1、 江苏江苏江苏江苏 南京新百主楼南京新百主楼南京新百主楼南京新百主楼 物业管理投标书物业管理投标书物业管理投标书物业管理投标书 二零零九年一月二零零九年一月二零零九年一月二零零九年一月 戴德梁行房地产咨戴德梁行房地产咨戴德梁行房地产咨戴德梁行房地产咨询询询询（上海上海上海上海）有限公司有限公司有限公司有限公司 物业管理部物业管理部物业管理部物业管理部 送呈送呈送呈送呈 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 1 目目目目 录录录录 页 次 第一部分：商务标 1、投标申请书 4 2、投标申报表 5 3、法人委托证明书 6 第二部分：技术标 1、物业管理服务内容 1)对项目的认2、识、管理服务定位、管理服务目标及整体设想 8 2)组织构架、人员配备、培训及管理 21 3)前期介入服务、承接查验 28 4)服务质量标准其及措施 30 5)突发事件应急处理预案 34 6)管理规章制度 42 7)物业档案资料管理 50 8)房屋建筑本体、公共部分的维护、管理 54 9)公共配套设施、设备维护、运行管理 61 10)公共部分的清洁、消杀、装修及垃圾清运 64 11)公共绿化的养护和管理 68 12)安全护卫及公共秩序管理 71 13)楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理 74 14)交通、车辆行驶和停泊管理 78 15)主楼运行能耗测算及节能方案 80 2、结束语 81 南3、京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 2 附件1：新百主楼物业管理费预算表（含物业管理费收费标准测算）82 附件2：企业法人营业执照副本 85 附件3：物业管理企业资质证书 86 附件4：拟派项目负责人等主要管理人员资格证明材料 87 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 3 南京新百主楼南京新百主楼南京新百主楼南京新百主楼 物业管理投标书物业管理投标书物业管理投标书物业管理投标书 第一部分第一部分第一部分第一部分 商务标商务标商务标商务标 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 4 投投投投标申请书标申请书标申请书标申请书 致：南4、京新街口百货商店股份有限公司 女士们/先生们：根据贵司提供之南京新百主楼物业管理招投标书，遵照物业管理的有关法律法规和行业规定，经现场考察并研究上述项目招标资料等所有内容后，我方现正式提交投标文件一份，我方愿以我方所提交投标申报表中的报价，并按上述招标、行业规范等要求承担上述项目的全部物业管理工作。一旦我方中标，我方将根据招标文件的规定，签署并承担物业管理合同的责任和义务；我方保证所提供的物业管理服务的质量达到我方所提交的投标文件中承诺的质量标准；我方保证按投标文件中的管理机构运作方法组织管理服务工作。如确需变更，必须征得合同委托方的同意。我方同意此投标书在投标有效期开始对我方有约束力，并在投5、标人须知规定的投标有效期截止前一直对我方有约束力且随时可能按此投标书中标。在签署合同协议之前，贵方的中标通知书和本投标书将构成约束贵我双方的契约。投标人：戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 日期：2009年1月9日 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 5 投标申报表投标申报表投标申报表投标申报表 项项项项 目目目目 合作模式合作模式合作模式合作模式 数数数数 据据据据 经理人酬金 前期顾问管理 25,000元/月 经理人酬金 后期全权管理 50,000元/月 投 标 人 投标人企业名称：戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:h6、ttp:/ 6 法定代表人资格证明书法定代表人资格证明书法定代表人资格证明书法定代表人资格证明书 单位名称：戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 姓名：梁振英 性别：男 系戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司（单位）的法定代表人。为“南京新百主楼”的物业设施管理，签署上述项目的投标文件、进行合同谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务。特此证明。投标人：（盖章）戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 日期：2009 年 1 月 9 日 法定代表人授权法定代表人授权法定代表人授权法定代表人授权委托书委托书委托书委托书 本授权委托书声明：我 梁振英 （姓名）系 戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司（投标人名称7、）的法定代表人，现授权委托 戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司（单位名称）的 陆逢兆（姓名）为我公司代理人，以本公司的名义参加 南京新百主楼 项目的投标活动。代理人在开标、评标、合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。代理人无转委权。特此委托。代理人：陆逢兆 性别：男 单位：戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 部门：物业管理部 职务：总经理 投标人：（盖章）戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 法定代表人：（签字）授权代理人：（签字）日期：2009 年 1 月 9 日 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 7 南京新百主楼南京新百主楼南京新百主8、楼南京新百主楼 物业管理投标书物业管理投标书物业管理投标书物业管理投标书 第二部分第二部分第二部分第二部分 技术标技术标技术标技术标 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 8一、项目的认识、定位、目标及整体设想 1 1 1 1、项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍 南京新百主楼位于南京市白下区中山南路3号，地处新街口广场商业繁华地段，与中山东路与汉中路交接，经济繁荣，交通发达。该项目主楼占地约1,490平方米，总建筑面积75,529平方米。2 2 2 2、项目整体设想项目整体设想项目整体设想项目整体设想和目标和目标和目标和目标 针对南京新百主楼项目的性质，本行将以目前国际上盛9、行的先进的设施管理理念来进行全权管理。1）设施管理概念介绍设施管理概念介绍设施管理概念介绍设施管理概念介绍 在全球一体化的营商环境下，国内房地产行业发展迅速，楼盘间的竞争相当激烈，优 质的物业管理渐渐成为楼盘促销的主要卖点。与此同时，不少外资公司均积极进军中国市场，这些跨国企业对物业的素质有着较高的要求，令市场不得不提高物业管理的水平。随着市场日渐复杂的需求，传统物业管理所涉及的清洁、保安、工程维修保养和客户服务等已无法完全满足发展商和租户不断提升的要求。由此，设施管理这个崭新的国际化概念便应运而生。设施管理概念是物业管理理念的延伸，它将人、地方与流程相结合，不仅从管理者的角度进行管理，更以经10、营者的角度，从成本分析、空间规划、制订标准、能源审核、风险评估、发展策略及引进新科技等方面，提高物业的营运效率、提升物业品质，进而降低成本，提高投资效益。南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 9 设施管理概念理解如下：?效益：设施管理的目的是保持业务空间高品质的生活和提高投资效益。?目的：实质是通过改善环境为手段，达到改善公司的营运能力的目的。?效果：设施管理的重点是将人、地方与流程配合，产生最理想的效果。?范围：设施管理的范围是人类有效的生活环境。它包括对不动产、土地、建筑 物、设备、房间、家具、备品、环境系统、服务、信息物品、预算和能 源等设施的管理。?内容：设施管理11、的内容是规划、整备和维护管理。设施管理不但包括传统的物 业管理中的服务内容，还应包括对智能化设施设备系统的操作、维护和功能提升，使物业真正起到保值、增值的作用。传统物业管理的服务内容是基础，而设施管理的内容是在传统物业管理的服务内容基础上的提升，更需要体现出管理科学规范、服务优质高效的特点。?功能：不仅能延长资产使用年限，确保其功能正常发挥，扩大收益、降低运营。?费用；也是为了提高企业形象、提供适合于用户的各种高效率低收费的服务、改善业务体制、使工作流程合理化和简洁化。设施管理是以高效率的营运方法，提高客户的竞争力，为客户提供量身制定的设施管理服务计划，它跨越了整个建筑物的生命周期，包括期间的12、所有维护和管理活动。设施管理有效利用国际设施管理科技系统，提升管理效益，建立各类设施资料库，收集设施营运数据及作分析，制定最佳管理守则及建立各类设施之基准。延续及提升与核心业务相关设施之生命周期。本公司将为南京新百主楼提供一体化设施管理，立旨为项目提高服务质量，降低营运成本、提升项目品牌，提升客户竞争力。南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 10 2、设施管理实质运作服务方式及内容设施管理实质运作服务方式及内容设施管理实质运作服务方式及内容设施管理实质运作服务方式及内容 2.1)保险事项保险事项保险事项保险事项 本公司将按物业之建筑成本，建议贵司足额投保，并建议投保之方式13、。是项服务将于合同签署后提供资料给贵司参考。2.2)保安服务及安全防范系统保安服务及安全防范系统保安服务及安全防范系统保安服务及安全防范系统 建议聘请适合员工并辅以专业训练，依本公司以往经验，直接聘任管理人员可免却因外包承判商产生之管理问题，如员工流动性，缺乏归属感及对物业之认知等。中心面积大，人流量密集，安全工作更加不容忽视，除基本的人防之外，还需配备必要的技防，确保主楼的安全环境。2.2.1)智慧门禁系统智慧门禁系统智慧门禁系统智慧门禁系统 智慧卡门禁管理系统采用加密的感应式智慧卡作为开关锁匙，通过判别进出人员的使用权限而开启电子门锁，门禁控制器记录出入人员的卡号和时间，并即时传输资讯到远14、端见空的计算器见空中心，保证受限制区域得到最严密的保安监控，保安人员端坐监控室就可随时得知每一租户之情况。2.2.2)保安巡更系统保安巡更系统保安巡更系统保安巡更系统 保安部主管在系统电子地图中设置各更次的巡岗路线及时间，将资料登录手提式巡岗仪并交当值保安，保安员将根据巡岗仪显示的区域路线要求进行巡岗，巡查中把各区域的位置卡插入巡岗仪并输入状况代号，每完成当前区域巡查时，巡岗仪将自动显示下一巡查区域资讯。当保安人员当次巡查任务完成时，将巡岗仪内数据传入电脑软体内，即可将该次巡查情况（包括路线、时间、区域状况）资料存入档案或作分析报表。2.2.3)安全防范系统安全防范系统安全防范系统安全防范系统15、/紧急呼叫按钮及防烟紧急呼叫按钮及防烟紧急呼叫按钮及防烟紧急呼叫按钮及防烟、红外线防盗系统红外线防盗系统红外线防盗系统红外线防盗系统 每个区域利用红外线、烟感等探测器，及时发现隐患，减少发展商和租户的损南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 11 失。而且这些探测器是与监控中心连接，发生任何事故管理处也可派管理员即时跟进或是报警。紧急呼叫按钮可在租户有任何紧急事故时即时通知管理处，便于突发事件的解决。2.2.4)专项重点服务专项重点服务专项重点服务专项重点服务 2.2.4.1)成立紧急危机成立紧急危机成立紧急危机成立紧急危机召集中心召集中心召集中心召集中心 随着物业项目迈向16、大型面积的发展,物业本身所承担风险亦相应提高,我司为着针对性应付物业项目一些突发性大型危机,本着提供连贯及稳定的服务水平和抱着防范于未然的态度,故此成立紧急危机召集中心,目的为遇有任何大型突发性危机发生时,而急切地需要大量人员协助处理,召集中心就会立即发挥作用,负责召集紧急危机召集中心成员立刻到达该事发项目进行协助。