1、 产权式经济型酒店可行型论证报告目录第一章 酒店业市场态势分析3一、酒店需求分析31、旅游业发展势头持续上升42、会展经济迅猛发展43、微观经济主体活力增强。企业景气状况继续看好54、需求分析结论5二、南昌酒店供应现状分析51、中低档酒店过多；经济型酒店及高档酒店稀缺，发展空间大52、酒店业经营总体盈利，经济型酒店尤为可观63、二、三星级酒店硬件、软件落后，相对经济型酒店处于竞争劣势6三、态势分析结论6第二章 酒店业发展方向选择分析7一、高档酒店7二、经济型酒店81、经济型酒店概念解析82经济型酒店业发展现状与趋势93、南昌经济型酒店业分析10三、适合本项目的酒店类型11第三章 经济型酒店开发2、模式比较12一、自有产权121.发展商自营122.租赁13二、合作开发经营13三、产权式酒店131.产权式酒店的概念解析132.产权式酒店的基本特征143.产权式酒店操作模式解析144.产权式酒店利弊分析155.小结16四、发展模式选择17第四章 产权式经济型酒店运营模式比较分析17一、委托经营18利弊分析18可能的销售模式18二、整体租赁21利弊分析22可能的销售模式22三、品牌加盟22利弊分析23可能的销售模式23经济型品牌酒店加盟条件参考23四、本章小结28第五章 项目运营经济预测29一、客房规划29二、酒店运营经济效益预测29第六章 分析结论31第一章 酒店业市场态势分析南昌市作为京九3、线上唯一的省会城市，江西的单核中心城市，已经成为江西的政治、经济、文化、商贸中心，中部地区具有较强竞争力的现代制造业重要基地和区域性商贸、物流、职教中心。今年以来，南昌经济在较高增长平台上持续平稳运行，经济增长速度进一步提高。据南昌统计局资料显示，今年前三季度，全市实现生产总值823.20亿元，同比增长15.9。其中第一产业实现增长38.82亿元，增长2.7；第二产业实现增加值428.34亿元，增长21.5；第三产业实现增加值356.04亿元，增长11.2，经济增长持续性、稳定性进一步增强。南昌市城市综合经济实力的显著增强，特别是第三产业的大幅度发展，为南昌酒店业发展带来了新的契机。一、酒店需4、求分析酒店作为一个城市的重要功能，主要是满足旅游人士、商务人士、等客户的住宿需求；酒店业的发展与城市的旅游、会展、企业经济活力等发展息息相关。1、旅游业稳步发展作为八一起义的发源地，南昌拥有众多旅游资源，加上城市自身的巨大变化，南昌正吸引着更多的游客前来旅游、参观。近几年来，南昌旅游稳步发展。全市年接待的旅游人数及旅游总收入一直处于稳步增长的情况，据南昌统计局统计资料显示，05年南昌共接待国内游客718.45万人次，比上年同期增长22.4%；接待海外游客6.52万人次，增长20%。实现国内旅游收入44.79亿元，增长18.6%；旅游创汇0.18亿美元，增长4.9%。截止05年年末，全市拥有从事5、国际旅游业务的旅行社16家；旅行社组团国内游35.9万人次，增长12.7%。2、会展经济迅猛发展会展业是衡量经济发展的“晴雨表”。近年来，南昌会展经济迅猛发展，几乎每隔几天就有一场大型展会在南昌举行，从螃蟹节到美食节、从红博会到美博会，从泛珠三角论坛到国际汽车展览会，海内外客商云集南昌，为市民带来节日喜悦的同时，也助南昌揽下了“中国会展业会展城市最具潜质奖”、“中国十大节庆城市”等诸多殊荣。2005年南昌共举办各类会展活动80余项，比2004年增长近一倍。据政府统计，参展企业约14986家，会展现场人数约1658.6万人次，会展现场交易额9亿元人民币，做旺了南昌的人气、带活了南昌的商气、集聚了6、南昌的财气。在此基础之上，2006年南昌市有了进一步的发展，全年共举办104项会展活动，较去年增长30%以上。3、微观经济主体活力增强，企业景气状况继续看好企业的聚集，除了进行生产、研发等活动外，也同时会产生商务交流的需要。南昌区域内企业数量众多，其中不乏世界500强企业和国内知名企业，随着南昌经济的发展，企业数量进一步增加，经营状况良好，对酒店业的需求进一步增强。