1、西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationPropertyDevelopmentConceptDesign中铁五院2015.5西宁地铁整体物业开发策划chapter1地铁+物业 TOD模式什么是TODWHAT为什么需要TODWHY如何开展TODHOW案例香港+东京CASEchapter2现状梳理及综合开发建议西宁概况站点周边物业分析商业、办公、居住、酒店消费需求客户特征、消费意愿业态建议+空间策划chapter3开发建议 chapter4业绩展示西宁地铁整体物业开发策划1 地铁+物业 TOD西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMet2、roL1TransferStationConceptDesign4前言轨道交通建设需要巨额投资，难以单靠车费回收成本。采用“铁路铁路+物业物业”综合开发模式，利用上盖物业同步发展，为轨道交通提供充足客源，增加运营收入。香港地铁作为国内轨道交通的发展先驱，有大量的丰富经验值得借鉴。香港地铁公司极早认识到“铁路+物业”的开发模式，统筹所有地铁及房地产规划、定位、设计、建设、管理及协调，节省建设及管理成本。有效利用车辆段及车站上盖空间，集约用地。轨道交通为城市扩展带来机遇西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign5前言1 模3、式：地铁站地下空间及上盖物业开发什么是“地铁+物业”开发模式？2 模式：地铁车辆段上盖物业开发并非单纯地将铁路设施和房地产物业放在一起，更不是简单的“以房地产补贴铁路”的做法。是一套理顺城市铁路运输和城市土地开发相互关系的制度，通过在车站上盖集中发展优质房地产物业，创造资本收益去支付铁路发展的成本，并提供人流聚集，支持铁路日常营运的乘客量，为铁路营运、城市发展和整体社会创造最大的效益。TOD轨道主导综合社区模型西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign6前言“地铁+物业”是个多赢方案 社区得益：更容易负担国际级的铁路服4、务，以及沿铁路进行高素质的可持续城区发展，而不需动用公币。政府得益：无须直接资助兴建铁路，更能收取可观的地价收益；政府拥有铁路公司约76.7%的股权，股价的提升亦使政府获利。铁路得益：地铁与物业的“实体融合”，两者更紧密的连系提升客流和物业价值。发展商得益：适当的地块规划和物业前期工程，使发展商能即时开展工程，以切合市场的需要。为什么要采用“地铁+物业”的开发模式？西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign7前言“地铁+物业”开发模式的具体操作：在新铁路沿线，政府给予铁路公司“土地发展权”，对地块进行总体规划；铁路公司5、以没有铁路为基础作地块价值估算，向政府支付地价；铁路公司兴建铁路，同时与发展商合作发展物业；物业价值因铁路提升；地铁公司将物业价值提升所获得的利润，用作兴建新铁路。如何开展“地铁+物业”的开发模式？“地铁+物业”综合发愿景：通过统一规划、统一发展达成：以人为本车站与物业无缝连接，提供出行便捷及舒适；高素质的生活环境 完善城市设计，注重绿化及环保，充足社区设施；安全及健康社区人车分隔，立体处理机动车辆，保障行人安全；高效率生活方式集约土地利用，减少不必要的道路交通。西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign8前言轨道交通6、发展趋势随着轨道交通设施的不断建设与完善，轨道交通商业也得到快速发展。目前国内城市上海、重庆和西安分别是处于轨道交通商业不同发展阶段的城市，其轨道交通商业开发的经验具有一定的代表意义。成熟期n西安 52.2公里n苏州52公里n长春48.2公里n杭州48公里n哈尔滨27.3公里n郑州25.41公里n长沙22.3公里发展期萌芽期n重庆 168公里n天津140公里n武汉95.6公里n成都65公里n沈阳54.96公里n上海 567公里n北京527公里n深圳348公里n广州260.5公里n南京180.2公里n香港91公里成熟期：轨道交通线路已经覆盖全城，增加未覆盖的小区域或者建设跨省跨市的地铁联动；发展7、期：已经开通的轨道交通线路基本将城市各个重要区域打通，地铁建设快速发展，地铁线基本覆盖全城；萌芽期：城市轨道交通线路属于规划建设阶段，或者刚开通1-2条轨道线路。注：香港地铁开通与1979年，仅次于北京，是我国第二个开通地铁的城市，城市铁路系统发达。西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign9前言香港公司成功的以“铁路+物业综合发展经营”的商业模式，与物业发展商合作，将铁路沿线转化为独特的综合商业及住宅社区。为居民提供便利的公共交通，铁路乘客量因而增长，土地价值亦提升。各城市地铁开发实例香港西宁地铁一号线换乘站物业开发8、概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign10前言各城市地铁开发实例香港西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign11前言各城市地铁开发实例香港香港九龙站90年代末期，年代末期，港铁港铁与九龙仓、恒隆、永泰、新鸿基合作开发了九龙站上盖物业与九龙仓、恒隆、永泰、新鸿基合作开发了九龙站上盖物业UnionSquare。占地面积：13.54公顷性质：综合商住发展计划容积率：8.05包含：16座住宅大厦及2座混合用途大厦，数间豪华酒店及约7.2万服务式住宅；一幢118层高的摩天大楼9、；一个购物中心，面积达8.2万；巴士、小巴、的士、酒店穿梭巴士、旅游巴士、过境巴士及私家车交通交汇处；广阔的公众及私人休憩绿化区，各类康乐与社区设施。设计特色：1.通过围合式商业，将就点写字楼完美连接，形成大型的综合体。2.设有甲级写字楼、商场、住宅及酒店等设施，提供工作、居住、消闲及娱乐的环境，构成一个多元化的独立社区，,办公楼、酒店、超市、康体中心等完美的功能转换接驳3.豪宅与地铁物业的完美结合.4.商住分区，用大门将商业与住宅分隔，从而保持良好的居住生活环境。