1、关于建设开发“时装文化”主题旅游度假酒店项目的可行性报告关于建设开发“时装文化”主题旅游度假酒店项目的可行性报告目 录封面错误!未定义书签。目录2一、项目投资背景31 项目名称32 投资公司名称33 公司简介34公司投资实力4二、 市场调查分析41、 投资环境42、惠州旅游SWOT分析63、当地旅游规划及前景74、行业现状分析75、区位优势86、风险评估9三、 项目规划设计101 、星级定位102 、项目位置与交通103 、建设规模11四、 项目发展及潜力111 运营规划112 预期收入13五、 可行性报告结论13尊敬的博罗县人民政府：为了积极响应惠州市积极贯彻党的十八大确定“全面建成小康社会2、”的新部署，响应惠州积极贯彻党的十八大精神，和省委、省府的指示部署，努力走出一条“五位一体”协调发展的新路，力争2017年进入珠三角地区第二梯队，实现更有质量的发展、更高水平的惠民，建设科学发展的惠民之州，为广东实现“三个定位、两个率先”作出更大的贡献。也为了更好地发展当地经济，带动当地旅游业的持续发展，为罗浮山创建国家5A级旅游景区增加部分配套设施，带动当地产业发展，贯彻实现更有质量的发展、更高水平的惠民，建设科学发展的惠民之州的工作部署，现拟在长宁镇建设开发以“时装文化”为主题的旅游度假酒店项目，现将本项目的基本情况、项目建设和未来发展计划特向博罗县人民政府报告：一、项目投资背景1、项目名3、称：2、公司名称： 二、市场调查分析1、投资环境改革开放以来，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。目前我国人均GDP已超过1000美元，总体达到小康。党的十八大提出了全面建成小康社会的目标。当人均GDP达到800美元至1000美元时，旅游消费将进入快速增长期。根据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国。目前旅游业已是世界第一大支柱产业。中国旅游业经过三十多年发展，取得了长足进步。政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。目前，我国旅游业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均4、GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。广东省2012年公布的培育幸福导向型产业体系五年行动计划，休闲旅游业作为八大服务业之一被列入重点发展的幸福导向型产业体系。惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，属珠三角经济区。惠州南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，是中国大陆除深圳外距离香港最近的城市，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。惠州也为广东省历史名城，自古以来就是东江流域政治、经济、文化、交通中心，风景秀丽，人杰地灵，故享有“岭南名郡”之美誉。惠州是集山、海、江、湖、泉、岛、瀑为一体，融自然和人文景观于一身，5、具有良好的资源禀赋和区位优势，其旅游发展前景看好。全市现有国家级风景名胜区二处，国家级自然保护区二处，国家森林公园二处，国家4A级旅游区一处以及省级自然保护区一处。著名的旅游区有惠州西湖、罗浮山、南昆山、巽寮湾等。罗浮山是国家级重点风景名胜区，因具有独特的道佛宗教资源和自然风光，素有“岭南第一山”之称。惠州山青水碧，花红树茂，碧海银滩，泉水叮咚，温泉水滑，风味小食，十分适合现代人休闲度假、怡情养性。作为全国优秀旅游城市和历史文化名城，惠州拥有众多的旅游开发资源，目前“一岸、两江、两泉、两园、三山、四湖”的旅游布局已经基本完成，并且大部分旅游景点的建设都是与房地产结合的综合开发。2、惠州旅游SW6、OT分析：惠州市旅游发展SWOT分析图惠州市旅游发展SWOT分析优势（S）区位优势层次多样化的旅游资源赋存优势城市优势经济增长优势建设用地充裕优势交通优势后发优势劣势（W）缺乏整体理念，形象内涵不鲜明产品结构单一，还未形成产品体系旅游产业层次和素质水平相对较低旅游基础建设和配套设施相对滞后。