1、重庆奥林匹克小球馆及沃尔玛购物广场商业物业运营规划书深圳市拜斯特企业管理咨询有限公司重庆奥林匹克小球馆及沃尔玛购物广场商业物业运营规划书目录第一部分 国内商业物业概述第二部分 重庆奥林匹克小球馆项目概况及风险预测第三部分 项目运营规划（一）商业物业项目建筑设计规划评估策划（二）商业物业项目销售推广策划和销售代理（三）商业物业项目招商策划和招商代理（四）商业物业项目商业运营策划和运营管理第四部分 深圳市拜斯特企业管理咨询有限公司简介第五部分 综述第一部分 国内商业物业概述（一）国内目前商用物业开发处于摸索阶段，现有大多数的商业物业开发建设和运营并不成功。首先，地产开发商在开发商业物业时并没有事先2、调研分析自身开发的物业有没有商业价值和适合哪类商家，建成后的商业物业不是没市场，就是物业本身的结构或技术条件不符合商家的要求，无法合理使用。其次，现代商业运营是产业化运作，绝大多数的房地产商都没有现代商业整合运营的经验，涉及到不同的商业运作模式更有不同的要求及对物业面积、柱距、层高、承重、供电量、冷气供应量以及经营牌照和税收等具体问题，都令到房地产商因缺乏统筹规划、运作能力而无从入手。再次，很多房地产商一味地为了尽快回笼资金而采取的一些短视手法，使得其商业物业在统一经营、规模获利、具增值潜力并谋求长足发展等方面不具备或失却其可以具有的优势。（经营权及管理权统一不了，商业物业无法正常运营，最终造3、成发展商、小物业主、按揭银行三输局面）。此外，由于缺乏现代商业运作的精英专业人士，使商业和物业不能充分整合经营或造成资源废置，形成以下局面：具有优势的物业不能充分发挥其潜力和优势；与不具竞争力的商业结合，使商业物业的价值得不到体现并造成损失；未经充分长远合理规划先天不足的商业物业本身就造成极大的浪费和损失等等。因此，若能够在项目运作之前就作出充分合理并具前瞻性的规划，扬长避短，定将使得商业与物业充分整合、相得益彰，并能长久互为带动、相互增值，为投资人带来最大收益。（二）国内目前商用物业发展趋势。国内目前各大城市的各个商圈，能够满足商业发展需要的商业物业屈指可数，商圈内也基本上没有可供开发的土地4、资源，加之交通环境的制约和影响，以及物业租金价格成本的偏高，成熟商圈已经不适宜新兴商业的物业选址和建店。随着人们消费习惯的改变，商用物业发展呈以下特点：（1）围绕交通主干道（双向六车道以上）两侧，区域性选址和建店，侧重考虑交通的便捷和配套停车位的充足。（2）商业物业规模将向经营面积为20000平方米以上的大规模，或者50000平方米以上的超大规模发展，同时，将形成各种互补业态组合的集中商业群和商业物业。（3）商业辐射力求达到十公里范围，刺激群体消费和集团消费的增加。（4）未来十年，城乡之间的商业融通将会普遍，位于高速公路城乡结合点的主出入口商业物业，将以方便快捷的物流优势，在市场中占有重要的一5、席之地。第二部分 重庆奥林匹克小球馆项目概况 及风险预测（一）项目概况1、宗地地理位置和现状。重庆奥林匹克小球馆项目用地位于重庆市渝中区与九龙坡区交汇处-高新技术开发区重庆市奥林匹克体育中心内。北临已经建成的25000平方米奥体中心大型广场，西临中心体育场，南临市政主干道，地块东北册侧约300米处设有轻铁站。该项目用地地块呈倒梯形，东西方向约230米，南北方向约140米，地块北高南低，南北落差约5米，地上建筑物已经拆迁完毕。2、技术控制指标。该项目总建设用地面积26000平方米；地块总容积率=2.65（包括地上、地下全部建筑面积），总建筑面积68780平方米。（具体详实的数据、资料和情况，须有6、待实地考察后方可作出客观陈述）（二）风险预测1、该商业物业项目如果不能作出充分合理的、具前瞻性的现代商业物业运作策划规划，必然造成物业本身的废置和贬值。2、如果在该项目前期不能对建筑设计规划进行正确合理的评估和策划，必将导致后期的商业策划和运营无法纳入正常轨道，并丧失科学性、客观性、合理性，无法满足该项目对于现在及未来商业模式发展的需求，无法使其价值最大化，最终给发展商带来极大损失。 