九龙前身主要是码头、货仓和船坞，之后被开发商购得作商住计划Union square自入伙以来，人气逐渐上涨，总共有5600户住宅单10、位约9.3万平米的圆方商场开业，集棸了大量人气，据估计，客流量增涨至少两三成20002000年前年前2000-20072000-2007年年20072007年年-西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign12前言各城市地铁开发实例香港物业时间档次体量(万)容积率简介漾日居2000高档住宅135-66栋大楼，1288个单位，1332个停车位擎天半岛20044.85-75栋大楼，2126个单位，1270个停车位君临天下2003165-73栋大楼，1122个单位，864个停车位凯旋门2005105-6新鸿基地产：255米高，11、75层，共1122个单位圆方商场2007.1国际级9.315-18新鸿基地产：香港首个横向式商场，商业最高端商业，4层天玺2007.3国际级豪宅住宅18.6新鸿基地产：香港最高的住宅，270米，由住宅、服务式出租住宅和酒店组成酒店5.3环球贸易广场2007-2010国际级办公楼51.15新鸿基地产：香港最高写字楼，全球四高，共118层，490米200米范围内：商业(9.3万)+商务(56.5万)+住宅(62.4万)功能比例：商业：商务：住宅=1:4:5西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign13前言各城市地铁开发实例12、香港青衣站上盖核心区物业以区域型商业中心青衣城及高档住宅盈翠半岛为主；青衣前身为黄埔船坞、太古船坞、水泥厂、油库等污染性工业区；自1998年地铁线开通后，地铁上盖物业青衣城1999年开业，顶部住宅2000年入伙，周边环境日趋改善，发展为舒适居住区。200200米米500500米米青衣城青衣城灏景湾灏景湾盈翠半岛盈翠半岛长安邨长安邨长发邨长发邨青衣邨青衣邨圣保禄村圣保禄村伟景花园伟景花园医院医院公园公园宏福花园宏福花园怡翠花园怡翠花园上高滩上高滩市政大厦市政大厦青衣青衣泳池泳池青衣运动场青衣运动场市政市政住宅住宅商业商业200米范围内：商业(4.6万)+住宅(24.5万)+市政配套(5万)功能比13、例：商业：住宅：市政=15%：70%：15%物业档次体量(万)容积率简介青衣城区域级商业中心4.64.7底层商业，占地5万平米，共四层，是一个以海洋为主题的大型商场，拥有140间商铺食肆，220个停车位，是往来市区与机场路线上的主要商场盈翠半岛高档住宅24.5顶层住宅，共12座，一共3500个住宅单位，700停车位市政配套区域级50.8-1.2青衣游泳池1.76万平米，青衣运动场3.3万平米；香港青衣站西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign14前言各城市地铁开发实例香港香港青衣站主营餐饮、娱乐与地铁巴士站联通，主营14、首饰、美容、服饰主营童装，玩具，家居布置，音乐与地铁站联通，业态以地产代理、电器城、超市为主p海洋式主题商场：引进了海洋及航海意念，承袭邮轮的特色布置，辽阔的流线型走廊、以及色彩缤纷的航海旗杆。p一站式消费模式：汇聚时尚服饰、珠宝首饰、影音产品及各国佳肴料理的青衣城，是全天候一站式购物热点，让您尽享购物休闲的无穷乐趣。p汇聚各国美食：场内各国佳肴应有尽有，粵菜、日本料理、泰国美食、意大利特色餐厅等。此外还有主題潜艇餐厅，巨型潜艇布置配合特色意大利石头烧等美食。西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign15前言为制止市中15、心区商务办公功能高度集聚的过度畸形发展引发的地价、交通、环境等问题的加剧，1958年东京政府选择在市中心西侧的地铁交通枢纽地区新宿建设商务办公型副市中心区。新宿地区的开发在90年代初全部建设完毕，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区。除了对东京旧城区的新宿地区进行再开发外，又陆续对其他一些旧城区，如千代田区的银座和丸之内；涩谷区的原宿、惠比寿和代官山；港区的六本木和汐留等地区进行了再开发。其中，六本木地区的开发及六本木新城的建成是“创造力新都会”风潮下的一次伟大实践，其成就令业内人士惊叹。日本城市专家认为，在改变传统东京的平面密集城市构造方式之外，六本木新城的贡献还在于自从拥有了摩天16、大楼，高层建筑群街区以来，从曼哈顿到香港岛，它们莫不以非常刚性的钢筋水泥形态出现，而同样垂直密集构成的六本木改变了这一切，它们的垂直密集只是为了给公共空间的活力提供足够多的土地空间。这些空间正好就是他们最大的社区商业号召力。项目策划人森大厦（MoriBuilding）公司的森稔社长的措辞也许让人感觉迂回，他说“城市既是剧场又是舞台”。这里随处可以见体现这一理念的设施，整个街道如同一个巨大的媒体。各城市地铁开发实例东京东京中城东京中城朝日电视台朝日电视台新加坡、新加坡、菲律宾菲律宾、沙特阿拉伯及、沙特阿拉伯及西班西班牙牙驻日本大使馆驻日本大使馆泉花园大厦（泉）泉花园大厦（泉）六本木六本木王子饭店17、王子饭店（六本木（六本木）国立新美术馆（国立新美术馆）国立新美术馆（国立新美术馆）以六本木为总部的公司机构以六本木为总部的公司机构活力门活力门乐天乐天雅虎日本雅虎日本东亚东亚会（会（TSKCCC）在六本木设立办事处的跨国公司，有在六本木设立办事处的跨国公司，有高盛及高盛及SkaddenArps。东京六本木新城综合体西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign16前言各城市地铁开发实例东京新城的主体建筑为森大厦。这个森集团株式会社也是后来我国上海101层环球金融中心的设计单位。森大厦楼高54层、总高达270米。东京君悦酒店18、森美术馆、六本木新城TOHO影城等都在此处设址。整栋大楼最贵的49到53层不是用于租赁办公，而是用作艺术中心建设。从上到下，53层是森美术馆，52层是瞭望厅，可以看到东京城市景观，51层是会员俱乐部，49-50层是六本木的学术中心。游客花1500日元可在52层的瞭望厅观赏东京市景和参观森美术馆。在大厦52层的瞭望厅，是360度的环绕建筑，它有高11m的落地玻璃窗。据介绍站在瞭望厅东可以看到台场、千叶，南可以望见品川、羽田、横滨，西可以目睹涩谷、青山、新宿、北可瞭望池袋、赤坂上野。