1、新世界 新生活新世界 新生活金网络地产顾问Beijing Kinvo Real Estate Consulting Co.,Ltd中国房地产领先发展的综合顾问机构新世界 新生活新世界 新生活 bout Kinvo bout KinvoA A 关于金网络1997年金网络成立亚洲金融危机住宅商品化房地产高速发展2001年物业公司成立迈入政策调控期2005年集团化/全国布局商业管理公司成立新政出台市场波动2008年11个城市分公司企业规模1400人最严政策调控行业新旧更迭2010年商业运营服务启动蝉联10年TOP10竞争激励市场巩固2013年连续8年华北前三甲销售屡创国内新高连续8年华北地区排名前三2、甲新世界 新生活新世界 新生活 ompanyKinvo ompanyKinvoC C 企业架构金网络地产顾问总经理办公室财务管理中心人力资源中心知识管理中心战略研究中心物业管理营销代理投资顾问商业顾问资产管理金网络置业根据自身发展定位，针对四大客户主体（金融投资型、开发运作型、消费使用型、持有经营型），建立完善投资顾问公司、营销代理公司、物业管理公司、商业顾问公司、资产管理公司五个专业模块，各模块围绕客户主体，开展整合型服务，在提升专业服务品质的基础上，构建区域化发展、集团化发展的管理模式。针对四大客户主体，五个专业模块，一站式服务新世界 新生活新世界 新生活 ayout Kinvo ayou3、t KinvoL L 全国化布局东北区域沈阳 吉林 长春华北区域北京 天津 石家庄 烟台 青岛西北区域西安 太原华东区域南京 武汉 无锡华中区域长沙 合肥 九江西南区域重庆 成都 华南区域海南全国化布局，17年，400多个操盘案例，2400亿代理金额业务涉足20个城市12个城市分公司二环三环四环六环京开高速京港澳高速京津塘高速京津高速京哈高速京藏高速速京承高速五环北京新天地中建红杉溪谷首开苏活鲁能7号院首创澜茵山中建国际城纳帕澜郡高教新城温哥华森林中国铁建梧桐苑首创新悦都中建国际港金融街融汇首开璞瑅墅璞瑅公馆首开缇香郡首创国际半岛裕昌枫丹天城孔雀城英国宫玺源台禧瑞都天禧第七街区CC-PARK首4、开国风美仑拉斐水岸首创伊林郡紫御国际CRD银座玫瑰御园美丽园西派国际汇景阁光大水墨阳光春华长远天地华天大厦乐城嘉莲苑中国铁建青秀城中建波普工社中信城双城公寓中信新城亲爱的VILLA卡尔生活馆一栋洋房金融街漫香林华腾园世纪东方城运河岸上的院子A-ZTOWN贡院6号朝阳首府麒麟公馆第三置业梵谷水郡丽嘉花园香蜜湾波特兰花园北京香颂UHN雪梨澳乡惠德公寓倚林佳园安立花园北环中心和平里大道在售项目达到26个2012年北京公司全年销售额180个亿；2013年已经超过170个亿；新世界 新生活新世界 新生活服务客户-业务辐射服务客户-业务辐射专业服务十七载，服务全程覆盖、业务全国布局！全国主要一二线城市长期5、项目可行性研究与前期顾问首创AZTOWN、国际城、宝翠系列品牌线项目（北京、成都、重庆、沈阳、西安、天津、无锡）首创奥特莱斯系列（沈阳、湖州、武汉、天津）首创禧瑞都首创一级土地开发系列项目长期项目咨询和土地招拍挂顾问工作首创集团北京项目长期可行性研究与前期顾问首开北京香颂、北京璞瑅、北京苏活、北京榆垡项目、北京马驹桥项目首开北京顺义一级开发、武汉一级、二级开发长期项目咨询和土地招拍挂顾问工作首开集团中铁集团官园、南三环项目中铁合肥国际城、中铁长春国际城中信集团：北京项目长期可行性研究与前期顾问中信集团北京中信城、赢嘉中心中信集团北京CBD核心区长期土地招拍挂顾问工作中铁集团鲁能集团顺义新城2号6、地、7号地；鲁能集团通州新城鲁能集团北京顺义香蜜湾大兴枣园站项目北京波普公社中建集团新华联集团大庆龙凤湿地公园项目兵器集团北京宋家庄项目、唐山车辆管理所项目筑鼎集团玉泉路项目、唐山项目、承德红石峦项目富润集团京鹰高尔夫别墅河北盈通石家庄国赫项目内蒙古汇鼎鄂尔多斯东胜项目太原乌兰察布怀远大街项目各类大型国企、民企全国主要一二线城市长期项目可行性研究与前期顾问信达地产沈阳国际港信达集团与多家中国地产旗舰企业保持长期战略合作北京大兴融汇北京金色漫香林金融街控股新世界 新生活新世界 新生活 onor Kinvo onor KinvoH H 企业荣誉金网络致力成为中国旗舰型房地产资讯顾问机构！十余年，金7、网络足音铿锵，步步为营十余年，金网络执着坚持，憧憬梦想自1997年至今金网络蝉联国务院发展研究中心、清华大学房研所、搜房机构联合评定的中国房地产策划代理综合实力TOP10！企业品牌价值4.5亿元！荣膺历年行业媒体、专业机构等专业奖项！上百个行业奖项，获国务院发展研究中心专业评定新世界 新生活新世界 新生活 eamKinvo eamKinvoT T 企业团队金网络置业全员总规模 2200余人其中，核心中层以上管理人员160人；绝大部分为北大清华复旦同济等中国一类重点院校本科毕业生、研究生、MBA；多年工作从业经验，并具有相应的中国注册认证专业资质：中国注册土地、房地产、资产评估师、房地产经纪人、8、注册会计师、建筑师、规划师、管理咨询师、营销策划师、物业管理资质等。十余年的行业历练全方位的专业考验铸就金网络身经百战的智业团队大规模、全方位、高学历、高资质的核心成熟经验团队新世界 新生活新世界 新生活 esourcesKinvo esourcesKinvoR R 资源平台REPRIS1.GOLDENSURVEY2.GOLDGIS3.KOA4.金网络经过十多年的积累和投入，目前已经形成四大资源平台。REPRIS城市房地产项目信息系统收纳了市场在售地产项目最新最全的市场信息。KOA知识管理平台收纳了金网络15年的工作成果及成功案例，可以在项目实际操作中借鉴既有经验。GOLDGIS是市场数据系统9、主要包括北京及其它一二线城市的成交数据，可以为开发商提供及时的、有结论性的市场观点。GoldenSurvey是购房消费者研究体系通过这个平台，能够持续跟踪了解各物业类型购房客户需求及结构，为项目客群定位提供切实依据。17年深耕，四大专业平台支撑新世界 新生活新世界 新生活全程代理2013年世界十大顶级豪宅禧瑞都天禧 中国中心，57席地标行宫。首创禧瑞都将会是继银泰、御金台之后，CBD核心区高端豪宅项目中的巅峰钜作。单价突破10万元/，总价5000万/套。新世界 新生活新世界 新生活中信城璞瑅公馆悠唐麒麟公馆元大都和平大道UHN第三置业力鸿花园西派国际玫瑰御园中国樽（顾问）丰富的本土市场地标级豪10、宅公寓的操盘经验新世界 新生活新世界 新生活全程代理北美高端独栋别墅领袖楼盘温哥华森林 温哥华森林，位于整个奥北别墅区的核心位置，总占地53.6万平米，总建筑面积32.6万平米，容积率0.6，规划北美纯独栋别墅700余套，是北京少有的地段、资源、规划、产品全优属性的高端独栋项目。目前单价35000元/平米，总价1500万起。2011年，北京市千万级纯独栋别墅销售冠军；2012年，北京市别墅销售量三甲；新世界 新生活新世界 新生活丰富的本土市场高端别墅操盘案例温哥华森林丽嘉花园波特兰花园璞瑅墅中建红杉溪谷首创澜茵山金色漫香林雪梨澳乡一栋洋房卡尔生活馆亲爱的VILLA.新世界 新生活新世界 新生活11、创造2012年以来中国开盘单日最高成交额记录！37.9亿 2013年7月20日，北京房地产市场迎来了“中建国际港”的沸腾时刻。由世界500强前80强中国建筑倾力打造、金网络代理的“中建国际港”项目盛大开盘，当天销售额达37.9亿，创造了自2012年以来全国房地产市场单盘单日成交额最高的销售传奇。丰富的资源整合及营销策划组织执行能力 巅峰巨著,启幕北京别墅新格局巅峰巨著,启幕北京别墅新格局-新世界高丽营项目营销策划报告-新世界高丽营项目营销策划报告-北京金网络投资管理有限公司北京金网络联行地产顾问有限公司新世界 新生活新世界 新生活Part1 Part2Part3分析篇策略篇执行篇1.1宏观市场12、分析（别墅）1.2北京别墅市场格局分析2.1项目定位策略2.2项目形象定位3.1项目营销策略3.2项目整体销售方案1.3典型竞争项目分析2.3项目客群定位2.4项目价格定位3.3项目营销推广方案1.4项目本体分析新世界 新生活新世界 新生活PART分析篇之分析篇之11.1宏观市场分析1.1宏观市场分析新世界 新生活新世界 新生活宏观市场分析政策 关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知“国五条”住建部：关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知2010 限购政策开始执行 国家发展改革委关于发布商品房销售明码标价规定的通知 新“国八条”2011 四部委：严控土地储备总规模和融13、资规模 住建部：对房价过快上涨地区问责 闲置土地处置办法2012 3月新“国五条”出台 5月预售价审批从严，新盘建委报价不能高于区域指导价，旧盘建委报价不能高于上期均价；8月银行相继取消85折优惠，部分民企银行甚至停止放贷；10月京7条出台，精装拆分被严管 11月十八大三中全会召开，后续政策即将推出 2013自2011年起，“限购、限贷”成为房地产市场调控主基调。2013年，调控基本面不变，一线城市政策松绑的可能性极低。新世界 新生活新世界 新生活19宏观市场分析政策以上数据源自北京天朗房地产数据监测中心2003年停止别墅用地供应国土资源部下发了关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知，14、“停止别墅类用地的土地供应”2006年出台国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知，从即日起，全国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。2012年，别墅首次进入“禁止用地目录”，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定北京市独栋供应量走势（套数）自2003年起，北京经历十年限墅，独栋型产品供应持续紧缩，稀缺性凸显。新世界 新生活新世界 新生活限购限贷行政调控手段尚未退出，对高端住宅和别墅影响较大。房产税客户寻求“以大换小”，以规避达到房产税征收的“价格线”。对高端住宅和别墅产品影响较大。禁墅令禁墅令使别墅供应持续减少，15、别墅产品成为市场极度稀缺产品。自住型商品房加剧首次置业人群观望情绪的同时并抬高商品房价格宏观市场分析政策小结新世界 新生活新世界 新生活容积率宗数建筑用地面积 规划建筑面积0.5以下0000.5-1.0335.0935.091.0-1.533329.6445.1合计36364.49480.19年份供应土地宗数（套）规划建筑面积(万)成交土地宗数（套）规划建筑面积(万)200833585.29591165.112009771210.75741146.662010811436.93811449.562011631048.9159929.6201248355.5535263.112013年1-10月16、62595.31504992008-2013年土地供需走势2013年北京各区域土地成交情况2008-2013年低密度用地成交情况宏观市场分析土地 2013年北京市住宅建设用地供应62宗，供应面积595.31万.成交50宗面积499万,环比2012年（263万）土地成交上涨90%。土地市场供需两旺，会改变一直以来供应不足的局面。大开发商回归一线城市拿地趋势明显。新世界 新生活新世界 新生活今年仅朝阳孙河就出让了4块低容积率的住宅用地，建面约24万将近占到了今年低密度土地供应量的一半，因而预判明年别墅供应也将呈现出一轮激增。受政策影响，容积率1.0以下土地成交严重受限，容积率1.0-1.5之间的土17、地成为主要别墅用地供应，纯别墅社区基本不存在，别墅产品内部呈现多样化。宗地名称 宗地名称 W地块 F地块 G地块 HIJ地块 宗地宗地 朝阳区孙河乡北甸西村朝阳区孙河乡北甸西村朝阳区孙河乡北甸西村朝阳区孙河乡北甸西村 占地面积 占地面积 58888.11292004498075400规划建面 规划建面 64777408806297981700容积率 容积率 1.11.11.41.41.41.41.081.08规划规划 R2二类居住用地R2二类居住用地R2二类居住用地R2二类居住用地、托幼用地、医院用地 成交日期 成交日期 2013年1月24日2013年2月28日2013年2月28日2013年718、月23日受让单位 受让单位 福州泰禾房地产开发有限公司 北京首都开发有限公司 北京首都开发有限公司 中粮地产（北京）有限公司 成交总价 成交总价 185000106000166000236000楼面价 楼面价 28560 25930 26358 28886 保障房面积 保障房面积 2000-33000剔除保障房楼面价 剔除保障房楼面价 29469 25930 26358 48460 宏观市场分析土地新世界 新生活新世界 新生活23环线2010年2011年2012年2013年二、三环之间000.190.24四、五环之间2.4113.171.962.33五、六环之间61.659.3567.494019、.13六环以外50.9342.8445.2922.34合计3018115.36114.9365.03套型2010年2011年2012年2013年独栋别墅62.4937.1848.8214.95双拼别墅3.473.598.763联排别墅36.5953.8438.8128.42叠拼别墅12.3920.7518.5318.65合计114.94115.36114.9265.03面积2010年2011年2012年2013年200以下5.987.025.414.0220030030.6420.6719.9412.3930040029.1834.0138.5126.9740050016.8330.2119.20、797.7550060011.7211.4811.686.19600以上20.5811.9719.67.71合计114.94115.36114.9365.03 五环外房源供应不断增大；独栋产品供应锐减，联排与叠拼产品供应旺盛；300以内紧凑型供应减少；300-400舒适型供应增大。整体供应量呈紧缩趋势，独栋供应量逐年大幅减少，联排及类独栋供应量相对稳定。宏观市场分析别墅供应特征新世界 新生活新世界 新生活月份数量面积(万)2013年1月602.712013年2月654.172013年3月1233.642013年4月2856.432013年5月693.232013年6月30211.982013年21、7月3247.732013年8月26712.232013年9月1786.272013年10月892.952013年11月943.68合计185665.02全年供应“中间热，两头冷”。