1、常州市高新区商务中心项目常州市高新区商务中心项目整体定位及功能研究报告整体定位及功能研究报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：2009GW01谨呈：常州市规划局新北分局本报告是严格保密的。2世联工作阶段划分世联工作阶段划分 本阶段顾问工作为项目整体定位及本阶段顾问工作为项目整体定位及功能定位中期汇报功能定位中期汇报第二阶段项目整体定位、功能分区及规划建议（中期汇报）第三阶段项目整体定位及功能定位终稿以及后续研究第一阶段项目市场调研项目本体现2、状分析工作工作成果成果宏观经济背景研究城市及区域发展研究房地产市场调研委托方访谈政府机构人士访谈企业访谈城市规划及项目背景研究城市及区域功能发展现状研究项目区域房地产状况研究国际CBD案例研究产业园、产业城市、轨道站点等相似区域案例研究核心区功能与分布研究规划研究与经济测算根据建议深化研究，完善报告城市及区域发展现状分析城市及区域发展前景分析房地产市场分析项目价值分析本项目发展CBD的机遇分析项目整体定位项目功能分区项目规划建议和经济测评提交整体报告（终稿）9.1-9.129.1-9.129.12-9.279.12-9.279.279.2710.1010.10本报告是严格保密的。3常州及新北区3、研究常州及新北区研究经济发展状况及其在上一层级的占位研究常州及新北区未来发展潜力研究常州市及地区级房地产发展现状及前景研究常州建设CBD的研究项目细化研究项目细化研究项目定位（市场、功能、形象）地块价值分析功能地块开发定位与功能分区市场实现策略分析经济测算与风险预测在过去一个月时间里，我们从城市发展的高度和社会经济特征的深度在过去一个月时间里，我们从城市发展的高度和社会经济特征的深度来解读常州新北来解读常州新北CBDCBD项目，并进行了广泛的调查和有针对性的研究项目，并进行了广泛的调查和有针对性的研究调研内容：调研内容：城市发展现状，及未来发展规划方向城市交通状况、重大设施建设状况土地利用状况4、人口特征及消费水平产业分布和发展现状城市房地产发展现状及新北区房地产发展现状、各物业发展现状自然资源、重大设施新北区现状及周边环境项目地块现状及周边环境政府部门政府部门常州市规划局常州市新北经发局常州市新北招商局常州市新北国土局企业及开发商企业及开发商常州市勘测院天安开发商铁马公司领导道生中心开发商九州花园开发商国外案例国外案例1010个个加纳利码头（伦敦）拉德方斯（巴黎）丹佛中央商务区堪培拉（澳大利亚）奥斯汀市区（德州）汉诺威Fair Grounds（德国）国内案例国内案例8个个苏州工业园西安高新区长沙政务区上海陆家嘴实地调研与踏勘实地调研与踏勘进行的研究进行的研究国内外案例研究国内外案例研5、究政府部门及专业人士访谈政府部门及专业人士访谈本报告是严格保密的。4将将 新北区新北区新北区新北区1.4km1.4km1.4km1.4km2 2 2 2打造成为打造成为“常州商贸服务产业带的中央商务区常州商贸服务产业带的中央商务区 ”实现实现 现有传统产业园区现有传统产业园区现有传统产业园区现有传统产业园区 向向 现代产业新城现代产业新城 的目标飞跃的目标飞跃“以交通枢纽、行政中心迁入为驱动，以产业基地升级为基础，承担以交通枢纽、行政中心迁入为驱动，以产业基地升级为基础，承担以交通枢纽、行政中心迁入为驱动，以产业基地升级为基础，承担以交通枢纽、行政中心迁入为驱动，以产业基地升级为基础，承担打造6、城市名片、完善区域城市功能、提升区域活力的职责，集商务办打造城市名片、完善区域城市功能、提升区域活力的职责，集商务办打造城市名片、完善区域城市功能、提升区域活力的职责，集商务办打造城市名片、完善区域城市功能、提升区域活力的职责，集商务办公、商务交流、商业文化娱乐以及城市居住功能为一体的企业服务中公、商务交流、商业文化娱乐以及城市居住功能为一体的企业服务中公、商务交流、商业文化娱乐以及城市居住功能为一体的企业服务中公、商务交流、商业文化娱乐以及城市居住功能为一体的企业服务中心、商务商贸聚集高地心、商务商贸聚集高地心、商务商贸聚集高地心、商务商贸聚集高地”我们的愿景本报告是严格保密的。5基本思路基7、本思路是什么？是什么？多方目标多方目标分析分析城市发展城市发展与项目资源与项目资源属性界定与属性界定与发展使命发展使命案例研究案例研究与总结与总结三大契机分三大契机分析析项目定位项目定位功能配比功能配比功能分区功能分区功能定位功能定位为什么？为什么？怎么做？怎么做？增值建议增值建议规划评价规划评价与建议与建议效益效益与风险与风险规划规划与增值与增值效益效益与风险与风险本报告是严格保密的。6我们研究范围：常州北部新城城市功能区，大地我们研究范围：常州北部新城城市功能区，大地块为块为7.17.1平方公里，核心区平方公里，核心区1.41.4平方公里平方公里u研究范围包括两个层次研究范围包括两个层次 8、对7.1平方公里做整体概念定位对核心区1.4平方公里做详细定位及开发建议老城区 本项目位于常州新北区，与老城区、武进区处于同一城市发展轴上 大地块7.1平方公里东起通江路，西至新藻江河，南起龙城大道，新老藻江河 核心区1.4平方公里东起通江路，西至新藻江河，南起河海路，北至汉江路武进区本报告是严格保密的。7项目处于新北高新片区，是常州城市发展之金项目处于新北高新片区，是常州城市发展之金北翼北翼p项目处于常州新区新北区，城市发展方向上p常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积4375平方公里，全市总人口351.6万人p主城区空间发展方向：“拓展南北，提升9、中心”。p 城市布局结构：“一城七片”的结构形态。“一城”：常州主城区;“七片”：即主城外围的七个片区：横山桥片区、横洛片区、漕桥片区、湟里片区、卜弋片区、奔牛罗溪片区、孟河片区。提升提升中心中心拓展南北区位区位区位区位本报告是严格保密的。8p新北区交通系统发达，未来成为常州市的交通枢纽和城市的对外窗口，而本项目是窗口的第一站，昭示性好p京沪高速铁路p沪宁高速公路p城市高架龙江高架p快速公交BRTp城市主次干道未来 p轨道交通青轨p城际铁路快速公交城市主次干道城市高架轨道交通高铁常州站地块靠近京沪高铁站点，沪宁高速出口处，贯通城市快地块靠近京沪高铁站点，沪宁高速出口处，贯通城市快速公交速公交B10、RTBRT，是常州对外的重要窗口，城市形象第一站，是常州对外的重要窗口，城市形象第一站沪宁高速公路常州通道沪宁高速公路常州通道BRTBRT一号线一号线轨道交通轨道交通高铁常州站地区高铁常州站地区龙江路高架龙江路高架龙江路高架龙江路高架交通交通交通交通 本报告是严格保密的。9地块在北部新城规划中定位为：商务商贸区地块在北部新城规划中定位为：商务商贸区+居住区功能居住区功能 ，空间结构上为通江商务带空间结构上为通江商务带+高新技术产业区高新技术产业区+科教研发区空间科教研发区空间p北部新城定位：北部新城定位：全国一流、长三角领先的高新创智产业密集区；出行便利高效快捷的综合交通枢纽区；环境优美社会和11、谐的生态宜居新城区；独具匠心主题鲜明的时尚旅游休闲区；常州公共服务中心、商贸副中心和商务中心区p北部新城北部新城“一心、三轴、四一心、三轴、四区、五片区、五片”的空间布局结构：的空间布局结构：一心：以市级行政中心为核心，与周边商业服务、文体设施等形成城市北部市级公共服务中心。三轴：通江路城市商务景观轴沿通江路布置商务、办公等功能；龙城大道城市景观轴打造连接机场与北部新城的城市景观性干道；高速公路城市门户景观轴四区：高新技术产业支撑区、生态旅游休闲区、研发科教区、道口物流市场区五片：藻江居住片区、三井居住片区、天安居住片区、龙虎塘居住片区、河东居住片区新藻江河景观轴龙城大道景观轴通江路商务景观轴12、北部新城规划北部新城规划“一心、三轴、四区、五片一心、三轴、四区、五片”的的 空间布局空间布局 通江路商务带规划规划规划规划本报告是严格保密的。10核心地块（核心地块（1.41.4平方公里）为常州国家高新园区构成部分，西接平方公里）为常州国家高新园区构成部分，西接高新园区，东临通江商务带，南近城市生活圈，周边功能复合，高新园区，东临通江商务带，南近城市生活圈，周边功能复合，成熟度高成熟度高p项目四至：项目四至：西至新藻江河，东临通江中路，南临河海路，北靠汉江路 p通江路东侧通江路东侧：主要为其他公建用地，包括商业、办公、酒店等p新藻江河西侧新藻江河西侧：主要工业用地p汉江中路南侧汉江中路南侧：13、主要为工业用地，配有部分住宅用地和其他公见用地（酒店）、市政设施用地p河海中路北侧河海中路北侧：主要为行政用地、居住用地以及部分行政用地和其他公建（商业）1235467891410111213456781011121491521286759101416171813235697厂厂房房厂房厂房+住宅住宅+酒店酒店写写字字楼楼+酒酒店店+商商业业行政办公楼行政办公楼+商业商业+住宅住宅汉汉路路新新藻藻江江河河通通江江路路213231114市政设施用地市政设施用地其他公建用地其他公建用地（商业、办公、酒店）行政办公用地行政办公用地教育、科研用地教育、科研用地工业用地工业用地居住用地居住用地江江中中河14、河海海中中路路本报告是严格保密的。11地块东北侧沿通江路和汉江中路相交路段主要分布商业、办地块东北侧沿通江路和汉江中路相交路段主要分布商业、办公楼、酒店等商务设施，具备商务的基础，初露公楼、酒店等商务设施，具备商务的基础，初露“商务商贸商务商贸”雏形，但未形成集聚雏形，但未形成集聚1236781011144513121817162019915汉汉江江中中路路衡衡山山路路通通江江路路珠珠江江路路岷岷江江路路1新北区人民政府高新科技园10号楼动漫基地高新科技园15号楼创新科技楼高新科技园3号楼常广科技楼高新科技园6号楼联通总部高新科技园2号楼创业中心高新科技园5号楼展览中心234756太康保健品广15、润房产G0106-3天安工业村D,E座天安商住楼天安工业村A,B,C座8侨光苑富都商贸饭店富都商务公寓 时代商务广场协生医疗华山医院 嘉汽热力91011141213151617181920市政设施用地市政设施用地商业、酒店、办公用地商业、酒店、办公用地行政办公用地行政办公用地教育、科研用地教育、科研用地工业用地工业用地居住用地居住用地地块情况地块情况地块情况地块情况本报告是严格保密的。12地块西侧、北侧主要分布工业厂房，沿通江路侧分布商地块西侧、北侧主要分布工业厂房，沿通江路侧分布商业，中间夹杂部分市政设施，具有产业基础业，中间夹杂部分市政设施，具有产业基础12345678910111213716、1415161718192122202324252726282930313233汉汉江江中中路路河河海海中中路路新新藻藻江江河河通通江江路路特耐王包装龙祥机械恒力机械疾病预防控制中心莱赛激光消防大队安费诺泰姆斯宏肯企业技研精工普利斯通自行车富士通电子零件第二齿轮爱德科模具万家乐塑料华生制药小松（常州）工程机械全能（常州）机械小松培训中心农用激素城市照明管理处国税局伟创力江南园林伯林盖姆龙虎变电所福常纸业工商局长发科技园远东实业太平洋印刷常州移动世纪商贸广场道生广场1718192023212224252627302829313233123475689101114121315163233市政设施用17、地市政设施用地商业、酒店、办公用地商业、酒店、办公用地行政办公用地行政办公用地教育、科研用地教育、科研用地工业用地工业用地居住用地居住用地地块情况地块情况地块情况地块情况本报告是严格保密的。13内部已建大量的厂房，以及部分酒店、行政机关、商业内部已建大量的厂房，以及部分酒店、行政机关、商业办公楼等，通江路段城市化意向强办公楼等，通江路段城市化意向强香格里拉酒店香格里拉酒店侨光苑侨光苑时代广场时代广场每家玛每家玛中国移动通信中国移动通信太平洋印刷太平洋印刷常州国家税务局常州国家税务局富都商务公寓富都商务公寓消防大队消防大队莱赛激光莱赛激光小松常林机械小松常林机械伟创力伟创力华生制药华生制药恒力机18、械恒力机械普利司通普利司通技研精工技研精工莱赛激光莱赛激光高新区行政服务高新区行政服务中心中心金陵江南大酒店金陵江南大酒店凤凰大厦凤凰大厦本报告是严格保密的。14用地性质上仍呈现原工业园区属性，主要以工用地性质上仍呈现原工业园区属性，主要以工业用地和公建用地商务办公为主业用地和公建用地商务办公为主序号序号用地性质用地性质用地面积用地面积用地比例用地比例建筑面积建筑面积1工业用地903972 903972 64%64%572701 572701 2公建用地办公96472 7%106244 商业65487 5%159147 办公商用56014 4%168873 医疗卫生12000 1%18900 19、市政设施用地27809 2%5140 小计25778125778118%18%4583044583043居住、商住用地35811 3%73987 4道路用地146554 10%0 5绿化用地62173 4%0 6未利用土地9093 1%0 合计1415385 1415385 100%100%1104992 1104992 用地比例用地比例用地比例用地比例本报告是严格保密的。15地块内道路体系以工业园区标准建设，呈网状地块内道路体系以工业园区标准建设，呈网状结构，路网密度偏低结构，路网密度偏低p城市主干道：城市主干道：通江路、汉江中路、河海中路p城市次干道：城市次干道：泰山路、嵩山路、衡山路、珠20、江西路、科思路汉汉江江中中路路新新藻藻江江河河衡衡山山路路嵩嵩山山路路珠珠江江西西路路泰泰山山路路河河海海中中路路通通江江路路科科四四路路嵩山路嵩山路珠江西路珠江西路衡山路衡山路岷江路岷江路泰山路泰山路珠江西路珠江西路内部交通内部交通内部交通内部交通本报告是严格保密的。16工业用地厂房产权相对集中，中心部分地块产权为总公司产工业用地厂房产权相对集中，中心部分地块产权为总公司产权，拆迁难度相对较低；通江路权，拆迁难度相对较低；通江路 段的商务、商业以改造、保段的商务、商业以改造、保留、整合为主留、整合为主楼号楼号出租出租自用自用空置空置合计合计区政府大楼0 36410 0 36410 3641021、 15号楼31256 0 5199 36455 36455 10号楼23666 3252 1481 28399 28399 3号楼20580 0 11672 32252 32252 6号楼0 0 6981 6981 6981 伟创力总计75502 75502 39662 39662 25333 25333 140498 140498 伟创力伟创力区政府区政府15号楼号楼6号楼号楼10号楼号楼3号楼号楼p高新科技园街区总公司为产权人的房屋政府较易拆迁的地块p项目西侧为大量工业用地，拆迁、产权置换难度较居住用地、公建用地难度低p通江路段的商务、商业办公楼主要以保留改造、整合为主工业用地工业用地以保22、留为主以保留为主产权产权产权产权本报告是严格保密的。17项目属性界定：新城中心商务区的、位于高新产业园区、项目属性界定：新城中心商务区的、位于高新产业园区、交通枢纽区的大规模区域重建项目交通枢纽区的大规模区域重建项目区区域域属属性性位于长三角的城市群位于长三角的城市群经济基础发达经济基础发达城市发展的方向上，区域认知度高城市发展的方向上，区域认知度高：靠近老城区，将承接老城区外溢的人口和功能强势的政府资源：强势的政府资源：市政府的迁入，市级行政文体中心功能的建立，将带来大量商务办公及公共设施落户，有力推升城区能级，形成市级商贸副中心乃至常州市级商务CBD常州综合的交通枢纽常州综合的交通枢纽：优23、越的区域立体交通条件区域立体交通条件，中北部枢纽地带，沪宁高速公路、京沪高速铁路穿越境内，并且与机场、长江港口联系便捷；龙江高架路、快速公交BRT的建成使用使其与城市其他片区快速便捷连接高新产业基础累积，新兴产业势头良好高新产业基础累积，新兴产业势头良好项项目目属属性性城市次中心大规模的区域开发项目：城市次中心大规模的区域开发项目：1.4k，还有7.1k的腹地，是大规模区域开发项目综合用地性质：综合用地性质：商业+酒店+办公+住宅可达性好、交通便捷可达性好、交通便捷规划利好规划利好：商务区+居住区功能 地块内部及周边已经形成一些商业办公氛围地块内部及周边已经形成一些商业办公氛围地块具有新藻江河24、自然景观资源地块具有新藻江河自然景观资源长三角都市群二线城市长三角都市群二线城市城市主发展上的中心商城市主发展上的中心商务区务区交通枢纽区交通枢纽区大产业园区大产业园区大规模区域项目大规模区域项目本报告是严格保密的。18项目背景：新北区城市发展落后于产业发展，项目背景：新北区城市发展落后于产业发展，“业强业强”“城强城强”城不强城不强城市建设相对落后缺少城市中心缺乏商业商务配套业强业强产业发展壮大经济实力增加城强业强城强业强城市功能完善，城市形象提升，城市和产业互相促进产业园产业园产业园产业园 新城新城新城新城 如何改变新北区城强业不强的现状？急需一个活力引擎活力引擎活力引擎活力引擎，完善城市25、功能，提升城市形象，实现新北由产业园向科技新城转变。政府已经决定打造商务中心本报告是严格保密的。19打造城市名片，提升城市形象打造城市名片，提升城市形象客户目标之一客户目标之一R1-现状现状：在常州，集中代表城市形象的区域和标识缺失，城市名片不集中；本项目现状不具备名片特征的要求。R2-目标：目标：从城市发展和城市形象上本项目成为充分展示常州建设成就和精神风貌的名片Q问题：问题：本项目是否具备发展成为城市名片的潜力？本项目是否具备发展成为城市名片的潜力？如何将本项目发展成为具有震撼力、号召力和影响力的城市名片？如何将本项目发展成为具有震撼力、号召力和影响力的城市名片？本报告是严格保密的。20R26、1-现状现状：目前新北区高档的市政、商业配套缺失；金融、商务办公功能分散，且档次较低。R2-目标：目标：建造融文化、居住、商业功能于一体地复合社区，提升区域活力。Q问题：问题：如何进行项目定位才能够完善区域功能？如何进行项目定位才能够完善区域功能？各功能区的体量多少才能够与区域发展相匹配？各功能区的体量多少才能够与区域发展相匹配？完善城市区域功能，提升区域活力完善城市区域功能，提升区域活力客户目标之二客户目标之二本报告是严格保密的。21R1-现状现状：本项目地块现以厂房居多，产业层次较低；本区域附加值较低的传统制造业主占比较大R2-目标：目标：通过本项目的开发带动新北区经济增长，成为城市经济发27、展的增长点。Q问题：问题：怎样的商务中心才能有效地促进产业的升级，进而增怎样的商务中心才能有效地促进产业的升级，进而增 加就业机会和税收？加就业机会和税收？促进产业升级，增加就业和税收，提升城市促进产业升级，增加就业和税收，提升城市竞争力竞争力客户目标之三客户目标之三本报告是严格保密的。22R1-现状现状：本区域土地出让价格较低R2-目标：目标：实现土地增值Q问题：问题：怎样的定位能够实现本项目的土地的增值，并带动周怎样的定位能够实现本项目的土地的增值，并带动周 边区域的土地价值？边区域的土地价值？采取什么样的措施来实现土地增值？采取什么样的措施来实现土地增值？实现土地价值提升，带动周边区域的28、发展实现土地价值提升，带动周边区域的发展客户目标之四客户目标之四本报告是严格保密的。23目标聚焦目标聚焦1、打造城市名片，提升城市形象；2、完善城市功能，提升区域活力；3、促进产业升级，增加就业和税收；4、实现土地价值提升，带动周边区域的发展。目标聚焦：承载城市核心功能，发展规划可行，能够目标聚焦：承载城市核心功能，发展规划可行，能够实现区域增值实现区域增值问题聚焦问题聚焦1、本地块发展商务中心的机会如何？2、本项目定位、功能分区与功能配比？3、对规划和开发模式的初步建议？3、本项目成本效益情况如何？市场是否可实现？机会分析机会分析是否具备发展商务中心的潜力？是否具备发展商务中心的潜力？定位分29、析定位分析发展成什么样的商务中心？发展成什么样的商务中心？策略分析策略分析路怎么走？（功能分布、规划建议和效益分析）路怎么走？（功能分布、规划建议和效益分析）本报告是严格保密的。24区域发展机会与发展方向分析区域发展机会与发展方向分析区域整体定位区域整体定位案例研究与启示案例研究与启示区域功能定位及功能分区区域功能定位及功能分区Part.4Part.4Part.3Part.3Part.2Part.2Part.1Part.1区域发展策略区域发展策略Part.5Part.5本报告是严格保密的。25新北区将是常州新经济活力源和新城市中心，在常州城新北区将是常州新经济活力源和新城市中心，在常州城市发展30、格局中具有重要的战略地位市发展格局中具有重要的战略地位长三角经济格局中，常州经济竞争力弱于无锡苏州，主要在于产业结构的束缚，需要通过产业的转型升级获取城市竞争力产业转型和城市化发展需求城市功能升级和空间扩展，新北区比武进更具有承接优势；行政中心北迁加强了新北区承接城市化扩展的趋势和力度高新技术产业和服务业可成为常州未来发展的重点产业；新北区凭借区位交通优势和经济发展特点成为高新技术和现代服务业的主要发展基地，成为常州新经济的活力源新北区致力于综合城区的建设以能满足城市化和产业升级要求，目前缺失彰显新中心板块效应并建立区域影响力的活力引擎 现代产业基地、新经济增长级，是常州未来城市竞争力的主要构31、现代产业基地、新经济增长级，是常州未来城市竞争力的主要构建地建地 城市化主要承接地，城市功能和发展空间的主要升级拓展区，将城市化主要承接地，城市功能和发展空间的主要升级拓展区，将成为常州新的活力中心和现代化城市名片成为常州新的活力中心和现代化城市名片常州常州本报告是严格保密的。26目前主要有三大关键因素驱动新北发展目前主要有三大关键因素驱动新北发展l 产业基础雄厚，产业结构相对优化，升级基础佳，后续发展较有支撑产业基础雄厚，产业结构相对优化，升级基础佳，后续发展较有支撑l 交通枢纽优势，京沪高铁对常州的利好影响主要聚集在新北交通枢纽优势，京沪高铁对常州的利好影响主要聚集在新北l 行政中心搬迁，32、带动城市中心北移；新北成为常州城市化的主要承接地行政中心搬迁，带动城市中心北移；新北成为常州城市化的主要承接地常州与苏锡在产业构成上同质竞争、但受上海辐射力度小而经济外向性不足，是导致发展活力相对较弱扶植并吸引现代服务产业拉升及壮大产业能级,是常州强化经济外向性、建立差异性城市竞争力的重要方向新北区经历多年工业园区建设，是常州市最富活力的经济增长点和对外开放的主要“窗口”、最大的高新技术辐射源和产业基地，产业结构相对优化，成长性强京沪高速铁路未来将对长三角区域经济以及常州市产业经济产生里程碑式的影响 处于常州门户区位，城市基础设施建设项目集中，强化了新北区外向交通枢纽地位及内部城区一体化格局一33、主两副规划下，新北区和武进区成为常州城市功能升级和空间拓展的两极武进区经济实力极为雄厚，发展用地充足，大手笔规划和大规模建设使之具有强劲的发展力；但封闭的区域意识阻碍其与市区融合新北已承接市级行政文化中心功能转移，聚集大量政府优势资源，优化区域环境，并带动大量居住商业商务需求新北区新北区本报告是严格保密的。27三大驱动因素影响下，新北区的区域能级三大驱动因素影响下，新北区的区域能级和区域功能将出现新的发展契机和区域功能将出现新的发展契机产业的产业的升级升级交通枢纽的交通枢纽的形成形成三大契机三大契机市行政中心市行政中心的迁入的迁入本报告是严格保密的。28契机契机 1 1：新北已聚集公路、铁路、34、港口等多种交通形式，高铁的引：新北已聚集公路、铁路、港口等多种交通形式，高铁的引入将加速新北交通枢纽系统的形成，发挥巨大的综合效应入将加速新北交通枢纽系统的形成，发挥巨大的综合效应沪宁高速公路常州通道沪宁高速公路常州通道BRTBRT一号线一号线轨道交通轨道交通龙江路高架龙江路高架龙江路高架龙江路高架快速公交快速公交城市主次干道城市主次干道城市高架城市高架轨道交通轨道交通京沪高铁京沪高铁沪宁高速公路沪宁高速公路城际铁路城际铁路 常州港口常州港口奔牛机场奔牛机场高铁常州站地区高铁常州站地区说明影响度外部交通外部交通京沪高铁京沪高铁以吸引高素质客流的聚集形成新的站前商务功能区高城际铁路城际铁路将放大35、长三角同城效应，带动常州商业、房地产、旅游业等的发展中高沪宁高速沪宁高速常州未来重要的物流通道，可改善常州投资环境、商品流通环境，促进常州高新技术产业、第三产业发展中港口港口弱内部交通内部交通快速公交快速公交BRTBRT进一步密切城北、城南的联系，带动沿线土地的开发利用增值高轻轨轻轨衍生居住、商业、商务、文化地铁化，形成地铁商业中心，带动相关产业链发展高高架高架弱本报告是严格保密的。29p打通经济走廊打通经济走廊将都市圈连接在了一起，驱动整个国家和区域的发展p促进知识经济促进知识经济促进了知识、资金、人才、技术的流动p提升沿线产业提升沿线产业带动了地产业、旅游业、商业、制造业等发展，促进了产业36、整合与升级更新p高效高铁运营高效高铁运营高铁安全、准时、运营效益良好、符合能源环保的要求p放大乘数效应放大乘数效应带动了就业、消费、地区辐射与新城建设城市化国际案例国际案例总结总结以日本以日本/法国法国/德国三国高铁研究，高铁效应主要体现经德国三国高铁研究，高铁效应主要体现经济、知识、技术、人才流的快速传递济、知识、技术、人才流的快速传递p使3个沿海工业带的联系紧密、打通经济走廊打通经济走廊、缓解交通压力p带来了人才、知识、技术等的高速流动性，促进了沿线知识经济促进了沿线知识经济的发展，还带来了新观念、新理念、新的生活方式。