1、精品 料推荐浙江绿城物业国际名城物业管理方案目录一、物 概况（1）二、管理 架构 （4）三、 位 （5）四、具体管理措施（9）（一）内 管理（9）1 料管理（9）2 前台管理（10）3 班管理（11）4 园区巡 管理（11）5 物品采 及管理（11）6 主意 征 工作（12）（二）装修管理（12）1 装修申 （12）2 日常装修管理（13）（三）安保管理（15）1 常 防范（15）2 技 防范（26）（四） 施 修保养管理（28）1 公共部位 施 修保养管理（30）2 有 服 管理（33）（五）二 管理（33）1精品 料推荐（六）保 管理（33）（七） 化管理（38）（八）其它（39）安保系 2、（ 1） 像 系 在园区出入口、主干道、 梯的大 均 有黑白 像机， 行24 小 数字 像。（ 2） 周界 警系 园区周界 有 外 射探 器，并和 像系 行 ，一旦 生非法翻越立即 警。 警中心 在会所 控中心机房， 住宅区周界 行24 小 班 控。（ 3） 出入口管理系 园区出入口 有 ， 主 凭小区 通行 出， 客 确 同意后，由保安 放 通行 入园区， 行 收 ；外来人 需 得保安 同意，并登 有效 件后，方可 入园区。（ 4） 可 及 禁系 采用 网型可 系 ，可 内与 元 口机、住宅区保安 班室之 的可 通 。住宅区各公寓 元 均 有 禁系 ， 主可凭 禁感 卡 入。 客可通 公寓 3、元 口机呼叫被 主， 主可通 室内主机 示屏确 来 者，并可 行通 及开启 元 。（ 5）消防 警系 半地下 自 淋系 及消火栓系 ，高 公寓楼道内均 有消火栓及消防安全通道。2精品 料推荐国际名城一期管理处组织架构物业经理 1 名经理助理 1 名二内管保维级务理安修财员员队工务13长31名名1 名名保保监洁安控员班员12长3名3名名保安员共配置员工为 41 名12名3精品 料推荐岗位职责物业经理岗位职责1、执行公司的各项方针、政策、计划和指令。2、负责管理处工作计划的制定和实施，并定期检查，提出和实施纠正措施，达到规定标准要求。3、负责每月召开一次工作例会，传达公司月度会议精神和具体实施工作4、。4、负责控制管理处日常费用的支出，按时收取各项管理费用和代收代缴费用。5、负责处理业主的投诉。6、负责管理处 ISO9001 质量管理体系的落实。7、努力调动员工的工作主动性和积极性，提高服务意识，检查并督促各岗位员工履行岗位职责。8、负责当地政策法规、市场信息的收集与分析，及时向公司汇报。9、负责与当地政府部门的联系。10、负责管理处员工的考核工作。11、负责与其他部门的沟通、联系。12、负责园区内突发事件的处理。13、负责完成公司安排的其他工作。保安队长工作职责1、负责保安队各项安保管理工作和保安队内部管理工作。2、负责保安队 ISO9001 质量管理体系工作，建立各项安保台帐。3、组织5、监督队员的日常工作，维持秩序，确保全体业主的财产和人身安全。4、熟悉并掌握安保设备的运作状况，并监督队员做好日常运作记录，及时检查设备完好程度，发现问题及时通知有关单位进行维修。5、组织队员对安保设备进行日常保洁、保养。6、安排安保工作，制定安保值班安排表，并做好队员的培训教育工作。7、负责制定安保及消防管理制度和各项应急方案，定期检查安保工作及消防制度落实情况，并及时对各项制度进行调整、完善。8、园区内发生闹事、打架等突发事件时，应立即赶赴现场并组织队员及时处理，及时上报开物业管理处，并积极配合有关部门做好调查、取证工作。9、不定期抽查本园区公共区域及公共设施，如发现管辖区域内设施有任何损坏6、或潜在危险，及时通知有关部门进行处理。4精品 料推荐10、负责保安业务训练、业务学习及业务考评，并负责召开保安队工作会议。11、定期检查和总结保安队整体工作，确保保安队正常运作并发挥最大的工作效率。12、每月对园区夜间查岗不少于8 次。13、每季与队员谈心1 次。14、定期向物业管理处作书面或口头汇报园区保安工作情况。15、服从物业管理处的工作安排，完成交办的其他事项。管理员工作职责1、在物业经理的领导下，对分管的物管责任片的物业工作全面负责，为业主服务，收好物业管理费。2、密切联系业主，热情为业主服务，坚持“业主至上，服务第一”的宗旨，随时收集反馈业主的需求。3、定时巡视分管物管责任片的业主7、居住情况及公用设备、设施、共用物业的完好状况，发现问题，及时通知有关部门处理。4、注意自身形象，不断提高管理质量水平和自身业务素质。熟悉分管责任片的基本情况，对业主家庭情况要有基本了解，做到有问必答，有需求尽可能及时帮助解决，并反馈信息。5、做好业主的委托服务工作，积极按业主的需求，负责联系和安排，满足业主的需求，并合理收费。6、负责园区二级财务工作。7、发放并回收业主意见征询表，并对征询表进行汇总。8、负责管理处清洁、绿化人员的管理。9、服从上级领导安排，完成领导交办的其他工作。前台接待员管理职责1、负责接受业主的各类信息，作好信息记录，及时处理或发联系单给相关责任人,并作好反馈工作。2、负8、责各项服务的联系单的签发，做好整个闭环的跟踪工作。3、负责建立业主资料台帐，保管管理处的钥匙、资料、各类设施、设备的台帐。4 、严格按工作时间工作，作好交接班及值班工作。5精品 料推荐5、及时向管理处反映业主的需求信息，每月26 日负责本月的信息汇总，并向物业经理汇报。6、负责管理处的考勤。7、负责拟定管理处值班安排表。8、负责园区物品管理。9、完成管理处安排的其他工作。维修工岗位职责1、负责制定年度维修保养计划，报管理处审核和备案，并组织实施。2、负责设备房的清洁工作。3、负责建立园区图纸资料、设施设备的台帐工作，保管好维修工具。4、做好园区的公用水电表的抄表工作( 每周一次 ) ，做好记录9、，及时分析，并向物业经理汇报分析情况，协助做好园区的节能工作。5、掌握园区设备的技术性能及控制方式，熟悉管线的具体走向和每个开关、阀门的具体位置。6、负责开展有偿维修服务。7、协助和监督其他施工单位在园区内的维修保养工作。8、严格按照设备的操作规程，正确使用各类维修用具。9、坚守岗位，做好相关的工作记录。10、认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，做到故障判断准确，处理及时迅速。11、完成管理处安排的其他工作。保安班长岗位职责1、在保安队长的领导下，安排本班各项具体工作。2、监督本班队员执行上级各项工作指令及公司规章制度。3、检查本班各岗位工作情况，及时纠正工作偏差。4、如实记录并小10、结本班工作情况，并及时向上级汇报。5、做好保安器材的交接和保管工作。6精品 料推荐门岗岗位职责1、按制度做好交接班工作。2、实行跨立式服务。3、对车辆进出进行管理，所有外来车辆进出大门都实行登记。4、对装修工人进出、物品进行管理，对携带可疑物品的装修工人进行检查。5、对来访人员进行询问并登记身份证号码或有效证件后方可放行。6、负责园区内业主存放物品的管理。7、每班保安员下班时做好值班室和大门口的卫生保洁工作。8、禁止各类闲杂人员进入园区。9、协助巡逻人员做好突发事件的处理。巡逻岗岗位职责1、按规定巡逻签到，纠正管辖区域内发生的一切违章行为。2、做好管辖区域内治安工作，发现可疑人员询问盘查时先敬11、礼，再询问。3、做好管辖区域车辆管理工作，使管辖区域内车辆按章行驶和有序停放。4、检查管辖区域内消防设施，确保其不受损坏和丢失，保证其整洁完好、有效；如发现隐患，或失效的消防器材应及时做好记录并向上级汇报，并提出整改意见。