1、国大雷迪森国际中心2#地块营销推广方案1宁波高端物业进入2万元时代，东部新城区域更是焦点，我们理应在这一轮趋势中实现引领2后来者众，引领者更当不负众望国大雷迪森需要站在一个更高的平台上，来俯瞰宁波35年的守望与坚持，专注人居品质雷迪森需要一次璀璨绽放，让宁波为之荣耀45年蛰伏东部新城、14万平米CBD中心大盘300万宁波人期待的眼光 2010，我们再出发！5【市场篇市场篇】6研究思路研究思路解读解读市场市场解读解读项目项目解读解读客户客户项目项目定位定位7解读市场解读市场l 宏观环境分析宏观环境分析l 微观环境分析微观环境分析8解读市场解读市场l 宏观环境分析宏观环境分析l 微观环境分析微观环2、境分析9宏观环境：宏观环境：20092009年房地产市场回顾年房地产市场回顾回顾回顾20092009年年中国房地产中国房地产五大关键词五大关键词10宏观环境：宏观环境：20092009年房地产市场回顾年房地产市场回顾关键词一：优惠政策，贯穿全年关键词一：优惠政策，贯穿全年2009年，随财政部关于契税、印花税和土地增值税的税费优惠，央行关于“首套房贷利率7折、首付20%”的信贷政策；国务院关于促进房地产市场健康发展的若干意见的131号文件等一系列优惠政策的实施，令大多数购房人受惠，也让中介公司和地产公司创造了历史最佳业绩。11宏观环境：宏观环境：20092009年房地产市场回顾年房地产市场回顾关3、键词二：溢价成交，地王频现关键词二：溢价成交，地王频现72亿！2009年总价地王的高度。105%！2009年上海住宅用地平均溢价率的高度，这个数字是2008年的整整5倍。地王们依然集中在北京、上海等传统一线城市。此外，重庆亦有一成交地块超越40亿，显示出较为强劲的发展势头。但是，随着政府出台限制商品住宅项目宗地出让面积的政策，今后土地总价地王将越来越难以被超越。12宏观环境：宏观环境：20092009年房地产市场回顾年房地产市场回顾关键词三：量价齐生，超越高峰关键词三：量价齐生，超越高峰2009年以来，各地二手楼市一再上演量价齐升的局面。根据华星监测数据显示，11月份，五大城市二手住宅价格指数4、持续上扬，距上一波高峰增长近15%；成交方面，五大城市二手住宅成交量环比均有增加。其中，北京、深圳、天津二手住宅成交量环比增幅均超过35%，市场表现活跃。13宏观环境：宏观环境：20092009年房地产市场回顾年房地产市场回顾关键词四：高档住宅，成交攀升关键词四：高档住宅，成交攀升2009年，高档住宅市场表现活跃，所占成交比重明显增加。由于投资者介入，高档住宅价格快速上涨，在部分城市的高档住宅板块，目前成交均价和年初相比已经翻番。2009年8月份开始，受到信贷紧缩政策的影响，部分城市高档住宅成交比重已经出现了小幅下降，但成交价格依旧十分坚挺，仍处于上涨趋势中。14宏观环境：宏观环境：200925、009年房地产市场回顾年房地产市场回顾关键词五：商业地产，大宗收购关键词五：商业地产，大宗收购2009年，商业地产领域的大宗交易明显增多，外资倾向于投资购物中心，而内资更多的参与收购写字楼。据四大城市部分写字楼大宗交易实例显示，它们的共同点是单笔交易金额较大。且买房多为资金充裕的国内银行、券商、以及保险公司，这些公司选择在市场低迷时期购买写字楼，在自用的同时兼作投资。15宏观环境：宏观环境：20092009年房地产市场回顾年房地产市场回顾20082008年出台实施的房地产救市政策贯彻于年出台实施的房地产救市政策贯彻于20092009年全年并奏效年全年并奏效显著，促使显著，促使0909年市场快速6、反弹。然而，随着经济结构性调整年市场快速反弹。然而，随着经济结构性调整的基调确定，以及房价快速攀升的泡沫现象又现，房地产将的基调确定，以及房价快速攀升的泡沫现象又现，房地产将面临政策微调的局面已定。面临政策微调的局面已定。16宏观环境：宏观环境：0909年底年底1010年初出台政策解读年初出台政策解读1212月月9 9日：国务院常务会议：二手房营业税的征免优惠两年恢日：国务院常务会议：二手房营业税的征免优惠两年恢复至复至5 5年。年。1212月月1414日：国务院常务会议：日：国务院常务会议：“国四条国四条”的房产新政；增加供的房产新政；增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设；。给、抑制7、投机、加强监管、推进保障房建设；。1212月月1717日：日：5 5部委出台土地新政部委出台土地新政拿地首付不低于拿地首付不低于50%50%。1 1月月1010日：中央出国十一条调控房价，确定楼市基调；明确二日：中央出国十一条调控房价，确定楼市基调；明确二套房贷首付不得低于套房贷首付不得低于40%40%，房企须一次性公开全部房源明码标，房企须一次性公开全部房源明码标价等要点。价等要点。1 1月月1111日：新规则或将第二套房贷的首付比例从不低于日：新规则或将第二套房贷的首付比例从不低于40%40%提高提高到到5 5成以上，贷款利率也将上浮到基准利率的成以上，贷款利率也将上浮到基准利率的1.118、.1倍，并收回各倍，并收回各金融机构自主决定房贷利率的权力。金融机构自主决定房贷利率的权力。市场市场表现表现17宏观环境：宏观环境：1010年初宁波楼市表现年初宁波楼市表现宁波土地成交价格逐渐回归理性，近期土地成交价格普遍低宁波土地成交价格逐渐回归理性，近期土地成交价格普遍低于预期价格。于预期价格。雅戈尔低价竞得研发区雅戈尔低价竞得研发区2#2#地块地块政策前：政策前：9月25日东部新城B4花园地块楼面价：1203012030元元/政策后：政策后：12月9日研发区2#地块楼面价：99209920元元/布利杰布利杰 、万科、万科“低价低价”拿地拿地政策前：政策前：10月13日，城投薛家地块，楼面9、价：1040610406元元/平方米平方米政策后：政策后：12月14日布利杰望春地块楼面价：61946194元元/1月8日万科集仕港董家桥村地块楼面价：50085008元元/18一手市场成交量变化：一手市场成交量变化：1212月中旬受国家宏观调控影响，整月中旬受国家宏观调控影响，整个市场出现明显下滑。个市场出现明显下滑。进入进入1212月成交量持月成交量持续走低，整个续走低，整个1212月月宁波市四区成交宁波市四区成交15511551套，较上月下套，较上月下降降498498套，环比降幅套，环比降幅达达24%24%。宏观环境：宏观环境：1010年初宁波楼市表现年初宁波楼市表现19一手市场成交量变10、化：一手市场成交量变化：主要在售楼盘成交明显下滑、来人主要在售楼盘成交明显下滑、来人来电减少。来电减少。宏观环境：宏观环境：1010年初宁波楼市表现年初宁波楼市表现20二手市场成交量变化：自二手市场成交量变化：自1111月中旬的月中旬的“末班车末班车”高潮之后，高潮之后，二手房成交持续下滑，住宅挂牌价格也逐渐回归理性。二手房成交持续下滑，住宅挂牌价格也逐渐回归理性。二手房市场成交低迷二手房市场成交低迷买方：由预期看涨转到观望；观望情绪日买方：由预期看涨转到观望；观望情绪日益严重，等待市场形势进一步明朗；益严重，等待市场形势进一步明朗；卖方：对市场预期依然很高，保持居高房卖方：对市场预期依然很高11、，保持居高房价继续坚挺；与买方博弈的临界点；价继续坚挺；与买方博弈的临界点；宏观环境：宏观环境：1010年初宁波楼市表现年初宁波楼市表现21宏观环境：宏观环境：20102010年宁波楼市展望年宁波楼市展望楼市：楼市：中国房地产市场具有典型的中国房地产市场具有典型的“政策市政策市”特征，随着特征，随着政策微调时代的来临，地产市场亦将引来结构性变化。政策微调时代的来临，地产市场亦将引来结构性变化。消费者：消费者：面对调控政策，由看涨预期明显转变为观望，放面对调控政策，由看涨预期明显转变为观望，放慢购房步伐，看清局势再做决定；投资客的观望情绪也有慢购房步伐，看清局势再做决定；投资客的观望情绪也有所增12、加。所增加。面对这样的局势，我们项目该秉持保守谨慎的态度，精工细作提升产品竞争力度，以面对未来可能到来的风险！22解读市场解读市场l 宏观环境分析宏观环境分析l 微观环境分析微观环境分析23住宅篇住宅篇24住宅市场住宅市场住宅市场住宅市场0808年宁波市区销售量急剧萎缩，一片低迷而进年宁波市区销售量急剧萎缩，一片低迷而进入入0909年成交量逐月回升，呈年成交量逐月回升，呈V V字上涨，价格高字上涨，价格高位盘整，楼市泡沫现象逐渐显现。位盘整，楼市泡沫现象逐渐显现。宁波市四区宁波市四区整体供需分析整体供需分析据统计，09年1-12月，宁波市四区商品住房总供应量为322.24万平方米（其中08年存13、量为180万平方米，新增供应量为152.34万平方米）；四区商品房共成交27081套，折合总销售面积为302.24万平方米，同比08年销售量上浮57%；2009年度四区销售率达94%，创历年之新高。25住宅市场住宅市场住宅市场住宅市场基于商品住房热销和供应量稀缺，基于商品住房热销和供应量稀缺，0909年市四区年市四区成交均价同比成交均价同比0808年上浮年上浮30%30%，创历年成交均价，创历年成交均价之新高。之新高。宁波市四区宁波市四区成交价格分析成交价格分析09年度宁波市四区成交均价节节攀升，至12月底已到达15001元/平米。26住宅市场：住宅市场：20092009年宁波市四区商品住房总14、结年宁波市四区商品住房总结量价齐升，楼市高位运行，量价齐升，楼市高位运行，成交创历年新高！成交创历年新高！27住宅市场住宅市场住宅市场住宅市场20092009年泛东部商品住房销售形势一片向好，整年泛东部商品住房销售形势一片向好，整年销售率达年销售率达96%96%，至年底区域可售房源所剩不，至年底区域可售房源所剩不多，市场呈现供应短缺。多，市场呈现供应短缺。泛东部泛东部供需分析供需分析而2009年度，泛东部区域商品住房总供应量为71.33万平方米，其中新增供应量为35.12万平方米；至09年12月底，整个东部去化了商品住房套数5970套，销售面积达68.40万平方米，销售率为96%，。28住宅市15、场住宅市场住宅市场住宅市场泛东部区域无疑已成为除三江口片区之外的另泛东部区域无疑已成为除三江口片区之外的另一个高端楼盘聚集区域，高端居住气氛已形成一个高端楼盘聚集区域，高端居住气氛已形成。泛东部泛东部成交价格分析成交价格分析从09年12月底宁波市六区商品住房最后一周成交的价格反映，除东钱湖以别墅成交为主的区域之外，高新区以15890元/平米的成交均价占得了全宁波地产板块价格成交最高。29住宅市场住宅市场住宅市场住宅市场泛江东片区的需求主要以换房的改善性需求为主，因此泛江东片区的需求主要以换房的改善性需求为主，因此中户型是该区域市场的主力需求产品；同时中户型是该区域市场的主力需求产品；同时90户16、型成交户型成交比例也较大，未来将有很大一批房源流入二手市场。比例也较大，未来将有很大一批房源流入二手市场。泛东部泛东部成交户型端分析成交户型端分析09年度泛东部区域商品住房的成交面积端主要集中在三类：n 100-140平方米的舒适性中户型占到总量的31%；n 80-100平方米中小户型占到总量的26%；n 80平方米以下的小户型占到总量的20%；30住宅市场住宅市场住宅市场住宅市场以别墅区为依托的高形象高附加值社区。剩余以别墅区为依托的高形象高附加值社区。剩余产品以公寓产品和产品以公寓产品和400400平方米的平层大户为主。平方米的平层大户为主。