1、成都南延线天府新城金融商务中心项目定位建议前期策划成都南延线天府新城金融商务中心项目定位建议前期策划 成都南延线天府新城金融商务中心项目定位建议前期策划 项目定位建议 World Financial Center ? 我们认为本项目不仅是解决办公、商务、休闲购物。 ? 我们认为本项目也不仅是对成都和西南的示范。 ? 我们认为本项目也不仅是增加政府功能配套和提供办公场地的景观建筑。 ? 我们相信，除了满足上述的需求以外，应该是一个转换平台，以国际化的视野，替大西南吸纳金融资讯和24小时办公平台，同时也向国际社会展现成都的精彩 ?成都市场概述 2首先了解城市 巴黎 PARI 东京 TOKYO To2、kyo 中心 Tokyo 曼哈顿 Fashion 金融 时尚 世界 全球化 领 先 繁华 流行 流行 机会 财富 梦想 榜样 创富 纽约 NEWYORK 国际 都市 印象 Tokyo 银座 Tokyo 曼哈顿 Fashion 金融 时尚 金融中心 梦想 Tokyo Tokyo 文 化 国际 机会 财富 梦想 榜样 创富 INTERNATIONAL 金 融 潮 流 视 野 国际视野 国际潮流 国际金融 成 都 CHENG DU 成都需要什么样的写字楼, 现状 发展 保守 缺乏都市的进取力 陈旧 是一个没有创新的城市 宏观 三中心两枢纽 微观 西部最有活力的城市 成都 CHENGDU 新的动力中心3、 新的城市标识 新的经济中心 新的精神家园 新的都市符号 需 要 成都需要在新时代下代表西南实现国际化使命 天府新城 TIANEFU XINCHENG 现状 配套 交通 、商务尚不成熟 写字楼 投入使用的项目较少 发展 宏观 新中心、新格局、新规划 微观 现代时尚新城，潜力巨大 天府新城担负了实现国际化新城的使命 天府新城 TIANEFU XINCHENG 城市新中心 新的商务新城 新的国际新城 新的宜居新城 新的科技新城 定位 成 都写字楼市场 CHENG DU ?成都国民经济发展概要 资料来源:成都市政府网 成都市辖9区4市6县，面积12390平方公里，全市户籍人口1112.3万人,常住人4、口1271.9万人。93年被国务院确定为西部地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。 ?成都经济整体保持低通胀、高增长的发展态势，国民经济连续18年两位数增长 1、20XX年1-6月成都GPD同比增长14.3%，人均GDP达4500美元，经济发展势头良好。 2、德国大众、埃森哲、DHL、摩根大通在20XX年陆续进驻成都，截至目前已有134家世界500强企业落户成都，排名中西部城市第1位。 资料来源:成都市统计局 1、麦肯锡:成都将成巨型城市 据麦肯锡全球研究院分析，成都作为四川省的省会城市，经济迅速增长，已在西部地区形成了较强的竞争力。从GDP来看，成都GDP从2000年5、开始以每年14%的高速增长，拥有世界500强企业数量居中西部首位。成都拥有巨大的发展潜力，到2025年，将由大型城市扩展为巨型城市，成为中国八大巨型城市之一。 2、世界银行:成都是中国内陆投资环境的标杆城市 世界银行从20XX年起，对中国120座城市进行了投资环境的分析研究，在20XX年的120个城市投资环境排名中，尽管成都在对内资企业的总体投资环境排名上居第14位，是中西部地区唯一进入前12名城市。 3、仲量联行:成都已成二线城市翘楚 仲量联行20XX年初发布了最新研究报告中国新兴城市四十强，为那些准备将目光投向一线城市以外市场的房地产租户、投资者和开发商提供战略参考。成都位居增长阶段的二线6、城市首位，其后是杭州、天津、武汉、重庆、西安、沈阳、大连、南京、苏州、厦门、无锡、青岛、东莞和宁波。 成都作为国务院确定的西部地区经济、金融、交通中心，蓬勃发展的国民经济将对高端写字楼物业产生持续、强劲的市场需求。 ?发展潜力展望 ?