5、夜间巡逻注意业主门窗关闭情况，及时做好提醒工作。6、发现突发事故按紧急事故预案程序处理。7、做好巡逻期间的各项记录。8、协助做好装修管理工作，对占道堆料和垃圾散放进行重点管理，禁止装修工人乱拉电线、使用休闲设施和到其它房屋内，禁止园区内的延时装修作业现象。9、接到报警信号后应以最快速度赶到报警现场细查，予以酌情处理，并把详细情况反馈到报警室存档，以备追溯。清洁、绿化人员岗12、位职责1、认真执行公司规章制度，服从管理，听从安排，禁止发生偷懒行为。2、工作时间需佩戴工号牌，着工作服，保持着装整洁。3、准时上下班，不迟到、早退、旷工，病、事假需提前申请。4、在工作场所严禁高声喧哗、聊天、打架等。5、严禁动用或偷盗园区内与工作无关的任何物品。7精品 料推荐6、清洁中必须挪动物品时，清洁完毕后应放回原处。7、严禁把拖把、扫把等工具扛在肩上走路，工作完毕后及时对工具进行清洁、保养，各种工具和垃圾应放在墙角等隐蔽的角落里。8、清扫现场时，应放好“正在清扫”的标识牌。9、按照保洁服务质量标准，保质保量地完成责任区域的保洁任务。10、保洁员进行保洁服务时，发现任何破坏环境卫生行为或13、故意损坏公共设施行为时应及时劝阻，对不听劝告者，应及时向管理员反映。11、对业主的询问，应谦和礼貌，使用文明用语。12、不得随意把工具、保洁用品借给他人使用。13、领用保洁用具需以旧换新。14、禁止接受任何其它私人服务。15、负责对园区绿化的巡视、修剪等工作。16、负责绿化用农药的申购和保管。17、完成管理处安排的其他工作。具体管理措施（一）内务管理1、资料管理（1）工程资料1）要求标准分门别类地接收整套接管验收资料，填写相关表格。每年年底对整套资料进行一次核对。资料由专人管理。借用、归还资料必须登记。2）管理内容所有工程技术、维修、改造资料，各种竣工图及各类设施设备使用、说明等资料、施工管线14、图等。（2）业主资料1）要求标准每年年底核对一次。资料由专人管理。借用、归还资料必须登记。2）管理内容业主基本情况登记表 。房屋交接验收表。装修前验收表。8精品 料推荐装修管理协议。装修检查表。业主意见征询表。业主投诉报告单。与该业主相关的资料。（3）财务资料1）要求标准保密性。档案妥善保管、有序存放、方便查阅、严防毁损、散失和泄密。除公司领导、公司财务部外，任何未经物业经理同意的人不得查阅管理的帐务。管理处帐本隔年上交公司存档。2）管理内容财务相关资料。（4）文件资料1）要求标准收到、发出文件后进行留底存档。组织员工学习。受控文件对外保密。2）管理内容外来文件。受控文件。公司发文。管理处的申15、请报告。管理处致业主函。管理处致开发公司函。管理处致其他部门函。（5）管理资料1）要求标准及时填写。定期（每月、每年）存档。符合质量体系要求。责任到人。真实、准确、及时、可追溯。2）管理内容考勤表。考核表。 ISO9001 相关表格。2、前台接待管理（1）要求标准1）佩戴胸牌，着工作服。9精品 料推荐2）仪表端庄、大方，表情自然和蔼、亲切。3）对业主（使用人）一视同仁。接待时应起立，主动、热情、规范。4）为来访人员沏上茶水。5）迎送接待业主 ( 使用人 ) 时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致。6）使用文明用语，禁止使用服务忌语。7）接到各类信息后，应及时作好记录，一般管理处范16、围内的问题十分钟内给予答复或解决；若不能第一时间解决的，立刻联系相关部门，征求意见，统一处理方法，并作好该信息的跟踪记录。8）负责发放各项服务的联系单给相关责任人，并负责做好整个闭环的跟踪工作。9）做好经营服务项目的联系、记录、收费、接待工作，并协助相关人员作好服务工作。10）每天接到的各类信息及时总结，第二天一早将上一天所有信息的记录、处理、反馈情况整理上报给物业经理。11）接到有人参观的通知，安排人员陪同参观、讲解。12）协助作好物管费的催讨工作。13）各类电话通话简明扼要，保持电话畅通，并做好接听记录。14）负责每月信息汇总工作（每月26 日）。（ 2）管理内容1）业主来访。2）外来人员17、来访。3）参观人员的接待。4）各类信息的处理、汇总和汇报。5）各项服务的接受与安排。6）公共活动场所的管理。3、值班管理（1）要求标准1）时间：春秋冬季7：30 至 19：00；夏季 7： 30 至 19： 30。2）中午在办公室值班。3）记录准确、明白、真实、可追溯。4）桌面物品摆放有序，烟灰缸干净。（2）管理内容1）每天轮流值班。2）办公室清洁卫生工作。3）接听电话。4）做好值班记录。4、园区巡查管理（1）要求标准1）管理处工作人员每天不少于两次巡视园区。10精品 料推荐2）详细登记巡视记录。3）遇到清洁、维修、保安问题及时向相关负责人反馈。（2）管理内容园区巡视工作。5、物品采购及管理（18、1）要求标准1）填写申购单。2）购置低值易耗物品单件金额在500 元以上，或一次必购物品在500 以上的应向公司提出物品需求的报告，并对名称、规格、数量、用途填写清楚，由公司统一购置；单件金额在 500 元以下，经公司同意后可自行购置。3）控制成本。4）二级财务兼固定资产管理员。5）每年年中、年末对固定资产进行清点、核账，并及时报送财务部。（2）管理内容1）低值易耗品的申购。2）固定资产的管理。6、业主意见征询工作（1）要求标准1）每年的 5、11 月发放业主意见征询表。2）发放对象为全体业主。3）准确、真实、及时、可追溯。4）对不满意的进行回访。（2）管理内容征询业主意见，统计业主满意率，做19、好回访工作。（二）装修管理管理目标：1、保持外立面统一。2、无违规作业、乱搭建现象。3、无延时作业而引起其他业主的投诉现象。1、装修申请（1）要求标准1）业主、装修公司在装修管理协议上签字。2）业主、装修负责人在装修进场前验收表上签字。3）装修公司缴纳文明施工保证金。4）装修公司提供盖公司章的公司营业执照或资质证书的复印件。11精品 料推荐（2）管理内容1）签订装修管理协议。2）装修进场前验收。3）收取相关费用。4）要求装修公司提供相关备案资料。5）对装修现场的巡视、检查。2、日常装修管理（1）要求标准1）水电改路期间装修管理人员每天不少于二次对装修户进行检查。有无安装简易座便器。有无擅自敲动20、墙体。有无擅自将下水管道移位。有无擅自改动空调孔位置。有无擅自敲动烟道。有无破坏外立面。有无在地面割槽埋设水管。有无破坏卫生间的防水设施等。每天做好装修检查记录。2）泥工期间装修管理人员每天不少于一次对装修户的检查。有无在室内用重型材料砌隔断墙。有无在公共部位搅拌水泥等。每天做好装修检查记录。3）木工期间装修管理人员每天不少于一次对装修户进行检查。 有无配备灭火器。有无在进户门外面做鞋柜。是否准备盛水器皿等。每天做好装修检查记录。4）油漆期间装修管理人员至少每三天检查一次。有无配备灭火器。是否准备盛水器皿等。有无擅自改动阳台（露台）外立面的颜色等。12精品 料推荐每天做好装修检查记录。5）装修21、结束，安装空调、热水器（太阳能热水器和其它热水器等）园区门岗队员发现安装空调、热水器人员进入园区时，立即通知装修管理人员。装修管理人员接到通知后，立即到该业主家中。全程跟踪设施安装过程，直至安装完毕，安装人员撤离园区。安装过程中，装修管理人员应制止业主违反空调室外机等大型设施安装管理办法及园区管理制度的行为，遇到自身无法处理的，应及时通知物业经理或上报相关政府部门。