1、百强商业项目案例之四深圳COCO PARK深圳COCO PARK 深圳唯一公园版情景式购物中心 COCO Park，深圳唯一公园版情景式购物中心，CBD版块新商业代表。于2006年9月30日正式对外开放。总建筑面积85000平方米，共五层，由福华三路、民田路、福华路和中心二路四条主干道合围，紧邻国际会展中心和正在建设中的深圳第一高楼平安国际金融中心，无缝衔接深圳地铁和未来CBD公交总站。 COCO Park的含义：COCO Park形象标识由设计界“教父”之称的知名华人设计大师陈幼坚为其设计，COCO的C是Creative，创意的意思，而O是代表Original，原创的。COCO Park是一2、个既具创意，又是原创的新概念。Park即公园，给人一种悠闲、享受生活的亲切感觉。COCO Park将是深圳最具特色和人气的新生代休闲购物公园，将带给深圳女性万千宠爱在一身的消费快感。” 项目概况n 发展商：深圳星河房地产经营有限公司 地理位置：深圳地铁购物公园站 项目规模：建筑面积8.5万平方米，共5层。 国内首个内街式购物中心,有6000平方米下沉式露天广场、12条商业内街、5大自然光中庭、400多间独立店铺 宣传概念：深圳唯一公园版情景式购物中心 经营品种：包罗服饰百货、餐饮酒吧、电影院、精品生活超市四大业态， 其中“餐饮业” 是项目经营核心 。 COCO PARK经营状况n 业态比例：餐3、饮（酒吧） 35% ；电影院（娱乐休闲） 15% ；精品生活超市： 10% ；v v 主力店：吉之岛超市、百老汇影城、2200多平方米美食广场 v 各层业态分布 负一楼为吉之岛超市、国际连锁餐饮、珠宝配饰、个人护理、家居生活、影音、礼品店 一楼为国际精品服饰店、珠宝、名表、经典配饰名店、COCO露天国际酒吧街。 二楼为商务休闲服饰、时尚女装、休闲运动城、国际特色餐饮、流行配饰、家居生活、影音礼品店和百老汇影城。 三楼为高档美食概念餐厅、美容护理SPA。 v每日客流量：约2万多 出租率：约80% 成功要素 v 选址得当 COCOPARK位于深圳地铁购物公园站，无缝衔接地铁一、四号线三个出入口，占4、据深圳CBD中央，福华路、民田路、福华三路、中心二路四条主道合围。周边有140万平方米的甲级写字楼，占深圳三分之一强；中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋高档居住区紧拥在项目西南侧，常住人口约95万，均由高收入高消费人士组成。与深圳国际会展中心相距仅100米，联动会展商圈。 v 独特建筑风格 COCOPARK却一改多数购物中心封闭式的建筑风格，为我们呈现了一个敞开式的购物中心。COCOPARK建筑主体共五层，其独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、100米空中天桥、配合6000平方米下沉式露天广场，5大自然光中庭，消费者在购物的时候时不时就能感受到外面的阳光与清风。COCOPARK这种独特5、的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上主义的购物中心，带来更多的消费体验。 v 业态布局合理 COCOPARK坐落在深圳的CBD，这里有着160万平方米的写字楼，是外企云集的地方。而餐饮早已超出家人朋友聚餐的范畴，它同时是一个理想的商务社交场所，很多商务谈判和公司贸易都是在餐桌上谈成COCOPARK充分考虑中心区的消费需求，引进较多餐饮品牌。目前，COCOPARK的业态组合中，餐饮占到35左右。 COCO Park将自己定位于一个集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心，从规划、设计、推广到管理，整个团队可谓明星云集，如香港启胜管理公司、美国尔本建6、筑师事务所（URBAN）、贝尔高林（BELTCOLLINS）、伍兹贝格（WOODSBAGOT）、GRAPHIA等，因此COCO Park在建筑上就有许多独特的地方：这个建筑面积8.5万平方米的购物中心，有1/4的面积被设计为休闲空间。打破了传统的封闭式构造，是中国首家“内街”式购物中心，有12条折叠式内街，6000平方米的下沉式露天广场，8大自然光中庭，100米空中天桥。