1、福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案水岸天际裙楼商业街招商方案 2011.03 2011.03 福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案市场分析市场分析项目定位项目定位目录目录项目概况项目概况对手分析对手分析招商策略招商策略1.1 雨花区商业发展现状商圈领舞商圈领舞商圈领舞商圈领舞 财涌雨花财涌雨花财涌雨花财涌雨花“湖南市场在长沙，长沙商业看雨花湖南市场在长沙，长沙商业看雨花”，这是广大客商的心里话，更是，这是广大客商的心里话，更是雨花区商业发展和商业繁荣的有力见证。雨花区的发展史也是一部商业繁雨花区商业发展和商业繁荣的有力见证。雨花区的发展史也是一部商业繁荣史，商业的发展迅速，极2、大地繁荣了经济，丰富了人民生活，消费能力荣史，商业的发展迅速，极大地繁荣了经济，丰富了人民生活，消费能力不断提升，有效扩大了市场空间。不断提升，有效扩大了市场空间。商业发展为商业发展为“实力雨花，活力雨花，魅力雨花实力雨花，活力雨花，魅力雨花”添上了浓墨重彩笔画，描添上了浓墨重彩笔画，描绘了中部地区率先发展的现代化经济强区的美好蓝图。绘了中部地区率先发展的现代化经济强区的美好蓝图。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案一、商贾云集，增强辐射能力，促进经济发展 雨花区商业的逐步繁荣，相继打造了一批商业巨子。2005年末营业收入过亿元单位近30家，3、通程集团、家润多、友谊商城等老商业单位英姿不减；步步高、全洲医药等民营企业茁壮成长；沃尔玛、新一佳、国美电器等国际国内知名商业巨头纷纷抢滩；本田雨花店、鹏驰等汽车4S店如雨后春笋般涌现；知名品牌商业纷纷为雨花区商业发展注入了强大活力。二、商业布局日趋合理，商业业态多元化发展 随着人们生活水平提高，超市、百货、商场、4S店等全面兴起，消费不断扩大，业态多元化发展，雨花区商业业态已是百花齐放，超级市场、连锁经营、专卖店、便利店等纷纷出现。现已形成以百货商城和超级市场为骨架、各种专卖为补充、连锁和便利店为基石的商业网络。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案三、优势突出，特色明显，商业发展前景4、广阔三、优势突出，特色明显，商业发展前景广阔 长沙商业竞争力在全国同类城市中一直排名靠前，2010年排名16位，相比去09年28位上升12个名次，力压大武汉。雨花区通过十多年的快速发展，已成为长沙商业重地，商圈集聚，优势突出，商业强区地位逐渐形成。雨花区各类大小市场林立，地区辐射和影响力突出，商品齐全，热点纷呈，新兴消费生机无限。四、商业发展的良好机遇四、商业发展的良好机遇 雨花区在长沙市内五区辐射能力有一定优势，一是雨花区地处以长株潭为中心的“3+5”城市群建设前沿地带，具有一定位置优势；雨花区市场发展基础较好，在中部及中南地区形成了一定影响力；加上武广客运站及城市轻轨站落户雨花区，其交通枢5、纽作用大大加强，极大地增强了雨花区的辐射能力。因此，雨花区辐射能力未来还有较大上升空间，为提高商业流通和辐射能力提供了平台。随着雨花区大规模城市建设的率先完成，政府即将加快现代物流业等现代服务业发展。产业链的延伸和完整，产业集群的培育和发展，将为雨花区商业发展提供广阔空间，实现产业间的对接和融合，起到带动和促进作用。雨花区商业网点布局规划商业体系规划：3个区域性商业中心即东塘商业中心、红星商业中心和黎托商业中心；7个社区级商业中心；构建3条特色商业街：大都市地下商业街、万家丽路汽车展示街、鸿铭商业街；大型批发市场规划：共规划大型批发市场15处，经营内容以汽车配件、机电、食品、蔬菜、图书音像、农6、资产品为主；主要零售业态建设规划为：大型购物中心2座、百货商场5处、仓储式商场1处、大型综合超市12个、超市若干、专业商场32处、专卖店若干、便利店若干、生鲜超市50个；物流配送中心规划：雨花区规划专业物流区，即长株潭专业物流区，占地1.6平方公里。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案1.2 湘府东路红星商圈发展现状红星商圈红星商圈红星商圈红星商圈 刷新湖湘商业地理刷新湖湘商业地理刷新湖湘商业地理刷新湖湘商业地理红星商圈正在捕捉长株潭一体化、省府南迁的机遇，随着路网的畅达，基红星商圈正在捕捉长株潭一体化、省府南迁的机遇，随着路网的畅达，基红星7、商圈正在捕捉长株潭一体化、省府南迁的机遇，随着路网的畅达，基红星商圈正在捕捉长株潭一体化、省府南迁的机遇，随着路网的畅达，基础设施的完善，周边人气的聚合，一个以产业与流通为主导，内供与外向础设施的完善，周边人气的聚合，一个以产业与流通为主导，内供与外向础设施的完善，周边人气的聚合，一个以产业与流通为主导，内供与外向础设施的完善，周边人气的聚合，一个以产业与流通为主导，内供与外向结合，财富与人才齐聚的复合型现代商圈结合，财富与人才齐聚的复合型现代商圈结合，财富与人才齐聚的复合型现代商圈结合，财富与人才齐聚的复合型现代商圈“红星商圈红星商圈红星商圈红星商圈”以锐不可挡之以锐不可挡之以锐不可挡之以锐8、不可挡之势迅速崛起长沙城南，成为长株潭第一商圈。