在53层的森美术馆以“日常生活之美”为展览主题，整体设计都围绕这种发自生活的艺术。六本木 Artelligent 19、City东京六本木新城综合体西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign17前言各城市地铁开发实例东京从这里下去是3-4层的地下商业街，其中一层连接地铁地铁出入口位置示意地铁出入口地铁出入口六本木露天广场是一处拥有可以任意开放的遮蔽式穹顶露天多功能公共娱乐表演圆形舞台，能为风雨无阻的户外活动提供场地；配合着可变换的喷水设施，满足了多样化的活动场地需求，提供了变化丰富的空间。另外，整个六本木新城内的街道、建筑物墙壁和电梯前也分别设置有大大小小的银幕，除了显示各种租赁、活动资讯外，还可以转播表演活动，播放各种商业广告，传递信20、息。东京六本木新城综合体六本木将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。建筑间与屋顶上大面积的园林景观，在拥挤的东京都成为举足轻重的绿化空间，已经成为著名的旧城改造、城市综合体的代表项目。六本木广场前入口，巨大的蜘蛛雕塑已成为六本木的标志。俯瞰毛利庭院西宁地铁整体物业开发策划2现状梳理及综合开发建议西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign19西宁概况区域发展背景西宁西宁，地处青海省东部，丝绸之路经济带的重要节点，面向西亚的商贸物流交通枢纽。西北地区综合交通枢纽，青藏高原物流中心，全国重要夏季会议中心21、，青藏旅游服务基地。西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign21西宁概况经济总量上涨 经济结构优化全年完成地区生产总值1077.14亿元，GDP持续上升，去年增长13.5%。其中：第一产业增加值37.75亿元，增长5.4%,第二产业增加值560.73亿元，增长6.7%,贡献率为69.3%，第三产业增加值478.66亿元，增长9.7%,贡献率为29.5%。经济发展背景新型城镇化发展机遇优化城镇化布局，构建以路桥通道为横轴，以城市群和节点城市为依托的“两横三纵”城镇化格局。西宁区位优势独特，是连接天山南北，沟通新疆、青藏22、与内地的城市交通枢纽，对西部经济起着重要的带动、辐射作用。西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign22西宁概况经济发展背景工业全年完成工业增加值440.75亿元，增长18.3%。规模以上工业有产值的32个行业中，27个行业增长值比上年增加，19个行业增加值高于规模以上工业。西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign23西宁概况经济发展背景生物医药科技产业园以青藏高原特色医药，食品加工，装备制造科技产业园区。东川工业园光伏产业，新材料产业为主导23、的。发展以创意产业，旅游工艺品加工。南川工业园区电池材料和高原特色，农副产品加工为主导的园区。北川工业园区以有色金属冶炼，化工为主导的。韵家口物流中心以服务于交通枢纽的仓储物流中心。工业园区四大园区郊区主要是以优势资源加工为主。市区园区以发展新能源，新材料，高新技术以及生产性服务业为主。西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign24西宁概况市域城镇化水平与城镇人口预测：预测到2020年总人口为252万人，城镇总人口约为192万人，2020年城镇化水平为76%左右；预测到2030年总人口为281万人城镇总人口约为239万24、人，城镇化水平为85%左右。1号线西起西城大街，终止于东川金开路，长29.5km，设站23座，是东西向主骨干线路。2号线起于北川花园台村，终止于博文路，长21.2km，设站16座。是北川交通走廊和东川交通走廊的骨架线路，辅助形成东西向第二通道。3号线起于西川的二十一号路，终止于塔尔寺，长41.6km，设站26座。是西川交通走廊和南川交通走廊的骨架线路，辅助形成东西向第二通道。城市建设背景城西区海湖新区西川新城城中区城东区人口规模增大，社会经济活动频繁，将导致交通出行总量迅速增大。西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesig25、n25现状梳理作为城市公共设施，轨道交通的功能定位应与其沿线区域资源密切相关。轨道1/2/3号线西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign26现状梳理新宁广场中心广场博文路换乘车站新宁广场|L1L2中心广场|L1L3博文路|L1L2西宁地铁整体物业开发策划针对业主的痛点、难点提出切实可行的解决方案！注：以下分析是基于有限的资料和数据进行的。前期资料少+数据调查范围小西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign28站点周边分析新宁广场站站点简介站点26、 新宁广场站地理位置 新宁路与五四大街交叉路口西侧所在商圈 商业巷商圈轨道站换乘功能 与地铁2号线换乘与临近站点距离 距同仁路站1049米距海湖路1420米总结新宁广场周边是西宁最繁华的地段，是全市的商业、金融中心，一号线的重要站点，同时也是1、2号线的换乘站，周边区域成熟。200400西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign29新宁广场站站点周边分析周边物业商业站点周边1000米辐射范围为城西片区的商业巷商圈，综合性的的商业业态布局，使得商业巷商圈成为一个集餐饮、购物、休闲、旅游、住宿等为一体的大型商圈。不仅有力盟27、商业步行街、佳豪购物广场等大型商业综合体，还有王府井百货、国芳百货、青海百货这样的商城，也有时尚特色的小店，能够满足不同层次人的需求，新建的西宁国际购物中心更为商业巷注入新的活力，成为西宁人最爱逛的地方。400序号序号项目项目建筑面积建筑面积MM2 2商业类别商业类别1王府井百货二店37000百货商场2力盟商业巷步行街378253商业综合体3西宁国际购物中心（在建）116070购物中心6新华百货乐尚都市广场90000购物中心19佳豪购物广场180000综合体1.王府井百货（城西店）王府井百货（城西店）2.