1、城市，让生活更美好！城市，让生活更美好！城市，让生活更美好！城市，让生活更美好！谨呈：保利（成都）实业有限公司谨呈：保利（成都）实业有限公司1-本资料来自 -【地块经济指标】项目开项目开发用地发用地待征地待征地n项目占地：项目占地：34.703934.7039亩亩n容积率容积率 3.8 3.8n总建筑面积总建筑面积 8791687916平米平米n建筑密度建筑密度 30%30%（基地面积（基地面积 69406940平米）平米）n限高限高 73.973.9米米 （层数（层数 2424层）层）n商业商业 10%10%n楼面地价楼面地价60006000元元/平米平米2-本资料来自 -【项目四至项目四至2、】地块东至中国电信成都枢纽中心；北至紫云金沙、香格里拉花园商地块东至中国电信成都枢纽中心；北至紫云金沙、香格里拉花园商品房；西至贝森休闲运动广场和二十一世纪花园；南至贝森路荷塘月色社区商业品房；西至贝森休闲运动广场和二十一世纪花园；南至贝森路荷塘月色社区商业街。街。边界清晰，方正，道路通达性好，地块闹中取静。边界清晰，方正，道路通达性好，地块闹中取静。东侧临中国电信成都枢东侧临中国电信成都枢纽及工人文化宫。纽及工人文化宫。北侧临商品住宅小区北侧临商品住宅小区大陆紫云金沙、香格大陆紫云金沙、香格里拉花园、金沙揽胜，里拉花园、金沙揽胜，具有一定居住品质。具有一定居住品质。西侧临贝森休闲运动西侧临贝3、森休闲运动广场和二十一世纪花广场和二十一世纪花园。园。南侧临贝森路、荷塘月南侧临贝森路、荷塘月色、博瑞都市花园。有色、博瑞都市花园。有一条以餐饮为主的社区一条以餐饮为主的社区商业街。商业街。苏坡东路苏坡东路本案本案贝森路贝森路青青羊羊大大道道中国电信成都枢纽紫云金沙香格里拉金沙揽胜文化宫香格里拉花园香格里拉花园 大陆紫云金沙大陆紫云金沙 金沙揽胜金沙揽胜 成都枢纽中心成都枢纽中心成都工人文化宫成都工人文化宫贝森休闲运动广场贝森休闲运动广场二十一世纪花园二十一世纪花园贝森路贝森路 荷塘月色荷塘月色 博瑞都市花园博瑞都市花园 3-本资料来自 -本宗地距离金沙车站直线距离：本宗地距离金沙车站直线距离4、：500500米；米；公交线路：公交线路：5 5、1313、3535、3737、5858、6363、8383、8484、111111、309309、403403、409409、503503、523523、545545、809809、904904共共1717路。路。距离规划的地铁距离规划的地铁4 4号线、号线、7 7号线最近出口：号线最近出口：500500米米 p本案临路距离：本案临路距离：青羊大道青羊大道5050米米 苏坡东路苏坡东路200200米米 瑞联路瑞联路300300米米 三环路三环路20002000米米-1500米米-200M-50M-300M-【交通状况交通状况】本案交通状况便利本5、案交通状况便利，驱车出行、公交出行（，驱车出行、公交出行（1717条线路）条线路）、地铁出行（、地铁出行（4 4、7 7号线）均能达到便利状况。号线）均能达到便利状况。4-本资料来自 -清水河公园清水河公园东坡体育公园东坡体育公园工人文化宫工人文化宫金沙遗址博物馆金沙遗址博物馆西南财经大学西南财经大学乐宾百货乐宾百货人人乐人人乐西单商场西单商场休闲配套休闲配套文化配套文化配套商业配套商业配套4 4大公园汇聚，居住大公园汇聚，居住舒适度高。舒适度高。文化配套设施丰富，文化配套设施丰富，文化底蕴浓厚。文化底蕴浓厚。商业成熟度高，配套商业成熟度高，配套卖场齐备，餐饮、娱卖场齐备，餐饮、娱乐设施完善。6、乐设施完善。p公园设施：公园设施：清水河公园、天鹅湖公园、东清水河公园、天鹅湖公园、东坡体育公园、摸底河公园。坡体育公园、摸底河公园。p文化设施：文化设施：金沙遗址博物馆、工人文化宫、金沙遗址博物馆、工人文化宫、西南财经大学西南财经大学p商业配套：商业配套：乐宾百货、人人乐、西单商场、乐宾百货、人人乐、西单商场、仁和春天、醉江湖仁和春天、醉江湖【公共配套公共配套】区域各项公共配套设施齐备且成熟，区域各项公共配套设施齐备且成熟，属属高成熟度的城市稀缺地块。高成熟度的城市稀缺地块。5-本资料来自 -地块资源综合评价地块资源综合评价整体规模不大，整体规模不大，3.83.8容积率，最大建筑面积容积率，7、最大建筑面积8 8万余方。万余方。满足容积率的前提下，建筑密度和限高均有上限空间。满足容积率的前提下，建筑密度和限高均有上限空间。地块周边城市配套齐全。地块周边城市配套齐全。4 4大公园、大公园、3 3大文化设施、大文化设施、3 3大商业卖场。大商业卖场。道路通达性好，路网发达，驱车出行便利。道路通达性好，路网发达，驱车出行便利。1717条公交线路，两条待建地铁线路，公共交通便利条公交线路，两条待建地铁线路，公共交通便利规模上规模上城市资源城市资源交通资源交通资源地块资源地块资源地块平整，规则，呈长方形，边界清晰。地块平整，规则，呈长方形，边界清晰。地块西南角有地块西南角有7 7亩多待征地。亩8、多待征地。6-本资料来自 -【本项目可能面临的问题本项目可能面临的问题】123明年的政策环境怎样？明年的政策环境怎样？周边普通住宅项目平均价格约为周边普通住宅项目平均价格约为7500-85007500-8500元元/平米，本项目平米，本项目60006000元元/平米的楼面地价，怎么来突破此价格体系？平米的楼面地价，怎么来突破此价格体系？我们如何面对未来周边品牌开发商项目的供应，竞争策略是什么？我们如何面对未来周边品牌开发商项目的供应，竞争策略是什么？4项目定位方向的可行性及解决方案项目定位方向的可行性及解决方案5如何解决项目定位、快速回笼资金与销售速度的问题？如何解决项目定位、快速回笼资金与销9、售速度的问题？7-本资料来自 -思考1considerconsider 明年的房产市场预期明年的房产市场预期8-本资料来自 -管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网9-本资料来自 -本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 10-本资料来自 -2010201020102010年政策现状年政策现状年政策现状年政策现状 政策频出，打压高房价的决心不减政策频出，打压高房价的决心不减2010.1210、010.12010.92010.9调调控控力力度度走走势势2010.01.10国务院办公厅国务院办公厅关于促进市场平关于促进市场平稳健康发展通知稳健康发展通知2010.02.12中国人民银行上调中国人民银行上调人民币存款准备金人民币存款准备金率率0.5个百分点个百分点2010.03.10国土资源部出台国土资源部出台关于加强房地产关于加强房地产用地供应和监管有用地供应和监管有关问题的通知关问题的通知 2010.03 国资委责国资委责令令78家央企限时推家央企限时推出房地产行业出房地产行业2010.04.17国务院关于坚决遏国务院关于坚决遏制部分城市房价过快制部分城市房价过快上涨的通知上涨的通知出11、台出台2010.05.10央行宣布上调央行宣布上调存款准备金率存款准备金率0.5%2010.0617省市追缴省市追缴750亿土地款亿土地款2010.07国土部联手银国土部联手银监会密查监会密查1436宗闲置土地，宗闲置土地，同时修改招拍同时修改招拍挂制度挂制度2010.08房产税改革持房产税改革持续推进续推进2010.32010.320102010年年1 1月月-2010-2010年年8 8月主要政策调控节点月主要政策调控节点2010.09首套房首套房3成以上成以上二套房二套房5成以上成以上3套房不放贷套房不放贷房产税试点房产税试点11-本资料来自 -现象现象2 2：新政后仅北京、深圳等部分城12、市出台细化政策，众多城市并未出台细化政新政后仅北京、深圳等部分城市出台细化政策，众多城市并未出台细化政 策，策，新政贯彻不力亦是导致本轮调控作用不持续的重要原因；新政贯彻不力亦是导致本轮调控作用不持续的重要原因；现象现象3 3：各地房地产市场各地房地产市场供应不足，需求被压抑供应不足，需求被压抑，也是造成市场反弹的重要因素；，也是造成市场反弹的重要因素；现象现象1 1：4.174.17新政后，政策调控在新政后，政策调控在5-75-7月份起到作用，但月份起到作用，但进入进入8 8月各地月各地楼市的迅速反楼市的迅速反 弹，弹，政策政策 影响力持续减弱；影响力持续减弱；现象盘点现象盘点12-本资料来13、自 -目前已有三大城市出台细化政策，对其调控的城市影响较将较为严重；而目前成目前已有三大城市出台细化政策，对其调控的城市影响较将较为严重；而目前成都市场整体稳定，不属于涨幅过高、供应紧张的城市，是否出台细化政策还有待观察，都市场整体稳定，不属于涨幅过高、供应紧张的城市，是否出台细化政策还有待观察，但根据目前的情况，但根据目前的情况，成都出台限购政策的可能性较小，强调前期政策执行可能性较大。成都出台限购政策的可能性较小，强调前期政策执行可能性较大。