据三季度企业景气调查结果显示，企业家对宏观经济的预期普遍看好并充满信心。反映企业综合生产经营状况的企业景气指数高达142.47，企业家信心指数高达142.81，两者首次同时处于高位景气区间，创下了自2004年以来的新高。截止06年87、月份，按照中小企业统计制度上规定的统计口径，南昌市共有企业89730家，比去年同期增长13.7。从近几年南昌企业总数来看，也一直呈现持续增加的状态。4、需求分析结论通过上述分析可以发现，随着旅游的旺盛、会展的火爆、企业经济活力增强，旅游人士以及商务人士数量急剧增加，酒店的需求量也在迅速增加。而且随着经济的进一步发展，南昌对酒店的需求呈进一步增长之势。二、南昌酒店供应现状分析面对旺盛的市场需求，南昌酒店供给量不断上升，并呈现以下特征：1、中低档酒店过多；经济型酒店及高档酒店稀缺，发展空间大据南昌旅游局资料，南昌市现有的星级宾馆、酒店已达多家，占22。其中二三星级有30余家，占总数的16，高档酒店8、数量较少，占总数的6；旅舍、招待所等低档次场所有150多家，占总数的74；经济型酒店在南昌目前只有10家左右，占总数的4。总体市场发展空间巨大。2、酒店业经营总体盈利，经济型酒店尤为可观目前南昌市星级宾馆入住率达55，最高为80；而经济型酒店平均入住率基本可达90以上。根据与业内高层人士沟通得知，50的入住率可达盈亏平衡。由此得知，经济型酒店90的平均入住率可以达到一个非常可观的利润率。3、二、三星级酒店硬件、软件落后，经济型酒店竞争优势凸现 “一星的墙、二星的堂、三星的房、四星的床”是经济型酒店的形象描述。与二、三星级酒店相比，经济型酒店无论是在硬件上、还是软件上，都要远远胜出，而且两者在价9、格上又没有很大的差别，这种情况已经导致二、三星级酒店在市场中处于尴尬的落后境地。同时，管理落后、服务意识较差也是二、三星级酒店无法与经济型酒店抗衡，形成今天的竞争格局的重要原因南昌调研案例分析。案例参考：南昌速8亿泰速8酒店位于南昌市红谷滩新区CBD中心区红谷中大道，是南昌市人民政府所在地。与江南四大名楼“腾王阁”隔江相望，毗邻南昌赣江。周边有大学城、南昌国际会展中心及亚洲第一高、大喷泉广场秋水广场。距南昌火车站6公里，距南昌昌北机场仅30分钟左右车程。酒店外观唯美，风格独特。77间房间舒适、温馨，为您提供了独立的温控系统、IC卡门锁、国际国内直拨电话、有限数字电视、免费宽带上网、物品租赁(比10、如:自行车) 等一系列个性化的服务。酒店另设有小型会议室、商品部、免费停车、免费报纸、免费早餐、洗衣接送服务及送餐等多元化配套服务。位于酒店一层的中餐厅, 提供以赣菜为主的菜系. 同时, 免费的早餐也在这里供应。速8酒店有三种房间类型，一为大床间，折前房价为198元/天；二为标准间，折前房价为218元/天；三为豪华间，折前房价为218元/天。一般情况下客房将为客户提供8折优惠。速8的主要客户群体为商务、休闲人士，全球性的客房预定系统使得速8的发展速度持续高涨。三、态势分析结论综合南昌市酒店供需情况可以判断，南昌市对酒店的需求量巨大，而且随着南昌经济的发展呈进一步增长之势，有着广阔的市场空间。从11、供给方面来看，南昌酒店业总体上呈盈利状态，其中经济型酒店与高档星级酒店在市场有着良好的的经营状况。第二章 酒店业发展方向选择分析酒店业市场态势分析表明，目前在南昌市酒店业中高档型星级酒店与经济型酒店有着较大良好的市场空间，其特点分别如下：一、高档酒店高档酒店一般指4星级、5星级高档次的酒店。对于本项目而言，虽然目前南昌高档次酒店市场空间较大，发展高档酒店有利于提升本项目的总体形象，增加项目的价值。但是，其不利因素也很明显：1) 高档酒店对装修、设施设备的要求较高，本项目如果建设高档酒店无疑需要加大成本投入，风险大。2) 由于高档酒店的产权难以分割出售，只能长期经营。对项目实现快速回收成本造成难12、以逾越的困难。