势迅速崛起长沙城南，成为长株潭第一商圈。势迅速崛起长沙城南，成为长株潭第一商圈。势迅速崛起长沙城南，成为长株潭第一商圈。商圈内约商圈内约商圈内约商圈内约20202020万的湖南国际汽车城、万的湖南国际汽车城、万的湖南国际汽车城、万的湖南国际汽车城、12121212万平方米的标志长沙商务中心、长万平方米的标志长沙商务中心、长万平方米的标志长沙商务中心、长万平方米的标志长沙商务中心、长沙奥林匹克花园约沙奥林匹克花园约沙奥林匹克花园约沙奥林匹克花园约6 6 6 6万的购物公园、万的购物公园、万的购物公园、万的购物公园、总建筑面积约总建筑面积约总建筑面积9、约总建筑面积约5000500050005000的托斯卡纳商的托斯卡纳商的托斯卡纳商的托斯卡纳商业广场业广场业广场业广场近百万平方米的红星商业巨舰已轰然开动。近百万平方米的红星商业巨舰已轰然开动。近百万平方米的红星商业巨舰已轰然开动。近百万平方米的红星商业巨舰已轰然开动。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案市场分析市场分析项目定位项目定位项目概况项目概况对手分析对手分析招商策略招商策略福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案1.1 托斯卡纳商业广场信息托斯卡纳商业广场，总建筑面积约托斯卡纳商业广场，总建筑面积约50005000，是一个定位于，是一个定位于“符合商品和服务的高档符合商品10、和服务的高档次，满足目标群体的消费需求次，满足目标群体的消费需求”，集生活、美食、购物、休闲等主题为一体的大型，集生活、美食、购物、休闲等主题为一体的大型高端商业街区。高端商业街区。街内商铺独立临街，商铺之间可自由分合，以街内商铺独立临街，商铺之间可自由分合，以280280大型生活超市和大型生活超市和982 m982 m中西美食中西美食广场为核心业态，娱乐休闲吧、生活服务商店、前期居住配套商店等为辅助业态，以广场为核心业态，娱乐休闲吧、生活服务商店、前期居住配套商店等为辅助业态，以服务托斯卡纳社区及周边传统高档住宅社区为宗旨，并与托斯卡纳成熟的意大利风情服务托斯卡纳社区及周边传统高档住宅社区为11、宗旨，并与托斯卡纳成熟的意大利风情社区氛围融为一体，形成一个丰富、多元、高档的商业投资环境和居民生活环境。社区氛围融为一体，形成一个丰富、多元、高档的商业投资环境和居民生活环境。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案1.2 1.2 标志标志长沙商务中心长沙商务中心 标志标志 长沙商务中心是一座集商务办公、商业、金融、宾馆、公寓为一体的新长沙商务中心是一座集商务办公、商业、金融、宾馆、公寓为一体的新型城市型城市CBDCBD商务中心，标志广场由一栋商务中心，标志广场由一栋1616层五星级宾馆和办公楼综合体（层五星级宾馆和办公楼综合体（A A座）、座）、一栋一栋3 3层商业楼（层商业楼（B B12、座）、一栋座）、一栋1818层公寓（层公寓（C C座）以及一栋座）以及一栋1818层办公楼（层办公楼（D D座）组成，座）组成，总用地面积为总用地面积为 3001530015，总建筑面积为，总建筑面积为8255982559。它采取目前国际上先进的一种商业模式它采取目前国际上先进的一种商业模式“豪布斯卡豪布斯卡”概念是概念是HOTELHOTEL（酒（酒店）、店）、OFFICEOFFICE（办公楼）、（办公楼）、PARKINGPARKING（停车场）、（停车场）、SHOPPINGSHOPPING（购物）、（购物）、CONVENTIONCONVENTION（集会）、（集会）、ARTMENTARTME13、NT（公寓），即拥有现代化、多功能、综合性等（公寓），即拥有现代化、多功能、综合性等特征的商业街区，包含了酒店、办公楼、停车场、购物空间、娱乐空间、公寓等特征的商业街区，包含了酒店、办公楼、停车场、购物空间、娱乐空间、公寓等多项商业组合的开发模式。多项商业组合的开发模式。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案1.3 奥林匹克花园湘天广场 长沙奥林匹克花园长沙奥林匹克花园“商业航母商业航母”湘天置业广场，项目定位奥林匹湘天置业广场，项目定位奥林匹克城市综合体购物中心，打造长株潭地区首家集合购物、休闲娱乐、餐饮、克城市综合体购物中心，打造长株潭地区首家集合购物、休闲娱乐、餐饮、奥林匹克文化运14、动中心、五星级酒店等多元功能为一体的奥林匹克文化体奥林匹克文化运动中心、五星级酒店等多元功能为一体的奥林匹克文化体验式主题购物公园，业态经营主要为主题百货、厂商直营商店与购物街的验式主题购物公园，业态经营主要为主题百货、厂商直营商店与购物街的建设。建设。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案 综上可见，红星商圈领域已被各大龙头商业快速占领，自天心横跨至雨花，从湘府中路延及东路地段，商业业态层出不穷，市场趋势发展难分胜算。