COCO Park还是深圳首家引入景观环境设计的商业项目。运营体现价值 （一）不断改良细节是运营的标准动作 细微之处显功夫，从场内灯光效果、地面清洁程度、停车场指引、货品质量，甚至细到场内宣传吊旗的绑缚方法。（二） 注重商户关7、系维护 令商户在宽松和谐有序的空间中共赢。消费者满意度调查中，获得90%满意分。场内人流量也从最初的每日不足万人，提升到月人流量60多万。 有人流是前提，能创造出与人流有复合才能真正转化为经济力。 （三）休闲潮流作主，树立时尚风向标 通过调整逐渐丰富优化品牌组合，不断提升市场竞争力。为适应消费需要，不断补充休闲时尚品牌，已引进了精品数码、韩国进口饰品，以及WESTLINK西遇、TOMBOY、TB2、等时尚品牌。为满足家庭需求，星河COCO PARK增开了反斗乐园儿童游乐场等设施。 通过不断与商家搞活动,如百事可乐歌星见面会，足球明星见面会，时装发布会等。将其变成真正的时尚策原地。这些软件活动的8、打造看来在经营上产生不了直接作用，但是一定让时尚记忆到这个地方代表着时尚前沿，那么在消费者心智中的品牌就会形成。 （四）增值服务 接待咨询服务 开具发票服务 广播寻人服务 失物招领服务 赠品派送服务 大件物品（寄存）服务 顾客意见处理 摄影证办理服务 急救简易药品提供服务 卖场简介及时尚手册拿取服务 免费手提电话充电服务 免费时尚流行报刊阅读 简单缝补针线供应 爱心雨伞租借服务 BB车租借服务 如果对香港观观塘APM商场有所了解的人就会觉得好象定位趋同，也许是近水楼台先得月。它的开发理念带有很重的香港商业地产项目的操作痕迹，这也难怪，只要项目能通过时间考验，拿来主义也未尝不可。在这个天时地利人9、和的时机节点，它围绕时尚主题进行定位打造战略是值得学习。其规划设计、建筑外形、定位、业态组合、商户选择、运营管理、活动推广无不紧扣主题。特别是其有策略的一系列活动推广更是值得学习。但良好的开端仅仅是成功的前提，见过太多闪亮出场，暗淡收场的项目，对于它的未来命运如何，也许时间才能给出答案，我拭目以待并会持续关注。我来说一说哈，一是：星河的这个项目在深圳的知名度很高，从概念上来说档次定位也算不错，因为地理位置上临近中心区写字楼群和它中高档的定位还是比较的符合的；二是：周边的居民数量不太多哈，那它负一层引进的吉之岛面积就稍大了哈，白领们不可能下班买好菜再回家吧，而且深圳中心区的白领收入其实并不高哈，10、大部分都住的离中心区比较远，310-315线和320线爆挤就是因为这些白领哥哥姐姐们的加入。三是：它的精品百货其实和茂业的品类差距不大，没有形成差异化，而且关键是它几乎没有太大的折扣，周围又有天虹和购物公园，和吉之岛一样没有形成效果，所以聚客的效应也达不到，所以整场不旺；四是：餐饮休闲业态作为其主要业态之一，但几乎全是西餐和咖啡，敢问哪来这么多大哥请小姐喝咖啡啊，当然后街的酒吧在晚上到是起到了很好的聚客作用；五是：建筑，如果单从建筑规划上来说，copark的确是相当不错的，从建筑风格到动线规划，这个很值得同级商业学习。评论：我来说一说哈，一是：星河的这个项目在深圳的知名度很高，从概念上来说档次11、定位也算不错，因为地理位置上临近中心区写字楼群和它中高档的定位还是比较的符合的；二是：周边的居民数量不太多哈，那它负一层引进的吉之岛面积就稍大了哈，白领们不可能下班买好菜再回家吧，而且深圳中心区的白领收入其实并不高哈，大部分都住的离中心区比较远，310-315线和320线爆挤就是因为这些白领哥哥姐姐们的加入。三是：它的精品百货其实和茂业的品类差距不大，没有形成差异化，而且关键是它几乎没有太大的折扣，周围又有天虹和购物公园，和吉之岛一样没有形成效果，所以聚客的效应也达不到，所以整场不旺；四是：餐饮休闲业态作为其主要业态之一，但几乎全是西餐和咖啡，敢问哪来这么多大哥请小姐喝咖啡啊，当然后街的酒吧在12、晚上到是起到了很好的聚客作用；五是：建筑，如果单从建筑规划上来说，copark的确是相当不错的，从建筑风格到动线规划，这个很值得同级商业学习。