于缩减城际距离 马上启动环西大道6公里、龙美大道5公 里、省道207线6公里、旺旺迎宾路1公 里建设7、，基本形成一条环城公路，带动 周边上万亩土地开发 往厦门往厦门 往安溪往安溪 县城县城 环城路环城路 厦安高速厦安高速 206206省道省道 厦安高速官桥出口 (距规划区3.5公里) 厦安高速龙门出口 (距规划区3.5公里) 8 连捷温泉规划区位于南翼新城中心，是拉动新城经济增长的重中之连捷温泉规划区位于南翼新城中心，是拉动新城经济增长的重中之 重重 区位：区位： 南翼新城整体规划分割为工业、旅游、 商贸中心和行政中心四个部分 连捷温泉规划区位于四大规划区块的核 心位臵，是拉动新城经济增长的重中之 重 商贸 工 业 旅游 旅 游 本项目本项目 行政中心 9 项目总体规模尚未确定，存在规划弹性；8、启动区规划项目总体规模尚未确定，存在规划弹性；启动区规划888888亩，以高亩，以高 端温泉示范区为核心带动端温泉示范区为核心带动 高尔夫、温泉、高尔夫、温泉、 酒店用地酒店用地 温泉、商温泉、商 业、住宅业、住宅 用地用地 行政中心行政中心 用地用地 基本指标：基本指标： 总面积：约8000亩 基本指标基本指标 面积面积( (亩亩) ) 启动区 600+288 行政中心 833 山地区 约6200 启动区有两部分组成启动区有两部分组成 288亩位于依仁溪以西，该地块多为山 地密林区，不适宜开发建设，可作为自 然景观加以保护和利用 600亩地形平缓，该地块多为茶园、农 田和村庄，适宜开发 609、0亩 288亩 依依 仁仁 溪溪 10 规划区地形复杂，多为山地，可开发建设用地不足规划区地形复杂，多为山地，可开发建设用地不足50%50% 规划区西侧多高山，东南、东北侧多 平原，海拔高度变化范围80254m ，地形变化较大 规划区东南、东北部地形较为平坦( 25%)，西部地区坡度较大(25%) 。适合开发的用地占比41%，其中约 1/3的坡地需要填挖方 龙门、官桥镇两镇的崩岗侵蚀是福建 省乃至全国最典型的地区之一。规划 区崩岗范围较大，且仍处于活动状态 山地 崩岗 海拔 坡度 11 北部有小面积密林，其余大部分地区为疏林；局部植物稀少地主要北部有小面积密林，其余大部分地区为疏林；局部植物稀10、少地主要 受之前的开采影响，以灌草和石块为主；竹林主要分布于河滨湿地受之前的开采影响，以灌草和石块为主；竹林主要分布于河滨湿地 规划区主要土地利用类型为茶园、农 田、密林、疏林、竹林、建成区等 农田、茶园由于受人为干扰较大，生 物多样性较低，生态价值不高，开发 建设中开发适宜性高 密林、疏林、竹林具有重要的水土保 持，调节气候，提供栖息地等生态功 能，在开发建设中以保留和修复为主 密林 疏林 茶园 12 规划区虽依溪而建，但雨水规划区虽依溪而建，但雨水“裸排裸排”、石材厂粉尘加重了对水资源、石材厂粉尘加重了对水资源 和环境的污染和环境的污染 规划区周边水系主要有蓝溪和依仁溪， 水库一座，集水面11、积分别为277公顷、 155公顷、29公顷； 区域内没有完善的污水处理系统，雨污 水和石材厂废弃物未经处理直接排入依 仁溪，造成了河道的污染； 随着新城的建设，石材产业将逐步实现 整合，并渐渐淡出。 水库 依 仁 溪 蓝 溪 依仁溪 排污差 13 温泉资源属于项目的主要驱动力，但从整个大厦门区域看，温泉资温泉资源属于项目的主要驱动力，但从整个大厦门区域看，温泉资 源并不稀缺源并不稀缺 龙门镇地热资源十分丰富，浅层蕴藏 温泉带长达2公里，宽40余米； 泉水属低硫偏酸性，且水质良好，富 含多种对人体有益的微量元素和矿物 质； 距离规划区最近的温泉眼位于龙门镇 榜寨村，项目开发后可从此处引水， 原则12、上不会造成温度衰减。 