在售个案分析在售个案分析江南一品二期江南一品二期17、开发商开发商兴普置业兴普置业项目规模项目规模总建总建2828万，总户数万，总户数17261726户户建筑组合建筑组合1818幢点式和短扳式高层幢点式和短扳式高层户型范围户型范围38-8938-89公寓，公寓，115M2115M2410M2410M2（主力（主力115-184115-184）销售率销售率9797剩余产品剩余产品剩余剩余4747套房源，套房源，82678267平米平米面积集中在面积集中在410410平米大户，平米大户，3737平米平层单身公寓和若干平米平层单身公寓和若干8989平米复式公寓平米复式公寓最后成交价格最后成交价格1700017000元元/平米平米主要卖点：主要卖点：利用18、早期的政策宽松性，规划了大利用早期的政策宽松性，规划了大量的庭院、露台空间，不计入容积率，全部赠量的庭院、露台空间，不计入容积率，全部赠送给客户，附加值极大；购买客户赠送车位。送给客户，附加值极大；购买客户赠送车位。二期二期31住宅市场住宅市场住宅市场住宅市场宁波艺术地产的擎旗者，高档豪宅定位，剩余宁波艺术地产的擎旗者，高档豪宅定位，剩余产品主要以产品主要以170-278170-278平米的中大户型为主。平米的中大户型为主。在售个案分析在售个案分析ARTART蓝海蓝海开发商开发商浙大网新浙大网新项目规模项目规模占地占地4.64.6万，总建万，总建8 8万，总户数万，总户数515515建筑组合建19、筑组合规划规划5 5幢精装高层住宅，幢精装高层住宅，6 6栋独栋独栋别墅栋别墅户型范围户型范围80-40080-400平米，以平米，以88M288M2和和160-160-169M2169M2这两类最多，其次为这两类最多，其次为199199及及270M2270M2销售率销售率85%85%剩余产品剩余产品剩余剩余7575套房源；套房源；1674416744平米平米集中在集中在0909年年1111月份刚推出的月份刚推出的1#1#楼，楼，170-278170-278平米的大户房源平米的大户房源最后成交价格在最后成交价格在1900019000元元/平米平米主要卖点：主要卖点：以河流为主的景观优势、经典以20、河流为主的景观优势、经典ART-DECO建筑风格、艺术地产高档豪宅定位、户建筑风格、艺术地产高档豪宅定位、户型优势、先期蓝湾的项目品牌基础。型优势、先期蓝湾的项目品牌基础。32住宅市场住宅市场住宅市场住宅市场国内一线品牌绿城开发的大规模综合社区，品牌与品质国内一线品牌绿城开发的大规模综合社区，品牌与品质均得到市场认可，产品主要以均得到市场认可，产品主要以9090以下和以下和170170以上的两端以上的两端产品为主。产品为主。在售个案分析在售个案分析皇冠花园二期皇冠花园二期开发商开发商绿城置业绿城置业项目规模项目规模占地占地5 5万，总建万，总建1919万，总户数万，总户数924924建筑组合建21、筑组合8 8栋栋2222至至2828层的高层住宅、底部层的高层住宅、底部的商业用房和一个幼儿园组成的商业用房和一个幼儿园组成 户型范围户型范围四个面积段构成：四个面积段构成：9090户型、户型、100-140100-140平米、平米、160-180160-180平米、平米、200-400200-400平米平米销售率销售率87%87%剩余产品剩余产品剩余剩余119119套房源，套房源，2419824198平米平米集中在集中在170170平米以上的大户房源平米以上的大户房源最后成交价格在最后成交价格在1790017900元元/平米平米主要卖点：主要卖点：绿城开发品牌优势、大规模的综合绿城开发品牌优22、势、大规模的综合社区、皇冠一期的品质得到市场认可、相较其社区、皇冠一期的品质得到市场认可、相较其它不断追涨的项目，二期价格一直保持平稳。它不断追涨的项目，二期价格一直保持平稳。33住宅市场住宅市场住宅市场住宅市场总建总建5050余万方的大规模社区，一线江景不可复余万方的大规模社区，一线江景不可复制景观优势，江东滨江一带稀有地段，产品以制景观优势，江东滨江一带稀有地段，产品以白坯中大户为主。白坯中大户为主。在售个案分析在售个案分析BOBOBOBO城二期城二期开发商开发商交通房产交通房产项目规模项目规模二期总建二期总建2020万，总户数万，总户数893893建筑组合建筑组合小高层、高层住宅、叠拼别23、墅小高层、高层住宅、叠拼别墅户型范围户型范围高层部分主力供应以高层部分主力供应以140-160140-160平米中户和平米中户和200200平米以上大户为平米以上大户为主；叠墅产品主；叠墅产品250-300250-300平米平米销售率销售率81%81%剩余产品剩余产品剩余剩余136136套房源，套房源，3091330913平米平米剩余精装修剩余精装修2#2#楼（楼（200200平米以上）平米以上）未推出销售，剩下未备案户型未推出销售，剩下未备案户型也均为大户也均为大户 高层精装价格在高层精装价格在2600026000元元/平米平米主要卖点：主要卖点：一线江景资源、大规模社区、江东一线江景资源、24、大规模社区、江东滨江区位优势、一期品牌价值树立。滨江区位优势、一期品牌价值树立。34住宅市场住宅市场住宅市场住宅市场离本案位置最为接近的离本案位置最为接近的2424万方规模社区，目前万方规模社区，目前已全部售罄，仅剩若干未及时备案房源；由于已全部售罄，仅剩若干未及时备案房源；由于区位雷同性，其营销推广方式具有借鉴价值。区位雷同性，其营销推广方式具有借鉴价值。在售个案分析在售个案分析锦绣东城锦绣东城开发商开发商雅戈尔置业雅戈尔置业项目规模项目规模二期总建二期总建2828万，总户数万，总户数18001800建筑组合建筑组合1 1期高层和小高层共期高层和小高层共1414幢；幢；2 2期期1111幢，25、其中幢，其中4 4幢小高层，幢小高层，7 7幢高幢高层层户型范围户型范围9090户型为主，另设置户型为主，另设置130130中户、中户、180180拼户拼户销售率销售率98%98%剩余产品剩余产品剩余若干未及时备案房源剩余若干未及时备案房源最后价格在最后价格在1700017000元元/平米左右平米左右主要卖点：主要卖点：东部新城前景优势、雅戈尔品牌、东部新城前景优势、雅戈尔品牌、90户型相对控制总价、附加值。户型相对控制总价、附加值。35住宅市场：泛东部商品住房总结住宅市场：泛东部商品住房总结 近两年销售形势较好，价格屡创新高，区近两年销售形势较好，价格屡创新高，区域已成为三江口之外另一个高端26、楼盘聚集区。域已成为三江口之外另一个高端楼盘聚集区。区域市场供应和去化呈现哑铃状，剩余在区域市场供应和去化呈现哑铃状，剩余在售房源短缺。售房源短缺。36泛东部泛东部未来供应项目未来供应项目区域未来供应格局图区域未来供应格局图在售在售未售未售江南一品江南一品BOBOBOBO城城RATRAT蓝海蓝海皇冠花园皇冠花园锦绣东城锦绣东城凤凰水岸凤凰水岸雅戈尔研发园地块雅戈尔研发园地块金地梅墟地块金地梅墟地块兴普兴普B4B4地块地块网新蓝庭项目网新蓝庭项目华翔项目华翔项目恒元项目恒元项目37住宅市场住宅市场住宅市场住宅市场未来上市项目约未来上市项目约5959万方，按万方，按0909年的销售速度预计年的销售27、速度预计1.51.5年年可售罄，但若市场局势出现不明朗，则竞争态势显得严可售罄，但若市场局势出现不明朗，则竞争态势显得严峻；其中供应以峻；其中供应以9090户型和中大户为主，中户相对稀缺。户型和中大户为主，中户相对稀缺。泛东部泛东部未来住宅供应未来住宅供应供应项目供应项目总建筑面积总建筑面积容积率容积率规划产品规划产品面积段供应面积段供应预计推出时间预计推出时间奥丽赛奥丽赛凤凰水岸凤凰水岸1111万平米（住宅部分万平米（住宅部分5.45.4万）万）2.32.3由由5 5幢板式幢板式15-1815-18层的高层住宅，层的高层住宅，1 1幢幢2020层的酒店式办公层的酒店式办公+10000+10028、00平米的商平米的商业组成业组成88-16088-160平米，小平米，小户和中户各占一户和中户各占一半半20102010年上半年年上半年绿城绿城皇冠花园三期皇冠花园三期约约1414万（类住宅项目万（类住宅项目9 9万方）万方）4.54.5两幢两幢2525层点式公寓、两幢层点式公寓、两幢2323层版式层版式公寓、两幢公寓、两幢2222层酒店式公寓、一幢层酒店式公寓、一幢2525层商务办公层商务办公主力户型为主力户型为100100小三房、小三房、130-130-140140的舒适三的舒适三房及房及40-8040-80的的酒店公寓酒店公寓20102010年年恒元项目恒元项目约约4 4万方（住宅公寓约29、万方（住宅公寓约1.51.5万）万）3.53.5公寓、酒店、办公、商业与一体，公寓、酒店、办公、商业与一体，公寓就一幢楼公寓就一幢楼9090以下小户型以下小户型20102010年年华翔项目华翔项目1818万方（住宅万方（住宅8.798.79万）万）2.52.5底商、办公楼、单身公寓、普通住底商、办公楼、单身公寓、普通住宅、别墅宅、别墅公寓主力面积公寓主力面积40-9540-95平米平米普通住宅普通住宅137-137-183183平米平米未定未定兴普兴普B4B4地块地块约约2020万方万方2.72.7（总体限高（总体限高4040米，部分可米，部分可突破至突破至8080米）米）各类指标来看，该地块30、未来基本以各类指标来看，该地块未来基本以小高层、高层产品为主小高层、高层产品为主未定未定未定未定网新蓝庭地块网新蓝庭地块住宅约住宅约5.55.5万方，商业约万方，商业约2.52.5万，分为南北两区万，分为南北两区1.751.75有可能出现别墅等低密度住宅，具有可能出现别墅等低密度住宅，具体产品还未定体产品还未定预计预计1010年动工年动工金地梅墟地块金地梅墟地块约约9.59.5万方万方2 2做高层住宅的可能性较大，在限高做高层住宅的可能性较大，在限高允许的情况下，也不排除出现若干允许的情况下，也不排除出现若干低密度产品低密度产品未定未定未定未定38住宅市场住宅市场住宅市场住宅市场本案本案20031、200套住宅的上市量结合套住宅的上市量结合1010年底上市时间，目前区域在售存量年底上市时间，目前区域在售存量（约（约8 8万）不会对本案形成竞争关系，形成主力竞争的可能是凤凰水万）不会对本案形成竞争关系，形成主力竞争的可能是凤凰水岸的中户余房以及皇冠花园的类住宅项目，未来三块潜在供应项目如岸的中户余房以及皇冠花园的类住宅项目，未来三块潜在供应项目如在在1010年底或年初上市也可能形成竞争，但力度不大。年底或年初上市也可能形成竞争，但力度不大。本案本案遭遇竞争项目遭遇竞争项目20102010年年1212月月20102010年年6 6月月20112011年年6 6月月20112011年年121232、月月竞争项目竞争项目江南一品二期：存量江南一品二期：存量82678267平米平米ARTART蓝海：存量蓝海：存量1674416744平米平米BOBOBOBO城二期：存量城二期：存量3091330913平米平米皇冠花园二期：存量皇冠花园二期：存量2419824198平米平米凤凰水岸：住宅凤凰水岸：住宅5.55.5万平米万平米皇冠花园：类住宅皇冠花园：类住宅9 9万平米万平米华翔项目：住宅华翔项目：住宅8.98.9万平米万平米兴普兴普B4B4地块：住宅项目地块：住宅项目2020万方万方金地梅墟：住宅项目金地梅墟：住宅项目9.59.5万方万方网新蓝庭：住宅部分网新蓝庭：住宅部分5.55.5万方万方本33、案销售阶段本案销售阶段39住宅市场：泛东部未来供应项目竞争总结住宅市场：泛东部未来供应项目竞争总结基于本案住宅产品量小，且上市期间，遭遇基于本案住宅产品量小，且上市期间，遭遇有力竞争不多，因此主要及时把控区域动态，有力竞争不多，因此主要及时把控区域动态，采取有力营销举措，便可在未来竞争格局上采取有力营销举措，便可在未来竞争格局上可占据有力地位。