p对沿线产业的影响：l 促进沿线产业带产业带的形成l 促进沿线城市产业37、结构城市产业结构的调整l 促进沿线文化教育产业文化教育产业的发展l 促进沿线旅游、商贸产业旅游、商贸产业的发展p新干线所产生的“乘数效果乘数效果”为日本带来了数倍于建设投资的经济和社会效益新干线对日本的影响新干线对日本的影响新干线对日本的影响新干线对日本的影响新干线对法国的影响新干线对法国的影响新干线对法国的影响新干线对法国的影响pTGV网的扩张驱动沿线城市开发p地方政府与私人业主一起在铁路车站周边地区展开了的规模的城市开发。p加速沿线城市房地产发展p高铁沿线城市房地产交易量和价格得到了较大的提升，特别是站区周边区域上升明显。p沿线文化教育产业的发展p城市空间区位的改变，与大城市联系的紧密性提38、高，吸引了大学、科学园等落户。p大企业落户沿线中小城市促进当地经济发展p与大城市联系的紧密性提高，吸引了大量生产企业和商贸服务业公司将总部搬迁至沿线中小城市本报告是严格保密的。30连接连接“巴黎都市圈巴黎都市圈”和和“地中海都市圈地中海都市圈”，打通法，打通法国南、北部经济大动脉国南、北部经济大动脉 巴黎都市圈巴黎都市圈里昂里昂1981年9月巴黎里昂的法国第一条高速铁路TGV通车，2001年6月10日里昂马赛线通车。总长740km。马赛马赛巴黎巴黎高铁伴随的奇特效应带来里高铁伴随的奇特效应带来里昂发展机遇昂发展机遇p吸管效应吸管效应吸收周边产业吸收周边产业由于里昂的劳动力价格便宜，部分巴黎和马39、赛的制造业被吸入了里昂。p摇摆效应摇摆效应分离工作生活分离工作生活由于里昂的低价土地成本，使得无法承受巴黎等高房价的民众选择安置在里昂，工作在巴黎或马赛。p周末效应周末效应度假非常方便度假非常方便巴黎和马赛以及周边城市的居民在周末会到里昂度假。p弹性效应弹性效应增加区域交往增加区域交往高铁区域影响弹性系数为2，就是说两个城市或地区一旦有高铁后，如果旅客人数上升7%，其经济和社会交往增加14%；地中海都市圈地中海都市圈经典案例经典案例法法国里昂国里昂本报告是严格保密的。31速度带来产业巨变，里昂的比较优势加上高铁推进速度带来产业巨变，里昂的比较优势加上高铁推进原始产业原始产业丝织业和丝织业和博览40、业博览业的升级和扩充的升级和扩充里昂丝织业化学工业促进新产业产业升级高级丝绸丝绸研究与设计航天用特种纤维巴黎、马赛丝织业迁入里昂博览业高铁地理中心传统声望加强里昂是法国第二大博览会中心，每年一度的国际博览会吸引三、四十万人参观。在东南郊夏西厄的欧洲博览公园(Eurexpo)里，可以看到展览面积达7万平方米的十几个主题展馆。各个国家包括法国参展单位数以千计。经典案例经典案例法法国里昂国里昂本报告是严格保密的。32分销分销采购采购维修维修部件部件里昂有完里昂有完整的汽车整的汽车产业链产业链研发研发制造制造速度带来产业巨变，高铁推动城市新的产业的产生，速度带来产业巨变，高铁推动城市新的产业的产生，里41、昂形成了里昂形成了6 6大产业，汽车产业形成了完整的产业链大产业，汽车产业形成了完整的产业链金融服务物流丝织化工博览会生命医药汽车交通丝织业业大动脉通车前：大动脉通车后：博览会会经典案例经典案例法法国里昂国里昂本报告是严格保密的。33组合交通枢纽利好影响下将加速城市化和产业升组合交通枢纽利好影响下将加速城市化和产业升级，商务、服务、娱乐等城市功能需求产生级，商务、服务、娱乐等城市功能需求产生产业整合与升级产业整合与升级 带动了地产业、旅游业、商业、制造业等发展带动了地产业、旅游业、商业、制造业等发展，促进了产业整合与升级更新产业整合与升级更新；加速了城市之间的人流、资金流、信息流、技术流信息流42、技术流的流动，促进了知识经济的发展知识经济的发展功能出现新的需求功能出现新的需求区域功能发生改变，对商务、商业、文化娱乐等需求加对商务、商业、文化娱乐等需求加强强；城市内外联系加强，对物流等新型服务型产业需求对物流等新型服务型产业需求加强加强城市化进程的加快城市化进程的加快打通经济走廊，将常州进一步融入长三角都市圈进一步融入长三角都市圈；带带动了就业、消费、地区辐射与新城建设城市化动了就业、消费、地区辐射与新城建设城市化；吸引大量的高端人群高端人群本报告是严格保密的。34项目整体定位的思路项目整体定位的思路产业的产业的升级升级交通枢纽的交通枢纽的形成形成三大契机三大契机市行政中心市行政中心的43、迁入的迁入本报告是严格保密的。35契机契机2 2：常州市行政中心：常州市行政中心20062006年迁址新北区，目前已建年迁址新北区，目前已建设完公建设施、部分政府大楼及周边大量中高端住宅设完公建设施、部分政府大楼及周边大量中高端住宅p2006年10月，常州市政府由是中心城区迁至新北区。p随着市政府的搬迁，市其他机关单位也搬迁至新北区。p随着新的行政中心的成形，周边住宅区越来越多，如常发豪庭院、典雅花园、太湖花园等市政府市政府市政府市政府市民广场市民广场常发豪庭苑常发豪庭苑河海大学河海大学府琛花园府琛花园新城府翰苑新城府翰苑金城府西花园金城府西花园典雅花园典雅花园常州工学院常州工学院行政机关办公44、行政机关办公（工商局、国土局等）（工商局、国土局等）体育会展中心体育会展中心实验中学实验中学剧院剧院博物馆博物馆市政府市政府其他行政办公其他行政办公住宅区住宅区公共建筑公共建筑教育科研用地教育科研用地绿化用地绿化用地本报告是严格保密的。36省府新址省府新址市府新址市府新址市府旧址市府旧址省府旧址省府旧址长沙河西政务新区位于湘江西岸，长沙河西政务新区位于湘江西岸，20012001年跨年跨湘江跳跃式搬迁湘江跳跃式搬迁p长沙市政府于2001年10月从市中心迁往岳麓区北部，成为河西政务新区的中心;p长沙河西政务新区是跨1100m-1300m宽湘江搬迁模式p河西政务新区自成立至今6年时间河西政务新区河西45、政务新区湘江湘江6km6km湘江湘江长沙人一过桥，就觉得是出了城；长沙消费者案例借鉴案例借鉴本报告是严格保密的。37开发次序：河西政务新区现处于快速发展期，开发次序：河西政务新区现处于快速发展期，中高档办公和区域级商业兴起中高档办公和区域级商业兴起规划期规划期建设期建设期快速发展期快速发展期稳定繁荣期稳定繁荣期商业项目办公项目市政配套土地开发路网设施居住项目中高档住宅市政设施政府相关部门办公物业中高档办公政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业高档办公开开发发次次序序城市新中心区成功开发次序城市新中心区成功开发次序0-3年4-6年7-10年10年后时间开发类型p四个不同时46、期，各有不同的功能要实现，从政府搬迁四个不同时期，各有不同的功能要实现，从政府搬迁住宅住宅商商业商务业商务p功能的实现前提条件是：顺应市场，若政策干预太多，即使物业建设功能的实现前提条件是：顺应市场，若政策干预太多，即使物业建设完毕，区域功能也不能完善。完毕，区域功能也不能完善。本报告是严格保密的。38河西政务新区搬迁后给新区带来了五大功能，河西政务新区搬迁后给新区带来了五大功能，且客户信心高且客户信心高成功行政新区成功行政新区功能功能商务办公商业娱乐居住街区文化娱乐行政办公长沙人心目中，“宁买河东一张床，不买河西一间房”的观念转变仍需要时间，项目位置较偏；长沙开发协会欧阳先生河西与河东之间还47、是交通不太方便，常塞车，河西在本地人心目中地位一般。长沙消费者河西原来的中心在溁湾镇，受到岳麓山的阻隔没有发展空间，政府搬迁时只能选择在麓北，区位的跳跃太大，很多开发商也只是刚刚拿地，周边配套很少；长沙房交所黄所长河西虽然发展前景较好，但配套还是跟不上，买了不知道要等到多少年后才能住进去，生活不方便；长沙交通银行支行行长p行政办公行政办公:市政府2001年10月迁入办公p居住街区居住街区:市政府周围部分商品房刚建或正在建，房屋入住率低，大多数开发商刚刚拿地，只是初步形成居住区p其他功能：其他功能：基本没有涉及本报告是严格保密的。39随着市府核心地位的进一步强化，河西新城必随着市府核心地位的进一48、步强化，河西新城必将成为长沙的新城市中心，领舞新长沙的发展将成为长沙的新城市中心，领舞新长沙的发展p从其他城市的成功案例来看，城市的政务新区最终的发展必然是多元的，集政务、商贸、娱乐休闲于一体的综合性区域；p政务新区的发展在政府的大力扶持下，其发展速度与投入密切相关，但终将趋于成熟；p从发展现状和现有规划研判，长沙的政务新区符合新区发展的一般规律。城市新城市新中心中心深圳福深圳福田区田区上海浦上海浦江新区江新区南京河南京河西新区西新区郑州郑州新区新区东莞新东莞新城中心城中心政务中心政务中心商业中心、商业中心、CBD住宅小区住宅小区景观资源景观资源轨道交通轨道交通在未来的在未来的58年内，河西新49、城将逐步印证城市新区年内，河西新城将逐步印证城市新区发展规律，最终成为一个功能复合的新城市中心。发展规律，最终成为一个功能复合的新城市中心。兼具都市、生态、人文三大属性，市府麓谷板块将兼具都市、生态、人文三大属性，市府麓谷板块将以高起点的规划优势成为全长沙最宜居的中心城。以高起点的规划优势成为全长沙最宜居的中心城。本报告是严格保密的。40河西政务新区现阶段缓慢的发展、功能的缺失造成土地和房价增值很河西政务新区现阶段缓慢的发展、功能的缺失造成土地和房价增值很少、城市价值没有体现，因此仅有行政办公楼的新区不是成功的新区少、城市价值没有体现，因此仅有行政办公楼的新区不是成功的新区市政府跳跃式搬迁建立50、新区新区次序开新区次序开发：发：发展缓慢3-4年功能实现：功能实现：仅实现行政办公功能和少量居住功能土地价值：土地价值：新区土地出让价格低，没有得到升值房地产价值：房地产价值：新区房价是城市的洼地，房地产没有明晰那的升值城市价值：城市价值：现阶段，新区没有真正意义上拉大城市骨架发展迅速发展迅速功能完善功能完善土地升值土地升值房价升值房价升值城市价值城市价值得到体现得到体现跳跃式搬迁跳跃式搬迁政务新区的迁入带来了城市功能的完善，政务新区的迁入带来了城市功能的完善，土地和房价的升值，拉大城市骨架土地和房价的升值，拉大城市骨架本报告是严格保密的。41行政中心搬迁四大效应行政中心搬迁四大效应p效应一：51、拉大城市骨架，更新城市，完善城市功能，整合城市资源p效应二：驱动新区建设，提高城市土地价值，成为促进新区发展的重要动力p效应三：适应城市发展要求，加快城市化进程，成为推动城市超常规发展的最有效途径p效应四：建设城市名片，提升城市形象和品味，树立城市标志，成为城市精神象征本报告是严格保密的。42案例显示新区开发至少能带动周边土地升值案例显示新区开发至少能带动周边土地升值2-2-5 5倍倍郑州郑东新区郑州郑东新区青岛东部新区青岛东部新区杭州钱江新城杭州钱江新城 启动前90万元4万元100万元/亩以下 启动后265万元260万元423万元/亩 1993年新区的启动地价为600800元/平方米（楼面地52、价）2000年以前主要是政府制定的基准地价协议出让，地价变化不代表市场的真实价格2000年以后反映市场价格2000年后的两年内新区居住用地的楼面地价上涨了近70%500100015002000250030003500地价：元/M21993199619971998200020012002时间：年深圳新中心区开发过程中以居住用地为主的价格走势深圳新中心区开发过程中以居住用地为主的价格走势 本报告是严格保密的。43促进新区综合功能的完善，行政中心只是区域启促进新区综合功能的完善，行政中心只是区域启动点，主导功能的真正实现才是行政新区开发的动点，主导功能的真正实现才是行政新区开发的核心核心行政新区发展53、驱动模型行政新区发展驱动模型行政办公行政办公商务商务商业商业文化文化居住居住行政新区行政新区启动点启动点政府投入政府投入主导功能主导功能市场化运作市场化运作实现结果实现结果市场可行性市场可行性本报告是严格保密的。44常州市行政中心的迁入常州市行政中心的迁入新北区的发展机遇新北区的发展机遇点点城市化飞速发展城市化飞速发展城市综合功能的完善城市综合功能的完善促进新区综合功能的完善综合功能的完善，行政功能向商业商业+商贸商贸+文化文化+居住综合功能发展居住综合功能发展打造城市名片，提升城市形象和品味打造城市名片，提升城市形象和品味，塑造城市特色和风格，成为城市精神象征之所；行政中心搬迁成为中国中国式54、推动城市超常规发展式推动城市超常规发展的最有效途径；城市骨架拉大，城市骨架拉大，更新城市更新城市产业升级产业升级 带动资金、技术等向新区集聚资金、技术等向新区集聚；提升新区人气，提高新区在市民心中的地位，老城区人口向新区转移，对三产老城区人口向新区转移，对三产需求增加需求增加；地价、房价增长地价、房价增长本报告是严格保密的。45项目整体定位的思路项目整体定位的思路产业的产业的升级升级交通枢纽的交通枢纽的形成形成三大契机三大契机市行政中心市行政中心的迁入的迁入本报告是严格保密的。46契机契机3 3：新北区经历：新北区经历1515年工业园区建设，是国家年工业园区建设，是国家级的高新园区，常州的产业55、基地，产业基础雄厚级的高新园区，常州的产业基地，产业基础雄厚区域范围1992重大事件重大配套产业发展 1995专业市场1992年经国务院批准成立高新区1995.11.18通江大道建成通1996.9.15沪宁高速公路开通 1996年金陵江南大酒店开业2000年9月中华恐龙园对外试营业2002200320062005年9月25日长江塑化市场开始试营业2003年4月 月星家居开业下辖3个街道、6个镇，总面积439.16平方公里，人口41万98年8月常州农机市场正式开张2002年12月30日汽车交易市场(世纪广场)正式投入运营 2005年11月25日江南五金机电城开业国家高新区新区新北区区域区域规划用56、地面积5.63平方公里地域面积扩大至115.88平方公里94年11月18日长江自由贸易中心正式对外营业20052006年10月8日常州市政府搬迁 20042003年金陵江南大酒店装修 滨江工业园开始起步电子科技产业园、软件园开始招商2006.10.11常州出口加工区通过国家验收2004年底富都香格里拉开业2006.9.10锦江国际大酒店开业2005.7.15常州每家玛开业资料来源：世联分析本报告是严格保密的。47产业升级伴随产业人口结构的优化，引发对综产业升级伴随产业人口结构的优化，引发对综合性城市功能的需求合性城市功能的需求p产业向先进制造业、现代服务业升级产业向先进制造业、现代服务业升级由57、劳动密集型企业向技术、资本、技术密集型企业发展，由餐饮等传统服务业向金融、物流、咨询等现代服务业升级。p产业人口结构优化，高素质人口导入产业人口结构优化，高素质人口导入人力资源作为产业升级伴随着。p产业升级对园区商务空间需求增加产业升级对园区商务空间需求增加研发类、服务类企业以及总部基地的发展对园区商务空间需求增加。p人口素质高端化，带动高端住宅、商业配套人口素质高端化，带动高端住宅、商业配套的建设的建设高素质的人群，追求更高层次的生活品质，他们对高端住宅、商业配套的需求将带动园区高端住宅、商业配套的建设。p住宅、写字楼、商业的建设，不断完善区域住宅、写字楼、商业的建设，不断完善区域商务办公、58、居住生活、商业等城市功能商务办公、居住生活、商业等城市功能在住宅、写字楼、商业等物业的建设下，园区所在区域由单纯的执行工业职能，向商务、居住、商业等城市功能完善新竹科学园新竹科学园新竹科学园新竹科学园台湾新经济的“发动机”新竹科学园区采用“引进消化出口”的发展模式，是台湾产业升级从“代工基地”向“自主创新”转变的重要标志新竹科学园发展阶段图园区向高附加值高科技产业转变，实现由农业经济向服务经济的提升依靠吸引人才回流，新竹科学园逐步形成了自主创新体系，回归人员创业占工业园总企业的近50，人口素质不断提升伴随着高端人群导入，新竹科学园加快高端住宅以及商业配套区的建设，完善区域居住、商业等功能裕廊工59、业园裕廊工业园裕廊工业园裕廊工业园新加坡最大的现代化工业基地园区产业发展顺应国际产业转移以及自身升级发展要求，经历两次飞跃的过程园区在产业升级背景下，以政策作为引导，实现人口结构升级园区高素质产业人群的导入，增强了对高端住宅和商业等配套需求，而高端住宅和商业配套的建设又吸引更多高素质人才入住，形成良性循环本报告是严格保密的。48产业升级将对常州，尤其是新北区的高素质人口导入、产业升级将对常州，尤其是新北区的高素质人口导入、商务空间拓展、城市功能完善产生积极的影响商务空间拓展、城市功能完善产生积极的影响高素质人口导入高素质人口导入商务空间拓展商务空间拓展城市功能完善城市功能完善产业升级产业升级本60、报告是严格保密的。49产业基地、产业升级将成为本项目未来十年发展最为基产业基地、产业升级将成为本项目未来十年发展最为基础的依托，推动城市化进程的不断加快础的依托，推动城市化进程的不断加快城市化进程加快城市化进程加快城市综合功能的完善城市综合功能的完善产业升级对园区商务空间需求增加，人口素质高端化，产业升级对园区商务空间需求增加，人口素质高端化，带动高端住宅、商业配套的建设；带动高端住宅、商业配套的建设；研发类、服务类企业以及总部基地的发展对园区商务空间需求增加住宅、写字楼、商业的建设，不断完善区域商务办公、住宅、写字楼、商业的建设，不断完善区域商务办公、居住生活、商业等城市功能；居住生活、商业61、等城市功能；在住宅、写字楼、商业等物业的建设下，园区所在区域由单纯的执行工业职能，向商务、居住、商业等城市功能完善产业升级产业升级 产业向先进制造业、现代服务业升级；产业结构优化，产业向先进制造业、现代服务业升级；产业结构优化，高素质人口导入；高素质人口导入；由劳动密集型企业向技术、资本、知识密集型企业发展，由餐饮等传统服务业向金融、物流、咨询等现代服务业升级本报告是严格保密的。50总结：三大契机促进新北区城市化、产业升级、综合功总结：三大契机促进新北区城市化、产业升级、综合功能需求，促进新北区能需求，促进新北区 “产业园区产业园区科技新城科技新城”转变转变城市化：城市化：打通经济走廊，新城城62、市化产业：产业：带动了地产业、旅游业、商业、知识经济的发展功能：功能：对商务、商业、文化娱乐、物流等现代服务业功能需求增加契机契机1 1：交通枢：交通枢纽的形成纽的形成城市化：城市化：城市化进程加快产业：产业：向先进制造业和现代服务业升级功能需求：功能需求：商务、商业、高档住宅等契机契机3 3：产业基：产业基地的升级地的升级科技新城科技新城契机契机2 2：行政中心：行政中心的迁入的迁入城市化：城市化：城市化飞速发展，打造城市名片产业：产业：资金技术向新区聚集，新区第三产业需求增加功能：功能：行政功能向商业+商贸+文化+居住综合功能发展新北区产业园区新北区产业园区新北区产业园区本报告是严格保密的63、。51三大契机促进综合功能聚集，商贸办公、商业三大契机促进综合功能聚集，商贸办公、商业文化娱乐等功能需求旺盛文化娱乐等功能需求旺盛p交通枢纽的形成和行政中心的不断发展，新北区城市化进程加快，产业快速升级，越来越需要一个商业商务集聚区来承接未来的交通枢纽带来的人流、技术流、现金流等；来完善市行政商业商务集聚区来承接未来的交通枢纽带来的人流、技术流、现金流等；来完善市行政中心缺失的功能中心缺失的功能 ；来满足产业升级所需要的服务设施；来满足产业升级所需要的服务设施交通枢纽交通枢纽行政中心搬迁行政中心搬迁产业基地升级产业基地升级改善区域结改善区域结构，形成新构，形成新的功能需求的功能需求商务办公商务64、办公商业商业酒店酒店娱乐娱乐会展会展创意研发创意研发文化教育文化教育高级公寓高级公寓物流物流形成复形成复合型服合型服务中心务中心商务区商务区商业娱商业娱乐区乐区高端居高端居住区住区酒店酒店总部基地总部基地机遇的承载体机遇的承载体机遇驱动机遇驱动本报告是严格保密的。52目前已建成区域用地已接近饱和，但已有配套目前已建成区域用地已接近饱和，但已有配套设施缺乏集聚能级，未能满足未来发展需求设施缺乏集聚能级，未能满足未来发展需求新北从整个城市来讲缺乏公共设施。房子建了不少，但空置率高，很大的原因是因为公共服务设施的支撑不足；为居住配套的商贸、服务等建了一部分，但集聚效应还没体现出来，围绕研发、商贸、金65、融、商务办公等配套对高新区的支撑未达到与高新区相匹配的程度 -常州市规划局陆总新北区仍处于市区商业的辐射范围,但现有商业氛围缺乏特色,很难吸引老百姓，现有设施给人感觉住在这里很不方便，而老城很方便。可以说设施配备、服务半径与服务区域不是很到位 -太阳城招商总监杨东中华恐龙园市政府通江路商务带产业发展片区产业发展片区城市公共城市公共服务与居服务与居住片区住片区时代广场河海大学中华恐龙园市政府常州工学院通江路商务带产业发展片区产业发展片区城市公共城市公共服务与居服务与居住片区住片区河海大学体育会展中心产业发展片区产业发展片区产业区产业区现状功能对照现状功能对照p目前，高新区主要缺乏以下功能与设施：66、缺乏标志性区域；缺乏具有中心地位的区域；缺乏一个活动的集中区；缺乏商业设施；缺乏文化体育设施；缺乏休闲设施等p功能缺失严重影响高新区承担的城市重要职能的发挥，同时也为本区域的发展提供了机会本报告是严格保密的。53建立新北作为现代产业基地及城市化新中心板块的区域效应建立新北作为现代产业基地及城市化新中心板块的区域效应的活力引擎，成为新北向科技新城转变的当务之急的活力引擎，成为新北向科技新城转变的当务之急法国经济学家弗朗索瓦法国经济学家弗朗索瓦佩鲁提出佩鲁提出城市发展的增长极理论：新核心区建设是促进城市发展和进步城市发展的增长极理论：新核心区建设是促进城市发展和进步的的“增长极增长极”和和“动力源67、动力源”激发区域活力激发区域活力彰显板块价值彰显板块价值建立区域影响力建立区域影响力“活力引擎活力引擎”通江商务带高新产业区中华恐龙园高校园区高端居住区高端酒店群门户区位交通枢纽经济实力产业优化行政资源商业中心行政文化中心产业园区产业园区活力引擎科技新城科技新城?成成功功案案例例研研究究苏州工业园区苏州工业园区板块缺失本报告是严格保密的。54苏州工业园区苏州工业园区 “中国新一代工业园区向科技新城发展典范中国新一代工业园区向科技新城发展典范 ”发展现状发展现状区位区位 规模：规模：行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，户籍人口27万，其中，中新合作开发区规划发展面积80平方公里；2006年，68、全区实现地区生产总值680亿元 主导产业：主导产业：电子信息、精密机械、新材料以及航空零部件等高新科技产业，尤其在光电产业方面聚集了三星、友达、日立等生产规模在全球名列前茅的TFT-LCD(薄膜晶体管液晶显示器)企业及相关配套厂商，是目前中国大陆地区最大的液晶面板制造基地 地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海80公里，水陆空交通便利，与苏州西面的苏州新区构成“一城两翼”的格局。2007年苏州国民生产总值为5562亿元，为开发区发展提供强大后盾 位于大上海经济圈内，充分接受资金，技术，人才，信息等方面的辐射案例案例苏州工业园区苏州工业园区本报告是严格保密的。55以科技新城为发展方向的苏州工69、业园在努力创以科技新城为发展方向的苏州工业园在努力创造经济效益的同时，不断完善城市功能造经济效益的同时，不断完善城市功能酝酿启动期酝酿启动期1992-19941992-1994城市功能完善：2004年开始在金鸡湖两侧筹划并建设中央商务区。完善园区商务、商贸功能经济效益：自园区建立以来，已累计批准设立外商投资企业数量超过3000家，实际利用外资134亿美元。这些外商投资企业来自世界各地，其中共有76家世界500强企业投资设立了115个项目。中新政府合作开发建设苏州工业园区由新加坡协助招商，引入多项总投资超过1亿美元的大项目快速发展期快速发展期1994-20041994-2004奠定物质基础：中新70、双方财团合资组建了中新苏州工业园区开发有限公司 外向型经济快速发展：引入百家外资企业，其中世界500强企业50家以上，园区工业带逐步成形功能完善：1998年新城花园建设完成之后，园区住宅、商业配套开始启动。产业转型期产业转型期20042004-至今至今发展历程综合工业综合工业园园科技新城科技新城工业园工业园案例案例苏州工业园区苏州工业园区本报告是严格保密的。56目前园区正面临着产业升级、行政中心转移、目前园区正面临着产业升级、行政中心转移、交通导入带来的重大发展机遇交通导入带来的重大发展机遇2004年，苏州工业园区推出“产业升级”、“科技跨越”和“服务业倍增”三大计划。三大计划中，“服务业倍增71、”是园区经济转型的一个强烈信号。2006年，苏州工业园管委会迁至金鸡湖湖东，吹响园区建设湖东的号角苏州是地级市中第一个建设轻轨的城市，2012年建成的1号线将贯穿工业园区、老城区以及高新区。机遇机遇p区域形象提升p人口导入p商务功能需求增加p公共配套资源集聚产业升级产业升级行政中心转移行政中心转移交通导入交通导入发展机遇本报告是严格保密的。57通过打造生产、生活服务的商贸集聚区，以通过打造生产、生活服务的商贸集聚区，以CBDCBD为核心，综为核心，综合聚集产业升级、行政中心转移、交通带来的功效，向新城合聚集产业升级、行政中心转移、交通带来的功效，向新城建设迈进建设迈进p园区欲建设“一心、二业、72、三湖、四园、五街”的服务集聚区：构筑一个以中央商务区（CBD）为核心，生活服务业与生产服务业二大行业相链接，金鸡湖、独墅湖、阳澄湖三个亲水商圈相呼应，高教区、国际科技园、现代物流园、科文会展中心四个生产服务功能点相配套，李公堤商业水街、中央河步行街、葑谊路商业街、斜塘商业街、浅水湾商业街等五条特色商业街以及邻里中心、便利中心相补充的具有园区特色的服务业体系。阳澄湖阳澄湖独墅湖独墅湖金鸡湖金鸡湖沪宁高速公路沪宁铁路轻轨一号线园区管委会园区管委会生产、生活生产、生活服务集聚带服务集聚带CBDCBD金鸡湖旁搞经济，独墅湖边好读书，阳澄湖上说养生金鸡湖旁搞经济，独墅湖边好读书，阳澄湖上说养生营造城市意73、向营造城市意向 集聚区商贸服务商贸服务产业带产业带本报告是严格保密的。