1、 海量资料下载大连泰达 北方慧谷酒店中国辽宁大连泰达北方慧谷酒店投资项目市场及财务可行性研究报告1介绍1.1业主介绍大连泰达新城建设发展有限公司是天津泰达控股集团上市公司泰达股份(000652)旗下的一家区域开发公司，目前在大连生态科技创新城着手开发“北方生态慧谷”项目。天津泰达投资控股有限公司成立于 2001 年 12 月。 2009年，销售收入462亿元， 总资产1399亿元，主要经营领域为金融、实业投资、房地产、公用事业、区域开发、专营领域和高档服务业等七大产业，拥有泰达集团、泰达建设等11家全资公司，天津钢管、泰达国际、滨海快速、渤海银行等30家控股公司和泰达发展、长江证券等24家参股2、公司，其中泰达股份、津滨发展、滨海能源、泰达物流、ST四环、滨海投资等6家为上市公司。1.2项目介绍拟建酒店位于北方生态慧谷项目核心区域，距离大连市区约20分钟车程。项目规划面积800亩，总建筑面积60万平方米，总投资约25亿元。作为“大连生态科技创新城”的重点项目，项目投资包括建筑面积15万平方米的以呼叫中心为核心的服务外包产业、物联网、创业孵化器等新兴产业为主题的产业园区，约42平方米的高档住宅社区，约3万平方米的高端餐饮、酒店项目。1.3主要假设宏观环境 未来将不会发生对大连乃至中国的整体信心和前景构成重大影响因而损害商业活动和国内旅游的政治和行政事件、卫生健康、社会或自然事件； 重要的3、基础设施，如饮用水、污水处理、电力及用气设施等继续以稳定及可靠的水平提供，以满足顾客的期望，并达到其满足水平； 中国尤其是辽宁和大连市的主要贸易伙伴国、投资和旅客来源国的经济在将来不会经历重大和持续的衰退； 我们在报告中所假设的通胀率将与实际通胀率保持一致； 出入大连的交通系统将继续保持通畅并获得持续改善，以满足该项目对交通便利程度的要求； 大连市和甘井子区政府将持续大力吸引外资，促进经济发展，美化城市环境，并按既定计划加大对科技创新城基础设施建设的投入； 大连市、甘井子区及大连生态科技创新城将吸引更多知名的外商投资企业入驻； 按计划，在不久的未来，大连生态科技创新城将成为大连比肩大连高新园区4、的国家级经济开发示范区，享受更多的优惠政策，加速发展。项目开发 拟建项目将如期完工； 拟建项目的休闲娱乐设施将按照一流的标准进行建设，并委托知名酒店管理公司管理； 项目地点的周边环境将在项目开发前或与项目开发进行配合，并得到改进与提高。拟建酒店 拟建酒店项目将定位为一座国际水准的酒店，并委托一家国际酒店管理公司管理，管理公司将在员工及培训方面做出相当大的投资，使酒店的服务水平能够匹配其市场定位，并满足顾客的期望； 未来将加入的竞争对手与本报告中的预测不会出现重大差异； 开业前，该酒店将适时推出颇具成效的市场推广及促销活动，并在我们分析预测所涵盖的运营期间持续而有效地开展市场营销活动； 该酒店将5、配备品质一流的各项设备设施及家具，未来运营期间，酒店也将在硬件设施的维护保养上制定充分的周期性保养和翻新维护计划，并在我们分析所涵盖的运营期间持续有效地实施此计划，始终维持其良好的运营状态。2辽宁省概况2.1介绍辽宁省简称辽，位于中国东北地区的南部，是中国东 北经济区和环渤海经济区的重要结合部。辽宁省陆地面积14.59万平方公里， 辽宁省具有近百年的工业历史，特别是1949年中华人民共和国成立后，建立了以重工业为主体，工业门类比较齐全，基础比较雄厚的工业体系，成为中国主要的工业和原材料基地。2005年，为落实中央振兴东北老工业基地的战略部署，国务院下发了关于促进东北老工业基地进一步扩大对外开放6、的实施意见（国办发200536号文件），明确指出，进一步扩大对外开放是实施东北地区等老工业基地振兴战略的重要组成部分，也是实现老工业基地振兴的重要途径。为贯彻实施中央经济发展战略，辽宁省委、省政府经认真研究论证，在2005年的政府工作报告和全省“十一五”发展规划中提出了要努力打造“五点一线”沿海经济带的战略构想。按照规划，从2006到2020年辽宁沿海经济带将打造以装备制造业、石化产业、冶金产业、船舶制造业以及高新技术产业为重点的产业布局，形成资源配置合理、交通发达、功能完备的发展区域，实现大连、营口、丹东、盘锦、锦州和葫芦岛六个沿海城市群组成的辽宁沿海经济带整合式跳跃发展。