成都商业写字楼市场概况(20XX年) 成都优质写字楼年平均投资回报率约为10%，位居全国前列。 ?市场概况 成都商业写字楼市场概况(20XX年度) 另据世邦魏理仕最新数据:优质写字楼租金及售价均较二季度开始小幅上升，其中甲级写字楼空置率下降到19.2%，售价增长至12,490元/平方米，并且出现多个大宗交易，市场回暖趋势明显。 ?市场概况 成都商业写字楼市场概况(7、20XX年度) 由于经济快速发展与城市改造的不断完善，自20XX年开始，写字楼市场需求出现大幅增长,供应量和吸纳规模超过过去10年总和。并在20XX年上市了第一个符合国际甲级标准的写字楼项目:香格里拉中心。 备注:以上为租赁吸纳指标。 ?市场概况 ?成都商业写字楼市场概况(20XX年度) 成都主要商务区甲级写字楼租金及售价 市中心CBD区域 人民南路区域 平均租金:112元/?/月 平均售价:13814元/? 平均租金:105元/?/月 平均售价:12075元/? 天府新城 平均租金:80元/?/月 平均售价:11000元/? 备注:天府新城目前有高新国际广场、拉德方斯、特拉克斯项目正式投入运8、营。 现有优质写字楼分布 ?成都商业写字楼市场概况 只 租 不 售 1 航天科技大厦 销 售 物 业 10 摩根中心 2 仁恒广场 11 蜀都项目 3 来福士广场 12 大陆国际 4 华置广场 13 新希望大厦 5 汉景大厦 14 天府时代广场 6 铁狮门广场 15 7 IFC国际金融中心 16 中航国际广场 8 中汇广场2期 17 中航城市广场 9 ICC环球贸易广场 18 万通地产项目 19 希顿国际广场 20 新希望国际 21 天合凯旋广场 22 百扬大厦 23 金沙国际 24 华宇.蓉国府 25 富力天汇 26 东方投资 1、根据目前已公布的规划预测，20XX-20XX年成都将供应189、0万?优质写字楼(含只租不售型)。 2、以上数据含已公布项目的规划指标及未公布项目写字楼最大容积率面积计算，为理论供应最大值。 ?成都优质写字未来供应项目(20XX-20XX) 25 23 18 5 10 1 2 22 24 3 16 11 12 19 20 21 26 4 7 8 9 6 14 17 15 13 1、作为西部地区经济、文化、交通中心，成都经济具有极强的辐射能力，结合GDP总量与写字楼存量数据来看，成都与一线城市相比，还存在较大的发展空间。 2、此外，成都作为二线城市，写字楼产品稳健、高额的投资回报，预示未来具有较大的市场发展空间。 成都市优质写字楼未来需求(与主要城市存量对比10、) ?展望未来 1、近年来，随着城市发展速度的加快，办公物业需求不断上升，从20XX年开始，成都写字楼开始向情景化趋势发展， 20XX年开始，伴随经济探底回升与房地产市场的持续复苏，成都写字楼市场亦逐步企稳并恢复较好发展态势，租售价格环比开始止跌回升。 2、成都作为中国中西部经济、文化与交通的中心城市，多项发展指标均排名西部城市第一。 展望未来，伴随国民经济快速发展 ，结合国内主要城市写字楼市场发展趋势，成都的优质写字楼市场具有较大发展空间。 ?小结 天府新城定位与发展 TIANEFU XINCHENG ?成都高新区经济发展概况 成都高新区1991年被批准为首批国家高新技术产业开发区，国家科技11、部确定的全国首批创建“世界一流园区”六家试点单位之一。 区内登记注册的企业13000余家，其中外商投资企业756家,世界500强投资企业38家 。 南部园区:位于成都市南部，规划面积47平方公里，依托成都市城市新中心，重点建设以市政中心、国际金融及科技创新为主体的城市新中心，即隶属该区域核心商务区。 西部园区:位于成灌高速路两侧，规划面积约35.5平方公里，围绕加快引进和聚集产业项目，建成生产自动化、园区生活化、科技与人文协调统一的一流综合产业园区。 行政办公中心 城市新中心 ?