1、盛岸西路项目前期策划无锡博联房地产顾问有限公司无锡博联房地产顾问有限公司报告思路报告思路:市场环境分析商业主题定位可行性保障PART1.市场环境分析1 1、区域认知分析、区域认知分析2 2、项目认知分析、项目认知分析3 3、市场认知分析、市场认知分析1.1.1 区域概况项目位于无锡惠山区，是无锡大力发展制造业的后方基地，是大型的交通枢纽和商贸、物流的集散地。区位：惠山区位于无锡市西部，北邻江阴，西靠武进，东与锡山区、崇安区接壤，南与滨湖区一山之隔，总面积328平方公里。功能定位：是承担主城区制造业转移的重要区域以及无锡大力发展制造业的后方基地；是大型的交通枢纽和商贸、物流的集散地；是为市中心区2、人口疏散提供宜人的居住地；是重要的都市型生态农业观光区。空间结构：根据惠山区现状城镇的分布特点及无锡市城市总体规划和无锡市区“1城6新市镇”的宏观架构，确定惠山区的目标形态：即“1城1片区3新市镇+16个村庄集群”的二级结构体系。1.1.2 区域经济产业惠山区的经济在无锡市七区中并不占主导地位，区域内以制造业为主，主要集中在钢压延加工、棉化纤印染精加工、金属表面处理及热处理加工、常用有色金属压延加工。目的地车行时间公里数无锡火车站35分钟7.5公里崇安寺商圈30分钟7.5公里新汽车西站3分钟1.3公里锡宜高速4分钟2公里滨湖区20分钟8公里1.1.3 项目交通n本项目距离无锡火车站、市区崇安寺3、商圈车行需30分钟以上，距离较远，因此本案较难辐射市区居民前来消费，主要消费群体为周边消费群。n项目周边三个公交车站，60路、56路、70路、85路、102路、115路、138路、609路等多条市内交通线路连接无锡各地。本项目地理位置优越，盛岸西路、312国道、锡宜高速、锡宜路四条交通干道合围处，车行非常便利,沪宁城际高铁惠山站、轻轨三号线洛社站、无锡汽车西站，可以为项目构成便捷的交通物流网，但有惠山阻隔，市区商业辐射较弱。钱威路钱威路盛岸西路盛岸西路312312国道国道锡宜高速锡宜高速342342省道省道钱胡公钱胡公路路35分钟30分钟20分钟3分钟4分钟12345滨湖区崇安寺火车站锡宜高速4、汽车西站盛岸花园站点 华新村站点钱威站点1231.1.4 人口分布项目周边现有成熟的住宅区主要集中在钱荣路以东，1.5公里范围内内有近8万消费群体，未来将导入2万高端消费群体，带来高端消费市场。注：数据来自于惠山区第6次人口普查（2011年5月12日公布）惠山区现有常住人口691059人，其中家庭户人口616016人。项目周边1.5KM范围有超过8万消费群体，3KM有超过15万消费群体，7KM有超过25万消费群体。未来本案核心商圈将有超过10万消费群体，磅礴人流，带来滚滚商机。1.1.5 区域认知总结 3.3.交通总结交通总结 2.2.产业总结产业总结 4.4.人口总结人口总结 1.1.区域总5、结区域总结现有商业业态有待完善，项目周边商业以钱荣高架为分界点，高架内以东住宅项目较多，商业以社区配套为主，高架外以专业市场为主。项目地处沿路产业带，是一个较为发达的以制造业为主的工业化区域，区域内制造加工业的工业人口较多，对项目业态定位产业支持不高。基地位于北塘、惠山、滨湖三区交会地带，东侧过钱荣路高架，西侧为专业市场、惠山乡镇，西北侧为惠山区洛社镇，西南侧为惠山区钱藕区域，无锡西区为传统无锡人眼中的“下只角”，认可度较低。项目处于四条主干道交汇处，外围交通发达，但由于惠山的遮挡，使市中心、滨湖区进入该区域的交通较为不便，区域仅靠盛岸路与市区联系通过钱荣路高架与河埒口板块联结，项目主抓周边消6、费群体。周边人口以钱荣高架以东沿盛岸路二侧的居住小区和钱桥社区居民为主，外加周边外来制作加工人员组成，消费群体丰富，为项目业态选择带来多向性。PART1.市场环境分析1 1、区域认知分析、区域认知分析2 2、项目认知分析、项目认知分析3 3、市场认知分析、市场认知分析1.2.1 周边环境与人流导入本案盛岸西路盛岸西路钱威路钱威路钱桥大街钱桥大街钱桥镇老住宅区汽车4S店伟达五金乐多花园乐泉花园盛案花园五洲仓库五洲国际惠钱路惠钱路锡宜高速锡宜高速342342省道省道钱威高架以东均为老商品房，消费力强劲，但钱威高架阻碍人流导入本案，钱威路以西及项目南侧均为钢材、五金、汽车专业市场等业态。l项目东侧为7、乐多花园，是早期的商品房，入住率较高，再向东为钱威路，钱威路是高架道路，会拦截大量路东侧人流，路对面为早期商品房盛岸花园及乐泉花园。l项目北侧紧邻盛岸西路，路对面为汽车4S店。l项目西侧为伟达五金及加油站。l项目南侧为五洲仓库及钢材五金沿街商铺。n项目周边主要导入人群为钱桥老镇居民及项目西侧老住宅区。n西侧老商品房主要通过盛岸西路导入，但因钱威高架，将大大阻碍人流导入。n项目南侧前桥镇居民主要通过钱威路导入，但因钱威高架,车流量较大、周边钢材五金街铺脏、乱、差，且距离将近1KM因此南侧钱桥镇人流导入本案也较为困难。人流动线项目四周1.2.2 立地指标n地理位置：盛岸西路与钱威路交汇处n用地面积8、：25186.3n总建筑面积：107140n容积率：3.5n商业：23805 n住宅：19696 公寓：44300.8 n整体建筑剖析：项目为商业综合用地，具有购物、居住、办公等多项功能，体量10万方，小体量、高密度、多类型综合体。4层集中商业17层LOFT公寓18层住宅公寓l1、容积率达到3.5，地块小，密度大，必然产出大量商住产品；l2、LOFT与住宅占比达到约74%，LOFT与住宅的价值实现成为项目定位关鍵；l3、商业体量有限，但对LOFT与住宅的价值实现起到关键作用。从项目垂直交通动线来看，本案每层有8部客梯、4部扶梯、12个楼梯，建议将商场电梯与公寓电梯分开使用，加快人流的导入与分流9、。1.2.3 商业部分审视建筑面积23805平方米层数4层层高一层5.4米，2-4层5.2米单层面积5806平方米商铺数量932（一层224个，2-4层各236个）街铺数48个内铺数884个主力面积13平方米商铺细分指标本案酒店式公寓每个标准层有垂直客梯3部、消防垂直电梯1部，楼梯两部，公寓每层分割26户，布置合理。1.2.4 公寓部分审视建筑面积44300.8平方米层数17层层高4.6米标准层面积1291.2平方米标准层开间进深开间：25.8 进深：48.9公寓数量886个（五层28间）单层公寓数量26个户型面积31-42平方米户型开间（M）4.2、4、3、4.5户型进深（M）6.55、8.10、2、8.75、8.6公寓由两栋塔楼组成，总建筑面积44300.8平方米，总共886套，体量较大需分批次开盘，层高4.5米，一层投入，二层收益，是具高性价比产品，户型面积31-42平方米，户型较小，有利于快速去化。1.2.5 产品整体审视酒店式公寓以4.5米挑高入市，此类产品高附加值，市场认可度高，起到平开快走，回笼资金，平衡开发成本目的，商铺产品小面积、低总价入市，开发利润点所在。酒店式公寓（17层）商业（4层）住宅（18层）指标产品类型总铺（户）量体量（）调整原则商业932套23805.2a.商业内部分隔以小户型标准单元为主；住宅19696a.小户型为主b.单元拆分，降低总高，控制成本酒店式11、公寓44300.8a.层高做足，具备LOFT产品优势（4.5m）b.增加总量停车位/其他/a.地面停车位进行略微压缩612套886套住宅原则：控制风险规避风险，控制建筑成本，产品差异化，实现利润提升。LOFT公寓原则：利润产出4.5米挑高，创造附加值，“短、平、快”原则，完成成本回收商业原则：价值关键定位产品价值最大化，是本案的核心利润，整合产品线，形成引擎，塑造项目价值关键点产品认知建议1.2.6 产品特点及建议PART1.市场环境分析1 1、区域认知分析、区域认知分析2 2、项目认知分析、项目认知分析3 3、市场认知分析、市场认知分析目前钱桥板块内无成熟的商圈，主要以街的形式存在，分布在钱12、桥大街和盛岸西路；洛社镇有在售中的洛城锡西商业中心广场；胡埭镇有在建中的富安商业广场，暂时还没开始运营，还有万建国际广场、天盛等。