力盟商业步行街力盟商业步行街3.西宁国际购物中心西宁国际购物中心4.北京华联北京华联5.中28、泰百货小商品城中泰百货小商品城6.新华百货新华百货7.青海百货青海百货10.大十字百货商店大十字百货商店13.百盛商城百盛商城14.乐尚都市广场乐尚都市广场15.沃尔玛购物广场沃尔玛购物广场 力盟力盟商都商都 商业巷商业巷18.五四百货大楼五四百货大楼19.佳豪购物广场佳豪购物广场14.乐尚都市广场乐尚都市广场7.青海百货青海百货1.王府井百货（城西店）王府井百货（城西店）3.西宁国际购物中心西宁国际购物中心15.沃尔玛购物广场沃尔玛购物广场+力盟力盟商都商都 商业巷商业巷西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign3029、新宁广场站站点周边分析周边物业商务办公站点500米辐射范围内缺少成熟的可供出租办公物业，而政府机关大楼较多。1.人保大厦人保大厦2.交通科技办公大楼交通科技办公大楼3.禾田大厦禾田大厦2.交通科技办公大楼交通科技办公大楼1.人保大厦人保大厦3.禾田大厦禾田大厦西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign31新宁广场站站点周边分析周边物业住宅站点500米辐射范围内的住宅多为单位小区，以90年代老旧住宅为主，仅有为数不多的新建高层住宅。站点周边居民将是地铁的主要客群之一。1.新宁花苑新宁花苑2.新宁小区新宁小区3.特种设备检30、验住宅小区特种设备检验住宅小区4.紫恒国际公寓紫恒国际公寓5.青海电力科学试验研究院小区青海电力科学试验研究院小区6.交通厅家属院交通厅家属院7.盛世豪庭盛世豪庭3.特种设备检验住宅小区特种设备检验住宅小区1.新宁花苑新宁花苑4.紫恒国际公寓紫恒国际公寓910西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign32新宁广场站站点周边分析周边物业酒店站点周边酒店物业多以中低端为主，四星级酒店仅天年阁饭店一家，无高端五星级酒店。1.天年阁饭店天年阁饭店2.青海夏都假日宾馆青海夏都假日宾馆3.西宁五德会酒店西宁五德会酒店4.西宁夏日丽31、景酒店西宁夏日丽景酒店5.西宁桔子商务酒店西宁桔子商务酒店6.温馨之家家庭旅馆温馨之家家庭旅馆7.西宁小时光家庭公寓西宁小时光家庭公寓8.新宁宾馆新宁宾馆9.西宁丫丫家庭宾馆西宁丫丫家庭宾馆10.交通商务酒店交通商务酒店4.西宁夏日丽景酒店西宁夏日丽景酒店10.交通商务酒店交通商务酒店1.天年阁饭店天年阁饭店西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign33新宁广场站站点周边分析周边物业公共资源站点周围500米辐射范围内有3处集中绿地，2个省市级博物馆和图书馆，多家科研单位、学校和一个人流集散的客运站等。1.中国科学院青海32、盐湖研究所2.青海省博物馆3.青海省图书馆4.新宁路客运站5.西宁市博物馆6.青海省民政厅7.青海省政协8.青海省人民检察院9.西宁市财政局10.青海广播电视大学11.青海省建筑材料科学研究院12.青海科学技术教育培训中心13.青海有线电视信息网络公司新宁路营业厅2.青海省博物馆青海省博物馆3.青海省图书馆青海省图书馆4.新宁路客运站新宁路客运站123456789101112134.青海省民政厅青海省民政厅西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign34站点周边分析新宁广场站公共服务设施居住用地办公用地商业用地教育科研用33、地公共服务设施用地文化设施用地其他公共服务设施用地五四大街新宁路两条城市主干道未来土地使用规划交通分析虎台遗址公园新宁广场人民公园公园绿化分析城市景观轴西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign35消费需求新宁广场站现有客户年龄特征现有客户职业特征现有客户收入特征站点周边消费需求|地铁客户特征新宁广场站现有客群主要以中青年上班族为主，家庭收入处于中等水平，周边现有客群消费能力处于中等水平。14%40%26%14%5%1%11-20岁21-30岁31-40岁41-50岁51-60岁61岁及以上15%31%7%13%11%34、15%4%4%事业单位企业员工专业人员个体/私营自由职业学生离退休其他14%25%38%16%4%1%1%1%0-3万3-6万6-10万10-20万20-30万30-50万50-100万100万以上目前站点周边的客户年龄集中在21-40岁之间，其中处于21-30岁的人最多。目前站点周边的客户职业呈多样化特征，其中企业员工占有较大比例。目前站点周边的客户家庭年收入集中分布在20万元以下，其中以6-10万元最为常见。西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign36消费需求新宁广场站现有客户未来对地铁上盖物业的消费意愿现有客户35、对商业档次的选择现有客户对商业类型的选择站点周边消费需求|地铁上盖商业消费意愿站点周边约有2/5的客群对地铁上盖商业消费有兴趣，并希望在地铁上盖发展成为中高档或中档的综合购物中心。39%30%6%25%有兴趣 兴趣不大 没兴趣 视发展而定9%71%19%2%社区街坊式 综合购物中心 餐饮娱乐中心 其他6%45%39%9%1%高档 中高档 中档 中低档 低档目前站点周边的客户对地铁上盖物业的发展形式不太了解，因此仅有约39%的客户表示对将来在地铁上盖物业进行消费有兴趣。目前站点周边的客户对将来地铁上盖物业建设抱有一定期望，约71%的客户希望将来地铁上盖物业能发展成为综合购物中心。目前站点周边的客36、户很支持地铁上盖物业建设，希望将来地铁上盖商业档次能达到中高档和中档的客户分别占约45%和39%。西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign37消费需求新宁广场站客群定位高峰客流量预测地铁1号线新宁广场站2042年高峰时段各出口小时客流量预测东 南 西 北 合计上客 15871530147413045895上行12931247120110634804下行2932832732411090下客 23002218213618888542上行7467196926122769下行15541499144312765772站点周边主37、要消费客群分析本站主要以城市中、高收入消费客群为主。