1、中国百强商业地产之前三十案例解析之一： 天河城广场只租不售的商业神话项目概况项目地址：广州市天河路(连通一号线体育西路站) 开 发 商：广东天贸（集团）股份有限公司 已更名为天河城集团 项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场 租 价：(首层) 900-1800元/平方米/月 宣传定位：我的广州生活 管 理 费：60元/平方米 物管公司：广州天河城物业管理有限公司 经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等 开发背景环境简述当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国内第一个多功能的购物中心 90年代初期，广州市重点发展天河区，确立了天河体育中心一带为广州市CB2、D 广州市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天河城 随着广州市经济的飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城 开发时机把握主要竞争对手：中华广场 成功要素： 选址准确，地处广州CBD中心 交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路 只租不售，保持了经营定位的统一性 功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流 营运状况开业时间：1996年2月9日 经营定位： 集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心 形象广告语： “把北京路搬进了天河城广场”， “购物消闲新感受，尽在天河城广场”主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心 3、目标顾客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为辅 商圈范围：核心商圈天河区 次级商圈广州市 辐射商圈珠三角 每日客流量:平日30万、节假日80万售 价：不售 管理费：60元/平方米 营业时间：am10：00pm10：00 最新租售率：100 物业开发融资方式：自有贷款 物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司 物业管理公司：天贸物业管理公司天河城经验总结：天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点： 第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺； 第二：天河城为广州首家“4、只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理； 第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。随着天河商圈竞争的加剧，天河城在经营管理上依据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌商家，走高档路线，与周边其他商场错位经营，从而保证商场的持续旺场。天河城广场各楼层经营特色：之二 正佳广场正佳广场亚洲体验之都 正佳广场和天河城在上世纪90年代初都是作为国务院批准的、在广州设立的两个中外合资商业零售试点单位。天河城至2005年已是开业的第九个年头；而正佳广场因为资金原因，一度作为烂尾楼，搁置在天河最繁华的地段。 如今，正佳广场几经坎坷，终于以“亚洲首个体5、验游乐园” 的巨无霸姿态与世人见面。虽然正佳广场已是十多年前的 规划设计，但今天仍能超越群雄，取得亚洲购物中心霸主地位。一度作为烂尾楼的正佳广场凭什么称霸？ 本文就对正佳广场的开发背景、定位、规划设计、招 商推广及后期的经营管理进行了深度的解剖，以体现其 在设计、策划、经营等方面的成功独到之处。 正佳广场概述 正佳广场位于天河路与体育东路交汇处,连通6万平方米的 市民广场。在城市中轴黄金核心,是华南最大交汇点,13米 过道直驳地铁一号线与三号线换乘站,与广佛地铁、珠三角 城市轻轨网络连为一体。地上七层，地下两层半东塔楼:48 层五星级酒店式公寓西塔楼: 3 0 层超甲级写字楼。约 1000006、个国内外品牌同场经营。 正佳广场以体验式购物为主题，采用剧场式的商业空间布 局，设计日顾客流量80万人次，是集购物、休闲、娱乐、 餐饮、康体、商务于一身的超大型购物中心。 经济技术指标 占 地 面 积 ：5.7 万平方米 总建筑面积：42 万平方米 总 投 资 额 ：约 40 亿元人民币 功 能 定 位 ：大型都市 MALL 停 车 位： 1500 个 投 资 商：大鹏集团 发 展 商：广州正佳企业有限公司 物 业 管 理：广州市正佳物业管理有限公司 建筑设计单位：美国捷得建筑事务所 广州市设计院 项 目 地 址：广州市天河区天河路228 号 珠三角经济一体化的发展 1.1珠三角经济格局 珠三7、角经过多年的发展与历史的沉淀，目前已经逐步形成以广州为顶点，东西 两翼发展，珠海、深圳为地线，南沙为中心，各经济因子点状散布着城市的空 间经济格局。 向西延伸：广州番禺顺德中山珠海 向东管伸：广州东莞深圳惠州 广州是珠三角经济格局的核心，而天河区又是广州的商业中心，由此可见，天 河区在珠三角商圈 占据重要的地位。 1.2 1小时经济商圈的构筑 根据珠三角洲经济区城际快速轨道交通线网规划构想，珠三角将修 590 多 公里的轨道网（轻铁网），轨道网的线网架构分为三部分，两条主轴、三条放 射线（接驳支线）和两条联络线。按照这一线网布局和规划标准，建成后的城 际轨道网将贯通广州、深圳、珠海等珠三角经济8、区九个主要城市，以广州为中 心，一小时内分别可达珠三角九个城市。 2 、天河第一商圈的形成 在天河 5-10 年发展蓝图上，将会形成“双环”结构的新商业中心，即以天河体 育中心为轴心约 10 平方米公里的地区将建设成为广州市的中央零售区，与珠江 新城形成的 广州中央商 务区紧密联 系，成“双环”结构。 按计划，到 2010 年，天河区社会商品零售总额将达 279.78 亿元，年均增长 12%， 因而天 河区 也将有 实力 成为华 南“第一 商圈 ”，发展潜 力无 限。正佳广场处于目前广州第一大商圈核心地，有 80 万强大的消费群体支持。同时 交通比较便利，也带来了其它地方的消费群体。在它西边的9、天河城广场已开业9 年，从开始偶尔一天人潮超 10 万 / 人次，到今年春节连续七天每天人潮超 60 万 / 人次。9 年商圈的人气积聚，为正佳广场增添了商机无限的光环。 3、交通成熟八位一体交通网点 正佳广场位于天河路与体育东路交汇 处，与天河城比邻 ，正对体育中心 ， 西通广州第一市民广场，具有优越的 地理位置及交通状况。正佳广场集地 铁站、公交车站、巴士站、自驾车站、 停车场、的士站、各大明盘上落车点、 直通飞机场站、火车站站点八大交通 功能于一体，瞬间即通达全城与珠三 角。 3.1 60多条公交线 正佳广场四面环路，有 60 多条公交线 路在广场前设站，公交线路幅盖广州 八大区，在广州10、的任何地方都可以轻 松到达 正佳 广场。 3.2 地铁第一大站+火车站点 正佳广场交通图 正佳广场西面的宏城商业广场将改建为下沉 6 米与天河体育中心连成一体的大型市民广场。市民广场直接连通地铁体育西站，体育西站是地铁一号线与三号 线唯一换乘站以及地铁三号线支线折返的第一大站，将与正佳广场负一层 13 米 宽的过道相连通，同时在广场的东北面，正佳广场夹层和负一层均与地铁一号 线的体育中心站及三号线支线的天河东站直接连通，正佳广场占尽地铁方便、快捷的优势。 3.3 直通飞机场站点 在正佳广场的南面是一个约 700 平方米的广场，设置大巴、村巴上落点，过境大巴将广州 新机场、澳门新机场 、香港新机11、场 连成一体。 3.4 村巴广州第一大站 广州市 郊及珠 江三角 洲的屋 村村巴 也将 正佳广 场变成 到达广 州的第 一站。 3.5 出租车站点 正佳广场负一层在商场出口设有室内出租车上落客点 ，并通过负一层完全开放，挑高至七 层的中庭观光电梯，为全场人群提供便利的出租车接送服务。 3.6 1500个停车位 正佳广场地下 2 层，设有 1500 个停车位的大型停车场，全面满足自驾车的停车需求。 4 、消费群体的成熟 随着 2001 年 12 月中国正式成为世界贸易组织成员国，随着中国与国际社会的进一步 接轨，对零售市场而言，这意味着将有更多的外资零售企业进入中国，进入广州。 从经济发展水平看12、，广州在 2004 年的时候按户籍人口计算 GDP 达到 4141 亿元，远远超出了用来作为支撑一个地区和城市发展购物中心的 300 0 美元的最低标 准。现在经济更上一层楼。而一小时经济商圈的构筑，为正佳广场带了跨区域的消 费者 ，正佳广场的发展前景无可限量。天河是商住及写字楼密集区，如中信广场、大都会广场、市长大厦、金利来中 心、建和中心、广州国 际贸易中心、广东外经贸大厦等高层写字楼，据了解现 天河区总人口约 80 万人，远远超过一般大型购物中心市场份额覆盖面必须不少 于 50 万人的固定消费群的标准，而且这部分人基本上是中高收入阶层，经济条 件比较好。这一居民结构，使正佳广场拥有一个相13、当数量的中高收入消费群体。 竞争环境 目前正佳在广州的主要竞争对手有：天河城广场、中华广场、万国广场、广百 广场，其中以中华广场的面积最大，天河城广场利润最高。根据地段和经营类 型，以及正佳的目标 分析，天河城是正佳的 主要竞争对手 。 根据目前珠江三角发展情况，天河城作为最早的 MA LL 探索者，是迄今唯一一 个收回成本并赚钱的购物中心，年租金收入为 2-3 亿元人民币。广州天河城商 业面积约为 12 万平方米，投资总额为 10 亿人民币；正佳广场约 30 万平方米，投资额约为 40 亿人民币，正佳广场在规模上与天河城类比，具有非常明显的商业竞争优势。 据统计，与正佳广场位于相同地位置的天14、河城消费者中 7 0 % 都不是广州本地人， 主要是珠三角乃至全国的客人，覆盖的是番禺、顺德、佛山等地的人口。