1、2011年4月大连泰达北方慧谷酒店投资项目市场及财务可行性研究报告大连泰达北方慧谷酒店大连泰达北方慧谷酒店?一?二一一年四月第1页共47页大连泰达北方慧谷酒店目录.1介绍4.1.1业主介绍4.1.2项目介绍4.1.3主要假设4.2辽宁省概况6.2.1介绍6.2.2经济指标7.2.3旅游7.2.4辽宁省的发展前景8.3大连市概况8.3.1概况8.3.2地理位置9.3.3自然资源10.3.4经济概况10.3.5大连生态科技创新城11.3.6大连市未来展望12.4大连周水子国际机场12.4.1简介12.4.2历年航空业指标13.4.3未来展望13.5地点分析14.5.1项目介绍14.5.2地点概况12、5.5.3SWOT分析16.6大连市酒店市场概况16.6.1可比较酒店18.6.2住宿率及平均房价20.6.3主要特征20第2页共47页大连泰达北方慧谷酒店.6.4新增供给21.7设施建议22.7.1市场定位22.7.2客房及设施22.7.3中餐厅28.8客源分析29.8.1商务需求29.8.2休闲旅游需求32.8.3其他需求33.8.4预期使用率水平总结34.8.5结论36.9营运现金流预测37.9.1通胀率假设37.9.2固定和变动成本分析379.3.定义38.9.4营运现金流量预测假设389.5.利息、税收、折旧和偿债前的收益39.9.6投资分析41.附件A未来10年酒店经营情况预测433、第3页共47页大连泰达北方慧谷酒店1介绍1.1业主介绍大连泰达新城建设发展有限公司是天津泰达控股集团之上市公司泰达股份(000652)旗下的一家区域开发公司，目前在大连生态科技创新城着手开发“北方生态慧谷”项目。天津泰达投资控股有限公司成立于2001年12月。2009年，销售收入462亿元，总资产1399亿元，主要经营领域为金融、实业投资、房地产、公用事业、区域开发、专营领域和高档服务业等七大产业，拥有泰达集团、泰达建设等11家全资公司，泰达国际、滨海快速、渤海银行等30家控股公司和泰达发展、长江证券等24家参股公司，其中泰达股份、津滨发展、滨海能源、泰达物流、ST四环、滨海投资等6家为上市公4、司。1.2项目介绍拟建酒店位于北方生态慧谷项目核心区域，距离大连市区约20分钟车程。项目规划面积800亩，总建筑面积60万平方米，总投资约25亿元。作为“大连生态科技创新城”的重点项目，项目投资包括建筑面积15万平方米的以呼叫中心为核心的服务外包产业、物联网、创业孵化器等新兴产业为主题的产业园区，约42平方米的高档住宅社区，约3万平方米的高端餐饮、酒店项目。1.3主要假设宏观环境?未来将不会发生对大连乃至中国的整体信心和前景构成重大影响因而损害商业活动和国内旅游的政治和行政事件、卫生健康、社会或自然事件；?重要的基础设施，如饮用水、污水处理、电力及用气设施等继续以稳定及可靠的水平提供，以满足顾5、客的期望，并达到其满足水平；?中国尤其是辽宁和大连市的主要贸易伙伴国、投资和旅客来源国的经济在将来不会经历重大和持续的衰退；?我们在报告中所假设的通胀率将与实际通胀率保持一致；?出入大连的交通系统将继续保持通畅并获得持续改善，以满足该项目对交通便利程度的要求；?大连市和甘井子区政府将持续大力吸引外资，促进经济发展，美化城市环境，并按既定计划加大对科技创新城基础设施建设的投入；?大连市、甘井子区及大连生态科技创新城将吸引更多知名的外商投资企业入驻；?按计划，在不久的未来，大连生态科技创新城将成为大连比肩大连高新园区的国家级经济开发示范区，享受更多的优惠政策，加速发展。项目开发第4页共47页大连泰6、达北方慧谷酒店?拟建项目将如期完工；?拟建项目的休闲娱乐设施将按照一流的标准进行建设，并委托知名酒店管理公司管理；?项目地点的周边环境将在项目开发前或与项目开发进行配合，并得到改进与提高。拟建酒店?拟建酒店项目将定位为一座国际水准的酒店，并委托一家国际酒店管理公司管理，管理公司将在员工及培训方面做出相当大的投资，使酒店的服务水平能够匹配其市场定位，并满足顾客的期望；?未来将加入的竞争对手与本报告中的预测不会出现重大差异；?开业前，该酒店将适时推出颇具成效的市场推广及促销活动，并在我们分析预测所涵盖的运营期间持续而有效地开展市场营销活动；?该酒店将配备品质一流的各项设备设施及家具，未来运营期间，7、酒店也将在硬件设施的维护保养上制定充分的周期性保养和翻新维护计划，并在我们分析所涵盖的运营期间持续有效地实施此计划，始终维持其良好的运营状态。第5页共47页大连泰达北方慧谷酒店2辽宁省概况2.1介绍辽宁省位于中国东北地区的南部，是中国东北经济区和环渤海经济区的重要结合部。辽宁省陆地面积14.59万平方公里，辽宁省具有近百年的工业历史，特别是1949年中华人民共和国成立后，建立了以重工业为主体，工业门类比较齐全，基础比较雄厚的工业体系，成为中国主要的工业和原材料基地。2005年，为落实中央振兴东北老工业基地的战略部署，国务院下发了关于促进东北老工业基地进一步扩大对外开放的实施意见（国办发20058、36号文件），明确指出，进一步扩大对外开放是实施东北地区等老工业基地振兴战略的重要组成部分，也是实现老工业基地振兴的重要途径。为贯彻实施中央经济发展战略，辽宁省委、省政府经认真研究论证，在2005年的政府工作报告和全省“十一五”发展规划中提出了要努力打造“五点一线”沿海经济带的战略构想。按照规划，从2006到2020年辽宁沿海经济带将打造以装备制造业、石化产业、冶金产业、船舶制造业以及高新技术产业为重点的产业布局，形成资源配置合理、交通发达、功能完备的发展区域，实现大连、营口、丹东、盘锦、锦州和葫芦岛六个沿海城市群组成的辽宁沿海经济带整合式跳跃发展。辽宁省五点一线沿海经济带图数据来源：辽宁新闻9、网第6页共47页大连泰达北方慧谷酒店2.2经济指标下表显示了中国国内生产总值（GDP）排名前十的省份和地区：中国国内生产总值排名前十位各省份/自治区，2009/2010年国民成产总值（亿人民币）人均国名生产总值（美元）20092010200920104547.2837000广东4090.37700江苏3941.62山东2710浙江2200河南2019.71河北1521.251827.835000辽宁1689.86四川1687.242上海1590.212湖南资料来源：国家统计局2010年，辽宁地区生产总值达18278.3亿元，同比增长14.1%。从2007年地区生产总值首次突破1万亿元到现在的110、.8万亿元，3年时间，辽宁经济总量增长80%多。第一、二、三产业的比例更加协调，优势产业增长明显，经济结构得到优化。数据显示，2010年，全省第一、二、三产业增加值分别达1631.1亿元、9872.3亿元和6774.9亿元，分别同比增长5.8%、16.7%和12.2%，增速均有所加快。规模以上工业增加值同比增长17.8%，增速比上年加快1个百分点。在39个工业大类行业中，36个行业增加值保持增长，25个行业增加值增速超过全省平均水平。装备制造业、冶金、石化和农产品加工业四大行业继续发挥主导带动作用，占规模以上工业增加值的比重由上年的86.3%提高到87.2%。2.3旅游辽宁省是中国文物大省之一11、，人文历史、自然景观资源都很丰富。辽宁省现有文物古迹1.13万处，其中国家级重点文物保护单位19处，省级重点文物保护单位159处。2004年末，全省已批准国家级生态示范区21个，自然保护区10个。近年来，辽宁推出了丰富多彩的文化旅游活动，如蒸气机车旅游、康复疗养旅游、仿古旅游和商务旅游等。各地举办的民间节庆活动也备受国内外游客青睐，最著名的有大连国际服装节等。现在，辽宁省已成为中国旅游业较为发达的地区之一，随着辽宁旅游业发展水平进一步提升，进一步拓宽服务业经济整体的发展空间，2010年实现旅游业收入2686.9亿元，同比增长20.7%。