1.3.1 区域商业分布五洲国际小商品市场乐购购物广场乐泉花园水岸花城盛案花园水岸新城社区商业苏宁电器五洲茶叶市场汽车4S一条街五洲装饰城玉泉街红星美凯龙盛岸西路钱威路白乐时代广场乐多花园本案钱桥大街万健商业广场易初爱莲天盛国际金太湖国际本案盛岸西路钱桥大街富安商业广场锡西商业中心广场1.3.2 重点商业分析商圈店铺面积销售方式租金情况：空 置 率主要业态备注钱桥区域商业底商面积：15-100，主力店面积300-500租赁为主，主要集中在钱桥大街租金水平1.0-1.13、8元/平/天总共100家左右,基本无空置业种齐全，服装、餐饮居多，满足基本生活需求，但档次较低钱桥现有商业主要集中在钱桥大街，以街铺及区域内社区底商为主；业态较为低端，以服装及餐饮为主，娱乐休闲业态缺乏；钱桥区域居民大宗或中高端消费多前往河埒口区域或市中心。盛案西路沿线商业20-100，主力店面积300-500租赁为主，主要集中社区底商内租金水平1.2-2.0元/平/天业态多样，餐饮及日常生活配套居多，满足基本生活需求，大多数档次较低现有商业主要集中在乐泉花园、惠泉花园、盛岸花园、隆泉园、二泉紫园、二泉花园、二泉东园等社区底商，业态较低端，环境杂乱；沿盛岸西路部分底商主力店（以品牌餐饮、休闲为14、主）具备一定规模，形象较好；易初爱莲整体商业规模较小，一层商业业态低端，配套餐饮仅肯德基及一家麻辣烫，停车及人流动线不便，未能充分发挥大卖场的商业带动作用；区域内居民中高端消费主要以青石路商圈及市中心为主。项目项目体量商铺面积销售方式销售价格主要业种备注洛城商业中心（在售）占地69800平米，建筑面积约120000平米底商50-150，二、三楼打包销售，二楼面积约70多，三楼面积约50多可售可租，有单独街铺，也有住宅底商一层18000-23000元/平米，二层9000多元/平米三层6000多元/平米餐饮、名品、休闲为主，一期4层整栋为大型品牌餐饮店剩余房源：目前仅余1套一楼及少量二、三楼商铺经15、营方式：开发商代为招商或自营在售餐饮区C和品牌区H商铺：一楼50-150平米，均价18000-23000元/平方米，二楼、三楼130平方米左右，打包销售，单独结算，二楼均价9600元/平方米，三楼均价6400元/平米。五洲小商品市场（在售）总建筑面积约100万平方米。单间20多平米带投资回报一层23000元/平米二层16000元/平米三层10000元/平米四层8000元/平米项目物业类型：五星级酒店配套中心、产品交易中心、小商品城、红星美凯龙、公寓、装饰城、仓储中心市场业态组成：名品家居、精品家电、家饰小商品、餐饮娱乐、休闲购物，无锡首个一站式、体验式购物中心；一家独大：依据规模形成聚集效应五16、洲国际,以100万平米的规模，对整个西区形成较强的人流吸引力；运作成功：招商与运营成功采取3年返租，10年包租的形式运营，目前建材区、红星美凯龙一期、茶城部分已成功招商及经营。项目项目体量商铺面积销售方式销售价格主要业种备注万建国际广场（未售）占地面积约10万平米，总建筑面积约21.6万平米97164(酒店),75573(零售),32387(文娱康乐),10795(停车场)。地上建筑面积约14.1万平米未售/酒店、零售、文娱康乐，其中5栋公寓式酒店，3栋主力店及13层商铺预计2011年年中动工。恒达储备地块（未售）总建筑面积约3.24万平米。建筑面积16.41万平米/未售/商业、酒店、商务办公17、及大型商业设施用地性质：C地块为商业用地（包含四星级或四星级以上酒店及大型商业设施）工程进度：工地施工中招商情况：品牌卖场家乐福已签约1.3.4 区域商业总结 3.3.现有商业档次现有商业档次 2.2.新建商业较多新建商业较多 4.4.项目周边配套项目周边配套 1.1.老镇商业为主老镇商业为主现有商业业态有待完善，项目周边商业以钱荣高架为分界点，高架内以住宅项目较多，商业以社区配套为主，高架外以专业市场为主，本项目处于其中。区域内以传统老镇商业为主，为周边居民主要的消费场所；目前有五洲、百乐时代、洛社中心广场、恒达的和万健国际广场，商业配套后期体量巨大；商业以中低为主，主要为沿着盛案西路社区配18、套商业为主;周边现有商业主要以专业市场为主，汽车、五金、钢材、茶叶、装修、家居、家电、小商品为主；PART2.商业主题定位1 1、主题方向筛选、主题方向筛选2 2、主题支撑论证、主题支撑论证3 3、项目整体定位、项目整体定位首先需要考虑将来的经营业态选型定位城市综合商业主题专业商城定位选型市场角度销售角度招商角度经营角度购物中心麦德龙、易初爱莲、盛案路沿街综合商业的同质激烈竞争自持比例相对较高，资金压力大区域市场竞争激烈，招商压力较大市场培育期长，且于洛社商业中心、百乐生活广场缺乏竞争力零售百货未来的万达、百乐时代、洛社商业中心、盛案西路沿街综合商业的同质激烈竞争主力店决定了项目整体的自持比例19、相对较高，且业态要求不利于小面积分割销售多个主力店的需求及区域人口的不足决定了招商难度大市场培育期长，成本回收期长主题商城周边专业商城（小商品、家装市场、家居等）较集中，说明具备一定的发展空间可根据定位，划分小面积铺位出售，有利于拉高单价，快速回笼资金以知名品牌为依托，整合商户资源，引发行业躁动，重新洗牌部分业态的存活率较高，市场培育期段餐饮、休闲娱乐配套商业目前区域以专业市场为主，存在一定市场空白，但未来盛案西路将涌现大量持有物业的餐饮娱乐业态上市需要持有部门大面积的铺位，持有招商引入主力店，其余部分可销售招商难度适中，中高端品牌存在一定市场空白招商引入主力店，联动部分商家资源快速旺市2.120、.1 方向选型比较通过对商业项目定位选型，来确定未来项目的商业定位，通过对市场、销售、招商、经营四个角度比较分析，做主题商城是项目的重点突破。考虑到区域规划、路线交通、现有市场、消费习惯、产品规划等硬性条件，来看本案周边的现有条件支撑分析：2.1.2 专业市场条件支撑分析交通现状整个外围交通体系完善，可以为项目构成便捷的交通物流网，但有惠山阻隔，市区商业辐射较弱。产品规划根据对产品的规划情况分析，分割铺位都在1520m，不适合做大型业态布局，如餐饮娱乐与购物百货，对于专业主体商城更适合。周边市场以钱荣高架为分界点，项目周边都是以专业主体商城为主，高架内现有多个大型商业广场，客流竞争激烈，做主题21、商城避开竞争。消费习惯市民对商业零售消费习惯固化，大型超市综合体能够满足他们日常生活所需，对商业零售消费有就近原则的特征，做主体商城导向主体性消费。区域规划惠山区是无锡大力发展制造业的后方基地，是大型的交通枢纽和商贸、物流的集散地，利于形成专业主题商城形成。在专业化市场定位上，我们考虑区域商业环境、区域规划，结合我们商铺规划、布局、形象、销售、招商运营先让我们看看可能涉及主要主题商城的分类：2.1.3 定位前的考虑主题商城服装鞋帽服装鞋帽儿童主题儿童主题电子数码电子数码小商品市场小商品市场软装家饰软装家饰n考虑项目所在的商业市场大环境。n关注区域规划方向与项目定位保持相对一致。n商业定位需与项22、目住宅、公寓和谐统一。n根据项目现有规划，合理布置业态。n在定位上进行市场差异化错位竞争。n定位应考虑招商运营的可行性、销售价格及速度。n考虑未来项目的社会地位及开发商价值延展。2.1.4 业态选择比较定位选型主营范围现有市场（有无竞争者）招商运营租金贡献度与项目形象匹配选型排名服装鞋帽服饰、鞋帽、皮革、箱包等有，多个主力店、市区有专业市场容易招商（*）市场资源丰富适中（*）低（*）需要引导，才能有改观*小商品市场生活用品、五金、服饰、饰品、电器、办公、文体用品等有，周边五洲国际容易招商（*）市场资源丰富低（*）一小商铺形式出现，档次低端低（*）物业形态复杂，形象难统一*儿童主题商城玩具、服装23、母婴、游乐、培训、书籍无（*）中（*）入行门槛低，客户面宽，招商难度相对较小高（*）去化快、售价高，有利于发展商快速回笼资金高（*）此类市场档次较高，环境较好，有利于商业与公寓环境的和谐统一*电子综合商城电脑、耗材、小型数码有，但距离较远（*）适中（*）电子市场行业商家数量有限，部分面积需通过从业顾问辅导、异地招商等方式完成。中（*）电子数码市场去化快、售价高，低（*）此类市场人流较大，较杂对公寓居住环境产生一定影响*软装家饰饰品、工艺品、器具、纺织品、墙纸等容易容易招商（*）有一定竞争，需要整合高（*）竞争，成本高中（*）大部分商家需要铺位面积大*特色、差异化的主题商城软装家饰饰品、工艺品24、器具、纺织品、墙纸等2.1.5 业态方向再定儿童主题商城(主推）玩具、服装、母婴、游乐、培训、书籍综合分析考虑儿童主题商城、软装家饰具有一定的市场竞争优势，而且在周边城市都有相对应成熟专业的主题商城，可以为我们后期的销售、招商、经营、管理带来现有的样板市场参考。