主力消费群体：年龄在2545岁，追求时尚、注重购物体验、具备一定消费能力的人群对时尚消费具备一定的认知度。总体商业定位偏向中高端聚集。西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign38定位及策划新宁广场站发展定位城市中央商务核心区Vision办公+科研+商务中心西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign39新宁广场站业态定位定位及策划1.周边区域为西宁商业和文化的核心区，按照TOD理论，建议增加高38、档商务、特色餐饮、休闲娱乐、酒店和生产性服务区配套等设施。2.周围客群以购物，居民，上班族和休闲旅游客群为主，因此商业要充分考虑未来客群的需求，发展便民类、餐饮类、休闲娱乐体验类商业。待整改区域待整改区域AB300m是TOD设计中的黄金价值圈层，所有的乘客都可以轻易的在5分钟的步行到达，满足了高密度高强度开发的先决条件。设计将尽可能多的功能及开发量布局于此。地地块块占地面积占地面积（haha）FARFAR建筑面积（万建筑面积（万MM2 2）发展功能及规模建议发展功能及规模建议A1.97.013.3办公8万m商业4万m酒店公寓1.3万mB1.717.011.97办公5万m休闲娱乐2万m酒店公寓439、.97万m西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign40站点周边分析中心广场站站点简介站点 中心广场站地理位置 位于五四大街与长江路的丁字路口处所在商圈 西大街商圈轨道站换乘功能 1号线与地铁3号线换乘与临近站点距离 距同仁路站1145米，距大十字站837总结中心广场站周边是西宁最繁华的地段大十字商圈，是全市的商业、金融中心，一号线的重要站点，同时也是1、3号线的换乘站，周边区域成熟。200400西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign41中40、心广场站站点周边分析周边物业商业站点位于西宁大十字商圈内，大十字曾经是一个坚实的城市记忆符号，是西宁的商业中心，连接东、西大街是纵贯南北通途的枢纽。这里既有西宁高档商场如王府井百货，也有老式而价格适中的西大街百货大楼，买特产也能一网打尽。这里还是西宁特色街水井巷（小吃街）的所在地，新建的水井巷中央商务区能满足西宁所有的购物需求。1.王府井百货王府井百货2.西宁市中心购物广场西宁市中心购物广场5.三丰商场三丰商场6.西宁人防洞天商场西宁人防洞天商场7.西宁天星地下商场西宁天星地下商场8.天桥商贸城天桥商贸城9.西大街百货西大街百货序序号号项目项目建筑面积建筑面积MM2 2商业类别商业类别1王府井41、百货A馆、B馆58460百货商场2大十字地下商业街7166 地下商业街3水井巷商务区1350,000商业综合体9.西大街百货西大街百货+水井巷小吃街水井巷小吃街2.西宁市中心购物广场西宁市中心购物广场1.王府井百货王府井百货8.天桥商贸城天桥商贸城10西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign42中心广场站站点周边分析周边物业商务办公附近有较多品质高的新建办公楼，还有工商银行、青海银行等金融机构的办公大楼。中心广场站和十字街站中间规划建设的水井巷商务区，将把此区域打造成西宁的CBD+金融中心。1.人保大厦人保大厦2.交42、通科技办公大楼交通科技办公大楼3.禾田大厦禾田大厦6.银龙商务大厦银龙商务大厦2.三田世纪广场写字楼三田世纪广场写字楼3.国源大厦国源大厦3.工商银行青海分行工商银行青海分行8.水井巷中央商务区水井巷中央商务区1.汇通大厦汇通大厦2.三田世纪广场写字楼三田世纪广场写字楼3.国源大厦国源大厦4.神力世纪大厦神力世纪大厦5.青鹏大厦青鹏大厦6.银龙商务大厦银龙商务大厦7.青海华德大厦青海华德大厦8.水巷中央商务区水巷中央商务区9.浩运写字楼浩运写字楼西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign43中心广场站站点周边分析周边物43、业住宅站点周边居民楼以80、90年代老政府机关大院老旧住宅小区为主，仅有为数不多的新建高层住宅。站点周边的居民将是地铁的主要客群。1.新宁花苑新宁花苑2.新宁小区新宁小区3.特种设备检验住宅小区特种设备检验住宅小区5.青海电力科学试验研究院小区青海电力科学试验研究院小区6.交通厅家属院交通厅家属院9.盛世豪庭盛世豪庭10.力盟商都力盟商都5.华益大厦华益大厦1.可可西里可可西里10.黄河路黄河路76号院号院6.市一医院家属院市一医院家属院101.可可西里可可西里2.瑞华园瑞华园3.天桥相府天桥相府+青海省图书馆生活区青海省图书馆生活区4.公安局家属院公安局家属院5.华益大厦华益大厦6.市一医院44、家属院市一医院家属院7.省政府家属院省政府家属院8.房产局家属院房产局家属院9.省检察院家属院省检察院家属院10.黄河路黄河路76号院号院西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign44中心广场站站点周边分析周边物业酒店站点周边除青海银龙酒店一家五星级酒店外其他均为中低端商务酒店，无法满足未来金融商务中心的需求。1.天年阁饭店天年阁饭店2.青海夏都假日宾馆青海夏都假日宾馆3.西宁五德会酒店西宁五德会酒店4.西宁夏日丽景酒店西宁夏日丽景酒店5.西宁桔子商务酒店西宁桔子商务酒店6.温馨之家家庭旅馆温馨之家家庭旅馆7.西宁小时45、光家庭公寓西宁小时光家庭公寓8.新宁宾馆新宁宾馆9.西宁丫丫家庭宾馆西宁丫丫家庭宾馆2.青海建银宾馆青海建银宾馆1.青海银龙酒店青海银龙酒店3.和颐酒店和颐酒店5.三榆大酒店三榆大酒店7.西百宾馆西百宾馆1.青海银龙酒店青海银龙酒店2.青海建银宾馆青海建银宾馆3.和颐酒店和颐酒店5.三榆大酒店三榆大酒店6.西宁富湾商务宾馆西宁富湾商务宾馆7.西百宾馆西百宾馆8.青海宾馆商务酒店青海宾馆商务酒店9.青海金土地商务宾馆青海金土地商务宾馆西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign45中心广场站站点周边分析周边物业公共资源站点46、周围主要以市民广场、医院、体育馆和省政府等市政公共服务设施为主。