2008年旅行社接待国内旅游者情况地区LOCALITY接待12、人数PERSONS接待人天数NIGHTS北京BEIJING304224311952549辽宁LIAONING517555013723933吉林JILIN12600883381223第7页共47页大连泰达北方慧谷酒店黑龙江HEILONGJIANG9539482900031上海SHANGHAI767638315281052江苏JIANGSU1261601916906802浙江ZHEJIANG1188735021983602广东GUANGDONG1576690024932230如上表所示，辽宁在接待国内旅行者方面，在接待人数方面，排名全国第六，低于江苏、浙江、广东、上海、云南等南方省市，在北方省份（13、含北京、天津）排名第一。2008年旅行社接待入境旅游者情况地区LOCALITY接待人数PERSONS接待人天数NIGHTS北京BEIJING254722710284259辽宁LIAONING297824612078637吉林JILIN238391754418黑龙江HEILONGJIANG9683262903158上海SHANGHAI8167832504537江苏JIANGSU13690112736746浙江ZHEJIANG9684982298727广东GUANGDONG40078088859946如上表所示，辽宁在接待境外旅行者方面，在接待人数方面，排名全国第二，仅低于广东省。2.4辽宁省的发14、展前景未来一个时期，辽宁沿海经济带将立足辽宁，依托东北，服务全国，面向东北亚，发展成为特色突出、竞争力强、国内一流的临港产业聚集带，东北亚国际航运中心和国际物流中心，建设成为改革创新的先行区、对外开放的先导区、投资兴业的首选区、和谐宜居的新城区，成为东北振兴的经济发展主轴线和新的经济增长带。特别是随着东北亚区域经济一体化进程的加快，辽宁沿海经济带完全可能成为东北亚地区的制造业中心、贸易中心，成为未来东北亚自由贸易区的最佳承载地。3大连市概况3.1概况大连市乃副省级城市，与省会沈阳级别相当，总人口万，辖区城市面积平691.212574方公里。大连市辽宁省的最南端，处于东北亚经济区与环渤海经济圈的15、核心位置，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯的远东地区相邻，是欧亚大陆桥的重要连接点，同时也是东北亚商贸、金融、资讯、旅游的中心。大连市的辖区包括：中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金开新区、普兰店、瓦房店、庄河。市政府位于西岗区。大连拥有42.3%的绿化率，2001年大连荣获“全球环境500佳”的称号，先后被邓小平定位为“东北之窗”、被江泽民提升为“北方明珠”、被朱镕基指望为“世界名城”，如今伴随夏季达沃斯的成功举办大连更是举世瞩目。第8页共47页大连泰达北方慧谷酒店辽宁省和大连市行政区域图大连市主城区行政管辖区域图3.2地理位置大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，位于东经116、20度58分至123度31、北纬38度43分至40度10分之间，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。第9页共47页大连泰达北方慧谷酒店3.3自然资源大连地区已发现金属、非金属矿产及地热矿泉水资源等近30种、500余处。其中非金属矿产中的石灰石、硅石、金刚石、石棉、菱镁矿、滑石等价值较大。金刚石探明储量为全国总储量的54%左右，在瓦房店市境内发现4个大型原生矿和1个砂矿大连海域辽阔,海岸线绵长，海面总面积3万多平方公里，海岸线长达1906公里.港湾和岛屿众多，大小港湾达30多处，总面积超过1017、万公顷，主要港湾有大连湾，大窑湾,普兰店湾，金州湾和复州湾等。许多港湾具有湾深港阔,不淤不冻,风平浪静等优点，岛屿数目多达705个，总面积超过3万公顷，主要岛屿有长山岛中的大,小长山岛，广鹿岛,獐子岛等，有近距大陆的长兴岛,西中岛和风鸣岛等。3.4经济概况2010年，初步核算，大连市全年生产总值5158.1亿元，按可比价格计算比上年增长15.2%。其中，第一产业增加值345.1亿元，增长6%；第二产业增加值2645.5亿元，增长20.7%；第三产业增加值2167.5亿元，增长10.9%。三次产业构成比例为6.7：51.3：42，对经济增长的贡献率分别为2.6%、64.7%和32.7%。下表显示18、了2005到2010年大连市的经济指标：辽宁省大连市2001年到2010年历年经济指标年份GDP财政收入固定资产社会消费城镇居民城镇居民非农人口投资额品零售总年人均可年人均消数量（亿元）（亿元）额（亿元）支配收入费性支出（亿元）（万人）（元）（元）20105158.1550.84047.91639.8212931658020094417.7400.23273.51396.71901415330357.820083858.2339.12513.41182.0617500.4814101.3820073131.0267.81930.8983.315108.6312134.9720062569.7119、96.11469.5839.313350.010533.9328.920052290151.421110.0732.011994.389996.41317.420041961.8117.17716.2645.2103788672312.320031632.6110.54506.9568.4591017760297.482002140698.7367.9591.982007118287.9420011235.695.2305.1534.274186512280.2数据来源：大连市统计局第10页共47页大连泰达北方慧谷酒店下表显示了大连市与东北三省省会城市GDP的比较情况：辽宁省大连市2006年到20、2010年GDP与东北三省比较图据海关统计，2010年大连实现外贸进出口总额457.68亿美元。其中出口实现238亿美元。而这其中，实现对欧盟出口为27.37亿美元，对香港出口22.77亿美元，而对日本出口以71.72亿美元高居榜首，占全部出口额的30%.农产品、服装、机电、软件服务外包等产业为大连对外出口贸易的支柱，作为与日本距离最近的中国城市之一，日本一直是大连最重要的贸易伙伴。大连与日本的贸易一直保持着高速增长，贸易范围也呈现多样化。去年，对日出口占据了大连全年出口额的三成份额。今年3月的日本福岛核泄漏灾难，令日本东部出现粮食危机。预计日本政府会放宽农产品入口，大连的农产品出口贸易在未来21、会大大得益。大连市政府为其软件产业定下的新目标是：2012年内出口超越深圳、上海成为全国第一，2018年，出口额争取成为世界第一。在全球外包从印度转至中国的趋势及自身努力下，从而成为全球软件和服务外包的新领军城市。拟建酒店项目所在地块旁的软件及服务外包产业园亦是由泰达集团投资。3.5大连生态科技创新城大连生态科技创新城坐落于70平方公里的大连市西郊国家森林公园旁，占地面积65平方公里。东临建设中的大连市体育新城与机场核心发展区域，距大连国际机场仅5公里，距市中心仅12公里，距离大连港仅13公里，规划中的地铁四号线将科技城与市区紧密相连，沈大高速公路延长线连通东北全境。2010年，国家发改委首批22、授予大连等15个城市“国家高技术服务产业基地”称号，大连生态科技创新城承担大连市国家高技术服务业基地核心区建设任务。第11页共47页大连泰达北方慧谷酒店未来，大连生态科技创新城将一跃而成为大连市建设水准最高、生态水准最高、智能化水准最高的区域。它将以技术研发、高端服务、科技社区、生态休闲为基础，提供国内一流的基础设施条件和优惠的政策支持，集聚一大批跨国企业、中国知名企业的研发中心、国际知名大学的研究所、实验室、技术转移机构、金融风投机构等产业技术高端和价值高端，促进高科技成果的产生、转化，吸引一批电子信息及软件、新能源等重点领域的高端人才创新创业。