6）装修结束后退还文明施工保证金文明施工保证金凭证退款，凭证上须有业主签字认可，并征得证实。物业经理依据装修管理人员的签字在文明施工保证金凭证背后签字。二级财务依据物业经理的签字给予退款。（2）管理内容在装修过程中，不能破坏和影响房22、屋的外立面，不能封闭阳台，不能安装防盗门窗，不能随意更换进户门， 不能安装太阳能热水器，不能改变外立面涂料及面砖等颜色，晾衣架安装不能凸出阳台外侧；顶层带露台的住户，不允许安装遮阳蓬，同时不允许封闭各立面，空调（空气源热水器）外机严格按原设计方案或管理处指定位置安装。装修必须严格按业主与管理处签定的装修管理协议进行施工。在不同装修期间进行装修检查。装修完毕后安装空调的管理。 装修完毕后退还文明施工保证金的管理。 装修期间装修垃圾管理。3、装修垃圾堆放管理为确保园区的居住品质，不影响公共环境，根据本园区实际情况，各装修户的装修垃圾统一按照指定路线堆放到指定地点；要求将装修垃圾袋装并扎紧袋口，防止23、渗漏（不能袋装的必须绑扎）。装修时间：春、夏、秋季 7:30-20 ：00冬季 8:00-20:00其中 12:00-14:00时间段内不得进行有噪声的施工活动。装修垃圾堆放点安排：1）1 幢 3 单元入口泊位处，堆放1、2、3 单元， 7 幢的 1、2 单元；2）2 幢 2 单元入口泊位处，堆放1、2 单元， 7 幢 3 单元的；3）3 幢入口处，堆放3 幢的；4）5 幢入口处，堆放5 幢的；5）6 幢入口泊位处，堆放6 幢的、 10 幢 1、 2 单元的；13精品 料推荐6）12 幢 3 单元入口处，堆放1、2、3 单元， 19 幢 1、 2、3 单元；7）8 幢入口广场处，堆放8 幢的；24、8）15 幢入口广场处，堆放15 幢、 21 幢 1 单元的；9）会所入口处，堆放20 幢的；10）21 幢 2 单元处，堆放 21 幢 2、 3 单元的；11）37 幢 1 单元处，堆放 33 幢、 37 幢 1、2 单元的；12）9 幢 1 单元处，堆放 16 幢 1、2 单元， 9 幢 1、 2 单元的；13）17 幢 2 单元处，堆放 17 幢 1、 2 单元， 22 幢、 23 幢的；其它排屋均堆放在各自进门处的走廊下。（三）安保管理管理目标：1、无重大交通、消防、安全责任事故。2、安保设施完好，不失效，不丢失。3、车辆停放有序。人员编制 ：共计 19 名保安队长 1 名，班长 3 25、名，队员 12 名，监控人员 3 名时间安排 ：实行 24 小时三班制（早班6 名、中班 6 名、夜班 6 名）早班： 8：0016： 00中班： 16：00 24：00夜班： 0：008：00保安服务目标：业主（客户）对保安满意率达95%以上 保安各项管理工作实现 PDCA循环率 100% 保安管理按规定实施月检 / 季检覆盖率 100% 一般治安案件年发生率占总户的 1%年度重大火灾 / 刑事和交通事故发生率1%机动车辆管理纠纷发生率1%限时巡逻覆盖 ( 房屋建筑 / 设施设备 / 周边环境 / 治安 / 消防 / 车辆停放 ) 率 100%,有效率95%,隐患信息传递准确率 / 及时率 26、100%安全防范方式：为维护业主（使用人）生命、财产的安全，将损失降到最低点，保安队将切实实行“常规防范” 与“技术防范” 相结合的 24 小时全天候保安管理，采取站岗与巡逻相结合的服务方式，协助公安机关维护园区的公共秩序，减少和降低任何危害或影响业主（使用人）的行为，树立良好的保安形象。14精品 料推荐一、具体人员分配见岗位设置表【国际名城一期】保安人员岗位设置表序人员名称人数工作岗位主要职责休息日及上班时间号一保安191保安队长1管理处办公全面负责保安日常周日室工作8:30-17:302保安班长3值班室协助负责本班日常翻班三天一工作翻3监控人员3监控室负责监控翻班三天一翻6早班保安4门岗园27、区站岗巡逻翻班三天一内翻7中班保安4门岗园区站岗巡逻翻班三天一内翻8夜班保安4门岗园区站岗巡逻翻班三天一内翻二以上人员兼义务消防19队二、日常管理早班： 08：00 时 16：00 时保安配置： 6 名（包括班长、未包括队长）岗位设置：主入口2 名保安（ 1 名保安主岗、 1 名保安副岗）、2 名保安园区巡逻、1 名保安监控，班长脱产，负责对各岗位工作质量的检查和指导。换岗模式：每小时一换（ 2 名园区巡逻保安和 2 名门岗对换，其他人员不变）时间08：0009：0010：0011：0012：0013：0014：0015：00岗位至至至至至至至至人员09：0010：0011：0012：001328、：0014：0015：0016：00甲主岗巡逻副岗巡逻，主岗巡逻副岗巡逻乙副岗巡逻主岗巡逻副岗巡逻主岗巡逻丙巡逻主岗巡逻副岗巡逻，主岗巡逻副岗丁巡逻副岗巡逻主岗巡逻副岗巡逻主岗辰巡逻巡逻巡逻巡逻巡逻巡逻巡逻巡逻巳监控监控监控监控监控监控监控监控15精品 料推荐工作内容：主 岗主岗（形象岗）跨立式站岗服务时间为08： 00 时 16： 00 时；对进入园区的车辆、工作人员行注目礼或敬礼； 对进入园区的摩托车、电瓶车、自行车进行询问；对要进入园区的行人进行劝阻，并提示行人按要求往行人通道进入园区； 对外来车辆进行询问，发放临时通行证，反馈副岗进行书面记录；对驶离园区的外来车辆按时收费。副 岗对驶离29、园区的业主车辆行注目礼或敬礼；对门岗四周车辆、行人进出进行指挥、登记；对四周出现的不文明现象进行纠正；引导行人通过电子门刷卡后进入园区；禁止各类闲杂人员（乞讨、捡垃圾等）进入园区内； 装修民工管理：装修民工进入大门时副岗保安先行军礼，再询问，核实有无出入证，或是否有效，若属无效证件，需进行补办，未办理出入证，则需持有效证件登记或办理出入证后方可进入施工； 装修材料管理：装修材料进入时仔细检查询问，如有防盗窗、防盗网、铝合金、煤气罐、易燃易爆等物品禁止进入园区。同时用对讲机通知装修管理人员或管理处，是否办理装修手续，经核实允许，其他人员方可入内。监督装修材料的堆放、搬运，如黄沙必须袋装、砖块摆放30、整齐、湿白灰须桶装，装修木料搬运时是否会破坏墙面、楼道灯等，通知巡逻人员及时检查； 外来人员管理：外来人员进入园区时，门岗副岗应主动上前先行军礼，后询问去向，引导来访人员通过可视对讲系统与业主联系，如业主在家同意其入内，向来访人员索取有效证件进行登记，登记完毕后入内，其车辆按相应规定停放。如可视对讲无人应答或业主不在家，劝阻来访人员进入园区区域； 老年人（包括本园区老年人） ：如有老年人想要进入园区（本园区老年人） ，门岗队员应主动、热情问候，看见老人手上提拎物品，门岗人员应呼叫巡逻人员至门岗，主动帮老人拎物品陪同老人至家门口； （非本园区老年人），门岗人员应主动上前先行军礼，后询问去向，如在31、询问当中，老人（或执勤本人）听不清或听不懂，队员应请教其他本地队员或路人给予帮助，问清楚老人去哪里后，门岗人员应呼叫巡逻人员至门岗，帮老人拎物品陪同老人至业主家，并予以确认，如业主不在家，及时与业主联系，如业主短时间内不能回来，则请老人至物管处休息片刻，直至业主回家； 残疾人：如有残疾人进入园区，门岗人员则要分清此人是否需要帮助。如残疾人坐汽车而来，按照门岗操作流程问清楚去哪里登记后，尽可能让车子开至单元门口，人员下车后，巡逻队员及时跟进指挥车辆停放在规定的泊位上，如需帮忙，应主动上前帮助。