3) 作为高档酒店，国家有严格的星级评定标准，而本项目在空间、设施设备配置、配套设施的配备等方面，都无法达到国家标准，难以按照星级评定的标准进行改造，从而无法保证作为高档酒店所必须的档次标准。通过以上分析，可以判断，本项目不适合开发高档酒店。二、经济型酒店1、经济型酒店概念解析经济型酒店与遍布大街小巷的社会旅馆、招待所不同，是一种新型的业态，是与国际标准接轨的，专业化、品牌化、连锁化发展的酒店设施。经济型酒店在房价上是低廉的，但提供的硬件设施和服务水平并不低档，提倡为客人提供价格适中、物有所值和满足型的服务。现代意义上的经济型酒店不是“便宜”两个字可以概括得了的，它的某些设施设备13、可能比星级酒店还要周全和完善。总的来讲，现代意义上的经济型酒店要满足几个条件：功能简化服务功能集中在住宿上，会议、娱乐等功能大大压缩，甚至根本不设，这也是为什么经济型酒店在国外称为BB酒店的缘故，也就是一般只提供床(Bed)和早餐(breakfast)；性价比高任何产品，不能单纯谈论价格的高低，只有性价比高的酒店才有生命力。经济型酒店把现代家居的卫生、简约、清新、温馨、舒适、实用等特点融入客房，努力给客人以“家”的感觉；成本节约经济型酒店的能源、水资源、人工、各种用品等都高度节省，以保证提供给客人的房价是“经济的”，如人工一项，星级酒店的客房数与员工数的比例通常在1:1.2以上，而经济型酒店仅14、为1:0.5以下。主要特征 配套设施不受星级标准限制，没有康乐中心、会议厅、大餐厅等设施，他们利用宾馆附近的洗衣店、商场、KTV、停车场等社会资源，减少了相应的投入； 连锁经营，统一采购，降低物品采购成本； 简化经营层，控制宾馆员工数量，降低人员成本； 经营方式灵活，采取直营店、特许经营店、管理合同、市场联盟、租赁和购买产权等多种方式进行扩张，标准统一，复制能力强； 服务水平又高于二、三星级的酒店宾馆。2经济型酒店业发展现状与趋势1) 经济型酒店在海外发展情况经济型酒店产生于30年前的美国，当时美国的旅游者在入住酒店时只有两种选择：一种选择是价格便宜的经济型酒店，但是不知道服务质量和干净程度如15、何；另外一个选择是豪华型酒店，这些酒店的标准一致性很高，但是价格昂贵。20世纪70年代初期，拥有标准一致的品牌、干净的房间和高质量服务的经济型连锁酒店开始在美国西部发展起来。这些连锁酒店马上得到了商务和休闲客人的响应。因为这些客人喜欢干净、服务一致、价格合理的酒店，但他们由于受到美国通货膨胀和经济低迷的影响而住不起豪华酒店，而这些高质量的经济型连锁酒店品牌所提供的一切，很明显地迎合并吸引了这些客人，使得经济型酒店得以飞速发展。如今，经济型酒店在国际酒店格局中占重要位置，无论从饭店总数、客房总数还是从盈利性增长的速度来说，都是国际酒店业的主体。据统计，旅游发达国家酒店业70%的市场份额由经济型酒16、店占据。2) 我国经济型酒店发展情况经济型酒店发展随同经济发展的脚步一同成长。从如家、锦江之星等品牌的发展战略布局可以看出，其在经济越发达、商务活动越频繁的城市，酒店数量越多。全国知名品牌如锦江之星、如家快捷，其发展脚步也是在一线发达城市向二线城市进展。可以预计，随着城市经济的发展，经济型酒店的发展将成为未来中国酒店业发展的主流。3) 经济型酒店在南昌就南昌而言，目前经济型酒店业还处于初级阶段。这个阶段的具体外在表现特征为：经济型处于起步阶段，但发展迅速自05年3月，永生现代福州路分店开业后，标志着南昌经济型酒店时代的来临。目前，锦江之星在南昌已有4家分店，莫泰168、速8、如家已进入南昌；而17、省内的经济型酒店永生现代和港湾两品牌在去年的基础之上，最近也新开设了分店。 发展前景看好，正处于进入最佳时机通过经济型酒店在国外的发展历程和国内经济型酒店的发展战略来看，随着南昌目前经济发展稳步上升，企业商务活动逐渐频繁，经济型酒店数量也将逐渐增加。如家、莫泰168、锦江之星等著名品牌纷纷登陆南昌也验证了这一点。