1、 引引 言言 目录目录 ContentsContents招商地产商业营销方案招商地产商业营销方案 一、小石城篇一、小石城篇二、依云水岸篇二、依云水岸篇三、营销推广篇三、营销推广篇从招商小石城以及招商依云水岸两个商业街项目的基本情况以及对周边环境的把握，我们把其归入到社区商业的范畴，在前期的市场调研以及后续的营销推广、招商，我们将按照社区商业进行。引引 言言 一、招商小石城篇一、招商小石城篇PART.1 PART.1 PART.1 PART.1 市场定位市场定位市场定位市场定位PART.2 PART.2 PART.2 PART.2 项目招商项目招商项目招商项目招商PART.1-PART.1-市场2、定位分析市场定位分析项目地盘分析项目地盘分析项目地盘分析项目地盘分析项目定位分析项目定位分析项目定位分析项目定位分析项目指标及四至情况项目指标及四至情况（5 5）四至情况：）四至情况：东面：东面：目前为空地，再外东为河道；南面：南面：南面是项目绿化带；西面：西面：为规划道路，再外西为项目的住宅部分；北面：北面：北面目前为空地，基本平整，再往北为小区其他用地及规划道路；（2 2）项目基础指标：）项目基础指标：（3 3）项目现状：）项目现状：西地块临近规划道路，地块内部正在施工中；（4 4）地）地 貌：貌：地块呈长方形，略微平整；（1 1）项目所处位置：）项目所处位置：位于苏州吴中区南部招商小石城3、项目别墅区北侧；南面南面西面西面北面北面东面东面项目位于招商小石城小区内部，西面北面均为小区规划道路，未来商业建成后业主项目位于招商小石城小区内部，西面北面均为小区规划道路，未来商业建成后业主消费便利性大大提高。消费便利性大大提高。项目用地面积：19228总建筑面积：13342.34其中：地上12193.50 地下1303.04功能结构功能结构整个越溪副中心规划的结构形态可概括为“一核三轴五片”。p“一核一核”为核心区，布置在用地的中心位置，主要是酒店、商务办公等用地。p“三轴三轴”分别为：科技轴：北部教育园区的开敞轴线向南向南的延续；文化轴：由核心区平行向西南方向西南方向伸展，各类大型文化娱4、乐、休闲体育等设施用地集中布置在轴线两侧；商业轴：与科技轴垂直，由核心区向东向东伸展而成，轴线两侧主要布置一些零售商业用地和行政办公用地。p“五片五片”分别为：东片小石湖景区，也是该区内较大的绿色开敞空间。西南片低密度开敞区，主要布置一个中心公园和一些低层住宅，保证与西南角天鹅荡居住区在空间可以相互渗透。其余三片（北、西、南片）为居住用地，可以建设一些多层和高层住宅，并根据各自用地规模配套相应的服务设施用地。本项目位于越溪核心区，对于本案未来的发展占有一定的先天优势。本项目位于越溪核心区，对于本案未来的发展占有一定的先天优势。周边环境分析之区域规划周边环境分析之区域规划周边环境分析之周边规划周5、边环境分析之周边规划本项目临近规划公交换乘点，未来将会吸引一部分换乘人群；本项目临近规划公交换乘点，未来将会吸引一部分换乘人群；本商业街区与已交房的别墅区的主入口正对，对自身小区消费群的吸纳力极高；本商业街区与已交房的别墅区的主入口正对，对自身小区消费群的吸纳力极高；随着区域内规划的大型商业行政配套项目逐渐落实以及其它社区商业的成型，将随着区域内规划的大型商业行政配套项目逐渐落实以及其它社区商业的成型，将对本项目将会造成一定的威胁。对本项目将会造成一定的威胁。南石湖花园首开用地邵昂路河道小石湖路公交换乘点售楼处商业街区规划道路兴昂路规划商业行政配套用地100亩规划商业行政配套用地100亩新城金6、郡项目别墅区项目住宅项目用地周边环境分析之商业分布周边环境分析之商业分布项目南侧无商业分布，项目北侧为南石湖花园的社区商业，项目西侧为教育园商圈以及南苏州生活广场等大型集中性商业。项目东边为新城金郡的社区商业。项目西侧有南苏州生活广场和锦和加州两大集中式大型商业体。北区有集中式的学区商业，其他的都是社区配套商业，每个小区几乎都配有一定的体量。越湖名邸商业街玫瑰99吴中大道吴中大道邵邵昂昂路路兴昂路兴昂路友友新新高高架架本案南石湖花园新城金郡商业新城金郡商业越湖家天下锦和储备用地石湖之韵社区商业小石湖路小石湖路石湖金钻社区商业北溪江路北溪江路苏街教育园商圈南苏州生活广场 目前越溪板块的大型商业主7、要集中在国际教育园周边，其中以南苏州生活广场为目前越溪板块的大型商业主要集中在国际教育园周边，其中以南苏州生活广场为代表项目；友新高架以东商业网点较少，且分布零散；本案以南区域暂无成型的商业代表项目；友新高架以东商业网点较少，且分布零散；本案以南区域暂无成型的商业分布。分布。周边环境分析之商业分析周边环境分析之商业分析项目名称项目名称商业体量（裙楼、街铺）商业体量（裙楼、街铺）南苏州生活广场约10万（含公寓约12万）石湖华城社区商业约3万（含格林豪泰酒店约3.5万）吴越新天广场约2万石湖之韵社区商业约0.5万国际教育园商业约8万平米（2个集中式商业、部分沿街铺，一个文体中心）新城金郡社区商业约8、2万（约8000底商业，约22间开间8米左右的门面）南石湖花园社区商业约2000（约22个店面，开间8米）越湖家天下社区商业约1.2万左右（商业约1万，会所约2000）越湖名邸社区商业约5000左右（在小区内部形成独立的街区形式，对外开放，不影响小区环境）合计合计27.427.4万万近年来，越溪的商业开发有增无减，基本上商住一体同步开发，到目前为止，区近年来，越溪的商业开发有增无减，基本上商住一体同步开发，到目前为止，区域的商业体量高达域的商业体量高达27.427.4万方，商业配套逐渐齐全。从项目周边的小区情况来看，万方，商业配套逐渐齐全。从项目周边的小区情况来看，每个小区均有配套商业。每个小9、区均有配套商业。越溪商业业态分析越溪商业业态分析石湖之韵业态石湖之韵业态该商业属于邻里中心型商业，体量不大，约该商业属于邻里中心型商业，体量不大，约50005000平米左右，主要服务于石湖之韵的平米左右，主要服务于石湖之韵的居民，对石湖之韵的居民来说是一种便利性服务，但对南区的商业是一种竞争。