1、石龙佳兆业商业部分石龙佳兆业商业部分定位规划报告定位规划报告目目 录录第一部分第一部分 市场分析市场分析东莞经济环境分析东莞经济环境分析东莞总体商业概述东莞总体商业概述石龙镇商业分析石龙镇商业分析石龙镇消费分析石龙镇消费分析第二部分第二部分 项目分析项目分析项目概况及优劣势分析项目概况及优劣势分析项目周边市场分析项目周边市场分析项目周边市场分析结论项目周边市场分析结论第三部分第三部分 项目定位项目定位项目商业定位项目商业定位项目目标商家建议项目目标商家建议项目建筑建议项目建筑建议项目销售建议项目销售建议第一部分第一部分市场分析市场分析东莞经济环境分析东莞经济环境分析 p居民的生活消费已达到富裕2、水平。居民对商业及其服务业的消费要求正进入由居民的生活消费已达到富裕水平。居民对商业及其服务业的消费要求正进入由量变到质变的阶段，对消费环境良好，中高档消费场所存在着迫切的需求。量变到质变的阶段，对消费环境良好，中高档消费场所存在着迫切的需求。p 东莞总体经济发展良好！东莞总体经济发展良好！国内生产总值稳步上升国内生产总值稳步上升，人均可支配收入持续增长；人均可支配收入持续增长；小结小结东莞总体商业氛围概述东莞总体商业氛围概述东莞市城市化进程促使大型商业项目井喷，近两年商业总体供应量超过东莞市城市化进程促使大型商业项目井喷，近两年商业总体供应量超过200200万平方米，万平方米，市场消化难度大3、；市场消化难度大；东莞日常消费力状况不足以支撑巨大的商业体量运转；东莞日常消费力状况不足以支撑巨大的商业体量运转；东莞城区及各镇区商业各自为政，商业辐射面狭窄；东莞城区及各镇区商业各自为政，商业辐射面狭窄；未来商业供应量的持续加大，市场竞争更为激烈，商户资源不足；未来商业供应量的持续加大，市场竞争更为激烈，商户资源不足；东莞人对商铺投资需求强，商铺市场面对的主要客户群体是投资者。东莞人对商铺投资需求强，商铺市场面对的主要客户群体是投资者。p消费市场不足，商业消化对象集中消费市场不足，商业消化对象集中p项目的开发、营销、经营面临着激烈的竞争市场。项目的开发、营销、经营面临着激烈的竞争市场。p特色4、型特色型/主题型商业将会成为东莞商业的发展方向主题型商业将会成为东莞商业的发展方向小结小结石龙镇总体经济概况石龙镇总体经济概况全国排名第全国排名第19位的位的经济强镇经济强镇总面积：总面积：10.38平方公里平方公里户籍人口和常住人口共户籍人口和常住人口共15万多人，旅居海外的华侨和港澳同胞有万多人，旅居海外的华侨和港澳同胞有2万多人万多人，人口密度，人口密度达达1.5万人万人/平方米公里平方米公里;信息产业和商业贸易是石龙的两大支柱产业；全镇现有企业逾千家，规模较大的工厂信息产业和商业贸易是石龙的两大支柱产业；全镇现有企业逾千家，规模较大的工厂200多家，外商投资企业多家，外商投资企业1005、多家多家;2005年地区生产总值年地区生产总值34.93亿元亿元，居民人均收入为居民人均收入为2.4万元万元;石龙镇北靠广州，南临深圳，毗邻香港，距广州石龙镇北靠广州，南临深圳，毗邻香港，距广州69公里，深圳公里，深圳78公里，历来都是东江公里，历来都是东江水运的重要港口水运的重要港口。p石龙经济实力在整个东莞市中居于前列，是周边数个镇的商业中心。石龙经济实力在整个东莞市中居于前列，是周边数个镇的商业中心。p石龙人口密度高，个人收入高，总体消费力紧追广州、深圳。石龙人口密度高，个人收入高，总体消费力紧追广州、深圳。小结小结城市区位城市区位/石龙与周边镇区的关系石龙与周边镇区的关系石碣：电子工业6、极其发达、外向型经济发展强劲、民营经济也得到了长足的发展。茶山：经济基础差，发展势头好、明确发展方向，产业结构调整、历史悠久，旅游业有较好的发展前景。石排：园区经济发展方兴未艾、大力发展特色农业、古迹众多、旅游业具有发展潜力。北部片区中心镇北部片区中心镇p形成了一个中心、三箭齐发的局面；形成了一个中心、三箭齐发的局面；p经济发展速度快，发展潜力大；经济发展速度快，发展潜力大；p外向型经济的加速；特色经济蓬勃发展外向型经济的加速；特色经济蓬勃发展 ；小结小结经济分析经济分析/人均人均GDP分析分析石龙人均石龙人均GPDGPD低于东莞市平均水平，处于整个东莞市镇区低于东莞市平均水平，处于整个东莞市7、镇区 中游水平；中游水平；但人均但人均GDPGDP保持稳步增长，增长率稳定在保持稳步增长，增长率稳定在12-20%12-20%，说明石龙镇的经济，说明石龙镇的经济发展较稳健。