机遇（O）直接面对出游力最强的珠三角客源市场“粤港澳”国际旅游目的地前景看好珠三角城市居民近距离出游频次增加旅游需求新趋势：休闲度假与生态旅游持续升温政府重视挑战（T）珠三角区域旅游业竞争日益激烈旅游受到工业发展挤压，旅游资源保护形势严峻公共资源管理和控制不当造成的威胁规划不当或规划滞后造成的威胁来源：惠州7、市旅游发展总体规划（修编）（20082020）【总文本简本】通过惠州SWOT分析，特色商务会展旅游是提升和塑造惠州旅游品牌的必由之路。3、当地旅游规划及前景根据惠州市2017年建成粤港澳文化产业新兴区行动计划，计划提出，发展多元化多层次休闲旅游服务业，到2017年，我市旅游产业规模不断扩大，力争旅游接待总量达5000万人次，旅游总收入达400亿元，旅游产业增加值占全市GDP达8.5；旅游产业结构不断优化，旅游产业体系不断完善，旅游服务质量不断提升。自从惠州市博罗县成功跻身广东省旅游强县之列后，我县的旅游环境得到很大改善，旅游业被定位为优势产业重点扶持发展。我县以创建国家5A级旅游景区为目标，全8、力支持加快罗浮山旅游资源开发建设，这成为罗浮山景区发展的难得机遇，是加快罗浮山旅游产业自身发展的重要契机。罗浮山是中国道教十大名山之一，国家级风景名胜区、国家4A级旅游景区、省级自然保护区，自然资源和人文历史资源丰富，交通区位优势明显，在惠州市、县旅游产业发展中占有重要地位，发展前景广阔。惠州市委、市政府和博罗县委、县政府历来重视罗浮山发展，出台了一系列措施促进罗浮山开发建设，罗浮山游客和效益逐年增加。目前，罗浮山旅游景区正全力推动创建国家5A级旅游就是景区各项工作。以创建国家5A级景区，建设国内知名、省内重要的旅游风景名胜区为目标，以建设精品旅游景区、开发高档休闲旅游产品、完善软硬件基础设施9、提高服务质量和管理水平为内容，推动罗浮山跨越式发展。在这样形势大好的环境下，我公司拟在博罗县罗浮山建设开发以“时装文化”为主题的五星级生态旅游度假酒店。也十分符合博罗县大力发展会展商务休闲旅游的发展战略。4、行业现状分析近几十年来，惠州酒店产业正朝着快速稳定的方向发展：1988年旅游宾馆只有15家，1994年增加到34家，1998年全市旅游宾馆达到62家，其中星级饭店13家，但多是三星级以下的低档次饭店，到2007年全市共有宾馆酒店800多家，其中星级酒店61家，有五星级酒店2家，四星级酒店8家，三星级酒店38家，二星级酒店13家。2007年，康帝国际酒店、罗浮山宝田国际度假会议酒店顺利通过10、国家、省星级饭店评定委员会的评审，挂上了五星级牌匾，填补了惠州无五星级酒店的空白。而根据惠州市贯彻落实珠三角改革发展规划纲要实施规划，到2012年，惠州将建成五星级酒店10家以上。酒店业的快速发展反映了一个城市的经济发展水平。惠州经济近年发展势头良好，消费市场日趋成熟，将吸引更多的商人来惠投资；大亚湾石化等项目的拉动，也提升了城市知名度，吸引大批高端顾客；惠州旅游业的不断发展也吸引更多的外地游客来惠观光惠州酒店业前景十分广阔。按照有关部门统计，2008年，惠州全年共接待国内外游客1805万人次，增长15.2%；星级宾馆接待住宿游客807.7万人次，增长14.2%，其中国内游客人数674.9万人11、次，增长15.2%，酒店产业前景广阔。经查阅相关资料，目前惠州在经营并具备五星级的酒店数量和分布位置如下：惠州市区（4所）1康帝国际大酒店（挂五）2皇冠假日酒店（准五）3惠州天悦（嘉柏）大酒店（准五）4惠州凯宾斯基酒店（准五）惠州惠东（4所）1国惠大酒店（挂五）2巽寮金海湾喜来登酒店（挂五）3巽寮金海湾度假酒店（准五）4巽寮金海湾凤池岛公寓酒店（准五）惠州惠阳（3所）1家路国际大酒店（挂五）2大亚湾假日酒店（挂五）3世纪华园大饭店（准五）惠州博罗（1所）1嘉宝田国际会议酒店（挂五）惠州龙门（3所）1温泉旅游大观园（挂五）2龙门地派温泉（挂五）3龙门铁泉温泉度假村（准五）5、区位优势从上表可以看12、出，惠州博罗具备五星级的酒店数量相对于市区和其它县都较少，只有唯一的一所，即嘉宝田国际会议酒店，另外本次投资的项目正位于旅游资源及其丰富的罗浮山脚下，市场潜力大，前景广阔。因此我公司计划在惠州长宁镇建设开发另一所高级的五星级生态旅游度假酒店具有明显的区位优势。质量的资源禀赋、良好的生态环境、悠久的人文历史、优越的区位要素为惠州旅游发展提供了良好的市场潜力，经济增长优势、建设用地充裕、投资商的日益关注为高品质的产品供给提供保障，珠三角旅游者行为需求的变化、日益改善的交通优势以及政府的重视为惠州市旅游起飞起到实质性的推动作用，本项目的投资和建成运营具有广阔的发展空间和强劲的后发优势。