1、 最有价值房产策划 2000 案 南通市通吕一号桥项目 市场研究与定位报告 南通市通吕一号桥项目 市场研究与定位报告 南通市汇峰置业有限责任公司 南通市通吕一号桥北首建材市场 2008 年1 月25 日 最有价值房产策划 2000 案 2前 言 前 言 本项目位于南通港闸区濠西路上，临近通吕运河，所在区域为连接港闸区与南通中心城区的核心区域，周边装潢建材类商业氛围浓厚。开发商出于对该项目的重视与珍爱，不仅希望能够打造符合市场需求、能够体现最大经济价值的综合项目，而且也希望通过统一的规划，能够最大限度的提升区域品质，成为引领区域规划的地标建筑，与周边项目形成联动效应，从而推动区域的跨越式发展。从2、以上可以看出，开发公司对本项目抱有极大的热忱，并积极以实际行动为区域的规划、建设贡献出一个精品项目而努力。我们中原地产非常荣幸能够与富有远见和社会责任感的南通市汇峰置业有限责任公司合作，共同为项目的成功和公司的发展而努力！此份市场研究与定位报告，分为分前言、地块分析篇、市场环境分析篇、土地综合评价篇、物业市场选型篇、方案分析等六大篇章，分别从区域环境、区域物业市场、整体经济环境、行业环境、项目机会定位等多个方面对项目进行了分析。而我们希望通过这样一份市场研究与定位报告能够清晰、客观的描述项目，科学的论证区域市场、项目定位，最终给开发商一个准确而有价值的参考意见。 最有价值房产策划 2000 案3、 3目 录 目 录 第一部分 项目地块分析第一部分 项目地块分析.5 1、项目地块概述.5 1.1 项目地块分析.5 1.2 项目地块现状与建设指标.6 1.3 项目区域综述.6 1.4 总结.11 2、项目地块SWOT 分析.12 2.1 Strength（优势）分析.12 2.2 Weakness（劣势）分析.12 2.3 Opportunity（机会点）分析.13 2.4 Threats（威胁点）分析.13 2.5 S.W.O.T 分析小结.13 2.6 地块存在问题以及调研内容.14 第二部分 项目市场环境分析第二部分 项目市场环境分析.15 1、宏观环境分析.15 1.1 城市概览.4、15 1.2 人口规模及构成变化.16 1.3 城市经济环境分析.17 1.4 城市规划分析.21 1.5 城市交通分析.24 1.6 城市产业状况.25 1.7 城市未来预测以及分析.26 2、房地产业分析.27 2.1 行业整体数据分析.27 2.2 各个细分物业市场分析.29 2.3 行业政策环境.30 2.4 土地出让状况以及预测.34 2.5 行业预测分析.36 3、目标市场分析.37 3.1 商业市场.37 3.2 写字楼市场.50 3.3 酒店市场分析.56 第三部分 项目土地综合评价第三部分 项目土地综合评价.62 1、项目地块固有价值评价.62 1.1 项目用地现状分析.625、 1.2 区域地块升值潜力评价.62 1.3 项目地块固有价值综合评价小结.66 2、项目地块市场价值综合评价.67 2.1 各种物业形态发展的市场可行性分析.67 2.2 商业卖场需求调研分析.75 最有价值房产策划 2000 案 42.3 项目功能定位初步建议.77 第四部分、项目方案综合评估第四部分、项目方案综合评估.79 1、项目分期开发的设定.79 2、项目各期物业配置.79 3、项目物业价格定位.83 3.4 办公楼价格.85 3.5 专业市场价格.86 4、项目土地价格分析.90 4.3 开发成本估算.91 4.4 土地价格测算.92 4.5 表格附件.93 最有价值房产策划 26、000 案 5第一部分 项目地块分析 第一部分 项目地块分析 1、项目地块概述 1.1 项目地块分析 1.1 项目地块分析 本项目位于港闸区唐闸镇街道，地块西侧临城市主干道濠西路，南侧近通吕一号桥，东侧毗邻规划中的1.5 号桥（直接联通南通商业主干道南大街与南通火车站），项目地块北侧临近外环线。项目位置示意图 本项目地块临濠西路一侧现为建材市场，项目地块周边在建商业项目众多，其正南面为已经开盘的财富杰座，正北面为在建的奥特莱斯购物广场，项目东侧为村民聚居区和小型加工企业，与项目隔濠西路相望的是南通合板市场。此外，与本项目距离稍远，依次座落着几个已经建成或在建的大型商办项目，包括华都商务广场、美7、丽华广场、鸿鸣金属广场，以及位于一号桥南面的有即将开盘的中威尚德城邦。 最有价值房产策划 2000 案 6项目南面财富杰座 项目北面奥特莱斯工地 项目西面 项目东面 1.2 项目地块现状与建设指标 1.2 项目地块现状与建设指标 本项目地块上目前的物业由三部分组成，临濠西路一侧为南通建材市场，占地约20000 平方米，市场内铺位主要进行建材、家具的批发与零售；地块中部分布着一些农民房和菜地；地块最东面为一些村民聚居区和小型加工制造企业。地块内部整体形象比较差，周边环境也非常不佳。地块内部现状 基地总面积为112390 平方米，规划容积率为2.26，地块形状呈狭长形，临濠西路沿街面最窄，仅仅只有8、165 米长，在临近规划当中的1.5 号桥最宽处也仅有210 多米，而地块的整体进深却有560 米之长。这样的地块不论对于是什么物业类型的开发，都是非常困难和棘手的，因此如何解决临街面较窄，进深宽，有效引导人流、关注和需求就成为了本项目定位以及规划设计时需要重点考虑的问题了。1.3 项目区域综述 1.3 项目区域综述 本项目地块处南通市政府近几年内将重点打造的“北翼新城”范围内，且距离南通市商 最有价值房产策划 2000 案 7业中心南大街仅仅2 公里，受到其辐射的效果相当明显。不过经过多年的市场选择和淘汰，同时凭借优良的交通、区位优势，本项目区域范围内已经形成了自己的特色商业家居、建材专业卖9、场和建材物流、批发集散中心。目前区域范围内的特色商业已经在南通市拥有了一定的知名度，拥有了相当稳定的客户群，而且目前正呈现更新换代，升级发展的迹象。今后随着华都商业广场、奥特莱斯、美丽华广场、财富杰座、中威尚德城邦等商办项目的陆续开业和商家入住，将会在提升区域形象，改善区域环境的同时，保持区域特色商业的规模效应，同时吸引更多的商家、客户进驻和关注。因此，我们判断本项目区域长期固有的商业模式和状况不会发生根本的改变，未来随着城市的发展和功能的分区，区域特色商业有得到强化和更大发展的可能。但是，与上面所描述的情况相对应的是区域商业形象将有所改观，不论是商业积聚模式，还是物业档次，还是商家品牌都将得10、到进一步的提升。相关的情况和趋势判断，我们会在下面的报告当中逐一予以分析。1.3.1 项目周边住宅分布以及居民结构状况 由于项目地块地处城乡结合部位，交通发达，特色商业集中，在区域范围内有众多建材市场，但住宅分布比较少，除项目地块内有一些聚居居民外，地块周边1.5 公里范围内有集中的居住小区不是很多。目前主要有怡园新村、怡园锦居、怡园北村和晏园南岸这四个居民区。怡园新村为一个老式小区，大约共有138 户，住户以在附近工厂上班的普通职工为主，大部分为本地居民，收入多为中低收入，年龄结构偏大，居民的日常消费以区域消费为主，大众消费主要依托轻纺市场和市区商业中心。临近怡园新村的在售楼盘怡园锦居，规划11、户数为262 户，物业类型兼具多层、小高层和别墅，地段较优越，目标客户群以30 多岁的城市工薪阶层为主；怡园北村为拆迁户的限价房，由47 栋多层组成，共1555套；一号桥南侧距离本项目约1000 米左右，2006 年推出河畔景观住宅晏园南岸，该楼盘由两幢高层和27 套别墅组成，规划总户数为156 户，目前高层住宅已经售罄，该楼盘房型较大，购房主力客户群为城市中高收入人群，兼有部分投资客。晏园南岸以南，目前正在打造另外一个高品质商、办、住综合项目中威 尚德城邦，其住宅部分总建筑面积为11 万平方米，规划户数近1000 户，其客户定位为城市主流精英人群。 最有价值房产策划 2000 案 8晏园南岸12、 怡园景居 在一号桥以南近钟秀路，与本项目距离稍远的区域，有锦绣花苑、锦江苑、锦都花园等近两年建成并入住的住宅小区，总户数在800 左右，居住人口素质和收入均较高；另有老小区百花村、北濠桥新村等老小区，居住人口众多，以南通市老居民为主。本区域居民购物场所选择时主要锁定南大街的主城区商业中心。小结：?项目区域是传统意义上的建材交易积聚区，生活氛围淡薄，但随着近年来周边几个住宅小区的兴建，同时区域内未来还将进一步推出住宅用地，未来将有大量居住人口导入，区域居住气氛将得到进一步加强。?就新建小区而言，怡园北村作为拆迁房，相对来说入住居民收入、素质都比较低，但由于其庞大的体量，给区域带来的是人口的大量13、导入；怡园景居和晏园南岸以其产品优势使得一些城市中高层收入成为其主力客户群，这部分人为公务员、中小企业主等，收入稳定，具有较强的消费能力；而即将开盘的中威尚德城邦亦将城市主流人群定位为其主力客户群，可以预计未来项目周边区域住宅人口素质和消费能力都将获得极大的提升。?一号桥以南钟秀路沿线分布着许多新老小区，常住人口数量众多，其中锦都花苑、锦江苑、锦绣花园等近年新建商品住宅，其入住人口素质和收入均较高，具有较强的消费能力。目前该区域居民，日常消费以区域消费为主，大宗购物及休闲娱乐消费则诉诸于南大街商业中心，如果能吸引到这部分居民过一号桥到本项目区域消费，将极大地促进项目区域商业的发展和繁荣。1.314、.2 项目周边商业市场状况?商业现状 项目周边的商业密集，主要集中在濠西路上，除在建的几个集中型商业项目外，商业的建筑形态主要表现为沿街一层商铺，另外有几个大型的建材、地板批发或专卖市场。经营的业种主要表现为“建材、家居、批发”，档次为中低档，此外还零星地分布着小超市、水果店、药店等业种，本项目周边还有两个大型农贸市场，分别位于项目南侧的濠西路近钟秀路上和项目北侧近外环北路上。 最有价值房产策划 2000 案 9项目地块商业现状 项目马路正对面商业 与项目距离较远的钟秀路上商业较为繁华，钟秀路是以建材、家居、装饰为主的专业商业街，目前商业氛围比较浓厚，市场认可度比较高，但商业物业形态普遍档次比15、较低，在最近几年内新增了部分专业的商场，如：财神道，好易家等；还有部分新社区的沿街商铺，如：锦绣花园沿街铺面、友谊家园沿街铺面等，这在一定程度上改善了钟秀路沿街商铺的物业形态。也提升了钟秀路商铺的租金价格。目前，钟秀路上店面面积在404400m2 之间，租金价格控制在0.33-3.65 元/天。?项目周边超市分布状况 通过对项目周边区域调研，发现项目区域超市呈如下特征：?项目周边区域缺乏大卖场、综合性超市，仅有为数不多的小超市；?除百花南苑社区里面的五角超市面积在1100 平方米左右，相邻的文峰千家惠超市面积在500 平方米左右外，其余的小超市面积普遍较小，多在100-150 平方米左右，经营16、的商品品种单一，为食品和居民日杂用品，满足居民的日常化需要。?沿钟秀路上的超市主要服务对象为社区居民，濠西路上本项目旁边的两个超市主要服务对象为周边商业店主。?本项目旁边超市较少，主要缘于区域以商业为主，缺乏生活氛围和相关需要，而钟秀路沿线居民更习惯于前往南大街购物。对于本项目区域范围而言，也一直未出现一个大的能满足居民多方面需要的综合性超市或卖场，但随着区域居民数量的进一步导入，相关配套还不健全，一个大的能够更全面满足居民日常需要同时带给其购物体验的综合性超市的出现是区域发展之大势所趋。项目周边超市分布图 最有价值房产策划 2000 案 10?商业空白点和市场机会 纵观项目整个周边区域，商业17、经营的主要业种为建材等家装类用品，档次为中低档居多，中间有些餐饮和小超市等小卖铺。项目周边的濠西路上，外环北路至钟秀路间，包括外环北路和钟秀路上，缺乏比较大的购物超市或大卖场，鲜见中高档的餐饮和休闲娱乐场所，生活类商业氛围淡薄。因此，尽管项目周边现有居民日常购物和休闲消费主要通过诉诸于主城区的南大街等商业中心来满足。但是随着城市向外围扩展，外围居住、办公人口逐渐增多，商业中心亦有向外转移和扩展之势，本项目区域商业形态将会逐渐改变目前这种以建材交易为主导，业种较为单一的现状，迎合日渐增多的居民需要，购物、休闲娱乐体验将成为本区域商业发展方向之一，在本区域发展商业项目大有可为。1.3.3 项目周边18、办公楼市场状况 项目周边区域目前缺乏办公氛围，区域内仅有的少数公司、企业在选择办公场所的余地较小，或在市场内隔出一个或几个房间用作办公，分布零散，缺乏现代化的办公楼给所有的企业统一入住。区域内的企业主要以装潢设计、贸易类公司居多。今后，区域内商办项目财富杰座、华都商业广场、奥特莱斯、美丽华广场、鸿鸣金属广场陆续开业。目前区域办公楼的销售对象中投资客户占了很大的比例，主要为做生意有闲钱的客户，其看中区域未来办公物业的发展潜力。自用型的客户主要为小公司，建材商、家具商、物流公司等，客户来源既包括附近市场的经营者、区域自住客，亦包括来自南通其他区域和外省市欲进入南通发展的企业。这些新建的写字楼具有优19、良的品质及完善的相关配套，随着更多企业的进入，区域办公氛围将一步加强。通过对项目周边踏勘了解到，项目临近区域近两年推向市场的商办项目较多，并且位置较集中，这些商业项目均是集商业与办公一体。下面我们就对项目区域范围内的一些典型物业进行介绍：1、华都商务广场 1、华都商务广场?开发商南通港闸房地产开发有限公司?地址：濠西路288 号?建筑形态：总建12 万平方米，主要由小高层、多层及一些裙楼商铺组成，定位为甲级写字楼、商办、商铺、家居购物中心。写字楼办公挑高4.8 米，毛坯房；?销售价格：写字楼均价4650 元/平方米。商办60300 平方米。?推广手段：现场售楼处、工地围墙、横幅等。无优惠措施。20、?客户群体：办公客户办公楼投资客户占60，主要为做生意有闲钱的客户，白领购房几乎没有。自用型的客户占40，主要为小公司，建材商、家具商、物流公司等。商铺客户商铺的购买客户主要为周边的建材商家，且与开发商有关系的客户购买的。自用型的客户约占80。投资只有20。 最有价值房产策划 2000 案 11?总体评价：规模较大，有比较大的景观绿化，且招入了百安谊家，有一定的号召力。2、财富商城杰座 2、财富商城杰座?开发商：南通和睦房地产开发有限公司?地址：濠西路通吕一号桥北50 米?建筑形态：项目为一幢9 层的小高层建筑，1，2 层沿街为商铺，1层可分割；2 层共3000 平米，整层出售；3 到9 层为21、soho，面积2056，主要集中于3138 平米，层净高3 米，内部格局为南北排布，中间为过道，南北价差800 元/平方米?销售价格：一层商铺20000 元/平米，二层价格7000 左右；soho毛坯价格29905100 元/平方米；精装修价格38005900 元/平方米；项目区域未来规划图 1.4 总结 1.4 总结 以上我们从各个方面，对本项目地块进行了分析，从中可以看出：?项目周边区域新建住宅较多，未来导入人口较多，消费人群巨大，具有很强的消费需求和消费潜力。?项目地块商业市场非常不成熟，经营业种比较单一，物业建筑形态总体上比较低端和杂乱，商业空白比较明显，这些都为项目的发展提供了巨大的22、机遇。?项目地块周边新推商办项目近期如雨后春笋般涌现，对本项目既给本项目的发展带来良好的机遇，同时也不可避免地构成威胁。机遇在于这些建筑外观整体形象良好，设施先进的楼盘将会促进区域商业氛围变得更加浓厚，使区域商业业种丰富化和全面化，提升区域商业档次；威胁在于这些商业项目的进入不可避免地会与本项目产生同质化竞争，从而对本项目的产品定位和后期的商业经营提出新的难题和挑战。?区域办公氛围目前仍很淡薄，但随着区域内内几个商办项目写字楼的推出，将逐渐改变 最有价值房产策划 2000 案 12区域办公物业档次低下的局面，使区域办公氛围逐渐加强，对本项目发展办公物业形成利好。?区域规划比较高档，未来沿濠西路23、的新型商业建筑不论在定位、形象上，还是在品质、档次都将会有明显的升级；再配合区域的逐渐成熟，为本项目的开发提供了很多机会。2、项目地块 SWOT 分析 2.1 Strength（优势）分析 2.1 Strength（优势）分析?本项目地块周边交通非常便利，临近城市主干道濠西路和外环线;?本项目地块距离城市中心商业区约6 分钟车程，公交线路也比较多；?本项目地块周边已经形成了具有一定规模积聚效应和口碑效应的特色商业，而且正处于一个更新换代的历史机遇当中；?本项目处于正在发展中的“北翼新城”范围内，与宁通高速，火车站，长江渡口均只有10 分钟的车程，不仅对外交通比较便利，而且中期发展有很多利好作为24、支撑;?项目地块周边有比较多的住宅小区，潜在消费人口众多，并且规划中本项目周边还将有大量住宅用地出让，而且时间比较段，因此不久的将来，区域将会有一个庞大的常住人口，而这也就意味着消费能力的增强和需求的多样化，这大有利于本项目商业的成熟和发展；?项目周边商办项目近年来逐渐兴起，这些商办项目将形成良好的互动效应，改变区域商业经营单一、办公氛围淡薄的现状，整体提升区域商业、办公氛围和档次，使区域逐渐朝城市商业中心发展。因此本项目在这些商办项目上市后、人们逐渐改变对区域固有的印象再推出，将更具有销售优势；?开发商持有本项目地块上的部分物业，对区域熟悉，具有良好的客户资源和资源整合能力，这将对本项目的开25、发形成利好。2.2 Weakness（劣势）分析 2.2 Weakness（劣势）分析?区域内目前商业形态单一，主要局限于建材等家装类商品的交易，区域生活类商业氛围淡薄，档次较低而不全，在南通市民固有的印象中区域商业形象不高，改变这种形象，同时吸引到一号桥以南众多居民过桥消费娱乐，还需要一段时间；?区域目前形象比较差，改造的周期比较长，难度比较大；?区域内虽然正在开发和规划中的小区较多，但现有小区较少，未来人口的大量导入还需年时间，意味着区域商业生活氛围的更加成熟需更长的时间；?政府对于区域的规划虽然有非常良好的前景，但是到目前为止，缺少必要的细节和具体 最有价值房产策划 2000 案 13的26、时间表，因此对于项目的开发具有比较大的不确定性；?项目目前只有西侧一面临街，临街面只有5多米长，而纵深很长，这对于本项目如何合理规划，引导人流进出提出挑战。2.3 Opportunity（机会点）分析 2.3 Opportunity（机会点）分析?项目地处“北翼新城”，处于市区连接港闸区的主要交通要道。而市政府大力发展港闸经济和建设港闸新城，为项目的发展带来了更多的发展空间；?作为贯通城市商业中心和火车站的1.5 号桥的建造将为区域的发展和地块的开发创造较大的机会；?南通整体房地产市场环境较好，市场处于稳定的发展阶段；?随着南通城市规模的扩大和市区人口的增多，城市向外围区域扩展和商业中心外移为27、项目区域整体发展提供了潜在可能性，使本项目的发展具有其合理性和必然性；?市场空白明显，周边未来居民数量巨大，消费潜力可观，只要定位合适，完全可以引导市场，创造奇迹；?项目周边大量专业建材家居市场，积聚大量外来人口，区域内外地客商较多，可加速项目未来的物业的去化。2.4 Threats（威胁点）分析 2.4 Threats（威胁点）分析?项目周边已经发展的商办项目比较多，由于其先期进入占领市场，其商业部分尤其会对本项目的商业发展构成有利的威胁，形成强有力的竞争；?近几年来银行进行信贷紧缩，贷款难度加大，商业地块的贷款额度只有六成，拉高了购房门槛，使客源减少；?城市规划中对项目周边的规划发生变更亦28、会对本项目的发展产生冲击；?项目周边的特色商业发展已经具有一定的规模，陆续上马的同类型物业也正在紧张的建造当中，这个在带来规模效应的同时，也随之带来了潜在过剩的风险；2.5 S.W.O.T 分析小结 2.5 S.W.O.T 分析小结 以上我们从各个方面，对本项目地块进行了分析，从中可以看出：项目周边区域未来消费人群巨大，商业形态单一，商业空白比较明显，这些都为项目的发展提供了巨大的机遇；另外本项目地块周边现有的规划和配置，使其具备了成为区域商业中心的潜质和必要条件，本项目商业体量巨大，只要项目商业定位准确，营造商业氛围得力，推广、引导有效，就能够树立区域地标，并且起到引领周边商业发展、吸引区域29、甚至一号桥以南居民过来消费的巨 最有价值房产策划 2000 案 14大作用。