天府新城定位 总用地面积: 37平方公里 总建筑面积: 6000万? 总就业人口: 60万人 总居住人口: 60万人12、 站南组团规划为“总部经济区”和“行政商务区”; 站南组团主要发展“国际会展、现代办公商务、金融服务与生态居住”。 天府新城具备国际、商务、科技、宜居四个核心属性。 根据天府新城的规划，至20XX年: 机场路 锦江 锦江 成昆铁路 站南组团 大源组团 金融总部商务区 国际新城 ?天府新城定位 中西部地区最具国际化水准的新区。 传统城南国际区域 国际城南区域 代表机构: a.容纳20个领事馆的成都新领事馆区 b.占地面积154亩国际人士社区 c.国际歌剧院、高尔夫球场 d.中国欧盟项目中心 e.德国巴伐利亚国际医院 f.国际会展中心，洲际酒店 g.美视国际学校 h.MicroSoft IBM C13、isco SAP Nokia等756家外商投资企业 商务新城 ?天府新城定位 资料来源:高新区政府网 超过20个国内外知名企业、机构建立西南、四川总部。 新华通讯社 四川电力 三峡电力 成都海关 高新区政府 中国石油 中国石化 赛门铁克 中兴通讯 地铁OCC MICROSOFT,IBM,NOKIA, CISCO,SAP, MOTOROLA , ERICCSON,SIEMENS 成都新行政办公中心 资料来源:高新区政府网 超过20个国内外知名企业、机构建立西南、四川总部。 新华通讯社 四川电力 三峡电力 成都海关 高新区政府 中国石油 中国石化 赛门铁克 中兴通讯 地铁OCC MICROSOFT14、,IBM,NOKIA, CISCO,SAP, MOTOROLA , ERICCSON,SIEMENS 成都新行政办公中心 中国贸促会20XX年将成都与北京、上海、广州、大连列为中国五大会展中心城市。 世纪城国际会展中心 成都世纪城国际会展中心 成都国际会展中心由规模庞大的建筑群体组合构成，占地150亩，总建筑面积达21万?，是成都现代化的标志性建筑之一。是目前中国西部建筑规模最大、功能配套最完备、设施最先进的多功能展览中心、会议中心。 据成都会展办统计，成都20XX年全年将举行会展节庆活动280个以上。预计全年来蓉参会参展客商将达到约130万人次。20XX,20XX，成都会展经济将继续保持2015、%以上的年均增长速度。 商务新城 ?天府新城定位 各项商业配套设施稳步推进，进展顺利。 位于天府新城城南国际购物商圈的新加坡凯德置地、苏宁广场、荷兰GTC凯丹广场、中航城市广场、深圳茂业中心等重头项目正在积极修建中。整个片区的商业覆盖了精品百货、高端休闲娱乐、运动广场、仓储式购物中心、便利店等各种类型的物业。 部份已入驻天府新城的知名商业企业 商务新城 ?天府新城定位 宜家 欧尚 伊藤 富森美 苏宁 茂业 假日酒店 凯德 GTC OUTLETS 洲际酒店 成都大魔方 上海复地 誉峰 中航城市广场 未来将有约10家五星级酒店进驻天府新城 未来将有10个以上五星级酒店分布在天府新城，为片区提供高端16、商务酒店配套。目前，已经有世纪城洲际酒店与世纪城假日酒店开业， 成都世纪城洲际酒店 商务新城 ?天府新城定位 IT及服务外包集群 20XX年，在科技部54个国家级高新区综合考评中，成都高新区排名由20XX年的第5位上升到第4位，紧跟在北京中关村、上海张江、深圳高新区之后，具有较强的竞争力。 科技新城 ?天府新城定位 20XX年5月一线品牌开发商住宅均价: 电梯公寓:7800元/?(南湖国际等); 高档住宅:25000元/?(誉峰、城南一号); 联排别墅:16000元/? (麓山国际、蜀郡); 独栋别墅:20000元/?(麓山国际)。 宜居新城 ?天府新城定位 区域核心规划之成都新市级行政中心 17、地理位置:本项目北面100米处 交通优势:本项目西面100米处有地铁孵化园站 建筑面积:约37万平米(占地约255亩)。 项目组成:由行政中心、文化中心、科技商务中心、配套办公区和新益州公园组成。 