1、锦荣商务快捷酒店计划书 设计单位：锦 荣 集 团设计时间：2011年6月目 录第一部分：企业简介-3第二部分：装修设计-4第三部分：人力管理-9第四部分：运营管理-11第五部分：融资说明-18第六部分：财务预算-18第七部分：危机管理-24第八部分: 其它问题-25第一部分 企业简介随着我国经济的快速发展，外出办公人员以及商务会议的增加，商务型酒店应运而生。商务快捷酒店作为休闲娱乐业的一种支撑平台，其发展潜力与市场前景不容小觑。 锦荣商务快捷酒店是集住宿、餐饮、娱乐、会议为一体的商务型酒店。酒店拥有各种豪华客房72套，配有餐厅、大中小会议等服务设施。酒店装修豪华、典雅以及快捷酒店无微不至的服务2、，是商务客人和旅游者的理想选择。其中有商务标间（20间）、商务单间（16）、豪华单间套房（4间）、豪华标间套房（8间）、商务三人间（6间）、精品商务标间（6间）、豪华商务标间（12间）。颇具中原特色的餐厅、悠雅茶社，既可满足商务客户、旅游者的便捷就餐，也可以构筑一个商务谈判的清幽意境。同时，本酒店还拥有全方位的商务会议中心及票务中心，可为您提供大型会议、通讯、打字、票务服务等，完善的酒店服务使商务谈判、愉快度假无后顾之忧。第二部分 装修设计一、设计规划依据 以酒店运营为基础进行设计装修。二、酒店功能布局及配套标准锦荣商务快捷酒店的定位及配套标准如下：分别从大堂、商务/普通客房、餐厅、多功能会议3、室、小型会议室、交通通道（电梯、走廊通道、安全通道）、门头形象、楼体广告字（楼顶、墙体）共8个方面。 a大堂（1F）大堂，是客人办理住宿登记手续、休息、会客和结账的地方，是客人进店后首先接触到的公共场所。大堂必须以其宽敞的空间、华丽的装潢，创造一种能够有效感染客人的气氛，以便给客人留下美好的第一印象和难忘的最后印象。该酒店是本成品建筑，根据其定位，大堂设计与装潢应具备以下条件： 仅一楼可作大堂使用，由于受其高度和大小的影响，应该从空间功能的合理划分以及灯光效果的处理进行有效控制。 在空间渲染上，以明朗色彩的视觉，用层递式表现手法与灯光效果、镜像相结合，消除建筑标准层“低” 高度的压抑和局促，营4、造一个“宽敞” 、“豁朗”、“温馨”的前厅空间。 在功能划分上，前厅应该具有迎宾区、总台服务区、会宾休憩区 迎宾区 位于大堂入口处，外侧安防吉祥镇宅物，与感应门（旋转或推拉的）相结合，塑造气派门面，配以保安、迎宾礼仪小姐，为确保客人安全，以及“迎来送往”留下“美好第一印象”或“难忘最后印象”。 服务总台 简称“总台”，是专门为客人提供住宿登记、结账、问询（含商务服务）、外币兑换、票务等综合服务的场所。 会宾休憩区 专门为客人提供短暂停留或等待客人的休憩区域，一般设在大门口一侧闲置空间里，配以沙发、茶几、报刊架（可以是一面墙上构成的简约“阅览室”，提供时尚/商务杂志、地方报纸以及国家级经济、金融5、报纸等）等。 地面面层美观。采用大理石或优质木地板，既豪华美观，又便于清洁。 大堂设计，有效利用一切建筑或装饰的手段，创造一个亲切、宜人、欢悦、静谧、有文化气韵、有现代气息、空闪电战流畅、主题突出、功能合理、流线组织高效、人群集散便捷的空间。强化大堂文化的渲染。 商务服务中心 商务导航 提供酒店服务项目宣传品，饭店价目表，本市交通图，本市黄页，商务资讯，各种交通工具时刻表、与客人相适应的报刊。 租赁服务 提供代客预订和安排出租汽车服务；提供商务设备租赁。 预订系统 接受餐饮及客房预订。 保险箱 有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱为之安全、隐蔽，能够保护客人的隐私。（套房里有配备） 行6、李专运 设专职行李员，有专用行李车、小件行李存放处。 爱心通道 门厅以及主要公共区域，设有残疾人出入坡道，配备轮椅。有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供特殊服务。b客房（34F）客房，是客人在异乡的家；商务客房，是商务者在异地的办公室，抑或是一个家：是商务快捷酒店的设计原则。这应该是一个私密的、放松的、舒适的、浓缩了休息、私人办公、娱乐、商务会谈等诸多使用要求的功能性空间。 