由国内知名品牌经济型酒店由沿海向内地进展的发展战略可以看出，随着南昌市经济水平的稳步提升，企业活动逐渐频繁，南昌经济型酒店的发展必将迎来更广阔的市场空间。三、适合本项目的酒店类型通过以上二种酒店类型的分析比较，可以发现经济型酒店： 符合目前南昌酒店业市场的基本规律； 符合本项目的总体开18、发策略； 对项目整体品质有提升作用，保证项目总体价值和高回报； 能够实现项目快速回笼资金，降低开发风险； 能够提升公寓及其它物业的价值，带动项目商业的经营和销售，增加项目知名度。因此，经济型酒店比高档星级酒店更合适本项目。第三章 经济型酒店开发模式比较在确定发展经济型酒店之后，结合本项目的经济型酒店的开发模式有三种，一是自有产权；二是合作开发，三是产权式酒店，即产权出售。一、 自有产权自有产权是指发展商将物业建成之后，不对外出售，自己拥有产权，在此基础之上，项目有两种开发方向。1.发展商自营发展商自营是指项目建成之后，由发展商出资，组建或聘请经营管理公司经营酒店。此模式下发展商拥有产权，不能出19、售，主要依靠经营获取利润。在自营模式下，项目通过长期运营，一方面可以获得运营利润，另外一方面，经营的成功也可推动企业品牌的发展。但在企业长期经营的同时，亦面临着巨大的开发成本积压在本项目，资金回笼期过长，亦可能使企业失去投资其它项目的机会。2.租赁租赁是指项目建成之后，发展商将其全部出租给酒店经营方并获得租金收入。此模式中发展商拥有产权，靠租金收入获取利润。在这种模式下，企业通过把项目整体租赁给经营方，可以获得稳定的租金收入，所面临的风险小，安全系数高。但另一方面，整体租赁对企业的长期发展没有很大的帮助，对企业的品牌建设不能构成很大的动力。同时，整体租赁同样会导致资金回笼期过长，亦可能使企业失20、去投资其它项目的机会的问题的产生。二、合作开发经营合作开发经营是指引进酒店经营管理公司，该公司不仅输入管理，而且输入一定量的资金，与发展商协议商定利润分配关系，一同经营酒店。该模式好处在于可以减轻发展商不小的资金压力。同时又能获取一定的经营利润。相对于租赁模式，该模式能有效提高开发商管理团队的专业水平提高，帮助开发商形成竞争的人力资源储备，对开发商的房地产持续开发意义深远。但是由于合作开发涉及的环节众多，在项目早期就应该介入，对于本项目而言，一直没有意向性合作开发经营的公司，在此阶段要寻找这样的公司，达成合作开发的协议，操作难度太大。因此，也不是项目开发的最佳模式。三、产权式酒店1.产权式酒店21、的概念解析产权式酒店是一种新兴的产业投资，是指酒店将客房划分成独立空间出售给业主，投资者购买酒店的客房后一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司统一出租经营，获取一定的投资回报。同时还获得一定期限的免费入住权。产权式酒店也是真正的酒店，进行酒店式经营与管理，长期收益。作为一种投资产品，投资者拥有产权和收益权，但没有经营权。2.产权式酒店的基本特征 经营方式投资者将客房委托给酒店管理公司经营管理，获取一定比率的投资回报。 投资收益巨大业主在取得客房出租收益的同时还坐享房产增值收益并可通过转卖变现。 运营成本较低酒店开业之前，已通过产权出售收回部分投资，在运营当中避免了巨大的财务费用，运营成22、本比常规酒店低的多，从而在经营政策上非常灵活，在行业竞争中占据绝对主动。3.产权式酒店营销模式解析此类产品的基本操作模式是：（1）开发商通过装修和组建专门的酒店管理公司，将项目包装，从而使投资者感觉到项目未来的保值增值能力，吸引投资者注意；（2）通过长期的返租、承诺替投资者还月供款等特殊的投资模式，促使有意向的投资者进行实质的投资，并且实现较长时间内的投资者的产权与经营权分离，酒店管理公司可以获得长时间的经营管理权，从而保证了物业能够按照酒店的方式进行经营管理，实现酒店的功能。（3）通过后期的经营，获取经营收入，实现对投资者的承诺。