横瞰宏观大环境，区域的商业发展迅速；纵观捕捉竞争对手瞬息万变的动态，对我们的决策都是至关重要的信息，我们将要选择一条什么样的路来走，是解决招商的当务之急！福鑫营销福鑫营销15、商业街招商方案商业街招商方案 本案如何能在这艘百万平方米商业巨舰上熠熠发光，闪耀属于它的辉芒？当周围充斥着集生活、美食、购物、休闲等主题为一体的大型高端商业街区时，如何从传统商业业态领域这一重围突围而出？答案只有一个：答案只有一个：走一条特色的，与众不同的路！走一条特色的，与众不同的路！福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案市场分析市场分析项目定位项目定位项目概况项目概况对手分析对手分析招商策略招商策略福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案1.1 项目概况 项目地处三市融城的核心央区，不仅享有省府、区府的配套利好，同时双享优越项目地处三市融城的核心央区，不仅享有省府、区府的配套利好16、，同时双享优越的自然景观。紧邻的自然景观。紧邻140140公顷森林形成的天然氧吧公顷森林形成的天然氧吧天际岭国家森林公园天际岭国家森林公园;同时与长沙同时与长沙的唯一的的唯一的200200米内陆河风光带米内陆河风光带圭塘河相伴。项目地处长沙高铁片区内两条重要道圭塘河相伴。项目地处长沙高铁片区内两条重要道路之一的湘府东路，随着湘府东路的通车，高铁片区内路之一的湘府东路，随着湘府东路的通车，高铁片区内“四横两纵一轴一环四横两纵一轴一环”道路道路方格网体系中最重要的一方格网体系中最重要的一“横横”将勾画圆满，由京广高铁、沪昆高铁进出长沙将变将勾画圆满，由京广高铁、沪昆高铁进出长沙将变得更为便捷。得更17、为便捷。圭塘河生态景观效果图天际岭国家森林公园此外，项目还紧邻位于湖南省森林植物园的文景高尔夫球此外，项目还紧邻位于湖南省森林植物园的文景高尔夫球场场场场,毗邻闹市毗邻闹市,曲径通幽。曲径通幽。得天独厚的区位优势，加上无可比拟的外部条得天独厚的区位优势，加上无可比拟的外部条件，把本项目打造成与之相匹配的高档休闲商业有件，把本项目打造成与之相匹配的高档休闲商业有了可能。了可能。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案 1F：主楼主楼998平方米平方米 裙楼裙楼1225.88平方米平方米2F：主楼主楼1394.58平方米平方米 裙楼裙楼1071.60平方米平方米3F：主楼主楼1556.63平方18、米平方米 裙楼裙楼1045.23平方米平方米 本案商业裙楼共三层，1-3F的商业面积分别为2223.88、2466.19、2601.86，是集仓储、体验、展示于一体、能满足多方位需求的多功能物业。本案物业最大的特点在于一站式功能齐全，适合本案物业最大的特点在于一站式功能齐全，适合投入运作于颇具规模的大型陈列、展示类消费行业投入运作于颇具规模的大型陈列、展示类消费行业。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案 从项目概况得知，本案1-3F的商业裙楼是集仓储、体验、展示于一体，能满足多方位需求、一站式功能齐全的物业，特别适合运作具有规模性、专业性的消费市场。项目1#栋商业裙楼的面积分别为22219、3.88、2466.19、2601.86，我们建议将每层每间商铺的入口取消，以层为单位，在一楼设立可直达三楼的入口，形成一至三层的所有商铺，统一从1F直接入口的设计。1.2 规划建议剑有所指，如鱼得水，方能意气风发！福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案放眼星城的商业经济，建材、家居等市场已日趋成熟，相应的市场份额也接近饱和，寻找一条怎样的出路决定了市场运作得以壮大的根本保证。根据市调，本案立足于打造一个全新的独特、个性化的商业，结合项目集仓储、体验、展示于一体的物业特色，将其做成一个专业性与规模性并重的特色主题商业市场，前景远为可观。众观天下，我们发现：把项目打造成长沙最浪漫的、众观天20、下，我们发现：把项目打造成长沙最浪漫的、最具潜力的红酒消费街区是项目的必然使命。项目也有能最具潜力的红酒消费街区是项目的必然使命。项目也有能力、有实力承载起这个使命。力、有实力承载起这个使命。中国即将成为第六大葡萄酒消费国中国即将成为第六大葡萄酒消费国 中国葡萄酒销量从2005年到2009年翻了一番，并有望与2014年前再增长一20%。据葡萄酒及烈酒展览会统计，2009年中国内地和香港地区共计消费11.56亿瓶葡萄酒，比2005年增加了104%。该展览会的统计指出，香港和中国内地葡萄酒市场的规模将持续扩大，到2014年市场总量将跃至全赠31.5%，达到60亿美元。一切数据表明：中国是一个巨大的21、红酒消费市场，而且正在实现爆一切数据表明：中国是一个巨大的红酒消费市场，而且正在实现爆炸式的增长，同时也将改变全球消费市场的结构。