城市城市城市级别城市级别政策内容政策内容上海一线限购政策：暂定在一定时期内限定居民家庭购房套数深圳一线限购政策：暂时实行深圳市户籍居民家庭限购两套住房14、，非本市户籍居民家庭限购一套住房厦门二线临时性限购政策：从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。中央的问责制将在一定程度上已经促使更多中央的问责制将在一定程度上已经促使更多地方政府出台执行细则控制房价地方政府出台执行细则控制房价13-本资料来自 -思考2considerconsider 本项目竞争环境解读本项目竞争环境解读14-本资料来自 -羊西羊西蓉城有名的餐饮一条街，曾经蓉城有名的餐饮一条街，曾经的富人区，配套设施完善，近的富人区，配套设施完善，近期开发量呈上升态势期开发量呈上升态势 金沙金沙城西核心区，真正的上风上水，城西核心区，真正的15、上风上水，区域规划良好，交通便利，以区域规划良好，交通便利，以文化和历史为依托文化和历史为依托 光华光华高品质大盘聚集区，生态环境高品质大盘聚集区，生态环境良好，蓉城最为成熟生活区之良好，蓉城最为成熟生活区之一一 武侯武侯外双楠引力，带动高端客户外外双楠引力，带动高端客户外移，但伸展力不足移，但伸展力不足交大交大主要以交大为核心分布，交通主要以交大为核心分布，交通便利，配套完善，但是自然环便利，配套完善，但是自然环境相对较差境相对较差 红牌楼红牌楼红牌楼商圈为中心，交通便捷，红牌楼商圈为中心，交通便捷，辐射能力强，但环境现状较差辐射能力强，但环境现状较差交大片区交大片区羊西片区羊西片区光华片区16、光华片区武侯片区武侯片区红牌楼片区红牌楼片区金沙片区金沙片区 光华，高品质大盘聚集区，生态环境良好，蓉光华，高品质大盘聚集区，生态环境良好，蓉城最为成熟生活区之一城最为成熟生活区之一 15-本资料来自 -光华片区光华片区光华片区光华片区七年成就的西中心生活圈七年成就的西中心生活圈七年成就的西中心生活圈七年成就的西中心生活圈20042004年年20062006年年20082008年年20052005年年20072007年年20092009年年20102010年年区域开发起步期区域开发起步期区域开发发展期区域开发发展期代表项目：代表项目：成都花园、优品道、成都花园、优品道、光华馨地光华馨地代表项目17、：代表项目：仁和世代春天、成都花仁和世代春天、成都花园、天合凯旋城、优品园、天合凯旋城、优品道、水木光华道、水木光华区域发展特性：区域发展特性：还在同期进行原住民还在同期进行原住民拆迁，多采取就地安拆迁，多采取就地安置形式。商业进驻仅置形式。商业进驻仅家乐福，居民多以原家乐福，居民多以原住民为主。住民为主。两年初创，五年初定，七年初成两年初创，五年初定，七年初成区域发展特性：区域发展特性：拆迁基本完成，房地产拆迁基本完成，房地产项目明显增多，以项目明显增多，以 博博瑞、天合、仁和、大地瑞、天合、仁和、大地地产为代表，开发了系地产为代表，开发了系列改善型产品，并开始列改善型产品，并开始引入集中商18、业，打造商引入集中商业，打造商业氛围。业氛围。区域开发成熟期区域开发成熟期代表项目：代表项目：仁和时代产品、成都花仁和时代产品、成都花园、天合凯旋城、优品园、天合凯旋城、优品道、水木光华道、水木光华区域发展特性：区域发展特性：大地新光华、光华馨地、大地新光华、光华馨地、成都花园等大型社区的商成都花园等大型社区的商业进驻，区域生活氛围成业进驻，区域生活氛围成熟，但住宅供应相对不足。熟，但住宅供应相对不足。【此期间，城西住宅供应此期间，城西住宅供应集中在金沙板块，成都购集中在金沙板块，成都购房注意力转向城南、东。房注意力转向城南、东。老老产产品品搭搭台台唱唱戏戏新新增增供供应应不不足足16-本资料19、来自 -光华板块主要竞争板块集中在金沙和外双楠，其中，尤以金沙板块为主。光华板块主要竞争板块集中在金沙和外双楠，其中，尤以金沙板块为主。光华板块主要竞争板块集中在金沙和外双楠，其中，尤以金沙板块为主。光华板块主要竞争板块集中在金沙和外双楠，其中，尤以金沙板块为主。板块板块板块属性板块属性客户构成客户构成代表项目代表项目销售价销售价格格金沙金沙城西高端宜居板块城西高端宜居板块早期发展的城西版早期发展的城西版块之一，是目前城块之一，是目前城西主力开发商最集西主力开发商最集中的开发区域之一，中的开发区域之一，后续发展势头强劲后续发展势头强劲n金沙、羊西、光华金沙、羊西、光华等城西原住民，等城西原住民20、，75%75%n温江、彭州等周边温江、彭州等周边郊县、二级城市客户，郊县、二级城市客户，15%15%n其他投资客户其他投资客户保利金香槟、保利金香槟、建发金沙里、建发金沙里、中海金沙府、中海金沙府、华润城西一华润城西一号号7500-7500-2200022000元元/外双外双楠楠传统双楠宜居圈层传统双楠宜居圈层延伸延伸双楠板块的延伸发双楠板块的延伸发展区域，受武侯大展区域，受武侯大道及传统物流基地道及传统物流基地影响，区域品质认影响，区域品质认知受到影响知受到影响n双楠原居民，双楠原居民，40%40%n城西原住民，城西原住民，25%25%n金花镇、簇桥等周金花镇、簇桥等周边区县客户，边区县客户21、，20%20%n二级城市客户二级城市客户,10%,10%n其他区域客户，其他区域客户，5%5%保利花园、保利花园、华宇华宇楠苑楠苑7000-7000-1000010000元元/光华光华城市西中心生活圈城市西中心生活圈旧城改造区域，光旧城改造区域，光华板块近华板块近5 5年得到年得到较明显的发展，主较明显的发展，主要牵引力在于城市要牵引力在于城市外扩驱赶、商业价外扩驱赶、商业价值提升、高校及政值提升、高校及政务经济务经济n城西原住民，城西原住民，65%65%n城市驱赶外溢客群城市驱赶外溢客群25%25%n温江及其他周边区温江及其他周边区县客户县客户,10%,10%成都花园、成都花园、天合凯旋城、22、天合凯旋城、优品道、天优品道、天际湾际湾8000-8000-1900019000元元/17-本资料来自 -【板块竞争竞争态势板块竞争竞争态势】光华光华PKPK羊西羊西竞争优势：竞争优势：发展更早发展更早商业更成熟商业更成熟校园经济校园经济交通便利交通便利光华光华PKPK外双楠外双楠竞争优势：竞争优势：外双楠受武侯大道及物流外双楠受武侯大道及物流基地影响，宜居气候尚未基地影响，宜居气候尚未形成，同时，往外拓为金形成，同时，往外拓为金花镇、簇桥等传统花镇、簇桥等传统“脏乱差脏乱差”生产区域，周边市貌较差。生产区域，周边市貌较差。光华胜 光华胜光华光华PKPK金沙金沙规划规划金沙借遗址之势，规划为高23、尚居住片区金沙借遗址之势，规划为高尚居住片区配套配套交通交通产品产品金沙片区纯居性突出，但主要商业及生活配套依靠金沙片区纯居性突出，但主要商业及生活配套依靠羊西线和光华板块。羊西线和光华板块。综合交通条件也较为成熟综合交通条件也较为成熟金沙可预见推量品质更优、品牌更强，光华板块由金沙可预见推量品质更优、品牌更强，光华板块由于开发较早，后续可开发用地少，目前主要优质竞于开发较早，后续可开发用地少，目前主要优质竞争来源于优品道和天合的存量。争来源于优品道和天合的存量。贴身肉搏18-本资料来自 -肉搏区域竞品市场分析：肉搏区域竞品市场分析：以光华板块在售项目及金沙可能造成竞争项目为分析对象以光华板块24、在售项目及金沙可能造成竞争项目为分析对象以光华板块在售项目及金沙可能造成竞争项目为分析对象以光华板块在售项目及金沙可能造成竞争项目为分析对象在售项目在售项目潜在项目潜在项目19-本资料来自 -优品道优品道曦岸曦岸占地面积占地面积3636建面建面8.48.4容积率容积率3.53.5总户数总户数住宅约住宅约750750建筑形态建筑形态别墅、高层别墅、高层楼层状况楼层状况31F31F梯户比梯户比3 3梯梯6 6户户交房时间交房时间20122012开发商开发商博瑞博瑞开盘时间开盘时间2010-8-212010-8-21装修状况装修状况清水清水主力面积主力面积91-10091-100该组团为优品道的最后25、批次，该组团为优品道的最后批次，以追求高利润为目的以追求高利润为目的20-本资料来自 -该项目以河景改善类产品为主，当前均价该项目以河景改善类产品为主，当前均价12000-1300012000-13000；自；自8 8月开盘以来，累月开盘以来，累计认购计认购8484套，当前套，当前月均去化约月均去化约4040套套/月月，去化速度较慢；，去化速度较慢；1栋在售栋在售2栋未售栋未售双拼别墅未售双拼别墅未售公公寓寓未未售售建筑建筑面积面积实得实得面积面积产品类型产品类型套数套数建面均价建面均价总价总价备案备案套数套数78872房2厅1卫12012000-1300080-8525921183房2厅2卫26、180110371121414房2厅2卫6013422合计合计36084优品道优品道曦岸曦岸21-本资料来自 -占地面积占地面积4141建面建面10.310.3容积率容积率3.83.8总户数总户数597597建筑形态建筑形态多层、高层多层、高层楼层状况楼层状况7F7F、18F18F梯户比梯户比2 