对于本项目而言，由于的产权与经营权分离，使得项目实现了酒店的功23、能，而经济型酒店在是有良好的市场前景的，因此，作为酒店功能的产品其产品本身的品质有保障，而且开发商的承诺和市场潜力可以使投资者获得稳定的回报，物业有升值的可能性。对投资者而言，用较少的投资获得了高品质的物业，而且物业保值增值的能力比较强。因此有较强的吸引力。4.产权式酒店利弊分析对于发展商而言，采取产权式酒店方式主要的优势在于： 将产权式酒店产权价格出售给投资者。用高售价获取较高的回收款，快速获得大部分开发利润。 产权式酒店的经营收入在扣除承诺的返租或按揭款以及经营成本后，可以获得额外的经营利润。 通过获得长期的统一经营管理权，实现酒店的功能，对于综合建筑体总体功能的协调和总体价值的提升有促进24、作用。 可以带动其它物业的保值增值，提高写字楼等的品质，促进其销售。但此种模式在市场及经营方面也存在着一定风险：4) 为达到酒店的品质，开发商在前期必须要增大投资成本，使项目销售风险加大。5) 必须与专业的酒店管理团队合作，有良好的酒店销售渠道，才能够保证项目的稳定回报。6) 在项目经营期间，还要定期重新装修和更换家具，需要追加投资。通过对项目的利弊分析权衡，可以发现，产权式酒店之于本项目，利远大于弊。同时，对于面临的风险，可以通过引进专业经营管理公司，保证酒店经营情况良好。则自然化险为夷。5.小结产权式酒店开发模式通过出售产权，可以迅速回笼资金，降低企业开发的风险。同时与投资者签订协议，租赁25、投资者手上的物业产权，进行统一返租回报。这一操作模式既能吸引投资者，迅速去化物业，又能快速获取现金，减小项目资金压力，降低开发风险。而且可以获取大量现金，进行其它项目的投资，获取了资金的利用机会。符合项目的总体开发策略。四、发展模式选择通过对以上几种开发模式的比较分析，建华推荐产权式酒店以其快速获取现金的，资金压力小，项目开发风险低的特点，成为相对合适本项目开发模式。第四章 产权式经济型酒店运营模式比较分析在项目确定为产权式酒店开发模式之后，通过调查得知，市场上存在的产权式经济型酒店运营模式有以下几种：一、委托经营委托经营模式指发展商从业主手中回租物业获得租赁权之后，通过引进酒店经营管理公司，26、将整个酒店物业委托给酒店经营管理公司经营，发展商作为投资方，不参与管理，只享受利润分红。然后发展商根据与业主签定的协议，对业主进行一定的回报。利弊分析对于本项目而言，委托经营模式既有利，亦有弊。其中利弊如下：利1) 如果项目经营得当，酒店收入高，可以获取巨额经营利润；2) 酒店成功经营，有利于企业的品牌建设，有利于企业长期发展；3) 能有效提高开发商管理团队的专业水平提高，帮助开发商形成竞争的人力资源储备，对开发商的房地产持续开发意义深远。弊1) 项目作为刚入市的经济型酒店，没有品牌支撑， 前期运营的困难较大；2) 如果项目运营情况不够理想，酒店的经营利润难以实现，因而，委托经营的风险较大；327、) 因为项目积压了大量现金流，可能丧失投资其它项目的机会。可能的销售模式在酒店开发模式为产权式，运用模式为委托经营的情况下，项目在销售时有如下几种可能的销售模式1) 收入分成收入分成模式即在销售时，与业主签定协议约定，业主在购买本项目酒店产权之后，将酒店反租给发展商，发展商每年按照一定的比率提取酒店运营收入作为回报，返还给业主。案例参考：三亚卓达产权式酒店三亚卓达产权式酒店是由卓达集团在三亚投资开发建设的产权式酒店。其销售时销售模式如下：1、基本权益1.1) 业主每年可享受4-10月份（除法定节假日外）20天或1、2、3、11、12月份、法定节假日8天的免费度假入住权（二者选其一，并提前一个月28、通知酒店管理公司）1.2) 业主可将免费使用天数折合成使用套数。1.3)如当年没有享用或没有享用完，可累计至下一年.1.4)业主可将应享有的免费度假入住权自由转移、赠送。1.5)业主在自用期间可享受酒店配套服务6-8折优惠。1.6)业主在其他时间入住本酒店可享受最低折扣优惠即：淡季4-10月5折，旺季及节假日8折（均以当时市价为基数）。