1、濉溪恒鑫置业有限公司恒鑫凤凰酒店项目可行性研究报告第一章 总 论一、基本情况1、项目名称：恒鑫凤凰酒店项目2、建设性质：新建3、承办单位： (1)单位名称：濉溪恒鑫置业有限公司 (2)法定代表人： (3)联系电话：05616070886 150779820264、项目地点：百善镇萧淮路东侧5、项目概述：（1）项目总投资13000万元，总占地46亩。（2）本项目包括建设酒店餐饮、宾馆住宿、休闲娱乐、住宅、停车等项目。建筑面积58346.96平方米。（3）绿化道路等其他基础设施。6、主要经济技术指标（1）项目总投资13000万元，其中固定资产投资12000万元，包括土地投资1800万元、土建投资72、000万元、设备装饰装修2500万元、附属工程700万元。流动资金1000万元。项目按照整体规划、两期建设，滚动发展的原则进行建设。（2）占地面积46亩，约30663.6平方米。（3）总建筑面积58344.96平方米。其中住宅建设面积38000平方米，酒店、宾馆、休闲娱乐场所建筑面积20344.96平方米。（4）容积率：2.1（5）建筑密度29%。（6）绿地率31.5%。（7）总居住户数260。（8）项目达产后，销售收入12500万元。（9）总成本费用9000万元。（10）利税总额3500万元。其中利润2500万元，税金1000万元。（11）投资利润率19.1%。（12）财务内部收益率14.73、%。（13）静态投资回收期6.4年（税后，含建设期1年）。7、项目编制依据：（1）项目主办单位关于编制可研报告的委托书；（2）淮北市国民经济和社会发展第十二五规划纲要；（3）淮北市社会与经济发展“十二五”计划；（4）淮北市关于鼓励全民创业的意见；（5）淮北市统计年鉴2010；（6）主办单位提供其它有关材料。二、项目背景百善镇历史悠久，资源丰富，交通便捷。东魏置白掸县、隋唐至清设驿站，本数据来源于百度地图，最终结果以百度地图数据为准。国家级重点文物保护单位隋唐运河柳孜码头遗址坐落境内。百善煤矿、徐楼铁矿坐落境内；特优产品“鲁王面粉”、“淮海牌”大豆、华东正大饲料等畅销全国各地。百善镇地理位置优越4、，青阜铁路穿境而过，并附设集仓储、货运为一体的皖北最大的铁路物流中心；省道202、203、303交汇于镇中心，正在建设中的泗许高速公路穿境而过并设入口；距京福、连霍、合徐高速公路入口仅25公里，是豫、陕、晋、新等中西部省区通往苏、浙、沪的必经之路，是淮北市的交通枢纽，也是皖北地区重要的商品集散地。百善小城镇基础设施齐全，多次荣获“安徽省中心小城镇”和“文明小城镇”等荣誉称号。 辖23个行政村，镇域面积260平方公里，耕地20万亩，人口12万人。2009年全镇实现工农业生产总值13.8亿元；完成财政收入2608万元；固定资产投资5.8亿元；共引进内资3.2亿元，外资200万美元；农民人均纯收入45、560元。 百善百姓，善民善邦，民风淳朴。崇信尚义的百善人民将敞开火热的胸怀，虚心恭待各界有胆、有识、有志之士来百善发展，创昌盛伟业。镇党委政府决心依托优势，抢抓机遇，坚持科学发展观，以构建和谐社会为目标，一心一意谋发展，聚精会神搞建设，努力实现新的辉煌。百善工业集中区坐落在安徽省濉溪县百善镇境内，总规划面积5000亩，其中一期规划3800亩，基础设施建设已全面启动，初步形成“四纵四横”路网，道路宽阔，四通八达，区内水、电供应充足，土地平整，已基本实现“六通一平”，是广大战略投资者的理想选择。区位交通优势：百善镇处于淮海经济圈内，位于三条省道（s202、s203、s303）交汇处，距正在建设中6、的盐(城)许(昌)高速入口处仅3分钟路程，连霍高速、合徐高速入口处仅25公里，徐州观音机场70公里,连云港口仅200公里;青阜铁路穿境而过，并附设集仓储、货运为一体的铁路物流中心，年到发量达300万吨。百善镇区位优越，交通便捷，承东启西，是中西部省区通往苏、浙、沪的必经之路，是沿海地区产业梯度转移的首选之地。 资源产业优势：百善镇地处淮北平原，小麦、黄豆、棉花等农副产品产量丰富、质优量大;矿产资源得天独厚，百善煤矿、徐楼铁矿坐落在境内,是机械制造、纺织、服装、建材等产业的最佳生产基地，煤化工、纺织、服装、机械制造、建材产业链条长，前景极广阔;劳动力资源丰富，是开拓中西部市场的桥头堡，工业发展恰7、逢其时。人文环境优势：百善镇历史悠久，隋唐至清设驿站,国家级重点文物保护单位隋唐运河柳孜码头遗址坐落境内,正在申报世界文化遗产;百善百姓善民善邦，民风淳朴，人心思上，发展意识浓厚，创业愿望强烈，构成了独特的人文环境。招商引资政策优惠，政策环境宽松，为投资企业实行了“一条龙”服务、“一站式”审批，专人全程跟踪服务。 2008年下半年起，在扩大内需的大环境下，商务部提出在扩大内需、拉动消费方面，将大力发展餐饮业。以消费促发展，在三方面大力发展餐饮行业。首先，大力发展大众化餐饮。其次，重点关注和解决餐饮行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。正式8、在这种背景下，濉溪恒鑫置业有限公司提出了恒鑫凤凰酒店项目项目，正当其时。该项目的企业工商核准名称为濉溪恒鑫置业有限公司恒鑫凤凰酒店。第二章 项目建设的必要性和可行性一、项目提出2006年，中国餐饮消费全年零售额首次突破万亿元大关，达到10345.5亿元，同比增长16.4%，比上年净增1458亿元，连续16年实现两位数高速增长，与改革开放初期的1978年相比增长了188倍。 2007年，中国餐饮业发展迈上新台阶，全年零售额达到12352亿元，比上年约增加2006.5亿元，同比增长19.4%，比上年同期增幅高出3个百分点，占社会消费品零售总额的13.8%，拉动社会消费品零售总额增长2.6个百分点，9、对社会消费品零售总额的增长贡献率为15.6%。中国餐饮业的快速持续发展，显示出了在社会需求和经济发展的大背景下，行业总体规模日益扩大，在国民经济中的地位和作用明显提升和加强。 2008年1-11月份，全国住宿与餐饮业零售额达到13905.1亿元，同比增长24.9%，环比基本持平，比上年同期加快6.1个百分点，占同期社会消费品零售总额的比重为14.2%，拉动社会消费品零售总额增长3.5个百分点。其中11月份，全国住宿与餐饮业继续保持快速增长，零售额实现1376.6亿元，同比增长25.1%，比上年同期加快3.5个百分点，但比上月下降6.6%。 2008年下半年起，在扩大内需的大环境下，商务部提出在10、扩大内需、拉动消费方面，将大力发展餐饮业。以消费促发展，在三方面大力发展餐饮行业。首先，大力发展大众化餐饮。其次，重点关注和解决餐饮行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。本项目餐饮、宾馆、休闲娱乐建设项目，建成后提供了百善镇第三产业的品味和档次，提升第三产业质量和总量，同时对解决农村剩余劳动力、增加农民收入、增加当地财政收入都具有积极的促进作用。二、项目建设的可行性1、政策保障中共中央关于农业和农村工作若干重大问题的决定明确了新时期农业综合开发的主要目标和任务，安徽省政府制定的安徽省国民经济和社会发展第十二个五年计划明确指出了“十二五”期11、时安徽省国民经济和社会发展的指导方针、奋斗目标和主要任务。财政部国家农业综合开发“十二五”计划明确提出以扶持龙头项目为重点，以市场为导向，以效益为中心，以科技为依托，选择一批具备一定规模、经济效益较好、辐射带动作用强、产品具有市场竞争优势、具有较强的科技创新能力和良好的经营管理机制的龙头项目，予以重点扶持，大力发展农村第三产业，增加农民收入。2、建设条件具备（1）自然地理条件淮北市位于安徽省北部，地处淮北平原，东近连云港、西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州。（2）自然气候条件淮北市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明，光照充足，日照时数2315.8小时，日照度为52.2%，无12、霜期202天。