为配合紧急危机处理中心成立,紧急危机处理小组便是抽调现时所有项目中有较佳经验或有良好表现之人员而组成,所有组员每日24小时等待候命,遇到物业项目中有大型突发性危机发生时,组员必须在最快捷的时间内到达事发现场协助处理。2.2.4.2)现有报更系统现有报更系统现有报更系统现有报更系统 17、上海现时所有管理项目,必须按时于晚上十二时正至早上六时正以电话每半小时进行电话录音报更工作,此安排为对管理项目产生监控作用。2.2.4.3)提供不定时巡查项目提供不定时巡查项目提供不定时巡查项目提供不定时巡查项目 为确保所管理之项目正常运作，尤其在非办公时间，我司有独立之专职人员不定时(特别是晚间)，对所管理之项目进行巡查工作，确保现场之管理运作、保安情况是在正常状态。南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 12 2.3)清洁服务清洁服务清洁服务清洁服务 本公司将根据南京新百主楼现场情况及贵司之要求，对现场的清洁服务制订 服务水平协定，对每一项清洁服务流程确定时间效率、清洁18、频率、质量标准及所需员工，并列入清洁合同内，以保障南京新百主楼之利益；另将协助管理处拟定清洁服务条款，以使进行招标承投清洁及垃圾清运服务；本公司依据以往经验及曾经处理之物业，定必能协助南京新百主楼获得较有竞争价格之清洁服务合约，使能以合理费用而达至理想成效。本公司将协助管理处制定适当报表，监督清洁承包商日常运作，如查核清洁员工资历，监察清洁服务品质等。本公司将建议设有罚则以规限厂商之服务人数及清洁品质，罚则纪录将定期审核以厘订清洁费用之基准。2.4)园艺保养及节日布置园艺保养及节日布置园艺保养及节日布置园艺保养及节日布置 管理处将安排园艺保养员工及园艺保养承判商处理日常园艺景观之维护工作，并协19、助挑选厂商供应适时之盆栽以改善物业环境；协助管理处于特定节日，如中秋节、春节等期间安排主楼内布置，所有计划将经贵司核准后施行。2.5)机电设备的养护维修管理机电设备的养护维修管理机电设备的养护维修管理机电设备的养护维修管理 本公司将协助管理处编制短期及长期修缮计划，建立机电维护之基准及品质定位，并备有各类保养报表达至特定之效果。戴德梁行将视乎实际情况，对于公用设施设备予以保养及维修，并将部分机电养护对外承包予专业机电维修公司。戴德梁行对于日常之机电设备制定一系列之管理制度包括：南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 13 2.5.1)供配电系统的管理供配电系统的管理供配电系20、统的管理供配电系统的管理?配电房值班制度?供配电房设备安全操作规程?供配电设备维修管理规定?供配电运行分析制度?供配电系统设备巡视检查制度?供配电房交接班制度?供配电系统现场整洁制度?机电人员交接班制度 2.5.2)给排水系统设备管理给排水系统设备管理给排水系统设备管理给排水系统设备管理?给排水系统设备运行、管理、维修、保养制度?水泵房安全操作规程?水泵房运行管理制度?给排水系统设备维修管理制度?水泵运行完好的技术质量指标 2.5.3)消防系统设备管理消防系统设备管理消防系统设备管理消防系统设备管理?消防水与风机系统设备运行、管理、维修保养制度?消防系统设备维修管理规定?电动机的运行维护 2.21、5.4)空调系统设备管理空调系统设备管理空调系统设备管理空调系统设备管理?空调维修保养制度?空调机组开停机程序 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 14 2.5.5)突发事件处理方案突发事件处理方案突发事件处理方案突发事件处理方案?火灾应急方案?防爆炸品事件及应采取之行动方案?电力中断的处理方案?供水中断处理方案?气体泄漏处理方案?意外受伤处理方案 2.5.6)故障处理程序故障处理程序故障处理程序故障处理程序?火警讯号处理程序?清洁生活水箱程序?处理水浸程序?设备年检程序?维修通告发放程序?消防演习程序?案件发生处理程序?失窃处理程序 2.5.7）二次装修管理二次装修管22、理二次装修管理二次装修管理?二次装修报批、施工和验收程序?二次装修日常管理和督导工作内容?二次装修审图工作要点?二次装修工程区域消防安全?二次装修审图工作要点?二次装修的日常管理和督导工作内容?二次装修工作重点 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 15?施工用电、用水管理?施工消防管理?施工人员进出管理?设施、设备防护管理 2.6)停车场管理停车场管理停车场管理停车场管理 为使南京新百主楼管理运作更加畅顺，对使用者及访客利用停车场设备有莫大裨益及帮助，根据戴德梁行之管理经验，将制定有关的管理制度如下：?监管职责?停车场内部管理制度?车辆出入停车场管理程序?停车场管理规定23、?车场巡查?车辆管理员交接班规定?双休节假日车辆停放安排?车辆被损坏的处理?车辆丢失的处理?订定停车场的整体经营策略，如营运之安排及收费标准等?停车场车辆位置分配及运作形式，包括月租停车，计时停车及公务停车 日常运作模式之评估?就选定之停车场设备做出管理者角度之分析及建议，包括人力安排及维 修保养服务 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 16 2.7)提供员工培训服务提供员工培训服务提供员工培训服务提供员工培训服务 本公司确认管理为一项由人力作主导之服务行业，所以深信于设施管理担当第一线之管理人员必须接受专业之特定训练。不仅灌输现代化设施管理知识外，亦应包括其它项目如领24、导才能或公共关系等课程。培训计划将为理论与实务幷行，并配合适当之演习，令其能熟习及实际体会突发事故之应变措施及程序。本公司将按实际情况，分期安排员工投入适当岗位，以配合工作及有效运用资源。就员工之培训，本公司设有健全之训练项目，建议可归入于南京新百主楼员工之课程。详细内容包括：基本培训?发展商及管理公司简介(包括人事组织及结构)?管理员工的职责?管理员工于物业扮演的角色?礼貌及纪律?员工手册?公约概况?管理手册 专业培训?物业部 *管理规则及文件的使用:-管理手册-装修守则-交楼表格及程序-入伙手续及收费 -外判合同的管理*电话用语及客户服务培训*租约概论及续约技巧 南京新百主楼物业管理投标书25、 Web Site:http:/ 17*投诉处理程序*紧急事件的处理程序?保安部 *公约对执行管理工作的重要性*保安岗位的职责*投诉处理程序*紧急事件的处理程序*灾难发生时的紧急方案*防火知识及消防装置*无线电话机之应用?财务部 *公约对物业管理会计入帐的重要性*管理费预算案的制定与执行*发展商与管理处帐户的处理方法*保险索赔的程序?行政/人事部 *行政系统*人事管理*人事系统*仓务管理?工程部 *机电维护之措施及程序*物业空调运作流程*维修工具维护及保管*物业设施之操作流程 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 18 上述培训计划，本公司将于管理处启动时即为驻场之管理人26、员提供训练课程，务求使各职务人员能对专业管理模式及工作执行获得有系统的深入理解。2.8)财务管理财务管理财务管理财务管理 制定设施管理预算案现今专业化设施管理，除极需要专业管理人员及先进之管理系统设备外，整个物业之财务管理，尤为重要。精确的事前财务预算及分析能充份保障投资者的权益，相对而言，亦能确保及增加不动产资本价值。设施管理预算应要把握各项物业支出及收入，订定出一套完整而合理的预算案，并积极按政府规定收取管理维修基金，以确保该项物业投资能达致极限。?处理支出账目 本公司将负责对一切支出账目之控制及安排提出建议，使管理处能据实执行。?收支损益报告 本公司将建议以报表之形式，确保清楚管理费收支27、账目与应收账款之状况，供贵司审阅。而收支损益账目将每年由认可审计师稽核并存档作记录。?管理账户 本公司将建议为南京新百主楼开设独立的管理账户，除有支出需要外，所有管理金额将存放于专有账户，管理金额所获得之利息将归入设施管理账户，并特定专供使用于物业之管理营运。2.9)基准指标基准指标基准指标基准指标 于现今商业社会，基准指标往往成为一项业务测试工具，为不同企业确立指标，并进行分析及基本标准调查。因此，企业的成功与否将决定于确立、理解及卓越的实践和过程。管理处为南京新百主楼提供基准指标服务，包括测量整体的管理南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 19?运作表现，分析机会改变28、及贯彻专业计划等，从而令贵司得到最大的好处。2.10)节约能量管理节约能量管理节约能量管理节约能量管理 在能量管理方面，本公司于设计、制造、安装和维护能量系统方面提供建议，使贵司在不会影响日常运作环境及使用质量下控制能量费用及消耗量，并协助提高保存能量的效率及金钱。同时，设施管理专案小组会于每年按需代请专业公司对办公楼内能源消耗进行全面审核，进行市场比较、分析，根据检测数据对南京新百主楼的能源消耗做出节能方案，以降低能耗，创造收益。2.11)用户联系及管理报告之安排用户联系及管理报告之安排用户联系及管理报告之安排用户联系及管理报告之安排 管理处定期发出通告，报导有关物业内资讯及其它事项，并知会29、南京新百主楼有关最新或经修改之管理规章；协助管理处每月与 贵司举行例会检讨及报告管理进度。另于有需要时举行特别会议，商讨其它有关管理问题；提供管理处每月管理报告之模式，内容将包括人力资源状况、用户之投诉、设施及物业之维修事项等，以供贵司审核。若由德梁行执行实质管理，本公司将按时提供以下汇报：2.11.1)书面报告书面报告书面报告书面报告 为使贵司对项目的情况有全面的认识，戴德梁行建议采用 定期报告的方式，包括:每月运作报告包含当月管理之主要事件、需要与贵司商讨和提醒有关需要注意之事项、来月的活动安排、以及对驻场队伍与承判商表现的主要表现指示报告。南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:h30、ttp:/ 20 每月财务报表由现场的会计准备，并由戴德梁行设施管理高级财务经理审阅。该报表将让贵司对新加坡杭州运作的财务状况有清晰的了解。上述的报告将由本公司审阅后才提交贵司。每季服务稽核报告该报告将于每季完成并提交贵司参考和审批，该报告将综合所有找到的失误、服务差距和改善计划等内容。2.12）空气质量检测空气质量检测空气质量检测空气质量检测 随着客户对健康、卫生方面越来越关注，物业内空气质量的好坏也成为客户对物业管理水平的衡量标准。对此，本公司设施管理小组将会每年按需代请专业公司对南京新百主楼的室内空气质量进行检测，亦会根据检测报告，对相关问题做出整改方案，以期达到国家标准，并为贵司创造一31、个舒适、卫生的环境。2.13)人力资源管理人力资源管理人力资源管理人力资源管理?配合物业所需，培训合适员工负责日常管理、保安及维修等工作，以确保高品质服务；?制定员工编制表、当值时间表、员工手册及各项运作报告形式等。南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 21 二、组织架构、人员配备、培训及管理 1 1 1 1、项目管理人员架构项目管理人员架构项目管理人员架构项目管理人员架构 注：1.员工人数共148人 2.具体入职时间根据现场实际情况而定 物业助理物业助理物业助理物业助理（2）客客客客户服务户服务户服务户服务（4）物业总经理物业总经理物业总经理物业总经理（1）秘书秘书秘书32、秘书（1）消防主管消防主管消防主管消防主管（1）管理员管理员管理员管理员(68)会计会计会计会计（1）文秘文秘文秘文秘（1）财务主管财务主管财务主管财务主管（1）出纳出纳出纳出纳（2）采购采购采购采购/仓管仓管仓管仓管（2）车库管理员车库管理员车库管理员车库管理员（8）车库收费员车库收费员车库收费员车库收费员（4）装修管理装修管理装修管理装修管理（2）保安领班保安领班保安领班保安领班（4）物业经理物业经理物业经理物业经理（1）保安主管保安主管保安主管保安主管（1）人事文员人事文员人事文员人事文员（1）工程副经理工程副经理工程副经理工程副经理（1）工程经理工程经理工程经理工程经理（1）专业工程师33、专业工程师专业工程师专业工程师（4）工程领班工程领班工程领班工程领班（4）工程技术员工程技术员工程技术员工程技术员（30）行政人事主行政人事主行政人事主行政人事主管管管管（1）保安主任保安主任保安主任保安主任（1）物业主任物业主任物业主任物业主任（1）南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 22 2 2 2 2、员工培训和考核员工培训和考核员工培训和考核员工培训和考核 培训目标培训目标培训目标培训目标 通过培训，使各岗位人员熟悉公司对各岗位的要求、从事岗位的基本情况和职责，将自己的技能与公司的要求、规程、标准相结合，以精湛的技术、良好的仪容仪表、规范的言行举止，体现在各自的34、岗位上，充分体现公司职工的优秀形象。