经过58年的建设，大连生态科技创新城将打造成辽23、宁沿海经济带的创新人才汇聚地、科技成果集散地、创新企业集中地，发展成为国际一流的东北亚地区科技研发中心，最终成为生态版的硅谷和中国重要的研发创新基地。3.6大连市未来展望由于大连战略性地位于辽宁五点一线国家战略的核心区位，自然资源、港口资源丰富，且受振兴东北老工业基地全面振兴战略的驱动，其基础设施迅猛发展，预期未来该市的经济将得到不断的增长。大连市通过近年来的产业结构调整，大力发展传统优势产业和新兴产业，使大连市步入发展的快车道。目前，随着大连产业结构的不断调整服务外包产业将来它肯定会成为大连最大的一个产业。但是现在服务外包产业仍然比装备制造业、造船工业、石油化工的量要小一些，可是发展速度很快24、。放眼未来，大连已经把集成电路、软件和信息服务业，作为未来最大的一个产业来打造，其也将为战略性新兴产业的一个重要组成部分。4大连周水子国际机场4.1简介大连周水子国际机场始建于1972年10月，现已成为国家一级民用国际机场，是国内主要干线机场和国际定期航班机场之一。大连周水子国际机场是东北地区最大机场，机场开通航线146条，其中国内航线108第12页共47页大连泰达北方慧谷酒店条，国际和特别行政区航线38条，与13个国家、88个国内外城市通航，其中国际、地区通航城市29个，最高峰时每周可达1168余个航班。大连周水子国际机场4.2历年航空业指标大连周水子国际机场旅客、货邮吞吐量和飞机起降架次三25、项运输生产指标自1998年来连续12年居中国东北地区12个民用机场的首位。2009年，完成旅客吞吐量955万人次，纯货邮吞吐量12.5万吨，飞机起降架次8.5万架次，在全国133个民用机场中分别排名第16位，第13位第18位。4.3未来展望大连机场旅客吞吐量1000万打造千万级机场。截至2010年12月1日，大连机场去年旅客吞吐量1000万人次成为我国东北第一个千万级机场。从业务预测来看，2010年，大连机场实现千万旅客机场的目标；2015年，将实现旅客吞吐量1600万人次；到2020年，机场旅客吞吐量将突破2100万人次大关。大连机场可以极大地带动大连城市以及该区域经济、社会、文化、贸易、投26、资、旅游等全面、快速、综合发展，能够带给大连城市和区域发展最新的机遇和最快的市场。第13页共47页大连泰达北方慧谷酒店5地点分析5.1项目介绍北方生态慧谷位于大连城市发展新概念2城4区的核心区域，是大连市重点打造的生态科技创新城的重点项目。北方生态慧谷是一项占地800亩的综合性项目，其涵盖230亩的呼叫中心园区，500亩的住宅和70亩的酒店、餐饮等商业项目。下图显示了住宅、产业园、商业功能区域布局北方生态慧谷项目鸟瞰图北方生态慧谷酒店、商业规划图第14页共47页大连泰达北方慧谷酒店5.2地点概况北方生态慧谷坐落于大连金龙寺国家森林公园主入口处，东临70平方公里的大连市西郊国家森林公园，北望大连27、市著名滨海旅游景点大连大黑石海滨度假区，距大连国际机场仅15公里，距市中心仅18公里，距离大连新火车站20公里，距离大连港仅23公里，规划中的地铁四号线将北方生态慧谷与市区紧密相连，沈大高速公路延长线连通东北全境，明珠路进一步缩短了与市内的距离。地点示意图第15页共47页大连泰达北方慧谷酒店5.3SWOT分析以下概述了拟建北方生态慧谷项目的优势和劣势：优势?隐逸秀丽的环境，远离大连市主城区和其它嘈杂的旅游区；?宁静的环境将成为其吸引高档客源的一大卖点，此类客源通常希望远离大众旅游区；?综合开发的北方生态慧谷项目的产业客户可望成为拟建酒店的需求来源；?项目周边的众多高科技企业对高档酒店的需求将成28、为拟建酒店的需求来源；?大连生态创新城的全面开发建设或将拉动拟建酒店的需求。?拟建酒店所处在的甘井子区没有一家高端酒店，区政府对拟建酒店抱极高的希望。劣势?相对大连市成熟的商业中心（对于感兴趣于此类设施的旅客而言），周边地区缺乏配套设施；?大连生态科技创新城处于开发初期，项目的整体建设会对拟建酒店周边的道路环境带来一定的影响。机遇?大连市及拟建地点周边的基础设施将得到持续改善；?大连市、大连甘井子政府关于开发大连金龙寺国家森林公园的构想有望带动拟建项目地周边旅游市场的进一步开发，从而为拟建酒店带来客房需求；?公司已经参与到开发金龙寺国家森林公园的前期工作，有望获得开发权，将进一带动拟建酒店的发29、展。威胁?临近主干道明珠路，可能会带来噪音。结论综上所述，我们认为项目地点适合开发为一座与众不同的豪华酒店，主要目标市场大连旅游市场的需求、高端会展等商务需求以及可预期的政府接待等。6大连市酒店市场概况据最新官方统计数据，截至2008年12月，大连市内四区共有五星级酒店12家，四星级酒店26家，重点主要分布在CBD区、青泥洼和星海湾三大区。下图反映了大连市高端酒店的布局。第16页共47页大连泰达北方慧谷酒店大连高端酒店分布核心图中山区的人民路沿线、长江路沿线和三八广场周边区域最为密集。大连传统的商业中心及其辐射区域青泥洼商圈。该范围内共分布了2家五星级酒店和7家四星级酒店，分别占市内四区总数的30、18%和26%。星海湾地区的酒店分布较为分散。沙河口区的星海湾附近、西岗区和中山区的滨海路附近以及西岗区的黄金地段有四、五星酒店分散分布。酒店区域分布分析图第17页共47页大连泰达北方慧谷酒店资料来源：大连市旅游局酒店规模分布分析图资料来源：大连市旅游局从大连市4、5星级酒店规模分布可以看出，四星级酒店的规模分布相对比较均匀，而五星级酒店的规模则主要集中在100-200套和300套以上这两个规模中。总之，国际金融市场的复苏迹象初现，且随着新的酒店供应入市，我们对大连酒店市场的长期展望保持乐观态度。新酒店预计将提供优惠开业房价，使现有的酒店难以保持目前的入住率和房价水平。新酒店供应保持强劲，市场31、对新供应的完全吸纳预期尚需一定时日。新增豪华酒店的供应仍有待观察。6.1可比较酒店我们考察了大连市内具有类似市场目标或特征的酒店的经营业绩，以便我们为拟建酒店的基础指标做出更为有效的推断。作为市场参照的基础，我们研究了下述酒店市场：1、大连香格里拉大饭店2、大连凯宾斯基饭店3、大连富丽华大酒店4、大连日航饭店5、大连瑞士酒店6、大连海景酒店第18页共47页大连泰达北方慧谷酒店大连现时市场上主要经营得较好的五星酒店分析编号酒店名称位置酒店类型房间网上预会议空间餐厅类型饮品供应健水意见点评数量订房价身疗1大连香格里大连市人民商务及休闲5621265大宴会厅1664,多功能全日餐厅,中1酒廊,1酒吧32、，咖YesYes交通便利，餐饮出色，服务一致性拉大饭店路酒店厅多个餐，日本餐啡苑无愧国际五星品牌2大连凯宾斯大连市中山商务及休闲457820大宴会厅(可容500人),全日餐厅,中3间酒吧，咖啡厅YesYes交通便利，设施略显老旧，性价比基饭店区酒店多功能厅多个餐，2间意式餐高厅3大连富丽华大连市人民商务及休闲626918大宴会厅476，多功能中餐厅，西餐2休闲吧,3间特色YesYes政府接待基地，首层有大型名店城，大酒店路酒店厅1372,四个会议室共厅，日本餐，韩酒吧，咖啡厅,1休会议设施完善。大连老字号五星酒341式餐厅闲会馆店4大连日航饭大连市中山商务酒店372880大宴会厅1000，会议33、中餐厅，西餐1酒廊,地利屋YesYes原希尔顿管理，公共区域装修老旧，店区室厅，日本餐厅(甜品)房间舒适度可以，但噪音太大。5大连瑞士酒大连市中山商务酒店327718宴会厅(可容450人)，1中餐厅，日本餐2酒吧，1咖啡厅,1YesYes地理位置优越，设施略显老旧，服店区个多功能厅,1行政小会休闲软饮务水平良好。议室6大连海景酒大连中山区度假酒店122900宴会厅187，多功能厅中餐厅，旋转西1茶座,1酒吧，1YesYes房间装修多种风格，多种房型，增店170餐厅休闲会加维护难度。设施老旧，服务水准差。7大连新世界大连市人民商务酒店429766宴会厅600，多功能厅中餐厅，自助餐大堂酒廊，咖啡34、厅，YesYes新加入5星酒店市场的香港酒店，酒店路300厅酒吧全新装修设计，但服务水准有待加强。