应呈倒V字形，年中供应达到高峰。年度总供应65.02万平米。4月份，别墅供应爆发性增长，但5月份开始下滑，6月份又爆发性走高，传统别墅销售旺季发力不足。2013年，北京别墅供应“中间热、两端冷”，季节性影响明显。宏观市场分析别墅供应特征新世界 新生活新世界 新生活行政区数量面积(万)比例(套)朝阳区29115.6215.68%丰台区672.393.61%大兴区1594.758.57%通州区47711.8425.7022、%昌平区39913.8821.50%顺义区32811.9517.67%房山区280.961.51%门头沟区120.260.65%平谷区311.051.67%密云县551.82.96%延庆县90.540.48%合计185665.03100.00%传统别墅区供应量依然占主导。朝阳区供应15.62万平米，位居首位。通州、昌平、顺义供应量持稳。宏观市场分析别墅供应特征新世界 新生活新世界 新生活成交量受个别项目影响较大，呈跳跃式变化，但价格稳步提升。春节过后市场呈回暖趋势，虽然在第二季度呈上升趋势，但第三季度却波动下滑；10月份开始有所好转，年底呈现量跌价涨的趋势。虽然政策转向利好，全面市场稳中有升，23、但明年别墅市场仍呈现扑朔迷离的态势。2013年别墅成交状况统计 月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月成交面积（）7.533.3811.036.8711.3610.977.839.029.767.878.55成交套数（套）234107344239341314232253307220218成交均价（元/）27242203162559222567266632873229077312943068231044362982013年别墅整体成交95.6万平米，成交量受个别项目影响较大，呈跳跃式变化，但价格稳步提升。宏观市场分析别墅成交特征新世界 新生活新世界 新生活环线2010年2011年224、012年2013年二环以内00.130.130二、三环之间0.4900.180.05三、四环之间0.750.290.280.12四、五环之间13.018.294.167.03五、六环之间46.4743.1562.6348.31六环以外59.8828.5834.8340.08合计120.6180.44102.2195.6套型2010年2011年2012年2013年独栋别墅71.6237.7534.8728.7双拼别墅7.972.624.885.43联排别墅28.0832.3244.836.48叠拼别墅12.947.7617.6624.98合计120.6180.44102.2195.6成交面积 225、010年2011年2012年2013年200以下5.443.065.67.2820030029.7112.1721.2224.5530040027.0326.7836.2828.2140050024.817.7116.7717.0850060012.747.6811.216.73600以上20.8913.0411.1311.76合计120.6180.44102.2195.6 市场需求郊区化。类别墅产品需求升温。户型面积区间更合理，经济、舒适型产品成交比重不断攀升。六环外别墅成交占总量60%，以联排、叠拼较低总价类别墅为主。宏观市场分析成交特征新世界 新生活新世界 新生活2013年别墅成交特征：26、昌平、顺义、大兴、通州区域表现旺盛年别墅成交特征：昌平、顺义、大兴、通州区域表现旺盛成交集中于的昌平、顺义、大兴、通州等区域；（昌平为最火热的地区）受供应影响，别墅的成交区域，也主要集中在昌平、顺义、大兴、通州等4个区域，约占成交套数总量的63.3%。行政区数量面积(万)成交均价行政区数量面积(万)成交均价朝阳区25213.3751733海淀区251.4446872丰台区1677.0632342石景山区10.0621187大兴区49613.6822367通州区47912.2828545昌平区59020.8924891顺义区46816.4524787房山区1392.9917756门头沟区150.27、7329823怀柔区270.9822285密云县1755.4413255延庆县90.2422141合计284395.628734合计284395.628734顺义、朝阳、昌平、通州四大区域市场需求旺盛。宏观市场分析成交区域特征新世界 新生活新世界 新生活成交均价 2010年2011年2012年2013年15000以下24.28.9116.8911.28150002000031.4918.5929.5121.7200002500029.7323.5921.9217.8250003000011.738.9913.489.3330000350004.87.435.989.6435000500009.28、337.369.4917.1650000以上9.335.564.948.69合计120.6180.44102.2195.6成交总价(万元)2010年2011年2012年2013年300以下9.323.375.55.7330050015.666.818.1517.8350080039.4721.9126.7521.02800130028.7425.5729.2819.16130020008.3212.6412.9217.93200030005.462.591.994.143000以上13.647.577.629.79合计120.6180.44102.2195.6近年来成交趋势：高端产品成交旺盛 29、中端、中低端产品成交趋势旺盛 低端产品成交趋势旺盛 中端成交趋势旺盛均价趋势：均价走势不断攀高，3万以上成交大幅提升。随之总价呈千万级的阶梯发展，总价1300万以上产品成交大幅提升。宏观市场分析成交价格新世界 新生活新世界 新生活年度成交面积(万)供应面积(万)存量面积(万)2009年208.88142.42166.46 2010年120.61114.94160.79 2011年80.44115.36195.71 2012年102.21114.93208.43 2013年95.6 65.03 175.19 自2009年到2013年的5年：成交量：总体表现旺盛，2011年触底反弹后渐趋平稳供应量30、：供应表现旺盛，年均供应110万平米，2013年供应出现急剧下降存量：存量增大，突破200万平米自2010年以来，别墅市场整体走势供需两旺，但供应呈紧缩趋势，2013年，市场供应短缺，供需激增至1:1.5宏观市场分析供需关系新世界 新生活新世界 新生活2008年：年：受金融危机影响，北京期房商品住宅市场交易量较市场交易量较2007年大幅回落年大幅回落；2009年：年：期房商品住宅市场反弹，成交量暴涨成交量暴涨较2008年增长145.75%；2010年：年：09年12月底营业税政策，去投资化力度明显，10年成交回落；年成交回落；4、5月，出台降低流动，提高首付，限制购房套数，交易回落2011年：31、年：2月出台最严厉限购细则，降低流动性，成交量探底成交量探底；2012年：年：政策落实年，增加流动性，量回价稳量回价稳，政策引导刚需消费，调整结构促进保障房；年度数量面积(万)均价2009年6273208.88174052010年3271120.61244672011年211080.44264652012年2911102.21247182013年284395.6287342013年：年：楼市调控政策继续收紧，但受供应条件影响，成交量企稳，价格大幅上涨成交量企稳，价格大幅上涨自2010年以来，北京别墅市场成交企稳，价格稳步上涨。2013年1-11月，北京别墅产品累计成交2843套，总成交面积9532、.6万平米，均价28734元/平米，价格同比去年大涨16%。宏观市场分析量价关系新世界 新生活新世界 新生活行政区数量面积(万)比例西城区30.190.11%崇文区30.110.06%朝阳区69932.2818.43%海淀区582.511.43%丰台区1817.724.40%石景山区20.110.06%大兴区2207.414.23%通州区80125.4114.50%昌平区75635.1820.08%顺义区45321.9712.54%房山区832.171.24%门头沟区999.635.50%平谷区321.070.61%怀柔区2076.683.81%密云县45716.529.43%延庆县1386.33、253.57%合计4192175.19100.00%套型数量面积(万)比例独栋别墅2018106.0360.52%双拼别墅1476.493.70%联排别墅128444.0425.14%叠拼别墅74318.6410.64%合计4192175.19100.00%宏观市场分析存量受供应持续减少，成交量相对平稳的影响，北京别墅（期+现）房存量继续下行。目前北京存量别墅累计4192套，主要分布于朝阳、通州、昌平、顺义、密云5个区域。其中，昌平区域目前存量最高，占北京市场20%。新世界 新生活新世界 新生活产品层面别墅市场联排、类独栋占据市场主流，主力产品规划条件趋同，竞争激烈。存量层面别墅存量目前充足，34、但整体呈下降的紧张趋势发展。价格层面成交价格整体稳步上升，总价1300万以上，单价30000元以上高端成交趋势走热。成交层面整体别墅市场成交量趋于平稳，价格稳步上升，独栋成交量下滑，联排成交量上涨。供应层面整体供应量快速萎缩，容积率1.0以下的住宅用地被严格，使别墅供应持续减少。宏观市场分析别墅市场小结新世界 新生活新世界 新生活1.2北京别墅市场格局分析1.2北京别墅市场格局分析PART分析篇之分析篇之1新世界 新生活新世界 新生活 一山”-西山；“二河”-潮白河、温榆河两河流域别墅带；“三线”-立汤、京顺、京通三条线；“四高”-京昌、京沈、京开、京密四条高速路。别墅格局分析“一山、两河、三35、线、四高”，九大板块。1城市核心区2奥北别墅区3八达岭别墅区4潮白河别墅区5中央别墅区6东部泛CBD别墅区7南城别墅区8西山别墅区9怀密别墅区新世界 新生活新世界 新生活温哥华森林金科王府御汤山珠江紫宸山远洋傲北东方普罗旺斯京基鹭府润泽庄园墅郡华茂城铂金墅奥北别墅区自2008年，区域快速崛起，别墅区氛围已成型，但仍处于价值洼地，目前主力在售别墅项目9个，供应产品以独栋、联排为主。新世界 新生活新世界 新生活项目 产品类型 主力户型 成交套数 成交面积 成交均价成交金额（元/）（亿元）珠江壹千栋 独栋 394-804 1611468.4210952.42金科王府 独栋 460-660 9505436、.46519602.63联排 340-390 124430.41428601.9叠拼 190-230 357176.22251211.8京基鹭府 联排 410-525 3917280.09327305.66双拼 5201521.17333510.174东方普罗旺斯独栋 700-150000-0温哥华森林 独栋 400-650 3013113285873.74联排 220-250 92103218400.46御汤山 独栋 300-570 6124272305947.43远洋傲北 联排 370-490 135125.13218601.12双拼 4501451.18243910.11润泽庄园墅郡叠拼37、 220-2404969.67481280.47联排 390-4904418327.03520239.53华贸城铂金墅叠拼 270-340185612.44408212.29合计/292115904.234282 39.7342013年区域主力别墅项目成交情况奥北别墅区2013年至今别墅产品成交292套，成交面积11.59万平米，总成交金额39.7亿元。区域主力成交价格在25000-40000元/平米。新世界 新生活新世界 新生活双珑原著 泰禾北京院子财富城堡远洋LAVIE九章别墅优山美地丽宫誉天下清锦源本案万通天竺家园中粮祥云国际中央别墅区北京最早、最成熟、高价值的别墅区，高端别墅项目云集，38、目前主力在售别墅项目11个，供应产品以独栋、类独栋为主。新世界 新生活新世界 新生活项目 产品类型 主力户型 成交套数 成交面积 成交均价成交金额（元/）（亿元）九章别墅独栋 95500.87780204.29远洋LAVIE 独栋 770-1000108553.45653125.59联排 920/124078063.8594884.8双拼 920-12402426256.115096713.38龙湖双珑原著 联排 350-3905520003.4470129.4双拼 500-540157928.78635655.04丽宫 独栋 1000-15001012355.12566076.99万通天竺新39、新家园联排 380-4002784.48220890.17誉皇殿 独栋 559147838.88297672.33联排 360-38010138287.31237599.1优山美地独栋 780-80021593.54468260.75财富城堡独栋 1630-170058377.46341312.86清锦源独栋 6441644.74561940.36中粮祥云国际联排 300-54052068.99267760.55双拼 5501551.78255530.14合计/261148808.744184 65.752013年区域主力别墅项目成交情况中央别墅区主力在售别墅项目11个，2013年别墅产品成交40、261套，成交面积14.88万平米，总成交金额65.75亿元。区域别墅类产品成交均价：44184元/平米。新世界 新生活新世界 新生活区域主要成交项目1000万-1500万总套数（套）总金额（亿）奥北别墅区远洋傲北30.36润泽庄园墅郡30.37金科王府91.18京基鹭府324.36御汤山678.23温哥华212.59华贸城141.67累计14918.76中央别墅区龙湖双珑原著10.14誉天下80.94东君府101.2中粮祥云国际生活社区40.51累计232.79合计17221.552013年两大别墅区主力项目成交情况1000万-1500万总价别墅，两大别墅区主力在售别墅项目11个。2013年41、1000-1500万总价别墅，共成交172套，总成交金额21.55亿。奥北别墅区成交149套，总金额18.76亿；中央别墅区成交23套，总金额2.79亿。