淮北市位于南北气候的过渡地带，兼有南方、北方气候之长，水、热、光照等气候资源优势明显，适宜多种农作物生产，特别是高效特色农作物生产、设施农业周年生产，适宜饲养优质猪、地方特色猪以及其它特种经济动物。（3）综合经济条件淮北市经济基础坚实。改革开放30年来，人民生活水平由温饱型转向小康型，生活质量进一步提高。农民人均收入和社会消费品零售总额实现较快增长，特别是作为全国煤电能源基地，经过多年的发展建设，全市的综合经济实力逐年大幅增强，完全具备建设山水湿地生态休闲中心的实力。3、项目区基础条件较好百善工业集中区坐落在安徽省濉溪县百善镇境内，总规划面积5000亩，其中一期规划3800亩，基13、础设施建设已全面启动，初步形成“四纵四横”路网，道路宽阔，四通八达，区内水、电供应充足，土地平整，已基本实现“六通一平”，是广大战略投资者的理想选择。区位交通优势：百善镇处于淮海经济圈内，位于三条省道（s202、s203、s303）交汇处，距正在建设中的盐(城)许(昌)高速入口处仅3分钟路程，连霍高速、合徐高速入口处仅25公里，徐州观音机场70公里,连云港口仅200公里;青阜铁路穿境而过，并附设集仓储、货运为一体的铁路物流中心，年到发量达300万吨。百善镇区位优越，交通便捷，承东启西，是中西部省区通往苏、浙、沪的必经之路，是沿海地区产业梯度转移的首选之地。 资源产业优势：百善镇地处淮北平原，小14、麦、黄豆、棉花等农副产品产量丰富、质优量大;矿产资源得天独厚，百善煤矿、徐楼铁矿坐落在境内,是机械制造、纺织、服装、建材等产业的最佳生产基地，煤化工、纺织、服装、机械制造、建材产业链条长，前景极广阔;劳动力资源丰富，是开拓中西部市场的桥头堡，工业发展恰逢其时。人文环境优势：百善镇历史悠久，隋唐至清设驿站,国家级重点文物保护单位隋唐运河柳孜码头遗址坐落境内,正在申报世界文化遗产;百善百姓善民善邦，民风淳朴，人心思上，发展意识浓厚，创业愿望强烈，构成了独特的人文环境。招商引资政策优惠，政策环境宽松，为投资企业实行了“一条龙”服务、“一站式”审批，专人全程跟踪服务。 第三章 市场分析一、酒店业发展状15、况1、中国酒店业现状我国酒店业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，酒店业发展呈现以下几个特点：（1）酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、16、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程；（2）酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场目前，我国酒店集团已经有100多家，连锁酒店近1000家。酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐正在加快；（3）酒店个性化服务更加突出，信息技术进入中国酒店业以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国酒店业并向客人提供全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，一句话，酒店业的发展越来越离不开科17、技进步；（4） 绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚。绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求，21世纪酒店业发展的新趋势也离不开这个方向。顺应这种趋势、积极创建绿色酒店、推动中国酒店业进入以“安全、健康、环保、节能”为主题的新时代，将是国内酒店业的必然选择。2、濉溪酒店消费者研究1、消费者对商务酒店和度假酒店的需求差异经过详细的调查，就濉溪范围来说，商务酒店最为重要的是要能尽可能地为客户带来便利：2、就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如主干公路）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动；3、商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的18、设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种需求等；4、完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要-健身、游泳、桑拿、KTV、美体、球类等等；5、商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比较多，相互之间的竞争比较激烈；6、商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是5分钟车程，次级商圈为10分钟车程，三级商圈半小时车程。度假酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。所以对它的要求有所不同：1、从自然条件来说，度假酒店最好位于滨海、山川、湖泊等自然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点；2、度假酒19、店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要；3、度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如高尔夫、中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要；4、度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比较泠淡。为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议；5、度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。3、濉溪酒店消费者特征调查表明：（1）从职业角度看，濉溪酒店20、的消费者主要来自两大块：第一种是来自所在区域的企业。他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的65%；第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要而成为酒店的消费者。（2）从籍贯角度看，濉溪酒店消费者主要是来自濉溪企事业单位的高级管理人员；而来自外地的客户一般都是作为上述公司的业务伙伴而来濉溪作商务逗留的；而且近年来受濉溪酒店的吸引，这部分人越来越多，并逐渐成为濉溪酒店消费市场一支不可忽视的力量。（3）从入住酒店的时间上看，来自外地的客户入住的时间相对来说长一点21、，一般是三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性；他们去酒店消费时往往在餐饮、娱乐方面消费的比较多而住店的时候少，而且他们在酒店里面消费这些项目的频率非常高。（4）从消费偏好来看，一般来说，客户更注重保健、休闲、棋牌等，他们对房间的空间要求比较多一些；外地客户大多比较喜欢娱乐（桑拿、KTV、酒吧）以及相关服务。（5）另外，平均来讲，濉溪酒店所接待的业务中，有20%左右的业务为政府部门的会议、考察、度假、旅游，这些客户主要来自江、浙、沪、粤等沿海地带，濉溪本地也占有一定比例，他们大都喜欢选择幽雅、安静的环境，而且基本上每年他们平均都有两次以上这种消费机会。