人员培训是保证完成各项管理准备工作的重要环节。招聘和配置人员在管理处办公室的统一组织下进行。要求在 南京新百主楼正常运行之前培训完所需的基本管理人员配置到位，今后视南京新百主楼实际运行情况逐步到位。员工上岗前一个月进行全员培训，主要内容有：?南京新百主楼项目情况介绍；?南京新百主楼项目物业管理概要；?奖惩条例、劳动纪律等规章制度学习；?物业管理质量保证体系学习；?各岗位职责学习；?各业务操作规范学习。通过培训要求全体人员端正工作态度，明确工作标准，以崭新的工作姿态开展各项管理工作。以下是在上岗前的培训计划：序号序号序号序号 培训内容培训内容培训内容培训内容 35、培训课题培训课题培训课题培训课题 总课时总课时总课时总课时 培训要求培训要求培训要求培训要求 测评方法测评方法测评方法测评方法 员工手册 2 通过培训，深入了解公司人事行政类相关的规章制度 培训考核（笔试）1 新员工 入司培训 行为规范 2 通过培训，掌握基本的行为规范及礼仪礼貌知识 培训考核/绩效考核 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 23 企业文化 1 通过培训，了解公司的企业文化、组织架构等情况 培训考核（笔试）物业管理基本常识 4 通过培训，掌握物业管理的概念、服务内容、作用与地位、职业道德、服务意识及投诉处理技巧 培训考核（笔试）物业管理专业知识 4 通过培36、训，掌握最新的物业管理知识及行业规范、法律常识等 应知应会测评 管理实务操作 12 通过培训，熟练掌握各自的岗位职责、工作流程、工作标准要求以及质量记录等 应知应会测评/绩效考核 管理服务理念 4 通过培训，深入理解顾客在服务业中的核心地位和实现满意的不同途径，并理解管理理念在物业管理行业中的应用 应知应会测评 2 办公室及管理人员基本技能培训 管理制度及文件说明 4 通过培训，熟练掌握各项管理制度及文件的内容 应知应会测评/绩效考核 队列操练 10 通过培训，形成良好的形体动作习惯，提高组织纪律性 应知应会测评 保安、消防设备设施使用 4 通过培训，熟练掌握各类保安及消防设备设施的使用 应知37、应会测评 消防演习 8 通过培训，熟练掌握消防知识，能够按火灾紧急预案处理突发性消防事件 应知应会测评 3 保安人员岗位技能培训 治安突发事件预案演习 8 通过培训，熟练掌握治安突发事件的处理，能独立按治安突发事件处理预案处理一般突发治安事件 应知应会测评 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 24 擒拿格斗 8 通过培训，熟练掌握基本的擒拿格斗技能 应知应会测评 操作流程及 管理制度 4 通过培训，熟练掌握相关的工作流程及规章制度 应知应会 测评/绩效考核 设备设施情况 4 通过培训，了解本物业设备设施的基本情况 应知应会测评 设备设施维修保养知识 8 通过培训，了解设38、备设施养护的基本知识 应知应会测评/绩效考核 设备移交 4 通过培训，了解设备移交的注意事项 应知应会测评 4 工程人员岗位技能培训 设备运行 日志使用 4 通过培训，了解设备运行日志的填写，理解运行日志对设备管理的重要性 应知应会测评/绩效考核 不同部位的 保洁要求 4 通过培训，了解和掌握不同部位的工作流程及保洁要求 应知应会测评/绩效考核 清洁机械的使用 4 通过培训，了解并掌握常用清洁器械的使用和一般维护 应知应会测评/绩效考核 5 保洁人员岗位技能培训（由外判公司负责，管理处监管）清洁剂 的使用 2 通过培训，了解并掌握不同清洁剂的适用范围 应知应会测评/绩效考核 服务人员的 工作要39、求 2 通过培训，了解并掌握不同服务岗位的工作流程及要求 应知应会测评/绩效考核 6 服务人员岗位技能培训 服务接待技巧 2 通过培训，了解并掌握接听电话、处理投诉等基本接待技巧 应知应会测评/绩效考核 物业交付后我司亦会展开各项培训工作，以期巩固和提升专业技能和知识，以下是交付后在日常工作中进行的培训内容：课程内容课程内容课程内容课程内容 课时课时课时课时 主讲人主讲人主讲人主讲人（负责人负责人负责人负责人）受训人受训人受训人受训人 方式方式方式方式 物业现状熟悉 8 项目经理 全体员工 实地考察 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 25 设备操作规程、机房管理制度 40、16 工程主管 技术员 课堂讲授 实地考察 档案管理规范及制度 2 部门主管 管理人员 课堂讲授 管理手册 2 客服主管 管理人员 课堂讲授 实地考察 主楼内部管理制度 2 项目经理 管理人员 课堂讲授 相关法律与法规 2 项目经理 管理人员 课堂讲授 指导自学 服务语言行为规范 2 公司人事部 全体员工 课堂讲授 客户报修处理流程 1 工程主管 全体员工 课堂讲授 保险索赔程序 1 法律顾问 管理人员 课堂讲授 岗位职责、知识及注意事项 4 经理/部门主管 全体员工 课堂讲授 指导自学 急救学常识 1 客服主管 保安员 课堂讲授 现场模拟 岗位证书 待定 外培单位 相关人员 外出培训 各专项41、业务 待定 经理/部门主管 相关人员 集体研讨 比武竞赛 管理能力及素质培训 待定 公司人事部 管理人员 外出培训 参观其他物业管理项目 待定 项目经理 相关人员 参观学习 治安管理 5 保安经理 保安员 课堂讲授 现场模拟 工程紧急流程和案例分析 8 工程经理 工程技术员 课堂讲授 现场模拟 财务/人事法规和案例分析 4 行政财务经理 行政人事人员 课堂讲授 现场模拟 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 26 员工考核机制员工考核机制员工考核机制员工考核机制 员工考评是人力资源管理的一个重要环节，它能充分激发员工潜能，并为合理利用人力资源、切实做好员工培训提供依据。考42、评工作将贯彻“三公”、“三严”、“四结合”、“四挂钩”的原则：?“三公三公三公三公”?公平，即考评标准公平合理，人人都能平等竞争?公开，即考评实行公开监督，人人了解考评办法?公证，即做到公正客观，考评结果必须准确?“三严三严三严三严”?严格考评标准，即考评要素的标准须具体、明确、客观?严明考评办法，即考评程序和方法要科学、严谨、可行?严肃考评态度，即考评双方的态度要端正、认真、负责?“四结合四结合四结合四结合”?全方位考评与自我考评相结合?全面考评与单项考评结合?常规考评与特定考评相结合?定性考评与定量考评相结合?“四挂钩四挂钩四挂钩四挂钩”?考评结果与职务升降挂钩?考评结果与薪酬分配挂钩?考43、评结果与荣誉得失挂钩?考评结果与工作去留挂钩 考核范围考核范围考核范围考核范围 覆盖管理处的所有部门和服务人员。南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 27?日常考核日常考核日常考核日常考核?日常考核是管理处实施对所有岗位服务过程的即时控制。?考核内容范围覆盖管理处所有岗位服务工作以及外包项目。?考核职责部门主管负责对各领班的考核；领班负责对操作层的考核；分包项目日常考核由分管责任人负责。?公司督导公司督导公司督导公司督导?实施部门由戴德梁行公司物业管理部进行检查考核。?督导方式采用计划性考核和日常的随机考核相结合的方式。?督导内容范围覆盖管理处所有岗位服务工作以及外包项目44、。考核工作体系考核工作体系考核工作体系考核工作体系 通过管理处各级对服务过程的检查考核以及公司月检考核，对服务的质量加强控制，确保所有的服务工作始终处于受控状态，促使公司的服务水平稳步上升。考核工作要点考核工作要点考核工作要点考核工作要点 考评依据考评依据考评依据考评依据 考评内容考评内容考评内容考评内容 考评分类考评分类考评分类考评分类 考评方式考评方式考评方式考评方式 任职资格 岗位职责要求 规章制度要求 完成工作绩效 客户反馈意见 任职岗位熟悉程度 工作现状了解程度 工作责任感 工作效率 工作品质 团队合作 沟通技巧 仪表仪态 任职考评 转正考评 培训考评 日常考评 技能考评 绩效考评 45、续约考评 日常考评 评议 面谈 测试 自评 访谈 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 28 三、前期介入服务、承接查验 1 1 1 1、前期介入验收交接和设备调试前期介入验收交接和设备调试前期介入验收交接和设备调试前期介入验收交接和设备调试 此阶段工作将以顺利接管为主宗旨，必须有计划、有步骤地进行，否则必须导致日后长效管理工作的被动和无序。验收接管工作内容包括但不限于以下各项：?与建设单位及工程承建商协商接受日期；?员工招聘及培训，建立管理机构；?岗位员工政审；?于接受之日派驻管理、保安及保洁人员至现场开始物业基础管理运作，例如二十四小时保安控制、公开区域开荒及保洁等；46、?制定及实施物业验收及移交计划，包括土建及设备的检查接管，验收图纸，监管物业所有钥匙，收集承包方/供应商的设备资料等。?准备办理入住手续，登记资料、派发用户手册；?跟进装修工程，审核图纸、办理审批；?与工程承包商跟进物业遗漏项目；?迁入控制成品保护措施等。我司派出人员进入后，首先参与设备调试。进入相关部位进行跟班作业，在设备厂商专业人员的指导下熟悉情况，积累资料，掌握运行技能。所有验收均应按照建设部颁布的房屋监管验收标准进行，验收应有记录，资料存档。验收中发现的问题应提出整改意见，整改后再次检查确认达到要求。2 2 2 2、内部装修管理内部装修管理内部装修管理内部装修管理 内部装修是南京新百主47、楼管理的一个非常重要的内容，我们进入南京新百主楼后，首先碰到的管理内容之一就是内部装修管理。内部装修由管理处为主要管理部门并协同其他部门具体实施。南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 29 主要管理工作有：?装修管理文件的制定，主要有：装修指南、装修管理协议、安全协议等。?接受装修申请，介绍装修注意事项，管理处将派专人上门服务。?审核装修图纸，如审核认可由管理处保安部协助申报消防许可，接受政府消防部门审批。?与装修公司签署装修管理及安全责任协议书；?装修施工现场监督，管理处工程部与保安部每天不少于二次现场监督，发现问题及时督促解决。?装修工程质量验收，资料归档。南京新百主48、楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 30 四、服务质量标准及措施 1、服务质量明细标准服务质量明细标准服务质量明细标准服务质量明细标准 为将南京新百主楼管理成为一流的文明物业，如我司被聘为贵物业的管理公司，我司将按照本案项目的服务定位和我司制定的总体管理目标，参照 全国物业管理示范科办公楼的标准，制定如下管理指标及措施。