第19页共47页大连泰达北方慧谷酒店6.2住宿率及平均房价下表显示了上述酒店在2010年的使用率水平。虽然这些数据为非正式提供数据，可能不足以完全信赖，但我们认为它仍有力地说明了市场潜在力：大连市，参考酒店业绩水平，2010年编号酒店名称房间数量可卖房卖出房出租率平均房价相对市场份额1大连香格里拉大饭店5621191447946967%108624.46%2大连凯宾斯基饭店457968844456756%87313.72%3大连富丽华大酒店6261327128360963%98825.74%4大连35、日航饭店372788644889662%66415.05%5大连瑞士酒店327693245407378%63416.65%6大连海景酒店122258641422555%6104.38%合计246652279232483864%809.1667100.00%6.3主要特征上述酒店的主要特征概况如下：（）商业比例1上述五星级酒店个案中，商业所占的比例都在20%左右，大部分的酒店配套商业都用于餐饮、会议和康体娱乐设施；还有部分酒店设置了出售纪念品或者是高端奢侈品的专卖店。（）经营方式2上述酒店为了保证酒店的服务质量和客流的纯粹稳定，对于酒店所属的商业物业大都采取了自主经营的方式，仅有富丽华和香格里拉36、两家酒店将店内的商品专卖店外引进知名品牌，以扣点的方式来经营。（）淡旺季及客源细分3旅游需求存在季节性差异，夏季、周末及国庆节期间为旺季，冬季为淡季。近年来，展会业依然成为大连城市的又一张名片，各种商务会议、行业峰会、国际论坛（夏季达沃斯）、培训、研讨会和产品发布会，使市场对会议设施的需求不断增多，因此会议需求市场迅猛发展。为了吸引会议和奖励旅游团体，大连市越来越多新开业的国际品牌酒店配备了各类多样的高品质会议设施。酒店客户分析高端酒店客户来源分析表日、韩欧美其他国家国内35%5555%第20页共47页大连泰达北方慧谷酒店数据来源：大连市旅游局大连的高端酒店客户外籍人士的比例较高，占城市五星级37、酒店入住客户的45%左右，入住的国外客户又集中在日韩客户；国内客户占据了入住客户的55%左右。高端入住客户类别分析表商务客团队客会议客散客长住客333015182数据来源：大连市旅游局大连高端酒店的客户以商务、会议为主，散客仅占高端酒店入住客户的18%。这主要是由于随着大连对外开放程度的提高和大连会展行业的快速发展，大连外来商务群体数量逐渐增加，高端酒店需求量日益放大所致。6.4新增供给我们鉴定了五个潜在的新增酒店项目，他们将在2011年先后开张，具体如下：大连2011年后开业的豪华酒店酒店名称星级品牌线投资方位置客房数量大连康拉德酒店六星HILLTON最高品牌大连万达东港210大连君悦酒店五38、星STARWOOD五星品牌华润星海湾392大连星海喜来登酒店五星STARWOOD五星品牌喜达屋星海湾637大连JW万豪酒店国际超豪华MARRIOT最高品牌沿海集团星海湾400大连裕景酒店七星JUMEIRAH裕景地产希望广场500第21页共47页大连泰达北方慧谷酒店7设施建议7.1市场定位拟建项目地点具备某些开发一座小型豪华酒店的良好特征。如便利的交通，处于联通大连国际机场及旅顺港口的高速公路中段，对同时来访大连市区及旅顺港的客人，该酒店的位置十分有吸引力。又如青山环绕的低谷，隐秘且不受干扰的地理位置。因为达沃斯夏季论坛及大连市稳健的经济发展，众多国际品牌豪华酒店将会进驻大连。日后豪华酒店的激烈39、竞争是具可预见性的。有鉴于此，开发一个小型豪华特色酒店，挣脱典型连锁经营国际品牌的种种限制，规划的设施能满足社会精英群体渴望享受超高品质的接待及舒适豪华的环境。提供比大型豪华酒店更奢华，更舒适，更具私密性，更个性化，更贴身及贴心的旅业服务，将会令该项目在众多竞争对手中脱颖而出鉴于可预见的在建5星级酒店及市场现存的5星级酒店和本项目可能产生的剧烈竞争，我们拟建酒店的概念和设计应该适应特定的市场，这是非常关键的。我们希望创建一座能够成为经典的专门酒店，而这座酒店能在众多竞争对手中脱颖而出。并缩减无谓的设施以免浪费投资。大连市场主要以中国游客为主，但亦有很大比例的外籍游客（日韩俄为主）到此旅游及造访40、这里的工厂和各种展销会。有鉴于日本东海岸的灾难事件，外籍游客会有显著的增加趋势。开发总则：?低密度、低高度，细碎体量的建筑，令住客尽享低调奢华的度假生活。?建筑“依偎”在现有的地形和植被中。?采用葱茏翠绿的大面积景观处理手法。?服务区与后台可从独立的入口进出。?豪华精品酒店应拥有合理的后台设施及后勤流线。?住宅别墅区与商业经营区避免互相干扰，注重私密性。?强调奢华舒适及私密性，而非追求建筑面积多少是本项目的正途。?酒店内各功能配套规模需小，但须皆为独特精品，皆能盈利并能吸引住客消费停留。?设计和景观中应包含地道的地域色彩和某些非常“浪漫”的元素7.2客房及设施7.2.1客房鉴于参考亚洲范围内的41、其他小型豪华酒店及与酒店管理公司候选人的会谈，初步将房口总数订立在79间。第22页共47页大连泰达北方慧谷酒店其中酒店主楼55个客房，联拼别墅10套，独立别墅8套，河畔别墅6套，具体配比如下表：房型面积比例房口数套内面积（平方）共需面积含25%分摊（平方）大床房3566双床房1066套房1013210160联拼别墅8240独立别墅6320河畔别墅客房应配备以下下设施及服务：?带有入门玄关，玄关内有衣橱、鞋柜及艺术摆设等；?可步行出去的阳台或露台，阳台上设置日式风吕或按摩浴缸，并附有可全遮盖阳台的拉帘或卷帘，以保护客人隐私；?宽敞的4组件浴室或带雨淋式花洒头，带独立淋浴设施。及封闭的马桶间隔，卫42、生间内设置采光、通风井，自然光线能内透。卫生间与卧室的间隔亦建议采用玻璃或推拉门。确保能吸收足够的阳光，又能从视觉上扩大客房面积；?每间房间至少配置两台电话（卧室及卫生间各一台）；?无线宽带接入；?经典的迷你吧，配置咖啡机、热水壶及适度隐藏的冰箱；?地面铺设木质地板或地毯；?保险箱；?层高至少为3.2米；7.2.2餐饮设施我们预测在项目所在区域尚未发展成熟时，餐饮部门收入将不少于酒店总收入的30%。这是基于中国人的消费文化所考虑的，中国人愿意为美食花大钱及长途跋涉。有鉴于此，设立极具吸引力的餐饮场所是该项目重要因素。?一个60个餐位的全日餐厅，用餐高峰期可多增加10至20个餐位。并附设舞台（主43、要用于表演滑稽剧，如二人转、天津相声、上海青口等）早午市供应种类丰富的，国际和亚洲风格的自助餐，晚间8至10时为演出时间，晚市供应地道风味的菜肴。?一个40个餐位的日韩料理，其中6张餐台主要供应日韩火锅（sabusabu/jeohngol）,两张铁板烧吧台（tobanyakicounter）,3个VIP包厢。主要供应晚市。建议该餐厅配备极佳的院落园林及禅味的室内园林。?一个30个餐位的西餐厅，附设酒窖、雪茄吧及西饼屋。晚市供应鱼籽酱，黑面包等地道俄式食材，定期举行品酒会。建议该餐厅最好有户外/半户外的用餐区域，该区域可考虑为住供户外咖啡饮品，最好靠近户外泳池，餐厅的水吧更可服务泳池边客人的饮食44、。第23页共47页大连泰达北方慧谷酒店?一个12个包间的中餐厅，拟建餐厅强调私密性，每个包间均可从地下停车场直接进入。包房还配备独立悠闲院落。主要供应特色的淮扬菜和及以海鲜为主的粤菜。总餐位数约为250个，与房间数之比为3.16。该地区可比较的酒店该值为1.9至3.5之间。有鉴于拟建酒店房口数与可比较的酒店远为偏少，所以该值接近最大值亦属合理。7.2.3宴会、会议设施因该项目的定位为小型豪华酒店，其会议设施仅为配套，以备不时之需。所以应尽量避免过多投入。但若能定位于对应专用会议、小型活动和婚礼设施等能够提供针对小型团队/人数较少的活动的优良市场，会于淡季及工作日中获得稳定客源。一旦拟建酒店赢得45、了举行豪华婚礼的良好声誉，蜜月市场将会成为这个战略市场的额外收益。?一个460方的宴会厅（可分为两个小厅），并兼具多功能会议厅的设施。建议于宴会厅对应的户外设置西式婚礼观礼花园。?三个80方会议室（可自由灵活组合）宴会厅、会议室应各自在同一个楼层设置储藏室，以尽可能服务人员更换布草。