（6）从文化层次来看，这些酒店消费者一22、般都具备较好的文化素养，其中大专和本科学历的占据50%以上，也有少部分客户只接受过中学文化教育。（7）从收入角度来看，永兴酒店消费者特征比较独特：中、高收入人群占客户总数的绝对多数，而低收入阶层在总数中所占比例非常少。二、发展模式中国餐企业已经十分注重品牌的塑造和企业规模的扩大。通过连锁经营和特许经营等多种方式，中国餐饮业正积极进军海外市场。中国的餐饮市场中，正餐以中式正餐为主，西式正餐逐渐兴起，但目前规模尚小；快餐以西式快餐为主，肯德基、麦当劳、必胜客等，是市场中的主力，中式快餐已经蓬勃发展，但当前尚无法与“洋快餐”相抗衡。随着中国经济及旅游业的发展，餐饮行业的前景看好，在未来几年内，中国餐23、饮业经营模式将多元化发展，国际化进程将加快，而且绿色餐饮必将成为时尚。 三、现存问题食品安全问题在受到越来越多的关注，主要是因为存在问题频频曝光在人们视线中。 3月15日，中央电视台披露河南济源双汇公司使用瘦肉精猪 7月21日，北京电视台曝光味千拉面声称的骨汤是兑制而成 8月16日，肯德基员工自曝内幕饮料全是冲兑而成，肯德基方面随即承认醇豆浆确为豆浆粉冲兑 2011年8月22日，海底捞餐饮股份有限公司紧急发表声明，坦承“白味汤锅、柠檬水是勾兑而成” 2011年9月4日，有记者以服务员的身份卧底于青岛心海广场的俏江南餐厅，经过3天的调查，发现连锁餐饮界巨头俏江南存在员工培训走过场、工作服装异味浓24、餐具没有消毒、死鱼冒充活鱼加工等问题，还对餐桌上回收的油的走向、食材来源以及鲜榨果汁是否为勾兑等提出了质疑。 俏江南、海底捞、味千、肯德基等知名公司的食品安全问题相继遭曝光，无疑是往餐饮界中扔下了几颗重磅炸弹。在消费者圈子里引发了不小的震动，使这些企业品牌都蒙上了层阴影，带来巨大损失。 食品安全跟企业的品牌形象息息相关，必须管理好这一块以维护企业品牌价值，从而反过来推动企业更好地发展壮大。”首都经贸大学产业经济研究所所长陈及在接受采访时进一步表示：“这其实还涉及企业诚信问题，承诺的和做的不一致，是对消费者的欺骗。一个企业不诚信经营，就谈不上品牌的建设与知名度的继续打造。” “这些餐饮界大佬们25、的教训给其他企业敲响了警钟。”陈及表示，中国要打造健康有序的餐饮市场，一方面企业自身要加强自律，一方面政府主管部门要严密监管。四、前景预测近两年的统计资料说明:安徽省旅游业在稳步发展。酒店业作为在中国日益兴起的一种服务性行业，也正在以高速不断发展着。酒店经营市场持续向好，每年淮北市酒店客房开房率高达85%以上。中国的一些经济强镇、旅游强镇，也将成为酒店业的投资重点区域，中国经济百强镇的酒店机遇已经来临。这些地方的经济比较发达，工业与手工业的迅猛发展，外来人口的增加，特别是商务活动增加，地方居民的消费观念、消费行为的转变，都将使这些经济强镇成为酒店业的新投资热点，进行了和进行着必要的铺垫，从而成26、为投资四星或准四星级别的酒店的最佳区域，甚至一些地方在镇上也投资建立准五星酒店。在县城、县级的市区，投资四星级别的酒店将也成为热点，在经济比较发达的地方，县级市，将出现五星级或准五星级别的酒店，都成为必然。在这样的消费理性逐渐明晰，酒店地理位置分布相对科学、合理均匀的情况下，比外在的建筑、内在的装潢，已经不是谁胜谁弱了，更重要的在于服务，在价格逐渐不敏感的部位、区域，将成为人们消费的关注热点，目前经济走势，从现在的市场行情来看，180280元的价格客房档次比较欠缺，也是易被客人接受的档次，同时也是比较缺乏的档位，具有强大的市场吸引力。前一时期人们对于这个价格不愿意接受和理睬，稍微不理性的，想住27、高级点，能够接受300500元的价格，稍微敏感的，能够接受60120元的价格，所以中间的120280元的客人，反而没有人做，或是做的比较少，这样就留下了市场空隙，也就留下了市场机遇。第四章 选址方案一、选址原则1、环境优越。周边没有污染源，生态环境适宜。2、交通便利。靠近主要交通干道，有利于方便通行。3、有利于生态产业链的物料循环。4、远离城区，或位于城乡结合部，土地价格较低，有利于土地流转。5、符合城乡发展规划、旅游发展规划、山水生态资源发展规划。6、先易后难，优先考虑现有基础条件较好、旅游发展潜力大的区域。二、项目选址方案通过对濉溪县百善镇建设规划，该项目选址位于濉溪县百善镇萧淮路东侧，占28、地面积46亩。三、项目建设条件及配套资源项目所在地基础设施配套功能完善，高标准的路网、通讯、水、电、气、暖等公用设施齐全。1、供 电淮北大唐发电站每年除满足本市外，向省外供电约90万千瓦，电力供应充足。现有的供点电能力可以满足项目的用电要求。2、供 水淮北现有供水能力为21.1万立方米/日，最大供水能力23万立方米/日。共有水源井92眼，配水厂6座，清水池总容量1.9万立方米，输水管道25公里，配水管233.8公里，供应全市70平方公里范围内的生产和生活用水。因此本项目的供水完全有保障。3、供 热淮北市已建成保证几百万平方米供热的热源厂，本项目的供热可就近接入。4、供 气淮北于2003年开始连29、片供应天然气，2006年供应能力达到4000立方米/日，项目周边主干道建设有天然气中压管道，可就近接入项目，对项目规划用气有保证。5、交 通项目地理位置优越,附近有公交总站，搭乘非常便利。项目道路进出有序，道路体量大，出入方便。6、通 讯淮北邮电、通讯事业已进入现代化阶段，数字交换、程控电话、移动通讯、有线电视、卫星电视、终端因特网接入应有尽有。程控交换机总量达到30万门以上，现有资源完全可满足项目要求。四、场址条件1、 自然地理状况淮北市位于安徽省北部，地处淮海经济区的南部，东近连云港，西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州。全市辖三区一县。2、自然气候条件淮北市地处北温带，属北方型大陆气30、候，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天。年均气温：14.5极端最高气温41.1极端最低气温：-21.3年均相对温度：70%主导风向：东北风平均风速：3.1m/s风压：343kn/m2年最高降雨量：1441.1mm（1964年）年均降雨量862.9mm日最大降雨量：249.7mm（1957年7月14日）最大冻土深度：20cm地震烈度：6度3、工程地质、水文地质条件淮北市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平缓延伸两侧，其余均为平原，海拔一般为23.5-32.5，地势由西北向东南倾斜，地基承载力山前地带可达8吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙31、间水，含水较丰富，最大冻土深宽20厘米。根据钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：（1）粉质粘土。浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。（2）粘土，综褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。（3）粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。（4）粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载办标准值均在140KPa以上。4、地震设防地震烈度为6度，历史上未发生过较大地震。地基承载力约在12千牛/平方米32、。五、自然条件对建设项目的影响1、对工程方案的影响淮北市位于安徽省北部，以平原为主，北部有低山残丘，大部分地区，工程地质条件较好，具有良好的建设条件，自然条件对工程方案影响比较小，在方案设计时应当充分利用上述优越的自然条件，进行多方案比较，做到安全、经济、适用、美观。