居民，对石湖之韵的居民来说是一种便利性服务，但对南区的商业是一种竞争。周边环境分析之商业分析周边环境分析之商业分析南石湖花园业态南石湖花园业态业态品牌经营面积（）超市、零售什谷物连锁超市300南石湖超市135眼镜副食品批发部265小型食杂店40佳佳水果蔬菜大卖场135餐饮南石湖酒家120小型餐饮140小型10、餐饮240小型餐饮340小型餐饮440业态品牌经营面积（）建材、水暖五金旈来水暖五金店200小羊五金店60五金店30药店南仙堂药店200空置空置4间265空置2间135空置2间80周边环境分析之商业分析周边环境分析之商业分析南石湖花园业态南石湖花园业态 该商业属于低档社区商业，主要服务于南石湖花园（拆迁安置房）居民，目前该商业属于低档社区商业，主要服务于南石湖花园（拆迁安置房）居民，目前业态种类较少，主要是餐饮、超市、建材等基础类业态，经营状况一般，空置率较业态种类较少，主要是餐饮、超市、建材等基础类业态，经营状况一般，空置率较高，达到高，达到40%40%，可见安置房的居民消费力有限，加之该商11、业离本案，可见安置房的居民消费力有限，加之该商业离本案1.41.4公里，综合评公里，综合评定该商业对本案的影响较小。定该商业对本案的影响较小。商业类型建筑形态档次经营状况面积分割租金水平业态主要商家社区商业2层独立商铺低一般，空置率40%40-7015-20元/.月超市、餐饮、建材五金什谷物连锁超市、南石湖酒家周边环境分析之商业分析周边环境分析之商业分析新城金郡风情商业街新城金郡风情商业街周边环境分析之商业分析周边环境分析之商业分析商业金融用地（规划中）商业金融用地（规划中）一期邵昂路主入口商业（已建成）一期邵昂路主入口商业（已建成）一期一期一期一期二期纬四路主入口商业（在建）二期纬四路主入口12、商业（在建）二期二期二期二期商业类型体量档次建筑形态建筑风格面积分割离本案距离威胁星级社区商业约20000中1带2层的独立商铺（可打通）欧式120-3001.1公里 新城金郡社区商业目前尚未营业，从其底商分割式商铺的建筑结构、风格和小新城金郡社区商业目前尚未营业，从其底商分割式商铺的建筑结构、风格和小区的整体品质来看，预估其定位为中档；由于其是区域内离本项目最近的商业，因区的整体品质来看，预估其定位为中档；由于其是区域内离本项目最近的商业，因此威胁较大；此威胁较大；本案为盒子体式集中商业，规划有主力店如华润万家，聚集人气，因此在品质本案为盒子体式集中商业，规划有主力店如华润万家，聚集人气，因此13、在品质和档次上将高于新城金郡商业街。和档次上将高于新城金郡商业街。越湖名邸越湖名邸“福园福园”商业街商业街周边环境分析之商业分析周边环境分析之商业分析大气的牌坊大气的牌坊园林风格的独栋商铺园林风格的独栋商铺2侧的住宅底铺（侧的住宅底铺（2层）层）桥梁桥梁灯饰灯饰连廊连廊中间独栋中间独栋+2侧底铺侧底铺商业类型体量档次建筑形态建筑风格面积分割离本案距离威胁星级规划业态社区商业约20000中高2侧为2层的住宅底铺，中间为园林式的独栋商铺（2-3层）中式仿古、园林150-300300-5003公里 餐饮、美容、健身 越湖名邸社区商业目前尚未营业，从其特色的中式仿古、园林风格以及小区业越湖名邸社区商业14、目前尚未营业，从其特色的中式仿古、园林风格以及小区业主的访谈，预估其定位为中高档，从其建筑面积分割来看，预计其业态以餐饮、休主的访谈，预估其定位为中高档，从其建筑面积分割来看，预计其业态以餐饮、休闲娱乐为主；由于其与本案距离较远，因此威胁一般。闲娱乐为主；由于其与本案距离较远，因此威胁一般。越溪主力店及商业档次分析越溪主力店及商业档次分析区域区域主力店主力店业态业态经营面积经营面积(平方米平方米)南苏州生活广场南苏州生活广场餐饮餐饮东吴面馆、番茄主义、东吴面馆、番茄主义、DQDQ-零售品牌零售品牌李宁、耐克、阿迪、安踏等李宁、耐克、阿迪、安踏等-华润万家华润万家超市超市约约100001000015、SMSM百货百货百货百货7000070000教育园教育园meeting clubmeeting club（华成影（华成影院、游泳馆、球馆）院、游泳馆、球馆）休闲娱乐休闲娱乐2500025000南石湖花园南石湖花园什谷物连锁超市什谷物连锁超市超市超市300300越溪商业品牌率不高，南苏州生活广场以及未来的越湖名邸、越湖家天下、新越溪商业品牌率不高，南苏州生活广场以及未来的越湖名邸、越湖家天下、新城金郡等社区商业定位中偏高档消费，其他商业都是中低档消费为主。城金郡等社区商业定位中偏高档消费，其他商业都是中低档消费为主。周边环境分析之商业分析周边环境分析之商业分析越溪商业经营状况分析越溪商业经营状况16、分析从越溪商业的空置率来看，校区商业有所过量，社区商业普遍空置率较高，从越溪商业的空置率来看，校区商业有所过量，社区商业普遍空置率较高，主要是社区入住率不高。从周边几个住宅项目的社区商业操作模式来看，主要是社区入住率不高。从周边几个住宅项目的社区商业操作模式来看，主要是建成等待住宅入住、人口数量达到一定程度再进行进一步招商等工主要是建成等待住宅入住、人口数量达到一定程度再进行进一步招商等工作。作。商圈名称商圈名称形态形态空置率南苏州生活广场南苏州生活广场购物中心购物中心-教育园教育园校区校区商业商业30%石湖之韵石湖之韵社区商业社区商业无石湖华城商业街石湖华城商业街社区商业社区商业目前正在招租17、南石湖花园商业街南石湖花园商业街社区商业社区商业60%新城金郡商业街新城金郡商业街社区商业社区商业在建越湖家天下商业街越湖家天下商业街社区商业社区商业在建越湖名邸商业街越湖名邸商业街社区商业社区商业已建成，招商无进行周边环境分析之商业分析周边环境分析之商业分析项目名称项目名称租金情况租金情况售价售价南苏州生活广场1层90元/月、2层150元/月（1层租金低，是为了吸引知名品牌入驻）1层2000023000元/；2层14000元/；3层900010000元/；餐饮1-2层联售，均价13000-14000元/石湖华城社区商业1层约50-60元/，2层30-40元/石湖之韵社区商业1层50元/月-国18、际教育园商业沿街：100元/月，内街：30元/月-南石湖花园商业1-2层17/月-越溪商业租售价分析越溪商业租售价分析南苏州生活广场品质较高，租金在南苏州生活广场品质较高，租金在90-15090-150元元/月月之间，其他社区商业之间，其他社区商业50-6050-60元元/月月左右，售价方面几乎是和租金成正比，由此可见，商业的价值因品质而异，左右，售价方面几乎是和租金成正比，由此可见，商业的价值因品质而异，在此建议一定要重视品质。