现 在佛 山人 只在 当 地消 费日 用品 ，多数 珠宝 、首饰 等都 到广 州 来购 买，天河 城就 是一个 主要 的消 费地。 如今，正佳广场成功开业，相对天河城而言，正佳广场无论是从规模上，还 是功 能组 合、规划 设计 上，都更 胜一 筹，因而 正佳 广场 的发 展前 景 是无 可估 量 的 。系统定位正佳 广场 率先 引进 世 界 先 进 的 体 验 经 济 模 式，将购 物与“体 验”融 合，并以超前三十年的商业规划，成就了“亚洲首席体验式购物 乐园”的地位，成为与拉斯维加15、斯、纽约第五街、东京银座并肩 的体 验经 济巨 人 。依托 南中 国的 核 心 商 业 位 置 、 42 万平方 米罕见 浩大的规模、划时代的建筑设计，打造亚洲体验之都。让愉悦贯 穿购 物的 每一 个细 节 ，让身 心进 入舒 畅的 旅 程，让广 州的 市民 、珠 三 角的市民 甚至全国 的游客， 尽 情体验国 际尖端的 商业文明 。1 、目标客户群定位 1.1目标商户定位 正佳广场在目标商户定位时坚持招好租户，而不是付最高租金的租户。因此， 正佳在挑选目标商户（经营商家）时相当严格，所挑选租户的经营内容是以国 际化为 标准，例如法 国、美国、德国、英国、意大利 、日本等 品牌经 营。 从目前16、正佳的商户组合来看，入驻正佳商户要么是老字号的品牌商户，要么是 以个性特色 独树一帜的 魅力商户，这些都是优 秀的商户。 但是这些优秀的商户愿意承受的租金是很有限的，因为这些优秀商户有品牌， 有 形象， 通 常是地 主方主 动邀请 他们来 为自已的 商业项 目增添 光彩， 提 高 档 次，他们具备压低租金 入驻的条件。 2 、目标消费群位 正佳广场定位是具有国际知名度的、以时尚文化为主题的超区域性购物中心。 因此 ，其目标消费群定位是： 主力消费层：3-60 岁的新世代家庭 次主力消费层：珠三角及港澳、境外旅游团体 派生消费层：东南亚旅游团体 3 、承载客流量定位日均客流量超过 80万,可供417、0000人同场同时消费,每年吸引世界各地200万个家庭到场。4、主题定位 开发商将正佳广场定位为“亚洲首个体验式购物乐园”，以巨无霸姿态扛起体验 经济 大旗 ，强化 零售娱乐化和娱乐零售化。 上面对比可看出，正佳广场虽然并不是规划最大的，但当其他购物中心还停留 以购物为主题的第一代购物中心时，正佳已向前先迈进了一步，创新将主题定位为体验式游乐园，强调购物中的获得的休闲与娱乐，真正体验到购物的乐趣。5 规模定位 天河城和其他购物广场一样，存在娱乐配套设施比率低的特点，在里面消费的 多为白领阶层和游客，而且以购物为主，不能满足人休闲、娱乐的要求。因此， 建筑面积 30 万平方米，集休闲、娱乐、购物18、于一体的正佳广场，有最大的室内 空间及最理想的设计让其有最大发挥空间去配置最完美的功能组合，这是其他商场无可替代的。 6.2经营方式定位 正佳广场除了专门规划的 M 层商铺作为出售外，其余都采取只租不卖。 6.3经营功能定位 6.3.1正佳广场总功能布局 在国外，购物中心最大的特点就是休闲，顾客甚至可以在购物中心玩过山车。 建筑面积达 30 万平方米的正佳广场，借鉴国外购物中心成功的经验，增加了很 多休闲配套设施，其购物设施的比例只占广场总面积的 52，剩下的 48为娱 乐与餐饮场所。娱乐设施有 1 万多平方米的游乐中心，1000 平方米的真冰溜冰 场，还有 10 个电影院，同时将不少室外的游19、乐设施搬进了室内，如冲浪等。餐 饮总面积达 3 万平方米。总的来说，正佳广场由零售、娱乐、餐饮、会展、康 体、休闲八大功能组成。之三 中华广场中华广场 中华广场是广州最负盛名的大型商业地产项目之一。该项目位于广州传统商业区中山三路，商业氛围浓厚。中华广场以经营时尚产品为特色，规划有数码城、名店城等业态。中华广场底层接驳地铁，提高了项目的人气聚集速度。 一、中华广场项目概况 1. 项目总体概况 中华广场购物中心位于广州市中山三路，经营面积逾17万平方米，集购物、娱乐、饮食于一体，是目前广州市最大型的多功能购物商城之一。 2. 项目所处商圈环境状况 中华广场位于广州市中山三路，是广州传统商业区，商20、业氛围浓郁。地块东有农林下路商业区和东川路商业街，有王府井大楼、东山百货等商场；西有中山五路、北京路商业步行街及陵园西通讯产品街、摩托车配件街、老鼠街服装市场等小市场，商脉丰蕴；旁依烈士陵园、英雄广场等文化休闲场所，环境宜人：地铁一号线设站于此，门口多路公交车经过，交通便利。 3. 项目业态定位状况 中华广场顺应新经济时代潮流，引入数码城概念，并用心打造建设，令其成为广州城内最火爆，潮流的数码产品展示场、数码技术发布地。一时间，摩托罗拉、索尼、三星等国际品牌争相青睐，纷纷将其作为拓展品牌、展示形象、促进销售的首选之地。 4. 项目规划布局状况介绍 （1）多元化建筑功能规划 外部景观功能规划设计21、 中华广场由中国国家级设计大师悉心设计，地拥三万五千平方米，建筑面积十七万平方米，是集饮食、购物、娱乐于一体的新概念综合购物商城。每当夜幕降临，华灯初上，中华广场就更加显得耀目生辉、璀璨怡人。 中华广场东面设有全国唯一最长的户外观光电梯，直达七楼，顾客置身其中，便可尽览东山区美景。 内部装饰设计 广场内部的装饰设计结合了中西建筑的艺术精华，阳光透过呈菱形的中庭上方的铝合金光棚，使顾客的视野顿感开阔，配合精心摆设的花草植物，令环境更加舒适优雅、赏心悦目。 内部交通配套规划设计 中华广场内的功能配套设施十分完善，包括：69部扶手电梯、10部垂直客梯、6部货梯，外设全国最长的户外观光梯和垂直观光电梯22、，顾客可以方便快捷地到达任何一个楼层、中华广场的负二至负四层被誉为全城最大的自动化停车场，可提供一千二百多个机动车停车位，全电脑化的车场管理系统与之相配套，可大大满足现时的停车需求。 建筑风格规划 中华广场的建筑开扬通透、稳健隽永。华灯照射下，璀璨怡人，恍若仙境，令人顿生向住欣羡之情；商场宽敞明亮、线路流畅。 活动广场锦上添花 中华广场门口的广场面积比较宽大，经常举办大型的表演活动，广场上吸引了众多的人驻足观看。以上的规划优势明显地表现出中华广场在硬件上的独特之处，给消费者感到新颖的吸引力。 （2）项目业态功能规划 负一层至负四层：地下停车场、摩托车汽配城 除负一层为主营品种繁多的摩托车配件、23、维修工具的大型摩托车汽配城外，负二、负三、负四层为被誉为全城最大的自动化停车场，提供一千二百多个机动车停车位，全电脑化车场管理系统与之相配套，可大大满足节假日的车位需求。 一层：名店城 中华广场首层名店城内汇集了世界各大知名品牌，有广州白领所钟爱的佛罗伦、 C00ZZI、阿桑娜等年轻一族喜爱的班尼路、E&U、CY、 CottonShop等；除此还有各式潮流服饰、鞋、皮具等，这里的服饰各具特色，把各种潮流元素融汇得恰到好处，让人真正领略她的雍容雅致而不失其轻盈飘逸之态、柔美高贵而极富现代浪漫色彩的当今高品味服饰潮流新趋向。 二层、三层（部分）：吉之岛百货公司 享誉东南亚的日资百货巨子-吉之岛百货24、公司，以其商品品质优良，品种齐全而著称，其间商品琳琅满目。 一层至四层西南区：盛世中华百货 中华百货经营面积达1万平方米，主营中高档的家用电器、服装、运动旅游用品等。这里的特色：按照消费对象划分卖场空间，形成店中有店、店中套店的格局。十大主题购物区分布于四个楼层，形成了各自缤纷、各自精彩、情景交融的购物环境，是广州市首家股份制民营百货公司，也是我国九运会广州赛区推荐唯一大型百贸公司。 四层：中华数码城 中华数码城是全国首个大型高科技展示中心，也是全国首家全免费上网乐园。此处云集了国内外顶尖级科技品牌：诺基亚开设了中国最大的概念店，摩托罗拉、爱立信、西门子、三星、广州视窗等，还有天龙，爱浪、 C25、AV、丽声等多个顶级视听器材专门店。 五层：中华现代家居城 物质的丰盛，让人更懂得享受生活。在忙碌的工作之余，装饰布置家居成了现代都市人的一种闲情逸致。位于五层的中华现代家居城是目前广州在档次、品牌和种类等方面搭配最完整的家居产品广场之一。集中了广州市最好的9个商家，包括最有气魄的“穗港”、最有创意的“高尚”、最豪华的“健威”、最有特点的“格调”，还有“国际”、“恒生”、“欧迪宝”、“创艺”、“华洋”等，这里的家私各具风格，或豪华典雅式、或怀旧精巧式，或简约前卫式。 六层：凤凰文化城、壹创书城 凤凰文体城是一个超大型的文化社区中心，将中华文化的特色精品，琳琅满目地呈现给消费者传统与现代相结合的26、陶瓷精品、古典家私、根雕、园艺、民族工艺品融汇成中华文化产品的一个经典之窗、一个经营中华文化精品的专业商场、广州传统文化产品爱好者的乐园、广州市旅游购物新热点。 壹创书城的藏书量超过十万套，是一个超大型的综合购书中心，汇集了种类繁多的科技书、工具书、文艺书，以及中外名著。 七层：中华美食广场 中华美食广场是目前广州市营业面积最大，菜式、风味最齐全的美食广场，有经营粤菜的华融宫酒家，有深受年轻一族喜爱的日本友和回转寿司店、有正宗的韩国料理店“笑味轩”。除此，还设有五十多个美食摊位，集各国菜式，异地风味之大全，可同时容纳一千二百多位食客，是-家食肆形式的美食广场。 八层：中华广场电影城 中华广场电27、影城现拥有4个豪华放映厅，超大银幕概念设计，并于国内首度使用1.2米宽设计、固定式豪华座椅，是广州市最豪华的电影城，也是广州市内唯一可乘坐地铁到达的电影城。 5. 经营管理状况分析 为了顾客提供优质的服务，中华广场全权委托仲量联行为物业经营管理顾问。 仲量联行是全球首屈一指的综合物业服务及投资管理公司，在美国、欧洲、澳洲都设有管理公司。其管理物业面积逾一千万平方米，已于九六年获得IS09002国际品质认可证书。这支最具专业水准的物业管理队伍将为中华广场内外客户提供一流的服务。 在抓好物业管理的同时，中华广场还特别注重精神文化建设。通过每月一期的消费导报向顾客传递各种各样的商品信息，并按照不同商28、品的销售旺季，每月举行不同主题的推广活动，迎合人们多姿多彩的生活追求。例如：全程独家赞助全城热点“第八届美在花城”、大胆创新的“贴身、醉心内衣展缤纷”、青春飞扬的“夏日好想畅游”泳衣展、极具群众参与性的“广州市首届老年舞蹈大赛”、庆祝中国*80周年的“锣鼓喧天庆七一”大型广场民间艺术表演等，务求营造更好的商场文化气氛，吸引更多的顾客光临。中华广场成功开发策略分析1. 正确选址奠定成功核心硬件 “地段、地段，还是地段”，地产界的这句“名言”，同样适用于购物中心既立足现实、顺应潮流、又预测发展、着眼未来的商场选址，是购物中心开发制胜的首要因素。