EF电梯前厅公共通道3-4F平面图值班间ABCD 客房类型 商务标间/单间 设在3-4F、商务单间区，、商务标间区，单层18间，共2层36间，主要突出标间的概念。 商务套房/3人间 设在3-4F，单层12间，共2层247、间。套房类型：A豪华单间套房（4套），B、C豪华标间套房（8套）D商务三人间（4套），E、F豪华商务标间（8套）；在E、F区设有商务洽谈室。 公共走廊及客房门 客人使用客房是从客房大门处开始的，公共走廊宜在照明上重点关照客房门(目的性照明)。门框及门边墙的阳角是容易损坏的部位，设计上需考虑保护，钢制门框应该是个好办法，不变形，耐撞击；房门设计应着重表现，与房内木制家具或色彩等设计语言互通有关，门扇的宽度以880-900mm为宜。 户内门廊区 客房入口处形成一个1.0-1.2米宽小走廊，设一理容整装台，台面进深30cm，客人还可以放置一些零碎用品，是个很周到、体贴的功能设计。衣柜可安排在就寝区的8、一侧，客人会感到极方便，也解决了门内狭长的空间容纳过多的功能，造成使用不便。 工作区 以书写台为中心，家具设计成为这个区域的灵魂，强大而完善的商务功能于此处体现出来。宽带、电话/传真以及各种插口要一一安排整齐，杂乱电线也要收纳干净。书写台空间布局，靠窗设计，采光充足、视线良好。（房间要求配置2个宽带接口） 娱乐休闲区、会客区 商务标准客房，会客功能正在渐渐弱化，把会客转移到酒店的经营场所。设计中将诸如阅读、欣赏音乐等很多功能增加进去，改变了人在房间就只能躺在床上看电视的单一局面。 就寝区 客房中面积最大的功能区域，床头屏板与床头柜成为设计核心问题，两床之间设计成简易台面装置，方便收起。床头柜可9、设立在床两侧，设计简单，功能单纯，方便使用。床头背屏与墙是房间中相对完整的面积，可以着重刻画。床水平面70cm左右以上的区域 (客人头靠位置)易脏，需考虑防污性材料，可调光座灯或台灯(壁灯为好)，对就寝区光环境塑造至关重要，使用频率及损坏率高，不容忽视。 卫生间 空间独立，水、电、排风系统交错复杂。设备多，面积小，处处应遵循人体工学原理，做人性化设计，干湿分离，座厕区分离，避免功能交叉，互扰。 面盆区 台面与妆镜是卫生间造型设计的重点，要注意面盆上方配的石英灯照明和镜面两侧或单侧的壁灯照明，二者最好都不缺。 座便区 通风、照明良好，电话和厕纸架安装，触手可达，方便取用。烟灰缸与小书架的设计也会10、显示出酒店的细心周到。 洗浴区 安装精致的淋浴间，节省空间，减少投入。带花洒的淋浴区的墙面材料选择时，要避免不易清洁的材料，象磨砂或亚光质地都要慎用。 其他设备 卫生间高湿高温，安装良好的排风设备。 配置 生活用品，垃圾桶、擦鞋纸、热水壶、口杯；卫浴、洗漱用品洗浴；可售常用品等c多媒体会议厅(5F)多媒体会议厅，主要是以满足各种类型的商务会议、视频会议、学术报告/讨论、培训、产品新闻发布会、商业发布会等。整个系统要高效率的完成会议室任务，结合各个系统，充分发挥各个系统的功能，实现现代化的会议、教学、培训、学术讨论。豪华商务标间区多功能会议室小型会议室电梯前厅精品商务标间区精品商务标间区精品商务11、标间区豪华商务标间区商务三人间兼小型会议室值班间小型会议室 多媒体显示系统 主要由高亮度、高分辨率液晶投影机和电动屏幕构成，完成对各种图文信息的大屏幕显示。由於会议室面积较大，为了各个位置的人都能够更清楚的观看，建议整个系统设计了2套投影机显示系统，以及多角度的多个视频转播。 A/V系统 主要是由4台计算机、摄像机、DVD、VCR（录像机）、MD机、实物展台、调音台、话筒、功放、音箱、数字硬盘录像机等A/V等设备构成，完成对各种图文信息。 会议室环境系统 由会议室的灯光、窗帘等设备构成，完成对整个会议室气氛的改变，自动适应当前需要；譬如播放DVD时，灯光会自动变暗，窗帘自动关闭。 智能型多媒体12、中央控制系统 采用档次高、技术成熟、功能齐全、用途最广的中央控制系统，实现多媒体电教室各种电子设备的集中控制。d.小型会议室小型会议室，一般要求能满足1015人的小型会议室，具备简单的会务功能和，一般要求安装投影仪设备系统，具有简单演示功能。