2、对施工条件的影响淮北市四季分明，气候温和。雨量适中，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于施工，但是，部分年份也有水灾、旱涝现象，冬季低温冻害，对工程施工稍有影响。3、对工程造价的影响淮北市交通便利，建筑材料资源较为丰富，无需通过长途运输，水泥、砂石等主要材料来源充足且运距较短，这样可以大大降低工程造价。第五章 项目定位与33、功能分区方案1、目标定位酒店接待能力达一次1000人左右。2、功能定位休闲度假、停车住宿、特色餐饮、洗浴中心、会务中心。3、市场定位一级市场：即基本市场，以淮北市城市居民为主。二级市场：即重点开发市场，以宿州、徐州及周边城市居民为主。4、功能分区主要分为入口服务区、住宿区、餐饮区、停车区、修车区、休闲娱乐区。内设多功能厅，可以供小型会议、商务洽谈。内设标准客房，方便游客休息。餐饮洗浴中心可同时为1000人提供餐饮洗浴，完善中心现代服务设施。第六章 工程方案一、本项目用房建设标准及依据 本项目用房建设依据:根据国家相关规定，住宅及公建的建设应符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑立34、面特征等与周围环境的关系，并符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定。二、本项目总体规划 规划依据1、中华人民共和国规划法2、城市居住规划设计规划3、用地地形图（一）本项目规划指标主要技术经济指标表序号指标名称单位数量1规划总用地30663.62总建筑面积（不包括地下1层）58344.963酒店客房建筑面积20344.964住宅面积38000（二）项目规划布局 规划布局应考虑商务配套、客房、餐饮组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的有机整体； 建筑风格特色鲜明，具备地标感，群体建筑与空间层次在协调中求变。楼座布置上要力争寻求天际线的变化； 本项目地块空间有限，因此35、要适当增加楼座的高度，降低建筑密度，以为居住景观打造留够充足的空间；（三）建筑外观设计 主体建筑平面简洁，屋顶轻盈，造型新颖、朴实、大方、注重功能、形式、结构的统一，规划设计方案既能满足该建筑的各项使用要求，同时也符合呼和浩特的城市规划，与周围建成的建筑相协调，创造一个有个性、新颖、具有地方性、时代性的建筑群落。 本项目的建筑风格为后现代风格，整体形象硬朗，凸现项目个性化产品的特征的建筑风格，色彩的构成，柔和淡雅，体现以下亮点：现代精神：无论是外在还是建筑的精神内涵都体现了现代人的快节奏，高效率，意气风发的生活实质。时尚视界：使人们从看到的第一眼就认同了它与时尚的同步，与现代生活的融洽，与市场36、现有建筑的明显区格。立面颜色的组成，强调稳重感和柔和感，局部引入一些明快的色彩，避免过于呆板；强调竖线条，窗格的划分对称；墙的转角处有线角、转角石等细节；高视点-抬眼望去，建筑的形象特点更注重的是从建筑型体与色彩中体现，在设计中不追求厚重，用简化的方式体现现代的意境。色彩-本项目的色彩选用了淡雅的基调，在整体的色调上跳跃着木色的柔和。三、结构设计方案 （一）结构设计主要参数基本风压设计使用年限建筑结构等级地基基础设计等级0.55KN/m250年二级乙级基本重压搞震设防类另建筑耐火等级建筑面地类别0.40KN/m2两类二级类标准冻深抗震设防烈度结构抗震等级地面粗糙度1.60m8度第一组（0.2g37、）二级C类（二）现行设计规范，规程建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068-2001)建筑工程抗震设防分类标准(GB50223-2004)建筑结构荷载规范(GB50009-2001 2006年版)建筑抗震设计规范(GB 50011-2001)混凝土结构设计规范(GB 50010-2002)建筑地基基础设计规范(GB 50007-2002)建筑结构制图标准(GB /T50105-2001)砌体结构设计规范(GB50003-2001)房屋建筑制图统一标准(GB/T50001-2001)混凝土结构工程施工质量验收规范(GB50204-2002)建筑变型测量规程(JGJ/T8-97)（三）主体工程本38、工程结构类别为两层框架结构，使用年限为50年，抗震设防烈度为八度。 耐火等级：二级（四）门窗工程 门窗玻璃的选用应遵照建筑玻璃应用技术规程JGJ1和3建筑安全玻璃管理规定及地方主管部门的有关规定；门窗安装应满足其强度、热工、声学及安全性能等技术要求。所有外墙的门窗上下口、窗楣、雨篷、挑檐等突出部分均做滴水线；（五）屋面工程 本工程的屋面防水等级为级，防水层合理使用年限为15年；（六）外装修工程 外装修选用的各项材料及其材质、规格、颜色等，均由施工单位提供样板，经建设和设计单位确认后进行定样。（七）节能、保温 为了贯彻国家节约能源的政策，本工程按照民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ239、6-95进行了节能设计（节能50%）。本建筑物座北朝南，屋面保温采用120聚苯板，周边地面垫层及外墙基础内侧均作70厚挤塑聚苯板保温，栏板外侧贴30厚挤塑聚苯板，梁外侧贴30厚挤塑聚苯板。外保温合理使用年限为25年。外窗采用断桥铝合金中空玻璃，空气层厚度为12mm，厂家应保证玻璃热工性能满足国家节能要求的各项指标。四、给、排水设计方案 供水水质要求达到国家现行的生活饮用水水质标准。（一）生活给水系统给水系统由市政自来水公司直接供给。本工程最高日用水量为655.05m3/天。1、生活用水：1.5立方米/人.天，日用水量为1500立方米。2、消防用水，按1年为3次，一次灭火时间2小时，用水指标2立40、方米/S，则消防用水量为平均每天120立方米。未预见水量按10%计算。（1500+120）*10%=162立方米日平均总用水量为:1782立方米.（二）生活污水系统污水系统采用污废水合流制系统，污废水经排排水管收集后排至室外排水管网。五、电气设计方案 （一）要标准及法规民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）住宅设计规范GB50096-1999 2003年版全国民用建筑工程设计技术措施-电气建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T50311-2000有线电视系统工程设计规范（GB50200-94）住宅建筑规范（GB50368-2005）建筑物防雷设计规范（GB50057-94）（20041、0版）其它有关国家及地方的现行规程、规范及标准。（二）设计范围低压配电系统照明系统综合布线系统防雷接地及总等电位联结系统1、本工程低压配电系统接地型式采用TN-C-S系统。低压配电系统采用放射式和链式相结合的供电方式。消防，监视，应急照明，电梯第一、二级负荷需设置备用电源供电的设备，两路低压供电系统互为备用电源，2、导线选用及敷设：进户线选用VV22-10KV铜芯全塑铠装等截面电力电缆，进户处穿钢管保护。分支导线均选用BV-500V导线穿管沿墙或顶板敷设。如照明支路管内导线为56根时，穿PVC25，低于2.4m的壁灯均应接入PE线。3、照明系统的配电方式：本工程采用放射式和链式相结合的配电系统42、。对于用量较大的照明配电系统，采用放射式到各照明配电箱；应急照明采用自带蓄电池形式。4、电话进户采用HYV-2*0.5室内电缆，数据线采用光纤，电视进户采SYWV-75-9电缆，埋深均为距室外地坪-0.8m。 5、管路敷设时宜沿最短路线并应减少弯曲和重叠交叉。管路超过30m（无弯曲时），20m（有一个弯曲时），15m（有二个弯曲时），8m（有三个弯曲时）加装中间接线盒。六、暖通设计方案 （一）室内外采暖计算参数采暖室外计算温度：tw=-19；冬季室外风速1.64m/s。