市场成熟度竞争运营难度资金收益儿童主题商城软装家饰城无锡处在发展中阶段有成熟的家饰市场无锡稀缺竞争激烈门槛低，招商简单有一定竞争，需要资源整合需求大，价格高，去化快成本高，竞争激烈从市场成熟度、竞争、运营难度、资金收益多个纬度对比两种业态的优劣，儿童主题商城优势更多，经营难度低，收益大。所以儿童主题商城为首推方案。2.1.6 确定业态25、定位方向作为本案主题方向定位：儿童主题商城PART2.商业主题定位1 1、主题方向筛选、主题方向筛选2 2、主题支撑论证、主题支撑论证3 3、项目整体定位、项目整体定位宝大祥在上海的规模化连锁经营提高了其商场的经济效益，大批一线儿童类产品商家已经与其形成战略联盟n宝大祥品牌创立于1924年，起初经营以绸缎为主，1999年重先定位，在南京东路开设第一家“宝大祥青少年儿童购物中心”，该中心为专门服务于青少年儿童生活娱乐学习的专业性购物中心.n上海宝大祥在上海现已开设12家连锁店，已具备一定的规模优势，现积极拓展外市，在无锡和杭州开设了两家新店.成功案例借鉴上海宝大祥n上海宝大祥四川北路店总计分三层26、，一层为童装馆，二楼为童装和婴童用品馆，三楼为童鞋及玩具文具馆，整体定位较高端n项目周围商业比较成熟，特别是凯鸿广场的星巴克、哈根达斯、钱柜ktv等商业提高了商城的整体形象优势：黄金地段、配套完善。劣势：业态单一，难以让消费者长时间逗留星巴克游乐、活动、早教(约占总面积15%）童装、鞋帽、床上用品（约占总面积35%）产后恢复中心（约占总面积10%）母婴用品、婴幼儿食品、玩具（约占总面积40%）出入口出入口南京河西万达孩子王位于万达广场一楼，面积6000，集准妈妈及0-12岁孩子的衣、食、行、玩、教、乐等各种成长所需。母婴用品、奶粉、玩具、书籍等主要以货架形态呈现，童装经营面积30-80，游乐场27、早教及母婴保健中心等服务机构经营面积集中在150-600。南京河西万达孩子王河西万达孩子王虽然想要做成一站式儿童商城，但现在仍是业态单一的零售商城。万达广场二楼还有一以儿童游乐为主的游乐场奇乐儿，营业面积约4000，设施齐全，现场人气明显好过以卖场功能为主的孩子王。南京河西万达乐其儿奇乐儿与一楼的孩子王相互补充、相互支撑。已经使河西万达成为南京市儿童消费的黄金地段。孩子王南京江北旗舰店位于弘阳广场C2馆2楼、3楼，营业面积8000左右，店堂有准妈妈及0-14岁孩子的服饰家纺、食品、用品、玩具、日常居家必备品、玩具等全方位的商品，并配套引进游乐场、国内著名的儿童摄影、早教中心、少儿英语、潜能教28、育、手工DIY等机构。南京弘阳广场孩子王2层3层童装、童鞋、儿童床上用品（约占整层面积50%）奶粉、辅食(约占整层面积25%）玩具(约占整层面积12.5%）母婴用品(约占整层面积12.5%）楼梯（DIY区）楼梯早教中心（约占整层面积40%）暂空置儿童摄影(约占整层面积12.5%）游乐场(约占整层面积12.5%）育儿机构(约占整层面积25%）弘阳广场孩子王一层用作卖场，另外两层主要用于早教中心、游乐场、摄影、育儿机构等服务机构。教育类体验式产品占比较高，发现儿童参与程度较高的游乐场可大幅度提高现场人气。一、二层为10000平米的儿童主题商场；一楼：品牌童装，特色店，玩具店，主题餐饮，水吧，美甲等29、。二楼：集合店为主，有儿童摄影，儿童家居，儿童书籍、音像制品，鞋区，亲自互动区域，教育培训等。（还设有与苏州乐园合作的儿童服装自创品牌。）三层为6000平米的室内儿童乐园；顶楼还设有1166平米的露天网球场，是苏州规模最大、业态丰富、环境理想的一站式儿童消费乐园。苏州水上世界商业广场：影视效果极佳的金逸电影院、体育用品品牌迪卡侬等，该区域将被打造成一个一站式的儿童消费乐园。苏州童领儿童天地苏州首个一站式儿童主题商场，涵盖了儿童所有的消费需求，一站式消费的便利，吸引大量的父母与儿童前来消费。专业团队：由苏州引领商业管理服务有限公司运营管理的儿童主题商场。统一运营与推广：由行业资深人员及各大商场的30、管理人员组成的运营管理团队进行专业的统一运营与推广。苏州首个主题式儿童游乐广场：此广场的其他业态与商家分别是：（1）电影院广州金逸影视集团投资开发。设有儿童3D电影放映厅；（2）迪卡侬运动超市；（3）带有游泳池的健身中心，露天网球场；（4）大众主题的餐饮；（5）项目三楼是目前苏州乐园倾力打造的国内最大的室内儿童游乐城，苏州首个一站式儿童主题商场：童领儿童天地涵盖了儿童所有的消费需求。主题性、多元化、一站式是童领能够做强做大不二因素海螺湾儿童百货商场商场规模：12000平米超大规模经营方式：加盟店、连锁店、旗舰店、儿童体验馆。行业地位：亚洲最大海洋主题儿童百货/国内首家情景互动体验式商城。二层业31、态分布图：儿童精品区、儿童玩具区、科普商场、孕婴童用品区（育婴室）、情景体验（金海滩、海底世界）、儿童游乐场、餐饮（豪客来、禾绿回转寿司）三层业态分布图童装童鞋、情景体验区（森林奇境）、儿童游乐区2（滑滑梯）、少儿教育区（世界华音琴行）、快乐亲子馆、成长印象馆、文体用品区、厦门少儿图书馆（海螺湾分馆）四层业态分布图:少儿教育区、厦门少儿图书馆、成长印象馆、休闲餐饮、文体用品、快乐亲子区、海螺湾儿童百货网上商城体验中心主题鲜明+大量体验消费成就了海螺湾在行业内的地位抓抓儿童城更注重生活的品质与生活体验，感受更好的生活方式，构建无限延展的现代生活。将购物、餐饮、教育、文化、休闲、娱乐等融为一体，整32、体以国际二、三线品牌，国内一流品牌为主，打造和倡导一站式主题儿童购物中心，带给所有消费者一种全新的享受空间、一个休闲娱乐的好去处，创造一个健康、和谐的家庭生活主场。深圳抓抓儿童城 儿童城主要经营项目包括：1、童装、童鞋/袜、玩具、儿童家私、童车/床、儿童床上用品。2、母婴用品、婴儿食品、辅助食品、保健品。3、文体用品、电子音像、儿童摄影。4、儿童娱乐城、亲子乐园、家庭餐饮。5、亲子教育、兴趣、培训机构。六大主题功能 业态组合、品牌定位、功能配套等方面进行系统规划，成为差异化、具有竞争力的代表。成功案例总结规模面积：对比几个大型儿童消费城，面积一般在1000030000之间。娱乐、零售、餐饮相结33、合的儿童城面积至少在20000左右。环境地段：各儿童消费城所选地段差异很大。一般而言单一业态儿童消费城需在商业气氛比较浓的地段。综合性儿童消费城对地段并无太多要求。业态分布：童装、母婴用品等日常所需零售类多置于一、二层。童车、玩具、早教、主题体验等非必须业态多置于三、四层。（童领、海螺湾、抓抓儿对本项目参考价值较高。）n无锡中高端儿童类零售商业主要分布在市中心的中山路两侧，主要有伊酷童、商业大厦和百盛，另外万达广场宝大祥亦是以零售商业为主，无锡市体育公园内的梦想方舟以职业生活体验为主，经营业态在无锡市较稀缺.n整体来看，零售类儿童商城主要聚集于市中心的中山路两侧，以外的区域以体验式消费项目为主34、。金太湖国际城万达广场宝大祥远东百货商业大厦百盛梦想方舟职业生活体验馆汇金广场伊酷童市场供应分析无锡市场研读p儿童零售类商业以沿中山路的市中心为主，主要有伊酷童、百盛、商业大厦，另外万达宝大祥经营面积亦有约3000平米左右的经营面积，汇金广场和金太湖国际以体验式的儿童游乐项目为主，经营面积较小，合计约1100，总体来说，传统的体验式消费项目的市场总体量不大，竞争态势较缓和。p梦想方舟以儿童职业体验为主，总体量约12000，孩子可以通过各行各业的社会角色扮演，丰富自己的感性认识，增强社会责任感，培养良好的职业品德，此类差异化的体验式产品在无锡为垄断市场，未来本案应借助于引进较稀缺的体验式产品来提35、高本商城的核心竞争力。市场供应总结附件1：无锡儿童类商城经营调查n无锡宝大祥总共分四区经营n童装区：汇集了一流的儿童时尚品牌，oshkosh、adidas、迪斯尼小公主、芭比、雅多等n婴童区：丽婴、房贝亲、康贝、好孩子、拉比等n益智区：提供丰富的益智玩具，乐高博志、童梦圆、美加宝等n童鞋区：newbalance、hellokitty、太子豹、巴布豆等无锡宝大祥优势：万达带来的人流效应劣势：体验式产品较少，不利于积聚人气（本案应规避的劣势）重点个案分析n无锡宝大祥位于河埒口万达广场3楼，2010年9月17日开业，营业面积3000余平方米n河埒口业已形成了城市副中心，万达广场商圈的辐射效应为该项目36、带来了较多潜在的客群人流n无锡宝大祥主要以扣点的方式经营，商家扣点在24%左右，要低于上海30%左右的扣点率依靠万达超高的人流聚集效益和宝大祥成功的运营经验取得了良好的营业额。