而对于办公物业市场，soho 式办公近年来在南通市场倍受欢迎，类似产品一经推出往往都能够迅速去化，而且本区域内外地建材商较多，对于此类产品有着较大的投资偏好，因此可以考虑作为本项目的物业发展项目之一。此外，面对项目地块自身存在的劣势和面对的外在威胁，亦需采取合理的措施进行规避或化解，面对同类项目的竞争威胁，在定位时应采取差异化定位，瞄准市场空白点，后期进行错位经营，从而化不利为有利。2.6 地块存在问题以及调研内容 2.6 地块存在问题以及调研内容 本项目存在周边商业档次较低、业态单一，办公氛围淡薄，居住人口较少，近期30、周边商办项目竞争激烈，地块狭长、沿街面较窄各种内部和外部问题，如何化解这些问题，合理地规划项目的物业发展方向，以寻求项目的价值最大化，则是本次调研及报告所要解决的问题。以解决以上所提及的问题为导向，针对本项目的调研内容主要包括如下方面，在后期的分析报告当中也针对这些内容展开进行论述、分析：区域调研：相关内容见上面报告；?政府部门：向相关部门了解到南通市及港闸区产业发展的相关资料；向南通市、港闸区两级政府部门了解到城市规划和区域规划情况和相关文件；向南通市国土局、港闸区国土局了解到南通市及港闸区近年来土地出让情况及土地出让政策，以及未来出让计划；向南通市统计局取得南通市近几年来经济和社会发展各层31、面统计数据及相关资料；?现场调研：实地踏访了解南通市各区域商业、住宅、办公、酒店各物业的市场情况，实地对市场上正在销售的商、办、住项目进行现场调研，获取第一手的资料；对南大街商业中心和全市重点酒店进行了重点调研；对项目周边区域现状和各类型物业进行了重点调研。?深访：对销售人员、政府人员、普通市民、开发商进行深访调研，获得房地产市场相关资料，明确了解南通市房地产市场的发展趋势及现状。在下面的报告当中，我们就根据以上的这些内容逐一进行论述、分析： 最有价值房产策划 2000 案 15第二部分 项目市场环境分析 第二部分 项目市场环境分析 1、宏观环境分析 1.1 城市概览 1.1 城市概览 南通，32、地处我国东海岸中部，长江入海口北岸，三面临水，一面靠陆，状如菱形斗岛。它隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”。南通集黄金海岸与黄金水道优势于一身，拥有长江岸线226 公里，海岸线210 公里，其中可建5 万吨级以上深水泊位的岸线40 多公里，是我国沿海地区土地资源最丰富的地区之一。南通下辖崇川区、港闸区、南通经济技术开发区和启东、海门、通州，如皋四个县级市和海安、如东二县。南通属北亚热带季风气候，气候温和，四季分明，雨水充沛。年平均气温约15 度，年均日照2100-2200小时，年均降水量约1000 毫米。在中国近代文化科教史上，南通以创办第一所师范学校、第一座民间博物苑33、第一所纺织学校、第一所刺绣学校、第一所戏剧学校、第一所中国人办的盲哑学校和第一所气象站等七个第一，而占有重要地位。图2-1 南通行政区划图 南通市区位于南通的西南部，市辖面积355 平方公里；包括崇川区、港闸区、南通经济技术开发区；市中心的濠河风景区为国家4A 级旅游风景名胜区；位于市区南郊的狼山风景区同样为国家4A 级旅游风景名胜区，是江苏省六大自然风景区之一；而狼山两侧的剑山、 最有价值房产策划 2000 案 16军山、马鞍山、黄泥山经过近几年的开发建设，新添了不少景点。1.2 人口规模及构成变化 1.2 人口规模及构成变化 1.2.1 人口现状 2006年南通全市人口769.79万人，34、其中市区人口86.64万人。从人口构成上看，南通市目前非农业人口比重仅占30.21，城市化率较低。其中市区非农业人口，占全市非农业人口比重约为35.33。近年来南通市总人口一直保持一个平稳的负增长率，由2000年的784.53万人下降到2006年的769.79万人。但市区人口的数量以及其占总人口的比重却平稳上升，从下面的图表当中可以看出，有越来越多的人口进入到南通市区。图：南通市历年市区人口变化 资料来源：南通市统计局 图：南通市区户平均人口情况 最有价值房产策划 2000 案 17资料来源：南通市统计局 1.2.2 人口规划 2010年规划：2010年南通市规划城镇总人口达到418万人，其中35、南通市区人口达到100万人，城市化水平达到50，城市规模100平方公里。城镇人口增长及居民改善居住条件的要求直接带动了商品住宅的需求，从而大大刺激了南通市房地产市场的发展。2006年末南通市区人均住房建筑面积为29.43 平方米，根据规划，2010年之前市区人均住房建筑面积要达到30平方米，人口要达到100万人，据此计算：新增人口需要的住宅面积（10086.64）30400.8 万平方米 居民改善需要的住宅面积=(30-29.43)86.64=49.4 万平方米 两项合计需要450 万平方米，每年平均需要的竣工量为112.5 万平方米。而与之相对应的是，近几年来南通市区房地产业发展迅速，20036、6年全年，市区住宅的竣工面积达到了132.78 万平方米。按目前的发展速度，南通市的区人均住房建筑面积很可能超过计划的30 平方米。繁荣的住宅需求不仅带动了整个房地产业的发展，而且带动了与房地产相关联的行业的繁荣，例如：家具、建材等。在下面我们针对这一方面还将进行详细论述于分析。1.2.3 外籍人口 从南通市公安局外事处了解到，目前南通外籍人口总量约在千人左右，由于总体规模不大，教育等配套设施无法完备，因此携家眷在南通居住的外籍人士比重非常小。南通外籍人士以日本人居多，相对集中在由其单位自建的提供酒店服务的公寓里；欧美及其他国家人士较少，居住也较为分散。因此就目前市场状态来说，外籍人士对南通房37、地产各个细分物业市场的影响都非常有限。小结：?从未来发展来看，南通下辖的县级市、县人口往南通市主城区聚集是大势所趋。同时户平均人口数呈逐年下降趋势。人口的这些变化为南通市区房地产需求提供了一定的上升空间。?城市规模的扩大，城市人口的增加，都将增加对房地产的刚性需求，另一方面，由于城市化建设和人口增加给南通市经济发展带来的贡献，会促成南通市民生活水平的提高，加大对改善居住条件的需求。?住宅需求的旺盛，会带动与住宅相关联的行业，尤其是家居、建材消费行业的繁荣。1.3 城市经济环境分析 1.3 城市经济环境分析 1.3.1 宏观经济发展 南通市在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一38、城，在与上海联系、衔接方面，目前南通在江苏省仅次于苏州、无锡与南京。按照南通市十一五规划，南通 最有价值房产策划 2000 案 18市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心。?国民经济 近年来，南通经济高速发展，在2006 年，南通市的GDP 达到1758.34亿元。与此同时，南通人均国民生产总值也保持平稳增长，2006 年达到28635 元，每年均以高于10%的速度递增。见下面图表所示：图：南通市GDP 及其增长率 资料来源：南通市统计局 图：人均GDP 及其增长率 资料来源：南通市统计局 图2-6 南通市区20039、1-2006 年财政收入及增长率 最有价值房产策划 2000 案 19 资料来源：南通市统计局 虽然近几年来南通经济保持较快增长，但由于交通等各个方面的因素制约，相比其他长三角城市仍显落后。2006 年苏州人均GDP 达到78531元，上海为57310 元，杭州为51871 元，宁波50261 元，而南通市只有28635 元，可见在同属于长三角的各城市中，南通市的经济发展水平还比较落后。但是伴随着苏通大桥的建成通车，南通市融入长三角经济区域的力度加大，以及区域经济的深化发展，预计未来南通将会以更加快的速度迎来一个发展的新时期。根据最新的数据，2007 年一季度南通市实现地区生产总值433.6040、 亿元，同比增长16.4%（按可比价格计算），增幅高于全江苏省平均水平1.2 个百分点，高于全国平均水平5.3 个百分点，在全江苏省13 个省辖市和长三角16 城市中位居第一。其中排名第二、三的是舟山（16.3%）、苏州（16.2%）。根据南通市总体规划，近中期(20002010 年)南通市国民经济年平均递增10%左右，到2010 年，人均国内生产总值达到3000 美元；远期(20112020 年)年平均递增8%左右，至2020 年，人均国内生产总值达到6000 美元，建成苏中经济强市之一。?南通经济布局 按照规划，南通市区将形成“一主”：国家级南通经济技术开发区；“二副”：崇川、港闸两个省级41、开发区；“二带”：沿江、沿河产业带；“六口”：陈桥、横港等6 个道口经济板块；“十区”：陈桥、幸福、闸东等10 个工业集中区的产业布局结构。对于本项目所在区域，位于港闸省级开发区和沿河产业带的辐射范围内，规划的支持，产业的保障都将增添区域的发展潜力，促进区域的发展和成熟。1.3.2 人民生活水平 伴随着南通市经济建设的发展迅速，人均可支配收入逐年小幅递增，到相对速度慢于国民经济的增长速度，到2006 年人均可支配收入达到14058 元。近几年，南通市区社会消费品零售总额逐年上升，人均消费品零售额历年来则呈小幅震荡、缓步上升态势。 最有价值房产策划 2000 案 20虽然南通市人民生活水平稳步提42、升。但是与苏州、上海、杭州等城市相比仍有差距。2006 年苏州人均可支配收入为18532 元，而上海、杭州、宁波分别为20668 元、19027 元、19674 元。可见，居民生活水平要达到长三角的一些发达的城市还需要一定时间。图：2002-2006 年市区人均可支配收入 资料来源：南通市统计局 图：2001-2006 年南通市社会消费品零售总额情况 资料来源：南通市统计局 小结：虽然南通的经济水平在长三角区域，还比较落后，但南通从2003 年起GDP 和人均GDP 的增长速度有了跳跃式发展，增速大大高于以前，在长三角城市中的位居前列，人均可支配收入也稳步上涨。另外伴随着南通融入长三角区域速度43、的加快，力度的加强，结合以上的分析， 最有价值房产策划 2000 案 21我们预测南通未来几年发展速度很可能会有突出表现。而经济的快速发展将为整体房地产市场提供坚实的成长基础和上升空间。1.4 城市规划分析 1.4 城市规划分析 1.4.1 城区发展布局规划 本着贯彻落实“依托江海，崛起苏中，融入苏南，接轨上海，走向世界，全面小康”的发展战略，南通市将充分发挥独特的区位优势、港口优势，适应新时期南通区域大交通的发展需求，实施沿江开发，江海联动，促进南通社会、经济快速发展，提升城市综合竞争力。在城市的规划上，也重点沿江延伸、发展，在未来南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带44、形发展的态势。远景规划将进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展，形成沿江“组群式”城市结构。根据城市总体战略发展规划，南通市区各个区域的总体发展规划如下所示：?主城区是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心。原有工业用地进行调整、改造，形成生活居住全面配套的综合性城市组团，包括老城区和新城区。?开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主；配套居住板块。?港闸区主要传承国际资本和民间资本转移，是辐射苏北的门户，以工业和商贸为主的现代化北城区；以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺织、电子、医药化工为主，居住、公共设施相应配套的城市组团。1.4.2 城市重45、点规划?大力发展南通东南部的新城区和南通经济技术开发区城市重点向东南方发展，中心城区将以开发区和崇川区为基础，相向靠拢，两头延伸，同时向通州方向扩散，在空间上呈现出以目前的建成区为中心、向外环形膨胀的趋势。三区相连的中间地带将快速发展成配备现代化快速干道和生态绿地的城市，中心城区西南和东北方外围的地区也将发展为城市。南通市老城区基础配套设施已经比较齐全，但由于建成时间较长，大都比较陈旧。目前，新城区建筑面积11.9 万平方米，由8 个建筑单体组成的南通市新政府 办公大楼新区行中心也已经建成使用。南通市经济技术开发区也在进一步的开发建设当中，最终将形成“国际性出口加工 最有价值房产策划 200046、 案 22区”、“高新技术产业聚集区”和“现代化新城区”三位一体的综合性新区，达到“把开发区建在花园里”的目标。?北翼新城规划 根据南通市北翼新城核心区规划，长华路两侧的火车站站前区作为南通市北翼新城核心区。规划认为，火车站站前区交通便利，无论从港闸区的几何中心还是从整个南通市的发展来考虑，火车站站前区都适合作为商贸中心、经济中心。同时，火车站站前区可以扩大市区中心商圈，繁荣火车站站前区的商业氛围，缓解市中心商贸发展的压力；可以拓展濠河外圈，建设集居住、旅游、观光于一体的风景区；加快港闸新城的建设，引导强大的人流、物流、资金流、信息流向火车站站前区聚集。规划提出，争取经过3 至5 年的努力，将47、其打造成商业贸易、商务会办、行政办公、文体休闲、高档居住为主要功能的港闸新城，成为港闸区的城市中心和市区的城市副中心，南通现代化的“北大街”。?通吕运河两岸滨水区规划 按照通吕运河两岸滨水区总体规划，南通市将用五到十年的时间将通吕运河两侧仓库厂房全部搬迁，取而代之的是成片绿化。通吕运河沿岸将成为继环濠河风景区生态绿圈之后第二道城市生态绿圈。通吕运河规划范围为河两岸外环北路至钟秀路之间。根据规划，通吕运河两岸的码头、工厂、仓储将被清除、迁出。滨水区将从过去的水运、仓储、工业功能逐渐向生态居住、旅游、商贸和博览转变，运河两岸地区融合城市生活、工作、休闲、旅游等多元化活动内容，成为拓展濠河周边地区功48、能的升级版。规划中明确：改造时，将河200-500 米宽的水面与濠河及周边水系串联起来，形成环、带、廊、园的网络生态体系。通过高密度、高绿量、多样性绿化和高质量水环境治理，营造一个有利于生物迁徙的环境，提高物种的多样化程序，为建设现代化高品位生态城市打下良好的基础。预计在5-10 年内，通吕运河两岸将通过改善自然生态环境，开辟活跃的公共活动岸线，创造具有现代城市特征的滨水景观。1.4.3 住房建设发展规划 根据相关规划，“十一五”期间，南通市区商品住房开发预期投资300亿元，竣工面积700 万平方米，新建普通商品住房7.25 万套。其中，2006 年预期投资40 亿元，竣工面积130 万平方米49、，新建普通商品住房1.35 万套；2007 年预期投资60 亿元，竣工面积140 万平方米，新建普通商品住房1.45 万套。房地产开发土地供应优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。“十一五”期间，用于低价位商品房建设用地总量不低于600 万平方米。表2-1 南通市2006-2010 年市区住房建设预期目标 最有价值房产策划 2000 案 23小结：?目前，南通的城市格局向东向南发展，市政中心的南移，将一部分经济重心引导到南面。城南开发区近几年来经济发展迅猛，也成为房地产开发的一片热土。项目所在的区域位于通吕运50、河北侧，港闸区与中心城区衔接之处。城市重心的南移，会带走一部分产业和办公，从而引发商业和住宅建设的迁移，但由于南通购房者的区位意识比较强，而且伴随着城市的扩张、发展，项目周边居住氛围的成熟，商业和生活配套的更新换代，部分区域客户会集聚本项目所在区域，促进区域的成熟。?南通北面港闸区具有浓厚的基础工业优势，是我国民族工业的发祥地之一，政府大力发展港闸工业经济，促进“北翼新城”的建设，强势推进土地开发，也为今后港闸的发展奠定了坚实的基础。?伴随着交通的建设和完善，区域特色产业的规模效应逐渐凸现，从而会带动区域健康、稳定的发展。?北翼新城的功能定位比较明确，功能布局比较完善。具体表现为：一、加大物流51、客运的发展；二、发展总部经济，即商务酒店等业的发展。因此该区域酒店业（特别是商务型经济酒店）有较大的市场发展空间。?南通对位于该区域的运河的开发相对比较晚，在杭州，京杭大运河沿线的房子成为杭州楼市领涨的黑马。随着濠河沿线的地块开发接近尾声，运河沿线将是南通下一个房产开发的热点。本项目紧邻运河风景带，随着政府对运河环境的整治，使本项目周边的环境得到进一步的改善，充分提升项目整体形象。 最有价值房产策划 2000 案 241.5 城市交通分析 1.5 城市交通分析 1.5.1 对外交通 目前，南通市政府正在加快推进以建设面向长三角、开放式、网络化的基础设施为总体目标，按照科学规划、适度超前的要求，52、加强以交通、能源、水利等为重点的基础设施建设，完善与新型工业化、城市化发展需要相适应的现代化基础设施体系。“十一五”末，全面进入上海1小时交通圈、长三角3 小时交通圈。?港口：南通港,与世界上65 个国家和地区的199 个港口通航，江海岸线绵延430 多公里。在建洋口港是江苏唯一可建10 万吨至20 万吨级国际性深水大港的理想港址，将形成江苏最大的出海入陆通道。?桥梁：苏通长江大桥、崇启大桥、崇海大桥?公路：已建成204 国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速?铁路：新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线?机场：市东北方向通州市兴东镇境内的南通兴东机场距市区约53、18公里，1993 年投入使用，有航班飞往北京、西安、广州、武汉等城市。1.5.2 对内交通 南通市内道路改造工程建设完毕，五横五纵（五横：外环北路、钟秀路、人民路、青年路、虹桥路；五纵：外环东路、工农路、跃龙路、外环西路、长江西路）道路绿化工作、路面积水整治工作、人行道改造更新工作等已基本完成，全市道路框架已经基本健全。小结：?交通瓶颈被打破，南通与外界联系将更加的紧密，更多的外来资金和人口涌入，将全面带动城市经济的发展。从而加快房地产开发的速度和规模。?交通便利带动城市经济快速发展的同时，也会带动第二、第三产业的迅猛发展，从而增加对办公用房和酒店用房的需求。本项目位于南通主干道濠西路通吕运54、河北侧，距离外环 最有价值房产策划 2000 案 25线、火车站都非常近，交通便利，并且后续发展前景也比较好，如果本项目定位有办公和酒店物业，则为这些物业的销售、经营提供了良好的市场条件。?同时，南通对外交通的进一步发展，本项目所在区域内的专业市场将吸引更多的外地客商，形成板块优势，加快本项目物业的去化速度。?便捷的交通和良好的规划，为区域的住宅发展、新商业的产生提供了可能，同时创造了巨大的机会。1.6 城市产业状况 1.6 城市产业状况 1.6.1 产业结构 2006 年，南通市区的三产结构比为1.7:62.4:35.9，第二产业占绝对优势。近年南通大力发展工业园区、开发区，推进郊区城镇化和55、工业化，发挥工业经济集聚效应。经营活力充足、产业特色鲜明的园区建设，壮大了第二产业，带动了农民向县城和小城镇流动和集中，同时又为第三产业的发展奠定了一定的基础。在过去的几年里，南通市第一、二、三产业均呈现持续稳定增长状态。但经过6 年的发展，南通市三大产业的结构基本没有发生变化。图：2001-2006 年南通市产业结构情况 资料来源：南通市统计局 但是随着南通市经济的发展和转型，根据规划，未来几年南通市将重点优化产业结构，规划期内实现产业结构为二三一型，2010 年三个产业的结构为13:49:38，到2020 年三个产业的结构升级为三二一型，三次产业结构为5:45:50。产业的转型在未来将深刻56、的影响到南通市的经济、社会发展的各个方面，同时第三产业的蓬勃发展将为整个社会，包括房地产的开发带来巨大的机遇。1.6.2 产业优势 南通市地处江海交汇之处，水资源及港口等相关产业发达，自然区位便利以及经济区域化程 最有价值房产策划 2000 案 26度、区域开放度较高都为城市的发展提供了得天独厚的便利条件。