竣工时间:20XX年 入住时间:目前市政府绝大部分职能部门已搬迁完毕，市人大、政协相继入住，整体搬迁完成已指日可待。 结合其他城市的发展经验，市政府南迁将带来大量人流，极大提升区域人气，使本区域成为未来城市发展的核心热点。 数据来源:/bbs.chengtu4#ff66ff/ ?重大发展事件 地铁1号线年内通车 成都地铁一号线的通车将从根本上改善片区公共交通的运载能力，为天府新城带来大量的办公和居住18、人口。 ?重大发展事件 A、平均时速:考虑停靠站台等因素，平均时速在35公里/小时，从本项目至市中心天府广场预计10分钟即可抵达。 B、正式运营:20XX年10月 C、车站总数:23座 本项目离地铁孵化园站C路口仅100米。 1、销售报价区间: 7500-18000元/? 2、成交价格区间: 7800-14000元/? 3、新房成交均价: 11000元/ ? 按照行业规范及五大行联合制定的商务写字楼等级标准片区目前已入市写字楼主要为乙级标准，硬件方面尚未有甲级写字楼面市。 成交价:10000元/? 二手楼带租约成交价: 9500元/? 成交价:14000元/? 高新国际 特拉克斯 拉德方斯 中19、国水电 成交价:9500元/? 新希望国际 成交价:8500元/? 凯旋广场 成交价:7800元/? ?天府新城写字楼概况 ?天府新城主要优质商业写字楼市场供应 ( 20XX-20XX) 物业名称 发展商 总建面 写字楼建面 租售方式 最新项目动态 中航城市广场 中航地产 198000 75935 对外销售 地基工程阶段 合景泰富.誉峰 合景泰富 460000 61720 对外销售 与W酒店签约，预计一期住宅售价1.6-2万平方米 希顿国际广场 陇海集团 270000 50000 对外销售 基础阶段 中欧 NA NA 对外销售 前期准备 天府国际广场 美美力诚 110000 NA 对外销售 未20、开工 九龙仓之钻 九龙仓 NA 50000 只租不售 地基工程完成，正在进行主体建设 茂业中心 崇德投资 60000 NA 只租不售 地基工程阶段 天合凯旋广场 天合地产 120000 NA 对外销售 未开工 上海复地大厦 上海复地 250000 NA 只租不售 未开工 创世纪大厦 高新置业 NA 60000 对外销售 前期规划 备注:以上统计不含企业总部类型的项目。 中航城市广场、誉峰、希顿国际广场等项目已确定为甲级对外销售项目，初步估计销售面积为27万平方米。主城区甲级写字楼主要采用只租不售策略，将促使投资者在天府新城区域寻求投资机会。 ?小结 天府新城”是一座以软件服务、外包产业为主的科21、技商务新城。其建设规划特色，就是要打破过去一块用地，一个功能的单一用地模式，提倡复合办公，商办复合、研商复合，构建商业复合体，大型交通复合体等，在此基础上构建科技创新，软件研发总部商务，现代服务、文化休闲，生活配套等六个板块，打造宜业宜居的24小时不夜城。高新区希望通过天府新城的开发建设，力争把成都打造成为国内外著名软件企业的主要聚集区和国际化软件产品的主流提供地。 从整个成都写字楼的发展来看，随着城南沿线天府新城的快速发展，众多企业总部基地，大型品牌企业纷纷迁入天府新城，我们可以预见:天府新城将是成都写字楼市场最具发展潜力的热点开发区域。 项目定位分析 XIANG MU 成都市两枢纽、三中心22、，经济蓬勃发展 天府新城国际级的城市规划 成都新市政府办公中心 世界500强聚集区 世纪城国际会展中心 各类高档商业中心 金融总部办公区 一线地产商成片优质住宅开发 领事馆、国际社区、医院、学校 三横五纵、地铁、距机场12分钟 地脉分析 大量中、高端优质写字楼 城市新中心，未来核心CBD区域 伴随天府新城各项建设的加速推进，区域交通、商务氛围及各类配套设施将不断完善，逐渐成为成都写字楼开发、投资的核心区域之一。 