如使用手动残疾车而来，门岗人员问清楚人员去向进行登记后，呼叫巡逻队员至门岗将残疾车推至业主家门口，如需帮32、忙，应主动上前帮助，直至业主家门口止，并礼16精品 料推荐貌道别； 参观人员：如有外来人员要参观园区，请参观人员出示公司有关部门出具的介绍信、联系函等，立即通知前台，由前台发放参观证，并派人陪同讲解，请参观人员佩戴园区参观证后，提醒参观人员注意； 1、参观时尽量靠右边行走； 2、参观时请勿拍照，请勿大声喧哗； 3、请勿擅自打扰业主，如有问题请与管理处联系。参观人员如无法出示相关证明时，保安人员应婉转地拒绝其入内，并提醒下次如要参观，请事先做好相关准备；参观路线：从主入口沿主干道至 1 幢，经 3、5、6 幢沿海盐塘河边至 33、 37 幢，至会所至主入口。 推销人员：如有推销人员在门岗被拦到，33、值班队员应提醒推销人员请勿打扰业主生活，如有事请跟管理处联系，并告知管理处电话号码或请巡逻人员带其至管理处办理相关手续，不行则应婉转地拒绝其入内。如在园区内巡逻发现或经业主举报有推销人员后，应及时地对推销人员进行拦截，将其带至管理处，由管理处工作人员进行处理； 安装施工人员：如有安装人员（空调打洞、铝合金安装等）需要进入园区施工时，应及时通知管理处，由管理处工作人员确认及带领下方可进入。如未得到管理处的同意下，请安装人员在门岗等侯通知，如安装人员被业主带进，及时通知管理处。巡 逻 每一小时的巡逻时间定为45 分钟，其他时间适当休息、调整； 巡逻出发前整理着装，检查佩带器械，以三大步伐中“起步走34、”的动作要求，沿园区道路的右侧行走，对园区整体进行定时、定点、定线巡逻； 如巡逻员接到门岗值班人员有外来车辆通知后 , 应立即赶到停车位置处 , 发现车主有未按规定停车的迹象 , 马上进行引导 , 并指定停车地；停在车库门前的车辆，应及时和车主联系并纠正；及时纠正停放不整齐的自行车、摩托车指定位置统一摆放；对进入园区的车辆，应察看车身是否有擦痕或碰撞之迹；倒观镜、车灯、玻璃是否有破损或裂缝；若有类似情况，立即通知业主，并在值班记录本上详细记录；公共配套设施的检查，如发现路灯损坏，应上前看清路灯编号、损坏部位，并通过对讲机呼叫门岗值班人员通报刚才发现问题，及时在值班记录本上填写，并以反馈单的形式35、反馈到管理处或主管部门， 值班记录本记录次日复查；如发现水泵等设施、设备损坏，查看损坏部位，及时通过电话联系园区维修部门，并加强现场看护，以免造成事故进一步恶化，并在值班记录本上详细记录事故情况，以便追溯； 装修材料、物品搬运的监督；如巡逻队员在巡逻中发现搬运工在搬运黄沙、水泥、白灰等，应上前提醒搬运工在这些物品下面垫置塑料薄膜或相关替代物品，然后在施工明显处设置提示标志，并要求搬运工在施工结束后清理现场，并提醒其他队员进行复查；如发现搬运工在搬运木材、木板等，应提醒搬运工注意不要损坏园区楼道内的墙面、照明设施等，如损坏则照价赔偿，并加强监督； 及时提醒在娱乐场所、景观河道边玩耍的小孩、老人等36、注意自身安全，并劝离危险地带，告诫他们：如发生意外，请及时呼救；在园区巡逻时尽可能主动帮助业主一些力所能及的事务，如提提物品、打打雨17精品 料推荐伞等；巡视时发现在园区某一点逗留时间过长或见到队员有意躲避的可疑人员，应立即上前盘问，劝其离开园区，必要时可请110 处理；若是业主的亲友，应护送或目送其回业主家中；如接到监控室报警通知，及时以最快速度赶赴报警区域，进行处理或按紧急事故处理预案进行操作，并反馈监控室，以便追溯；巡视时发现道路、绿化带上有烟蒂、纸屑等，应随手捡掉，碰到难以处理的垃圾及时通过对讲机向管理处反馈；如遇突发事件，请按紧急事故处理预案处理，并进行相应记录巡逻路线（早班巡逻以外37、来人员、车辆、装修管理为主）道路巡逻路线 a、【门岗】【1 号楼】【6 号楼】【31 号楼】【33 号楼】【16 号楼】【8 号楼】【19 号楼】【返回门岗】道路巡逻路线 b、【门岗】【21 号楼】【 37 号楼】【 31 号楼】【6 号楼】【3 号地下车库】 【2 号地下车库】【 15 号楼】【1 号地下车库】【19 号楼】【返回门岗】道路巡逻路线 c、【门岗】【1 号地下车库】【2 号楼】【5、6 号楼】【3 号地下车库】【 2 号地下车库】【19 号楼】【返回门岗】道路巡逻路线 d、【门岗】【21 号楼】【 31 号楼】【17 号楼】【3 号地下车库】【2 号地下车库】【 1 号地下车库38、】【返回门岗】楼道巡逻路线 a 、【门岗】【 1 号楼】【2 号楼】【3 号楼】【返回门岗】楼道巡逻路线 b 、【门岗】【19 号楼】【 20 号楼】【21 号楼】【返回门岗】楼道巡逻路线 c 、【门岗】【12 号楼】【 15 号楼】【16 号楼】【返回门岗】楼道巡逻路线 d 、【门岗】【7 号楼】【8 号楼】【9 号楼】【返回门岗】楼道巡逻路线 e 、【门岗】【33 号楼】【37 号楼】【31、29、 27、25、22 号楼】【返回门岗】楼道巡逻路线 f 、【门岗】【10 号楼】【 17号楼】【23、 26、 28、30号楼】【返回门岗】车辆管理园区内的道路上禁止停放任何车辆。业主车辆：机动39、车停放至车库内或承租的泊位上，非机动车辆停放至相应的停车库内；如未按规定停放，则及时上门进行耐心解释，务必使其停放到位。有车无位的业主：园区路面设有露天泊车位，可向管理处承租车位；若车主不为自己车辆确定车位的，为维护园区全体业主的利益，保安员有权禁止该车进入园区。非业主车辆：在园区内临时车辆泊位上车辆满负荷后，通知门岗对外来车辆进18精品 料推荐行劝阻，保证园区内道路的交通秩序，停在园区内的外来车辆超过一定时限后，驶离园区时需承担停车泊位费（按时收取，收费标准以物价部门批复为主） 。 其他车辆：如送货车、电力工程车、抢险、救护车等，在允许的时间内，进行作业，超过一定时限，则将车辆停放至指定位置40、，以便日常管理。装修车辆如载负装修物品驶离园区须业主签字，核实车上物品和数量，无误后放行并作好登记。园区内免费停放的工作车辆：电力工程车、抢险车、救护车、消防车、军车、警车。 5 吨以上的货车禁止入内，如需搬货请停放在马路上，由电瓶车等搬运。 5 吨以下车辆按保安员指定位置停放。 业主非机动车（摩托车、电瓶车、自行车等）停放尽可能劝说让业主将车放到库房内。注意事项：1、业主车辆出入园区，门岗队员必须半面转敬礼。2、如业主车辆进入园区没有放在车库或泊位上时，巡逻队员发现后，应及时跟业主沟通，说服业主按规定停放，队员在说服过程中注意自己的言行，让业主理解我们所做的工作，完全为了整个园区的交通安全和41、大家的方便，而不能让业主误解，激化矛盾。、 中班： 16： 00 时 24： 00 时保安配置： 6 名（包括班长、未包括队长）岗位设置：主入口 19：00 时前 2 名保安； 19：00 时后 1 名保安、 3 名保安园区巡逻、1 名保安监控，班长脱产，负责对各岗位工作质量的检查和指导。