榜寨村 温泉眼 金狮村 温泉眼 4公里 启动区 名称 同安汀溪 安溪龙门安溪龙门 珠海御温泉 温度( ) 52 6868 45 出水量(m3/d) 3000 35003500 2400 天湖项目获将利用 14 启动区周边水资源丰富，温泉引入难度不大，自然条件良好；且地启动区周边水资源丰富，温泉引入难度不大，自然条件良好；且地 势平坦适合开发，拆迁总建面势平坦适合开发，拆迁总建面6 6万多平方米，开发条件较好万多平方米，开发条件较好 600亩启动区西临依仁溪，沿溪而立 距离温泉眼约4公里 地形平坦，植被覆盖面积小，适合开发建设 区域内村庄零落，拆迁总建面6万多 分分 类类 13、拆迁总建面（）拆迁总建面（） 总占地面积（）总占地面积（） A地块 7218.17 3325.03 B地块 6768.87 5301.8 C地块 5939.29 4803.12 D地块 4859.7 2956.21 E地块 8224.30 5844.22 F地块 9443.54 5071.58 G地块 4873.93 3641.98 H地块 14261.94 8853.19 I地块 4252.16 2407.81 合计合计 65841.9265841.92 42204.9442204.94 15 项目属性界定：该项目是受大都市圈辐射的四线城市，有一定自然项目属性界定：该项目是受大都市圈辐射的四14、线城市，有一定自然 资源的大规模旅游地产项目资源的大规模旅游地产项目 描述描述 说明说明 优势优势 区域价值提升空间 交通通达性好 项目规模大，可操作性强 自然资源丰富 福建省试点小镇，安溪新的经济增长极 路网完善：距离厦门30分钟车程，离漳州、 泉州40分钟车程 规划面积约8000亩，规划项目有温泉、高尔 夫 规划区依山临溪、温泉储量丰富 劣势劣势 发展的不确定性较高 显性需求不明显 资源缺乏稀缺性 环境治理工程大 新城处于规划阶段，城市化进程慢 以农业人口为主，自建房居多，需求需要引 导 周边项目多以山景、温泉为主题 山体崩岗、溪水污染、温泉储量有待恢复 城市属性 受大都市圈辐射、四线城市15、 自然属性 有一定自然资源 项目属性 大规模、旅游地产 16 属性界定属性界定 核心问题梳核心问题梳 理理 888亩启动区亩启动区 开发的前提开发的前提 发展机会挖掘发展机会挖掘 及验证及验证 启动区整体启动区整体 定位及发展定位及发展 战略战略 888亩启动亩启动 区产品力塑区产品力塑 造造 案例研究 报告目录报告目录 分期建议分期建议 17 客户提出的目标、要求及存在的困惑客户提出的目标、要求及存在的困惑 目标1： 888亩启动区快速回现 开发目标开发目标 最快启动温泉区域，今年十一能实现部分温泉开放 尽快启动888亩区域，实现快速回现 目标2 ：产品价值最大化 开发要求开发要求 存在的困16、惑存在的困惑 我们的客户到底是谁 如何吸引足够的客户群体，即核心竞争力的构建 客户语录客户语录 目标3 ：风险控制，实现项目滚动开发 目前主要是600亩启动区，其 中的100亩温泉区，即将要启 动，那启动区的开发策略和客 户定位是什么； 项目是否适合做旅游地产， 如果适合做该如何做，不适合 则应采取什么策略； 除温泉酒店外，项目内部要 自求平衡； 100亩温泉酒店要做高端日式 温泉，这是项目开发初步想法 18 世联对客户目标的理解世联对客户目标的理解要实现目标，立足要实现目标，立足65006500亩是项目的必由之亩是项目的必由之 选选 立足立足65006500 亩看亩看888888亩亩 纯粹纯17、粹888888亩亩 要实现启动区快速回现、产品价值最大化以及滚动开发的目标，我们能否仅就要实现启动区快速回现、产品价值最大化以及滚动开发的目标，我们能否仅就888888亩项目考虑？