大量知名、实力企业已经或即将搬迁至天府新城，未来将对高品质写字楼保持旺盛的市场需求。 备注:两枢纽、三中心即西部交通枢纽、通信枢纽;金融、物流和商贸、科技中心。 ?天府新城需要什么写字23、楼 ?写字楼租赁市场成长空间 区域 总存量(?) 空置率(%) 租金(元/?/月) 同比增长率(相对09年2季度) 老城区 132431 17.21 96.4 1.2 南沿线商务区 137,278 16.80 108.2 7.1 其他区域 90,891 26.35 102.0 2.4 总体 360,600 19.36 100.4 3.8 优质写字楼现状 从上表可以看出，从04年1季度到09年的4季度，市场平均租金涨幅在3.8%左右，其中科技商务区的租金水平上涨最为明显，环比增长7.1%，而老城区的租金水平环比上涨幅度最低，为1.2%。 在未来的35年，大量租客搬出住宅办公，进入到写字楼办公，对24、写字楼租赁将是一个利好的发展态势，其租金水平涨幅为5.0%左右。 写字楼销售价格指数从图三可以看出，整个上升达6个百分点。在09年推出销售的甲级写字楼可售房源非常有限，其销售已达80%，价格也出现小幅上扬。 20XX年，成都市甲级写字楼市场存量保持为360,600?。市场整体空置率19.36%，环比下降0.25个百分点。20XX年入伙的拉德芳斯和特拉克斯目前租赁状况较理想，项目空置率分别降至20%和30%。 市场租赁需求在集中释放后，09年的市场净吸纳量出现明显下降，四季度为907?，环比下降93.5%。除客户需求下降之外，甲级写字楼附近区域新入伙的高品质乙级写字楼、城市综合体等项目也因其地段25、硬件、价格、配套设施等优势分流了部分客户。 ?写字楼租赁市场成长空间 项目名称 销售楼层 销售面积 (?) 销售报价 (元/?) 租 金 (元/?/月) 物管费用 (元/?/月) 备注 写字楼 拉德方斯 14F 500起 18000 95-100 16 现已入住 高新国际 1-5F 300 12000 90-100 14 已入住 特拉克斯 200起 11000 95-100 20 现南楼已入住 住宅 中海城南一号 14F 240 20000 NA 3 清水，按揭5.5%+2万的优惠，一次性6.5%+2万的优惠 誉峰 180-370 21000-30000 NA 3.95 1%的优惠，其装修标26、准是按6000元/?起 南城都汇 80-240 均价9000 NA 2.5 清水，1%的优惠 晶科名苑 950-160 均价10000 NA 2 预计2期5月开盘 ?天府新城在售写字楼与住宅情况对比 ?新政对写字楼租赁市场的影响 4.17新政以前所未有的力度冲击着房地产市场，原本刚进入快速上升通道的中国房地产业，受到了突然遏制。然而，在一片楼市即将大跌的恐慌中，新的利润增长点逐渐浮现，时代金融中心项目将能把握住这个利润增长点，实现预期投资收益。 楼市新政主要指向住宅的投机性需求，这部分资金受到挤压后，可能会转向投入商业市场。而楼市投资者超过80%是利用银行信贷，现在二套住房首付提高到5成，利率27、上浮，而三套房甚至不放贷，相对来说，商业地产投资(商业地产贷款一直就是5成首付)与新政后的住宅投资相比，从限贷范围看投资商业地产更为优厚，投资成本降低，风险降低。大量房地产市场投资资金将改变原先住宅投资为商业写字楼投资。 另外一方面，在项目所在的站南组团，以中海、和黄、中天盈、九龙仓等品牌开发的住宅销售价格是该片区写字楼售价的1.25倍。整个住宅销售价格和写字楼销售价格倒挂，在建筑成本上写字楼比住宅高2000,3000元/?，这充分说明了本区域写字楼还有很大的成长空间和价值洼地。 金融城项目地块c 项目区域规划 位于成都天府新城核心区站南组团，项目紧挨成都市新市政府、高新区管委会、新国际会展中28、心、天府软件园、各类高尚住宅区等，距离20XX年正式通车的成都市地铁1号线孵化园站仅100米，距成都双流国际机场12分钟车程，地理位置较为优越。 