辽宁省五点一线沿海7、经济带图数据来源：辽宁新闻网2.2经济指标下表显示了中国国内生产总值（GDP）排名前十的省份和地区：中国国内生产总值排名前十位各省份/自治区，2009/2010年国民成产总值（亿人民币）人均国名生产总值（美元）2009201020092010广东4547.2837000江苏4090.37700山东3941.62浙江2710河南2200河北2019.71辽宁1521.251827.835000四川1689.86上海1687.242湖南1590.212资料来源：国家统计局2010年，辽宁地区生产总值达18278.3亿元，同比增长14.1%。从2007年地区生产总值首次突破1万亿元到现在的1.8万亿8、元，3年时间，辽宁经济总量增长80%多。第一、二、三产业的比例更加协调，优势产业增长明显，经济结构得到优化。数据显示，2010年，全省第一、二、三产业增加值分别达1631.1亿元、9872.3亿元和6774.9亿元，分别同比增长5.8%、16.7%和12.2%，增速均有所加快。规模以上工业增加值同比增长17.8%，增速比上年加快1个百分点。在39个工业大类行业中，36个行业增加值保持增长，25个行业增加值增速超过全省平均水平。装备制造业、冶金、石化和农产品加工业四大行业继续发挥主导带动作用，占规模以上工业增加值的比重由上年的86.3%提高到87.2%。2.3旅游辽宁省是中国文物大省之一，人文历9、史、自然景观资源都很丰富。辽宁省现有文物古迹1.13万处，其中国家级重点文物保护单位19处，省级重点文物保护单位159 处。2004年末，全省已批准国家级生态示范区21个，自然保护区10个。近年来，辽宁推出了丰富多彩的文化旅游活动，如蒸气机车旅游、康复疗养旅游、仿古旅游和商务旅游等。各地举办的民间节庆 活动也备受国内外游客青睐，最著名的有大连国际服装节等。现在，辽宁省已成为中国旅游业较为发达的地区之一，随着辽宁旅游业发展水平进一步提升，进一步拓宽服务业经济整体的发展空间，2010年实现旅游业收入2686.9亿元，同比增长20.7%。2008年旅行社接待国内旅游者情况地区LOCALITY接待人数10、 PERSONS接待人天数 NIGHTS北京 BEIJING304224311952549辽宁LIAONING517555013723933吉林 JILIN12600883381223黑龙江HEILONGJIANG9539482900031上海 SHANGHAI767638315281052江苏 JIANGSU1261601916906802浙江 ZHEJIANG1188735021983602广东 GUANGDONG1576690024932230如上表所示，辽宁在接待国内旅行者方面，在接待人数方面，排名全国第六，低于江苏、浙江、广东、上海、云南等南方省市，在北方排名第一。2008年旅行社接11、待入境旅游者情况地 区 LOCALITY接待人数PERSONS接待人天数NIGHTS北京 BEIJING254722710284259辽宁 LIAONING297824612078637吉林 JILIN238391754418黑龙江 HEILONGJIANG9683262903158上海 SHANGHAI8167832504537江苏 JIANGSU13690112736746浙江 ZHEJIANG9684982298727广东 GUANGDONG40078088859946如上表所示，辽宁在接待境外旅行者方面，在接待人数方面，排名全国第二，仅低于广东省。2.4辽宁省的发展前景未来一个时期，辽12、宁沿海经济带将立足辽宁，依托东北，服务全国，面向东北亚，发展成为特色突出、竞争力强、国内一流的临港产业聚集带，东北亚国际航运中心和国际物流中心，建设成为改革创新的先行区、对外开放的先导区、投资兴业的首选区、和谐宜居的新城区，成为东北振兴的经济发展主轴线和新的经济增长带。特别是随着东北亚区域经济一体化进程的加快，辽宁沿海经济带完全可能成为东北亚地区的制造业中心、贸易中心，成为未来东北亚自由贸易区的最佳承载地。3大连市概况3.1概况 大连市乃副省级城市，与省会沈阳级别相当，总人口691.2万，辖区城市面积12574平方公里。大连市辽宁省的最南端，处于东北亚经济区与环渤海经济圈的核心位置，与日本、韩13、国、朝鲜和俄罗斯的远东地区相邻，是欧亚大陆桥的重要连接点，同时也是东北亚商贸、金融、资讯、旅游的中心。大连市的辖区包括：中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金开新区、普兰店、瓦房店、庄河。市政府位于西岗区。大连拥有42.3%的绿化率，2001年大连荣获“全球环境500佳”的称号，先后被邓小平定位为“东北之窗”、被江泽民提升为“北方明珠”、被朱镕基指望为“世界名城”，如今伴随夏季达沃斯的成功举办大连更是举世瞩目。 