另外，南通市的轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达，其中轻纺工业历史悠久，仍为支柱产业，这些特色产业已形成集聚效应；这将有助于南通在长三角开发中实行“错位竞争”，打造上海扩散产业的协作基地，以及长三角的加工基地，在承接上海产业梯度转移的浪潮当中获得比较大的机会。小结：在发达国家，第三产业是国57、民经济体量中最重要的组成部分，在我国发达城市中，第三产业所占的比例也是很大的。南通第三产业在城市经济体量中的比例还不是很高，从一个侧面也反映出按南通目前的经济发展的水平，使得依赖第三产业的办公楼物业的发展受到一定限制。但随着城市的不断发展，经济的不断进步，第三产业在国民经济中的比重会不断加大，而在这个过程当中，房地产行业面临巨大的机遇，但是开发思路和开发方式都面临改变和创新。1.7 城市未来预测以及分析 1.7 城市未来预测以及分析?南通在中国版图上占据重要的战略地位，但城市化水平和经济水平并不发达，在长三角城市中属于比较落后的区域。?随着交通条件的改善，苏通大桥的通车，新长铁路的建设，长三角58、区域经济整体格局的发展等，南通经济水平发展速度很快，城市发展潜力很大，南通的房地产业也迎来一个历史的黄金发展时期。?南通产业结构的变化调整，特别是第三产业在国民经济中的比重不断增加，都促进了城市商业地产和办公物业地产的发展；另外，南通人民生活水平的提高，一方面，使南通人对生活质量，居住条件的改善有了需求，另一方面，南通人对投资型产品的追求也开始显现。这对南通市的房地产业发展都产生了积极影响。?近年来南通房地产投资额猛增，从客观上说明南通城市对房地产的需求比较强烈，市场做出积极的回应。?港闸区作为南通重要的“北翼新城”，又距离市中心区比较近，地理位置优越，对区域内及周边购房者有很强吸引力，区域土59、地推出量充足，物流业发达，房地产业发展潜力巨大。?南通市非农业人口占全市总人口比重比较低，近年来南通人口结构变化不大，但从长远以及城市的规划发展来看，未来一段时间，南通经济发展会带动新一轮的城市化浪潮和产业升级，在这个过程资金和人口将会不断涌入，大大刺激城市房地产行业的发展。 最有价值房产策划 2000 案 272、房地产业分析 2.1 行业整体数据分析 2.1 行业整体数据分析 2.1.1 商品房市场?投资额 近年来，南通市房地产投资额一直保持小幅调整，呈现稳中有升的态势，2006 年房地产投资额达到53.86 亿元，2005、2006 年增率达到了36.87%和32.24%。图：2001-60、2006 年南通市区房地产开发投资额情况 资料来源：南通市统计局?新开工面积和施工面积 2002 年，受企业改制等因素影响，造成南通的商品房新开工面积和施工面积连续两年下跌。但从2004 年起施工面积快速增长，新开工面积则在经历了2004-2005 年的快速增长后，受宏观调控政策的影响，在2006 年略有下降。图:2001-2006 年南通市区房地产新开工面积和施工面积 最有价值房产策划 2000 案 28资料来源：南通市统计局?竣工面积和销售面积 受新开工面积变动的影响，南通商品房的竣工面积也经历相同的波动。以2003 年为分界点，2001-2003 竣工面积逐年下降，2004 年起开始迅速61、上升。销售面积方面，2003 年，虽然竣工面积和销售面积同时下降，但销售面积首次超过竣工面积，2004-2005 的竣工面积也只是略高于销售面积，表明南通房地产市场在2003 年后，进入一个快速上升时期，需求强劲，而供给不足。图:2001-2006 年南通市区房地产竣工面积和销售面积?空置面积 自2002 年以来，南通的商品房空置面积不断下降，一方面从侧面反映了商品房市场需求旺盛，商品房消化量不断提升。另一方面，空置房面积占销售面积的比例不断下降，可以看出南通市房地产的供应需求比，在近几年有所变化。图:南通市2002-2006 商品房空置面积 资料来源：南通市统计局?销售额 最有价值房产策划 62、2000 案 29近几年，南通商品房销售额大幅上升，增长幅度更是节节攀升，05 年达到81.39%，06 年更是达到92.57%，几乎增长一倍。图:南通市2002-2006 商品房销售额 资料来源：南通市统计局 2.2 各个细分物业市场分析 2.2 各个细分物业市场分析 2.2.1 住宅市场 近几年，南通市住宅市场总体保持良好势头，购销两旺，价格不断攀升。按照地理位置与楼盘聚集情况，南通市城区大致可以划分为老城区、新城区、新东区、城北四大房地产板块，呈现“一主三幅”的格局，各个区域的特点如下：表:南通四大区域住宅市场特征 2.2.2 商业市场 南通市商业物业发展比较全面，目前出现的物业种类主要63、有大卖场（如：大润发、麦客 最有价值房产策划 2000 案 30隆等）、商业街（如：八仙城、南大街等）、综合百货（如：文峰大世界、百货大楼等）、专业市场（如：永兴国际汽车城、南方大厦家庭装饰广场）以及社区商业等，除了大型一站式购物中心（Shopping Mall）以外几乎涵盖了所有的类型。从各类商业物业的分布来看，综合百货主要分布于老城区的市中心地段，如：人民路、南大街沿线；大卖场则分散分布于老城区和新城区内人口较密集的地段；受交通限制等因素的影响，专业市场大多分布在主城区以外区域，如：港闸区及开发区等；商业街则不规则分布于整个市区，但主要集中在发展较为成熟的老城区，尤其是一些综合性的知名商业64、街多分布于老城区；而社区商业的分布则主要取决于住宅小区的分布。另外，南通市商铺投资活动比较活跃，购买商铺进行投资的小业主占相当比重，投资者主要来自于浙江。2.2.3 写字楼市场 受第三产业发展不足的影响，南通写字楼市场一直比较平淡，总体价格与住宅相差无几。但2007 年起，南通写字楼市场发生了一定变化，开始形成与住宅、商铺“三足鼎立”的局面，其中南大街的总部大厦、中南世纪城南通首座甲级写字楼、尚东时代南通首座5A+5S 个性化甲级智能写字楼格外引人注目，受到了投资置业者的追捧和青睐。2.2.4 酒店市场 由于南通市外向型经济的增长强劲，酒店业比较发达，大量的商务活动为南通市酒店业的发展提供了巨65、大的商机，商务客是南通市酒店的主要客源。除了星级酒店外，近年来，商务酒店、经济酒店发展迅速。如家、莫泰、速8、汉庭能知名连锁酒店纷纷进驻南通。但总体来说，南通的酒店业规模不大。随着对外交通格局的改善，南通的商务经济将进一步促进酒店业的发展。小结：鉴于目前南通市住宅市场购销两旺，尤其是在地段比较好，环境比较好的区域，住宅项目的开发还是机会大于风险，如果本项目进行住宅开发并取得成功是基本不存在疑义。但对于南通市的商业市场虽然发展全面，但仍处于较低层次，竞争相对激烈，尤其是商业比较集中，发展中心比较单一、缓慢。南通市办公楼市场目前发展不足，但由于经济发展和产业升级，存在巨大的机会。因此在对目前市场的66、具体分析中，我们将重点分析商业市场、写字楼市场、酒店业市场，对住宅市场进行简要介绍。2.3 行业政策环境 2.3 行业政策环境 2.3.1 全国重大房地产政策分析 近几年的房地产宏观调控对全国，包括南通市的房地产市场都产生了巨大的影响。进入2007 年，国家的宏观调控更加务实，重点集中在贯彻精神、深化落实上，下面我们简单对 最有价值房产策划 2000 案 312007 年19 月份的房地产政策进行分析：?2007 年1-9 月出台的主要房地产政策 2007 年政策主线依旧围绕去年国15 条“稳定房价”为基本原则，分别从供应、需求角度调节市场，同时加大了对房地产秩序的整顿，希望达到稳定房价，使房67、地产健康持续发展的目的。今年上半年以来出台的新的调控政策措施主要有：?土地使用税上调及清算房地产开发企业土地增值税。此政策出台意在控制开发商盲目拿地，规范开发商的行为。对开发商有一定影响，但在目前情况下对开发商地行为和抑制房价上涨没有直接作用。?土地清查，打击“屯地”、“屯房”。一方面强调对闲置土地要收回利用，通过土地的“控增逼存”使闲置土地尽快进行开发，转化为市场的有效供应，这一政策的效果还要看政府的执行力度，但无论如何已经开了一个好头；另一方面针对开发商严重的捂盘惜售行为，出台了强有力的措施。?对二手房市场征收非普通公寓的土地增值税。希望抑制投资，缓和市场需求的膨胀。由于政策温和，力度不大68、，实际作用有限。?保障型住房体制改革政策出台。由于市场供求缺口的“剪刀差”价格继续上涨暂时无法解决，而单靠市场机制也不能完全解决中低收入人群的住房问题，因此国务院发布了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，通过政府的公共政策来解决低收入人群的住房问题。目前这一政策的实施到位还需要时间，不会立竿见影，同时由于政府财力所限覆盖面也不可能一下子铺开。?加息。今年以来目前为止已经加息5 次，主要针对宏观经济过热和通货膨胀。虽然今年以来持续加息5 次，但未对购买者造成太大影响，一方面刚性需求随着政策的稳定正逐渐释放，另一方面长期上涨的价格对于买方造成了一定的恐慌心理，处于对房价上涨的预期，大部分购房69、者不再等待，对高收入者影响更有限。但由于加息的累积效应和今后继续加息的预期，加上房价不断走高，也有部分中低收入打算购房者望而却步，陷于观望。?针对第2 套以上的住房提高首付比例。9 月底，中国人民银行和银监会联合发布了一条通知，文中明确：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1 倍。提高首付比例除了抑制需求外，更为重要的原因是为了降低银行信贷风险。尽管目前各家银行的细则都没有推出，距离市场真正实施还有一段时间，但从市场层面上来说，这一政策最终将通过减少了 流向房地产的资金流，抑制部分需求。?日70、前，国土资源部正式发布了 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(39 号令)，该规定强调，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权 最有价值房产策划 2000 案 32证书。按照这一规定，在不违反合同约定的前提下，开发商拿地还可以分期付款，但不可以分期拿证。这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。表：2007 年1-9 月国家重大房地产政策 名称 颁布机构 颁 布 时间 实施时间 对市场影响 国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条 例的决定 国务院 2071、07.1 2007.1为抑制建设用地过度扩张，今年我国的城镇土地使用税在原定基础上提高两倍，并将外商投资企业和外国企业纳入到征收范围之内 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通 知 国家税务 总局 2007.1 2007.2更好地避免长期以来存在的开发商逃税现象，进一步缩小房地产企业盈利空间，对于房价影响不大 更好地避免长期以存在的开发商逃税现象，进一步缩小房地产企业盈利空间，对于房价影响不大 建设部、人民银行 2007.1 2007.1对通过房地产经纪机构或交易保证机构代收代付客户交易结算资金的支付方式作了多项重点“规范”。防止房地产经纪机构占压挪用交易资金、侵害交易当事人权益 国72、土部调整城市建设用地审批方式有关问题的通知 国土资源 部 2007.1 2007.1土地审批主要由省级政府承担，利于加强土地宏观调控，强化省级政府责任 关于开展房地产市场秩序专项整治的通 建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国税总 局、发 改委、工商总局2007.3 2007.3提出将在未来整整 1 年内，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。该份通知无论是参与部门还是整治内容，都表明房地产交易秩序专项整治今年将 关于进一步加强、规范外商直接投资房产业审批和监管的通知 商务部、国家外汇管理局 2007.5 20073、7.5通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批，与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案 关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通 知 上海市地 方税务局 2007.6 2007.6个人因工作调动或者改善居住条件转让非普通住房，居住满五年的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收；居住未满三年的按转让收入的 0.5%征收 关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知 国家外汇 管理局 2007.7 2007.7对 2007 年 6 月 1 日以后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业包括新设和增资），各分局不予办74、理外债登记和外债结汇核准手。对2007 年6 月 最有价值房产策划 2000 案 331 日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，各分局不予办理外汇登记（或登记变更）及资本项目结售汇手续 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国务院 2007.8 2007.8集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。本次土地清理政策将使得国家储备土地更多，无形中为日后的“招拍挂”增加了很多货源 关于加大闲置土地处置力度的通知 国土资源部 2007.9 2007.9要求加大闲置土地，特别是房地产开发领域土地闲置处置力度，同时，通知要求，实行建设用地使75、用权“净地”出让?近期政策预测 通过以上分析可以看出，调控效果似乎成为疑问，虽然从05 年的新旧国八条到06 年的国15 条，无不显示了政府调控房地产市场的决心与信心，但并不能使市场起到“立竿见影”的效果，房价的稳定，市场的持续发展需要房地产主体共同努力来完成，而要达到调控的目的仍需有待一定时日，关键还是90/70 等政策和其他各项措施是否真正落到实处。从全国房地产市场的宏观层面来看，整体来说供求矛盾短期难以缓解，住房价格上涨的压力依然存在。2007 年的剩余几个月以及2008 年，政策层面主要围绕“稳定政策，完善配套，加强监督，狠抓落实”展开，通过政府掌握的土地资源以及相应的税率等经济和必要76、的行政手段来实施调控，加强廉租房以及经济适用房等住房保障工作，增加中小套型普通商品房供应，平衡供求关系等。基于目前全国很多地方房价上涨的趋势，政府下半年到明年进一步采取金融、税收、行政手段相结合的可能性仍非常大。?继续加息。这是肯定的，基于CPI 持续上涨、投资旺盛，流动性过剩的因素，偏紧的货币政策事在必行。持续升息加剧了银行的信贷风险，但需求方面并非会得到有效的抑制，因为目前市场中，能买得起房的并不缺钱，而低收入者本来就买不起房，另外在目前恐慌性购房严重的情况下，除非单次加息幅度很大（实际上不可能，因为会导致宏观经济的硬着陆），或存款利率持续上调到较高的水平如6-7%，使实际利率从目前的负利77、率变为正利率，否则哪怕明年继续加息3-4 次（也就提高了1 个百分点左右），也很难抑制旺盛的房市需求。?税收方面：税收方面会加快物业税等相关政策的研究，不过考虑到物业税法律程序的复杂性，在2007 年剩余几个月出台的可能性不大，明年是否出台还要看全国房地产市场的情况，另外在技术上实施对象（多大面积户型）、力度（税率）等存在很大的争议，所以即使出台也不会全国一刀切，相信地方政府有一定的政策执行弹性，将会是相对温和的。 最有价值房产策划 2000 案 34?关于征收空置税的问题，方法虽好但我们认为在国内实施的可能性不大。因为在国内是否空置很难界定，同时如何监管和征收也是一个大问题。2.3.2 南通78、市重大房地产政策分析 自2000 年起，南通市为规范房地产市场，出台了一系列相关政策。从土地出让到商品房的销售，南通市政府都对其有比较严格的规范：土地市场完全实行招标、拍卖、挂牌，网上招商、局域网竞价，避免暗箱操作，体现公平公正原则；商品房销售禁止内部认购，期房合同不得转让，避免人为炒作房价；房屋补贴政策保证了低收入家庭的住房等。南通目前的整体规划明显可以看出城市急需增容，各类政策面尤其是招商引资这块的政策扶持相当大。目前南通的房地产发展水平在整个GDP比重中逐年增加，对于政府来说，这块比重的投资相当重视，尤其在目前南通新设立的经济开发区及北片区域，从土地供应及后续政策扶持都是强有力的。表：南79、通市房地产重大产业政策分析 类别 内容 时间 对房地产市场的影响 南通市土地登记资料公开查询暂行办法 01 年 南通市市区征地安置办法(试行)00 年 市政府关于加强市区国有土地储备工作的通知 00 年 土地政策 南通市市区国有土地使用权招标、拍卖实施意见 00 年 土地市场是一级市场，健全和完善土地市场，影响整体房地产市场的健全发展。从这些政策来看，进一步理顺了国土资源管理体制，盘活存量土地资产，实现土地管理和供应的集中统一和资源的集约利用，并为外地开发企业进入当地市场减少了阻碍，体现了公平竞争的原则。南通市商品房销售管理办法 03 年 南通市市区城镇廉租住房实施办法03 年 市场政策 关于80、规范商品房预售行为有关问题的通知 03 年 规范房地产市场的租售程序，有利于南通市一二手房市场的健康发展 金融政策 南通市房地产抵押贷款管理暂行办法 01 年 防范金融风险，增加信贷壁垒 南通市市区征地补偿和被征地农民基本生活保障试点实施办法 04 年 南通市城市房屋拆迁管理办法 03 年 动迁政策 市政府办公室关于印发 南通市城市房屋拆迁货币安置补偿办法的通知 00 年 加强拆迁管理，保障城市建设工程的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益 2.4 土地出让状况以及预测 2.4 土地出让状况以及预测 目前南通的整个土地市场的政策相对其他大城市来说比较宽松，并没有特别高的准入门槛。一方面，土地的供81、应区域政府明显具有一定的倾向性，南通近期提出的“五纵五横”很显然是将市区进一步的扩容，并通过土地的供应来快速增 加区域的成熟度。今明两年正处于这个扩容的主要阶段，可以预示整体土地供应还将保持一个平稳上升的态势，供应区域将更加集中在扩容（五纵五横）的范围内。 最有价值房产策划 2000 案 35另外，本项目所处位置为通吕运河北侧沿河开发范围内，濠西路、1.5 号桥交汇衔接区域北部交通枢纽、交通商贸区范围内，不论是从地理位置上来说，还是从城市规划发展，还是从城市产业升级状况来看，区域都处于北区及市区核心的交汇点，目前周边专业市场及道路建设已经相当完备，但由于前几年北片的发展缓慢，无法把该枢纽点的重82、要性放大。而今年随着城闸大桥通车，火车站及车站的发散效应更加强烈，项目所处区域的地理优越性将更加显见，如果项目规划一定体量的办公、宾馆及商业功能产品，与交通，区域枢纽点结合，肯定将产生一个良性的互助关系，对于本项目来说无疑是适合大环境发展且加分的一个环节。2.4.1 土地出让总量 从2000 年到2006 年12 月，南通市土地储备投资中心共计出让土地约1061 公顷（不含存量土地分割补办出让之情况）。从历年的土地交易量来看，2003 年开始土地放量明显增加，到2005 年达到最高峰值，推出土地量达到231 公顷。南通市土地交易迅速拉高，这除了是受益于住宅用地的大量供应以外，最主要的还是由于这83、两年政府对外出让的工业用地迅速增加，而2006年有所回落至188 公顷。图2-15 南通2001-2006 土地成交总面积 2.4.2 土地出让结构 2006 年出让的31 宗地块情况来看，住宅用地占了22 宗，共计约155.97万平方米；商业的23 宗，共计约115 万平方米；办公占14 宗，共计55 平方米，（含复选的商办用地）。