发展较稳健。经济分析经济分析/各项人民币存款分析各项人民币存款分析石龙人均各项人民币存款低于东莞市平均水平石龙人均各项人民币存款低于东莞市平均水平经济分析经济分析/社会消费品零售总额分析社会消费品零售总额分析石龙人均社会消费品总额高于东莞市平均水平，且保持稳步增长，石龙人均社会消费品总额高于东莞市平均水平，且保持稳步增长，说明石龙镇的商业发达、辐射能力强大。说明石龙镇的商业发达、辐射能力强大。西湖组团：高新技术园区、批发为8、主的商业区、城市公路对外联系的主要区域。老城组团：日用消费型商业区红海组团：规划为物流园区新城组团：城市行政、科技、信息、文化中心“拉开建设，优化布局，新区先行，带动老区拉开建设，优化布局，新区先行，带动老区”为工作思路，坚持新区建设为主。为工作思路，坚持新区建设为主。城市规划城市规划/石龙城市建设规划石龙城市建设规划小结小结城市规划城市规划/石龙城市功能规划石龙城市功能规划物流园区新维工业区老城生活居住区高新产业园区新城工业区新城综合生活区综合功能区在大组团的基础上，根据功能细分，划分为在大组团的基础上，根据功能细分，划分为“七大功能片区七大功能片区”。小结小结商业分析商业分析/石龙的商圈划9、分石龙的商圈划分东江将石龙的商业分割清析，泾渭分明。东江将石龙的商业分割清析，泾渭分明。绿化路核心商圈绿化路核心商圈西湖路新兴商圈西湖路新兴商圈未来潜力区本项目处于石龙新城区，发本项目处于石龙新城区，发展前景良好！展前景良好！小结小结商业分析商业分析/石龙的商业街分布状况石龙的商业街分布状况石龙商业街分布密集、紧凑，主要集中于老城区的绿化路核心商石龙商业街分布密集、紧凑，主要集中于老城区的绿化路核心商圈。新城及西湖区商业街少，主要为裕兴路和圈。新城及西湖区商业街少，主要为裕兴路和 西湖路两条商业街，西湖路两条商业街，其他街道商业发展还未形成规模。其他街道商业发展还未形成规模。裕兴路裕兴路小结小10、结本案商业分析商业分析/石龙主要街道的租金比较石龙主要街道的租金比较p老城绿化路老城绿化路 以以166元元/平方米租金高居石龙镇租金水平之首；平方米租金高居石龙镇租金水平之首；p新城商业已表现出强劲的生命力，租金水平已接近核心商圈新城商业已表现出强劲的生命力，租金水平已接近核心商圈中次级商业街。中次级商业街。小结小结商业分析商业分析/绿化路业态业种构成绿化路业态业种构成 石龙的核心商业街，业态结构复杂，多数为购物型业态，石龙的核心商业街，业态结构复杂，多数为购物型业态，服装占服装占47.5%是主导性业态。是主导性业态。小结小结商业分析商业分析/汇联步行街业态业种构成汇联步行街业态业种构成 购物11、型业态为主要支撑，服装与饰品是经营数量较多的业态，购物型业态为主要支撑，服装与饰品是经营数量较多的业态，分别占分别占40.4%与与19.2%。小结小结商业分析商业分析/兴龙路业态业种构成兴龙路业态业种构成 业态结构复杂，为自发性组成；五金电器与服装是主要业态，业态结构复杂，为自发性组成；五金电器与服装是主要业态，分别占分别占28.6%与与11.1%。小结小结商业分析商业分析/红棉路业态业种构成红棉路业态业种构成 业态结构多元化，服装与餐饮是主要业态，分别占业态结构多元化，服装与餐饮是主要业态，分别占16.3%与与14.3%。小结小结商业分析商业分析/西湖路业态业种构成西湖路业态业种构成以满足片12、区消费需求的五金建材与餐饮是其主要业态，分别以满足片区消费需求的五金建材与餐饮是其主要业态，分别占占32.8%与与16.4%。小结小结商业分析商业分析/东风路业态业种构成东风路业态业种构成石龙的餐饮聚集地，餐饮占在商户的石龙的餐饮聚集地，餐饮占在商户的50%。小结小结商业分析商业分析/裕兴路业态业种构成裕兴路业态业种构成p新城区主要的商业街，业态分布以餐饮和新城区主要的商业街，业态分布以餐饮和 装饰设计为主；装饰设计为主；p餐饮占在营商户餐饮占在营商户26，装饰设计占在营商户，装饰设计占在营商户34。小结小结商业分析商业分析/石龙的集中式商业分布状况石龙的集中式商业分布状况 石龙集中式商业分布13、呈现出，老城区数量众多、排列密集；石龙集中式商业分布呈现出，老城区数量众多、排列密集；西湖、新城集中式商业少西湖、新城集中式商业少，数量单一。，数量单一。华鑫百货小结小结商业分析商业分析/主要集中式商业的租金比较主要集中式商业的租金比较地段决定商业价值。处在石龙的绝对商业中心的现代广场以地段决定商业价值。