2梯梯3 3、4 4户户绿化率绿化率25%25%交房时间交房时间20112011年年开发商开发商成都双新科技成都双新科技开盘时间开盘时间2010-5-222010-5-22车位车位720720个个装修状况装修状况清水清水主力面积主力面积70-9070-90 双玺双玺 该项目与本案经济指标相似，但该项目27、该项目与本案经济指标相似，但该项目由于品牌、产品力等因素，价格由于品牌、产品力等因素，价格始终未能拔高始终未能拔高，处于区域较低水平；，处于区域较低水平；22-本资料来自 -余部分三房在售余部分三房在售余部分两方在售余部分两方在售 该项目该项目主力户型为主力户型为81-9081-90平米两房产品平米两房产品，目，目前余量约前余量约100100余套，以余套，以5 5月开盘计算，除团购月开盘计算，除团购外月均去化外月均去化70-8070-80套左右，为光华板块销量最套左右，为光华板块销量最高的项目；高的项目；开盘均价仅开盘均价仅75007500，目前均价，目前均价84508450，项目溢价能力不强28、；，项目溢价能力不强；面积段面积段赠送率赠送率套型套型套数套数建面均建面均价价总价总价备案备案套数套数505010-15%10-15%1 1房房1 1厅厅1 1卫卫13813884508450404013813851-6051-6024-40%24-40%2 2房房2 2厅厅1 1卫卫43434444434361-7061-70/1 1/1 171-8071-8018%18%2 2房房2 2厅厅1 1卫卫23236666232381-9081-9016-45%16-45%2 2房房2 2厅厅1 1卫卫3 3房房2 2厅厅1 1卫卫24624667-7567-7521021091-10091-129、0030%30%2 2房房2 2厅厅1 1卫卫1 1/1 1101-120101-12025%25%3 3房房2 2厅厅2 2卫卫12812895957070121-140121-14014%14%4 4房房2 2厅厅2 2卫卫17171031031010合计合计 597597496496双玺双玺23-本资料来自 -凯旋凯旋天际湾天际湾该项目利用该项目利用高品质精装、结合河景高品质精装、结合河景资源，克服高地价，资源，克服高地价，实现项目高价格实现项目高价格占地面积占地面积1515建面建面4.64.6容积率容积率5 5总户数总户数506506建筑形态建筑形态高层、超高层高层、超高层楼层状况楼层30、状况2121、36F36F梯户比梯户比3 3梯梯6 6户户绿化率绿化率60%60%交房时间交房时间20122012年初年初开发商开发商天合房屋天合房屋开盘时间开盘时间2010-7-32010-7-3车位车位317317个个装修状况装修状况精装（精装（35003500装修标准）装修标准）成本成本2500-28002500-2800主力面积主力面积77-22077-22024-本资料来自 -1栋未售2栋在售3栋未售1-6F跃层7-26F平层27-36F跃层2 2号楼配比价格、销售情况号楼配比价格、销售情况 自自 20102010年年7 7月月3 3日开盘以来，项目累计认购日开盘以来，项目累计认购131、02102套，套，月均去化约月均去化约3030套套（临河景改善型（临河景改善型124124平米户型销售情况最佳），整体认购情况较差。平米户型销售情况最佳），整体认购情况较差。楼层楼层建筑建筑 面积面积实得实得 面积面积产品产品类型类型套数套数建面建面 均价均价总价总价区间区间认购认购 套数套数平层平层767685852 2房房2 2厅厅1 1卫卫565612000-12000-14000140008888万万111185851051052 2房房2 2厅厅2 2卫卫5656110110万万30301241241411413 3房房2 2厅厅2 2卫卫5656160160万万5353跃层跃层1532、0-150-228228170-170-2762764 4房以上房以上202015000-15000-1900019000230-230-400400万万8 8合计合计198198102102p本项目享清水河资源，楼面地价本项目享清水河资源，楼面地价63006300元元/平米平米p装修成本按装修成本按28002800元元/平米计算平米计算p实际清水价格实际清水价格1020010200p项目项目80-11080-110万的豪装万的豪装2 2房去化较为困难房去化较为困难p124124变变141141总价在总价在160160万的户型去化速度最为理想万的户型去化速度最为理想凯旋凯旋天际湾天际湾25-本33、资料来自 -蓝光蓝光云鼎云鼎 该项目该项目以精装品质小户定位，实现项目高溢价；以精装品质小户定位，实现项目高溢价；占地面积占地面积2222建面建面5.95.9容积率容积率3.83.8总户数总户数831831建筑形态建筑形态高层高层楼层状况楼层状况2828、31F31F梯户比梯户比4 4梯梯1616户户绿化率绿化率25%25%交房时间交房时间20122012开发商开发商蓝光蓝光开盘时间开盘时间2010-8-212010-8-21车位车位593593装修状况装修状况精装（精装（25002500标准）标准）主力面积主力面积一期一期5050以下以下26-本资料来自 -在售在售11层以上未售层以上未售234、栋未售1栋部分在售1栋户型配比1 1栋户型配比栋户型配比建筑建筑面积面积实得实得面积面积产品类型产品类型套套数数建面建面均价均价总总价价备案备案套数套数484853531 1房房1 1厅厅1 1卫卫406406125012500 060604747838391912 2房房2 2厅厅1 1卫卫50501031031010合计合计4564565757 该项目该项目1 1批次以小户型精装产品入市，单价批次以小户型精装产品入市，单价1250012500，总价在，总价在6060万左右，万左右，从从8 8月月开盘至今，累计备案仅开盘至今，累计备案仅5757套，月均去化低于套，月均去化低于3535套，销售35、情况不理想；套，销售情况不理想；蓝光蓝光云鼎云鼎 27-本资料来自 -金沙鹭岛金沙鹭岛 该项目该项目以低建筑密度规划、项目品质，结合一期的高性价比实现快销，以低建筑密度规划、项目品质，结合一期的高性价比实现快销，但项但项目二期或将改变高性价比路线，采取高价格策略目二期或将改变高性价比路线，采取高价格策略占地面积占地面积358358建面建面一期一期1414万万容积率容积率4 4建筑密度建筑密度15.6%15.6%总户数总户数一期一期13681368户户建筑形态建筑形态塔式高层塔式高层板式高层板式高层楼层状况楼层状况26F26F梯户比梯户比2 2梯梯2 2、3 3、4 4户户交房时间交房时间一期一36、期20112011开发商开发商滕王阁地产滕王阁地产开盘时间开盘时间2009-9-292009-9-29装修状况装修状况清水清水主力面积主力面积121-160121-16028-本资料来自 -一期售罄一期售罄二期二期1414万平米万平米1111年初开售年初开售项目以再改型项目规划，一期项目目前基本售罄，最后收盘均价仅项目以再改型项目规划，一期项目目前基本售罄，最后收盘均价仅80008000左右左右建筑建筑面积面积赠送率赠送率产品类型产品类型套数套数建面建面均价均价总价总价备案备案套数套数71-8071-80/2房房2厅厅1卫卫9595790079005959959581-9081-9010%1037、%2房房2厅厅1卫卫447447707043043091-10091-100/2房房2厅厅2卫卫585875754545101-120101-120/2 287872 2121-140121-14015%15%3房房2厅厅2卫卫4房房2厅厅2卫卫262262101-109101-109240240141-160141-16015%15%3房房2厅厅2卫卫4房房2厅厅2卫卫338338117117310310161-180161-18015%15%4 4房房2 2厅厅2 2卫卫61611301306161181-200181-20015%20020015%15%5 5房房2 2厅厅2 2卫卫7738、77155-230155-2307070总计总计1368136812811281金沙鹭岛金沙鹭岛29-本资料来自 -中海中海 金沙府金沙府：该项目以该项目以板式高层、结合豪装及项目周边资源板式高层、结合豪装及项目周边资源实现高溢价，号称比肩誉峰实现高溢价，号称比肩誉峰 占地面积占地面积7272亩亩建面建面14.514.5万平万平容积率容积率3.03.0总户数总户数852852套套建筑形态建筑形态联排、板式高层联排、板式高层楼层状况楼层状况3 3、1818、3131层层梯户比梯户比2 2梯梯2 2户、户、3 3户户绿化率绿化率30%30%公摊公摊 20%20%交房时间交房时间20122012年年39、开发商开发商中海鼎盛房地产中海鼎盛房地产车位车位1 