可占据有力地位。40公寓篇公寓篇41东外滩花园东外滩花园威斯汀中心威斯汀中心联盛广场联盛广场明天广场明天广场百合公寓百合公寓壹爵壹爵奥林奥林8080富嘉天下富嘉天下英郡英郡世纪东苑世纪东苑江南一品江南一品2 2期期立方寓立方寓外滩风景外滩风景海顿公馆海顿34、公馆钻石广场钻石广场时代金茂时代金茂宁波大公馆宁波大公馆欢乐高层欢乐高层今天今天.朝阳荟朝阳荟商会商会 国贸国贸东寅商座东寅商座东湖熙岸东湖熙岸新星龙湾新星龙湾名汇东方名汇东方金湖世家金湖世家天合二期天合二期SOHOSOHO嘉盛银座嘉盛银座在售项目在售项目未售项目未售项目招宝广场招宝广场SOHOSOHO郁金香中心郁金香中心中心城区目前在售公寓主要分布在鄞州中心区和三江口片区等成熟地段，中心城区目前在售公寓主要分布在鄞州中心区和三江口片区等成熟地段，本案所在的泛东部区域目前在售项目不多，但未来供应较为集中，整体竞本案所在的泛东部区域目前在售项目不多，但未来供应较为集中，整体竞争环境激烈。争环境激35、烈。北岸公馆北岸公馆物流信息港物流信息港鼓楼广场鼓楼广场海尚国际海尚国际2121号码头号码头洛兹广场品阁洛兹广场品阁新海蓝钻新海蓝钻南邦名座南邦名座新城名苑新城名苑康城阳光康城阳光凤凰水岸凤凰水岸钱湖天地钱湖天地慈城新天地慈城新天地恒元项目恒元项目富嘉天下富嘉天下利时项目利时项目皇冠花园三期皇冠花园三期华翔项目华翔项目翡翠湾翡翠湾公寓市场竞争格局公寓市场竞争格局42公寓市场公寓市场公寓市场公寓市场凭借今年楼市成交回升的热销势头，公寓市场在凭借今年楼市成交回升的热销势头，公寓市场在0909年后成交年后成交火爆，前十一个月市场已达到供不应求的状态，今年成交量火爆，前十一个月市场已达到供不应求的状态36、，今年成交量创历年同期成交新高。创历年同期成交新高。宁波公寓市宁波公寓市场历年供需场历年供需供应量供应量去化量去化量供需比供需比0909年年1-111-11月公寓供应量为月公寓供应量为40294029套，套，与前二年相持平。与前二年相持平。1-111-11月公寓去化量为月公寓去化量为46674667套，成交套，成交超超0707、0808年总和。年总和。0909年年1-111-11月公寓整体供需比约为月公寓整体供需比约为0.80.8：1 1，市场在吸收新增供应的同时也，市场在吸收新增供应的同时也消费了历史积余。消费了历史积余。0909年公寓市场概况年公寓市场概况43楼盘名称楼盘名称所在区域所在区37、域主力面积主力面积（M2M2）均价均价（元（元/M2/M2）主力总价主力总价 销售周期销售周期 0909年年1-111-11月销售月销售套数套数销售率销售率公寓类型公寓类型装修标准装修标准（万元）（万元）（或开盘日期）（或开盘日期）汇豪天下公寓江北区44-6216160711006个月150150100%住宅公寓3000元/装修标准天水家园二期单身公寓江北区4311500-1200049-5212个月14614699%住宅公寓3000元/平方米装修标准今天.朝阳荟鄞州-下应39-50650025-354个月52152184%商务公寓800元/平方米装修标准商会国贸鄞州-南部商务区601401138、000521237个月26626697%商务公寓2500元/装修标准湖光山舍鄞州-东钱湖38-1154800560019604个月9494100%商务公寓1000元/装修标准东寅商座鄞州-鄞东30-701200036844个月21721735%商务公寓3000元/装修标准利时卢森堡鄞州-中心区40608500-900036545个月39539599%商务公寓1500元/装修标准盛世天城单身公寓鄞州-中心区327712000304015个月355355100%住宅公寓800元/平方米装修标准迪赛明天广场鄞州-中心区2413000228个月41441495%商务公寓1500元/平方米装修标准世纪东39、苑SOHO鄞州-下应46、51800037、4114个月32232288%商务公寓800元/平方米装修标准万达48克拉鄞州-中心区4586140006312018个月11681168100%酒店式公寓1500元/平方米装修标准半岛华府简爱鄞州-城西4560700031427个月6868100%酒店式公寓2000元/平方米装修标准春天彼岸鄞州-陈婆渡40、421100036、3817个月170170100%商务公寓1200元/平方米装修标准环球中心海曙区453000012112617个月18318371%酒店式公寓5000元/平方米装修标准滨江国际广场江东区3813712000451645个月440、62462100%商务公寓2500元/装修标准联盛天连天二期鄞州区40-601400056-84半个月383820%商务公寓简装1500元/M2联盛天连天一期鄞州区40-601580056-841.5个月31331381%商务公寓精装3000元/M2洛兹广场品阁鄞州区40-45130005258.5月15015066%商务公寓1500元/装修标准16城联邦江东区3080800010000409610个月117117100%商务公寓2500元/平方米装修标准江南一品单身公寓高新区公寓40-50/复式公寓89*2单层14000/复式18000单层50-75/复式150-1803个月7657659741、%住宅公寓2000元/平方米装修标准/复式无装修立方寓一期江北北区30-50880030-502个月314314100%住宅公寓1000元/装修标准立方寓二期江北北区30-501300030-50半个月17717756%住宅公寓1000元/装修标准东外滩花园(尚海滩)江东区376921000-2400075-1652个月9638%住宅公寓3000元/平方米装修标准/复式无装修中海东湖熙岸公寓鄞州区50-801100050-962个月828291%住宅公寓1000元/装修标准在售产品以商务公寓为主，商务公寓销售形势不如住宅公寓，并且在售产品以商务公寓为主，商务公寓销售形势不如住宅公寓，并且50542、0的项目处于续销阶段，后期存量大；目前的项目处于续销阶段，后期存量大；目前低总价、小面积且具备高低总价、小面积且具备高投资价值投资价值的项目销售形势较好。的项目销售形势较好。44公寓市场公寓市场公寓市场公寓市场预计近期新推量预计近期新推量66006600余套，按年均余套，按年均30003000套去化量，要将套去化量，要将近近2 2年才能去化完，市场后期压力大。除个别项目外，年才能去化完，市场后期压力大。除个别项目外，泛东部区域短期内还未有预推项目，但后期推量巨大。泛东部区域短期内还未有预推项目，但后期推量巨大。宁波公寓市宁波公寓市场未来供应场未来供应楼盘名楼盘名区域区域套数套数产品信息产品信息43、面积范围（面积范围（m2m2）产品产品产权产权钱湖天地鄞州区6001幢精装酒店式公寓20-60平层40年金湖世家鄞州区4101幢12F共计410套酒店式公寓40-70平层40年BOSS公馆鄞州区196单身公寓50-70平层40年利时金融大厦鄞州区450商务公寓30-45平层40年南苑新城酒店鄞州区900酒店式公寓50平层和复式40年新星龙湾海曙区3201幢酒店式公寓约40-50平层40年宁波大公馆海曙区408复式精装公寓38-45复式40年金达利21码头海曙区1100单身公寓30-50平层40年名汇东方江东区2361幢14F236套约1.2万方40-80平层40年天合二期SOHO江北区290S44、OHO1.334方共290套40-60平层40年慈城新天地江北北区2001幢5F单身公寓共计200套30-60平层40年招宝山宾馆二期镇海3001幢计14500平米30-60平层40年招宝广场镇海2001幢13F公寓计0.7万方平层40年郁金香中心镇海3801幢18F酒店公寓，约2万方未定平层40年海尚国际镇海未定1幢酒店+办公项目,约3万方未定平层40年鼓楼广场镇海1605F办公+公寓，计0.65万方3060平层40年物流信息港镇海4501幢酒店式公寓,计3.7万方40-60平层40年合计合计66006600以上以上45公寓市场公寓市场公寓市场公寓市场距离本案较近项目，位属东部但行政依然归属45、鄞州，目距离本案较近项目，位属东部但行政依然归属鄞州，目前项目周边建设较为初级，且是单个项目无规模优势，前项目周边建设较为初级，且是单个项目无规模优势，缺乏竞争力度，开盘至今，销售一直处于不温不火局面。缺乏竞争力度，开盘至今，销售一直处于不温不火局面。在售个案在售个案东寅商座东寅商座区位区位鄞州区百丈东路延伸段以南，浅水湾鄞州区百丈东路延伸段以南，浅水湾花园以北，杨木碶河畔绿化带以西花园以北，杨木碶河畔绿化带以西规模规模占地占地1.21.2万，总建万，总建4.54.5万；总共万；总共572572套套楼座楼座两幢商务性质的公寓楼两幢商务性质的公寓楼开发商开发商宁波甬联置业宁波甬联置业户型户型3046、-7030-70平米不等平米不等开盘时间开盘时间20092009年年5 5月开盘月开盘销售动态销售动态第二批房源目前已经推出。推出的房源位第二批房源目前已经推出。推出的房源位于于5-105-10层，户型面积层，户型面积30-7030-70平方米不等。平方米不等。目前剩余目前剩余347347套，销售率达套，销售率达40%40%价格价格实际成交价实际成交价12000-1300012000-13000元元/平米（含装修）平米（含装修）46公寓市场公寓市场公寓市场公寓市场区域市场将上市项目约区域市场将上市项目约2020万方，均为大型开发品牌项目，万方，均为大型开发品牌项目，将涵盖本案整个销售阶段，其中47、供应户型段与本案也非将涵盖本案整个销售阶段，其中供应户型段与本案也非常雷同，项目所占优势不明显，后市竞争压力较大。常雷同，项目所占优势不明显，后市竞争压力较大。泛东部泛东部未来供应项目未来供应项目供应项目供应项目总建筑面积总建筑面积规划产品规划产品面积段供应面积段供应预计推出时间预计推出时间奥丽赛奥丽赛凤凰水岸凤凰水岸1111万平米（公寓部分万平米（公寓部分1.61.6万）万）一幢一幢2020层的酒店式公寓层的酒店式公寓30-5030-50平米平米20102010年上半年年上半年绿城绿城皇冠花园三期皇冠花园三期约约1414万（公寓约万（公寓约4 4万方）万方）预计有一幢单身小公寓预计有一幢单身48、小公寓35-7535-75平米平米20102010年年恒元项目恒元项目约约4 4万方（住宅公寓约万方（住宅公寓约1.51.5万）万）公寓、酒店、办公、商业与一体，公寓、酒店、办公、商业与一体，公寓就一幢楼公寓就一幢楼60-9060-90平米小户平米小户20102010年年华翔项目华翔项目1818万方（公寓万方（公寓5.95.9万）万）底商、办公楼、单身公寓、普通住底商、办公楼、单身公寓、普通住宅、别墅宅、别墅公寓主力面积公寓主力面积40-9540-95平米平米未定未定樊高樊高E E筑筑占地占地97669766平米，平米，总建总建4134441344平米（地上总建平米（地上总建34181341849、1平米平米），共），共598598套套1 1幢幢2222层单身公寓层单身公寓 主力主力4545平米平米未定未定翡翠湾翡翠湾占地占地4.374.37万，总建万，总建11.7511.75万，公寓户数万，公寓户数741741由由1616席水岸别墅、独栋席水岸别墅、独栋8 8层写层写字楼、字楼、2 2栋酒店式公寓、栋酒店式公寓、1 1栋高栋高层办公和商业层办公和商业4.94.9米挑高复米挑高复式公寓主力式公寓主力面积面积40-5040-50平平米米20102010年年5 5月月47公寓市场公寓市场公寓市场公寓市场投资公寓存在隐患，学府一号交付以来，二手房挂牌价投资公寓存在隐患，学府一号交付以来，二手房50、挂牌价始终徘徊在始终徘徊在1000010000左右，并且成交率不高，租金收益更左右，并且成交率不高，租金收益更加惨淡，挂牌价加惨淡，挂牌价1000/1000/月，实际租金月，实际租金700-900700-900元元/月。