1.青海省政府2.第一人民医院3.西宁市体育馆4.水世界游泳馆5.西宁中古友好眼科医院6.大同街小学7.青海省侨务办8.中心广场1.青海省政府青海省政府2.第一人民医院第一人民医院 5.西宁中古友好眼科医院西宁中古友好眼科医院3.西宁市体育馆西宁市体育馆6.大同路小学大同路小学12345678西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign46滨河中心公园新宁广场公园绿化分析滨河景观带麒麟湾公园历史城区保护站点周边分析中心广场站公共服务设施居住用地办公用地商业用47、地教育科研用地公共服务设施用地文化设施用地其他公共服务设施用地五四大街长江路公交换乘枢纽昆仑中路黄河路未来土地使用规划交通分析西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign47消费需求中心广场站站点周边消费需求|地铁客户特征中心广场站现有客群主要以中青年上班族为主，家庭收入处于中等水平，周边现有客群消费能力处于中等水平。现有客户年龄特征现有客户职业特征现有客户收入特征8%43%31%16%2%1%11-20岁21-30岁31-40岁41-50岁51-60岁61岁及以上8%27%18%17%17%9%3%2%事业单位企业员工48、专业人员个体/私营自由职业学生离退休其他7%28%33%22%7%2%1%Series10-3万3-6万6-10万10-20万20-30万30-50万50-100万100万以上目前站点周边的客户年龄集中在21-40岁之间，其中处于21-30岁的人最多。目前站点周边的客户职业呈多样化特征，其中企业员工占有较大比例。目前站点周边的客户家庭年收入集中分布在20万，元以下，其中以6-10万元最为常见。西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign48消费需求中心广场站站点周边消费需求|地铁上盖商业消费意愿站点周边约有1/3的客群对49、地铁上盖商业消费有兴趣，并希望在地铁上盖发展成为中高档或中档的综合购物中心。现有客户未来对地铁上盖物业的消费意愿现有客户对商业档次的选择现有客户对商业类型的选择36%30%15%18%有兴趣 兴趣不大 没兴趣 视发展而定12%52%31%5%社区街坊式 综合购物中心 餐饮娱乐中心 其他8%34%47%10%1%高档 中高档 中档 中低档 低档目前站点周边的客户对将来地铁上盖物业的发展形势不太了解，因此对在地铁上盖物业进行消费表示出兴趣的客户（约36%）和表示对此兴趣不大的客户（约30%）相差不大。目前站点周边的客户很支持地铁上盖物业建设，约47%的客户希望将来地铁上盖商业档次能达到中档。目前站50、点周边的客户对将来地铁上盖物业商业类型的需求呈现多样化特征，其中对综合购物中心的需求最大。西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign49消费需求中心广场站客群定位高峰客流量预测地铁1号线新宁广场站2042年高峰时段各出口小时客流量预测东 南 西 北 轨道换乘上客 17881759190315836073上行15481523164813705258下行240236255212815下客 20472160231218169441上行7628058616763516下行12851356145111405925站点周边主要消费51、客群分析本站主要以城市中、高收入消费客群为主。主力消费群体：年龄在2545岁，追求时尚、注重购物体验、具备一定消费能力的人群对时尚消费具备一定的认知度。整体商业定位以高端+低端组合。西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign50中心广场站发展定位定位及策划Vision金融+文化+商贸中心西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign51中心广场站业态定位定位及策划1.周边区域为西宁商业、金融和文化的核心区，按照TOD理论，建议沿河地带增加滨水市民广52、场，并演景观带开发商业办公。绿色轴线,展演草坡,休憩场所,体育设施,艺术公园,中央运动公园。2.因为临近医疗资源和公园绿带，有发展养老地产得天独厚的条件，虽然开发周期长，但是确实是未来提升城市综合实力的一点。待待整改整改区域区域ABECD步行区-城市公共空间激活剂西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign52中心广场站业态定位定位及策划3.发展商务办公、商业服务、高端居住等功能，增强区域形象，打造乌鲁木齐CBD。待待整改整改区域区域ACE地地块块占地面积占地面积（万（万MM2 2）FARFAR建筑面积（万建筑面积（万M53、M2 2）发展功能及规模建议发展功能及规模建议B1.97.013.3高端居住8万m商业4万m酒店公寓1.3万mC1.717.011.97办公5万m休闲娱乐2万m酒店公寓4.97万mD1.45.67.84高级公寓 4万m办公3.84万mBD西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign53站点周边分析博文路站200400站点简介站点 博文路站地理位置 博文路与夏都大街交叉口所在商圈 无轨道站换乘功能 地铁1号线与1地铁2号线换乘与临近站点距离 距明和路站1300米距八一路1000米总结站点周边位于郊区，以居民住宅和高校为主。54、建筑品质较低，缺乏成熟商业。西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign54博文路站站点周边分析周边物业商业小超市周围连一个大超市都没有，只有零星小卖铺，条件非常简陋。1.黎氏食品有限公司2.环宇超市3.桂香食品店4.鑫涛综合商店5.子瑄商行6.利民商店7.百信超市8.恒秀食品店9.曹家寨综合批发部3002.环宇超市环宇超市5.子瑄商行子瑄商行1.黎氏食品有限公司黎氏食品有限公司7.百信超市百信超市西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign55博55、文路站站点周边分析周边物业住宅站点周边居民楼以90年代老旧住宅小区为主，仅有为数不多的新建高层住宅。