1：1.61.6（14001400个）个）物业公司物业公司成都中海物业成都中海物业装修状况装修状况精装（标准精装（标准50005000）30-本资料来自 -BBBBBBBBBBAAAAACC195195195195CCCCCCCCCC315315315135 ABC195315155 175 中央195 联排315 编号编号建筑建筑面积面积实得面积实得面积套型套型套数套数占比占比预计总价预计总价 A A1351351451453 3房房2 2厅厅2 2卫卫15015018%18%210210B B1551551621624 4房房2 2厅厅240、 2卫卫30030035%35%250250CC1751751861864 4房房2 2厅厅3 3卫卫26026031%31%280280中央房源中央房源195195/12012014%14%310310联排别墅联排别墅315315/22223%3%中海中海 金沙府金沙府 高端再改高端再改规划，对外报价规划，对外报价17000-2200017000-22000（50005000元元/平米装修标准），预计入平米装修标准），预计入市售价市售价1600016000，高层总价，高层总价200-300200-300万间；万间；31-本资料来自 -金沙云庭金沙云庭 金沙西园金沙西园5 5期，利用期，利用地41、块的稀缺性、低容积率地块的稀缺性、低容积率，在金沙板块，在金沙板块规划规划出出1212、1313层的层的板式建筑板式建筑，实现高溢价实现高溢价；占地面积占地面积6363建面建面1616容积率容积率2.82.8总户数总户数777777建筑形态建筑形态小高层小高层楼层状况楼层状况1212、13F13F梯户比梯户比2 2梯梯2 2、3 3、4 4户户绿化率绿化率30%30%交房时间交房时间20122012年年6 6月月开发商开发商 天拓置业天拓置业开盘时间开盘时间20102010年年1111月月车位车位1 1比比1.471.47装修状况装修状况清水清水主力面积主力面积141-160141-1603242、-本资料来自 -金沙云庭金沙云庭 141-160141-160面积段产品占据主力，预计售价面积段产品占据主力，预计售价10000-1100010000-11000面积段面积段赠送率赠送率套型套型套数套数预计均价预计均价总价总价81-9081-908%8%2 2房房2 2厅厅1 1卫卫1321321050010500828291-10091-10014%14%2 2房房2 2厅厅2 2卫卫1321329797101-120101-12010%10%3 3房房2 2厅厅2 2卫卫4242110110121-140121-1406%6%3 3房房2 2厅厅2 2卫卫196196130130141-143、60141-1608%8%3 3房房2 2厅厅2 2卫卫/4 4房房2 2厅厅2 2卫卫222222158-162158-162161-180161-180/2626172172181-200181-200/2626198198总套数总套数77777733-本资料来自 -西贵金沙西贵金沙项目项目以利用低容积率指标，规划低密、低层、板式产品以利用低容积率指标，规划低密、低层、板式产品，实现项目高端定位；，实现项目高端定位；占地面积占地面积4545建面建面1212（住宅（住宅5.55.5）容积率容积率2.782.78总户数总户数429429建筑形态建筑形态小高层、高层小高层、高层楼层状况楼层状况944、-17F9-17F梯户比梯户比2 2梯梯3 3户户绿化率绿化率40%40%交房时间交房时间20122012年年开发商开发商合能房产合能房产预计开盘预计开盘20102010年年1111月月车位车位1 1比比1.81.8装修状况装修状况清水清水主力面积主力面积130-160130-16034-本资料来自 -面积段面积段赠送率赠送率套型套型套数套数预计均价预计均价总价总价121-140121-14010%10%3 3房房2 2厅厅2 2卫卫1201201050010500135135141-160141-16010%10%4 4房房2 2厅厅2 2卫卫280280152-164152-164161-45、180161-18010%10%4 4房房2 2厅厅2 2卫卫2929175175总套数总套数429429项目户型全为再改类大户型，预计单价在项目户型全为再改类大户型，预计单价在10000-1100010000-11000之间，总价预计在之间，总价预计在135135万以上万以上西贵金沙西贵金沙35-本资料来自 -建发建发金沙里金沙里 利用地块稀缺性，利用地块稀缺性，规划板式高层、层高规划板式高层、层高3.153.15米米，实现项目高品质实现项目高品质占地面积占地面积4242建面建面16.516.5容积率容积率3.23.2总户数总户数住宅住宅614614户户建筑形态建筑形态板式高层板式高层楼层状46、况楼层状况2525、31F31F梯户比梯户比2 2梯梯2 2、4 4户户绿化率绿化率30%30%交房时间交房时间20122012下半年下半年开发商开发商建发房产建发房产开盘时间开盘时间20112011年年车位车位10441044个个装修状况装修状况清水清水主力面积主力面积80-16080-16036-本资料来自 -建发建发金沙里规划金沙里规划图图u主力户型（2-3房）占边距，出面积。u中庭点缀套四楼王产品。u地块边缘规划SOHO产品。37-本资料来自 -建发建发金沙里户型配比金沙里户型配比套二套三套四五房面积段面积段赠送率赠送率套型套型套数套数预计均价预计均价总价总价81-9081-9014%47、14%2 2房房2 2厅厅1 1卫卫17617610500105008686101-120101-12018%18%3 3房房2 2厅厅1 1卫卫2828105105121-140121-14016%16%3 3房房2 2厅厅2 2卫卫150150130130141-160141-16014-18%14-18%3 3房房2 2厅厅2 2卫卫4 4房房2 2厅厅2 2卫卫144144151-168151-168161-180161-18020%20%4 4房房2 2厅厅2 2卫卫5858172172181-200181-20020%20%4 4房房2 2厅厅2 2卫卫5858200200总套数总48、套数614614项目主力户型为项目主力户型为再改类大户型，再改类大户型，预计单价在预计单价在10000-1100010000-11000之之间，主力总价在间，主力总价在130130万以上万以上38-本资料来自 -区域市场竞争格局对本案项目定位的启示：区域市场竞争格局对本案项目定位的启示：p 与本项目土地属性和规划指标最相似的双玺，以与本项目土地属性和规划指标最相似的双玺，以7500-8500,27500-8500,2梯梯4 4户户首置产品首置产品定位定位为主，虽然能快销，但为主，虽然能快销，但无法支撑高价格无法支撑高价格，按照双玺的打造模式不支持与本项，按照双玺的打造模式不支持与本项目目60049、06000元元/平米的楼面地价；平米的楼面地价；？p 走走精装精装房路线的天际湾、蓝光云鼎等，虽然可以通过精装达到溢价的目的，房路线的天际湾、蓝光云鼎等，虽然可以通过精装达到溢价的目的，但由于高总价，导致但由于高总价，导致首置类产品的去化速度过慢首置类产品的去化速度过慢；p潜在入市项目如西贵金沙、金沙云庭、建发金沙里、中海金沙府基本以高品潜在入市项目如西贵金沙、金沙云庭、建发金沙里、中海金沙府基本以高品质舒居改善类产品为主，预售单价都在质舒居改善类产品为主，预售单价都在1000010000以上，具备实现项目高价格的基以上，具备实现项目高价格的基础；以上项目虽然还没有开盘，其去化速度和市场的认可50、度还有待观察，但础；以上项目虽然还没有开盘，其去化速度和市场的认可度还有待观察，但入市项目趋同的高品质舒居改善定位，值得我们深思入市项目趋同的高品质舒居改善定位，值得我们深思39-本资料来自 -近近5 5年光华、金沙板块特征年光华、金沙板块特征 关键词：关键词：板块受政策影响相对较小、供销持平、市场容量潜力巨大板块受政策影响相对较小、供销持平、市场容量潜力巨大n 虽然虽然0808年年是受政策影响最为严重的一年，这是受政策影响最为严重的一年，这2 2个板块均能保证供销持平的销售态势，较好个板块均能保证供销持平的销售态势，较好的土地属性及深度居家的板块氛围，使得其的土地属性及深度居家的板块氛围，使51、得其受政策面的影响较小受政策面的影响较小；n0707年和年和0909年年两个板块均出现了两个板块均出现了供不应求供不应求的局面；的局面；n 进入进入1010年年，光华和金沙板块由于，光华和金沙板块由于供应不足供应不足，销售总量虽处于低位，但整体依旧处于，销售总量虽处于低位，但整体依旧处于供销持供销持平态势；平态势；n近近2 2年由于年由于供应严重不足供应严重不足，导致导致市场市场销售总量较低销售总量较低，但纵观近，但纵观近5 5年来年来2 2个板块在个板块在1 1年内市场容年内市场容量，上限值高达量，上限值高达110110万平米万平米，说明，说明2 2个板块的个板块的潜在市场容量巨大潜在市场容52、量巨大。