炸式的增长，同时也将改变全球消费市场的结构。1.3 红酒市场环境分析福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案在多数人眼中，红酒一直是浪漫、高贵的代名词，如今更是平常百姓即可享受到的生活高度。随着生活品质的日益提高，人们对红酒的消费需求逐渐增强。近几年，市面上的进口红酒也越来越多。2006年底，葡园红酒坊现身长沙，兼售国产、进口红酒；2007年9月，艾华酒汇也随之加入，专售进口红酒。然而，它们的存在似乎并不能满足整个市场的需求。2009年4月，中粮君顶入驻长沙，开22、启其在长沙乃至全国的第一家酒坊。长沙，走在内地红酒消费的最前沿长沙，走在内地红酒消费的最前沿福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案据了解，葡园红酒坊所卖的进口红酒有200多种，而君顶手笔更大，进口红酒的品种是葡园的两倍以上，有来自16个不同国家的六七百多种进口红酒，并且价格选择的余地也更大，既有50多块钱的低端品牌，也有高达2万多元的拉菲等高端品牌。据业内人士统计，长沙一年消费的酒类销售额近72亿，其中红酒比例占到20%-30%，而且进口红酒的市场越来越大。据葡园相关人员介绍，自开业以来，所引进的进口红酒的数量每年以10%-20%的份额上升，其中法国红酒最受红酒“粉丝”青睐，销量占到近623、0%。长沙市场份额近长沙市场份额近2020亿亿 长沙，走在内地红酒消费的最前沿长沙，走在内地红酒消费的最前沿福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案进口红酒与张裕、长城等国产红酒同时出现在专卖店，这之间的竞争是不言而喻的，国内红酒市场也一度出现“狼来了”的威胁论。和进口红酒相比，国产红酒起步很晚。法国、意大利、智利等国有成百上千年的传统，每个国家、每个庄园出产的酒风格又完全不一样，它们的进入极大地丰富了国内红酒市场，消费者也会有更广泛的选择余地。放眼长沙，喜来登、皇冠、豪廷、小天鹅等国际化酒店营造的大都市氛围，香格里拉、希尔顿和美国温德姆等亦将落户长沙。它们给长沙带来的不仅仅是一种象征，而24、是在潜移默化中影响着这里的生活方式、消费品位。一种更现代、更时尚的品位标准随之建立，这对我们开拓、引导红酒高端市场是非常有利的。这个时候需要一股牵引力量出头，整合资源、规划行业、统一市场，无论是进口红酒这个时候需要一股牵引力量出头，整合资源、规划行业、统一市场，无论是进口红酒还是国产红酒，将其品牌竞争最小化、行业利益最大化，在红酒这片广袤的市场上获还是国产红酒，将其品牌竞争最小化、行业利益最大化，在红酒这片广袤的市场上获得最终胜利。得最终胜利。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案1.4 红酒消费者习惯在现阶段，个体消费是最主要的消费群体。据了解，类似君顶华悦美酒荟这样的酒坊都是通过最简25、单的渠道直接与经销商合作，减少了代理商、酒店进场等中间加价环节，所以在价格上占很大的优势。自08年以来，长沙已三次荣膺“中国最具幸福感城市”，居住在此，生活的质感与日俱增。长沙的消费意识也很超前，每逢过节日的时候，红酒销量更会突飞猛涨，有买去送礼的也有请客的，送红酒已经成为一种身份档次的体现。经调查，价格在150元之间的红酒销量最好。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案仅仅几年前，长沙红酒的销售渠道还只有超市和酒店两种。超市主打低廉的国产红酒；而在各大星级饭店、酒店，卖的就是“面子”，一瓶动辄上千元。于是，红酒市场逐渐演变成了两种极端。长沙地区现有的红酒行，看重的就是这两个极端的中间市26、场，但是相比城市发展的速度对于红酒市场的强大需求，这还是远远不够的。红酒行业是一个仍有巨大发展潜力的行业，无论是国产品牌还是进口品牌，都吃不完这块大蛋糕。有消息透露，中粮集团旗下的君顶酒业预计近两年在湖南开到10家左右，在全国开启300家左右的红酒直营店。我们的使命也就应运而生我们的使命也就应运而生开拓打造一个独一无二的、品质与品位并重的专业开拓打造一个独一无二的、品质与品位并重的专业“红酒红酒商业街商业街”，更是刻不容缓，长沙的红酒市场即将迎来一个，更是刻不容缓，长沙的红酒市场即将迎来一个全新的消费格局！全新的消费格局！福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案2.1 项目SWOT分析优势27、（优势（S)S)劣势（劣势（W)W)地处三市融城的核心央区，享有省府、区府的配套利好 周边均为大中型高档社区，辐射20万人口，人气旺盛项目开发是全省乃至全国市场首例个性化、规模化、系统化的特色商业街开发商公司资金实力雄厚，信誉良好目前周边淡薄的商业氛围，影响投资者对片区商业的信心项目定位高端，总价和价格必然偏高，需用一定时间去引导客户，让其认同体量较小,商业规划的空间有限机会（机会（O)O)威胁（威胁（T)T)周边居民陆续入住，消费力将逐步体现同类市场暂处于虚位阶段，项目可填补市场空白，竞争少，消费分流小，市场前景远大同等价位的比较，市区中心商业性价比的直接威胁福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商28、业街招商方案分析总结：分析总结：附近已有成熟的商业街区，地理位置最近威胁最大的托斯卡纳商业广场是集附近已有成熟的商业街区，地理位置最近威胁最大的托斯卡纳商业广场是集生活、美食、购物、休闲等主题为一体的大型商业街区，再加之项目本身体生活、美食、购物、休闲等主题为一体的大型商业街区，再加之项目本身体量及结构限制，局限业态的取向。