目 标 明 细目 标 明 细目 标 明 细目 标 明 细 序号序号序号序号 指标名称指标名称指标名称指标名称 国家标准国家标准国家标准国家标准 DTZDTZDTZDTZ 指标指标指标指标 管理实施措施管理实施措施管理实施措施管理实施措施 1 房屋完好率 98%9849、%以上 制定维修技术人员负责区域内房屋巡查，建档记录，确保房屋完好、整洁、无违章搭建及损坏公共设施现象 2 房屋零修 及时率 95%以上 98%接到维修通知五分钟内到达现场，零修及时完成，急修不过夜，并按维修回访制定进行回访及记录 3 维修工程 质量合格率 90%以上 98%分项检查，一步到位，并按照维修回访制度进行回访，以保维修质量，满足住户需求 4 管理费 收缴率 98%98%以上 按规定收取，不自行提高收费，做到取之于用户，用之于用户 5 绿化完好率 95%98%以上 制定绿化员负责养护，实行巡查制度，建档记录，由主管监督，以确保物业公共绿地破坏、无践踏、无黄土裸露现象 6 清洁、保洁率50、 99%99%制定专职保洁工二十四小时进行工作，实行巡查制度，建档记录由保洁监督，以确保物业内空气清新、设施完好、环境无污染 7 走道完好率 99%制定机电及公用设施管理人员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保道路完好、畅通 8 化粪池、雨水井、污水井 完好率 98%制定机电设备及公共设施管理负责维护，实行巡查制度，建档记录由维修主管监督，以确保渠、池、井完好，排放畅通 9 排水管、明/暗、沟完好率 98%制定机电设备及公用管理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，维修主管监督，以确保排水无阻、无积水、无塌陷 10 路灯完好率 99%制定机电设备及公共设施管理员负责维护，实行51、巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保路灯完好无损，正常使用 11 停车场 完好率 98%制定机电设备及公共设施管理员负责维护，实行巡查制度，建档记录由维修主管监督，以确保设施完好，方便使用 12 公共文体设施休息设施 完好率 95%98%制定机电设备及公共设施管理员负责维护，实行巡查制度，建档记录由维修主管监督，以确保路灯完好无损，美观整洁 13 物业内治安 发生控制率 100%实行二十四小时巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，设立二十四小时报警中心，落实保安岗位职责，明确责任区域，并在物业重点部位落实，安装闭路监控系统及红外线报警装置，以确保物业居民人身财产安全 14 物业设备 设施完好52、率 95%98%制定机电设备及公共设施管理员负责维护，实行巡查制度，建档记录由维修主管监督，以确保消防设施、设备完好无损，正常使南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 31 用 15 消防措施 落实率 100%管理处实行全员义务消防员制度，定期进行培训和演习，加强宣传，由安全监督员进行日常巡视，发现隐患及时处理，并通知管理处，以确保物业消防安全 16 管理员专业培训合格率 行业规范知晓率 100%100%建立培训制度，对员工分别进行入职、升职等培训，并予以考核。对于特殊作业人员，实行外送培训的方式，并监督上岗作业的有效期，以确保培训合格率达到 100%，保障员工素质 17 53、行业规范的执行率 95%以上 98%以上 建立巡查制度，跟踪管理，及时发现及时处理，加强宣传工作，取得住户的理解，杜绝违章事件的发生，建立回访记录 18 用户有效 投诉率 投诉处理率 0.5%以下 100%0.2%以下 100%按照政府规定，做好各项工作，加强与用户之间的沟通，定期举行业主座谈会，了解用户的期望与要求，满足用户的合理需求，将投诉及时处理并记录 19 维修服务回访率 95%以上 按照管理处维修回访制度对维修项目进行回访并建档记录，以确保维修服务质量符合业主的要求。20 业主满意率 90%95%以上 在日常服务过程中，积极加强与业主的联系和沟通，取得业主的支持和配合，尽可能地满足业54、主需求，以确保用户对物业管理工作的满意度 以上是管理指标及措施，我司承诺，在本案的物业管理服务过程中，除了达到以上指标物业管理服务外，我方还将做到：?严格遵守物业管理政策法规及行业规范。?服务人员具有明显标志及良好的素质和形象，遵守职业道德规范。管理人员100%具有相关专业知识和工作经历；操作人员100%经过岗前专业培训和在职培训。?建筑物及设施设备保养、检修制度完备，完好率达到98%；保持建筑物结构、外观完好、整洁、美观，共用部位无占用、私搭、乱建现象；公共设施设备定期保养、检修，保持其运行正常、无事故隐患。?治安、消防及车辆管理制度完善；实行全天365/24式治安、保卫及消防管理，保持公共55、道路畅通、平整，车辆行驶、停放有序，无因失职引起的重大安全责任事故。?主楼内公共区域保洁服务制度完备，实行清扫保洁，垃圾日产日清，保持环境整洁。?公共区域绿化管理及养护制度完善，保持绿化茂盛、美观。?完善配套服务项目的经营管理，提供方便的服务。?全天专线电话受理投诉、报修，投诉处理、报修处理及时率达100%、回访率100%。紧急维修在15分钟内到位处理，2小时内完成，因实际情况不能完成，应列出维修计划时间表并按时完成。小修小补在2小时内完成。?定期征询发展商和租户的意见和建议，发展商及租户对服务的满意度指数达95%以上。?建立物业管理档案，专人负责管理，符合档案管理要求。南京新百主楼物业管理投56、标书 Web Site:http:/ 32 2、服务质量保障机制服务质量保障机制服务质量保障机制服务质量保障机制 公司按ISO9001：2000版国际标准的要求建立、实施、维持文件的质量管理体系，并持续改善其有效性，公司建立的质量管理手册及文件化的程序，以达到：?确定质量管理所需的过程及其顺序和相互关系，编制相应的程序文件并是其应用于整个公司的相关领域；?对过程的操作和控制所需的准则和方法做出规定，以确定其有效；?确保能够获得支持这些过程的操作和监控、测量和分析；?确保达到所计划的和持续改进这些过程所需的措施能够长期有效实施；?当某一能够影响产品符合要求的过程委托外包时，如：清洁/绿化等，对这57、一过程进行控制。质量保证体系质量保证体系质量保证体系质量保证体系 为了确保管理服务质量目标得以全面实现，我司将采用一套系统和透明的方式对南京新百主楼开展物业管理各项工作。“系统”的方式就是全面运用质量管理体系标准，把所有的质量目标进一步分解和细化成每一个工作过程，通过确定这些过程的前后顺序和相互作用；确定为确保这些过程的有效运作和控制所需要得准则和方法；规定这些工作过程在运行需完成相应的工作记录并通过这些工作记录来支持这些过程的有效运作和对这些过程的监控；同时，以此来检验和分析这些过程，并采取必要的措施，以实现质量目标和持续改进。“透明”的方式就是通过对作业文件的编写、宣传、教育、培训和员工对58、作业文件实施，让参与南京新百主楼物业管理的全体员工全面理解上述的质量目标，并在管理决策层的明确领导下，促进各个管理层和操作层对分解和细化后的质量目标的承诺。最终实现每一个员工在工作时都非常明确地知道各自岗位工作的“5W”，即：为什么这样做？什么时间？什么地点？用什么方法？做什么？怎样做？在这样一个“透明”环境中，员工的工作质量将得到保障。即便个别员工工作出差错，也将很明确的知道自己错在哪里，将接受什么程度的处理。真正实现管理从“人制”到“法制”的转变。我司将通过这种“透明”的工作方式来实现员工的满意。由于南京新百主楼进行物业管理是服务产品的提供，服务一般是在与发展商直接接触的情况下提供的，不良59、的服务结果往往是不可补救的。针对服务的这种特性，将通过制订服务规范来确定服务的质量。又因为，服务的提供必须通过人去完成，所以服务过程的完成和该过程结果的优劣直接取决于提供服务的人。因此，我司将十分关注人在服务过程中的重要作用。我们认为，只有让员工发出来自肺腑的微笑，才能让员工产生不可估量的主观能动力。这种微笑和能动力将是南京新百主楼物南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 33 业管理工作制胜的法宝。为了确保南京新百主楼的物业管理质量，实现质量目标，我司还将对质量目标的实现采取全过程监控措施。我司设有项目专案小组，以独立地、公正地、专业地、定期地对南京新百主楼的物业管理质量60、进行过程监督。同时，专案小组会将质量问题信息反馈给管理处，由管理处分析原因，制定措施，及时改进，最终达到实现质量目标的目的。服务质量标准服务质量标准服务质量标准服务质量标准 我司将建议采用“服务质量标准”建立服务质量的衡量控制体系，这些标准将在与委托方协商后确定，并被作为提供服务水准的衡量手段。服务质量可以通过多种方式进行衡量，例如通过指定某项服务内容并计算其完成时间。每一项服务质量标准可通过百分比来表示其满意度，借此衡量物业物业管理的服务水准。例如：在物业管理成本支出效率上的评定，可通过将实际支出同预算指标进行比较，并视节能管理的效果及方式上的创新来进行。又如：在对管理服务质量上的评定可通过61、对某些物业管理运作流程的有效性进行评估、对设施设备状况及文档进行审核、视维护保养工作的及时性、以及是否符合有关法律规定等指标来进行。而在针对发展商和租户的服务质量的评定上，发展商和租户反馈意见的统计结果、发展商和租户满意度调查结果、报修的回应时间、主要设备发生故障次数及造成中断时间、以及投诉或问讯电话重复次数，将成为评定的重要参考因素。发展商和租户定期回访发展商和租户定期回访发展商和租户定期回访发展商和租户定期回访 发展商和租户是物业管理处成败的最关键因素，发展商和租户的要求无论是宏观方面还是具体细节上均要求得到最好的改善，比如物业公司的服务表现、回应时间、员工的质素、沟通充分与否、成本控制、62、财务透明度及管理资料是否完备等，故一份详尽的发展商和租户满意度调查足以帮助物业管理处取其长，补其短，更重要的是增加了发展商和租户的信任，而得到发展商和租户的信任才是作为一个物业管家的至高境界。为达至上述目标，我司将于每半年对发展商和租户进行问卷调查，并将调查结果分类统计，经过严格审定后，将有关不合格项返回有关部门进行限期整改，并将整改方案在物业明显处通告发展商和所有的租户，增加管理的透明度，提升发展商和租户参与管理的权利及意识。有关问卷调查将包括物业管理总体效率、服务质量、物业管理及设施维护保养、外包商的服务质量、物业维护保养状况、处理投诉的前台工作流程是否高效等。南京新百主楼物业管理投标书 63、Web Site:http:/ 34 五、突发事件的应急处理预案 停停停停电电电电：?停电处理程序停电处理程序停电处理程序停电处理程序 1.工 程 措 施 2.安 全 措 施 3.善 后 处 理?停电应急处理方案停电应急处理方案停电应急处理方案停电应急处理方案：当物业发生停电事故时，工程技术人员必须马上到大厦变配电房及致电供电部门查询停电原因及时间，并采取如下措施：?启动物业备用发电机组，或另一路电网，恢复物业供电，电量不足时，必须保障重要部位如电梯、消防走道、水泵等供电，断开故障区域或供电网。?技术人员致电供电部门查询故障原因，并将答复保存。如属区域性停电时，立即至变配电室和故障区域检查故障64、原因。停 电 2.1 二级警戒 2.2 加强巡逻 2.3 临时通告 2.4 协助业户 1.1 启用备份 1.2 故障核查 1.3 设备保护 1.4 组织抢修 3.1 设备巡查 3.2 保险申赔 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 35?维修技术人员在检查设备故障同时，应检查机电设备运行状况，记录工作参数，对较大载荷的机电设备或用电单元作关停处理，避免恢复供电时瞬间电流损坏设备。?查明故障后，工程部应组织人力抢修。因供电部门线路造成停电的，组织人员做好恢复供电前设施设备检查及保养工作。属部分区域故障时，在抢修同时恢复未受损坏区域之正常营运。?管理管理管理管理人员安全措施如65、下人员安全措施如下人员安全措施如下人员安全措施如下：?各岗位实施二级安全警戒，控制人员进出，维持大楼秩序，对暂停营业区域加强看护，必要时封闭进出通道。?组织人力加强对停电区域进行巡逻工作。?于大楼主要进出通道之明显位置张帖临时停电通告，并告之注意事项。?在停电时，如业户有特殊服务需要的，管理人员应提供必要之服务，如伤员接送等。?大楼电力恢复后，工程技术人员加强对受影响之区域及机电设备作巡查，确保无隐患。如有设施设备受损，由管理处向保险公司及时提出索陪申请。?停电应急处理注意事项停电应急处理注意事项停电应急处理注意事项停电应急处理注意事项：?停电发生时，管理员必须核实电梯内无乘客受困，必要时按电66、梯困人应急方案予以解救。?电工应检查电话、弱电、消防等系统处于正常工作状态，并确保管道，包括消防和机油管等工作良好。?大厦紧急电源提供之电力不能满足正常营运需要，管理员应密切注意车道交通情况，必要时放置照明物，方便行人。?在无应急灯情况下，次要岗位如会所、清洁等工作人员应手持电筒护送宾客进出。?管理处及时张帖停电通告，及安排人员进出路线合理调整。?大厦停电时，可能因空调停止，室内外温差将引至大理石地面“返潮结露”，影响宾客的行走安全，要求在主要通道内放置“小心滑倒”等警示牌，并安排清洁人员及时拖干地面。南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 36 排水设施阻塞排水设施阻塞排67、水设施阻塞排水设施阻塞：?