处在石龙的绝对商业中心的现代广场以170元元/平平方米占据租金的最高点。新城商业发展预期看好，方米占据租金的最高点。新城商业发展预期看好，100元元/平方米的租平方米的租金水平放映了金水平放映了 商家对新城的前景认同及肯定商家对新城的前景认同及肯定。小结小结商业分析商业分析/石龙镇主要在营商家14、工作日人流石龙镇主要在营商家工作日人流（统计单位：每分钟商场主出入口的人流）金沙湾购物广场、大华广场是石龙主要的消费聚集点；金沙湾购物广场、大华广场是石龙主要的消费聚集点；在周边的工厂就业的人群是金沙湾购物广场强大人流来源。在周边的工厂就业的人群是金沙湾购物广场强大人流来源。小结小结主要集中式商业之大华广场优劣势分析主要集中式商业之大华广场优劣势分析优势：优势：1、众多知名品牌同场经营；2、经营时间较长，消费者的忠实性较高。劣势：劣势：1、物业进深不够，层次感不强，缺乏腹地，容量过小，无法 吸纳更多的商家而吸引不了消费者购物兴趣；2、一楼有高差，临街铺数量有限；3、停车位不足，在消费者购物停车15、的便利性方面缺乏与其它 后建项目的竞争实力；4、主力店新一佳超市动线不便，消费导向不清析，在竞争日趋 激烈的石龙商业逐步丧失原来占有的市场分额。大华广场业态业种构成大华广场业态业种构成 业态结构存在差异性，主要业态是超市占业态结构存在差异性，主要业态是超市占45.9%45.9%与与 沐足占沐足占22.9%22.9%。小结小结主要集中式商业之大华名店城优劣势分析主要集中式商业之大华名店城优劣势分析优势：优势：1、招商理想，众多知名品牌同场经营；2、物业较为新颖。劣势：劣势：1、二、三楼开业商家少，经营状况较差；2、位置尴尬，处于绿化路的边缘；占地限制，物业规划布局差，面积小，无纵深腹地，商业死角16、过多，无导购系统人流导向 不明确；3、虽引进品牌店，但面积过小，吸引人流有限；4、整体形象不够统一、物业局限等因素，未形成良好的商业氛 围。大华名店城业态业种构成大华名店城业态业种构成 购物型业态是大华名店城主力业态，业态种类较少，购物型业态是大华名店城主力业态，业态种类较少，经营面积较大；主力业态是服装占经营面积较大；主力业态是服装占41.5%41.5%与家居用品占与家居用品占31.1%31.1%。小结小结主要集中式商业之金沙湾购物广场优劣势分析主要集中式商业之金沙湾购物广场优劣势分析优势：优势：1、规模大、面积大、位置好；2、定位服务周边工厂人群，低端消费是金沙湾购物广场的主要特点；3、相17、关物业优势对集客起到巨大作用：入口多、超大型立体车库、门前大型休闲广场、中庭、便利垂直交通、专设的顾客休息区。劣势：劣势：1、业态规划、平面布局混乱；2、大商家、小商家竞争无序；3、片区商业物业单一，孤掌难鸣。金沙湾购物广场业态业种构成金沙湾购物广场业态业种构成 业态结构复杂、多元化；超市、娱乐、休闲是主要业态，业态结构复杂、多元化；超市、娱乐、休闲是主要业态，分别占分别占30%30%与与25.6%25.6%。小结小结石龙镇商业分析结论石龙镇商业分析结论n旧城区的商业黄金时代已过去，竞争同质化严重；旧城区的商业黄金时代已过去，竞争同质化严重；n新城商业方兴未艾，快速成长时代来临；新城商业方兴未18、艾，快速成长时代来临；n石龙下一个商业发展热点：新城。石龙下一个商业发展热点：新城。1.新城商圈快速发展中，三大商圈三足鼎立的局面逐渐形成中；新城商圈快速发展中，三大商圈三足鼎立的局面逐渐形成中；2.石龙商业缺乏明确的经营主题，只追求能顺利出租和吸引尽可能广泛消费者，经营石龙商业缺乏明确的经营主题，只追求能顺利出租和吸引尽可能广泛消费者，经营品种雷同、缺乏鲜明特色，品种雷同、缺乏鲜明特色，同质化竞争激烈同质化竞争激烈；3.新城商业发展速度快，租金已接近绿化路核心商圈内次级商业街的租金水平，反映新城商业发展速度快，租金已接近绿化路核心商圈内次级商业街的租金水平，反映了商家对新城区域发展的认同和肯19、定。了商家对新城区域发展的认同和肯定。消费分析消费分析/人口构成人口构成镇区总人口户籍人口外来人口石龙镇14.03万6.8万7.23万石碣镇20.4万3.6万16.8万石排镇11.8万3.8万8万茶山镇15.04万4.05万11万石龙的户籍人口是片区四镇区之首，但外来人口却是最少，石龙的户籍人口是片区四镇区之首，但外来人口却是最少，说明石龙发展时间早，人口聚集能力强；外来人口少说明石说明石龙发展时间早，人口聚集能力强；外来人口少说明石的产业结构有别有其它镇区，外来从事第二产业人口相对少。