成交总价分析1000万级别新世界 新生活新世界 新生活区域主要成交项目1500万-2000万2000万以上总套数（套）总金额（亿）总套数（套数）总金额（亿）奥北别墅区润泽庄园193.52256.02金科王府30.5492.8京基101.7410.23御汤山101.6400温哥华30.4810.23累计457.92369.28中央别墅区龙湖508.5185.66丽宫00106.99北京院子004010誉天下122.0400远洋003821.6累42、计6210.5410644.25合计10718.4614253.532013年两大别墅区主力项目成交情况成交总价分析2000万级别1500万以上总价别墅，两大主力别墅区在售项目有10个。2013年1500-2000万总价别墅，共成交107套，总成交金额18.46亿。2013年2000万以上总价别墅，共成交142套，总成交金额53.53亿。新世界 新生活新世界 新生活产品层面联排、类独栋产品成为中央别墅区成交主力。奥北别墅区独栋、联排成交量持平。板块规模两大别墅区年度百亿市场规模，中央别墅区市场规模2倍于奥北别墅区。板块价格板块成交价格差距明显，但均呈现走高趋势。中央别墅价格高速增长，奥北增加相43、对乏力。高端市场总价1000-1500万级市场集中在奥北区域总价1500万以上级市场集中在中央别墅区。成交表现个案表现冷热两极化；传统老盘去化速度缓慢，新晋明星楼盘成交旺盛。小结新世界 新生活新世界 新生活1.3典型竞争项目分析1.3典型竞争项目分析PART分析篇之分析篇之1新世界 新生活新世界 新生活中央别墅区奥北别墅区金科王府润泽庄园龙湖双珑原著泰禾北京院子这里是北京最早的高档别墅群落。该区域拥有紧邻首都机场和靠近燕莎等外国使馆区的独特的区位优势；拥有京承、京顺、机场高速等道路便捷顺畅的交通优势；拥有温榆河和茂密树林以及政府主导的绿色生态走廊所带来的环境优势；同时，中央别墅区还用有其他别墅44、区所无法匹敌的十几年间累积起来的别墅 氛围以及成熟配套。奥北在北京的正北方，与故宫、天安门同在皇城中轴线上，乃皇家龙脉；小汤山现代农业科技示范园经全国旅游景区质量等级评定委员会评定为国家4A级旅游景区；区域内有丰富的地热资源，奥北地热温泉历史悠久；早在宋元明清时代，小汤山已经成为皇室贵族的疗养胜地，谓之京城的华清池；紧接北六环61出口，畅达立汤路、京昌、京承、北六环和机场高速等。典型竞争项目北部区域总价1800万-2500万区间的热销别墅项目。金科王府、润泽庄园、泰禾北京院子、龙湖双龙原著。新世界 新生活新世界 新生活基础指标分析典型竞争项目主力产品总价1000万-2000万级热销项目：誉皇殿45、京基鹭府、金科王府。主力产品总价2000万-3000万级热销项目：润泽庄园、双珑原著、北京院子。项目名称位置总建筑占地总套数面积区间/容积率产品类型成交均价总价区间推盘时间面积面积/泰禾北京院子中央别墅区孙河板块京密路与顺黄路交叉口往西500米6477758888142450-550 1.1联排待定2000-3000万 预计2013年12月 龙湖双珑原著朝阳京密路与顺黄路交叉口往西1000米7200066000/350-3951.1联排38000-580001370-2080万 2013年6月/504-540双拼60000-680003100-3700万 润泽庄园北京市朝阳区水岸庄园100号46、7500055000554400-4600.7联排516731100-2100万元2013年4月金科王府昌平小汤山九华山庄东300米路南 150000150000130550-7000.72联排 408281000-2400万 2012年5月130600-2000独栋 498381400-4800万 京基鹭府昌平区北七家，京承高速北七家出口以西1000米6180086700194410-4600.7联排330001300-1700万2011年10月520双拼370002000万誉皇殿中央别墅区温榆河畔，机场杨林出口1000米8000007800001350360-3800.9联排237008047、0-1100万2011年6月560独栋 297001400-1900万2011年6月总价1000万-1200万级总价2000万-3000万级新世界 新生活新世界 新生活开发商：北京通瑞万华置业有限公司物业类别：别墅物业地址：朝阳京密路与顺黄路交叉口往西1000米占地面积：66000平方米 建筑面积：72000平方米开工时间：2013-04-15 容积率：1.10 绿化率：30%总户数：总户数128户，当期户数50户物业费：9.9元/平米月在售户型：项目已于7月13号开放售楼处，9月7日样板间已开放。项目以独院、联排别墅产品为主优惠政策：搜房会员独享4万优惠销售信息龙湖双珑原著新世界 新生活新世48、界 新生活叠拼区域共规划162套；面积238-240平米；备案单价47407-62299元/平米；备案总价1128-1494万元/套叠拼区域大独栋区域共规划41套；面积510-543平米；备案单价68711-103102元/平米；备案总价3600-5500万元/套小独栋区域共规划87套；面积358-395平米；备案单价53298-71836元/平米；备案总价1901-2752万元/套小独栋（联排）区域规划别墅总计290套。其中128套类独栋和162套叠拼。大独栋（双拼）区域主力供应350平-550平米类独栋产品。龙湖双珑原著项目整体规划新世界 新生活新世界 新生活7.2m面宽，15m进深，高附49、加值，户型舒适度较高。该项目联排户型集中在350-400平米之间，地下无产权，每户约赠送100平米左右的空间。龙湖双珑原著新世界 新生活新世界 新生活2013年成交70套，成交均价51711元/，总金额14.44亿在销总量13年签约存量套数存量面积290套70套220套6.44万平米成交量价走势 项目存量数据年度成交套数成交面积成交均价同比成交金额同比2013702793251711-14.44-合计702793251711-14.44-项目成交数据 项目成交特征产品类型面积区域成交均价区间套均总价区间总成交套数总成交金额(亿)套均总价（万元）联排350-39538000-580001370-50、2080559.41709 双拼504-54060000-680003100-3700155.043360合计7014.442063 主力成交户型：1800-2200万总价联排和3000-3500万双拼龙湖双珑原著新世界 新生活新世界 新生活产品特点分析酒店式入园大堂设计，不以寻常而立打造酒店式独立入园设计，师法巴厘岛奢华酒店大堂精心设计理念，以独立建筑取代普通别墅社区门岗入门。石材立面阳光玻璃顶入园大堂，将带来超五星级的入园体验，业主尊贵感与身份感将得到凸显。入园大堂前打造环岛广场，停车步入归家尊贵感、礼仪感十足。同时，入园大堂也是业主尊享的会客大堂。酒店式入园大堂、五星级奢华体验。龙湖双珑51、原著新世界 新生活新世界 新生活产品特点分析三进照壁，重塑当世门第秩序依据北方园林造园中“障景”的手法，在园区的主入口设立“迎水照壁”彰显礼仪；景观大道“组团照壁”空间隐秘转折；私宅前“门庭照壁”专属图纹定制，三进照壁，三重礼序。既突出对传统东方生活的追溯与守望，为空间塑造出礼仪层次，同时确保了宅邸之间的私密性。三进照壁，三重礼序，私密感与礼仪感塑造。龙湖双珑原著新世界 新生活新世界 新生活产品特点分析龙形中央水系设计，千方灵动此次超越龙湖以往溪谷流水的营造，首次以近千方龙形水景，无边界水池与溪涧流水相印成趣之手法，让整个园区的景观灵动起来。主入口龙首恭候，点睛全国。花园临水，水近花园，私家小52、院与园内景观融为一体。以“龙湖著龙”定制手法，映照“双珑”之美。为景观让道，历二十一载春秋后，中央别墅区方现全人车分流。业主的车从园区门口直接进入地下车库，径自停泊在车位之上。这一设计在确保园区安全安静的同时，也保持了景观的完整性，极大地增加了园区的绿化面积。全人车分流设计中央园林、中央水系、全人车分流。龙湖双珑原著新世界 新生活新世界 新生活产品特点分析中魂西技延续颐和原著西技中魂的设计理念，主要为石材外立面，局部为仿石涂料。龙湖双珑原著新世界 新生活新世界 新生活台地景观设计，景观层次以及步步高升的精神启示产品特点分析台地，是一段精神高度的刻标。打造台地式园林景观，以高出周边地面之势造园，53、缔造出高台之上建筑的领地感。依据国人贵上坡这一步步高升吉祥如意的心理寄予，修建缓坡台阶，营造一种拾阶而上的归家之感。龙湖双珑原著新世界 新生活新世界 新生活借助品牌优势，起势期线上线下集中乏力，迅速引爆市场。推广主题线下活动推广通路网络：搜房、新浪、焦点、凤凰户外：东四环、来广营桥、西五环、机场东路、大广高速单立柱；报广：三联、北青、新京、中国之翼围档：京承高速、项目现场业内：楼市、安家、红地产新地产中国别墅云端美学热销信息中央别墅区新主角4.25新品发布会5.18售楼处开放、样板间绽放6.10开盘活动龙湖双珑原著新世界 新生活新世界 新生活热点板块龙湖品牌+创新产品+精美园林+极致体验=营销54、关键龙湖双珑原著新世界 新生活新世界 新生活泰禾北京院子开发商：北京中维泰禾房地产开发有限公司物业类别：别墅物业地址：朝阳中央别墅区孙河板块京密路与 顺黄路交叉口往西500米占地面积：58888平方米 建筑面积：64777平方米开工时间：预计2014年开盘 容积率：1.10 绿化率：30%总户数：280户物业费：暂未定在售户型：规划29组中式建筑组成，主力产品是地上3层地下2层的类别墅产品，围合成院，主力户型面积在396-460平米左右。价格：1800万/套起优惠政策：搜房会员独享4万优惠销售信息新世界 新生活新世界 新生活联排形式别墅共规划48套；面积460平米左右4户组团式别墅共规划32套55、；面积396平米左右；2户组团式别墅共规划87套；面积396平米左右；规划别墅总计280套。29九组类别墅组团主力供应400平-450平米联排及类独栋产品。泰禾北京院子项目整体规划新世界 新生活新世界 新生活该项目户型集中在396-460平米之间，地下2层，每户约赠送100平米左右的空间。泰禾北京院子6.6m面宽，15m进深联排别墅，部分10X10 组团式别墅，高附加值，户型舒适度较高。新世界 新生活新世界 新生活规划特色：项目借鉴了北京胡同和福州三坊七巷。产品特点分析创新的中式合院，中式巷间园林以中国对称的礼序格局，规划了三街五巷八坊，巷道融入当代水墨笔法做坊巷布局，走在这里，深巷幽幽，步移56、景异，意境悠然。泰禾北京院子新世界 新生活新世界 新生活泰禾北京院子园林设计：项目园林采用了中国传统的皇家造院方式。产品特点分析依照“一池三山”设计手法，师法自然，仁者乐山、智者乐水。规划有山院、水园两处主题园林，给居者不同的地方休闲场所。新世界 新生活新世界 新生活泰禾北京院子产品特点分析泰禾北京院子最与众不同的地方，就是由坊巷、宅门围合而成为独立院落，独门独院，不仅体现了中国传统大户人家的门第感，更造就了良好的私密感。采用广亮大门形制，雍容华贵。建筑特色：大门、院门、宅门，三重递进仪式。新世界 新生活新世界 新生活10月15日新京报推广主题线下活动推广通路网络：搜房、新浪、焦点均有投放户外57、：黄港收费站、东四环单立柱、顺黄路路牌、东风桥路牌报广：京华、新京、中国之翼围档：项目现场业内推广：红地产专刊开盘信息释放太庙之夜活动信息新中式院落别墅7.13售楼处开放8.8太庙之夜9.7样板间开放9.22冯小刚院子里的中国开机泰禾北京院子新世界 新生活新世界 新生活泰禾北京院子热点板块创新中式特色+建筑园林融合+极致体验=营销关键新世界 新生活新世界 新生活金科王府开发商：北京金科纳帕置业有限公司物业类别：别墅物业地址：昌平小汤山九华山庄东300米路南占地面积：150000平方米 建筑面积：150000平方米开工时间：2012年5月19日已推河湾独栋容积率：0.72绿化率：30%总户数：158、30户物业费：8.0元/平米月在售户型：洋房户型面积为125-160平米，总价400万元起，精装洋房320万起；独栋别墅户型面积为600-2000平米，总价1600-3000万元/套起，叠拼800万起；联排别墅户型面积为550-700平米，均价1300万元/套。优惠政策：独栋地上三层、地下一层，带私家电梯，送70-100平米花园，一次性付款9.9折，另享3万抵5万优惠销售信息新世界 新生活新世界 新生活户型A-联排别墅-397.82平米8.4米超大面宽，户型舒适度高。4.5米地下一层，客户可根据需要自由组合。户型尺度舒适，首层缺少老人房，同时起居厅的设计缺乏挑高空间，整体豪华度稍逊。B11F金59、科王府2F3F新世界 新生活新世界 新生活在销总量 总签约套数 13年签约存量套数存量面积176套106套85套70套2.45万平米 2012年2013年成交量价走势 项目存量数据金科王府新世界 新生活新世界 新生活产品类型 面积区域 成交均价区间 套均总价区间 总成交套数 总成交金额(亿)套均总价（万元）联排340-40030000-600001000-2400121.91258 独栋450-66025000-730001400-480092.632946 叠拼190-23019000-36000400-740351.4426合计5761543 年度成交套数成交面积成交均价同比成交金额（亿）60、同比20135716447.93387987%6180%2012286477.36362996%2.1413%2011215475.4934476-1.89-合计10628860.5236524-10.03-金科王府2011年至今，总计成交106套，销售均价从34000涨到38000元/平米，涨幅超过10%。2013年成交总计57套，其中叠拼占一半以上，套总价在400-500万，独栋成交9套，套总价在3000万左右。项目销售表现良好。项目存量数据新世界 新生活新世界 新生活 设计植入法国皇家建筑设计精髓，建筑采用左右对称的设计手法，高大的罗马柱、三角眉方窗、圆拱形窗等法式元素的对齐，建筑造型、61、轮廓整齐、庄严雄伟。建筑材料主要选用浅色花岗岩，精湛雕琢而成，局部铁艺栏杆。这些经典的建筑元素及选材彰显了金科王府庄重典雅的皇家气韵。金科王府规划特色：建筑风格法式温泉别墅群，中国的凡尔赛宫。产品特点分析新世界 新生活新世界 新生活金科王府园林特色：法式宫廷园林产品特点分析建筑形式为法式风格，配以精心雕琢的社区宫廷园林，从而形成浓郁的法兰西风情。