亩项目考虑？ 优势优势 劣势劣势 前期投入少 项目具有规模、规划优势，可以通过温泉 酒店等高端设施形成项目独特的竞争优势 产品可实现较高溢价，并且消化速度快， 符合快速回现及产品价值最大化的目标 通过项目可以实现企业品牌的提升以及政 府效应的双赢 项目缺乏驱动 ，导致销售困难，周期 非常长，不符合快速回现的目标 产品溢价难，收益难以保证 企业品牌形象无法提升 难以令政府满意 前期投入较大 房地产刚起步的 陌生区域、客18、户 群不足的大规模 住宅项目 有核心吸引 力的中高端 休闲度假项 目 19 世联对客户目标的理解世联对客户目标的理解2 2两种方案各自的投入产出项：两种方案各自的投入产出项： 纯粹纯粹888888亩项目：面向居住的小配套，低产出亩项目：面向居住的小配套，低产出 立足立足65006500亩的亩的888888亩：中等强度、高标准、品牌化配套，高产出亩：中等强度、高标准、品牌化配套，高产出 纯粹纯粹888888亩方案亩方案 65006500亩中的亩中的888888亩亩 项目定位项目定位 以居住配套取胜的大规模住宅项目以居住配套取胜的大规模住宅项目 以温泉精品酒店和特色产品的中高端休闲度假项目以温泉精19、品酒店和特色产品的中高端休闲度假项目 配套类型 设臵标准 面积 配套类型 设臵标准 面积 投入项投入项 商业配套商业配套 按照人均商业面积0.6平米计 算 10000平米 精品酒店精品酒店 设臵8栋、500平米/栋、以温泉为特 色、聘请名家设计的别墅式精品酒 店（仿照长城脚下的公社） 4000平米 教育配套教育配套 配臵知名的学校，成为主要 驱动力之一；包含10个班级 的幼儿园和18个班级的小学 幼儿园：3000 平米；小学： 9000平米 温泉会所温泉会所 以御温泉、品牌餐饮为特色，集休 闲、商务、健身为一体的多功能特 色会所 5500平米 会所会所 以温泉SPA为主，兼顾健身 房、桥牌室等20、休闲娱乐功能 3000平米 三星级酒店三星级酒店 100间客房的三星级商务酒店 6000平米 幼儿园幼儿园 8个班级的幼儿园 2500平米 收入项收入项 住宅销售住宅销售 收入收入 以多层为主，中后期根据市 场接受程度设臵小高层物业 ，综合容积率以1.5计 50万平米 普通住宅普通住宅 面向本地客户的普通住宅，主要以 洋房为主，后期兼顾部分小高层； 占地为总占地面积的30%，容积率 为1.3 13万平米 商业销售商业销售 收入收入 临街1-2层商铺，全部销售 10000平米 低密度高端产低密度高端产 品品 面向海西城市群中高端客户的低密 度产品，占地面积为总占地面积的 70%，以独栋为主，容积21、率以0.5计 11.7万平米 精品酒店精品酒店 每栋5个客房，共40间客房，按照 500元/间，全年入住率70%计 40间客房 20 世联对客户目标的理解世联对客户目标的理解2 2经过初步匡算，尽管经过初步匡算，尽管65006500亩项目前期配亩项目前期配 套投入较大，但最终收益比纯粹套投入较大，但最终收益比纯粹888888亩方案高出亩方案高出9 9亿，无疑应选择亿，无疑应选择 65006500亩方案亩方案 说明：1、房地产项目的建安成本、售价基于当地市场调查数据得出；2、配套项目的成本及收益根据市场调查、世 联经验以及其他城市案例共同得出 成本（元成本（元 / /平米）平米） 成本（万成本（22、万 元）元） 售价（元售价（元/ /平米）平米） 收入（万元收入（万元 ） 收入收入- -成成 本本 方案一方案一 ：纯粹：纯粹 888888亩亩 商业配套 1000 1000 住宅销售收入 2200 110000 教育配套 