的产业结构有别有其它镇区，外来从事第二产业人口相对少。小结小结消费分析消费分析/社会消费品零售总额社会消费品20、零售总额石龙人均消费能力明显高于东莞平均水平石龙人均消费能力明显高于东莞平均水平石龙消费水平高，潜在消费力庞大；石龙消费水平高，潜在消费力庞大；消费者两极分化严重。消费者两极分化严重。外来青工成为本土消费主力军，本地居民为辅，主要以日常外来青工成为本土消费主力军，本地居民为辅，主要以日常 消费消费性支出为主；本地企业主、外商及高管以餐饮、娱乐、休闲消费性支性支出为主；本地企业主、外商及高管以餐饮、娱乐、休闲消费性支出为主；周边镇区的外来消费人群以品牌消费为主。出为主；周边镇区的外来消费人群以品牌消费为主。居民消费意识不强，价格仍为吸引买家的首要条件；居民消费意识不强，价格仍为吸引买家的首要条件21、；居民品牌意识较弱，居民品牌意识较弱，高层次消费者选择出外消费；高层次消费者选择出外消费；消费心理日趋成熟，消费心理日趋成熟，需求多样化；需求多样化；消费分析消费分析消费需求的升级及多样化，要求商业形态的进一步细分，主题消费需求的升级及多样化，要求商业形态的进一步细分，主题 性的商业将是石龙商业发展方向；性的商业将是石龙商业发展方向；如何避免高层次消费力的流失，是石龙商业急需解决的问题。如何避免高层次消费力的流失，是石龙商业急需解决的问题。第二部分第二部分项目分析项目分析项目概况项目概况地块一地块一地理位置：龙升路与方正大道交汇处地理位置：龙升路与方正大道交汇处 占地面积：占地面积：5861822、.4558618.45平米平米建筑面积建筑面积:263783.02:263783.02平米平米容容 积积 率：率：4.5 4.5 地块二地块二地理位置：龙升路与方正大道交汇处地理位置：龙升路与方正大道交汇处 占地面积：占地面积：23391.323391.3平米平米建筑面积：建筑面积：93565.293565.2平米平米容容 积积 率：率：4.04.0项目拥有较长的商业临街面，商业可视性好，商业价值高。项目拥有较长的商业临街面，商业可视性好，商业价值高。北面南面东面西面周边缺乏商业氛围，商业基础薄。周边居住小区少，工厂多。周边缺乏商业氛围，商业基础薄。周边居住小区少，工厂多。项目项目SWOT分析23、分析优势（优势（S）项目临街面长，商业昭示力强；项目临街面长，商业昭示力强；位于交通主干道枢纽位置，交通便捷，位于交通主干道枢纽位置，交通便捷，辐射力强辐射力强。劣势（劣势（W）目前周边商业氛围淡薄，商业基础薄弱；目前周边商业氛围淡薄，商业基础薄弱；附近商业杂乱，商业形象一般。附近商业杂乱，商业形象一般。新城区发展不成熟，片区居住人口少，新城区发展不成熟，片区居住人口少，整体消费力弱。整体消费力弱。机会（机会（O）威胁（威胁（T）项目开发正值新城商业快速发展中，项目开发正值新城商业快速发展中，发展时机好；发展时机好；项目位于新城规划的生活区内，发展项目位于新城规划的生活区内，发展前景良好前景良24、好待租面积庞大，空置率较高；待租面积庞大，空置率较高；项目周边商业分布项目周边商业分布华鑫购物广场世纪滨江商业街裕兴路商业街龙升综合市场龙城国际商业街本本案案待建商业在营商业聚豪华庭商业街濠兴雅苑商业街华鑫购物广场概况华鑫购物广场概况规模：三层共28000平方米商业形态：主题百货+综合超市超市自营，约8000平方米。开业时间：2007.4.28华鑫百货介绍：东莞零售业知名品牌，已开办上沙、虎门等五家分店，总经营面积达6万平方米。新城首家大型集中式商业，将直接提升新城商圈的规模及新城首家大型集中式商业，将直接提升新城商圈的规模及影响。影响。入驻品牌及平面划分：一层入驻品牌及平面划分：一层业态及入25、驻品牌：业态及入驻品牌：珠宝首饰：周六福珠宝；品牌休闲装：姚明正大、李宁、鎏恒色、青岛双星、巴特侬、潮流前线；餐饮：真功夫、蒙自源；皮具、皮鞋：保罗皮具、圣帝罗阑；化妆品：雅芳、玉兰油、欧莱雅、美宝莲、白大夫、羽西等手机数码二层二层业态及入驻品牌：业态及入驻品牌：大型综合超市：8000平方米自营店品牌服饰：金盾、花花公子、蓝鲨、依品可秀、袋鼠、老爷车、登喜路、蜜安琪、梦特爵士、苹果、嘉诗芳、安莉芳、狐仙、芭玛迪、亚琪尔等三层三层业态及入驻品牌：业态及入驻品牌：服饰：ITAT国际品牌会员店电器：汉和华鑫电器书城：永正书城音像：聆听音乐娱乐：佳华儿童成人娱乐休闲城床上用品：远梦美容院：百莲凯美容院26、品牌童鞋、童装业态比例业态比例:业态涵盖的范围广，主要的业态类型是超市与服饰。