伊酷童（原二百商厦）是由无锡商业大厦大东方股份有限公司全资打造的集百货、教育、娱乐、体验、服务于一体的锡城首座现代儿童主题百货,该商城主要定位人群是0-18岁，2011年6月3日正式开业商城总建3.8万平米，共6层（地下1层，地上5层），地理区位优越，辐射范围较广，同时经营体量较大，对本项目形成一定的竞争威胁无锡伊酷童整体经营业态丰富，品牌较强势，分布合理，定位高端百大儿童品牌，业态细分到位，给每个区域定好主题，分区域统37、一经营引进餐饮、教育培训、休闲运动服饰等经营业态，建立起了一站立体式的儿童服务商城1F-1F5F4F3F2F区位优势明显，但业态过于单一，在以后儿童商业的竞争中优势不大。通过宝大祥、伊酷童、梦想方舟等儿童主题商城案例，本案可借鉴以下几点：n从市场竞争角度来看，市区若干家儿童类的主题商城，零售类和体验类产品占比不均衡，伊酷童体验式产品较少，梦想方舟全为体验式产品，对于立足于差异化竞争的本案来说，体验式消费与零售类消费相结合至关重要，同时从南京等大城市的调研来看，早教占比较高，孩子教育这种附加值较大的体验式产品的市场将越来越大，本案早教类产品应占有一定的比例n从销售的角度来看，通过借鉴案例，儿童主38、题商城对经营面积需求较小，以20-100平方米为主，如销售总价较低，本案可达到快速去化。n从招商角度来看，此类业态以大众、中端品牌为主，扣点、租金模式均采用，本案可根据商家品牌知名度，采用主力商家租金租赁、中小商家扣点与租金租赁相结合的模式。n从经营的角度来看，建议以主力店、餐饮类业态、特色主题休闲互动类业态，吸引人流，以人气带动商气。无锡个案总结无锡现有的儿童商城虽然不少，但经营业态相对单一，零售比重很大，游乐、教育等的比例很小，整个经营理念显得较为功利。面对无锡如火如荼的儿童商城投资热潮，无锡港龙欢乐儿童城将打造一个一个以学习、娱乐、体验为主，以休闲、购物为辅的新型少儿主题商城，它有别于以39、往其他的儿童主题商城，倡导的是一种“责任先导，寓教于乐”的经营理念，此外，目前在无锡范围内，不管是儿童购物商城，儿童娱乐体验馆还是少儿培训中心，分布都相对松散，通常家长在这个区的商城里为孩子选购玩具，送孩子去培训中心时又要跑到另外一个区去，不仅浪费了大量时间，也消耗了大量精力。很多家长也表示：港龙欢乐儿童城开业后，带孩子去玩，去学习就可以在一个商城搞定，方便多了。把儿童需求的众多元素整合在一起，在时间、空间上给现在儿童相对完整的一个健康区域。无锡儿童市场总结：居住区域居住区域样本人数样本人数对本案有消费意向对本案有消费意向惠山区55人50北塘区20人18崇安区10人8南长区4人3滨湖区4人3新40、区4人2锡山区2人1新区2人1其它1人1合计102人87（85.29%）n样本选择标准：对本案有较大辐射的惠山区和北塘区的潜在目标客户群体的样本选择量较大，对两区域外的样本选择量较小。n本次调研总共样本140份，有效样本102份，其中惠山区和北塘区总计75份，占总样本的73.5%，在有效样本中留电话的约90份左右。针对本案的儿童类主题商城，潜在目标客户群体对本案的地理区位抗性较小。针对本案的儿童类主题商城，潜在目标客户群体对本案的地理区位抗性较小。潜在客群调研顾客需求调研（调研时间：2011-9-26）无锡儿童类消费以中高端为主，丽婴坊等一批连锁妇婴用品连锁无锡儿童类消费以中高端为主，丽婴坊等41、一批连锁妇婴用品连锁专卖店为外场消费主流，同时网购力量不容小视。适当搭建专属专卖店为外场消费主流，同时网购力量不容小视。适当搭建专属主题商城电子商务平台未来潜力巨大。主题商城电子商务平台未来潜力巨大。经营业态经营业态-1岁岁0-1岁岁1-4岁岁5-9岁岁10-14岁岁合计合计专卖店611234650网购11530220超市572813659商场251610740招商城等003148其它003519注：部分样本选择了两项n潜在目标客户群体对儿童商业的购买意向以专卖店、商场和超市等中高端商业为主，对招商城、崇安寺等低端商业的购买意向较低。消费场所趋向消费类别消费类别-1岁岁0-1岁岁1-4岁岁5-42、9岁岁10-14岁岁合计合计吃穿04143122健康5122812461教育培训2213121039孩子长辈教育观1075215开发智力13177230娱乐2044111消费结构已从基础的吃穿向健康、教育培训等附属需求全面提高。消费结构已从基础的吃穿向健康、教育培训等附属需求全面提高。消费支出结构n健康、教育培训和开发智力等高层次需求已经替代了传统的吃穿等低层次需求，预判未来高层次消费将随着经济的增长和人们生活水平的提高亦将不断提高。消费支出趋向 消费支出细节（每月）虽然消费结构多元化，但传统的衣食等消费依然占据整体消费较大比例虽然消费结构多元化，但传统的衣食等消费依然占据整体消费较大比例 消43、费支出细节（每月）体验式的产品，特别是其中的早教等教育消费越来越被家长重视体验式的产品，特别是其中的早教等教育消费越来越被家长重视消费支出细节分析：n整体来看，消费支出逐渐形成了多元化的结构形态，传统的衣食住行消费支出比例约占2/5左右，亲情餐厅、游乐场所、早教等体验式消费约占2/5，其余玩具等消费约占1/5左右n1-9岁之间的家长对体验类游乐场所和特别是早教类的教育消费要高于0-14岁的平均水平，未来本案的体验式消费项目的目标消费群年龄结构应以1-9岁年龄段的孩子为主。消费支出细节儿童娱乐等体验式消费占消费停留场所消费的比重较高，消费潜力较大。儿童娱乐等体验式消费占消费停留场所消费的比重较高44、，消费潜力较大。如何拉长消费者停留时间是项目需要解决问题之一。如何拉长消费者停留时间是项目需要解决问题之一。消费停留时间消费停留时间-1岁岁0-1岁岁1-4岁岁5-9岁岁10-14岁岁合计合计0.5-1小时34634201-2小时3828133552-4小时00452114小时以上001012消费停留场所消费停留场所-1岁岁0-1岁岁1-4岁岁5-9岁岁10-14岁岁合计合计咖啡厅3110510餐厅2163214儿童娱乐2113017666书店1063717其它114219n消费停留时间以1-2小时为主，消费停留场所以儿童娱乐部分为主，其次为餐饮和书店。消费停留时间除基础教育支出外除基础教育支45、出外每月的消费金额每月的消费金额-1岁岁0-1岁岁1-4岁岁5-9岁岁10-14岁岁合计合计500以下0154313500-8001195319800-130025952231300-17000131271700-20000112152000-25000121152500-30001011033000以上001001整体消费结构以每月支出整体消费结构以每月支出14001400元左右为主，年消费额在元左右为主，年消费额在1700017000左右。左右。注：部分样本缺失此部分信息 消费支出金额地方太少，吃完穿一站式玩为主，有休息的地方，环境好只要孩子喜欢功能全，能吸引孩子的目光湖北人住惠山区没留电46、话多谢和教育有光、多些免费玩的地方吃的东西健康，品种多翟秋贤惠山区83730026梦幻 童话 客户的声音色彩鲜艳 形象可爱健康 安全 实惠童话般的世界教育方面多点适合各个年龄层的儿童只要适合于小孩，价格无所谓，但是也要适中吧好玩、小孩子能学到知识 适合普通群众新颖，活动多些吃喝玩都有环境优良，氛围轻松，设施完善n本案有较大辐射的惠山区和北塘区的目标客户群体对未来本案儿童类主题商城有较高的消费欲望，两区域以外的区域对本案的儿童类主题商城认知亦较高，但部分访客群体对地理区位有一定的抗性，未来本案商业应突出儿童类主题商城的稀缺性，弱化板块形象和惠山阻隔的区域性弱势。n儿童类的消费支出结构逐渐呈现多元47、化的发展态势，未来本案的经营业态应尽量满足客户群体的一站式消费。特别是健康、学习、游乐的内容要丰富。n通过调研和客户访谈了解到，现在的儿童已不满足于传统的玩具等简单的娱乐活动，中大型的儿童体验式消费的支出逐渐加大，其中的1-9岁年龄段的体验式消费支出高于1-14岁的平均水平，未来本案的体验式的产品应以适合1-9岁年龄段消费项目为主，体验式的产品中，1-4岁的早教类产品需求旺盛，市场潜力较大 顾客需求-总结PART2.