所有功能性会议室（只要结构和布局许可）都应该设置窗户以提供自然光线，同时，应配备遮光帘和隔音墙以方便会议时控制光线和隔离噪音。所有会议室都应配置独立的温控和调光设施，安装最高品质的隔音墙以确保会议不受干扰。会议室应安装可按入图钉的墙板，用来悬挂图表、工作文件等，会议室内四周应该配备用作展示的挂轨。会前的准备区域应足46、够宽敞，以支持会议设施如会前鸡尾酒会、茶歇及早餐等。会议宴会不需要专属厨房，由中餐厨房服务即可，并要注意提供到达宴会大厅和各个宴会小厅的直接送餐通道，厨房与宴会厅之间地面最好没高差。7.2.4水疗设施本章节，我们将重点论述一个国际水准的水疗区域，并建议将其开发成为拟建酒店的一部分，专门为酒店客人提供服务。该区域应予以特别设计，以有效区别于当地其它酒店的水疗设施。我们对Spa设施建议如下：?6至8间疗室，每间疗室内均设有小型浴室和更衣区域。这些设施的总面积大约在40平方米左右?Spa酒廊区，供客人理疗前后休闲、放松使用随着西式风格Spa日益受到人们的青睐，我们认为拟建水疗设施也应该融入一定量的西47、式Spa疗法：?面部护理，采用珍贵的纯精油进行清洁，然后进行高效补氧和30分钟的面部指压和按摩。?全身护理，全身裹敷与磨砂以促进新陈代谢、排除毒素、补充矿物质、补水和刺激人体系统为宗旨。护理后将进行蒸汽浴、淋浴或按摩?水上按摩，令疲惫的肌肉重焕活力。每一按摩技法都各有长处，针对客人的身体需要和心理状态，灵活运用各种技法，舒筋活血、疗伤去痛、调理身心、重塑平衡第24页共47页大连泰达北方慧谷酒店?香熏冥想，透过静心冥想，不但能有效松弛紧张的生活，释放身心的压力，亦能让人真正平静，回归自我的中心，使意识更清明；更集中，减低焦虑、失眠、紧张等各种都市病症的发生。此外，该Spa/温泉设施还应同时吸纳传48、统Spa元素、以及与中医相关的新式创新疗法。因此，我们建议，Spa菜单中应融入以下传统中医实践疗法：?资深老中医会诊?中国草本疗法，加入中国草本的特效减肥疗法?传统修身技术，如针灸拔火罐等?各式“推拿”按摩，即中式穴位按摩?中式治疗技法或哲理课程7.2.5悠闲娱乐设施一个专业健康中心（酒店主客免费享用，非酒店主客可购会员会藉）其设施如下：?健身房，配备最新的健身器材和体重训练区域，注意地面铺设保护塑胶地板。?热力瑜伽房/普拉提训练室、舞蹈室、兵乓球室、台球室。?室内恒温泳池及户外无边泳池，均设有水力按摩喷头，小型户外温泉泡池。一个会员俱乐部（合作别墅业主即可获会藉及入住过度假别墅的客人可申请会49、藉）：?6至8个100方的KTV房，带舞池?一个200方的复式KTV房7.2.6其他设施?一个35方的商务中心，提供文印，传真，上网服务，并可为客人提供手提电脑或手提电话租借。我建议此设施与会议室设于同一楼层。?酒店礼品店，专门出售各种日常用品、期刊杂志以及酒店纪念品7.2.7其他设计建议酒店入口处的挡雨棚应足够大，以及设置自动旋转门，能于雨雪天时为下车的客人遮风挡雨。我们建议在“礼宾部”旁设立一间宽敞的行李寄存房，避免由于空间不足而不得不将行李暂时寄存在酒店大堂，这也是目前许多酒店存在的通病。规划设计酒店设施时，由于冬季较寒冷的天气可能产生的影响，还应考虑季节变化因素。出现极端气候条件时，必50、须能够为客人提供各种活动以及进行这些活动的空间。注意宴会厅及会议室的吊顶设计能于分隔后不影响造型效果。我们还必须意识到，中国市场会快速成熟，酒店（及其管理层）惟有对这一点有一个清醒的认识方能取得成功。预计酒店开业后的35年时间，随着全中国的高速公路的发展第25页共47页大连泰达北方慧谷酒店以及私家车数量的剧增，许多来自东北三省的中国游客将会驱车来往大连。因此，规划时，每一座建筑物都应预留足够的汽车和休旅车泊车位。第26页共47页大连泰达北方慧谷酒店拟建酒店规划图拟建酒店之主楼设计方案第27页共47页大连泰达北方慧谷酒店7.3中餐厅紧邻拟建酒店南侧，业主拟投资一家有个独立包房的中餐厅，该餐厅建筑51、外观独特12而新颖，其建筑面积为平方米，并配备平方米地下车库。在建筑方面，拟建餐厅27002000强调隐私性，每个包房都可从地下车库进出房间，在地面还配备独立的院落。拟建餐厅定位为大连最高端的中餐厅，预期每个包房最低消费为人民币6000元。拟建餐厅鸟瞰图第28页共47页大连泰达北方慧谷酒店餐厅效果图第29页共47页大连泰达北方慧谷酒店8客源分析8.1商务需求我们预测，拟建酒店的商务需求可能包括：附近工业区内工厂商务需求、在建的大连生态科技创新城和其中的北方生态慧谷项目拟入驻企业商务需求、大连市原有商务的外延需求、会展业拉动商务需求等。我们认为，随着该生态科技创新城及北方生态慧谷项目的不断开发，52、将会不断吸引新的投资，并逐步发展成为大连较为成熟的城市副中心，其商务需求市场应该能够持续增长。8.1.1周边原有商务需求项目周边工业园区大型企业众多，仅营城子工业园就有总投资过千万企业37家，这37家企业总投资合计超过24亿元。8.1.2会展业拉动商务需求大连是国内较早提出发展会展经济的城市，会议展览的基础设施比较健全，每年举行近百个大型展会，特别是亚太经合组织第三次高官会议、第五届亚欧经济部长会议等国际会议相继在大连召开，为大连承办大型国际会议积累了宝贵的经验；世界经济论坛（中国夏季达沃斯）在2007年、2009年在大连举办，从2010年开始，夏季达沃斯永久落户大连。2010年，全年举办展会53、100个，展出面积101.62万平方米，展会平均规模保持在1万平方米以上。参展企业25908家，其中境外参展企业1984家；参展商95549人，其中境外参展商7406人；参观人数573万人次，其中境外参观人数2.2万人次。2008-2009年大连市会展业情况指标计量单位2008年2007年展会数个9692展出面积万平方米95.799.3参展国家（地区）个8079会展企业家2474621595#国外参展企业家18691540参展客商人8845674707#国外参展客商人65057395观众万人次544.6484#国外观众万人次4.65第30页共47页大连泰达北方慧谷酒店国际性展会2010星海会展54、中心主要国际性展会一览表序号展会名称时间序号展会名称时间1大连国际花卉园艺展览会2.24-2.2815大连啤酒节7.28-8.82中国北方国际住宅与建筑会3.16-3.2116国际文化产业博览会8.10-8.143中国国际医药春季交易会5.20-5.2317亚太地区国际输配电展8.15-8.174国际家具及木工机械展览会5.27-5.3118专利技术与产品交易会8.18-8.205大连国际饭店业展览会6.3-6.619国际汽车工业展览会8.20-8.296大连国际渔业展览会6.7-6.1020国际酒店设备展览会8.26-8.287国际软件和信息服务交易会6.23-6.2621国际建筑装饰材料展55、览会9.1-9.48东北国际电工技术、设备展6.25-6.2922中国国际奶业展览会9.3-9.79国际游艇博览会6.30-7.423大连国际服装博览会9.10-9.1310婚博会6.30-7.424中国国际医疗保健节9.24-10.211大交会7.13-7.1625中际老龄用品博览会10.8-10.1212大连进出口商品交易会7.11-7.1626国际机床及模具展览会10.20-10.2313辽宁国际教育展览会7.16-7.1727裘皮、革皮暨制品展览会11.9-11.1714国际医疗仪器及保健品会7.27-7.2928国际名优商品服装服饰会12.23-12.31第31页共47页大连泰达北方56、慧谷酒店全国性展会2010星海会展中心主要全国性展会一览表序号展会名称时间1中国古玩艺术品博览会3.8-3.132全国高等院校教学仪器设备展示订货会5.12-5.143国际自动化、仪表展5.21-5.254中国（大连）礼品、家庭用品及玩具展览会6.30-7.45大连国际古典家具暨雕刻精品博览会8.3-8.76中国化妆洗涤美容美发商品交