图：2006 年南通市土地出让方式组成 最有价值房产策划 2000 案 36资料来源：南通市统计局 小结：?目前南通商业、办公用地正逐步赶上住宅用地的规模。一方面说明南通的房地产投资结构更加趋于合理和平衡，另一方面，未来南通市场商业、办公物业的竞争也将加剧。对于本84、项目所处区域来看，正好位于市区核心圈与北片相结合点上，预计周边区域的发展未来可能持续增加商业物业的比重。?从土地供应区域的统计来看，虽然目前本项目周边土地供应相对较少，短期内难以形成板块规模效应。但另一方面，从最近的土地拍卖市场来看，港闸区的土地供应量比较充足。未来两年内将有更多的楼盘上市，带动整个区域的发展。2.5 行业预测分析 2.5 行业预测分析?南通房地产投资额在近三年来增长速度比较快，房地产业进入快速发展期，商品房销售价格和销售面积上涨同样迅速。05 年-06 年快速增长趋势明显，可以预见07、08 年消化量也应该会保持平稳增长。?整体价格上涨幅度前几年显著，由于供需状态目前比较平衡85、，预计未来整体房价仍将持续保持上扬，但同时由于基数点提高，整体上升幅度将放缓。?从整个南通的经济发展来看，未来几年存在几个利多点，如苏通大桥的建成拉近与江南的经济互补，南通火车站的扩容，城区内部的改造等等都将促进房地产的发展且具备后续经济支撑为房价的持续上拉储备能量。 最有价值房产策划 2000 案 373、目标市场分析 3.1 商业市场 3.1 商业市场 3.1.1 市场概况?主城区商业格局 随着近年来南通经济的发展、市民消费能力的提高和商业环境的改善，主城区基本形成了“2+4”的商业格局形态，即2 个商业中心南大街包括八仙城，桃坞路，4 个商业街区外环北路、钟秀路、青年路、工农南路。图：南86、通主城区商业格局 下面我们就根据上图中所标示的商业集中区域进行逐一介绍、分析：南大街 南大街 南大街是南通最繁华的商业街，它汇聚了餐饮、休闲、娱乐、购物的综合商业形态，而且出现了大量的能承受高租金的商业形态，比如珠宝店、金银首饰店、婚纱摄影、高档服饰店、高档美容护理等，这些店铺装修精致，商品档次较高。相反，在普通的商业街上，繁华程度不够，往往不会出现这些商业形态。南大街北接市中心广场，南连青年中路，街道较长，路两边店铺林立。五星电器、人民商场、金鹰国际购物中心、大世界商场、金伯利珠宝店，文峰电器等，汇集了南通最主要的商场。其中，以市中心广场到五星电器周边的商铺租金最高，达到2732 元/天。南87、大街往南走租金逐渐走低，以名都广场为分割线，桥以北租金有15-20元/天，过桥以后租金就只有5 元/天。商业氛围和人气逐渐走低。表：南大街商圈业态分布表 最有价值房产策划 2000 案 38八仙城 八仙城 八仙城以经营鞋帽、箱包、童装、化妆品、小商品、饰品为主，属以市中心的专业市场，二楼主要经营电脑、游戏配件为主。也是南通唯一的商业步行街。八仙城目前商铺租金外街18-27 元/天，内街5.5-12 元/天。桃坞路 桃坞路 桃坞路是南通历史上的第一条商业街，自清末以来，一直是南通政治、金融、文化的汇集地。桃坞路经过拓宽改建后，与南通的天然景观资源濠河紧紧相连，与濠河沿岸的盆景园、西寺路等连接成片88、，做足“亲水”文章。该商圈内大力发展文化、餐饮、购物、旅游业，现已初具规模：以崇川区政府为中心，更俗剧院为龙头，农工商、新一佳、肯德基、上岛咖啡等一大批连锁企业相继落户，桃坞路两侧不仅集中了可以购买服装、鞋类，图书和杂货的品牌店，还云集各种饭店、茶馆、歌舞厅和银行证券公司。桃坞路商圈逐渐成为南通的文化中心，市民的休闲娱乐中心，成为仅次于南大街的副商业中心。外环北路、钟秀路家饰、建材、轻纺市场 外环北路、钟秀路家饰、建材、轻纺市场 钟秀路是以建材、家居、装饰为主的专业商业街，目前商业氛围比较浓厚，市场认可度比较高，但商业物业形态普遍档次比较低，在最近几年内新增了部分专业的商场，如：财神道，好易家89、等；还有部分新社区的沿街商铺，如：锦绣花园沿街铺面、友谊家园沿街铺面等，这在一定程度上改善了钟秀路沿街商铺的物业形态。也提升了钟秀路商铺的租金价格。青年路、工农路餐饮一条街 青年路、工农路餐饮一条街 近三年来南通餐饮市场一直保持持续快速发展的势头，市区餐饮业主要集中在青年路和工农路上，2004 年末，市区共有住宿餐饮企业163 家，其中：位于青年路和工农路的有41 家，限额以上住宿餐饮企业10 家，占市区限额以上住宿餐饮企业数45。根据资料显示，南通个人者当中58的被调查者常去的餐饮场所是青年路和工农路。工农南路及外环北路延伸（越江路）汽车展销、汽配专业市场 工农南路及外环北路延伸（越江路）汽90、车展销、汽配专业市场 以汽车、摩托车及配件销售为主，建成了南通汽配城、苏北摩配汽车交易市场，成为苏北最大的汽车、摩托车及其配件销售中心。越江路一带的月销售量达到12 亿元以上。 最有价值房产策划 2000 案 393.1.2 商业细分物业市场分析 专业市场概况 专业市场商铺是集中售卖某一行业或产业产品的主题化市场，是商业业态中的一种升级细分。南通市目前的专业市场可以分为三大类，装潢建材类专业市场、服装类专业市场和汽车类专业市场。尤其是装潢建材类专业市场已经成为南通市商业市场的主力军团，其客户群已遍及了江浙、山东、安徽等多个省市。目前，南通市较知名的专业市场有“南方大厦家庭装饰广场”、“方天大市91、场”、“好一家家居大世界”、“华东轻纺城”、“桃坞服装市场”、“永兴国际汽车城”等等。这些专业市场的经营往往需要大规模的营业场所，同时商品的批量运输方面也多采用卡车、货车等大型交通运输工具。因此，受交通运输管制及经营场地等因素的的影响，大部分专业市场都设置于主城以外的区域，如：港闸区、开发区等等。南通市近期推出的专业市场项目大多都是以销售为主的产权商铺。而市面上出租的一些铺面大都是由小业主购买后对外出租的房源。目前，南通市专业市场均以毛坯形式交房，尚未出现全装修商铺。值得一提的是，购买这类商铺的小业主大多数来自于南通市以外的省市。尤其是在建材类专业市场内，50%以上的业主来自于外地，其中尤以浙92、江客户居多。而在汽车城这样档次和技术含量较高的市场内，小业主的来源比较广泛，包括上海、南京、江浙等省市。 最有价值房产策划 2000 案 40表：南通市部分专业市场销售租赁概况 装潢建材类专业市场 由于项目周边有浓厚的装潢建材市场氛围，宜优先考虑是否发展装潢建材业，因此需重点对装潢建材类专业市场进行分析，探讨利用周边的市场大环境发展装潢建材业是否可行。南通装潢建材类专业市场主要集中在钟秀路和外环北路一带。钟秀路是以建材、家居、装饰为主的专业商业街，目前商业氛围比较浓厚，市场认可度比较高。表：钟秀路上部分专业市场租赁情况 钟秀路装潢建材专业市场的商业物业形态主要有三种：社区沿街商铺是钟秀路专业市93、场的主要物业形态，钟秀路装潢建材专业市场的商业物业形态主要有三种：社区沿街商铺是钟秀路专业市场的主要物业形态，如：老的社区北濠桥新村、北濠桥东村的沿街铺面；新建社区锦绣花园、友谊家园的沿街铺面等。虽然新社区的沿街商铺在一定程度上改善了钟秀路沿街商铺的物业形态，也提升了钟秀路商铺的租金价 最有价值房产策划 2000 案 41格。但是沿街商铺仍以老社区商铺为主，因此造成钟秀路专业市场的整体物业档次比较低。其次，老的专业商场也占据了钟秀路的一定份额老的专业商场也占据了钟秀路的一定份额，如：名家装饰城、中原综合批发市场等，此类专业商场几乎建有沿街商铺，与社区商铺连成一片，整体档次与社区商铺相当。最近几94、年内新增的专业商场最近几年内新增的专业商场，如：财神道，好易装饰广场、好一家家居大世界等。这些项目以经营家居装修的中高端品牌为主，购物环境较好。?好易家装饰广场：该商场直接与各厂商合作，统一经营，统一管理，不对外招商。这也使整个商场经营区别于周边商家，形成自己独特的竞争优势。?财神：A、B1、B2 馆，以经营中高档品牌橱柜、木门、陶瓷为主，几乎全部出售或出租完毕。B1 是橱柜馆，B2 木门关，A 整体引进东鹏陶瓷。一层租金约为2 元/平米/天，二层租金约为1.2 元/平米/天。虽然拥有科勒、TOTO 等高档品牌，形成一定的竞争优势，但由于经营时间不长，整体人流量和商业氛围均不足，部分二楼商家反95、映经营惨淡。数?好一家家居大世界：好一家家居大世界是钟秀路上最具规模的中高档家装专业商场。该商场由青岛好一家高科园装饰城在南通投资兴建的连锁企业，2002 年7 月28 日正式开业。市场总建筑面积5 万平方米，内部装潢品味高，硬件设施全，环境温馨优雅，是集建材、家具、橱柜、地板、楼梯、移门、家装等为一体的“一站式”消费场所。内部以品牌专卖店的形式经营，标准铺面约95 平米，租金为2 元/平米/天。外环北路上的装潢建材类专业市场 外环北路上的装潢建材类专业市场 目前外环北路装潢建材类专业市场以正在新建的项目为主，包括：华都商务广场、尚美家、美丽华广场等。这些新建项目规模较大，统一规划管理，招商先96、行，项目运作趋于专业化，从而行成比较突出的市场竞争优势。华都商务广场 华都商务广场 开发商南通港闸房地产开发有限公司 地址：濠西路288 号（近一号桥）建筑形态：总建12 万平方米，主要由小高层、多层及一些裙楼商铺组成，定位为甲级写字楼、商办、商铺、家居购物中心。写字楼办公挑高4.8 米，毛坯房；销售价格：均价4650 元/平方米。商办60300 平方米。销售现状：商办共390 余套，基本销售一空。商铺尚未开盘，价格未定。推广手段：现场售楼处、工地围墙、横幅等。无优惠措施。总体评价：规模较大，有比较大的景观绿化，且招入了百安谊家，有一定的号召力。小结：南通的专业市场形成积聚效应，现有的专业市场97、一条街，大多是市场行为开发建设，分隔为独立内街铺位，并以铺位租赁为主要方式；市场的经营管理服务传统，缺乏整体形象，发展状况不容乐观。但南通在建的几大综合性专业市场项目，如鸿鸣金属广场、尚东国际建 最有价值房产策划 2000 案 42材超市和家居中心、百安谊家等统一规划管理经营，招商先行，建筑的设计也更趋于新颖合理，这些产品投入运营将带动新的一轮专业市场的竞争格局。同时，这些在建的专业市场集中在临近项目的外环北路上，未来将提升项目所在区域的商业档次，从而改变区域物业档次较低、经营分散的形象，为本项目的高起点开发打下良好的商业氛围。从家装市场的总体需求来看，近年来，南通市区人口不断增加，住宅销售迅98、速增长，人们对居住的要求也越来越高，预计未来家装类消费量仍将继续上升，但根据政府的数据，预计未来南通市城市商品住宅的开发量将不会有明显的增长，而是进入一个相对稳定的时期，因此建立在前几年较大需求和增长幅度预期下，近期纷纷上马的大型家居、建材专业大卖场将有可能面临过剩的风险。因此，本项目开发过程当中，建议谨慎建造大面积的大型家居、建材专业大卖场，以规避可能出现的风险。本项目周边有浓厚的装潢建材市场氛围，但总体物业形态档次较低，竞争激烈。虽然周边在建的装潢建材类专业商场力图实行差异化经营，发掘中高端市场的潜力，但目前来看，仍然未能引进真正的品牌经营商，因此项目所在区域缺乏标杆性的颇具规模的专业、品99、牌家居专业商场。这个市场空白和未来的发展方向是本项目应该高度关注，并且利用的。百货市场 百货市场 南通市主要的大型综合百货包括文峰大世界、百货大楼、南通商城等。这些综合百货均集中于南大街、人民中路交界处，该区域也因此成为南通市最繁华的商业区域。截至目前，南通市区百货商场约10 家左右，总规模在25 万平方米左右。大型综合百货经营商品种类较多，且相对其他商业类型来说其经营商品的档次比较高，主要包括化妆品、金银饰品、表类、家电、服装、鞋帽、皮包、日用品等等。南通主要百货商场开发都比较早，且经营状况非常好，各种商品的经营者比较固定，极少有铺源对外租售。但目前各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变，100、正从传统百货向新型百货转变，受自身物质条件的限制，单纯依赖软件方面的提高其市场发展空间相当有限，因此，部分百货商场进行了硬件方面的改善，例如传统的百货大楼在2006 年全面进行了重新装修，转变为时尚的新型百货商场。表：南通主要百货商场情况 最有价值房产策划 2000 案 43 连锁大卖场 连锁大卖场 1、南通市大卖场概述 大卖场是20 世纪90 年代中后期才传入我国的一种新型商业业态，它的主要特征是：?经营面积较大，一般在10000M2 以上，建筑面积在20000 M2 左右甚至更大；?商品齐全，一般商品单品数量在20000 种以上，满足顾客“一站式”购物的需求，商品价格相对低廉；?所销售的商101、品主要是满足人们日常消费为主，一般将商品分为两类：食品类和百货类（非食品类）；?提供免费停车位；目前，南通市已有文峰、时代、大润发、麦客隆、易初爱莲、麦德龙、家乐福等等多家知名度较高的大型超市、卖场。大卖场的快速发展主要基于以下优势：?一是倚仗“一站式”的购物优势。大卖场的主副食品、生鲜、蔬菜供应充裕，生活日用品一应俱全，消费者走一趟大卖场，吃、穿、用各方面的需要可全部解决，方便省事。?二是“天天低价”、“省心省钱”的促销诱惑。大卖场出货量大、周转快、流通成本低，对消费者确有让价余地。?三是立体式的促销吸引。会员制、积分卡、邮报广告、免费班车等，宽大的宣传渠道和实惠的购物方式吸引了消费者，纷纷102、跑向大卖场。2、南通大卖场物业市场分布情况 目前，南通市已建成的大卖场有五家。一般来说，一个大卖场可以辐射周围3-5 公里内的范围，覆盖人口达20 万左右。目前南通市的五家大卖场都分布在崇川区，主要集中在工农路沿线和南大街，目前这五家大卖场由于分布比较密集，同质化竞争严重。其中大润发以其较早进入南通市场，同时占据南大街得天独厚的优越地理位置，卖场一直保持旺盛的人流量和良好的经营效益。 最有价值房产策划 2000 案 44南通市区大卖场分布图 下面我们就对南通市经营最好的“大润发”进行分析：大润发大卖场共三层，一层为主入口和其服务台及退换货中心，该层直接通步行街；二层和三层为卖场主体部分，每层面103、积在5000 平方米左右，其中二层经营的商品品种包括床上用品、清洁用品、大家电、厨房用具、办公用品、服饰和纸制品，三层由食品区、烟酒区、调味品区、饮料区和烘焙区构成。大润发卖场坐落在南通市南大街商业中心，同时由于其齐全的商品品种，生意异常火爆，人流量很高，经测算，在晚上6 点钟时间段，卖场进出人数的频数可以达到25.2 人/分和25 人/分。3、项目区域发展大卖场建议?钟秀路沿线大卖场缺失分析 与本项目距离一公里不到的钟秀路沿线新老居住区，居住人口数量众多，但区域超市数量少而布局分散，并且面积也多在100-500 平方米之间，提供的商品品种仅为满足居民日常需要的食品和日用品，这主要缘于这个区域104、紧邻南大街，处于南大街的辐射范围内。南大街齐全的超市和卖场，以及休闲娱乐设施，能够全方位满足居民的需要，而区域居民多年来也形成前往南大街购物消费的习惯。?项目区域发展大卖场建议 港闸区目前专业市场比较多，但成规模的、能够提供齐全产品、满足个区域周边居民大宗购物的卖场还没有出现。对于本项目周边区域居民而言，目前日常购物主要通过社区小超市，大宗购物及娱乐休闲还是主要诉诸于南大街的大润发大卖场。但随着“北翼新城”的崛起，区域居住、商务气氛的日渐浓厚以及档次的提升，亦呼唤与区域商业发展、居住人口数量相匹配的大卖场出现。对于本项目区域而言，在地理位置上扼守港闸区通往城市中心的要道，与主城区仅一河之隔，一105、号桥以南居民可以很便捷地过桥来消费，同时项目周边目前已经兴建几个中高档楼盘，这些入住人口全部导入后区域常住居民户数将达到3000 多户，同时今后几年项目周 最有价值房产策划 2000 案 45边住宅地块还将继续推出，区域朝居住氛围成熟化稳步发展。从全市而言，于市级商业中心南大街，在目前的情况下扩容有限，而城市随着经济发展和人口增多，单一的市级商业中心难以满足日渐增多的居民需要，南大街就遇到如何疏导人流和交通的问题，因此发展区域商业中心就成为大势所趋。项目区域作为南通市政府未来重点打造的现代商务办公区，目前处于其发展的初级阶段，存在着诸多的商业布局缺失。项目周边小区的几个小超市面积都在1000 106、平方米以下，提供的商品品种单一，定位为居民日常食杂零用，而缺乏一个大面积的在8000-15000 平方米的，能够满足区域居民综合性购物的大卖场或超市，因此，在目前境况下，区域居民只能舍近求远，在大宗购物时更多地锁定南大街等区域的大卖场或综合性超市。因此，对于本区域而言，在目前市场空白和区域规划发展前景下，项目区域发展大卖场或综合性超市业务可以实现与区域内近期规划出现的商业项目实现错位经营和联动。小结：从南通市现有的大卖场经营状况来看，大卖场已经成为南通居民普通日常消费品的主要购买场所，经营情况比较乐观。但同样面临着分布相对比较集中的问题，尤其对于本项目周边，正好处与中心商业区域的辐射范围内，因107、此超市、大卖场的发展受到了很大的限制，几乎没有一个符合现代生活需求和城市发展要求的超市、大卖场。社区商业 社区商业是以小区居民为主要服务对象的商业形态。目前南通市开发的商品住宅大多数配有社区商业，且均以毛坯形式交房，这种商业形态以销售为主。相对其他商业形式来说，社区商业铺的购买者大多数为南通本地人士，投资比例也相对较少。3.1.3 供应能力分析 由商业物业的产品供应情况来看，其总体不大，2006 年的施工面积也只有38.82 万平米。近几年南通商业施工面积整体呈小幅波动上升趋势，但新开工面积和竣工面积变动都比较大。04 年新开工面积突然比2003年增长了近两倍，而竣工面积更是始终上下波动。商业108、物业的新开工面积和竣工面积呈现出较大的波动。这主要是因为一方面当时房地产市场发展尚不成熟，政府部门对土地的供应、商业物业的供需调节能力比较欠缺有关，另一方方面，商业总体规模不大，造成一个较大的新项目面市，就有可能给整体供应市场造成波动。图：2002-2006 南通商业新开工及施工面积 最有价值房产策划 2000 案 46数据来源：南通市统计局 3.1.4 吸纳能力分析?商业市场需求规模不大 近几年的统计数据表明，南通市商业物业基本处于供大于求的局面，商铺累计空置量不断上升。由下图可见，虽然商业供求比曲线一直起伏不定，且波动幅度很大，但是除2004 年外，供求比始终走不出“1”以下的范围，商业的109、供给量始终大于需求量，空值面积与销售面积的比率在多数年份徘徊在1 左右。供应量持续高于需求量造成南通市商业空置面积不断走高。图：2002-2006 南通商业竣工及销售面积 数据来源：南通市统计局 图：2002-2006 南通商业空置面积 数据来源：南通市统计局?人均消费能力上升缓慢，难以支持商业物业快速发展从历年来南通市居民的人均可支配收入额数据来看，南通市民的支付能力并不高。2001 年到2006 年的6 年间，当地居民的支付能力虽然有所提高，但是幅度不大。尤其是人均可支配收入额的增幅非常缓慢。这就直接影响了南通市民的消费能力。而同长三角其他城市相比，南通市居民的收入水平也明 最有价值房产策110、划 2000 案 47显偏低。市民收入水平低以及消费能力的不足使得商业市场没有稳固的发展基石，直接导致了整个南通市商业市场发展缓慢。图：2002-2006 年市区人均可支配收入 资料来源：南通市统计局?居民消费模式比较单一，不利于商业市场多样发展南通居民消费模式的单一主要表现在两个方面：一方面是当地居民的消费场所过于单一，日常用品的消费场所通常集中在小型便利店、集贸市场等一些档次较低的商业形态中，而家电、家具、高档消费品则主要集中在综合百货进行消费。另一方面是消费品种类过于单一，居民日常消费的商品大多是生活必需品，而一些休闲、娱乐服务则很少成为当地居民的消费内容。可以说，南通市目前的消费模式还111、处于商业市场发展的初级阶段，这种消费模式不但牵制了当地商业市场的发展规模，更阻碍了南通市消费场所向高档次、高品质、多样化的方向发展。3.1.5 市场竞争分析?