58园区园区CBDCBD沿金鸡湖呈东西两翼分布，受城市化推动湖沿金鸡湖呈东西两翼分布，受城市化推动湖西以商务区为主，湖东则受产业化、生活化推动以商贸西以商务区为主，湖东则受产业化、生活化推动以商贸区、会展文化区为主区、会展文化区为主CBD苏州新区苏州古城苏州工业园CBD金鸡湖金鸡湖CBD驱动力商务区商务区商贸区商贸区会展文化区会展文化区金鸡湖占地：占地：约0.86平方公里功能：功能：商务区为主，发展办公楼宇经济发展方向：发展方向：引进跨国公司总部、财务结算中心、外资银行等机构，培育金融、保险、贸易、法律、会计、咨询等现代服务74、行业，建成现代化城市中心。占地：占地：约2.0平方公里功能：功能：会展文化区、商贸区为主发展方向：发展方向：约2平方公里，发展以高档商业购物中心、百货商场、时尚精品、星级宾馆和大型餐饮为主的商业街区、文化产业街区和国际会展街区。城市化推动力产业区产业区开放空间开放空间研发中试研发中试居住区居住区产业化推动力生活化推动力本报告是严格保密的。59对标成熟产业新城的发展模式，新北区发展模式中存在对标成熟产业新城的发展模式，新北区发展模式中存在“中央商贸服务区及核心中央商贸服务区及核心CBDCBD”功能的缺失功能的缺失行政中心区行政/商务/文化物流区信息产业园北部产业区高教及新兴产业区东部产业区南部产75、业区居住区商贸服务区阳澄湖度假区生态旅游区居住区传统产业区高新产业区居住区软件园本报告是严格保密的。60商贸服务区核心功能板块的完善可实现三大驱动因素的利好影商贸服务区核心功能板块的完善可实现三大驱动因素的利好影响，推动区域城市化更新，引擎区域活力响，推动区域城市化更新，引擎区域活力代表常州建设成就、城市未来形象；代表常州建设成就、城市未来形象；为新北发展注入活力，成为产业园区升级及城市发展的动力源为新北发展注入活力，成为产业园区升级及城市发展的动力源项目发展目标项目发展目标成为产业升级和城市活力的成为产业升级和城市活力的动力源动力源行政中心聚集城市资源，最强势的城市资源最强势的城市资源；沪京76、高铁带动的高端商务资源商务资源新老藻江河交汇、藻江河风景带的景观资源景观资源；城市北向主干道交汇、未来城市都市圈中心的区位优势区位优势周边传统及高新产业园区聚集，具有明显产业支撑优势产业支撑优势区块（区块（7.1平方公里平方公里/1.4平方公里）的主要资源平方公里）的主要资源在符合本项目大区域和核心区的发展需求及其自在符合本项目大区域和核心区的发展需求及其自身资源禀赋下进行定位身资源禀赋下进行定位传统产业带传统产业带高新产业带高新产业带行政中心行政中心京沪高铁京沪高铁传统产业带传统产业带高新产业带高新产业带行政中心行政中心京沪高铁京沪高铁本报告是严格保密的。61项目项目7.1k7.1k为生产、77、生活服务的商贸聚带，而为生产、生活服务的商贸聚带，而1.4 k1.4 k为集聚带的核心区，为中央商务区为集聚带的核心区，为中央商务区 匹配项目匹配项目p7.1k7.1k定义定义为生产、生活服务为生产、生活服务的商贸集聚带的商贸集聚带以带动产业和城市发展为目的，以商务、商业、居住、娱乐等综合城市功能为核心，代表常州现代城市生活方式和现代产业内涵的“商贸服务产业带”；是承接城区与新北未来城市向北发展的中间桥梁，是建设完善北部新城功能的核心项目；常州城市化的主要承接地，城市发展的增长极和动力源为为生生产产生生活活服服务务的的商商贸贸集集聚聚带带中央商务区中央商务区匹配项目匹配项目1.4k1.4k定义78、定义生产生活商贸服务集生产生活商贸服务集聚带的中央商务区聚带的中央商务区核心中央商务区是指承载着商贸服务核心功能的区域；城市核心功能区标志城市的发展方向，集中城市最优势的文化资源，聚集城市最高端的商业、商务活动本报告是严格保密的。62行政中心区行政中心区+生产生活服务的商贸集聚带公共同构成未生产生活服务的商贸集聚带公共同构成未来常州的市中心，而综合交通枢纽及新北公共服务区构来常州的市中心，而综合交通枢纽及新北公共服务区构成未来城市的副中心成未来城市的副中心未来城市未来城市中心区中心区市公共服务中心市公共服务中心+商务商务商贸区商贸区+高新居住区高新居住区未来城市中心区部分已经完未来城市中心区部79、分已经完成，商务商贸也小成规模成，商务商贸也小成规模 l市公共服务中心：已建成l高新居住区：已基本建成l商务商贸区：已见雏形但须集聚未来城市未来城市副中心副中心综合交通枢纽区综合交通枢纽区+新北新北公共服务中心公共服务中心+商务商商务商贸区贸区+新龙居住区新龙居住区副中心基本处于规划中，实副中心基本处于规划中，实现需要一段时间现需要一段时间l综合交通枢纽区：京沪高铁2013年建成全线通车；城际铁路2011年建成并全线通车l新北公共服务中心：规划中l商务商贸区：规划中l新龙居住区：已建部分楼盘，销售价格低 功能组团关系功能组团关系京沪高铁和沪宁城际铁路建成初期京沪高铁和沪宁城际铁路建成初期促进了80、城市中心区的发展，且城市促进了城市中心区的发展，且城市中心为它们提供了配套中心为它们提供了配套本报告是严格保密的。63区域发展机会与发展方向分析区域发展机会与发展方向分析区域整体定位及发展模式区域整体定位及发展模式案例研究与启示案例研究与启示区域功能定位及功能分区区域功能定位及功能分区Part.4Part.4Part.3Part.3Part.2Part.2Part.1Part.1区域发展策略区域发展策略Part.5Part.5本报告是严格保密的。64项目小组研究了项目小组研究了7 7个个CBDCBD模式和模式和1212个具有代表个具有代表性的案例性的案例CBD模式模式金融保险中心金融保险中心全81、国性总部全国性总部地区性总部地区性总部高科技中心高科技中心企业服务中心企业服务中心博览中心博览中心政府中心政府中心案例案例p加纳利码头（伦敦）p陆家嘴（上海）p拉德方斯（巴黎）p柏林新城（柏林）p丹佛中央商务区 （科罗拉多州，丹佛市）p奥斯汀市区（德州，奥斯汀市）p香港数码港（香港）p堪萨斯市市中心 （堪萨斯州，堪萨斯市）p汉诺威Fair Grounds（德国，汉诺威）p拉斯维加斯（美国）p慕尼黑会展中心p堪培拉（澳大利亚）全球全球CBD模式模式本报告是严格保密的。65国际上七个国际上七个CBDCBD模式的实践和经验给常州模式的实践和经验给常州CBDCBD的建设带来重要的启示的建设带来重要的启82、示案例案例主要经验主要经验加纳利码头（伦敦）加纳利码头（伦敦）陆家嘴（上海）陆家嘴（上海）在已有金融业的城市里，通过提供优异的价值定位而又具有吸引力的价格、建设关键交通线，满足新兴的对现代空间的 本地需求依赖于行政指令，带来场地需求拉德方斯（巴黎）拉德方斯（巴黎）柏林新城（柏林）柏林新城（柏林）以现代化的建筑、低价和良好的交通从大型本地市场中吸引商家通过低价销售土地来吸引商家，已打好CBD基础，但来自德国其他城市的激烈竞争使之前途未明丹佛中央商务区丹佛中央商务区（科罗拉多州，丹佛市）（科罗拉多州，丹佛市）通过对地理位置和当地环境的宣传营销，吸引商家，改进城市形象奥斯汀市区奥斯汀市区（德州奥斯汀83、市）（德州奥斯汀市）香港数码港香港数码港（香港）（香港）利用当地的大学社区和主要的行业企业来形成需求，然后迅速建立快速增长的供应行业期望通过高科技热潮，创造对IT中心的需求；但由于缺乏IT资源，未能提供低廉租金和具有竞争力的选址、以及IT行业德增长减缓，数码港项目未获成功。堪萨斯市市中心堪萨斯市市中心（堪萨斯州，堪萨斯市）（堪萨斯州，堪萨斯市）利用稳定、低成本的劳动力和当地的支柱商家获得良性的增长周期汉诺威汉诺威Fair GroundsFair Grounds（德国，汉诺威）（德国，汉诺威）拉斯维加斯（美国）拉斯维加斯（美国）莫尼黑会展中心莫尼黑会展中心利用中心位置进行大量前期投资，建立相关设84、施吸引展览通过独特的博彩定位，吸引参展商政府将机场迁往别处，并投资86.5亿人民币建设新中心；设立会议中心和采购中心以提高游客流量堪培拉（澳大利亚）堪培拉（澳大利亚）利用空地，建立标志性建筑，建立单一的政府行政中心本报告是严格保密的。66建设一流的中央商务区是一个极大的挑战，尤建设一流的中央商务区是一个极大的挑战，尤其是处在竞争激烈的环境中其是处在竞争激烈的环境中各大中央商务区都面临着巨大的挑战案例案例经验经验多克兰/加纳利码头经过15年建设获得很大成功，但过程中主要开发商曾经破产拉德方斯建设需要40年柏林新城建筑不错，但入住率比预期低丹佛CBD受当地经济，尤其是石油工业的影响，几经起伏德州奥85、斯汀原本受益于高科技的繁荣发展，现在却因该行业衰退而受影响勘萨斯市中心非常成功，但目前面临着国内外竞争威胁汉诺威是成功的会展中心，但面对竞争必须不断挣扎堪培拉成功的政府办公中心，但现在需要向商业方向拓展众多中国城市都在兴建中央商务区中央商务区中央商务区投资额（亿人民币）投资额（亿人民币）北京朝阳120上海陆家嘴1.135广州珠江新城50深圳福田中心区15大连中山N/a成都N/a郑州50（基础设施）资料来源：文献检索、实地考察、麦肯锡分析“我国国内也有不少城市要建设我国国内也有不少城市要建设CBD，确实过热确实过热”柯焕章 北京城市规划院院长在“北京CBD新闻发布会”上的发言本报告是严格保密的。86、67案例分析得出的主要结论案例分析得出的主要结论金融保险中心金融保险中心CBDCBD金融保险中心金融保险中心CBDCBD，较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的内在需求，较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的内在需求全国性总部全国性总部CBDCBD全国性总部全国性总部CBDCBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办公空间需求较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办公空间需求区域性总部区域性总部CBDCBD区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的经济实力和有吸区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）87、吸引大型的本地企业和全国企业的引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸引大型的本地企业和全国企业的地区总部地区总部高科技中心高科技中心CBDCBD高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对比较分散高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对比较分散企业服务中心企业服务中心CBDCBD企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起来的，其增长需企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动要靠一个支柱的企业来推动博览中心博览中心CBDCBD展览中心型展览中心型CBDCBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的88、旅游景点取胜要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅游景点取胜政府中心政府中心CBDCBD政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间本报告是严格保密的。68全球全球CBDCBD模式中最为突出的是金融保险中心：模式中最为突出的是金融保险中心：p位置位置/规模规模w位于市中心或靠近市中心，选址“独特”，通常为小片的地块p入驻企业入驻企业w主要为金融服务公司、专业服务公司（如：咨询公司、会计事务所、律师事务所等），可能包括证券交易所w基于金融行业高度集中，潜在支柱商家数目有限p空间空间/服务特点服务特点w高档豪华办公楼，通常为当地顶级办公区w严格的技术89、设施要求，如：三层电源保护w大型楼面，供大型企业扩展业务所用p功能组合功能组合w包括高档零售设施、豪华住宅区、宾馆旅游设施等p建筑建筑w通常为现代建筑，包括标志性建筑p形象定位形象定位w“天之骄子”举例举例：伦敦多克兰区/加纳利码头纽约华尔街东京新宿区上海陆家嘴芝加哥内环香港中环金融保险中心金融保险中心CBDCBD本报告是严格保密的。69常州不具备发展金融保险中心常州不具备发展金融保险中心CBDCBD的条件的条件金融保险中心金融保险中心CBDCBD金融保险中心金融保险中心CBDCBD关键成功因素关键成功因素新北及常州具备的条件新北及常州具备的条件拟合度拟合度本地的金融行业的规模相当 大，并且需90、要高素质的办公空间只有基本的四大国有银行、少数的股份制银行（如江苏银行）以及保险公司入驻常州，但已在天宁区有办公楼顶级质量办公空间，而且价格具有竞争力目前仅有两座甲级办公大楼（常州世贸中心，九州环宇广场），租金以及售价大概为上海的10%著名的支柱商家在金融和保险行业，无支柱商家交通便捷（航空）目前常州奔牛机场仅开通国内12个城市航班，无港澳以及国际航班具有吸引力的地理 位置，良好的形象定位常州仍局限于长三角二级城市的形象，中央商务区不位于传统的市中心拟合度低拟合度低拟合度高拟合度高本报告是严格保密的。70全国性总部全国性总部CBDCBD往往位于国家的经济或政治往往位于国家的经济或政治中心中心p91、位置位置w靠近或位于重要城市的中心，多为一个国家的经济/政治中心p入驻企业入驻企业w国内领先公司或跨国公司的总部占有较大的比例w行业种类较多w有很多可能入驻的“支柱商家”p空间空间/服务特点服务特点w高档办公区，服务要求较高w部分商家可能比金融中心商家对价格更为敏感w大型楼面p功能组合功能组合w包括高档零售、宾馆、餐饮和住宅区，还有文化设施及文化活动p建筑建筑w通常为现代建筑，包括标志性建筑p形象定位形象定位w“全球公司的巨轮”举例：举例：巴黎拉德方斯 （La Defense）纽约曼哈顿芝加哥洛普区（Chicago Loop）全国性总部全国性总部CBDCBD本报告是严格保密的。71常州因不是全92、国政治或经济中心，所以以全国常州因不是全国政治或经济中心，所以以全国性总部作为核心模式的可行性很小性总部作为核心模式的可行性很小全国性总部全国性总部CBDCBD关键成功因素关键成功因素新北及常州具备的条件新北及常州具备的条件拟合度拟合度大规模的中国和国际公司需要大量空间作为总部办公场所常州只有很少的当地公司在全国具有较大影响总部在长三角的国外公司，上海会是首选，其次是苏州高质量办公场所，而且价格具有竞争力目前仅有两座甲级办公大楼（常州世贸中心，九州环宇广场），租金以及售价约为上海的10%著名的支柱商家交通便捷目前常州奔牛机场仅开通国内12个城市航班，无港澳以及国际航班具有吸引力的地理 位置，良93、好的形象定位常州仍局限于长三角二级城市的形象，中央商务区不位于传统的市中心全国性总部全国性总部CBDCBD拟合度低拟合度低拟合度高拟合度高本报告是严格保密的。72在一些大国，地区性总部模式在一些大国，地区性总部模式CBDCBD很常见很常见p位置和规模位置和规模w位于地区性中心城市市中心w占地不等p入驻企业入驻企业w大量地区性和本地公司入驻w国内、国际公司的地区分公司p空间空间/服务特点服务特点w现代建筑配以可靠基础设施p功能组合功能组合w全面的居住和零售功能p建筑建筑w现代大楼w摩天大楼p形象定位形象定位w“该地区发生的一切都在这里发生”举例：举例：美国丹佛美国达拉斯广州温哥华地区性总部地区性94、总部CBDCBD本报告是严格保密的。73依托于产业升级，以及未来交通网络的完善，依托于产业升级，以及未来交通网络的完善，常州作为地区性总部有一定的潜力常州作为地区性总部有一定的潜力地区性总部地区性总部CBDCBD关键成功因素关键成功因素新北及常州具备的条件新北及常州具备的条件拟合度拟合度大量上规模的地区/本地公司建总部需要办公场所，全国性跨国企业设地区分公司也需要办公空间至2006年底，全市共拥有各类工业企业4.4万家，规模以上工业企业达4768家，外商和港澳台商投资企业1463家；高质量办公场所，而且价格具有竞争力目前高质量写字楼的价格区间为1-2.7元/m2天，价格低廉；著名的支柱商家营业95、收入超过20亿元的企业有25家 交通便捷重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通，沪宁高速公路扩建等，将极大的缩短城市间的时间距离，常州地处南京和上海中间点，一体化的交通体系使得常州成为联系两大都市圈的节点城市目前航空服务十分有限，仅飞至国内12个城市具有吸引力的地理 位置，良好的形象定位常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈,为长三角四大都市圈之一,整体经济发展活跃.常州处于苏锡常都市圈的核心部位，东距上海160km，西距南京140km，北倚长江，是苏锡常都市圈中距长江最近的地级城市，南与浙江、西与安徽交界地区性总部地区性总部CBDCBD本报告是严格保密的。74高科技中心高科技中心C96、BDCBD近年得以发展，大多位于经近年得以发展，大多位于经济发达地区济发达地区p位置和规模位置和规模w毗邻大学/研究中心w大多占地宽阔p商家商家w大部分企业与技术相关（如：软件、硬件研发、IT咨询、生物技术）p空间空间/服务特点服务特点w现代化设施w很高技术设施要求，如：宽带网、UPS等w由于技术含量较高，企业平均占用空间呈下降趋势p功能组合功能组合w优质住宅区w有针对性的零售设施p建筑建筑w线条流畅的现代化建筑w盛行校园风格，不尽是高楼大厦，但通常带有充足的绿化空间p形象定位形象定位w“轻松智慧”举例：举例：美国德克萨斯州奥斯汀市帕洛阿尔托市（硅谷）英国剑桥高科技中心高科技中心CBDCBD本97、报告是严格保密的。75依托于新北国家高新技术开发区，高新技术产业的发展和依托于新北国家高新技术开发区，高新技术产业的发展和未来高铁带来的高端人口，发展高科技中心未来高铁带来的高端人口，发展高科技中心CBDCBD成为可能成为可能高科技中心高科技中心CBDCBD关键成功因素关键成功因素新北及常州具备的条件新北及常州具备的条件拟合度拟合度毗邻主要技术研究和工程院校依托于新北区国家级高新技术开发区，有高新产业支撑截止2006年底，常州拥有20个科研机构，从业人员达到了2224人；常州拥有9所高等院校和8所中等院校，06年在校人数为15万人，为常州的发展提供了充足的人力资源充足投资资金07年GDP达到了98、1880亿元，增长保持在15以上，近年增长迅猛，达20优质高科技办公楼具备充足空间用于建设配有优良IT基础设施的办公楼本地已有其它高科技公司截止2007年，常州全市规模以上高新技术企业达到1473家，比上年增长167家；具有吸引力的地理位置，强劲积极的形象定位CBD地区位于新北国家级高新技术开发区内，为高新技术企业集中区毗邻2013年建成通车的京沪高铁车站，将会带来大量的高端人士高科技中心高科技中心CBDCBD本报告是严格保密的。76企业服务中心模式企业服务中心模式CBDCBD正逐渐走俏正逐渐走俏p位置和规模位置和规模w市中心及周边w占地不等p入驻企业入驻企业w企业的公司服务部门，如文档处理，99、电话销售等w为企业服务的专业公司：设计、销售、物流等p场地场地/服务特点服务特点w职业性楼宇w可靠的IT设施w由于职员密度较高，应提供更多公共空间和交通服务p功能组合功能组合w主流零售与住宅p建筑建筑w现代但不追求标新立异p形象定位形象定位w“具有特长的城市”举例举例：美国堪萨斯城印度Gurgoan美国Baton Rouge企业服务中心企业服务中心CBDCBD本报告是严格保密的。77企业服务中心是最有基础和潜力的模式，但常企业服务中心是最有基础和潜力的模式，但常州必须尽快采取举措以吸引支柱商家州必须尽快采取举措以吸引支柱商家企业服务中心企业服务中心CBDCBD关键成功因素关键成功因素新北及常州100、具备的条件新北及常州具备的条件拟合度拟合度高素质劳动力的稳定来源常州拥有9所高等院校和8所中等院校，06年在校人数为15万人，为常州的发展提供了充足的人力资源毗邻2013年建成通车的京沪高铁车站，将会带来更多的高素质人才流通较低的经营成本劳动力成本指数比北京、上海和广州低40-60左右2007年，福布斯研究了中国大陆652个城市，常州的经营成本指数位于第一层级；支柱商家存在至2006年底，全市共拥有各类工业企业4.4万家；营业收入超过20亿元的企业有25家 未有大型跨国公司以及国内打企业的后台办公室价格相宜的优质楼盘目前常州的写字楼价格水平约为上海的10%，苏州的30-40%可靠的基础设施：I101、T，交通等常州地处南京和上海中间点，一体化的交通体系使得常州成为联系两大都市圈的节点枢纽城市依靠与软件产业园以及动漫产业园，IT的技术力量不容置疑企业服务中心企业服务中心CBDCBD本报告是严格保密的。78博览中心模式博览中心模式CBDCBD是展览设施及邻近的辅助是展览设施及邻近的辅助商业设施的聚集地商业设施的聚集地p位置和规模位置和规模w大城市中心内或接近大城市中心p入驻企业入驻企业w大型展览馆和邻近辅助商业设施（如：酒店、餐厅等）w通常一个城市只有一个主要综合性展览建筑物p场地场地/服务特点服务特点w用于陈列的大型相邻空间w装卸和仓储设施w空间/服务质量符合“行业标准”少有偏差p功能组合功102、能组合w大型展览空间w接待设施充足（酒店、餐厅等）p建筑建筑w高顶大厅w经常大量使用玻璃表面w高度功能化，不注意标志建筑p形象定位形象定位w“展览城”举例：举例：汉诺威芝加哥麦考密克中心杜塞尔多夫拉斯维加斯博览中心博览中心CBDCBD本报告是严格保密的。79常州的经济规模和与上海面对的竞争使之成为常州的经济规模和与上海面对的竞争使之成为长三角地区的展览中心可能性极小长三角地区的展览中心可能性极小博览中心博览中心CBDCBD关键成功因素关键成功因素新北及常州具备的条件新北及常州具备的条件拟合度拟合度经济高度发达尽管07年GDP达到了1880亿元，增长保持在15以上，增长迅猛，但相较于长三角的苏州103、（亿）和上海（12001.16亿元），处于二线城市的地位交通便利目前常州奔牛机场仅开通国内12个城市航班，无港澳以及国际航班连接上海和北京的京沪高铁，建成通车也需等到2013年专业的参展人数多的“支柱型”展览自1997年建成以来仅举办了七届国际中小企业博览会以及一些本地区的专业展会 大规模的展览场馆，但可能亏损区域现有展览馆建筑面积为20000平方米，相较于将于2009年竣工的上海“新国际会展中心”（展览面积250，000m2，占地面积约600，000m2），毫无竞争可言博览中心博览中心CBDCBD本报告是严格保密的。80由政府中心由政府中心CBDCBD通常包括政府办公楼及标志通常包括政府办公104、楼及标志建筑建筑p位置位置w在首都或国际政治中心p入驻机构入驻机构w主要政府机构及服务/支持政府的其他功能（如律师事务所、公关公司）p场地场地/服务特点服务特点w能容纳大型楼盘w包括甲级和乙级两种办公楼p功能组合功能组合w多数为政府办公大楼w大型文化设施，部分零售商店和酒店餐馆w绿化面积很大p建筑建筑w主要地标性建筑w各国使领馆带来多种建筑风格p形象定位形象定位w“领袖和权威的象征”举例：举例：堪培拉东京霞关巴西利亚日内瓦政府中心政府中心CBDCBD本报告是严格保密的。81仅依托于常州市政府，进驻的办公面积不足以仅依托于常州市政府，进驻的办公面积不足以使使CBDCBD成为政府中心成为政府中心政105、府中心政府中心CBDCBD关键成功因素关键成功因素新北及常州具备的条件新北及常州具备的条件拟合度拟合度首都或者区域性政治中心，具有大规模的政府办公区域常州为长三角区域江苏省的县级市地理位置突出，主要政府机构的所在地常州市政府已于2006年已经迁入新北区该区域位于城市发展的重点区域高档办公楼由政府机构占据，其中一些是标志性建筑目前政府办公楼为双子星办公楼，具有很强的标志性和昭示性员工和市民容易到达CBD区域不位于传统的市中心，目前该区域入住的市民人数并不多政府中心政府中心CBDCBD本报告是严格保密的。82基于拟和的最优比对，现阶段新北区基于拟和的最优比对，现阶段新北区CBDCBD以企业服务以企106、业服务中心模式中心模式为主导，结合地区总部基地和高科技中心两种为主导，结合地区总部基地和高科技中心两种模式模式CBDCBD发展模式发展模式新北及常州具备的条件新北及常州具备的条件拟合度拟合度金融保险中心金融保险中心CBDCBD银行和保险公司数量，以及甲级写字楼数量都十分有限，航空交通缺乏全国性总部全国性总部CBDCBD无国际大公司总部，甲级写字楼数量有限，航空交通缺乏区域性总部区域性总部CBDCBD大量规模以上地区公司、低廉的写字楼价格、便捷的铁路陆地交通高科技中心高科技中心CBDCBD高新技术开发区、20所科研机构、15万在校高等和中等院校生、1473家高新技术产业、高铁企业服务中心企业服务107、中心CBDCBD稳定的人力资源，众多的企业数量，低廉的经营成本和办公价格，逐渐完善的交通和IT系统博览中心博览中心CBDCBD常州的经济规模和与上海面对的竞争使之成为长三角地区的展览中心可能性极小政府中心政府中心CBDCBD常州市政府已经入驻新北区，但规模有限拟合度低拟合度低拟合度高拟合度高发展模式发展模式结合三大契机带来的发展机遇分析、相关结合三大契机带来的发展机遇分析、相关案例研究以及项目本体条件解析案例研究以及项目本体条件解析我们确定高新区商务中心的整体定位为：我们确定高新区商务中心的整体定位为：“以交通枢纽、行政中心迁入为驱动，以产业基地升级为基础，以交通枢纽、行政中心迁入为驱动，以产108、业基地升级为基础，承担打造城市名片、完善区域城市功能、提升区域活力的职责，承担打造城市名片、完善区域城市功能、提升区域活力的职责，集商务办公、商务交流、商业文化娱乐以及城市居住功能为一集商务办公、商务交流、商业文化娱乐以及城市居住功能为一体的为企业服务的商务商贸聚集高地体的为企业服务的商务商贸聚集高地”整体定位整体定位高新区商务中心项目是向北发展桥梁，是建设北部新区的启动项目；高新区商务中心项目是向北发展桥梁，是建设北部新区的启动项目；是城市向北发展的桥头堡，是城市发展的增长极和动力源是城市向北发展的桥头堡，是城市发展的增长极和动力源整体定位整体定位 城市核心功能区城市核心功能区核心功能区是指109、承载着城市核心功能的区域。