2、附加权益充分发挥卓达集团的资源优势，业主可将应享有的免费度假入住权，按其价值折合成三亚卓达其他类似项目以及呼伦贝尔盟卓达产权酒店的消费权，真正体现“一处置业，多处为家”。3、投资收益客房利润分红年度客房出租总收入扣除经营成本营业费用，由酒店管理公司提取其中329、0%，其余70%归业主所有，按每位业主所拥有的分红系数进行分红。A单位分红系数=A单位首次交易额/总面积的对应首次交易总额A单位年度利润分红=业主可分配年度利润总额A单位分红系数附加承诺如2004、2005、2006年三个经营年度年投资回报率低于5.5%,2007年1月1日3月31日期间，可按原值回购业主投资购买的客房。其中涉及费用由卓达集团承担。2) 固定投资回报率固定投资回报率模式是指在销售时，与业主签定协议约定，业主在购买本项目酒店产权之后，将酒店反租给发展商，发展商每年按业主投资总额的一定比率作为租金，回报业主。案例参考：凯悦大酒店凯悦大酒店位于浙江绍兴，系世纪广场三期工程，占地11530、37平方米，建筑面积万余平方米，紧依世纪大道，位于世纪广场西南角，四星级标准酒店，高22层，内设283套客房（标准房232间，每间面积约50平方米；商务房24间，每间面积约72平方米；套房2套，每间面积约225平方米；单间25间，每间面积约35平方米）。有大型娱乐中心，位于凯悦大酒店附楼四、五、六三层，是绍兴娱乐业的航空母舰，内设78个豪华包厢、演艺吧、迪厅等。约6000平方米大型餐饮场所，有美容、美发、足浴、桑拿中心，棋牌室、弹子房、游戏机室及大型健身中心。该酒店是袍江中心商贸区标志性的现代化建筑，是袍江工业新城的主要配套设施，也是袍江商务、休闲、健身、娱乐的主要场所。从操作模式来看，凯悦大31、酒店推出的主要为232间标准房，由投资者和公司签订购房合同（商品房买卖合同），交付房款，再和酒店管理公司（待定）签订租赁合同，租赁合同主要内容为：由国内知名酒店管理公司经营酒店，首次租赁年限10年，年限到后再次续签租赁合同，在续签同时，公司为投资者提供回购保障，租赁合同满年后，投资者可以继续履行合同，也可以以原价返还给公司，本公司承诺无条件回购。年回报率为，半年付一次红利，具体时间为每半年第一个星期。投资者可每年免费入住天（需提前天预约，国家法定假日除外），全年享受打折优惠。二、整体租赁整体租赁模式指发展商从业主手中回租物业获得租赁权之后，再将物业转租给第三方，即酒店经营方，双方签定协议，由酒32、店经营方向发展商支付一定的租金。然后发展商再按照协议向业主支付一定的回报。利弊分析在整体租赁的模式下，发展商实际充当中介的角色，此模式其好处在于：每年不管经营状况如何，都向经营方收取一定的租金，操作风险小。其不好之处在于：丧失了获取高额经营利润的机会如果项目经营得当，酒店收入高，可以获取巨额经营利润。案例：“锦江之星”南京中央门店“锦江之星”南京中央门店坐落在市中心，与南京火车站、南京长途汽车站相距不到2公里，周边大型购物场所林立，商务客源市场巨大。该物业原为南京电子大厦宾馆，由“锦江之星”整体租赁，改造后将拥有280间客房、100个餐位，是“锦江之星”在南京市区的第4家连锁店。可能的销售模式33、由于项目作为整体租赁给经营方，发展商没有经营收入，因此，销售模式只能是采用固定投资回报率的方式。三、品牌加盟品牌加盟模式是指加盟国内外知名的经济型酒店如“锦江之星” 、速8等为代表的加盟模式。其具体操作手法是酒店派驻管理人员，提供统一采购、装修等成本。品牌支持方出了收取品牌加盟费之外，还要提取运营收入分成。然后发展商根据与业主签定的协议，对业主进行一定的回报。利弊分析就品牌加盟方式而言，其利弊如下：利1) 如果项目经营得当，酒店收入高，可以获取巨额经营利润。2) 品牌酒店方一方面提供了知名品牌，为酒店运用打下了良好的基础。3) 品牌酒店方提供了成熟的管理体系及有经验的管理人员，对项目经营提供了34、极大的支持弊1) 如果项目运营情况不够理想，酒店的经营利润难以实现，因而存在一定的经营风险。