6、风险评估就13、该投资项目目前的发展阶段，存在的风险主要来源于两个方面，一是外界环境，二是竞争对手。惠州市的休闲度假产品体系设计如图高档会议旅游市场高消费散客市场公务商务旅游市场背包旅游市场南昆山稔平半岛高尔夫度假区等温泉别墅等四星以上酒店南昆山、罗浮山等三星级酒店永记生态园等坞泥社区等二星以下住宿设施家庭旅馆高档山地度假区高档康体度假区高档温泉度假区高档海滨度假区大众农业度假区中档山地度假区城区中中档住宿设施城区高星级酒店乡村度假低端住宿设施农家乐、渔家乐高端产品低端产品中端产品惠州市休闲度假产品体系中高收入散客市场中档银发市场中档会议旅游市场低档银发市场学生修学旅游市场首先外部环境方面，从上图可以看出，建14、设高档、特色的休闲旅游度假村是符合惠州旅游发展战略的，也是符合博罗县罗浮山发展规划的。惠州目前具备五星级酒店的数量大约在十所左右，且分布很不均匀，博罗地区只有一所，因此认为在该区域建设五星级酒店存在的竞争压力较少，不会对日后的发展构成威胁，相反，如果日后能够彼此加强合作，扩大发展的区域优势，将提升各自的营业额。近年来，惠州市委市政府十分重视旅游业的发展，努力打造生态休闲旅游品牌，并出台一系列优惠措施，鼓励投资者开发酒店产业。该投资项目位于罗浮山旅游风景区，罗浮山正积极创建国家5A级旅游风景名胜区，周围的配套设施更加需要完善，而且开发有特色的生态旅游度假酒店项目是政府大力支持的项目，因此认为目前15、的环境有利于该投资项目的发展，不存在外界环境的风险。三、项目规划设计1、星级定位根据惠州地区经济和旅游发展状况、博罗区域环境及发展趋势，该项目定位于五星级生态旅游度假酒店。随着我国宏观经济向好，各行业发展迅速，国内游客、因商因公出差的国内客户的需求将是其的主流，尤其是在惠州本区域内，交通便利，市场前景较好；同时，随着人民生活水平的提高，更多的国内旅游团体和自助旅游者将来到本地，而项目地处罗浮山脚下，周边旅游景点众多，再加上价位适当、具有吸引力，将形成价格和入住率的良好配合，提高经营效率，因此公司决定将该项目定位为五星级生态旅游度假酒店。2、项目位置与交通：该项目位置拟定处于惠州市博罗县罗浮山脚16、下，隶属博罗县长宁镇石下屯村委会辖区，与罗浮山旅游风景区相邻，项目中心距离博罗县城约25公里、离广惠高速公路罗浮山出口约3公里、距冲虚古观（罗浮山景区）、黄龙古观和华首古寺也仅有2公里，从广州市、东莞市、深圳市、惠州市到此约为一个多小时的车程，距香港约两小时的车程，交通极为便利。随着政府加大对罗浮山开发的投入以及该项目的落成，周边设施配套齐全，此处将会人流旺盛，商业氛围较浓，有很大的市场发展空间。3、建设规模该项目计划总投资人民币约3亿元，完全按照五星级酒店的标准分三期进行规划建设，所有设施和绿化工程计划在45年内全部竣工。、第一期：酒店主楼按原计划，酒店主楼建筑面积约45000平方米，楼层初17、步规划设计为79层，投资额约为人民币12000万元。酒店内部设施有中餐厅、西餐厅、斋菜馆及一个可容纳千人的多功能宴会厅及十多间不同设计的会议室。自相关部门允许建设动工之日起，计划2年内竣工并营业。为了方便和满足宾客的不同需求，计划组建一个车队，有大型旅游巴、中巴、名贵房车及跨境中巴。、第二期：度假别墅区度假别墅区建筑面积约15000平方米，投资额约为人民币8000万元。计划1年内竣工。、第三期：企业会所区企业会所区建筑面积约12000平方米，投资额约为人民币8000万元。计划1年内竣工。四、项目发展特色和潜力1、运营规划俗话说“衣食住行,以衣为先”,世上许多殷商巨贾,名人名媛都是品牌服装的追求18、者,随着时代转变、文明进步,服装亦成为不同群体的必须品，人们追求服装的款式更讲究时尚和多样。如今酒店同行间的竞争不仅仅是价格高低，特色菜式，服务态度以及设施完善程度的竞争，顾客更想享受到的是感受酒店提供的特色文化。目前，惠州的旅游产品结构如图所示： 图9-1 惠州市旅游产品结构图从上图惠州旅游产品结构图可看出，商务会展及特色专项旅游产品是惠州旅游品牌提升和塑造的最佳途径。一个成功的酒店必定有其特色的品牌文化。本项目建成后及运营后，本公司会通过网络、电视、报纸、广播等媒介加大对酒店文化特色的宣传，我公司会根据惠州博罗的民风特色，风土人情，结合惠州市委市政府曾多次举办的惠州生态休闲旅游节的经验，确19、立该酒店以“时装文化”为主题的发展特色模式。