因此，选址时如能充分考虑地块的政治、经济、历史、文化、29、环境等各种因素。加以整合利用，既可奠定制胜先机。 其实，中华广场早期属于一种区域性的专业市场（专卖手机、摩托车配件），并且面对一个著名的烈士陵园墓。这对于当时的广州人来说，并不算是一个可以购物、休闲的地方，只是一个批发、零售手机、摩托车配件及拜祭烈士的坟墓地带。但是为什么会选在这个没有天时、地利、人和的地方进行购物中心的开发呢？ 第一，当时广州的大型购物中心只有一个天河城广场，而商业街就在越秀区北京路和上下九路，在整个商业环境中购物中心属于一种初期起步的商业结构。 第二，结合广州的规划布局进行地段定位，当时规划广州的首个地铁线路是从天河的广州火车东站至芳村的西朗途经了烈士陵园设立站点，同时亦是30、天河区与东山区、越秀区、荔湾区四大新旧城区之间的一条主要交通要道。 第三，项目周边亦存在一个著名的港澳商品（A货）交易的“老鼠街”，主要针对一些白领上班一族进行购物消费。在这个前提下亦同时利用地铁人流优势形成了一个地铁站点商业“流行前线”，经营的商品属于一种尖端潮流的服装、饰品、精品、娱乐设施，面对着全广州最具时尚潮流的年青一族消费群。因此，“老鼠街”和“流行前线”两个周边商业物业亦为该项目带来一定的互动消费群体。2. 资金实力是其制胜关键之一 购物中心项目的开发投资动辄十亿，甚至数十亿（天河城广场投资约16亿，中华广场约12亿），没有雄厚的资金实力，是不宜轻涉商业地产投资开发的，资金准备不足31、后续资金乏力是众多购物中心惨淡收场的关键因素。在项目开发的资金实力方面，中华广场开发商无疑具备巨大优势。 3. 多功能一体化功能定位准确 中华广场现推广的主题是“万千姿彩在中华”，商场的特色是集购物、娱乐休闲、饮食、旅游景点等多功能一体化的大型消费中心，将购物当作一种享受，而不仅仅是为了买东西。消费成为一种带动文明的生活方式，感受现代都市文明和潮流的变化，寻找消费的乐趣。中华广场的概念成为主体的消费形式，它给消费者一个逛街的微环境，满足消费者各式各样的需求，延长了消费者在商场的逗留时间，各种功能之间产生互补优势，带出了庞大的人流量。 4. 经营业态定位到位 （1）主题业态鲜明 中华广场每层的32、主题业态突出，例如四楼数码城、五楼的家居城、六楼的美食城等，每层都有不同的主题，不像一般的犹如大型杂货铺的购物中心。 （2） 经营业态紧贴市场需求而又有差异化 经营业态方面则选取了一些属于市场上需求量最大的，而又与周边商业形成一种差距的经营业态。例如原厂手机品牌、电脑等均属于消耗量与需求量最大的一种商品，更新换代快，作为这几年大行其道产品，成为零售业统计数据内名列前茅。首层和三层时装、精品品牌业态就选择了一些时尚，并见市场上需求量大的，与周边商业环境内供应的同类时装、精品品牌产品产生了一种消费层次的差距。5. 招商推广策略运用精妙（1）给客户统筹经营的信心 中华广场销售期间承诺其间大部分商铺自33、用经营、小量返租，返租经营部分只占全栋商场的10%左右，发展商承诺只销售20%的物业，80%的铺面自营，使客户直接感受到发展商的魄力和自信。从而信任发展商的统筹经营，相信物业的功能价值有保证。因此，中华广场当初的物业销售和招租相当成功，一度出现了抢购、抢租的情况。（2）主题超市选取准确 在中华广场销售的初期，销售价格均价约为每平方米3万港币，当宣布了吉之岛正式加入中华广场后，售价迅速上浮到每平方米5万港币，首次招商的铺位在两天之内一抢而空，究其原因，当时也有其它跨国的百货超市愿意出相当好的条件认租中华广场，而发展商抓住了本地商户和消费者迷信天河城是吉之岛带旺的这一心理，于是以天河城作为商业经营34、的蓝本，引入吉之岛。（3）主题的活动迎合消费者多姿多彩的生活需要 中华广场前面的大广场是功能分区有益的部分，这个大广场开阔雄伟的气势显示了吸纳吞吐人群的魄力。中华广场通过每月一期的消费导报向顾客传递商品信息，并按照不同商品的销售旺季，每月举办不同主题的推广活动，迎合人们多姿多彩的人生追求。例如：全程独家赞助第八届“美在花城”、“贴身、醉心内衣展缤纷”内衣展示SHOW等，吸引了大量人气。现在每逢周末，中华广场门前的大广场的都一定会有商品展示或表演SHOW的，这种习惯已经成为中华广场经营管理不可分离的一部分，并逐渐形成一种独特的经营文化。7. 超前经营管理理念助推成功 （1）规模经营 规模经营是购35、物中心制胜关键之一。购物中心以目标客户为中心进行产品及功能组合，必须满足这些中产阶层变化多端、个性不同的消费需求，必须产品齐全、功能完备。中华广场拥有17万平方米的经营面积，设有吉之岛、中华百货、书店、数码城、家居城、美食城、电影院等场所。 （2）立足长远、互补经营 虽然中华广场的开发属于一种天时、地利、人和的结合，但是如果一个购物中心的外立面及内在商业规划布局不能延伸至未来三十至五十年以上，这个购物中心只能是属于一个短期行为的商业物业，但是这种短期行为并不是开发商所期待的，因为商业地产是讲求长远发展的。 户外观光电梯带动旅游消费群 为了使中华广场得到长远的发展，开发商在中华广场的外立面设计时36、特设计了一条全国唯一最长的户外观光梯直达顶楼花园活动中心，能够使消费人群从该电梯就能看到整个东山区的城市景色亦从中带动部分旅游消费群进行观光，除了户外观光梯外亦从商业的经营角度出发设计了多个户外大型广告位，供商户进行户外形象广告刊登。 挑高中庭制造购物好心情 在商场内部特别设计了一个大型的挑空中庭，使消费者一进入商场就能感受项目的宏伟规模并对商场内部业态规划一目了然，从而产生置身其中的购物、休闲的良好感觉。整体简洁明亮的建筑设计特色使中华广场在消费者以及商户的心目中都产生一种心境开阔、明亮的共鸣。 建筑细节煽动购物情绪 在很多时候，追求细节完美往往能起到出人意料的良好效果。在各商场大布局渐趋同37、质化的前提下，细节完美往往起决定性作用。购物中心的建筑风格、外部立面、内部格局、商品组合、功能分布、氛围营造等方面的刻意设计，往往最见功底。中华广场的建筑开扬通透、稳健隽永。华灯照射下，璀璨怡人，恍若仙境；商场宽敞明亮、线路流畅。而当初在诸多“大卖场”皆欲入驻其中时，选择吉之岛合作的精明之举，令其得以顺势转移“眼珠”，借势汇聚人流、钱潮。 （3）产权高度统一 产权统一也是购物中心制胜关键，没有统一的产权、统一的经营、管理，便谈不上统一的市场运作、广告推广、品牌经营，便会陷入各立山头、混乱经营状态，也会因短视行为招致长期失败。诸多商场的失败原因，皆源于此。天河城广场、中华广场的成功，亦充分佐证产38、权统一之重要性。中华广场如此大的经营场所，因特殊考虑，向市场卖出不足十分之一的铺面，且在经营过程中，注重与这些小业主的友好沟通，让他们充分认识到经营管理、统一市场推广及品牌经营的重要性，从而得到了他们的全力配合，使中华广场得以顺利发展，铸就今日辉煌业绩。（4）贴近时代要求，引领潮流 现代都市人的消费心理、购物心态、消费取向，在全球化经济时代，渐趋融合。故而发达国家购物中心的运营现状和发展趋势，极具借鉴意义。从某种意义上说，发达国家某些成功购物中心的现状，是我国的未来。因此，了解并学习他们先进的东西，结合自身状况，灵活运用、学习创新，可以让购物中心开发商时刻站在市场前沿，引领商场潮流。 国内外成39、功的购物中心，皆重视从四个方面强化其经营特色，不断超越自我，永续伟业。 引领时尚潮流 第一：尽量贴近时代、注意了解时代潮流、流行趋势，并配合形势，定期或不定期变化店内环境和装饰，成为消费者领略时代潮流、流行趋势的橱窗。 商品国际化 第二：无论是商品、环境，还是排列格局、整体氛围、服务水准，都力求向国际性品牌化方向发展。 提供潮流商品信息 第三：务求专业性地反映新都市生活，购物中心要有专业性的眼光和专业性的对策，配合公司员工的服务，提供最新潮流的商品信息，陈列令人感觉极有价值的商品，以保持购物中心在消费者心目中的地位； 把握核心客户时尚观 第四：购物中心必须准确把握自己的核心顾客群的时尚观，确定40、持续统一的个性特色，充分整合自身的资金、管理、人才等内部资源，及小业主合作方等外部资源，以统一的品牌形象，为消费者提供功能齐全、设施完备、产品完善的品牌服务，提供称心如意的购物休闲体验。当然，这需要内外上下一致的配合和努力，需要全方位多层次的细节追求。 基于这种国际性的经营视野和理念，中华广场顺应新经济时代潮流，引入数码城概念，并用心打造建设，令其成为广州城内最火爆至潮流的数码产品展示场、数码技术发布地。一时间，摩托罗拉、索尼、三星等国际品牌争相青睐，纷纷将其作为拓展品牌、展示形象、促进销售的首选之地。 （5） 加大品牌推广力度 另外，中华广场为营造强势品牌形象，计划加大品牌拓展力度，在一楼引41、入更多更知名的大品牌专卖店，许多品牌公司也兴趣甚浓，纷纷与中华广场接洽。但由于大品牌专卖店普遍需要较长经营期限、面积较大的场所，而一楼小业主所拥有的铺面间隔较小，且授权经营年限少，故使许多大品牌公司未能顺利入驻，对中华广场和小业主而言，这也是一大遗憾。（4）贴近时代要求，引领潮流 现代都市人的消费心理、购物心态、消费取向，在全球化经济时代，渐趋融合。故而发达国家购物中心的运营现状和发展趋势，极具借鉴意义。从某种意义上说，发达国家某些成功购物中心的现状，是我国的未来。因此，了解并学习他们先进的东西，结合自身状况，灵活运用、学习创新，可以让购物中心开发商时刻站在市场前沿，引领商场潮流。 国内外成功42、的购物中心，皆重视从四个方面强化其经营特色，不断超越自我，永续伟业。 引领时尚潮流 第一：尽量贴近时代、注意了解时代潮流、流行趋势，并配合形势，定期或不定期变化店内环境和装饰，成为消费者领略时代潮流、流行趋势的橱窗。 商品国际化 第二：无论是商品、环境，还是排列格局、整体氛围、服务水准，都力求向国际性品牌化方向发展。 提供潮流商品信息 第三：务求专业性地反映新都市生活，购物中心要有专业性的眼光和专业性的对策，配合公司员工的服务，提供最新潮流的商品信息，陈列令人感觉极有价值的商品，以保持购物中心在消费者心目中的地位； 把握核心客户时尚观 第四：购物中心必须准确把握自己的核心顾客群的时尚观，确定持43、续统一的个性特色，充分整合自身的资金、管理、人才等内部资源，及小业主合作方等外部资源，以统一的品牌形象，为消费者提供功能齐全、设施完备、产品完善的品牌服务，提供称心如意的购物休闲体验。当然，这需要内外上下一致的配合和努力，需要全方位多层次的细节追求。 