室内计算温度：序号房间名称计算温度序号房间名称计算温度1休闲娱乐服务厅、客房183设淋浴的卫生间252厨房、库房164办公室、43、会议室18（二）采暖设计施工说明1、采暖系统采用低温热水系统，热负荷为：88.2kw，单位面积热指标为：37.8w/m2，设计供回水温度80/55。热力指标为60W/平方米2、本工程采暖形式为集中供热，热源通过就近的集中供暖管道接入。3、整个管道系统试验合格后方能通水供暖。4、施工安装及验收应按建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范（GB50242-2002），建筑安装工程质量检验评定标准JJ302-74）。七、宾馆的设计标准本酒店设计标准：高档商务大酒店 1、前厅 a. 有与接待能力相适应的前厅。内装修美观别致。有与饭店规模、星级相适应的总服务台； b. 总服务台各区段有中英文标志，接待人员244、4小时提供接待、问询、结帐和留言服务； c. 提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)； d. 提供信用卡结算服务； e. 提供饭店服务项目宣传品，客房价目表，所在地旅游交通图、所在地旅游景点介绍、主要交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊； f. 24小时提供客房预订；g. 有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私； h. 设门卫应接员，16小时迎送客人； i. 设专职行李员，有专用行李车，18小时为客人提供行李服务。有小件行李存放处； j. 有管理人员24小时在岗值班； k. 设大堂经理，18小时在岗服务； l. 在非经营区设客人休息场所； m. 提供代客45、预订和安排出租汽车服务； n. 门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅，能为残疾人提供必要的服务。2、客房a. 至少有30间(套)可供出租的客房； b. 有门窥镜和防盗装置，在显著位置张贴应急疏散图及相关说明； c. 装修良好、美观，有软垫床、梳妆台或写字台、衣橱及衣架、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯及行李架等配套家具。室内满铺地毯、木地板或其他较高档材料。室内采用区域照明且目的物照明度良好； d. 有卫生间，装有抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品)、浴缸或淋浴间。浴缸配有浴帘、淋浴喷头（另有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头）。采取有效的防滑措施。采用较高级建筑材料装修地面、46、墙面和天花，色调柔和，目的物照明度良好。有良好的排风系统或排风器，温湿度与客房适宜。有110/220V不间断电源插座。24小时供应冷、热水； e. 有方便使用的电话机，可以直接拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途的电话，并配有使用说明； f. 可以提供国际互联网接入服务，并有使用说明； g. 有彩色电视机。播放频道不少于16个，画面和音质清晰，备有频道指示说明。播放内容应符合中国政府规定； h. 具备有效的防噪音及隔音措施； i. 有至少两种规格的电源插座，并提供插座转换器； j. 有遮光窗帘； k. 有单人间； l. 有套房； m. 有与本星级相适应的文具用品。有服务指南、价目表、住宿须47、知、所在地旅游景点介绍和旅游交通图。应客人要求提供相应的报刊； n. 客房、卫生间每天全面整理1次，每日或应客人要求更换床单、被单及枕套，客用品和消耗品补充齐全； p. 床上用棉织品（床单、枕心、枕套、棉被及被单等）及卫生间针织用品（浴衣、浴巾、毛巾等）材质良好、工艺讲究、柔软舒适； q. 24小时提供冷热饮用水，免费提供茶叶或咖啡； r. 70%客房有小冰箱，提供适量酒和饮料，备有饮用器具和价目单； s. 客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务； t. 提供留言和叫醒服务； u. 提供衣装湿洗、干洗和熨烫服务； v. 有送餐菜单和饮料单，18小时提供送餐服务，有可挂置门外的送餐牌； w.48、 提供擦鞋服务。3、餐厅及吧室 a. 有餐厅，提供早、中、晚餐服务； b. 有宴会单间或小宴会厅，能提供宴会服务，有会议康乐设施设备，并提供相应服务； c. 有酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供饮品服务的场所； d. 餐具无破损，卫生、光洁； e. 菜单及饮品单美观整洁，出菜率不低于90%。4、厨房 a. 位置合理，紧邻餐厅； b. 墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽，有吊顶； c. 冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间温度符合食品卫生标准，内有空气消毒设施； d. 粗加工间与其它操作间隔离，各操作间温度适宜； e. 有必要的冷藏、冷冻设施； f. 洗碗间位置合理； g. 49、有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭； h. 厨房与餐厅之间，有起隔音、隔热和隔气味作用的进出分开、自动闭合的弹簧门； i. 采取有效的消杀蚊绳、蟑螂等虫害措施。 5、公共区域 a. 提供回车线或停车场； b.4层(含4层)以上的建筑物有足够的客用电梯； c. 有公用电话，并配备市内电话簿； d. 有男女分设、间隔式公共卫生间； e. 有小商店，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品； f. 代售邮票、代发信件，办理传真、复印、打字、国际长途电话等服务； g. 提供电脑出租服务。h. 有应急供电设施和应急照明设施； i. 走廊地面满铺地毯或其他较高档材料，墙面整洁、有装修，24小时光线充足50、，无障碍物。紧急出口标识清楚，位置合理。八、 市政设施规划（一）给水工程1、规划用水量计算规划区主要是公共服务类建筑，结合本项目控规的生活用水量标准及用水定额，计算用水量。公建用水量标准为10升/m2*日，酒店建筑面积约为20344.96万平米，则公建高日用水量200m3/日；另有道路广场、绿地用地面积约0.5公顷，用水量标准为10m3/公顷.日，则高日用水量约5m3/日。综合以上两部分计算，规划区最高日用水量为205m3/日。2、水源由百善自来水公司供给。3、管网根据用地规划沿道路布置给水干管，结合建筑布局布置给水支管。管网自由水压按满足六层楼水压要求考虑，即为28m。规划给水管线埋设位置敷51、设在道路非机动车道下。规划区消防水系统采用生活给水与消防水共用系统，给水管道每隔120米间距设置一个消火栓，每个消火栓保护半径不超过150米，设置消火栓的给水干管管径不应小于100mm。（二）污水工程1、排水体制规划区的排水体制为雨污分流制。2、污水量计算规划区污水量主要是公建污水，规划污水排放系数取0.9，日变化系数取1.4，污水集中处理率100%，按照给水量的预测，规划区平均日污水量约为130m3/日。3、雨水排放规划区各地块雨水可就近沿地势排入水系，道路不再规划雨水管线。雨水排入规划区水系后排入泵站河。（三）供电工程1、用电负荷预测结合项目建设总规模，采用单位面积负荷指标法对用电负荷进行52、预测，公共建筑负荷指标60W/m2，同时使用率为0.6；公共绿地及道路广场负荷指标1.5W/m2；经计算，规划区确定用电负荷为1220.5KW。