1、【融创外滩项目营销策划方案】目录一、项目简介1、基本资料2、主力户型3、装修标准 二、项目定位1、SWOT分析2、项目整体定位3、项目核心价值4、外滩188产品定位5、外滩188目标客户定位6、外滩188卖点梳理三、销售工作总结1、销售周期及阶段划分久销售策略3、销售方式4、销售渠道推广工作1、整体推广策略 久阶段性推广、项目简介1、基本技术参数总占地面积：12,000m2总建筑面积：58,000m2容积率：3.8绿化覆盖率：20%2、项目基本资料所属商:CBD核心区,上海黄金三角中心 地理位置:商丘路399号冻余杭路333号交通状况:该中心位于上海中心商务区的核心地带，占据北外滩外滩陆家嘴上2、海黄金三角中心，人文中心外滩、金融中 心陆家嘴、航运中心北外滩，上海的过去/现在/未来，尽汇于 此。3轨3隧2高架立体路网，步行5分钟至地铁12号线国 客中心站，邻近地铁10号、4号线，邻近新建路隧道、大连 路隧道10分钟车程抵达陆家嘴，邻近外滩隧道，瞬间抵达外 滩及延安高架。开发商：上海融绿启威置业有限公司建筑类别：高层物业类型:公寓住宅 土地使用权：外滩188产权年限为50年开盘时间：2016年03月入住时间：2016年12月3、公寓产品主力户型 A:中间套建筑面积：172 m29 3室2厅2卫奢华玄关、双南卧室、U型厨房、尊贵主卧套房边套o建筑面积：1832。3室2厅2卫全明通透、方正餐3、厅、奢华玄关、双南卧室、U型厨房、尊贵主卧房4、装修标准精装修，全装修装修风格：1 萃取北京华尔道夫风格灵感，精铸国宾级建筑风华。沿承外滩7号原石立面质感，全石材经典，复兴世纪 外滩表情。2.沿续和平饭店门廊风格，唤醒百年外滩奢华记 忆；属于这里的人，出入皆享尊崇，不属于这里人，远远艳羡就好。3中央大堂、楼栋大堂、单元大堂三进式礼序。聚 合全球顶级酒店精装与排场；五重安防体系，国宝级守护标 准，如王的领地，神圣不可侵犯。4曾执笔W酒店的香港贝 尔高林，打造世界级奢华度假酒店风景，斐然外滩。二、项目定位仁SWOT分析 Strength优势9上海黄金地段，CBD核心区地标性建筑，地理位置优越 性无4、可比拟；0地理位置极为优越，产品品质出类拔萃，售价低于市场价, 极具稀缺性；O市政条件发达，周边交通极为便利；环境质量均衡协调， 与环球金融中心等高端商务项目共同形成了上海金融 CBD的商务联合体；。物业定位与客群定位平衡统一；绿城物业提供物业管理服 务，打造one生活服务体系，保障长期运营稳定，物业 保值增值；O硬件配套超乎完美，各系统配置、材料与设备均符合国际 化、人性化标准；。香港贝尔高林景观大师更以精品度假酒店风格，打造宅度 式风情庭院，以星级酒店会所标准打造的豪华精选功能会 所；O融创品牌优势明显，打造中国高端住宅精品。 Weakness -劣势团队开发大型综合体项目经验不足；0项目5、定位高端，不适合刚需客群；0车位数量较少。 Opportunities 一 机遇 地理位置处于陆家嘴金融CBD核心地区，对附近房产产 生积极影响以及因此衍生岀的高档公寓类产品的市场需 求；0中国经济持续增长，国际投资客群纷纷关注国内房地产市 场；9上海市场同类型投资产品稀缺；。金融CBD区域未来强大的升值和发展潜力。 Threats -挑战。周边区域同类产品供应量阶段性上升，市场竞争加剧；0高端住宅市场对民营企业开发商的品牌认知度、信誉度有 待提高。2、项目整体定位上海外滩黄金三角区，CBD高端奢华住宅区；集完善生活服务体系为一体的精品住宅项目。3、项目核心价值o地理位置：位于上海金融CBD核6、心区黄金地段，地理位置优越，无与伦比；。项目形象：上海金融CBD核心地标建筑，具有稀缺性和保值性。