商业主题定位1 1、主题方向筛选、主题方向筛选2 2、主题支撑论证、主题支撑论证3 3、项目整体定位、项目整体定位业态：集儿童教育培训、儿童娱乐、儿童产品经营、商务展贸、休闲娱乐、48、健康餐饮、游乐休闲等功能于一体的时尚体验之城。主题：项目引入众多休闲娱乐元素，如全新儿童主题娱乐公园、主题餐厅、儿童培训、电子游艺、风味美食等等，在购物中娱乐，在娱乐中购物，使消费者时刻保持愉悦的心态，享受购物过程，并形成对本项目购物氛围的喜爱和偏好，充分印证“体验式消费”的魅力。童趣宝贝城baby city总体定位支持主题定位的分析：p避免激烈竞争，小商品、五金、服装、装饰建材、家居等已有业态同质化竞争；p存在市场发展机遇，巨大的消费群体：未来本案核心商圈将有超过7.5万儿童消费群体，大量两口之家、新三口之家；p倡导倡导的是一种“责任先导，寓教于乐”的经营理念p把儿童需求的众多元素整合在一起49、，在时间、空间上给现在儿童相对完整的一个健康区域p儿童主题商城的定位对整个项目住宅形象的提升也起到拉伸作用。p能满足社会发展对儿童成长及消费需求增长的需要；主题定位儿童主题商城从商家及顾客角度都有较大的认同；同时社会价值儿童主题商城从商家及顾客角度都有较大的认同；同时社会价值在区域内影响将可以拉动项目内部其他物业类型的销售。在区域内影响将可以拉动项目内部其他物业类型的销售。“儿童一站式体验之旅衣食住行娱教”支持形象定位的分析1.目前无锡的商业业态同质化严重，儿童主题Mall为市场空白点，本项目以“儿童教育、品牌经营、健康餐饮、游乐休闲”等主题的切入有助于全新形象的打造。2.百货和超市业态有天生50、的功能缺陷，即只具备单一的购物功能，而且产品线很窄、很浅，无法满足及照顾消费群的多方面需求；3.倡导儿童快乐成长的理念无压力环境成长，大无锡的儿童快乐成长基地。形象定位无锡儿童快乐成长基地 形象关键词欢天喜地：体验一站式世界顶级娱乐之旅琳琅满目：国内外儿童品牌之窗聪明伶俐：儿童教育培训基地“少年李嘉诚”、“少年李泳”、“少年李连杰”、“少年李阳”培养基地流连忘返。形象定位反映的核心要素全方位地服务于无锡儿童家庭消费者,消费宗旨快乐购物、快乐成长、快乐休闲、快乐伴随你身边！满足儿童消费者对于购物教育娱乐的物质与精神需要，接触全新购物消费概念，彻底放松心情，尽情玩乐。新颖主题构筑全方位的商业功能,51、使无锡儿童主题商城成为具有核心竞争力及个性特点的主题商城。n整体功能定位“以体验带动经营、以体验带动教育、以体验带动商贸”。“娱乐中学习、学习中购物、购物中休闲、休闲中餐饮、餐饮中商务”的互动体验乐园n儿童教育培训英语、口才、艺术、体育、多元智能。n儿童娱乐主力店如天线宝宝等。n儿童产品经营童装、童鞋、童车、童床、童包、童帽、儿童家具、儿童食品、儿童玩具、儿童书籍等.n商务展贸童装、童鞋等儿童产品展示、批发，搭建电子商务平台。n休闲娱乐儿童摄影、儿童剧场、儿童影院。n中西餐饮肯德基、麦当劳、水天堂、喜洋洋等。2.3.4 功能定位PART3.可行性保障1 1、销售保障、销售保障2 2、招商保障、52、招商保障3 3、运营保障、运营保障价值前景持续需求：第四波“婴儿潮”的到来消费升级：居民购买力和儿童消费意愿提高产业升级：产业结构改善、体验式消费剧增25291980年-2015(E)年每年的新生儿数量及城镇化率1,6152,52919001,90046.59%1,585持续需求现0-14儿童65.5万人p通过人口构成的分析发现：全市家庭户人口571万人，占总人口约90%，每户平均人口2.78，三口之家居多，现有65.6万的0-14岁儿童，消费客群充足。家庭人口由多口走向三口两口之家，全市常住人口中，0-14岁人口为656000人，占10.29%，为项目带来无限商机。注：以上数据来自于无锡市第53、6次人口普查（2011年5月12日公布）注：以上数据来自于无锡市第6次人口普查（2011年5月12日公布）全区有0-14岁儿童占区域总人口的10.8%，约7.5万人，对本案的核心消费群支持很可观。庞大的消费人群，巨大的消费需求，稳定的增长速度，无锡市儿童商业需求旺盛15,78117,17519,01920,73822,61324,65726,88629,3166,2802,2536,8602,3667,7032,4768,4722,6229,4222,93610,4933,25511,7593,58713,7864,1404,1765,9676,3836,8277,3027,8105,153 54、5,579015,00010,0005,00020,00025,00035,00030,00020002001200220032004200520062007200820092010E2011E2012E2013E2014E2015E0%8%6%4%2%12%10%14%20%18%16%城镇居民人均可支配收入（元）农村居民人均纯收入（元）GDP 增长率城镇居民人均可支配收入增长率（基于收入增长与GDP增长的系数关系，并假设GDP增长在2011年以后保持8%）消费升级2010年底无锡市市区城市居民人均消费性支出19156元，比上年增长18.5%，随着80后一代逐渐进入婚嫁生育年龄，对儿童市场来55、说，未来还有10到20年的“人口红利”。人均消费性支出2万元p通过无锡城市消费表可以看出，在食品的消费上下降，对衣服、保健、服务、教育等投入越来越高，平均分配到每个人支出达19156万元。培养问题得到重视项目所在地惠山区人口是无锡市市区人口最大的，占到了10.84%，平均家庭人口2.76人，家庭构成偏向于两口三口之家。在全市常住人口中，年轻家庭教育程度普遍提高，意味在对于孩子的培养问题上得到很重视，对孩子成长投入的费用越来越多。p通过各教育人口受教育程度的分析发现：全市80后年轻家庭受高等教育程度普遍提高，意味在对于孩子的培养问题上得到很重视，舍得在孩子身上投入。注：以上数据来自于无锡市第6次56、人口普查（2011年5月12日公布）中国儿童消费平均已经占到家庭总支出的 30%左右，而城市儿童消费在家庭总支出比例已超过33。婴童产业研究中心调研结果产业升级自2000年以来，儿童消费产业年增长率高达30。十年内增速不会降低。中国国内城镇居民对童装的消费需求量在每年8亿件左右，年增长率为26.5，今后也将保持每年8左右的增速。玩具销售额将以每年40的速度增长，2010年中国玩具年销售额有已超过1000亿元。体验式儿童消费起步于07年，截止10年末增速为每年320%。预计5年内会持续保持200%以上的年增长率。产品优势大部分商铺面积在1324之间。小商铺、低总价极大的拓展了目标客群的范围。项目57、预配团队核心成员简历，随商务标一并提供，核心成员从业经验平均超过6年。项目总负责人项目总监驻场团队12人渠道团队10人平台支持项目经理1人项目副理2人销售人员8人驻场策划1人渠道经理1人400呼叫中心渠道中心分销商管控中心策略经理1人市场经理1人策划市场支持配合特殊时期另计房多多网络中心招商经理1人招商专员2人销售保障销售系统五大保障机制：保障二人员管理保障五信息收集与沟通反馈保障四业务培训保障三绩效考核保障一流程机制销售系统保障机制流程一：项目专案成立流程二：销售代表岗前培训流程三：人员进场及内部认购流程四：项目开盘流程流程五：日常接待流程流程六：办理客户签约及按揭流程七：入伙流程流程九：大58、事件流程流程十：危机处理流程流程八：项目结案流程销售系统保障机制1：流程机制流程机制销售系统保障机制2：人员管理不能利用岗位之便获取未经公司许可的任何个人收入不能在售楼处打架、在客户面前争吵，或在售楼处与客户争吵不能引起发展商、小业主投诉，并因此对公司造成重大影响三项纪律不能做任何未经公司许可的超范围承诺八大注意不得向外界透露公司的业务数据不能在售楼处内推荐公司所代理的其它楼盘不能私下议论、对接发展商不得对客户冷面相对，取笑、议论客户不能引起客户的投诉不得违反售楼处销售代表形象要求销售代表不得接待轮空销售系统保障机制3：绩效考核奖励建立周销售冠军建立客户满意度月度评选建立月销售冠军激发营销团队59、每个成员的荣辱感和成就感，高利润、高总销、高端项目需要打破平衡。Titleinhere设立红蓝点制度Textinhere惩罚设立佣金浮动制设立强制末位淘汰制销售系统保障机制4：业务培训1、六大培训体系1：公共培训课程系列2：行业认知课程系列3：项目认知课程系列4：业务流程课程系列5：成单技巧课程系列6：客户服务课程系列多元化与高频度的全员培训课程，使销售代表得到不断的充实和提高，全面提高单兵作战和团队作战能力!