换岗模式：每小时一换（其中 1 名巡逻队员与门岗对换，其它人员岗位不变）时间16：0017：0018：0019：0020：0021：0022：0023：00岗位至至至至至至至至人员17：0018：0019：0020：0021：0022：0023：0024：00甲主岗巡逻副岗巡逻主岗巡逻巡逻巡逻乙副岗巡逻主岗巡42、逻巡逻巡逻主岗巡逻丙巡逻主岗巡逻巡逻巡逻主岗巡逻巡逻丁巡逻副岗巡逻主岗巡逻巡逻巡逻主岗辰巡逻巡逻巡逻巡逻巡逻巡逻巡逻巡逻巳监控监控监控监控监控监控监控监控工作内容：主 岗主岗（形象岗）跨立式站岗服务时间为16： 00 时 19： 00 时， 19： 00 时后在固定区域移动门岗，另一名门岗保安园区巡逻；19精品 料推荐对进入园区的车辆、工作人员行注目礼或敬礼； 对要进入园区的摩托车、电瓶车、自行车进行询问；对要进入园区的行人要求往行人通道进入园区； 对外来车辆进行询问，换放临时通行证，进行书面记录，对驶离园区的外来车辆按规定收费；对门岗四周车辆、行人进出进行指挥、登记；对四周出现的不文明现象进43、行指正；引导行人通过电子门刷卡后进入园区；禁止各类闲杂人员（乞讨、捡垃圾等）进入园区内；装修民工下班时携带物品的检查；门岗四周灯系的开启。巡 逻延续早班的工作事宜及内容；控制车辆乱停放现象，自行车、摩托车负责搬放到统一指定地点；制止装修户延时加班；看见垃圾、烟蒂等及时处理，发现无法处理的问题及时反馈至管理处； 接监控室报警通知，应在第一时间内赶到报警地点查看、处理并向监控室反馈； 从下午 17：00 时对景观河道专门进行蹲点式巡逻；从晚上 21：00 时按巡更点、路线的设置，进行签到巡逻。巡逻路线（中班以园区车辆、安全防范为主）道路巡逻路线 a、【门岗】【1 号楼】【6 号楼】【31 号楼】【44、33 号楼】【16 号楼】【8 号楼】【19 号楼】【返回门岗】道路巡逻路线 b、【门岗】【21 号楼】【 37 号楼】【 30 号楼】【6 号楼】【3 号地下车库】 【2 号地下车库】【 15 号楼】【1 号地下车库】【19 号楼】【返回门岗】楼道巡逻路线 a 、【门岗】【33 号楼】【37 号楼】【31、29、 27、25、22 号楼】【返回门岗】楼道巡逻路线 b 、【门岗】【10 号楼】【 17号楼】【23、 26、 28、30号楼】【返回门岗】安全防范路线 a、【门岗】【 1 号楼】【2、3、5、6 号楼】【沿河边休闲区】【31 号楼】【沿 37 号楼围墙】【会所】【返回门岗】安全防范45、路线 b、【门岗】【沿会所围墙】【 37 号楼】【 30 号楼】【22 号楼】【 5 号楼】【3、2、1 号楼】【返回门岗】安全防范路线 c、【门岗】【 12 号楼】【8 号楼】【 5、 6 号楼】【22 号楼】【37 号楼、会所】【返回门岗】安全防范路线 d、【门岗】【 1 号地下车库】【 15 号楼】【 2 号地下车库】【3 号地下车库】【 17 号楼】【沿河边休闲区】【33 号楼】【返回门岗】20精品 料推荐车辆管理延续早班的工作事宜及内容；务必使业主停车入库，出现意外，及时纠正，确保制度的有效性。夜班： 00 ：00 时 08：00 时保安配置： 6 名（包括班长、未包括队长）岗位设置46、：主入口 06：00 时前 1 名保安； 06：00 时后 2 名保安、 2 名保安园区巡逻、1 名保安监控，班长脱产，负责对各岗位工作质量的检查和指导。换岗模式：每小时一换 （06：00 时后两名巡逻人员与门岗对换，辰与巳的岗位不变）时间00：0001：0002：0003：0004：0005：0006：0007：00至至至至至至至至岗位01：0002：0003：0004：0005：0006：0007：0008：00人员甲主岗巡逻巡逻巡逻， 主岗巡逻副岗巡逻乙巡逻巡逻主岗巡逻巡逻巡逻主岗巡逻丙巡逻主岗巡逻巡逻巡逻， 主岗巡逻副岗丁巡逻巡逻巡逻主岗巡逻巡逻巡逻主岗辰巡逻巡逻巡逻巡逻巡逻巡逻巡逻巡47、逻巳监控监控监控监控监控监控监控监控工作内容：门 岗 主岗（形象岗）跨立式站岗服务时间为06：00 时 08：00 时，另一名副岗保安为固定移动岗；对进入园区的车辆、工作人员行注目礼或敬礼；对进入园区的摩托车、电瓶车、自行车进行询问；对要进入园区的行人要求往人行道进入园区；对外来车辆进行询问，换放临时通行证，进行书面记录；对门岗四周车辆、行人进出进行指挥、登记；对四周出现的不文明现象进行指正；控制外来车辆、人员进入；协助巡逻人员对突发事件的应急处理。巡 逻做到四个字“看、闻、听、记” 。看：园区是否存在安全隐患。闻：是否存在煤气泄漏、烧焦味等。听：是否存在漏水、有无异响等。记：需整改的问题，用48、笔记本记好，然后填写反馈单到管理处；21精品 料推荐 如发现可疑人员在园区或围墙外，应及时上前询问或在隐蔽处观察，确保园区公共秩序的安全性。巡逻路线（夜班以安全防范为主）安全防范路线 a、【门岗】【 1 号楼】【2、3、5、6 号楼】【沿河边休闲区】【31 号楼】【沿 37 号楼围墙】【会所】【返回门岗】安全防范路线 b、【门岗】【沿会所围墙】【 37 号楼】【 30 号楼】【22 号楼】【 5 号楼】【3、2、1 号楼】【返回门岗】安全防范路线 c、【门岗】【 12 号楼】【8号楼】【 5、 6 号楼】【22 号楼】【37 号楼、会所】【返回门岗】安全防范路线 d、【门岗】【 1 号地下车库49、】【 15 号楼】【 2 号地下车库】【3 号地下车库】【 17 号楼】【沿河边休闲区】【33 号楼】【返回门岗】注：以上路线在夜间巡逻中重复进行。三、消防管理灭火器每一个月由消防监督员或保安队负责人对本园区内的灭火器进行检查，并作书面登记，具体检查内容如下：1 、检查灭火器是否按规定位置摆放，若没有在规定位置上，应查清原因，向管理处汇报，并及时补充，做好书面记录；2、察看灭火器的使用期限是否超过有效期，如有效期已到，应及时更换，对已使用的灭火器及时填充，并做好记录，确保在位的灭火器均在有效期内；3、检查灭火器自身卫生状况，做到灭火器上无污迹、无粘性物体，同时周围环境对灭火器的正常使用不得有任50、何影响；4、应清楚保安员们对灭火器各方面性能的了解程度，不懂的要教其学会，掌握正确的使用方法，能熟练操作。二、消防栓每一个月由消防监督员或保安队负责人对本园区内的消防栓进行检查，具体检查内容如下：1、检查消防栓上如油漆脱落较严重，应及时油漆，若有污物或粘性物质应清除干净；2、检查消防栓的编号，不得被其它物体覆盖；3、检查消防栓上螺丝的松紧情况，发现转不动应用消防扳手调试，确保消防盖启动灵活；4、检查消防栓是否有锈蚀现象，接头能否和消防扳手配合使用；5、每月检查一次消防栓出水情况，并书面记录。滴水、堵塞等要作好登记，反馈管理处请维修部门及时维修；6、在消防栓周围1.5m 范围内不得堆放任何物品，51、以确保周围环境畅通无阻，消防栓能正常使用。四、日常培训为提高队员实际操作能力，正确处理日常工作中发生的事件，结合队员个人需求，22精品 料推荐每周进行培训（星期三下午15： 0017：00），内容进行交叉式（理论或军事）轮换；理论培训： 1、熟悉国际名城基础情况（公司领导、车辆等）；2、日常工作细节操作；3、日常消防知识应知应会、车辆管理；4、紧急事故预案的流程讲解；5、服务意识；6、法律常识。军事培训： 1、军事三大步伐、军姿、敬礼；2、消防灭火器的运用、水带的熟练操作；3、体能练习（篮球、乒乓球、跑步、俯卧撑等）。