公寓价值。融创集团在中国上海地区打造的全新的ONE生活服务体系外滩188;9位于上海黄金三角核心。产品价值o顶级公寓服务式专属豪宅，精装修和全装修；o绿城物业服务全新的ONE生活服务体系。4、公寓产品定位位于上海金融CBD核心区、以三重服务体系缔造着外滩之 上的奢华私人行政公馆；国际顶级资产管理服务商恺亚集团提供媲美五星级酒店的客 服管家服务，上海豪宅生活服务供应商湾璟为精英人士定制 着塔尖的社交圈。5、公寓产品目标客户定位目标客户定位：O有较强购买实力的国内外商务人士。对上海地产有较高投资回报要7、求的高端人群目标客户细分：国内、外大企业的高级管理层；O港、澳、台、东南亚等地的国际化商务人士；O对投资具有敏锐的眼光，并具有较强经济实力的国、内外 高端物业投资者。目标客户特征分析：0年龄在30-55岁之间，年收入500万元以上的成功人士, 处于中高层社会地位；0热爱都市生活，追求高品质生活，有艺术品味；9对生活质量有很高的要求，大多曾有海外生活经历；9工作忙碌，无暇打理日常家务；o对上海金融CBD区域的升值潜力有充足信心；O对产品高度认可，具有较强的投资意识，曾多次置业。6、产品卖点梳理：最显贵的黄金旺地：位于上海CBD核心区，21世纪国际化大都市最繁华的地区;国际最著名的建筑设计：全球知8、名室内设计大师香港梁志天 亲笔设计，更自全球甄选一线奢装名品，为层峰人士定制国际顶级资产管理服务商恺亚集团提供媲美五星级酒店的客服管家服务，上海豪宅生活服务供应商湾璟为精英人士定制 着塔尖的社交圈。资本全球化时代下的外滩贵重资产，作为外滩稀售的奢华私人行政公馆，尊踞以全球国际航运新中心定位的上海北外滩, 更是“外滩陆家嘴北外滩”黄金三角区的重要组成，这里 更是政府“十三五”计划重点规划打造区域。同时，在北外 滩2.5公里黄金水岸之上更汇集着“浦西第一高楼”星外滩 地标、百艇汇、六大超星级酒店资源，占据着城市核心及滨 江区域资源的外滩188,更成为全球资产配置的首选之地。交通上外滩188紧邻地铁9、10号线、12号线、4号线，周围环布着大连路隧道、新建路隧道、外滩隧道及延安高架，与 陆家嘴无缝接驳。最高端的客群：外滩188的购买和投资对象为国内外大企业 或财团的领袖等成功人士；追求时尚、注重高品质生活的高 薪收入人士；对投资具有敏锐的眼光，并具有一定实力的国内外商家。国际化的物业管理与服务式公寓服务：绿城物业带来全天24小时的运营管理服务，国际顶级资产管理服务商恺亚集团提 供媲美五星级酒店的客服管家服务，上海豪宅生活服务供应 商湾璟为精英人士定制着塔尖的社交圈。极具居住和投资价值：中央大堂、楼栋大堂、单元大堂三进式礼序。聚合全球顶级酒店精装与排场；9五重安防体系，国宝级守护标准。高水准的10、居住环境、物业管理和服务，令高品位、高要求 的客户称心如意，彰显尊贵。外滩188是上海金融CBD最后黄金旺地，投资回报潜力 极大，不可多得。三、融创188销售工作总结 K销售周期及阶段划分： 销售周期：五个 阶段划分：。形象建立期 。市场预热期0第一强销期 O持续热销期。巩固期+尾盘期2、销售策略：以境內销售为前导，待境内销售较成熟，再凭借良好的销售 业绩和市场口碑，提升外滩188的本土形象及产品价值，为 后续销售创造升值空间。以北京、上海等高端商务人士主要销售对象。境外以香港地区为主要销售市场，以专业投资、理财人士为 主力客群；以从事金融业人士为主力客群。3、销售方式境内自主销售，境外委托代11、理行销售;渠道营销和公关营销相结合。4、销售渠道代理行资源：合作伙伴资源:海外路演联合公关活动产品推介会网络营销推广工作1、整体推广策略:高端形象入市，确定产品唯一性的市场地位;借助融创集团的高端品牌，树立外滩188高标准、高品质、高质量的产品形象；境外以投资价值为融创188的主诉求点,针对高端窄众客群,进行有效的渠道传播。