首先判断堵塞物的位置，在靠近的检查口、清扫口、屋顶通气管等处，采用人工或机械疏通。?如无效时，则采用“开天窗”的办法，进行大开挖，排除阻塞。污水管及排水管网阻塞污水管及排水管网阻塞污水管及排水管网阻塞污水管及排水管网阻塞：?首先先将检查井中的沉积物用钩勺掏清，随后用毛竹片进行疏通，再用汇总件扎有刺铁丝球的麻绳来回拉刷，同时放水冲淤。?如还疏通不了时，则要在堵塞位置上进行破土开挖，采用局部起管疏通、重新接管的办法进行疏通。电梯突然停运或机电故障电梯突然停运或机电故障电梯突然停运或机电故障电梯突然停运或机电故障：?电梯困人应急处理程序电梯困人应急处理程序电梯困人应急处理程68、序电梯困人应急处理程序：1、通 报 2、监护措施 3、善后措施 接 警 1.1 大厦主管 1.2 保养商 1.3 消防部门 1.4 警方 1.5 医疗救护部门 2.1 仔细观察 2.2 细心安抚 3.1 伤者救护 3.2 宾客记录 3.3 处理记录 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 37?电梯困人应急处理方案电梯困人应急处理方案电梯困人应急处理方案电梯困人应急处理方案：1.当有乘客被困电梯内时，乘客会按紧急按钮、敲击桥箱门或挥手等动作，向监控中心求救，监控中心管理员应立即向各方通报，到场共同采取解救措施：?立即通知大厦主管至现场指挥?立即致电电梯保养商紧急维修点，要求69、其速派员解救。如被困宾客中有老弱病幼孕者，或有人因困失常的，可向如下部门求援：?消防部门?警方?医疗救护部门 2.监控中心管理员同时做好以下工作：?仔细观察被困人员精神情况，及时发现发病或精神发作人士。?通过桥箱内语音器，细心做好宾客情绪安抚工作，劝阻强撬箱门或爬越维修孔之人士，以免意外。大厦主管在被困楼层电梯外，同样做安抚工作，并通报救援情况，使其安心。?在宾客解困后，管理处应做好善后处理事宜，减少不良影响。?对伤病者立刻安排至医院救治，并派员跟进医治情况。?被困者获救后，管理处必须一一询问其身体情况，并作记录。记录内容同时要求包括被困者姓名、联系地址、电话及到访本物业原因，如当事者不予合作70、并离去时，亦记录过程备案。?记录整个事件电梯维修人员、警方等到场、离开及处理方式、伤者救治医院等全部经过，车辆号码等资料。?电梯困人应急处理注意事项电梯困人应急处理注意事项电梯困人应急处理注意事项电梯困人应急处理注意事项：?大厦任何人士，如非政府部门培训及许可之专业人士，一律不得擅自尝试打开桥箱门解救被困者。?监控中心管理员致电电梯公司维修时，要求询问接听者姓名并作电话录音。?电梯维修商在十五分钟内未赶到现场的，复电查询，并每五分钟致电一次询问。如维修商三十分钟后仍未场时，应致电消防部门协助处理。?如致电消防公安部门救援的，要求录音留证。?电梯困人亦引至法律诉讼，记录被困人情况，及要求、态度，71、特别是当事人联系地址等，将为公司采取主动措施减少对方之不满而提供帮助。南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 38 火警火警火警火警?火警应急处理程序火警应急处理程序火警应急处理程序火警应急处理程序 1.现场核查 2.处警措施 3.人员组织 4.通报事宜 5.善后处理?火警应急处理方案火警应急处理方案火警应急处理方案火警应急处理方案：1.当值管理人员接到大厦内火警报告时，应立刻通报巡逻管理员至报警现场复核火警情况并做好救火启动后备。监控中心管理员记录火警时间，并使用监控设备搜寻事发现场异常情况及做摄像记录。2.如属误报情况，现场管理员确认现场区域安全后，报监控中心记录并消除72、火警警报。3.如现场发现火情，管理人员应立即采取如下应急措施：接 警 火 警 成 立 2.1 火警报告 2.2 现场营救 2.3 现场通报 2.4 人员增援 2.5 现场保护 4.1 大厦主管 4.2 公司人士 4.3 消防部门 5.1 事故调查 5.2 损失记录 5.3 书面报告 5.4 保险索赔 误 报 消 除 3.1 二级警戒 3.2 救火指挥组 3.3 后勤配合 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 39?现场管理员立即将火警情况以火警电话、对讲机或击碎玻璃等方式向监控中心或其他岗位管理人员通报。?管理员在报告火情同时，拿取最近位置放置的灭火器材并投入救火工作。?73、管理员在救火时，应立即大声通报相关楼层用户人士，警告周围人员撤离危险区域或协助营救。?监控中心管理员按应急方案通报各岗管理员赴现场增援。?当值高级管理员在安排火场营救同时，设置火场警戒，并在火势控制后安排现场保护工作。4.大厦当值管理人员在监控中心发布二级危机警戒命令后，自动进行应急人力组织，并实施火警现场增援、重要部位如机房等地值守工作。5.当值岗位上的管理员必须按二级危机方案内容做好各岗位警戒工作。6.当值最高级别人士负责成立临时指挥小组，协调大厦火情处置应急工作。7.大厦清洁等后勤人员根据指示进行现场灭火器械搬运、现场秩序维护等协助工作。8.同时按规定通报大厦主管及公司有关人士，通报顺序74、如下：?大厦主管及工程主管；?公司主管人士；?如消防喷淋泵、消防泵有启动动作，需报告消防部门；9.火警受控制后，由公司人士和大厦主管组成专案组进行事故调查及善后工作:?进行事故起因调查，并制定整改措施，追究责任者失职行为。?对火警造成的损失进行拍照取证，并记录损失情况。?各级管理员完成事故经过情况报告，由大厦主管总结情况并上报公司。?由公司物业主任协助向保险商申请索赔事宜，并跟进办理以上工作。?火警应急处理注意事项火警应急处理注意事项火警应急处理注意事项火警应急处理注意事项：?当大楼消防重点部位，或易燃易爆危险品发生火情时，管理员应及时拨打“119”火警电话向消防部门报告，并严密注视燃烧发展趋75、势，做好自身安全防卫工作。?当值管理人员应保持稳定之情绪，安抚受惊人士，减少火警对正常工作秩序的影响。?发生电气类火灾时，严禁使用水或水性灭火器械进行营救。?管理员在营救火情时，应随时与监控中心联系并通报火情，并寻求支援，以免不可见因素导致火势失控。大厦治安紧急应变方案大厦治安紧急应变方案大厦治安紧急应变方案大厦治安紧急应变方案 为管理人员在身处突发事件时能周密、及时做好事发时及事后的各项工作，特制定大厦治安应变方案如下：南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 40?接警处理接警处理接警处理接警处理 1、当值管理人员在接到报警后应问清事发地点、时间和报案人姓名、单元号码，并76、记下报案时间和报案人姓名、单元号码，并记下报案时间和案由。2、立即报告主管人士及监控中心按程序处理。3、组织及调配人力：(1)处理事件人员；(2)保护现场及部位、通道的人员；(3)控制嫌疑对象的人员；(4)指定专门人手留守管理处办公室。?一般治安事件处理一般治安事件处理一般治安事件处理一般治安事件处理：1、管理人员发现非紧急治安事件时，应将情况经过以书面报告形式详细报告管理处主管和公司，经查实后予以处理。2、对发现的急需跟进处理的事件，管理员应在第一时间内向上级汇报由部门主管现场处理，处理过程中应严格注意如下事宜：(1)先了解情况而后作结论；(2)先协商疏导而后区分解决；(3)先控制事态而后单77、独处理；(4)尽量避免对用武力，若形势逼迫要使用武力，则允许出最低武力而达成目的。3、情况记录予以整理归档，并将工作报告及时递交上级。?严重治安案件处理严重治安案件处理严重治安案件处理严重治安案件处理：在主楼范围内发生的严重治安案件，管理处应立即向公安机关报案。案件当事人属外籍人士，需向市外管处和市弄侦处报案：属本国籍人士(包括港、澳、台人士)者，则向所属区级公安机关和地区派出所报案。公共场合治安事件的向地区派出所报案?案发现场处理案发现场处理案发现场处理案发现场处理：1、带好必须之用品：记事簿、对讲机、手电筒等。2、迅速带领办案人员至现场：(1)记下到现场时间简要察看受害人情况及现场；(2)78、进入案发现场时注意不得触摸物件，以避免破坏作案痕迹；南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 41(3)如有人员受伤，应立即抢救。在伤员体力能维持时，应及时了解案情并立即反馈给公安人员。3、保护现场，将现场原有人员撤出，尽量使现场保持原始状态，并派专人负责看守及保护现场。4、封锁：对事发现场及所涉及到的进出口、通道进行控制。注意与案情相关的可疑人员进出。5、现场调查：(1)对受害人、报案人、现场目击者分别展开调查工作，做好笔录；(2)向公安办案人员介绍已了解的情况和采取的措施；(3)配合做好现场勘查工作的协助。于主楼内任何事件发生后，管理处人员除按程序紧急处理外，应及时整理事79、件资料，写出工作报告后及时呈交公司。南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 42 六、管理规章制度 我司吸纳海内外各家所长，总结了多年的管理实践，形成了一整套形之有效，严密有秩、全面周全的各项物业管理制度。我司将协助物业管理公司，根据项目管理需求，结合我司现成的管理制度度身定制，形成有特色的，成系统的管理制度，将整个物业管理纳入有效、规范管理的轨道。主要的管理制度有主要的管理制度有主要的管理制度有主要的管理制度有：?设备管理?设备资料档案管理制度?变配电值班制度?设备台帐管理规定?设备编号规定?监视和测量装置编号规定?设备管理运作程序?特种设备及监视和测量装置定期检测管理规80、定?园林绿化管理?制定绿化养护计划及制度?制定绿化巡查制度?环境卫生管理?公共区域保洁标准?质量管理检查标准及制度 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 43?治安管理?班组运行规定?物业门卫职责?物业巡逻制度?消防监控中心安全规定?交接班制度?对讲机使用保养规定?停车库管理条例?物品进出管理规定?安全通报制度?档案管理?档案管理制度?档案保管规定?档案存档目录及要求?日常规范文本管理规定?发函及通告规定?保密规定?主要档案目录?物业验收档案?物业土建、设备安装竣工资料（图纸、设备资料）?物业设施设备的验收合格文件?物业机电设备保养合同?物业公共区域设施设备验收记录?物业81、公共区域设施设备移交记录 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 44?单元验收及移交记录?设备设施维修保养档案?设备设施一览表?设备台帐?设备设施维修保养计划?房屋本体维修保养档案?房屋本体日常维修保养制度及程序?房屋本体大修计划及实施记录?房屋本体日常巡检记录?业户资料?使用入住情况记录?业户情况登记?管理文件汇编?管理合同、管理公约、服务指南等?物业各类管理规章制度?各项管理外包合同?合格供应商名录及供应合同?设施设备检测档案?供电部门对变配电间定期进行电气测试的报告记录?质检部门出具的电梯合格证书及年检报告 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/82、 45?生活水箱定期清洗消毒记录?避雷系统定期检测报告?定期沉降检测报告?消防系统设施设备定期检测记录?消防泵及管道定期试机记录?烟感温感探头测试记录?其他设施设备检测记录资料?管理运作类档案?会务服务值班记录?保安值班记录?保洁检查记录?工程值班与巡检记录?质量管理监督记录?管理工作计划与报告?工程设备管理计划与报告?管理处与各方往来函文?客户报修投诉与投诉处理记录?承包商维修或保养工作情况记录?员工手册?人事管理?薪酬?福利?劳动纪律?奖惩?礼貌用语 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 46?行政管理?公章管理规定?办公用品管理规定?办公设备管理规定?内部钥匙管理规83、定?物业评定检查：?服务质量及日常管理评定标准?服务质量及日常管理检查规范?设施设备维修保养及清洁卫生评定标准?设施设备维修保养及清洁卫生检查规范?物业夜间巡查制度?消防管理?建立义务消防队?消防安全巡查制度?消防培训、演练、宣传制度?防火责任人职责?工程技术员消防职责?消防设施、器材管理和保养规定?电热器具、临时用电管理规定?动火作业安全规定?消防监控中心防火制度?变配电房防火制度?工程运行管理?机房出入管理规定?机房钥匙管理规定 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 47?