新市政府 ?项目区位 项目所在区域天府新城是成都市副中心，新城区，未来定位、金融、商务、居住等功能的综合新城。目前区内已建成市政府行政中心、高新区管委会、国际会展中心、国家级的天府软件园等行政、商务、科研机构，未来发展潜力巨大。 从生态环境和配套服务角度分析，项目宗地位于成都市区南部，地区周边为商务办公和科技研发中心区，没有生产性污染;此外，区内规划建设与市行政中心相对的新益州城市公园、绕城高速两侧的中央公园、海洋乐园、高尔夫主题公园等户外休闲场所，29、以及欧尚、宜家家居、中航时尚购物中心、现代艺术馆、歌剧院、铂仕紫荆精品电影城等购物娱乐场所。 ?项目周边环境 ?周边地块分布 项目周边土地已基本出让完毕，竣工项目不断增多，片区成熟度日渐提高，目前本区域写字楼项目以企业总部定位为主兼部分投入市场，但缺乏高端写字楼项目，利于高品质项目入市。 已 建 1 新市政府 未 动 工 17 NA 2 华电 18 益丰投资 3 网通 19 中航 4 行政A楼 20 友谊集团 6新益州城市公园 21 华润凤凰 7 拉德芳斯 22 金控广场(城投集团) 在 建 8 西南设计院 23 航瑞赛 9 省电力公司 24 北大青鸟 10 新华社 25 成都银行 11 深圳30、创新投资 26 奥克斯(原铂士项目) 12 华诚(孵化园二期) 27 民丰(市政项目) 13 东方希望中心 28 环球金融中心 未 动 工 14 神旺项目 29 鼎力项目 15 美美力诚 16 NA 1 5 4 8 2 3 9 6 9 15 14 11 16 17 18 19 20 21 22 23 24 26 26 27 28 25 成都市中级法院 29 高新孵化园 成都大魔方 7 10 12 13 项目 建面(?) 入伙 时间 电梯 数量 电梯速度m/s 层高(m) 空调系统 车位 外立面 物管费 整层面积(?) 供电 供水 销售报价(元/?) 最新动态点评 高新国际 46600 20XX31、 6部蒂森 2.5 3.2 约克中央空调 1700个，200元/月 铝扣板+半隐框玻璃幕墙 14 2870 双路供电，美国原装康明斯备用发电机 德国原装威乐给水泵 12000 该项目入住率极高。 拉德方斯 87950 20XX.5 12部 三菱 2.5 3.7 分户式中央空调，“绿色空调系统” 408个 Low-E镀膜隐框玻璃幕墙 16 2200 市网供电、地下二层设10KV配电及10/0.4KV变电，总容量为6400KVA;应急电源:一台650KV自启柴油发电机组 三层以下市政给水，三层以上高位水箱供水，各层设公共卫生间及开水间 18000 入伙交房后，价格有15,的提升。目前部分单位已入场32、办公。 特拉克斯 79712 20XX.4 18部OTIS 2.5 3.8 分层Trane中央空调 560个 中空玻璃幕墙，灰色花岗石干挂外墙，灰色铝塑板 15 1200 NA NA 10000 目前主要进行裙楼商业的销售与招商工作。 表一:未完续表 ?地块周边典型项目调研 项目 建面(?) 入伙 时间 电梯 数量 电梯速度m/s 层高(m) 空调系统 车位 外立面 物管费 整层面积(?) 供电 供水 销售报价(元/?) 最新动态点评 水电大厦 76566，容积率3.99 20XX.5 14部 蒂森 2.5 3.7 分户式中央空调 347，1:0.6以上 节能LOW-E大面玻璃幕墙+高档深灰色33、石材墙面 16 2077 变压器选型采用低损耗干式变压器，设置电容补偿，降低无功损耗 NA8950 目前暂停销售，售楼部关闭。 新希望国际 28万，容积率6.6 20XX.10 10部 2.5 3.7 预留分户机位的自由式中央空调系统 1160个 1:1 low-e中空玻璃挺拔立面 7.5-9.5 1960 NA NA 8600 A栋三个月清盘，B栋29层，1-3层商业，一批次16-29层销售率达80%，4-15层将在10月推出。 