新世界 新生活新世界 新生活推广主题线下活动推广通路网络：搜房、新浪、焦点报广：京华、北青、新京、围档：项目现场业内：楼市、安家、红地产、新地产独享两大被禁资源地下五千米天然温泉4.16温泉样板间绽放暖场活动雅安地震公益行动金科王府新世界 新生活新世界62、 新生活区域标杆地位+超大附加价值+极致的园林展示=营销关键金科王府新世界 新生活新世界 新生活开发商：北京润泽庄苑房地产开发有限公司物业类别：别墅物业地址：朝阳水岸庄园100号占地面积：55000平方米 建筑面积：75000平方米开工时间：2010-12-01 容积率：0.70绿化率：32.50%总户数：554套物业费：5.7元/平米月在售户型：规划为146套新英伦风格别墅，主力户型面积在396平米-460平米,4月推出17套墅王产品价格：1800万/套起优惠政策：一次性付款97折，贷款98折销售信息润泽庄园墅郡新世界 新生活新世界 新生活地段属性：地处北京东部丌，国奥核心匙北部，自然环境优63、美、依托08年奥运会市政加大对该匙域建设，享受享受市政级完善配套；交通：地铁5号线立水桥站，城铁13号线北苑站；公园环绕：顷目内部拥有48万平斱米癿生态公园“润泽公园城”和13000平米人工湖泊，周边国家奥林匘克森林公园、清河营公园、朝来森林公园、近10个高尔夫球场环绕。地段属性：地处北京东部丌，国奥核心匙北部，自然环境优美、依托08年奥运会市政加大对该匙域建设，享受享受市政级完善配套；交通：地铁5号线立水桥站，城铁13号线北苑站；公园环绕：顷目内部拥有48万平斱米癿生态公园“润泽公园城”和13000平米人工湖泊，周边国家奥林匘克森林公园、清河营公园、朝来森林公园、近10个高尔夫球场环绕。润泽64、庄园墅郡雄踞北五环亚奥核心,交通便利，极度稀缺的城市别墅优势新世界 新生活新世界 新生活润泽庄园墅郡润泽公馆润泽悦溪（2期）润泽庄园御墅独栋（4期）润泽庄园（1期）联排产品面积390-490平米叠拼产品面积230-490平米润泽庄园墅郡依托北苑的快速发展，打造临水、临园的城市别墅区新世界 新生活新世界 新生活润泽庄园墅郡每套产品面宽最小的也有8.2米，最大可达13米，居住舒适度得到很大提高。新世界 新生活新世界 新生活总量总签约套数13年签约存量套数存量面积554套503套25套51套2.13万平米 2012年2013年成交量价走势 项目存量数据润泽庄园墅郡新世界 新生活新世界 新生活年度成交65、套数成交面积成交均价同比成交金额同比20134819296.75182816%1044%20123915515.9444798-6%6.9588%2011247710.614781030%3.69-43%20104817712.823678338%6.52-61%200919862005.5266458%16.5210913%20082591.8724782-0.15-合计359122833 35682-43.83-产品类型面积区域成交均价区间套均总价区间总成交套数总成交金额(亿)套均总价（万元）叠拼230-49040000-58000990-140040.471175联排390-49043066、00-840001700-4000449.532166 合计48102083 润泽庄园墅郡项目属于老盘，凭借其城市相对中心的位置，2013年成交48套，成交10亿元，成交均价达到51000元/平米。其中联排成交44套，套均总价在2100元/套。项目销售表现良好。新世界 新生活新世界 新生活规划特色：总体五种别墅建筑风格，使社区环境呈现出层次丰富的五大组团。产品特点分析润泽庄园墅郡润泽庄园墅郡通过两种不同的英式风格建筑错落配搭，强调社区的优雅气质与活力。新世界 新生活新世界 新生活园林景观：中心园林景观：40万平米森林公园，数百棵四季成树，2500平米人工湖景；5大主题景观：分别为王尔德广场、塞67、西斯庙水景、朱丽叶广场和仲夏夜花园；每户院落绿化景观：私家入户小院、下沉庭院、露台、阳台共同营造英伦园林。建筑风格：新英伦风格，英式经典砖红和灰白为主色调，两种建筑外观1、樟子松木线条手工拼接在法国木纹石材上，形成精致癿相框墙；2、砖红色陶砖不意大利迚口石灰石结合，细节设计包括人字坡屋顶、厚檐口、红砖墙等中央公园级园林内外兼修，外立面设计风格独特润泽庄园墅郡新世界 新生活新世界 新生活推广主题活动推广通路网络：搜房、新浪、焦点报广：京华、北青、新京、围档：项目现场业内：楼市、安家、红地产、新地产微博微信浓茵藏大境，国脉聚望族9.17媒体名流酒会6.18电商10万减20万7.7仲夏摄影品鉴润泽庄68、园墅郡新世界 新生活新世界 新生活位于城市核心区域：1、地处北京东北部，国奥核心匙北侧，享受其完善的市政配套；2、朝阳匙本身住宅顷目供需紧张，剩余销售房源有限；3、交通路网发达。项目品质：1、纯迚口屋面瓦、石材、电梯等顶级设备配置；2、8.1-8.7米癿独栋级面宽，91%南向庭院；3、每户均设有3个地下车库；4、超过25%的赠送面积；5、顷目内部拥有48万平斱米癿生态公园和13000平米人工湖泊；6、润泽公园城内拥有18000平米癿双会所及8万平米繁华商业配套；7、社匙自有朝阳匙实验小学润泽校匙、威斯顿双语幼儿园。城市稀缺的生态园林：1、西邻国家奥林匘克森林公园；2、北邻清河；3、东邻近清河营69、公园和朝来森林公园；4、顷目周围分布着近10个高尔夫球场。项目制胜点极度稀缺的资源条件 城市、森林、水系、别墅润泽庄园墅郡新世界 新生活新世界 新生活开发商：北京京基房地产开发有限公司物业类别：联排 独栋 双拼物业地址：昌平定泗路 京承高速北七家出口以西1000米占地面积：86700平方米 建筑面积：61800平方米容积率：0.70绿化率：35%物业费：6.80元/平方米月在售户型：410平联排别墅1300万元/套起，522平双拼别墅2000万元/套起，产品为地上三层，并赠送100平米左右地下二层，带私家电梯以及独立车库，独立车库位于赠送的地下二层，另送70-900平米花园优惠政策：现在购房可70、享全款97折，贷款98折优惠销售信息京基鹭府新世界 新生活新世界 新生活京基鹭府联排产品联排产品双拼产品410平联排别墅平联排别墅1300万元万元/套起，套起，522平双拼别墅平双拼别墅2000万元万元/套起套起新世界 新生活新世界 新生活地下一层地下二层地上一层地上二层地上三层餐厅挑空私家电梯室内错层京基鹭府挑空、错层等设计增加别墅符号感；露台、地下二层赠送提升附加值；私家电梯增强舒适度挑空、错层等设计增加别墅符号感；露台、地下二层赠送提升附加值；私家电梯增强舒适度户型编号乔治公馆建筑形式联排别墅户型地上3层，地下2层建筑面积498平米产权面积398平米地上面积347.51平米赠送面积露台371、4.3平米地下100平米一层功能门厅、客厅、餐厅、中西厨、卫生间二（三）层功能卧室（4个套间）、露台地下一层按摩室、娱乐室、家庭厅、棋牌室、卫生间、佣人房面宽7.5米进深15.5米层高3.54.2米卧室数量（不含工人房）4私家电梯有赠送面积100平米左右地下二层+70-90平米花园、露台装修状况毛坯户型亮点餐厅挑空、室内错层、私家电梯新世界 新生活新世界 新生活在销总量总签约套数存量套数存量面积201套93套110套5.27平米 2012年2013年成交量价走势 项目存量数据京基鹭府新世界 新生活新世界 新生活2013年成交43套，成交均价31000元/，总金额13.22亿 项目成交数据 项目72、成交特征产品类型面积区域成交均价区间总成交套数总成交金额(亿)套均总价（万元）联排400-60032000-39000426.21416双拼350-6003300010.171738合计436.371577主力成交户型：1800-2200万总价。京基鹭府年度 成交套数 成交面积 成交均价同比成交金额 万元 同比20134319163330588%630166%2012431953130526-2%59471506%20117318331043-9808-合计934187731542-132295-新世界 新生活新世界 新生活产品特点分析建筑特色：194栋纯质都铎别墅打造北京当今仅有的城市湿地豪73、宅生活圈，罕见双会所设计！京基鹭府新世界 新生活新世界 新生活园林设计：多层次水景英式园林景观产品特点分析充分提炼皇家风格精髓，将英式园林恢弘大气的特色发挥到极致。建设者开拓大块开敞草坪空间呼应英式主题，利用高差设置自然的瀑布与溪流，充分引进多层次的大面积水景表现形式，于入口区域给人以心灵的震撼感。京基鹭府新世界 新生活新世界 新生活推广主题线下活动推广通路网络：搜房、新浪、焦点均有投放王者登场194栋英伦宫邸英伦墅王实景臻藏11.2-3盐灯DIY10.26-27宫廷茶具套装10.19-20献给父母的爱京基鹭府新世界 新生活新世界 新生活坚持高端形象+稀缺的湿地公园别墅+未来科技城强大发展力=74、营销关键京基鹭府新世界 新生活新世界 新生活誉皇殿在售户型：联排别墅面积：，总价：；独栋别墅面积：，总价。优惠政策：地上三层、地下一层，送精装修销售信息新世界 新生活新世界 新生活誉皇殿誉天下一期誉天下一期400套套誉皇殿一期誉皇殿一期190套套誉皇殿二期 誉皇殿二期 260套套 誉皇殿 三期誉皇殿 三期 600套套二期规划项目总规划套数约：1350套；一期誉天下400套别墅于2010年前售罄誉皇殿首期誉皇殿二期260套，誉皇殿三期600套，预计2014年起发售新世界 新生活新世界 新生活联排别墅户型面积为360-380平，地上三层，地下一层，赠送100平花园，带独立车库，赠150万精装修。誉75、皇殿地下车库停车首层无卧室、无挑空二层双套间，赠送小露台三层豪华主卧空间，带独立书房新世界 新生活新世界 新生活誉皇殿独栋户型面积为560平米，均为地上三层、地下一层，带独立车位，大面积露台，客厅层高4.5米，赠150万精装修。格局方正，户型舒适度较高；首层客厅4.5层高，奢华感高；一层带客卧套间；二层南北双套间；三层豪华主卧套间带露台；新世界 新生活新世界 新生活2013年成交116套，成交均价24749元/，总金额11.51亿项目成交主力成交户型：1400-1900万总价独栋和840-1100万联排誉天下产品类型均价区间面积区间总价区间签约数量签约面积签约均价签约总金额 独栋25000-376、30005601400-1900147838.88297672.33联排22000-30000360-380840-110010238666.65237459.18 合计22000-33000360-560840-190011646506 24750 11.51新世界 新生活新世界 新生活年份签约数量签约面积签约均价签约总金额 2013年11646505.532476011.51亿元 2012年13954919.892400613.18亿元 2011年18371529.662255616.13亿元 2010年41091.44206302252万元 2009年26674666.28210821577、.74亿元 2008年11932851.74181795.97亿元 在销总量总签约套数13年签约存量套数存量面积1372套842套116套530套4.96万2008年至今，总计成交842套，销售均价从18000涨到25000元/平米，涨幅为39%。项目销售表现良好。饥渴营销：单次蓄客期长达1年，分批开盘、快速释放，营造供不应求的销售场面。（6次开盘，次次售罄）付款策略：面向投资客群，推出“特长灵活分期付款方式”付款方式。6次分期，两年付清。誉天下新世界 新生活新世界 新生活98稀缺资源的占有-中央别墅区核心，对望新国展地段价值：中央别墅区核心，温榆河生态资源地段价值：中央别墅区核心，温榆河生态78、资源 项目地处上风上水之地，坐拥温榆项目坐拥得天独厚的环境优势，毗邻四季不结冰的温榆河北岸，风景秀丽，而且整区的绿化率达60%以上，并以高档低密度建筑为主，空气清新，而且该区是北京发展最成熟的别墅社区，无论景观及配套设施均达国际级别墅区水准，教育、休闲、娱乐设施完善。誉天下新世界 新生活新世界 新生活99法式新古典-浪漫、严谨、极具几何美感的建筑表现园林及展示价值：园林及展示价值：3.7万平米中央公园，“公园水系别墅群”万平米中央公园，“公园水系别墅群”法式新古典主义建筑，结合现代手法，赋予浪漫、严谨，极具几何美感。梯阶廊柱，横直线条，窗棂门廊结合圆拱与尖塔之美，工整和谐；层次分明，瓦石选用高79、档石材。誉天下新世界 新生活新世界 新生活100贵族级会所贵族级会所-12000平米，法式宫廷气派平米，法式宫廷气派配套价值：配套价值：12000平米度假式豪华会所平米度假式豪华会所宏伟柱饰，典雅拱廊，营造外在的宫廷气派；豪华设施构建内在贵族级生活体验。功能：台球室、雪茄房、舞蹈厅、童话世界、私人影院，星光天幕泳池、多功能运动场等。誉天下新世界 新生活新世界 新生活101附加值：赠送附加值：赠送150万精装，匹配投资客户需求万精装，匹配投资客户需求 全屋铺砌进口天然圆石及地砖、厨房及卫生间高级柜台，以至高科技保安系统等，细致照顾尊贵户主的需要。精装标准（部分）卫生间墙面石材、瓷砖、石材马赛克及80、玻璃马赛克地面拼花石材、石材马赛克天花防潮石膏板、铝板吊顶机电设备吊顶式筹齐山、电源插座、电话出线口洁具豪华双洗水盆、坐厕、浴缸、单洗台盆淋浴间石材、墙礡、强化玻璃浴屏五金及挂件单杆式冷暖水龙头、浴缸及花洒、毛巾圈及挂架灯具水晶灯、筒灯梳妆镜特大梳妆镜配真贝克马赛克镜框梳妆柜镜面设计拉柜内户门附有排风格安防系统小区外围周界防范系统、门禁系统小区内部闭路监控系统、保安巡更系统彩色可视系统（户外）园区大门、每户花园、首层大门彩色可视系统（户内）花园层、首层、三层家庭安防系统报警主机、布撒防用键盘、红外线幕帘探测器、双监探测器、报警上传系统、警报闪光誉天下新世界 新生活新世界 新生活制胜点：定位精准81、，中央别墅区核心区域，千万级体验型别墅产品极度稀缺，市场空白 营销精准，饥饿营销，特长分期。针对客户投资属性，降低投资门槛，降低资金占用。综合性价比高，（均价24000，价格竞争力突出，赠送150万精装）夯实客群基础，老客户再购及推荐成交率占70%誉天下新世界 新生活新世界 新生活双珑原著北京院子润泽庄园金科王府京基鹭府誉皇殿稀缺湿地公园别墅属性坚持高端别墅形象未来科技城强大发展力饥饿营销超长分期产品精准，市场空白，庞大的忠实老客户群体性价比高，总价优势明显区域标杆领袖楼盘超高附加价值极致法式展示区体验稀缺的城市资源稀缺的森林资源稀缺的水系资源完备的展示系统热点板块稀缺属性热点板块稀缺属性创新82、中式特色产品创新中魂西技设计强大品牌影响力优秀园林展示效果创新的中式特色园林主动稀缺、标杆、提升区域价值树立高端形象，创新或差异化产品极致、超越的案场展示能力营销制胜共性因素新世界 新生活新世界 新生活1.4项目本体分析1.4项目本体分析PART分析篇之分析篇之1新世界 新生活新世界 新生活顺义新城规划重点镇、温榆河生态走廊、商务休闲产业带顺义新城规划“一心、两带、三走廊”，“一心”也就是面积2.4平方公里的镇中心区。