基于这种国际性的经营视野和理念，中华广场顺应新经济时代潮流，引入数码城概念，并用心打造建设，令其成为广州城内最火爆至潮流的数码产品展示场、数码技术发布地。一时间，摩托罗拉、索尼、三星等国际品牌争相青睐，纷纷将其作为拓展品牌、展示形象、促进销售的首选之地。 （5） 加大品牌推广力度 另外，中华广场为营造强势品牌形象，计划加大品牌拓展力度，在一楼引入44、更多更知名的大品牌专卖店，许多品牌公司也兴趣甚浓，纷纷与中华广场接洽。但由于大品牌专卖店普遍需要较长经营期限、面积较大的场所，而一楼小业主所拥有的铺面间隔较小，且授权经营年限少，故使许多大品牌公司未能顺利入驻，对中华广场和小业主而言，这也是一大遗憾。之四 深圳COCO PARK深圳COCO PARK 深圳唯一公园版情景式购物中心 COCO Park，深圳唯一公园版情景式购物中心，CBD版块新商业代表。于2006年9月30日正式对外开放。总建筑面积85000平方米，共五层，由福华三路、民田路、福华路和中心二路四条主干道合围，紧邻国际会展中心和正在建设中的深圳第一高楼平安国际金融中心，无缝衔接深圳45、地铁和未来CBD公交总站。 COCO Park的含义：COCO Park形象标识由设计界“教父”之称的知名华人设计大师陈幼坚为其设计，COCO的C是Creative，创意的意思，而O是代表Original，原创的。COCO Park是一个既具创意，又是原创的新概念。Park即公园，给人一种悠闲、享受生活的亲切感觉。COCO Park将是深圳最具特色和人气的新生代休闲购物公园，将带给深圳女性万千宠爱在一身的消费快感。” 项目概况n 发展商：深圳星河房地产经营有限公司 地理位置：深圳地铁购物公园站 项目规模：建筑面积8.5万平方米，共5层。 国内首个内街式购物中心,有6000平方米下沉式露天广场、46、12条商业内街、5大自然光中庭、400多间独立店铺 宣传概念：深圳唯一公园版情景式购物中心 经营品种：包罗服饰百货、餐饮酒吧、电影院、精品生活超市四大业态， 其中“餐饮业” 是项目经营核心 。 COCO PARK经营状况n 业态比例：餐饮（酒吧） 35% ；电影院（娱乐休闲） 15% ；精品生活超市： 10% ；v v 主力店：吉之岛超市、百老汇影城、2200多平方米美食广场 v 各层业态分布 负一楼为吉之岛超市、国际连锁餐饮、珠宝配饰、个人护理、家居生活、影音、礼品店 一楼为国际精品服饰店、珠宝、名表、经典配饰名店、COCO露天国际酒吧街。 二楼为商务休闲服饰、时尚女装、休闲运动城、国际特色47、餐饮、流行配饰、家居生活、影音礼品店和百老汇影城。 三楼为高档美食概念餐厅、美容护理SPA。 v每日客流量：约2万多 出租率：约80% 成功要素 v 选址得当 COCOPARK位于深圳地铁购物公园站，无缝衔接地铁一、四号线三个出入口，占据深圳CBD中央，福华路、民田路、福华三路、中心二路四条主道合围。周边有140万平方米的甲级写字楼，占深圳三分之一强；中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋高档居住区紧拥在项目西南侧，常住人口约95万，均由高收入高消费人士组成。与深圳国际会展中心相距仅100米，联动会展商圈。 v 独特建筑风格 COCOPARK却一改多数购物中心封闭式的建筑风格，为我们呈现了一个48、敞开式的购物中心。COCOPARK建筑主体共五层，其独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、100米空中天桥、配合6000平方米下沉式露天广场，5大自然光中庭，消费者在购物的时候时不时就能感受到外面的阳光与清风。COCOPARK这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上主义的购物中心，带来更多的消费体验。 v 业态布局合理 COCOPARK坐落在深圳的CBD，这里有着160万平方米的写字楼，是外企云集的地方。而餐饮早已超出家人朋友聚餐的范畴，它同时是一个理想的商务社交场所，很多商务谈判和公司贸易都是在餐桌上谈成COCOPARK充分考虑中心区的消费需求，引进较多餐饮品牌。目前49、，COCOPARK的业态组合中，餐饮占到35左右。 COCO Park将自己定位于一个集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心，从规划、设计、推广到管理，整个团队可谓明星云集，如香港启胜管理公司、美国尔本建筑师事务所（URBAN）、贝尔高林（BELTCOLLINS）、伍兹贝格（WOODSBAGOT）、GRAPHIA等，因此COCO Park在建筑上就有许多独特的地方：这个建筑面积8.5万平方米的购物中心，有1/4的面积被设计为休闲空间。打破了传统的封闭式构造，是中国首家“内街”式购物中心，有12条折叠式内街，6000平方米的下沉式露天广场，8大自然光中庭，100米50、空中天桥。COCO Park还是深圳首家引入景观环境设计的商业项目。运营体现价值 （一）不断改良细节是运营的标准动作 细微之处显功夫，从场内灯光效果、地面清洁程度、停车场指引、货品质量，甚至细到场内宣传吊旗的绑缚方法。（二） 注重商户关系维护 令商户在宽松和谐有序的空间中共赢。消费者满意度调查中，获得90%满意分。场内人流量也从最初的每日不足万人，提升到月人流量60多万。 有人流是前提，能创造出与人流有复合才能真正转化为经济力。 （三）休闲潮流作主，树立时尚风向标 通过调整逐渐丰富优化品牌组合，不断提升市场竞争力。为适应消费需要，不断补充休闲时尚品牌，已引进了精品数码、韩国进口饰品，以及WES51、TLINK西遇、TOMBOY、TB2、等时尚品牌。为满足家庭需求，星河COCO PARK增开了反斗乐园儿童游乐场等设施。 通过不断与商家搞活动,如百事可乐歌星见面会，足球明星见面会，时装发布会等。将其变成真正的时尚策原地。这些软件活动的打造看来在经营上产生不了直接作用，但是一定让时尚记忆到这个地方代表着时尚前沿，那么在消费者心智中的品牌就会形成。 （四）增值服务 接待咨询服务 开具发票服务 广播寻人服务 失物招领服务 赠品派送服务 大件物品（寄存）服务 顾客意见处理 摄影证办理服务 急救简易药品提供服务 卖场简介及时尚手册拿取服务 免费手提电话充电服务 免费时尚流行报刊阅读 简单缝补针线供应 52、爱心雨伞租借服务 BB车租借服务 如果对香港观观塘APM商场有所了解的人就会觉得好象定位趋同，也许是近水楼台先得月。它的开发理念带有很重的香港商业地产项目的操作痕迹，这也难怪，只要项目能通过时间考验，拿来主义也未尝不可。在这个天时地利人和的时机节点，它围绕时尚主题进行定位打造战略是值得学习。其规划设计、建筑外形、定位、业态组合、商户选择、运营管理、活动推广无不紧扣主题。特别是其有策略的一系列活动推广更是值得学习。但良好的开端仅仅是成功的前提，见过太多闪亮出场，暗淡收场的项目，对于它的未来命运如何，也许时间才能给出答案，我拭目以待并会持续关注。我来说一说哈，一是：星河的这个项目在深圳的知名度很高53、，从概念上来说档次定位也算不错，因为地理位置上临近中心区写字楼群和它中高档的定位还是比较的符合的；二是：周边的居民数量不太多哈，那它负一层引进的吉之岛面积就稍大了哈，白领们不可能下班买好菜再回家吧，而且深圳中心区的白领收入其实并不高哈，大部分都住的离中心区比较远，310-315线和320线爆挤就是因为这些白领哥哥姐姐们的加入。三是：它的精品百货其实和茂业的品类差距不大，没有形成差异化，而且关键是它几乎没有太大的折扣，周围又有天虹和购物公园，和吉之岛一样没有形成效果，所以聚客的效应也达不到，所以整场不旺；四是：餐饮休闲业态作为其主要业态之一，但几乎全是西餐和咖啡，敢问哪来这么多大哥请小姐喝咖啡啊54、，当然后街的酒吧在晚上到是起到了很好的聚客作用；五是：建筑，如果单从建筑规划上来说，copark的确是相当不错的，从建筑风格到动线规划，这个很值得同级商业学习。之五 深圳海岸城深圳海岸城 深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心 项目概况n 发展商：深圳市海岸房地产开发有限公司 地理位置：南山区海德三道与文心五路交汇处 项目规模：总建筑面积约30万平方米。 其中：购物中心约12万平方米， 高度30米，地上五层、地下二层； 写字楼约14万平方米； 商业街约4万平方米 核心商户：以主力店、品牌旗舰店、综合概念店 为核心商户 商业形态：荟萃知名百货、特色美食、高级零售、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰场、个人55、护理、现代服务、美容康体、文化教育等十余种精彩业态，涵盖优质生活的众多方面。 海岸城购物中心经营状况n 业态比例：零售约占60%，餐饮约25%，休闲娱乐约15%，服装、首饰、家居、家电产品等一应俱全v 主力店v 吉之岛百货：标准旗舰店之一，面积达23000平方米 嘉禾影院：影厅建筑面积达4000平方米，有6个影厅，共1050个座位，其中一个厅的屏幕长19米，宽8.5米，是目前深圳最大的屏幕 世纪星真冰俱乐部：深圳西部第一家室内真冰溜冰场，冰面面积约1200平方米 中森名菜：建筑面积达7000平方米 商圈范围：v 核心商圈后海、南油、南头、蛇口片区 次级商圈沙河、西丽、科技园、华侨城及宝安片区 56、辐射商圈以香港、福田、罗湖为主，由于项目的滨海特色，加之西部通道的直接利好，还将吸引更多国内外前来休闲、旅游、观光的顾客 n 海岸城购物中心项目特色 体现全新的滨海商业文明v 海岸城在规划设计上突出现代人文色彩，建筑和环境营造海洋文化风情，水体与建筑相互交融，充分考虑商务和商业、城市和湾区的联系。海岸城倡导全新的滨海体验与时尚，不仅改善人们的购物环境和商务条件，也为深圳人提供了一种全新的消费模式和生活方式。 建筑特色鲜明v 双广场 南北呼应：南广场与水景完美结合，通过简单的线条和朴素的材质，展现现代、动感的休闲主题；北广场面积约10000平方米，设有多功能大舞台和超大电子屏幕，为各类演出、聚会57、商业活动和市民的公共休闲娱乐活动提供了广阔空间。 