通过针对红酒市场的深入调查，与期望中量及结构限制，局限业态的取向。通过针对红酒市场的深入调查，与期望中商业形态不谋而合，我们要做就做商业形态不谋而合，我们要做就做无可比肩的、前所未有的高端特色商业街无可比肩的、前所未有的高端特色商业街区区，这也是目前最可行的出路！，这也是目29、前最可行的出路！福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案世界上很多成功的商业项目如美国的第五大道、世界上很多成功的商业项目如美国的第五大道、Faneuil hillFaneuil hill、伦敦的伦敦的Convent GardenConvent Garden等，都具备一些优越的条件，如等，都具备一些优越的条件，如核心的地核心的地理位置理位置、高标准的定位高标准的定位、创新的设计理念创新的设计理念、强大的消费力支撑和强大的消费力支撑和商业辐射商业辐射，水岸天际商业裙楼同样具备这些条件，并且更加充满，水岸天际商业裙楼同样具备这些条件，并且更加充满活力和特色活力和特色。福鑫营销福鑫营销商业街招商30、方案商业街招商方案通过上述分析说明，本案的市场首例独特性优势明显，通过科学的市场定位、合理的规划设计扬长避短，并制定强有效的营销策略，选择恰当的入市时机，采用整合营销传播策略，建立个性化的品牌形象，迅速建立认同感，同时运用熟练的售技巧和方式打动目标客户，促成招商，必将确保项目做旺做强。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案市场分析市场分析项目定位项目定位项目概况项目概况对手分析对手分析招商策略招商策略福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案1.1 项目产品定位基于对产品定位之开发模式思考，结合市场环境分析，本着实现价值最大化、树立品牌形象、营造市场亮点的原则，项目的产品定位方向为：集31、红酒馆藏、选购、品鉴、陈列于一体的宜居社区集红酒馆藏、选购、品鉴、陈列于一体的宜居社区法兰西波尔多风情红酒奢享商业街法兰西波尔多风情红酒奢享商业街福鑫营销福鑫营销红酒商业街招商方案红酒商业街招商方案深海魅影深海魅影醇街醇街福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案法兰西风情红酒商业街的建设，争取成为市级红酒消费中心，抢占商业创新经营的制高点。项目具有长沙的唯一性、权威性及不可复制性。建成以后将辐射长株潭三市1小时范围居住人群，成为长株潭地区最具特色的区域商业中心。恢宏钜制 奢华尊享 异国情调 不同凡响法兰西波尔多风情红酒商业街法兰西波尔多风情红酒商32、业街 项目独具匠心打造全城开创性的集红酒馆藏、选购、品鉴、陈列于一体的法式风情红酒街区，将营造以法式街道为主题的商业街，并全部以法式风格进行情景再现，包括建筑外檐、品牌街区、主题街区、雕塑物、街区路灯等，呈现法式建筑原汁原味的风貌，使其成为蕴涵浓郁法式风情的红酒商务街区。整个街区以充满异国情调的建筑形式及业态功能分布，形成独具特色且相互映衬的法式主题风情区。将现今庞大的、无序的红酒消费市场统一吸纳，在专属楼层引进红酒中高档品牌、国内外品牌的进驻，酒窖、酒吧、专卖、VIP俱乐部、私人会所商务休闲等功能一应俱全。商于此，共享优化资源，专属顶尖的交际舞台，全新的空间商务洽谈概念，丰富的视野景观，品位33、奢享的时尚生活圈。法兰西波尔多风情红酒商业街法兰西波尔多风情红酒商业街福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案1.2 1.2 项目形象定位项目形象定位 红酒风情商业街作为填补长沙红酒消费聚集市场空白的商业；地处融城核心央区，高铁片区内重要道路之一的湘府东路；临近山水熙园、托斯卡纳等大型宜居社区；本身就具有了前所未有、独一无二等自身优势；同时其庞大的资金投入和个性化的物业构成也决定了它的核心地位；让法兰西波尔多红酒风情商业街成为引领星城生活风尚的让法兰西波尔多红酒风情商业街成为引领星城生活风尚的第第一街一街，是我们对于项目的责任和使命，是我们的必然选择。，是我们对于项目的责任和使命，是我们的34、必然选择。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案拔高品牌调性拔高品牌调性拔高项目调性，更能突出项目的特色与招商优惠政策！拔高项目调性，更能突出项目的特色与招商优惠政策！