2000 2400 商业销售收入 6000 6000 会所 3000 900 住宅综合成本 1100 55000 总计总计 5930059300 116000116000 5670056700 方案二方案二 ：立足：立足 65006500亩亩 的的888888 亩亩 精品酒店 10000 4000 普通住宅 2200 28600 温泉会所 5000 2000 低密度高端产23、 品 12000 140400 三星级酒店 5000 3000 精品酒店 每天房价500元计，全年入住 率70%，计算15年收益 7665 幼儿园 1800 450 三星级酒店 每天房价300元计，全年入住 率70%，计算15年收益 11498 普通住宅综合 成本 1100 14300 低密度综合成 本 1500 17550 总计总计 4130041300 188163188163 146863146863 方案二比方案一高出的收益方案二比方案一高出的收益 9016390163 21 基于基于65006500亩前提下项目的核心问题是需求问题，即寻找客户群以及构亩前提下项目的核心问题是需求问题，24、即寻找客户群以及构 建能吸引客户群的核心竞争力建能吸引客户群的核心竞争力 现实状况现实状况 状况状况1 1 距离县城较远，无配套，房地产 行业不成熟 状况状况2 2 自然资源丰富但不优质，温泉资 源好但不稀缺 客户目标客户目标 启动区快速回现， 产品价值最大化 风险控制、滚动开发 现实与期望间的矛盾现实与期望间的矛盾 没有显性客户（当没有显性客户（当 地客户）可以抓地客户）可以抓 没有强势资源能够没有强势资源能够 吸引隐性客户（休吸引隐性客户（休 闲度假客户、投资闲度假客户、投资 客户）客户） 项目需要大量的需项目需要大量的需 求支撑，才能实现求支撑，才能实现 成功开发成功开发 按建面33万(25、容积率1.0）、 110/户估算，项目共需约 3000户 核心问题核心问题 需求问题是需求问题是 项目面临的项目面临的 最大问题最大问题 我们的客户是谁？ 客户是怎么演变的？ 如何才能抓住他们？ VS 22 属性界定属性界定 核心问题梳核心问题梳 理理 888亩启动区亩启动区 开发的前提开发的前提 发展机会挖掘发展机会挖掘 及验证及验证 启动区整体启动区整体 定位及发展定位及发展 战略战略 888亩启动亩启动 区产品力塑区产品力塑 造造 案例研究 报告目录报告目录 分期建议分期建议 23 23 单纯的600+288亩的开发成功开发的前提必须依托6500亩的整体开发，那么6500亩的发 展方向又26、是什么 600+288亩开发的立足点 基于6500亩整体发展方向的研判 600+288600+288亩启动区的定位前提亩启动区的定位前提 24 区域抗性：地块位于城市陌生区，区域形象不好，项目所具有的温泉区域抗性：地块位于城市陌生区，区域形象不好，项目所具有的温泉 资源影响力不足资源影响力不足 24 888亩启动区处于官桥镇境内，南翼新城有待进一步发展，在厦门区 域不具备影响力； 位于镇区，基础设施落后，南翼新城有待进一步发展； 交通不便，目前通过206省道与厦门相接，需要近两个小时车程； 石材行业知名度高，采石场对环境影响大，形象差； 温泉资源目前仍是当地村名零散开发自主经营，定位低，影响力27、差。 