月。投资公寓投资公寓二手价值表现二手价值表现房源信息房源信息面积面积总价总价(元元)单价单价(元元/M2)/M2)2 2室室1 1厅厅1 1卫卫 高层住宅高层住宅 5353￥5300005300001000010000 鄞州区鄞州区 学府一号学府一号 (售售)8/158/15 1 1室室1 1厅厅1 1卫卫 高层住宅高层住宅 4646￥47000047000010200102051、0 鄞州区鄞州区 学府一号学府一号 (售售)6/186/18 1 1室室 高层住宅高层住宅 2828￥3200003200001142811428 鄞州区鄞州区 学府一号学府一号 (售售)13/1813/18 1 1室室1 1厅厅1 1卫卫 多层住宅多层住宅 2828￥26000026000092859285 鄞州区鄞州区 学府一号（已售完）学府一号（已售完）(售售)5/185/18 1 1室室1 1厅厅1 1卫卫 小高层住宅小高层住宅 28.528.5￥3000003000001052610526 鄞州区鄞州区 学府一号学府一号 (售售)9/139/13 1 1室室 单身公寓单身公寓 23252、3￥2500002500001086910869 鄞州区鄞州区 学府一号学府一号 (售售)17/2717/27房源信息房源信息面积面积月租金月租金(元元)装修情况装修情况48公寓市场：总结公寓市场：总结 宁波公寓市场未来供应量较为集中，后市竞争的严峻性依然存在；宁波公寓市场未来供应量较为集中，后市竞争的严峻性依然存在；今年投资需求的集中爆发今年投资需求的集中爆发，促成了公寓产品的热销，促成了公寓产品的热销；低总价、小面积且具备高投资价值的公寓销售形势较好低总价、小面积且具备高投资价值的公寓销售形势较好；区域市场未来供应产品均拥有品牌、规模、区位等自身核心资源；区域市场未来供应产品均拥有品牌、规53、模、区位等自身核心资源；无价值支撑的，竞争力度不强的单一小户型产品市场增值效应不佳。无价值支撑的，竞争力度不强的单一小户型产品市场增值效应不佳。随着国家对二套房及投资型产品调控的加剧，未来公寓市场随着国家对二套房及投资型产品调控的加剧，未来公寓市场放量激增、投资性产品二手市场表现疲软，公寓产品发展前放量激增、投资性产品二手市场表现疲软，公寓产品发展前景堪忧。景堪忧。49公寓市场：总结公寓市场：总结本项目需要具备低市场准入门槛及核心平本项目需要具备低市场准入门槛及核心平台支撑，方能在投资市场中抢占先机！台支撑，方能在投资市场中抢占先机！本案市场机会本案市场机会50写字楼篇写字楼篇51写字楼市场写54、字楼市场写字楼市场写字楼市场宁波写字楼正常需求量约在宁波写字楼正常需求量约在5555万平方米左右。万平方米左右。0808年受经年受经济下行影响，需求锐减，济下行影响，需求锐减，0909年虽然需求总量有所回升，年虽然需求总量有所回升，但是供需比依然悬殊，竞争压力逐渐增大。但是供需比依然悬殊，竞争压力逐渐增大。宁波写字楼市宁波写字楼市场历年供需场历年供需从历年写字楼销售数据可见，从历年写字楼销售数据可见，宁波写字楼需求十分有限。宁波写字楼需求十分有限。52写字楼市场写字楼市场写字楼市场写字楼市场0909年写字楼走量不走价现象尤为明显，尤其与住宅价格年写字楼走量不走价现象尤为明显，尤其与住宅价格倒挂55、现象逐月加剧，另一个侧面也显示了写字楼的价格倒挂现象逐月加剧，另一个侧面也显示了写字楼的价格极具投资潜力。极具投资潜力。0909年写字楼成年写字楼成交概述交概述20092009年年市六区住宅成市六区住宅成交均价（元交均价（元/M2/M2）市六区写字市六区写字楼成交均价楼成交均价（元（元/M2/M2）1 1月月98769876813581352 2月月89698969554355433 3月月97989798879387934 4月月98479847833783375 5月月94889488950595056 6月月96849684753275327 7月月96009600970297028 856、月月1077410774812681269 9月月1056310563806780671010月月1207612076713871381111月月129761297673887388价格与住宅倒挂，价值难以体现价格与住宅倒挂，价值难以体现53写字楼市场写字楼市场写字楼市场写字楼市场“政策房政策房”是是0909年销售量的主力，大部分需求以投资型年销售量的主力，大部分需求以投资型购买为主，但是老三区传统商务区写字楼销售仍然缓慢购买为主，但是老三区传统商务区写字楼销售仍然缓慢足以见证：写字楼的真实需求仍未回暖。足以见证：写字楼的真实需求仍未回暖。0909年写字楼成年写字楼成交概述交概述54江北板块供57、应项目稀少，毫无竞争威胁；海曙、江东等传统商务办公区域由于供应项目分江北板块供应项目稀少，毫无竞争威胁；海曙、江东等传统商务办公区域由于供应项目分散、开发较早产品面薄弱且价格昂贵，不是本案主要竞争对手；散、开发较早产品面薄弱且价格昂贵，不是本案主要竞争对手；高新区与项目所在的鄞州高新区与项目所在的鄞州区无论是规模、政策、价格、产业基础等各类优势不分伯仲，是本案重要的竞争区域。区无论是规模、政策、价格、产业基础等各类优势不分伯仲，是本案重要的竞争区域。竞争格局竞争格局高新区板块：高新区板块：宁波写字楼成交的主力区域宁波写字楼成交的主力区域0909年成交年成交14.514.5万方万方成交均价：成交58、均价：5200-95005200-9500元元/平米平米江东区板块：江东区板块：市中心传统商务办公区域市中心传统商务办公区域0909年成交年成交10.210.2万方万方成交均价：成交均价：8500-150008500-15000元元/平米平米鄞州区板块：鄞州区板块：宁波写字楼成交的次主力区域宁波写字楼成交的次主力区域0909年成交年成交21.821.8万方万方成交均价：成交均价：5600-110005600-11000元元/平米平米海曙区板块：海曙区板块：市中心传统商务办公区域市中心传统商务办公区域0909年成交年成交2.32.3万方万方成交均价：成交均价：13000-2000013000-259、0000元元/平米平米江北区板块：江北区板块：新写字楼供应项目较少，目前仅新写字楼供应项目较少，目前仅北岸财富中心、天合财汇中心尾北岸财富中心、天合财汇中心尾盘楼盘盘楼盘0909年成交年成交0.70.7万方万方成交均价：成交均价：90009000元元/平米平米江北北区板块：江北北区板块：写字楼供应仅一个项目为姚江新都写字楼供应仅一个项目为姚江新都0909年成交年成交0.50.5万方万方成交均价：成交均价：83008300元元/平米平米写字楼的主要竞争市场集中在写字楼的主要竞争市场集中在高新区和鄞州中心区。高新区和鄞州中心区。55写字楼市场写字楼市场写字楼市场写字楼市场在近几年宁波城市向东发展趋60、势的带动下，已具备一定在近几年宁波城市向东发展趋势的带动下，已具备一定发展规模，集聚区位、政策、价格、品牌等优势，是本发展规模，集聚区位、政策、价格、品牌等优势，是本案直接竞争区域。案直接竞争区域。竞争区域竞争区域高新区高新区发展历程：发展历程：1010年年发展现状：发展现状：先后引进中科院材料所、宁波微软技术中心、等先后引进中科院材料所、宁波微软技术中心、等科技研发机构科技研发机构145145家；家；集聚日本三洋、美国伊顿等各类企业集聚日本三洋、美国伊顿等各类企业20002000多家；多家；建成了宁波市科技创业中心、浙大科创中心等总建成了宁波市科技创业中心、浙大科创中心等总面积达面积达25261、5万平方米的高水准万平方米的高水准“孵化器孵化器”，引进各，引进各类科技人才类科技人才2.82.8万人，万人，高新区高新区0909年在售写字楼项目成交情况年在售写字楼项目成交情况56写字楼市场写字楼市场写字楼市场写字楼市场凭借区位发展前景，大幅度优惠政策，园区规模效应、凭借区位发展前景，大幅度优惠政策，园区规模效应、绿城品牌开发以及较实惠的价格，集多种优势于一体的绿城品牌开发以及较实惠的价格，集多种优势于一体的创意研发产业集群。创意研发产业集群。高新区个案高新区个案宁波研发园宁波研发园区位区位高新区聚贤路高新区聚贤路规模规模占地占地3030万方，总建万方，总建6060万方；万方；1616幢高层62、幢高层办公和办公和9 9幢多层办公幢多层办公开发商开发商绿城建设绿城建设户型户型一期面积范围一期面积范围1550155023002300；二期；二期82082021002100价格价格均价均价50005000元元/优惠政策优惠政策力度大力度大剩余存量剩余存量1111万方左右万方左右宁波研发园宁波研发园57竞争分析竞争分析 宁波近期以打造东部为主，大东部逐渐升温宁波近期以打造东部为主，大东部逐渐升温聚集众多投资型消费。聚集众多投资型消费。高新区写字楼整体价格不高，政策扶持力度高新区写字楼整体价格不高，政策扶持力度大，具备高性价比优势。大，具备高性价比优势。高新区整体定位特性导致改区域的整体商务高63、新区整体定位特性导致改区域的整体商务形象无法达到国际顶级商务群的标准。形象无法达到国际顶级商务群的标准。高新区近期写字楼分布较为散沙化，难以呈高新区近期写字楼分布较为散沙化，难以呈现规模优势。现规模优势。高新区商务楼由于近期缺乏统一规划，导致高新区商务楼由于近期缺乏统一规划，导致未来配套也难以集中。未来配套也难以集中。优势优势劣势劣势58写字楼市场写字楼市场写字楼市场写字楼市场总体量达到总体量达到110110万平方米，其中有万平方米，其中有2020万方左右的体量将在近一万方左右的体量将在近一年内集中上市，开发单位多是本土工贸企业，本土资源优势年内集中上市，开发单位多是本土工贸企业，本土资源优势64、明显；今年开盘楼盘价格低廉，是未来本案重要的竞争区域。明显；今年开盘楼盘价格低廉，是未来本案重要的竞争区域。竞争区域竞争区域南部商务区南部商务区一期一期二二期期总用地面积总用地面积5050公顷，将建公顷，将建6464幢商务楼宇，总建筑面积接近幢商务楼宇，总建筑面积接近220220万平米，总投资额约万平米，总投资额约120120亿元之巨。就规模而言，几乎已和闻名世界的日本东京新宿亿元之巨。就规模而言，几乎已和闻名世界的日本东京新宿CBDCBD相当。相当。59写字楼市场写字楼市场写字楼市场写字楼市场已推写字楼项目销售情况较好，一方面，售价较低，大部分已推写字楼项目销售情况较好，一方面，售价较低，大65、部分内部客户作为第一去化主力；另一方面，内部客户作为第一去化主力；另一方面，“政府搭台，企业政府搭台，企业唱戏唱戏”，各项优惠扶持政策推出，给许多企业入驻南部商务，各项优惠扶持政策推出，给许多企业入驻南部商务区的企业更多的实惠与信心。区的企业更多的实惠与信心。南部商务区南部商务区个案去化情况个案去化情况项目名称销售现状销售均价（元/平米）案场销售率中基第一国际基本售罄8000-9000元/平米售罄售罄华茂总部壹号基本售罄8000元/平米售罄售罄利时商务大厦基本售罄7000-8000元/平米售罄售罄宁波市商会国贸中心在售价格在12000元/平方米以上剩下剩下1010套左右的房源，销售率在套左右的66、房源，销售率在90%90%以上以上奥丽赛豪如国际大厦在售8000元/平方米已售已售80%80%左右左右广博丽景中心在售8000元/平方米已售已售90%90%左右左右合和国际大厦在售7000-8000元/平方米去化去化90%90%桑德兹国际内部销售内部6300-6400元/平方米70%70%左右左右60竞争分析竞争分析 整体商务规划定位起点高，有很高的整体整体商务规划定位起点高，有很高的整体形象。