消防监控中心管理规定?电梯日常运行操作规范?电梯机房管理规定?停送电管理规定?设备巡回检查制度?84、空置单元工程巡视和检查制度?高低压配电设备安全运行规程?倒闸操作规程?中央空调主机操作规程?水泵操作规程?水池水箱管理规定?水池水箱清洗消毒操作规程?工程报修服务操作规定?物料仓库管理规定?物品分类及申购领用管理规定?维修保养管理?变配电设备维修保养细则?避雷系统维修保养细则?应急照明设备维修保养细则?普通照明设备维修细则?电梯设备维修保养细则?消防报警系统设备维修保养细则?安保监控系统设备维修保养细则?空调机组维修保养细则?空调冷却塔维修保养细则?新风机组和风机盘管维修保养细则?送/回风管和风口维修保养细则?给排水系统维修保养细则 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 85、48?水泵维修保养细则?建筑物修缮和养护细则?外包合同（协议）管理?外包合同（协议）评估制度?外包合同（协议）签订程序?外包合同（协议）管理规定?合同供应商评估制度?财务管理?备用金制度?发票及收据管理制度?现金报销及管理制度?财务报表提交制度?一次性费用审批程序?物品采购审批程序?管理费核对制度?紧急事件处理?消防治安类应急处理程序及方案?工程故障类应急处理程序及方案?人员伤害类应急处理程序及方案?自然灾害类应急处理程序及方案?其他应急处理程序及方案?保险理赔及现场保护程序?会务礼仪服务管理制度 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 49?会议室使用规定?会议室保洁制度86、?会务接待服务员职责?会议室清洁卫生评定标准 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 50 七、物业档案资料管理 大厦档案管理规定大厦档案管理规定大厦档案管理规定大厦档案管理规定：1.物业项目的档案资料规定由大厦主管(包括代理主管)负责监督保管，由管理处文员专职文件存档、注记工作。2.有关大厦验收档案、图则、管理制度、合约及附件设备设施档案及保养制度、财务报告、员工人事资料等档案要求集中存档，文件柜要求上锁，未经主管许可，他人不得动用。3.大厦档案资料必须按公司规定要求存档，做到图有袋、文有夹，报告类文件编目录索引，档案类文件有存档文件清单及编号目录。4.大厦档案目录及存档87、文件清单每季度上报公司备案。5.大厦档案在历任主管调职、离任时应向公司或接任者办理移交手续，经确认后方可离任。6.大厦档案日常需经常使用部分应复印备份，原件存放在档案中不得随意使用。7.因工作需要借阅、复印专管部分档案资料的，需经大厦主管书面确认，如有违反的作泄密处理。8.公司将定期巡查上述规定所提及之要求落实情况，对不符合要求的保管责任人将作适当处分。9.大厦档案资料因保管不当而导致遗失、泄密的，对大厦管理有重大影响及损害大厦和公司利益的，公司将视情节轻重追究当事人责任，并保留追究其法律责任的权利。大厦管理保密规定大厦管理保密规定大厦管理保密规定大厦管理保密规定：1.管理处工作范围获有的公司88、大厦内部资料和管理处员工个人资料及其内所载有的通讯地是址、联系电话、购/租合约及金额、特别条款、大厦及公司内部情况、使用者个人情况等均属工作保密范围。2.员工资料统一存放在管理处办公室文件柜中，由管理处秘书专人负责注记及存档等工作，由大厦主管每周审核，其他工作未经许可人员禁止查阅。3.管理处文件柜备用钥匙由大厦主管保管，主管及秘书因需告假时，指定的授权人士，方可代为执行以上事务。4.因工作所需而放置于办公室、监控中心、大堂接待处的业主及用户联系电话、员工个人联系电话、地址等，必须隐蔽放置，不得张贴于显眼处，不得外泄。5.项目制定的各类大厦规章制度及工作指引，由管理处统一保管，高级管理员以上级89、别南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 51 人员可借阅(须办理借阅手续)，每次限时一周。实行借阅目的为指引员工工作及员工培训，严禁任何形式的抄袭及复印。6.管理处发布的各类通知通告，应限定时效，过时收回。7.员工应具有维护他人隐私权利的法律意识，主动为公司及大厦用户保守秘密，对于任何人士不正常的打探行为，应坚决拒绝并向管理处报告。8.员工因执行保密规定不当，致使公司或管理员工利益受不良侵害的，公司将按员工守则有关规定从重处罚，并由当事人个人承担导致的全部法律责任。大厦档案管理大厦档案管理大厦档案管理大厦档案管理?大厦档案资料：1、大厦验收档案：1)大楼土建、设备安装竣工90、资料(图纸、设备资料)；2)大楼设施设备之质检、消防、劳动局、公安及音像管理等部门验收合格文件；3)大楼机电设备保养合约；4)大楼公共区域设施设备验收记录(管理公司)；5)大楼公共区域设施设备移交记录(发展商，承包商与管理公司)；6)单元验收及移交记录(承包商、业主与管理公司)；2、大厦二次装修档案；1)用户单元二次装修图则及审批手续；2)二次装修期间管理处监督检查资料；3、大厦管理文本汇编：1)管理合同、管理公约、用户手册等统一装订成册；2)大厦各类管理规章制度及装修规定等；3)大厦各项管理分包合约；4、大厦设备维修保养类：1)各类设施设备要有专门的维修保养制度及应急措施；2)各类设施设备有91、独立的维修档案；及日常巡检维修记录；3)主要部位如变配电间、监控中心、电梯机房等应有工作日记，交接班记录，巡视记录及人员进出记录；4)管理处有用户维修报修单，维修后应有回访记录；5、大厦设施设备检测类：1)变配电间要有供电部门定期电气测试报告记录；2)电梯要有劳动部门合格证书及年检报告；3)生活水箱要定期清洗消毒并存记录，清洗后要有卫生部门水质检测报告，清洗南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 52 工作应有有效体检证明；4)大厦避雷系统应有定期检测报告；5)大厦应有定期沉降检测报告；6)消防泵、管道应有定期试机及换水记录，烟感温感探头应有定期测试工作记录；7)其它大厦设92、施设备检测记录资料；6、管理处运作类：1)管理处正式文件应用电脑打印操作，并有规定的电脑档号及存档目录记录；2)大厦管理费收缴情况；3)大厦管理费财务报告；4)大厦物业管理处运作报告；管理处会议记录(包括内部及与发展商或业主委员会)管理处值班记录 保安值班记录 设备值班与巡检记录 管理工作计划与报告 工程设备管理计划与报告 管理处往来信函 用户报修与投诉处理记录 承包商维修或保养工作情况记录?大 厦 档 案 存 档 要 求 资 料 内 容 文 档 名 称 存 档 要 求 目 录 索 引 1大 厦 土 建 设 备 安 装 竣 工 资 料 大 厦 竣 工 图 则 资 料 图 纸 档 案 盒(蓝 色93、)数 量：按 类 建 立 每 张 图 纸 名 称 索 引 2.大 楼 设 施 设 备 质 检、消 防 等 部 门 验 收 文 件 大 厦 审 验 文 件 易 事 快 A4文 件 夹(黑 色 3寸)数 量：集 中 一 本 按 设 施 设 备 单 项 设 索 引 3.大 厦 机 电 设 备 保 养 合 约 大 厦 设 备 保 养 合 约 易 事 快 A4文 件 夹(黑 色 3寸)数 量：集 中 一 本 按 设 施 设 备 单 项 设 索 引 4 大 厦 公 共 区 域 设 备 设 备 验 收 记 录 大 厦 公 共 区 域 验 收 记 录 图 纸 档 案 盒 数 量：按 量 而 定 按 区 域、设94、 备 名 称 设 索 引 5 大 厦 公 共 区 域 设 备 移 交 记 录 大 厦 公 共 区 域 移 交 记 录 图 纸 档 案 盒 数 量：按 量 而 定 按 区 域、设 备 名 称 设 索 引 6 单 元 验 收 及 移 交 记 录 单 元 验 收 移 交 记 录 图 纸 档 案 盒 数 量：按 量 而 定 按 单 元 设 目 录 索 引 7.管 理 合 约、公 约 用 户 手 册 汇 编 管 理 文 本 汇 编 易 事 快 A4文 件 夹(黑 色 3寸)数 量：集 中 一 本 按 文 本 分 类 索 引 8.大 厦 管 理 规 章 制 度 大 厦 规 章 制 度 汇 编 易 事 快 95、A4文 件 夹(黑 按 文 本 分 类 索 引 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 53 及 装 修 规 定 色 3寸)数 量：集 中 一 本 9.大 厦 管 理 分 包 合 约 大 厦 管 理 公 包 合 约 易 事 快 A4文 件 夹(黑 色 3寸)数 量：集 中 一 本 同 上 10.设 施 设 备 维 修 保 养 制 度 及 应 急 措 施 维 修 保 养 制 度 易 事 快 A4文 件 夹(黑 色 3寸)数 量：集 中 一 本 同 上 11.大 厦 设 施 设 备 维 修 档 案 大 厦 设 备 维 修 档 案 易 事 快 A4文 件 夹(黑 色 3寸)数 量96、：集 中 一 本 同 上 12.大 厦 设 施 设 备 检 测 记 录 大 厦 设 备 检 测 记 录 易 事 快 A4文 件 夹(黑 色 3寸)数 量：集 中 一 本 同 上 13.管 理 财 务 报 告 大 厦 财 务 报 告 易 事 快 A4文 件 夹(黑 色 3寸)数 量：集 中 一 本 按 月 报 告 存 放 不 作 索 引 14.大 厦 管 理 报 告 大 厦 管 理 报 告 易 事 快 A4文 件 夹(黑 色 3寸)数 量：集 中 一 本 同 上 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 54 八、房屋建筑本体、公共部分的维护、管理 目的目的目的目的 建筑物维修97、管理的主要目的和任务是为了保证房屋的正常使用和延长房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附属设备发生损坏；保障房屋的安全和正常使用。根据需要和可能适当改善居住条件。建筑物维修管理的范围与类型建筑物维修管理的范围与类型建筑物维修管理的范围与类型建筑物维修管理的范围与类型?管理范围?类型 指令和工作执行指令和工作执行指令和工作执行指令和工作执行 管理处应根据发展商下发的工作指令和租户投诉情况进行工程维修并完成。工程完成的时间必须与指令单上的紧急程度的说明联系起来，具体如下表：序号序号序号序号 执行工作种类执行工作种类执行工作种类执行工作种类 完成时间完成时间完成时间完成时间 备注备注备注备注 1 紧急98、 24 小时以内 2 一般 2-3 天以内 建筑物维修管理 建筑体 建筑设备（1）结构、基础；（2）屋面、外墙；（3）门窗；（4）楼层通道 维修类型 预防性维修 例常维修 周期性维修（1）紧急 （1）整修（2）一般 （2）翻修（1）供电系统（2）供排水系统（3）消防系统（4）技防系统 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 55 3 其他 7 天以内 由发展商和租户决定各种工作类型的执行种类。这些决定基于下述准则：序号序号序号序号 执行工作种类执行工作种类执行工作种类执行工作种类 完成细节完成细节完成细节完成细节 备注备注备注备注 1 紧急 1）影响主楼内整幢大楼日常必须的99、缺陷，如供水、供电主要污水管堵塞，马桶溢出污水等 2）危及生活、生命和财产的缺陷 3）影响房屋建筑安全的缺陷 2 一般 1）妨碍、烦扰或影响住户的缺陷 2）在公共场所并影响住户安全的缺陷 3 其他 1）维护工作 2）所有不属于在上述两项的维护、维修、更换等工作 建筑物维修管理的内容建筑物维修管理的内容建筑物维修管理的内容建筑物维修管理的内容?预防性维修 预防性维修采取的措施及方案，目的在于避免可预见的、或可防止的设备失效，并确定有其完好的标准及使用功能。大致上，预防性措施有：?常年检验，鉴定电气装置；?常年保养电气连接点；?定期检验避雷系统；?定期冲洗房屋污水排放管；?定期检验房屋的结构强度；100、?定期检修闭路电视系统；?月度养护灭火系统；?月度养护中央垃圾槽清洗系统；?月度养护水泵；?例常维修 一般常例维修工作是通过管理人员的日常巡视而执行的。基本上，巡视的范围包括地面层空地、台板，排污沟，门廊，户外空地，停车场。儿童游乐园，花圃，及房屋的构件、楼梯、电气房、水泵室，屋顶和水池。?地面层综合巡视 这项巡视在于观察在房屋底层的空地、台板、排污沟、户外空地的设施南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 56 与停车场，是否有任何碍眼的破损、或可能有碍健康、安全的部件失修。?