五、紧急事故处理预案突发事件处理预案1、如遇突发事故（指凶杀、抢劫、盗窃、打52、架、闹事、或重大纠纷等），执勤人员必须保持头脑冷静，立即采取措施，并及时报告保安部经理及物业经理；2、汇报时简要说明事发的地点、性质、人物、特征及损失；3、驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况；4、查看各类记录、出入登记、监控系统，检查有无可疑情况和人员；5、对打架事件，值班人员应密切注意事发现场的情况变化；6、值班人员对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态；7、受伤事件应做好现场保护和通知有关部门抢救工作；8、对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引起的伤亡事故，应立即报公安机关并由保安部经理、物业经理协助处理；9、保安部经理、物业经理在接报突发事件后应立即赶53、到现场，做好疏散控制工作，防止事态扩大；10、保安部经理、物业经理组织人员除维护现场外，负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报公安机关、有关部门及分公司总经理。斗殴等暴力事件的处理预案1、处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免发生武力冲突或争吵；2、巡查发现或接到园区有斗殴等暴力事件，值班人员应马上用对讲机或其他最快的方式报告保安部和管理处，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器），如能处理的，及时处理，不能处理则监视现场，等待保安部和管理处的指令；3、保安部接报后视情况调整其他园区值班保安员立即到场制止，将肇事者带往保安室接受54、调解。如场面无法控制，应尽快报公安机关；4、斗殴事件中如园区的财产或人员受到损害，应保护现场，并留下目击者，扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿；5、如涉及刑事责任，应交公安机关处理；6、事件中如有人员受伤应及时组织抢救，并尽快送往医院。盗窃等破坏事件的处理预案23精品 料推荐1、巡查发现或接报园区内有人盗窃，值班人员应马上抓获现场嫌疑人，如人力不够，用对讲机、电话或其他方式尽快报告园区其他值班人员，简要说明现场情况，监视现场等待其他队员的支援；2、保安队其他人员接报后（除门岗） ，应迅速到场制止，（及时报警）设法抓获嫌疑人，带往保安室调查处理；3、事件中如有财产或人员受到损害，应保护现55、场，并留下目击者，扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿；4、如涉及刑事责任，应交公安机关处理。停电处理预案1、接通知园区将在短时间内停电，值班人员应在停电前10 分钟口头通知业主（或书面通知业主），工程人员应提前关闭电梯，以防电梯关人事件的发生；2、未知的情况下园区突然发生停电，值班人员应立刻联系维修人员，尽快采取措施确保水泵等设施设备的安全；3、监控室值班人员在断电后，应立即拨打断电区域电梯的报警电话，如发现电梯关人，应与被关人员保持联系，做好安抚工作。同时妥善处理业主的询问电话，做好信息反馈工作。如遇电梯关人，按电梯困人救援规程进行操作；4、巡逻人员到园区出入口维持秩序；5、监控室、56、巡逻保安员密切注视园区各处情况，以防有人乘机制造治安事件。火灾处理预案园区初期着火时，当班班长应立即切断着火灾区域内的电源，组织人员进行扑救，并及时通知物业经理（视情况决定是否报警） ，按消防处理流程图处理。触电处理预案1、发现有人触电，马上切断电源2、就地取材，利用绝缘物品（干木棒、干竹杆）把伤者与电源隔离。3、利用所学知识对伤者进行施救，并向保安队长、物业经理汇报。4、伤情严重，及时报120溺水处理预案1、发现有溺水情况，及时通知队员协助，组织捞救。2、将溺水者按脚高头低的位置摆放，并清除溺水者嘴里的污物。3、利用所学知识对溺水者进行施救，并向保安队长、物业经理汇报。4、伤情严重，及时报157、20。水管爆裂处理预案1、如发现有水管爆裂，大量水流涌出，及时采取应及措施，关掉总水阀。2、如不清楚总水阀的具体位置，应及时向物业经理或保安队长汇报。技术防范：闭路电视监控系统监控系统作为技防的重要手段之一，充当了安全防范的第三只眼睛。一期在主入口、园区主干道、电梯的大厅及周边围墙均设置了闭路电视监控系统，为保安工作的开展，24精品 料推荐提供了有力的保障，也对违法犯罪分子产生了震慑作用，有效地协助了公安机关的取证工作。日常维护保养：每周定时对摄像探头进行检查，支架是否牢固、有无松动，摄像监视区域内的遮挡障碍物是否需要进行清除；遇台风、大雨过后对摄像探头进行一次全面检查、测试，保持监控系统处于58、正常的工作状态；如出现画面不清晰或无信号等故障，及时以书面形式反馈维修部门维修，并做好记录。周界报警系统日常操作：听到报警信号，监控室值班人员快速读取报警信息，第一时间通知巡逻队员赶往报警地点检查报警原因，同时消除报警声音。监控室值班人员在通知巡逻队员时应准确报告出报警的类型、具体位置，便于队员短时间内能及时赶到现场。巡逻队员赶往报警地点时应携带相关保安器材，如发现异常情况应用对讲机通知其他队员协助，事后将经过情形书面记录，反馈至报警室。报警设施的使用管理规定1、为了保持报警监控设施的有效运行，确保业主生命财产安全，非工作人员，无故一律不得进入报警监控室。2、与报警监控工作无关的物品一律不准带59、入监控室，更不允许在监控室吃零食、闲聊。3、非工作人员不许随便触摸正在工作的报警监控系统的各种设施、设备。4、报警监控设施的操作人员上岗前，应经过专门的专业知识培训，熟练地掌握设备的性能和操作规程，方能上岗操作。5、监控人员不许在系统正常运行状态下私自开、关机。6、报警监控用的电话，不许对外使用。值班人员不许无故占用电话机，应最大限度地保证电话畅通。7、监控人员应严格按操作程序处理警情。8、监控人员必须备好、 管好备用电源， 确保园区停电期间报警监控设施能照常运行。9、用户资料由岗位责任人负责填写存入电脑。10、在系统设备运行期间发现不正常现象或有故障，监控人员须立即报告岗位责任人，由其检查、60、判断做出处理决定。11、监控人员不许随意修改、替换、设置设备系统内原有的数据和程序，只有系统管理员和安装人员才能进行操作。报警设施的维护保养规定1、报警监控值班人员负责做好当班报警设施的日常维护保养工作。2、每日对监控室设备进行除尘，擦拭干净。检查电源插头有否接触不良。检查对讲机是否收发正常。3、每周对摄像探头、红外灯进行检查，看支架是否紧固、有无松动，同时测试探测器是否能正常报警；摄像机监视区域内的遮挡障碍物要进行清除。4、每三个月对备用电源进行一次放电。放电时，切断市电，使用备用电源，消耗完备用电源后，恢复正常状态，在检查中发现问题要及时反馈。5、工作台上严禁摆放与工作无关的物品（如：茶杯61、热水瓶或装有其它液体的容器等）。监控室内不许带入易燃易爆物品，以防损坏机器设备。25精品 料推荐6、严禁在报警监控室内吸烟，防止烟尘侵蚀电子设备。7、严禁把监控电脑、 UPS电源、电话移作它用，如有违反必将严肃处理。8、监控室内按设备要求做好防尘防潮防高温工作，正确使用空调器，保证报警设施运行有良好的工作环境条件。9、如遇台风、大雨，过后应对围墙周界探测器、红外灯、摄像机及支架进行一次全面检查、测试，应保持报警监控设备处于正常的工作状态。巡更系统国际名城一期共设置巡更点 86 个，其中楼道 75 个、园区景观河流带 5 个，地下车库 6 个。日常操作：按照各班次不同的巡逻路线进行巡逻签到，结62、合监控室主机，控制巡逻力度和巡逻质量，从而提高了整个园区的安全防范系数。门禁系统门禁系统作为园区安全防范的最后一道防线，起着至关重要的作用。