双步行街 时尚生活：“万国美食风情街” 汇聚美国、意大利、法国、日本、韩国、东南亚等国的特色餐饮，带给人们世界各地的美味体验，品种丰富，风情浓郁，为中心区内的办公、休闲人士提供优越的就餐和休闲环境；710米长的高架步行街与保利文化广场、海岸城东座和西座、天利中央商务广场、凯宾斯基酒店、68层超高层写字楼以及海雅商圈、东填海区等连通，实现人行的自由流通，便捷高效。双首层 商机流动：海岸城购物中心首层规划为步行商业街，二层北面与高架步行街相连，实现了“双首层”设计，有效引导客流走向，提升商业价值。 退台餐饮区 休闲情调：退台式的餐饮区设计，使人们58、在用餐的同时亲近自然，享受轻松、惬意的休闲氛围。室内外空间巧妙结合，构筑生动的城市风景线。一层布局 海岸城坐落于深圳南山后海，东南毗邻后海滨路、创业路，西北接壤滨海大道、后海大道，以核心商业的姿态，携领凯宾斯基酒店，保利文化广场、天利中央广场，共同构建出南山商业文化中心区。 海岸城购物中心集知名百货、高级零售、特色餐饮、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰场等多功能休闲服务于一体，荟萃了购物、美食、娱乐、运动、文化、康体、观光等多种现代生活方式，云集了50家全球风行的特色美食，近300个规模不一、功能各异品牌店铺，是迄今为止深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性、时尚气息最浓郁的59、滨海风情多功能城市复合体。 海岸城相关链接： 总建筑面积：约12万平方米 总高度：30米，地上五层、地下二层 停车位：1500余个 开业时间：2007年12月16日 海岸城专业建设： 开发商：深圳市海岸房地产开发有限公司 经营管理：深圳市海岸商业管理有限公司 建筑设计：美国凯里森建筑事务所 深圳市城脉建筑设计有限公司 商业物业顾问：广州高力国际物业服务有限公司 机电顾问：香港澧信技术管理咨询（深圳）有限公司海岸城从开业至今营业情况都比较一般，作为南山中心区的大体量商业项目，其操作不能说是相当成功的。南山作为现在的居住大区，住宅大盘较多，而居民多为80、90年代成长起来的小企业主，消费能力旺盛，60、购买力强，按照常规海岸城项目是可以经营的不错的；而现在海岸城连同保利的文化广场一起，做为南山商业的主要中心和聚客主力项目，却没有能很好的起到联动效应，平常的海岸城和保利文化广场的经营情况还是比较冷淡。归其原因主要是：一是：吉之岛客群定位较高，想以此抓住南山高端客户的心，但其定位又和益田假日广场的华润万家OLE相差甚远，处境高不成低不就，相当尴尬。而其聚客效应相对百佳、沃尔玛、家乐福来说还是比较低，而南山片区人人乐相当成熟，占据了大部分的市场份额。所以从一定程度上说，吉之岛的引进是失败的；二是：餐饮部分，餐饮的定位也是较高的，大部分商家的人均单次消费在100元左右，这就将周边写字楼的白领排除在了61、潜在消费群之外，而南山的较高档次家庭餐饮消费又被王子、凯宾、腾记、春满园、凤凰楼等几家瓜分，另外是家庭餐饮外出消费程度并不高。因此，餐饮的聚客效应也相对减弱；三是：零售部分，定位也是相对高端的，但是深圳有金光华、万象城、中信广场、益田等项目分流客源，而海岸城的高端百货并不纯粹，没有以万象城等的方式以楼层作档次划分，因此对高端客源的吸引力降低，而对中低端客源又有潜在的排斥作用。所以，零售部分的承租能力又打了折扣。我所了解的海岸城购物中心，前些天专门去考察了一下：深圳海岸城位于南山商业文化中心区，紧邻滨海大道、南海大道、后海大道、后海滨路、创业路等南山区的五条城市主干道。 海岸城由东座写字楼、海岸62、城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成，是目前深圳西部规模最大的综合型商务、商业项目，也是迄今为止深圳市最大的室内购物、休闲、娱乐中心。海岸城总投资约20亿元人民币，总建筑面积约30万平方米。其中：购物中心约12万平方米；写字楼约14万平方米；商业街约4万平方米。海岸城配备地下停车位约2000个。 海岸城购物中心 海岸城购物中心是目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心。该项目由2003年和2004年世界商业零售建筑设计排名第一(World Architecture杂志提供)的63、美国凯里森建筑事务所负责方案设计，深圳市城脉建筑设计有限公司负责深化设计。 占地面积：36908平方米 总高：30米，地上五层、地下二层 总建筑面积：约12万平方米 车位：约1500个 海岸城写字楼 海岸城写字楼包括海岸城东座和海岸城西座，办公部分建筑面积约14万平方米。海岸城东座写字楼东侧紧邻凯宾斯基酒店，南侧是保利文化广场，项目总建筑面积约85700平方米，其中商业面积约20000平方米。主体建筑包括24层高的主楼和14层高的附楼，主体建筑高度100米，由深圳市城脉建筑设计有限公司负责设计。该项目已于2006年11月底入伙。每层均设有约7米高空中花园，营造生态、健康的概念，具有独特的滨海气64、质。 海岸城西座写字楼为30层超高层写字楼，建筑高度155米，总建筑面积85000平方米。该项目由美国凯里森建筑事务所负责方案设计，深圳市城脉建筑设计有限公司负责深化设计，计划2007年8月开盘。写字楼面积约5万多，标准层层高为3.75 m；13 m高、700的超大豪华大堂；塔楼空间由130-300,可灵活分割、组合，最大组合面积可达整层面积2000，完善满足客户的空间需求；原创私家花园式阳光绿色办公空间，塔楼每层均设有2个私家花园；20层以上独备阔绰豪华候梯厅及总裁卫生间；区隔写字楼惯用的直线形象，独创“多维折线”的外立面，重塑深圳写字楼的时尚商务感。 海岸风情街 由海岸城东座写字楼和西座写65、字楼的裙楼商业组成，总面积约4万平方米，总长度约800米，包括主力店新桃园酒店在内的281间独立商铺，单间面积从20平方米至数千平方米不等，商铺全部对外出售。海岸风情街建筑设计风格现代、简洁，充分演绎滨海风情，弘扬海洋文化，倡导全新的滨海体验与时尚。 水南北双广场 南广场与水景完美结合，通过简单的线条和朴素的材质，展现现代、动感的休闲主题；北广场面积约10000平方米，设有多功能大舞台和超大电子屏幕，为各类演出、聚会、商业活动和市民的公共休闲娱乐活动提供了广阔空间。 通双步行街 “万国美食风情街”汇聚美国、意大利、法国、日本、韩国、东南亚等国的特色餐饮，带来世界各地的美味体验的同时，为办公、休66、闲人士提供优越的就餐和休闲环境。贯穿海岸城与周边写字楼、商务广场、文化广场、五星级酒店以及海雅商圈的二层步行高架桥长达710米，真正实现了人车分流。四通八达的人流行走路线，在便捷高效之余，更让区域消费融会贯通。 聚双首层 强调商业的实效性，海岸城购物中心创造性地推出了“双首层”的消费聚集模式。在海岸城不仅有传统的“基础首层”可以聚集繁华的商业人流，更增加了二层北面与高架步行街相连的“增值首层”，让南来北往的人群如织交汇。众所周知，商业经营中与步行街相邻，就意味着可能产生最大的商业价值。源源不断的客流将为频繁经过的首层商业带来最大的机会，首层商业者也将享受到最集中的聚合消费效应。 入退台餐饮 海67、岸城购物中心二楼至五楼采用新颖别致的退台式餐饮设计，不仅让人们在用餐的同时亲近自然，享受轻松，更直接将户外的消费群体接驳进购物中心室内，产生最直接的消费契机。室内外空间的巧妙结合，构筑出生动的城市风景线和丰富的消费机会性。海湾系统 作为环境优良的公共开放空间，南山内湾地区将提供完善独立的非机动交通体系自然海湾的步行系统，包括沿内湾的红树林观赏线路（浮桥步道）、滨水步行道、自行车道及滨海商业步行街等，令非机动交通体系与深圳湾滨海休闲带及原南山后海片区步行体系的衔接，将实现城市滨海空间与城市纵深地区的便捷联系，并通过对主要人行流线的引导性设计，利用城市的公共空间平台跨越沙河西路引向广阔的深圳湾，实68、现城市向自然运动的“无缝”连接。 生态港湾 深圳湾作为城市滨海公共开放空间，将成为未来深圳市海洋文化的重要载体之一，是向城市传播海洋文化的窗口，更是市民集中体验海洋文化的场所。海岸城购物中心所在的南山内湾拥有优良的港湾景观资源和开放的滨海公共空间，这里将成为人们文化创新、交流融合的舞台。 世界F1摩托艇运动联合会已审查通过，以海岸城购物中心为核心的南山内湾将在不久的将来，成为世界F1摩托艇冠军赛的分站地点。 海岸城购物中心所在的深圳内湾的形态空间完全符合世界F1摩托艇赛事的相关要求，未来南山内湾将云集世界顶级赛事，为南山中心区增添新的文化活力！ 在这里人们可以体验到发达的人类文明与自然生态环境69、之间最为和谐共生的生态平衡关系。之六深圳金光华广场金光华广场，位于深圳市罗湖区人民南路、嘉宾路、南湖路三条繁华大道的交汇处，北邻东门、南接火车站，是港人北上、国人入港的第一要冲；国贸大厦、嘉里中心、发展中心大批高档写字楼环绕；香格里拉、彭年酒店、阳光酒店众多五星酒店簇拥；是深圳最著名商圈人民南商圈的心脏。 金光华广场是深圳第一家与地铁无缝连接的国际购物广场，独有16米与地铁无缝连接之超宽通道直达广场地下二层，四十多条公交线路停靠，尽享交通带来的便利。广场设地上8层，地下3层，自有标准停车位500个，联动停车位1200余个。广场内17部“太空穿梭”电梯，40部自动2扶梯，89套数字化多媒体影音系70、统及近百平米的大型LED显示屏，共同构成了金光华广场动态魅力的精髓，令一切游逛迅捷、畅快。建筑主体与8500平米“罗湖之心”前文化广场唇齿相依，常年上演深圳中央商圈永不落幕的广场时尚秀。 广场内，自负二层至七层为商业区，营业面积达12万平方米，聚集了多种零售业态：国际品牌名店、时尚百货、超市、美食名店、电影院、美容美发、健身娱乐、电玩世界，是真正集购物、餐饮、观光、娱乐、文体、休闲等多种功能为一体的超大规模国际化购物中心。奢华的环境里，国际顶级品牌云集，江诗丹顿、CANALI、HUGO BOSS、MAX.MARA、VERSACE collection、Anteprima、Cerruti188171、Gieves&Hawkes、Kent&Curwen、Class Roberto Cavalli、PAUL&SHARK、TRU TRUSSARDI、Moschino、MAX&CO.、BMW Lifestyle、Ermenegildo Zegna、PORSCHE DESIGN、OMEGA、PORTS、VERTU等国际顶级品牌争奇斗艳；ZARA、ochirly、VEROMODA、ONLY等品牌各显神通；SEPHORA（丝芙兰）、万宁、星巴克、必胜客、酷圣石、肯德基等名店群芳荟萃，一起构成了金光华广场庞大的豪华品牌帝国。 