在此建议一定要重视品质。周边环境分析之商业分析周边环境分析之商业分析周边环境分析之商业分析周边环境分析之商业分析周边商业总结：周边商业总结：l 项目周边配套商业缺乏，19、无法满足正常生活需要 越溪的商业体量较大，但基本上无特色，集中性商业尚未表现出氛围，人口数量和消费力有限是目前制约越溪商业发展的因素之一，随着中高档小区入住人口的增加，商业的发展将会越来越好。l 盒子体式的建筑形态决定了本项目在品质和商家档次上可以高于其它社区的分割式底铺 越溪的大型商业主要分布在国际教育园周边，本项目周边现有的商业则均为社区商业，且均为底商式建筑，而本项目盒子体式的建筑有利于引入主力店，从而有助于提升整个项目的品质和档次，形成市场竞争力。周边环境分析之消费分析周边环境分析之消费分析人口总量及结构分析人口总量及结构分析人口结构人口结构人口数量（人）人口数量（人）本地居民约25220、00外来打工人员约20000未来导入居民约84000政府、商务人士约18000校区教师、学生约80000合计合计227000227000越溪未来的人口主要分为本地居民、外来打工人员、政府人员、商务人员、校区教师学生及未来导入居民五大类，具体如下表：未来项目东面的换乘中心可将越溪未来的人口带入本项目一部分，可未来项目东面的换乘中心可将越溪未来的人口带入本项目一部分，可为项目带来一定量的消费人群。为项目带来一定量的消费人群。周边环境分析之人口分析周边环境分析之人口分析 项目周边未来项目周边未来中高档社区人口分析中高档社区人口分析社区或村委社区或村委与本案的距离与本案的距离总户数（户）总户数（户）未21、来人口（人）未来人口（人）招商小石城本案1.5公里内（约39050人）约7700约23000新城金郡约4500约13500首开地块约850约2550水岸清华本案3公里内（约29500人）约400约1200现代园墅约920约2800石湖之韵约1500约4500越湖家天下约3100约10000越湖名邸约3300约11000合计合计约2270022700户户约6855068550人人数据来源：楼盘和物业管理处，人口按数据来源：楼盘和物业管理处，人口按3-4人人/户推算户推算项目周边的小区入住人口未来可达将近项目周边的小区入住人口未来可达将近7万人，随着小区内业主的逐渐入住，周万人，随着小区内业主的逐22、渐入住，周边的人气会逐渐浓厚。边的人气会逐渐浓厚。项目综合思考项目综合思考优势优势(S)(S)劣势劣势(W)(W)威胁威胁(T)(T)n 项目地处小石城小区内部，未来有稳定的消费群；n 项目东面有规划换乘点，随着周边区域人口的不断导入，可为项目带来部分换乘消费群；n项目位于小区内部，不临近主干道，昭示性较弱；n 区域内人气不足，商业氛围的营造尚需时日；项目项目SWOTSWOT分析：分析：通过以上地块条件、区域商业环境及消费群体等一系列市场分析，我们需从多个角度去评判本案，以找到项目的定位方向所在。n 项目2KM范围内目前无在运营的商业项目；n 随着政府对区域规划的重视，未来越溪的人气指日可待；23、机会机会(O)(O)n 未来规划商业用地的逐渐上市；本本项目项目未来将有项目项目未来将有77007700户人口入住，随着入住率的不断提高，小区居民对商业户人口入住，随着入住率的不断提高，小区居民对商业配套的需求将会逐渐增加。人口入住的数量和消费力是本项目成功的关键。配套的需求将会逐渐增加。人口入住的数量和消费力是本项目成功的关键。使商业、住宅的价值得到最大化，使本案成为越溪副中心板使商业、住宅的价值得到最大化，使本案成为越溪副中心板块的中高端标杆。商业定位从四方面因素支撑项目整体价值块的中高端标杆。商业定位从四方面因素支撑项目整体价值体系：体系：-项目整体思考（与住宅相结合）项目整体思考（与住24、宅相结合）项目整体思考（与住宅相结合）项目整体思考（与住宅相结合）项目定位思考项目定位思考 市场定位市场定位 一次树立标杆社区商业的良机一次树立标杆社区商业的良机 丰富区域商业维度，提升区域价值丰富区域商业维度，提升区域价值 形象定位形象定位 一面顶尖级的外部形象一面顶尖级的外部形象 业态和商家的档次彰显高端形象业态和商家的档次彰显高端形象 功能定位功能定位 一种顶尖级的生活品质一种顶尖级的生活品质 小区的生活消费与顶尖品质接轨小区的生活消费与顶尖品质接轨 主题定位主题定位 一个名流级的社际圈层一个名流级的社际圈层 聚集名流消费，提升居民社交圈聚集名流消费，提升居民社交圈项目商业项目商业定位定25、位根据对项目定位思考的分析，以及对各个方向的评价，我们做出本项目的整体定位。小石湖畔小石湖畔 家庭休闲广场家庭休闲广场集购物、餐饮、会所为一体的社区商业中心集购物、餐饮、会所为一体的社区商业中心该定位主要从以下几个方面来诠释：n小石湖：项目位于小石湖畔，小石湖路，目前项目周边无商业配套，从周边未来供应来看，项目可以依托换乘站点可成为小石湖板块一个有影响力的商业项目；n业态齐全：项目的业态以满足小区内居民的日常生活需要为主，同时以会所作为本项目的亮点，与小区的档次相匹配，满足业主休闲活动的需要；项目整体定位项目整体定位基于本项目周边基本无商业，在租金水平方面参照越溪板块的社区商业租金，同时根据本26、项目未来的消费客群以及入住人口的不断增加，建议本项目1F租金水平为55元/月，2F租金为35元/月；本项目售价为10000元/；根据项目的推出时间和入住时间，商业的租金和售价均会随着市场变化而变化。