e餐厅(2F)酒店餐厅一般分为宴会厅、中餐厅、雅座包厢，其服务内容除正餐外，还有早茶、晚茶、小吃、自助餐。餐厅内设有钢琴、小型乐队、歌舞表演台。结合酒店项目定位，将五楼、七楼和二十三楼作为餐厅配套设施。咖啡厅电梯前厅咖啡厅/茶餐厅，是顾客休闲娱乐谈话放松的场所，环境需要舒适，氛围轻松，在这里可以领略到不同的风情，或庄重典雅、或乡风古韵、或西化雅致。五楼、七13、楼，作为一个整体来布局，其布局如下图所示意茶 艺 散 座 中餐宴会厅（兼） 娱乐厅2F平面图（咖啡馆）房座2房座1餐厅值班间房座4房座5房座6 咖啡厅 可由大厅和小室构成，在大厅设置茶艺或酒水表演台，小室中可不设表演台而采用服务桌上服务表演（咖啡厅小室中不设）。可分设散座、卡座及房座（包厢），或选设其中一二种合理布局。 散座 在大堂内摆放圆桌或方桌，每张桌视其大小配48张椅子。桌子的间距为两张椅子的侧面宽度加上通道60cm的宽度，方便客人进出自由，无拥挤不堪的感觉。 房座 在一间较小的房间内，房内设12套桌椅，四壁装饰精美，可供洽谈生意或亲友相聚。一般需预先定座，由专职服务人员提供服务，房门可14、悬挂提示牌，以免他人打扰。2F、可设为房座，根据需要可进行分割，设置多个小房座。部分房座可兼具卡拉OK功能。第三部分 人力管理本酒店人员配置根据设计部门要求，共分为领导、服务人员和保安人员三大部分。聘请总经理1名，统一管理和负责酒店的大小事务。一、管理层职 务 姓名 电话董 事 长 邵彦忠 15095438247总 经 理 卢继荣 13919252169财务总监 常正和 13519627908营销总监 陈 颖 15095436404人力总监 师玉龙 15002547685后勤部长 孟德建 13893256864二、服务人员（从楼层由低到高的顺序配置）：F1、酒店迎宾2名，酒店前台人员4人（其中15、前台接待2名，客服人员1名，收银员1名）。（共6人）F2、（1）餐饮部经理1名，负责管理自助餐厅和舞厅的各项事务；（2）自助餐厅：大厨2名，服务人员3名； （3）舞厅：吧台3名（吧台服务生2名，收银员1名），服务员3名；（共12人）F3、F4、（1）客房部经理1名，全面负责客房服务；（2）3、4楼领班各3名，各领班带领3名服务员，每八小时换班一次；领班负责当日班次的客房服务情况，每两天换班调整一次；（共25人）F5、服务员（机动）1名，负责打扫卫生。（共1人）共（44人）二，保安配置保安部部长1名，负责酒店和酒店成员以及客人的财产和人身安全问题。F1、配置保安4名；F2、配置保安5名；F5、配16、置保安2人；共（12人）其他人员配置1、 车童1名；2、 酒店法律顾问1名；3、 营销助理2名；4、 财务助理2名；酒店人员配置合计：62人。类别楼层服务部门人员保安部人员F1接待2名，客服人员1名，收银员1名5名（包含保安部部长）F2餐饮部经理1名自助餐厅：大厨2名，服务人员3名舞厅：吧台服务生2名，收银员1名，服务员3名5名F3客房部经理1名3、4楼领班各3名，各领班带领3名服务员（具体划分看备注）无F4无F5服务员1名（机动）2名其他总经理1名酒店法律顾问1名车童2名营销助理2名财务助理2名备注：3、4楼共有6名领班，每层各有3名，每位领班各带3名服务员，8小时换班一次。第四部分 营销计17、划一、项目经营理念：锦荣商务快捷酒店，定位为即经济又舒适的商务快捷型酒店，提出“精道品质精心服务精品商务”的服务理念，打造移动办公室，让商务消除异地办公障碍。市场定位：商务快捷酒店经营理念：为商务沟通开辟一条通道；为商务沟通搭建一座桥梁；为商务沟通营建一个平台！服务理念：服务质量，比别人好一点；饭菜质量，比别人好一点；享受价格，比别人低一点！二、酒店界定（以下黑体为我酒店具体策略）商务酒店是以商务客人而非旅游度假客人为主的酒店，一般认为商务客人所占比例应该不低于70。与度假者相比，商务客人对于酒店的选择更挑剔，但同时也更愿意为服务支付高价格。商务型酒店应该包括传统意义的高星级商务型酒店和经济型18、酒店。 服务定位酒店的地理位置、建筑装饰风格、设施设备、服务项目以及员工服务能力应根据商务客人的消费需求特征加以配置的集成。