销售系统保障机制4：业务培训演练5逼定sp技巧演练演练2周边配套讲解演练演练3户型优势分析演练演练4样板间讲解演练演练1沙盘模型讲解演练2、五大实战演练保证手段有效性、使员工在岗前培训中60、快速完成角色转变销售系统保障机制5：信息收集与沟通反馈博联拥有完备的信息收集工具、丰富的信息分享渠道，保证了客户信息及相关信息收集的及时性、准确性与实用性。实表格化、网络化、实现前台销售与后台实时监控的同步，便于我司准确把握各节点销售动态，客户购买特点及成交心理，及时调整销售计划及策略，确保销售目标的完成。1表格工具来电登记表客户来访登记表案例信息卡重点客户跟踪表日、周、月报表2沟通反馈各小组晨会项目组每晚总结会项目组周例会销售代表沙龙优秀销售员分享会3信息利用培养忠诚客户拓展客户资源反馈客户信息提供决策依据制定正确营销策略4信息实时管理明源销售系统用友销售系统周四和周五，邀约客户周末来访，排61、布来访时间、意向房源、诉求落点2天周一和周二，检讨周六和周日的销售得失、回访客户周末未到、未认购原因周三，强化本周目标，共同分享成交客户经验、分析典型客户、解决问题客户周六和周日，烘托氛围、集中成交1天2天2天项目销售现状分析：销售时间观念可以进一步完善，既要经营客户资源，同时更要经营时间一周7天=2天+1天+2天+2天精细化管理特色举措1房多多网络平台主力推荐房多多平台既将全面上线，将配合电视、网络、平面媒体等进行全面宣传，届时将吸引众多购房者的眼球，我们将把项目作为网络平台推荐项目，将在平台上做大力免费的推广。特色举措2400呼叫中心房多多网络中心下设立CALL客中心，20个座席持续运作C62、ALL客规模：20个座席不间断CALL客。CALL客数量：1000，000组CALL客对象：房多会会员、竞争个案客户，银行VIP、移动电信账单客户、老客户，目标区域居民、私营业主、周边区域等投资及度假客户名单实际坐席数计划每人每天拨打量计划每天共拨打量计划月拨打量预估月邀约量预估月带看量20位200组4000组80000组200组20组价格策略政策给足、实惠到位、责任先行形象拔高、价格落地、“剪刀差”引爆首期低开高走、少量多推、迅速售罄价格建议 市场比较法选取项目周边商铺的参考售价，通过市场比较法估算：1F:25000元/m。平均售价：15000元/比较物业1比较物业2比较物业3名称五洲国际小63、商品城汇坚国际工业原料城洛城锡西商业中心广场相似性项目周边项目项目周边项目项目周边项目楼层修正1F1F1F用房性质商业商业商业主力面积()20-3033-9065-100售价(元/)24,00012,00020,000交易时间1.001.001.00项目位置1.021.051.05易达性1.041.041.04周边环境1.031.041.00建筑年期1.001.001.00临街状况1.041.041.00项目面积1.031.031.00设备设施1.051.101.04装修标准1.031.041.05楼层修正1.001.001.00总体调整指数1.271.391.19调整后售价RMB/30,3764、916,70123,849权重45%25%30%加权后售价25,001租金反推法楼盘名称项目位置物业类别租金备注钱桥街区盛岸西路社区底层沿街商铺租金水平1.0-1.8元/平/天售完，按售价8%作为租金回报盛案西路沿线商业惠山区盛岸西路668号（盛案西路与锡宜高速交汇处）沿街商铺租金水平1.2-2.0元/平/天五洲国际盛案西路专业市场商铺租金水平1.3-2.2元/平/天洛城锡西商业中心广场洛社镇综合商业租金水平1.6-2.2元/平/天由于项目平均租金按2.0元/平方米/天，按照每年8%的方式返还给商家，这样反推出：9000元/平方米，大约测算商铺均价：9000元/住宅测算法由于项目所在区域尚无商65、业楼盘，结合项目自身优势，商铺均价按照周边住宅均价的倍来估算：商铺均价：10650-14200元/.取最大值。均价：14200元/楼盘名称项目位置物业类别装修情况均价 备注小天鹅品园钱皋路与盛岸西路的交界小高层住宅高层住宅商铺毛坯在售高层8100元/平方米均价7100元/中富美林湖惠山区钱桥镇钱陆路与兴业大道交汇处花园洋房、小高层、高层、商铺联排毛坯6300-6800（小高层）7500左右（洋房）晴山蓝城无锡市惠山区钱桥大街351号国土所旁多层小高层高层商铺毛坯在售洋房7300元/平方米，将推小高层预计6500元/平方商铺价格测算根据本项目周边商铺售价，通过产品特点（区位、户型面积、层高等因数66、）对比，推算本项目现市价：1层24000元/，2层16000元/，3层12000元/，4层8000元/，市场目前达不到15000的均价，考虑明年市场的增长幅度价格，均价：15000元/现时商业价格=市场比较法售价0.5+租金反推法售价0.3+住宅核算法0.2=150000.5+90000.3+142000.2=13500元/平方米PART3.可行性保障1 1、销售保障、销售保障2 2、招商保障、招商保障3 3、运营保障、运营保障-1-0岁（孕妇）5248051-4岁12464115-9岁203361810-14岁2755225总计6560059商家选择我们据年龄段将婴童分为4个阶段。再据各阶段67、所需消费业态拟定了意向商家胎儿阶段（孕妇）胎儿胎儿进入家庭进入家庭孕妇孕妇孕妇服装孕妇服装胎教胎教书籍音像店书籍音像店培训机构培训机构看护看护保姆推荐机构保姆推荐机构婴儿房设计、装修、家具婴儿房设计、装修、家具孕妇皮肤护理孕妇皮肤护理盛圣德东方孕妈妈乐园、小阿华胎教中心Cutemami、亲润德国Paidi婴儿阶段婴儿婴儿出生出生母亲母亲亲属亲属礼物（出生装等）、母子保健品礼物（出生装等）、母子保健品月子中心月子中心看护、身材恢复等看护、身材恢复等婴儿看护婴儿看护奶粉、食品奶粉、食品奶瓶、餐具奶瓶、餐具尿不湿尿不湿衣服、鞋帽衣服、鞋帽玩具玩具婴儿车、学步车婴儿车、学步车婴儿洗护用品婴儿洗护用品幼68、托、幼教幼托、幼教婴儿诊所婴儿诊所金宝贝、格林希尔、GYMBABY、启智灵、新爱婴、亲亲袋鼠手推车：手推车：i-babyi-baby好孩子好孩子早教玩具早教玩具 益智类玩具：益智类玩具：智高、博智、童梦园、迪斯尼、卡雷智高、博智、童梦园、迪斯尼、卡雷拉、贝登堡、美家宝等拉、贝登堡、美家宝等儿童家居：儿童家居：迪斯尼家居迪斯尼家居童装：童装：oshkoshoshkosh迪斯尼小公主、喜洋洋与灰太狼顿号芭比、笑眯眯、雅多、法米尼、爱迪斯尼小公主、喜洋洋与灰太狼顿号芭比、笑眯眯、雅多、法米尼、爱可、巴布豆、柏迪小熊、可、巴布豆、柏迪小熊、hellokittyhellokitty、IQ100%IQ1069、0%、MECityMECity等等童鞋：童鞋：newbalancenewbalance、太子豹、摩根与麦洛、太子豹、摩根与麦洛、hellokittyhellokitty、巴、巴布豆、布豆、JeepJeep等等体验式产品：体验式产品：儿童摄影：宝宝贝贝儿童摄影儿童摄影：宝宝贝贝儿童摄影早教中心：金宝贝、天才宝贝、格林希尔等早教中心：金宝贝、天才宝贝、格林希尔等 衍生产品：衍生产品：服装修改服装修改幼儿阶段幼儿阶段幼儿幼儿少年少年少年阶段少年阶段乐器：乐器：和声琴行和声琴行模型，积木玩具：模型，积木玩具：卡酷，木玩世家卡酷，木玩世家,银辉玩具等银辉玩具等文具、书包、书屋、学习机：文具、书包、书屋、70、学习机：巧虎、读书郎等巧虎、读书郎等鞋和服饰：鞋和服饰：adidaskidsadidaskids、crocecroce、disneyjeansdisneyjeans、nikekidsnikekids、家丽力、摩卡等、家丽力、摩卡等钟表：钟表：天美时、大将作等天美时、大将作等体验式产品体验式产品儿童游乐园：天使乐园、噜啦啦儿童游乐园：天使乐园、噜啦啦游泳教学：皇家小博士、安馨宝宝、维尼宝贝、七彩泡泡游泳教学：皇家小博士、安馨宝宝、维尼宝贝、七彩泡泡电玩游艺等电玩游艺等：卡通尼：卡通尼 甜品站：甜品站：恒记甜品恒记甜品作为一个以快乐成长为主题的儿童综合商城，体验式消费将是我们项目的最大亮点。