业态涵盖的范围广，主要的业态类型是超市与服饰。潜在竞争对手：华鑫购物广场分析潜在竞争对手：华鑫购物广场分析优势：优势：1、规模大，地段好，具备一定规模效应；2、8000平方米的超市对集客起到了巨大作用，超市+百货模式能实现了良好的互补；3、目前已有几家具备一定品牌度商家入驻，招商率高；劣势：劣势：1、缺乏明显的经营主题，走大而全的经营路线；2、定位为中等偏上的档次，难以吸引区域内高档次消费群体在此消费，区域高消费力外流；鉴于华鑫购物广场的规模及品牌性，在原裕兴路商业街基础上，以华鑫鉴于华鑫购物广场的规模及品牌性，在原27、裕兴路商业街基础上，以华鑫购物广场为中心，将形成新城的核心商圈。购物广场为中心，将形成新城的核心商圈。潜在竞争对手：裕兴路商业街潜在竞争对手：裕兴路商业街以餐饮及装饰设计为两大主流业态。以餐饮及装饰设计为两大主流业态。业态分布：业态分布：优势：优势：1、位于新城规划的商务中心区内，发展前景好；2、新城最早形成的、最具规模的商业街，在新城消费者中具备一定知名度；3、已形成了餐饮、装饰设计一条街，具有稳定的客流；劣势：劣势：1、自然形成的商业街，缺乏整体的商业规划；2、商业业态以周边人群最基本的吃、穿、住、行衍生而形成的，随着需求的升级及多样化，将难以满足周边人群更高层次的消费需求。潜在竞争对手：28、裕兴路商业街分析潜在竞争对手：裕兴路商业街分析潜在竞争对手：世纪滨江商业街潜在竞争对手：世纪滨江商业街规模：规模：约60余间商铺，约5000平方米商铺租金：租金：临裕兴路租金100元/平方米，临金沙湾公园租金为7080元/平方米。售价：售价：临裕兴路售价2-3万元/平方米，临金沙湾公园售价为1.8-2万元/平方米。交付时间交付时间：目前商铺还未开始租售，据销售人员叙述约在6月份交铺。招商情况：招商情况：目前还未开始招商。经营业态：经营业态：未进行统一规划聚豪华庭聚豪华庭规模：约90个商铺，60007000平方米，是裕兴路商业街的重要组成部分。租金：4050元/平方米售价：1.31.5万元/平方29、米招商情况：世纪滨江对面商铺全部租完，社区内部商铺及靠近京瓷路商铺出现大面积空置；空置面积约有15002000平方米。经营业态：未进行统一规划大面积空置大面积空置濠兴逸苑濠兴逸苑规模：约1016间商铺开间、进深、层高：24米进深，5米开间，4米层高面积：每间铺160200平方米租金：签5年合同，第一年租金35元/平方米，每年递增5元/平方米。销售情况：只租不售经营业态：未进行统一规划招商情况：由于对面即有一成熟小区腾龙名苑，有一定的商业氛围及消费基础，故其招商情况尚可。二楼已租给一家大型的酒店，一楼业态未进行规划，大多以社区服务性业态为主如装饰设计、干洗等，现尚余56间铺未租。项目周边商业：龙30、升综合广场项目周边商业：龙升综合广场位置：龙升路自然村内商业业态：农贸市场租金水平：600700元一间铺，商铺面积3040平方米，租金水平仅为2030元/平方米经营规模：约60009000平方米目标人群：自然村居民及厂里的打工人群。经营状况：良好商户经营凌乱，项目周边商业形象一般！商户经营凌乱，项目周边商业形象一般！龙城国际商业街龙城国际商业街规模：约30余间街铺，商铺面积60160平方米不等；售价：目前还未开始销售，销售价格约在1.53万元/平方米不等；开间、进深：开间66.5米，进深816米；经营业态：还未进行统一规划层高：7米项目周边待租商铺统计项目周边待租商铺统计项目名位置待租面积备注31、世纪滨江裕兴路5000约6月交楼龙城国际项目对面30004000未开始租赁华鑫百货裕兴路3000多正在租赁聚豪华庭裕兴路15002000正在租赁濠兴逸苑裕兴路300正在租赁合计约约1.5万万项目周边待租商铺面积大，招商压力大。项目周边待租商铺面积大，招商压力大。在裕兴路，以华鑫百货为核心正在形成新城的核心商业圈；裕兴路有数个商业项目即将入市场，市场待租面积达1.5万平方米左右；以聚豪华庭为起始至镇政府一段，裕兴路商铺出现大面积空置；新城内众多新推商业如世纪滨江、濠兴逸苑等均未有清晰的商业定位和业态划分，缺乏统一规划；项目周边商业氛围淡薄，商业形象一般，沿街形成了低档次的五金、建材街，自然村内存32、在大型的农贸市场；项目周边商业市场分析结论项目周边商业市场分析结论不在新城未来核心商圈中，不在新城未来核心商圈中，势单力薄！