“两带”即“西部商务休闲产业带”和“东部高端制造业产业带”。“三走廊”指“白马路生态走廊”、“六环路生态走廊”、“顺于路生态走廊”。高丽营，位于顺义西部，处于临空经济区和温榆河绿83、色生态走廊的延展区域，顺义新城规划四个重点镇之一，总体定位“临空产业强镇，生态宜居小城”高丽营，位于顺义区西部，毗邻空港区与顺心中心区，是顺义新城规划四个重点镇之一，总体定位“临空产业强镇，生态宜居小城”区域分析新世界 新生活新世界 新生活本案首都国际机场未来科技城新国展区域17号线2015年京承高速高白路天北路机场北线顺于路北六环15号线无缝衔接未来科技城新国展：7.5KM，8分钟首都机场：10KM，15分钟三元桥：20KM，20分钟国贸：25KM，30分钟交通便捷，四通八达，“三横三纵双轨”立体交通网络无缝对接京承高速8号（未来科技城）出口交通情况新世界 新生活新世界 新生活本案春晖园温泉84、度假中心拉斐特城堡酒店豆捞汇、缇香园彼岸青滩高尔夫首师大附中百万平商业购物中心首师大幼儿园国际酒店商业购物中心图书馆、剧院国际学校首师大幼儿园首师大小学、中学华润国际医疗中心有机蔬果农场华联超市欧陆购物中心日祥广场顺义国际学校新英才学校英国学校俏江南奥特莱斯华润万家超市中航空港酒店、泰成食府北京四中分校中央美院分校温泉酒店现阶段依赖中央别墅成熟板块配套，以新国展区域为主。未来5年，未来科技城将带动区域配套条件发生质的飞跃。春晖园温泉泛配套系统。配套情况新世界 新生活新世界 新生活本案110万平米海鶄落是滴公园340万平米滨水森林公园温榆河水岸景观带温榆河生态走廊，340万平米滨水森林公园，自然85、环境优美自然环境春晖园温泉度假中心新世界 新生活新世界 新生活城市别墅区奥北别墅区五环路六环路中央别墅区北部板块中央别墅区传统板块机场北线未来科技城别墅需求向北释放：别墅需求向北释放：随着城市内环区域住宅用地审批限制，五环内整体居住用地不断紧缺，五环外城市化程度快速加剧。受城市交通、规划等公共设施建设影响，传统城市别墅区以及中央别墅区传统成熟板块已经越来越快凸显“钢铁森林”面貌。在用地紧缺和快速城市化的双重驱动下，别墅市场需求近年来不断向北部释放。城市化降低传统别墅区宜居度，别墅需求向北部生态地释放。区域发展展望新世界 新生活新世界 新生活未来科技城建设进度加快，北部区域仍存在明显价值洼地。区86、域发展展望未来科技城：国家重点项目。是有国家中组部牵头建设的，规划用地面积约为10平方公里，借鉴美国加州“硅谷”、日本东京“筑波”等世界著名高科技城的理念，打造为国家级高新科技研发基地，是北京北部最重要的新建工程。未来科技城有15家央企进驻。目前已有8家央企入住，一期预计15年投入使用。新世界 新生活新世界 新生活春晖随园春晖园温泉度假中心 未 来 科 技 城顺于路京承高速8号出口京承高速高白路本案地块项目四至：东至高白路（回迁用房），西侧紧邻京承高速绿化带，南侧为春晖园温泉度假区，北侧承接顺于路代征绿地。地块方正，南北延展面长，形象展示条件优越。地块认知规划指标：项目总占地：94万平米。一期87、占地：26万平米 代征绿地面积：84657m2 总建筑面积：20万平米 商品区：9万平米 回迁区：9万平米 容积率：0.7新世界 新生活新世界 新生活东西两区东区：81套独栋西区：234套联排类独栋规模适中，低容积率，纯别墅居住区。规划指标目前东区独栋产品：户型面积为600-1000平米，主力户型600-660平米。庭院面积以150-250平米为，200平米为主力面积；楼体为地上三层，地下二层，其中地下一层设下沉庭院，地下二层为赠送。西区为联排、类独栋产品：户型面积为260-290平米（产权面积）。新世界 新生活新世界 新生活产品套数单套产权面积总产品面积类独栋3529010150联排小边户488、829013920联排大边户4327511825联排中间户10826028080合计234273.4 63975产品套数全面积赠送面积 产权面积 总全面积 总产权面积舒适独栋15607705379105805517604725321026890441865965594118621069216698676311116810096顶级独栋684886762508845727910958156370570529908590519801810合计81689 72 617 55841 49974东区产品西区产品315套别墅产品，产品类型丰富、梯队明确、各区规划品质统一新世界 新生活新世界 新生活代征景观89、公园代征景观公园随园酒店公寓回迁房独享大面积景观公园，稀缺临水资源，环境优越。环境资源代征景观公园新世界 新生活新世界 新生活会所立面会所立面商业金融商业金融私属高端会所，法式风情商街，定制宫廷生活。配套资源新世界 新生活新世界 新生活入口轴线入口轴线三重景观屏障、双重入口景观、法式经典宫廷园林、轴对称的美学典范。园林景观新世界 新生活新世界 新生活经典法式建筑艺术，高贵石材，立面精工雕铸，整体极致奢华美感。建筑立面独栋立面独栋立面经典缓坡屋顶拱形门廊檐口雕纹全景落地窗宝瓶栏杆造型浮雕罗马柱层层退台新世界 新生活新世界 新生活联排立面联排立面经典法式建筑艺术，高贵石材，立面精工雕铸，整体极致奢90、华美感。新世界 新生活新世界 新生活600平米户型：9.6米面宽，地上三层，地下二层，整个格局方正，功能空间舒适完善，配置电梯。9.6米（轴线）大面宽，四居室，功能完善，居住舒适度较高。户型解读（舒适独栋）南向老人卧设计。起居厅、礼仪空间、餐厅一线贯通，视野通达。起居厅挑空。二层双套间，露台设计，配置家庭休闲厅三层主人专属空间，6.3米面宽豪华主卧套间，配置独立书房、衣帽间。赠送地下二层空间，双车位车库入户。地下一层送下沉花园，居住舒适度提高。新世界 新生活新世界 新生活900平米户型：15.3米超大面宽，地上三层，地下二层，整个格局方正，功能空间舒适完善，配置电梯。（轴线）15.3米超大面宽91、，旋转楼梯，生活、礼仪、社交多重功能，极尽奢华。户型解读（顶级独栋）南向老人卧设计。豪华旋转楼梯，极尽法式奢华之风，起居厅、礼仪空间、餐厅空间开敞，多功能设计。起居厅超大挑空。二层三套间，露台设计，配置家庭休闲厅三层奢华主人专属空间，配置独立书房、男女主人独立衣帽间。赠送地下二层空间，三车位车库入户。地下一层送下沉花园，居住舒适度提高。新世界 新生活新世界 新生活产品低容积率，纯别墅社区。法式宫廷建筑，私属会所，商业配套一应俱全。资源大面积的沿河景观公园，稀缺临水资源。春晖园地热温泉泛配套系统。户型260-290平米联排类独栋；600-900平米独栋，地上三层，地下两层，超大面积赠送，户型舒适92、。区域温榆河生态走廊，紧邻未来科技城，中央别墅区辐射圈内。交通交通便捷，四通八达。首都机场、新国展、三元桥、国贸均在30分钟交通圈之内。本体小结新世界 新生活新世界 新生活2.1项目定位2.1项目定位PART策略篇之策略篇之2新世界 新生活新世界 新生活项目定位策略新世界 新生活新世界 新生活项目定位中央别墅区 御制法式宫廷纯墅新世界 新生活新世界 新生活温榆河畔纯法式国际生活别墅区形象定位形象标签：法式的、优雅的、浪漫的高贵的、艺术的、摩登的、奢华的关键词：薰衣草、戛纳、红酒、电影、宫廷关键词：薰衣草、戛纳、红酒、电影、宫廷新世界 新生活新世界 新生活法式的宫廷建筑项目生活主张下的延伸新世界93、 新生活新世界 新生活庭院尽显极致的法国浪漫雕塑喷泉法式的皇家园林新世界 新生活新世界 新生活香根鸢尾是幸福的象征，外貌宁静、和谐、大方，体现法兰西民族的自由乐观和光明磊落的精神。雪松成为民族的勇敢、坚毅、不畏强暴的象征。在园林融入法国文化的延伸与传承，使得本项目更极具有文化品牌内涵。法国国树-雪松法国国花-香根鸢尾项目生活主张下的延伸新世界 新生活新世界 新生活新世界 新生活新世界 新生活新世界 新生活新世界 新生活131法式的雕塑、小品、景观项目生活主张下的延伸新世界 新生活新世界 新生活132纯粹的、格调的。新世界 新生活新世界 新生活项目案名新世界墅宫定义中央别墅区未来科技城板块的高端94、价值别墅典范新世界 新生活新世界 新生活备选案名一：新世界中央御府备选案名一：新世界中央御府注解：“中央”体现出地块的价值以及项目明确的中央别墅区区域站位。“御府”表明此地为上流社会有身份的人的住所，体现出身份感及领地感。注解：“中央”体现出地块的价值以及项目明确的中央别墅区区域站位。“御府”表明此地为上流社会有身份的人的住所，体现出身份感及领地感。新世界 新生活新世界 新生活备选案名二：新世界香榭丽宫备选案名二：新世界香榭丽宫注解：“香榭丽大道”为法国巴黎的象征之一，最能体现法国特色。“丽宫”沿袭新世界经典别墅项目的案名，体现传承性。注解：“香榭丽大道”为法国巴黎的象征之一，最能体现法国特色95、。“丽宫”沿袭新世界经典别墅项目的案名，体现传承性。新世界 新生活新世界 新生活新世界新世界御宮新世界御宮新世界塞纳河庄邸新世界塞纳河庄邸新世界 斯特拉斯堡斯特拉斯堡 注解：“塞纳河”为法国第二大河，也为巴黎的典型象征之一，体现法国特色，并呼应我项目稀缺临水景观资源。“斯特拉斯堡”为法国特色城市，位于莱茵河畔，拥有众多一流花园，与我项目珍贵水资源、低容积率、高绿化率相匹配，并体现尊贵感和领地感。注解：“塞纳河”为法国第二大河，也为巴黎的典型象征之一，体现法国特色，并呼应我项目稀缺临水景观资源。“斯特拉斯堡”为法国特色城市，位于莱茵河畔，拥有众多一流花园，与我项目珍贵水资源、低容积率、高绿化率相96、匹配，并体现尊贵感和领地感。新世界 新生活新世界 新生活2.2客户定位2.2客户定位PART策略篇之策略篇之2新世界 新生活新世界 新生活低端别墅客户中端别墅客户2000万-3500万1000-2000万1000万以下总价低端中端高端客户特征：3045岁之间，社会中坚力量，财富上升阶段客户来源：企事业单位管理层、小型私营业主、自由职业者等；置业目的：5+2生活，自住同时兼顾投资保值的；置业经历：首次别墅置业客户，城里有住宅别墅特点：远郊、环北京、200-300平米经济型别墅高端别墅客户顶端别墅客户3500万以上客户特征：3550岁之间，已完成财富主要积累，财富稳定客户来源：中小型企业主、自由职97、业者等；置业目的：自住、投资；置业经历：城里有高端住宅，部分有别墅置业经历别墅特点：近郊、别墅氛围成熟，400-600平米改善型别墅顶端客户特征：4055岁之间，资金实力雄厚，资产增值高速客户来源：世界500强高管、资本密集行业的企业主或高管；置业目的：自住、投资；置业经历：城里有多套高端住宅，部分有别墅置业经历和海外置业经历；别墅特点：成熟地段资源、面积600-1000平米改善型别墅客户特征：4560岁之间，行业领袖人群，财富塔尖客户来源：世界500强企业领袖、资金资源密集行业领袖、演艺圈领袖、政府高层等置业目的：投资、收藏、自住；置业经历：海内外有多套顶级房产、多套别墅别墅特点：顶级地段资98、源、顶级产品品质、1000平米以上顶级收藏型别墅典型项目客群分析北京别墅客群呈明显四级金字塔特征，各级客户阶层差异明显。新世界 新生活新世界 新生活独门独院低密度别墅基本属性配套花园景观第三层收藏+彰显第一层体验+圆梦第二层精神需求+生活改善地段功能孤品属性品质服务典型项目客群分析现阶段，北京主力别墅市场客群的主要需求位面：精神需求+生活改善新世界 新生活新世界 新生活以南北为中轴线，以重点商圈、板块为核心向相邻别墅区辐射。中央别墅区奥北别墅区八达岭别墅区南城别墅区西山别墅区潮白河别墅区东部泛CBD别墅区长安街沿线中关村、上地亚奥、使馆区、望京CBD金融街丽泽北部别墅客群分析新世界 新生活新世99、界 新生活龙湖双珑原著泰禾北京院子誉皇殿中央别墅区润泽庄园墅郡京基鹭府温哥华森林奥北别墅区北部重点板块主力在售项目，总价1000-3500万区间客群样本。典型项目客群样本新世界 新生活新世界 新生活龙湖品牌跟随者，来自高端产品系列圈层，注重品牌、品质、圈子。客户渠道：主要以龙湖别墅系列关注客群、龙湖高端公寓产品业主、龙湖别墅项目业主圈层朋友为主，其他以户外和网络来源为辅。年龄及家庭结构：北京客户为主，3-4口之家，年龄40-55岁。行业及区域：CBD、燕莎使馆区、望京、亚奥区域。置业目的：多数为首次别墅置业，改善型需求，作为第一居住。置业关注点：龙湖品牌、项目品质、项目位置、价格。比较项目：泰100、禾北京院子、润泽庄园墅郡、京基鹭府为主。龙湖双珑原著客群分析新世界 新生活新世界 新生活客户渠道：户外广告占70%，网络占20%，其他是短信和朋友介绍。年龄及家庭结构：35-45岁之间，3-5口之家。行业及区域：CBD区域为主、望京、中央别墅区。置业目的：多数为二次以上别墅，改善或收藏、投资需求。置业关注点：建筑、园林、配套、价格。比较项目：龙湖双珑原著为主。户外广告获知，有过别墅置业经历的，有明显的中式院落情怀。泰禾北京院子客群分析新世界 新生活新世界 新生活客户渠道：60%来自润泽庄园老客户圈层、其他以门户网站、户外广告为主。年龄及家庭结构：北京客户为主，3-4口之家，多数与老人一起生活，101、年龄40-55岁。行业及区域：望京、奥运村、海淀、CBD；多数石油、化工等高收入行业，包括企业中高管及私营业主。置业目的：多数为首次别墅置业，改善型需求，作为第一居住。置业关注点：项目位置、周边环境及配套、户型舒适度、项目品质。比较项目：中央别墅区项目为主，奥北别墅区项目为辅。润泽业主的朋友圈层，有明显的对顶级稀缺资源的占有欲望。润泽庄园客群分析新世界 新生活新世界 新生活客户渠道：60%来自户外广告（区域竞争项目拦截）、20%来自业主（看房客户）介绍、其他以网络、短信为主。年龄及家庭结构：北京客户为主，3-4口之家，年龄35-45岁。行业及区域：朝阳亚运村、燕莎使馆区、东城区四个区域为主，从102、事金融、建筑、能源等行业的企业主或企业高管。置业目的：多数为首次别墅置业，改善型需求，作为第一或第二居住。置业关注点：项目位置、未来科技城、项目品质、周边配套、价格。比较项目：润泽庄园、温哥华森林、龙湖双珑原著、周边二手房。其他：购房周期很短，通常在半个月以内。区域客群分流，注重项目品质与未来增值能力，对价格敏感。京基鹭府客群分析新世界 新生活新世界 新生活客户渠道：50%来自户外广告（区域竞争项目拦截）、20%来自业主（看房客户）介绍、其他以新浪、短信为主。