核心功能区是指承载着城市核心功能的区域。随着城市发展、文明进步，城市核心功能由传统的行政、随着城市发展、文明进步，城市核心功能由传统的行政、商业转变为文化、休闲、商务。城市核心区也由传统的商业转变为文化、休闲、商务。城市核心区也由传统的行政、商业中心转变为集文化、休闲、商务、商贸于一行政、商业中心转变为集文化、休闲、商务、商贸于一体的综合功能区。体的综合功能区。城市核心功能区标志城市的发展方向，集中城市最优城市核心功能区标志城市的发展方向，集中城市最优势的文化资源，聚集城市最高端的商业、商务活动，势的文化资源，聚集城市最高端的商业、商务活动，反映城市最高尚的休闲文化生110、活。反映城市最高尚的休闲文化生活。城市核心功能区城市核心功能区演绎城市的未来演绎城市的未来高新区商务中心：文化场馆、商务写字楼、高级酒店、高新区商务中心：文化场馆、商务写字楼、高级酒店、ShoppingmallShoppingmall精品商业街、休闲街区、住宅精品商业街、休闲街区、住宅整体定位整体定位城市最高尚的休闲、文化生活；城市最高尚的休闲、文化生活；城市最高档的商业活动；城市最高档的商业活动；城市最高级别商务活动城市最高级别商务活动 承载着未来常州的核心城市功能承载着未来常州的核心城市功能新北区核心功能区新北区核心功能区：常州常州龙城之星龙城之星l有机生长有机生长l多元功能多元功能l活力111、都心活力都心l领袖气质领袖气质l有机生长有机生长l活力都心活力都心l多元功能多元功能l有机生长有机生长l活力都心活力都心引领常州都市进程引领常州都市进程开创城市发展崭新领域开创城市发展崭新领域l l 生命力生命力生命力生命力l l 创造力创造力创造力创造力l l 推动力推动力推动力推动力产业聚集部落产业聚集部落经济发展的引擎，经济发展的引擎，城市活力的都心城市活力的都心-汇聚都市精英，聚集社会财富汇聚都市精英，聚集社会财富 -完美构筑核心城市空间完美构筑核心城市空间蕴涵潜力的蕴涵潜力的 本报告是严格保密的。88区域发展机会与发展方向分析区域发展机会与发展方向分析区域整体定位及发展模式区域整体定112、位及发展模式案例研究与启示案例研究与启示区域功能定位及功能分区区域功能定位及功能分区Part.4Part.4Part.3Part.3Part.2Part.2Part.1Part.1区域发展策略区域发展策略Part.5Part.5本报告是严格保密的。89我们对成功的我们对成功的“科技新城科技新城CBDCBD”案例进行了深入研究，案例进行了深入研究，从中总结出成功落实定位、增值区域价值的关键举措从中总结出成功落实定位、增值区域价值的关键举措产产业业园园区区背背景景，以以服服务务产产业业人人口口为为带带动动，辐辐射射全全市市建建立立中中央央商商务务区区以以企企业业服服务务中中心心模模式式为为主主导导113、，结结合合地地区区总总部部基基地地和和高高科科技技中中心心两两种种模模式式1 1、西安高新园区、西安高新园区CBDCBD2 2、苏州工业园苏州工业园CBDCBD汉正街汉正街东京东京新宿新宿台北台北信义信义本报告是严格保密的。90西安高新区是西安城市发展主轴；中央商务区是西高新西安高新区是西安城市发展主轴；中央商务区是西高新未来的核心区，承担整合区域资源，提供商务交流、服未来的核心区，承担整合区域资源，提供商务交流、服务平台的功能务平台的功能西高新西高新区位概况区位概况p西安高新区位于城市西南面，是西安市三个发展主轴之一，主要承接老城区的功能p中央商务区位于高新区三期用地范围内，是高新区一、二期114、建设的延深和拓展，是高新区未来的核心区，承担着整合高新区资源、为高新区的发展提供商务交流与服务平台的功能p中央商务区规划2010年建成，目前已完成“都市之门”新区管委会大楼的建设，实现高新行政中心战略南移 高新区三期高新区一、二期老城中心电子科技园长安曲江旅游开发区环城二环三环及绕城中央商务区政策区本报告是严格保密的。91根据西高新已发展成具有城市功能的新城，急需一个核心和根据西高新已发展成具有城市功能的新城，急需一个核心和标志性区域来整合已建成区与新区的情况，选定高新区一二标志性区域来整合已建成区与新区的情况，选定高新区一二期和三期用地交界处作为中央商务区，成为区域活力中心期和三期用地交界处115、作为中央商务区，成为区域活力中心p高新区提出建设中央商务区主要基于几点考虑：l高新区发展十几年后，面临没有核心区、配套设施缺乏、结构功能失衡的局面；l高新区发展范围迅速扩张，需要一个核心区域来整合建成区与新区的发展；l高新区二次创业的规划，需要建设一个示范区来加快高新区发展的步伐 p由此在高新区一二期和三期用地交界处选定中央商务区，作为高新区已建成的一、二期用地和未建成的三期用地 之间联系的纽带集集中中产产业业区区综合区综合区住宅住宅及学校及学校综综合合用用地地一、二期一、二期三期三期商业集中区商业集中区2.87平方公里西高新西高新中央商务区作用中央商务区作用 本报告是严格保密的。92西高新在116、不断做强四大主导产业的同时，大力发展软件、西高新在不断做强四大主导产业的同时，大力发展软件、服务外包、创意产业等新业态，并发展现代服务业助推服务外包、创意产业等新业态，并发展现代服务业助推高新技术产业发展高新技术产业发展p电子信息、装备制造、生物医药和新材料、新能源等四大主导产业集群加速高新区二次创业 p软件及服务外包、创意产业等型新业态 成为高新区新的经济增长点 p区域完善的商务环境为高科技产业的发展提供了强大支撑，二次创业以来，西安高新区注重发展现代服务业，现代服务业正成为助推高新技术产业发展的强大动力 现代服务业商贸中介200多家金融现代文化会展银行等数十家金融机构200多家风险投资公司117、证券会计评估法律西高新西高新产业升级产业升级本报告是严格保密的。93一个具有国际化、现代化水准的集会议交流、商业娱乐、一个具有国际化、现代化水准的集会议交流、商业娱乐、商务办公和特色公寓于一体的商务中心区商务办公和特色公寓于一体的商务中心区这里有行政、会议、文化、这里有行政、会议、文化、交流、信息、临时居住是属交流、信息、临时居住是属于于2121世纪的商务服务平台世纪的商务服务平台陕西国宾馆陕西国宾馆奥林匹克公园奥林匹克公园都市之门都市之门都市天地都市天地都市未来都市未来这里有商业、娱乐、这里有商业、娱乐、休闲、餐饮、居住是休闲、餐饮、居住是工作之余找乐的地方工作之余找乐的地方这里有地区企业总118、部、外这里有地区企业总部、外来企业办事处、小企业办来企业办事处、小企业办公、临时居住是财富之泉公、临时居住是财富之泉三核取代单核；均衡发展，功能互补三核取代单核；均衡发展，功能互补会议交会议交流中心流中心商业娱商业娱乐中心乐中心总部总部中心中心三大功能板块三大功能板块西高新西高新功能定位功能定位本报告是严格保密的。94n n中央商务区中央商务区增值措施增值措施 一个一个地标性地标性建筑建筑一座一座“希尔顿希尔顿”式式的五星级酒店的五星级酒店一个一个“新天地新天地”、“兰桂坊兰桂坊”式式的商业社区的商业社区一套一套DISDIS（district identifications system)di119、strict identifications system)系统系统一套一套DSSDSS(district service system)(district service system)系统系统本报告是严格保密的。95n n中央商务区中央商务区增值措施增值措施 一个具有一个具有一流视听设备一流视听设备的会议中心的会议中心一条一条“第五大道第五大道”或或“华尔街华尔街”具有符号意义的轴线具有符号意义的轴线一个华侨城一个华侨城“OCTOCT”广场广场或日本关西科学城或日本关西科学城“纪念公园纪念公园”式的公共式的公共场所场所一所国际化、高水准的只对本区域招生的小学一所国际化、高水准的只对本区域招120、生的小学一套让本区域共同遵守的一套让本区域共同遵守的“纲领性纲领性”文件文件本报告是严格保密的。96园区园区CBDCBD重点发展现代服务业，是产业升级重点发展现代服务业，是产业升级的主战场的主战场p2008年九龙仓、新鸿基等一批大型商务商业地标型项目将加快启动p园区CBD努力引进一批世界著名企业：有罗杰斯、周大福等公司总部，有渣打、东亚、星展等七家外资银行或办事处，有美国UPS、日本近铁集团等二十多家著名物流企业，还有普华永道、德勤会计师事务所等七十余家著名会计、咨询服务机构p园区将进一步加快CBD建设，力争3年内集聚各类银行与金融机构、创投与基金机构、知名品牌商务机构各100家左右成果成果期121、许期许p园区园区CBD重点发展现代服务业，是产业升级的主战场，未来将打造成为华东地重点发展现代服务业，是产业升级的主战场，未来将打造成为华东地区金融后台服务中心、苏南地区商务商贸集聚高地区金融后台服务中心、苏南地区商务商贸集聚高地苏州工业园苏州工业园CBDCBD产业升级产业升级 本报告是严格保密的。97园区园区CBDCBD通过引入多家知名服务业企业，重通过引入多家知名服务业企业，重点营造集聚式的商务氛围点营造集聚式的商务氛围金融银行基金专业事务所会计事务所 律师事务所咨询公司管理咨询投资咨询设计咨询其他物流公司会展公司证券保险苏州工业园苏州工业园CBDCBD引入企业引入企业 本报告是严格保密的122、。98苏州工业园苏州工业园CBDCBD位于金鸡湖两翼，属于地区位于金鸡湖两翼，属于地区型企业总部及金融贸易中心混合类型型企业总部及金融贸易中心混合类型基本概况：基本概况：位于金鸡湖两翼，占地约3平方公里 CBD类型：类型：地区型企业总部及金融贸易中心混合类型定位：定位：华东地区金融后台服务中心、苏南地区商务商贸集聚高地CBDCBD苏州工业园苏州工业园CBDCBD发展模式与定位发展模式与定位本报告是严格保密的。99苏州工业园苏州工业园CBDCBD涵盖商务、商贸、会展、居涵盖商务、商贸、会展、居住等多种功能住等多种功能商贸商贸p建筑面积建筑面积：143万p形式形式：集中式商业、酒店、商业街p高档商123、业购物中心、百货商场、时尚精品、星级宾馆和大型餐饮等苏州工业园苏州工业园CBDCBD功能定位功能定位公建公建p建筑面积建筑面积：36万p形式形式：展览中心、科教中心p苏州国际博览中心建面25万，是世界一流的会展中心p苏州科教文化中心是集影视剧院、培训为一体的综合性社区。商务商务p建筑面积建筑面积：312万p形式形式：写字楼p引进跨国公司总部、财务结算中心、外资银行等机构，发展金融、保险、贸易、法律、会计、咨询等现代服务行业。居住居住p建筑面积建筑面积：85.8万p形式：形式：商住公寓；酒店式公寓；高档住宅p作为商务中心的配套，已开发多个高档楼盘。商业广场商业广场会展中心会展中心商住公寓商住公寓124、办公楼宇办公楼宇本报告是严格保密的。100园区园区CBDCBD通过建设以通过建设以“东方之门东方之门”为首的地为首的地标性建筑，打造城市新名片标性建筑，打造城市新名片 东方之门东方之门p“东方之门”规划建设两栋约68层高的综合楼宇，占地总面积约2.4万平方米，总建筑面积40多万平方米，建筑高度278米，集五星级酒店、商业、购物、办公、酒店式公寓等功能于一体。润华环球大厦润华环球大厦 p苏州科技文化中心，金鸡湖畔的文化水廊景区，临水而筑。地块呈椭圆形，占地61005m2，总建筑面积约110000m2，集合了大剧院、电影院、演艺餐厅、商业中心、科技展馆等功能。p润华环球大厦占地21万平方米，建面5125、1万平方米。提供一栋44 层的多元办公室及住宅公寓的综合大厦，一栋49 层的服务式住宅大楼。苏州科技文化中心苏州科技文化中心苏州工业园苏州工业园CBDCBD增值措施增值措施 本报告是严格保密的。101总结一科技新城中央商务区核心功能构成总结一科技新城中央商务区核心功能构成商务办公功能商务办公功能商务办公功能商务办公功能商务交流功能商务交流功能商务交流功能商务交流功能商业文化娱乐功能商业文化娱乐功能商业文化娱乐功能商业文化娱乐功能企业总部研发中心城市中心区办公后台会议中心展示展览中心酒店/公寓商场/购物中心博物馆等文化设施公园等娱乐设施本报告是严格保密的。102总结二：科技新城中央商务区重要要素126、总结二：科技新城中央商务区重要要素案案例例总总结结具有较强实力与影响力的城市，商务区的主导功能极具有较强实力与影响力的城市，商务区的主导功能极强，而实力较弱的城市商务区的功能倾向于多元化强，而实力较弱的城市商务区的功能倾向于多元化标志性的建筑是一个地区成功的重要元素标志性的建筑是一个地区成功的重要元素大型公共设施的建设是提升商务区价值大型公共设施的建设是提升商务区价值的重要举措的重要举措综合体成为商务区内商业开发项目的发综合体成为商务区内商业开发项目的发展趋势展趋势峰值地价点所在区域成为商务区核峰值地价点所在区域成为商务区核结合三大契机带来的发展机遇分析、相关结合三大契机带来的发展机遇分析、相127、关案例研究以及项目本体条件解析案例研究以及项目本体条件解析我们确定高新区商务中心的整体定位为：我们确定高新区商务中心的整体定位为：“以交通枢纽、行政中心迁入为驱动，以产业基地升级为基础，以交通枢纽、行政中心迁入为驱动，以产业基地升级为基础，承担打造城市名片、完善区域城市功能、提升区域活力的职责，承担打造城市名片、完善区域城市功能、提升区域活力的职责，集商务办公、商务交流、商业文化娱乐以及城市居住功能为一集商务办公、商务交流、商业文化娱乐以及城市居住功能为一体的为企业服务的商务商贸聚集高地体的为企业服务的商务商贸聚集高地”整体定位整体定位高新区商务中心项目是向北发展桥梁，是建设北部新区的启动项目128、；高新区商务中心项目是向北发展桥梁，是建设北部新区的启动项目；是城市向北发展的桥头堡，是城市发展的增长极和动力源是城市向北发展的桥头堡，是城市发展的增长极和动力源整体定位整体定位 城市核心功能区城市核心功能区核心功能区是指承载着城市核心功能的区域。核心功能区是指承载着城市核心功能的区域。随着城市发展、文明进步，城市核心功能由传统的行政、随着城市发展、文明进步，城市核心功能由传统的行政、商业转变为文化、休闲、商务。城市核心区也由传统的商业转变为文化、休闲、商务。城市核心区也由传统的行政、商业中心转变为集文化、休闲、商务、商贸于一行政、商业中心转变为集文化、休闲、商务、商贸于一体的综合功能区。体的129、综合功能区。城市核心功能区标志城市的发展方向，集中城市最优城市核心功能区标志城市的发展方向，集中城市最优势的文化资源，聚集城市最高端的商业、商务活动，势的文化资源，聚集城市最高端的商业、商务活动，反映城市最高尚的休闲文化生活。反映城市最高尚的休闲文化生活。城市核心功能区城市核心功能区演绎城市的未来演绎城市的未来高新区商务中心：文化场馆、商务写字楼、高级酒店、高新区商务中心：文化场馆、商务写字楼、高级酒店、ShoppingmallShoppingmall精品商业街、休闲街区、住宅精品商业街、休闲街区、住宅整体定位整体定位城市最高尚的休闲、文化生活；城市最高尚的休闲、文化生活；城市最高档的商业活动130、；城市最高档的商业活动；城市最高级别商务活动城市最高级别商务活动 承载着未来常州的核心城市功能承载着未来常州的核心城市功能新北区核心功能区新北区核心功能区：常州常州龙城之星龙城之星l有机生长有机生长l多元功能多元功能l活力都心活力都心l领袖气质领袖气质l有机生长有机生长l活力都心活力都心l多元功能多元功能l有机生长有机生长l活力都心活力都心引领常州都市进程引领常州都市进程开创城市发展崭新领域开创城市发展崭新领域l l 生命力生命力生命力生命力l l 创造力创造力创造力创造力l l 推动力推动力推动力推动力产业聚集部落产业聚集部落经济发展的引擎，经济发展的引擎，城市活力的都心城市活力的都心-汇聚131、都市精英，聚集社会财富汇聚都市精英，聚集社会财富 -完美构筑核心城市空间完美构筑核心城市空间蕴涵潜力的蕴涵潜力的 生态的生态的生长之城生长之城建筑的科技节能建筑的科技节能空间的自然延展空间的自然延展可持续发展的城市领域可持续发展的城市领域n n都市化的生活方式都市化的生活方式都市化的生活方式都市化的生活方式n n时代性的城市标志时代性的城市标志时代性的城市标志时代性的城市标志n n繁华的，时尚的，活力的繁华的，时尚的，活力的繁华的，时尚的，活力的繁华的，时尚的，活力的现代都市现代都市繁华繁华本报告是严格保密的。110定位定位 ：城市中央商务区 基本规律基本规律：商业、商务、居住、休闲文化等综合132、功能区市场要求市场要求：满足商业、商务、文化休闲等业态升级、高尚发展商业、商务、居住、文化休闲等综合功能符合市场要求、发展商业、商务、居住、文化休闲等综合功能符合市场要求、符合发展目标并且符合国际国内核心区发展的基本规律符合发展目标并且符合国际国内核心区发展的基本规律功能确定功能确定商务交流商务交流商务办公商务办公商业文商业文化娱乐化娱乐城市居住城市居住高新区商务中心高新区商务中心 这是一个具有国际化、现代化水准的集商务交流、商这是一个具有国际化、现代化水准的集商务交流、商业娱乐、商务办公和城市居住于一体的商务中心区业娱乐、商务办公和城市居住于一体的商务中心区本报告是严格保密的。111区域发展133、机会与发展方向分析区域发展机会与发展方向分析区域整体定位区域整体定位案例研究与启示案例研究与启示区域功能定位及功能分区区域功能定位及功能分区Part.4Part.4Part.3Part.3Part.2Part.2Part.1Part.1区域发展策略区域发展策略Part.5Part.51.1功能定位功能定位1.2功能配比及开发强度功能配比及开发强度1.3功能分区功能分区本报告是严格保密的。112定位定位 ：城市中央商务区 基本规律基本规律：商业、商务、居住、休闲文化等综合功能区市场要求市场要求：满足商业、商务、文化休闲等业态升级、高尚发展商业、商务、居住、文化休闲等综合功能符合市场要求、发展商业134、商务、居住、文化休闲等综合功能符合市场要求、符合发展目标并且符合国际国内核心区发展的基本规律符合发展目标并且符合国际国内核心区发展的基本规律功能定位功能定位商务交流商务交流商务办公商务办公商业文商业文化娱乐化娱乐商务居住商务居住高新区商务中心高新区商务中心 这是一个具有国际化、现代化水准的集商务交流、商这是一个具有国际化、现代化水准的集商务交流、商业娱乐、商务办公和城市居住于一体的商务中心区业娱乐、商务办公和城市居住于一体的商务中心区本报告是严格保密的。113以常州及新北未来以常州及新北未来可实现的、具有发展潜力的现代服务产业，形可实现的、具有发展潜力的现代服务产业，形成都市核心区经济增长极135、，并带动区域的商务需求成都市核心区经济增长极，并带动区域的商务需求长三角低梯长三角低梯度城市度城市长三角中梯长三角中梯度城市度城市（常州）（常州）长三角城长三角城市群高梯市群高梯度城市度城市成本型产业成本型产业成本型产业成本型产业具有迁移趋势的，在高梯度城具有迁移趋势的，在高梯度城市发展成本较高的现代服务业市发展成本较高的现代服务业生产性服务业：生产性服务业：依托常州城市产业发展基础，培育区域自身具有成长性的产业依托常州城市产业发展基础，培育区域自身具有成长性的产业区域产业转移区域产业转移区域产业再转移区域产业再转移承接型现代产业承接型现代产业培育型现代产业培育型现代产业本报告是严格保密的。1136、14通过产业吸引力和转移可行性两个维度判断分析，通过产业吸引力和转移可行性两个维度判断分析，第一象限第一象限产业是长三角未来可能承接的产业转移产业是长三角未来可能承接的产业转移l农业l建筑业l能源及公用事业l政府l冶金及采矿l非金属材料l专业服务l浆纸业l房地产l零售/批发l纺织业l旅游业金融服务医药媒体娱乐化工电信服务远程业务外包服务医疗器械与产品餐饮加工消费品航天与飞机制造物流与运输机械和设备制造汽车和零部件组装IIIIIIIV高高低低高高低低产业吸引力转移可行性产业吸引力产业吸引力转移可行性转移可行性是不是大规模、高增长的行业；是否有巨大的国内市场；是否具有较大的出口潜力；是否具有吸进外137、资的潜力；与中国其他城市相比，长三角在该行业中是否具有竞争优势该行业是否能有效利用长三角周边的资源，如区位、交通IT与数码产品制造业动漫产业设计产业本报告是严格保密的。115从常州产业发展基础、周边城市产业竞争关系、产业发展前景等从常州产业发展基础、周边城市产业竞争关系、产业发展前景等角度分析，常州在六大产业有较好的承接机会角度分析，常州在六大产业有较好的承接机会备选行业发展前景性集聚辐射性高度关联型发展基础性形象展示性金融服务金融服务远程业务远程业务外包服务外包服务医疗器械医疗器械与产品与产品航天与飞机航天与飞机制造制造物流与运输物流与运输机械和设备机械和设备制造制造汽车和零部汽车和零部件组138、装件组装IT IT与数码产与数码产品制造业品制造业动漫产业动漫产业光电产业光电产业机械和设备机械和设备制造制造金融服务金融服务物流与运物流与运输输光电产光电产业业竞争获取性医疗器械医疗器械与产品与产品p在充分考虑常州产业发展基础以及与周边城市竞争关系的基础上，结合产业发展前景、集聚辐射能力，常州在以下六大产业有较好的承接机会。动漫产业动漫产业本报告是严格保密的。116以现代产业中的动漫产业、高新技术、信息服务、以现代产业中的动漫产业、高新技术、信息服务、创意产业作为承接型产业发展重点创意产业作为承接型产业发展重点承接型产业承接型产业信息产业承接型产业发展承接型产业发展重点重点：动漫产业高新产业139、软件产业、光电产业信息产业呼叫中心、数据存储金融服务产业 金融产业企业服务高科技产业现代服务业成成本本比比较较优优势势高梯度城市产业转移趋势本报告是严格保密的。117常州在装备制造业方面基础雄厚，未来将构筑新能源、常州在装备制造业方面基础雄厚，未来将构筑新能源、新材料及环保产业为支撑的产业发展格局新材料及环保产业为支撑的产业发展格局工程机械制造工程机械制造农业机械制造农业机械制造输变电设备制造输变电设备制造仅次于徐州中国第二大工程机械基地涌现了常林集团、小松机械等知名企业围绕工程机械已形成较完备的产业链十一五期间将向重型、液电一体化发展在农业机械方面居国内领先地位拥有“常柴”、“常发”、“东风140、”、“正昌”件中国驰名商标基本形成完备的产业配套链条电力变压器、电线电缆、高低压控制柜在国内具备较大影响力拥有华鹏、东芝等大型企业十一五将发展超高压、大容量变压器轨道交通产业轨道交通产业基础装备及关键零部件基础装备及关键零部件发展迅速，在配件制造、牵引技术、内饰部件等技术日益成熟建立和庞巴迪、GE、阿尔斯通等联系常州轨道车辆牵引传动工程技术研究中心冶金设备、数控机床、纺织机械以及相关配套的关键零部件生产领域同和纺织机械、纺兴精密机械等骨干企业新材料及环保产业新材料及环保产业新能源产业新能源产业领域领域：集中在塑料及制品、新型建材、玻璃钢制品、稀土材料、反光材料企业企业：新湖石化、华源蕾迪斯、安141、德利公司、江南百兴集团、巨力塑料等一批有影响力企业规划规划：十一五期间将在高分子材料、合金材料等一些领域发力领域领域：太阳能光伏产业、风力发电设备制造以及太阳能光热综合利用、生物燃料等方面企业企业：天合光能有限公司、汪苏现代通讯光缆有限公司及州轨道车辆牵引传动工程技术研究中心规划规划：十一五期间将重点发展太阳能光伏产业及兆瓦级风力发电机组本报告是严格保密的。118制造业升级将促使总部基地、研发中试、展示物流、培训等制造业升级将促使总部基地、研发中试、展示物流、培训等功能提升，从而引发总部办公楼、研发楼宇、中试车间、会功能提升，从而引发总部办公楼、研发楼宇、中试车间、会展培训中心等需求增加展培训142、中心等需求增加研发研发设计设计制造制造销售销售流程流程研发研发中试中试展示展示物流物流功能功能物业物业研发楼宇研发楼宇中试车间中试车间会展中心会展中心仓储空间仓储空间培训培训培训中心培训中心总部办公楼总部办公楼总部基地总部基地本报告是严格保密的。119制造业升级将带动生产性服务业的发展，从而制造业升级将带动生产性服务业的发展，从而引发办公物业需求的增加引发办公物业需求的增加制造业产业制造业产业升级升级金融银行投资公司专业事务所会计事务所 律师事务所咨询公司管理咨询投资咨询设计咨询其他贸易公司会展公司p制造业产业升级带动生产性服务业的发展，引发办公物业需求的增加证券保险本报告是严格保密的。120143、作为常州外向经济和高新产业基地的辐射源，新北区产作为常州外向经济和高新产业基地的辐射源，新北区产业结构具有更佳的升级基础和更强的现代服务需求业结构具有更佳的升级基础和更强的现代服务需求p 新北区目前有七大产业园区、五大区域性专业市场，包括高新、电子信息、制造业，产业结构领先于常州其他区域p 新北区目前已经形成了以机械、化工、电子信息、纺织为主导的相对完整的产业格局，具备了一定的产业基础。