40-本资料来自 -n近一年数据显示，光华和金沙板块首置产品成交占据绝对主力，市场容量为近一年数据显示，光华和金沙板块首置产品成交占据绝对主力，市场容量为34393439，占比高达，占比高达64-70%64-70%；其次为再；其次为再改产品，市场容量改产品，市场容量10631063，成交占比，成交占比16-25%16-25%；成交结构最小的为首改产品，市场容量；成交结构最小的为首改产品，市场容量624624，成交占比为，成交占比为11-14%11-14%；n从从2 2个板块的总的个板块的总的成交面积段成交面积段来看，来看，80-9080-90平米首置平米首置2 2房的占比房的占比32.53、5%32.5%，其次是，其次是120-140120-140平米的再改平米的再改3 3房，占比房，占比11%11%n从从2 2个板块的改善类产品的供销比来看，个板块的改善类产品的供销比来看，9090平米以上的平米以上的改善类产品总体供应较小，供应总量约改善类产品总体供应较小，供应总量约15001500套套。供应。供应90-90-120120的首改的首改以及以及120-160120-160的再改产的再改产品的品的供销比值都相对较好供销比值都相对较好；首置首置70%70%首改首改14%14%再改再改16%16%首置首置64%64%首改首改11%11%再改再改25%25%09-1009-10年光华、金54、沙板块特征年光华、金沙板块特征 刚需首置产品供应和成交结构过高、刚需首置产品供应和成交结构过高、100-160100-160平米改善类产品供少销旺平米改善类产品供少销旺光华和金沙近光华和金沙近1年成交结构分析年成交结构分析25%72%69%119%137%100%118%107%131%403%151%211%41-本资料来自 -对应总价的销售套数对应总价的销售套数20-3020-30万万30-4030-40万万40-5040-50万万50-6050-60万万60-7060-70万万70-8070-80万万80-10080-100万万100-150100-150万万150-200150-20055、万万200-300200-300万万首置首置5020020011118 8光华、金沙板块市场趋势对应本项目的核心启示光华、金沙板块市场趋势对应本项目的核心启示n09-1009-10年两板块的供应结构以首置类产品为主，且年两板块的供应结构以首置类产品为主，且畅销首畅销首置类产品的总价在置类产品的总价在50-7050-70万万，本项目若，本项目若大面积的规划首置大面积的规划首置产品产品，与本项目，与本项目1000010000以上的单价预期不符（以上的单价预期不符（总价在总价在8080万万岁以上首置客户接纳度较低，如天际湾和云鼎岁以上首置客户接纳度较低，如天际湾和云鼎），同时也），同时也与保利速度相56、冲突。与保利速度相冲突。n再改产品值得我们注意的是面积段在再改产品值得我们注意的是面积段在140-160140-160平米，总平米，总价段在价段在60-10060-100万的中低品质改善产品的份额却很小，反倒万的中低品质改善产品的份额却很小，反倒是总价是总价 为为100-150100-150万的产品的市场份额最大，总销量达到万的产品的市场份额最大，总销量达到为为221221套，其中有套，其中有80%80%均为金沙鹭岛的市场份额。均为金沙鹭岛的市场份额。09-1009-10年年高品质改善放量较少高品质改善放量较少，主要为金沙鹭岛，主要为金沙鹭岛，供少销旺供少销旺，从这，从这一点可看到一点可看到高57、品质改善类产品在该片区的客户接纳度较高，高品质改善类产品在该片区的客户接纳度较高，潜在市场容量很大。潜在市场容量很大。42-本资料来自 -本项目的占地规模、容积率、楼面地价都不占优势，本项目的占地规模、容积率、楼面地价都不占优势，如何突围？如何突围？项项目名称目名称规规模模建面建面容容积积率率楼面楼面地价地价建筑建筑单单体体形形态层态层数数梯梯户户比比主力主力面面积积当前或当前或预预计计售价售价库库存存月均去化月均去化（套）（套）优品道优品道/塔楼塔楼高层高层31F31F3 3梯梯6 6户户90-10090-1001200012000约约62062050-6050-60天际湾天际湾15154.58、64.65 563006300塔楼塔楼高层高层21F21F、超高超高35F35F3 3梯梯6 6户户77-22077-2201300013000(精装精装3500)3500)1 1批次余批次余6060余套余套3434（多为（多为124124产品产品双玺双玺414110.310.33.83.8/塔楼塔楼多层多层7F7F高层高层18F18F2 2梯梯3 3、4 4户户81-9081-9084508450余部分余部分三房三房70-8070-80金沙鹭岛金沙鹭岛4545一期一期14144 4/塔楼塔楼板楼板楼高层高层26F26F2 2梯梯2 2、4 4户户121-121-16016080008000（59、清盘）（清盘）二期二期14001400套套蓝光云鼎蓝光云鼎22225.65.63.83.843814381通廊通廊高层高层28/31F28/31F4 4梯梯1616户户5050以下以下1250012500(精装精装2500)2500)1 1栋余栋余40 40 开盘因素开盘因素西贵金沙西贵金沙45455.55.5住宅住宅2.82.836003600板楼板楼小高层小高层9-119-11高层高层17F17F2 2梯梯3 3户户130-130-1601601100011000429429（住宅）（住宅）/金沙云庭金沙云庭636316162.82.8/塔楼塔楼板楼板楼小高层小高层1212、13F13F260、 2梯梯2 2、3 3、4 4户户141-141-1601601100011000777777/中海中海金沙府金沙府727214.514.53 347504750板楼板楼别墅别墅板式高层板式高层1818、31F31F2 2梯梯2 2、3 3户户155-155-1751751600016000(精装精装5000)5000)830830/建发建发金沙里金沙里424216163.23.253005300板楼板楼板式高层板式高层32F32F2 2梯梯2 2户户80-16080-1601100011000614 614（住宅）（住宅）/43-本资料来自 -品质品质首置首置首改首改再改再改高高低低中海金沙61、府中海金沙府华润城西华润城西1 1号号天际湾天际湾双玺双玺建发金沙里建发金沙里云鼎云鼎金沙鹭岛金沙鹭岛西贵金沙西贵金沙金沙云庭金沙云庭雷区雷区在保证品质趋同的情况下，尽可能控制面积，在保证品质趋同的情况下，尽可能控制面积，降低总价，力争取得相对较高的市场份额降低总价，力争取得相对较高的市场份额TOPTOP阵营阵营第二序列热点第二序列热点第一序列热点第一序列热点面积面积135-280135-280万万肉搏区肉搏区u大面积再改u高品质扎堆u竞争强度高竞争策略竞争策略248-280万155-176万135-176万143-176万突破区突破区44-本资料来自 -客户客户形象形象规划布局理念规划布局理62、念户型配比户型配比园林设计园林设计价格及价格及销售周期销售周期产品定位产品定位建筑单体及风格建筑单体及风格销售中心及样板间风格销售中心及样板间风格产品定位策略产品定位策略高品质高品质+面积控制面积控制=市场总价补缺市场总价补缺45-本资料来自 -强围合强围合半围合半围合弱围合弱围合开敞式开敞式 本项目由于地块规模较小，若规划强围合，导致内院尺度小，人在庭院中如井底之蛙，不透本项目由于地块规模较小，若规划强围合，导致内院尺度小，人在庭院中如井底之蛙，不透气，内院的住户如同置身于一个大天井里，极度降低了项目品质。气，内院的住户如同置身于一个大天井里，极度降低了项目品质。从从竞争的角度竞争的角度以及63、以及品质趋同的角度品质趋同的角度导出本项目规划布局建议导出本项目规划布局建议U U型布局围合：型布局围合：n首先它是围合的，带来的好处是极大的隔离了路面噪音，为小区居民创造一个安静美丽的内花园首先它是围合的，带来的好处是极大的隔离了路面噪音，为小区居民创造一个安静美丽的内花园n其次，为避免小过于围合带来的压抑感，建议采用半围合，使得内部庭院和市政绿化带荣为一体，为内院住户其次，为避免小过于围合带来的压抑感，建议采用半围合，使得内部庭院和市政绿化带荣为一体，为内院住户 开阔了景观视线。开阔了景观视线。