比如商务酒店的商务设施要齐备，如传真、复印、语言信箱视听设备等；酒店还要提供各种先进的会议设施便于客人召开会议；客房里的设施设备也要符合他们需求，便于办公，如打印机、网络接口等。价格定位商务酒店的价格要高于同类型的酒店。一般商务旅客对价格的敏感度不大，但在住宿、通讯、宴请、交通方面较为讲究，注重酒店的环境和氛围。商务酒店为了满足客人的物质需求和心理需求上，不论是在酒店设施设备的配备上还是提供服务的质量上都要比一般的酒店要高，所以商务酒店的价格也自然要高于同级别的其它类型的19、酒店。地理位置商务酒店的地理位置要具有优越性。交通便利，临近商务密集区，便于参加各种商务活动和会议，能接触到一些潜在的商务合作对象；周围知名的特色餐厅林立，利于宴请宾客；离休闲中心近，有利于商务客人办公结束后的休闲活动。同样，由于商务客人需要在短时期内完成各种商务活动，地理位置不优越，无异于浪费时间。品牌战略即要在消费者市场中具有品牌。品牌一方面可以节省商务客人的搜寻成本，一旦住过一家某品牌的酒店，客人也就能够熟悉任何地方的这一品牌的酒店。同时，酒店间可以共享客户档案，可以对商务客人提供个性化的服务，让客人有宾至如归的感觉。人力资源好的商务酒店应该是产品的各个组成要素都是相互匹配和兼容的。由于20、员工行为直接构成了酒店产品的核心成分，所以我们在考察商务酒店的品牌时，还需要看其受过良好训练的员工和职业经理人员占其员工总数的比例。相对于一般意义上的酒店从业人员而言，这些专业人士更能深入了解商务客人的需求，并拥有丰富的酒店从业的经验。而商务客人，一般是中年人大多受过高等教育，对服务的要求也比较高，有时还要求酒店提供与其商务活动相关的各种服务，如秘书、管家服务等。从这个意义上说，一家好的商务酒店也是一家优秀的雇主单位，它更善于挑选、培训和激励那些酒店职业经理人员和专业技术人员为我们的顾客提供尽善尽美的专业服务。三、 市场分析1、 目标顾客群定位，不能过于狭窄。依靠政府部门为主顾客群，大力开展民21、间消费群体。要充分体现出本店的特色，定位不可偏高，另外部分酒店服务质量还存在一定问题，影响了消费者到酒店消费的信心。目标市场定位，应当充分挖掘自身的优越性，拓宽市场，巩固企业单位消费体，进行改关拉笼。完善其消费者档案。2、 保证新闻宣传力度，一定要让顾客了解我店。用投入较少的资金进行企业文化宣传或企业人脉的宣传，设立广告牌。3、 竞争对手分析：酒店周围没有与我店类似档次酒店，只有不少的小餐馆或旅馆，虽然其在经营能力上不具备与我们竞争的实力，但其以低档案物美价廉较吸引部分消费群。周边有部分较为高档次酒店，主要分布在旅游区，对我们有影响是政府部门接待，因此要引起重视，在服务质量或其它方面进行争取。22、做好会议接待市场破突口。要做到休闲观光在景区、商务会谈、吃住在四海的经营策略。四、 目标市场分析目标市场即最有希望的消费者组合群体。目标市场的明确既可以避免影响力的浪费，也可以使广告有其针对性。没有目标市场的广告无异于“盲人骑瞎马”。目标市场应具备以下特点：既是对酒店产品有兴趣、有支付能力消费者，也是酒店能力所及的消费者群。酒店应该尽可能明确地确定目标市场，对目标顾客做详尽的分析，以更好地利用这些信息所代表的机会，以便使顾客更加满意，最终增加销售额。（黄金顾客档案效益）。顾客资源已经成为饭店利润的源泉，而且现有顾客消费行为可预测，服务成本也要相应随淡旺季而变，不能按照百分百编制，要让80%人员23、创造100%工作，还余20%人员是纯利润。同时要维护顾客忠诚度，这是最好免费口碑宣传，也使竞争对手无法争这部分市场份额。五、项目SWOT分析1、SWOT分析优势（S）：1、项目位于兰州市中心，周边各类市政配套设施完善，且紧邻区域政府办区，具备良好展示面。2、区域高档酒店，享有一定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大。劣势（W）：1、项目入住客户类型单一化，入住率偏低；2、项目配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑不足；机会（O）：1、WTO带来的经济发展，为商务顾客的增加奠定了基础；2、经济合作的区域上的广度化，为会议室的使用威胁（T）：1、投资型物业市24、场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大；2、国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开征等给项目的经营带来不确定因素。