地面层详细巡察 除上述综合巡视外，必须更仔细地观察地面层其他的抢修，失养的项目。?房屋综合巡视 管101、理人员在进行房屋公共地方的综合巡视时，将会观察任何被忽略或碍眼的破损，及其他清洁卫生问题。?房屋详细巡察（外部）房屋详细巡视是根据拟定的准则、指标，在房屋外部的公共地方进行周详及仔细的巡察。?房屋详细巡察（内部）这项巡视仅局限于电气房、监控室、储物室、储水柜、照明部位。?鉴定养护也包括检查确定下列各类鉴定之养护工作责任部门按期执行：周期冲洗垃圾槽；月度冲洗房屋（公共部位）；月度冲洗阴沟；半月度修剪草坪（户外空地）；月度园艺维修及修剪草坪（停车场）；月度中央垃圾槽的养护；月度水泵及增压器的养护；季度冲洗商用房屋的阴沟。?巡察及维修项目的记录 管理人员必须保存其巡察系统的记录、记录必须反映所观察的102、破损项目、部位、地点、修缮工程及竣工日期等。?维修项目的期限 首要层次之猝发性问 题，广泛影响整座或局部房屋、危及房屋或人命安全、引发极度的不便等，该层次抢修工作必须在 24 小时内完工。次要层之应急性问题，造成某些或个别租户之不便，设施之功能失效之类，则需在 3 天完工。一般性之保养问题，项目零星非紧急性者，可允许在 7 天内完成修理工作。?周期性维修?周期性维修的重要性 有规划防御性的保养，是避免其设施或部件在超越其有效使用期南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 57 后，导致全面失效、严重故障的良策。修复设施或部件，从而确保其完整的功能，并有效而继续地操作、运作。提103、高现有设施的质量。?周期性维修的类型 房屋的重新粉刷与修饰工程（5-7 年周期）重修、更新房屋外貌，包括房屋周围、公共场所的整体修饰工程，改善设施、配备等。更换水供增压器（7 年周期）包括更换增压器的电机配备、控制盘已保持其效能。更换垃圾槽冲洗配备（7 年周期）冲洗机附件、配备，如喷水设备、定时器、控制盘等也同时更新。重修建筑物屋顶工程（14 年周期）根据屋顶防水的保用及使用期满之后，更换所有的覆盖灰板，重铺粘覆盖（防雨层），若有必要也修整屋顶的排水斜度。更新技防系统（约 10 年周期）更新探头、录象机、矩阵、背景音乐播放等。更新水管工程（约 25 年周期）更换水用总管道，支流管道及其他配备。104、建筑物维修的标准建筑物维修的标准建筑物维修的标准建筑物维修的标准 序号序号序号序号项目项目项目项目 操作标准操作标准操作标准操作标准 完成细节完成细节完成细节完成细节 平整光滑、不老化 1）无坑洼，不下凹 2）无积水，无裂缝 弯道不阻塞 1）格子各弯道盖良好无损 2）弯道不溢水 护墙和排水沟斜度适当，不阻塞 1）水沟内无死水 2）水沟内无藻类和淤泥 3）水沟内平滑无聚集物 多孔的水沟板在原位，不损坏 1）护墙水沟不暴露 2）格子不腐蚀 伸缩缝完好、不漏水 完好，接合处无杂草 照明和公用事业井完好 1）井盖不损坏 2）井盖不碎裂 1 楼层护墙 清洗区保养好 1）陶瓷锦砖完好不碎，表面无油迹 2）105、弯道不阻塞 3）无积水 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 58 供给管道和阀牢固，状态良好 1）供给管道不阻塞，不会停供 2）供给管道安装在墙面，无污迹和锈 3）关闭装置状态良好 墙面保养良好 1）墙壁无植物生长，无乱刻字画 2）油漆表面不剥落 3）墙面裂痕修补 4）墙面踢脚板不碎裂，涂层不隆起 避雷器保养良好 避雷器绝缘带固定在墙上 屋顶维修保养好 水泥和油漆不剥落 2 楼层/护墙 机电设备维修良好 电气设备标准为准 楼梯扶手保养良好 1）扶手牢固笔直，不腐蚀生锈 2）楼梯突边不破碎、腐蚀 3）涂料不褪色 地面维修良好 1）地面无积水 2）伸缩缝防水板完好，牢固 天106、花板维修完好 无水泥和油漆剥落 3 楼梯和 公共走廊 墙壁维修良好 1）墙壁裂痕不超过 2cm 2）涂层不隆起 3）水泥踢脚板不碎裂 4）每层和单位指示牌固定：不损坏和缺少 机电设备维修良好 以电气设备标准为准 卫生设备维修良好 落水管和废水管标准为准 4 楼梯和公共设备 供给管道维修良好 1）供水分表阀向内倾斜 2）分表和供给管道接合处不渗漏 3）供给管道上无水泥和油漆 4）分表底部不生锈 楼层、空地设备 所有设备维修良好 自行车停车库 自行车支架维修良好 1）支架不松，没有和损坏 2）搬走被弃和损坏的自行车 3）自行车支架不生锈 桌和椅 桌和椅固定不损坏 1）陶瓷锦砖完好，桌椅完好 2）桌107、表面无斑点 3）无凹痕，不碎裂和褪色 4）桌椅牢固埋置 5）木板不腐烂和损坏 6）金属板不腐蚀、凹陷，缺少或变形 5 电梯平台 平台维修良好 1）电梯平台凸处不损坏 2）平台地面和墙面的砖不碎裂和缺少 3）按钮和面板不损坏 4）按钮指示灯正常 5）紧急开头装置标志牌牢固，清楚 6 电气设备 线路埋设有序 1）电缆管道和夹板在原位 2）电线穿过夹板和电缆管道 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 59 公共照明状态良好 1）灯正常灯罩在原位 2）天花板接线盒在原位 3）灯柱底座不腐蚀，灯柱垂直 电源插座和插头正常 1）插座不损坏、脱体和腐蚀 2）插座盖未损坏 3）电源插座盖108、盖上 电源插头和电源线正常 1）插座在原位 2）插座无燃烧迹象 3）变流器段开装置完好 人行道维修良好 1）在每米扇区人行道的老化不超过 20%2）人行道裂缝宽度不超过 2cm 3）每米扇区细裂缝不超过 20%4）人行道上无积水，伸缩缝无杂草，沥青完好 排水管不堵塞 水流畅管无杂草 检查井盖维修良好 1）检查井盖与地面齐高 2）井盖不腐蚀和损坏 3）吊眼的半圆凹陷处填满（以防蚊子）7 旷地 灯维修良好 标准同停车场灯的维修相同 漆完好，清楚 停车线和编号清楚 停车场路面维修良好 1）路面无坑洼和凹陷 2）无积水 3）路面无裂痕，石料不暴露 停车场排水设施维修良好 1）排水楼不被草和土阻塞 2）109、停车场后的混凝土条清楚，不损坏 排水管浇口维修良好 1）垂直和水平浇口完好，不腐蚀 2）接水平浇口不损坏 灯维修良好 1）灯柱垂直牢固 2）灯柱不腐蚀和生锈 3）灯柱套管用混凝土浇至少 250mm 高 4）灯柱上油漆不褪色灯柱上编号清楚 5）灯臂牢固安装在灯柱上 6）灯罩不损坏，灯正常 8 停车场 路面突起维修良好 1）使用标准漆，清楚黄色和黑色 2）路面突起尺寸：最高 70mm 最宽 150mm 斜切过缘 40mm 9 落水管和废水管 落水管和废水管固定，状态良好 1）竖直水管无锈斑 2）连接管不渗漏 3）清洁孔盖上螺丝，紧固件完好 10 通道 通道的屋顶状态良好 1）砖和覆盖物不碎裂，损坏110、和渗漏 2）无渗漏 3）护墙间接缝完好 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 60 屋架和板状态良好 屋架不变形，损坏，腐蚀和碎裂 支承柱状态良好 1）圆柱垂直，牢固埋置 2）圆柱不腐蚀和散裂 3）木版无虫害侵蚀 4）柱上漆不剥落和褪色 地面状态良好 1）砖完整，不碎裂 2）粉刷的裂纹不超过 2mm 宽无积水 1）小便池，洗脸盆和抽水马桶无阻塞 2）弯道不损坏 3）地面弯道畅通 卫生装置维修良好 4）洗脸盆和抽水马桶不碎裂和损坏 5）供给管道不渗漏腐蚀 6）供给管道牢固固定在墙上 7）废水管不渗漏和腐蚀 墙维修良好 1）墙面无乱刻的字画 2）涂料不剥落和褪色 3）墙面裂纹111、不超过 2mm 4）墙面涂层不隆起 地面维修良好 1）砖不碎裂和缺少 2）砖无污迹 天花板维修良好 1）无剥落混凝土 2）漆不剥落和褪色 门维修良好 1）门不损坏 2）门锁装置牢固、不松动和损坏 11 公共厕所 附属装置维修良好 1）烘手机状态良好 2）卫生纸卷筒架安装就位，可使用 3）灯正常 4）线路穿过管道和板条 屋面中间盖板保养良好 屋面中间盖板不损坏，在原位 避雷器保养良好 1）避雷器垂直向上，埋置牢固 2）水平向避雷器绝缘 防水层保养良好 1）防水层不碎裂或磨损 2）防水层牢固粘在屋顶盖板上，无气泡 3）防水层无积水 辅助维修良好 1）屋顶无废弃物 2）屋顶不用作储藏间 活动铁门和通112、气门保养良好 1）搭扣和钩环状况良好，安装牢固 2）通气门和铁门导轨平滑 3）通气门和铁门不损坏和生锈 12 屋顶 墙上竖梯保养良好 墙上竖梯安装牢固，不损坏和生锈 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 61 九、公共配套设施、设备维护、运行管理 公用设备公用设备公用设备公用设备、设施维修设施维修设施维修设施维修、保养的目标保养的目标保养的目标保养的目标 确保公共设备在使用中完好状态，满足服务要求，延长其使用寿命，保证其使用功能得正常发挥。公用设备公用设备公用设备公用设备、设施日常维修设施日常维修设施日常维修设施日常维修、保养的管理保养的管理保养的管理保养的管理 工程部作113、为公共设备设施的专业部门，根据公司设备管理篇及其作为指导书和行业规范规定要求对设备设施实行管理。设备的管理主要为以下内容：?设备的日常运行和使用 公共设备的运行管理由服务使用部门负责，如监控系统由监控中心负责，停车场管理、外围系统由保安部负责等。期于基础功能性系统均由工程部负责其日常运行管理。运行管理为严格执行相应设备运行操作规程。?设备的维护保养 根据公司设备管理的相关规定，设备的维护保养分为日常巡检保养和定期维护保养，据此设备设施的日常巡视保养由使用部门或责任部门负责，而设备的定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养根据设备保养计划制定的保养任务书和维保记录表开展工作。?设备故障的修理114、 设备常见简单维修，要求当日修复，较复杂或政府部门规定需专职维修的可外发维修，但须在规定期内完成。?设备的大修改造 设备大修改造由工程部根据设备状态提出申请报告，经物业公司核准后报请发展商批准，按照预定施工方案由工程部组织实施，竣工验收可由发展商和物业公司共同执行，工程情况应作专项汇报。公共设备设施保养范围公共设备设施保养范围公共设备设施保养范围公共设备设施保养范围：?供配电系统?给排水系统?公共设施系统 日常维修小修费用从管理费支付。大修费用从公共设施专用基金的增值部分支付。如增值部分不足，将从管理费中垫付或报发展商。南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 62 供配电系115、统供配电系统供配电系统供配电系统 序号序号序号序号 项目项目项目项目 标准标准标准标准 保养周期保养周期保养周期保养周期 1 供电情况 24 小时正常供电，出现故障立即排除 每月 2 配电屏 清洁 每月 3 电器仪表 清洁、显示正确、固定可靠 每月 4 继电器、接触器 清洁、接触完好、无过热、无噪音 每月 5 控制回路 动作正常、标识清晰、无变色、无老化 每月 6 指示灯、按钮、转换开关 清洁、标识清晰、固定可靠、转换灵活 每月 7 继电保护 动作正常可靠 一年 8 空气开关 分断正常、绝缘良好 半年 9 避雷器 动作正常、试验合格 二年 10 进出线电源 接触良好、牢固可靠、相顺正确 一年 116、11 配电屏对地测试 接地良好 一年 给排水系统给排水系统给排水系统给排水系统 序号序号序号序号 项目项目项目项目 标准标准标准标准 保养周期保养周期保养周期保养周期 1 供水系统 24 小时正常供水出现故障立即排除 不定期 清洁、油漆完好、无油垢 每季度 水泵 压力适合、运行良好、无渗漏 不定期 电动机 运转灵活、电流正常、无过载、无过热 每个月 2 机械滑油 润滑良好、油位合适 不定期 3 管道 无渗漏、无锈蚀、油漆完好 不定期 4 阀门 无渗漏、无锈蚀、开闭灵活、正确 不定期 5 排污井 无严重淤泥、无严重异味 不定期 公共设施系统公共设施系统公共设施系统公共设施系统 序号序号序号序号 117、项目项目项目项目 标准标准标准标准 保养周期保养周期保养周期保养周期 1 道路走廊 路面修补、整洁、无损坏 每日 符合安全和使用标准、及时更换坏损灯泡 每日 2 路灯 灯杆刷漆，线路开关检测 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 63 及时维修、畅通、无堵塞 一年 3 沟、渠、地下排水管道 井盖刷漆 4 公共卫生洁具 无泄漏、冲洗畅通 每日 5 停车场、停车库 标色完整、清晰、设备完好、使用正常 半年 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 64 十、公共部位清洁、消杀、装修及垃圾清运 1、公共部位的清洁与消杀公共部位的清洁与消杀公共部位的清洁与消杀公118、共部位的清洁与消杀 由外判清洁公司提供清洁标准，我司进行监督指导。