n再次，向空中要容积率，减小建筑密度，弱化项目容积率不占优势的弊端，强化中庭园林的尺度感再次，向64、空中要容积率，减小建筑密度，弱化项目容积率不占优势的弊端，强化中庭园林的尺度感从竞争和品质趋同的角度出发理想中的规划布局从竞争和品质趋同的角度出发理想中的规划布局46-本资料来自 -高容积率下的单体品质象限（北方）高容积率下的单体品质象限（北方）合理性合理性（日照、通风）（日照、通风）宜居性宜居性（景观、均好性）（景观、均好性）本着品质趋同的原则，本项目理想中的建筑单体应以本着品质趋同的原则，本项目理想中的建筑单体应以本着品质趋同的原则，本项目理想中的建筑单体应以本着品质趋同的原则，本项目理想中的建筑单体应以2 2 2 2梯梯梯梯2 2 2 2户板式和户板式和户板式和户板式和2 2 2 2梯梯65、梯梯3 3 3 3型为主型为主型为主型为主竞争项目竞争项目建筑单体建筑单体梯户比梯户比中海金沙府中海金沙府板式板式2 2梯梯2 2户户+2+2梯梯3 3户户建发金沙里建发金沙里板式板式2 2梯梯2 2户户+2+2梯梯4 4户户金沙云庭金沙云庭板式板式+塔楼塔楼2 2梯梯2 2户户-2-2梯梯4 4户户西贵金沙西贵金沙板式板式2 2梯梯3 3户户金沙鹭岛金沙鹭岛板式板式2 2梯梯2-22-2梯梯4 4户户47-本资料来自 -基于地块现状的落地规划布局基于地块现状的落地规划布局待征地待征地金沙鹭岛金沙鹭岛双玺双玺本项目本项目占地占地4040亩亩4141亩亩37.837.8亩亩容积率容积率4 43.66、83.83.83.8建筑层高建筑层高26F26F7F+18F7F+18F12-24F12-24F梯户比梯户比2 2梯梯2 2户户/1/11 1梯梯2 2户户/1/1？2 2梯梯4 4户户/6/62 2梯梯3 3户户/5/52 2梯梯6 6户户/2/22 2梯梯4 4户户/10/10155M176M81M71M71M111M 对比与本案土地指标相似的项目对比与本案土地指标相似的项目，如金沙鹭岛和，如金沙鹭岛和双玺，我们发现要双玺，我们发现要实现理想中的实现理想中的U U型规划布局以及型规划布局以及2 2梯梯2 2户板式和局部户板式和局部2 2梯梯3 3户点式相结合的建筑单体较难落户点式相结合的建67、筑单体较难落地。地。基于地块现实条件，建议最终的规划布局：基于地块现实条件，建议最终的规划布局：2 2梯梯3 3户品字型的半围合户品字型的半围合规划布局规划布局48-本资料来自 -待征地待征地155M176M81M71M71M111M销售中心销售中心布局原则：布局原则：n2 2梯梯3 3户点式半围合，户点式半围合，实现实现90-12090-120米的楼间距米的楼间距n尽可能保证更多的南尽可能保证更多的南向和东向房源向和东向房源n尽可能保证更多的房尽可能保证更多的房源面朝中庭源面朝中庭 每栋楼的基地面积约在每栋楼的基地面积约在350350平米，平米，1010栋楼合计基地面栋楼合计基地面积在积在368、5003500平米，平米，24F24F层高，合层高，合计建筑面积约在计建筑面积约在8.48.4万平米万平米111M49-本资料来自 -销售中心选址及商业布局思考销售中心选址及商业布局思考销售中心选址建议：销售中心选址建议：售楼部及样板区建议放置在代征绿地区域售楼部及样板区建议放置在代征绿地区域待征地待征地155M176M81M71M71M111M销售中心销售中心商业布局建议：商业布局建议：n商业面布局在贝森北路和贝森路两面商业面布局在贝森北路和贝森路两面n临街面长度合计约临街面长度合计约192米，按照米，按照10余米进深余米进深测算，做测算，做2层商业，合计的商业面积约层商业，合计的商业面积约69、4000平米平米精神堡垒50-本资料来自 -在售竞品和潜在入市项目实得面积段分布分析在售竞品和潜在入市项目实得面积段分布分析库存套数库存套数9090以以下下90-90-100100100-100-110110110-110-120120120-120-130130130-130-140140140-140-150150150-150-160160160-160-180180180-180-200200200200以以上上优品道优品道2102103203209090天际湾天际湾868666666666151510101414云鼎云鼎4004001001002202201616双玺双玺20201670、1658587 7西贵金沙西贵金沙1201202802802929金沙云亭金沙云亭13213213213242420 015615639391441441041042626金沙鹭岛金沙鹭岛54254258582 22626156156156156616128287777中海金沙府中海金沙府150150300300260260144144建发金沙里建发金沙里178178282815015087871131135858合计合计8288287407402722724904902 2460460778778580580596596437437309309n首改类小首改类小3 3房产品的供应量最少，仅为71、总供应量的房产品的供应量最少，仅为总供应量的14%14%，竞争环境最为宽松，竞争环境最为宽松n实得面积实得面积120-130120-130和和130-140130-140这两个面积段的供应环境相对宽松这两个面积段的供应环境相对宽松首置首置28%28%首改首改14%14%再改再改58%58%户型配比策略户型配比策略户型配比策略户型配比策略 抓住竞争空白点，尽可能控制面积；抓住竞争空白点，尽可能控制面积；降低总价，力争相对较高的市场份额。降低总价，力争相对较高的市场份额。51-本资料来自 -n项目占地：项目占地：34.7039 34.7039 亩亩n容积率容积率3.83.8n总建筑面积总建筑面积872、791687916平米平米本项目户型配比建议本项目户型配比建议本项目户型配比建议本项目户型配比建议实得实得面积面积赠送率赠送率建筑面积建筑面积产品类型产品类型建筑建筑高度高度套数套数配比配比合计合计配比配比基地基地面积面积占地占地面积面积建筑建筑密度密度909020%20%75752 2房房2 2厅厅1 1卫卫2424层层10%10%10%10%约约35003500231362313615%15%1251251051053 3房房2 2厅厅2 2卫卫30%30%60%60%1351351151153 3房房2 2厅厅2 2卫卫30%30%1451451251253 3房房2 2厅厅2 2卫卫273、0%20%30%30%1601601351354 4房房2 2厅厅2 2卫卫10%10%合计合计52-本资料来自 -考虑到快速启动项目的原则，可沿用保利现有的经典户考虑到快速启动项目的原则，可沿用保利现有的经典户考虑到快速启动项目的原则，可沿用保利现有的经典户考虑到快速启动项目的原则，可沿用保利现有的经典户型，以减少后期户型设计的时间。型，以减少后期户型设计的时间。型，以减少后期户型设计的时间。型，以减少后期户型设计的时间。目前保利大丰项目的户型设计和布局，就是选用了保利各项目中市场接受度较高的经典户型。53-本资料来自 -对比对比对比对比金香槟金香槟金香槟金香槟，本案产品和客户的升级，使得建74、筑外，本案产品和客户的升级，使得建筑外，本案产品和客户的升级，使得建筑外，本案产品和客户的升级，使得建筑外立面需在金香槟的基础上，做得再内敛和沉稳些立面需在金香槟的基础上，做得再内敛和沉稳些立面需在金香槟的基础上，做得再内敛和沉稳些立面需在金香槟的基础上，做得再内敛和沉稳些54-本资料来自 -雕花金色镜面的穿插和点缀能雕花金色镜面的穿插和点缀能凸显项目品质感。细节部分穿凸显项目品质感。细节部分穿插浅色调营造现场轻松、舒缓插浅色调营造现场轻松、舒缓的氛围。的氛围。本着快速复制的原则，建议沿用本着快速复制的原则，建议沿用本着快速复制的原则，建议沿用本着快速复制的原则，建议沿用金香槟金香槟金香槟金香75、槟售楼部，缩小化、售楼部，缩小化、售楼部，缩小化、售楼部，缩小化、精致化，适当升级。精致化，适当升级。精致化，适当升级。精致化，适当升级。55-本资料来自 -样板间风格样板间风格样板间风格样板间风格欧洲轻古典，提高样板间品质感欧洲轻古典，提高样板间品质感欧洲轻古典，提高样板间品质感欧洲轻古典，提高样板间品质感欧式轻古典的家装风格摒弃了简约的欧式轻古典的家装风格摒弃了简约的呆板和单调，也没有古典风格中的繁呆板和单调，也没有古典风格中的繁琐和严肃，让人感觉琐和严肃，让人感觉庄重和恬静庄重和恬静，适，适度的装饰也使家居空间不乏活泼的气度的装饰也使家居空间不乏活泼的气息，使人在空间中得到精神上和身体息76、，使人在空间中得到精神上和身体上的放松。上的放松。56-本资料来自 -园林设计原则园林设计原则园林设计原则园林设计原则精致精致精致精致u由于本项目地块规模较小，景观设计上尽可能做得精致，由于本项目地块规模较小，景观设计上尽可能做得精致，使景观平面更具层次感。使景观平面更具层次感。u园林小品与局部水结合的景观，突出水的灵动，增加景园林小品与局部水结合的景观，突出水的灵动，增加景观与人之间的融洽与互动性，做到移步易景。观与人之间的融洽与互动性，做到移步易景。