住宅38000平方米，经计算，用电负荷为780KW。规划区确定用电总负荷为2000.5KW。2、电源配置规划区电源来自主城区110kV变电站，中压配电采取110kV变电站10kV开闭所10kV/0.4kV公用配电所配电方式，提高供电可靠性。规划区设置一座10kV开闭所，建筑面积约80-100平方米，可结合公共建筑设置。3、线路敷设规划10kV线路及低压配电线路均采用地下敷设方式，沿主要街道非机动车下布置电力管线。电力线路均选用交联聚乙烯绝缘铜芯电力电缆53、。10kV线路、低压线路及控制线路在不同管孔内敷设，中间留出散热孔。（四）电信工程1、电话用户预测根据规划建设总规模，电话用户预测采用建筑面积电话装机指标配置，电话指标150部/万m2，则规划区电话用量为210部，实装率按0.8考虑，需电话交换容量168部。2、电话交接设备在规划区以北设置一处模块局，规划区电信线路来自该模块局。同时设置ADSL设备，为用户提供宽带网接入。3、电信线路敷设规划电信管线采用埋地敷设，电信干管采用6孔90-110mm的PVC塑料管，分支管为4孔。管线在分支、拐弯处及直线段超过100米的中间，设小号手孔井。管孔数满足电话光缆、数据通信、广播电视、其它通信以及备用线路的54、铺设需求，不同用途线路尽量分孔敷设。有线电视信号由主城区引入，传输介质采用光缆。规划区内设一台光接收机进行光电转换，并对输出电信号进行放大，经分配，分支网络传输至各出线口。（五）环卫工程1、垃圾收集垃圾采用袋装收集，收集后运送至垃圾收集点，再通过垃圾车运至主城区就近垃圾转运站。2、环卫公共设施规划废物箱应美观、耐用、防雨、阻燃，设于道路两侧或公共设施、广场、停车场等的路口，公共场所按间隔50-100米设置，主路按100-200米设置。垃圾仍采用日产日清的处理方式。（六）综合管线管线综合是以单项管线工程规划为依据，进行总体布置。平面布置上要减少管线间交叉次数，在道路断面的竖向布置要避免各管线冲突55、现象。各管线与道路中心线平行，严格依照管线之间、管线与建筑物之间的最小水平间距、垂直间距等有关规范埋设。给水、燃气、电信管道一般敷设在道路西、南侧非机动车道下；污水、电力管道一般敷设在道路东、北侧非机动车道下；各种管线由西向东或由南向北的布置次序是：电信、给水、燃气、污水、电力。管线综合冲突时处理原则如下：小管让大管；压力管让重力流管；可弯曲管线让不可弯曲管线；工程量小的让工程量大的；检修次数少、方便的让检修次数多、不方便的。为保证各类管线的敷设能满足设计规范要求，超出建筑物首层以外的地下室的覆土深度应控制不小于2米。第七章 环境影响分析与保护一、环境保护的重要性为了保护人类赖以生存的环境，实56、施可持续发展战略，历年来我国相继制定了一系列法律法规，不仅为进行环境影响评价，也为环境保护方案设计提供了政策依据。本工程将根据国家颁布的有关环保法规及地方政府发布的环境保护管理暂行条例等文件精神，结合项目建设“三同时”的原则，在建设和营运过程中必须对“三废”进行治理，使各项指标均达到国家环保法规要求。二、环境保护标准1、中华人民共和国国务院令253号建设项目环境保护管理条例2、国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（87）国环字第002号文件建设项目环境保护设计规定3、环境空气质量标准（GB30951996）4、地表水环境质量标准（GB38382002）5、城市区域环境噪声质量标57、准（GB309693）6、污水综合排放标准（GB897896）三、项目主要污染源和污染物分析1、主要污染源本项目产生的主要污染源为建设过程的建筑垃圾和项目完成后的少量生活废水。2、预计排放情况（1）施工期施工期间主要是建设过程中产生的废水、固体废弃物、施工扬尘以及设备产生的噪声污染。（2）运营期运营期间主要是一些工作生活中的废水、固体废弃物的污染。四、建设项目的环境影响该项目对环境的影响主要发生在工程的建设期及后期的运营期，但只要做好施工期及运营期的防护工作，不会对周边造成大的环境污染。五、环保措施的评述及其技术经济论证1、施工期环境质量保护措施（1）大气环境在土地平整、开挖、取、弃土以及建筑58、材料装卸运输易飞散物料时，要采取防风遮挡措施，必要时加盖蓬布。在工程建设过程中必要的扬尘防治措施，物料搅拌点应选在下风向300m内无居民处.配备洒水设备定量洒水,防止扬尘污染.项目建设要控制施工人员数量,施工单位生活服务设施应使用液化气、电力等清洁能源，尽可能减少使用燃煤。（2）水环境执行国家污水综合排放标准（GB8978-1996）；有效地利用水资源，制定污水处理措施，坚决杜绝乱排乱放污水。禁止利用渗坑、渗井、裂隙排放、倾倒污水；禁止向水体排放生活垃圾、废渣、废油、酸碱液及其它有毒废液；禁止在水体中清洗装过油类或其它有毒污染物的容器；禁止向水体排放或倾倒任何超标的放射性废渣和废水。对所有污水59、垃圾、应进行集中定期进行处理，污水应经过处理符合排放标准后才能排放，垃圾、污水的处理标准必须符合环境保护的要求，就其处理方式和地点，应接受当地环保部门的指导。（3）声环境施工机械为高强度非稳态声源，操作和施工人员应安排轮流休息，减少连续接触声源时间。连输车辆应禁鸣嗽叭。尽量选用低噪声施工设备，高噪声设备夜间（22.006.00）停止施工，减轻施工噪声对周边居民及野生动物的影响。2、固体废物（1）建设施工期间按照施工计划进行。工程完成后，不能残留废弃建筑材料，建设单位应要求施工单位规划运输，加强管理，这些建筑垃圾应尽量分类后回收利用，对有利用价值的废弃物应该循环利用，对无利用价值的废弃物应送至60、建筑垃圾填埋场，而不能随意丢弃倾倒，以减少对周围环境的影响。（2）设置临时垃圾贮存设施，防止流失，并定期把垃圾送到指定垃圾场；（3）禁止将含有毒成分的废碴随意倾倒或直接掩埋。3、生态环境影响的保护与恢复措施施工期生态环境影响的保护与恢复措施为：（1）尽可能减小对水体和植被的破坏，注意保护水体、植被，防止泥沙流入水体，同时要减少工程临时占地对植被的破坏，（2）合理安排施工活动时间。在排施工时注意施工作业等产生高噪声的活动，尽量避开夜间施工（3）施工期间在修建必不可少的建筑物时，要精心选点，以减少与环境的不和谐感；在进行排水、电力、通信管线施工时，采用埋地敷设（埋深0。5m）.（4）施工完成后,要61、实施植被恢复工程、绿化补缺工程建设，对生态环境遭破坏地段，要进行全面恢复，恢复原有生态平衡和自然环境，恢复景区的整体景观效果。4、景观保护措施针对项目区环境现状，特提出以下景观保护措施：（1）工程建设力求做到与自然相协调，对工程施工破坏的地形及施工临时占地进行人工修复，并对用地布局进行规划，力求项目与风景资源背景之间景观相融性评价分级达到景观指标要求。（2）工程施工结束后，对征地范围内造成的植被破坏尽快采取必要的恢复及补救措施，并注意林相和谐，对于施工区域，破坏什么植被就补救什么植被。5、水土流失防护措施拟建项目水土流失防治责任范围为建设项目全部范围。水土流失防治责任范围包括工程直接影响和间接62、影响区，直接影响区为项目直接征用并进行开发建设的范围；间接影响区为直接影响区外的范围。水土流失防治的主要时段为施工期。工程建设中除场地建设、建筑物基础等必要的开挖外，严禁其它类型的开挖行为和越界开挖。施工所需土石料除自身的挖方回用外，不足部分应购买商品土石料，严禁就近开挖取土采石。工程设计要做好土石方平衡，制订详细的弃渣回用方案。施工过程中要合理安排进度和工期，避免开挖后作业面长期闲置产生水土流失，施工临时弃渣要运至地势平坦处堆放，并尽快回填，减少准积的时间。道路和临时弃渣场应设置排水沟和沉淀池，在雨天必须弃渣堆覆盖土工布以减少土流失。（1）工程护坡措施：建成后的路基边坡及涵边坡容易成为水土流63、失源。应采取工程措施如水泥坡、沙灰坡面等，以防止水土流失。