境内以项目整体高端形象推广为主,通过对项目核心价值的有效传播，树立良好的市场口碑及开发商品牌知名度。么阶段性推广工作第一阶段：形象建立期O目的：高端形象入市，建立北京银泰中心项目整体市场形 象。O主题：上海外滩融创188 金融CBD核心区稀售的 奢华私人行政公馆9手段：运用12、说明媒体选择推广方式发布新闻及项目信息，树立 新浪、焦点、搜房、安居客、 网络高端市场形象。腾讯以外滩188盛大开盘活动为北青报、新京报、京华时报、契机，配合主流大众媒体发经济观察报、21世纪经济报道、 活动 布大面积新闻报道，引起业中国经营报、新浪、焦点、搜 内、外对外滩188的全面关房注。选择航机类媒体和高端财经 类媒体投放硬广，树立外滩188高端项目形象经济观察报、21世纪经济报道、 中国经营报、港龙航空、国泰 航空、新加坡航空、中国之翼、 国际航空报等北青报、新京报、京华时报、 以项目核心价值为宣传点，经济观察报、21世纪经济报道、 软文 吸引大众、行业高端客群的中国经营报、新浪、焦点13、搜 关注。房第二阶段：市场预热期0目的：境外市场预热，为柏悦居海外路演宣传造势。O主题：外滩188 融创外滩188仅以全球限量200席，献给立于时代巅峰的塔尖人士。推广方运用说明媒体选择式香港金融时报、南华早邀请香港媒体团来京考察北京银 报、香港经济日报、明推介会泰中心，为香港路演提前预热。报、成报、星岛日报、文汇报、苹果日报等选择航机类媒体和香港本地高端财经类媒体投放硬广，树立外滩188高端公寓的产品形象。（海报港龙航空、国泰航空、 香港金融时报、南华早 报、香港经济日报等见文末）港龙航空、国泰航空、软文以外滩188投资价值和高端居住价值为主诉求点，吸引专业投资客群和国外高端商务人士的关注14、。香港金融时报、南华早报、香港经济日报、明报、成报、星岛日报、文汇报等 第三阶段：第强销期O目的：提升目标客群对外滩188投资价值和居住价值的 认可度，保证充足有效的客源供应。O主题：上海外滩融创188 金融CBD核心区稀售的 奢华私人行政公馆。手段推广方运用说明媒体选择发布香港路演及预售消息，形成市新浪、焦点、搜房 场热点。纳香港、上海、北京高端投资客 外滩188北京、上海、路演群，拓展外滩188市场营销香港路演选择航机类媒体和北京、上海、香 港龙航空、国泰航空、硬广港本地高端财经类媒体投放硬广，香港金融时报、南华早 提升目标客群对外滩188投资价报、香港经济日报等 值的认可度。港龙航空、国15、泰航空、香港金融时报、南华早 解读外滩188产品价值，吸引北软文报、香港经济日报、明京、上海、香港投资客认购。报、成报、星岛日报、文汇报等第四阶段：持续热销期O目的：为完成外滩188的销售目标提供市场支持；同时为外滩188入住蓄客。O主题：体验外滩188感受上海豪宅居住艺术。手段：推广方式运用说明媒体选择网络传播柏外滩产品的文化价值，新浪、焦点、搜房吸引目标客群持续关注。与国际品牌合作，开展公关活联合公 动，扩大高端客群影响力，加 关活动强口碑传播，促进老带新。吸纳北京、上海、香港顶级投路演 资客，拓展外滩188北京、上海、香港市场港龙航空、国泰航空、香传播外滩188文化价值，感受 港金融时报、南华早报、硬广 豪宅艺术生活、享受高端生活 香港经济日报、香港盛服务体系世、胡润富豪榜、名仕、目标等港龙航空、国泰航空、香 阐述外滩188特有的文化内港金融时报、南华早报、 软文 涵、艺术生活理念、高端生活香港经济日报、明报、成 服务体系报、星岛日报、文汇报等第五阶段：巩固期十尾盘期PPH3外滩私人行会NW