2： 应对策略四大SO策略（强化优势与机会策略）：1、强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜；2、配合项目的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注；3、强化、利用发展商良好的社会资源，对企业进行重点宣传，促成集团购买。两大WT策略（化解劣势与规避风险）1、项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的运营方案，吸引顾客；2、针对自身酒店配套设施经营的劣势，引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店25、产品附加值，提升形象档次。六、 运营总策略（一）销售方法和策略1、经营的菜系。我们要以大众菜为主，以独创本店特色山菜及本地菜为辅。2、根据季节淡旺季制定菜肴滑动价。3、签发顾客协议，进行有原则“选择”。4、推出房间“周末特价”，特价房和特价菜，限款。（二）管理方法优质服务是根基，是酒店的生存之本；优质的服务是酒店管理的重中之重。1、转变观念，打好创收思想基础实抓成本，不影响酒店运作的情况下为酒店增收“隐形收入”控制好可控成本，如：采购成本（采取不同时期估价）。水、电、燃料成本（细化分析进行有效节能），人力成本按淡旺季编制(37)月份拟订多少人，（810）月份拟订多少人，（11、12、1、2）月26、份拟订多少人，其利润占酒店总利的1/4之多。“管理”表面上与盈利无关。但从本质上看，管理是创收的基础和前提。没有好的管理就没有效益。“没有不合格的员工，只有不合格的 管理者”，便是这个道理。2、“以人为本”，找到创收盈利之源人，是创收最根本、最活跃的因素。“人本思想”，是创收的保证。让员工的“心”留在店里面，留在岗位上。把内藏的工作热情转化为优质服务的行动和活力。3、疏通运营渠道，狠抓营业利润要培养酒店管理及服务队伍，增强团队意识，使全店上下个个都能倾心与酒店。4、优质服务，实现客我共赢（1）优质服务，是酒店的本份定好标准，规范技能操作，严抓培训。标准，是行动的准则、指南。明确了标准，才能规范27、为顾客提供优质服务。优质服务的惟一标准，即顾客满意，也只有通过培训才实现最终顾客满意要求。（2）抓好落实这是我们管理者的“通病”，经常还是停留在找“借口”弊病问题。一定要贯彻“办法总比问题多”管理心态。抓好落实。（3）抓好检查酒店的整体形象是通过细节来体现的，而细节则是无穷尽的。因此，要使酒店的管理真正做到“无差错”，就必须脚踏实地地推行细节管理。高水平的酒店面对是高要求的客人，高要求的客人通常都有着非常细致，甚至有些苛刻的眼光，管理中的每一个细微的环节都会引起他们的注意。所以，要真正做到高水平的管理，就必须有一种“钻牛角尖”的精神。（三）开辟市场一些商务型酒店的管理在很多方面并不成熟，特别是28、在营销方面，还没有摸索出适合自己的一套固有模式。作为商务型酒店，由于其客人主要以商务型办公客人为主，淡旺季的划分不同于度假型酒店。一般认为，酒店的淡季在36月，旺季则为712月，以及会议比较集中的12、1、2月。而酒店因为淡季、旺季不同的市场需求，很多商务型酒店在这方面更是存在诸多的问题，如淡季缺乏主动积极的营销思想、欠缺营销对象开发能力、单一的打折促销营销方式、简单的人员推销营销渠道等，旺季被动营销为主体、服务更新速度慢、商务平台未建立、市场潜力欠开发等。针对此类问题我酒店采用了如下策略：1、建立公共关系热心公益、回馈社会。当酒店善于奉献的精神被世人所认同和接受后，其在社会中的地位将无形提升29、。商务客人又比较注重公司的形象，对酒店的选择，社会的评价可能在其心中会占据一定的分量。而酒店自身在举行公益活动的同时，借助媒体的有效宣传，不仅加强了正面形象，也提升了公众对酒店的认知度。