（2）完善排水设施：根据路基地势的不同情况及路基排水需要设置涵洞或导排水沟渠，以起到消能防冲的作用，使水流自然流至沟渠或其它排水设施内，并根据排水河河道情况适当增加排水设施。（3）绿化管护措施：绿化苗木种植初期，应注重水肥管理，保证成活率在90%以上，对死亡的苗木要及时补栽，以维持绿化体系的完整性，成活后应对沿线防护林带和路基边坡进行定期的管理维护，并根据实际情况不断改进，加以巩固、完善、提高其防护能力，防止土壤受到侵蚀。6、运营期（1）废水治理项目运营期间主要是一些生活污水，设置雨污分流排水系统，这样生活污水直接排入市政管网，对周边环64、境不会造成影响，只需进行简单的处理，达标后排入市政管网。对其污水处理处理应按科学实验建筑设计规范JGJ91-93及相关标准执行。凡含有毒和有害物质的污水，均应进行必要的处理，符合国家排放标准后，方可排入城市污水管网。（2）废气治理本项目基本无废气排出。（3）生活废弃物治理固体废弃物采取垃圾分类存放集中收集，统一由环卫部门清运作无害化处理。因此项目固体废弃物对周围环境不会造成不良影响。（4）绿化绿化在生态建设中具有极其重要的作用，不仅可以改善当地微小气候，而且具有较好的调温、调湿、吸尘、降噪及净化空气等功能，在减轻噪声污染、美化环境方面具有特殊意义。建设项目除车道及地面局部停车外，建筑周围空地均65、合理地布置绿化面、点，树木及草坪绿化等，美化园区环境。（5）照明与噪音控制应避免光污染的产生，加强夜间中心区照明，重点突出地表建筑的照明，接待区附近的建筑应控制性安装夜间照明系统。建筑室内应尽量避免噪声干扰，保证室内安静的工作和起居环境。7、技术经济论证对本项目拟采取的施工期和营运期环境保护对策措施进行技术经济论证的结果表明：本项目环境保护措施选择适当，能够产生较好的效果。六、环境影响评价结论和建议施工期和运营期的环境经综合治理以后，都将达到国家标准，不会对周围环境造成污染。 第八章 安全与消防一、设计依据1、中华人民共和国消防法 1998年9月1日施行2、建筑设计防火规范 GBJ16-87(66、2003年版)3、建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90(1997年版)二、设计范围本工程消防设计范围主要为室内外消防系统。三、消防设计1、建筑消防措施（1）根据不同功能合理布局，建筑之间留有足够的防火间距和可供消防人员进行操作的室外空间及消防通道；各建筑出入口处，有足够的人员集散场，并与道路联系。（2）结合总平面布局，拟建道路互相连通，形成环路，并考虑适当的转弯半径，使消防车来往通畅、便捷，顺利到达各建筑物，满足消防要求。（3）按照国家防火规范，划分若干防火防烟区域，在每一防火区域内设置不少于两个疏散口，保证消防人员快速到达火灾区域。（4）室内装修采用不燃或难燃材料，对于钢结构构件和木构件67、应采取有效的防火处理措施，达到相应的耐火极限。2、在酒店设置火灾自动报警系统。3、消防给水系统（1）消火栓灭火系统：消火柱灭火系统给水方式由城市给水管引入主水管供水，经消火栓管网至各层消火栓箱，在建筑内形成环状管网。按同层相邻两个消火栓的密集水柱能同时到达被保护范围内任何部位的原则全面布置消火栓。（2）干式灭火系统按每200配备一具干式手提灭火器，置于各消火栓箱内。（3）消防电气系统包括火灾自动报警、事故广播、送排烟控制、电源控制、计算机管理等。全系统消防联动信号由中央控制台控制。第九章 节能、节水 (一)概述能源是国民经济发展的基础资源，我国的能源利用率只有30左右。有关资料表明，我国万元国68、民生产总值耗能是日本的三倍之多。可以说能耗的大小已成为反映一个国家、一个企业科学技术水平高低的主要标志之一。提高节能意识，抓好节能工作，不仅对提高单位经济效益具有积极意义，对社会经济的持续发展也有着重大意义。任何一个单位，要降低成本，节约能源是一项重要措施。因而，在工程设计建设中，要采取切实的措施，把消耗降低到最低点。(二)节能、节水措施1、用电节能选用自动电容补偿装置在配电室集中补偿，使功率因数补偿到0.9(供电部门要求标准)以上。2、供水、供气节能在原总图布局合理的前提下，新增工程设备的供水，尽可能缩短管网，制订保养维修措施，防止“跑、冒、滴、漏”，达到节能目标。3、采用高效节能的照明灯具69、，减少照明能耗。4、全部采用节水用水器具，严禁购买安装国家明令淘汰的非节水型用水器具。第十章 项目实施进度本项目建设期24个月，具体实施进度如下：1、项目前期工作阶段，1个月。2、工程勘察、规划、设计阶段，1个月3、工程施工建设阶段，22个月。第十一章 项目投资与资金筹措一、项目投资估算（一） 投资估算编制依据（1）建设项目经济评价方法与参数（2）项目土建工程费用参照淮北市建筑工程项目的工程费用；（3）其他建设费用参照淮北市建设工程费用中规定的技术经济指标计算。2、投资估算编制范围项目投资主要包括建筑安装工程及设备费，室外工程费，与本项目直接相关的工程建设其他费和预备费。3、投资估算编制说明（70、1）工程及设备费主要由施工架设的水电线路及场地平整费，土建结构工程费，内外装修工程费，给排水工程费，强弱电工程费等组成。参照近年来淮北市类似工程竣工概算资料，并根据建设时间、规模、标准等方面的差异，作出合理调整后，分项分类，按单方造价指标进行估算。（2）室外工程主要包括道路、绿化、供水管道、排水管网、管道、庭院路灯、电缆线路等项目费用（3）工程建设其他费由勘测费、设计费，可研报告编制费，指标管理费、工程质量监督管理费、工程保险费等12项组成。（4）预备费估算只考虑基本预备费不计涨价预备费。基本预备费按工程投资额（即工程及设备费、室外工程费和工程建设其他费三项之和）的5%计收。4、本工程投资估算71、主要采用建设部全国市政工程投资估算指标HGZ4710296，同时结合类似工程及当地的定额、取费标准、材料价格、调整系数等具体情况，进行调整。并参照建设部市政工程可行性研究投资估算编制办法、国家发改委和建设部建设项目经济评价方法与参数第三版，同时结合当地具体情况进行估算。（1）前期工作费：按总投资费用的1%估算；（2）勘察设计费：按国家有关规定估算；（3）工程监理费：按第一部分费用的1.4%估算；（4）基本预备费：按第一、二部分费用之和的8.2%估算；（二）投资估算项目总投资为13000万元，其中固定资产投资12000万元，流动资金1000万元。建设内容包括：1、土地投资1800万元。2、土建投72、资7000万元。3、设备装饰装修2500万元。4、附属工程700万元。合计固定资产投资12000万元。二、资金筹措该项目总投资13000万元，所需资金由该公司自筹。第十二章 财务分析一、经营收入项目建成投入运营后，主要经营收入有：游客住宿、餐饮、娱乐健身、房屋销售等。合计收入12500万元。1、餐饮项目预计年收入2900万元2、宾馆收入2800万元。3、商务会所收入2700万元。4、会务中心收入1500万元。5、洗浴中心收入1200万元。6、房屋销售收入分摊到每年收入1400万元。二、销售税金及附加和所得税项目正常运营期，年均税金为1000万元。销售税金中，进项税率均以13%计算，辅料、包装材73、料、包装均为17%，增值税率为6%，城市维护建设税和教育费附加为增值税的10%，所得税率为实现利润的25%。三、总成本费用项目达产后，正常运营总成本费用为9000万元。(1)原辅材料费：项目产品主要原材料为优质食品、果品、绿色食品蔬菜及食盐、包装袋、箱等辅助材料。有些原料用于生产加工，有些原料（如优质粮）直接进入市场经营。(2)燃料、动力费：根据生产实际进行估算，项目单位利用沼气发电，电力能源及发电余热综合利用，没有纳入燃料动力费科目的计算，只作为生产过程，不计入成本费用。(3)工资福利费：本项目经营后，单位职工及聘用人员、季节工人等支付的工资福利费用，全部计入总成本费用。(4)折旧费：本项费74、用以固定资产为基数，采用直线法，分类计算折旧费，主要折旧为建筑工程和设备。房屋折旧年限取25年，留残值5；设备(含安装费)折旧为10年，留残值5。