竞争业态分析 分析目前南通商业市场的现状，我们认为综合百货在新城区的核心区域有较大发展空间；大卖场和专业市场的发展应该进行合理的规划和适度控制；商业街在老城区继续发展的空间不大；社区商业的发展则会面临较大竞争。1、综合百货 南通市现有的综合百货都集中在老城区的市中心区域，这种商业形态的过度集中是由于南通市民的消费习惯和消费能力决定的。南通市居民的消费水平和消费习惯使得居民的主要消费场所局限在市中心的主要商业街，整个南通的消费地点过于集中。112、人们对其他区域的消费场所接受度不高，在南通市的主要商业街以外很难见到经营比较成功的百货等大型商业场所。但是有南通市现有的综合百货的状况来看，“文峰大世界”、“金鹰百货”等商家虽然经营情况很好，而他们在楼体建设、内部装修、商品摆放与管理等方面都与商业发达的城市 最有价值房产策划 2000 案 48差距很大，南通市高档次现代百货商店的开发建设势在必行。因此我们认为，南通市新的现代化的百货商店仍然有发展空间，但其发展区域将集中在新城区的核心区域。随着新城区的建设，大量高档次的基础设施在此落户，新城区将吸引越来越多居民前来安家。区域的核心位置将无可争议的成为高档次现代百货的理想开发地点。新城区从无到有113、的开发使得综合百货在此大有可为。2、大卖场 目前，南通市已建成使用的大卖场只有两家，另在建两家，正在意向中的大卖场两家。一般来说，一个大卖场可以覆盖人口达20 万左右，以南通市355 平方公里的面积和83.01 万的人口来看，南通市大卖场开发应该有合理的规划和适当的控制。3、专业市场 由于目前南通市专业市场的存量已经相当可观，尤其是建材类专业市场在南通随处可见，且动辄整条街、整座市场全都是销售建材的铺面。因此我们认为，南通市专业市场的发展应受到适度的控制，后续项目的选址、建设规模、经营商品的种类等等都必须通过科学合理的规划、严格的论证后才能进行。4、商业街 目前看来，现有的商业街主要分布于老城114、区内。一些市口不好的铺面空置现象比较严重。预计，新城区初具规模以后，商业街将有较大发展，而在老城区内商业街继续发展的空间不大。5、社区商业 南通市大部分社区商铺举步维艰，整个市场呈现出极度过剩的现象。除了区域位置比较常优越、商业环境比较繁华的项目以外，大多数项目的销售压力都非常大，项目之间竞争激烈。预计，居民消费水平没有大幅度提升的情况下，这种状态仍将会在短期内持续，竞争不可避免。?竞争能力分析 开发企业情况 目前，在南通市进行商业物业开发的大都是当地的开发公司，较知名开发商主要有江苏中城、南通城建、南通中建等公司。其中，开发项目知名度高的开发商要数江苏中城。江苏中城的前身是国有中城房地产开发115、有限公司，1999 年改制为股份制企业，2003 年9 月更名为江苏中城投资发展有限公司，该公司是一家开发住宅、商业、办公等多种物业类型的综合开发公司，其开发的项目主要集中在南通及其辖下市县。表：南通市部分商业物业开发商概况 最有价值房产策划 2000 案 49 开发企业能力 与深圳、上海、北京等房地产发展较成熟的城市相比，南通市整体房地产开发水平上存在一定差距，这一点也体现在商业物业的开发上。一方面，商业物业的开发规模不大，开发产品的档次有所欠缺；另一方面，产品的推广手段和力度也比较落后。由通市商业市场的近年来呈供大于求的状态，一写商业项目销售存在一定压力，因此很多项目开始聘请营销公司和代理116、公司负责项目的宣传和销售，如：“汇隆新城”聘请了上海锦园行负责该项目的营销代理，“时代生活广场”聘请了上海欣升房地产经纪有限公司负责该项目的全程营销。总体来说，当地开发的水平比较落后，开发商面临外来竞争的实力不强。这样一来，外地的实力开发商进军南通房地产市场后将显现出较强的竞争能力。3.1.6 商业市场小结?总的来说，南通市商业市场的发展比较落后：一方面，南通市商业市场缺乏高档次、一站式购物的大型商业中心；另一方面，现有的商业物业产品整体品质比较差，且类型比较单一，缺乏一些高档次、享受型的娱乐、休闲消费场所。?南通市商业高度集聚，单一的中心导致其余区域的新兴商业难以存活、发展，而商业中心的落后117、规划和配套，又大大限制了商业的升级换代和可持续发展。?造成南通市商业市场发展比较落后的主要有两点原因：一是南通市居民收入水平较低，且居民消费比较保守。相对本来就已经很低、增长速度很慢的居民收入水平来说，居民消费的增长速度更加慢。两种因素共同作用，使得南通市现有的消费难以支持商业市场 最有价值房产策划 2000 案 50的快速发展，整个南通商业市场呈现供大于求的状态。二是当地居民的消费模式比较单一。消费的主要内容集中在日常生活用品上，休闲、娱乐服务则很少成为当地居民的消费内容。而日常用品的消费通常也多集中在小型便利店、集贸市场等一些档次较低的商业形态中。这种消费模式不但牵制了当地商业市场的发展规118、模，也阻碍了南通市商业物业向高品质、多样化的方向发展。?从长远来看，南通市商业市场的发展最终还是取决于苏通大桥建成后南通市的经济发展速度、人民生活水平的提高程度以及外来人口的多少和层次。另外，南通经济开发区以及狼山风景区的开发情况也对南通的商业市场发展起着举足轻重的作用。3.2 写字楼市场 3.2 写字楼市场 3.2.1 市场综述 南通市办公楼市场的发展起源于政府及下属众多机关部门办公用房的建设和开发。当时大多数市属机关部门都圈地建楼作为本部门的办公地点，其开发体量往往超过自身可以消化的规模，而多出来的部分就对外租售以换取资金收入。目前，南通市现存的办公楼项目大多数均属这种情况，一些经营性企业119、与政府相关部门同处一幢大楼办公已是随处看见的现象。但是，办公楼的这种开发模式就决定了这些办公楼项目的开发水平必然受到局限。另外，在南通市承租和购买办公类物业的客户主要是当地小型公司和一些行政、事业单位（如：南通市粮食局、国土局等），他们对办公类物业的需求不大，对办公场地的设施等要求也不高，从而导致了南通市面上供应的办公楼项目总体开发水平比较落后，租售价格 也比较低。3.2.2 供应能力分析?字楼市场供应 南通市近年来写字楼产品供应量很少，供应规模最大的2000 年，写字楼竣工面积也只有7.55 万平方米，其后竣工面积一路下降，到了2003年，全年写字楼竣工面积只有2.77 万平方米。而05、0120、6 年写字楼市场有明显地放量达到6 万平方米左右。?写字楼分布及特征 南通市办公楼物业主要分布于老城区的人民路沿线（包括“南通大厦”、“润友大厦”等）和跃龙路、姚港路沿线（包括“南通国际大厦”、“友谊大厦”、“跃龙大厦”、“物资大厦”、“方天大厦”、“莘园大厦”等）、工农路沿线（如：“天虹大厦”、“中建大厦”）、南大街沿线（如：“名都大厦”）以及青年路沿线。从各项目的现状来看，这些办公楼项目可以分为两类：一类代表了南通市办公大楼旧的开发模式。这种办公楼或采用传统的小空间办公形式（以走廊连接各个小办公室）或采用核心筒式办公空间（将垂直交通、机房、公共设施集中 最有价值房产策划 2000 案 51121、于建筑中心），但他们都在建设时就将办公空间进行分割，因此面对消费者对空间大小的不同要求时不能灵活应对，代表项目有“南通大厦”等；另一类代表了南通市新近出现的一种开发模式，即：框架式大开间办公楼，这种办公楼各楼层是一个统一的大空间，整层楼面不作任何分割，待到租售时期可以根据客户的要求，灵活分割办公空间，“友谊大厦”就是南通市办公大楼新开发模式的典型代表项目。另外，一些以住宅为主的房地产项目的部分楼层用于办公用途，使得办公、居住同时处于一幢楼宇之内（如：“名都大厦”、“润友大厦”等），与其它城市相比，这是南通房地产市场上独有的现象。不同类型的办公楼，其租售价格也有所不同。一般来说，由政府下属机关部122、门开发的办公楼部分楼层在对外出租时，其定价带有较多的主观性，较少考虑市场行情；商、住、办集于一身的项目，其办公楼部分的定价往往也不受办公项目市场行情约束，而是受同项目商业和住宅部分的定价的影响比较大。具体情况如下：表：南通市部分办公楼项目概况 案名 地址 租金 售价 备注 华 宏 国际 姚港路、坞路口 约 40 元/*月6500 元/高 18 层，处于尾盘 华 辰 大厦 工农路、青年东路口 约 40 元/*月（装修）约 25 元/*月（毛坯）7300 元/北楼 32 层，南楼 29 层，现有办公楼销售市场中为最高端产品每个单间均有独立厨卫 都 市 豪庭 工农路、濠北路口 6200 元/32 层123、高层建筑 华 都 商业广场 濠西路 288 号 4650 元/层高均为 4.8 米，可分割为 2 层 太 阳 鑫城 跃龙南路、红星路口 5200 元/公寓式办公，4.8 米层高 尚 东 国际 商 务中心 南通大达置业有限公司 6500 元/小户型公寓式办公产品，层高4.8 米 中 南 世纪城 工农路、桃园路北侧 5500 元/1501000 平米，3.5 米层高，5A 甲级写字楼?写字楼产品特征分析 1、外立面 南通市办公楼项目的外立面所采用的建筑材料主要有玻璃幕墙、石材以及外墙涂料三种。由于当地办公楼市场的发展起源于各市政机关办公楼的建设，因此大多数项目的外立面都比较保守、且不美观。只有很少124、的项目采用玻璃幕墙作为外立面的材料，有的项目甚至采用和住宅一样的外墙涂料装饰外立面。直到近两年来，一些档次稍高的办公楼项目开始出现， 最有价值房产策划 2000 案 52并开始采用石材作为外立面的装饰材料，“友谊大厦”是这类项目的代表。另外，位于市中心的“南通大厦”也采用了石材装饰建筑外立面。2、设备配置 南通办公楼项目总体开发水平的落后还体现在楼宇设施的配备方面。一般来说，当地的办公楼只提供最基本的设施配备。大多项目数甚至没有配备中央空调、新风系统以及喷淋系统，楼内电梯也多采用容量小、速度慢的国产电梯。与上海那些能够提供楼宇信息管理设施、通讯自动化设施、楼宇自动控制设施、自动消防报警设施、安125、全防范设施以及公共音响广播的现代化办公大楼相比，确实相去甚远。但目前像尚东时代、中南世纪城打造的5A 甲级写字楼在这方面就已经有了很大的改善。在京、深、沪、穗等房地产较发达的城市，办公楼项目通常会配备一定体量的配套设施，如：多媒体会议中心、商务中心等。一些档次较高的办公楼项目还会配备诸如休闲餐厅、咖啡厅、健身中心、高级商务餐厅等设施。而南通市的办公楼项目发展比较落后，缺乏高品质的商务、餐饮休闲设施，某些企业、公司有这方面需求只有借助星级酒店进行对外商务活动。3、公共部位装修 在南通，通常办公楼项目的一楼就作为办公用途，只留出很小的面积作为办公大楼的入口及大堂。大多数项目大堂不设总服务台，地面通126、常采用大理石地面，而对内墙、天花板一般不作装饰，只采用涂料刷白。3.2.3 吸纳能力分析?字楼市场吸纳情况 目前办公楼市场供略大于求，市场吸纳能力良好从近几年的统计数据来看，南通市办公楼是以03 年作为分水岭，之前是供给无序、需求无力的状况。但是之后供应逐年放大，而需求也同步上扬，供需比基本维持在1.0 上下。图：2001-2006 年南通市办公楼供求对比 最有价值房产策划 2000 案 53数据来源：南通市统计局 从办公楼市场的销售情况来看，2004 年6 月以前，大多数办公楼项目的销售比较困难，其表现为售价低、销售周期长、剩余房源多等方面。造成南通市办公楼项目销售困难的主要原因是需求的严重127、不足。作为当地办公物业的主要需求者南通市的小型企业、行政机关和事业单位所能产生的吸纳能力是极其有限的，而有限的需求面对过度的供应，市场自然会产生萧条、销售困难等现象。直到2004 年下半年南通市办公楼市场才开始出现回暖现象。近年来多数办公楼项目的销售有很大的转机 目前南通市，尤其是本项目所在区域范围内，许多办公楼已经销售一空，随着大桥建成的临近和本身区域的发展，市场需求旺盛。真正的敞开式、高配置的办公用房在南通基本上是空白点。表：南通市部分办公大楼主要租户情况：项目名称 主要入住公司 备注 跃龙大厦 南通城市建设开发公司职工俱乐部/南通城市建设开发公司/南通城市建设监理有限公司/南通城市建设房128、屋销售置换有限公司/南通城市建设拆迁有限公司/南通市国土局崇川分局/南通东海石化公司/南通市节约用水办公室/南通华瑞置业有限公司 大厦共 6 层，房龄 4 年，空置率约 20%。南通国际大厦 长天置业/博科软件/新天会会计师事务所/南通多邦工贸有限公司/南通市投资促进中心/南通东方石油化工港储有限公司/南通外贸粮油公司 南通市最高的办公楼，大厦共 29 层，房龄 5 年，空置率 30%。友谊大厦 南通市粮食局及下属企业（1-5F）/南通友谊置业公司/南京开元公司 大厦共 18 层，04 年 5 月交房，17-18 层开发商自用，其余房源均已售完。虽然目前南通市的办公楼需求和销售令人乐观，但未来129、的趋势究竟如何呢？下面我们通过对办公楼需求的客户入手进行分析，而办公客户的需求状况又何经济发展状况是密不可分的。从2001年2006年各产业占GDP总量的比例基本不变，尤其是第一产业其发展曲线基本呈水平直线，而第三产业则有下降的趋势，第二产业的比重虽然有所上升，但趋势也不明显。根据各大城市的发展经验，二、三产业的发展有利于促进办公楼市场的发展，拉动办公类物业的市场需求。而从近年来南通市各产业的发展情况来看，各产业的均衡发展并没有对办公楼市场的发展产生任何拉动作用，而且这种现象很有可能会在短期内一直存在，但中期随着苏通大桥通车、南通市深水港一期工程交付使用，南通进入上海一小时都市圈。作为上海的 130、最有价值房产策划 2000 案 54卫星城市，不但本地企业将不断发展壮大，更会有大量外企不断涌入，经济的发展不但对办公楼的开发量提出更高要求，对办公楼的品质要求也将逐渐上升，届时南通市办公楼市场的发展将有较大飞跃。因此，我们预测：南通市第二、三产业发展势头短期保持现状，但中长期增长强劲，从而将持续拉动全市办公物业的需求强劲增长。本项目地处城市商务发展的主要拓展区域之一，交通发达，特色商业、贸易繁荣，规划和政府建设力度利好，因此区域的办公楼市场需求将会非常旺盛。但是，值得注意的是，在短期内面对周边的众多潜在竞争项目，仍然要要针对周边产业状况、目标客户需求，高起点地适度超前，在产品创新和推广上做足131、文章，同时要注意开发周期和开发的建筑量。?写字楼需求特征变化 南通市写字楼市场的发展尚处于初级阶段，产品品质、设备配置以及外立面的美观程度都有待进一步提高。随着南通市经济的发展，更多的国内外企业将逐渐进入南通，而当地的公司也将进一步成长，届时南通市写字楼市场的总体水平将有所提高。一方面，随着需求的增加，南通市办公楼项目的开发将会越来越多，项目规模也将逐渐放大；另一方面，随着入住企业规模和档次的提高，当地办公楼的品质也将越来越高，进口电梯、中央空调、先进的通讯系统都将进入当地的办公大楼，5A 智能化办公大楼也出现在当地的写字楼市场中。3.2.4 竞争能力分析?开发企业情况 南通市写字楼开发者可以132、分为三大类：一是，政府及相关部门，由于南通市大多数办公大楼建成后都是用于政府及相关部门的办公场所，因此这些大楼通常是由使用者自行筹建；二是，南通本地的开发商，这类开发商比较多，他们大多数都是进行住宅、商业及办公的综合开发，但开发量都比较少，一般来说只开发过一两个办公楼项目；三是，外来开发商，如：新海通房地产公司，它是由港资天安(中国)投资有限公司投资、中南控股集团的中南新世界中心等，总的来说，南通市办公楼项目的开发主要还是以本地开发商为主，具体情况如下： 最有价值房产策划 2000 案 55?开发企业能力 由目前已建成的写字楼项目情况来看，在南通进行办公项目开发的企业大多在开发水平和开发经验上133、比较欠缺。这一方面是开发商自身素质不高的体现，另一方面主要是南通市办公楼项目的使用者对办公楼的自身品质要求不高，不能促使办公楼开发水平大幅度提高，使得南通市办公楼的开发一直维持目前的开发水平。但从另一个角度来说，这对未来将要进军南通的高水平的开发企业也是一个机会，在南通房地产市场上可以展示自己的雄厚开发实力和先进的开发理念。3.2.5 写字楼市场小结?办公楼市场分布 南通办公楼市场分布分散，现今尚没有具有规模效应的CBD 区域出现。现有在售办公楼较为集中的区域为南大街商圈、工农路沿线。这两个区域依托市中心成熟的商业氛围较为受到南通企业的认同。另外，城东、城北区域也有办公楼项目在售，这两个区域是134、南通市未来主要的拓展区域，具有较好的升值前景，但目前缺乏办公楼氛围。?在售办公物业特征 租金比较：南通办公楼租赁市场中，整体租金价格水平较低，个案租金水平受区位的影响及建筑本身品质影响，大多在0.8-1.5 元/天之间（不包括老式办公楼）。售价比较：南通办公楼销售市场中，商办氛围成熟区域办公楼售价在6200-7300 元/之间。城东、城北区域的办公楼尚在起步阶段，售价在4600-5300 元/之间。两者售价区分明显，但均于周边住宅市场售价差异不大。楼宇品质：受售价、入驻企业制约，南通办公楼市场没有真正意义上的5A 级办公楼出现。现有办公楼多为商办性质的小户型挑高设计或类似于住宅的设计，在采用的135、材料和设备上也都不十分突出。物业形态：现南通市场上办公楼和住宅的区分仍不是很明显。市场上以商住、商办形态为主。客户结构：以中小型内资企业为主，部分品质相对较高的办公楼有大型纺织企业，少量外资公司办事处入驻，。商业配套：由办公楼品质所决定，南通现有办公楼内大多附属功能不足，缺乏必要的服务设施。租售情况：南通办公楼市场发展仍较为滞后。现有办公产品体量不大，且设计有诸多不足，新物业一经推出市场，往往受到市场欢迎，去化速度较快，销售压力不大。租赁方面，同样比较乐观，如华辰大厦等新交付使用的办公楼出租率可以达到约70%。总的来说，南通市现存的办公楼项目整体品质和设备配置水平都不高，且由于南通市办公楼市场136、的需求严重不足以及南通市的经济发展又无法对办公楼市场产生较大的拉动作用等因素，南通市办公楼市场大部分项目都面临销售压力大的问题。虽然新近推出的一些办公楼项目已经开始扭转艰难的销售局面，但南通市办公楼市场的发展仍将比较缓慢。然而，随 最有价值房产策划 2000 案 56着苏通大桥通车、南通市深水港一期工程交付使用，南通进入上海一小时都市圈。作为上海的卫星城市，不但本地企业将不断发展壮大，更会有大量外企不断涌入，经济的发展不但对办公楼的开发量提出更高要求，对办公楼的品质要求也将逐渐上升，届时南通市办公楼市场的发展将有较大飞跃。3.3 酒店市场分析 3.3 酒店市场分析 3.3.1 市场规模 南通市137、共有各类饭店、宾馆等住宿设施1582 家，总床位4.22 万张。其中，旅游星级饭店34 座，客房3395 间，占全省总量的5.4%。客房平均出租率65.1%，实际日平均房价231.34 元/间。在南通市区内经营的各档次星级酒店中，五星级酒店1 家南通有斐大酒店，客房247 间；四星级酒店3 家三德大酒店、文峰宾馆、南通大饭店，客房896 间；三星级酒店4 家南通华侨宾馆、南通长城大饭店、华能宾馆、南通金桥大酒店，客房557 间；二星级酒店3家海上花宾馆、交通之家、永兴商城大酒店，客房126 间。除了星级酒店外，近年来，商务酒店、经济酒店发展迅速。如家、莫泰、速8、汉庭能知名连锁酒店纷纷进驻南通138、。南通市酒店业比较发达，这主要是得益于众多的商务会议的举行。随着南通市外向型经济的强劲增长，大量的商务活动为南通市酒店业的发展提供了巨大的商机。