形象。南部商务区有明显的规模优势和政策扶持南部商务区有明显的规模优势和政策扶持优势。优势。区域写字楼定位大众。区域写字楼定位大众。本土企业基本以关系客户和内部客户消化本土企业基本以关系客户和内部客户消化67、为主，市场层面的经营较少，整个鄞州区市为主，市场层面的经营较少，整个鄞州区市场并未出现办公的标杆形象。场并未出现办公的标杆形象。优势优势劣势劣势61写字楼市场写字楼市场未来主力供应未来主力供应未来东部推出的个案未来东部推出的个案是本案最直接的竞争对手！是本案最直接的竞争对手！62写字楼市场写字楼市场写字楼市场写字楼市场预计东部在近预计东部在近1-21-2年之内将推出年之内将推出7474万方的商用万方的商用项目，直接对本案写字楼产品形成竞争。项目，直接对本案写字楼产品形成竞争。泛东部泛东部未来供应项目未来供应项目交易时间交易时间地块名称地块名称面积面积成交总价成交总价楼面价楼面价成交地价成交地价68、容积率容积率竞得单位竞得单位(亩亩)(万万)(元元/平方米平方米)（万（万/亩）亩）（）2008-3-31东部新城D1-2a地块29.716337.24961185213.32.7宁波新城服务投资有限公司2008-7-2宁波高新区DM-8-B地块56.2939400.221007005宁波海景房地产开发有限公司2008-10-16东部新城混合使用区C2-3地块19.4814444.882780741.334宁波城建投资控股有限公司2009-9-24东部新城中心商务区A2-15地块14.6817227.274414671173.612宁波环球置业有限公司2009-10-28宁波高新区研发园区7-69、A01地块17.4811118.8721206364.5宁波高新区一晓置业有限公司2009-10-28宁波高新区研发园区7-C03地块10.275452.61990530.674宁波建新房地产开发有限公司2009-10-28东部新城混合使用区C1-1地块16.2312805.4726307894.5宁波玖江投资有限公司2009-10-28东部新城混合使用区C1-3地块19.5211548.4462535591.53.5宁波金沃房地产开发有限公司2009-12-9东部新城D1-3b地块13.451593.88421185118.51.5宁波新城投资有限公司2007-12-28宁波高新区总部基地D70、M-9-A1、DM-9-A2地块65.5720194.48221003082.2宁波均胜房地产开发有限公司2007-9-15东部新城核心区B4-6地块16.0515812.12854210985.183.5宁波恒元建设开发有限公司07-09年东部已成交还未上市的土地年东部已成交还未上市的土地63写字楼市场写字楼市场写字楼市场写字楼市场集公寓、酒店、办公、商业于一体的集公寓、酒店、办公、商业于一体的4 4万平米万平米综合体，规模不大，但对本案写字楼产品上市综合体，规模不大，但对本案写字楼产品上市期间形成重要竞争。期间形成重要竞争。东部新城东部新城未来供应项目未来供应项目64写字楼市场写字楼市场写71、字楼市场写字楼市场集商务别墅、写字楼、酒店公寓、商业于一体的集商务别墅、写字楼、酒店公寓、商业于一体的1111万平万平米综合体，米综合体，1010年年中推出，预计其写字楼产品与本案上年年中推出，预计其写字楼产品与本案上市时间雷同，将形成直接竞争。市时间雷同，将形成直接竞争。高新区高新区未来供应项目未来供应项目开发商均胜房产项目规模占地4.37万，总建11.75万建筑形态由16席水岸别墅、独栋独栋8 8层层写字楼写字楼、2栋酒店式公寓、1 1栋高层办公栋高层办公和商业街有机组合 预计开盘时间2010年5月65写字楼市场写字楼市场未来主力供应未来主力供应未来南部商务区推出的个案未来南部商务区推出的72、个案是本案间接竞争对手！是本案间接竞争对手！66写字楼市场写字楼市场写字楼市场写字楼市场本案上市期间，南部商务区预推项目基本以本本案上市期间，南部商务区预推项目基本以本土实业企业为主，其中除了开发企业自用以外，土实业企业为主，其中除了开发企业自用以外，初步统算将有初步统算将有2626万方的体量入市。万方的体量入市。南部商务区南部商务区未来供应项目未来供应项目未来供应未来供应区域区域总建筑面积总建筑面积(平米平米)销售阶段销售阶段奥克斯中央大厦奥克斯中央大厦南部商务区南部商务区6900069000筹备招商筹备招商杉杉国际商务大厦杉杉国际商务大厦南部商务区南部商务区4339243392筹备招商筹备73、招商荣安大厦荣安大厦南部商务区南部商务区4300643006筹备招商筹备招商罗蒙大厦罗蒙大厦南部商务区南部商务区2754727547筹备招商筹备招商南洋航空大楼南洋航空大楼南部商务区南部商务区2819528195筹备招商筹备招商博纳国际大厦博纳国际大厦南部商务区南部商务区4133041330筹备招商筹备招商日月星座日月星座南部商务区南部商务区3493434934筹备招商筹备招商侨商商务大厦侨商商务大厦南部商务区南部商务区2658326583筹备招商筹备招商汇港中心汇港中心南部商务区南部商务区2555025550筹备招商筹备招商恒元中心恒元中心南部商务区南部商务区2800028000筹备招商筹备74、招商华翔科技大厦华翔科技大厦南部商务区南部商务区1972419724筹备招商筹备招商爱伊美办公大楼爱伊美办公大楼南部商务区南部商务区2333423334筹备招商筹备招商盈升国际商务大厦盈升国际商务大厦南部商务区南部商务区1839518395筹备招商筹备招商恒威商务大楼恒威商务大楼南部商务区南部商务区2080220802筹备招商筹备招商欣达商务大楼欣达商务大楼南部商务区南部商务区1782317823筹备招商筹备招商布利杰总部商务大楼布利杰总部商务大楼南部商务区南部商务区1713917139筹备招商筹备招商鸿安大厦鸿安大厦南部商务区南部商务区4857648576筹备招商筹备招商67写字楼市场写字楼75、市场市场结论市场结论 目前宁波的写字楼市场化程度不高，政府的操控占主导，具有很目前宁波的写字楼市场化程度不高，政府的操控占主导，具有很强的不确定性。强的不确定性。写字楼市场未来写字楼市场未来3 3年内供需失衡的现状难以更改，本案上市期间年内供需失衡的现状难以更改，本案上市期间销售压力过大；销售压力过大；宁波写字楼整体价值不高，以高性价比的产品为主导需求。宁波写字楼整体价值不高，以高性价比的产品为主导需求。东部发展大势所趋、南部商务区后期开发体量集中，竞争对手扎东部发展大势所趋、南部商务区后期开发体量集中，竞争对手扎堆上市，并且同质化现象明显；堆上市，并且同质化现象明显；项目面对的问题：项目面对76、的问题：68写字楼市场写字楼市场市场结论市场结论东部未来上市项目缺乏品牌规模优势，且以单个项目形象面市，东部未来上市项目缺乏品牌规模优势，且以单个项目形象面市，缺少标杆项目。缺少标杆项目。未来间接竞争区域南部商务区供应项目多数以实业或企业名称定未来间接竞争区域南部商务区供应项目多数以实业或企业名称定义，同质化现象明显，缺乏产业定位鲜明的写字楼。义，同质化现象明显，缺乏产业定位鲜明的写字楼。项目面对的机会：项目面对的机会：打造有强势品牌附加资源支撑、核心产业主打造有强势品牌附加资源支撑、核心产业主题的高形象写字楼！题的高形象写字楼！69解读项目解读项目70项目十大核心价值项目十大核心价值71卖点77、一：宁波新行政中心，引领城市向东卖点一：宁波新行政中心，引领城市向东东部新城作为市级新区概念，高规划起点成为区别于其他新区东部新城作为市级新区概念，高规划起点成为区别于其他新区的根本。城市新行政中心即将拉开序幕，未来的根本。城市新行政中心即将拉开序幕，未来5 5年内东部将进年内东部将进入一个快速发展的通价值道。入一个快速发展的通价值道。72卖点二：掌握城市最重要的交通动脉，价值无限卖点二：掌握城市最重要的交通动脉，价值无限位处城市黄金动脉位处城市黄金动脉中山路延线，又即将拥有轨道交通中山路延线，又即将拥有轨道交通1 1号号线，城市最重要的交通动脉近在咫尺，发展机遇得天独厚。线，城市最重要的交通78、动脉近在咫尺，发展机遇得天独厚。轨道轨道交通交通1 1号线号线城市东西骨干城市东西骨干中山路中山路73卖点三：大资源，大配套，东部第一人文卖点三：大资源，大配套，东部第一人文项目所在区域位中央走廊文化中心，北面紧邻宁波文化广场，项目所在区域位中央走廊文化中心，北面紧邻宁波文化广场，人文、教育配套集聚，成为项目独特的配套资源。人文、教育配套集聚，成为项目独特的配套资源。宁波市文化广场，总建筑宁波市文化广场，总建筑3.73.7万方万方n 教育配套教育配套九年义务制学校九年义务制学校机关幼儿园机关幼儿园n 文化艺术配套文化艺术配套艺术馆艺术馆科技馆科技馆少年宫少年宫74卖点四：双重景观视野奢享卖点四79、：双重景观视野奢享东部生态走廊景观带纵横，两条河滨及其滨河绿化带东西环拥，东部生态走廊景观带纵横，两条河滨及其滨河绿化带东西环拥，景观价值无限。景观价值无限。75卖点五：高档酒店品牌，五年精心耕作卖点五：高档酒店品牌，五年精心耕作赋予项目至高无上的品牌价值体系！赋予项目至高无上的品牌价值体系！雷迪森雷迪森著名国际品牌酒店品牌价值著名国际品牌酒店品牌价值本项目本项目历经五年的精工细作历经五年的精工细作+=76卖点六：卖点六：20万方综合体，优越的价值平台万方综合体，优越的价值平台集写字楼、商务公寓、住宅、商业于一体的近集写字楼、商务公寓、住宅、商业于一体的近2020万方城市商务万方城市商务综合体80、，百米建筑高度的国际化的高形象，为项目综合平台打综合体，百米建筑高度的国际化的高形象，为项目综合平台打造打下坚实的基础条件！造打下坚实的基础条件！77卖点七：中大户型，具有纯粹性卖点七：中大户型，具有纯粹性5 5万方服务式公寓，万方服务式公寓，150/170/200150/170/200平米三类中大户型，具备高端平米三类中大户型，具备高端的纯粹性。的纯粹性。78卖点八：类大平层式户型，创造新的生活理念卖点八：类大平层式户型，创造新的生活理念建筑面积：建筑面积：211211平米，平米，3+13+1室室2 2厅厅3 3卫卫n 5.2 5.2米宽客厅大开间，可拓伸至米宽客厅大开间，可拓伸至8.28.81、2米米n 双套房设计双套房设计n 独立餐厅独立餐厅n 8.28.2米大宽阳台米大宽阳台n 全亮间全亮间n 玄关厅设计玄关厅设计n 独立电梯入户独立电梯入户79卖点九：创新酒店式公寓，合理总价，具有投资性卖点九：创新酒店式公寓，合理总价，具有投资性酒店式公寓产品南北户错开门设计，给业主带来私密感；酒店式公寓产品南北户错开门设计，给业主带来私密感；30-30-4040平米主力户型，合理控制总价，具有投资价值。平米主力户型，合理控制总价，具有投资价值。80卖点十：写字楼产品利用率高，设计科学卖点十：写字楼产品利用率高，设计科学12001200平米标准层办公面积，基本达到平米标准层办公面积，基本达到582、A5A写字楼面积配置需求；写字楼面积配置需求；办公单元间方正、通透，舒适性极高；无浪费面积，利用率高。办公单元间方正、通透，舒适性极高；无浪费面积，利用率高。81解读客户解读客户l住宅客户住宅客户l单身公寓客户单身公寓客户l 写字楼客户写字楼客户82解读客户解读客户l住宅客户住宅客户l单身公寓客户单身公寓客户l 写字楼客户写字楼客户83住宅客户住宅客户绿城绿城 绿园客户分析绿园客户分析 30-5030-50岁的成功人士是本项目的主力客群，此外岁的成功人士是本项目的主力客群，此外家境好的年轻人购买婚房的比例也不小。