易会8.5-8.77中国（大连）国际食品博览会8.9-8.138中国石油机械及电子商务展览会8.12-8.159茶博会10.4-10.710中国扶贫项目经贸洽谈会10.16-10.18地方性展会2010星海会展中心主要地方性展会一览表序号展会名称时间序展会名称时间57、号1名车名宅展12.28-1.510海外学子创业周6.20-6.242年货大集1.6-1.1611大连夏季房屋交易大会6.30-7.43第九届大连春节年货大连展1.25-2.412中国大连艺术博览会8.10-8.134中国大连烟花爆竹迎春会2.5-2.2813大连夏季人才招聘大会9.175大连春季房屋交易会4.7-4.1214大连名牌食品展览会9.23-9.25第32页共47页大连泰达北方慧谷酒店6大连美容美展展览会4.14-4.1815大连市民健康展9.27-10.27大连市再就业项目洽谈会4.21-4.2516大连首届老爷车展10.1-10.68大连投资理财博览会4.22-4.2417大连58、秋季房屋交易大会10.20-10.239大连夏季婚礼用品及婚纱摄影展6.3-6.6展会专业性的增强以及节庆活动的增多，提升了城市知名度，拉动了大连的经济发展。同时吸引着越来越多的国外人士，逐渐形成世界文化交流的重要平台。8.2休闲旅游需求大连旅游市场有着广阔的发展前景，旅游业的发展，使酒店业客源更加丰富，市场更加广阔，给酒店业的经营发展提供更多机遇，造就更大的发展空间。2010年，全年接待国内游客3777.1万人次，比上年增长10.7%；接待海外游客116.6万人次，增长11.1%。旅游总收入550.1亿元，增长14.6%。其中，国内旅游收入495.5亿元，增长15.1%；旅游外汇收入8.0459、亿美元，增长10.5%。截至年末，全市拥有旅游宾馆（饭店）230家，比上年增加8家，其中星级宾馆（饭店）184家，增加7家；旅行社353家，其中出境旅行社20家。国家A级旅游景区（点）36个，其中5A级2个，4A级11个。城市名称NAMEOFCITY2008年总计TOTAL,2008人数（人次）人天数（人天）平均停留（天）ARRIVALNIGHTSAVERAGESTAY北京BEIJING3790378174423324.6天津TIANJIN122039247177803.87沈阳SHENYANG47635716524753.47大连DALIAN95004531147153.28长春CHANGC60、HUN2170085950252.74哈尔滨HARBIN2971077747172.61上海SHANGHAI5264727195589673.72青岛QINGDAO80083623408672.92武汉WUHAN53395212637872.37广州GUANGZHOU6124801134192822.19数据来源：中国旅游年鉴2009通过对比2007年与2008年数据我们可以看出大连2008年度入境旅游人数同比增长13.1%，另外考虑到2008年经济危机的影响以及最近两年经济的逐步复苏，我们认为大连入境游的人数将继续保持甚至高于2008年同期的13.1%，预计2012年大连仅入境旅游人数就将突61、破两百万人。第33页共47页大连泰达北方慧谷酒店8.3其他需求其他需求包括政府需求、长住客和临时客源需求。拟建酒店不太可能获得大量长住客和临时客源。鉴于甘井子区和旅顺口区缺乏高端酒店，政府需求可望成为此市场的主要需求来源。第34页共47页大连泰达北方慧谷酒店8.4预期使用率水平总结我们预测，稳定经营年份拟建酒店的需求市场构成如下表所示：拟建酒店，稳定经营年份需求市场构成，2016年预期年均需求量所占份额商务需求430233%休闲旅游需求625748%宴会会议需求169513%其他需求7826%合计13035100%下表鉴定了2013年至2022年拟建酒店的预期客房住宿率水平：拟建酒店，客房住宿62、率水平预测，2013年至2022年预期年均需求量客房住宿率20137,58432%20149,71741%201511,37648%201613,03555%20171398359%我们假设，自2017年以后，拟建酒店的住宿率水平将保持与2016年（稳定经营年份）相同的水平。我们认为，此住宿率水平预测是合理的，并有望在长期内保持稳定。同时，我们还假设，2017年以后，市场的需求增长和供给增长将保持一致。平均房价预测：拟建酒店项目定位为小型特色豪华酒店，目前大连市场上并未有此类型的可比较的产品。下表为大连市场上经营状况良好的豪华酒店，其平均房价最高在人民币1200元左右，位置集中在市中心。大连经63、营状况良好五星酒店概览：酒店名称酒店类型房间网上预会议空间餐厅类型饮品供应健水数量订房价身疗大连香格商务及休5621565大宴会厅1664全日餐厅,1酒廊,1YesYe里拉大饭闲酒店,多功能厅多中餐，日本酒吧，咖s店个餐啡苑大连凯宾商务及休4571220大宴会厅(可容全日餐厅,3间酒YesYe斯基饭店闲酒店500人),多功能中餐，2间吧，咖啡s厅多个意式餐厅厅大连富丽商务及休6261318大宴会厅476中餐厅，西2休闲YesYe华大酒店闲酒店，多功能厅餐厅，日本吧,3间s1372,四个会餐，韩式餐特色酒第35页共47页大连泰达北方慧谷酒店议室共341厅吧，咖啡厅,1休闲会馆大连日航商务酒店3764、21080大宴会厅1000中餐厅，西1酒廊,YesYe饭店，会议室餐厅，日本地利屋s餐厅(甜品)大连瑞士商务酒店327918宴会厅(可容中餐厅，日2酒吧，1YesYe酒店450人)，1个多本餐咖啡厅,1s功能厅,1行政休闲软饮小会议室大连海景度假酒店122988宴会厅187，中餐厅，旋1茶座,1YesYe酒店多功能厅170转西餐厅酒吧，1s休闲会大连新世商务酒店429966宴会厅600，中餐厅，自大堂酒YesYe界酒店多功能厅300助餐厅廊，咖啡s厅，酒吧投资者泰达集团期望拟建酒店项目能获得比现时市场上最好的豪华酒店房价约两倍的平均房价，即人民币2288，以成为东北三省豪华酒店的标杆。我们认为65、其可行性是具备一定基础的。其理由如下：投资者愿意把拟建酒店项目交由与曾建立世界一流小型豪华酒店品牌并有成功运?营经验的酒店管理公司经营。此类公司已建立品牌知名度，有众多忠诚的拥护者，有自身完善的订房网络。并明白运营小型豪华酒店的精髓，及如何做好客户体验。?投资者愿意雇佣知名的建筑师、艺术家，及经验丰富的酒店设计顾问参与构思、设计及开发该项目。这为该项目带来极高的附加价值。并为长期经营盈利建立稳厚的基础。?投资者愿意投入比建设正常豪华酒店更多的平方单价，以保证获得当地市场最优的建设品质及最舒适，最前卫的酒店设施。?投资者愿意在拟建酒店开业前期投入比正常豪华酒店更多的资金在宣传推广及人才吸纳。（详66、见投资报表。）中国奢侈品市场巨大，根据麦肯锡发布的名为崛起的中国奢侈品市场的调查报告，到2015年，中国奢侈品销售额预计将达到270亿美元，将超过日本成为世界上最大的奢侈品市场。届时，全球20%的奢侈品销售额将来自中国。大连作为东北三省最富裕的城市，已经出现大型名店购物，其中有着数家奢侈品牌旗舰店首次出现在中国城市。鉴此亦可印证大连小型奢华酒店市场潜力巨大。为了预测拟建酒店在预测期间的平均房价，我们假设拟建酒店将在运营三年后进入稳定经营年份。这是因为，酒店通常需要在开业头几年提供折扣以吸引客源。因此，为了计算拟建度酒店在开业年份的平均房价，我们以稳定年份的平均房价为基础，在开业头一、两年应用了67、一定的房价折扣。此外，应注意，我们所预测的平均房价当中已包括15%的服务费收入。