但同时也存在附加值较低、整体经济产出效益不高、土地消耗过快等问题，产业能级、附加值、外向性等都仍偏弱p 目前进驻企业多为技术含量一般的制造业企业，且产业形态零散，产业链整合度不足，产业服务业发育不足，有较大提升144、空间城市产业城市产业，重点建设：高新产业区出口加工区电子光伏园创意产业园资料来源：常州统计年鉴，世联分析本报告是严格保密的。121新北区先进产业基地的可发展性、行政中心搬迁及市区需求的被动外新北区先进产业基地的可发展性、行政中心搬迁及市区需求的被动外溢产生足量商务需求，为商务办公开发主要承接者溢产生足量商务需求，为商务办公开发主要承接者新北将p产业结构调整升级，产业集中度提升，高新产业和研发机构的积聚，将会拉动常州办公物业的需求先进产业基地，承接入迁先进产业基地，承接入迁先进产业，内生商务需求先进产业，内生商务需求行政中心搬迁导致相关行政中心搬迁导致相关单位随迁单位随迁新北区市场潜力新北区市场145、潜力伴随着行政中心的北移，以及常州产业结构调整升级，常州办公物业的需求将向新北区集中p行政中心搬迁引发政府组成的单位都会迁到新北，体育、文化、传媒等也会迁入，产生一系列集聚效应p在市政府周边将产生较集聚的商务中心市区办公环境的不足引市区办公环境的不足引发企业外迁发企业外迁p受停车位以及交通的限制，中心城区写字楼商务办公需求将外溢；p武进商务办公需求呈现自我中心化趋势，与市区难以融合；新北区成为外溢需求的主要承接者本报告是严格保密的。122立足区域自身产业需求，满足城市中高端企业的置换立足区域自身产业需求，满足城市中高端企业的置换以及新增企业对中高端商务空间的办公需求以及新增企业对中高端商务空间146、的办公需求商务功能商务功能内生型产业升级对商务办公空间需求内生型产业升级对商务办公空间需求 总部基地、研发中试、展示物流、培训等功能空间的需求 金融、咨询、会计、商贸流通、物流等生产型服务业承接型产业对办公空间需求承接型产业对办公空间需求 -动漫产业、高新产业、软件产业、光电产业、信息产业（呼叫中心、数据存储）、金融服务产业、创意产业 行政搬迁发展对商务办公空间需求行政搬迁发展对商务办公空间需求 -政府相关企业单位、文化、传媒、体育等 老城区中高端企业对办公空间置换需求老城区中高端企业对办公空间置换需求-以银行企业、商贸物流为主的已具有商务办公空间的中高端企业对高端商务空间的需求常州及新北商务147、写字楼市场分析常州及新北商务写字楼市场分析 需求空间需求空间供给空间供给空间常州商务写字楼市场分析常州商务写字楼市场分析空间置换需求行政搬迁带动商务需求供给物业供给空间本项目商务功能发展机会本项目商务功能发展机会成长型产业与承接型产业新北宜形成通江路商务带，未来将成为供应的主要焦点商务公寓，独立写字楼本报告是严格保密的。123商务功能定位：以多形态的商务空间满足不同商务功能定位：以多形态的商务空间满足不同类型的商务办公需求类型的商务办公需求多形态商务空间体系多形态商务空间体系泛商务组团泛商务组团商务空间三：行政商务空间行政商务空间商务空间一：都市商务空间都市商务空间多形态的商务空间多形态的商务148、空间满足追求自由、活力、创意、时尚，散落式小体量自由分布的办公需求满足追求正统、仪式感强，集中式大体量规范分布的办公需求商务空间二：产业商务空间产业商务空间核心商务组团核心商务组团产业服务基地-产业商务空间都市活力区-现代商务空间行政商务区-都市商务空间 满足动漫产业、高新产业、软件产业、光电产业、信息产业（呼叫中心、数据存储）、金融服务产业及金融、咨询、会计、商贸流通、物流等生产型服务业需求满足行政单位需求满足老城区企业置换需求满足总部基地、研发中试、展示物流、培训等功能空间的需求本报告是严格保密的。1241 1市场趋势法市场趋势法2 2需求预测法需求预测法3 3城市类比法城市类比法基于城市149、办公用房成交现状，考虑城市未来经济发展趋势对商务体量进行预测基于未来新增现代服务业从业人员办公需求和现有企业办公置换需求进行预测借鉴同重庆三产经济发展水平相当的城市发展阶段案例，对商务体量进行预估基于市场及未来发展趋势的商务量预测基于市场及未来发展趋势的商务量预测本报告是严格保密的。125p2003-2007年5年间，常州GDP总量持续增长，平均增幅为18%18%2020，第三产业产值年平均增长率达20%20%；量的保证：经济总量15以上的增幅实施先进制造业与现代服务业双轮驱动、融合发展，促进经济从粗放发展向集约发展、重点发展向优化发展转变。坚持以增量投入优化产业结构，以科技创新实现产业升级，150、以外向带动提升产业层次，以环保倒逼导向产业优化，以企业裂变发展促进产业集聚，使常州产业层次有一个明显的提高。常州2008政府工作报告质的提升：现代服务业较大的发展空间城市服务业发展趋势城市服务业发展趋势在城市5年工作目标导向和服务业发展规划的指引下，保守估计未来十年内重庆第三产业产值增速将维持在20%的范围内2007年常州GDP、二产、三产产值平均增幅对比2004-2007年常州三产结构对比2007-2013年常州三产产值增长态势单位：亿元写字楼市场与城市的第三产业相关，常州经济总量良好的发展态写字楼市场与城市的第三产业相关，常州经济总量良好的发展态势和产业结构不断优化的调整趋势奠定了服务业势151、和产业结构不断优化的调整趋势奠定了服务业“质量并重质量并重”、持续增长的运行基调持续增长的运行基调市场趋势法市场趋势法本报告是严格保密的。126写字楼发展水平评估模型写字楼发展水平评估模型写字楼发展水平评估模型写字楼发展水平评估模型无锡20012005年三产产值、办公用房年均成交量对比年份02-0405-07三产产值765-10571182年均办公成交面积20.937.7常州未来十年第三产业产值与写字楼市场容量预期发展情况u写字楼的市场表现与第三产业发展高度相关，第三产业总量反应了城市写字楼的整体容量水平，根据二者的对应关系总结出写字楼发展水平模型模型来源：世联模型年份03-0506-07三产152、产值710-11181318-1584年均办公成交面积24.531.5南京20002007年三产产值、办公用房年均成交量对比写字楼市场消化量与第三产总值存在相关关系，预计未来写字楼市场消化量与第三产总值存在相关关系，预计未来1010年新年新北区可承接的商务办公体量为北区可承接的商务办公体量为100100万万常州常州常州常州20082008200820082017201720172017年写字楼销售量预估：年写字楼销售量预估：年写字楼销售量预估：年写字楼销售量预估：16.516.5万万mm2 2 3 3 18187 7 年年=176=176万万mm2 2依据新北新城市中心、现代商务中心定位，及未153、来武进区的大量供应，估计未来新依据新北新城市中心、现代商务中心定位，及未来武进区的大量供应，估计未来新依据新北新城市中心、现代商务中心定位，及未来武进区的大量供应，估计未来新依据新北新城市中心、现代商务中心定位，及未来武进区的大量供应，估计未来新北区可实现全市北区可实现全市北区可实现全市北区可实现全市50-6050-6050-6050-60的商务销量，可实现面积为：的商务销量，可实现面积为：的商务销量，可实现面积为：的商务销量，可实现面积为：80-10080-10080-10080-100万左右万左右万左右万左右常州常州常州常州20062007200620072006200720062007年154、写字楼年均销售量年写字楼年均销售量年写字楼年均销售量年写字楼年均销售量15.515.515.515.5万万万万第三产业产值(亿元)写字楼整体容量1200年去化量增幅20年去化量18万8001200年去化量增幅10年去化量16.5万800体量增幅小，基本保持在现有年去化量上年去化量15万常州写字楼年去化率量本报告是严格保密的。1271 1市场趋势法市场趋势法2 2需求预测法需求预测法3 3城市类比法城市类比法基于城市办公用房成交现状，考虑城市未来经济发展趋势对商务体量进行预测基于未来新增现代服务业从业人员办公需求和现有企业办公置换需求进行预测借鉴同重庆三产经济发展水平相当的城市发展阶段案例，对商155、务体量进行预估采用不同方法对常州市及本项目未来十年写字采用不同方法对常州市及本项目未来十年写字楼消化量进行预测楼消化量进行预测本报告是严格保密的。128u2006年对办公空间需求较大的现代服务业从业人员近4 4万人万人；u 2000-2006年三产从业人员平均年增长率为9.5%9.5%；u按照9.5%9.5%的从业人口年增长率，2017年城市现代服务业新增就业人口约6.56.5万人万人u 新北区为现代服务业的主要聚集地，可占新增现代服务人口新北区为现代服务业的主要聚集地，可占新增现代服务人口的的8080，约，约5.25.2万万新增人口新增人口11.811.8万人万人未来未来未来未来101010156、10年新北新增现代服务业从业人员年新北新增现代服务业从业人员年新北新增现代服务业从业人员年新北新增现代服务业从业人员办公面积为：办公面积为：办公面积为：办公面积为：5.25.2万万15m15m2 2/人人=80=80万万mm2 2u国家规定公务员人均办公面积为20-2420-24平方米平方米u中国80%80%的企业办公面积在15平方米以下，一般人均办公面积分为5平方米以下、5-10平方米之间、10-15平方米之间三个档次u西方城市商务办公面积为1515平方米平方米。u新北商务定位于高端服务业，则平均办公面积取值1515平方米平方米新增人口数量预估新增人口数量预估人均办公面积预估人均办公面积预估157、2008-2017年常州现代服务业从业人员增长趋势数据来源：2007年重庆统计年鉴；重庆统计局网站；需求预测法需求预测法城市新中心区新北将成为未来新增现代服务业就业人士的城市新中心区新北将成为未来新增现代服务业就业人士的主要办公聚集地，需求约主要办公聚集地，需求约8080万的办公面积万的办公面积新增服务人口6.5万人本报告是严格保密的。129市区现使用办公空间置换市区现使用办公空间置换武进现使用办公空间置换武进现使用办公空间置换金融机构现使用办公空间置换金融机构现使用办公空间置换2020万平米万平米左右办公空间置换率602020万左右万左右的办公空间 置换率20未来未来未来未来5 5 5 5年158、重庆满足现有办公升级更新的置换需求为：年重庆满足现有办公升级更新的置换需求为：年重庆满足现有办公升级更新的置换需求为：年重庆满足现有办公升级更新的置换需求为：1212万万+5+5万万+10+10万万=27=27万万mm2 2空间置换面积约空间置换面积约10101010万平万平万平万平方米方米方米方米同时区域还可新增同时区域还可新增3030万平米左右的办公场所来满足城市现有万平米左右的办公场所来满足城市现有企事业迁徙及升级更新的空间置换需求企事业迁徙及升级更新的空间置换需求八家国内银行常州分行八家国内银行常州分行近十家金融保险机构近十家金融保险机构办公面积接近办公面积接近7 7万平米万平米置换率159、置换率60%60%空间置换面积约空间置换面积约12121212万平万平万平万平方米，置换需求面积的方米，置换需求面积的方米，置换需求面积的方米，置换需求面积的放大，共约需求放大，共约需求放大，共约需求放大，共约需求18181818万万万万嘉业国贸4.4万投资广场2.5万嘉鸿世纪4.35万九洲环宇5.5万常州世贸13.5万常发3万财富广场3.4万空间置换面积约空间置换面积约5 5 5 5万平方米万平方米万平方米万平方米本报告是严格保密的。130商务体量商务体量110110万平米万平米新增产业人口新增产业人口办公面积办公面积老城现有企业老城现有企业空间置换需求空间置换需求其他区域办公其他区域办公空160、间置换需求空间置换需求根据需求预测法估算，未来根据需求预测法估算，未来根据需求预测法估算，未来根据需求预测法估算，未来10101010年新北区预期可实现商务办公年新北区预期可实现商务办公年新北区预期可实现商务办公年新北区预期可实现商务办公物业体量为物业体量为物业体量为物业体量为110110万万mm2 2，包括新增产业人口办公面积80万m2现有办公升级更新置换需求30万m2通过估算新增人员办公场所和现有企事业单位空间置换需通过估算新增人员办公场所和现有企事业单位空间置换需求，预期新北未来的商务办公体量求，预期新北未来的商务办公体量110110万平米万平米本报告是严格保密的。1311 1市场趋势法161、市场趋势法2 2需求预测法需求预测法3 3城市类比法城市类比法基于城市办公用房成交现状，考虑城市未来经济发展趋势对商务体量进行预测基于未来新增现代服务业从业人员办公需求和现有企业办公置换需求进行预测借鉴同重庆三产经济发展水平相当的城市发展阶段案例，对商务体量进行预估采用不同方法对未来采用不同方法对未来1010年新北商务体量进行年新北商务体量进行预测预测本报告是严格保密的。132在城市经济水平发展相当的情况下，参照上海写字楼市在城市经济水平发展相当的情况下，参照上海写字楼市场发展，新北区预期可实现场发展，新北区预期可实现100100万平米写字楼体量万平米写字楼体量u城市三产经济水平同写字楼市场表162、现高度正相关；u通过三产产值对比，2017年的扬州相当于2005年上海的三产发展水平，其商务市场发展状况也应大体相同；u2005年上海甲级写字楼吸纳量约85万平米，可对比推算出2017年常州甲级写字楼吸纳量为80万平米；鉴于上海同扬州城市在产业结构上的客观差异，对预估的常州甲级写字楼吸纳量进行20的下调，调整后吸纳量为64万平米。u甲级写字楼的有效需求群体以现代服务行业为主，基于城市目前甲级写字楼数量较少的现状和新北未来常州CBD的定位，预测未来本项目将承载城市80%的甲级写字楼吸纳量；u依据都市核心区的发展规律显示，区域内70%的商务办公体量由甲级写字楼实现；本项目保守估计为50，参照此比值163、，本区域预期可实现商务体量为100万平米2017年常州写字楼发展水平比对2017年广陵新城商务体量预测城市发展4303亿8080万平米万平米三产产值写字楼吸纳量2017年-常州常州城市甲级写字楼吸纳量64万m2新北甲级写字楼消化量51万m2新北区预期实现商务体量102102万万mm2 2区域可实现城市80%的甲级写字楼成交体量区域甲级写字楼体量占商务总体量50%城市类比法城市类比法数据来源：2005年上海国民经济和社会发展统计公报2005上海4620亿约85万平米本报告是严格保密的。133新北区未来十年吸纳的写字楼体量为新北区未来十年吸纳的写字楼体量为100100万平米，控制万平米，控制10%164、10%20%20%的写字楼正常空置率，总体量控制在的写字楼正常空置率，总体量控制在110-120110-120万万本项目写字楼体量本项目写字楼体量110-120110-120万平米万平米（1 110%10%）市场趋势法市场趋势法100100万平米万平米需求预测法需求预测法110110万平米万平米城市类比法城市类比法100100万平米万平米国际上的经验表明写字楼的合理空置率在10左右，而甲级写字楼的空置率保持在1020较为安全；结合常州市场现状，本区域写字楼空置率在20%较为正常本报告是严格保密的。134定位定位 ：城市中央商务区 基本规律基本规律：商业、商务、居住、休闲文化等综合功能区市场要求165、市场要求：满足商业、商务、文化休闲等业态升级、高尚发展商业、商务、居住、文化休闲等综合功能符合市场要求、发展商业、商务、居住、文化休闲等综合功能符合市场要求、符合发展目标并且符合国际国内核心区发展的基本规律符合发展目标并且符合国际国内核心区发展的基本规律功能确定功能确定商务交流商务交流商务办公商务办公商业文商业文化娱乐化娱乐城市居住城市居住高新区商务中心高新区商务中心 这是一个具有国际化、现代化水准的集商务交流、商这是一个具有国际化、现代化水准的集商务交流、商业娱乐、商务办公和城市居住于一体的商务中心区业娱乐、商务办公和城市居住于一体的商务中心区本报告是严格保密的。135从商业发展规律看，从商166、业发展规律看，20072007年常州人均年常州人均GDPGDP达达70007000多美多美元，元，已经进入了都市已经进入了都市MallMall的发展期的发展期；消费者已由多种需；消费者已由多种需求向个性化需求转变求向个性化需求转变800-1500US$800-1500US$800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$1500-4000US$1500-4000US$4000-8000US$4000-8000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$8000-20000US$8000-2167、0000US$传统商业发展传统商业发展传统商业发展传统商业发展综合业种的业态综合业种的业态综合业种的业态综合业种的业态综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多种需求多种需求多种需求多种需求个性消费个性消费个性消费个性消费欧美经济发展的经验证明，当城市的人均欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDPGDP达到达到40004000美金以上时，人们单纯购物的时间会美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩168、短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展，明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展，20072007年常州人均年常州人均GDPGDP达到达到70007000多多美元，已经进入都市美元，已经进入都市MallMall发展期。发展期。人人均均GGD DP P城城市市化化率率25%25%25%25%45%45%45%45%70%70%70%70%85%85%85%85%95%95%95%95%+p人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于15002000美金；城市化水平在45%以下人均GDP位于2000 4500美金；城市化水平在45%以上 70%以下人均GDP169、位于4500 8000美金；城市化水平在70%以上 90%以下人均GDP位于8000 20000美金；城市化水平在90%以上商业处于与农业经济相匹配的原始状态商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生 活提供基本保 障商业形态出现飞 跃，多样化、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等超越商业范畴的广义商业形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现商业形态商业形态城市经城市经济模型济模型常州所处阶段常州所处阶段常州商业发展阶段常州商业发展阶段本报告是严格保170、密的。136常州商业市场进入发展期，未来将出现真正意常州商业市场进入发展期，未来将出现真正意义的购物中心，给新北提供了很大契机义的购物中心，给新北提供了很大契机9090年代初年代初市场萌芽期市场萌芽期9090年代末年代末20042004年年市场成长期市场成长期20052005年年 20062006年年市场蓄势期市场蓄势期20052005年年 20102010年年市场发展期市场发展期p逐渐出现以国营百货公司为垄断的商业形态，例如常州百货大楼、常州购物中心、新世纪商城、泰富百货和人民商场等；p总体档次不高，主要经营居民日用品，其他零售业态相对匮乏；p由于市场的集聚效应，常州市自发形成了许多商业街区171、，如博爱路的机电一条街、怀德路的火锅一条街等常州商业发展历程常州商业发展历程p从百货占主导地位，逐步向超市、便利店、专业专卖店等多业态共同发展；p国内外大型连锁超市相继进入常州，包括大润发、华联吉买盛、乐购等；p经营方式更多的倾向于开发单位自主经营，商业物业的交易率低；p商业物业的投资价值尚未得到广泛认同p百货业仍以常百、新世纪、泰富三大巨头为主，但三者档次功能定位都做了战略调整；p2005年南大街步行街开业，汲取Shopping mall设计理念，集购物、休闲、餐饮、办公、娱乐于一体；p市中心核心商圈形成绝对影响力，城南和城北商业也获得一定发展p专业性极强的各类商品交易市场崛起；p市场购买力172、迅速累积，商业物业市场进入蓄势待发期p随着以莱蒙都会国际商业街区为代表的商业物业亮相市场，常州将出现真正意义的购物中心；p新北区和武进区的商业副中心将逐渐成形，将出现大型购物中心，使积聚多年的市场消费力得以释放；p常州商业市场在未来3-5年可能迎来新一轮快速发展本报告是严格保密的。137常州商业按城区常州商业按城区“拓展南北，提升中心拓展南北，提升中心”的空间发展方的空间发展方向规划，向规划，新北区具有新北区具有市级商业副中心的定位能级，区域市级商业副中心的定位能级，区域融合背景下需要复合型的商业新空间融合背景下需要复合型的商业新空间老城区商业中心新北区商业副中心武进区商业副中心常州商业网点规173、划常州商业网点规划“一主两副七次七片一主两副七次七片”类别规划定位定位现状特征市中心市级商业中心满足室内外大众即中高档多层次、时尚消费为主核心区域，体现了政府规划明显的倾向性和传统商业发展特点。目前形成中高档百货聚集、同质化竞争明显，优胜劣汰的商业格局新北区新北区商业副中心对常州北部居民和北部邻近市县流动顾问为消费对象中档卖场和专业市场聚集，品牌零售发展滞后，未来供应以大型综合项目为主武进区武进区商业副中心对常州南部居民和南部邻近市县流动顾问为消费对象零售商业发展尚处于起步阶段，档次较低，业态单一，未来有巨大发展空间，但同时也面临极大竞争压力本报告是严格保密的。138常州传统商业未能有效满足高174、端客户需求，新北区借助随着市常州传统商业未能有效满足高端客户需求，新北区借助随着市政府的北移、产业升级加快高端人口聚集的优势，可承接成为政府的北移、产业升级加快高端人口聚集的优势，可承接成为常州新的高端商业中心常州新的高端商业中心p中心城区商业发展成熟，业态齐全；p武进区商业进入放量开发阶段，规划有序，开发力度强p新北区商业仍以社区商业为主，业态分布凌乱p常州市民消费观念固定，喜欢扎堆，偏好于中心城区购物、娱乐。p常州商业缺乏特色，购物、娱乐等环境千篇一律。消费者消费者板块特征板块特征p项目通江路西侧被规划在城市商业副中心范围内，计划在区内设置一集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的购物中心。规划规175、划新北区市场潜力新北区市场潜力伴随着城市化进程不断加速，市政府的北移，新北区人气增加提升，通江路改造，城市商业副中心的规划引导，新北区的商业将有很大的空间可以拓展。发展阶段发展阶段p常州已经进入了都市Mall的发展期；消费者已由多种需求向个性化需求转变常州商业市场总结常州商业市场总结139区域商业功能设置应立足北部新城大区域的发展需求，建设区域商业功能设置应立足北部新城大区域的发展需求，建设满足城市居民以及区域人群的不同层次商业需求，形成主题满足城市居民以及区域人群的不同层次商业需求，形成主题鲜明、层次丰富的商业体系鲜明、层次丰富的商业体系专业市场商业专业市场商业区域生活配套商业区域生活配套商176、业华联吉买盛华联吉买盛综合性商业综合性商业特色商业特色商业123 31 12 2月星家居月星家居(一、二期）一、二期）每家玛每家玛344 4太阳城太阳城85 56 66 6麦德龙麦德龙市场供给状况：市场供给状况：已建和在建的商业配套项目已建和在建的商业配套项目中创时代广场中创时代广场u 特色商业：特色商业：与区域居住区相结合，配套完善区域 居住功能u 大型配套商业：大型配套商业：提升区域价值，满足区域生配套并提升 土地价值u 城市级商业中心：城市级商业中心：形成新北的商业供给中心，满足城市 新中心商业需求核心区核心区商业开发方向商业开发方向存在供给缺失l构建多层次商业体系构建多层次商业体系l突177、出特色及主题突出特色及主题l中高端商业定位中高端商业定位新时代广场新时代广场常州世贸城常州世贸城7 78 878140打造层次分明、功能完善的商业体系是保证区打造层次分明、功能完善的商业体系是保证区域成功开发的关键域成功开发的关键社区生活社区生活配套商业配套商业完善的区域完善的区域商业功能体系商业功能体系城市级综城市级综合商业合商业特色休闲特色休闲商业商业区域配套区域配套商业商业-居住区配套商业：为社区生活服务为主要目的，与居住功能混合布局以餐饮、休闲娱乐为主体，辅以购物功能的特色商业区域。