辽宁省和大连市行政区域图大连市主城区行政管辖区域图3.2地理位置大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，位于东经120度58分至123度31、北纬38度43分至40度14、10分之间，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。3.3自然资源大连地区已发现金属、非金属矿产及地热矿泉水资源等近30种、500余处。其中非金属矿产中的石灰石、硅石、金刚石、石棉、菱镁矿、滑石等 价值较大。金刚石探明储量为全国总储量的54%左右，在瓦房店市境内发现 4个大型原生矿和1个砂矿大连海域辽阔,海岸线绵长，海面总面积3万多平方公里，海岸线长达1906公里.港湾和岛屿众多，大小港湾达30多处，总面积超过10万公顷，主要港湾有大连湾，大窑湾,普兰店湾，金州湾和复州湾等。许多港湾具有湾深港阔15、,不淤不冻,风平浪静等优点，岛屿数目多达705个，总面积超过3万公顷，主要岛屿有长山岛中的大,小长山岛，广鹿岛,獐子岛等，有近距大陆的长兴岛,西中岛和风鸣岛等。3.4经济概况下表显示了2005到2010年大连市的经济指标：辽宁省大连市2001年到2010年历年经济指标年份GDP（亿元）财政收入（亿元）固定资产投资额（亿元）社会消费品零售总额（亿元）城镇居民年人均可支配收入（元）城镇居民年人均消费性支出（元）非农人口数量（万人）20105158.1550.84047.91639.8212931658020094417.7400.23273.51396.71901415330357.820083816、58.2339.12513.41182.0617500.4814101.3820073131.0267.81930.8983.315108.6312134.9720062569.7196.11469.5839.313350.010533.9328.920052290151.421110.0732.011994.389996.41317.420041961.8117.17716.2645.2103788672312.320031632.6110.54506.9568.4591017760297.482002140698.7367.9591.982007118287.9420011235.695.17、2305.1534.274186512280.2数据来源：大连市统计局下表显示了大连市与东北三省省会城市GDP的比较情况：辽宁省大连市2006年到2010年GDP与东北三省比较图 3.5大连生态科技创新城2009年，大连市在甘井子区西北部65平方公里的土地上创建大连生态科技创新城。大连泰达新城以全域城市化为新起点，凭借多年运作软件园的成功经验和打造高品质住宅的开发经验，义无反顾地投入到大连生态科技创新城重点项目北方生态慧谷发展建设中。大连生态科技创新城坐落于70平方公里的大连市西郊国家森林公园旁，东临建设中的大连市体育新城与机场核心发展区域，距大连国际机场仅5公里，距市中心仅12公里，距离大连18、港仅13公里，规划中的地铁四号线将科技城与市区紧密相连，沈大高速公路延长线连通东北全境。2010年，国家发改委首批授予大连等15个城市“国家高技术服务产业基地”称号，大连生态科技创新城承担大连市国家高技术服务业基地核心区建设任务。未来，大连生态科技创新城将一跃而成为大连市建设水准最高、生态水准最高、智能化水准最高的区域。它将以技术研发、高端服务、科技社区、生态休闲为基础，提供国内一流的基础设施条件和优惠的政策支持，集聚一大批跨国企业、中国知名企业的研发中心、国际知名大学的研究所、实验室、技术转移机构、金融风投机构等产业技术高端和价值高端，促进高科技成果的产生、转化，吸引一批电子信息及软件、新能19、源等重点领域的高端人才创新创业。经过58年的建设，大连生态科技创新城将打造成辽宁沿海经济带的创新人才汇聚地、科技成果集散地、创新企业集中地，发展成为国际一流的东北亚地区科技研发中心，最终成为生态版的硅谷和中国重要的研发创新基地。3.6大连市未来展望由于大连战略性地位于辽宁五点一线国家战略的核心区位，自然资源、港口资源丰富，且受振兴东北老工业基地全面振兴战略的驱动，其基础设施迅猛发展，预期未来该市的经济将得到不断的增长。大连市通过近年来的产业结构调整，大力发展传统优势产业和新兴产业，使大连市步入发展的快车道。