3、若不能实施具发展意识的统筹规划，必将造成销售环节经营管理混乱，并导致未来商业运营和发展处于被动局面。4、如果不能正确的对项目进行全面、科学的评估，一些表面文章将使开发商盲目乐观，使隐性风险加剧，甚至使项目一开7、始就成本大大增加，使开发商背上沉重负担。5、如果没有科学、专业的策划评估和计划以及合理的实施步骤，将导致项目运营中设计、基建、销售、招商、商业运营等各个环节管理混乱、效率低下，最终造成开发商资金回笼不畅，遭受极大损失。（三）重庆奥林匹克小球馆商业物业项目策划、评估范围。为了满足国内外现有商业业态的商家对于该商业物业项目的硬件选择，确保该商业物业项目在未来至少20年期间具备高度的商业使用价值、商业竞争优势和物业增值空间。并在项目开发成本、物业销售和租赁、物业使用和商业运营等方面最大限度地减少矛盾冲突，最大限度地追求合理性，实现开发项目的利益最大化。该商业物业项目应当重点把握以下几个阶段的策划评估8、工作：（一）商业物业项目建筑设计规划评估（二）商业物业项目销售推广策划和销售代理（三）商业物业项目招商策划和招商管理（四）商业物业项目商业运营策划和运营管理第三部分 项目运营规划（一）商业物业项目建筑设计规划评估一、商业物业项目建筑设计规划评估工作的宗旨和要点1、建筑设计规划应当满足于该商业物业项目在未来至少20年期间具备高度的商业使用价值、商业竞争优势和物业增值空间。2、建筑设计规划应当在未来至少20年期间满足包括但不限于国内外现有商业业态的商家对于该商业物业项目的硬件选择，即该商业物业项目不局限于某个商家或者某一个商业业态。3、 建筑设计规划应当充分考虑城市发展规划、行政区域功能定位、城市9、道路交通、城市人口、城市商业发展态势、城市消费习性和发展趋势、地理环境等诸多因素，在该商业物业项目开发成本、物业销售和租赁、物业使用和商业运营等方面最大限度地减少矛盾冲突，最大限度地追求合理性，并最终实现开发项目的利益最大化。二、商业物业项目建筑设计规划评估工作内容1、项目市场调研（包括但不限于城市基本情况调研、城市和物业地理环境调研、城市道路交通和物业周边道路交通调研、城市人口和消费市场调研、行政区域规划和功能定位调研、城市商业商圈以及商业发展态势调研、城市消费习性和发展趋势调研、城市商业业态以及经营规模调研、城市房地产投资和开发状况调研、城市房地产销售和租赁市场调研、城市行政管理以及有关政10、策调研等等）2、项目市场定位和项目设计规划书面评估3、针对设计规划方案提出指导意见。4、提供项目可行性研究报告。三、商业物业项目建筑设计规划评估工作时间安排项目市场调研工作需要20个工作日，项目设计规划要点分析和评估报告编写需要10个工作日，工作时间要求总计不少于30个工作日。具体情况双方可以协商调整。四、商业物业项目建筑设计规划评估工作的报酬和费用建筑设计规划评估工作的报酬为人民币30万元整，工作期间发生的实际差旅费及其他费用由委托方承担。五、商业物业项目建筑设计规划评估工作的权利和义务1、委托方须向受委托方提供商业物业项目的相关背景资料2、委托方须派专人负责接洽受委托方工作人员，提供必要的11、配合。3、委托方须按时支付到期应支付的费用。4、受委托方提供的评估报告应体现高度专业水准，高质高效完成。5、受委托方调查数据客观、真实，分析方法、工具正确有效，结论或建议明确具体。6、受委托方应严守委托方及委托方相关单位的商业秘密；不得参预与委托方有利害关系之第三人的商业事务；（二） 商业物业项目销售推广策划和销售代理一、销售推广策划和销售代理工作内容1、市场分析（1） 项目分析（2） 目标客户分析（3） 市场定位（4） 定价及付款办法建议（5） 物业管理建议（6） 物业销售形象设计和宣传理念及广告用语（7） 物业销售策略（8） 物业销售计划（9） 针对本项目运用广告媒体宣传计划和费用预算该商12、业物业的销售行为包括：销售策划；筹办物业展销会；负责物业销售有关文件的编制和售楼现场及展销现场的销售；负责对推广宣传提出建议和计划。