年龄及家庭结构：北京客户为主，3-4口之家，年龄45-55岁。行业及区域：朝阳亚运村、海淀中关村、东城、西城四个区域为主，从事资金、能源103、密集行业的企业主或企业高管。置业目的：多数为首次别墅置业，生活改善需要，作为第一或第二居住。置业关注点：项目位置、周边环境、产品规划、价格、物业管理。比较项目：京基鹭府、御汤山、龙湖双珑原著、金科王府及周边二手房。其他：购房决策以男性为主，女性为辅，决策人性格沉稳、理智，行事低调，但注重生活品质，座驾普遍在70万元以上，决策周期主要在一个月以内。区域客群分流，有明显的独栋情怀，对价格敏感。温哥华森林客群分析新世界 新生活新世界 新生活客户渠道：70%来自老客户介绍、其他以区域截留客户为主。年龄及家庭结构：北京客户为主，3-4口之家，年龄35-50岁。行业及区域：CBD、望京、燕莎区域、亚奥区域104、四个区域为主，从事资金、能源密集行业的企业主或企业高管。置业目的：多数为首次别墅置业，投资因素较高。置业关注点：项目位置、价格、户型。比较项目：中粮祥云、万通天竺新新家园、远洋傲北、周边二手房等。其他：付款能力较弱。老客户介绍，热衷于中央别墅区核心区域，购买力较弱，别墅情怀，性价比。誉皇殿客群分析新世界 新生活新世界 新生活奥北别墅区中央别墅区亚奥区域使馆区望京CBD区域中关村东城客户核心区域：亚奥区域、望京、使馆区、以及中央别墅区腹地客群。客户辅助区域：中关村、东城、CBD客群样板小结来源、行业、职位特征核心行业：资金、资源密集型行业金融、能源、建筑、制造、电子通信。辅助行业：行政机关、文化105、传媒、教育医疗、核心职位：企业主、企业高管辅助职位：专业技术人员、自由工作者新世界 新生活新世界 新生活核心需求：改善型+资产增值辅助需求：投资、养老、收藏、给孩子精神需求：身份彰显+圈层融入客群样板小结购买需求核心来源：户外+老业主圈层+高端客户资源拓展辅助来源：门户网站、高端杂志等媒体广告核心关注点：地段、产品、品质、价格新世界 新生活新世界 新生活核心需求特征：第一居所，别墅首置，改善型区位中央别墅区、20分钟至燕莎产品总价2000万级总价500以上舒适空间第二居所第一居所以高端客群阶层为核心、顶端客群阶层为标杆的客户组成结构。本案核心客群本案标杆客群客群定位新世界 新生活新世界 新生活106、二环三环四环长安街望京区域三元燕莎使馆区域CBD区域金融街中关村西直门东南三、四环商圈亚奥、使馆区、望京区域：主要客群来源东城、CBD区域：辅助客群来源西长安街区域北京其他区域：边缘客群来源客户特征地缘性因素明显，主力客群来自亚奥、使馆区、望京三大区域。亚奥区域东城区客群定位来源新世界 新生活新世界 新生活商务交际、旅游、家庭活动、高端运动、财富管理、健康养生他们的生活是什么样的?热爱家庭生活、注重生活品质提升、注重财富管理客群定位社会属性新世界 新生活新世界 新生活商务交际、旅游、高端运动、财富管理、健康养生新世界 新生活新世界 新生活慈善、社交场所选择偏好及身份理财银行的选择偏好主动接触的107、主流媒体手机品牌偏好拍卖行：佳士德、保利俱乐部：超白金会员GOLF球场：北湖九号/华彬外资银行/汇丰银行财经/CCTV2Vertu/苹果/三星国内：三亚/国外：北美、欧洲 被访者出游常选择的度假胜地客群定位社会属性新世界 新生活新世界 新生活中央别墅区新贵族拥有别墅理想和居住舒适度追求的城市新富阶层35-55岁之间，在京奋斗多年，事业成就，多房多车，成熟别墅买家；改善家中老人和孩子的居住环境。此类客户更加注重别墅的综合因素。追求稀缺资源占有，看重环境与居住品质；依附城市生活，注重交通便利性；对所向往的别墅生活充满憧憬与想象；对别墅的生活氛围向往而羡慕；很容易被未曾经历的别墅景观打动。客户的心理108、感受成为其购房的首要决定性因素关键词：新富阶层、炫耀、从众、注重心理感受客群定位新世界 新生活新世界 新生活600-700独栋：高端客群，财富极速增长阶层多数客户来自对中央别墅区孙河板块龙湖、泰禾、首开项目的分流，其余客户来自对亚奥区域以润泽为主的项目客群的分流。区域分布：使馆区、CBD区域、东城区260-290联排、类独栋：中高端客群，财富稳定阶层50%的客户来自对奥北别墅区客群的分流。（京基鹭府、温哥华森林、御汤山），50%的客户来自对中央别墅区客群的分流。区域分布：亚奥区域、望京区域、使馆区800-1000 大独栋：顶端客群，财富塔尖阶层，行业领袖客群主要来自对中央别墅区顶级别墅项目的分109、流。（LAVIE、九章等）区域分布：中心城区，极少众群体对位本案产品的客群分类别墅首置改善型第一居所企业高管别墅多置升级收藏行业领袖新世界 新生活新世界 新生活2.3价格定位2.3价格定位PART策略篇之策略篇之2新世界 新生活新世界 新生活价格定位 由于各项目均存在一定室内赠送面积，故需测算实际面积的单位销售价格。项目产品类型产 权 销售 面 积()2013年市场表现全室内面积测算 套数面积()均 价(元/)金额（万元）套均室内赠送面积实际总室内面积室 内 使 用面积单价龙湖双珑原著联 排、双拼350-54070739151711144439联 排 地 下：70；双拼地下：120335824110、3011 润泽庄园联排400-49044188045189997594地下一层+地下二层：1502570437968 京基鹭府联 排、双拼410-5201036663288563021地下二层：802260427880 金科王府独 栋、联排350-6602074675396645252联排200；独栋3001458531026 龙湖双珑原著，赠送面积：70-120（地下一层），赠送面积比例：17-19%。润泽庄园,赠送面积：150（地下一层局部+地下二层局部），赠送面积比例：23%-27%。京基鹭府，赠送面积：80（地下二层），赠送面积比例：16-18%。金科王府，赠送面积：200-300（地111、下一层+阁楼），赠送面积比例：30-36%。本案，赠送面积：50-95（地下二层或地下一层局+地下二层局部），赠送面积比例：10-16%。（以上面积不含挑空、露台等隐性赠送面积）新世界 新生活新世界 新生活采用市场对比法：按照全室内面积测算，项目全面积理论均价35000元/平米。（当前时点价格）项目销量(2013年1-11月)月均成交(2013年1-11月)整体月均速(2013年1-11月)单项目整体月均速(2012年1-11月)速度对价格的修正龙湖双珑原著706.4 16.2 4.0 57.30%润泽庄园444.0-1.12%京基鹭府433.9-3.37%金科王府211.9-52.81%合计112、 17816.2/影响因素权重本案龙湖双珑原著润泽庄园京基鹭府金科王府企业品牌10810868区位交通301528301510配套环境10581063景观资源531531产品价值302428262028营销服务151515121010合计1007090916060目前整盘均价43011379682788031026修正后均价33453 29206 32527 36197 速度修正后均价52623 28878 15350 34977 项目权重35%35%20%10%项目均价35093 18418 10107 3070 3498 价格定位新世界 新生活新世界 新生活 经现有资料测算，本案总赠送面积113、占总面积比例为13.7%价格敏感度分析（年度成交量分析）剔除赠送面积后，项目产权销售均价40600元/平米。价格定位（产权销售价格）地块套数全建筑面积产权面积赠送面积套均赠送东区815584149974586772 西区23477450640001245053 合计3151332911139741831758新世界 新生活新世界 新生活3.1项目营销策略3.1项目营销策略PART执行篇之执行篇之3新世界 新生活新世界 新生活 品牌目标：新世界北京高端别墅影响力升级，标杆企业。形象目标：北京别墅第一梯队，世纪法式别墅领袖典范。销售目标：实现利润与速度双重指标，典型热销名盘。项目目标新世界 新生活114、新世界 新生活核心问题区域价值层面：非中央别墅区传统区域，如何塑造区域价值？产品价值层面：市场产品不断升级完善，如何树立本案形象？市场价值层面：如何实现整盘高速高价的市场价值？项目起势层面：2014年，销售周期短，如何快速积累客户，实现开盘热销？新世界 新生活新世界 新生活完成首年10亿销售额，站位别墅价格第一梯队的市场目标。最低成交套数目标：70组缴纳意向金：100组意向客户到访参观：1000组目标关注客户接触：3000组邀约率：33%认筹率：10%认购率：70%目标成交率：7%如何快速完成大量目标客户积累？新世界 新生活新世界 新生活核心营销策略一、区域价值的重新定义！二、差异化、标杆化的115、产品价值体系构建！三、极致高端案场体验策略！四、装备高端资源、独特渠道网的特种战术！五、客户“抢”、“截”策略！六、全覆盖、立体化的前置沟通策略！新世界 新生活新世界 新生活核心策略主动定义、主动稀缺、主动标杆一、区域价值的重新定义一、区域价值的重新定义关键词：新世界 新生活新世界 新生活主动选择售价高、认知高端、市场规模大的中央别墅区！区域站队本案亚北板块北七家板块小汤山板块孙河板块大湖板块后沙峪板块天竺板块中央别墅区中央别墅区奥北别墅区奥北别墅区新世界 新生活新世界 新生活龙湖颐和原著51711元/泰禾北京院子财富城堡34131元/平米远洋LAVIE55431元/九章别墅78020元/优山116、美地46826元/丽宫56607元/誉天下24780元/本案万通天竺家园22089元/中粮祥云国际26776元/润泽庄园51899元/万万墅MOMA28429京基鹭府32885元/项目实际距离中央别墅区传统板块较远，所在区域供应项目少，市场认知度低。5KM新世界 新生活新世界 新生活借鉴“孙河”地块崛起经验：主动定义、主动稀缺、主动标杆后沙峪板块天竺板块手段一：主动定义以温榆河为界，定义全新别墅区三大板块后沙峪+天竺+孙河孙河板块手段二：主动稀缺“孙河”板块，是中央别墅最后一块用地，也是距离主城区最近的一块地，自此，中央别墅区开发完毕温榆河WA龙湖地块泰禾地块FG首开地块HIJ中粮地块手段三：117、主动标杆地块规划标杆化拿地成本标杆化升值潜力标杆化高价拿地，名企入驻，区域热度急速攀升。新世界 新生活新世界 新生活1、主动定义：主动站队于中央别墅区区域，提升项目整体区域认知价值。并定义以科技、生态为主题的中央别墅区内未来科技城板块，与孙河板块共同形成未来中央别墅区高端别墅热点板块。孙河板块后沙峪板块天竺板块未来科技城板块新世界 新生活新世界 新生活2、主动稀缺：独享未来科技城庞大的城市配套及商务商业功能，未来科技城高端配套将有力支撑区域价值内涵。未来科技城一期规划面积达到10平方公里，总建筑面积约800万平方米，目前已开工建设的面积为238万平方米，约84万平方米已完工。2015年将入驻1118、5家央企，2013年年底将入驻10家，目前已经入驻4家，到2015年工作人员将达到10万人。3.14平米公里的滨水森林公园。高端写字楼群及总部基地。优质的科技主题酒店及温泉主题酒店。精品购物中心、休闲主题街区及商务配套底商。幼儿园到高中的一站式优质教育体系，1所国际学校。一所国际水平接轨的高端盈利性医院。科技博物馆、图书馆及剧院。新世界 新生活新世界 新生活手段三：主动标杆化生态环境标杆化最好的生态资源生活质量标杆化最好的宜居条件发展前景标杆化最好的配套前景地块规划标杆化罕见的低密度未来科技城板块向南衔接向东拓展340万滨水公园（中央别墅区的“朝阳公园”）百万平米国际商业配套中心（北区的“国际119、配套区”）顺于生态走廊温榆河生态走廊3、主动标杆：一个集百万国际商业配套、340万平米滨水公园的顶级商业生态板块横空出世，定义中央别墅区新板块。新世界 新生活新世界 新生活区域价值的重新定义：双重区域价值，树立项目市场中独一无二的价值标签，一个集百万国际顶级商业配套、百万平米滨水公园的顶级生态资源的全新板块横空出世。站位中央别墅区，提升项目区位认知，共享中央别墅区成熟别墅氛围及国际配套独享未来科技城城市配套，科技生态的特色鲜明1.双核驱动，双板块价值复合。2.定义为：中央别墅区板块中以科技生态位主题的未来科技城板块3.与未来的孙河板块共同形成高端别墅市场热点区域市场形象：中央别墅区+未来科技城120、区域市场形象：中央别墅区+未来科技城区域核心价值：顶级国际配套+顶级生态资源新世界 新生活新世界 新生活板块规模：1.6平方公里，0.7低容积率（孙河2.38平方公里，容积率1.1-1.4）高端休闲配套：春晖园温泉度假酒店，稀缺地热资源。稀缺生态资源：340万平米滨水公园、温榆河水岸景观、顺于路生态走廊。知名企业入驻：香港新世界、万科地产等知名企业领衔开发。站队：中央别墅区定义：全新顶级国际商务生态板块：未来科技城板块远大发展前景：未来科技城开发商建设、地铁17号线开通、百万平国际商业。核心策略小结一、区域站队与重塑一、区域站队与重塑新世界 新生活新世界 新生活核心策略人无我有、人有我优、价值121、唯一、顶级稀缺。二、差异化、标杆化产品价值体系构建二、差异化、标杆化产品价值体系构建关键词：新世界 新生活新世界 新生活龙湖双珑原著泰禾北京院子润泽庄园墅郡京基鹭府本案滨水公园+温榆河水系+双生态走廊无水系无公园无入户温泉无水系无公园无入户温泉无水系有公园无入户温泉无水系有公园无入户温泉生态资源：唯一同时拥有水系、公园的全优生态宜居属性。竞品产品对照新世界 新生活新世界 新生活龙湖双珑原著泰禾北京院子润泽庄园墅郡京基鹭府容积率：1.1配建叠拼本案规划容积率：0.7；实际容积率约0.5！纯别墅社区。高贵石材，精工雕铸，法式宫廷建筑。容积率：1.1配建普通住宅容积率：0.7配建公寓容积率：0.7配122、建普通住宅总体规划：唯一超低密度、纯别墅社区。建筑：唯一精工雕铸的法式石材宫廷建筑。竞品产品对照中西结合石材+涂料中式风格石材+金属英式风格石材+木挂板英式风格石材+面砖新世界 新生活新世界 新生活龙湖双珑原著泰禾北京院子润泽庄园墅郡京基鹭府最大660无偏厅设计最大520无偏厅设计最大640无偏厅设计最大620无偏厅设计本案户型面宽、进深尺度舒适，匹敌在售所有项目的户型舒适度。是唯一具备可谓北京顶级别墅的标杆产品。户型：在售唯一近千平米户型，约17米超大面宽，宫廷旋转楼梯，大尺度挑空，生活、社交、礼仪多重功能空间极尽奢华。