目前，随着大连产业结构的不断调整服务外包产业将来它肯定会成为大连最大的一个产业。但是现在20、服务外包产业仍然比装备制造业、造船工业、石油化工的量要小一些，可是发展速度很快。放眼未来，大连已经把集成电路、软件和信息服务业，作为未来最大的一个产业来打造，其也将为战略性新兴产业的一个重要组成部分。4大连周水子国际机场4.1简介大连周水子国际机场始建于1972年10月，现已成为国家一级民用国际机场，是国内主要干线机场和国际定期航班机场之一。大连周水子国际机场是东北地区最大机场，机场开通航线146条，其中国内航线108条，国际和特别行政区航线38条，与13个国家、88个国内外城市通航，其中国际、地区通航城市29个，最高峰时每周可达1168余个航班。大连周水子国际机场4.2历年航空业指标大连周水21、子国际机场旅客、货邮吞吐量和飞机起降架次三项运输生产指标自1998年来连续12年居中国东北地区12个民用机场的首位。2009年，完成旅客吞吐量955万人次，纯货邮吞吐量12.5万吨，飞机起降架次8.5万架次，在全国133个民用机场中分别排名第16位，第13位第18位。4.3未来展望 大连机场旅客吞吐量1000万打造千万级机场。截至2010年12月1日，大连机场去年旅客吞吐量1000万人次成为我国东北第一个千万级机场。从业务预测来看，2010年，大连机场实现千万旅客机场的目标；2015年，将实现旅客吞吐量1600万人次；到2020年，机场旅客吞吐量将突破2100万人次大关。可以极大地带动大连城市22、以及该区域经济、社会、文化、贸易、投资、旅游等全面、快速、综合发展，能够带给大连城市和区域发展最新的机遇和最快的市场。请问能否提供国际及国内航班到达人次？5地点分析5.1项目介绍北方生态慧谷位于大连城市发展新概念2城4区的核心区域，是大连市重点打造的生态科技创新城的重点项目。北方生态慧谷是一项占地800亩的综合性项目，其涵盖230亩的呼叫中心园区，500亩的住宅和70亩的酒店、餐饮等商业项目。下图显示了住宅、产业园、商业功能区域布局北方生态慧谷项目鸟瞰图北方生态慧谷酒店、商业规划图5.2地点概况北方生态慧谷坐落于大连金龙寺国家森林公园主入口处，东临70平方公里的大连市西郊国家森林公园，北望大连23、市著名滨海旅游景点大连大黑石海滨度假区，距大连国际机场仅15公里，距市中心仅18公里，距离大连新火车站20公里，距离大连港仅23公里，规划中的地铁四号线将北方生态慧谷与市区紧密相连，沈大高速公路延长线连通东北全境，明珠路进一步缩短了与市内的距离。请提供项目所在位置交通图，之前PPT都有5.3SWOT分析以下概述了拟建北方生态慧谷项目的优势和劣势：优势隐逸秀丽的环境，远离大连市主城区和其它嘈杂的旅游区；宁静的环境将成为其吸引高档客源的一大卖点，此类客源通常希望远离大众旅游区；综合开发的北方生态慧谷项目的产业客户可望成为拟建酒店的需求来源；项目周边的众多高科技企业对高档酒店的需求将成为拟建酒店的需24、求来源；大连生态创新城的全面开发建设或将拉动拟建酒店的需求。拟建酒店所处在的甘井子区没有一家高端酒店，区政府对拟建酒店抱极高的希望。劣势相对大连市成熟的商业中心（对于感兴趣于此类设施的旅客而言），周边地区缺乏配套设施；大连生态科技创新城处于开发初期，项目的整体建设会对拟建酒店周边的道路环境带来一定的影响。机遇大连市及拟建地点周边的基础设施将得到持续改善；大连市、大连甘井子政府关于开发大连金龙寺国家森林公园的构想有望带动拟建项目地周边旅游市场的进一步开发，从而为拟建酒店带来客房需求；公司已经参与到开发金龙寺国家森林公园的前期工作，有望获得开发权，将进一带动拟建酒店的发展。威胁临近主干道明珠路，可25、能会带来噪音。结论综上所述，我们认为项目地点适合开发为一座与众不同的豪华酒店，主要目标市场大连旅游市场的需求、高端会展等商务需求以及可预期的政府接待等。6 大连市酒店市场概况据最新官方统计数据，截至2008年12月，大连市内四区共有五星级酒店12 家，四星级酒店26 家，重点主要分布在CBD区、青泥洼和星海湾三大区。下图反映了大连市高端酒店的布局。大连高端酒店分布核心图中山区的人民路沿线、长江路沿线和三八广场周边区域最为密集。大连传统的商业中心及其辐射区域青泥洼商圈。该范围内共分布了2 家五星级酒店和7 家四星级酒店，分别占市内四区总数的18%和26%。星海湾地区的酒店分布较为分散。沙河口区的26、星海湾附近、西岗区和中山区的滨海路附近以及西岗区的黄金地段有四、五星酒店分散分布。