这样，就使酒店可以在广大的社会群体中，大面积、撒网式的增加商务顾客。2、了解顾客需求除了研究以入住的顾客外，也要关注并进一步了解未入住过顾客的消费倾向，防止客源的萎缩。3、及时更行设备紧随时代发展，及时了解商务设备的发展，满足客人对总体办公设备要求更新的速度。4、开辟潜力顾客以现在顾客为基础，管理者要具备直觉的市场导向感，能够看到具有能力的管理型人才，及时的开辟潜力顾客。5、形成会员情感在培养客人的忠诚度方面，30、会员制应该是比较理想的选择。因为会员的消费频率明显高于一般散客，愿意接受本酒店新推出的产品。就商务客人来说，由于出门在外住宿的频率比较高，如果能通过会员制的方式，享受到与一般住店人员不一样的待遇，可能会增加客人对此酒店的归属感，从而将其作为固定的住宿地点，形成一种情感上的消费思维。并且以娱乐为基础提供会员与会员、客人与客人交流的机会建立有效的商务交流平台，形成良好的商务氛围。6、奖励市场加强由于社会激烈的职场竞争以及企业对人才关注度的提高，为优秀的企业员工提供带有学习性质的奖励性旅游，成为许多大型企业的首选。同发达国家比，我国的奖励旅游刚刚开始，奖励旅游将成为一个新兴的旅游项目，越来越受到企业31、的青睐。我酒店看到其中巨大的商机，主动与大型公司联系，用商务酒店的特性，吸引带有商业性学习、培训的奖励旅游住宿，积极拓展市场。7、挖掘实力顾客我酒店根据经营经验，在旺季主动出击，去寻找、挖掘具有消费实力的客户群。在某项会展召开之前，就主动联系可能到会的大型企业，与其洽谈协商。在确保房价的基础上，以提供其他设施优惠项目的方式，吸引入住。企业与其艰难的自己预定，不如接受送上门来的优质服务。这样不仅可以自己去选择实力消费者，在推销客房的同时，也将附属设施的使用价值体现出来，一举两得。8、会议特色服务为参加展会的企业免费提供带有酒店标志的商务用品，如精美手提袋、签字笔、便签纸等等。让商务客人在参展时，32、时刻都可以将赠送的商务用品“秀”出来使用，有意无意间都可以让其他参展者注意到，形成一种无形的心理冲击，并起到宣传本酒店的作用。七、管理服务人员类别楼层服务部门人员保安部人员F1接待2名，客服人员1名，收银员1名5名（包含保安部部长）F2餐饮部经理1名自助餐厅：大厨2名，服务人员3名舞厅：吧台服务生2名，收银员1名，服务员3名5名F3客房部经理1名3、4楼领班各3名，各领班带领3名服务员（具体划分看备注）无F4无F5服务员1名（机动）2名其他总经理1名酒店法律顾问1名车童2名营销助理2名财务助理2名八、运营收费标准1、客房收费标准豪华商务标间 （12间） 设2张1.2m床，布置商务洽谈区和写字区33、，配置1台电脑，预留2根网线（可增加床位）。预定价格：488元/日。商务3人间（6间） 设2张1.2m床，1张1.8m床。布置写字台，配置1台电脑，预留3根网线。预定价格：488元/日。豪华标间套房（8间） 由连通的两个房间组成，其中一间是办公室，一间是卧室，设2张1.2m大床，增设办公台以及常用的办公设施，配置2台电脑，预留2根网线。预定价格：488元/日。豪华单间套房（4间）设1张1.2m标准床，设办公区，配置1台电脑，预留2根网线。预定价格：358元/日。精品商务标间（6间） 设2张1.2m大床，布置办公区，配置1台电脑，预留2根网线。预定价格：358元/日。商务标间（20间） 设2张134、.2m标准床，设办公区，配置1台电脑，预留2根网线。预定价格：268元/日。商务单间（16间）设1张1.2m标准床，设办公区，配置1台电脑，预留2根网线。预定价格：288元/日。2、会务收费标准（多功能厅、小型会议室）本酒店设置的多功能厅、小型会议室，主要是为满足商务服务为主。大会议室2000元/次，小会议室1000元/次。第五部分 融资说明 本项目所需共500万资金均由香港知名企业家刘治宏先生赞助。第六部分 财务预算一项目固定资产的建设由于资金紧张，故采用外包方式进行建设。项目结束后资金5年内结清，5年利息30万元。二 . 项目运行所需资金的预测项目开始预投：100 万。由于外包，故其他不再35、考虑。三. 投资估算锦荣酒店总投资 500 万元（不含土地成本 90 万元）， 资金来源为资本金 500 万元。