吸引外部人流，聚集人气，商业空间内用小品、雕塑等营造休闲气氛，体现特色与休闲强调全功能和“一站式”消费的178、城市级商业中心，以商业综合体为主，营造高端的消费环境，形成地价峰值区域性的集中配套商业，服务于周边区域居民，与核心区商业具有相同的功能构成，但主要偏重于餐饮、零售141Mall ParkExperience Shopping 三位一体的综合商业功能三位一体的综合商业功能历史与现代的交融历史与现代的交融科技与人文的呼应科技与人文的呼应横滨未来科技馆横滨海事博物馆红砖国际展览馆横滨太平洋大厦怀旧的历史建筑和现代特色的标志建筑，怀旧的历史建筑和现代特色的标志建筑，体现了横滨日新月异的都市形象体现了横滨日新月异的都市形象横滨横滨21世纪港世纪港通过通过MallParkMallPark购物公园主题，营造179、集购物、文化和娱乐于一购物公园主题，营造集购物、文化和娱乐于一体的体验式商业氛围，与传统都市商娱中心形成差异化竞争体的体验式商业氛围，与传统都市商娱中心形成差异化竞争优势优势娱乐文化购物142u图中粉红色区域以京叶高速铁路幕张站为核心，聚集了幕张所有的大型商业、文化以及娱乐设施，成为吸引游客和当地居民的著名游览地u区域商业：大型购物中大型购物中心心+特色商业特色商业l家乐福超级购物中心、messe娱乐mall以及幕张奥特莱斯购物花园走廊；l特色商业包括plena风情商业街以及特色餐饮街u娱乐设施包括幕张海滨公园以及日本园林公园，为购物游客提供散步和休闲的好去处千叶幕张商业以大型购物中心加特色商180、业构成，并有效结合千叶幕张商业以大型购物中心加特色商业构成，并有效结合体育和公园文化设施，构建了集购物、休闲、娱乐以及文化体育和公园文化设施，构建了集购物、休闲、娱乐以及文化交流为一体的体验式购物环境交流为一体的体验式购物环境千叶幕张千叶幕张143主要商业项目主要商业项目u10-screen cinemauCLUBSEGA 游戏机中心游戏机中心餐饮餐饮uShinsyu Sobano uEXCELSIOR CAFFE uRINGERHUT EXPRESS uLOMELETTE uOUTBACK STEAK HOUSE 零售零售u31 ICE CREAM uKushiya monogatari u181、MARION CREPES 商业区著名的商业区著名的Messe Amuse Mall依靠依靠1010屏幕影院和游戏中屏幕影院和游戏中心形成聚集，周边围绕大量餐厅和商店，带动整体区域商娱心形成聚集，周边围绕大量餐厅和商店，带动整体区域商娱业的发展业的发展千叶幕张千叶幕张1442 2需求预测法需求预测法1 1商业实现法商业实现法基于未来新增产业人口需求和居住人口需求进行预测基于现有商业经营情况，通过平均坪效值对商务体量进行预测市场分析商业量预测市场分析商业量预测145目前以商业消费以老区为主导，未来新北商业目前以商业消费以老区为主导，未来新北商业比重将面临极大提升比重将面临极大提升u 常州市区社会182、零售总额增长迅猛，平均年增长率达15u 老城区（天宁、钟楼、戚墅堰）作为成熟商圈，约占整体零售份额的50，消费高度集中u 新北区只占到18的零售份额，未来存在较大的提升空间u依据新北的商业定位及目前发展现状，其零售份额可望提升至成熟商圈的份额2007年常州五区零售总额比例常州未来商业供应分区比例2000-2007年常州市区零售总额常州商业供应分区结构146新北现有及未来已知总供应量将达新北现有及未来已知总供应量将达7070万平万平现有供应项目项目开业时间规模（万平米）1华联吉买胜20001.52月星家居（一期）200383每家玛200524中创时代广场200665太阳城200776麦德龙200183、71.2总计25.7未来供应项目7月星家居（二期）2008278新世界商业广场200989常州世贸城201010总计45合计701134561879147预测新北区未来的零售总额，通过商业平均坪效值计算预测新北区未来的零售总额，通过商业平均坪效值计算未来的新增商业体量为未来的新增商业体量为25-3025-30万平米万平米常州市区社会零售总额及增长单位：亿元2007年新北区社零占常州市市区社零总额的18%,商业成熟区天宁及武进成熟商圈均占比30%;根据区域发展年限,至2017年,新北区作为成熟商圈占比为25-30%,约367亿元01-07年社会零售总额平均年增长率为15；保守取13%的速度计算，184、到2017年，常州市区社会零售总额为1468亿元亿元新北区商新北区商业面积业面积 区域商业零售总额区域商业零售总额/商业平均坪效值商业平均坪效值 零售总额零售总额商业面积商业面积平均坪效平均坪效南大街商业中心27亿元12万1.93购物中心9.5亿6万1.58人民商场1.66亿1万1.66常州平均1.7新北区2017年，考虑到商业档次提升和人民生活水平的提高，取值1.8-2 2万元万元新北区2017年的商业面积约为=184亿元/2万元（1.8）=9292102102万平方米万平方米零售业和餐饮业的收入规模比重，占社会零售总额的50%，因此应对以上，根据社会零售总额的构成比例结构，做相应的参数调整185、，新北区的总额值应达到184184亿元亿元；目前新北区现有及未来供应商业面积为：目前新北区现有及未来供应商业面积为：7070万平方米万平方米还可以新增商业总量还可以新增商业总量=25253030万平方米万平方米1482 2需求预测法需求预测法1 1商业实现法商业实现法基于未来新增产业人口需求和居住人口需求进行预测基于现有商业经营情况，通过平均坪效值对商务体量进行预测149规划设定2010年总体达到人均拥有1.1平方米以上；保守估计人均商业面积为1.0平米平米/人人商业面积商业面积 商业消费人口商业消费人口常州人均商业面积常州人均商业面积u上海人均商业面积为2.3平方米（平方米（2007年底）年186、底）u无锡人均商业面积为1.3平方米（平方米（2008年上半年）年上半年）u目前常州人均商业面积目前常州人均商业面积0.5平方米平方米人均商业面积预估人均商业面积预估辐射区辐射区域域20062006年城年城镇人口总镇人口总数数增长增长率率20172017城镇城镇人口总数人口总数预测预测辐射辐射比例比例辐射辐射人口人口新北区241.628.60.926天宁区37.20.338.40.623钟楼区34.550.536.50.622戚墅堰区8.050.48.40.65武进区53.251.361.40.318总计总计157.05173.39595万万新北区未来消费人群新北区未来消费人群目前新北区核心商187、圈面积为：目前新北区核心商圈面积为：7070万平方米万平方米新北还可以新增商业总量为：新北还可以新增商业总量为：95957070=2525万平方米万平方米按照新北区以后的日常消费人群数量，预测商按照新北区以后的日常消费人群数量，预测商业新增体量为业新增体量为25-3025-30万平方米万平方米年增长率保守取2007年各区人口增长率150控制控制5%5%的商业空置率便于商业业态控制、调整，的商业空置率便于商业业态控制、调整，新北区适宜的新增商业体量为新北区适宜的新增商业体量为40-4540-45万平米万平米本项目商业体量本项目商业体量40-4540-45万平米万平米（1 15%5%）商业实现法商188、业实现法25-3025-30万平米万平米需求预测法需求预测法25-3025-30万平米万平米151根据国内外经验，结合本项目的具体状况，将根据国内外经验，结合本项目的具体状况，将承担居住功能的建筑面积定位承担居住功能的建筑面积定位9090万方。万方。u国内外成功运作的CBD，承担居住功能的建筑面积占总建筑面积的比例有较大的变化范围，在829之间。u综合考虑本地块的现状和对商业商贸用地面积，以及土地集约利用的原则，本项目将承担居住功能的容积率定为3，建筑面积定为90万方，占总建筑面积的30，占地面积340亩，占总用地面积的16。居住区面居住区面积确定积确定152定位定位 ：城市中央商务区 基本规189、律基本规律：商业、商务、居住、休闲文化等综合功能区市场要求市场要求：满足商业、商务、文化休闲等业态升级、高尚发展商业、商务、居住、文化休闲等综合功能符合市场要求、发展商业、商务、居住、文化休闲等综合功能符合市场要求、符合发展目标并且符合国际国内核心区发展的基本规律符合发展目标并且符合国际国内核心区发展的基本规律功能确定功能确定商务交流商务交流商务办公商务办公商业文商业文化娱乐化娱乐商务居住商务居住高新区商务中心高新区商务中心 这是一个具有国际化、现代化水准的集商务交流、商这是一个具有国际化、现代化水准的集商务交流、商业娱乐、商务办公和城市居住于一体的商务中心区业娱乐、商务办公和城市居住于一体的190、商务中心区153基于本项目的定位和未来基于本项目的定位和未来7.17.1平方公里的规划意向的综平方公里的规划意向的综合考量，居住形态定位为为商务服务的商住楼合考量，居住形态定位为为商务服务的商住楼居住形态居住形态确定确定7.1平方公里定位：为生产为生产生活服务的商贸集聚带生活服务的商贸集聚带，在此区域规划了集中的住宅区1.4平方公里定位为：生产生产生活商贸服务集聚带的中央生活商贸服务集聚带的中央商务区商务区，以商贸为主本项目的居住业态定位为SOHOSOHO形式的商住楼，形式的商住楼，以灵活的形式来满足居住和办公的要求本报告是严格保密的。1542 2栋栋364364套套SOHOSOHO办公办公S191、OHO公寓是混合和模糊的，可以办公可以居住，这里为办公和生活提供了无数种可能性。SOHO商铺全部沿市政道路和内部小街设立，独立进出，面积从100平米到600平米不等，设施齐全。SOHO办公楼各单元均有独立入口，灵活的室内空间分割方式。1818栋栋20692069套套SOHOSOHO公寓公寓1616条步行小街，条步行小街，300300个沿街店铺个沿街店铺SOHOSOHO成为商务区常见的商用住宅，与写字楼成为商务区常见的商用住宅，与写字楼共同面对高端商务客户共同面对高端商务客户建外建外SOHO物业功能物业功能Soho居住新形态居住新形态本报告是严格保密的。155SOHOSOHO强调商业、居住、办公192、功能的融合，运强调商业、居住、办公功能的融合，运用综合的业态创造全新的生活理念用综合的业态创造全新的生活理念SOHOSOHO一族的生活一族的生活,每天都由自己来安排每天都由自己来安排,什么时候起床什么时候起床,什么时候工作什么时候工作,全凭全凭自己的意愿自己的意愿 Soho居住新形态居住新形态p不是一个单调的封闭的不是一个单调的封闭的住宅区，而是一个有住宅、住宅区，而是一个有住宅、有店铺、有办公、有花园有店铺、有办公、有花园的混合型都市社区；的混合型都市社区；p小型居家办公一族；小型居家办公一族；p街坊式商业；街坊式商业；p集中室内绿化空间，空集中室内绿化空间，空中四合院；中四合院；p先锋群体193、的聚集产生巨先锋群体的聚集产生巨大的影响力大的影响力，SOHO成为世纪初最热门的话题。156结合市场分析和案例研究，本项目居住板块可开发具活结合市场分析和案例研究，本项目居住板块可开发具活力和现代感的力和现代感的SOHOSOHO社区社区物业形态物业形态Soho公寓为主，配以底层沿街商铺，集居住、办公于一体，强调自由空间物业特点物业特点集居住、办公于一体，强调自由空间居住、商务双重兼备的居家环境，符合白领、精英的心理取向和生活习惯。优点优点弹性空间，弹性功能，即可为本区域职工提供居住，也可作为办公物业的补充居住功能居住功能总结总结 SOHO颠覆现有的居住方式，吸引白领阶层、时代颠覆现有的居住方式194、，吸引白领阶层、时代精英、时尚人士，营造现代的都市气氛精英、时尚人士，营造现代的都市气氛157定位定位 ：城市中央商务区 基本规律基本规律：商业、商务、居住、休闲文化等综合功能区市场要求市场要求：满足商业、商务、文化休闲等业态升级、高尚发展商业、商务、居住、文化休闲等综合功能符合市场要求、发展商业、商务、居住、文化休闲等综合功能符合市场要求、符合发展目标并且符合国际国内核心区发展的基本规律符合发展目标并且符合国际国内核心区发展的基本规律功能确定功能确定商务交流商务交流（会展、酒店）（会展、酒店）商务办公商务办公商业文商业文化娱乐化娱乐商务居住商务居住高新区商务中心高新区商务中心 这是一个具有国195、际化、现代化水准的集商务交流、商这是一个具有国际化、现代化水准的集商务交流、商业娱乐、商务办公和商务居住于一体的商务中心区业娱乐、商务办公和商务居住于一体的商务中心区本报告是严格保密的。158新北区已成为常州会展活动中心，现进入分工细化期，开展新北区已成为常州会展活动中心，现进入分工细化期，开展多中心展示；伴随产业升级，新北区对产品展示等会展需求多中心展示；伴随产业升级，新北区对产品展示等会展需求将增加将增加展会名称展会名称开展开展年限年限承办单位承办单位相关产业相关产业国际机床及模具制造技术展览会十二界 常州国际展览中心模具制造业国际太阳能秋季交易会十届常州体育会展中心 光电产业强华制冷暖通196、空调设备展览会九届常州国际展览中心电气设备制造业中国常州国际印刷包装工业展览会 七界常州国际展览中心印刷加工业中国国际纺织面料、辅料及纱线展览会 四届常州国际展览中心纺织业常州会展市场常州会展市场新北区会展业新北区会展业分工细化分工细化常州国际展常州国际展览中心览中心常州体育会常州体育会展中心展中心会展恐龙园国会展恐龙园国际动漫展馆际动漫展馆动漫产业展示光电产业展示产业展示产业结构调整升级产品展示需求增加会展需求增加常州国际展览常州国际展览中心中心光电产业纺织业模具制造业电气设备制造业港口高速公路铁路恐龙园动漫国恐龙园动漫国际展馆际展馆常州体育会展常州体育会展中心中心新天地公园新天地公园旅游商197、品展览会；异域风情展演；武进房交会本报告是严格保密的。159常州酒店区域性分布特征显著，新北区档次相对较高，中心常州酒店区域性分布特征显著，新北区档次相对较高，中心城区以三星级为主档次中等，武进区档次相对较低，房价也城区以三星级为主档次中等，武进区档次相对较低，房价也由新北向武进呈梯度递减趋势由新北向武进呈梯度递减趋势武进区武进区老城区老城区新北区新北区房价约房价约700元元/天天房价约房价约400元元/天天房价约房价约180元元/天天房价递减房价递减通江大道汉江路和平路延陵路人民路常武路五星级四星级三星级及其他常州酒店市场常州酒店市场本报告是严格保密的。160新北区酒店集中分布在通江大道和汉198、江路上，总体档次较高，新北区酒店集中分布在通江大道和汉江路上，总体档次较高，偏重商务功能；需求旺盛，未来高端酒店仍有较大发展空间偏重商务功能；需求旺盛，未来高端酒店仍有较大发展空间u新北区酒店供应情况供应情况：l总体档次较高，以五星级、四星级为主；u新北区酒店需求旺盛：需求旺盛：政务接待需求：政务接待需求：行政中心迁入产生大量政务接待需求；商务往来需求商务往来需求：高新企业集聚，外资经济持续增长，商务交流频繁；旅游度假需求：旅游度假需求：中华恐龙园吸引众多游客，年营业额增幅达20%以上，产生大量休闲度假需求u酒店客户酒店客户：主要为高新区企业商务客，会务客，部分对知名酒店（香格里拉等）忠诚度高199、的旅游、商务客金陵江南大饭店金陵江南大饭店富都商贸饭店富都商贸饭店中天凤凰大酒店中天凤凰大酒店锦江国际大酒店锦江国际大酒店海阳大酒店海阳大酒店香树湾花园酒店香树湾花园酒店格林豪泰格林豪泰通江大道通江大道汉江路汉江路中华恐龙园五星级五星级四星级四星级经济型经济型规划国宾馆规划国宾馆新北酒店市场新北酒店市场本报告是严格保密的。161国际商务区案例研究表明区域酒店、会议展示以及其他商务交流功能空间与国际商务区案例研究表明区域酒店、会议展示以及其他商务交流功能空间与办公面积的比例在办公面积的比例在1 1：15-115-1：1010左右左右类别类别以专业服务机构为主以专业服务机构为主以总部办公为主以总部200、办公为主名称The royals The royals business parkbusiness park伦敦伦敦Chiswick Park Chiswick Park 樟宜商务花园樟宜商务花园曼彻斯特商务花园曼彻斯特商务花园parkwestparkwest商务花园商务花园裕廊国际商务花园裕廊国际商务花园位置距离伦敦加纳利码头三英里、距离伦敦市区6英里伦敦西区，距离伦敦市区5英里毗邻新加坡樟宜国际机场和新加坡国际会展中心和曼切斯特城市车行时间大约25分钟位于都柏林西部新加坡西部入住客户以为加纳利码头区大型机构服务的中小型企业为主以高科技、媒体以及航空类企业为主包括总部办公以及相关服务企业为主201、高科技企业区域总部以及研发为主240多家国际知名高科技企业入住国际公司区域总部的汇集之地基本情况占地20.25公顷总办公面积：150498平方米占地13.4万平米总办公面积14万平米占地66.54公顷总建筑面积：109万平米占地35公顷占地93公顷总办公面积：278,700平方米占地33公顷总办公面积：22.7万平米商务配套面积毗邻加纳利使得其没有必要设置大规模商务交流空间，其相关配套设施面积约1万平米周边具有丰富的配套设施，设置了一个大约1万平米的综合服务区满足办公商务交流需要据统计该商务花园商务及办公配套面积大约在10万平米左右，与办公面积比例在1：10左右商务花园集中配备了一个5000平202、米左右商务中心，周边4家酒店，总建筑面积在10万平米左右配备一个2.3万平米的综合服务中心；周边有四家酒店；项目提供了15万平米公寓满足商务住宿需求规模2万平米的商务服务中心，满足商务交流以及办公人员生活需求本报告是严格保密的。162参照市场和案例，建议本项目包括酒店以及会议展示功能参照市场和案例，建议本项目包括酒店以及会议展示功能在内的商务交流功能面积在在内的商务交流功能面积在2525万万平米，包括二个超五星平米，包括二个超五星级酒店，两个四星级商务酒店和一个展馆级酒店，两个四星级商务酒店和一个展馆国际经验数据：国际经验数据：欧洲以及新加坡集中商务区案例研究表明区域酒店、会议展示以及其他商务203、交流功能空间与办公面积的比例在1：15-1：10左右。横滨横滨MM21以及幕张以及幕张横滨MM21区域拥有4家酒店以及3座主要的会议会展中心，总建筑面积在50万平米左右。幕张新都心拥有一个大型会议展览中心和5家酒店，总建筑规模在30万平米左右本项目商务交流功能总建筑面积在本项目商务交流功能总建筑面积在30-40万平米左右万平米左右本报告是严格保密的。163高档品牌酒店高档品牌酒店与常州最高端的商务办公区与常州最高端的商务办公区一起提升区域形象与竞争力一起提升区域形象与竞争力引入国际知名的高档酒店，与商务区互相促进，打造引入国际知名的高档酒店，与商务区互相促进，打造常州最高端的商务办公集聚地常州204、最高端的商务办公集聚地一个超五星级酒店一个超五星级酒店打造区域地标性建筑打造区域地标性建筑高端品牌酒店高端品牌酒店体现城市核心区形象体现城市核心区形象提升区域价值和影响力提升区域价值和影响力带动区域商务办公带动区域商务办公展馆展馆产品展示、交流的场所产品展示、交流的场所164核心区将形成以商务办公为主，商业、娱乐、核心区将形成以商务办公为主，商业、娱乐、居住等为辅的综合功能居住等为辅的综合功能商业娱乐商业娱乐商业娱乐商业娱乐文化文化文化文化商务交流商务交流商务交流商务交流商务功能商务功能商务功能商务功能 以酒店式公寓满足临时及中长期以酒店式公寓满足临时及中长期以酒店式公寓满足临时及中长期以酒店205、式公寓满足临时及中长期居住需求，以居住需求，以居住需求，以居住需求，以sohosoho公寓满足商住公寓满足商住公寓满足商住公寓满足商住弹性空间弹性空间弹性空间弹性空间 酒店、会展、酒店、会展、酒店、会展、酒店、会展、会议中心，满会议中心，满会议中心，满会议中心，满足商务交流需足商务交流需足商务交流需足商务交流需求求求求 以高档写字楼以高档写字楼以高档写字楼以高档写字楼群形成商务区，群形成商务区，群形成商务区，群形成商务区，吸引高端现代服吸引高端现代服吸引高端现代服吸引高端现代服务业的聚集，成务业的聚集，成务业的聚集，成务业的聚集，成为常州新北区的为常州新北区的为常州新北区的为常州新北区的活力引206、擎活力引擎活力引擎活力引擎 提升商业档次、形成综合性的商业提升商业档次、形成综合性的商业提升商业档次、形成综合性的商业提升商业档次、形成综合性的商业区，增加高档酒店，满足商务与旅区，增加高档酒店，满足商务与旅区，增加高档酒店，满足商务与旅区，增加高档酒店，满足商务与旅游的需求游的需求游的需求游的需求 增加文化艺术场所，满足区域高端增加文化艺术场所，满足区域高端增加文化艺术场所，满足区域高端增加文化艺术场所，满足区域高端白领人群的精神追求白领人群的精神追求白领人群的精神追求白领人群的精神追求商住功能商住功能商住功能商住功能本报告是严格保密的。165区域发展机会与发展方向分析区域发展机会与发展方向207、分析区域整体定位区域整体定位案例研究与启示案例研究与启示区域功能定位及功能分区区域功能定位及功能分区Part.4Part.4Part.3Part.3Part.2Part.2Part.1Part.1区域发展策略区域发展策略Part.5Part.51.1功能定位功能定位1.2功能配比及开发强度功能配比及开发强度1.3功能分区功能分区本报告是严格保密的。166功能配比功能配比结合规划确定建筑总量和各功能建筑量结合规划确定建筑总量和各功能建筑量功能配比功能配比功能配比需要解决的问题功能配比需要解决的问题：中央商务区（中央商务区（1.41.4平方公里）总建筑面积和容积率确定；平方公里）总建筑面积和容积率208、确定；各种功能的占地面积和建筑面积，由此确定功能之间的关系。各种功能的占地面积和建筑面积，由此确定功能之间的关系。功能配比确定的方式：功能配比确定的方式：方式一：依据时例提供的经验数字方式一：依据时例提供的经验数字 根据国际国中央商务区发展规律，总结出功能的配比关系；方式二：案例借鉴方式二：案例借鉴 借鉴其他科技新城类型中心区各功能总量以及功能之间的关系；方式三：常州商业及写字楼市场现状和发展趋势分析方式三：常州商业及写字楼市场现状和发展趋势分析 考虑常州市场的实际实现情况，合理确定各功能的建筑总量。本报告是严格保密的。167国际国内核心区功能配比规律：国际国内核心区功能配比规律：1、核心区级209、别越高，城市人均商务办公量越大；、核心区级别越高，城市人均商务办公量越大；2、核心区级别越高，商务办公占有比例越高；、核心区级别越高，商务办公占有比例越高；3、在可实现的条件下，商务办公的比例越高，核心区越有活力。、在可实现的条件下，商务办公的比例越高，核心区越有活力。纽约、东京、巴黎等国际著名核心区商务办公占有量达到50%以上商务办公是核心功能区基本特征，是保持商务办公是核心功能区基本特征，是保持区域竞争力的重要元素区域竞争力的重要元素本报告是严格保密的。168成熟中央商务区在功能配比上均以商务办公为主导，商娱、成熟中央商务区在功能配比上均以商务办公为主导，商娱、住宅规模控制，整体开发强度在210、住宅规模控制，整体开发强度在1.8-2.51.8-2.5之间之间容积率2.42.72.11.91.82.21.6总体容积率在1.8-2.5之间作为CBD的核心功能，商务办公建面占比最低为3050，上不封顶商业娱乐（包括商业、酒店、娱乐）占比在20左右住宅占比应控制在30以下，规模控制下为区域增强人气公建配套视需求而定案例借鉴案例借鉴本报告是严格保密的。169陕西国宾馆陕西国宾馆奥林匹克公园奥林匹克公园商业用地办公用地政务用地大型公建用地绿地文化用地发展备用地公寓用地酒店用地广场用地图例图例34.534.51.52.534.5130.510.52中央商务区容积率分布基本呈由中心到外围逐渐减小的中211、央商务区容积率分布基本呈由中心到外围逐渐减小的趋势，中心商业用地容积率相对偏低趋势，中心商业用地容积率相对偏低西高新西高新开发强度开发强度本报告是严格保密的。170园区园区CBDCBD开发强度符合国际开发强度符合国际CBDCBD一般规律，核心区进一般规律，核心区进行高强度开发，配有超高层地标建筑，整体容积率为行高强度开发，配有超高层地标建筑，整体容积率为 2 2湖西湖西CBD开发强度开发强度p容积率：1-10p楼层：1-70层，规划有300米超高层建筑p功能：商业、商务、住宅p物业形态：写字楼、百货、宾馆、酒店式公寓湖东湖东CBD开发强度开发强度p容积率：1-16p楼层：2-100层，规划有4212、20米超高层建筑p功能：会展、商业、商务、住宅p物业形态：展览中心、科技文化中心、写字楼、购物中心、宾馆、酒店式公寓CBDCBD金鸡湖金鸡湖10784容积率示意图容积率示意图1041容积率示意图容积率示意图1核心核心510核框核框35核缘核缘13容积率容积率国际惯例国际惯例苏州工业园苏州工业园CBDCBD开发强度开发强度 本报告是严格保密的。171苏州工业园区中心商务区功能配比：商务：商苏州工业园区中心商务区功能配比：商务：商业：居住业：居住5 5：2 2：1 1，总容积率为，总容积率为2 2用地性质：用地性质：p商业用地：包括集中式商业、酒店、商业街p商务用地：写字楼p居住用地：商住公寓；酒213、店式公寓总占地2.86平方公里，总建筑面积为576.8万，总容积率为2.02功能面积比例占地比例建筑面积（万M2）建面比例办公用地2531254.09%商业用地2514324.79%居住用地1085.814.88%公共设施10%366.24%绿地道路及其他30%576.8万CBDCBD本报告是严格保密的。172商业、商务、居住、市政用地比例约为商业、商务、居住、市政用地比例约为11.711.7：25.625.6：22.622.6：40.140.1，市政配套用地比例大，商务用地略大，市政配套用地比例大，商务用地略大于居住用地于居住用地注：商业用地包括商业、娱乐、酒店；商务用地包括商务办公；市政用214、地包括道路、广场、绿化、市政、会展会议、共建等p西高新中央商务区商业、商务、居住、市政用地比例约为11.7：25.6：22.6：40.1；p其中市政配套用地比例最大，约占40，包括广场、绿化用地，会展用地等；p商务用地比例略大于居住用地，分别占20多西高新西高新用地比例用地比例 本报告是严格保密的。