家境好的年轻人购买婚房的比例也不小。客户主要项目所在的江东区，此外镇海、北仑客户主83、要项目所在的江东区，此外镇海、北仑以及周边的象山、奉化占得比例也不小。以及周边的象山、奉化占得比例也不小。对于绿园这样总价的产品来说，私营业主是最对于绿园这样总价的产品来说，私营业主是最有购买力的群体，此外贸易行业、公务员也是值得有购买力的群体，此外贸易行业、公务员也是值得深挖的群体。深挖的群体。84住宅客户住宅客户锦绣东城客户分析锦绣东城客户分析 30-4030-40岁的中年客户仍然是项目最主要的客群，岁的中年客户仍然是项目最主要的客群，由于总价相对绿园较低，由于总价相对绿园较低，20-3020-30岁的婚房置业客户岁的婚房置业客户比例较大。比例较大。客户主要来自江东，在客户主要来自江东，在84、70%70%以上，此外来自鄞州以上，此外来自鄞州邱隘、海曙的客户也不少。邱隘、海曙的客户也不少。项目周边未来有大量行政机构以及金融机构，项目周边未来有大量行政机构以及金融机构，因此客户主要的职业来自政府行政单位、金融保险因此客户主要的职业来自政府行政单位、金融保险机构。机构。85住宅客户住宅客户周边项目客群分析周边项目客群分析楼盘名称楼盘名称年龄年龄职业职业购房需求购房需求区域区域锦绣东城锦绣东城二期二期20205050岁均有，岁均有，以以20203030、30304545这二类为主这二类为主公务员、银行及其它事公务员、银行及其它事业单位工作人员等占主业单位工作人员等占主要的比例；另外还有部要85、的比例；另外还有部分私营业主、个私企业分私营业主、个私企业工作人员工作人员新婚置业、换房置新婚置业、换房置业、投资置业业、投资置业江东（为主）、海曙、江东（为主）、海曙、鄞州东部鄞州东部皇冠花园皇冠花园30305555公务员、银行及其它事公务员、银行及其它事业单位、私营个体业单位、私营个体新婚置业、换房置新婚置业、换房置业业江东、北仑江东、北仑江南一品江南一品35354545私营业主、中高级公务私营业主、中高级公务人员、金融、保险。贸人员、金融、保险。贸易行业中高层易行业中高层换房置业换房置业江东区、科技园区、江东区、科技园区、部分镇海、北仑、小部分镇海、北仑、小港，少量海曙、江北港，少量海曙86、江北浪琴海浪琴海25-4025-40银行等事业单位、小企银行等事业单位、小企业主、私营个体户、公业主、私营个体户、公司职员司职员新婚置业、换房置新婚置业、换房置业、投资置业业、投资置业江东为主、部分海曙、江东为主、部分海曙、鄞州、镇海北仑客户鄞州、镇海北仑客户以及象山奉化等宁波以及象山奉化等宁波周边县市周边县市受区域产品供应影响，区域的客户主要由以江东为主的大东部区域为主。购房需求首次置业和高端改善性居住为主86住宅客户住宅客户本案客群界定本案客群界定根据泛东部区域在售个案的参照，结合本项目的实际根据泛东部区域在售个案的参照，结合本项目的实际情况，我们认为本项目的客户主要由以下三类组成：情况87、，我们认为本项目的客户主要由以下三类组成：n 大江东片区客户大江东片区客户n 北仑、镇海客户北仑、镇海客户n 特殊需求客户特殊需求客户87住宅客户住宅客户本案客群界定本案客群界定一、大江东片区客户一、大江东片区客户区域特征：区域特征：包括高新区、老江东等，以交通系统能够辐射到的区域为主包括高新区、老江东等，以交通系统能够辐射到的区域为主年龄特征：年龄特征：35-4535-45岁岁职业特征：职业特征：中层公务员、企事业单位中高层管理人员、个体经商户、高级白领中层公务员、企事业单位中高层管理人员、个体经商户、高级白领家庭结构：家庭结构：三代同堂，处于上有老，下有小的阶段三代同堂，处于上有老，下有小88、的阶段现居住特征：现居住特征：居住在明楼、明园、中兴小区、福明家园等次老小区。居住在明楼、明园、中兴小区、福明家园等次老小区。置业目的：置业目的：改善居住，主要对现在的社区管理和社区形象极为不满改善居住，主要对现在的社区管理和社区形象极为不满需求产品：需求产品：三房、四房为主三房、四房为主他们是现阶段换房置业需求中坚力量和主流客户他们是现阶段换房置业需求中坚力量和主流客户88住宅客户住宅客户本案客群界定本案客群界定二、镇海、北仑片区客户二、镇海、北仑片区客户区域特征：区域特征：包括骆驼、庄市、小港等包括骆驼、庄市、小港等年龄特征：年龄特征：30-4530-45岁岁职业特征：职业特征：大型企业员89、工、小型企业主、高教园区教师、个体经商户大型企业员工、小型企业主、高教园区教师、个体经商户家庭结构：家庭结构：三代同堂，处于上有老，下有小的阶段三代同堂，处于上有老，下有小的阶段居住特征：居住特征：自建房或者是当地较为高档的社区、但是相比宁波还有一定的差距自建房或者是当地较为高档的社区、但是相比宁波还有一定的差距置业目的：置业目的：入户宁波或者为将来子女落户宁波入户宁波或者为将来子女落户宁波需求产品：需求产品：三房为主、两房为辅三房为主、两房为辅他们是现阶段东部楼盘的重要以及可以深度挖掘的他们是现阶段东部楼盘的重要以及可以深度挖掘的客户群体客户群体89住宅客户住宅客户本案客群界定本案客群界定三90、特殊需求的客户三、特殊需求的客户高新区宁波研发园购买企业主存有购房需求；高新区宁波研发园购买企业主存有购房需求；高新区老别墅业主存有改善需求；高新区老别墅业主存有改善需求；丹桂苑、明辰紫苑、锦城明都等部分投资业主可能甩卖现有房源另买本丹桂苑、明辰紫苑、锦城明都等部分投资业主可能甩卖现有房源另买本项目投资；项目投资；即将入驻高新区的高智人才；即将入驻高新区的高智人才；该类客户特征不明显，较为混杂，是本项目的补充该类客户特征不明显，较为混杂，是本项目的补充客户客户90住宅客户住宅客户本案客群界定本案客群界定本项目客户主要是以江东为主的大东部片区的本项目客户主要是以江东为主的大东部片区的“中坚阶层91、中坚阶层”他们处于：他们处于：事业的中坚事业的中坚财富的中坚财富的中坚家庭的中坚家庭的中坚91解读客户解读客户l住宅客户住宅客户l单身公寓客户单身公寓客户l 写字楼客户写字楼客户92公寓客户公寓客户公寓客户公寓客户来自宁波老三区的有一定经济基础的中年投资来自宁波老三区的有一定经济基础的中年投资客是波特曼酒店式公寓的主力购买客群。客是波特曼酒店式公寓的主力购买客群。波特曼公寓波特曼公寓客群客群客户区域：客户区域：江东及海曙的客户占了半数以上，明显看出目前宁波高端市场的客户主力区域，而周边县市（慈溪、余姚、宁海、象山、奉化）的比例也占了14，显示宁波郊县民营经济的强大购买力。客户年龄：客户年龄：392、050岁阶层占了绝大多数比例，并且3040岁比例较大。购买动机：购买动机：由于2004年初宁波房市火爆和项目性质的关系，投资客的比例达到了60以上。93公寓客户公寓客户公寓客户公寓客户以私营业主为主力，公务员、白领阶层为辅的以私营业主为主力，公务员、白领阶层为辅的投资客群是好阳光酒店式公寓的主要客群。投资客群是好阳光酒店式公寓的主要客群。好阳光公寓好阳光公寓客群客群购买动机：购买动机：投资客占60%，自用客户占40%。投资略大于自用，当初想在此办公的客户不在少数，但后因租赁行情好，目前90%用于出租。从这方面也可以看出单身公寓客户的投资自用的两重性。客户职业：客户职业：私营业主占半数左右，公务93、员、白领阶层也有一定的比例。这与单身公寓的投资性有很大关系。94公寓客户公寓客户公寓客户公寓客户以海曙、江东等市中心为主的私营业主的以海曙、江东等市中心为主的私营业主的4040岁岁左右的中年投资客是南苑国际酒店式公寓的主左右的中年投资客是南苑国际酒店式公寓的主力客群。力客群。南苑国际公寓南苑国际公寓客群客群客户区域：客户区域：江东及海曙的客户占了半数以上，可以很明显的看出目前宁波高端市场的客户主力区域，而郊县（镇海、北仑、慈溪、余姚、宁海、象山、奉化）的比例也占了13。客户职业：客户职业：私营业主占半数左右，公务员、白领阶层也有一定的比例。这也与单身公寓的投资性有关。95公寓客户公寓客户公寓客94、户公寓客户该项目前期处于内部认购阶段，因此主要来自该项目前期处于内部认购阶段，因此主要来自周边县市的内部客户和合作团队的关系户是主周边县市的内部客户和合作团队的关系户是主要购买群体，投资为其目的。要购买群体，投资为其目的。商会国贸公寓商会国贸公寓客群客群客户区域：客户区域：从现阶段已购买的客群来源来看，周边县市宁海的比例最大，其次便是老三区和鄞州区。购买动机：购买动机：投资是主要购买动机，其次为自用。客户职业：客户职业：由于该项目前期处于内部认购阶段，因此内部客户占主要比例，另外便是媒体、合作单位的关系户。96公寓客户公寓客户本案客群界定本案客群界定目标客群设定目标客群设定97公寓客户公寓客户95、本项目目标客群本项目目标客群目标客群一：追随型消费者目标客群一：追随型消费者购买动机：购买动机：追随区域的发展，追随雷迪森酒店品牌以及部分关系户追随区域的发展，追随雷迪森酒店品牌以及部分关系户客户区域：客户区域：各个区域各个区域客户特点：客户特点：资金充裕，对东部新城的发展充满信心，对雷迪森充满信资金充裕，对东部新城的发展充满信心，对雷迪森充满信心，希望能够与雷迪森集团获得共赢的局面心，希望能够与雷迪森集团获得共赢的局面98公寓客户公寓客户本项目目标客群本项目目标客群目标客群二：基础性消费者目标客群二：基础性消费者购买动机：购买动机：泛东部区域周边居民投资购房；泛东部区域周边居民投资购房；今后96、在高新区或东部新城今后在高新区或东部新城工作的企业主、企业中高层、有经济基础的企业工作人员、公务员、工作的企业主、企业中高层、有经济基础的企业工作人员、公务员、事业单位人员等绝大多数出于投资，小部分出于自主的群体事业单位人员等绝大多数出于投资，小部分出于自主的群体客户区域：客户区域：主要来自鄞州区，江东、海曙等老三区为辅助，也有可能主要来自鄞州区，江东、海曙等老三区为辅助，也有可能部分来自周边县市部分来自周边县市群体特点：群体特点：东部居民长期在区域生活，对区域最熟悉，对区域未来的东部居民长期在区域生活，对区域最熟悉，对区域未来的发展也最认可；其它区域的居民购房多带有投资性质，这类人手头宽发展97、也最认可；其它区域的居民购房多带有投资性质，这类人手头宽裕，看好区域发展也看好不动产的投资前景。裕，看好区域发展也看好不动产的投资前景。99公寓客户公寓客户本项目目标客群本项目目标客群目标客群三：引导型消费者目标客群三：引导型消费者购买动机：购买动机：投资和自住均有投资和自住均有客户区域：客户区域：周边县市也有较大发展空间，可深入挖掘外地客户周边县市也有较大发展空间，可深入挖掘外地客户群体特点：群体特点：看好宁波城市发展也认可东部新城发展前景，看好不动产看好宁波城市发展也认可东部新城发展前景，看好不动产投资前景，这类人出于投资动机；而另一部分群体可能追求居住的舒投资前景，这类人出于投资动机；而98、另一部分群体可能追求居住的舒适性，临近工作地点，有经济基础暂时为工作需要买房，这类人便出适性，临近工作地点，有经济基础暂时为工作需要买房，这类人便出于自住动机。于自住动机。100解读客户解读客户l住宅客户住宅客户l单身公寓客户单身公寓客户l 写字楼客户写字楼客户101写字楼客户写字楼客户写字楼客户写字楼客户区域发展定位吸纳的大型研发、科研机构为代区域发展定位吸纳的大型研发、科研机构为代表的相关客群。表的相关客群。高新区高新区客户分析客户分析写字楼名称写字楼名称客户情况客户情况宁波研发园宁波研发园国内知名大学科研基地、跨国公司、宁波本地大型龙头企业。