凯旋广场 110582m2 NA 12部迅达 4 4 预留分户式空调机位 681个 面砖加点窗 9 2170 双电源供电 NA 8300 低栋已经售完 表二:续表 34、?地块周边典型项目调研 ?地块周边典型项目调研分析 1、天府新城写字楼虽然起步较晚，但随着城市向南发展、政府南迁以及产业机构的调整，使得南部新城写字楼物业发展起点较高，加上政府对天府新城的着力打造，天府新城成了真正意义上的甲级写字楼聚集地。 2、从区位上来看，拉德方斯属于地铁上盖物业，投资成本较高，所以现销售价格也最高。其他写字楼多是品质上的竞争，其中凯旋广场的层高4m, 4m/s的电梯以及区别于其他写字楼的外立面和相对较低的价格对消费者有很大吸引力。 ?地块指标 项目地块规整，适合发展高端写字楼项目。 宗地基本信息 近三成的企业表示未来会选择人南沿线的办公物业。其次为站南组团，比例为23.935、%。选择站南组团、春熙路、盐市口的企业比例相当。人南沿线、站南组团未来数年将成为办公地点选择热点区域。 IT/高新科技、建筑/房地产、能源、金融保险未来选择天府新城片区的办公物业意愿最强。本项目未来可考虑将此几类企业作为主力客户群。 ?目标客户分析 ?目标客户分析 主要由六大大族群组成: ?需要与政府单位经常往来的:各种认证机构、律师事务所、评估机 构、担保公司、咨询机构、政府机关转制出来的公司、机构 ?金融机构总部及金融服务行业 ? IT/高新科技、建筑/房地产、能源等大、中型企业集团 ?外资企业在成都设的办事机构 ?高成长性版块:工作室+show-office ?机构投资人或其他 ?目标客36、户心理 ?自用: 将本项目作为企业总部。 他们主要考虑:地段、环境、社会认同度、品质、圈子中的人 ?投资: 主要考虑:区域前景+物业档次+回报分析 消费动机 目标客户选择写字楼的主要考虑因素: ?高效的办公效率 ?低廉的办公成本 ?便捷的交通环境 ?优质的办公环境和企业形象展示性 ?极具潜力的升值空间 ?目标客户心理 消费需求 ?市场定位 SWOT分析 优势(Strength ): 1、 项目位于站南组团核心区，地块规整，其地理位置是不可复制的;地铁的开通使本项目的交通更为便利 2、 品牌具有较强的市场竞争力、号召力; 3、 项目的功能定位将更大程度的满足中小客户需求 4、 项目周边配套设施齐37、全，有大型的商业购物中心 劣势(Weakness ): 1、 目前项目所处站南组团生活配套、商务氛围尚不成熟。 2、 项目整体限高受局限，在整个规划上受影响; 3、 周边配套很完善，所以我们在配套设施方面要避免与周边的重复或者冲突。 机会(Opportunity ): 1、 住宅的价格压制对写字楼是利好因素，导致边缘性的写字楼开始进入投资和企业的关注范围，宏观政策对住宅的打压使项目更具有竞争优势。 2、 目前写字楼价格的不断上涨以及可利用土地资源的减少，使我们在价格上有机会参与竞争。 3、 有的企业不想与政府机构离得太近，但也有很多企业单位希望或者必须与政府机构长期频繁往来。 威胁(Threa38、t ): 1、天府新城在明后年写字楼集中放量为首要威胁 2、从规模上来看，容易被分流一些客户; 2、政府、法院的进驻，其租赁客户的相对制约; 3、孵化园的大绿化环境，对租赁客户的吸引较大; 4、若政策和大的经济环境发生变化的影响; ?市场定位建议 基于天府新城定位、发展趋势与项目区域特征，结合地产品牌实力，建议定位方向: A级、绿色、低碳、节能，24小时金融商务中心 跨层智能可变空间(可卸楼板)、架空地板、分区智能空调系统、节能保温系统、智能节电C-bus系统、中水系统、隔音降噪系统、分质供水系统、光速光纤系统、智能门禁系统等高科技技术。 建筑空间灵动可变，从需求200?到需求20000?客户39、都会在这里动心。 ?