“稀缺的，才使稀缺的，才使人感觉好。人感觉好。”规模宏大、定位高端规模宏大、定位高端打造法式氛围风情街区，异国情调彰示品位非凡。打造法式氛围风情街区，异国情调彰示品位非凡。规划超前、国际视野规划超前、国际视野理念先进，突破传统，以国际的视野和高度运作项目。理念先进，突破传统，以国际的视野和高度运作项目。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案1、创建“核心区的风尚中心”本案地处三市融城的核心央区，地理位置优越，规划前景35、更是不可估量。本案地处三市融城的核心央区，地理位置优越，规划前景更是不可估量。而相比起时尚和潮流，风尚是在社会中流行的风气和习惯，它更是个包罗万而相比起时尚和潮流，风尚是在社会中流行的风气和习惯，它更是个包罗万象的概念，红酒风情商业街也立志于此。红酒更意味着是一种习惯。红酒风象的概念，红酒风情商业街也立志于此。红酒更意味着是一种习惯。红酒风尚带给人们的更是一种愉悦的心情与不凡的感受，更能体现人们不凡的生活尚带给人们的更是一种愉悦的心情与不凡的感受，更能体现人们不凡的生活品位，展露个性。品位，展露个性。长沙的潮流在美美百货，在友谊名店，在金色家族；在王府井，在平和堂，长沙的潮流在美美百货，在友谊36、名店，在金色家族；在王府井，在平和堂，在即将开幕的乐活城在即将开幕的乐活城LOHASLOHAS而长沙的风尚中心在哪里？而长沙的风尚中心在哪里？它必须能：它必须能：充分表达社会当代生活特征，体现品位与价值，彰显实力，比潮充分表达社会当代生活特征，体现品位与价值，彰显实力，比潮流更耐经时间的沉淀流更耐经时间的沉淀内涵与底蕴在此体现，这就是内涵与底蕴在此体现，这就是“核心区风尚中心核心区风尚中心”所能带来的。所能带来的。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案2、打造城市地标式“奢享街区”于长沙城市繁华商圈打造视野天际线，形成城市风光最浪漫、最尊贵、最优雅的视线走廊。这个将成为我们下一步着重需要37、打造的概念，这也将成为本案价格重要的支撑点之一。法兰西风情红酒主题街的落成，对拉动星城乃至省级及全国红酒市场的消费，将起到不容小觑的强劲力量，它集中猛力吸纳红酒的馆藏、消费、陈列于一体的无可比拟的优势，即将成为长沙城商业街新一轮的地理标识。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案3 3、实现赢利，外树形象，创造双赢、实现赢利，外树形象，创造双赢 这是本案的企业目标。这是本案的企业目标。在长沙雨花区标志性的区段上开发如此标志性的项目，在长沙雨花区标志性的区段上开发如此标志性的项目，务必肩负着前瞻超越、振兴片区商业，繁华社区的重大使命。务必肩负着前瞻超越、振兴片区商业，繁华社区的重大使命。可以38、想象：可以想象：项目商业部分开业对于整个片区的影响力何其巨大，获得利润固然项目商业部分开业对于整个片区的影响力何其巨大，获得利润固然重要，而能够持续经营、长久运营才是项目立足的根本。重要，而能够持续经营、长久运营才是项目立足的根本。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案项目形象：项目形象：国际规模、长沙顶尖的特色商业国际规模、长沙顶尖的特色商业体现主题：体现主题：代表长沙城市，融合国际商务，湘府路上的标志、震撼性的代表长沙城市，融合国际商务，湘府路上的标志、震撼性的产品引领城市视野产品引领城市视野思思 路：路：核心地段，尊贵奢华，为巨大的红酒消费独辟出专业、高端、核心地段，尊贵奢华，为巨39、大的红酒消费独辟出专业、高端、领先的商务市场，并足以让城市相信其顶尖的地位和创新勇气。领先的商务市场，并足以让城市相信其顶尖的地位和创新勇气。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案1.3 形象包装思路 以主打红酒消费为鲜明特色的商业是商业街的亮点，商业街须作为一以主打红酒消费为鲜明特色的商业是商业街的亮点，商业街须作为一个整体来规划、使用、经营。个整体来规划、使用、经营。按照按照“统一规划、品牌高端、品质高端统一规划、品牌高端、品质高端”的原则制定明确的规划，所的原则制定明确的规划，所有的业态都是为了打造法兰西风情红酒商业街而服务。有的业态都是为了打造法兰西风情红酒商业街而服务。尽快完善40、现场包装、引入商业配套、繁荣商业氛围、为销售提供支撑。尽快完善现场包装、引入商业配套、繁荣商业氛围、为销售提供支撑。对商业街现场进行包装，整体设计、规划为法式风格，将商业打造为充满对商业街现场进行包装，整体设计、规划为法式风格，将商业打造为充满异国情调的风情街，以体验式营销方式繁荣现场人气，创造商业氛围，为异国情调的风情街，以体验式营销方式繁荣现场人气，创造商业氛围，为项目的整体营销提供支持。项目的整体营销提供支持。