国内知名大学科研基地、跨国公司、宁波本地大型龙99、头企业。高新科技广场高新科技广场梅墟企业办事处、科研、进出口梅墟企业办事处、科研、进出口九五国际广场九五国际广场机械、制造类工厂办事处、进出口、外贸机械、制造类工厂办事处、进出口、外贸宁波研发园入驻客群名单罗列宁波研发园入驻客群名单罗列102写字楼客户写字楼客户写字楼客户写字楼客户区域优势产业的历史沉淀，吸纳以传统老三区区域优势产业的历史沉淀，吸纳以传统老三区外贸、物流、货代为主的外向型企业。外贸、物流、货代为主的外向型企业。江东区江东区客户分析客户分析写字楼名称写字楼名称客户情况客户情况天润商座天润商座外贸、货代、广告、银行外贸、货代、广告、银行第五大道第五大道外贸、货代外贸、货代1616城100、联邦城联邦酒业、钢材、物流酒业、钢材、物流银晨国际银晨国际外贸、货代、物流、装修装饰外贸、货代、物流、装修装饰东航大厦东航大厦东方航空、律师事务所、进出口、装修、金融、期货东方航空、律师事务所、进出口、装修、金融、期货东城国际东城国际外贸、货代、进出口公司外贸、货代、进出口公司恒富大厦恒富大厦律师事务所、会计事务所、园艺、文化传播、船公司律师事务所、会计事务所、园艺、文化传播、船公司103写字楼客户写字楼客户写字楼客户写字楼客户结合本土资源和政策导向，吸纳产业链结合本土资源和政策导向，吸纳产业链客户。客户。南部商务区南部商务区客户分析客户分析项目项目招商形式招商形式客户类型客户类型宁波市商会国101、贸中心供销售只要是商会下面的企业只要是商会下面的企业中基第一国际供销售外贸为主外贸为主华茂总部壹号供销售外贸为主外贸为主杉杉国际商务大厦目前都以卖为主以后会有租主要是招公司总部，还有一些软件公司、主要是招公司总部，还有一些软件公司、信息公司、外贸等等信息公司、外贸等等利时商务大厦供销售内部客户内部客户通和英郡不对外招商，全部自用不对外招商，全部自用汇港中心供销售兼招租（2000平米起租）企业老总朋友企业老总朋友合和国际大厦供销售兼招租客户很杂客户很杂桑德兹国际供销售兼招租有几个大租户预定了，外贸为主有几个大租户预定了，外贸为主布利杰总部商务大楼正在招商正在招商104写字楼客户写字楼客户本案客户102、设定本案客户设定根据各区域写字楼客源的集群特色、结合根据各区域写字楼客源的集群特色、结合本案区位、产品特性本案区位、产品特性项目的目标客户主要锁定以下四类：项目的目标客户主要锁定以下四类：105写字楼客户写字楼客户本案客户设定本案客户设定金融、航运相关行业的客户，作为项目的品牌金融、航运相关行业的客户，作为项目的品牌客户（与东部金融中心、国际航运中心呼应）客户（与东部金融中心、国际航运中心呼应）挖掘有关金融行业的客户，比如银行、信贷、证券、基金、保挖掘有关金融行业的客户，比如银行、信贷、证券、基金、保险、律师、咨询等；也挖掘部分航运、船务公司等。险、律师、咨询等；也挖掘部分航运、船务公司等。需103、求特点：需求特点：600-1100600-1100平方米平方米需要高端的商务氛围，看中项目所在区域的发展前景和新行政中心、需要高端的商务氛围，看中项目所在区域的发展前景和新行政中心、高新区等政府、资本和商业资源。高新区等政府、资本和商业资源。106写字楼客户写字楼客户本案客户设定本案客户设定结合雷迪森自身资源的价值链客户：结合雷迪森自身资源的价值链客户：挖掘雷迪森各个领域的价值链接客户。挖掘雷迪森各个领域的价值链接客户。107写字楼客户写字楼客户本案客户设定本案客户设定结合东部写字楼优惠政策引导的主力客户：结合东部写字楼优惠政策引导的主力客户：挖掘老三区挖掘老三区“纳税大户纳税大户”，江东海曙104、区无政策优惠的，江东海曙区无政策优惠的中大型公司：外贸公司，高端培训。中大型公司：外贸公司，高端培训。需求特点：需求特点：1100-18001100-1800平方米平方米老三区的纳税大户，年纳税老三区的纳税大户，年纳税200200万以上的企业，在老华联、中农信、中银等老万以上的企业，在老华联、中农信、中银等老一代写字楼办公，硬软件都极度落后，无法满足企业需求。选择本项目既能一代写字楼办公，硬软件都极度落后，无法满足企业需求。选择本项目既能突显国际化气质，也可以通过优惠政策作长期投资。突显国际化气质，也可以通过优惠政策作长期投资。108写字楼客户写字楼客户本案客户设定本案客户设定结合区域产业历史105、沉淀的深挖客户：结合区域产业历史沉淀的深挖客户：挖掘江东区挖掘江东区宁波主流行业大型外贸进出口公宁波主流行业大型外贸进出口公司。司。需求特点：需求特点：1800-36001800-3600平方米平方米本土的外向型企业，有非常密切的境外业务来往，需要很强的国际化形象和本土的外向型企业，有非常密切的境外业务来往，需要很强的国际化形象和气氛的写字楼凸显企业的国际性，有一定的追随性质。气氛的写字楼凸显企业的国际性，有一定的追随性质。109项目定位项目定位110宏观市场宏观市场政策市到来，楼市面临调整政策市到来，楼市面临调整政策市到来，楼市面临调整政策市到来，楼市面临调整微观竞争微观竞争东部板块大势所趋106、，竞争加剧东部板块大势所趋，竞争加剧东部板块大势所趋，竞争加剧东部板块大势所趋，竞争加剧项目解读项目解读十大核心卖点构筑项目价值体系十大核心卖点构筑项目价值体系十大核心卖点构筑项目价值体系十大核心卖点构筑项目价值体系客户定位客户定位兼俱投资与自住兼俱投资与自住兼俱投资与自住兼俱投资与自住结 构 整 理111对于本案而言是：对于本案而言是：雷迪森问鼎宁波的经典巨作！112【企划篇企划篇】113市场需要什么【背景与机遇】114从城市角度看项目从三江口时代到东部新城时代从老三区到市六区从三江六岸到双CBD新的城市格局正在形成国大雷迪森置业潜心年最好的时代已经到来115从市场角度项目市场地王频现，两极107、分化指日可待豪宅林立与东部供应量相对短缺并存本案需要一次超越是品牌的发展所需，也是竞争的大势所趋116从区域角度项目ART蓝海的ART DECO的精致风格皇冠花园二期的绿城魅力江南一品的超凡空间性价比豪宅聚落已经形成，是优势，也是挑战区域借势，产品区隔，平台共享，客源抢截是本案的致胜之道。117从品牌角度看本案国大雷迪森进入宁波的东部新城第一个项目，第一个住宅小区，第一个标本物业无数个第一之上成就的开创之作年品质默默耕耘，至今日天时地利人和理当于万众瞩目之下，璀璨绽放让国大雷迪森品牌深入人心118城市向东，市场向高，区域向豪，品牌向上天时与地利的大势所趋，产品价值品质平台决定了本案不仅仅是自我108、定位更要实现竞争超越。119我们自身有什么【项目价值梳理与提升】120东部新城崛起的城市发展平台121宁波城脉中山路千年文化底蕴122百年雷迪森全球顶级酒店品牌价值123独享16公顷城市文化广场124住宅公寓办公商业，一站式都市综合体规划125建筑、户型、园林、物管无微不至的品质追求126有城市发展的璀璨前景有区域平台的豪宅物业板块氛围有百年雷迪森的全球高端酒店品牌有一站式都市综合体的高端形象有绿城物业的居住品质保障有现在，有将来，有生活，有梦想127平台之上，如何实现价值整合与形象超越，取得品牌与利润的双丰收？三大独特价值，打造东部第一高端都市综合体128【独特价值之一】东部新城CBD繁华中109、央129东部新城完善的CBD核心配套规划本案130七大地标级城市配套，宁波国际化都市雏形131新行政中心/国际会展中心/航运中心/金融中心四大中心，强势驱动宁波国际化步伐不落幕的国际会展中心国际金融中心即将进驻国际航运中心已经投入使用132奇迹才刚刚开始！未来。东部新城核心区的重大工程还有维多利广场、嘉裕五星级酒店、门户区、轻轨一号线通车这是一个崛起的、国际化气质的未来宁波中心区！133【独特价值之二】城脉中山路的显赫传承134中山路的显赫与深厚底蕴，始自盛唐。天宁寺塔是浙江省现存年代最久的唯一的一座唐砖塔135元代，中山路城脉已是宁波的核心区域。永丰库遗址，永丰库遗址，大型元代仓储遗址。遗址110、位于宁波市中山西路北侧136中山路城脉也是望族命名聚居地，范宅（明）只是代表。建于明万历年间(15731620)，是宁波市现存最完整、规模最大的明代住宅建筑137中山路上的鼓楼（宋-民国）已经成为宁波的象征。鼓楼始建于唐长庆元年(821年)，至今已有1100多年的历史。它是宁波历史上正式置州治、立城市的标志。138进入新中国，中山路城脉总是宁波繁华的代言。上世纪70年代的中山路上世纪80年代的中山路上世纪90年代的中山路如今的中山路139潮起潮落、历史更迭中山路的核心城脉地位从未改变传奇，正在续写！唐天宁寺塔元永丰库遗址明范宅宋鼓楼民国原中共宁波市委办公旧址宁波城市文化广场东部新城门户生态长廊111、明湖雷迪森2#地块140【独特价值之三】百年雷迪森品牌的号召力141雷迪森世界级实力与价值的象征7大洲，60多个国家地区，400多家酒店，遍布全球关键词：实力、价值、值得信赖142雷迪森高端服务与品质的象征雷迪森全球每年接待高端客户约3000万人次，其高端服务与品质深入人心。关键词：服务、品质、精致生活143三大核心价值平台之上，我们怎么说，怎么做？144我们说什么？【品牌定位】145在东部新城，不讲CBD是被动的在CBD核心区，只讲CBD是盲目的146在地产品牌的精神之旅中，选择哪条分支的河流出发，决定了你沿途的所有风景。147跟随，还是创造？148雷迪森世界级CBD综合体豪宅传统高端住宅项112、目常规都市综合体项目149项目整体平台定位东部新城 世界级CBD综合体150从综合体到世界级CBD综合体，从宁波第一个到世界第一等151什么是世界级CBD综合体？152它是最瞩目的CBD国际人文豪宅。代表作品：广州 珠江新城领峰均价30000面积160-230方153它是最具潜力的CBD住宅物业。代表作品：深圳 万象城幸福里最高价单位标价1亿元备案均价20万/平方米154它是最具身份感CBD地标物业。代表作品：香港 新鸿基 天玺全港上流阶层梦想居住地155品牌品牌雷迪森中心雷迪森中心整体定位整体定位东部新城东部新城 世界级世界级CBDCBD综合体综合体住宅定位住宅定位续写中山城脉，续写中山城脉113、，CBDCBD传世大宅传世大宅品牌调性品牌调性现代，国际，人文现代，国际，人文品品牌牌诉诉求求世世界界的的雷雷迪迪森森，来来到到宁宁波波！策略定位156塑造一个平台，成就三大精品雷迪森中心东部新城 世界级CBD综合体中山1号公馆续写中山城脉/CBD传世大宅雷迪森国际公寓CBD奢侈品 CEO的收藏品雷迪森国际贸易中心会展经济引擎 全球贸易第一排一个价值平台三大主力产品157158159160161如何传递我们怎么做？162立势立势构建项目整体价值平台，蓄势待发！成势成势住宅公寓写字楼三大产品强势登场深化项目价值！163立势立势164世界的雷迪森，来到宁波！世界的雷迪森，来到宁波！100年来，雷迪114、森的步伐已经遍布全球七大洲60多个国家和地区，410多家顶级酒店每年接待3000万高端客户，是尊贵生活的象征，更是世所共认的酒店服务专家！今天，雷迪森国际中心以全球化视野、国际领先理念为宁波开启新的生活高度，世界级生活品质已经到来！宁波，可以骄傲！165166主题一：区域立势200200亿亿CBDCBD核心版图核心版图/7/7大旗舰级城市配套大旗舰级城市配套/20/20万城市上层精英万城市上层精英一个雷迪森中心！一个雷迪森中心！时至今日，这里的城市新版图已然恢宏呈现，总投资逾200亿元的国际级CBD核心区，正式宣告东部新城时代的到来！金融中心/贸易中心/航运中心，强势驱动城市大步向前，万千未来115、，即将到来！对于雷迪森中心而言，这只是一个开始！