项目价格测算项目价格测算PART.2-PART.2-项目招商方案项目招商方案项目业态规划项目业态规划项目业态规划项目业态规划项目租金建议项目租金建议项目租金建议项目租金建议项目招商策略项目招商策略项目招商策略项目招商策略招商工作计划招商工作计划招商工作计划招商工作计划项目业态规划项目业态规划7070707070服装品牌店142烟酒店便利店707070服装品牌店150精品零售80皮具店花店中国移动饰品27、店服装店会所配套会所配套洗衣店200邮政银行大型中餐740休闲餐饮400项目业态规划项目业态规划华润万家超市华润万家超市3026.63026.6休闲茶座休闲茶座440440洗衣店项目业态规划项目业态规划健身中心健身中心运动场馆运动场馆2692.22692.2项目租金建议项目租金建议项目名称项目名称租金情况租金情况南苏州生活广场1层90元/月、2层150元/月（1层租金低，是为了吸引知名品牌入驻）石湖华城社区商业1层约50-60元/，2层30-40元/石湖之韵社区商业1层50元/月国际教育园商业沿街：100元/月，内街：30元/月南石湖花园商业1-2层17/月从项目周边商业租金来看，建议本项目租28、金水平在从项目周边商业租金来看，建议本项目租金水平在30-5030-50元元/月之间。月之间。项目招商策略项目招商策略核心招商策略：核心招商策略：主力餐饮，精品会所做为主力店，先行招商主力餐饮，精品会所做为主力店，先行招商利用博思堂庞大的网络资源，促进项目招商的实现利用博思堂庞大的网络资源，促进项目招商的实现通过举办产品对接会，来挖掘意向商家，此类商家通过举办产品对接会，来挖掘意向商家，此类商家主要以小区业主为主主要以小区业主为主项目招商策略项目招商策略 在在业业态态组组合合方方面面，考考虑虑项项目目定定位位为为社社区区配配套套。以以服服务务本本小区为主，业态以餐饮、会所配套、精品零售、超市为29、核心。小区为主，业态以餐饮、会所配套、精品零售、超市为核心。项目招商策略项目招商策略定向招商策略定向招商策略 根根据据目目标标商商家家方方案案，利利用用博博思思堂堂多多年年积积累累的的客客户户资资源源，定定向向邀邀约约业业态态商商家家，有有选选择择性性的的进进行行招招商商。对对拟拟签签约约商商家家严严格格把把关关，确确保保进进驻驻商商家家稳稳定定长长期期的的经经营营。对对重重点点品品牌牌目目标标商商家家，在在招招商商方方式式上上考考虑虑上上门门拜拜访访，项项目目推推荐荐会会等等方方式式进进行行招招商商。通通过过主主力力品品牌牌商商家家的的进进驻驻，带带动动其其他他中中小小商商家家的的进进驻。驻30、。对对于于适适合合项项目目定定位位的的品品牌牌商商家家，考考虑虑适适当当放放宽宽租租赁赁条条件件，以以较较低低前前期期租租金金或或较较长长免免租租培培育育期期，吸吸引引品品牌牌商商家家进进驻驻。以以品品牌牌商商家家的的进进驻驻，增增加加其其他经营者及物业投资者的投资信心。他经营者及物业投资者的投资信心。项目招商策略项目招商策略 阶段性推广策略阶段性推广策略 根根据据招招商商进进展展情情况况，配配合合销销售售时时间间节节点点，进进行行有有效效宣宣传传，主要以短信、直邮形式为主。主要以短信、直邮形式为主。招商团队安排招商团队安排 在在团团队队人人员员安安排排上上，需需要要一一支支具具备备专专业业招31、招商商能能力力的的队队伍伍进进行行操操作作。考考虑虑队队伍伍精精练练，垂垂直直化化管管理理，我我们们将将利利用用总总部部招招商商中中心心进进行行本本项项目目招招商商，针针对对社社区区商商业业寻寻找找合合适社区商家。适社区商家。项目招商工作计划项目招商工作计划项目招商工作计划项目招商工作计划招商工作方式招商工作方式 定定向向目目标标商商家家邀邀约约，以以电电话话邀邀请请、登登门门拜拜访访、发发送送邀邀请请函等方式进行招商营销。函等方式进行招商营销。届届时时通通过过举举办办产产品品对对接接会会，来来挖挖掘掘意意向向商商家家，小小区区业业主主是项目商铺本身可能性最大的商家是项目商铺本身可能性最大的商32、家二、招商依云水岸篇二、招商依云水岸篇PART.1 PART.1 PART.1 PART.1 市场定位市场定位市场定位市场定位PART.2 PART.2 PART.2 PART.2 项目招商项目招商项目招商项目招商PART.1-PART.1-市场定位分析市场定位分析项目地盘分析项目地盘分析项目地盘分析项目地盘分析项目定位分析项目定位分析项目定位分析项目定位分析（4 4）四至情况：）四至情况：东面：东面：东面为徐庄新村及民房；南面：南面：南面为在建的银丽高尔夫别墅；西面：西面：西边为项目住宅，再往西为江南村别墅区；北面：北面：北面为项目住宅。（2 2）项目基础指标：）项目基础指标：（3 3）项目33、现状：）项目现状：一期两层商铺现房，空置率较高。二期会所无商家进驻。目前仅有华润便利超市、中国银行ATM、招商银行ATM、大野办公以及物业用房；（1 1）项目所处位置：）项目所处位置：位于苏州相城区阳澄湖东路98号；南面南面西面西面北面北面东面东面n目前依云水岸小区入住率不高，导致商业部分空置率较高，开业率较低；目前依云水岸小区入住率不高，导致商业部分空置率较高，开业率较低；n项目位于相城区的别墅聚集区，具备形成富人区的先天条件，商业发展潜力大项目位于相城区的别墅聚集区，具备形成富人区的先天条件，商业发展潜力大一期商业空置面积2287.87，二期会所空置面积845项目项目现状现状及四至情况及四34、至情况徐庄老街，位于本项目小区的东侧，业态较为齐全，但档次较低，只能满足老镇本地居民及周边工厂打工者的购物需求；项目周边的别墅项目均无商业配套；相城大道沿线的中心商业区配套齐全，可满足集中购物的需求；在建的百购生活广场在未来可与康锦苑的社区商业形成规模优势，阳澄湖东路沿线的商业配套逐渐完善；相相城城大大道道项目中兴高尔中兴高尔夫俱乐部夫俱乐部银丽高银丽高尔夫别墅尔夫别墅阳澄湖东路阳澄湖东路227省道省道阳澄湖别墅阳澄湖别墅静湖别墅静湖别墅江南村别墅江南村别墅村民自建别墅村民自建别墅中中心心商商业业区区小区东出口康锦苑康锦苑社区商业社区商业百购生百购生活广场活广场尊园别墅尊园别墅徐徐庄庄新新村村35、商商业业街街中心商务区中心商务区别墅区别墅区中高档次中高档次商业配套缺乏，相城大道沿线配套齐全；中档普通住宅小区一般有社商业配套缺乏，相城大道沿线配套齐全；中档普通住宅小区一般有社区商业。