案例参考：三亚华宇皇冠假日酒店三亚华宇皇冠假日酒店项目位于素有“天下第一湾”之称的亚龙湾，东临亚龙大道，南临滨海大道，西侧与北侧为亚龙大道通往天域酒店的一条弧形支路，总占地面积163亩，地理位置非常优越。三亚华宇皇冠假日酒店将由享誉世界的洲际酒店集团管理，其丰富的酒店管理经验和无可挑剔的服务将使华宇皇冠假日酒店成为亚龙湾的新亮点。从设计规划思路上来说，华宇皇冠假日酒店项目分为四部分：大堂、酒店、别墅和商业街。酒店楼群总建筑面积4万平方米，层高3.2米。可提供450余套客房，分为四种户型。设计将充分体现休35、闲的特点，大卧室、配大卫生间，宽敞的客厅配备西餐厨桌，方便家人及亲朋好友聚会、沟通情感，给人以休闲、舒适的全新生活感受。建成后的三亚华宇皇冠假日酒店将成为中国第一个与国际接轨的热带园林式滨海度假产权酒店，是引领海南三亚假日经济登堂入室的龙头物业，是世界顶尖人文艺术与自然杰作的唯美结合，她将为尊贵的业主提供信息交流和酝酿商机的平台。可能的销售模式品牌加盟的运作模式下，其销售模式也有两种，即：收入分成与固定投资回报率经济型品牌酒店加盟条件参考目前全国符合上述品牌加盟模式即既输出品牌，又输出管理的经济型连锁酒店品牌众多，比较著名的有锦江之星、如家快捷、莫泰168、速8、格林泰豪等。这些品牌加盟条件如36、下：1、物业要求目前，从物业角度而言，比较常见的加盟经济型酒店的方式有两种，一为长期租赁房产，并对其进行改造从而达到加盟品牌的统一要求；二为按照要求，在空地上新建可以加盟品牌的物业。不管是何种方式，特许方都对加盟者的物业提出了一定的量化的要求。如见下表：品牌物业建筑面积（m2）房间数（个）锦江之星5000左右200如家快捷30006000120240莫泰1683000以上120以上速830001000060200格林豪泰4000600080150 从这些数据分析，各特许商对于物业的要求差别并不是十分明显。对于本项目而言，根据项目提交确认的开发方案所初步规划的面积，项目经济型酒店总建面为700037、 m2，与上述品牌的物业要求大多相适宜。因此，本项目可以选择以上任何一个品牌进行加盟。2、地理位置要求除了物业面积上的要求之外，各特许商对于物业所处的地理位置都有一套判定标准。单从这一条而言，各家的取舍十分统一，概括言之，无非如下两种：位于城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、大型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区等商业成熟区域；或近火车站、机场、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域、近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心等交通要塞。它们所共同具备的条件是交通流动性好，进出口便利宽敞，并且有良好的可视性和可进入性。从以上两种选址倾向而言，本项目位于二七路38、与福州路交界处，交通便利，特别二七路直通火车站，为本项目酒店入住率的提升更增加了一枚砝码。另外，本项目写字楼、公寓的规划布局，为本项目经济型酒店带来巨大的目标人流。本项目的位置与上述经济型酒店的选址要求极为吻合。使项目具备了开发经济型酒店的先天性地理条件。3、各品牌收费品牌品牌加盟费每年上缴管理费工程费锦江之星2500元/间年营业收入的5.6750万1250万元（以建筑面积5000平方米，每平方米投资2000元计算，改建）；1750万元（在空地上新建，不含土地费用）。如家快捷30万酒店总收入的3为特许经营服务费，3为特许经营管理费至少594.5万元莫泰16850万营业收入的510约800万1039、00万元速850万营业收入的5.6，每年变化300万500万元（以100间房，每间房改造费用3万5万计算）格林豪泰50万营业收入的3.5%6约500万700万元以上工程费计算都是以改造现有物业为准，如新建物业，前期投资额需翻上一倍左右。