167主题二：品牌立势七大洲七大洲6060多个国家和地区多个国家和地区/410/410多家顶级酒店多家顶级酒店/3000/3000万高端客户万高端客户一个雷迪森中心！一个雷迪森中心！享誉百年的全球顶级酒店品牌，首献宁波。享誉百年的全球顶级酒店品牌，首献宁波。从纽约、伦敦、巴黎，到东京、香港，雷迪森都是尊贵的象征。从纽约、伦敦、巴黎，到东京、香港，雷迪森都是尊贵的象征。全球全球30003000多万高端消费者一致推崇，宁波在期待。多万高端消费者一致推崇，宁波在期待。纽约有洛克菲勒中心，香港有环球中心，宁波有雷迪森中心。纽约有洛克菲勒中心，香港有环球中116、心，宁波有雷迪森中心。高端住宅高端住宅/酒店式公寓酒店式公寓/国际国际5A5A级写字楼，打造世界级级写字楼，打造世界级CBDCBD综合体。综合体。168主题三：定位立势坐享中山路千年城脉坐享中山路千年城脉/位居东部新城位居东部新城CBDCBD中央中央/三大顶级产品三大顶级产品一个雷迪森中心！一个雷迪森中心！东部新城首个国际级都市综合体，续写中山路千年显赫城脉。东部新城首个国际级都市综合体，续写中山路千年显赫城脉。国际级国际级CBDCBD核心区物业，浙东企业总部里的核心区物业，浙东企业总部里的CEOCEO行宫。行宫。俯瞰占地俯瞰占地1616公顷宁波城市文化广场，繁华之心。公顷宁波城市文化广场，繁117、华之心。2020万城市精英即将全面进驻，雷迪森中心续写价值传奇。万城市精英即将全面进驻，雷迪森中心续写价值传奇。20152015年东部新城核心区建成，区域价值腾飞倒计时。年东部新城核心区建成，区域价值腾飞倒计时。169成势成势170千年城脉，邂逅国际风华第二阶段（一）中山1号公馆价值平台搭建171172主题一：曾经主题一：曾经无论城市如何变迁无论城市如何变迁中山路始自公元中山路始自公元860860年的显赫，从未止步。年的显赫，从未止步。天宁寺塔（唐）、永丰库遗址（元）、范宅（明）、鼓楼（宋民国）无论城市如何变迁，主脉中山路从来不缺少地标与传奇而今，它更已成为宁波核心与繁华的代名词历时千年从三江118、口一路漫延到东部新城，显赫地位从未改变下一个传奇,将在哪里诞生？中山1号公馆中山路千年城脉，邂逅雷迪森国际风华173174主题二：如今主题二：如今当中山路邂逅东部新城当中山路邂逅东部新城始自始自15871587年的大家风范，于此一脉传承。年的大家风范，于此一脉传承。1587年建成的范家只是一个特例，城脉中山路的传奇从来不胜枚举！1842年，外滩在这里开埠，中国从这里走向世界，世界从这里进入中国；19世纪，闻名全国的宁波帮从这里迈向五湖四海，成就了朱葆三、虞洽卿、徐懋棠、刘鸿生、周宗良、包玉刚英豪辈出境界所在，人杰在，下一代英豪将在哪里孕育？中山1号公馆中山路千年城脉，邂逅雷迪森国际风华1751119、76主题三：主题三：未来未来东部新城时代已经到来东部新城时代已经到来传奇与你，将在中山路城脉如约而遇。传奇与你，将在中山路城脉如约而遇。5年以后，东部新城7大地标项目建成投入使用；10年以后，近20万时代精英进驻东部新城，这里成为城市新的核心；30年以后，东部新城成为国际化大宁波中央，而中山路依然是主脉；50年以后，蓦然回首，今天已是传奇与你最好的邀约！中山1号公馆中山路千年城脉，邂逅雷迪森国际风华177178中山1号公馆产品价值深化179主题一：规划是人居极致，更是传世府邸是人居极致，更是传世府邸双大堂，三进宅，馆藏双大堂，三进宅，馆藏CBDCBD风华风华入户大堂园林中庭大宅，三进宅六重院，120、是人居与自然的合二为一 更是空间礼序的伟大复兴，大家风范于此大隐市朝。中山1号公馆雷迪森中心2010倾心力作 180主题二：园林是风华承袭，更是开创之作是风华承袭，更是开创之作一园静谧天籁，藏一园静谧天籁，藏CBDCBD万千繁华万千繁华再难有一处花园如此显赫，沿袭一座城市的盛世繁华；再难有一处花园如此威望，续写一个家族的不世传说；中山1号公馆雷迪森中心2010倾心力作 181主题三：用材是名流聚集，更是豪门际会是名流聚集，更是豪门际会 石材干挂立面，铭刻石材干挂立面，铭刻CBDCBD不世传奇不世传奇 不仅是大理石，数百种精品材质，一律以精益求精之苛求遴选 是豪门生活之必须，更是名流生活品味的复121、苏，望族命名显赫自此铭刻！中山号公馆雷迪森中心2010倾心力作 182百年雷迪森 中国首家酒店服务公寓第三阶段国际公寓价值平台搭建183184主题一：主题一：雷迪森出品雷迪森出品CBDCBD的奢侈品。的奢侈品。副标：4.5米挑高，俯瞰占地16公顷文化广场.百年雷迪森 中国首家酒店服务公寓185主题二：主题二：雷迪森出品雷迪森出品CEOCEO的收藏品。的收藏品。副标：50空中别墅，国际级总裁商务行宫。百年雷迪森 中国首家酒店服务公寓186主题三：雷迪森出品CBDCBD的艺术品副标：2000元/豪华装修，356天五星酒店生活。百年雷迪森 中国首家酒店服务公寓187会展经济引擎，全球贸易第一排第四阶122、段写字楼价值平台搭建188主题一：主题一：宁波的速度宁波的速度2006，宁波GDP增长达到14.6，进出口增长达到24.1而在东部新城，这个速度将达到200确保，企业后全球化商务时代的第一增长速度东部CBD中央，会展商务核心，雷迪森国际中心雷迪森国际贸易中心，极速宁波商务进程会展经济引擎，全球贸易第一排189主题二：主题二：宁波的版图宁波的版图从这里，宁波的印记（made in ningbo）走向全球200多个国家监控世界商贸版图，需要全球经济制高点确保，企业拥有宁波走向世界的第一通道东部CBD中央，雷迪森国际贸易中心会展经济引擎，全球贸易第一排190主题三：主题三：宁波的视野宁波的视野06年123、来，全球212个国家与地区，约50万客商来到这里世界了解宁波之前，先见识会展中心；宁波迈向世界，从东部新城出发确保，企业拥有世界了解宁波的第一印象东部CBD中央，雷迪森国际贸易中心会展经济引擎，全球贸易第一排191A 推盘策略B 价格策略C 营销建议D 活动营销【营销篇营销篇】192推 盘 策 略193一、总体推货策略一、总体推货策略低开高走，轰动开盘，树立品牌低开高走，轰动开盘，树立品牌分期推货，步步拉升，利润最大分期推货，步步拉升，利润最大194推货推货节奏节奏第一步：第一步：高调入市高调入市，轰动开盘，轰动开盘先推出服务式公寓确保形象高度，并为先推出服务式公寓确保形象高度，并为公寓式办公124、产品蓄势。公寓式办公产品蓄势。推货分布推货分布高端住宅：高端住宅：1#1#、2#2#（共（共133133套）套）目的：通过住宅树立项目的高端形象，制造目的：通过住宅树立项目的高端形象，制造“一房难求一房难求”的热销局面。的热销局面。195推货推货节奏节奏第二步：第二步：分批推出分批推出，形成热销，形成热销分批推出酒店式办公，化多为少，控制分批推出酒店式办公，化多为少，控制速度，分批形成热销。速度，分批形成热销。推货分布推货分布酒店式公寓产品：酒店式公寓产品：A1A1（319319套）套）酒店式公寓产品：酒店式公寓产品：A2A2（325325套）套）目的：通过酒店式公寓进一步提升产品的品质目的：125、通过酒店式公寓进一步提升产品的品质感，激发投资性客户，强化升值预期。感，激发投资性客户，强化升值预期。196推货推货节奏节奏第三步：价格提升，利润最大第三步：价格提升，利润最大调整价格，在新的价格平台上集中释放调整价格，在新的价格平台上集中释放项目的主要利润产品项目的主要利润产品.推货分布高端住宅：3#、4#（138套）商务办公：B（116套）目的：通过服务式公寓价格提升寻求利润最大，利用目的：通过服务式公寓价格提升寻求利润最大，利用办公进一步提升雷迪森品牌知名度和美誉度。办公进一步提升雷迪森品牌知名度和美誉度。197推货推货节奏节奏第四步：价格再提升，完美收官第四步：价格再提升，完美收官经过126、前期其他产品的推售，积累了一定的经过前期其他产品的推售，积累了一定的客户，在此基础上，通过价格提升，集中客户，在此基础上，通过价格提升，集中释放项目的主要利润产品释放项目的主要利润产品.推货分布商业产品：19770目的：以商业收官,在价值高潮中谢幕!198推货推货节点节点配合项目工程进度配合项目工程进度,小步快跑的推货策略小步快跑的推货策略,价格可价格可控性强控性强.-2010.10-2011.4-2011.11-2012.4-2012.11-住宅首次开盘酒店式公寓开盘住宅二次推售写字楼开盘商业开盘（B）（1#、2#）（A1、A2）(3#、4#)199二.价格策略n挑战价格目标n价格调控策略2127、00服务式公寓均价：服务式公寓均价：2000020000元元/酒店式办公均价：酒店式办公均价：1400014000元元/商务办公均价：商务办公均价：1100011000元元/通过综合周边豪宅价格、同类产品价格比较、以及未来宁波市通过综合周边豪宅价格、同类产品价格比较、以及未来宁波市场走势，我们对雷迪森项目的价格预测为：场走势，我们对雷迪森项目的价格预测为：一）我们将挑战的价格平台一）我们将挑战的价格平台服务式公寓均价：服务式公寓均价：1800018000元元/左右左右酒店式办公均价：酒店式办公均价：1200012000元元/左右左右商务办公均价：商务办公均价：1000010000元元/左右左右128、商业均价：商业均价：2000020000元元/左右左右开盘价格分批推出逐步涨价分批推出逐步涨价最终均价201价值最大化，结果可控！价值最大化，结果可控！1、问券调查在指导价下进行价格趋势引导、价格上限摸底、价格敏感点把握。三）价格走向调控策略三）价格走向调控策略在价格预测的基础上，我们用以下技术手段，实现价格快速响在价格预测的基础上，我们用以下技术手段，实现价格快速响应，达成利润最大化：应，达成利润最大化：2、排查突破每次开盘前，进行客户筛选，有效锁定高端客户。3、价格快速响应根据销售率的提升，逐步进行价格调整。价格上限摸底价格上限摸底保证最有诚意客户买到保证最有诚意客户买到特殊单位特殊定价特129、殊单位特殊定价+202三、营销建议A 雷迪森酒店资源嫁接建议 B 品质样板+服务样板203A.A.雷迪森酒店资源嫁接建议（一）雷迪森酒店资源嫁接建议（一）引进雷迪森五星级酒店式服务，实行联合物管，将本案酒店式公寓打造成引进雷迪森五星级酒店式服务，实行联合物管，将本案酒店式公寓打造成雷迪森中国首家酒店式公寓雷迪森中国首家酒店式公寓两大目的：1、与市场上其他公寓产品形成区隔2、提升价值，塑造绝版稀缺高价值物业204A.A.雷迪森酒店资源嫁接建议（二）雷迪森酒店资源嫁接建议（二）高端业主高端业主=酒店酒店VIPVIP客户客户共赢：对于住宅业主，这是全城唯一的五星级酒店贵宾身份；对于雷迪森酒店，这是首130、批高端客户积累。205B.体验营销之雷迪森世界级品质样板陈幼坚梁志天高文安邀请国际著名室内设计师为住宅设计数套样板房，展示空间与品质魅力。206B.体验营销之雷迪森式尊贵服务样板1、门卫2、泊车3、礼宾4、专属管家5、室外引导6、室内引导7、饮品员8、出口引导员207四、活动营销A.东部新城2010发展论坛B.宁波首届酒店式公寓空间设计大赛208活动营销之区域价值炒作世界看东方世界看东方雷迪森雷迪森&东部新城东部新城20102010年经济发展论坛年经济发展论坛目的：吸引全城消费者注意力。时间：首次开盘前合作单位：东部新城指挥部、雷迪森置业媒体配合：209现代中式板房风格建议活动营销之空间价值演绎演绎CEOCEO的生活高度的生活高度宁波首届酒店式国际公寓空间设计大赛宁波首届酒店式国际公寓空间设计大赛目的：展示酒店式公寓产品的价值高度时间：酒店式公寓开盘前合作单位：宁波日报、搜房、焦点网210通过总体营销策略的到位执行，我们将最终努力实现项目总销约：21亿元!211真诚预祝项目圆满成功!212