势单力薄！商业基础薄弱，周边消费人口稀少，商业基础薄弱，周边消费人口稀少，无从借势！无从借势！区域内待租商铺面积大，存在较大空置率，区域内待租商铺面积大，存在较大空置率，粥少粥少僧多僧多！制造亮点，合理规划。制造亮点，合理规划。新城商业形势分析图：新城商业形势分析图：商业核心华鑫百货政府机构的存在直接限制了商圈的延伸，形成了商业屏蔽。本本案案n游离在核心商圈外，商业基础单薄；n区域待租面积大，空置率高，市场压力大！未来的新城商圈未来的新城商圈制造亮点，吸引关注！合理规划，33、差异经营制造亮点，吸引关注！合理规划，差异经营制造市场亮点，形成项目特色，与新城形成差异化，脱身于未来核心制造市场亮点，形成项目特色，与新城形成差异化，脱身于未来核心商圈商业的销售和经营竞争。商圈商业的销售和经营竞争。出现大面积空置第三部分第三部分项目定位项目定位项目定位思考项目定位思考根据以上分析，项目的难点，机会点，发展方向如下：根据以上分析，项目的难点，机会点，发展方向如下：难点：难点：n不在新城核心商业圈内，势单力薄；不在新城核心商业圈内，势单力薄；n项目周边商业基础薄弱，难以借势而为；项目周边商业基础薄弱，难以借势而为；n区域内竞争激烈。区域内竞争激烈。机会：机会：n随着以华鑫百货为34、代表的核心商圈快速发展，其商业业态将转变以零售、百货为主，社区随着以华鑫百货为代表的核心商圈快速发展，其商业业态将转变以零售、百货为主，社区服务性的功能将逐渐减弱；服务性的功能将逐渐减弱；n项目所处区域为政府规划的居住区，未来将有数量庞大的居住人口，未来社区支持力强！项目所处区域为政府规划的居住区，未来将有数量庞大的居住人口，未来社区支持力强！n新城缺少主题鲜明，经营有特色的新型商业，市场亮点易于制造。新城缺少主题鲜明，经营有特色的新型商业，市场亮点易于制造。发展方向：发展方向：制造亮点，吸引关注！合理规划，差异经营制造亮点，吸引关注！合理规划，差异经营提炼项目商业定位关键词：贴近生活，主题鲜35、明，差异化经营；提炼项目商业定位关键词：贴近生活，主题鲜明，差异化经营；提炼项目商业定位关键词：贴近生活，主题鲜明，差异化经营；提炼项目商业定位关键词：贴近生活，主题鲜明，差异化经营；传统商业和专业市场在片区招商可实现难度较大，无生存空间传统商业和专业市场在片区招商可实现难度较大，无生存空间都市特色都市特色/休闲情景休闲情景街区和街区和社区生活配套社区生活配套商业是两个可行的发展方向商业是两个可行的发展方向小结小结项目业态市场检验项目业态市场检验业态业态选址基本要求选址基本要求物业选址特点物业选址特点可行性可行性传统传统百货商业百货商业多在商业中心对开间、进深等形态要求较高传统商业中心/镇区与36、次级商业中心竞争激烈，位置偏远不可行专业市场专业市场交通便利；面积要求较大，能形成规模效应对开间、进深等形态要求高一般地处城郊处档次较低，与庭院式高档社区定位不符不可行社区生活社区生活配套商业配套商业多在居民生活集中区匹配项目定位档次/形象满足本项目社区需求可行都市特色都市特色/休休闲情景街区闲情景街区交通便利对景观有一定要求对景观有一定要求对规模要求不高高知/高品质消费群后期可以营造空间大对高消费品质人群吸引力大对高消费品质人群吸引力大租金较高租金较高可行项目发展定位项目发展定位都市特色都市特色休闲生活情景街区休闲生活情景街区n 都市休闲商业狭义是指服务于都市中”有钱有闲“阶层，为其提供休闲37、娱乐服务的新兴商业；n 将项目的功能定位为“都市特色休闲生活情景街区”，是针对都市消费群体的高知识性特性，弱化商业氛围弱化商业氛围，转而建立一种情景商业情景商业，同时兼容项目住宅的生活配套兼容项目住宅的生活配套，营造社区气氛，体现休闲之余与生活息息相关项目定位目标项目定位目标目目标标以商业提升社区形象，以商业提升社区形象，为住宅推广作铺垫为住宅推广作铺垫满足特殊消费群体（酒店、厂区商务）的满足特殊消费群体（酒店、厂区商务）的商务消费功能商务消费功能满足本社区居民满足本社区居民基本生活配套功能基本生活配套功能满足片区居住者满足片区居住者高尚高尚/品质品质/休闲消费休闲消费项目发展的思考项目发展38、的思考第二阶段：自力更生，稳争小区域第二阶段：自力更生，稳争小区域以项目周边以项目周边5001000米范围内的居住小区如米范围内的居住小区如本项目及龙城国际的居住人口为本项目及龙城国际的居住人口为 目标消费人群目标消费人群第三阶段：顺势而为，做强，做旺第三阶段：顺势而为，做强，做旺未来的社区商业中心未来的社区商业中心与与 新新 城城 居居 住住 区区 一一 同同 成成 长长第一阶段：制造市场亮点，吸引关注第一阶段：制造市场亮点，吸引关注以石龙以石龙首席商业情景街区为亮点，吸引最大范围首席商业情景街区为亮点，吸引最大范围的市场关注，实现商业利润，扩大项目知名度！