25 要建立项目影响力，化解区域抗性是首要任务；根据项目的条件和开要建立项目影响力，化解区域抗性是首要任务；根据项目的条件和开 发商的目标，塑造愿景、规划取胜是项目的可行模式发商的目标，塑造愿景、规划取胜是项目的可行模式 效果效果 必要条件必要条件 特征特征 本项目选择本项目选择 大规模前期投入大规模前期投入 前期大规模投入，强势 氛围营造，形成市场影 响 前期大规模的资金投 入，清晰的全局规划 务实，风险低 个性化产品打造个性化产品打造 细分市场，差异化竞争 ，高针对性，对市场部 分客户建立强势吸引 市场发展到一定程度 ，目标客户群已经具 一定规模 投入小，风险大 卖愿景，规划取胜卖愿28、景，规划取胜 立足高端规划，建立美 好愿景，以规模和愿景 形成市场影响力 项目整体规模大 定位高，规划高端 项目规划规模大 、高端 卖愿景，项目就一定要形成大规模，形成大盘，充分利用大盘优势，做足规划，建立愿景，实现 前期以大愿景配合较小的投入化解区域抗性。 消除区域陌生感，建立影响力的三种模式消除区域陌生感，建立影响力的三种模式 要化解区域抗性就必须对市场形成影响力，根据世联对陌生区域项目开发的研究得出，要在陌生区域建 立起项目影响力可采取以下三种方式： 26 因此因此888888亩作为项目的启动区，其规模难以形成区域影响力，必须立足亩作为项目的启动区，其规模难以形成区域影响力，必须立足 于29、于65006500亩的整体开发亩的整体开发 26 项目名称项目名称 规模规模 正开发项目 发现之旅 1290亩 南安香草世界 4500多亩 龙岩云顶茶园 11550亩 丽水云天 800亩 龙岩紫金体育公园 3000亩 长泰休闲都市之海西国 际城 4200亩 待开发项目 紫云山 15万亩 天湖 5400亩 海峡茶博园 2.25万亩 犀山风景区 7000多亩 孤立地开发孤立地开发888888亩将难以亩将难以 形成区域影响力，一定要形成区域影响力，一定要 依托整体依托整体65006500亩亩 那么那么65006500亩的定位又是什么？亩的定位又是什么？ 27 27 单纯的600+288亩的开发成功开30、发的前提必须依托6500亩的整体开发，那么6500亩的发 展方向又是什么 600+288亩开发的立足点 基于6500亩整体发展方向的研判 立足海西城市群看南翼新城 从城市发展趋势上看项目 600+288600+288亩启动区的定位前提亩启动区的定位前提 28 项目所在的南翼新城作为福建省项目所在的南翼新城作为福建省2121个试点小镇之一，高规格的规划和个试点小镇之一，高规格的规划和 政策支持将是本项目发展的基础政策支持将是本项目发展的基础 安溪县以重金计划打造安溪县以重金计划打造 “海西温泉第一镇海西温泉第一镇” 投资计划：安溪县计 划投资116亿元，全力 打造南翼新城（龙门镇， 含官桥部分区31、域）。目 前，已基本完成“南城” 总体规划，确定并启动 重点建设项目32个， 预计两年内可基本撑开 新城骨架 目标：充分利用温泉 资源，目标是把南翼新 城建成宜居城市综合体、 闽南休闲商务区和海西 生态健康旅游新城 南翼新城成为福建省南翼新城成为福建省2121个试点个试点 小镇之一：小镇之一： 今年初福建省政府出台了 关于开展小城镇综合改革建 设试点的实施意见（简称 实施意见），确定在上杭 县古田镇等21个小城镇进行综 合改革建设试点，安溪龙门镇 位列其中，分发挥小城镇在联 结城乡、辐射农村、扩大就业 和促进发展中的重要作用 从七大方面给予政策支持： 实施意见确定了从财税、 管理服务、土地、基32、础设施、 金融等七个方面提出具体扶持 政策和灵活措施，要求各级政 府加大投资力度 南翼新城总体规划南翼新城总体规划 29 国家对中小城镇的定位：国家发改委最新编制的国家对中小城镇的定位：国家发改委最新编制的全国城镇体系规划全国城镇体系规划 中，逐步修正了中，逐步修正了“中小城镇中小城镇”的导向认识，倡导小城镇健康发展的导向认识，倡导小城镇健康发展 上海上海 天津天津 北京北京 重庆重庆 广州广州 “严格控制大城市规模，合理发展中等城市和小城市”。