二、受委托方责任1、委托期内销售面积须达到项目可销售面积的90%以上（含90%）。2、于各类销售或推广工具及广告媒体安排、设计、制作时提供专业主导意见并做出有效组织及监察，以保证及时准确配合销售。3、安排和审定在各大媒体刊登物业销售广告、安排寄发或派发直销信给销售对象。4、负责销售现场人员的组织、安排、培训和管理工作。5、负责现场售楼接待中心的工作，接待安排客户实地视察并负责现场讲解。6、指定专人与客户签订认购书，协助甲方与客户签署正式买卖合同及办理公证、银行按揭13、手续。7、负责举行物业展销会及推广活动所需人员的组织和安排。8、在销售过程中根据资料及实际情况向客户作如实介绍和促销。9、每月25日前提交下个月推广宣传计划及销售计划。10、定期向甲方提供物业销售进度情况和统计报表。11、根据销售进度和有关情况调整或修改销售策略和销售计划。12、对单位售价、付款方式及优惠折扣提出建议，严格按照物业价格和折扣率对物业进行公开、公平的销售。三、工作时间安排三十个工作日内提供物业销售计划及市场推广策略建议书。四、销售推广策划和销售代理费用1、销售前期推广策划费用为人民币30万圆整，或者按物业建筑面积每平方米8元计算。工作期间发生的实际差旅费由委托方承担。2、销售代理14、佣金为该物业销售金额的2.0%计取。五、委托方承担以下推广宣传费用。1、物业销售所发生的广告费、广告拍摄或录影制作及播放费、模型或效果图设计制作、售楼书、平面图、价目表、邀请函及其他有关销售工具和宣传用品的设计、制作等费用。2、项目的展销租用场地费及其他有关展销会所必须的直接费用。3、双方同意的其他有关该物业销售推广宣传所发生的费用。4、售楼接待中心和样板房的设计、装修等费用。5、售楼接待中心和样板房的电费、保安、清洁卫生及消耗用料（客户用）等费用；以及售楼处接待中心的电话报装及使用费、复印机、传真机等办公用品费用。受委托方有义务控制上述1至3项推广宣传费用总额不得超过可售物业预定销售总额的215、%（百分之二），如根据项目实际情况需要增加推广费用的，受委托方应提供推广方案及编制项目费用预算。（三）商业物业项目招商策划和招商代理一、招商策划。（1）策划内容：项目市场调查、项目市场定位、项目投资收益分析、项目业态结构组成分析、项目商业平面布局设计、项目招商价格体系、项目商业招商策略报告等。（2）提交时间：在30个工作日内向提交以上所有策划报告，但可根据具体情况双方协商调整。（3）方案优化：邀请有关专家共同对项目策划报告进行修改、调整和优化。（4）策划费用结算办法。招商策划费用共计人民币30元万元整。工作期间发生的实际差旅费由委托方承担。二、招商代理。工作时间为物业正式交付后90个工作日（不16、含准备期和试营期）。招商代理佣金为该物业租赁合同中一个月租金（以租赁合同中确定的标准租赁保证金为标准）三、双方职责。1、策划报告应体现高度专业水准，高质高效完成。调查数据客观、真实，分析方法、工具正确有效，结论或建议明确具体。2、招商执行方案须提供专业意见和方案。3、提供有关项目宣传推广的专业意见，包括招商介绍书、小册子、广告设计、电视专题片、新闻稿、报纸广告、招商处布展、项目现场形象墙的专业意见及各种促销活动的组织安排。4、委托方须提供物业的相关资料，如物业外立面效果图、物业每层平面尺寸图等。负责支付项目招商包装及广告、新闻宣传、促销活动等费用。按时支付到期应支付的策划费用和代理费用。5、双17、方合作准备相关资料、策划推广活动及制定整体招商策略。6、委托方应当承担因办理相关事务而发生的差旅费及其他费用，承担项目招商过程中所有确认后发生的推广费用。（四）商业物业项目商业运营策划和运营管理一、商业物业项目商业运营策划要点。