57-本资料来自 -客户客户形象形象产品定位产品定位价格及价格及销售周期销售周期58-本资料来自 -本项目入市价格本项目入市价格本项目入市价格77、本项目入市价格项项目名称目名称规规模模建面建面容容积积率率楼面楼面地价地价建筑建筑单单体体形形态层态层数数梯梯户户比比主力主力面面积积当前或当前或预预计计售价售价库库存存月均去化月均去化（套）（套）优品道优品道/塔楼塔楼高层高层31F31F3 3梯梯6 6户户90-10090-1001200012000约约62062050-6050-60天际湾天际湾15154.64.65 563006300塔楼塔楼高层高层21F21F、超高超高35F35F3 3梯梯6 6户户77-22077-2201300013000(精装精装3500)3500)1 1批次余批次余6060余套余套3434（多为（多为124178、24产品产品双玺双玺414110.310.33.83.8/塔楼塔楼多层多层7F7F高层高层18F18F2 2梯梯3 3、4 4户户81-9081-9084508450余部分余部分三房三房70-8070-80金沙鹭岛金沙鹭岛4545一期一期14144 4/塔楼塔楼板楼板楼高层高层26F26F2 2梯梯2 2、4 4户户121-121-16016080008000（清盘）（清盘）二期二期14001400套套蓝光云鼎蓝光云鼎22225.65.63.83.843814381通廊通廊高层高层28/31F28/31F4 4梯梯1616户户5050以下以下1250012500(精装精装2500)2500)179、 1栋余栋余40 40 开盘因素开盘因素西贵金沙西贵金沙45455.55.5住宅住宅2.82.836003600板楼板楼小高层小高层9-119-11高层高层17F17F2 2梯梯3 3户户130-130-1601601100011000429429（住宅）（住宅）/金沙云庭金沙云庭636316162.82.8/塔楼塔楼板楼板楼小高层小高层1212、13F13F2 2梯梯2 2、3 3、4 4户户141-141-1601601100011000777777/中海中海金沙府金沙府727214.514.53 347504750板楼板楼别墅别墅板式高层板式高层1818、31F31F2 2梯梯2 2、380、 3户户155-155-1751751600016000(精装精装5000)5000)830830/建发建发金沙里金沙里424216163.23.253005300板楼板楼板式高层板式高层32F32F2 2梯梯2 2户户80-16080-1601100011000614 614（住宅）（住宅）/在土地属性相当，本项目占地规模和容积率不占优势的情况下在土地属性相当，本项目占地规模和容积率不占优势的情况下建议项目建议项目入市价格为入市价格为1000010000元元/平米平米，实现，实现整盘价格整盘价格1100011000元元/平米平米59-本资料来自 -住宅部分实现整体均价：住宅部分实现整体均价：81、1100011000元元/平米平米 商业商业+住宅合计产值约合：住宅合计产值约合：1010亿亿销售周期：销售周期：约约1212个月个月本项目单价控制及总价分布本项目单价控制及总价分布本项目单价控制及总价分布本项目单价控制及总价分布n项目占地：项目占地：34.7039 34.7039 亩亩n容积率容积率3.83.8n总建筑面积总建筑面积8791687916平米平米产品类型产品类型面积面积均价均价产值产值住宅住宅840008400011000110009240000009240000001 1楼商业楼商业19201920300003000057600000576000002 2楼商业楼商业192082、192012000120002304000023040000合计合计878408784010046400001004640000实得面积实得面积建筑面积建筑面积产品类型产品类型整盘均价整盘均价总价总价总产值总产值首置首置909075752 2房房2 2厅厅1 1卫卫1100011000825000825000924000000924000000首改首改1251251051053 3房房2 2厅厅2 2卫卫115500011550001351351151153 3房房2 2厅厅2 2卫卫12650001265000再改再改1451451251253 3房房2 2厅厅2 2卫卫137500013783、50001601601351354 4房房2 2厅厅2 2卫卫14850001485000合计合计60-本资料来自 -本项目产品配比总价段分布与保利金香槟的对比分析本项目产品配比总价段分布与保利金香槟的对比分析本项目产品配比总价段分布与保利金香槟的对比分析本项目产品配比总价段分布与保利金香槟的对比分析n本项目实得面积在本项目实得面积在125-135125-135的舒适首改配比为的舒适首改配比为60%60%，总价段在，总价段在115-125115-125万之间万之间n金香槟实得面积在金香槟实得面积在140140的再改类产品的配比约为的再改类产品的配比约为10%10%，总价段在，总价段在105-184、15105-115万之间万之间n对于客户而言，多付对于客户而言，多付1010万元，换来的是居住在三环内还是在三环外的本质差别万元，换来的是居住在三环内还是在三环外的本质差别n金香槟的再改类产品若有市场，本项目的首改产品就有市场。金香槟的再改类产品若有市场，本项目的首改产品就有市场。金香槟金香槟建筑面积建筑面积实得面积实得面积产品类型产品类型总价总价比例比例首置首置74-7774-7780-8280-822 2房房2 2厅厅1 1卫卫46-5946-5935%35%898994942 2房房2 2厅厅1 1卫卫56-6756-67首改首改89-11589-11595-12395-1233 3房房85、2 2厅厅1 1卫卫/2/2卫卫60-9160-9155%55%再改再改1321321401404 4房房2 2厅厅2 2卫卫105-115105-11510%10%本案本案建筑面积建筑面积实得面积实得面积产品类型产品类型总价总价比例比例首置首置757590902 2房房2 2厅厅1 1卫卫82500082500010%10%首改首改1051051251253 3房房2 2厅厅2 2卫卫1155000115500030%30%1151151351353 3房房2 2厅厅2 2卫卫1265000126500030%30%再改再改1251251451453 3房房2 2厅厅2 2卫卫137500086、137500020%20%1351351601604 4房房2 2厅厅2 2卫卫1485000148500010%10%从区域和总价层面来看从区域和总价层面来看买金香槟再改的客户买金香槟再改的客户就是我们的首改客户就是我们的首改客户!61-本资料来自 -价格及价格及销售周期销售周期形象形象产品定位产品定位客户定位客户定位62-本资料来自 -n保利金香槟来访客户的需求面积段在保利金香槟来访客户的需求面积段在100100平米以上的客户来访比例高达平米以上的客户来访比例高达45%45%，区域需求改区域需求改善类产品的潜在客户容量较大；善类产品的潜在客户容量较大；n以首置首改定位为主的金香槟，来访客户87、总价承受力在以首置首改定位为主的金香槟，来访客户总价承受力在8080万以上的客户总量居然达到了万以上的客户总量居然达到了10001000余组（若加上保代的数据，应在余组（若加上保代的数据，应在20002000余组），也说明余组），也说明区域潜在客户购买力较强。区域潜在客户购买力较强。通过对保利金香槟来访客户的分析导出区域客户需求特性通过对保利金香槟来访客户的分析导出区域客户需求特性通过对保利金香槟来访客户的分析导出区域客户需求特性通过对保利金香槟来访客户的分析导出区域客户需求特性本案本案实得面积实得面积赠送率赠送率建筑面积建筑面积产品类型产品类型建筑高度建筑高度套数配比套数配比合计配比合计配比88、首置首置909020%20%75752 2房房2 2厅厅1 1卫卫2424层层10%10%10%10%首改首改1251251051053 3房房2 2厅厅2 2卫卫30%30%60%60%1351351151153 3房房2 2厅厅2 2卫卫30%30%再改再改1451451251253 3房房2 2厅厅2 2卫卫20%20%30%30%1601601351354 4房房2 2厅厅2 2卫卫10%10%63-本资料来自 -n现有已缴纳诚意金的客户中，需求建筑面积为现有已缴纳诚意金的客户中，需求建筑面积为114-130 114-130（实得面积在（实得面积在123-140 123-140）三房的89、客户）三房的客户125125组（加上保代的诚意金客户，应在组（加上保代的诚意金客户，应在250250组组左右）左右）n金香槟本次推售的金香槟本次推售的1 1、6 6号楼中号楼中114-130 114-130 仅仅7272套，诚意金数量已经达到套，诚意金数量已经达到250250组左右，组左右，供不应求的趋势非常显著，再次说明区域改善类客户的潜在市场供不应求的趋势非常显著，再次说明区域改善类客户的潜在市场容量较大。