173建立计算模型以确定整个区域新增规模建立计算模型以确定整个区域新增规模需求预测法需求预测法商业实现法商业实现法商业规模预测商业规模预测新北区商业增加体量新北区商业增加体量40-4540-45万万mm2 2需求预测法需求预测法市场趋势法市场趋势法商务规模预测商务规模预测新北区商务增加体量新北区商务215、增加体量110-120110-120万万mm2 2城市类比法城市类比法本报告是严格保密的。174依据以上原则，充分考虑规划的基础上中央商务区（依据以上原则，充分考虑规划的基础上中央商务区（1.41.4平方公里）核平方公里）核心区规模确定如下容积率拟定为心区规模确定如下容积率拟定为2 2，商务占比为，商务占比为40-4540-45左右左右p 总容积率为2.0，总建筑面积为280万p其中商务建面占43，商业建面占21，商住公寓建面占32功能用地情况建筑面积比例用地面积（亩）用地比例容积率建筑面积（万M2）建面比例办公用地办公用地81881822221201204545 商务37217.55.510216、0 行政743.5 中试车间/创意空间37217.51.520商业用地商业用地372372121260602020 商业娱乐3221.545万，约10万地下，35万地上 酒店宾馆502.34.515居住用地居住用地297297212190903030 酒店式公寓 soho商住公寓29714390公共设施公共设施1 110105 5绿地道路及其他绿地道路及其他63763730302123280 依据市场现状值，商务容积率取5.5，商业容积率取1.5，酒店容积率取4.5，公寓容积率取3在具体功能分区中，应对以上的功能规模进行进一步调整本报告是严格保密的。175依据以上原则，充分考虑规划的基础上中央217、商务区（依据以上原则，充分考虑规划的基础上中央商务区（1.41.4平方公里）核平方公里）核心区规模确定如下容积率拟定为心区规模确定如下容积率拟定为2 2，商务占比为，商务占比为40-4540-45左右左右p 总容积率为2.0，总建筑面积为280万p其中商务建面占43，商业建面占21，商住公寓建面占32功能用地情况建筑面积比例用地面积（亩）用地比例容积率建筑面积（万M2）建面比例办公用地办公用地47347322221201204545 行政商务24611.65.590 中试车间/创意空间22710.71.530商业用地商业用地250250121260602020 商业娱乐2009.41.545万218、，约10万地下，35万地上 酒店宾馆502.34.515居住用地居住用地450450212190903030 soho商住公寓45021390公共设施公共设施1501507 71 110105 5绿地道路及其他绿地道路及其他80080038382123280 依据市场现状值，商务容积率取5.5，商业容积率取1.5，酒店容积率取4.5，公寓容积率取3在具体功能分区中，应对以上的功能规模进行进一步调整本报告是严格保密的。176区域发展机会与发展方向分析区域发展机会与发展方向分析区域整体定位区域整体定位案例研究与启示案例研究与启示区域功能定位及功能分区区域功能定位及功能分区Part.4Part.4P219、art.3Part.3Part.2Part.2Part.1Part.1区域发展策略区域发展策略Part.5Part.51.1功能定位功能定位1.2功能配比及开发强度功能配比及开发强度1.3功能分区功能分区本报告是严格保密的。177根据案例启示及现状特点，根据案例启示及现状特点，7.17.1平方公里平方公里地块可形成地块可形成“一心三区一心三区”的总体空间布局的总体空间布局南翼文化居住区南翼文化居住区北翼休闲居住区北翼休闲居住区核心中央商务区核心中央商务区商务商业提升区商务商业提升区“一心一心”核心中央商务区核心中央商务区“三区三区”商务商业提升区商务商业提升区北翼休闲居住区北翼休闲居住区南翼文220、化居住区南翼文化居住区以以1.41.4平方公里的中央商务区为中心，连接起周平方公里的中央商务区为中心，连接起周边三个功能片区，成为商务商业、休闲娱乐、边三个功能片区，成为商务商业、休闲娱乐、居住组团之间的核心，共同串联成一个服务园居住组团之间的核心，共同串联成一个服务园区辐射整体区域的商贸商务服务有机带区辐射整体区域的商贸商务服务有机带京沪高铁京沪高铁公园绿地公园绿地塑化市场塑化市场本报告是严格保密的。178核心区地块价值汇总（核心区地块价值汇总（商业价值商业价值）p地块价值总结地块价值总结：通过网格法计算土地价值，将地块分为三级图例图例三级土地一级土地二级土地汉汉江江中中路路河河海海中中路路221、新新藻藻江江河河通通江江路路QABCDHGFEIJKLPONMRST本报告是严格保密的。179核心区地块价值汇总（居住价值）核心区地块价值汇总（居住价值）p地块价值总结地块价值总结：通过网格法计算土地价值，将地块分为三级图例图例三级土地一级土地二级土地汉汉江江中中路路河河海海中中路路新新藻藻江江河河通通江江路路QABCDHGFEIJKLPONMRST本报告是严格保密的。180依据依据CBDCBD功能分区规律，商业、商务承载核心区最高地价功能分区规律，商业、商务承载核心区最高地价功能，以此成为核心，开发强度最高功能，以此成为核心，开发强度最高p依据核框理论，地面地价最高、容积率也是最高、交通可达222、性最好的区域为CBD硬核区（Hard Core）p根据地价峰值理论，商业及休闲娱乐物业能够实现较高的地价，属于硬核（Hard Core）区，其次是商务办公区，能够提升区域的整体形象，为CBD核心功能高档零售商业、休闲娱乐物高档零售商业、休闲娱乐物高档零售商业、休闲娱乐物高档零售商业、休闲娱乐物业业业业商务办公物业商务办公物业商务办公物业商务办公物业居家物业及其它物业居家物业及其它物业居家物业及其它物业居家物业及其它物业临时住所、酒店临时住所、酒店临时住所、酒店临时住所、酒店1 12 23 34 4pp世界著名核心区峰值地价点与核心功能区分布世界著名核心区峰值地价点与核心功能区分布世界著名核心区223、峰值地价点与核心功能区分布世界著名核心区峰值地价点与核心功能区分布核心区功能都包含商务、商业、居住和休闲娱乐等功能高档商业、休闲娱乐业、商务区都是在核心区硬核位置，承载最高的租金和地价水平核心容积率范围一般为510；核缘容积率范围35；核框容积率范围一般在3以下高档零售商业、高档娱乐业承载区域峰值地价点功能；商务办公区域承载提升区域形象功能本报告是严格保密的。181西高新中央商务区功能布局合理，与西高新中央商务区功能布局合理，与CBDCBD概概念化模型基本吻合念化模型基本吻合商业用地办公用地政务用地大型公建用地绿地文化用地发展备用地公寓用地酒店用地广场用地图图例例陕西国宾馆陕西国宾馆奥林匹克公224、园奥林匹克公园商业商业办公办公居住居住行政行政E区公共管理及办公机构区C区商务办公区D区餐饮娱乐、及临时居住区F区居家住宅区B区次级零售区A区高档零售区河流或海湾铁路山脉天然屏障混合区周边区域功能延续动态发展功能延续区概念化的概念化的CBDCBD功能示意功能示意本报告是严格保密的。182本项目在区域发展现状及需保留物业限制下已确定商业商务本项目在区域发展现状及需保留物业限制下已确定商业商务功能区所在，以此形成核心核缘圈层功能区所在，以此形成核心核缘圈层汉汉江江中中路路河河海海中中路路新新藻藻江江河河通通江江路路1 1五星级酒店富都香格里拉大酒店2 2商务公寓富都商务公寓 3 3综合体（商业/办225、公/公寓）时代商务广场（12万建面）4 4商务公寓道生广场5 5大型超市每家玛1 12 24 43 35 5核心区：核心区：n位于已形成的通江商业带，周边已聚集大量酒店及商务办公物业，商务氛围浓厚；需保留的物业已限定为五星级酒店（香格里拉）及商业办公综合体（时代广场）n功能商务、商业、酒店、娱乐等功能的主要聚集区n分区商务、商业、娱乐等功能混合，构成城市活力焦点；最大化区域形象感和昭示性，为容积率和地价峰值点核缘区：核缘区：n功能核的补充与支持，为其提供多方面的服务与辅助空间，办公、居住、休闲、公共空间等的主要聚集区n分区居住、商务、休闲、公建相对独立，形成相应空间；居住功能主要处于核心区的外226、围，突出区域的主要功能本报告是严格保密的。183业态分为三个圈层，形成不同档次与特征的功业态分为三个圈层，形成不同档次与特征的功能分布能分布汉汉江江中中路路河河海海中中路路新新藻藻江江河河通通江江路路1 1五星级酒店富都香格里拉大酒店2 2商务公寓富都商务公寓 3 3综合体（商业/办公/公寓）时代商务广场 4 4商务公寓道生广场5 5大型超市每家码1 12 24 43 35 5业态圈层业态圈层三三业态圈层业态圈层一一业态圈层业态圈层二二商务功能商务功能商业功能商业功能居住功能居住功能业态圈层业态圈层一一高档办公写字楼，形成相对集中的商务区，满足高端现代服务业企业的需求大型百货、商业综合体、休闲227、娱乐街区等为主高档酒店式公寓为主业态圈层业态圈层二二普通办公楼宇、商住混合楼为主，满足小型企业的发展需求电器、装潢、专业市场以及大型超市为主，满足区域生活配套需求酒店式商住公寓为主业态圈层业态圈层三三少量的企业办公总部、中试车间、仓储物流等、会展会议中心等，服务于周边高新园区内企业社区配套商业街区为主商住公寓市区本报告是严格保密的。184整体用地划分为三大组团，构建相应组团功能整体用地划分为三大组团，构建相应组团功能都都市市活活力力区区产产业业服服务务区区公公共共服服务务区区都市核：提升城市形象，加速周边区域城市化都市核：提升城市形象，加速周边区域城市化产业核：促进区域产业升级，带动区域产业发228、展产业核：促进区域产业升级，带动区域产业发展都市活力区都市活力区功能商务、商娱、酒店、公寓面积800-1000亩容积率5-6产业服务区产业服务区功能中试车间/总部基地/创意孵化基地/soho商住公寓面积800-1000亩容积率1-2公共服务区公共服务区功能行政办公、展览中心、文化艺术中心、培训中心面积300-400亩容积率2-3都市活力区都市活力区-展示城市形象、核心商务商业功能、都市展示城市形象、核心商务商业功能、都市综合体（办公综合体（办公+酒店酒店+商业商业+居住）居住）高端商务高端商务商业商贸商业商贸都市综合体都市综合体HotelHotel酒店酒店OfficeOffice办公办公 Sh229、opping Shopping商业商业ApartmentApartment居住居住ComplexComplexTrafficTraffic交通交通ExhibitionExhibition展览展览EntertainmentEntertainment文娱文娱RestaurantRestaurant餐饮餐饮综合体是将城市中综合体是将城市中商业商业/办公办公/居住居住/旅旅店店/展览展览/餐饮餐饮/会议会议/文娱文娱/交通等城市生交通等城市生活空间的三项以上活空间的三项以上进行组合进行组合都市综合体的各部分功能之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一都市综合体的各部分功能之间建立一种相互依230、存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群综合活力区综合活力区依托于地块内现有酒店和购物依托于地块内现有酒店和购物中心，打造包含多项功能的中心，打造包含多项功能的城市综合体城市综合体都市综合体作为城市核心区的标志之一，代表着国际化的生都市综合体作为城市核心区的标志之一，代表着国际化的生活方式、引领着时尚潮流，是城市商业发展最高级的表现形活方式、引领着时尚潮流，是城市商业发展最高级的表现形式式国贸之于北京国贸之于北京CBDCBDSOHOSOHO之于北京之于北京CBDCBD六本目之于都港六本目之于都港华润中心之于地王华润中心之231、于地王太古城之于中环太古城之于中环洛克菲勒中心之于洛克菲勒中心之于曼哈顿曼哈顿伊顿中心之于多伦多伊顿中心之于多伦多万象城之于钱江新城万象城之于钱江新城价值之一：能成为区域城市地标、区域中心和价值之一：能成为区域城市地标、区域中心和象征象征综合体从来就是城市的中心综合体从来就是城市的中心n深圳万象城n 上海新天地n 美国洛克菲勒中心n伦敦码头区再造项目n日本天王洲再开发n悉尼达令港文化娱乐区n德国柏林波茨坦广场n新加坡新达城n纽约布鲁克林区改造项目n.价值之三：形成都市综合体的价值链：办公、价值之三：形成都市综合体的价值链：办公、住宅、商业、酒店共享人流住宅、商业、酒店共享人流写字楼写字楼商业商232、业公寓（酒店）公寓（酒店）高档住宅高档住宅高品质的商业配套高消费力的商务人流聚集人气聚集人气高品质的商务人流高消费力的商务人流高品质的住宅配套提升写字楼区域的人气高品质人流提高住宅价值写字楼客户写字楼客户是高质量的是高质量的三产业三产业公寓客户是公寓客户是商务人士商务人士商业不仅仅是满商业不仅仅是满足生活需要，还足生活需要，还要具有休闲娱乐要具有休闲娱乐的功能的功能价值之二：功能复合，多重功能的相互联动使价值之二：功能复合，多重功能的相互联动使得其具备很强的自我成长、自我繁荣能力得其具备很强的自我成长、自我繁荣能力商业商业商业商业办公办公办公办公酒店酒店酒店酒店住宅住宅住宅住宅 作用 相互关系233、 提升整体档次的有力手段 标志性（尤其是对外地和外籍人士）资产沉淀或整售 实现较高的销售价格 保持物业形象项目活力的核心，建立高端形象形成完善配套、信息平台项目利润实现的关键利用其它功能，实现价值最大化现金流来源为商业带来基本消费人流 商业为写字楼、酒店和公寓提供配套 商业可能对公寓带来负面影响 酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施 酒店可以提高项目整体档次 写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户 写字楼可提高商业整体档次 公寓为商业提供客源 公寓可能降低项目整体档次商业商业以以Shopping MallShopping Mall为主的商业形态打造新城市文明，将新北建设成为为主的商业形态打234、造新城市文明，将新北建设成为真正的知名休闲购物聚会场所；集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的功能构成，真正的知名休闲购物聚会场所；集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的功能构成，CBDCBD的门户，活力之心，积聚人气的门户，活力之心，积聚人气客户：立足新北，辐射常州客户：立足新北，辐射常州办公办公以现代化、标志性的办公建筑群形成集中式的以现代化、标志性的办公建筑群形成集中式的商务空间布局，竭力营造便捷、舒适、高品质的商务环商务空间布局，竭力营造便捷、舒适、高品质的商务环境，打造地标建筑，赋予新北境，打造地标建筑，赋予新北CBDCBD高端价值的认知标签高端价值的认知标签客户：金融、保险以及区域内大中型企业235、客户：金融、保险以及区域内大中型企业五星级商务酒店五星级商务酒店处于办公建筑群形成的集中式商务处于办公建筑群形成的集中式商务空间中，引入著名酒店品牌，配置会议室等设施，完善商空间中，引入著名酒店品牌，配置会议室等设施，完善商务功能，营造高端商务氛围务功能，营造高端商务氛围客户：区域内企业以及与之有商务关系的高端商务客户客户：区域内企业以及与之有商务关系的高端商务客户产业服务区产业服务区-提升区域产业、产业服务功能（中试车间提升区域产业、产业服务功能（中试车间+创意空间创意空间+企业总部企业总部+SOHO+SOHO）中试车间、创意中试车间、创意空间、企业总部空间、企业总部SOHO公寓公寓企业总部236、企业总部区域的核心产业区域，利用低密度、高区域的核心产业区域，利用低密度、高绿化的绿化的OFFICEOFFICE风景花园、完善的配套服务吸引大中型风景花园、完善的配套服务吸引大中型企业总部进驻，提升区域产业层次企业总部进驻，提升区域产业层次客户定位：区域内传统大中型企业管理总部和外部招入企业总部客户定位：区域内传统大中型企业管理总部和外部招入企业总部中试车间中试车间作为企业总部的配套，综合研发和中试作为企业总部的配套，综合研发和中试功能的厂房，实现物业利用的复合型功能功能的厂房，实现物业利用的复合型功能客户定位：企业总部大中企业的衍生需求及产业链上下游中小企业客户定位：企业总部大中企业的衍生需237、求及产业链上下游中小企业创意孵化基地创意孵化基地用尚街的创新特质吸引创新企业用尚街的创新特质吸引创新企业进驻；共建立面上，在整体风格上于产业园形成统一，进驻；共建立面上，在整体风格上于产业园形成统一，功能上形成区域创意特色功能上形成区域创意特色客户定位：常州市及长三角小型创新企业客户定位：常州市及长三角小型创新企业SOHOSOHO公寓公寓创意的天地，活力的社区。集办公、创意的天地，活力的社区。集办公、居住一体化，拉动区域的人气和活力，为年轻才子开辟居住一体化，拉动区域的人气和活力，为年轻才子开辟一番天地一番天地客户定位：中小型企业办公基地，区域和城市的白领阶层客户定位：中小型企业办公基地，区域238、和城市的白领阶层公共服务区公共服务区-完善区域品质、公共休闲服务功能（行政办公完善区域品质、公共休闲服务功能（行政办公+展展览中心览中心+文化艺术中心文化艺术中心+培训中心培训中心+休闲公园休闲公园+水岸商水岸商业街）业街）行政办公行政办公&培训中心培训中心政府部门的办公需求，以及开设政府部门的办公需求，以及开设培训中心，为企业主或者高层提供管理培训，同时为普通员培训中心，为企业主或者高层提供管理培训，同时为普通员工提供技能培训工提供技能培训客户定位：政府事业单位，区域内工作人员客户定位：政府事业单位，区域内工作人员展览中心展览中心&文化艺术中心文化艺术中心独特的建筑设计，打造独特的建筑设计，239、打造CBDCBD的文化形象，承接工业园区各种展览以及增加的文化形象，承接工业园区各种展览以及增加CBDCBD文化氛围文化氛围休闲公园休闲公园在河岸边修建休闲公园，增加在河岸边修建休闲公园，增加CBDCBD的生的生态景观性，为态景观性，为CBDCBD工作和生活的人士提供休憩的空间工作和生活的人士提供休憩的空间对现有河道进行治理，沿河岸修建亲水平台，提升对现有河道进行治理，沿河岸修建亲水平台，提升CBDCBD生态环境生态环境水岸商业街水岸商业街充分利用水岸资源，打造风情特色水岸商业充分利用水岸资源，打造风情特色水岸商业街，包含餐饮和娱乐，进一步完善街，包含餐饮和娱乐，进一步完善CBDCBD商业功能240、商业功能完善完善CBDCBD的商业功能，使的商业功能，使CBDCBD区域晚上不会成为空城；区域晚上不会成为空城；本报告是严格保密的。204区域发展机会与发展方向分析区域发展机会与发展方向分析区域整体定位区域整体定位案例研究与启示案例研究与启示区域功能定位及功能分区区域功能定位及功能分区Part.4Part.4Part.3Part.3Part.2Part.2Part.1Part.1区域发展策略区域发展策略Part.5Part.51.1规划增值规划增值1.2分期及启动分期及启动1.3经济分析经济分析武汉武汉CBDCBD规划理念规划理念武汉武汉CBDCBD，占地，占地7.417.41平方公里；平方公241、里；l一心：一个商务区，面积一心：一个商务区，面积1 1平方公里，布平方公里，布置商务核心区、置商务核心区、3 3个综合商务组团；个综合商务组团；l两轴：为交通两轴：为交通“金十字金十字”轴和商务轴和商务“金金十字十字”轴；轴；l三块：为展区板块、核心板块和生活板三块：为展区板块、核心板块和生活板块；块；l四区：中心商务区、会议服务区、综合四区：中心商务区、会议服务区、综合商业区、公寓生活社区；商业区、公寓生活社区；l五体：绿化体系、空间广场体系、市政五体：绿化体系、空间广场体系、市政建设体系、地架空间体系、交通体系。建设体系、地架空间体系、交通体系。l六街：均为各具特色的步行街，有些在六街：242、均为各具特色的步行街，有些在地面，有些建在空中地面，有些建在空中巴黎拉德芳斯巴黎拉德芳斯CBDCBDl人车分离：人车分离：拉德芳斯采用拉德芳斯采用现代城市人车分离的新概念，现代城市人车分离的新概念，上面街道只供行人行走，所上面街道只供行人行走，所有车辆都从下面的隧道和旁有车辆都从下面的隧道和旁边的道路经过。边的道路经过。l标致建筑：标致建筑：拉德芳斯强拉德芳斯强调由斜坡（路面层次）、调由斜坡（路面层次）、水池、树木、绿地、铺地、水池、树木、绿地、铺地、小品、雕塑、广场等所组小品、雕塑、广场等所组成的街道空间的设计。拉成的街道空间的设计。拉德芳斯的主轴线有很强的德芳斯的主轴线有很强的凝聚力，特别243、是巨门建成凝聚力，特别是巨门建成后，全区面积大为改观，后，全区面积大为改观，从此，拉德芳斯有了中心，从此，拉德芳斯有了中心，有了标志，有了精神支柱，有了标志，有了精神支柱，增强了其吸引力。增强了其吸引力。北京北京CBDCBD北京北京CBDCBD规划理念规划理念l 与旧城和谐与旧城和谐：商务中心区的整体框架延：商务中心区的整体框架延续北京历史文脉和城市肌理，形成方格状续北京历史文脉和城市肌理，形成方格状基本路网结构，并体现与旧城中心区的轴基本路网结构，并体现与旧城中心区的轴向联系和区内的轴向布局与发展。向联系和区内的轴向布局与发展。l金十字布局金十字布局：突出以商务办公为主的功：突出以商务办公为244、主的功能，将主要商务办公设施集中布置在能，将主要商务办公设施集中布置在“金金十字十字”街两侧地段，设计形成混合功能区，街两侧地段，设计形成混合功能区，既有利于可持续发展，又可避免商务功能既有利于可持续发展，又可避免商务功能过于单一所产生的弊病。重视文化功能，过于单一所产生的弊病。重视文化功能，强调文化设施与商务设施的有机融合。强调文化设施与商务设施的有机融合。l生态环境生态环境：重视生态环境建设，强调商：重视生态环境建设，强调商务中心区内设置大面积公共绿地，并通过务中心区内设置大面积公共绿地，并通过绿化带的连接，形成完整的绿化体系。绿化带的连接，形成完整的绿化体系。l城市形象：城市形象：塑造完245、美的城市形象，将超塑造完美的城市形象，将超高层建筑相对集中，并突出设置标志性建高层建筑相对集中，并突出设置标志性建筑，形成重点突出、错落有致的空间形态。筑，形成重点突出、错落有致的空间形态。l交通体系交通体系：建设现代化、立体化的交通：建设现代化、立体化的交通体系，强调地铁与公交设施的建设体系，强调地铁与公交设施的建设,创建便创建便捷的交通环境。捷的交通环境。l信息网络信息网络：建设完善的信息网络，构筑：建设完善的信息网络，构筑统一开放的公用业务平台，为企业和社区统一开放的公用业务平台，为企业和社区信息化建设提供便利条件和有力保障信息化建设提供便利条件和有力保障l 金十字布局金十字布局：CBD246、CBD的布局大多以的布局大多以“金金十字十字”为布局，并将主要商务办公设施为布局，并将主要商务办公设施集中布置在集中布置在“金十字金十字”街两侧地段街两侧地段l清晰的城市意向清晰的城市意向：塑造完美的城市塑造完美的城市形象，将超高层建筑相对集中，形成重形象，将超高层建筑相对集中，形成重点突出、错落有致的空间形态，加强识点突出、错落有致的空间形态，加强识别性别性l标志建筑标志建筑：突出设置标志性建筑，具：突出设置标志性建筑，具有强烈的昭示性，增强有强烈的昭示性，增强CBDCBD精神支柱精神支柱l交通体系交通体系：建设现代化、立体化的交：建设现代化、立体化的交通体系，强调人车分流；通体系，强调人车247、分流；CBDCBD区域会集区域会集聚大量的工作和居住人群，交通是重要聚大量的工作和居住人群，交通是重要的问题；的问题；l文化功能文化功能：重视文化功能，强调文化：重视文化功能，强调文化设施与商务设施的有机融合设施与商务设施的有机融合l注重生态注重生态：一般：一般CBDCBD的中央核心区会的中央核心区会布置公园绿地或者是人工湖泊，并通过布置公园绿地或者是人工湖泊，并通过绿化带连接，形成完整绿化生态体系绿化带连接，形成完整绿化生态体系CBD 规划总结规划总结本报告是严格保密的。209本项目整体规划原则本项目整体规划原则1234 依据依据CBDCBD的规划要点的规划要点以金十字布局聚集内部优势资源建248、立清晰的现代城市意向标志性建筑物建立区域标记易于到达的交通通道，便于穿越文化功能/属性的强调 席承城市发展脉理席承城市发展脉理增加项目内部与城市纵向直接联通的主干道以城市发展主轴为主要布局，聚焦展示性强的核心商务和综合性商业功能，建立与城市的紧密联系 落实落实CBDCBD形象定位形象定位生态：宜人的区域环境，层次感明晰、富有吸引力的公共空间科技：现代感的城市氛围、便捷先锋的工作生活方式活力：最大化聚集人气，激发区域活力土地价值的均衡实现土地价值的均衡实现以标杆性建筑加速引入的高端现代产业，快速提升土地价值公共资源与组团内部资源实现均衡，在视觉和通路上加强便通性可利于合理分阶段开发本报告是严格保249、密的。210以城市主轴衡山路和珠江路为区域主功能轴线，依托地块以城市主轴衡山路和珠江路为区域主功能轴线，依托地块西两侧生态水系形成功能副轴，连通三大景观节点西两侧生态水系形成功能副轴，连通三大景观节点u城市发展轴：城市发展轴：通江路、衡山路为纵向发展主轴，延续城市肌脉，承接功能外延和城市空间的扩散，在主轴空间两侧布局展示性强的核心商务和综合性商业功能；打造珠江路形成区域横向主轴，连通东西u休闲活力带：休闲活力带：依托休闲活力通道较强本区域与城市功能的联系，着力塑造内部休闲空间u滨水景观带：新滨水景观带：新藻江河已纳入“三河三园”的规划体系内，未来将具有极高的景观价值，可依托新藻江打造滨水生态休250、闲带；并可适当引水系入组团u节点景观节点景观：重要的核心节点，打造区域景观的功能节点，为项目关键的增值节点商业节点，入口昭示休闲节点，主景观节点生态节点，滨水景观带滨水景观带城市发展主轴城市发展主轴休闲活力带休闲活力带商业节点商业节点休闲节点休闲节点生态节点生态节点本报告是严格保密的。