酒店建筑面积 6250 (1250*5) ，共有客房 72 间，配套会议、餐饮、娱乐等经营项目，其中餐饮、娱乐出租经营，拟开张正式营业。 四、收入数据模型的应用 酒店经营收入数据模型估算 ： 酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本） *52% 来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约900元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。按此估算，锦荣商务快捷酒店的营业收入应在213.2万元（扣除土地成本后的有效投资410万元 *75% ）至585万元 36、( 建筑面积 4500 *1300 元 ) 。 酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的 10% ，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 80% ，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 60% 。按此估算， 锦荣酒店的平均房价应在 320-420 元之间。 客房每天最多收入23040（320*72）30240（ 420*72）元 按当地经营情况测算经营收入 经营收入 = 客房收入 + 餐饮收入 + 其他收入 按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ，旺季客房出租率 80 ，淡季平均房价330 元 / 天37、，旺季平均房价400 元 / 天，淡旺季餐饮上座率也有很大变化，本酒店餐饮为出租经营 , 为简化计算 , 不估算餐饮经营收入。 按当地经营情况测算收入约为906.8（690.8+96+120）万元，详见下：测算收入年客房及会议室收入旺季客房收入 客房数量 * 经营旺季月份数 *30 天 * 旺季开房率 * 旺季平均房价=72*6*30*80%*330342万元淡季客房收入 客房数量 * 经营淡季月份数 *30 天 * 淡季开房率 * 淡季平均房价=72*6*30*60%*400311万元; 会议室收入=大会议室1500元/次，小会议室600元/次。年客房及会议室收入约为：3420000+31138、0000+（1500+600）/2 * 360=690.8万测算餐饮出租收入 餐饮出租者的收入核算：餐饮旺季收入 = 客房数量 * 旺季开房率 *1.8* 旺季上座率 * 旺季餐饮人均消费（含高档宴请） *30 天 * 旺季月份； 餐饮淡季收入 = 客房数量 * 淡季开房率 *1.8* 淡季上座率 * 淡季餐饮人均消费（含高档宴请） *30 天 * 淡季月份 餐饮出租收入：第二层餐饮面积 100 , 按年租金收入96（12*8）万元估算 测算娱乐出租收入 酒店娱乐、健身等设施提供有偿服务，根据当地消费客户群的消费能力进行估算。 二层娱乐面积 350, 按年租金收入120万元估算偏差分析 通过比39、较按当地经营情况测算的收入与按数据模型估算数负偏差 32 17 ，偏差较大。主要原因一是餐饮、娱乐出租经营，租金收入低于营业收入；二是酒店运营初期收入不稳定，按照当地经营情况测算时取值较为保守，平均房价测算偏低。 五、 成本费用数据模型的应用 （由于成本费用可通过经营利润数据模型反映，在此不再分析成本费用数据模型。） 按当地经营情况测算 A 酒店成本费用： 酒店总成本 = 固定成本 + 运营费用 固定费用包括折旧费和财务费用；运营费用是根据酒店行业特点，及国家对于酒店这一特殊行业的要求所必须支付的费用，根据酒店的成本控制、人员变化及经营管理能力的高低会有所不同。 本预测方案选用的估算值为经验值40、与国家实际征收标准相结合的费用值，在实际使用过程中，还需结合当地情况及国家税费调整信息进行测算，以期保证其费用的真实性。 