“严格控制大城市规模，合理发展中等城市和小城市”。 “六五”以来的城市发展方针 注：以上资料来源于建筑部总规划师陈晓丽的观点及相关新闻报道的整理 全国33、城镇体系规划对中国城镇发展与布局政策的建议 摘要 存在的问题 城市发展各自为政，资源难以集约利用，重复建设；城市发展各自为政，资源难以集约利用，重复建设； 城市化速度滞后于工业化速度；城市化速度滞后于工业化速度； 城市的国际竞争力不足。城市的国际竞争力不足。 “由于种种原因，我国过去走了一条在推进工业化进程的同时， 抑制城镇化的发展之路。改革开放20年来，城镇化仍然未 能与 工业化同步发展。其中既有国情条件和体制方面的原因，也是 特定发展模式下的必然结果。 ” 以各级中心城市为依托，组织与经济社会发展水平、自然和环 境条件相匹配，适应经济全球化趋势的城镇体系和经济网络， 合理配置空间资源，缩小34、城乡差别，实现城镇与区域的协调发 展。 要适应中国经济参与世界经济竞争的需要，积极培育具有国际 竞争力的中心城市。选择1-3个具有国际影响的城市，尽快发展 并培育为世界级城市和国际性都市； 积极促进小城镇的健康发展； 适应城镇体系发展的趋势，重视对城市连绵区的合理组织，完 善发展政策和管理体制 国家城市国家城市 发展的战发展的战 略目标：略目标： 重要重要 任务任务 中国定位的中国定位的5 5个国家中心城市个国家中心城市 30 世联对小城镇发展的观点：在城市群规划已然成为中国城市未来发展的主导方向的前世联对小城镇发展的观点：在城市群规划已然成为中国城市未来发展的主导方向的前 提下，提下，作为城35、市群战略的平衡与补充的中小城镇其发展必然要依附核心城市群作为城市群战略的平衡与补充的中小城镇其发展必然要依附核心城市群 1 2 3 4 国家城市经济布局发展国家城市经济布局发展 阶段的必然结果阶段的必然结果 核心城市群核心城市群 在经济发展在经济发展 中占据着持中占据着持 续强化的主续强化的主 导地位导地位 利用城市群进行利用城市群进行 城市间资源优化城市间资源优化 配置，逐步成为配置，逐步成为 地方政府的共识地方政府的共识 中国的整体城中国的整体城 市化已进入中市化已进入中 小城市向大城小城市向大城 市人口流动的市人口流动的 阶段阶段 城市群规划城市群规划 的现实主导的现实主导 性性 中小城36、镇同样是国家政策 扶持的对象，但其政策力度 与具体资金投入相对于城市 群战略轻微很多； 未来具有潜力的中小城镇 更多是依附于核心城市群， 拥有独特比较优势的中小城 镇。 31 项目所处的南翼新城隶属海峡西岸城市群，目前海峡西岸城市群已进项目所处的南翼新城隶属海峡西岸城市群，目前海峡西岸城市群已进 入成长期，为项目发展提供了极大发展机会入成长期，为项目发展提供了极大发展机会 雏形期雏形期 成长期成长期 成熟期成熟期 特征： 各城市间的交通脉络初步 打通，建立相向联系 各中心城市经济发展迅猛 城市建筑物高密度聚集 各城市间基础设施初步一 体化 城市间社会、文化交流加 快 人口流动加快，向中心城 市37、聚集 特征： 交通、信息网络更加完善， 开始建立双向或多向联系 各城市基础设施进一步完 善 产业聚集逐渐形成，不同 产业开始分别向不同城市 迁移，城市分工进一步深 化 特征： 与其它城市群对接，形成 城市绵延区，进入更高一 层的发展阶段 交通、信息网络架构成熟， 城市间往来迅速、密集， 呈多向联系 产业聚集度高，城市分工 明确，形成互补效应 海峡西岸城市群海峡西岸城市群 阶段阶段 指标指标 城市群城市群 雏形期 人均GDP小 于3000美 元 大武汉 城市群 成长期 人均GDP大 于3000美 元，小于 10000美元 海峡西 岸、长 三角、 珠三角 