区商业。周边商业环境分析周边商业环境分析餐饮餐饮万鑫饭店万鑫饭店餐饮餐饮御香园御香园餐饮餐饮同珍堂药店同珍堂药店老九川菜馆老九川菜馆洞天酒家洞天酒家烟酒商店烟酒商店南京酸菜鱼馆南京酸菜鱼馆水乡人家水乡人家好再来皮鞋城好再来皮鞋城天香酒店天香酒店重庆鸡公堡重庆鸡公堡徐庄烟酒店徐庄烟酒店藏书羊肉藏书羊肉张军饭店张军饭店中国联通中国联通苏北姐妹饭店苏北姐妹饭店河南饭店河南饭店仁和药房仁和药房绿杨馄饨店绿杨馄饨店服运36、来饭店服运来饭店公话超市公话超市蜀都川菜蜀都川菜兰州拉面兰州拉面中国移动通信中国移动通信汉堡小吃汉堡小吃飘飘香灌汤包飘飘香灌汤包宏济堂药店宏济堂药店福建千里香馄饨福建千里香馄饨陆长兴陆长兴健生源健生源麻辣鲜饭店麻辣鲜饭店北京饭店北京饭店利嘉手机卖场利嘉手机卖场川味特色麻辣烫川味特色麻辣烫山西刀削面山西刀削面饰全饰美饰全饰美重庆麻辣烫重庆麻辣烫许家副食品店许家副食品店嘉联超市嘉联超市南京盐水鸭南京盐水鸭沙县小吃沙县小吃中国移动通信中国移动通信浪漫雪涮烤吧浪漫雪涮烤吧安徽大排档安徽大排档心怡数码照相心怡数码照相牛羊鲜汤馆牛羊鲜汤馆川湘家常菜川湘家常菜仁和药店仁和药店淮阳手擀面馆淮阳手擀面馆银芳副食37、品店银芳副食品店中国移动通信中国移动通信商业环境分析商业环境分析-徐庄老街业态分析徐庄老街业态分析药店、超药店、超市、通讯市、通讯一加一生活购物中心一加一生活购物中心药店、超市、药店、超市、通讯通讯中国移动通信中国移动通信汽车、家电汽车、家电维修、装潢维修、装潢为民自行车为民自行车易康药店易康药店中国联通中国联通天源电动车自行车配件批发天源电动车自行车配件批发千姿数码艺术摄影千姿数码艺术摄影世纪华联世纪华联电动车摩托车精修电动车摩托车精修菲菲通讯菲菲通讯姑嫂水果大卖场姑嫂水果大卖场和和电脑和和电脑苏北平民超市苏北平民超市爱普森电动车爱普森电动车空调家电维修空调家电维修美地超市美地超市盛康药店盛38、康药店大众电动自行车维修大众电动自行车维修麦香城蛋糕麦香城蛋糕复制名片照片复制名片照片新晨扬装潢部新晨扬装潢部中国移动通信中国移动通信汽车、家电维汽车、家电维修、装潢修、装潢洗洋洋汽车保姆洗洋洋汽车保姆家电制冷维修中心家电制冷维修中心第一百货第一百货海龙钢结构焊割海龙钢结构焊割为民自行车为民自行车星禾药店星禾药店建大轮胎建大轮胎天源电动车自行车配件批发天源电动车自行车配件批发苏州惠丰电脑苏州惠丰电脑上海宏远门窗上海宏远门窗电动车摩托车精修电动车摩托车精修中国移动通信中国移动通信晓刚汽车美容晓刚汽车美容和和电脑和和电脑远望手机卖场远望手机卖场车护士汽车养护中心车护士汽车养护中心空调家电维修空调家39、电维修中国移动通讯中国移动通讯万源车行万源车行大众电动自行车维修大众电动自行车维修果蔬美容休闲吧果蔬美容休闲吧电动车维修电动车维修新晨扬装潢部新晨扬装潢部新意蛋糕房新意蛋糕房精修电动自行车精修电动自行车家电制冷维修中心家电制冷维修中心苏州新世界超市苏州新世界超市隆康三轮车经销部隆康三轮车经销部商业环境分析商业环境分析-徐庄老街业态分析徐庄老街业态分析休闲、娱乐休闲、娱乐左右造型左右造型休闲、娱乐休闲、娱乐灰指甲灰指甲服装、鞋服装、鞋香舍尔香舍尔飞扬网吧飞扬网吧专业发型设计专业发型设计好印象好印象中国体育彩票中国体育彩票标榜发型设计标榜发型设计衣之秀衣之秀七彩梦幻网吧七彩梦幻网吧服装、鞋服装、鞋40、衣见倾心衣见倾心浪波湾浪波湾梦幻音乐网吧梦幻音乐网吧舒蕾内衣舒蕾内衣宏达嘉庆店宏达嘉庆店绿色连锁网吧绿色连锁网吧哎呀呀哎呀呀时尚易惠得服饰韩流时尚易惠得服饰韩流东尼造型东尼造型艾比希艾比希苏美得服饰苏美得服饰七彩梦幻网吧七彩梦幻网吧大世界鞋城大世界鞋城红豆红豆东尼造型东尼造型酷呀呀酷呀呀服饰外贸专卖店服饰外贸专卖店KTKT猫美容美发猫美容美发水乡丽人水乡丽人鞋霸运动鞋城鞋霸运动鞋城名流发型名流发型男人帮男人帮品独品独楚琪造型楚琪造型伊美娜伊美娜靓丽衣吧靓丽衣吧星尚造型星尚造型街头鞋霸街头鞋霸人才中介及其他人才中介及其他佳兴职介佳兴职介天赐纹身天赐纹身淘宝世家淘宝世家汇通职介汇通职介飞扬网吧飞扬41、网吧美服小铺美服小铺千岛湖饮用水千岛湖饮用水灰指甲灰指甲时尚鞋衣屋时尚鞋衣屋江苏东吴农村商业银行江苏东吴农村商业银行吉雨化妆品吉雨化妆品衣恋衣恋天源水电器材门市部天源水电器材门市部商业分析商业分析-徐庄老街业态分析徐庄老街业态分析商业环境分析商业环境分析-徐庄老街业态分析徐庄老街业态分析n徐庄老街商业较为成熟，但经营状况杂乱无章，档次较低，基本是一些打工人群和中低档居民的低档消费。n徐庄老街商业主要以餐饮超市为主，缺少休闲娱乐业态。n本项目在徐庄老街有一出入口，徐庄老街商业较为成熟，种类较为齐全，在生活品业态方面对本项目商业街有较大的竞争；n徐庄老街商业的成熟，主要是由充足的消费群，目前商业的42、档次与老街的居民的消费习惯和消费力匹配。业态商家名称经营面积（）超市喜缘超市120美容、足浴UU夏娃美丽美容馆120干洗洁丰干洗60早教培训童馨少儿英语100房产中介足足有足道300中地不动产120众和房产120枕和房产60房产中介60商业环境分析商业环境分析-康锦苑业态分析康锦苑业态分析康锦苑业态康锦苑业态n社区商业总体量仅4000平左右，为1带2的小面积分割商铺，开发商采取短平快的销售策略，商铺销售率约80%，购铺者多为投资客；n目前经营状况不佳，空置率高达60%，且现有业态近一半为房产中介，主要是由于目前小区人口仍未完全入住，消费人群有限；n从与便利店老板的交谈中了解到，店内生意较好，主43、要消费人群为小区内居民，同时与美容院的员工交谈，客户大多来自于小区内部，可见便利性消费在社区商业中比较走俏；n项目对面的百购商业广场将于明年底开业，该项目的社区商业会逐步好转。