表：南通市主要酒店一览 类型 酒店名称 地址 特点 客房/（套）标房折后/价（元）开业时间 新有斐大酒店 濠南路 18 号 5 星 237 670 2003 鹏欣国宾花园（别墅）大酒点 山水路 1 号 准 5 星 240 600 2006 南通大饭店 青年东路 81 号4 星 300 350 1988 年开业，2002 年重新装修文峰饭店 青年东路 1 号 4 星 481 188 1976 年 开 业，2004 年重修 三德大酒店 段家坝路 1 号 4139、 星 195 375 2001 南通国际大酒店 人民西路 468准 4 星 161 280 1997 年 开 业，2002 年装修 南通华侨大酒店（原华侨宾馆）濠西路 39 号 3 星 164 188 2001 华通大酒店（原华能宾馆）青年中路 58 号3 星 146 286 1997 年 开 业，2003 年装修 南通长城大饭店 越龙路 30 号 3 星 137 主要星级酒店 南通金侨大酒店 青年西路 71 号3 星 73 288 2001 年 开 业， 最有价值房产策划 2000 案 572005 年装修 汉庭酒店连锁（原中城大酒店）南大街 3 星商务连锁酒店 131 232 2003 格140、林豪泰南通青年中路店 青年路 275 号 经济连锁酒店128 155 2005 莫泰连锁旅店（南通人民西路店）人民西路 323号 经济连锁酒店108 138 2006 南通北濠速 8 酒店 钟绣中路 118号 经济连锁酒店99 178 2007 连锁酒店 如家快捷酒店（中华园店）人民中路 193号 经济连锁酒店164 179 2005 城市时尚酒店 工农路 111 号 商务型酒店 98 265 2006 南通百乐门大酒店 跃龙路 48 号 商务型酒店 83 255 2005 南通佳丽秀水商务酒店 姚港路 1 号 商务型酒店 87 238 2007 南通 0513 商务酒店 工农路 531 号 141、商务型酒店 175 175 2006 南通瑞吉之星酒店 青年西路 12 号商务型酒店 87 178 2006 嘉隆大酒店 工农路 611 号 商务型酒店 110 180 2006 商务酒店 金贸大酒店 工农路 138 号 经济型商务酒店 73 158 2003 年 开 业，2006 年装修 图：南通市星级酒店的分类比例（按宾馆数量）图：南通市星级酒店的分类比例（按客房数量） 最有价值房产策划 2000 案 58 将目前南通市区内11 家星级酒店按宾馆数量和客房数量分别分类，数据显示：南通档次越高的宾馆所拥有的客房数越多，规模化经营的优势越明显，四星级酒店平均客房数为298 间，而二星级酒店平均142、客房数为42 间。图：南通市星级酒店的客房规模和结构 图：不同档次星级酒店的平均客房数 3.2.2 空间分布特征 酒的选址尤其是高星级酒店对地段的要求较高。南通市区内的酒店主要分布在老城区的濠河沿线、青年路沿线、人民路沿线，港闸区的外环北路也有少量分布。图：市区主要酒店的空间分布结构（含部分非挂牌星级酒店） 最有价值房产策划 2000 案 59 老城区有着优越的地理位置，便捷的交通条件和成熟的商业环境，这些优势都是星级酒店所最为看重的。数据表明，南通老城区的星级宾馆占总数的 90%，而港闸区外环北路两大建材、装饰专业市场的繁荣为周边中、低星级酒店的发展提供了一定空间。细分南通市区酒店的地域分布143、，一般位于三类区域：第一类，濠河风景带内商业中心区，如临南大街和市民广场的南通中城大酒店，沿濠河的南通有斐大酒店、南通华侨宾馆、南通长城大饭店；第二类，邻近汽车站的区域，如近南通汽车站的国际大酒店，近永兴汽车总站的永兴商城大酒店、近港闸汽车货运总站的添宝宾馆；第三类，历史形成的酒店聚集区，如：背靠文峰公园的文峰饭店和南通大饭店，是南通首批四星级酒店，历经数年，其周边自然形成了外国人聚居小区和青年路餐饮特色街，良好的商务氛围又进一步推动了酒店业的发展，使青年路成为南通市三星级以上酒店的聚集区，占市区三星级以上星级酒店总数的62%。3.2.3 经营状况分析 随着南通“依托江海，崛起苏中，融入苏南，144、接轨上海，走向世界，全面小康”经济发展思路的提出，南通市政府制定各项优惠政策吸引外资和加大内需，并积极发展旅游业，注重旅游业对第三产业生产总值的贡献，通过举办世界大城市带论坛、港口经济洽谈会、江海旅游节、亚洲艺术节等大型活动扩大南通的知名度与影响力。商务客与游客的增多，使南通的酒店，特别是三星级以上酒店出现了供不应求的局面。与大多数城市不同的是，南通市区的酒店周末、节假日的入住率略低于日常的入住率。个别酒店采取周末特价房的形式吸引散客入住，周末的房价可比日常房价低25%左右。造成此现象的主要原因为：一、南通市下辖4 个县级市、2 县、3 区，南通市区是区域的政治、文化中心，大量的商务活动与日益145、增多的会务、会展使市区内本就不多的星级酒店的日常入住率保持在90%以上；二、南通的旅游业相比长三角其他城市缺乏竞争优势和明显的特色，酒店客房数基本能满足旅游团队的需求，以周末特价房的优惠吸引散客，使普通游客能拿到与旅游团队价相近的折扣，是提高入住率的有效方式。总体来看，南通市的酒店业目前还是处于稳步发展的阶段。不同客房类别中，普通标间的入住率最高；不同档次酒店中，档次越高效益越好。3.2.4 酒店租金分析 目前南通市星级酒店的标房平均折后价为380 元，为挂牌价的6-8 折。在实际经营过程中，酒店还会根据市场情况对折扣作出调整。房价若不含早餐，一般可再低2030 元，但五星级酒店的房价若不含早146、餐，可减86 元。一些经营时间比较长的酒店也会把装修比较旧的客房设为特价房，如南通华侨宾馆、文峰饭店，特价房的租金比普通标房的租金还要低25%左右。灵活的定价策略能满足不同客源的需求，保证酒店经营的整体效益稳定。 最有价值房产策划 2000 案 60表：不同档次星级酒店标房的租金折后价 单位：元/间/天 表：品牌经济型酒店分析 单位：元/间/天 从上表可以发现目前知名品牌的连锁酒店都已入驻南通市，对外报价在170 元/间/日，长包（一个月）的价格在130-140 元/间/日，普遍房间较小，而地理位置比较优裕。装修风格格林豪泰有点特色，其他都一般。大堂空间的面积不大，基本配有餐厅，但餐厅经营状况147、不佳。在商务的配置上都提供宽带和小型商务服务中心。出租率预估在70%左右。3.2.5 市场发展趋势预测 发展旅游业能展示城市魅力，提升城市的知名度和美誉度，是对经济增长推动性较强的产业，南通政府对旅游及相关产业的关注程度日益提高，根据规划，南通市十一五期间第三产业的主要任务是重点发展商贸流通业，着力培育信息、旅游、房地产、社区服务业等新 最有价值房产策划 2000 案 61兴行业，努力扩大旅游经济总量，加强旅游配套基础设施建设，有计划地改造一批旅游宾馆、饭店设施。努力提高服务质量，搞高旅游服务的综合接待能力和服务质量。同时南通也开始重视会展业、文化体育活动对经济的带动作用，特别是每年一度的世界148、大城市带论坛能增强南通的国际影响力，可以预计：未来南通旅游者和商务经营人士的大幅增加将进一步启 动南通酒店业市场，高档酒店将从中获得巨大的商业机会。3.2.6 酒店市场小结 南通市酒店业目前市场规模不大，还处于稳步发展阶段。商务客是南通市酒店的主要客源，近几年经济性商务酒店发展迅速；但同时星级酒店中，档次越高效益越好。因此，功能齐全、设备先进的商务型酒店或者高档星级酒店将是南通酒店市场的未来主要发展方向。 最有价值房产策划 2000 案 62第三部分 项目土地综合评价 第三部分 项目土地综合评价 1、项目地块固有价值评价 1.1 项目用地现状分析 1.1 项目用地现状分析 本项目地块周边的情况149、在前面的第一部分已经予以描述，下面我们主要针对地块本身的状况进行分析和探讨。本项目基地总面积为112390平方米，规划容积率为2.26，地块形状呈狭长形，临濠西路沿街面最窄，仅仅只有165米长，在临近规划当中的1.5号桥最宽处也仅有210 多米，而地块的整体进深却有560米之长。地块内有一条占地面积约15000平方米的“竖河”，南北贯穿地块。地块东西两侧邻接城市主要干道，南侧为规划当中的12 米城市道路。面对这样地块，如何定位才能创造最大的价值？如何定位才能最大限度地规避地块的劣势？如何定位才能方便项目的开发节奏和周期？这些问题都将成为我们在后面的物业选型和定位分析当中的重点。但是从图中，我们150、可以直观地看出：?项目地块毗邻城市主要干道濠西路，而且沿濠西路已经形成了家居、建材的特色商业区，因此必须在前期开发当中予以充分利用，发掘最大的商业价值；?项目地块东侧毗邻规划当中的1.5 号桥，而1.5 号桥是贯通商业中心区域和火车站的城市主要干道，未来在城市的发展过程当中必将扮演相当重要的角色。因此，这条道路的价值和规划预期必然要最大限度的利用；?地块呈现狭长形状，如何确保开发的连续性，并且带动后期项目持续升值，是一个值得认真考虑的问题；?地块呈现狭长形状，而且进深比较深，如何进行中间部分的定位和开发，是本项目开发的难点；?项目地块周边拥有规划巨大的居住区域，能够带来非常可观的消费能量，因此151、必须予以充分的关注；?项目地块周边有良好的规划和前景，未来发展前景广阔，因此在项目定位当中制订有效的开发方案和切实可行的操作思路将会增加项目成功的机会点 1.2 区域地块升值潜力评价 1.2 区域地块升值潜力评价 1.2.1 出让土地概述 在分析区域土地升值潜力的时候，我们首先应该分析南通市在过去的几年，有关出让土 最有价值房产策划 2000 案 63地的一些相关情况。从2000 年到2006 年12 月，南通市土地储备投资中心共计出让土地约1061 公顷（不含存量土地分割补办出让之情况）。从历年的土地交易量来看，2001-2002 年间的土地交易量逐年递增量到了 2003 年和2004年1-152、10 月，2005 年达到高峰值231 公顷，之后，一级土地出让量有所减少。见下图所示：小结：?南通市土地交易在2005 年迅速拉高，这除了是受益于住宅用地的大量供应以外，最主要的还是由于这两年政府对外出让的工业用地迅速增加，而2006 年有所回落，为188 公顷。?另外，从供应土地用地性质上来看，商业用地的比重越来越大。从2006 年出让的31 宗地块情况来看，住宅用地占了22 宗，共计约155.97 万平方米；商业的23 宗，共计约115 万平方米；办公占14 宗，共计55 平方米，（含复选的商办用地）。可见，商业用地正逐步赶上住宅用地的规模，住宅用地的主导地位正为商办用地所代替。同时，未153、来也更加剧了商办楼盘的竞争。截止目前，2007 年拍卖土地总的为25 块，但其中有17 块土地为商业办公用地。所以，今明两年楼盘上市以商业办公为主。图：2006 年南通市土地出让方式组成 最有价值房产策划 2000 案 64数据来源：南通市国土资源网 1.2.2 出让土地价格变化状况 在上面的报告当中，我们对南通市过去几年出让的土地的性质和结构进行了分析和预测，下面我们对过去几年南通市出让土地的价格进行纵向对比，以便预测未来一段时间内南通市出让土地的价格变化趋势。在过去几年的时间内，南通市整体土地价格有了比较大的增长，但是不同性质的土地增长幅度是不一样的，详细情况见下面的图表所示：图：南通市出154、让土地价格变化情况（全部）单位：万元/亩 数据来源：南通市国土资源网 图：南通市出让土地价格变化情况（商业）单位：万元/亩 数据来源：南通市国土资源网 图：南通市出让土地价格变化情况（住宅）单位：万元/亩 最有价值房产策划 2000 案 65 数据来源：南通市国土资源网 根据以上的图表，我们可以看出：?在过去的几年当中，南通市的出让土地价格有比较大的涨幅；?南通市所有出让土地的单价由2001 年的55.17 万元/亩增长到2007年的148.69 万元/亩，增长到2.7 倍，增长速度是非常惊人的，因此在一定程度上可以说明市场的需求度也是较高的；?在所出让的土地当中，住宅用地的涨幅最大，由200155、1 年的55.39 万元/亩增长到2007 年的192.2 万元/亩；?其中商业用地涨幅不是很明显，呈现波动状态；根据南通市政府对于未来土地出让的政策方针，在今后一段时间出让土地将本着“集约利用、控制出让”的原则。因此，未来几年南通市区的土地出让量将不高于现有（即2006 年）的土地出让量，所以随着经济的发展，房地产行业的蓬勃发展，市场需求的稳步增长，未来一个时期内，土地的需求将会保持旺盛的增长状态，而由于土地供应的相对有限，所以在短期内，出让的土地价格将会有比较明显的涨幅。1.2.3 项目周边区域土地出让状况 在上面的报告当中，我们对整个南通市区的土地出让状况进行了分析，下面我们对本项目周边156、近年的土地出让状况进行大致的介绍：项目所在区域近年土地出让情况分析：地块位置 性质 土地面积（平方米）建筑面积（平方米）成交价（元/平方米）开发商 成交时间长花路两侧，外环北路北侧 商业、办公 73752.57 132500 1330 南通京通商贸有限公司、南通市京通物流有限公司 2005 濠西路东侧、木材市场南侧、钟秀中路北侧 商办住 88549.88 149000 3610 南通华威房地产拓展有限公司、中国房地产开发集团南通2006 最有价值房产策划 2000 案 66有限公司 204 国道、外环北路交界处西北侧 商办住 115880.99277000 3210 上海鹏欣集团有限公司 20157、06 高店商贸城（外环北路北、通宁大道以东）商业 45417.77 60000 2240 南通飞恒国际贸易有限公司姜玉兰个人竟得 2007 怡园北村（一区北侧）怡园路北侧、通刘公路西侧 居住 55779.98 78000 1110 中国房地产开发集团南通有限公司 2006 通宁大道西侧、新农河东、光跃河北 居住（低价 位 普通 商 品房）84382.42 105000 650 南通黄海置业有限公司 2007 怡园北村西侧（永怡路北侧）居住（保障 性 住房）33855.99 40500 890 南通市房建置业有限公司 2007 永怡路南侧、话墙支河东侧 居住 56065.53 97900 482158、0 南通友谊置业有限公司 2007 根据以上2005 年2007 年项目周边区域土地出让情况的统计，可以看出：?自2005 年来，本项目周边区域出让的土地比较集中，用地性质兼含住宅用地和商业用地，住宅用地主要分布在永怡路两侧，商业用地供应主要集中在外环北路沿线；?在供应量上，商业用地供应量要大于住宅用地的供应量，其中商业用地出让量达到32 万平方米，住宅用地为23 万平方米，对于区域而言，按照现行规划，未来还将有大量的住宅用地推出；?根据南通市城市总体规划，未来区域还将作为重点区域之一集中推出不同性质的开发用地；?在土地价格上，区域住宅用地价格除保障性住房外，居住用地的价格要高于商办用地，这与159、整个南通市住宅热销带来住宅土地价格节节攀升是一脉相承的，而目前南通市商业市场还处在成熟过程，从而带来同区域内商业用地价格低于住宅价格的现象；?区域土地的住宅和商业的集中供应，预示着区域正逐步走上发展的高速期，未来区域商业网点将更全面，居住氛围愈加浓厚。1.3 项目地块固有价值综合评价小结 1.3 项目地块固有价值综合评价小结 通过上面对项目地块的分析以及南通市土地市场的分析预测，我们可以大致看出本项目地块具有以下特征：?地块贯通两条城市主要干道，而且处于城市中心区域边缘，不论是交通、还是区位都具有比较大的优势； 最有价值房产策划 2000 案 67?本项目周边区域的规划新颖，现有在建项目起点高160、，规划新，能够有效带动区域更新换代；?本项目周边商业氛围浓厚，而且形成了具有规模效应的特色商业，目前区域正处于升级换代、形象转轨的历史时期；?本项目周边目前居住氛围比较差，但未来预计有大量住宅用地出让，随着区域住宅的开发，居住氛围的形成，对日常商业和普通大众消费商业的需求将会越来越凸现；?本项目地处规划当中的交通中枢区域，还是北部区域与中心区域的衔接部位，因此在依托交通、区域的物业（例如：办公、宾馆、特色商业等）发展上具有比较独特的优势；?地块呈现狭长形，长宽比超过2：1，因此项目的开发必须分期进行，分块开发；?地块的临街面有限，因此必须有效利用临街面，规划布置既能够体现项目形象，又能够凸显最161、大经济价值的商业；?区域属于南通市规划发展的方向，而且未来规划会高形象地稳步推进，土地的出让也将陆续跟进，因此对于本项目的开发是一个比较好的机会。2、项目地块市场价值综合评价 2.1 各种物业形态发展的市场可行性分析 2.1 各种物业形态发展的市场可行性分析 本部分市场分析主要运用市场析法、经验判断法以及关键驱动因素拟合分析等三种方法，对房地产市场中的各种物业类型与本项目的匹配情况进行研究，从而确定本项目适合发展的物业类型。市场分析法：通过对南通市区的各种不同类型的商业、办公、宾馆以及住宅等物业市场进行调研，分析南通市各物业类型的现状、不足、机会、空白以及发展前景。经验判断法：将市场分析法得出162、的分析结论运用经验判断法进行分析，判断这些物业业态与本项目的拟合程度，从而在“市场”这一层面上确定适合本项目发展的物业形态。关键驱动因素拟合分析：通过分析各种物业类型在市场中存在的各种关键驱动因素与本地块的匹配程度，从而最终确定适合本项目发展的物业形态。2.1.1 商业市场?大卖场 目前，南通市已有文峰、时代、大润发、麦客隆、易初爱莲、麦德龙、家乐福等等多家知名度较高的大型超市、卖场。依托：?“一站式”的购物优势。大卖场的主副食品、生鲜、蔬菜供应充裕，生活日用品一应俱全，消费者走一趟大卖场，吃、穿、用各方面的需要可全部解决，方便省事；?“低价、便利、省心”的优势以及各种活动、广告、宣传等； 最163、有价值房产策划 2000 案 68?与其他商业业态的结合，满足人们的多种需求；正由于上述这些条件，南通市现有的大卖场经营状况都比较好，大卖场已经成为南通居民普通居民日常消费品的主要购买场所。但从目前来看，大卖场面临着分布相对比较集中的问题，相信今后随着人们生活水平的提高，大卖场的分布将更加好地体现均好性，更加好地满足人们的生活需求。根据我们前面地块分析时，对周边超市的分析可以看出：由于本项目周边通吕运河以北，居住氛围比较差，住宅密度比较小，居民消费比较有限，无法支撑大卖场的经营；而通吕运河以南，住宅密度较高，居民消费可观，但由于处于中心商业区域的核心辐射范围内，因此居民的日常消费大都依托周边小164、超市和菜市场，每隔短时间到中心商业区，例如：大润发，进行集中购物。因此，目前本项目周边区域不具备大卖场存活的空间。但是，根据前面所论述的区域规划，未来区域将会有大量的住宅用地集中出让，区域将形成一个集中的高品质居住区域，尤其是沿通吕运河规划沿河风光带，集中开发高品质住宅。如果是站在规划和未来的角度来看，区域的大规模居住人口和消费量，又是迫切需要一个中等规模的大卖场，而且这也是区域难得的商业空白点和机会点。因此，建议适当考虑大卖场。并且对规划的细则和时间节点进行核实，从而合理做出决策，合理制定开发周期和开发节奏。表：开发大卖场关键成功因素评价?大型综合百货 南通市主要的大型综合百货包括文峰大世界165、百货大楼、南通商城等。这些综合百货均集中于南大街、人民中路交界处，该区域也因此成为南通市最繁华的商业区域。截至目前，南通市区百货商场约10 家左右，总规模在25 万平方米左右。大型综合百货经营商品种类较多，且相对其他商业类型来说其经营商品的档次比较高，主要包括化妆品、金银饰品、表类、家电、服装、鞋帽、皮包、日用品等等。南通主要百货商场开发都比较早，且经营状况非常好，各种商品的经营者比较固定，极 最有价值房产策划 2000 案 69少有铺源对外租售。但目前各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变，正从传统百货向新型百货转变，例如传统的百货大楼在2006 年全面进行了重新装修，转变为时尚的新型百166、货商场。从南通市现有的大型综合百货经营状况来看，大型综合百货已经成为南通居民普通日常消费的主要购买场所之一，经营情况比较乐观。但由于南通市的大型综合百货相当集中，产生了非常强的规模效应，也在人们心目当中形成了比较强的购物习惯。因此在其他区域开发大型综合百货，是有比较大的竞争风险的，极其有可能难以坚持过最困难的初级阶段。而对于本项目，由于处于大型综合百货的集聚辐射区域，难以达到必要的规模，更加难以吸引足够支撑大型综合百货的目标消费群。表：开发综合百货关键成功因素评价?专业市场 由于项目周边有浓厚的装潢建材市场氛围，有良好的“市”，因此应该优先考虑是否发展家居、建材零售专卖，着力探讨利用周边的市场167、大环境发展家居、建材零售专卖是否可行。南通装潢建材类专业市场主要集中在钟秀路和外环北路一带。钟秀路专业市场 钟秀路专业市场 其中钟秀路是以建材、家居、装饰为主的专业商业街，目前商业氛围比较浓厚，市场认可度比较高。我们可以从钟秀路上部分专业市场的数据当中得到进一步的了解。 