站点周边的居民将是地铁的主要客群。3.青藏铁路花园青藏铁路花园4期期1.新宁花苑新宁花苑2.青发小区青发小区4.大洋华府大洋华府15002341.世全鼓浪屿小区世全鼓浪屿小区2.青发小区青发小区3.青藏铁路花园青藏铁路花园4.大洋华府大洋华府西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign56博文路站站点周边分析周边物业酒店站点周边多以2、3层高的低端小旅馆为主。1.西宁君归宾馆2.怡家旅馆3.西宁誓程家庭居所4.东盛商务宾馆56、5.博美宾馆6.西宁荣雅宾馆7.玉安招待所8.西宁夏都之家宾馆1.天年阁饭店天年阁饭店2.青海夏都假日宾馆青海夏都假日宾馆3.西宁五德会酒店西宁五德会酒店4.西宁夏日丽景酒店西宁夏日丽景酒店5.西宁桔子商务酒店西宁桔子商务酒店6.温馨之家家庭旅馆温馨之家家庭旅馆7.西宁小时光家庭公寓西宁小时光家庭公寓8.新宁宾馆新宁宾馆9.西宁丫丫家庭宾馆西宁丫丫家庭宾馆6.西宁荣雅宾馆西宁荣雅宾馆1.西宁君归宾馆西宁君归宾馆7.玉安招待所玉安招待所8.西宁夏都之家宾馆西宁夏都之家宾馆西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign57博文57、路站站点周边分析周边物业公共资源站点周围有2个教育学校片区。其中青藏铁路花园学校是一所集小学、初中、高中于一体的完全学校,占地72余亩。青海民族大学创建于1949年12月，是青海建立最早的高校和新中国建校最早的民族院校之一，学校占地面积1018亩，建筑面积42万平方米。1.青藏铁路花园学校2.青藏民族大学3.青藏铁路高级技工学校2.青海省博物馆青海省博物馆2.青海民族大学青海民族大学2.青海民族大学青海民族大学2.青海民族大学青海民族大学125003西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign58站点周边分析博文路站公共58、服务设施居住用地办公用地商业用地教育科研用地公共服务设施用地文化设施用地其他公共服务设施用地用地性质分析交通分析青海民族大学周围特色分析公路物流园区博文路夏都大街西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign59消费需求博文路站站点周边消费需求|地铁客户特征博文路站现有客群主要以中青年专业人员和青年学生为主，周边客群消费能力处于中等水平。现有客户年龄特征现有客户职业特征现有客户收入特征目前站点周边的客户年龄集中在21-40岁之间，其中21-30岁的青年占比超过一半。目前站点周边的客户职业呈多样化特征，其中专业人员和青年学生59、占有较大比例。目前站点周边的客户家庭年收入集中分布在20万元以下，其中以6-10万元/年最为常见。6%52%24%9%5%4%11-20岁21-30岁31-40岁41-50岁51-60岁61岁及以上5%17%22%18%12%19%4%2%事业单位企业员工专业人员个体/私营自由职业学生离退休其他8%20%33%25%10%2%1%2%0-3万3-6万6-10万10-20万20-30万30-50万50-100万100万以上西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign60消费需求博文路站站点周边消费需求|地铁上盖商业消费意愿60、站点周边客群对地铁上盖商业的兴趣不高，仅有44%的人对地铁上盖商业消费有兴趣，希望在地铁上盖发展成为中档或者中高档的综合购物中心。现有客户未来对地铁上盖物业的消费意愿现有客户对商业档次的选择目前站点周边的客户对地铁上盖物业将来的发展形式不太了解，因此仅有约44%的人表示对在地铁上盖物业消费有兴趣。目前站点周边的客户很支持地铁上盖物业建设，希望将来地铁上盖商业档次能达到中高档和中档的客户各占40%左右。现有客户对商业类型的选择目前站点周边的客户对将来地铁上盖物业建设抱有一定期望，约46%的客户希望将来地铁上盖物业能发展成为综合购物中心。44%25%11%20%有兴趣 兴趣不大 没兴趣 视发展而定61、10%46%37%7%社区街坊式 综合购物中心 餐饮娱乐中心 其他12%40%39%6%3%高档 中高档 中档 中低档 低档西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign61消费需求博文路站客群定位高峰客流量预测地铁1号线新宁广场站2042年高峰时段各出口小时客流量预测东 南 西 北 轨道换乘上客 22862286278225849938上行22842284278025829930下行22228下客 17891789217820237779上行223310下行17871787217520207769站点周边主要消费客群分析62、本站主要以城市中、高收入消费客群为主。主力消费群体：年龄在2545岁，追求时尚、注重购物体验、具备一定消费能力的人群对时尚消费具备一定的认知度。整体商业以低端+特色商业为主。西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign62定位及策划博文路站发展定位Vision创意文化产业园+孵化器西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign63待整改区域待整改区域居住区增加商业居住区增加商业ABCD博文路站业态定位定位及策划1.站点周围的贫民窟，脏乱差的胡同都会在63、地铁开通后得到改变。2.周边的学校是将来发展文旅地产的资源。可以借助学校的文化氛围带动特色商业，文化创意产业园等。既成为大学生创业的孵化器，又是价格昂贵的高层写字楼的市场补充。3.形成集近代工商业发展展示，生态工业展示，非物质文化遗产传承，创意产业，休闲娱乐为一体的综合性片区。形成创意产业产、学、研及配套服务城市区域。创意产业工坊、展厅、创意集市、办公等城市功能为主，打造充满活力的博文路站。4.C地块规划的医院可以和其他居住地块置换，从而把TOD核心范围发展高端办公。D地块发展社区级购物中心。5.居住区增加便民商业，例如大型超市。