一个成功的酒店必定有其特色的品牌文化，该酒店设计是以欧亚风格为格调的集休闲度假、旅游观光、商务、会所、酒店等功能的综合性文化主题度假酒店，主要特色活动有：“时装文化”独特的大型时装走秀台、多功能的会所、独幢超级豪华酒店式别墅、斋菜馆等等。随着人民生活水平的不断提高，“时装文化”参会者多是企业的董事长或高管人员，对举办场地的功能和要求较高；各类商家通过各地实地考察和以往举办各类活动的经验，认为服装行业的举办场地必须是功能齐全和高档次、高品质的，这样才能吸引和带动更多的高端客户来此消费。本公司认为在长宁镇建设开发 “时装文化”主题旅游度假酒店的潜力是巨大20、的、可行的，而且要将该旅游度假酒店推上更高的档次，形成了旅游竞争优势，并使其脱颖而出，必将成为惠州乃至珠三角旅游业的顶级靓点。出让90多平用地给商务营销中心，每季度进行举行营销策划活动，每次营销将投入200-300万，每年营销费用将达到1200万左右，投入巨资宣传本项目。通过大力宣传，本公司会努力争取把全国有关服装的学习会、研讨会、展销会、推广会、发布会、四季交易会等各种会议活动结集到本酒店举办,甚至引进东南亚以及世界级的各种服装活动,全面推广和带动本酒店和附近旅游风景区的消费，其营业收入和对当地的发展前景都是比较可观的,从而更加提高罗浮山和长宁镇的经济及知名度,带动当地轻纺和服装行业的发展，21、达到多赢的局面。2、预期收入第一期项目启动后，预计前期工程为当地带来巨大的推动 ，预计将可带动当地周边就业 人，预计纳税 多万。为第一期建成后，酒店开始营业，预计每年为当地带来税收 多万，带动周边就业人口 人左右 。第二期开始，别墅和度假村项目对外销售，预计每平方 左右，二期三期销售收入可达到3亿以上。项目总体运营后，预期将为当地周边带来将近 个就业岗位，营收将达到 左右。五、可行性报告结论1、通过对惠州地区经济状况的分析，惠州旅游SWOT分析，以及对酒店行业的市场调查，综合分析各方面的因素，一致认为在惠州博罗罗浮山建设五星级生态旅游度假酒店是可行的，市场前景也是十分可观的。2、本公司将学习先22、进的经营理念和走可持续发展的战略，在酒店建设和运营的同时严格遵守各种法律法规，按照天人合一的休闲度假理念，按最严格的环保标准和安全生产法律法规，做到环保第一，安全第一，旅游与社会及环境的和谐同步发展，同时做到不断创新，兢兢业业，将酒店建设成为惠州市乃至全国一流的五星级度假酒店，对政府负责，为博罗争光！3、该项目整合当地资源，促进了生态、旅游的的良性循环，顺应人们对时尚衣着元素和生态旅游的需求，利用惠州毗邻深港澳，“粤东门户”的优越地理位置，利用博罗优美自然生态资源和底蕴深厚的历史文化资源，开发生态观光旅游项目。能更有效的促进当地旅游与社会及环境的和谐同步发展。4、高质量的资源禀赋、良好的生态环23、境、悠久的人文历史、优越的区位要素为惠州旅游发展提供了良好的市场潜力，经济增长优势、建设用地充裕、投资商的日益关注为高品质的产品供给提供保障，珠三角旅游者行为需求的变化、日益改善的交通优势以及政府的重视为惠州市旅游起飞起到实质性的推动作用，本项目的建成和运营对当地的旅游品牌提升和绿色经济发展具有广阔的发展空间和强劲的后发优势，符合惠州及博罗旅发展游规划。5、本项目以推进新农村建设为指导，响应惠州努力走出一条“五位一体”协调发展的新路，力争2017年进入珠三角地区第二梯队，实现更有质量的发展、更高水平的惠民，建设科学发展的惠民之州，为广东实现“三个定位、两个率先”作出更大的贡献。贯彻惠州市2017年建成粤港澳文化产业新兴区行动计划，以开发特色的多功能生态产业体系、开发建设“时装文化”主题旅游度假酒店旅游产业基地，形成良性循环的生态产业链，提升当地生态旅游、轻纺、服装产业经济的附加值，带动相关行业向产业化经营目标发展，促使社会效益、经济效益和环境效益、人们增收同步提高。通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，此项目都是可行的，是对当地生态、社会、经济、人们增收都是多赢的举措。在此，我公司恳请博罗县人民政府及相关部门领导对我们的工作给予指导和多提宝贵意见，并给予大力的支持，使该项目早日落户博罗县长宁镇，希望博罗县人民政府给予批准同意为盼！此致敬礼！ 第 14 页 共 14 页