作为顶级的购物中心，金光华广场业态搭配合理、配套设施齐全。苏宁电器、一致药店、72、万宁构成了连锁超市链；Yellow Music Studio、IN CLUB代表着酒吧文化；南国影城、华尔街英语引领国际潮流；力美健健身会和奇奥柏查6星会所以最先进的设备、最高端的技术、最到位的服务囊括了健身、瑜伽、美容和美发；除了各具特色的陶源酒家、厨房制造、咸亨酒店，还有纯正川菜风味的鼎厨川菜，上井日本精致料理更把原汁原味的日本风味演绎到极致 金光华广场以国际标准衡量自身，以时尚标准丈量生活，以品质和诚信为经纬，将时尚和经典、文化和消费完美的融合于一生。揉合了世间经典消费文化与现代精致生活的金光华广场，时刻提升着你的享受层次！于金光华的思考金光华广场总建筑面积有8万平方米以上 地处临近罗湖73、口岸的人民南商圈中心 联接将于2004年竣工的地铁一号线国贸站 金光华广场能否成为 深圳的商业龙头？ 金光华广场各层业态分布：金光华广场业态搭配合理、配套设施齐全。苏宁电器、一致药店、万宁构成了连锁超市链；Yellow Music Studio、IN CLUB代表着酒吧文化；南国影城、华尔街英语引领国际潮流；力美健健身会和奇奥柏查6星会所以最先进的设备、最高端的技术、最到位的服务囊括了健身、瑜伽、美容和美发；除了各具特色的陶源酒家、厨房制造、咸亨酒店，还有纯正川菜风味的鼎厨川菜，上井日本精致料理更把原汁原味的日本风味演绎到极致 这项目的定位确实可以定位成城市购物网点。辐射整个城市。但问题是和周74、边的万象城市如何竞争，因为它们都在同一个定位和磁场内。相对万象城，此项目是否会在定位中要考虑差异和客户群体问题。因此在未来的PROMOTION中是否应该和万象城有点差异。另外也要考虑中信城市广场的竞争，因为她也在磁力场的范围里。确实今天是成功，明天如何？未来经营的路线是否要有设想。商业营运难的地方不是今天，是明天如何持续能生存下去。位处深圳传统商圈，国际品牌名店、时尚百货做得不怎么样，目前主要以餐饮带动人群。之七上海正大广场正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，总建筑面积接近25万平方米，地上1075、层、地下3层，是正大集团在中国最大的投资项目之一，并已于2004年整体通过了ISO9001质量认证体系。在拥有丰富国际运营经验之管理团队的带领下，正大广场经过一年多的悉心调整和经营，已经成为名副其实的华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”，并拥有大批忠实的家庭消费者。广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。正大广场取得的优异成绩已得到业内专业人士和权威机构的认可和嘉许，并已先后荣获“2005年中国商业名牌”和全国唯一的一个“2006年度中国最佳购物中心进步奖”。 正大广场在其宽敞完备的空间里，除了为消费者提供超过70家具国际水准的特色餐饮场所和令业内人士称76、羡的多元化娱乐和休闲场地外，并已在2007年第一季度之前完成引进超过一百家国际著名的优质时尚品牌，以 “时尚之都”的面貌来迎接消费者。 一、物业概况 正大广场，坐落于美丽的黄浦江畔，毗邻东方明珠和金茂大厦，由泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公司耗资4.5亿美元精心打造而成。 正大商业广场长270米、宽121米，占地面积约31000平方米 ，地下三层、地上九层（局部八层）、层高5米，单层建筑面积为15000-24000平方米，是一幢总高度57米，总建筑面积243000平方米，集商业、餐饮、娱乐、停车为一体的现代化综合建筑。 作为时尚潮流的先驱和全新商业标志，广场内24万平方米的空间汇集了久77、负盛名的中外品牌、环球美食及各式娱乐，每天吸引了数以万计的中外顾客2楼层简介 B3：停车场，436个车位 B1B2：易初莲花超市 1F：世界顶级品牌专卖及百货 2F：国际知名品牌专卖及超市 3F：新潮服装及百货 4F：家庭生活艺术馆、儿童乐园及百货 5F：美食天地 6F：节日之旅、婚纱摄影及健康美容中心 7F：展览空间、中国精粹 8F：7厅星美影城、 IT MALL、 KTV和音乐餐厅 9F：能容纳2000人的多功能会议厅和商务中心 10F：大型餐厅 由于实际招商方面遇到较大的难度，导致部分楼面招商计划并未付诸实施，目前招商及经营状况较好的楼面有：B1B2的易初莲花超市及5F的美食天地。6F878、F除了星美影城对外营业以外，其他铺位基本空置。 3目标消费群分析 正大广场目前的人流量基本保持在46万人/天左右，节假日610万人/天，尚不足以支撑整个广场的正常运作，分析目前的消费者基本有以下三种类型： A. 上海本地居民 正大广场1/3左右的客源来自于上海本地居民，与其他“Shopping Mall”运营上面最大的区别在于正大广场设置了12条免费班车，可以引导其他区域的居民进入正大消费。 正大广场紧邻黄浦江，这一天然分界线大大削弱了正大广场对浦西居民的辐射力，此1/3的上海本地居民中大部分（70以上）来自于浦东区域。 消费特征：由于正大广场规划及招商方面的缺陷，导致其定位不准，楼层业态规划79、不明晰，本地居民消费基本集中在地下二层的易初莲花超市及五层的美食天地，且多为大众消费，总体消费额不高。 B. 旅游观光客 小陆家嘴是上海的金融贸易中心，这里高楼林立，各种风格的现代建筑鳞次栉比，这里有上海的标志性建筑东方明珠，亚洲第一高楼金贸大厦，上海国际会议中心等，每天约有20万左右的旅游观光客光顾小陆家嘴地区，使其成为正大广场消费群体的主要来源之一。旅游客源占正大广场消费客源的1/3左右。 消费特征：旅游消费受假日经济的影响较大，节假日商品零售额会 大幅上升，而平时的消费额就会比较平稳，旅游消费者一般对上海的特色产品及国际品牌商品情有独钟。 由于正大广场位于陆家嘴金融贸易区的内部，在鳞次栉80、比的高楼大厦中间并不十分显眼，对外展示及透明度不够，具有上海特色的商品或旅游纪念品较少，因此，较难吸引并不知情的旅游观光客的注意，因此，目前正大广场旅游消费尚存在较大可挖掘潜力。 C. 商务客流 陆家嘴金融贸易区作为浦东开发开放的标志之一，其规划起点高，建筑设计先进，因此，国际跨国大集团以及一系列外向型的实力公司都选择小陆家嘴作为公司驻扎地。目前，小陆家嘴的办公面积在100万平米以上，是上海目前办公楼密度最高的区域，这里汇聚了近10万上海平均收入最高的白领阶层。 消费特征：商务客流具有巨大的消费能力，对品牌及时尚商品具有 较强的接受力。此类客源对购物环境及商品品质非常注重，此类消费基本集中于周81、一至周五，周末较少。 随着正大广场周边高档住宅区的逐渐落成，例如菊园、仁恒滨江花园、世贸滨江花园、盛大金磐、汤臣海景等高档豪宅居住区的落成，将为正大广场带来原先缺乏的高消费能力的居民。而该地区的居民将以国内企业主、高级管理人员以及境外人士为主，消费能力巨大，因此如何抓住这部分潜在客户群的消费导向将是本项目走出困境的机会点之一。未来规划“全业态”商业 面对浦东陆家嘴东方“曼哈顿”的建设蓝图，正大迫切需要更明确的二次定位自我完善。正大广场当家人朱海翔认为，浦东作为上海发展的前沿地带，拥有很大的可塑空间。作为浦东的商业中心之一，正大也完全不必模仿浦西徐家汇、淮海路那样的商圈模式，而是选择“自给自足”82、的“城中城”自体配套方式。如果说陆家嘴作为一个高度发达的现代化金融中心可媲美纽约曼哈顿，那么从朱海翔“新官上任三把火”的举措来看，正大广场的目标无疑是打造一个类似曼哈顿中区时代广场那样集购物、餐饮、娱乐、文化等为一体的全业态综合商业中心。 临江“不夜城” 从1楼到10楼，正大广场的所有楼层都处于“变身”进行时：位处1到4楼的正大百货将扩充两倍以上达到8万平方米的特大型百货商场；作为5楼人气旺盛的快餐业延伸，6楼将聚集更具现代感的大型主题餐饮店；7楼以上将提供真冰溜冰场、日式温泉等内容丰富的时尚生活配套设施。在这些占据整个“销品茂”业态50左右的休闲娱乐设施中，有半数以上将24小时通宵营业。全天83、候营业就好比是为现在25万平方米的“销品茂”赢得了1.5倍的经营效果，不但可以避开交通高峰时间，也满足了现代人对时尚生活的新口味。而地下1、2楼的易初莲花超市将继续保留。 目前招商工作进行得十分顺利，正大的“变身”将在今年9月底之前全部完成。到时候，正大广场将成为一座倚江而立、彻夜灯火的浦东“不夜城”。据悉正大正在酝酿一个颇为大胆的计划：在现有楼层上扩建加盖新楼体，开出一家五星级水准的大型休闲式酒店。 浦东“新天地” 除了像KTV、夜总会、网吧这样的娱乐休闲项目，朱海翔心目中的正大广场应该拥有更大的手笔。位于正大9楼的5000平方米多功能会议厅为目前上海最大的无柱大厅，空间挑高15米，正大广场84、规划将其改造成一个大剧场，以法国红磨坊式的大型舞台剧吸引观众。浦东新区经贸局有关人士表示，正大广场此次“变身”，将在很大程度上弥补浦东商业休闲配套设施的不足，成为营造浦东时尚商业氛围、吸引都市人群的一大亮点。 正大广场规划业态布局： B3：停车场，436个车位 B1B2：易初莲花超市 1F4F：正大百货 5F：美食天地 6F：大型主题餐饮 7F8F：休闲娱乐中心（新天地、酒吧街、卡拉OK、星美影城等） 9F：大剧场 10F：大型餐厅正大广场刚开始营业的时候招商做的并不好,各个功能区的规划较差,品牌吸引力不够,后来好像是换了个规划团队和招商团队重新定位成,这几年才火起来的.这就是人才的力量.成功85、的项目团队是复制不了的大家想知道做了啥调整不？1 主题定位不明确 规划销品茂时，一定要在功能差异化、商品细分等方面下功夫。正大广场规划初期定位比较明确，从世界顶级服饰到国内外知名品牌；从新潮服装到家居百货；从儿童乐园到美食天地；从健康美容到星美影城；从 IT世界到 KTV；从商务配套到音乐餐厅，正大广场为消费者想的很多，业态规划亦非常全面。 但由于其前期没有进行充分的市场研究，没有充分了解消费者的消费习性，低估了招商及市场运作的难度，导致实际招商阶段遇到较大的市场抗性，品牌商家零星介入，一个楼面的商家不能同时开业，市场形象较差，对消费者的吸引力不强。