成熟期 人均GDP大 于10000美 元 38、以伦敦 为核心 的城市 群 城市群的发展过程及阶段性特征城市群的发展过程及阶段性特征 2009福建各市经济情况 类别类别 福州福州 厦门厦门 泉州泉州 漳州漳州 三明三明 晋江晋江 GDPGDP（亿元）（亿元） 2521.00 1616.00 3002.00 1113.00 733.00 775.86 增速增速 12.60% 8.00% 12.50% 13.30% 12.80% 11.90% 常住人口常住人口 （万人）（万人） 679.00 252.00 779.00 478.00 266.00 287.00 人均人均GDPGDP（美元）（美元） 5380.89 9293.77 5585.0139、 3374.57 3993.68 3917.89 20092009年福建省人均达年福建省人均达 48384838美元美元 32 从距离上看，与厦、漳、泉的道路通达，南翼新城在空间上具备承接从距离上看，与厦、漳、泉的道路通达，南翼新城在空间上具备承接 海西城市群休闲功能的条件海西城市群休闲功能的条件 32 主要城市主要城市 北京北京 深圳深圳 厦门厦门 商贸中心板块商贸中心板块 （CBDCBD） 国贸/ 金融街 蔡屋围 五缘湾/思明 居住功能板块居住功能板块 团结湖/ 潮阳公园 白沙岭/ 香蜜湖 湖里/思明 产业核心板块产业核心板块 亦庄 龙岗产业区/宝 安产业区 集美/海沧 政务功能政务功能 40、板板 块块 中南海 福田中心区 思明 空港板块空港板块 顺义 宝安机场 湖里 城市休闲配套城市休闲配套 板块板块 玉渊潭/ 北海 莲花山/ 华侨城 五缘湾/环岛路 城市近郊休闲城市近郊休闲 功能板块功能板块 温榆河/ 怀柔 大梅沙/ 仙湖 远郊旅游观光远郊旅游观光 度假板块度假板块 十渡/ 八达岭 南澳/ 巽寮湾 海西海西1 1小时经济圈小时经济圈 工业承接带工业承接带 旅游、休闲、度旅游、休闲、度 假产业带假产业带 33 从城市功能上看，南翼新城定位为厦门的从城市功能上看，南翼新城定位为厦门的“后花园后花园”，也支持整体发，也支持整体发 展成为休闲区的功能展成为休闲区的功能 城市边缘开始融合41、 厦、漳、泉、龙等闽西南区域一 体化 03年岛内城市化率达到93%， 岛外城市化率仅为23% 06年全市化率达到68%，预计 10年将达到75%75% 80年厦门设立经济特区，同年建成 区面积12平方公里 84年经济特区扩大到全岛 2000年岛内城市建成区20平方公里 20002000- -20102010年年 20002000年以前年以前 岛内城市化岛内城市化 区域一体化区域一体化 岛外城市化岛外城市化 20102010年以后年以后 北区层面 城市休闲配套板块 远郊旅游度假板块 近郊休闲度假板块 城市化加速了 城市休闲板块 的区位转移 34 闽南已形成五大休闲度假板块初具规模，此外还有发展中42、的三个板块，均在发闽南已形成五大休闲度假板块初具规模，此外还有发展中的三个板块，均在发 展起步阶段，南翼新城的独特区位构建了闽南休闲的黄金圈展起步阶段，南翼新城的独特区位构建了闽南休闲的黄金圈 同安汀溪同安汀溪 板块板块 海沧滨海沧滨 海板块海板块 南太武南太武 板块板块 漳州漳州 板块板块 围头半围头半 岛板块岛板块 黄金海黄金海 岸板块岸板块 惠安板块惠安板块 云霄等项目云霄等项目 南太武高尔夫南太武高尔夫 东方高尔夫东方高尔夫 丽水云天等丽水云天等 半月湾、西沙苑、聚龙小镇半月湾、西沙苑、聚龙小镇 发现之旅等发现之旅等 马洋溪马洋溪 板块板块 板块板块 资源资源 开发现状开发现状 项目项43、目 惠安 板块 滨海 +山 景+ 古城 已开发3个项目； 