竞品产品对照新世界 新生活新世界 新生活四大唯一价值体系：唯一尽享自然水123、系和公园景观双重极致资源唯一稀缺低密度纯别墅住区唯一宫廷御制法式石材立面唯一990超奢华礼序空间四大顶级差异化产品价值，构建顶级产品价值体系。核心策略小结二、差异化、标杆化产品价值体系构建二、差异化、标杆化产品价值体系构建新世界 新生活新世界 新生活顶级形象标签：法式巅峰、宫廷气度、皇家御制、稀缺低密、仪序人生、极致宜居、纯粹墅群新世界 新生活新世界 新生活核心策略极致体验、预约接待、一时一客、管家服务。三、极致高端案场尊崇接待、体验策略三、极致高端案场尊崇接待、体验策略关键词：新世界 新生活新世界 新生活先行式营销客户管家为第一接待人，客户进入现场首先由客户管家接待，客户经理（销售人员）不出124、现在案场，减少“商务气氛”。客户管家的定位类似于五星级酒店的大堂经理，身后有一系列的销售管理与服务资源支撑。客户到达礼宾人员接待管家接待管家、客户经理送出客户经理接待专业管家作为客户第一接触人，全程服务，弱化销售氛围。客户管家第一接待制度新世界 新生活新世界 新生活预约接待与一时一客面向财富金字塔顶端的人群，在服务策略上提供针对性的接待服务，建立自上而下的贵族品牌，而非自下而上的失去阶层感品牌观念，因此，需要构建一种象征身份感，阶层感的预约模式。电话预约确认来访时间销售登记预约看房单物业备份销售提前登记门岗接待凭证“您好，为了保障您来参观的质量，我们执行一时一客，专人专属的预约制度”。预约接待125、制度，专人专属服务，象征身份、阶层的预约模式。新世界 新生活新世界 新生活在高端房产营销中，原则上一个时间段只接待1组客户，即使有2组或以上客户同时出现时，也要尽量避免发生客户交叉碰面，可安排在不同的区域内。原则上保障以下空间每个时间段仅服务一组客户：样板间 VIP等候室 销售宣讲室预约接待与一时一客重点接待，展示空间，同一时间仅服务一组客户。新世界 新生活新世界 新生活客户到访未约访客户约访客户核对预约看房单通知案场接待客户管家客户经理水吧迎宾保洁通知管家营销确认预约下次看房补填看房单未预约客户：形式上让客户理解提前预约是为了保障接待质量。原则上可根据客户情况，由案场经理决定是否让客户当场补126、填看房单后予以安排接待。已预约客户：形式上让客户感受到我们做好全面准备迎接客户参观。客户入园后，即感受到一场定制的、高端的、私人的服务盛宴。预约接待与一时一客新世界 新生活新世界 新生活无缝隙服务接待模式 在全程接待服务中，以客户经理（销售人员）为中心，随时提供“多对一”的细致周到服务。从客户进入现场的一刻起，所以部门人员需由对讲机联络通知，做好接待准备。A客户经理接待中高级客户经理B客户经理客户管家避免客户独自等待、独自参观、独自离开的情况出现。销售支持服务支持销售支持特殊情况需要代接客户确认价格、销控等房源信息服务支持给客户提供户型图、楼书等道具其他服务随时提供“多对一”的服务，专人专项，127、定制尊贵感。新世界 新生活新世界 新生活客户入园之后，所有员工都能准确问候“*先生/女士”。尊称服务不仅能凸显客户尊贵地位，同时能弱化案场营销环境的陌生感，使客户能够拥有宾至如归的感受，彰显项目服务价值。具体而言，就是在客户参观动线上，各岗人员都能准确说出“*先生/女士，您好！”客户姓氏尊称服务门岗客户管家客户经理”张先生，到访看房，一行3人，预约了王经理“水吧迎宾保洁”张先生，您好！“”张先生，您好，我是这里的客户管家/客户经理“新世界 新生活新世界 新生活六大空间，五重立体感官体验=价值直觉打造打造营造立体化、全方位感官体验，让客户产生向往和驾驭的冲动。极致高端案场体验新世界 新生活新世界128、 新生活服务创造的不只是物质财富，更是丰富的精神财富与文化财富尊贵感体验来源：私人化、定制化、人性化极致高端案场体验新世界 新生活新世界 新生活货真价实、深耕细作、高效执行、团队匹配核心策略全覆盖、全行业的特种渠道资源、人脉、团队。四、装备高端资源、独特渠道网的特种战术四、装备高端资源、独特渠道网的特种战术关键词：新世界 新生活新世界 新生活全面覆盖北京高端物业的、入住版、最新版业主真实数据。特种资源渠道策略资源一：全北京高端楼盘最新物业版业主通讯名录新世界 新生活新世界 新生活资源二：上、下游行业高端客群持有人资源东部区域为主、北部区域为辅的高端项目业务员、销售经理、总监数据中央别墅区高端代129、理、CBD区域高端楼盘代理公司数据高端二手房渠道公司数据媒体、广告、制作等公司高管数据建筑、专业品轩公司的高管数据别墅装修设计、高端家私、园艺公司的客户经理数据高端俱乐部、会所、银行的营销管理人员数据全面覆盖上下游行业的营销人员资源关系网络。特种资源渠道策略新世界 新生活新世界 新生活温哥华森林积累了北部区域近三年以来70%的别墅看房客户客户总积累量：8000组（到访）1500万级客户积累量：1500组1500万级客户年增长量：500组/年禧瑞都天禧积累了东部区域近3年以来，80%的顶级公寓看房客户客户总积累量：2000组（到访）2000万级客户积累量：1200组年度持续增长量：600组/年具130、备CBD区域高端公寓业内销售人员资源100多个资源三：金网络精英团队的忠实“粉丝”，历次开盘成交率高达30%。联排产品500独栋产品600-700大独栋产品800-1000麒麟公馆积累了东部区域近3年以来，50%的高端公寓看房客户客户总积累量：2000组（到访）和平大道积累了北部区域近三年以来70%的别墅看房客户客户总积累量：3000组（到访）阳光丽景华展国际中心力鸿花园安立花园丽嘉花园阳春光华光大水墨风景第三置业UHN积累了北部区域近高端看房客户客户总积累量：2000组（到访）全面覆盖北京北部、东北部、东部三大区域十年高端客群。特种资源渠道策略新世界 新生活新世界 新生活资源四：高执行力的专131、属高端团队实现资源深耕高端团队从业平均年限8年以上，高水准、专业平台。特种资源渠道策略高端事业部总经理-宋倘项目运营总控营销策略总监杜磊销售驻场总监晏菲项目推广经理陈佳项目销售经理舒展推广助理/销售助理/客服人员别墅销售团队8-12人专业支持平台专业支持平台销售管理中心策划顾问中心营销推广中心市场研究中心人力资源中心优势支持平台优势支持平台客户资源平台广告推广资源知识管理平台电商推广资源物业管理公司新世界 新生活新世界 新生活禧瑞都、璞瑅等高端项目金网络资源引入成交率：30%。金网络资源可直接为项目贡献指标：快速进行2000万级目标高端客户覆盖沟通数量3000组！前期到访500组！特种资源渠道132、策略新世界 新生活新世界 新生活货真价实、深耕细作、高效执行、团队匹配核心策略最大程度吸附竞品客户、最大程度瓜分市场份额。五、客户“抢”、“截”策略五、客户“抢”、“截”策略关键词：新世界 新生活新世界 新生活抢占业内终端：激励业内人员，吸附市场客户提前向终端业务人员释放项目信息，推动终端调动客户资源（主动/备选）竞品项目业务员东部、北部高端项目业务员二手房高端代理高端分销机构客户“抢”、“截”策略新世界 新生活新世界 新生活抢占客户终端：释放多重利好，拖延竞品客户决策提前、不断的向市场导入项目利好消息，最大程度抢占瓜分竞品客户产品升级利好开盘价格利好发展潜力利好给予客户多重刺激利益，延迟竞品133、客户成交决策。客户“抢”、“截”策略新世界 新生活新世界 新生活拦截竞品终端：直接积累最精准、最急切的目标客群通过特殊渠道直接获得重点竞品项目核心数据资源（来电、来访、成交客户通讯）龙湖双珑原著泰禾北京院子润泽庄园数据京基鹭府客户“抢”、“截”策略新世界 新生活新世界 新生活拦截重点区域：九大节点，实现对重点区域全面覆盖通过大型户外广告覆盖目标客群主要集中区域京承高速收费站户外单立柱东北四环主路单立柱东北五环主路单立柱项目沿街面广告围挡西侧入口精神堡垒京承高速后沙峪出口落地广告牌黄岗出口落地广告牌京承高速北七家出口落地广告牌机场高速苇沟出口落地广告牌客户“抢”、“截”策略新世界 新生活新世界 134、新生活对象精准、手段多样，形式灵活货真价实、深耕细作、高效执行、团队匹配核心策略对象精准、手段灵活、形式多样。六、全覆盖、立体化的前置沟通策略六、全覆盖、立体化的前置沟通策略关键词：新世界 新生活新世界 新生活对象精准：对精准目标客群进行前置沟通，营销前置面对不同群体采用灵活多变的手段对客户进行持续性、重点深入的沟通业内资源金网络资源相关行业资源上述“抢、截”部分资源前置沟通策略新世界 新生活新世界 新生活手段灵活：多种手段持续保持信息更新，客户关注热度面对不同群体采用灵活多变的手段对客户进行持续性、重点深入的沟通电话短信拜访微信微博电子邮件直邮前置沟通策略新世界 新生活新世界 新生活形式多样135、：多种形式推动市场传播、影响快速发酵多种手段和方式与客户进行持续性、重点深入的沟通客户访谈：提前与客户进行沟通，邀约访谈业内推荐：提前对业内重点圈层举办推介活动重点企业推介：提前对未来科技城里的重点企业进行推荐活动沙龙活动：提前举办沙龙业内炒作：提前进行业内炒作，引发关注传播，如“中央别墅区顶级别墅，百万年薪招聘销售”前置沟通策略新世界 新生活新世界 新生活一、区域站队及重塑二、差异化、标杆化的产品价值体系构建三、极致高端案场体验策略四、装备高端资源、独特渠道网的特种战术五、客户“抢”、“截”策略六、全覆盖、立体化的前置沟通策略六大核心策略全面解决项目“区域、价值、客户、起势”四大问题新世界 136、新生活新世界 新生活3.2项目整体销售方案3.2项目整体销售方案PART执行篇之执行篇之3新世界 新生活新世界 新生活1000万-1500万总价区间，总规模134套，15.8亿，主要集中在奥北别墅区（111套）1500万-2000万总价区间，总规模107套，18.5亿，主要集中在中央别墅区（64套）2000万-3000万总价区间，总规模31套，6.9亿，主要集中在奥北别墅区的润泽庄园项目（单盘22套），3000万总价以上，总规模74套，38.75亿，主要集中在中央别墅区（66套）区域主要成交项目产品类型1000万以下1000-1500万1500万-2000万 2000万-3000万3000万以137、上合计总套数（套）总金额（亿）总套数（套）总金额（亿）总套数（套）总金额（亿）总套数（套）总金额（亿）总套数（套）总金额（亿）总套数（套）总金额（亿）奥北别墅区合计独栋151.42708.54111.7930.7651.7910414.3联排271.7415.5325.8255.5931.1612819.75累计423.1211114.04437.59286.3582.9523234.05中央别墅区合计独栋20.11111.32142.36005130.767834.55联排/双拼988.72121.44508.530.62155.0417824.32累计1008.83232.766410.8138、630.626635.825658.87合计14211.9513416.810718.45316.977438.7548892.92补充因素：泰禾北京院子，报价2000-3000万/套，由于未取证，无签约，但根据调研，已有80组客户选房，保守估计取证后将成交40套。北部区域2000万级别墅2013年市场规模接近200套。目前市场销量研判新世界 新生活新世界 新生活区域主要成交项目产品类型1000万以下1000-1500万 1500万-2000万2000万-3000万3000万以上合计总套数（套）总金额（亿）总套数（套）总金额（亿）总套数（套）总金额（亿）总套数（套）总金额（亿）总套数（套）总金139、额（亿）总套数（套）总金额（亿）奥北别墅区远洋傲北联排/双拼110.8720.25000000131.12润泽庄园墅郡联排0000193.52224.8631.16449.54金科王府独栋0020.290020.5551.7992.63联排0070.8930.5420.4700121.9京基联排/双拼00324.36101.7410.2600436.36御汤山独栋100.94475.66101.640000678.24温哥华独栋50.48212.5910.1510.2100283.43联排160.8300000000160.83中央别墅区龙湖双珑原著联排/双拼0020.29508.530.62140、155.047014.45丽宫别墅独栋00000000106.99106.99东君府MOMA独栋20.11111.3220.320000151.75誉天下独栋0000122.040000122.04联排968.5460.640000001029.18中粮祥云联排/双拼20.1840.5100000060.69远洋LAVIE独栋000000004123.774123.77双珑原著：1500-2000万，成交量最多，50套，8.5亿远洋LAVIE：3000万以上，成交量最多，41套，23.77亿御汤山：1000-1500万，成交量最多，47套，5.6亿（京基鹭府，联排成交最多，32套，4.36亿）141、润泽庄园：2000-3000万，成交最多，22套，4.86亿（泰禾北京院子，由于未取证无法签约，预计成交40套，约10亿）2000万级别墅，单盘年度成交规模最高在40-50套左右。目前市场销量研判誉皇殿：800-1000万，成交量最多，96套，9.18亿新世界 新生活新世界 新生活主推销售方案：高速度+高回款，2014年全年销售95套，销售额12.5亿2014年，联排、类独栋套均总价1000万/套起，全盘实现1100万；2014年，小独栋套均总价2100万套/起（大独栋3600万），全盘实现2300万（大独栋3860万）。销售期：3年项目全盘产权销售面积均价40000元/平米，总销售额约46亿142、。全盘销售方案产品2014年2015年2016年合计独栋套数24241866产权面积13776137761033237884均价36500395004450039773 金额5028240005441520004597740001506750000套均20951000226730002554300022829545 联排，类独栋套数698580234产权面积18837232052184063882均价36000385004150038788 金额6781320008933925009063600002477884500套均9828000105105001132950010589250 大独栋套143、数28515产权面积16106440402512075均价45000465005150047967 金额72450000299460000207287500579197500 套均36225000374325004145750038613167 合计套数95117103315产权面积342234342136197113841均价36624.6676240003.788543468.2846640090 金额1253406000173700450015734215004563832000套均13193747148461921527593714488356新世界 新生活新世界 新生活 备选销售方案144、：利润最大化。