酒店区域分布分析图资料来源：大连市旅游局酒店规模分布分析图资料来源：大连市旅游局从大连市4、5 星级酒店规模分布可以看出，四星级酒店的规模分布相对比较均匀，而五星级酒店的规模则主要集中在100-200 套和300 套以上这两个规模中。总之，国际金融市场的复苏迹象初现，且随着新的酒店供应入市，我们对大连酒店市场的长期展望保持乐观态度。新酒店预计将提供优惠开业房价，使现有的酒店难以保持目前的入住率和房价水平。新酒店供应保持强劲，市场对新供应的完全吸纳预期尚需一定时日。新增豪华酒店的供应仍有待观察。6.1可比较酒店请加27、入我之前提供的酒店实地考察表格 我们考察了大连市内具有类似市场目标或特征的酒店的经营业绩，以便我们为拟建酒店的基础指标做出更为有效的推断。作为市场参照的基础，我们研究了下述酒店市场： 1、大连香格里拉大饭店2、大连凯宾斯基饭店3、大连富丽华大酒店4、大连日航饭店5、大连瑞士酒店6、大连海景酒店6.2住宿率及平均房价下表显示了上述酒店在2010年的使用率水平。虽然这些数据为非正式提供数据，可能不足以完全信赖，但我们认为它仍有力地说明了市场潜在力：大连市，参考酒店业绩水平，2010年 单位：元酒店名称星级房间数量住宿率平均房价平均房间收益大连香格里拉大饭店5星56367%1086728大连凯宾斯基28、饭店5星45756%873489大连富丽华大酒店5星62663%988622大连日航饭店5星37262%664412大连瑞士酒店5星32778%634495大连海景酒店5星12255%610335合计/平均246664%8095186.2.1大连香格里拉大饭店大连香格里拉大酒店位于大连市中心，距大连国际机场仅20分钟车程，凭借舒适的环境及殷勤的服务，成为当地酒店的标杆。大连香格里拉大酒店的563间客房及套房采用现代、豪华家具布置。此外，每间客房均提供宽带上网服务，酒店餐厅、酒廊及公共区域内均提供无线上网服务。酒店还有设施齐备的商务中心。餐厅大连香格里拉大酒店内的餐厅提供市内最高水准的亚洲及国际29、美食。客人来此即可享用香宫的粤菜或本地菜，又可品尝西村日本料理及寿司。咖啡苑全天营业，提供国际美食，才华横溢的大厨把餐厅作为其展示厨艺的舞台。 酒吧及休闲大连香格里拉大酒店之酒廊及酒吧被公认为大连市时尚的场所之一。酒店提供设施高档的健身中心（位于酒店四层），包括风格典雅的室内游泳池、桑拿、蒸汽浴、按摩设施等。健身房配备齐全的心血管锻炼设备及卫星电视。酒店还提供室内室外网球场。6.2.2大连凯宾斯基饭店大连凯宾斯基饭店于2005年10月9日开业，拥有457间客房和套房，坐落于大连充满活力的青泥洼商圈，毗邻大连市政府和经济金融中心。酒店房间设有宽带互联网接入，国际/国内长途，自制咖啡和茶设施，电子30、保险箱，卫星频道和专用电影频道的平面液晶电视，宽大办公桌椅，独立淋浴的卫生间，语音留言系统。6.2.3大连富丽华大酒店大连富丽华大酒店是中国东北地区历史悠久的酒店，位于大连市外贸、金融、商业中心。06、08两年大连地区唯一入选福布斯所属的M Media Group 评选的“中国最优商务酒店”，07年“世界酒店论坛组织”评选的“五星金钻奖；亚洲十大品牌酒店”和08全球酒店论坛组织颁发的“全球最优商务酒店”。大连富丽华大酒店商务中心设有秘书服务、图文传真、电报及打字等服务。配以同声传译系统的各种类型的国际会议厅。酒店还设有川鲁沪风味餐厅、潮洲城、咖啡厅、法式西餐厅、日餐厅、韩餐厅、夜总会。150031、平方米的大型宴会厅为客人提供便利的宴会条件和场所。6.2.4大连日航饭店大连日航饭店前身大连希尔顿大酒店，后于2006年5月正式成为日航国际酒店连锁的成员之一。大连日航饭店拥有宽敞舒适的客房及套房，环境幽雅，顶部为指定的7层行政楼层，酒店配有专门的膳食员及豪华的功能。位于酒店35、36层的“云霄会所”是目前大连最高档、最权威的会员俱乐部，可提供各种高质量的娱乐、餐饮和放松休闲。大连日航饭店设有16个不同的多功能厅，包括一个可容纳上千人的大宴会厅。6.2.5大连瑞士酒店大连瑞士酒店1998年开业，位于市中心最繁华的青泥洼商业步行街，交通便利，拥有绮丽的劳动公园美景房间和浪漫的碧海接天海景房间。632、.2.6大连海景酒店大连海景酒店由近1200平方米欧式中空环绕大堂、观光电梯和顶层豪华旋转西餐厅构成的纵向观光体系。酒店拥有全海景的精品套房，最小房间净面积54平方米，全部房间可观海景，每一楼层均备有免费私人会客室，首开滨城酒店业之先河；顶层旋转西餐厅，可鸟瞰滨城繁华市景及壮观海景；以参、鲍、翅及大连海鲜为主理的富临宫中餐厅可为来宾提供各色美食；酒店特别为商务客人提供休闲场所、茶吧、大堂吧、康乐中心、水下音乐游泳池等服务设施。