35地址：南昌市洪城路8号长青国贸大厦1706室 电话：6498340 传真：6498341四、本章小结通过上述分析，可以发现本项目有三种运营模式可选择，每种运营模式又有相应的销售模式，由于目前本项目尚未确定，而且时间仓促，各种数据指标目前难以具体确定。有待与各酒店经营管理公司或品牌加盟酒店洽谈之后，才能确定本项目产权式经济型酒店的具体运营模式与相应的销售模式。40、第五章 项目运营经济预测一、客房规划根据前一阶段所确认的开发方案报告内容，本项目产权式经济型酒店规划如下： 1、项目经济型酒店总建筑面积7000平米。根据前一阶段已提交确认的开发方案成本测算及相应的成本分摊，项目开发成本为3502万元。3、本项目经济型酒店房间由于景观等差别不大，一律设置为标准间，一套房对于一间标准间。 客房类型：项目间数单位面积总面积（平米）开发成本（万元）标准间20035平方米面积7000 3502 总计客房数：200套注：南昌经济型酒店如锦江之星、速8、永生现代等，平均出租率高达90%以上。为了将预算做到百分之百保险，故开房率按90%计算。二、酒店运营经济效益预测1、酒店41、开发成本估算根据前一阶段已提交确认的开发方案成本测算及相应的成本分摊，本项目产权式酒店开发成本预计为3502万。2、酒店经营效益估算本项目经营由于具体经营模式与销售模式尚未确定，故按照静态条件下，发展商自营的模式进行经济效益估算。 、客房营业收入根据目前南昌市经济型酒店价格水平为120200之间的市场行情。同时结合锦江之星、速8等酒店情况，预计本项目09年客房加权平均价为150元/间，平均开房率按90%计，计算如下：150元200间90%30天12月=972万元、客房营业成本根据南昌市经济型酒店如锦江之星、永生现代、速8等运营的一般情况，通常经济型酒店客房的营业成本为30元/天间，每年经营成本42、计算为：30元200903012=194.4万元、酒店管理公司提取的销售分成按照锦江之星的加盟条件，管理费为销售收入的5.6%，即：9725.6%=54.432万元、税费计提营业税5%,计9725.553.46万；、加盟费每8年加盟费为50万，每年为6.25万元。 、酒店运营毛利润毛利润972194.454.43253.46-6.25663.458万元、折旧费由于经济型酒店总运营时间为36年，作为经营性质场所，必需保持设施及装修维系在一定档次上，故预计土建费折旧期为36年，装修设备费折旧期为10年。由于本项目产权式经济型酒店总建面为7000平米，装修设备费按1000元/平米计算：1）土建费: 43、3502万元,折旧期36年.折旧费计97.28万元/年。2）装修设备费: 700万元,折旧期10年.折旧费计70万/年。折旧费1）2）167.28万元/年、营业利润营业利润运营毛利润折旧费663.458167.28496.18万、所得税所得税为营业利润的33、税后利润为496.18496.1833332.44万项目年投资回报率为332.44/35029.5第六章 分析结论通过从市场供需角度和市场发展的眼光看，经济型酒店在南昌市场空间巨大，发展前景看好。而且经济型酒店入驻本项目，对项目总体价值提升巨大，促进了项目价值的提升。从开发模式层面上而言，产权式经济型酒店开发模式极大地降低了项目开发的风险，使项目能够实现快速回流现金。符合项目的总体开发策略。是项目开发的最佳开发模式。就运营层面而言，由于本项目产权式经济型酒店目前尚处于不明确状态，故只能列举可能的运营模式及相应的销售模式，具体确定有待与酒店经营方或者经济型连锁品牌酒店加盟方商谈之后再做最佳决策。最后，作为对项目开发经济型酒店的可行性分析，在假定发展商自营的状态下，项目预期年投资回报率为9.5。即项目运营之后，除了将成本全部回收之外，每年还能够额外获取总开发成本的9.5的利润额。由此确定，项目开发经济型产权式酒店是可行的。