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案商业街风格：充满异国情调的法兰西波尔多风情整体规划设计：法式风情波尔多建筑设计商铺包装：原汁原味的法式风格装修其他包装：建筑外檐、品牌街41、区、主题街区、雕塑物、街区路灯整条街区呈现风情、气派、浪漫、品味的格调，将本案的高端性在包装上体现得淋漓尽致。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案1.4 业态规划楼层：1F：展示区红酒（国际、国内）品牌专卖，主题红酒吧、会所等；2F：体验区主题红酒吧、会所等；3F：仓储区红酒（国际、国内）品牌馆藏。对于红酒商家进驻，招商侧重在于中高档的知名品牌和国际对于红酒商家进驻，招商侧重在于中高档的知名品牌和国际品牌。以会所、沙龙、俱乐部等高端模式入驻为主；娱乐休品牌。以会所、沙龙、俱乐部等高端模式入驻为主；娱乐休闲模式入驻为辅。闲模式入驻为辅。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案1.5 42、卖点整合卖点一：交通便利四通八达，享有省府配套利好卖点一：交通便利四通八达，享有省府配套利好地处融城央区，地理位置绝佳，商圈发展不能脱离地利这个优势，本案位于雨花区的繁荣地段，构成了其最大的地段价值体系。这里有四通八达的交通，有规划在建的地铁，有五花八门的商业，有形形色色的文化，有人气聚集的居住区等，更得天独厚享有省府、市府的配套利好。卖点二：商业特色独一无二，无可比拟卖点二：商业特色独一无二，无可比拟本案独具全城首例的特色商业思路，在本质上决定了俯瞰同类等市场中，暂无法比拟的竞争对手，在市场份额的占领上雄势先行，商业建设后续发展紧跟其上，稳健的奠定了项目独一无二、大好优势的开创局面。福鑫营销43、福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案卖点三：雨花商区集中火力，共同升级核心商业圈卖点三：雨花商区集中火力，共同升级核心商业圈本案即将为红星商圈及雨花区域的商业发展再次带来腾飞的引擎，成为雨花商圈升级的发令枪，成为整个长沙的商业地标。卖点四：产品创新高端，奢华尊享区域，尽显格调卖点四：产品创新高端，奢华尊享区域，尽显格调本案精准的红酒商业区域划分，从馆藏区到体验区，满足不同层次的客户需求，商铺设计理念先进，法式风情浓郁，缔造一个国际的、一流的现代消费空间。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案卖点五：绝佳的财智投资、高额的投资回报率、触手可及的保值与增值卖点五：绝佳的财智投资、高额的投资回44、报率、触手可及的保值与增值由于沿海产业向湖南转移，以及武广高铁的开通，缩短了长沙与广东、武汉的时空距离，越来越多的人将来长沙工作、生活、置业。许多外来的和本地的投资客在目前一线城市房价高得离谱、股市低迷的情况之下，将目光投向长沙，本项目将是他们的首选。卖点六：楼市新政卖点六：楼市新政“商品房第二套首付不低于商品房第二套首付不低于60%”一面是宏观调控政策越来越严格的住宅地产，一面是在政策调控范围之外的商业地产，可谓一半是海水，一半是火焰。调控政策对于商业地产而言无疑是一个利好，个人二套房按揭贷款首付比例提高到五成，贷款利率也上调至基准利率的1.1倍，购买第二套住宅的首付款和利率已经等同于买商铺45、。众多的投资者将目标转向了全线飘红的商业地产市场，商铺进而成为投资新契机。住宅限贷限购又提首付，买房不如投资买铺，本案也将吸引更多的投资目光聚集。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案 商业地产的成功运作，不能仅仅以开发商业地产的成功运作，不能仅仅以开发商地产开发收益和租金高低为衡量标准，更商地产开发收益和租金高低为衡量标准，更要以要以商业的准确定位、成功入市以及可持续商业的准确定位、成功入市以及可持续稳健经营稳健经营为核心目标。这也是我们为红酒街为核心目标。这也是我们为红酒街区注入的管理模式和经营理念。区注入的管理模式和经营理念。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案市场分析市场46、分析项目定位项目定位项目概况项目概况对手分析对手分析招商策略招商策略福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案一个能够推动行业变革的主题性商业：其宣传造势，必须高屋建瓴，高瞻远瞩，跳出项目推项目。本案是即将引爆红酒市场引擎发展的巨型航母，是带领红酒消费迅本案是即将引爆红酒市场引擎发展的巨型航母，是带领红酒消费迅速走上飞速道路的主题商业街，整个红酒市必将迎来新的突破！速走上飞速道路的主题商业街，整个红酒市必将迎来新的突破！福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案以形象定位理念为宗旨，进行一系列的整合推广，遵循以形象定位理念为宗旨，进行一系列的整合推广，遵循ADAISADAIS原理：原理：A47、ttention Attention 吸引注意，吸引注意，Desire Desire 产生欲望，产生欲望，Action Action 促使购买行为，促使购买行为，Introduce Introduce 转介绍给行业其他客户，转介绍给行业其他客户，SatisfactionSatisfaction达到满意。