6.3主要特征上述酒店的主要特征概况如下：（1）商业比例上述五星级酒店个案中，商业所占的比例都在20%左右，大部分的酒店配套商业都用于餐饮、会议和康体娱乐设施；还有部分酒33、店设置了出售纪念品或者是高端奢侈品的专卖店。（2）经营方式上述酒店为了保证酒店的服务质量和客流的纯粹稳定，对于酒店所属的商业物业大都采取了自主经营的方式，仅有富丽华和香格里拉两家酒店将店内的商品专卖店外引进知名品牌，以扣点的方式来经营。（3）淡旺季及客源细分旅游需求存在季节性差异，夏季、周末及国庆节期间为旺季，冬季为淡季。近年来，展会业依然成为大连城市的又一张名片，各种商务会议、行业峰会、国际论坛（夏季达沃斯）、培训、研讨会和产品发布会，使市场对会议设施的需求不断增多，因此会议需求市场迅猛发展。为了吸引会议和奖励旅游团体，大连市越来越多新开业的国际品牌酒店配备了各类多样的高品质会议设施。酒店客34、户分析高端酒店客户来源分析表日、韩欧美其他国家国内35%5555%数据来源：大连市旅游局大连的高端酒店客户外籍人士的比例较高，占城市五星级酒店入住客户的45%左右，入住的国外客户又集中在日韩客户；国内客户占据了入住客户的55%左右。高端入住客户类别分析表商务客团队客会议客散客长住客333015182数据来源：大连市旅游局大连高端酒店的客户以商务、会议为主，散客仅占高端酒店入住客户的18%。这主要是由于随着大连对外开放程度的提高和大连会展行业的快速发展，大连外来商务群体数量逐渐增加，高端酒店需求量日益放大所致。6.4新增供给我们鉴定了四个潜在的新增酒店项目，他们将在2011年先后开张，具体如下：35、大连2011年后开业的豪华酒店酒店名称星级品牌线投资方位置客房数量大连康拉德酒店六星HILLTON最高品牌大连万达东港210大连君悦酒店五星STARWOOD五星品牌华润星海湾392大连星海喜来登酒店五星STARWOOD五星品牌喜达屋星海湾637大连JW万豪酒店国际超豪华MARRIOT最高品牌沿海集团星海湾400大连裕景酒店七星JUMEIRAH裕景地产希望广场+5007设施建议7.1市场定位请参考我提供的市场定位鉴于大连市具备良好的休闲旅游及商务旅游市场背景，业主希望拟建酒店能够将自身定义为一个颇具吸引力的目的地，并取得较高水平房价。业主希望与一家有良好声誉及管理能力的酒店合作，结合业主强大的投36、资能力，达到这一目标。业主愿意聘请世界一流的设计师设计出能足够吸引入住者的建筑、景观及室内装饰。业主希望拟建酒店具备下列设施，以与市场定位相匹配。7.2客房及设施 50至60个客房（65至70方，带阳台及按摩浴缸，入户玄关） 全日餐厅（60个餐位，早餐及自助餐） 日韩料理（6张餐台，两个铁板烧吧台，5个VIP房） 大堂lounge休闲茶吧 红酒雪茄吧及扒房 20座 水疗设施（8个50平方理疗房） 健身中心及泳池（室内恒温泳池及室外温泉池，泳池吧，热力瑜伽房等） 迷你电影院（28张按摩电影椅） 宴会厅及多功能厅 400平方 150座 商务中心及若干小会议室60至80方 精品店一间拟建酒店规划图拟37、建酒店之主楼设计方案7.3中餐厅紧邻拟建酒店南侧，业主拟投资一家有12个独立包房的中餐厅，该餐厅建筑外观独特而新颖，其建筑面积为2700平方米，并配备2000平方米地下车库。在建筑方面，拟建餐厅强调隐私性，每个包房都可从地下车库进出房间，在地面还配备独立的院落。拟建餐厅定位为大连最高端的中餐厅，预期每个包房最低消费为人民币6000元。拟建餐厅鸟瞰图餐厅效果图8客源分析8.1商务需求我们预测，拟建酒店的商务需求可能包括：附近工业区内工厂商务需求、在建的大连生态科技创新城和其中的北方生态慧谷项目拟入驻企业商务需求、大连市原有商务的外延需求、会展业拉动商务需求等。我们认为，随着该生态科技创新城及北方38、生态慧谷项目的不断开发，将会不断吸引新的投资，并逐步发展成为大连较为成熟的城市副中心，其商务需求市场应该能够持续增长。8.1.1周边原有商务需求项目周边工业园区大型企业众多，仅营城子工业园就有总投资过千万企业37家，这37家企业总投资合计超过24亿元。 