由于销售额无法达到零售商家的保底预期，品牌商86、家纷纷撤出，导致目前商场内部“十铺五空”的现象。 后期定位不明确是导致正大广场招商及运营失败的主要原因。 2 商品品牌及品种短缺 一家15万平方米的“销品茂”，大约需要7万种商品支撑，而类似于正大广场的规模需要大约10万种商品支撑。 上海目前市场上商品只有20万种左右，而国外发达国家的商品品种大约在150万种，这正是上海目前部分百货店“千店一面”现状的原因所在，亦是正大广场招商所面临的主要市场抗性之一。 3 规模过大 正大广场24万平方米的建筑面积，相当于整个南京路商用面积的总和，可谓真正意义上的商业航母。如此规模的大型商场需要大量的人流支撑，但由于正大广场的交通局限及经营缺憾，导致目前商场的87、部分楼面空关。 4 人流支撑不够 正大广场如此规模的商场，每天需要20万左右的人流支撑，其中应该有13以上的上海居民，这使其竞争直接指向黄浦江对岸的南京路和徐家汇商圈，但由于其商业成熟度及聚客力明显处于弱势，直接导致其对浦西区域的客源吸引力不足，目前正大广场正常日均人流量在46万人左右，人流支撑明显不足。 正大广场处在陆家嘴金融贸易区，上海本地人的比例不高，同时，正大广场周围，也没有自然形成的成熟社区和商圈，正大广场基本上要自己“制造”出需求。 5 交通瓶颈 正大广场紧临黄浦江，这一天然屏障大大削减了来自浦西的客流量，交通是正大广场的一根软肋，突破浦江交通的“瓶颈”就成了正大广场生存下去的当务88、之急。虽然正大广场靠近陆家嘴隧道浦东出口以及地铁二号线陆家嘴站，但是一来隧道出口已过了正大广场，二来地铁站没有直达正大广场的地下通道，因此交通相对并不畅达。同时，正大广场距市级商业中心南京路步行街以及人民广场商圈仅地铁1-2站路，因此对浦西市民的吸引力相对较弱。 6 楼层业态布局不清晰 正大广场由于后期实际招商状况与前期定位规划相悖，导致各楼层业态分布比较杂乱，商家品牌亦参差不齐，导致消费者进场消费非常迷茫。 楼层定位不明确，导致部分楼层与百货商店形成了直接的竞争关系，故而没有获得良好的市场收益。 同时，招商以百货购物功能为主导，使得“销品茂”应有的娱乐休闲功能偏废，减少了对消费者的吸引层面。89、 7 建筑规划及内部缺陷 正大广场建筑规划突破了常规模式，在部分楼层之间设置了坡道，将两个楼层连为一体，主体结构部分进行挑空设计，使建筑内部显得大气、恢弘。但是，去过正大广场的人，都会一丝不舒适的感觉，究其原因有以下几点： l 店铺进深较深，楼层数较高，导致自然光无法满足底层采光需求，而且整个商场的光源黯淡，导致消费者视觉不畅达，空间感压抑，影响消费欲望。 正大广场楼层较高，挑空设计顶层自然光对内部采光帮助不大，加之内部应用深色装饰材料，导致商场内部公共空间较暗，视觉效果较差。l l 正大广场有四个入口，主人口位于陆家嘴西路，正对东方明珠，是客流的主要出入口，相对于主入口而言，正对香格里拉及中90、国海关大楼的两个入口作用很小，几乎很少人流从此经过，设置重复，功能性不强。 一楼主入口正对扶梯，扶梯旁边通道较小，进入商场内部的客流大部分被直接引入二层，大大削弱了一层黄金层面的商业价值。l l 由于人流引导比较集中，而电梯设置比较分散的原因，导致商场内部部分电梯及扶梯负担较重，部分设备基本处于无效运行的状态。 8 形象推广力度不够 如此大型的购物广场，前期品牌及形象推广、后期市场维护方面的费用投入较大，应该通过各种有效媒体及大型的促销活动扩大正大广场的市场知名度，加深其在消费者心中的印象。但是，我们可以看到除了地铁内部车厢广告及不定期的小型特卖会广告等，很少看到其他的促销及推广活动，可见正大91、广场在品牌推广及形象宣传方面的投入及力度明显不够。正大广场经过一年多的悉心调整和经营，已经成为名副其实的华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”，并拥有大批忠实的家庭消费者。广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。正大广场取得的优异成绩已得到业内专业人士和权威机构的认可和嘉许，并已先后荣获“2005年中国商业名牌”和全国唯一的一个“2006年度中国最佳购物中心进步奖”。 万达老板评上海正大搞好规划设计绝不单是设计师的责任，反过来说，单靠设计师是做不好购物中心的。因为设计师大多是从建筑结构的角度提供有益的意见，但做购物中心，第一位是租赁人员的责任。设计师，尤其92、西方国家培养出来的设计师，他们讲个性、讲创新，不考虑投资成本，也不考虑从商业上是否合理。完全凭设计师规划购物中心风险很大。我可以举一个大家熟悉的例子，上海的正大广场，黄金宝地，小陆家嘴最好的位置，20万平方米的购物中心。现在只有1、2层没有关，3-8层全停业了。而且1、2层卖的都是大杂货，跟陆家嘴的定位完全不符，没有品牌入驻。我看正大广场没有救，胎里带来的毛病，先天不足，只有一条出路，炸掉重建。为什么这么说？当年他们买地便宜，炸掉之后，8万多平的土地价值比现在这个楼的价值高多了，全部炸掉，做公寓卖出去，就是不做公寓，重新思考一下做购物中心，也可行。正大集团就是因为崇洋媚外，迷信美国的设计师，连93、中庭都是拐来拐去的。美学是有了，但人流动线不合理，做商业地产是失败的。这是前期调研不充分的结果现在大多数商业楼盘都习惯于高估形式，在前期调研中没有目的性，一味的抄袭美化而策划公司为求尽快得到标的，追求“高大全”的模式，不顾现实情况，也没有认真进行差异化的分析这方面应该向伊藤、肯德基这些企业学习学习一种严谨的工作态度！正大广场的成功一方面是因为业态的调整，但陆家嘴区域高档居住氛围的形成起到很关键的作用。业态调整也是正大广场运营成功的因素之一，更换管理团队后，正大集团调高了餐饮比例，并进行了重新定位正大广场内部造坡属于失败，严重影响消费者感受，进大门正对扶梯直接把客人带上去了，削弱了一楼的商铺价值94、，内场（特别是1F，光线的确太弱，显得很冷，不想待久了，应该增设光线柔和的灯光。正大广场先后经历了五任总经理，第一任：泰国的陈嘉沛，第二任：原太平洋的朱海翔，第三任：美籍华人潘丽君，第四任：原上海新天地的司徒文聪；第五任就不说了，其中司徒作用最大。整体项目的基本情况分析的还不错，关键得分析出项目成功的关键因素在几何：确定其功能定位，吸引的客群年龄段、购物爱好、品牌结构和促销活动等等，通过主力店和概念店功能店给我们更多的启发前期对市场分析不彻影响招商，进而对后期的运营带来较大阻力。后期再做调整，消耗很大。招商学习万达上海正大广场时新兴MALL成功的典型案例！这个项目是商业地产的经典项目，值得借鉴95、这是个从失败到成功的经典案例，分析得很透彻，可以让后来者引以为戒。之八香港又一城分享收藏 字体:小中大 又一城位于九龙塘达之路，座落于九龙区中心地带，是九龙区旅游新兴的购物胜地。香港唯一的地铁及九广铁路交汇点，灵活的装置及完善的设施，使又一城成为国际知名之购物消闲的汇聚点，配合四通八达的交通网络，穿梭中港两地或纵横港九新界，方便快捷。又一城是个充满创意与欢乐的国际级大型购物商场，置身其中可感到一股澎湃活力。令人赞叹的世界级设计以围绕大自然及强调空间感为主，把自然阳光及宽敞空间融汇为一. 又一城坐拥了二十七间高级食肆，提供世界各地特色美馔，包括拥有浪漫情调的法式、新派港式、风味泰式、正宗日式、特96、色美食等等，可谓各具特色。 除了购物外，又一城同样是一个娱乐消闲的好地方，它拥有一个全港最大的室内溜冰场，及全港最多院线的AMC电影城；至於食方面，世界各地不同美食云集於此，任君选择。 又一城不仅是一个购物商场，更是一个娱乐及消闲的好场地，它拥有一个全港最大的室内人造溜冰场，及全港最多院线的AMC电影城。另外，商场每月更有不同的推广活动及举行各类时装表演，提供另类消闲方式。 化妆品： Biotherm、 CHANEL、Clinique、Estee Lauder、FANCL HOUSE、Giorgio Armani Cosmetics、GLYCEL、H2O 、Joyce Beauty、La Pr97、arie、植村秀、Body Shop、 Shiseido 品牌产品： Aigle、Esprit、Armani Exchange、bauhaus、Chevignon、Ashworth、Levis、Polo Jeans、Timberland、Nine West、DKNY、PUMA、dunhill、Evita Peroni、FX Creations、Guess、Agnes b、Calvin Klevin、 i.t.、I.T.、Marc Jacobs、Moiselle、Tommy Hilfiger、Vivienne Tam、Veeko、Adidas、Columbia 配饰： 周生生、高时表行、Js、M98、aBelle、Swatch、世界珠宝、Montblanc万宝龙、Vivienne Westwood、Bvlgari 、 卡地亚、Roger Dubuis、Bally、Bree、 食肆 Page One Caf、Amaronis Little Italy、Cova, Pasticceria-Confetteria 、Dan Ryans Chicago Grill、皇后饭店、意粉屋、又一泰、EXP、又一栈、翰腾阁、八月花 、稻穗亭、皇府、火百合、越南新味、be Caf、Bistro Dlifrance、Pacific Coffee、Starbucks 美食广场 味千拉面、肯德基、大家乐、麦当劳、金99、泰河、Noo*e Place、吉野家、千烧百味 娱乐： 欢天雪地溜冰场、AMC电影城 营业时间： 10:00 - 21:00 地址： 九龙塘达之路80号又一城商场 一、香港又一城商业的魅力不仅是一个充满创意与欢乐的国际级大型购物中心更是一个城市的客厅、假日新天地一个非常成功的城市区域级性购物中心 又一城由香港太古地产及中信泰富开发，位于九龙的中心地带优质住宅区内，九龙塘又一村达之路80号，毗邻香港城市大学及又一城，属于地铁上盖物业。 又一城的建筑风格是现代简约风格，是一个由商场和写字楼的结合建筑，商场共7层（地面层有5层），总建筑面积约为9.25万平方米，另外西北部建有4层写字楼，总建筑面积约100、为2万平方米，设有3层地下停车场，约850个停车位，1998年建成。 又一城如何在香港四十多座商业广场中脱颖而出的？ 