容量较大。金香槟近期诚意金客户需求面积段分析金香槟近期诚意金客户需求面积段分析金香槟近期诚意金客户需求面积段分析金香槟近期诚意金客户需求面积段分析64-本资料来自 -金香槟首改客户群金香90、槟首改客户群金香槟再改客户群金香槟再改客户群客户特征客户特征工作一定年限，但供能力不高的青年之家工作一定年限，但供能力不高的青年之家注享受品牌的的社会新锐和望子成龙家庭注享受品牌的的社会新锐和望子成龙家庭 年龄年龄主力群体主力群体28-3528-35岁岁主力群体主力群体35-4535-45岁岁居住区域居住区域城西为主城西为主城西为主城西为主工作区域工作区域城西、高新区为主城西、高新区为主城西、高新区为主城西、高新区为主家庭结构家庭结构刚结婚准备要小孩或已有刚结婚准备要小孩或已有6 6岁以下的小孩岁以下的小孩小太阳家庭和后小太阳家庭小太阳家庭和后小太阳家庭身份身份企业职员企业职员企业中层管理人员91、企业中层管理人员企业高级白领或中高层管理人员企业高级白领或中高层管理人员公务员公务员经历经历参加工作参加工作5 5年以上年以上参加工作参加工作8-158-15年年置业情况置业情况在成都购房经历在成都购房经历1 1次或次或2 2次以上次以上多为第多为第2 2次及次及2 2次以上的置业次以上的置业购车情况购车情况约约50%50%的家庭拥有私家车的家庭拥有私家车约约90%90%以上家庭拥有私家车以上家庭拥有私家车置业用途置业用途自住为主（首改型客户）自住为主（首改型客户）自住为主（再改型客户）自住为主（再改型客户）需求面积需求面积需求需求110-120110-1203 3房房2 2厅厅2 2卫卫需求92、建面需求建面130-160130-160的的3 3房房2 2厅厅2 2卫卫总价承受能力总价承受能力首付首付3535万以下万以下首付首付5050万以上万以上建筑形式需求建筑形式需求接受高层建筑，价格合适、满足居住即可接受高层建筑，价格合适、满足居住即可可适应性较强可适应性较强,多层多层/小高层小高层/高层高层/超高层超高层配套要求配套要求交通、医疗、生活、教育等交通、医疗、生活、教育等交通、超市、商场、医院、学校、幼儿园交通、超市、商场、医院、学校、幼儿园置业目的置业目的1/1/自住自住;1/1/有小孩家庭改善居住条件有小孩家庭改善居住条件2/2/无小孩家庭为要小孩做准备无小孩家庭为要小孩做准备93、3/3/享受品牌享受品牌关键词：关键词：关键词：关键词：经济实力较强、热爱向往城西、注重经济实力较强、热爱向往城西、注重产品的舒适度、享受品牌的望子成龙家庭产品的舒适度、享受品牌的望子成龙家庭65-本资料来自 -偶得客户重要客户核心客户重要客户群重要客户群大城西其他区域客户：大城西其他区域客户：羊西、温江、外双楠等区域的换房客群。城中、城北等区域认可城西发展的置业客群城中、城北等区域认可城西发展的置业客群u周边二级城市客户周边二级城市客户城西故缘客户群城西故缘客户群以光华、金沙、草堂附近版块为代表的城西置业客群以光华、金沙、草堂附近版块为代表的城西置业客群重点院校、企事业单位的职员及管理层区域94、内及附近生意人核心客户群核心客户群认同城西发展的投资型客户认同城西发展的投资型客户城西物业的稀缺性日益显现，具备吸引投资客的要素；保利品牌追随者保利品牌追随者次要客户群次要客户群客户策略：深度挖掘以改善型需求为主的城西客户策略：深度挖掘以改善型需求为主的城西客户策略：深度挖掘以改善型需求为主的城西客户策略：深度挖掘以改善型需求为主的城西“拥趸拥趸拥趸拥趸”和迁徙客和迁徙客和迁徙客和迁徙客户户户户由于项目的体量较小，深度挖掘金香槟已有的客户由于项目的体量较小，深度挖掘金香槟已有的客户由于项目的体量较小，深度挖掘金香槟已有的客户由于项目的体量较小，深度挖掘金香槟已有的客户资源，将是在短期内入市并取95、得成功的重要支撑资源，将是在短期内入市并取得成功的重要支撑资源，将是在短期内入市并取得成功的重要支撑资源，将是在短期内入市并取得成功的重要支撑66-本资料来自 -客户定位客户定位价格及价格及销售周期销售周期产品定位产品定位形象定位形象定位67-本资料来自 -20112011年年城西中心生活圈城西中心生活圈还看保利还看保利68-本资料来自 -保利保利保利保利百合花园百合花园百合花园百合花园城西中央生活样板城西中央生活样板首席精品文化家园首席精品文化家园【精品精品】【文化文化】【生活生活】“家家”69-本资料来自 -保利保利百合花园百合花园天然分享着西贵的盛世资源天然分享着西贵的盛世资源倾力奉献给96、都市精英们倾力奉献给都市精英们70-本资料来自 -不拿昨天证明今天；不拿昨天证明今天；不拿过去证明将来；不拿过去证明将来；不拿他处证明成都；不拿他处证明成都；成都保利成都保利引领城市精英核心品质生活！引领城市精英核心品质生活！保利保利百合花园百合花园71-本资料来自 -在目前已知的保利城西产品线中，保利百合花园占据传在目前已知的保利城西产品线中，保利百合花园占据传在目前已知的保利城西产品线中，保利百合花园占据传在目前已知的保利城西产品线中，保利百合花园占据传统中心区域，生活配套已呈现并成熟。统中心区域，生活配套已呈现并成熟。统中心区域，生活配套已呈现并成熟。统中心区域，生活配套已呈现并成熟。本97、案的敲定本案的敲定意味着保利已占据城西的金沙、意味着保利已占据城西的金沙、双楠、光华三大代表板块双楠、光华三大代表板块保利保利金香槟金香槟金沙首席法式浪漫人文社区金沙首席法式浪漫人文社区保利花园保利花园新双楠原味欧洲生活街区新双楠原味欧洲生活街区保利保利百合花园百合花园西西2.52.5环中央生活精品住区环中央生活精品住区72-本资料来自 -保利速度 根据保利地产战略开发需要，按照保利历史开发速度计算。本项目的入市销售时间预计：2011年3月73-本资料来自 -项目营销阶段核心问题第一层面第一层面在传统高档市场区域建立在传统高档市场区域建立竞争力，脱颖而出，确立竞争力，脱颖而出，确立项目高端市场98、形象，提升项目高端市场形象，提升项目的溢价能力项目的溢价能力快速积累中有效客户，确快速积累中有效客户，确保项目首批次入市一炮而保项目首批次入市一炮而红，快速成功销售，合理红，快速成功销售，合理安排销售节奏安排销售节奏第二层面第二层面项目成功启动的标志项目成功启动的标志确保项目启动取得系统成功，开盘建立市场影响力，确保项目启动取得系统成功，开盘建立市场影响力，随后继续保持热销，实现年度清盘。随后继续保持热销，实现年度清盘。74-本资料来自 -1 1次开盘次开盘2011.32011.32 2次开盘次开盘2011.62011.63 3次开盘次开盘2011.92011.9进场进场2011.22011.99、2售罄售罄2011.022011.02123行销摆展行销摆展2010.122010.12广告渗透广告渗透开盘时间：2011.03销售周期：12个月前期蓄客：3个月进场时间：2011.02 将整个销售周期分为若干段，分别推盘，控制销售；将整个销售周期分为若干段，分别推盘，控制销售；根据户型设计配比和数量，控制各放量期所推出的户型。确保各种户型的均匀分布；根据户型设计配比和数量，控制各放量期所推出的户型。确保各种户型的均匀分布；第一次放量第一次放量开盘前大规模推货，消化前期积累客户，达到快速销售，引爆市场的目的；开盘前大规模推货，消化前期积累客户，达到快速销售，引爆市场的目的；开盘时，将综合品质相100、对差一些的户型集中低价推出，并通过部份明星产品搭配，寻找性价比。开盘时，将综合品质相对差一些的户型集中低价推出，并通过部份明星产品搭配，寻找性价比。综合品质较高的户型于后期推出，便于提升利润空间和尾盘销售。综合品质较高的户型于后期推出，便于提升利润空间和尾盘销售。营销推盘铺排营销推盘铺排营销推盘铺排营销推盘铺排 通过前期行销蓄客期，最大程度节约营销期，确保开盘成功热销，整体销通过前期行销蓄客期，最大程度节约营销期，确保开盘成功热销，整体销售期控制售期控制1212个月个月75-本资料来自 -【行销小区行销小区】成都花园、博瑞都市花园、金沙西园、成都花园、博瑞都市花园、金沙西园、齐力花园、龙湾半岛101、天合凯旋城、齐力花园、龙湾半岛、天合凯旋城、水木光华水木光华【行销单位行销单位】西南财大、中国电信枢纽、成都总工西南财大、中国电信枢纽、成都总工会、水电十局会、水电十局【行销商场行销商场】西单商场、仁和春天、乐宾百货、优西单商场、仁和春天、乐宾百货、优品道人人乐、醉江湖品道人人乐、醉江湖行销网点铺设金香槟来访客户深度挖掘行销网点铺设金香槟来访客户深度挖掘76-本资料来自 -关键点：媒体配合炒作，现场登记赠票。关键点：媒体配合炒作，现场登记赠票。“小熊维尼小熊维尼”登录工人文化宫登录工人文化宫借保利演艺平台，引进迪士尼大型舞台剧借保利演艺平台，引进迪士尼大型舞台剧“小熊维尼小熊维尼”，为项，为项目注热，提供到访。目注热，提供到访。活动活动77-本资料来自 -The End.The End.78-本资料来自 -