商业环境分析商业环境分析-康锦苑业态分析康锦苑业态分析项目名称项目名称商业体量（裙楼、街铺）商业体量（裙楼、街铺）徐庄商业街约5000康锦苑商业街约4000百购生活广场约35000合计合计4400044000目前本项目周边大型商业仅百购生活广场一个，尚未入市，其它均为小体量的社目前本项目周边大型商业仅百购生活广场一个，尚未入市，其它均为小体量的社区商业和老街民房商业；区商业和老街民房商业；阳澄湖东路沿线目前商业配套缺乏，44、现有的徐庄商业街档次较低，与区域高档住阳澄湖东路沿线目前商业配套缺乏，现有的徐庄商业街档次较低，与区域高档住宅不匹配，现阶段该区域缺乏中高档次的别墅小区配套商业。宅不匹配，现阶段该区域缺乏中高档次的别墅小区配套商业。商业环境分析商业环境分析-商业体量分析商业体量分析商业环境分析商业环境分析-经营状况分析经营状况分析商圈名称商圈名称形态形态主力商家名称主力商家名称经营档次经营档次空置率本案社区商业社区商业华润万家中档80%徐村老街社区商业社区商业绿杨馄饨中低档5%康锦苑（底商）社区商业社区商业洁丰干洗中档80%百购购物中心购物中心未开业中高档在建n从阳澄湖东路沿线目前的商业经营情况来看，徐庄老街45、的经营状况较好，从阳澄湖东路沿线目前的商业经营情况来看，徐庄老街的经营状况较好，其他项目的空置率较高其他项目的空置率较高。n本项目空置率较高的根本原因是入住率较低，无法支撑商业的经营。本项目空置率较高的根本原因是入住率较低，无法支撑商业的经营。n徐村老街经营状况较好是因为周边居住人口众多，且商业档次与居民购物徐村老街经营状况较好是因为周边居住人口众多，且商业档次与居民购物习惯和购物水平相互匹配。习惯和购物水平相互匹配。n康锦苑经营状况一般的主要原因是，其一，项目一期刚刚入住，人气不旺。康锦苑经营状况一般的主要原因是，其一，项目一期刚刚入住，人气不旺。其二，是业态单一，主要是小超市及中介，缺少聚46、集人气的餐饮等业态。其二，是业态单一，主要是小超市及中介，缺少聚集人气的餐饮等业态。项目名称项目名称租金情况租金情况徐庄商业街40-60元/月康锦苑商业街1-2层约35元/百购生活广场未招商徐庄商业徐庄商业氛围氛围较旺，租金水平在较旺，租金水平在40-60元元/月，康锦苑商业街由于入住人口月，康锦苑商业街由于入住人口较少较少，从而经营状况不佳，导致从而经营状况不佳，导致租金水平较低。从长期来看，租金水平较低。从长期来看，随着居住人口的不断导入随着居住人口的不断导入及百购生活广场的开业，及百购生活广场的开业，本区域租金水平本区域租金水平将有将有有有较大较大的发展空间。的发展空间。商业环境分析商业47、环境分析-租售价格分析租售价格分析住宅名称住宅名称户数户数人口人口入住率入住率徐庄老街徐庄老街6002500100%江南村别墅江南村别墅75215100%静湖别墅静湖别墅12036050%康锦苑康锦苑1000210070%银丽高尔夫别墅银丽高尔夫别墅40012000尊园尊园1705102%依云水岸（本案）依云水岸（本案）774240028%合计合计31399285周边环境周边环境区域人口分析区域人口分析从区域人口的状况来看，项目周边人口不足从区域人口的状况来看，项目周边人口不足1万人，别墅区人口约为万人，别墅区人口约为5585人，区人，区域人口较少，致使商业氛围不浓厚；结合本案，域人口较少，致48、使商业氛围不浓厚；结合本案，随着区域内各小区入住率的提高随着区域内各小区入住率的提高，人口数量增加，对人口数量增加，对社区社区商业配套商业配套的需求也将逐渐增加。的需求也将逐渐增加。人口结构人口结构消费规律消费规律本地居民一般都是一些中低档生活用品、服饰、鞋帽、家居、食品等购物需求，外出就餐及娱乐休闲的消费概率比较少外来打工人员一般都是一些中低档服饰、鞋帽、精品的购物需求，中低档快捷餐饮、小吃、上网、溜冰等中低档消费比较多别墅区居民中高档餐饮需求大，日常生活购物一般到大型超市集中购物，对便利店、特色餐饮期望在小区范围内根据本公司以往操作项目对各类人群消费需求的了解及平常观察，针对中高收入居民、49、郊外本地居民、打工人群，具体如下：从项目所处的位置以及周边的消费情况，别墅区居民消费档次较高，购买力充足，从项目所处的位置以及周边的消费情况，别墅区居民消费档次较高，购买力充足，从消费习惯来说，主要以便利性消费为主。从消费习惯来说，主要以便利性消费为主。周边环境周边环境区域人口分析区域人口分析依云水岸：社区内年轻的住户一般喜欢开车出去集中购物，老年人住户喜欢从社区的东出口到徐庄老街买菜、买水果等日常消费；静湖别墅：目前已入住的业主，主要是集中的外出购物，对于日常的便利性消费，苦于小区内无便利店等配套；江南村别墅：因为小区周边一直无商业配套，所以一般都外出消费，开车出去集中性购物；周边环境周边环50、境业主访谈业主访谈从周边别墅区业主的访谈中，业主期望小区内商业存在便利店、西饼店等便利从周边别墅区业主的访谈中，业主期望小区内商业存在便利店、西饼店等便利性消费。性消费。周边环境结论分析周边环境结论分析目前本区域的社区商业满足不目前本区域的社区商业满足不了区了区域内中高收入人群对日常生活域内中高收入人群对日常生活消费需求。消费需求。n 现有的区域商业基本是一些满足打工人群和当地动本地居民的中低档业态，缺乏中高档业态；n 随着未来周边本项目以及周边别墅区人群的不断导入，需要一定量中高端的日常消费、休闲娱乐以及会所等业态，而目前区域中高端商业存在空白点；n项目周边区域为别墅聚集区，人口密度较小，但51、购买力充足；优势优势(S)(S)劣势劣势(W)(W)威胁威胁(T)(T)n 项目位于小区外部，有稳定的消费群；n项目本身小区以及周边为别墅聚集区，消费客群购买力充足；n 项目自身小区入住率不高，周边别墅区入住率较低以及总人口少，区域人气较差；项目项目SWOTSWOT分析：分析：通过以上地块条件、区域商业环境及消费群体等一系列市场分析，我们需从多个角度去评判本案，以找到项目的定位方向所在。n项目小区入住人口的不断增加；n周边别墅区入住人口的不断增加；机会机会(O)(O)n 徐庄老街现存商业对本项目的威胁；区域人气较差，消费人群有限是对本项目最大的劣势。区域人气较差，消费人群有限是对本项目最大的劣52、势。