重庆奥林匹克小球馆商业物业项目运营管理设计应当同时遵循以下几个方面的原则：1、商业物业经营业态统一规划和管理2、商业物业的统一物业管理和服务3、商业物业统一市场营销4、商业物业的统一招商5、商业物业项目企业的统一CI二、重庆奥林匹克小球馆商业物业项目商业运营策划内容。1、商业物业项目运营管理模式的设计和选择。2、商业运营管理公司的设立3、商业运营管理架构的设计和组建4、18、商业运营管理团队的组建和培训5、商业运营职能部门管理制度的建立和完善6、商业运营职能部门管理工作流程的制定和完善三、商业运营策划工作时间安排商业运营策划工作需要40个工作日。具体情况双方可协商调整。四、商业运营策划工作的报酬和费用商业运营策划工作的报酬为人民币30万元整，工作期间发生的实际差旅费及其他费用由委托方承担。五、双方的权利和义务1、委托方须向受委托方提供商业物业项目的相关背景资料，须派专人负责接洽受委托方工作人员，提供必要的配合。2、委托方须按时支付到期应支付的费用。3、受委托方提供的策划报告应体现专业水准，并且可以具体实施。4、受委托方应严守委托方的商业秘密；不得参预与委托方有利害19、关系之第三人的商业事务； 六、重庆奥林匹克小球馆商业物业项目运营管理方式和费用。运营管理方式由双方通过参股经营、委托经营、承包经营、租赁经营等方式协商确定。运营管理费用按照具体工作内容和分工，参照有关行业标准由双方另行协商，该费用主要体现在以下几个方面：1、物业管理费用。2、管理人员以及其他人工费用。3、商业顾问费用。4、其他费用。第四部分 公司简介一个企业的成功和发展，关键在于企业的灵魂-精英团队，深圳市拜斯特企业管理咨询有限公司成立之初，就以全新的管理模式，吸纳了众多有识之士，他们来自于国内外著名房地产开发企业和国内外家居、建材、百货、超市等行业著名商家，有着良好的教育背景、经营业绩和合作20、精神。公司的组建者现任总经理邢顺伟先生曾先后出任深圳市好百年家居有限责任公司投资总监、发展总监；香港敏华公司投资总监和商业顾问；深圳市中海物业管理有限公司商业顾问；深圳市万华居实业有限责任公司投资总监；多年来致力于商业物业的投资、开发、销售和招商、商业选址、商业运营管理等领域的研究和实践，参与成功策划和经营的商业物业面积约50万平方米；亲自组织收购和建设开发的商业物业面积约20万平方米，考察和提供顾问技术支持的商业物业面积约80万平方米。深圳市拜斯特企业管理咨询有限公司现与国内外著名房地产开发企业、家居、建材、百货、超市等行业著名商家以及相关行业有着广泛的联系和紧密的合作。其中有欧倍德（中国）21、管理系统有限公司、普尔斯马特中国企业、百安居建材超市有限公司、华润万家超级市场有限公司、深圳市好百年家居有限责任公司、北新物流有限公司、铭可达家电中心有限公司、深圳市家福特建材超市有限公司、厦门SM商业广场以及西武百货、新一佳、沃尔玛、吉之岛百货、铜锣湾量贩等商家。此外还有深圳市中海物业管理有限公司、深圳桑达物业发展公司、北京金源时代购物中心有限公司、大连万达集团股份有限公司、香港敏华实业有限公司、香港皇朝家私集团有限公司、北京首联商业集团有限公司、美联（中国）地产发展有限公司、三木集团、中国宝安集团股份有限公司、深圳深业物流集团股份有限公司等等。第五部分 综述鉴于重庆奥林匹克小球馆商业物业项目尚处于立项阶段，有关项目的可行性研究报告所描述的项目概况、市场分析、技术指标分析不能全面反映有关项目评估和策划所需要的全部信息，有关投资评估分析、成本估算和财务分析也局限在信息缺陷基础上，项目风险的不确定因素较为复杂多变，因此，建议项目投资方尽快启动该商业物业项目前期建筑设计规划评估、调研和策划工作。深圳市拜斯特企业管理咨询有限公司将本着严谨、务实、高效的工作原则；以“责任重于泰山” 的工作态度，竭诚服务于合作伙伴。我公司将以全新的经营管理模式超越并领先于业内，这是一个尽心、尽职、尽责的优秀团队，贵我双方将伴随着愉快的合作共同迈进双赢的天地！ 顺祝成功！15