最有价值房产策划 2000 案 70 我们再列举一个比较新的项目的一些情况用以分析：财神道分为A、B1、B2 馆，以经营中高档品牌橱柜、木门、陶瓷为主，几乎全部出售或出租完毕。B1 是橱柜馆，B2 木门关，A 整体引进东鹏陶瓷。一层租金约为2 元/平米/天，二层租金约为1.2 元/平米/天。拥有科勒、TOTO 等高档品牌，在区168、域形成一定的竞争优势，但由于经营时间不长，整体人流量和商业氛围均不足，部分二楼商家经营一般。外环北路上的装潢建材类专业市外环北路上的装潢建材类专业市场 目前外环北路装潢建材类专业市场以正在新建的项目为主，包括：华都商务广场、尚美家、美丽华广场等。这些新建项目规模较大，统一规划管理，招商先行，项目运作趋于专业化，从而形成比较突出的市场优势，也引发了人们对于家居、建材专业市场是否饱和的讨论。分段片区 户数 面积()租赁百分比 租 根据上述分析，我们认为，南通的家居、建材专业市场已经形成积聚效应，现有的专业市场一条街，大多是分隔为独立内街铺位，并以铺位租赁为主要方式；市场的经营管理服务传统，缺乏整体169、形象，在市场发展和竞争当中的状况不容乐观。沿外环北路在建的几大综合性专业市场项目，如鸿鸣金属广场、尚东国际建材超市和家居中心、百安谊家等统一规划管理经营，招商先行，建筑的设计也更趋于新颖合理，这些产品投入运营将带动新的一轮专业市场的竞争格局。同时，这些在建的专业市场集中在临近项目的外环北路上，未来将提升项目所在区域的商业档次，从而改变区域物业档次较低、经营分散的形象，为区域的高起点开发打下良好的商业氛围。另外，从家装市场的总体需求来看，近年来，南通市区人口不断增加，住宅销售迅速增长，人们对居住的要求也越来越高，预计未来家装类消费量仍将继续上升，但根据政府的数据，预计未来南通市城市商品住宅的开发170、量将不会有明显的增长，而是进入一个相对稳定 最有价值房产策划 2000 案 71的时期，因此建立在前几年较大需求和增长幅度预期下，近期纷纷上马的大型家居、建材专业大卖场将有可能面临过剩的风险。因此，本项目开发过程当中，建议谨慎建造大面积的大型家居、建材专业大卖场，以规避可能出现的风险。集中到本项目，虽然项目周边有浓厚的装潢建材市场氛围，但总体物业形态档次较低，竞争激烈，市场风险比较大。虽然周边在建的装潢建材类专业商场力图实行差异化经营，发掘中高端市场的潜力，但目前来看，仍然未能引进真正的品牌经营商，因此项目所在区域缺乏标杆性的颇具规模的专业、品牌家居专业商场。这个市场空白和未来的发展方向是本项171、目应该高度关注，并且利用的。因为随着经济、社会的发展、人们生活水平的提高，对高品质家居、建材的需求与日俱增，对于价格的敏感性反而比从前要弱，因此对专业卖场的要求逐渐由“价廉”转变成“质优”“时尚”“环保”“服务”（类似于对于家电零售商的要求）。因此，具有品牌优势，具备资源整合能力、具备持续创新能 力、具备完善的售后服务和持久的质量保障的家居、建材继承卖场将成为市场的主流。表：开发专业市场关键成功因素评价?餐饮休闲娱乐特色商业 近几年来，尤其是2004 年至今，南通餐饮市场一直保持持续快速发展的势头，而休闲娱乐业也保持同样的快速发展势头，南通市区的餐饮业、休闲娱乐业主要集中在青年路和工农路上。根172、据资料显示，南通个人者当中58的被调查者常去的餐饮场所是青年路和工农路。对于本项目而言，由于规划和交通、产业的条件，在毗邻地块东侧具备发展餐饮业、休闲娱乐业的市场和机会。但同时也存在一些问题：1、餐饮业、休闲娱乐业是需要氛围和规模集聚效应的，而本项目周边目前并不具备这些；2、一般一个城市会形成若干个餐饮业、休闲娱乐业集中场所，并培养出消费习惯，而本项目区域目前几乎没有任何这个方面的氛围和条件；3、本项目周边的1.5 号桥以及火车站商贸区域的规划建设周期、时间节点以及状况具有一定的不可预见性； 最有价值房产策划 2000 案 72正由于这些因素的存在，我们认为应该在毗邻地块东侧作为配套、辅助商业173、进行规划，但一定要控制规模、控制开发周期和时间节点。表：开发餐饮休闲娱乐特色商业关键成功因素评价 2.1.2 办公物业 南通市2005 来以来，写字楼市场有明显增长，供应量稳定地达到6 万平方米左右，而且需求也同步上扬，供需比基本维持在1.0 上下，整体市场前景比较乐观。目前南通市，尤其是本项目所在区域范围内，许多办公楼已经销售一空，随着大桥建成的临近和本身区域的发展，市场需求旺盛。根据我们市场调研，具有开敞空间、高标准配置、先进的产品创新的办公用房在区域市场基本上是空白点。虽然目前南通市的办公楼需求和销售令人乐观，但未来的趋势究竟如何呢？从2001 年2006 年各产业占GDP 总量的比例基174、本不变，尤其是第一产业其发展曲线基本呈水平直线，而第三产业则有下降的趋势，第二产业的比重虽然有所上升，但趋势也不明显。根据各大城市的发展经验，二、三产业的发展有利于促进办公楼市场的发展，拉动办公类物业的市场需求。而从近年来南通市各产业的发展情况来看，各产业的均衡发展并没有对办公楼市场的发展产生任何拉动作用，而且这种现象很有可能会在短期内一直存在，但中期随着苏通大桥通车、南通市深水港一期工程交付使用，南通进入上海一小时都市圈。作为上海的卫星城市，不但 本地企业将不断发展壮大，更会有大量外企不断涌入，经济的发展不但对办公楼的开发量提出更高要求，对办公楼的品质要求也将逐渐上升，届时南通市办公楼市场的175、发展将有较大飞跃。因此，我们预测：南通市第二、三产业发展势头短期保持现状，但中长期增长强劲，从而将持续拉动全市办公物业的需求强劲增长。本项目地处城市商务发展的主要拓展区域之一，交通发达，特色商业、贸易繁荣，规划和政府建设力度利好，因此区域的办公楼市场需求将会非常旺盛。但是，值得注意的是，在短期内面对周边的众多潜在竞争项目，仍然要要针对周边产业状况、目标客户需求，高起点地适度超前，在产品创新和推广上做足文章，同时要注意开发周期和开发的建筑量。 最有价值房产策划 2000 案 73表：开发办公物业关键成功因素评价 办 公 物 业 2.1.3 酒店 南通市共有各类饭店、宾馆等住宿设施1582 家，其176、中，旅游星级饭店34 座，客房3395 间，客房平均出租率65.1%（不同客房类别中，普通标间的入住率最高；不同档次酒店中，档次越高效益越好）。除了星级酒店外，近年来，商务酒店、经济酒店发展迅速。如家、莫泰、速8、汉庭能知名连锁酒店纷纷进驻南通。南通市酒店业比较发达，这主要是得益于众多的商务会议的举行。随着南通市外向型经济的强劲增长，大量的旅游、商务活动为南通市酒店业的发展提供了巨大的商机。南通市老城区有着优越的地理位置，便捷的交通条件和成熟的商业环境，这些优势都是星级酒店所最为看重的。数据表明，南通老城区的星级宾馆占总数的90%。而港闸区外环北路两大建材、装饰专业市场的繁荣为周边中、低星级酒177、店的发展提供了一定空间，但是随着火车站商贸区的发展以及周边产业、城市规划的深入、区域高品质酒店的兴建，都为区域发展中等品质的酒店和经济型商务酒店提供了巨大的市场机会。但是结合到本项目，在开发的前期，区域尚未成熟、氛围尚未形成，因此建议捕捉市场热点和区域空白，结合交通、区位规划，紧紧抓住目前南通市酒店的主要客源商务客户，开发建设经济性商务酒店。引入品牌经济型酒店连锁商家，迅速占领取与市场先机。在1.5 号桥通车、区域逐渐成熟后，再根据市场状况，开发中等档次星级酒店，提升项目品质，获得更大的综合收益。表：开发酒店关键成功因素评价 最有价值房产策划 2000 案 742.1.4 居住物业 近几年，南178、通市住宅市场总体保持良好势头，购销两旺，价格不断攀升。目前，商品住宅开发已经成为房地产开发的一个风险最低，收益最高、周期最短、销售最快的领域。因此，商品住宅开发也受到了越来越多的开发商追捧，这个可以从南通市近几年商品住宅土地价格的上涨上可见一斑。（在过去的几年当中，住宅用地由2001 年的55.39 万元/亩增长到2007 年的192.2 万元/亩，增长了2.47 倍）而按照通吕运河两岸滨水区总体规划，南通市将用五到十年的时间将通吕运河两侧（河两岸外环北路至钟秀路之间）仓库厂房全部搬迁，取而代之的是成片绿化。通吕运河沿岸将成为继环濠河风景区生态绿圈之后第二道城市生态绿圈。而且区域功能逐渐向生态179、居住、旅游、商贸和博览转变，运河两岸地区将融合城市生活、工作、休闲、旅游等多元化活动内容，成为拓展濠河周边地区功能的升级版。规划给区域带来了非常美好的前景，同时规划也将区域定位为集中的品质聚居区域，这些都为区域的住宅开发、居住氛围形成奠定了坚实的基础，构筑了美好的蓝图。表：开发居住类物业关键成功因素评价 最有价值房产策划 2000 案 75 2.1.5 物业选型结论：以上分析建立在南通市房地产市场和本地块周边区域的研究结论之上。通过以上的论证，我们认为适合开发的物业类型主要有（综合适合程度在3 以上的为适合）：中档家居建材品牌卖场办公 酒店 住宅 但值得注意的是，上述办公 住宅两类物业适合以常180、规体量进行发展，而酒店的档次、类型、体量需要适当控制，另外得注意开发周期合周边配套，而家居建材品牌卖场要提前接洽品牌运营商，按照要求进行规划、设计，带动整个项目启动、提升整个项目形象和知名度。对于超市型大卖场评分为3-，建议根据规划的细则、周期、时间节点进行合理决策、调整，并且制定合适的开发周期和开发节奏。2.2 商业卖场需求调研分析 2.2 商业卖场需求调研分析 由于项目占地较大，商业量体也较大，地段位置较好，项目商业价值很突出，考虑到周边的需求等因素，引进大型的卖场或者专业性市场，因此对大型的卖场商家以及专业市场的经营商进行了需求上的沟通和谈判，例如华润万家、国美等大型卖场。2.2.1 华181、润万家超市 被访者：于定峰 （经理）商家意向：华润万家现在的店面明年到期，目前商家已经对项目进行了初步的考察，对项目的地段和发展前景比较看好，公司的高层对项目都比较认可，明确表态这个项目是可以公开的，只是在承租面积与开业时间上还没有明确，初步的需求面积为15000平方米左右。2.2.2 家乐福超市 被访者：许滨 （经理）经营现状：目前家乐福已经入驻南通中心城区，目前市场经营状况较为理想 市场需求：商家已经对项目的位置和地段进行了初步的市场考察，对项目的区域和位置以及发展前景都较为满意，目前初步的市场意向已经确定，但是由于项目距离城区家乐福的位置较近，还需要对项目周边的市场需求和人口密度进行深入182、的考察。2.2.3 乐购TESCO 被访者：满钰（经理）商家意向：已经与对方进行初步的市场洽谈，对项目的条件和地段进行了初步考察，对方已初步认可项目地段具有经营大型超市的市场条件，目前正在进行深入的市场调查等工作 最有价值房产策划 2000 案 76 2.2.4 欧尚超市 被访者：裴智宇：裴智宇（经理）商家意向：对项目有兴趣，前期因听说开发商在于大润发接触，所以暂时不介入洽谈，后期在与欧尚的沟通中,并陪同欧尚拓展人员至本项目考察,最主要的是要等市场调研报告最终的结果.2.2.5 每家玛超市 被访者：叶正亚 （经理）商家意向：到现场看过，初步了解了一下项目，感觉项目不错，要回去跟公司反馈，最终由183、公司来定，商家的要求面积在30000平方米左右，柱距8M-8M，承重700KG，局部1000KG，目前全国有三家店，整体经营不错，开店程序比较简单，一个月就可以签定合同，但目前发展商对商家的品牌不是太满意。2.2.6 世纪联华 被访者：孟经理 （经理）商家意向：商家对项目的地段以及发展前景较为看好，但因目前区域发展相对不成熟，目前暂不考虑进入。2.2.6 国美电器 被访者：刘小姐 （经理）商家意向：公司比较看好南通的经济发展发展，之前也对项目进行比较详细的调查了解，也看好项目的地段和将来的发展前景，目前已经建立初步的意向，还需要公司的高层进一步对市场进行论证。2.2.7 苏宁电器 被访者：吴先184、生 （经理）商家意向：公司对南通一直有关注，之前曾经考虑进驻南通的主城区，但是由于招商条件的原因而被其它的经营商抢先进驻。目前对南通还是有考虑，但目前为止还未到南通进行实地深入的市场考察，计划在近期进行初步的市场考察。2.2.8 铭可达 被访者：郑先生 （董事长）商家意向：公司目前的发展中心在珠三角，之前还没有在长三角开过分店，如外地有好的项 最有价值房产策划 2000 案 77目可以考虑做别的行业，同时可以购买物业。目前对南通的经济发展较为关注，如条件较为满意可以考虑进驻，目前正在预约考察阶段。2.2.9 友通数码港 被访者：何晓月 （拓展部总监）商家意向：公司目前在苏州有拓展需求，也曾考虑185、到县级城市或经济发达的乡镇开分店，目前未到过项目，计划最近会考虑过来考察一次。通过对品牌商家的市场调查以及合作谈判来看，大部分商家对项目的自身条件，地段价值以及未来的发展前景都较为肯定，其中部分商家已经建立了初步的市场意向，与发展商进行了初步的合作的谈判，从降低商业经营的市场风险角度来讲，是非常有利的。商业配套的不断完善，未来规划给区域带来了非常美好的前景，同时规划也将区域定位为集中的品质聚居区域，这些都为区域的商业、居住氛围形成奠定了坚实的基础，构筑了美好的蓝图。2.3 项目功能定位初步建议 2.3 项目功能定位初步建议 根据前面对地块周边区域市场的分析、各个物业市场的研究，我们认为占地11186、.2 万平方米，总建筑面积为25.4 万平方米的项目，如果都开发商业，将面临着巨大的风险，所以必须以稳定回笼现金的住宅作为商业风险对冲的工具，而开发什么样的商业在我们上面的报告当中给予了充分论证和分析。由于地块所在区域规划尚缺细则、建设尚未开始、环境尚未形成，而且地块呈现狭长形，因此建议分期开发，匹配物业组合滚动开发，这样一来分散了单一物业开发的风险，二来合理利用了财务杠杠，三来给整个项目运作成功提供了时间保障。下面就是针对以上的具体分析，我们对项目的不同功能进行了划分：图：项目功能面积分布 最有价值房产策划 2000 案 78 以上就是我们结合前面的分析，对本项目进行的功能初步定位，在下面的187、报告当中，我们将针对所定位的功能以及物业，进行深入阐述和分析，并且对整个定位方案进行论证和经济测算。 最有价值房产策划 2000 案 79第四部分、项目方案综合评估 第四部分、项目方案综合评估 1、项目分期开发的设定 由于项目地块及周边区域存在如下现状和问题：?地块自身存在地形狭长、目前只有一面临街，并且临街面很窄，同时开发体量较大的问题；?区域尚处于规划起步阶段，政府对于区域的规划虽然有非常良好的前景，但是到目前为止，缺少必要的细节和具体的时间表，因此给项目的开发带来比较大的不确定性；?区域居住氛围不够浓厚、商务气息处于营造起步阶段，整体商业形象比较差，区域正处于更新换代建设的初级阶段，区域188、成熟还有待时日。面对上述问题，因此建议对地块进行分期开发，有计划、有步骤地分阶段对各个物业进行组合滚动开发，使项目地块内各个物业之间承前启后，互为推动，保证实现项目收益的持续增加和土地价值的最大化，同事有效避免了单一物业开发或者所有物业在短期内同时上马所带来的风险，最终使整个项目运作成功。（如下图所示）2、项目各期物业配置 通过前述项目地块解读、南通各物业市场分析、全市及区域未来规划分析，并对在项目区域内各种物业发展前景进行综合比较，最终确定在项目地块内未来物业发展将主要考虑品牌家具建材大卖场、酒店、办公、超市型大卖场、住宅等物业类型，并计划分三期进行开发，循序渐进，稳步有序得整体推进。下面对189、各物业类型配置的理由及开发的时间进行详细的阐 最有价值房产策划 2000 案 80述。第一期组合思路：品牌家居建材卖场+经济性商务酒店+办公 第一期组合思路：品牌家居建材卖场+经济性商务酒店+办公?开发思路：本期物业放置于沿濠西路、项目地块西侧，立足于项目地块现状已有优势，开发出的物业产品必须保证能够与现时市场需要相对接，不至于过度超前。物业组合上包括建筑面积15000 平方米的品牌家居建材大卖场+品牌家居专卖商铺、8000 平方米的经济性商务酒店和54000 平方米的办公，并开辟出一定的场地平面做广场之用。?分物业解读：品牌家居建材大卖场本项目区域是传统的家具建材专业市场集聚区，具有较高的市190、场认可度和接受度，同时开发商本身目前持有地块已有的建材市场所有权，具有一定的商家资源和客户资源，尤其是已经形成了一定的消费习惯和区位认知，因此本着最大整合利用资源，必须进行有效地利用。目前项目周边家居建材市场布点密集，尤其是近期项目周边陆续开工兴建的几个大型家居建材专业市场，更使区域可能面临家居建材市场饱和的风险，所以本项目家居建材市场所有面积开发量利用不宜过大，同时应与周边已经开业的以及在建的装潢建材类市场实现差异化经营，利用区域内乃至整个南通市场尚未能引进真正的品牌经营商、区域缺乏标杆性的颇具规模的中档专业品牌家居商场的空隙，本项目地块可以考虑引进一家知名的大型家居建材大卖场，通过提供质时191、尚的产品、完善的售后服务，占领日益兴旺的中高端消费市场，满足随着经济、社会的发展、人们生活水平的提高，选择高品质家居建材也与日俱增的市场需求，此外引进品牌家居建材大卖场，既可以与整个区域商业市场业态相呼应，同时不至于影响项目地块内其它物业的档次和开发。虽然品牌家居家具大卖场对于区域和项目有很好的整合、提升能力，但是品牌家居家具商场对于物业地址的选择也是比较严格的。根据我们对品牌家居家具大卖场的了解，它们进行选址时通常喜欢城乡结合部、具有一定的专业市场的氛围、具有一定的区域认知、有比较大的场地用于货物装卸运输、交通便利、总面积、层数、层高等。诸如此类的选址条件，它们通常会结合对区域进行深入考察，192、作出可行性评价。对于南通市场，各个品牌家居家具大卖场由于战略和发展不同，呈现多种评价态度，但有部分表达了感兴趣或者是愿意进入的态度。在这里，由于多种原因，我们不便于列举具体商家的名称，但以其中一家具有代表意义的 中档商家的具体要求作为论据来说明部分问题。 最有价值房产策划 2000 案 81 在规划一个品牌家居家具大卖场的同时，出于对开发商资金以及收益的考虑，同时借助品牌家居家具大卖场共同创造区域最大商业价值。我们规划在毗邻品牌家居家具大卖场一侧或者一边，规划建设单层或者一拖二形式的品牌家居专卖商铺，定位为中高档品牌家居专卖，实现与大卖场的互补，商铺以销售为主，采取控制总价的策略控制面积，面向193、投资者或小型专业经营者出售。经济性商务酒店南通市酒店近年来整体入住率都比较高，取得不错的经济效益，商务酒店、经济酒店近年发展尤其迅速，这与南通市外向型经济的强劲增长，大量的旅游、商务活动在南通市召开不无关系。本项目周边建材、装饰专业市场的繁荣为周边中、低星级酒店的发展提供了一定空间，随着火车站商贸区的发展以及周边产业、城市规划的深入，区域商务、商业氛围日渐浓厚，都为区域酒店业的发展提供了机会，但对于本项目，目前情况下区域商圈的成熟及各项配套的完善还需时间，因此建议捕捉市场热点和区域空白，结合交通、区位规划，紧紧抓住目前南通市酒店的主要客源商务客户，开发建设经济性商务酒店，并且制定其合理的开发量194、，规模定在8000 平方米左右。通过引入具有市场号召力的品牌经济型酒店连锁商家，以期迅速占领市场先机。办公南通市近两年虽然二、三产业发展均衡、增长比较缓慢，但是随着08 年苏通大桥即将通车、南通市深水港一期工程交付使用，南通被纳入上海一小时都市圈，本地企业将不断发展壮大，大量的外企亦将不断涌入，将进一步推进南通市二、三产业发展以及由此带来对办公物业质量和数量的需求的增加。本项目地处主城区向外延伸区域之一，同时又是南通市政府打造的“北翼新城”的核心地段，对内、对外的交通发达，特色商业、贸易繁荣，规划和政府建设力度利好，因此区域的办公楼市场需求将会非常旺盛。目前周边推出的办公产品较多，竞争激烈，因195、此在本阶段开发办公物业，立足于区域办公物业的发展，与区域现有办公产品形成差异，同时其品质不宜过度超前，开发体量亦有所控制，以54000 平方米，两幢塔楼为宜。 最有价值房产策划 2000 案 82第二期组合思路：大卖场+住宅+预留商业用地 第二期组合思路：大卖场+住宅+预留商业用地?开发思路 本期物业置于项目地块的中间部位，以住宅开发为核心，一则为解决中间部位人流通达性较差的缺陷，同时住宅离主干道一定距离可以保证居住品质，避免沿街嘈杂的商业环境对居住环境产生影响，另外近邻一期物业地块开发大卖场和其它商业，与一期商业形成呼应。?