在此我71、们细分了体验式儿童商业的品牌：儿童游泳皇家小博士安馨宝宝安恩贝维尼宝贝七彩泡泡月儿湾玲珑门水宝宝亲亲天使小熊之家妈咪乐金色太阳爱多多爱贝思马博士海贝强生婴儿游泳馆婴童游泳加油宝贝宝贝计划乐尔婴宝宝星安琪儿童玩具迪孚比爱百利威贝登堡奥乐宝贝乐星康乐玩具美家宝谷雨迪士尼皇室(Toyroyal)汤姆猫奥贝乐高伟易达欢乐魔方澳贝孩之宝伊诺特丹妮玩具伊诗比蒂费雪智高卡酷Lalababy木玩世家博智银辉玩具拉玛泽培培乐童梦园优贝比多美(TOMY)卡雷拉幼教机构盛圣德东方孕妈妈乐园都市宝贝早教咨询有限公司东方爱婴北京洪恩教育科技有限公司贝乐学科英语小阿华胎教中心南方贝贝早教咨询有限公司资优乐园小哈津幼教连锁72、机构易道教育生如花孕婴体验中心北京金色摇篮潜能教育机构倍优天地早教瑞思学科英语爱迪森美梦树孕妈咪指导中心金宝贝ABC教育集团鼎盛教育集团新东方泡泡少儿教育成长驿站格林希尔华夏童年未来强者幼教集团新贝青少儿教育快乐宝贝早教中心GYMBABY赢在起点精诚实验幼儿园北京环球博雅少儿英语慧尔宝宝早教中心启智灵美吉姆清华少年科学家上海蒙特梭利教育集团香港跨世纪儿童之家新爱婴聪明树爱莲幼稚集团小巨人幼教澳美教育胎教馆亲亲袋鼠天才宝贝红黄蓝婴智贝佳启稚摇篮早教中心现目前经营户调研n联系方式：任洁n面积需求：8000-10000平方米。n硬件需求：框架结构。最好不是分割铺位，一个整体对于进深、人流导向、自己布73、置方便很多。n开店区域：南京目前有2个店、合肥也有分部.盐城9.23开业。重庆二代店10月份开业n租赁时间：租期在10-15年，与万达的合作租期都是十年,宝龙十五年,重庆十二年n租赁方式：采取租赁合作，租金方式较为灵活。南京孩子王 商家访谈现目前经营户调研联系方式：方总拓展需求：1万方体量需要500万人口支撑。目前不考虑开分店或者品牌输出。单店投入需要1个亿。面积需求：8000-10000平方米。合作方式：可考虑其他合作方式。公司自有玩具、儿童品牌可以进驻。开店区域：（继续沟通中，对我项目有一定意向）目前只有无锡一个店（8月份刚开业）梦想方舟梦想方舟 现目前经营户调研简介：上海星期8小镇是国内74、首家采用星期8模式的儿童育乐场所，专为3-13岁孩子创建的角色扮演主题乐园：近7000平米的场馆，以2/3的比例打造真实生活场景，既有设施林立的街道，又有各式风格的建筑，更有各色不同品牌商店和工厂，是任孩子体验、娱乐、创造、学习的小一号世界。已开通城市:上海,武汉即将开通城市:北京,成都,广州,南京星期八小镇现目前经营户调研酷贝拉联系方式：贺小姐简介：湖南酷贝拉欢乐城管理有限公司系湖南智煜投资有限公司、湖南出版投资控股集团和徐瑛女士合资组建的文化项目经营公司，2009年成立，主营青少年职业体验项目“酷贝拉欢乐城”。果壳里体验中心联系方式：芮青1333780093合作方式：初步接触可考虑合作形式75、，或者品牌输出。上海波波爱受访品类：儿童乐园现经营区域：在上海南京苏州都有销售点访谈内容：寒暄认识，说明来访目的，介绍我项目后很感兴趣。经营面积要求：面积一般在200-300平方米。依得宝受访品类：童装现经营情况：在华东都有销售点访谈内容：寒暄认识，说明来访目的，介绍我项目后对无锡市场感兴趣。问我项目招商什么时候开始？什么时候开业？经营面积要求：40-50平方米。现目前经营户调研现目前经营户调研康乐玩具受访品类：儿童玩具访谈内容：寒暄认识，说明来访目的，介绍我项目后认为项目定位很好，有新意。愿意租铺。经营面积要求：面积一般在100平方。对经营有何看法：希望不要招太多刚入行的商家儿童摄影受访品类76、：儿童摄影经营面积：50平米访谈内容：寒暄认识，说明来访目的，介绍我项目后对项目很感兴趣，愿意租赁经营入场经营面积：200平方对经营有何看法：认为同行不要太多，2-3家就好。现目前经营户调研儿童娱乐（凯利）现经营面积：1500平米访谈内容：寒暄认识，说明来访目的，介绍我项目后对项目很感兴趣，但是这里刚开没多久，否则肯定会考虑的。小木马受访品类：童鞋现经营情况：在100平米，年销售额在70-80万访谈内容：寒暄认识，说明来访目的，介绍我项目后对项目：很感兴趣，愿意租赁经营。对经营的看法：希望做高档的，低档的品牌不要进。有些大商家就很好了。商家访谈分析商家总结租金水平租金策略周边物业租金状况：项目77、周边同类商业物业租金水平。地理位置：即地段，项目所在地的商业气氛和发展前景。交通便利性：与交通主干道的距离，人员、车辆进出的便利性和可选择之交通工具的多元性，人员出入的快捷度。昭示性：即项目的临街面，是否易于寻找、识别。配套：市场配套能否满足商户功能需求。商铺形式及面积：对商家而言商铺是否合用，有无浪费、无效面积。停车位：车位是否充足、车辆出入方便性。租金测算项目所在地段商业租金价格项目平均租金权重租金（加权修正后）钱桥街区1.410%0.154盛案西路沿线商业1.625%0.44五洲小商品城1.7540%0.77洛城锡西商业中心广场1.935%0.7315本案2.0955项目租金价格测算因为78、本项目为新型儿童主题类商业，本项目的租金根据周边的平均价格上浮10%20%项目试水平均租金在2.00元/天（后期考虑试招商难度，略低于测算价。）PART3.可行性保障1 1、销售保障、销售保障2 2、招商保障、招商保障3 3、运营保障、运营保障运营模式开发商自运营商城的惯用持有模式：1、全部持有2、部分持有3、零持有商业体量较小，热销更容易实现利润最大化商铺面积小、总价低。多变特点易于销售“自持有+自运营”资金回笼周期太久自运营、全销售为本案的最佳模式商家落位商家落位原则：一、品牌知名度高优先原则；二、无锡没有的品牌优先原则；三、承租能力强优先原则。大品牌引进：一、大品牌引进对于项目形象、销售79、招商都有很大提升；二、可学习大品牌先进的运营模式，快速提升项目运营绩效；三、零散商铺与大品牌实现业态错位，相互促进。分析可知若想使项目运营良好大品牌引进势在必行。业态划分业态布局的原则：一、零售业态设置在低楼层，餐饮、教育、文化、休闲娱乐业态设置在高楼层；二、外围品牌高于内部商家品牌（沿街的品牌要高，形象要好，其决定项目整体的档次）；三、主入口设置形象主力店；四、每个节点/拐点位置设置餐饮或教育、文化、休闲、娱乐类业态。建议业态配比：一般购物中心业态黄金业态配比购物、餐饮、休闲，娱乐为58%、30%、12%。儿童主题商场涉及购物、体验、娱乐、早教、餐饮等多种业态。综合以上成功儿童主题商场业态80、配比和现在无锡市场的儿童主题商场业态配比。建议业态配比零售、体验，早教，娱乐、餐饮为:6/6/3/3/2儿童品牌分类：童装、童鞋/袜、玩具儿童家私、童车/床、儿童床上用品。母婴用品、婴儿食品、辅助食品、保健品。文体用品、书包眼镜、儿童书店、电子音像。母婴休息室、儿童理发室、儿童摄影、婴儿SPA。儿童娱乐城、迷你影厅、家庭餐饮。亲子教育、艺术培训、培训机构。大型体验馆。儿童服饰餐饮母婴用品教育培训儿童游乐儿童游乐教育培训母婴用品餐饮儿童服饰紧密紧密 较紧密较紧密 一般一般各业态联系紧密度针对我们最终的目标消费群，塑造项目时尚、现代，文化高品位的定位，我们在楼层功能分区上有如下建议：1F儿童商品销81、售娱乐中心童装、童鞋区。玩具区童装、童鞋区。玩具区.休闲餐饮休闲餐饮.儿童餐饮、儿童餐饮、休闲餐饮休闲餐饮.等2F亲子教育、育婴中心孕妇婴童用品区孕妇婴童用品区.亲子乐园亲子乐园.儿童摄影、儿童理儿童摄影、儿童理发室、起名发室、起名.早教中心、婴儿食品早教中心、婴儿食品3F寓教于乐中心儿童书店、电子音响、文体用品儿童书店、电子音响、文体用品.艺术培训、培训机构艺术培训、培训机构.4F快乐成长中心儿童职业体验馆儿童职业体验馆.儿童主题餐饮或和无锡少儿儿童主题餐饮或和无锡少儿台合作创办影视基地增加项目娱乐元素。台合作创办影视基地增加项目娱乐元素。总体业态分布童装、童鞋区。玩具区.休闲餐饮.儿童餐饮82、休闲餐饮.等将首层设置为儿童名店城的支撑理由：理由一：生活水平的提高，计划生育的贯彻，使得人们对儿童的成长越来越重视；理由二：首层门面宽广，通透性强，能满足品牌形象展示的需要，同时提升整个项目的形象。理由三：能提高商铺的价值，降低开发商的投资风险，满足资金回笼的需要。因此，首层商场坚持国际化的立体经营促销理念，突出特色经营，引入承租能力比较强的商户，定位于儿童名店城。1F单层业态排布-儿童名品店商业一层aaaaabbbbbaaccacacadA:童装、童鞋区B：玩具区C：儿童餐饮、休闲餐饮。