同时也对保安的日常操作提供了一定的便利，例如通过门禁系统可以简化访客的流程，业主通过门禁系统可以得到及时的帮助等。日常操作：巡逻人员应及时对敞开的单元门进行关闭，并提醒业主，为了您的自身安全，请随手关门。出入口管理系统园区出入口设有挡车闸，业主车辆凭小区车辆通行证进出，访客车辆经确认同意后，由保安员发放临时车辆通行证进入园区，实行计时收费；外来人员通过保安员同意，凭有效证件登记后，方可进入园区。（四）设施设备维修保养管理管理目标：1、 园区设施设备能正常运63、行。2、 灯罩完好无损、干净，亮灯率保持在90%以上。3、 做到“急修不过夜， 小修不过二”，确保及时率达 95%以上，零修合格率达98%。4、 娱乐场所无责任安全事故发生。要求标准 ：1）草坪灯、地埋灯、庭院灯、导向灯每天开关时间：18:30 21:30( 夏、秋季 ) ，17:00 20:00( 冬、春季 ) ，由时控控制（节假日开启射灯、景观灯，其它时间不开启）。2）每周五 8：30 17:00 检查亮灯情况，发现损坏及时查明原因，给予维修，并填写报修登记表。要求：灯泡灯罩无缺损，设备完好，亮灯率在99%以上。3）每半年擦拭或清洗一次灯泡和灯罩。要求：灯泡、灯罩保持清洁明亮。4）窨井盖、64、窨沟每月清理一次。要求：无积水、无杂物、无塌陷，水流畅通，井盖完好。5）每周一打开排水泵、排气扇运行一次。检查排水泵、排气扇的电机温度及声音、排水压力是否正常及管道阀门接是否漏水并作好检查记录。6）每季度检查一次控制箱，并进行除尘，对接头螺丝紧固；对控制箱体及排气扇叶表面进行一次清洗，用抹布擦拭一次。要求：表面无灰尘，及扇叶无变形现象。7）每季度检查一次每一层水表箱内阀门接口及减压阀，如发现有漏水现象应及时处26精品 料推荐理。要求：无渗漏现象。8）露天消防栓每年一次保养。要求：表面无生锈现象，颜色一致。9）消防箱喷淋管每年一次保养。要求：管道表面无生锈现象，颜色一致。10）风机房配合保安队定65、期检查。要求：设备正常运行，无损坏现象，表面无积尘。11）消防仪表每日巡查。要求：正常运行。12）每月 2 号对亭子进行检查，每年保养一次。要求：屋面、立柱无损坏。13）每周三检查娱乐场所设施，连接是否牢固、表面有无破损、地面保护设施是否开裂。根据需要对螺丝进行加油、紧固。14）水泵房每天巡查一次。15）电梯机房，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；16）景观水池每季度检查一次半年清洗一次。要求：无渗水、无破损、底部无严重积尘。17）园区建筑小品、护拦每年保养一次。要求：无损坏现象。18）外墙面每月检查一次，三年清洗一次。要求：无脱落无空鼓无渗水，表面完好无损坏。19）内墙面每月检查66、一次。要求：表面整洁无破损。20）道路、停车场每周检查一次。要求：地面平整无积水、无破损。21）屋面每月检查一次。要求：无积水、无渗漏、隔热层无缺损。22）公共门窗、锁每周六检查一次。要求：表面完好无变形，窗户无渗水。23）每月 15 号对道闸进行检查，保养。如对道闸弹簧加油、接触性能是否正常。要求：起动灵活，无损坏现象。24）每季度 1 号检查并清洁一次单元电表箱、配电箱、配电柜及每层管线分线盒。要求：无积尘，接头无松动现象。25）每半年测试一次各主要用电线路的绝缘状况。要求：绝缘良好。26）园区设施、设备凡在维保期内发生故障或需要专业维护的，施工单位均应在接到管理处相关维修通知后的三个工作67、日内，给予修复或维护，如施工单位不能在规定期限内处理的，管理处将处理方案告诉开发商，并根据实际情况组织力量给予修复，由此产生的费用由开发商承担，开发商从施工队工程款中扣除。管理内容：1）设备房的巡查。2）公共设施设备的维修。3）公共设施设备的保养。27精品 料推荐2、有偿服务管理（1）要求标准1）在接到维修单后十五分钟赶到现场。急修 10 分钟内到现场，小修 2 小时内完成，中修 24 小时内完成，大修1 天内有答复。2）维修后开具收费凭证。（2）管理内容开展有偿服务。（五）二级财务管理1、要求标准（1）遵守公司员工守则和财务管理制度。（2）及时登记各类明细帐。（3）每月核对现金日记帐，帐面余68、额与实际库存数相对应。（4）收到经营收入后，应及时上缴公司财务。（5）严格按公司规定使用发票及收款收据。（6）每月与公司财务部核对帐目，做到帐帐相符、帐表相符、帐实相符。（7）物业管理费收缴率达到95%。（8）报销须经物业经理签字认可。2、管理内容（1）审核原始凭证有效性。（2）按原始凭证归类，及时登记相应类别，现金日记明细帐、其他收入明细帐。（3）及时收缴物业管理费。（4）按收入分别登记收入明细帐、现金明细帐。（5）月末及时结出余额与财务部核对。（6）管理处日常费用报销。（六）保洁管理管理目标：1、道路地面无杂物、无积水（不包括下雨天）、无明显污渍。2、公共设施表面干净，无灰尘、无污渍。3、69、单元平台无积水、无杂物。工作时间：（夏季）上午 07： 0011：00下午 14： 0017：30人员配置及区域划分：28精品 料推荐根据一期的实际情况，配置12 名保洁员，责任区域划分如下：保洁员 1： 1 幢 3 个单元、 7 幢 3 个单元及自行车库保洁员 2： 12 幢 3 个单元、 21 幢 3 个单元及自行车库保洁员 3： 2 幢 2 个单元、 10、17 幢 4 个单元及自行车库保洁员 4： 19 幢、 9、16 幢 6 个单元及自行车库保洁员 5： 3 幢、 20 幢及自行车库保洁员 6： 5 幢、 15 幢及自行车库、架空层保洁员 7： 6 幢、 8 幢及自行车库保洁员 8：70、 33、 37 幢及自行车库、别墅区保洁员 9：外围公共部位及3 个地下车库保洁员 10：外围公共部位及3个地下车库保洁员 11：外围公共部位及3个地下车库（顶替休息保洁员工作）保洁员 12：外围公共部位及3个地下车库（顶替休息保洁员工作）作业内容、频率及质量标准：区域工作内容工作频率质量标准每日巡视清扫二次，无明显泥沙、无污垢，每 100道路内烟头、纸屑平均不超过两巡回保洁个、无直径 1 以上的石子外垃圾桶每日清理、擦拭一次无异味、无明显污迹每周清洗二次，围果壳箱每日清理、擦拭一次，周边地面无散落垃圾、 无明每周清洗二次显污迹道信报箱每日擦拭一次无明显积灰、水渍路娱乐设施每日保洁一次干净、无71、垃圾、无灰尘花架、花坛、石每日擦拭一次板凳、休闲椅干净、无积灰绿标识牌干净、图案字迹清楚无明显化每日擦拭一次积灰及平台栏杆每周清洗一次干净、无积灰配草坪灯每日擦拭一次干净、目视无积灰套高杆灯每日擦 拭一次 （ 1.8干净、目视无积灰米以下）29精品 料推荐设施高杆灯壁灯水系水池绿化带区域作业内容入口通道、库内通道开关盒自行标识牌车库、电箱地下墙面车库房门库公共管线库房窗户灯具外部安全出口指示灯通道门排水沟楼道扶手、窗台小单元门（可视对讲、闭门器）每 季 度 擦拭 一 次无明显积灰（1.8 米以上）每年拆洗二次（需干净、目视无积尘、无虫网工程部配合）每 季 度 擦拭 一 次无明显积灰（1.8 米72、以上）每日巡视目视无垃圾、无漂浮物每日巡视，不定时目视无垃圾、无漂浮物、水清理池底部无严重积尘每日巡视，捡、清扫草坪无枯叶、枯枝，无废纸工作频率质量标准每日一次、巡回保洁干净无垃圾、 杂物、烟蒂每周擦拭三次保持表面无尘埃每季一次（ 1.8米以上）干净、目视无积灰每周二次（ 1.8米以下）每季一次（ 1.8米以上）干净、目视无积灰每周二次（ 