达到满意。通过整合传播，保持整个营销活动的战略性、连续性、系统性，逐步把通过整合传播，保持整个营销活动的战略性、连续性、系统性，逐步把销售活动推向高潮，并在推广的同时树立起自己的品牌。销售活动推向高潮，并在推广的同时树立起自己的品牌。（1 1）强化商业主题形象，以项目价值和无限升值前景为核心卖点48、；）强化商业主题形象，以项目价值和无限升值前景为核心卖点；（2 2）突出本案优越的区位优势；）突出本案优越的区位优势；（3 3）本案以天纵之姿出世，更应该以雷霆之势从市场脱颖而出。）本案以天纵之姿出世，更应该以雷霆之势从市场脱颖而出。1.1 营销总策略营销总策略福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案1.2 营销目标营销目标本案捆绑行业价值、城市价值、商圈价值，拔高形象，并轰动性实现形象价值突围；提炼不可类比概念，强化升值概念，进行行业概念、集中市场式营销推广，形成热销局面；发布各个时间节点信息（包含活动、优惠、认筹、开盘等）；制造行业话题，引导舆论，让项目始终处于动态新闻之中。高调定位，49、强势炒作，以商带商 定位引爆：以整体“海底梦幻醇街”定位概念为炒作点，通过“活动+新闻+采访”的形式，迅速打响项目知名度和前景口碑。以商带商：以项目意向进驻的“主力商家”、“品牌红酒商家炒作”为炒作点，通过“活动+软硬广告+电视”的形式。坚定市场对项目的投资信心和 热情，在运营信心和商家信心上做足广告宣导。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案1.3 营销节点控制营销节点控制1：招商筹备期：招商筹备期2011年年03月月2011年年04月月2：市场预热期：市场预热期2011年年05月月2011年年07月月3：招商持续期：招商持续期2011年年08月月2012年年10月月4：尾盘招商期：尾50、盘招商期2012年年11月月2012年年12月月福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案第一阶段第一阶段蓄势待发，招商前炒作蓄势待发，招商前炒作时时 间：间：2011.03-2011.05目目 的：的：项目形象建立，引爆市场，引起市场高度关注营销思路：营销思路：以“事件营销”串起项目“主题街优势+升值前景”营销主题：营销主题：长沙，中国中部的璀璨之星；长沙，中国中部的璀璨之星；雨花商圈：长沙商业传奇；雨花商圈：长沙商业传奇；海底梦幻海底梦幻醇街醇街长沙新地标，缔造新奇迹长沙新地标，缔造新奇迹事件营造：事件营造：水岸天际战略发展新闻发布会 水岸天际项目商业品鉴会福鑫营销福鑫营销商业街招商方案51、商业街招商方案第二阶段第二阶段招商持续期招商持续期时时 间：间：2011.06-2011.10目目 的：的：价值渗透，核心卖点述求，形成热销营销思路：营销思路：以内外结合，虚实结合，大量报纸广告与现场活动促销，产品卖点集 中展现。营销主题：营销主题：法兰西风情红酒街商业展示（消费、投资、商务、生活）法兰西风情红酒街商业展示（消费、投资、商务、生活）事件营造：事件营造：项目开盘盛典 红酒品鉴与投资专家高峰论坛福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案第三阶段第三阶段招商扫尾期招商扫尾期时时 间：间：2011.11-2011.12目目 的：的：全面展示产品形象，开展体验式营销，完成项目95%以上52、的销售。营销思路：营销思路：现场招商促销活动，红酒街区商务体验，以老带新优惠政策。营销主题：营销主题：体验式营销体验式营销福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案1.5 营销费用预算营销费用预算根据福鑫营销操作同类物业的招商经验，以及针对项目特殊的目标客户群体，项目招商推广费用应在招商收入的1%1%1.5%1.5%左右。在实际操作中，我们尽最大可能将预算向最小的比例内控制并靠拢，同时配合商业招商目标，争取做到支出最小化利益最大化。福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案1.6 媒介选择媒介选择媒体媒体点评点评报纸权威性强，可信度高。信息含量大，可传阅及反复阅读，适合对目标客户进行理性诉求。电视形象生动，感染力强，受众范围广，市场反应快，深入家庭户外高炮冲击力强劲，覆盖面广泛，适用于建立形象车体繁华路段的流动广告，有冲击力路旗渲染现场热烈气氛，调动情绪分众覆盖目标客户生活轨迹网络易于浏览查阅，专业人士首选杂志权威性强，可反复阅读电台覆盖开车一族，适于增强印象DM目标客户清晰，但流失率高短信目标性强，但档次不高福鑫营销福鑫营销商业街招商方案商业街招商方案以上是我司对项目招商推广的简要理解，希望能够在今后的合作当中持续深化，丰富执行！THANKS!THANKS!