211规划增值体系规划增值体系 多层次的公共交通系统（轨道交通、公共巴士、内部循环巴士等）多种公交高速接驳（交通枢纽、换乘枢纽）交通系统交通系统步行系统步行系统 建立完整、独立的高架行人走廊及地下步行系统，行人交通系统与机动车交通系统在空间上相分离，城市交通立体化多层次的空间联通方式，组建地面功能系统 入口商业广251、场、中央休闲广场、生态文化广场的重点强调 主轴节点与组团节点的空间呼应，组建整体景观体系，实现价值均衡重点节点重点节点标志性建筑标志性建筑 打造城市超级景观，丰富城市天际线，增强城市意向，树林城市品牌本报告是严格保密的。212地面空间系统组织地面空间系统组织立体交通，人车分立体交通，人车分流流拉德芳斯大平台 双层城市，地面层是城市道路、公交行车及停车、货运、通道等服务交通区；地下一层为行人和建筑门厅入口利用史无前例的巨大立体交通体系将人与车流彻底分开，强调由斜坡、水池、数木、绿地、铺地、小品、雕塑广场等组成的道路空间的设计 地下空间立体化下一层（地面层）：城市道路、公路、公交地铁站为主，少量商252、业下二层：铁路，有商业服务、主力店、专卖店、餐饮娱乐等下三、四层：有地铁、少量商业，主要为地下停车库本报告是严格保密的。213多层次的空间沟通体系，构建地面整体功多层次的空间沟通体系，构建地面整体功能系统能系统内部走廊互相连接公共区域，形成庞大的地面功能系统穿行在各建筑物内部的室内公共空间系统室内与室外相结合的系统将相邻的街区连接起来，步行系统更加自由美国旧金山商务办公区空中二层高度的步行系统纽约世界金融中心本报告是严格保密的。214空间视觉空间视觉公共空间体系由核心、片区、社区为中心共同构成，公共空间体系由核心、片区、社区为中心共同构成，形成完整的三层体系，空间上实现视觉联通实现整体增值形成253、完整的三层体系，空间上实现视觉联通实现整体增值核心公共空间核心公共空间片区公共空间片区公共空间社区公共空间社区公共空间处于核心区，形成区域最为重要的公共活动场所区域性公共空间，常与公共设施相结合设置社区型公共活动场所，满足居民的户外活动与交往需求商业节商业节点点休闲节休闲节点点生态节生态节点点本报告是严格保密的。215以地标性建筑，打造城市新名片以地标性建筑，打造城市新名片 东方之门东方之门p“东方之门”规划建设两栋约68层高的综合楼宇，占地总面积约2.4万平方米，总建筑面积40多万平方米，建筑高度278米，集五星级酒店、商业、购物、办公、酒店式公寓等功能于一体。润华环球大厦润华环球大厦 p苏254、州科技文化中心，金鸡湖畔的文化水廊景区，临水而筑。地块呈椭圆形，占地61005m2，总建筑面积约110000m2，集合了大剧院、电影院、演艺餐厅、商业中心、科技展馆等功能。p润华环球大厦占地21万平方米，建面51万平方米。提供一栋44 层的多元办公室及住宅公寓的综合大厦，一栋49 层的服务式住宅大楼。苏州科技文化中心苏州科技文化中心本报告是严格保密的。216以多形态的商务空间满足不同类型的商务办以多形态的商务空间满足不同类型的商务办公需求，对公需求，对120120万商务量进行空间体量分配万商务量进行空间体量分配区域区域商务商务构建方案构建方案3都市商务空间都市商务空间区域门户，打造现代城市意向255、区域门户，打造现代城市意向规模：90万容积率：5-63 32 21 11行政商务空间行政商务空间园区行政服务，建立区域的公共性园区行政服务，建立区域的公共性规模：10万容积率2-32产业商务空间产业商务空间服务实体，具可转换的弹性功能服务实体，具可转换的弹性功能规模：20万容积率1-23 32 21 12 23 3本报告是严格保密的。217依据区域商业功能的层次关系进行对依据区域商业功能的层次关系进行对4545万万商业空间体量分配商业空间体量分配区域区域商业商业构建方案构建方案1城市级综合商业城市级综合商业规模：23万包括时代广场（6万），shoppingmall（10万），商业街（2）、下沉256、广场地下商业（5万）3社区生活配套商业社区生活配套商业规模：10万分配考量因素：都市活力区的规划定位2区域配套商业区域配套商业规模：2万滨水景观带滨水景观带1 11 1生态节点生态节点4水岸特色休闲商业水岸特色休闲商业规模：10万分配考量因素：都市活力区的规划定位1 12 24 43 33 3本报告是严格保密的。218以居住服务商务，便捷满足临时和中长期以居住服务商务，便捷满足临时和中长期居住需求，并提供弹性办公空间居住需求，并提供弹性办公空间滨水景观带滨水景观带2 21 12 23 33 32酒店式公寓酒店式公寓规模：20万城市综合体及商务附属公寓容积率31商务酒店商务酒店规模：15万包括香257、格里拉、五星级酒店、商务酒店容积率：4-53Soho商住公寓商住公寓规模：70万宜商宜居，最大化弹性功能容积率：31 11 1区域区域居住居住构建方案构建方案本报告是严格保密的。219以点、线、面三级空间体系展现多样化休以点、线、面三级空间体系展现多样化休闲方式，增强区域人文、生态主题闲方式，增强区域人文、生态主题区域区域休闲娱乐休闲娱乐构建方案构建方案1 15 56 64 4三级休闲空间体系三级休闲空间体系点点商业、休闲配套线线1滨水休闲带2风情步行道3商业娱乐带面面4商业入口广场5休闲中央广场（下沉式）6生态文化广场7组团内部休闲空间7 77 77 77 71323本报告是严格保密的。22258、0区域发展机会与发展方向分析区域发展机会与发展方向分析区域整体定位区域整体定位案例研究与启示案例研究与启示区域功能定位及功能分区区域功能定位及功能分区Part.4Part.4Part.3Part.3Part.2Part.2Part.1Part.1区域发展策略区域发展策略Part.5Part.51.1规划增值规划增值1.2分期及启动分期及启动1.3经济分析经济分析本报告是严格保密的。221具有国际标准的行政、文化和商务中心，用地规模具有国际标准的行政、文化和商务中心，用地规模为为4.134.13平方公里，总建筑面积为平方公里，总建筑面积为750750万万平方米平方米v1993年投资启动v1995259、中心区主干道路基本完成v1996投资大厦信息枢纽中心大厦建设中所处所处时期时期1993-19961993-1996年年阶段阶段启动期启动期建设建设时序时序时间时间快速发展期快速发展期成熟发展期成熟发展期v1997核心区的基础市政设施“七通一平”基本完成v1998中心区城市公园建成；和黄、中海、深业、居住项目开工；六大政府工程同时开工v1999-2001高交会馆正式起用;新中心区地位已经确立;居住项目竣工投入使用;江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼也相继落成v怡景中心城SHOPPING MAILL建成、晶岛国际、COCOPARK、城建购物公园等纯商业建筑相继竣工开业1996-20011996-2260、001年年2001-2001-主要主要举措举措投资启动投资启动土地开发、基础设施建设土地开发、基础设施建设少量居住、办公项目开发少量居住、办公项目开发办公项目开发主导办公项目开发主导商业项目开发商业项目开发居住项目开发居住项目开发市政、绿化公园市政、绿化公园大型商业项目开发大型商业项目开发办公项目开发办公项目开发区域区域现状现状深圳福田深圳福田CBD开发开发历程历程“打造十五个产业园区，构建环高端产业带”旧工业区城中村改造，促进产业升级商业规模扩大福田CBD位于城市地理中心地带，在早期规划预留的基础上因势建立，为促进城市均衡化和持续发展云集了众多国内外知名企业、实力商家和跨国公司的总部金融聚集261、区汇集了众多实力企业甚至跨国公司。同时，这里也成了高收入群体集中区，CBD相对集中了大量基金、证券、保险、投行等金融、服务行业本报告是严格保密的。222集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，总占地面积务中心区，总占地面积4 4平方公里平方公里 ，总建筑面积控制在，总建筑面积控制在800800万万之内之内v1993经国务院批复，明确提出建立北京商务中心区vCBD边缘区域开发，路网建设v完成核心区建筑规划设计国际招标v建外SOHO（20万方）、国贸中心二期动工所处所处时期时期1993-20031993-2003年年阶段阶段启动期启262、动期建设建设时序时序时间时间快速发展期快速发展期成熟发展期成熟发展期v加强核心区的建设v重点工程包括：国贸三期（写字楼、酒店、配套）、北京财富中心(写字楼、酒店、公寓、会展）、央视大厦、建外SOHO（50万方）、新城国际（公寓、写字楼）v2008年完成核心区的建设,集中性商业初步形成v2009年京城第一高楼（地标性建筑），国贸三期投入使用v2009年央视新大楼投入使用v2008年6月开始建设3.18公顷文化绿化公共区域，其中包括2.26公顷公共绿地和0.92公顷人文设施用地2003-20082003-2008年年2008-2008-主要主要举措举措确定规划方案确定规划方案完善完善CBDCBD市263、政配套市政配套改善交通状况改善交通状况居住为主、兼顾办公，少居住为主、兼顾办公，少量商业配套量商业配套办公项目开发主导办公项目开发主导兼顾住宅、酒店项目开发兼顾住宅、酒店项目开发初步形成集中性商业项目初步形成集中性商业项目规划建设与产业促进、服务管规划建设与产业促进、服务管理结合理结合完善环境配套完善环境配套区域区域特性特性北京朝阳北京朝阳CBD开发开发历程历程在建成区，工厂要搬迁、原有市政公共设施要改造、新的项目又要开工建设有大量的商务楼、酒店的项目建成，但这些项目大多比较分散区内共有居住人口约5.4万人北京已经聚集了各类企业单位余家，其成长速度迅猛入驻的世界500强企业达余家 北京的活力中264、心，国际化高端化的集聚之地到年，北京商务中心区将成为亚太地区经济运行控制中心之一，成为全球经济资源和各类生产要素的集散基地、现代服务业的集中发展基地和经济文化的国际交流基地 本报告是严格保密的。223国内唯一以金融贸易区命名的国内唯一以金融贸易区命名的CBDCBD，用地规模，用地规模 为为1.71.7平方公里平方公里 ，建筑面积，建筑面积 为为400400万万平方米平方米 v90年中央同意开发开放浦东v91年南浦大桥通车v94年东方明珠电视塔建成，金茂大厦开工v96年地铁浦东段陆家嘴站率先开工所处所处时期时期1990-19961990-1996年年阶段阶段启动期启动期建设建设时序时序时间时间快265、速发展期快速发展期成熟发展期成熟发展期v97年，上海海洋馆、国际会议中心等工程开工，中心绿地建成v1997年正大广场建动工v98年世纪大道、东方明珠二期工程开工v99年召开财富全球论坛v2000年陆家嘴高尔夫俱乐部建成营业v2000年外滩观光隧道全线开通v香格里拉酒店扩建项目、古巴五星级酒店等五星极酒店开始建设v汤臣一品公寓、鹏利海景公寓、盛大高级公寓等高级公寓建设v高级写字楼建设v环球金融中心08年完工v02年正大广场运营，v06年“8小时CBD”形象，加大商业娱乐建设1996-20011996-2001年年2001-2001-主要主要举措举措市政基础设施建设市政基础设施建设地标式建筑：东方266、明地标式建筑：东方明珠、金茂动工珠、金茂动工办公项目主导办公项目主导基础设施、绿化建设基础设施、绿化建设大型公共配套大型公共配套大型商业项目开发大型商业项目开发办公、居住项目开发办公、居住项目开发增加商业及休闲娱乐项目增加商业及休闲娱乐项目上海陆家嘴上海陆家嘴CBD开开发历程发历程区域区域现状现状为新区，比较荒芜，各种设施缺乏商业、商务基本集中在浦西交通通达性差金融贸易区面积已达1.7平方公里，并向外辐射金茂大厦、环球金融中心等标志性建筑烘托起浓郁的商业金融氛围，持续受到国际国内公司亲睐在2015年基本形成亚太区域性国际金融贸易中心 外资银行的总资产、存贷款规模占中国内地外资银行一半以上300267、家有影响的国内外大集团、大企业相继进入中外投资公司80家，投资性机构600家本报告是严格保密的。224CBDCBD开发启动期以居住和办公物业为主导，中期开发启动期以居住和办公物业为主导，中期以办公物业为主，引入大型商业项目，后期逐渐以办公物业为主，引入大型商业项目，后期逐渐完善商业配套和生态环境完善商业配套和生态环境CBD开发历程小结开发历程小结u启动期启动期（约为（约为5 5年时间）年时间）u快速发展快速发展期期（约为（约为5 5年时间）年时间）u发展成熟期发展成熟期土地开发确定规划方案改善交通状况、基础道路建设、市政建设居住、办公物业建设，建设地标性建筑市政绿化工程建设办公项目开发主导住宅268、项目大型商业项目开发大型商业项目运营，同时进一步完善商业配套，摆脱晚上冷清，“8小时CBD”形象持续办公楼开发完善生态环境各个时期建设的政府导向是推动CBD区域快速发展和区域价值提升的前提核心市政设施的先期建设和规划是CBD高起点发展的重要引擎本报告是严格保密的。225225分期原则分期原则阶段目标阶段目标地块条件地块条件市场支持度市场支持度1 12 23 3对影响分期的因素进行研究，确定以下三个分期原则：对影响分期的因素进行研究，确定以下三个分期原则：u各个阶段价值链中的作用（树立形象、增加人气、吸引企业、促进产业升级)u地块是否具备在特定时期开发的可能性和开发难度（拆迁难以程度、进入性、通269、达性)u该区物业是否有成熟的市场来支持本报告是严格保密的。226处于新北区高新区内主要建成区，住宅供应量大，处于新北区高新区内主要建成区，住宅供应量大，地块内分布商业、办公楼、酒店等商务设施，商地块内分布商业、办公楼、酒店等商务设施，商务气氛初显，高端商业缺乏务气氛初显，高端商业缺乏区域现状区域现状p高新区主要建成区，建成度达70%以上，集中了新北区主要产业、商贸、居住等功能空间，土地空间日趋饱和，后续发展用地以对原有工业厂房的拆迁改建为主p新北区现以社区型商业和道路型商业为主，尤其综合性商业集中度低、业态凌乱、档次较低；伴随市政府北移聚集优势资源和引入高端产业人口，新北区有机会成为常州新的高270、端商业中心p目前区域内开发住宅项目较多，供应量大；区域内集聚了大量的产业人群，拆迁客户和城区换房客区域处于国家高新区主区域处于国家高新区主要建成区，拥有良好的要建成区，拥有良好的产业基础，同时已经有产业基础，同时已经有较大的住宅供应量，目较大的住宅供应量，目前商务气氛初显，高端前商务气氛初显，高端商业缺乏商业缺乏p新北区商务氛围初显，写字楼档次不高，租金较低，伴随着行政中心北移以及本区域产业结构调整升级，片区将承接市区企事业单位以及商务服务类企业对办公物业的需求本报告是严格保密的。227借鉴借鉴CBDCBD发展案例，参照分期的基本原则，以发展案例，参照分期的基本原则，以及本项目的特性制定新北及271、本项目的特性制定新北CBDCBD阶段开发策略阶段开发策略启动期（启动期（5 5年）年）树立形象树立形象 吸引人才吸引人才快速发展期（快速发展期（5 5年年)提升区域价值提升区域价值 促进产业升级促进产业升级成熟期成熟期区域功能完善区域功能完善 带动周边区域发展带动周边区域发展主要交通设施初步建成常州市政府迁入新北区2010年沪宁城际铁路建成通车本地就业产业工人、部分技术和研发人员重大设施建设进度重大设施建设进度人口发展状况人口发展状况开发功能开发功能道路系统道路系统建设地标性办公建筑、建设地标性办公建筑、酒店酒店大型商业中心大型商业中心（SHOPPING MALLSHOPPING MALL）开272、发策略开发策略树立CBD区域的高端形象为吸引高素质人才和生产性服务业奠定基础主要交通设施运输能力快速提升2013年京沪高铁建成通车沪宁城际铁路运营成熟高素质技术、商务就业人口占主要比例；占城市人口比例快速上升商务办公商务办公企业服务中心物业企业服务中心物业SOHOSOHO绿化景观设施绿化景观设施形成区域高端商务办公基础条件满足新北CBD高端生活配套需求持续提升区域知名度，积聚人气促进区域产业升级，加快高附加值生产性服务业发展高素质人口占总比例50%，就业人口占40%，本区域人口比例持续上升，实现新北区人口规划目标商务办公商务办公SOHOSOHO会展中心、文化艺术中心会展中心、文化艺术中心特色商273、业特色商业水岸公园水岸公园完善商务交流功能，优化商务办公环境完善商业功能增加CBD区域文化氛围和生态环境持续促进区域产业升级，加快高附加值生产性服务业发展主要交通设施运营成熟京沪高铁运营成熟本报告是严格保密的。228本项目分期如下：本项目分期如下：本项目分期策略本项目分期策略启动期：启动期：道路系统道路系统建设地标性办公建筑、酒店、大型商建设地标性办公建筑、酒店、大型商业中心（业中心（SHOPPING MALL）快速发展期：快速发展期：商务办公、产业服务商务办公、产业服务物业、公共服务物业、物业、公共服务物业、SOHO、绿化、绿化景观设施、景观设施、发展成熟期：发展成熟期：商务办公、居住物业商274、务办公、居住物业会展中心、文化艺术中心会展中心、文化艺术中心特色商业中心、水岸公园特色商业中心、水岸公园 政府前期的基础建设以及主导性是开发的前提政府前期的基础建设以及主导性是开发的前提 开发中根据市场情况保持适度弹性。开发中根据市场情况保持适度弹性。启动期启动期快快速速发发展展期期成成熟熟发发展展期期本报告是严格保密的。229区域发展机会与发展方向分析区域发展机会与发展方向分析区域整体定位区域整体定位案例研究与启示案例研究与启示区域功能定位及功能分区区域功能定位及功能分区Part.4Part.4Part.3Part.3Part.2Part.2Part.1Part.1区域发展策略区域发展策略P275、art.5Part.51.1规划增值规划增值1.2分期及启动分期及启动1.3经济分析经济分析本报告是严格保密的。230测算的基本原则测算的基本原则测算原则测算原则4.4.原则二原则二：政府参与一级开发，负责拆迁并收取一定的土地出：政府参与一级开发，负责拆迁并收取一定的土地出让金让金3.3.原则一：原则一：遵循常州本地房地产市场规律，进行成本及售价预遵循常州本地房地产市场规律，进行成本及售价预测测5.5.保证市场的可操作性，考虑开发商利润率取最低值保证市场的可操作性，考虑开发商利润率取最低值15%15%1.1.借鉴国内外成熟借鉴国内外成熟CBDCBD案例的开发强度及功能配比案例的开发强度及功能配276、比市场案例市场案例功能容量功能容量2.2.考虑到商住公寓兼顾住宅以及商务功能，可以作为弹性空间考虑到商住公寓兼顾住宅以及商务功能，可以作为弹性空间进行安排，因此在测算时保持商务、商业的新增量不变进行安排，因此在测算时保持商务、商业的新增量不变本报告是严格保密的。231考虑考虑CBDCBD项目从拆迁、规划至建设运营至少需要三年项目从拆迁、规划至建设运营至少需要三年时间，各物业售价均按照时间，各物业售价均按照3 3年后保守计算年后保守计算序号序号项目名称项目名称项目内容项目内容费用费用备注备注1 1拆迁成本搬迁补助100万元/亩基建设施30万元/亩2建设标准商住公寓2800元/平方米写字楼4000277、元/平方米商业3000元/平方米酒店5000元/平方米中试、企业总部1500元/平方米公共设施3000元/平方米3 3销售标准商住公寓5800元/平方米每年5%增幅商业14500元/平方米每年5%增幅写字楼6500元/平方米每年3%增幅中试、企业总部3500元/平方米数据来源：常州房地产市场动态分析报告 项目名称项目名称 单价单价(元元/)备注备注商业12500当前，通江路沿线的物业售价商住公寓5000写字楼6000从常州整体市场看，商品房价格增幅范围约为1%-10%。常州商品房价格变化图常州商品房价格变化图本报告是严格保密的。232CBDCBD规划容积率区间规划容积率区间1.81.8，2.5278、2.5，地价区间，地价区间294294，363363万元万元/亩，土地出让区间亩，土地出让区间6262，7777亿元亿元（含拆迁和基础设施）（含拆迁和基础设施）下下限限容容积积率率功能功能建筑面积建筑面积(万万mm2 2)容积率容积率商业451.81.8酒店15高档写字楼100中试、企业总部 20公共设施10商住公寓62总计252上上限限容容积积率率功能功能建筑面积建筑面积(万万mm2 2)容积率容积率商业452.52.5酒店15写字楼100中试、企业总部20公共设施10商住公寓160总计350组团一组团一组团二组团二组团三组团三组团四组团四组团五组团五本报告是严格保密的。233组团一规划容积279、率区间组团一规划容积率区间1.91.9，2.52.5，地价区间，地价区间529529，590590万万元元/亩，土地出让区间亩，土地出让区间2626，2929亿元亿元（含拆迁和基础设施）（含拆迁和基础设施）下下限限容容积积率率功能功能建筑面积建筑面积(万万mm2 2)容积率容积率商业261.91.9酒店5高档写字楼20中试、企业总部-公共设施-商住公寓10总计61上上限限容容积积率率功能功能建筑面积建筑面积(万万mm2 2)容积率容积率商业262.52.5酒店5写字楼20中试、企业总部-公共设施-商住公寓30总计81组团一组团一组团一：占地488亩本报告是严格保密的。234高端商务区规划容积率280、区间高端商务区规划容积率区间2.62.6，3.03.0，地价区间，地价区间372372，412412万元万元/亩，土地出让区间亩，土地出让区间1414，1515亿元亿元（含拆迁和基础设施）（含拆迁和基础设施）下下限限容容积积率率功能功能建筑面积建筑面积(万万mm2 2)容积率容积率商业82.62.6酒店5写字楼50中试、企业总部-公共设施-商住公寓-总计63上上限限容容积积率率功能功能建筑面积建筑面积(万万mm2 2)容积率容积率商业83.03.0酒店5写字楼50中试、企业总部-公共设施-商住公寓10总计73组团二组团二组团二：占地367亩本报告是严格保密的。235组团三规划容积率区间组团三规281、划容积率区间1.51.5，2.22.2，地价区间，地价区间186186，254254万万元元/亩，土地出让区间亩，土地出让区间88，1111亿元亿元（含拆迁和基础设施）（含拆迁和基础设施）下下限限容容积积率率功能功能建筑面积建筑面积(万万mm2 2)容积率容积率商业41.51.5酒店-写字楼10中试、企业总部 20公共设施-商住公寓10总计44上上限限容容积积率率功能功能建筑面积建筑面积(万万mm2 2)容积率容积率商业42.22.2酒店-写字楼10中试、企业总部20公共设施-商住公寓30总计64组团三组团三组团三：占地435亩本报告是严格保密的。236组团四规划容积率区间组团四规划容积率区间282、2.02.0，3.33.3，地价区间，地价区间260260，383383万万元元/亩，土地出让区间亩，土地出让区间99，1313亿元亿元（含拆迁和基础设施）（含拆迁和基础设施）下下限限容容积积率率功能功能建筑面积建筑面积(万万mm2 2)容积率容积率商业42.02.0酒店-写字楼10中试、企业总部-公共设施-商住公寓32总计46上上限限容容积积率率功能功能建筑面积建筑面积(万万mm2 2)容积率容积率商业43.33.3酒店-写字楼10中试、企业总部-公共设施-商住公寓60总计74组团四组团四组团四：占地341亩本报告是严格保密的。237组团五规划容积率区间组团五规划容积率区间1.31.3，2.283、22.2，地价区间，地价区间136136，226226万万元元/亩，土地出让区间亩，土地出让区间44，77亿元亿元（含拆迁和基础设施）（含拆迁和基础设施）下下限限容容积积率率功能功能建筑面积建筑面积(万万mm2 2)容积率容积率商业31.31.3酒店5写字楼10中试、企业总部-公共设施10商住公寓10总计38上上限限容容积积率率功能功能建筑面积建筑面积(万万mm2 2)容积率容积率商业32.22.2酒店5写字楼10中试、企业总部-公共设施10商住公寓30总计58组团五组团五组团五：占地330亩本报告是严格保密的。238现状开发强度现状开发强度下限开发强度下限开发强度上限开发强度上限开发强度物业284、物业建筑面积建筑面积(万万mm2 2)物业物业建筑面积建筑面积(万万mm2 2)物业物业建筑面积建筑面积(万万mm2 2)住宅7.4商业45商业45商业15.9酒店15酒店15工业厂房57.3写字楼100写字楼100写字楼27.5中试、企业总部20中试、企业总部20医疗卫生1.9公共设施10公共设施10市政设施0.5商住公寓62商住公寓160总计110110总计252252总计350350容积率0.790.79容积率1.81.8容积率2.52.51.41.4平方公里现状开发强度为平方公里现状开发强度为0.790.79，规划开，规划开发强度区间发强度区间1.8-2.51.8-2.5；现状开发建面285、为；现状开发建面为1111万，规划开发建面为万，规划开发建面为252-350252-350本报告是严格保密的。2391.41.4平方公里平均土地出让单价区间平方公里平均土地出让单价区间294294，363363万元万元/亩，政府收益区间为亩，政府收益区间为164164，233233万元万元/亩，最高收益亩，最高收益4949亿元亿元项目项目最低出让价最低出让价最高出让价最高出让价拆迁成本27.6亿元27.6亿元130万元/亩130万元/亩政府收益35亿元49亿元204万元/亩286万元/亩本报告是严格保密的。240汇报结束汇报结束 Thanks!愿常州新北的未来更加美好！愿常州新北的未来更加美好！