新手请赐教:一,COCO park是深圳CBD大型综合体,是深圳一号线地铁沿线,交通四通八达,地理位置优越, 二,规模大,品牌集中,以休闲情景娱乐餐饮打造的商业氛围,有百老汇和吉之岛等大型国际知名品牌加盟,提升项目档次三,是城市白领消闲购物的热点,就算不购物,也能看见市民一家老小或三五知己前来,休闲生活气息浓厚,是新深圳人的新去处四,附近有中心城及购物公园,形成CBD新商圈深圳的商业地产项目受香港的影响很深，但是COCO PARK应该还是有自己的特色。开13、放式的购物公园在日本很常见，可以说COCO PARK有些日本购物中心的韵味。个人感觉，这个项目的经营定位很符合时代发展的潮流。COCO PARK位于深圳CBD，除了一楼的酒吧晚上生意很好，和美乐汇美食广场在中午十分火爆之外，COCO PARK的业绩一直都是苟延残喘，平常去根本没有人，这个不是经营模式上，因为整个CBD的消费观念首先：区域不成熟，没有成熟的商业氛围第二：交通人流永远没有休闲人流的价值大第三：定位过于混乱COCO Park将自己定位于一个集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心，从规划、设计、推广到管理，整个团队可谓明星云集，如香港启胜管理公司、美国尔14、本建筑师事务所（URBAN）、贝尔高林（BELTCOLLINS）、伍兹贝格（WOODSBAGOT）、GRAPHIA等，因此COCO Park在建筑上就有许多独特的地方：开放式休闲购物街区中国不多，cocopark算一个了一,COCO park是深圳CBD大型综合体,是深圳一号线地铁沿线,交通四通八达,地理位置优越, 二,规模大,品牌集中,以休闲情景娱乐餐饮打造的商业氛围,有百老汇和吉之岛等大型国际知名品牌加盟,提升项目档次 三,是城市白领消闲购物的热点,就算不购物,也能看见市民一家老小或三五知己前来,休闲生活气息浓厚,是新深圳人的新去处 个人感觉COCOPARK跟重庆江北的北城天街有相似之处，15、但是总体感觉COCOPARK的规划等硬件设施上要比北城天街好很多。作为内陆中心城市重庆的一大新兴核心消费地点，北城天街一带的客群消费力并不一定会比COCOPARK弱，但消费者所体验到的消费环境却相距甚远。另外，个人觉得这种开敞式的消费场所，很关键的一点在于各个空间的链接和联动。COCOPARK做到了更多方面、更灵活形式的链接，但北城天街的区域间隔感相对就强烈一些，在人流动线的流畅方面还应该多加思考，有待改进。期待龙湖的下几条天街出炉深圳COCO PARK 深圳唯一公园版情景式购物中心 建筑面积8.5万平方米的购物中心，有1/4的面积被设计为休闲空间。打破了传统的封闭式构造，是中国首家“内街”式16、购物中心，有12条折叠式内街，6000平方米的下沉式露天广场，8大自然光中庭，100米空中天桥。COCO Park还是深圳首家引入景观环境设计的商业项目。消费者在购物的时候时不时就能感受到外面的阳光与清风。 的确，如果单从建筑规划上来说，copark的确是相当不错的，从建筑风格到动线规划，这个很值得同级商业学习。 但是，我们在考察借鉴的时候如何正确评价和将其中精华部分学到，并为我们自己的项目所用，而不是简单的“拿来主义”，所以，在此提出自己一家之言，望各位大佬扶正。1、项目所在城市的气候条件变化因素，会影响我们项目的建筑形态。如一年四季的平均温度和极低温度时间长度，四季是否分明，有多长时间适合17、人们的户外活动等。这些因素的评价会影响到项目的建筑形态是采用封闭式还是开敞式的。 通过这样的思考会初步的判断出我们项目所在城市的气候是否十分合适做封闭式还是开敞式的。2、请不能忽略项目的基地条件，基地四周的尺度关系和交通情况。如何利用和发挥这样的基地条件，从经济性考虑，在满足一年四季消费者消费、体验和休闲的舒适中有均好性的感受，考虑是采用封闭式还是开敞式的。3、在确定采用开敞式的商业建筑风格时，注意风向的研究，会影响项目的建筑布局、高度和动线安排，避免出现夏天时的热岛效应，以及冬天时候的风洞效应的影响。4、由于是开敞式的商业，注意商业运营期的运营成本，特别是能耗的综合考虑与安排、策划。 总之，通过自己长时间的商业地产项目考察，并走访多个国家的商业项目，加上自己的不断实践与商业运营，认为：并不是任何地方都适合采用开敞式的建筑设计思路（如果需要销售不在此讨论范畴），需要辩证考虑与运用。