营城子工业园区重点企业基本情况 序号企 业 名 称占地面积建筑面积总投资（万元）主要产品（平方米）（平方米）1大连振邦氟涂料股份有限公司1989003371512000氟涂料生产2辽宁氟材料研究院有限公司1400050001000氟涂料研发3大连三仪动物药品有限公司20166106256500基因工程疫苗4大连蓝德机械有限公司22500605039、2500机械制造5太阳集团高科技发展有限公司24000280005000镭电池6大连天山药业有限公司1355096652800医药7大连华日机械模型有限公司1755090002000机械零部件8大连托拉斯木业有限公司 34222210006000木材加工9日东工营钢业（大连）有限公司660030001000钢配件10大连泰华药业有限公司53333.5236002980医药11大连天阳重工有限公司29700128009000重工设备12大连环球制冷设备有限公司1150068003450制冷设备13大连三鼎印务有限公司 614549301650印刷品14大连大元乐器有限公司21000200004040、00电子乐器15正大能源材料（大连）有限公司894126700022400催化剂16大连鸿润机车配件有限公司 880050382841钻井设备17大连铜管乐器有限公司1200098003600铜管乐器18大连智云机床辅机有限公司24500178806800机床辅机19大连华阳光大密封有限公司27000150006000机械密封20大连桃李食品有限公司26500330004867烤焙食品 21莱科液压设备（大连）有限公司21000175008440液压零部件22大连全禾菌业有限公司14000106002400食用菌及技术23大连东兴工业机械有限公司 1930070004500工程机械制造24大连41、马路尼木业有限公司2300088006000木材加工25大连根本化学有限公司510017001000荧光材料26大连延杰食品有限公司25000175002600水产品加工27大连圣和舾装件制造有限公司1250031001500舾装件28大连兴源工业团地有限公司22705326276000服装29大连叉车集团有限公司138888700008000叉车30大连机床汽车发动机有限公司4670050006000发动机制造31大连盛达重工设备有限公司1229750001000重工设备32大连宇塘阀门有限公司 670034701734消防阀门33大连桑扶兰时装有限公司36366237304000内衣34大42、连兴盛轻钢制作有限公司34595245281200轻钢制作35大连豪森设备制造有限公司22000102662500非标设备36大连橡塑股份有限公司18000010000055000橡塑机37大连液力机械有限公司 800005000022000变矩器偶合器合计1361529.5732724240262数据来源：营城子工业园8.1.2会展业拉动商务需求大连是国内较早提出发展会展经济的城市，会议展览的基础设施比较健全，每年举行近百个大型展会，特别是亚太经合组织第三次高官会议、第五届亚欧经济部长会议等国际会议相继在大连召开，为大连承办大型国际会议积累了宝贵的经验；世界经济论坛（中国夏季达沃斯）是针对世43、界501强到1000强的企业，也就是世界500强企业同最有发展潜力的增长型企业的对话、同各国和地区政府间的对话。世界经济论坛在2007年、2009年在大连举办，从2010年开始，夏季达沃斯永久落户大连。大连会展业非常发达，大致可分为两大类：类会展：集中在每年的5月-10月，为大连会展旺季，以国际服装节、进出口商品交易会、汽车工业展览会等大型、国际性展会，全国范围的专业性展会为主。其特点为：展会间隔时间短、数量多、规模大、档次高，外资、外地企业参展数量多。类会展：集中在每年的11月-4月，以年货展、招聘会、房交会等地方性展会为主。其特点为：参展商和观展人员以大连及周边地区企业及人员为主，消费能力44、相对较低。各类展会的举办能带来丰富的客源，外地参展商规模达300-400家/次，预计未来国际性大型展会将有所增加，吸引着更多国内外的高端群体来连参展，刺激区域内酒店项目的发展，并对酒店业的发展形成有效支撑。