产品定位建议 1、外立面 建议采用与其他竞争性楼盘有区别的能突出本项目的材质，总体建筑和广场统筹考虑，规避政府和法院在风水上的不利影响 2、空调 建议满足中小客户分区使用的需求，可24小时办公 4、电梯 建议要有延展性，考虑五年以上的商务扩展需求，注意高低区分层的划分，VIP直达电梯 5、停车场 考虑到-1层的部分面积要作为商务配套，建议地下-2、-3层的车位采用加高层高，引进机械式停车位，VIP专用车区 6、景观(水景) 建议在3000?广场上设置标志性景观，其特色要与整个建筑和风水整体考虑 7、平面设置 考虑户型隔断后的采光和面积分割的可变性以及通风设置的匹配性 8、楼40、层分布 -1F:员工食堂，商务中心、物业服务中心、健身中心、24小时便利店等 裙楼:13层，标准层:425层 顶楼:高档会所、咖啡厅 20XX 有利因素 20XX 20XX 20XX 20XX年地铁1号线通车 20XX-20XX大量高档住宅修建 政府南迁后带来的聚合效应 写字楼与商业市场出现供应高峰期 20XX-20XX大量商业、生活配套设施的修建 -20XX大量常住及商务人口增长 20XX备注:根据其他城市地铁开通后周边(500M)物业价格发展历程，地铁开通三年内涨幅一般在12%-30%， ?未来入市项目预测 ?小结 从以上资料我们可以看出，天府新城的写字楼将从20XX年开始增长，其供应高峰41、将出现在20XX年-20XX年。未来天府新城将是成都名副其实的商务新中心。20XX年是天府新城甲级写字楼市场供应的一个空白，大部分写字楼项目都选择了在20XX年推向市场，20XX年至20XX年2年的时间变迁，天府新城的市场又将会有一个本质的变化，尤其是20XX年10月地铁一号线的全线开通。未来物业的价值将有较大的提升。 结 论 JIE LUN 1、大量的外资企业和一大批与之相关联的上下游企业正在南移，城南作为成都新中心，大量的优势资源向这里倾斜，大批企业在经历了企业发展的初级后，渐渐地走到了发展的关键时刻，原有的办公条件已经无法适应其发展，自身的升级换代需求让他们也选择了具有巨大潜力且价值相对42、处于洼地的城南。如今的城南价值还在一个积蓄期，一旦地铁开通，立体交通形成，配合其他价值，城南物业尤其是商务写字楼的价值远非我们可以想象的。 2、除此之外，商务写字楼是一个较纯粹的投资领域，不会影响到普通老百姓的生活。所以，政府对这个领域的调控也就不会那么猛烈。对于资金而言，写字楼显然就成为了新政下，一个不错的楼市“避风港”。 3、 作为天府新城标志性建筑、将凭借品牌市场号召力与建筑品质，在入市后具备较强市场竞争能力。从世界范围看，纽约、香港、广州、上海等国际大都市，地铁对区域经济的推动作用是巨大的，特别是对于像本案这样区位上的地铁上盖商业物业而言，价值是巨大的。它不仅解决了交通问题，拉近项目与43、城市其他区域的距离，促进企业效率的产生，更重要的是它赋予了项目其他非轨道商务交通物业无以伦比的企业形象展示和未来企业及物业无以比拟的升值空间。 ?市场开发前景 未来的办公环境将是科技、健康、人性化组合，随着越来越多的国际型企业入驻成都，写字楼的消费需求将会大量提高;另外，从国际贸易形势的发展趋势来看，电子商务和网上交易的普及，也就相应地对写字楼的网络配套硬件设施和物业管理水平提出更高的要求。 新科技办公模式要有特色服务，如考虑到一些企业经常加班，物业管理公司就要考虑提供24小时服务;建立前台服务，满足商业服务的标准;设配餐中心，提供满意的餐饮服务，在通常写字楼员工餐厅提供午餐的基础上，同事还提供早、晚员工餐;另外还有环保办公、24小时工程管理服务等。 人性化的写字楼需要更多的考虑室内采光，较高的层高，较开阔的视野。较通透和开放的空间，使人坐在里面没有压抑感;另外还要有充足的新风量，满足消费者对通风的要求;商业物业的绿化环境也应当是考虑的重点。 ?综 述 THANKS THE END * * * * * * * * * * * * *