第36页共47页大连泰达北方慧谷酒店拟建酒店，平均房价水平预测，2013年至2017年年份平均房价（人民币）折扣率%考虑通胀率后的平均房价2013194415%20322014205910%2152201522880%2288201622880%2390201722880%2498年均增长率5.3%备注：假设通货膨胀率为4.5%8.5结论基于拟建酒店的住宿率和平均房价预测，其平均每间房收益测算如下：拟建酒店，每间房平均收益预测，2010年至2014年年份客房住宿率考虑通胀后的考虑通胀后的平均每平均房价（人民币）间房68、收益（人民币）201332%2032650.2201441%2152882.3201548%22881098.2201655%23901314.5201759%24981473.8年均增长率5.3%23.0%备注：假设通货膨胀率为4.5%虽然目前大连市场上并未出现类似拟建小型豪华酒店项目的产品，但我们认为该测算结果可作为后续经营的可靠参考，并易于实现。如用通俗的语言去说明我们这个观点：酒店搞起来的时后，每天都有数千个住腻五星级酒店的富人在为难怎么选酒店，如果有家酒店能更舒服更好玩交通又方便，价钱贵1000块。他们会怎么选呢？只要其中50个有钱的来，酒店就赚钱了！第37页共47页大连泰达北方慧谷69、酒店9营运现金流预测我们为拟建酒店准备了自2010年1月1日至2019年12月31日为止10年的收入和费用预测（以考虑通胀率后的人民币价值为基准）。这些现金流预测可以参阅本报告结尾的附件。我们对现金流量的预测主要基于以下分析：?对大连可比较酒店目前经营业绩的分析?参考浩华2010年中国饭店业务统计中有关营运的数据?与大连的酒店总经理们就该市场运营问题所进行的探讨我们并不能保证报告里所体现的预期经营和财务测算一定会实现，也不暗示或有意做出任何保证。但是，根据拟建酒店的特征、位置及预期所处的竞争地位，同时注重持续推行积极的管理和市场策略，并有效控制各项成本和费用，我们认为，这些预测应该是合理的以下70、章节主要说明我们所作的预期财务分析。除非特别指出，下文中的所有数据均以2016年的人民币价值为基准，同时体现了拟建酒店在稳定经营年（第4年）的各项业绩指标。9.1通胀率假设除了前面章节中我们对平均房价的预测，所有收入和费用预测（包括实际增长率预测）均适用于我们所假设的通胀率（4.5%），我们假设中国经济在未来将会到达高通胀的临界点。9.2固定和变动成本分析我们所作的现金流预测主要基于拟建酒店的固定和变动经营成本按以下比例执行。由于固定成本的存在，预计拟建酒店在住宿率低迷期间的利润率也可能较低。下表显示了我们针对酒店损益表中所列各项费用的固定和变动比例所作的假设：固定和变动费用比例假设费用固定变71、动客房-工资70%30.0%客房-其它费用25%75.0%餐饮-工资70%30.0%餐饮-其他费用60%40.0%电话部门30%70.0%小型营业部门开支55%45.0%行政及一般开支-工资90%10.0%行政及一般开支-其他费用60%40.0%市场-工资90%10.0%市场-其他费用70%30.0%物业运营和维保-工资90%10.0%第38页共47页大连泰达北方慧谷酒店物业运营和维保-其他费用60%40.0%能源75%25.0%资料来源：9.3定义我们在营运现金流量预测中所列的各项收入和费用定义如下：?客房人工费用包括客房部员工、前台和一般服务人员的工资成本和相关福利支出客房部其他费用包括客72、人和纸张供给、佣金、洗衣、布草、干洗及其他维护客房和?公共区域所需的成本?餐饮收入包括来自所有餐饮场所、酒廊、送餐服务和宴会经营的收入餐饮部其他费用包括瓷器、玻璃器皿、银器、布草、存货、制服、印刷、文具等各?项支出及其他开支。?小型营运部门收入包括来自电信、客衣洗涤、健身俱乐部等部门的销售收入。这些部门的费用包括人员工资和相关费用、销售成本及其他开支租金和其他收入包括商业场地租金（含转让）及未列在其他任何部门所得的各项收?入?行政及后勤部门开支包括行政及后勤人员的工资、信用卡转账手续费、一般责任险、数据处理费用、会计和法律顾问费及其他运营开支市场推广费用包括营销人员的工资成本、广告、促销、公关73、活动所需的成本及其他?开支?能源费用包括电、燃料、水和废物处理的成本。行政及后勤部门开支包括行政及后勤人员的工资、信用卡转账手续费、一般责任险、?数据处理费用、会计和法律顾问费及其他运营开支9.4营运现金流量预测假设我们预测，稳定经营年份拟建酒店各项收入及费用如下表所示，同时还包括大连市可比较中高档酒店的财务指标：拟建酒店项目各项财务指标假设，稳定经营年份可比较酒店指标范围拟建酒店客房人工费用每一住客房RMB55-108￥246其它费用客房收入的%9-16%20.0%餐饮食品收入总额（千元）8000至1300017,792饮品收入8-20%30%第39页共47页大连泰达北方慧谷酒店其他餐饮收入74、餐饮收入的%2-12%8%食品成本食品收入的%32-36%34%饮品成本饮品收入的%17-22%22%人工成本餐饮收入的%18-25%20%其他成本餐饮收入的%8-20%12%Spa及健身房Spa收入每一住客房RMB40-140366Spa成本Spa收入的%50-70%50%小型营业部门收入每一住客房RMB25-7036开支小型营业部门收入的%40-52%40%租金及其他收入收入占客房收入的%1.4-12%2%行政及后勤人工总额（千元）RMB1500-50004787其他开支占总收入的%2-5%2.5%市场推广人工总额（千元）RMB500-10003,900其他开支占总收入的%1-4%3%物业75、营运维保人工每间房每年投入RMB800-1300RMB6000其他开支占总收入的%1-4%9%其他费用能源每天每间房RMB70-107200其他固定费用占总收入的%1-2%1%资本重置储备占总收入的%1-4%1-4%基本管理费总收入的%-2.5%奖金营业利润的%-9%9.5利息、税收、折旧和偿债前的收益2010年至2019年，拟建酒店扣除利息、税收、折旧和偿债前的收益（息税前收益）如下表概览（同时以总金额和占总收入的百分比体现）拟建酒店，息税前收益预测，2010年至2019年年份总收入息税前收益息税前收益(人民币：千元)(人民币：千元)占总收入比例2013￥37,847k￥1,989k5.3%76、2014￥41,741k￥5,664k13.6%2015￥49,296k￥7,906k16.0%￥58,915k￥12,363k201621.0%第40页共47页大连泰达北方慧谷酒店2017￥64,223k￥14,979k23.3%2018￥68,996k￥18,885k27.4%2019￥73,227k￥20,043k27.4%2020￥77,699k￥21,267k27.4%￥82,426k￥22,561k202127.4%￥88,707k￥24,280k202227.4%第41页共47页大连泰达北方慧谷酒店9.6投资分析投资报表酒店开发报表79房口美元兑换每个房口摊分面积370总建筑面积77、29200每平方预计投入￥10,000元US$1,529总成本投入（含机电装修家具）￥292,000,000元US$44,651,764每房间摊分造价￥3,696,203元US$565,212预计酒店经营后第4年收支情况ADR预计平均房价￥3,652元US$558客房销售收入/可卖客房数￥1,315元US$201运营报表客房收入￥31,166,164元US$4,765,836其他收入￥27,749,080元US$4,243,306总收入￥58,915,243元US$9,009,142销售费用支出￥18,364,484元US$2,808,242一般管理费用及其他费用支出(含管￥28,188,0378、6元US$4,310,430理公司费用）总支出￥46,552,521元US$7,118,672运营收入毛利￥12,362,722元US$1,890,470全年融资费用可支配现金年投资回报率4%居住性别墅40栋每栋别墅平均面积300总建筑面积12000每平方预计投入（含道路绿化机电管4500线）每栋别墅建设费用+5%营销代理费用￥1,417,500元US$216,760别墅销售均价￥22,000元US$3,364别墅销售总收入￥264,000,000元US$40,370,088可纳入抵消酒店开发成本部分￥262,582,500元US