具有滨海或山景、 古城等多重资源 已建成1个四星级 酒店； 半月湾、 西沙苑、 聚龙小 镇 南太 武板 块 滨海 +高 尔夫 +山 景 吸引滕王阁、大洲 知名开发商进驻； 但交通不便，路程 远，开发周期长； 南太武 高尔夫 滨海新 城、亿 景海岸 海沧 滨海 板块 滨海 +高 尔夫 区域内价格较高 目前往第一居所方 向发展； 东方高 尔夫 同安 汀溪 板块 温泉 +山 景 温泉资源优势突出， 有四星级翠丰温泉四星级翠丰温泉 酒店酒店； 往第一居所演变； 开发强度不大； 丽水云 天、古 龙汀溪 马洋 溪板 块 山景 资源 开发强度大，已规44、 划十几个项目； 开始嫁接温泉嫁接温泉； 两个四星级以上酒四星级以上酒 店店； 发现之 旅、汤 泉世纪 泉州泉州 厦门厦门 漳州漳州 南翼新城南翼新城 35 从海西城市群的高度看项目所处的南翼新城，发现其完全具备发展城从海西城市群的高度看项目所处的南翼新城，发现其完全具备发展城 市群休闲度假区域的条件市群休闲度假区域的条件 南翼新城 连捷温泉 6500亩 海西城市群 6500亩连捷温泉隶属的南翼新城作为 福建省21试点小城镇之一，我们必须站 在整个海西城市群的角度来发现其机会 从距离看，南翼新城在空间上具备承接海 西城市群休闲功能的条件 从城市功能上看，南翼新城定位为厦门的 “后花园”，也支持45、整体发展成为休闲区 的功能 从资源禀赋上看，大规模、拥有温泉、山 体和高尔夫球场等资源也使得以项目为代 表的南翼新城具备发展城市群休闲的基础 我们应该发展什么档次的休闲度假？我们应该发展什么档次的休闲度假？ 36 成型的五大板块多为大众化配套，以海景、高尔夫和温泉为主题，客成型的五大板块多为大众化配套，以海景、高尔夫和温泉为主题，客 户认知单一，且档次多为大众化休闲区，缺乏高端休闲度假区户认知单一，且档次多为大众化休闲区，缺乏高端休闲度假区 板块板块 区位、交通区位、交通 资源、环境资源、环境 配套配套 未来规划未来规划 产品定位、客户产品定位、客户 区域认知区域认知 海沧 距离厦门本岛核心区46、 15分钟车程 海景+高尔 夫球场 高尔夫球场、俱乐 部配套高端 马銮湾还未 系统开发 一二混居 厦门企业家、海归、省 外高端客户 价格外溢区域 及中端度假 马洋溪 漳州长泰县马洋溪， 距离厦门本岛40分钟 车程 马洋溪 生态环境 五星级酒店（在 建）、网球场、小 超市 供地量大， 别墅为主 休闲度假 90%厦门人，很多养老 客户，部分泉州及港澳 台客户 大众休闲板块， 家庭休闲 同安汀溪 同安汀溪水库自然森 林风景保护区，距离 厦门本岛50分钟车程 温泉 汀溪水库生 态环境 休闲度假产品 温泉酒店、风情度 假镇街9000 近期主要是 居住型物业 休闲度假 主要是同安工业区老板， 20%台湾客47、户、5%外 籍客户 大众休闲板块 南太武 直线距离4km,未来经 厦漳大桥40分钟到岛 内核心区，海上15分 钟船程 旅游、海景 资源 金海湾酒店、华商 酒店 大量土地推 出 一二混居 厦门及漳州本地客户 中端休闲板块， 距离远 漳州 距离漳州市区约20-30 公里，35分钟车程 距离厦门约2小时车程 海景、温泉 或会议基地 等 温泉酒店 即将多点开 发 一二混居 漳州本地客户为主，部 分厦门客户 中高端商务休 闲，距离远 南翼新城 距离厦门约40分钟车 程，距离漳州30分钟 山景+温泉+ 水体 有待配套 厦门的“后 花园”，新 城开发 客户有待选择 区域价值有待 定义 37 市场现状：厦门区域大众休闲项目众多，市场竞争激烈；但面向高端市场现状：厦门区域大众休闲项目众多，市场竞争激烈；但面向高端 的休闲项目匮乏的休闲项目匮乏 资源 物业 丽水云天 温泉结合山 景资源 联排