项目综合思考项目综合思考本项目商业位于别墅区聚集地，商业的档次必定与住宅的档次本项目商业位于别墅区聚集地，商业的档次必定与住宅的档次进行匹配，才能吸引小区居民的消费，因此在业态和档次上选进行匹配，才能吸引小区居民的消费，因此在业态和档次上选择需要考虑：择需要考虑：小区的高品质：需要以本项目小区品质相匹配的高档次商业；小区的高品质：需要以本项目小区品质相匹配的高档次商业；区域人口数量：在业态规划时需要考虑周边的消费群的体量；区域人口数量：在业态规划时需要考虑周边的消费群的体量；区域消费习惯：考虑小区内业主的消费习惯，以错位业态吸引消费；区域消费习惯：考虑小区内业主的消费习惯，以错位业态吸引消53、费；-项目整体思考项目整体思考项目整体思考项目整体思考项目定位思考项目定位思考根据对项目定位思考的分析，以及对各个方向的评价，我们做出本项目的整体定位。阳澄湖东路阳澄湖东路 名流生活街名流生活街n功能定位：功能定位：集精品零售、高档会所于一体的精英消费专区集精品零售、高档会所于一体的精英消费专区n档次定位：档次定位：中高档次中高档次n消费群体定位：消费群体定位：本项目小区居民以及阳澄湖东路的别墅区居民项目定位项目定位相相城城大大道道项目中兴高尔中兴高尔夫俱乐部夫俱乐部银丽高银丽高尔夫别墅尔夫别墅阳澄湖东路阳澄湖东路227省道省道阳澄湖别墅阳澄湖别墅静湖别墅静湖别墅江南村别墅江南村别墅村民自建别54、墅村民自建别墅中中心心商商业业区区小区东出口康锦苑康锦苑社区商业社区商业百购生百购生活广场活广场尊园别墅尊园别墅徐徐庄庄新新村村商商业业街街中心商务区中心商务区从项目的特性以及对周边环境的分析，得出本项目的辐射范围为项目住宅小区以及阳澄湖东路与227省道交界处以东的别墅区。辐射范围辐射范围项目辐射范围项目辐射范围根据对项目周边的徐庄老街的商业租金40-60元/月，以及康锦苑1-2F租金35元/月，结合本项目自身的情况，建议本项目租金为1F租金为40元/月，2F租金为30元/月，根据租金反推，本项目售价为6000元/项目租售价格估算项目租售价格估算PART.2-PART.2-项目招商方案项目招商55、方案项目业态规划项目业态规划项目业态规划项目业态规划项目租金建议项目租金建议项目租金建议项目租金建议项目招商策略项目招商策略项目招商策略项目招商策略招商工作计划招商工作计划招商工作计划招商工作计划一期商业一期商业二期会所二期会所主主入入口口商铺区位商铺区位商铺数量商铺数量面积（）面积（）备注备注精品会所5845上下两层（局部）商业街192287.87上下两层合计243133.07为确保项目整体定位实现，利于业态和整体形象控制，建议统一规划，统一管理。为确保项目整体定位实现，利于业态和整体形象控制，建议统一规划，统一管理。项目功能划分项目功能划分项目整体功能区域划分项目整体功能区域划分 63.256、2干洗店一楼.二楼总建筑面积为1000 健身中心美容320.05餐饮依云水岸一期商业街一层平面图47.68烟酒店49.4649.46美容美发招商银行邮政94.51水果店项目业态规划项目业态规划药房华润超市中国银行63.2247.6861.2947.4居委会60.9360.93大野办公居委会49.46依云水岸一期商业街二层平面图健身中心美容项目业态规划项目业态规划咖啡厅112.68西式快餐厅94.8茶馆156.76平米餐饮145.55平米餐饮78.25平米台球俱乐部152.8平米美容SPA游泳池901.87平米依云水岸二期会所一层平面图293.6平米现为健身房121.07平米医疗室物业用房物业用57、房项目业态规划项目业态规划二期会所部分一到二层考虑由一家管理公司统一整体经营管理或统一租赁二期会所部分一到二层考虑由一家管理公司统一整体经营管理或统一租赁主要经营业态有：美容主要经营业态有：美容SPASPA，餐饮、台球俱乐部、，餐饮、台球俱乐部、KTVKTV311.84平米KTV依云水岸二期会所二层平面图物业用房项目业态规划项目业态规划项目名称项目名称租金情况租金情况徐庄商业街40-60元/月康锦苑商业街1-2层约35元/百购生活广场未招商项目租金建议项目租金建议考虑到周边商业均为成熟商业，从周边商业租金来看，建议本项目租金考虑到周边商业均为成熟商业，从周边商业租金来看，建议本项目租金水平在水58、平在15-3015-30元元/月之间。月之间。项目招商策略项目招商策略二期精品会所做为主力店，先行招商二期精品会所做为主力店，先行招商利用博思堂庞大的网络资源，促进项目招商的实现利用博思堂庞大的网络资源，促进项目招商的实现通过举办产品对接会，来挖掘意向商家，此类商家主通过举办产品对接会，来挖掘意向商家，此类商家主要以小区业主为主。要以小区业主为主。核心招商策略：核心招商策略：项目招商策略分解项目招商策略分解定向招商。定向招商。根据项目整体定位，锁定目标商家，进行邀约。根据项目整体定位，锁定目标商家，进行邀约。渠道招商。渠道招商。利用开发商的客户资源网络，猎取意向商家。利用开发商的客户资源网络，59、猎取意向商家。媒媒体体招招商商。通通过过宣宣传传，网网罗罗项项目目意意向向客客源源，实实现现招招商商，主主要要以以短短信信、直邮的形式。直邮的形式。项目招商策略项目招商策略招商目标实现手段：招商目标实现手段：根据项目业态定位，档次定位，定向客户邀约。根据项目业态定位，档次定位，定向客户邀约。利用博思堂庞大的商家关系网络，促进项目招商的实现。利用博思堂庞大的商家关系网络，促进项目招商的实现。以目标客户邀约为主，招商中心来客接待为辅进行招商。以目标客户邀约为主，招商中心来客接待为辅进行招商。走走出出去去，请请进进来来。所所谓谓走走出出去去，是是指指招招商商人人员员不不坐坐等等客客上上门门，而而是是60、走走出出项项目目，把把适适合合项项目目定定位位的的商商家家，请请过过来来。请请进进来来，是是指指通通过过招招商商人人员的定向招商，把一些适合项目定位的品牌商家请进来。员的定向招商，把一些适合项目定位的品牌商家请进来。通过主力品牌商家的进驻，带动其他中小商家的进驻。通过主力品牌商家的进驻，带动其他中小商家的进驻。