的市场关注，实现商业利润，扩大项目39、知名度！中央尚龙坊中央尚龙坊/尚街尚街项目发展定位项目发展定位项目命名项目命名u中央：中央：与项目住宅一脉相承，完美共融，体现项目作为 新城区未来中央地位的优势u尚龙坊尚龙坊/尚街：尚街：代表项目商业的主题：休闲时尚；档次：高尚、高档 体现项目的建筑特色：双层空中商业走廊 “坊”代表商业街区，升级版街铺 中央商业引领中央生活中央商业引领中央生活崇尚石龙崇尚石龙首席商业情景街区首席商业情景街区商业开发模式商业开发模式u商业开发模式：首创商住结合商业开发模式：首创商住结合情景商业街区情景商业街区u商业形式：双层街区商业形式：双层街区+双集中式商业中心双集中式商业中心u发展模式：发展模式：出售型商业40、物业，采用统一规划，利用建筑规划和商铺形态上突出项目档次，商户自主经营u档次定位：档次定位：中档、适度拔高，升级版街铺u商住结合：商住结合：商业二层与住宅的平台花园互联，商住完美结合,相互联动,互不干扰的组合形态,业态组合建议业态组合建议2 2、避免低档五金建材、汽车配件、低档消费品避免低档五金建材、汽车配件、低档消费品1 1、必须有服务性中型超市服务性中型超市，联结散社区配套商户;4 4、美容、健身、休闲、美容、健身、休闲、SPASPA中心中心存在市场空间3 3、时尚家居、精品家具、婚纱摄影、特色餐饮时尚家居、精品家具、婚纱摄影、特色餐饮可考虑作为组合5 5、中档或偏高的大型中餐（海鲜、湘菜41、粤菜）酒楼中档或偏高的大型中餐（海鲜、湘菜、粤菜）酒楼业态组合细分业态组合细分u 商务休闲、娱乐休闲型：商务休闲、娱乐休闲型：咖啡店、茶艺馆、酒吧、清吧、休闲SPA、健身美容等u 生活配套型：生活配套型：社区银行、便利店、面包店、药房、洗衣店、音像店、电信营业店、手机店、网吧、流行唱片中心、图书、邮局、家居精品店、花店、照相 店，个性服饰精品等；u 特色餐饮：特色餐饮：西餐厅、日韩料理、中式特色餐饮区等。u半展示、半卖场性质的高档商业半展示、半卖场性质的高档商业 品牌家居、家具精品店、化妆品、运动用品、健康产品专卖店目标商家建议目标商家建议对经营面积要求中等适度，主要提供社区配套服务和对外便42、捷服务对经营面积要求中等适度，主要提供社区配套服务和对外便捷服务对供水、供电的配套设施有较高的要求对供水、供电的配套设施有较高的要求选址对交通环境和人流要求较高选址对交通环境和人流要求较高租赁时间长，一般都要求在租赁时间长，一般都要求在3至至5年以上年以上因其所需的面积较大，加之其具有一定的品牌价值，所以对租金要求因其所需的面积较大，加之其具有一定的品牌价值，所以对租金要求低廉低廉超市超市:OK:OK便利店便利店 华润华润 屈臣氏屈臣氏目标商家建议目标商家建议主题餐饮（热带雨林、鹿港小镇、西湖春天）主题餐饮（热带雨林、鹿港小镇、西湖春天）有一定的品牌知名度店面经营规模可大可小，能随时根据市场空43、间进行调整；环境精心设计，通常具强烈个性风格，以“出位”思维树立本店形象；菜系可中西自由结合，有些以自己的特色著称；选址要求不一定在成熟的商业中心，但对交通便利性要求较高。品牌快餐餐饮（真功夫、鹤留山、肯德基）品牌快餐餐饮（真功夫、鹤留山、肯德基）目标商家建议目标商家建议品牌知名度较高、信誉好，对消费者有极大的吸引力品牌知名度较高、信誉好，对消费者有极大的吸引力有既定目标消费客户群有既定目标消费客户群经营面积一般要求经营面积一般要求300500平米平米对供水、供电等配套设施有一定的要求对供水、供电等配套设施有一定的要求不强调成熟商圈内，但对交通环境及周边的自然、人文环境要求较高不强调成熟商圈内44、，但对交通环境及周边的自然、人文环境要求较高租赁时间长，一般都要求在租赁时间长，一般都要求在3至至5年以上年以上要求具有停车位要求具有停车位自身具有品牌效应、面积需求量大自身具有品牌效应、面积需求量大知名咖啡品牌连锁店（星巴克、知名咖啡品牌连锁店（星巴克、SPRSPR、两岸、上岛、两岸、上岛 ）目标商家建议目标商家建议对经营面积要求较大，要求可供大厅和包厢功能分区条件对经营面积要求较大，要求可供大厅和包厢功能分区条件对供水、供电的配套设施有较高的要求对供水、供电的配套设施有较高的要求选址不强调成熟的商圈内，但对交通环境要求较高选址不强调成熟的商圈内，但对交通环境要求较高租赁时间长，一般都要求在45、租赁时间长，一般都要求在3至至5年以上年以上因其所需的面积较大，加之其具有一定的品牌价值，所以对租金要求因其所需的面积较大，加之其具有一定的品牌价值，所以对租金要求低廉低廉品牌休闲娱乐业商家（茶艺、酒吧、沐足、美容）品牌休闲娱乐业商家（茶艺、酒吧、沐足、美容）总体建筑风格建议总体建筑风格建议为体现项目的与别不同，成功塑造定位，吸引片区高品质消费人群的日常消为体现项目的与别不同，成功塑造定位，吸引片区高品质消费人群的日常消费，就要首先从建筑着手，设计出与众不同建筑，使本项目成为石龙镇乃至费，就要首先从建筑着手，设计出与众不同建筑，使本项目成为石龙镇乃至周边镇区最富有建筑特色的商业街区。周边镇区最46、富有建筑特色的商业街区。现代简约式统一街区建筑风格现代简约式统一街区建筑风格二层独立铺位，空中走廊连通二层独立铺位，空中走廊连通1层楼梯直接上层楼梯直接上2楼楼统一商业街整体外立统一商业街整体外立面及招牌风格面及招牌风格现代简约式统一街区建筑风格现代简约式统一街区建筑风格与项目住宅融为一体与项目住宅融为一体二层独立铺位，用空中走廊连通，二层独立铺位，用空中走廊连通，顶部做成遮阳木栅，营造项目商顶部做成遮阳木栅，营造项目商业情景特色业情景特色1层外楼梯设计层外楼梯设计人流直接通向人流直接通向2层层统一商业街整体外立统一商业街整体外立面及招牌风格面及招牌风格建筑规划建议建筑规划建议以地块一为主以地47、块一为主北方方 正正 路路龙龙升升路路规划路规划路层数：层数：3层层单层单层1500层高：不少于层高：不少于5米米中型超市中型超市/酒楼酒楼双层独立街铺双层独立街铺层数：层数：2层层结构：门面结构：门面8米、进深米、进深16 米，层高米，层高5米米主流面积：主流面积：80双层独立街区商铺双层独立街区商铺结构：门面结构：门面4.5米、进深米、进深12米，层米，层高高5米，主流面积：米，主流面积：54左右左右龙城国际层数：层数：3层层单层单层1000层高：层高：5米米美容康体沐足美容康体沐足项目内部其他不临主干道商铺均为单层商铺，门面项目内部其他不临主干道商铺均为单层商铺，门面4.54.5米、进深48、米、进深1212米，层高米，层高5 5米米大型商业广场：大型商业广场：625（25*25）小型商业广场：小型商业广场：225（15*15）商业体量建议商业体量建议集中式商业与街区式商业面积配比：约约1：1商业总体面积：15660龙升路：两层5760（180*16*2）；）；龙城三路：两层2400（100*12*2）；其他项目内底商：单层共约4000-5000(建议不做)；大集中商业：4500（3层）；小集中商业：3000（3层）；共共7500街铺：集中商业：1层商业面积与2层以上商业面积配比：6580：9080 约约1：1.38情景商业广场示意图情景商业广场示意图先住宅后商业，全商铺销售模式先49、住宅后商业，全商铺销售模式统一定位、集中销售、统一定位、集中销售、集中式商业招商先行、带动销售集中式商业招商先行、带动销售加快社区建设速度，现楼招商加快社区建设速度，现楼招商1 1基于项目集中销售的考虑（销售易）基于项目集中销售的考虑（销售易）2 2基于项目招商情况的考虑（招商难）基于项目招商情况的考虑（招商难）3 3 基于项目住宅开发速度（情景建筑对情景主题业态招商的基于项目住宅开发速度（情景建筑对情景主题业态招商的支持作用）支持作用）销售模式建议销售模式建议销售均价测算销售均价测算 均价均价:约约1100011000元元/平米平米 一楼均价一楼均价:15000元元/平米平米 二楼均价二楼均价:7500元元/平米平米市场测算市场测算:均价均价:约约1400014000元元/平米平米 一楼均价一楼均价:18000元元/平米平米 二楼均价二楼均价:10000元元/平米平米目标均价目标均价:租赁均价测算租赁均价测算一楼均价一楼均价:60-80元元/平米平米二楼均价二楼均价:暂无参考市场价暂无参考市场价市场测算市场测算:一楼均价一楼均价:80-90元元/平米平米 二楼均价二楼均价:45-60元元/平米平米目标均价目标均价:THANKS大型酒楼大型酒楼超市超市小区主入口小区主入口娱乐娱乐休闲休闲街区街区社区配套商业社区配套商业社区配套商业社区配套商业