核心策略:商业功能多元化、卖场社会化、购物娱乐化使又一城成为整个区域的商业中心、娱乐中心、生活中心2楼 2009-12-17 10:50 又一城商业功能多元化 又一城的业态设计很有特点，主力店是英国玛莎百货和百佳超市市场、大型溜冰场以及设置有2000个座位的电影院。在名店方面，注重创新，引进全新组合的概念店，例如全球首间设有花店的agnesb店及由影音欣赏和电脑网络集成的咖啡店。 又一城满足了顾客多元化的消费需求，让顾客在商场内获得全身心的享受，倡导集购物、休闲、餐引、娱乐于一101、体，让顾客在购物时获取一站式消费满足。 商户组合：满足一站式购物、一站式生活 商场内有超过200间店铺、28间中西食肄、11间电影院及全港最大的溜冰场。 其中： 百货零售机构：TASTE超市、马莎百货等 时尚服饰品牌：Bally、Tommy 、aquascutumdunhill、 i.t 、 G2000、马狮龙、佐丹奴、CK、IT、MANGO、Veeko、UNIQLO等 JEWELLERY&WATCHES：周生生、时间廊、镇金店、世界珠宝、Madia、swatch等 CHILDRENSFASHION&TOYS：鞋博士、玩具反斗城、KingKow等 SPORTS WEAR&EQUIPMENT ：102、阿迪达斯、马拉松、皇家运动专门店等 HOUSR%HOME/AUDIO VISUAL：Broadway Francfranc 、琉璃工房、香港唱片、丰泽电器等 个人护理：万宁、屈臣氏、Biotherm christian Dior 等 餐饮机构：又一泰、亚洲美食荟萃、又一栈、沪翠园上海饭店、麦当劳、肯德基、大家乐等 娱乐机构：欢天雪地溜冰场、AMC电影院等 品牌档次：中高档,经营的商品以大众档次商品为主，主要依靠地铁和九广铁路及巴士站点汇聚人流。 业态组合吸引力：满足以“家庭为核心、全方位”消费需求。又一城的业态组合非常有特点、注重创新： 主力店是英国玛莎百货和百佳超市市场、大型 溜冰场以及设置103、有2000个座位的电影院。 云集了多个顶尖级国际服装品牌，如Max&Co 最具人气的年轻人至爱i.t也在其中. 有许多极具创意的全新概念店，比如全球首间设有花店的agnes b概念店，可以把玩最新影音与计算机的Pacific Coffee 。 全港最大型的滑冰场欢天雪地，除了有公开的滑冰时段，还有中国溜冰皇后陈露定期驻场作精英培训。香港又一城商态组合独特吸引力将主力店放在商场两侧拉动循环人流，带旺中间的小商户。评论：溜冰场会给购物中心带来人气，带动冰场周边餐饮，但是很多开发商因其先期投入大，收益率低，对此业态抵触。另外国内溜冰场运营商做得好的没有几家。香港方圆、又一城、太古，深圳的万象城等溜冰104、场做得很不错。特别是纽约的洛克菲勒广场有一下沉露天溜冰场，虽然很小，但是挺热闹。国内的真冰溜冰场在南方应该是赢利的，虽然运营成本高，但可以吸聚人气，因此很受欢迎，租金水平也不高，所以商家基本是赢利的。但是在北方就没什么意义了，不过，就算是南方，一个城市也有饱和标准。需要根据城市规模和人口测算。又一城确实经典！定位很精准业态齐全是内地去香港购物的必选之地，也是商业考察的重点项目。太古地产作为经验丰富的购物中心管理者，从前期策划到后期的运营，确实都非常到位哈定位方向很不错的 是未来商业的主流方向要学习经营地区商场REGIONAL MALL， 这是一个非常典型的商业。在香港有不少这类性的REGION105、AL MALL。 他们辐射的范围是比较广，不单是本区而已。只是这项目是中端上走比较高一点的路线。这几年，此项目也在转型。这跟香港不少的REGIONAL MALL一样，从本土客户走向国内游客。官塘APM的管理层跟我说，他们的客户群已从90%本土转到55%本地，45%是国内游客的客户结构，这是我们经营商业值得每天思考和观察的。此项目也是在变，因为在九龙塘铁路站上， 国内游客很方便，相信现在游客的比例不低于APM。一个比较综合的商场大多都在8-10万平之间。太大太少也是麻烦事。因此，朋友学营运综合商业，这是比较理想的标杆项目。加上太古的营运团队也是香港比较专业团队。我有不少朋友是从这里出来。有时间好106、好学以下，特别是他们的PROMOTION 和 TENANT MIX 的调整。每两三年就有变化。之九天津大悦城开发（代理）企业：天津津茂置业有限公司 项目性质：综合体 项目地址：天津南马路与南门外大街的交汇处 项目介绍：天津新的经济引擎 天津“大悦城”项目,天津国际化趋势的地标性商务建筑群，未来天津新的消费目的地。总建筑规模52万平方米（含地下部分），涵盖国际五星级酒店、国际甲级写字楼、一站式购物中心、酒店式服务公寓和住宅等多业态“都市综合体”的天津“大悦城”项目占据了城市的核心位置，拥有了便利的城市立体交通体系积聚了天津传统商业及文化的氛围，彰显了现代城市商业的独特风貌。 天津“大悦城”项目地107、处天津内环核心区域，和平区与南开区南马路与南门外大街的交汇处，占地8.9万平方米，总建筑规模50万平方米（含地下部分）。 由世界500强企业中粮集团与天房集团共同合作开发，总投资逾40亿元。 天津“大悦城”项目是集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，即称之为“都市综合体”（HOPSCA都市综合体的简称）。作为一种全新的地产、生活模式，“都市综合体”在发达国家、地区受到普遍推崇，它们浓缩了一个城市的精华，成为了一个城市的代名词。在这里你可以居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩。你所想到的城市生活在这里都可以一站式108、拥有。 商业： 在大悦城购物娱乐中心，你不用担心乏味。 14万平方米的超大空间，总共7层（含地下2层），在这样一幢偌大的购物城堡包含了商业、娱乐、休闲康体、育教、餐饮等丰富多彩的业态，使人充分享受到休闲购物的乐趣。地下上千个车位的大型停车场及地上大型停车楼，让爱车再也不用来来回回找位置，还为目的性消费者提供最人性的便利条件，您可以驾车直接到达预想的楼层。若是倦了可在空中花园小憩，欣赏楼内独特景观设计，若是带着宝宝一起来，我们还为您专设了亲子乐园和育教中心。 而我们专业的物业管理和丰富的商场运作经验，让这优雅精致的环境，更加惬意人性，一切都井然有序。 写字楼： 天津“大悦城”写字楼，总建筑面积约109、6万平方米。如同众多国际甲级商务写字楼一样，天津“大悦城”写字楼占据了城市核心地理优势，便利的交通、美丽的海河景观将会成为国内外众多企业财团办公的首选，一个世界的顶级峰会即将在此拉开序幕。作为区域地标性建筑，必将成为天津一张亮丽的名片。 住宅： 在城市中心腹地，与众多城市精英同领生活潮流，只有在自己习惯的圈子里才能真正的释放自己。 大悦城住宅由5幢高层组成，总建筑面积约7.8万平方米，是天津核心区域内纯正的高尚住宅群。典雅、简洁的现代主义设计风格，满足你对质感生活，高尚品味的追求。无论设计、用材还是配套，都是以国际最新标准来规划，完全体现城市主流精英的健康品味。 酒店： 天津“大悦城”酒店，总110、建筑面积约3.5万平方米规划为一座五星级的都市高档商务酒店。优雅的配套与环境，让您于繁华之中尽享五星级所带来的尊贵商务旅居，而同为一体的购物娱乐中心、写字楼等为您的商务旅程提供了更多精彩与便捷。 公寓： 酒店服务式公寓，总建筑面积约4万平方米。繁华的地段、便利的交通，满足了现代都市商务精英对商务生活快节奏的要求。国际专业酒店服务式公寓管理团队为公寓提供最贴心的尊贵服务，为城市精英提供更舒适的商务居家生活，让现代商务居家快捷而不失品位3楼 2009-12-28 11:21 业态分布：B1业态分布：F1业态分布：F2业态分布：F35楼 2009-12-28 11:23 业态分布：F4评论：HOPS111、CA都市综合体,在中国，万达做的不错，但在国外，这样的综合体已经暴露出很多问题，但在中国，大家还在趋之若鹜，综合体对周边环境要求较高，运营难度大，一般开发商要三思后行感觉商业规划、店铺分割、业态布局、交通动线都不错，但是以前周边的的商业都不太火，也许是跟风水有关，看看中粮是不是能有破解办法。天津“大悦城”项目是集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，即称之为“都市综合体”（HOPSCA都市综合体的简称）。作为一种全新的地产、生活模式，“都市综合体”在发达国家、地区受到普遍推崇，它们浓缩了一个城市的精华，成为了一个城市的代名词112、。在这里你可以居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩。你所想到的城市生活在这里都可以一站式拥有。 您可以驾车直接到达预想的楼层。若是倦了可在空中花园小憩，欣赏楼内独特景观设计，若是带着宝宝一起来，我们还为您专设了亲子乐园和育教中心。HOPSCA是这几个英文单词的首字母HotelOfficeParkShopping CenterClubAppartement中国的规划方式害死人呀。这样的项目成功的概率非常低。一个涵盖地下面积才52万平米的项目，有商业、五星级酒店、酒店式公寓、甲级写字楼、住宅，城市综合体？好说不好做。14万平米的商业上面要见这么多的楼座，空间分割就很麻烦，相反也限制楼上113、的布局设计。五星级酒店的投资回收更是难上加难。地下停车位卖了无法满足商业停车需求，不卖更无法回笼资金。如果规划调整不了只好勉为其难，否则，我建议另寻出路。对于这种大型的综合体，物业之间的如何进行更有效地功能联动非常需要好好地研究，商业业态的布局也是一个大学问！天津最大的商业项目之一，发展前景会很好的。天津大悦城是天津商业的楷模，从所选的地区、建筑规划、设计布局都很到位HOPSCA是一种新的玩艺，这和商场营运有点关系，但是一种不同的游戏。华润的两个品牌，万象城和大悦城会是他们的盈利点。我也非常看好。但是如何把这样一个HOPSCA的商业做好就是问题。现在的商业营运，高端是由一些外面的开发/营运团队如太古，新鸿基，恒隆。等。当然也有一些高端是由本地的开发/营运团队，如青岛的海信广场。 中和中高档次由国内的开发/营运团队，如万达，世贸。 大悦城能否在天津有自己清楚地定位和目标客户群，我觉得这是我们要小心的。不过华润的品牌也有一定的磁力，也有一定的RETAILERS跟他们干活。这是其它开发商没有的资源。商业不等同于住宅，住宅可以更多的依赖于产品研发及包装推广，而商业则是实实在在的考虑到老百姓的钱包，考虑到城市的商业容量