2008-2009年大连市会展业情况指标计量单位2008年2007年展会数个9692展出面积万平方米95.799.3参展国家（地区）个8079会展企业家2474621595#国外参展企业家18691540参展客商人8845674707#国外参展客商人65057395观众万人次544.6484#国外观众万人次4.65国际性展会2010星海会展中心主要国际性展会一览表序号展会名称时间序号展会名称45、时间1大连国际花卉园艺展览会2.24-2.2815大连啤酒节7.28-8.82中国北方国际住宅与建筑会3.16-3.2116国际文化产业博览会8.10-8.143中国国际医药春季交易会5.20-5.2317亚太地区国际输配电展8.15-8.174国际家具及木工机械展览会5.27-5.3118专利技术与产品交易会8.18-8.205大连国际饭店业展览会6.3-6.619国际汽车工业展览会8.20-8.296大连国际渔业展览会6.7-6.1020国际酒店设备展览会8.26-8.287国际软件和信息服务交易会6.23-6.2621国际建筑装饰材料展览会9.1-9.48东北国际电工技术、设备展6.2546、-6.2922中国国际奶业展览会9.3-9.79国际游艇博览会6.30-7.423大连国际服装博览会9.10-9.1310婚博会 6.30-7.424中国国际医疗保健节9.24-10.211大交会7.13-7.1625中际老龄用品博览会10.8-10.1212大连进出口商品交易会7.11-7.1626国际机床及模具展览会10.20-10.2313辽宁国际教育展览会7.16-7.1727裘皮、革皮暨制品展览会11.9-11.1714国际医疗仪器及保健品会7.27-7.2928国际名优商品服装服饰会12.23-12.31全国性展会2010星海会展中心主要全国性展会一览表序号展会名称时间1中国古玩艺47、术品博览会3.8-3.132全国高等院校教学仪器设备展示订货会5.12-5.143国际自动化、仪表展5.21-5.254中国（大连）礼品、家庭用品及玩具展览会 6.30-7.45大连国际古典家具暨雕刻精品博览会8.3-8.76中国化妆洗涤美容美发商品交易会8.5-8.77中国（大连）国际食品博览会8.9-8.138中国石油机械及电子商务展览会8.12-8.159茶博会10.4-10.710中国扶贫项目经贸洽谈会10.16-10.18地方性展会2010星海会展中心主要地方性展会一览表序号展会名称时间序号展会名称时间1名车名宅展12.28-1.510海外学子创业周6.20-6.242年货大集1.648、-1.1611大连夏季房屋交易大会6.30-7.43第九届大连春节年货大连展1.25-2.412中国大连艺术博览会8.10-8.134中国大连烟花爆竹迎春会2.5-2.2813大连夏季人才招聘大会9.175大连春季房屋交易会4.7-4.1214大连名牌食品展览会9.23-9.256大连美容美展展览会4.14-4.1815大连市民健康展9.27-10.27大连市再就业项目洽谈会4.21-4.2516大连首届老爷车展10.1-10.68大连投资理财博览会4.22-4.2417大连秋季房屋交易大会10.20-10.239大连夏季婚礼用品及婚纱摄影展6.3-6.6展会专业性的增强以及节庆活动的增多，提49、升了城市知名度，拉动了大连的经济发展。同时吸引着越来越多的国外人士，逐渐形成世界文化交流的重要平台。8.3休闲旅游需求大连旅游市场有着广阔的发展前景，旅游业的发展，使酒店业客源更加丰富，市场更加广阔，给酒店业的经营发展提供更多机遇，造就更大的发展空间。城市名称 NAME OF CITY2008年总计 TOTAL,2008人数（人次） ARRIVAL人天数（人天）NIGHTS平均停留（天）AVERAGESTAY北京 BEIJING3790378174423324.6天津 TIANJIN122039247177803.87沈阳 SHENYANG47635716524753.47大连 DALIAN950、5004531147153.28长春 CHANGCHUN2170085950252.74哈尔滨 HARBIN2971077747172.61上海 SHANGHAI5264727195589673.72青岛 QINGDAO 80083623408672.92武汉 WUHAN 53395212637872.37广州 GUANGZHOU6124801134192822.19数据来源：中国旅游年鉴2009通过对比2007年与2008年数据我们可以看出大连2008年度入境旅游人数同比增长13.1%，另外考虑到2008年经济危机的影响以及最近两年经济的逐步复苏，我们认为大连入境游的人数将继续保持甚至高于2008年同期的13.1%，预计2012年大连仅入境旅游人数就将突破两百万人。8.5其他需求 其他需求包括政府需求、长住客和临时客源需求。拟建酒店不太可能获得大量长住客和临时客源。鉴于甘井子区和旅顺口区缺乏高端酒店，政府需求可望成为此市场的主要需求来源。