分物业解读 大卖场前述分析中，我们明确了项目周边区域缺乏综合性超市为196、主导的购物中心，从近期来看这与区域居住氛围尚不成熟、居住人口较少有着密切的关系，从区域长远规划来看，区域办公、住宅的未来进一步开发上市，区域日趋成熟，为大卖场的发展提供了可能和市场支撑。大卖场的发展既可以满足项目地块住宅商业配套所需，同时可以辐射整个港闸区，弥补区域缺乏大卖场的空白点，使区域商业形态更健全，而把大卖场物业放在第二期开发，则是出于等待区域住宅规划进一步实施到位，形成足够的市场购买力和消费能量。住宅在地块中部放置住宅物业，可以解决地块中部整体价值较低、而发展商业时人流难以导入的困惑，同时沿竖河布置住宅，可以通过对竖河适当改造利用，形成住宅的销售卖点。住宅按照打造区域中高端居住品质的197、理念出发，与大卖场的建设可以同期进行，由于大卖场的进入可以使住宅的配套更完善，从而提高其在市场上的议价能力，不仅保证销售速度，而且大大提高住宅的附加值。而建筑面积确定在60000 余平方米，大约有400-450 户，可以形成一个生活配套齐全，同时具有较为浓厚居住氛围的中等居住组团。这样的规划，在保证居住规模集聚效应的同时，对项目地块的商业发展与经营，形成了有力的支撑。预留商业用地本部分用地，则是在住宅开发完成、大卖场物业投入使用后，择机开发，初步计划引入小型日常百货、餐饮休闲等业态，与已有的商业业态实现错位经营，同时满足未来项目地块及周边办公人群及居民的需要(根据未来区域发展、商业经营与消费情198、况，可以做定位的灵活调整)。由于目前区域的现状、规划，结合开发商资金利用效率和收益综合考虑，我们建议先预留，等到区域商业氛围形成，市场支撑得到切实的保障，再进行开发。这样不仅能够有效回避风险，提高资金利用率，而且还可以在未来获得巨大的土地升值、区域升值的附加值。未来这部分商业以销售为主，因此需要控制面积、产品特征和组合形式。作为本项目商业核心的本部分区域，未来小型日常百货、餐饮休闲商业、大卖场、家居建材品牌卖场，结合核心商业广场，将可以共同形成一个商业组团，不仅集聚人气，相互促进经营，形成规模效应，互相提升;而且形成区域市民商业中心，提升区域及项目形象，获取后期更大的收益。第三期组合思路：酒店199、+娱乐+办公 第三期组合思路：酒店+娱乐+办公 最有价值房产策划 2000 案 83?开发思路 本期物业位于项目地块的最东端，安排在1.5 号桥贯通，实现南大街与火车站的对接之后再开发，此时该端临街也具备商业开发的条件。同时苏通大桥建成，使南通纳入上海1 小时经济经济圈，区域物流、商业活动日趋活跃、日渐成熟，同时具有足够的居住人群、办公人群、商务人群，而且商业形态齐全。?分物业解读 酒店定位为中档星级酒店，此时区域商务氛围已趋成熟，酒店市场的需求形成，长华路与南大街的贯通保证其酒店物业通达的交通，而紧邻主城区通往火车站的最直接的通路，同时周边贸易、物流业的发达，本项目酒店可以吸引足够的旅游客源200、和商务客源。另外，规划在附近有至少五个星级宾馆，可以在区域形成一定的规模效应和带动作用，方便本项目定位酒店的经营。办公在区域办公氛围形成后，打造地标性办公建筑，同周边现有的办公物业形成一定的差异，而区域商务氛围的成熟和交通的便捷，将吸引更多更有实力的企业的进入，相应地这些企业对办公的档次也有更高的要求，而这部分客户则是本部分办公的目标客户群。休闲娱乐作为本项目中档星级酒店的配套，与酒店组合设计，商业经营不仅针对酒店客户,而且服务周边的办公、住宅、贸易物流等，辐射区域大约3 公里范围，面积定位在8000 平方米左右，引入休闲、娱乐业态或其他相关的商务配套。3、项目物业价格定位 3.1 定价思路 201、本项目价格的确定采用市场比较原则。市场比较法是目前运用最广泛的定价方法，同时也是最科学的方法。市场比较法必须遵从“同质同价、优质优价”的操作方法。市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。3.2 样本选取 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以下样本选取原则：?相近原则，相近地段会有更多的相近因素?成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义?功能原则，样本楼盘必须具有基本相同的功能定位 在以上原则的指导下，我们调查了与本案相关的物业，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的比较对象。 最有价值202、房产策划 2000 案 843.3 住宅价格 3.3.1 参照楼盘确定 遵循以上定价原则，结合片区其他可比竞争物业的竞争因素以及价格，本项目住宅定价的参照楼盘为“晏园南岸”、“怡园锦居”、“地中海花园”。表：可比案例基本情况 3.3.2 现时价格确定 表：住宅价格拟合系数表 将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出本项目公寓的参考定价：以项目A（晏园南岸）为参考：70001.0168=6844 以项目B（怡园锦居）为参考：53000.9046=5859 以项目C（锦绣花园）为参考：47000.904=5199 最有价值房产策划 2000 案 85本案价格推算：本案价格=以项目A 为参考的定价203、A 权重+以项目C 参考定价C 权重=元/平方米 注：1.比较项目的权重1-（某项目的比较系数1）的绝对值/1-（某项 目的比较系数1）的绝对值之和 2.各比较价格采取去除装修标准的毛坯价 据以上数据分析，本项目住宅的现时价格应在6006 元/平方米左右，这是一个通过市场比较得出的数据。中原建议本项目的现时均价为：住宅均价：6000 元/平方米 住宅均价：6000 元/平方米 3.4 办公楼价格 3.4.1 参照楼盘确定 遵循以上定价原则，结合片区其他可比竞争物业的竞争因素以及价格，本项目办公定价的参照楼盘为在售的“财富商城”、“华都商业广场”、“鸿鸣金属广场”。表：可比案例基本情况 3.4.204、2 办公楼现时价格确定 表：办公楼价格拟合系数表 最有价值房产策划 2000 案 86 将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出本项目公寓的参考定价：以项目A（财富商城）为参考：48000.9622=4989 以项目B（华都商业广场）为参考：46500.9736=4776 以项目C（东星复美）为参考：58001.0255=5851 本案价格推算：本案价格=以项目A 为参考的定价A 权重+以项目C 参考定价C 权重=元/平方米 注：1.比较项目的权重1-（某项目的比较系数1）的绝对值/1-（某项目的比较系数1）的绝对值之和 2.各比较价格采取去除装修标准的毛坯价 根据以上数据分析，本项目办公楼205、的现时价格应在5206 元/平方米左右，这是一个通过市场比较得出的数据。中原建议本项目的现时均价为：办公楼均价：5200 元/平方米 办公楼均价：5200 元/平方米 3.5 专业市场价格 3.5.1 专业市场售价?参照楼盘确定 遵循以上定价原则，结合片区其他可比竞争物业的竞争因素以及价格，本项目住宅定价的参照楼盘为“华都商业广场”、“鸿鸣金属广场”、“财富商城”。表：可比案例基本情况?现时价格确定 表：专业市场1F 价格拟合系数表 最有价值房产策划 2000 案 87 将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出本项目专业市场的参考定价：以项目A（华都商业广场）为参考：200000.9756=206、20500 以项目B（鸿鸣金属广场）为参考：140000.9684=14457 以项目C（财富商城）为参考：200000.9544=20956 本案价格推算：本案价格=以项目A 为参考的定价A 权重+以项目C 参考定价C 权重=元/平方米 注：1.比较项目的权重1-（某项目的比较系数1）的绝对值/1-（某项目的比较系数1）的绝对值之和 2.各比较价格采取去除装修标准的毛坯价 据以上数据分析，本项目专业市场1 层的现时价格应在18631 元/平方米左右，这是一个通过市场比较得出的数据。另外，根据商业不同楼层销售的定价原则，结合当地专业市场各楼层的价格比较，我们初步得出专业市场各楼层销售价格的权重207、系数比值：故中原建议本项目专业市场均价：1F：18000 元/平方米 2F：9000 元/平方米 整体均价：13500 元/平方米 整体均价：13500 元/平方米 最有价值房产策划 2000 案 88如专业市场部分将一层临街商铺分割出部分散铺出售，建议可以可在18000 元/平方米的基础上适当上调，达到20000 元/平方米。3.5.2 专业市场租金 遵循定价原则，结合片区其他可比竞争物业的竞争因素以及价格，本项目专业市场租金的参照楼盘为“财神道”、“好一家”和“好易装饰广场”，进行地段、人流、整体规划等各因素对比，设置权重，均衡对比本项目。表：参照专业市场项目比较系数 将各比较对象的租金价208、格经比较后得出本项目商业租金的参考定价。我们初步建议本项目专业市场租金均价为：1F：1.8 元/平方米/天 2F：1 元/平方米/天 整体均价：1.4 元/平方米/天 整体均价：1.4 元/平方米/天 考虑到如果引入品牌商家，将以整包的形式租赁出去，价格将大大低于1.4 元/平方米/天，预计整体价格为1 元/平方米/天。3.6 预留商业价格 目前本项目周边临街一层商铺售价在2 万/平方米左右，不临街的社区内部商铺价格在0.6 万-1 万/平方米，根据本项目位置、规模、硬件配置等情况，考虑到预留商业位置不临街，预计其整体平均价格为10000元/平方米。3.7 酒店价格 3.7.1 经济型商务酒店209、价格 根据本项目经济型商务酒店的位置、规模、硬件配置等情况，参照项目为“北濠速8 酒店”、“嘉隆大酒店”。表：酒店参照项目价格情况 资料来源：上海中原投资咨询部 根据项目附近经济型商务酒店的价格，预计：本项目经济型商务酒店客房日平均租金可 最有价值房产策划 2000 案 89达160 元/间。3.7.2 星级酒店价格 根据本项目星级酒店的位置、规模等情况，参照项目为“南通国际大酒店”、“三德大酒店”。表：酒店参照项目价格情况 资料来源：上海中原投资咨询部 根据南通市目前星级酒店的价格，预计：本项目星级酒店客房日平均租金可达300 元/间。3.8 大卖场价格 本项目大卖场将作为商业主力店的一部分210、，大卖场的引进可以带动周边商用物业的发展，但大卖场的租金一般都不高，一般在0.6-1.5 元/天/平方米。就本项目整体定位而言，应引进档次较高的大卖场，因此预计：本项目大卖场租金定价为本项目大卖场租金定价为0.8 元/天/平方米0.8 元/天/平方米。大卖场如有出售部分，参考预留商业售价10000 元/平米。参考预留商业售价10000 元/平米。3.9 小结 根据上面样本的选择和市场比较法的推断,我们初步确定了各个物业的静态价格和租金情况：表：本项目各物业类别价格情况汇总 最有价值房产策划 2000 案 904、项目土地价格分析 4.1 假设开发法评估土地价格 本项目地块为待开发用地，适宜用假211、设开发法进行评估。即按照前面报告所论述的初步定位模式进行开发，预测该地块开发后物业的出售收入、进行商业经营的租金收入、建筑安装成本、配套费用、专业费用以及利息、利润收益等，再运用公式计算地价的上限。4.2 销售收入 4.2.1 出售型物业价格估算 根据前面确定的销售价格，进行项目销售收入的估算，结果见下表：表1：销售收入估算 4.2.2 出租型物业价值估算 由于以上各类物业中的专业市场、大卖场、休闲娱乐物业、酒店属于长期经营物业，在测算其物业价值的时候，须将租赁价格按照该类物业的收益率折算为物业价值。专业市场：11.5365/11.05%=4955 万元 大卖场：0.81.2365/11.05212、%=3171 万元 休闲娱乐物业：10.8365/24.85%=1175 万元 经济型商务酒店：16016080%365/70%/19.89%/10000=4698万元 星级酒店：30022065%365/70%/14.21%/10000=15742 万元 备注：1、休闲娱乐物业由于相对面积较大，按专业市场租金计算 2、专业市场、大卖场、休闲娱乐物业、经济型酒店、星级酒店的投资回报周期分别为10 年、10 年、5 年、6 年、8 年，相应的年均投资回报率为11.05%，11.05%，24.85%，19.89%，14.21%；3、经济型酒店入住率取南通经济型酒店平均入住率70%，星级取全市星级酒213、店平均入住率65%，客房营业收入占整个酒店营业收入的70%；表：销售总收入估算 最有价值房产策划 2000 案 91物业类别 销 4.3 开发成本估算 表：开发成本估算表 注：住宅、办公、商铺以及酒店类各物业开发成本单项核算过程见附件；4.3.1 财务费用 目前中国人民银行一年期贷款利率为7.29，考虑一定的融资费用（约为利息的10），财务费用率取8.019。假设在未来7 年的开发期内，项目在取得土地后立即开发，且工期无间断，开发过程中自有资金投入35%。资金在开发过程中均匀投入，项目开发结束归还全部本金，按照复利计算项目财务费用为：（建安成本+前期费用+配套费用+其他费用+土地费用）65%（214、1+8.019%）7-1/8.019%/7-1=12386+0.179土地费用 注:8.019%为融资资金费用及利息 4.3.2 销售税金 按销售收入的5.565%计算销售税金，其中包括营业税、城市维护建设税、教育附加税、堤防费及义务兵优待金。销售税金=销售收入x 5.565%=8342 万元 最有价值房产策划 2000 案 924.4 土地价格测算 4.4.1 税前利润 税前利润=销售收入-建安成本-前期费用-配套费用-其他费用-财务费用-土地费用-销售税金=59985-1.179 x 土地费用 4.4.2 税后利润 按照国家规定，2008 年1 月1 日起执行新的企业所得税法规，税率为25215、%税后利润=税前利润*75%=44989-0.88425 x 土地费用 4.4.3 估价公式 利润率=税后利润/（建安成本+前期费用+配套费用+其他费用+财务费用+土地费用）=（44989-0.88425 x 土地费用）/（81573+1.179 x 土地费用）4.4.4 土地估值 按15%的税后利润计算，则土地估值为30867 万元，每亩平均价格183 万元，楼面价1215 元/平米。按20%的税后利润计算，则土地估值为25601 万元，每亩平均价格152万元，楼面价1008 元/平米。4.4.5 小结 根据开发商前期提供的20%的税后利润的预期，我们经过初步的经济核算，大致估算整体土地的最216、高取得价格为25601 万元，每亩平均价格最高不超过152 万元，楼面价最高不超过1008 元/平米。如果能够低于这个总价，整体获得土地，那么预期的收益将会超过20%的税后利润收益。另外，随着区域规划的成熟，土地价格的稳步、合理、健康增长，这种收益是可以预期，而且风险也是相对可以控制的。综合以上报告，我们通过对地块的调研分析、对各个物业市场的考察分析、结合物业选型与经济分析，给出了适合本项目的初步定位和综合建议，之后在定位的基础上，根据收入、成本、收益、风险等，初步推算出地块的最高取得价格。那么，在预期收益能够确保的前提下，低于这个价格、或者在这个价格区间附近，获得整体地块，我们都是持“推荐”217、的建议。 最有价值房产策划 2000 案 934.5 表格附件 表1：住宅物业成本测算 序号序号 项目类别项目类别 单位成本单位成本/元（平米）元（平米）总成本总成本/（万元）（万元）备注备注 一 建安成本 包括：结构工程、电力、消防、给排水、燃气、门窗等设施。其中小高层住宅和单身公寓还包括电梯及其相关设备的安装等等，建安标准中高档 电梯：合资电梯，如合资三菱等 大堂及电梯间：地面石材、大理石及乳胶漆墙面等等 外立面 上部：用优质涂料、复合铝板、静电喷吐塑料铝窗等；1 高层住宅 1600 9600 下部：花岗岩 电梯：合资或国产电梯，如合资或上海三菱等；大堂及电梯间：地面石才、大理石及乳胶漆墙218、面等等；下部：花岗岩；2 小高层住宅 1200 7200 小计 16800 二 勘察设计和前期工程费 956（一+三）5%，含勘察、测绘、可行性研究、设计、审土、招投标、监理、预结算审计、环评、临水、临电、临路等小计 956 三 配套费 1 市政配套费 90 540 2 代收费 48 288 含人防、墙改基金、白蚁防治等 3 小配套费 250 1500 含环境营造、雨屋管道、路道智能化、设施配套 小计 2328 四 其他费用 1 管理费用 603（一+二+三）3%2 销售费用 1080 销售额3%3 不可预见费 603（一+二+三）3%4 维修基金 45 207 小计 2555 合计合计 22219、639 最有价值房产策划 2000 案 94表2：办公物业成本测算 序号 项目类别 单位成本（元/平米）总成本/（万元）备注 包括：结构工程、电力、给排水、燃气、门窗、电梯以及地下室一层等设施，建安标准中高档电梯：进口或合资电梯，如：三菱等；大堂及电梯间：地面石材、大理石及乳胶漆墙面等等 外立面 上部：用优质涂料、复合铝板、静电喷吐塑料铝窗等；下部：花岗岩 一 建安成本 1600 17280 小计 17280 二 勘察设计和前期工程费 1020（一+三）5%，含勘察、测绘、可行性研究、设计、审土、招投标、监理、预结算审计、环评、临水、临电、临路等 小计 1020 三 配套费 1 市政配套费 9220、0 927 2 代收费 48 518 含人防、墙改基金、白蚁防治等 3 小配套费 150 1620 含雨污管道、道路等 小计 3110 四 其他费用 1 管理费用 624（一+二+三）3%2 销售费用 1685 销售额3%3 不可预见费 642（一+二+三）3%4 维修基金 45 486 小计 3455 合计 24865 最有价值房产策划 2000 案 95 表3：商业物业成本测算 序号序号 项目类别项目类别 单位成本（元平米）单位成本（元平米）总成本总成本/（万元）（万元）备注备注 一 建安成本 900 5220 包括：结构工程、电力、消防、给排水、燃气、门窗等设施。外立面：优质涂料或局部高221、级仿石涂料。小计 5220 二 勘察设计和前期工程费 345（一+三）5%，含勘察、测绘、可行性研究、设计、审土、招投标、监理、预结算审计、环评、临水、临电、临路等 小计 345 三 配套费 1 市政配套费 90 522 2 代收费 48 278 含人防、墙改基金、白蚁防治等 3 小配套费 150 870 含环境营造、雨污管道、道路等 小计 1670 四 1 管理费用 217（一+二+三）3%2 销售费用 1119 销售额3%3 不可预见费 17（一+二+三）3%4 维修基金 45 261 小计 1841 合计合计 9094 最有价值房产策划 2000 案 96表4：酒店物业成本测算 序号序号222、 项目类别项目类别 单位成本单位成本/元（平米）元（平米）总成本总成本/（万元）（万元）备注备注 一 建安成本 1 经济型酒店 2000 1600 2 星级酒店 4000 8000 小计 9600 二 勘察和设计前期工程费 534（一+三）5%，含勘察、测绘、可行性研究、设计、审土、招投标、监理、预结算审计、环评、临水、临电、临路等小计 534 三 配套费 1 市政配套费 90 252 2 代收费 48 134 含人防、墙改基金、白蚁防治等 3 小配套费 250 700 含环境营造、雨污管道、路道、智能化、设施配套 小计 1086 四 其他费用 1 管理费用 337（一+二+三）3%2 销售费用 613 销售额3%3 不可预见费 337（一+二+三）3%4 维修基金 45 126 小计 1412 合计合计 12633