在折旧时，把基本预备费、建设期利息计用入上述费用之内。(5)维修费：为保证建筑物的完好和设备正常运转，每年要进行维修，维修费按折旧费的50估算。(6)递延资产摊销费：前期工作费、勘察设计费等递延资产从项目受益年(第二年)开始按5年进行等额摊销。(7)其他费用：其他费用包括其他销售费用和其他管理费用，系指从其他销售费用及管理费用中扣除折旧费、摊销费、修理费、工资及福利费后的其余部分。其中：其他销售费用按产品销售收入的5计取，其他管理费用按外购原辅材料费75、外购燃料动力费、工资及福利费之和的2%计取。总成本费用为9000万元。 四、主要经济技术指标（1）项目固定资产投资总额13000万元，流动资金1000万元。（2）项目达产后，销售收入12500万元。（3）总成本费用9000万元。（4）利税总额3500万元。其中利润2500万元，税金1000万元。（5）投资利润率19.1%。（6）财务内部收益率14.7%。（7）静态投资回收期6.4年（税后，含建设期1年）。第十三章 劳动定员和培训（一）劳动定员根据劳动法规定，结合项目实施的实际，本项目劳动定员为450人（二）培训为适应现代生态经济发展的需要，需培养大批高素质的经营管理人员和科技人员，根据项目单76、位的实际情况，对部分人员进行培训。1、培训的目的意义能够熟悉现代餐饮服务行业发展的一般规律和目标要求，熟悉酒店经营和生态环境的发展方向、模式及重点，掌握一些先进的管理技术和科研技术。2、培训内容信息科技网络培训；现代旅游经营管理培训；生态规则培训；商务、法制培训；农业生态与环保培训；科技研究培训。第十四章 安全卫生安全卫生（1）根据安徽省关于加强安全生产的有关规定要求，项目单位必须建立健全劳动安全制度，严格执行国家安全部门和卫生部门颁发 的安全卫生标准和规程，要把安全生产作为重中之重，抓紧抓实。建立及健全各项安全制度和严格执行操作规程，应加强对工人的岗前安全教育培训，以杜绝安全事故的发生。（277、）在原有基础上进一步搞好项目区绿化美化，搞好文明建设和卫生环境管理，杜绝一切传染疾病的发生。第十五章 工程招标根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，建设项目可行性研究报告增加招标内容，本工程项目应按国家有关文件和政策进行工程招标。（一）发包方式招标的工作范围是指招标文件中约定承包方完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成包括勘察设计、施工、试运等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或“交钥匙工程承包”，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。何种发包方式最适合项目的投标，取决于项目的性质和复杂程度、投资来源、业主的技术和管78、理能力。（二）招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应委托具有相应资质证书的建设工程招标投标机构代理招标。本项目的业主拟自行招标，这需要按照工程建设项目招标试行办法（国家发展计划委员会第5号令）的规定向项目审批部门报送书面材料。（三）招标方式招标方式可分为公开招标、邀请招标和议标。1、公开招标公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告，凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和行业限制均可以申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承79、包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交于可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标的时间长、费用高。2、邀请招标邀请招标亦称有限竞争性招标，是指业主向预先选择的若干家具备相应资质、符合投标条件的单位发出邀请函，将招标工程的情况、工作范围和实施条件等做出简要说明，请他们参加投标竞争，被邀请单位同意参加投标后，从招标单位获取招标文件，并按规定要求进行投标报价。邀请投标对象是项目法人对其资质信誉、技术水平、过去承担过类似工程的实践经验、管理能力等方面比较了解，信任他有能力完成所委托任务的单位80、。3、议标议标是指招标单位与两家或两家以上具备相应资质，符合投标件的单位，分别就承包范围内的有关事宜进行协商，直到与某一单位达成协议，将合同工程委托他去完成。议标与前两种招标方式比较，招标程序简单、灵活，但由于投标的竞争性较差，往往导致合同条件和合同价格对承包方较为有利。议标方式仅适用于不宜公开招标或邀请招标的特殊工程或限定条件下的工作内容，而且必须报请建设行政主管部门批准后才能采用。本工程勘察设计、监理、建筑安装等工程均宜采用公开招标方式，可以根据不同路段、不同工程类别，分成多个标段，分别招标。这样业主能取得有竞争力的合同。（四）本项目招标形式和招标内容1、根据本项目的规模和性质，建议采取公81、开招标形式。2、招标范围本项目招标内容主要是土建工程、设备采购与安装，以及与之配套的管网工程、小区道路、绿化工程等配套设施的勘察设计、施工、监理。有关招标范围和情况见下表14-1。表14-1 招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料第十六章 结论与建议（一）结论根据对本项目充分论证、分析，认为该项目符合国家的产业政策，符合现代服务业的发展方向，方案设计合理、投资估算准确、资金筹措有保障。项目建成后，对优化山水生态资源配置，加快科技创新步伐，形成能源、生态、经济良性循环的发展环境，促进城乡经济健康持续发展，82、将起到重要作用。发展绿色食品，实现食品的营养、卫生、安全，确保消费者健康。因此，本项目是可行性。本项目的建筑符合国家重点鼓励发展的产业和科技政策，也符合国家生态示范发展的新方向。项目建设单位和技术依托单位积极性高,且具有较雄厚的经济实力和技术力量。项目符合保护资源、改善环境、发展生产力总体目标。（二）建议1、项目建设单位要抓紧时机，做好项目可行性研究报告的上报审批和自筹资金的落实工作。建立健全强有力的保障机制，争取项目早日开工建设。2、本项目的建设符合国家的产业政策和投资方向，属国家重点扶持的现代服务业项目。建议项目区政府根据本区实际情况给予相应的资金支持和政策倾斜。3、按照绿色食品标准和生态83、环境要求组织建设，投产后做好各项基础工作。目 录第一部分 总论1（一）项目情况1（二）项目背景3第二部分 项目建设的必要性和可行性6第三部分 市场分析11（一） 发展模式 11（二） 现存问题 11（三） 前景预测 13第四部分 选址方案 15（一）选址原则15（二）项目选址方案15第五部分 项目定位与功能分区方案17（一）目标定位17（二）功能定位17（三）市场定位17（四）功能分区17第六部分 工程方案18（一）建设标准及依据18（二）总体规划18（三）结构设计20（四）给排水设计21第七部分 消防、安全、环境保护25（一）编制依据25（二）环境保护25（三）环境保护措施27第八部分 节能、节水29（一）概述29（二）节能、节水措施29第九部分 项目实施进度30第十部分 项目投资与资金筹措31（一）项目投资估算31（二）投资估算32（三）资金筹措33第十一部分 财务分析34（一）经营收入34（二）销售税金及附加所得税34（三）总成本费用34（四）主要经济技术指标36第十二部分 劳动定员和培训37（一）劳动定员37（二）培训37第十三部分 安全卫生38第十四部分 工程招标39第十八部分 结论与建议43（一）结论43（二）建议4366 濉溪县工程咨询事务所