对对于于适适合合项项目目定定位位的的品品牌牌商商家家，考考虑虑适适当当放放宽宽租租赁赁条条件件，以以较较低低前前期期租租金金或或较较长长免免租租培培育育期期（免免租租期期3-53-5年年），吸吸引引品品牌牌商商家家进进驻驻。以以品品牌牌商家的进驻，增加其他经营者及物业投资者的投资信心。商61、家的进驻，增加其他经营者及物业投资者的投资信心。在在团团队队人人员员安安排排上上，需需要要一一支支具具备备专专业业招招商商能能力力的的队队伍伍进进行行操操作作。考考虑虑队队伍伍精精练练，垂垂直直化化管管理理，我我们们将将利利用用总总部部招招商商中中心心进进行行本本项项目目招招商商，针针对对社社区区商商业业寻寻找找合合适社区商家。适社区商家。项目招商工作计划项目招商工作计划招商团队安排招商团队安排项目招商工作计划项目招商工作计划 定定向向目目标标商商家家邀邀约约，以以电电话话邀邀请请、登登门门拜拜访访、发发送送邀邀请请函等方式进行招商营销。函等方式进行招商营销。届届时时通通过过举举办办产产品品对62、对接接会会，来来挖挖掘掘意意向向商商家家，小小区区业业主主是项目商铺本身可能性最大的商家。是项目商铺本身可能性最大的商家。招商工作方式招商工作方式三、营销推广篇三、营销推广篇总体策略总体策略总体策略总体策略价值诉求价值诉求价值诉求价值诉求相关执行相关执行相关执行相关执行招商先行招商先行 结合住宅结合住宅会所先行招商，通过知名商家的签约仪式吸引投资者眼球招商先行启动，品牌商家的引进，炒作商业卖点对于两个项目的商业部分，建议采取：对于两个项目的商业部分，建议采取：价值梳理价值梳理-小石城小石城招商小石城商业五大价值招商小石城商业五大价值大型社区消费大型社区消费百万高端社区的消费能力品牌实力品牌实力63、招商地产的品牌影响力目前区域内社区商业空白区域空白区域空白高端消费能力高端消费能力一期293组别墅用户的成熟消费能力交通便利交通便利公交换乘站口的持续性消费人流价值梳理价值梳理-依云水岸依云水岸招商依云水岸商业五大价值招商依云水岸商业五大价值低总价低总价小面积的现房商铺，低总价的投资门槛品牌实力品牌实力招商地产的品牌影响力填补区域别墅商业的空白机会点区域空白区域空白消费能力消费能力高端社区的消费能力入驻优惠入驻优惠不同商家入驻的优惠高端别墅社区商业的区域价值高端别墅社区商业的区域价值小面积现房的产品投资价值小面积现房的产品投资价值现场局部调整现场局部调整包装包装设立招商销售中心，并进行销售中心64、包装设立招商销售中心，并进行销售中心包装招商依云水岸商业招商销售中心门门头头相关执行相关执行包装包装商业柱体包装及罗马旗包装商业柱体包装及罗马旗包装商商业业在在售售相关执行相关执行现场局部调整现场局部调整包装包装小区停车场罗马旗设置及东入口包装小区停车场罗马旗设置及东入口包装东入口门头包装以及东入口门头包装以及公示牌公示牌停车场道旗示意停车场道旗示意相关执行相关执行现场局部调整现场局部调整销售道具销售道具招商手册及销售折页招商手册及销售折页相关执行相关执行针对商业进行部分包装针对商业进行部分包装针对商业进行部分包装针对商业进行部分包装现场包装现场包装在现有的售楼处进行部分的商业包装在现有的售楼65、处进行部分的商业包装相关执行相关执行增加销售物料增加销售物料招商手册、商业销售折页等招商手册、商业销售折页等相关执行相关执行结合住宅进行商业推广结合住宅进行商业推广20102010年底别墅及三期交房年底别墅及三期交房结合年底别墅及三期交房进行商业结合年底别墅及三期交房进行商业推广推广相关执行相关执行活动营销活动营销品牌商家签约宣传及客户邀约品牌商家签约宣传及客户邀约相关执行相关执行活动营销活动营销依托招商会的会员活动，进行商业推广依托招商会的会员活动，进行商业推广依托招商会的会员活动结合客户邀依托招商会的会员活动结合客户邀约进行商业推广约进行商业推广相关执行相关执行活动营销活动营销结合小石城举66、办的现场活动，进行商业推广结合小石城举办的现场活动，进行商业推广借助小石城接待中心的现场活动进借助小石城接待中心的现场活动进行商业推广行商业推广相关执行相关执行渠道资源整合渠道资源整合招商特有资源整合招商特有资源整合商业销售前商业销售前3个月针对苏州其它招商会会个月针对苏州其它招商会会员每半个月进行短信发送以及员每半个月进行短信发送以及DM投递；投递；商业销售前商业销售前3个月针对小区业主每周进个月针对小区业主每周进行直邮投递及短信提醒；行直邮投递及短信提醒；相关执行相关执行渠道资源整合渠道资源整合博思堂特有资源整合博思堂特有资源整合针对博思堂越溪板块的高端客户资源进针对博思堂越溪板块的高端客67、户资源进行短信、直邮推广以及活动邀约行短信、直邮推广以及活动邀约针对博思堂博仕会商业客户资源进行定针对博思堂博仕会商业客户资源进行定向推广向推广相关执行相关执行客户资源整合客户资源整合小区业主整合及招商会员整合小区业主整合及招商会员整合相关执行相关执行商家资源整合商家资源整合品牌商家入驻宣传活动针对性宣传品牌商家入驻宣传活动针对性宣传2.针对苏州其它招商会会员短针对苏州其它招商会会员短信发送以及信发送以及DM投递；投递；1.品牌商家入驻宣传活动及会品牌商家入驻宣传活动及会员邀约；员邀约；相关执行相关执行1.针对小区业主每周进行短信针对小区业主每周进行短信提醒发送提醒发送定向渠道推广定向渠道推广68、针对依云水岸业主进行短信、直邮推广针对依云水岸业主进行短信、直邮推广2.针对小区业主每半月进行直针对小区业主每半月进行直邮投递邮投递相关执行相关执行推广推广渠道渠道预计推广时间安排预计推广时间安排事项准备时间预计出街时间备注包装、物料售楼处包装1个月2010年11月上旬/现场包装15天2010年11月初/销售物料1个月2010年11月上旬含招商手册及销售折页活动商家签约仪式2个月2011年11月下旬品牌商家签约及客户邀约招商客户活动/结合招商会客户活动进行短信小区及招商苏州其它会员短信发送1周2010年11月初含系列销售咨询及活动通知直邮小区业主直邮投递15天2010年11月中旬/THANKS!