$40,153,328合作别墅24栋每栋别墅平均面积253总建筑79、面积6080每平方预计投入（含道路绿化机电管6500元US$994线家具）每栋别墅建设费用+5%营销代理费用￥1,729,000元US$264,393别墅销售均价￥26,000元US$3,976别墅销售总收入￥158,080,000元US$24,173,119可纳入抵消酒店开发成本部分￥156,351,000元US$23,908,726第42页共47页大连泰达北方慧谷酒店别墅4年回租租金（年回报率8%，租金每年增幅2%）￥52,123,503US$7,970,570元酒店开发及运营成本（经营第4年）￥390,676,024元US$59,741,006该项目总毛利（经营至第4年）￥45,220,80、216元US$6,914,940第43页共47页大连泰达北方慧谷酒店附件A未来10年酒店经营情况预测APPENDIXAProposedHotel,StatementOfEstimatedCashFlowOperationsBeforeDebtService&Taxes(ExpressedInThousandsOfCurrentRMBYuan)2016201720182019202020212022数额比率数额比率数额数额数额数额数额AMOUNTRATIOAMOUNTRATIOAMOUNTAMOUNTAMOUNTAMOUNTAMOUNTRooms客房数79797979797979Occu81、pancy%住宿率55%59%64%65%66%67%69%AverageRoomRate平均房价2391249926112728285129803114ROOMSINVENTORY(10months)客房存量23,70023,70023,70023,70023,70023,70023,700ROOMNIGHTSSOLD售出房晚13,03513,98315,16815,40515,64215,87916,353RevPAR卖房平均收入指标1,3151,4741,6711,7741,8821,9962,1482485.8752REVENUES部门收入ROOMS客房31,166k52.9%34,982、37k54.4%39,603k42,032k44,599k47,313k50,918kFOODANDBEVERAGE餐饮17,792k30.2%18,817k29.3%18,146k19,259k20,435k21,678k23,330kSPA&HEALTHCENTERSPA/健身部门4,772k8.1%4,945k7.7%5,313k5,638k5,983k6,347k6,830kMEMBERNIGHTCLUB会员夜总会4,478k7.6%4,881k7.6%5,244k5,565k5,905k6,264k6,742kMINOROPERATEDDEPARTMENTS小型营业部门47183、k0.8%450k0.7%483k513k544k577k621kRENTALS&OTHERINCOME租金及其它（净）236k0.4%193k0.3%207k220k233k247k266kTOTAL合计58,915k100%64,223k100%68,996k73,227k77,699k82,426k88,707k第44页共47页大连泰达北方慧谷酒店DEPARTMENTALCOSTSAND分部门成本费用EXPENSESROOMS客房6,838k21.9%7,052k20.2%7,841k8,322k8,831k9,368k10,082kFOODANDBEVERAGE餐饮9,299k84、52.3%9,048k48.1%8,558k9,083k9,638k10,224k11,003kSPA&HEALTHCENTERSPA/健身部门2,395k50.2%2,284k46.2%2,407k2,554k2,710k2,875k3,094kMEMBERNIGHTCLUB会员夜总会2,075k46.3%2,081k42.6%2,193k2,327k2,470k2,620k2,819kMINOROPERATEDDEPARTMENTS小型营业部门152k32.3%134k29.7%141k150k159k168k181kRENTALS&OTHERINCOME租金及其它（净）285、7k11.3%20k10.4%21k22k24k25k27kTOTAL合计18,364k31.7%18,315k29.2%18,734k19,883k21,097k22,380k24,086kDEPARTMENTALPROFIT(LOSS)营业利润（亏损）40,551k68.3%45,908k70.8%50,262k53,344k56,602k60,046k64,621kUNDISTRIBUTEDOPER.EXPENSES未分配经营开支ADMINISTRATIVEANDGENERAL行政及一般开支6,239k10.6%6,257k9.7%6,184k6,564k6,965k7,388k7,9586、1kMARKETING市场营销费用3,900k6.6%3,911k6.1%3,865k4,102k4,353k4,618k4,970kPROPERTYOPER.&MAINTENANCE物业营运及保养2,753k4.7%2,761k4.3%2,728k2,896k3,073k3,260k3,508kENERGYCOSTS能源成本10,689k18.1%10,720k16.7%10,595k11,245k11,932k12,658k13,622kBASEMANAGEMENTFEE基本管理费1,473k2.5%1,606k2.5%1,587k1,684k1,787k1,896k2,040kT87、OTAL合计25,053k42.5%25,254k39.3%24,960k26,491k28,109k29,819k32,091k扣除固定费用前收入15,190k25.8%20,244k31.5%25,301k26,853k28,493k30,227k32,530kINCOMEBEFOREFIXEDCHARGES第45页共47页大连泰达北方慧谷酒店FIXDCHARGES固定费用INCENTIVEFEE奖励金1,367k2.32%1,822k2.84%2,277k2,417k2,564k2,720k2,928kPROPERTYINSURANCE房产保险589k1.0%642k1.0%690k7388、2k777k824k887kFF&ERESERVE资本重置储备1,178k2.0%3,211k5.0%3,450k3,661k3,885k4,121k4,435kTOTAL合计3,135k5.32%5,675k8.84%6,417k6,810k7,226k7,666k8,250k20.46%22.68%EARNINGSBEFOREINTEREST,TAXES,DEPRECIATION&12,363k14,979k#20,043k21,267k22,561k24,280kAMORTISATION利息、所得税、折扣和摊销前的收益NOTES:1)PERCENTAGESOFDEPART89、MENTALEXPENSESARETODEPARTMENTALREVENUES;ALLOTHERPERCENTAGESARETOTOTALREVENUE.2)THECOMMENTSANDASSUMPTIONSCONTAINEDINTHISREPORTAERANINTEGRALPARTOFTHISESTIMATEDSTATEMENT.3)TOTALSMAYNOTADDDUETOROUNDING.4)SUPPOSETHATINFLATIONAVR.RATEFROM2015TO2020IS4.5%1)分部门开支是估其部门收入的百分比，其他百分比是与估总收入作比较。2)本报告书内的意见及假设构成预算的一部分。3)因四舍五入，合计的数字未必是数字总和第46页共47页大连泰达北方慧谷酒店第47页共47页