1.8米以下）不定时掸尘无虫网半年擦拭一次干净、目视无积灰不定时掸尘目视无积灰不定时擦拭保持表面无明显积灰每半年一次（1.8米以无积灰、虫网上）每半月一次干净、无积尘每周擦拭一次无明显积灰、污渍不定时清理无垃圾、无积沙每日清扫、水拖各一次无垃圾、无污垢、无尘73、（正常后直接水拖）埃每日擦拭一次保持扶手无明显积尘每日擦拭一次无积灰、污渍30精品 料推荐区楼道灯开关每日擦拭一次保持表面无尘埃栏杆每日擦拭一次目视无明显积灰电表箱、水表箱每日擦拭一次保持表面无污渍、无尘埃弱电箱每日擦拭一次保持表面无污渍、无尘埃楼玻璃每周擦拭一次无明显积灰、水渍道墙面不定时清洁无积灰、虫网楼道灯外部不定时清洁保持表面无明显积灰单元平台不定时清洁表面无垃圾、杂物进户门擦拭不定时清洁保持表面无灰尘周工作安排时间定期保洁日常保洁人员配置休息安排星期一垃圾桶清洗、地下标1、外围道路巡视清扫10 名2 名识、电箱2、垃圾桶清理、擦拭3、果壳箱清理、擦拭星期二车库开关盒、果壳箱4、信报箱74、擦拭10 名2 名清洗5、娱乐设施保洁6、花架、花坛、石板凳、星期三外围平台栏杆、楼道休闲椅擦拭11 名1 名玻璃窗擦拭7、楼道清扫、拖8、楼道扶手、栏杆、窗台车库开关盒、地下标星期四擦拭10 名2 名识、电箱9、单元门（可视对讲、闭门器）擦拭10、楼道灯开关擦拭10 名2 名星期五垃圾桶清洗11、地下车库入口通道、库内通道巡视、清扫地栏杆、地下车库通12、外围标识牌擦拭星期六13、电、水表箱、弱电箱10 名2 名道门、果壳箱清洗14、草坪灯、高杆灯15、绿化带巡视，捡、清星期日车库开关盒扫11 名1 名16、水系巡视日工作安排：（ 1）外围保洁员序号作业时间作业内容17： 008：30外围主75、入口、主干道路面清扫。28：309：3 0每条小径清扫。31精品 料推荐39：3010： 00果壳箱清理擦拭。4 10： 0010：30水系巡视清理、擦拭娱乐设施。5 10： 3011：00擦拭草坪灯、高杆灯。6 14： 0015：30擦拭花架、花坛、石板凳、休闲椅、标识牌。7 15： 3016：30绿化带巡视、清扫、捡。8 16： 3017：00完成定期保洁内容。9 17： 0016：20外围道路巡视、清扫。10 17： 2017：30由保洁员自行安排。（ 2）楼道保洁员序号作业时间作业内容17： 007：30垃圾桶清理擦拭。2 7： 308：30车库入口通道、库内通道巡视、清扫。完成 3 76、个单元楼道卫生， 包括擦扶手、栏杆、窗台、3 8：3011： 00灯开关、水、电表箱、弱电箱、单元门、 （可视对讲、闭门器）信报箱。完成 3 个单元楼道卫生， 包括擦扶手、栏杆、窗台、4 14： 0016：30灯开关、水、电表箱、弱电箱、单元门（可视对讲、闭门器）信报箱。516： 3017：00完成定期保洁内容，如擦玻璃、大理石墙面等。617： 0017：20车库入口通道巡视、清扫。717： 2017：30由保洁员自行安排。（七）绿化管理管理目标：1、要求标准A（保养期内）1）绿化带内每天清扫一次。要求：绿化带内无枯叶、落叶等杂物。2）绿化带的护栏及一切隔离设施每周清洗一次。要求：无积累灰尘。77、3）及时向施工单位反映绿化的生长状况（草坪和苗木的修剪、绿化物成活状况、病虫害情况），如需要对绿化维修、维护，管理处均将通知施工队，并同时发联系单给开发商，施工队应在接到通知之日起三个工作日内处理，如施工队不能及时处理， 管理处除联系开发公司外， 将按实际情况决定如何处理发生的问题（管理处自己或请其它施工队），同时将处理办法告诉开发商，费用将向开发商收取，开发商从施工单位工程款中扣除。32精品 料推荐B（非保养期内）1）绿化带内每天清扫一次。要求：绿化带内无枯叶、落叶等杂物。2）绿化带的护栏及一切隔离设施每周清洗一次。要求：无积累灰尘。3）每年春季定期剪枝、整平花木。要求：绿化保持整洁、美观。78、4）夏季每天早、晚各灌溉一次，冬季每月灌溉一次。要求：保持绿化存活率。5）定期进行施肥。要求绿化茁壮成长。6）遇到台风、雨雪、高温等特殊气象环境及时作好对园区苗木进行加固、捆扎、保温、防晒等防范工作。7 ）内绿化带上无各种晾晒杂物及其它污物。2、管理内容1）绿化带内卫生清洁。2）绿化的维护保养。（八）其它管理一、电梯管理办法为保证电梯正常运行，保障电梯搭乘安全，更好地为广大业主（使用人）服务，特制订本办法：1、电梯机房除电梯工作人员、消防人员外，任何人不得进入，机房内的设备非电梯工作人员不得操作；2、电梯运行中出现突然故障，厢内人员务必不要惊慌，应先启用厢内紧急报警按钮，等待电梯工作人员前来救79、援；3、严禁超载，以免发生危险；4、切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生危险；5、发生火警时，切勿搭乘电梯，因为这种情况下电梯随时有可能在半途停顿，将人困在电梯内，造成险情；6、一切车辆（含自行车）严禁进入电梯；7、禁止在电梯轿厢内乱涂乱刻、抽烟等；8、发现有水渗入电梯或电梯槽底有积水时，应立即停止使用，以免触电；9、电梯内求救警铃、 电风扇必须保持工作状态， 以免紧急时无法求救及导致窒息；10、因维修、保养而停用电梯，须在电梯门前设置警示牌；11、电梯工作人员每日应对电梯作例行检查，如发现震荡、不正常的声音或有损33精品 料推荐坏时应立即停梯检修；12、电梯工作人员应每天检查电梯机房，发现80、问题及时处理；13、电梯保洁员应保持轿厢清洁，在保洁时避免让水流入电梯，以免损坏电梯设备。二、报刊、邮件、牛奶投放管理管理目标：1、保证快件及时率、正确率在99%。2、使投递员受控，做到有据可查。3、维护园区公共安全。要求标准1、报刊、普通邮件由投递员直接投入业主信报箱。2、快件、包裹单由队员签收，通知巡逻员核实业主是否在家，尽快将单子送给业主，并请业主签收（填写业主邮件收发记录 ）；若业主不在家，通知管理处，由管理处负责处理。3、投递员进出园区凭园区临时出入证，若投递员更换，邮局需通知管理处，并交回园区临时出入证，发放新的园区临时出入证。4、牛奶投递员管理同上。管理内容：园区内的报刊、杂志、81、快件、邮件、牛奶。三、水系管理一期交付的海盐塘河河岸采取种植带刺灌木的防护措施，同时设有可视监控设施，但仍存在较大安全隐患；由于海盐塘河属外河，没有水质管理服务。管理措施：1、设置一名巡逻保安维护河道安全。2、对河边实行监控管理，统一由监控中心实施管理，如发现有异常情况，及时通知巡逻保安上前予以处理。管理内容：1、维护岸边安全秩序，如及时阻止垂钓、攀爬等一切危险行为。2、及时清理河边绿化带杂物等。四、景观水池管理清洗时间：每年一次清洗方法：1、清洗前应排放水池中的剩水，并准备好清洗工具和辅助工具；2、放完水后，先清除池壁、擦洗灯具上的污垢和锈斑；3、然后用清水冲净池壁、灯具，向水池内四周喷洒漂白精消毒；4、检查池壁有无裂缝；34精品 料推荐5、喷洒漂白精半小时后，用清水冲洗二次后，清除水池沟底污积，用潜水泵抽出积水；6、清洗完毕撤离现场前，应检查是否遗留工具；7、在水池清洗完毕后，检查供水、供电是否正常；8、清洗完毕后注水入池。管理内容：1、维修工进行日常巡查时，应每日检查水位，发现阀门故障、漏水等情况及时处理；2、如发现水质异常现象，应马上组织查找原因并进行清洁处理；3、及时清理池中漂浮物。五、社区文化管理1、组织各类展览活动；2、组织各种节日活动；3、组织园区兴趣小组活动；4、组织社会公益活动。35