按当地经营情况测算 A 酒店总成本为273万元，其中固定成本 41 万元，运营费用 232万元，详见下： 折旧费 =资产原值 * 净残值率 / 预计使用年限 500万元 *95%/30 年16万元财务费用 =自有资金占有成本=5000000*5%=25万元。固定成本 =折旧费 + 财务费用 =41万元工资成本=月平均工资额 *12 个月 =15万排污费 (按照国家环保局制定标准，根据酒店实际用水及排污量而定)6万 有线电视收视费 =闭路费* 客房总数量 =75*72=54041、0元消防器材维保 =费率 * 灭火器数量 =50*10 =500元电梯维保价格 =年固定费用（10 万元）= 10万元保险费 =资产原值 * 费率 =500万元 *0.375 =18750元员工餐 =员工用餐人数 * 每天餐费（视地区不同可在 6 元至 10 元之间浮动） *365 天 =57*8*365 =21.9万元日常设备设施维保费=全年营业收入*2% =906.8万元 *2% =18.136万元能源消耗 =全年自营营业收入 *9% =690.8万元 *9% =62.172万元客房一次性用品、洗涤、清洁费用、 旺季客房用品消耗 = 客房总数量 * 旺季开房率 * 经营旺季天数 * （单间42、客房客用一次性消耗品价格布草洗涤单次价格单次清洁费用价格） ; =72*80%*6*30*(10+10+7) 28 万元 客房一次性用品、洗涤、清洁费用、淡季客房用品消耗 = 客房总数量 * 淡季开房率 * 经营淡季天数 * （单间客房客用一次性消耗品价格布草洗涤单次价格单次清洁费用价格） =72*60%*6*30*(10+10+7) 21万元 总为28+21 =49万元 公共区域地毯清洁保养费用 =每平米月平均清洁费用 * 公共区域地毯面积 *12 个月 =1. 2*1000*12 =1.44万元营业税金 =全年营业收入 *5.5% =906.8万元 *5.5% =49.874万营销费用 =43、全年营业收入 *2% =906.8 万元 *2%18万其他费用 =交通、通讯、绿化、消毒杀菌、服装等费用 , 全年营业收入 *2% =906.8万元*2%18万元餐饮成本 =酒店餐饮年收入 *50%由于是出租经营 , 所以餐饮成本为0 餐饮其它费用 =（洗涤、客用品、低值易耗品）餐饮年营业收入 *3% 由于是出租经营 , 所以餐饮其它费用为0 运营费用 =客房成本 + 餐饮成本 + 其他成本 =232营业总成本 =固定成本 + 运营费用 =41 万元 +232 万元 =273万元精算年客房及会议室纯利润年客房纯利润：年客房收入： 906.8元/年（360天）运营费用： 合计：273万/年 年纯44、利润：年利润*60%（=年利润-管理费）=233万元（保守预算） 客房年纯利润：233万元 B会务利润（多功能厅、小型会议室1、小型会议室2）本酒店设置的多功能厅、小型会议室，主要是为满足商务服务为主。大会议室2000元/次，小会议室1000元/次。（2000+1000*4）/2 * 360=108万元C年客房及会议室纯利润：108+233=341万元根据本地具体情况，从财务方面进行估算，得出本项目是盈利的，以上估算方法较客观，可以很好地支持本项目的运行。第七部分 危机管理一、人员危机。为了提高企业的人才竞争能力，同时为了留住人才，防止企业的人员流失，本酒店实行边奖励边限制的原则。即在给予员工45、物质与精神奖历的同时还采取工资逐步发放等限制措施。二、财务危机。为了有效应对有可能出现财务问题，公司采取财务人员互相监督，总经理按月查账，董事长按季度查账的财务制度。三、政策危机。公司聘请了专门的法律顾问，有针对性的理解政府部门的有关政策，及时做好应对措施，同时处理好本企业的一些法律纠纷等问题。四、管理危机。对高薪聘请的总经理以及中层管理人员实行按绩效发放工资及奖金的制度，同时对所有员工进行有关企业文化的教育和培养，加强员工的主人翁意识。五、安全危机。为了确保本酒店的管理人员以及顾客的财产及人身安全，公司对所有保安进行全面的职业训练，使每一个安保人员都训练有素，以确保酒店的安全。第八部分 其它问题本计划书中所用名称及商标，均已申请专利，未经本单位允许，任何单位和个人不得擅自使用。关于本企业的其他未尽事宜，可咨询锦荣商务快捷酒店管理中心。25