西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1T64、ransferStationConceptDesign64整体小结新宁广场|L1L2中心广场|L1L3博文路|L1L3区域类型用地性质及功能土地开发强度土地利用混合度环境营造交通网密度（kmkm-2）平均街区间距（m）区域级城市型以商业办公用地为主3.0-7.0以商办混合为主以零散分布在高度密集的建筑群中的城市花园、建筑前广场和街角休憩点为主17-20左右120地区级城市型一般城市型以居住、商业用地为主，含一定比例办公2.0-5.0商住混合为主以毗邻商场和公共服务建筑的文娱广场、公园为主12-16左右150社区型居住及配套商业零售商场2.0-3.0商住混合为主以分布在公共服务用地和居住用地之间65、的休闲空间和小型运动空间为主9-11左右180特殊型个案研究功能定位、交通定位、能级定位站点区域类型功能定位能级定位综合定位描述中心广场站区域级城市型综合商业服务市级公共中心高强度开发区域级城市型西宁中部商业、金融、交通中心，立体式、地标式商业综合体新宁广场站地区级城市型综合商业服务市级公共中心适度开发地区级城市型与中心广场站进行经济融合博文路站特殊型：校园文化型校园文化服务一般地区适度开发城市型教育文化站点，以沿街和地下快速消费商业为发展方向分级标准西宁地铁整体物业开发策划3 开发策略西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptD66、esign66开发策略建议政策&机制支持1.在地铁沿线资源综合利用方面，不仅需要城规集团的重视，而且需要得到市政府、市规划局、市国土局、市地税局、市财政局以及城规集团的的支持。多方合力才能解决工作中出现的问题。2.在指挥部内部成立相关的协调小组。3.建立土地储备机制。综合开发方案方案1 循序渐进式的开发方案可参照广州地铁土地开发过程，初期，由政府出让土地给开发商,出让收入全部返还给城规集团，城规集团不甘于开发商的开发.二阶段，政府出让土地给城规集团，城规集团与开发商联合开发。地铁+物业，在轨道交通发展到一定模式，在城规集团内部设立土地储备分中心，通过行使土地征开发、储备和出让等职权，将站点周边67、土地纳入城市战略储备控制。方案2 一步到位式的开发方案可参照武汉地铁土地开发过程，轨道+土地的方案，由轨道交通建设指挥部组织市规划局、国土局等部门研究提出供地方案，由城规集团编制站点综合开发规划方案。方案3 一事一议式的开发方案可参照北京地铁土地开发过程，针对不同站点的差异化各个击破。由城规集团下属的房地产开发公司作为项目投资、开发的实施主体，根据不同站点情况，与规市国土等部门充分沟通，采用规划、国土、消防、民防、环保等部门的联席会机制，由其中一个部门牵头，推进地铁沿线土地开发。开发策略建议建议一：在建成区，以地铁建设为契机加快站点区域土地整理，纳入综合开发范围建议二：在未建成区段，以规划路网68、为基准，将站点周边的地块纳入综合开发范围；同时，地铁集团还可以结合市场化的方式获取综合开发区域范围以外的土地，进行片区综合开发，充分享受地铁带来的升值效应。西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign67造价&利润预测新宁广场站项目面积单方土建成本土建成本合计备注参考售价（元/平米）预计收入预计利润商业6万21001.26亿出售4万2.4亿11.8亿-5.739亿=6.061亿住宅2万12000.24亿出售80001.6亿高层写字楼13万25503.315亿出售60007.8亿酒店4.2万22000.924亿地上成本合计69、25.25.739亿11.8亿中心广场站项目面积单方土建成本土建成本合计备注参考售价（元/平米）预计收入预计利润商业6万21001.26亿出售4万24亿38.9亿-6.33亿=32.57亿住宅12万12001.44亿出售80009.6亿高层写字楼8.84万25502.25亿出售60005.3亿酒店6.27万22001.38亿地上成本合计25.26.33亿38.9亿博文路站项目面积单方土建成本土建成本合计备注参考售价（元/平米）预计收入预计利润商业4万21000.84亿出售2万8亿17亿-3.44亿=13.56亿住宅10万12001.2亿出售60006亿创意办公5万22001.1亿出售6000370、亿快捷酒店2万15000.3亿地上成本合计25.23.44亿17亿注：商业考虑理想化全部出售，实际租售比一般在1:11:4之前，在资金压力大的情况下减少租售比，提高商业出售。但是因为缺乏统一的招商运营，商业品质没有自持效果好。西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign68土地获取模式建议模式一：国有土地西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign69土地获取模式建议模式二：旧改模式模式三：合作开发 西宁地铁整体物业开发策划4 业绩展示西宁地铁一号71、线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign71青岛维客广场西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign72青岛维客广场西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign73青岛维客广场西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign74青岛北客站东西广场青岛交通商务核心区公共空间城市设计调整和深化TrafficBusine72、ssDistrictCoreAreaofQingdaoUrbanDesign11/2010绿色景观带将火车站和周围城市部分连接起来。规划区域内绿色景观带空间通过对面的线性建筑物和单体建筑物得到界定。在单体建筑物之间从南流淌至新城区域的绿色景观和东西向景观区域融合起来，并与沿大村河的景观空间和李村城市区域连接起来。西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationConceptDesign75青岛北客站东西广场西宁地铁一号线换乘站物业开发概念规划XiningMetroL1TransferStationPropertyDevelopmentConceptDesign中铁五院2015.5