2014年销售63套，销售额9亿。2014年，联排、类独栋套均总价1100万/套起，全盘实现1200万；2014年，小独栋套均总价2300万/套起，全盘实现2600万（大独栋4350万）。销售期：4年项目全盘产权销售面积均价45000元/平米，总销售额约52亿。全盘销售方案产品2014年2015年2016年2017年合计独栋套数1818171366产权面积10332103329758746237884均价4000043000480005200045242 金额4132800004442760004683840003880240001713964000套均2296000024682145、000275520002984800025969152 联排，类独栋套数45657054234产权面积1228517745191101474263882均价4000042000450004700043667 金额4914000007452900008599500006928740002789514000 套均1092000011466000122850001283100011921000 大独栋套数074415产权面积056353220322012075均价50000550006000054000金额0281750000177100000193200000652050000套均#DIV/0!4146、0250000442750004830000043470000合计套数63909171315产权面积22617337123208825424113841均价4000043643.687746915.7940750113.986845287 金额9046800001471316000150543400012740980005155528000套均1436000016347955.616543230.7717945042.316366756 新世界 新生活新世界 新生活主推方案一：全盘均价40000元/，销售期3年，总销售额46亿。一、保障销售速度，支撑项目热销典范别墅的市场形象。二、降低市场风险147、，在入市前期立即占据主动，为后期调整创造市场基础。三、为后期预留更多涨价空间，建立价格不断快速上涨的市场条件。新世界 新生活新世界 新生活基于主推方案（方案一：速度+回款）全盘目标：销售额46亿，实现单价40000元/，销售期3年。2014年目标：销售额12.5亿，销售套数95套，实现单价36600元/。新世界 新生活新世界 新生活“三线并行”三类产品同步推出，单品市场规模限制，保障总销售额“举高打低”高举标杆3600万总价产品形象，挤压主力1000-2000万级产品销售“饥饿营销”精准供应量（95套），争取100%去化率，“一墅难求”氛围竞争产品，低开高走，快速去化标杆产品，奢华型，高开平走148、，平稳出货东区：604-700，独栋总价2100万起东区：850-990，大独栋总价3600万起差异化产品，低开高走，快速去化西区：260-290，联排、类独栋总价1000万起受市场单品成交规模限制，本案需同步推出多级产品。2014年销售策略新世界 新生活新世界 新生活“田忌赛马”，赢取主力产品快速去化的市场机会。260-290平米联排、类独栋，压制奥北区独栋、联排600-700平米独栋，压制中央别墅区联排、类独栋项目800-1000平米大独栋，树标杆，对标北京顶级别墅项目快速销售快速销售平稳销售2014年销售策略新世界 新生活新世界 新生活推盘95套，销售95套，实现均价36000元/，销售149、额12.5亿推盘计划限量房源挤压总推盘套数：95套；西区联排：69套；东区独栋：24套；东区大独栋：2套；价格控制快速提价挤压全年销售均价：36000元/开盘均价：35700元/开盘后单品单价上调2000元/折扣控制多重折扣挤压蓄客优惠折扣付款方式折扣及时签约折扣2014年销售计划产品分类9月10月11月12月合计独栋套数1842024面积1033222961148013776均价360003800038000036500 金额 37195200087248000 436240000502824000套均 2066400021812000 21812000#DIV/0!20951000 联排、150、类独栋套数5012769面积1365032761911018837均价360003700037000036275 金额 491400000 121212000 707070000683319000 套均982800010101000 10101000#DIV/0!9903174 大独栋套数11002面积805805001610均价45000450000045000金额 36225000362250000072450000套均 3622500036225000#DIV/0!#DIV/0!36225000合计套数69179095面积2478763773059034223均价36292.29 383151、69.92337375.29#DIV/0!36776 金额 899577000 244685000 1.14E+0801258593000套均 1303734814393235 12703444#DIV/0!13248347 新世界 新生活新世界 新生活3.3项目营销推广方案3.3项目营销推广方案PART执行篇之执行篇之3新世界 新生活新世界 新生活217品牌目标：新世界北京高端别墅影响力升级，标杆企业形象目标：北京别墅第一梯队，世纪法式别墅领袖典范销售目标：实现利润与速度双重指标，典型热销名盘2014年筹备期起势期强销期收官期目标：71套；12.5亿目标：87套；17.4亿目标：77套；16152、.1亿2015年2016年品牌导入，业内关注品牌深化，影响升级品牌升华，树立标杆形象导入，市场关注形象树立，高速传播跻身典范，成就传奇入市开盘，火爆销售二次推盘，热销升级三次推盘，完美收官2014年，项目以品牌、形象、销售全面起势为核心目标。2014年推广计划新世界 新生活新世界 新生活两个模式、五大渠道，多个活动；快速、可持续渠道策略形象树立传播精准客群拓展金网络新世界户外网络高端杂志沟通枢纽节点活动（访谈、论坛、发布会、签约仪式、答谢）高端项目客群业内资源网络高端项目客群业内资源网络重点区域覆盖重点竞品拦截门户网站硬广流媒体资源业内杂志高端商务杂志等实现重点意向客户快速积累、可持续发展20153、14年推广渠道方案新世界 新生活新世界 新生活筹备期预热期蓄客期开盘期升华期1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月推广前置，节奏鲜明，事件贯穿营销方案确定项目价值策略前期沟通道具服务团队组织目标客群接触媒体预定新闻预热客户访谈活动启动蓄客临时接待中心启动销售物料具备渠道媒体投放开展产品发布会活动样板区开放样板间参观客户梳理筛选开盘活动金钥匙物业签约集中签约业主答谢活动品牌价值论坛活动品牌：新世界，创领中央别墅区新格局形象：中央别墅区 御制法式宫廷别墅群产品：0.3容积率，法式宫廷独栋，私汤、公园矩制推广诉求：2014年推广节154、奏新世界 新生活新世界 新生活筹备期：前期重点筹备工作有条不紊开展，是全年销售保障第一阶段，1-2月项目方案确定：发展策略、价值策略、服务策略等前期沟通道具：户型、规划、产品效果图服务团队组织：架构、人员、数量新世界 新生活新世界 新生活网络媒体整合A业内传播与导向C平面媒体整合B区域营销，媒体造势；中央别墅区生态宜居顺于板块概念推广。目的：将顺于板块重纳入中央别墅区的 舆论焦点，重点提出范围的界定以及其完善的概念。这样是为了在接下来的推广中顺利将新世界置于顺于板块的缔造者和运营者的地位而做铺垫。第二阶段，3-4月预热期：区域营销 舆论造势系列活动(3月)区域营销 舆论造势系列活动新世界 新生155、活新世界 新生活活动形式：媒体见面会形式（组织各类媒体一起座谈，通过介绍项目理念及国际化生活方式，在媒体中形成讨论话题，并同时商讨达成合作模式。活动时间：2014.3月活动目的：中央别墅区成为本年度最被关注的热门区域确立本案位于中央别墅区的地理地位操作方法：联合京城各大主流媒体，展开关于后中央别墅区的范围及其日趋成熟完善的大讨论。以媒体的名义邀请后中央别墅区的所有项目参加讨论。用媒体的舆论间接告知世人新世界即将运作全新别墅板块。媒体见面会（内部）暨新世界墅宫项目媒体战略合作启动仪式第二阶段，3-4月预热期：区域营销 舆论造势系列活动(3月)区域营销 舆论造势系列活动新世界 新生活新世界 新生活156、媒体下午茶举行小规模业内人士茶会活动时间：2014年3月活动目的：利用专家喉舌为后中央别墅区升级提供理论支持，对项目的区域优势进行集中宣传炒作，塑造本案作为中央别墅区生态宜居顺于板块内的区域优势集中展现窗口的标杆形象，将新世界推到缔造中央别墅区升级的首席地位，实现舆论上炒作支持。渠道：报纸媒体；网络媒体新闻关键点：与前期阶段话题的转化和侧重调节，媒体整合能力，话题及时配合度，把握性阶段目的：将“中央别墅升级-顺于板块”的舆论焦点引向项目，让项目的区域优势成为社会讨论的热点话题。第二阶段，3-4月预热期：区域营销 舆论造势系列活动(3月)区域营销 舆论造势系列活动新世界 新生活新世界 新生活目标157、客户接触，客户访谈，释放项目信息，市场预热(4月)第二阶段，3-4月目标客群初步（金网络资源）接触电话、短信、微信、微博、邮件业内资源拓展业内人员告知（配合激励政策）行业上下游资源拓展行业资源告知（配合激励政策）业内炒作顶级别墅，百万年薪招聘销售内部精英推介会及新品业内发布会目标客群：金网络、新世界内部客户及其人脉关系网主要形式：1.新世界北京项目推介会2.新世界集团全国公司项目巡回推介会新世界 新生活新世界 新生活蓄客期：启用临时接待中心，提前蓄客，保障销售。第三阶段，5-7月地点建议：亮马桥威斯汀或都汇天地使用时间：5月-现场接待中心开放客户访谈活动首批意向客户梳理媒体炒作网络软文发布（品158、牌层面）直接竞品客群覆盖对直接竞品客群释放项目信息（每月持续发布新利好）活动形式：举办高端品鉴沙龙活动，邀请高端业内、媒体参加，提升项目整体形象，以此扩大高端精英客户，实施圈层营销。新世界 新生活新世界 新生活重点企业推介会（未来科技城）活动沙龙（加强客户邀约）时间节点：6月（法式美食节）活动形式：与法国食品协会合作，于奥水公园举行，现场制作法国美食。组织节点：蓄客启动阶段媒体配合：邀约房产杂志、网络、短信纸媒等渠道进行活动告知邀约及后期新闻事件炒作，持续项目较高热度。舌尖上的法国户外法国美食节活动+产品入市信息发布浪漫法式风情体验季蓄客期：启用临时接待中心，提前蓄客，保障销售。第三阶段，5-159、7月文化营销、圈层营销系列新世界 新生活新世界 新生活蓄客期：结合产品发布会，强化蓄客效果，提高客户粘度第三阶段，5-7月活动形式与地点：产品宣介、区域价值探讨东三环，昆仑酒店或丽丝卡尔顿活动时间：2014年7月活动目的：导入项目形象、扩大市场知名度核心价值体系传播，提升客户认可度活动对象：联合京城各大主流媒体，前期访谈重点意向客户、蓄客期重点意向客户梳理第二批重点意向客户产品发布会，项目形象导入，提升客户认可新世界 新生活新世界 新生活样板区开放活动+金钥匙物业签约仪式第四阶段，8-9月时间节点：8月上旬活动形式：通过公关获得顺义区政府支持，促成2014年法国文化年于顺义新城（奥水公园）举办160、。新世界以官方合作伙伴或赞助企业身份，进行事件炒作宣传，引起市场高度关注，实现和法国文化跨界，树立项目纯粹法式别墅形象。渠道配合：政府媒体报道、网络、短信、报广等媒体报道，出版文化节专刊。2014法国文化年活动+售楼处开放文化营销、圈层营销系列新世界 新生活新世界 新生活样板间开放，名品名车发布，保证项目高热度。第四阶段，8-9月9月法国奢侈品月香奈儿新品发布会时间节点：9月上旬活动形式：香奈儿奢侈品新品发布，明星代言人站台，样板间正式开放；组织节点：蓄客阶段媒体配合：邀约房产杂志、网络、短信纸媒等渠道进行活动告知邀约及后期新闻事件炒作，持续项目较高热度。借势活动，开放样板间的同时，推出会员招161、募活动，以收取入会费办理会员卡形式开始正式蓄客。文化营销、圈层营销系列新世界 新生活新世界 新生活时间节点：9月中旬活动形式：迪奥奢侈品展销与新世界地产产品介绍；组织节点：后期蓄客阶段媒体配合：邀约房产杂志、网络、短信纸媒等渠道进行活动告知邀约及后期新闻事件炒作，持续项目较高热度。迪奥芬芳月香水节活动样板间开放，名品名车发布，保证项目高热度。第四阶段，8-9月9月法国奢侈品月迪奥芬芳月香水节文化营销、圈层营销系列新世界 新生活新世界 新生活客户答谢活动，客户保养，客户圈层拓展第五阶段，10-12月法国电影展系列活动时间节点：11月活动形式：法国电影展映，邀请明星亲临现场。组织节点：签约，客户答162、谢媒体配合：邀约房产杂志、网络、短信纸媒等渠道进行活动告知邀约及后期新闻事件炒作，持续项目较高热度。文化营销、圈层营销系列新世界 新生活新世界 新生活升华期：品牌价值论坛，完美收官，载誉而归第五阶段，10-12月2014热销感恩酒会-法国名庄顶级红酒品鉴时间节点：12月（感恩月）活动形式：邀请项目领导和成交业主以酒会的形式进行交流座谈，口碑效应。组织节点：别墅产品的持续销售媒体配合：邀约房产杂志、网络、短信纸媒等渠道进行活动告知邀约及后期新闻事件炒作，持续项目较高热度。圈层文化营销活动新世界 新生活新世界 新生活 截流板块内竞品客户 吸引外板块外围客群。线下媒体渠道投放、快速引发市场关注，集中蓄客户外5-12月网络6-9月杂志7-9月重点区域覆盖重点竞品拦截门户网站硬广流媒体资源业内杂志高端商务杂志等京承高速收费站户外单立柱东北四环主路单立柱、东北五环主路单立柱项目沿街面广告围挡+西侧入口精神堡垒京承高速后沙峪出口落地广告牌、黄岗出口落地广告牌京承高速北七家出口落地广告牌、机场高速苇沟出口落地广告牌门户网站新浪网硬广门户网站搜房网硬广百度搜索流媒体资源网络详情页上线业内杂志：新地产、楼市、机场国际航班杂志财经杂志等奢侈品杂志等新世界 新生活新世界 新生活The End感谢！