D:品牌餐饮二层：孕妇婴童用品区.亲子乐园.儿童摄影、儿童理发室、起名.早教中心、婴儿食品将二层设置为83、孕妇婴童用品区.亲子乐园.儿童摄影、儿童理发室、起名.的支撑理由：理由一：满足经营者形象展示批购的需求；理由二：满足开发商资金链的顺畅；理由三：满足量贩客户的交叉购物需求；理由四：满足商家的销售量的要求及商场经营需要；2F2F单层业态排布单层业态排布-赢在童年赢在童年商业二层aaaabcaadedddA：孕妇婴童用品区B：育婴室C：亲子乐园D：儿童摄影、儿童理发室、起名。E:：早教中心、F:婴儿食品三层：玩具、童车童床、儿童家居展贸.儿童儿童书书店、店、电电子音响、文体用品子音响、文体用品.艺术艺术培培训训、培、培训训机构机构.将三层设置为童车童床+儿童家具+儿童教育的支撑理由：理由一：楼层较84、高，需以针对性商品组合吸引特定消费者；理由二：此类商品的目标性购买较强，设置在三层基本不会影响商户的经营；理由三：儿童家具市场在无锡正处于起步萌芽阶段，有较大的需求空间；理由四：这几类商品需要较大的店面进行货品展示，三层租金相对较低更易被接受；3F3F单层业态排布单层业态排布-寓教于乐寓教于乐商业三层aabaccabbaaaaaabA:儿童家具、童车/床、床上用品。B:儿童书店、电子音响、文体用品C:艺术培训、培训机构。四层：儿童儿童职业职业体体验馆验馆.儿童主儿童主题题餐餐饮饮或和无或和无锡锡少儿台合作少儿台合作创办创办影影视视基地基地增加增加项项目目娱乐娱乐元素。元素。将四层设置为体验、儿85、童主题餐饮的支撑理由：理由一：楼层较高，需以目的性消费组合吸引消费者；理由二：儿童体验馆引入能为四层带来更多人流及提升商业价值；理由三：无锡市场目前缺乏专业的儿童卡通娱乐场所；理由四：卡通娱乐的影响力已从儿童幅射至成人，范围十分广泛，共覆盖四个方面：4F单层业态排布-快乐成长商业四层bbbaaaaaaaabbbaaA:儿童职业体验馆B：儿童主题餐饮或和无锡少儿台合作创办影视基地增加项目娱乐元素。儿童职业体验行业介绍儿童职业体验行业介绍:儿童职业体验是一种由3-13岁儿童扮演各种职业角色的寓教于乐的游戏。通过体验成年人的职业角色，帮助儿童了解大人的世界，增强表达能力、动手能力、理财能力、团队协作86、能力、责任心等。弥补当代教育的缺陷，给儿童一个理想的成长学习空间。儿童体验的职业可以有：消防员、模特、医生、警察、加油站服务生等70多种职业。国内现有的儿童职业体验馆有：2008年大陆出现了第一家儿童体验乐园。（3家开业）杭州DO都城上海星期八小镇北京通州欢乐之都2009年国内儿童职业体验迎来了开业小高调（八家开业）湖南长沙的酷贝拉北京比如世界。2010年职业体验行业进入了爆发期（16家开业，40多家筹建）北京宝贝当家苏州大未来郑州点点梦想城。2011年南京梦想方舟南京果壳里。目前儿童体验馆在国内已开业10余家，正在筹建的约40家。按规模来划分：小型馆规模：2000平米 15个体验项目（部分经87、济发达的省会城市及地级市）如：大未来、育乐湾、孩儿国、宝贝梦想城。中型馆规模：5000平方 40个体验项目（二线城市，如主要省会和经济发达的沿海城市）如：星期八小镇、飞奇梦想城、汤米城、奇异国。大型馆规模：8000平方 60个体验项目（一线城市，如北京、上海、广州、深圳）如：DO城、比如世界、蓝天梦工场、酷贝拉无锡市：现0-14儿童65.5万人消费容量：131亿/年惠山区：现有0-14岁儿童7.5万人消费容量：15亿/年无锡市儿童市场市值2010年无锡市市区城市居民人均消费性支出19156元，设无锡市儿童人均消费性支出为2万元。可初步估算无锡市及惠山区儿童消费性支出总额。运营测算方式一：盈利估88、算国内一线城市综合商厦实现盈利的平均年营业额为：10000元/。项目实现盈利的预估年营业额为：23805*10000元/=2.38亿元项目盈利年营业额占无锡市儿童消费容量百分比：2.38亿/131亿*100%=1.8%项目盈利年营业额占惠山区儿童消费容量百分比：2.38亿/15亿*100%=15.9%全市2%儿童或惠山区16%的儿童来项目日常消费即可实现项目盈利。方式二：模拟经营港龙项目儿童商家模拟经营港龙项目儿童商家模拟经营序号类别数量面积面积汇总物业估单价物业总估值回报率（8%）实际租金水平（6%）行业租金占据营业额比例（10%）1童装童鞋953533252500083125000665089、0004987500498750002快餐49503800150005700000045600003420000342000003培训88006400150009600000076800005760000576000004母婴用品80352800150004200000033600002520000252000005体验类5150075001500011250000090000006750000675000001922382539062500023437500234375000商家实际租金水平达到售价的6%,即可实现项目营业额2.34亿，符合国内综合商城盈利能力的标准。副：产品建议p外立面风格90、建议p功能结构布局p细节设计儿童是天真无邪的代名词，因为他们的世界总是充满着童话的色彩。他们对这个世界充满着好奇，总是嚷嚷着，让父母讲故事。于是父母们就一次又一次地讲起，很久很久以前，城堡里王子和公主的故事。在孩子们的心目中，城堡就成了一个很神奇的地方。所以，孩子的乐园怎么能没有城堡呢？为了给孩子营造属于他们的城堡，我们选择的建筑风格是新古典主义风格方案一：外立面风格建议什么是新古典主义风格？新古典主义的设计风格其实就是经过改良的古典主义风格。一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条。设计特征：n讲究风格91、，在造型设计时不是仿古，也不是复古，而是追求神似。n用现代材料和加工技术追求传统样式的大的轮廓特点。n对历史样式用简化的手法。n注重装饰效果，用室内陈设艺术品。来增强历史文脉特色，往往会去照搬古代设施、家具及陈设艺术品来烘托室内坏境气氛。n白色、金色、黄色、暗红色是欧式风格中常见的主色调，少量白色糅合，使颜色看起来明亮。外立面风格建议儿童商城的设计强调以儿童为中心，儿童的天性是活泼、天真。因此，儿童商城的建筑设计要摒弃严肃、认真的设计路线，走一种活泼、滑稽的路线，贴合儿童的思维心理。而关于活泼、滑稽的建筑风格，我们推荐波普风格方案二：外立面风格建议什么是波普风格？n波普风格又称流行风格，它代表92、着20世纪60年代工业设计追求形式上的异化及娱乐化的表现主义倾向。从设计上来说，波普风格并不是一种单纯的一致性的风格，而是多种风格的混杂。n波普风格主要体现于与年轻人有关的生活用品与活动方面，波普设计在20世纪60年代的设计界引起了强烈震动，并对后来的后现代主义产生了重要影响。宗旨:追求新颖、追求古怪、追求希奇，“波谱”设计风格的特征变化无常难于确定统一的风格，可以说是形形色色、各种各样的折中主义的特点，它被认为是一个形式主义的设计风格。外立面风格建议波普风格的一种表现是“滑稽、可笑”的建筑设计，这种设计和儿童商城的整体表现相辅相成，因此我们建议外立面的风格采用波普风格。外立面风格建议p外立面93、风格建议p功能结构布局p细节设计广场作为儿童商城的开阔地带，在景观性和娱乐性方面有很大的发散空间。广场中央可放置儿童主题的卡通雕塑，开阔场地亦可规划成儿童娱乐场地，如轮滑场等。功能功能结构布局-广场设计本项目有很大面积的中庭，要充分利用起来，不但可以最大限度地利用空间，而且可以充分调动儿童商场的趣味性和可参与性。中庭可规划舞台设计，定期举行绘画、钢琴、儿童涂鸦等趣味性十足的活动比赛，也可设置滑梯、碰碰车、蹦床等娱乐设施。功能功能结构布局-中庭设计屋顶主要以休憩为主，可供儿童家长休息，因此可以考虑咖啡厅的设计；也可以规划游泳池、跆拳道等培训中心，增加亲子参与性。风格设计要契合儿童主题。功能功能结构布局-屋顶设计p外立面风格建议p功能结构布局p细节设计商城内部装饰要迎合儿童主题，运用鲜艳的色彩搭配及卡通人物造型，内部指示牌设计亦可运用卡通造型。内部装修设计商城不仅在大方向上与儿童主题契合，在细节方面也可用心打造，建筑小品以卡通造型为主，营造儿童世界氛围。内部装修设计-小品建议