本公司将根据南京新百主楼现场情况及贵司之要求，对现场的清洁服务制订服务水平协定，对每一项清洁服务流程确定时间效率、清洁频率、质量标准及所需员工，并列入清洁合同内，以保障南京新百主楼之利益；另将协助管理处拟定清洁服务条款，以使进行招标承投清洁及垃圾清运服务；本公司依据以往经验及曾经处理之物业，定必能协助南京新百主楼获得较有竞争价格之清洁服务合约，使能以合理费用而达至理想成效。本公司将协助管理处制定适当报表，监督清洁承包商日常运作，如查核清洁员工资历，监察清洁服务品质等。本公司将建议设有罚则以规限厂商之服务人数及清洁品质，罚则纪录将119、定期审核以厘订清洁费用之基准。要求提供服务之范围要求提供服务之范围要求提供服务之范围要求提供服务之范围?首层大堂及监控中心?客梯、消防电梯（包括桥厢顶及地沟）?首层大厦外围、地面及地下停车场?大厦所有设备用房及机房?大厦各层公共区域及男女卫生间?物业管理处各类用房?建筑垃圾房及生活垃圾房?生活垃圾清运?大厦灭虫?大厦所有地沟疏通?大厦平台?大厦低于3米之外墙?玻璃外墙?大厦消防走道?大厦首层所有雨篷?首层喷水池?首层及各层大堂之摆花 主楼主楼主楼主楼公共区域清洁服务标准公共区域清洁服务标准公共区域清洁服务标准公共区域清洁服务标准?每日/每周例行工作（公共区域清洁）区域 项目及内容 次数 标准 120、1.大堂入口地面之清洁 不断巡回 2.大堂所有门、窗及玻璃部分之清洁 每日三次 3.各种画框、标志牌、信箱、墙面之清洁 每日一次 4.清理大堂垃圾桶及烟灰缸 不断巡回 5.大堂地面/电梯地面抛光 每日一次 6.大堂地面清扫 不断巡回 大堂及 电梯厅 7.大堂接待处的清洁 每日一次 地面洁净，大理石光亮度高上蜡保养好，玻璃透视效果好，各摆设洁净无灰 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 65 8.入口地毯、垫子吸尘 每日两次 9.天花风口照明清洁 每周一次 10.不锈钢扶手上油 每周一次 11.清洁木质材料（如门及墙脚线）每日一次 12.清洁绿化盆 每日一次 1.清扫走廊/121、楼梯垃圾及吸尘 每日一次 2.清扫走廊墙壁及壁上挂物 每月一次 3.擦拭走廊/楼梯消防设施 每日一次 4.清洁木质材料（如门及墙脚线）每日一次 5.擦拭楼梯扶手、栏杆、档板 每日一次 6.照明风口清洁 每周一次 7.清洁走廊玻璃内壁 每日一次 8清洁标志及标志牌 每日一次 9清洁电梯厅地面、墙面 每日一次 10电梯厅地面抛光 每周一次 11清洁各层楼梯，栏杆及扶手抹灰擦洗 每日一次 12楼梯地面湿拖 每周一次 大厦各层 楼厅走廊 13清理烟灰岗、垃圾筒 不断巡回 地面墙面洁净，无尘迹、水渍及杂物 1.电梯内、外之清洁，无手印及垃圾 不断巡回 客梯、消防电梯（包括桥厢顶及地沟）2.电梯槽底之清洁122、，层门及内壁上光 每周一次 电梯桥厢明亮洁净 1.地面吸尘 每日一次 2.工作台、办公家具、设备清洁 每日一次 3.照明、天花风口清洁 每日一次 4擦拭门窗墙壁及挂墙饰物 每日一次 物 业 办公 区 域及 管 理用 房 5、清洁茶具器皿，电话机消毒 每日两次 地面清洁 墙面无灰 办公设备家具洁净 1.洗擦云石、面盆、大小便池等卫生设备 每日两次 2.拖擦地面至无污渍/水渍 不断巡回 3.清倒手纸篓 不断巡回 4.冲洗便池，不得有污物 不断巡回 5.擦拭门窗及墙壁 每日两次 6.消毒及除臭 每日一次 7.清抹镜子 每日二次 8.清洁照明 每周一次 公共 卫生间 9、补充洗手液及厕纸，不得有短缺 123、每日两次 地面、墙面、天花、镜子洁净，室内空气 清新无异味 1.墙面洁净 每周一次 2.照明清洁 每周一次 3.地面清洁 每日一次 大厦所有 设备用房 及机房 4.设备清洁（工程部人员陪同）每周一次 地面、墙面、照明设备洁净 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 66 1.停车场出、入口地、墙清洁 不断巡回 2.停车场地、墙面清洁 不断巡回 3.各告示牌清洁 每日一次 4.照明清洁天花清洁 每月一次 5.地面油污清除 每月两次 停车场 6、收费闸机收费处清洁 每日一次 地面、墙面、照明、告示牌洁净 按需要增加次数 1.地面清洁 不断巡回 2.绿化盆、绿化坛清洁 不断巡回 124、3.喷水池清洁 每日一次 4.各种标志牌清洁 每日一次 5倾倒洗擦垃圾桶 每日两次 6、照明、泛光照明清洁 每周一次 7玻璃幕墙清洁 每月一次 8车道地面冲洗 每周一次 9车道地面油污清除 每月两次 10垃圾房清洁整理 每日二次 11垃圾房几垃圾桶消毒 每日一次 外围及 平台 12、雨棚、旗杆清洗 每周一次 地面及各设施洁净 按需要增加次数?定期性工作 项目 内容 次数 备注 1.放置适当及符合安全标准之药物以控制 A）飞虫（包括蚊子及苍蝇）B）爬虫（如蟑螂、蚂蚁、地毯蚤）C）老鼠类 虫控服务 2.张贴有关通告提醒业户 每月一次 1.吸尘 2.用地毯机清洗/起渍 地毯 大清洗 3.弄/加保护膜125、 每月一次 1.保养/落蜡/起渍 每月一次 大理石 石面 2.起蜡、打蜡、抛光 每两月一次 大堂入口处及电梯厅 每日一次?清洁标准：项目 标准 外围广场 花坛内无垃圾；地面、外墙洁净无污迹、无垃圾、纸片等杂物，并要进行冲洗 大理石地面 无污迹、水迹、灰尘，对大理石表面做抛光处理。大理石墙面 表面光亮、无尘、无污迹 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 67 不锈钢/铝合金门窗框 无水迹、手印、锈迹、油迹、灰尘，不锈钢要使用光亮剂 天花 无灰尘、蛛网清除污迹，保持干净、白洁 玻璃 用光亮剂进行清洗，透视度高，保持明亮无尘 电梯门及轿厢内 保持清洁，无尘迹水印手印，划痕；电梯126、桥厢明亮洁净，卫生间 洁具无黄斑、地面、洗手台、镜面无水迹、污迹 瓷砖、地砖 无灰尘、无水迹污迹 公共走廊及楼梯 墙面无灰，无污渍，地面洁净明亮，无尘迹水渍及杂物。扶手栏杆保持无污迹、灰尘 公共设施及其他 公共设施清洁无尘，重要部位经常清洁擦拭。地毯 保持无垃圾、灰尘、污迹 办公室 地面洁净、墙面无灰、办公家具、设备洁净 2 2 2 2、装修管理装修管理装修管理装修管理 内部装修是南京新百主楼管理的一个非常重要的内容，我们进入南京新百主楼后，首先碰到的管理内容之一就是内部装修管理。内部装修由管理处为主要管理部门并协同其他部门具体实施。主要管理工作有：?装修管理文件的制定，主要有：装修指南、装修127、管理协议、安全协议等。?接受装修申请，介绍装修注意事项，管理处将派专人上门服务。?审核装修图纸，如审核认可由管理处保安部协助申报消防许可，接受政府消防部门审批。?与装修公司签署装修管理及安全责任协议书；?装修施工现场监督，管理处工程部与保安部每天不少于二次现场监督，发现问题及时督促解决。?装修工程质量验收，资料归档。南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 68 十一、公共绿化的养护和管理 绿化是一个优美环境的重要组成部分之一，绿化养护的好坏将直接影响到南京新百主楼的形象，本行将督促和配合绿化承包商做好绿化质保期的养护工作。在质保期过后，本行将建议专业的园艺公司，负责主楼的绿128、化养护工作，包括定期的浇水、施肥、翻土、修剪、灭虫、除病、栽种、补种苗木和及时清理残枝和绿地内的垃圾等。草坪草坪草坪草坪?成活率达到90%以上，生长正常?整块草地没有已开花和阔叶杂草?基本无病虫害?绿期250日以上，草坪平整?绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违规/法行为能及时发现并处理；绿化生产垃圾能及时清运。?根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施浇水、施肥、修剪和灭虫。园林树木园林树木园林树木园林树木?生长长势较好，生长与该树种、该树种的平均年生长量相当?树冠基本完整，主侧枝分布合理，树冠通风透光，没有死树和枯枝死杈?枝干无明显的机械损伤129、；乔木根部无20cm以上杂草?绿篱生长造型正常，下部枝叶基本茂密，整形修剪表面平整，棱角线条基本统一收齐，叶色正常，修剪及时，有虫株率在10%以下。?有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻 花坛花坛花坛花坛?花卉长势良好，较好体现花坛设计要求?在花坛开花期间，每周剪残枝、花，保持清晰的图案和适宜的高度?宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在10%以下?有轻微病虫害及人为损坏，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象?叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶?株形丰满、整齐 根据贵司提供的现有绿化的摆放情况附表，本公司根据专业以往之经验，对摆绿方案提出了我司之建议方案：室内绿化布置室130、内绿化布置室内绿化布置室内绿化布置?目的 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 69?绿化布置以人为本，以改善环境美化为主要功能。?以甲方具体要求为前提。?植物生长习性与摆放环境尽可能做相适应。?有利于日常善护管理。?以自然科学与美学相结合为原则，美化改善清洁室内环境的作用。?布置说明 贵处主楼入口处底层门厅大堂是办公楼最主要的部分,绿化的摆放要应用植物的形状来增加视觉效果.用植物的叶面色彩来丰富色块颜色的变化。室内以观叶为主，四季适应。根据大楼所特定的工作环境来作一些调整。大堂门口可使用美国棕榈是著名的海岸绿化树种。高 大挺拔。列植于建筑两旁亦极为壮观。既有美化又有防护131、作用。一般用配景、背景、框景来使用。大堂内部可使用榕树树冠庞大，枝叶茂密。放于大堂用配景、背景、框景来使用最佳。也可以用人工来造型更能体现出使用和观赏价值。电梯厅可使用马尾铁叶细有动感叶色美丽。因电梯厅空间比较小，摆放这类植物最佳。走道上可摆放散尾葵和百合竹植株外观美丽，散尾葵叶状线条流畅，百合竹树形自然而丰满。适于放置门厅大堂走道观赏。南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 70 上述整改意见供贵司参考，我司将根据贵司提供之详细资料做进一步个性化设计。南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 71 十二、安全护卫及公共次序管理 治安防范治安防范治安防范治132、安防范 （1）对物业各出入口设立管理员岗位，实行 24 小时门岗服务，对进出人员及访客作好登记工作。（2）建立巡更制度，实行 24 小时安全防范巡视，并编制高效之巡逻路线图，确保巡视工作无盲点。（3）建立 24 小时专线救助电话，确保专人不间断接听，及时回复业主之要求。（4）建立各类治安应急预案，并落实员工培训，使每位在岗员工均能独立处理突发事件。（5）定期对物业内各类安防系统进行检查，确保其处于正常运作状态。（6）制订保安各岗位的岗位职责和工作流程。（7）确保监控设施 100%的完好率，使物业始终处于受控状态。（8）制订停车场管理制度，确保物业内车辆安全。安全专项重点服务安全专项重点服务安全133、专项重点服务安全专项重点服务 除上述基本保安服务之外，我司还对南京新百主楼项目开设安全专项重点服务，利用我司之资源确保南京新百主楼项目的正常运作，提高紧急事件应对能力：?成立紧急危机召集中心成立紧急危机召集中心成立紧急危机召集中心成立紧急危机召集中心 随着物业项目迈向大型面积的发展,物业本身所承担风险亦相应提高,我司为着针对性应付物业项目一些突发性大型危机,本着提供连贯及稳定的服务水平和抱着防范于未然的态度,故此成立紧急危机召集中心,目的为遇有任何大型突发性危机发生时,而急切地需要大量人员协助处理,召集中心就会立即发挥作用,负责召集紧急危机召集中心成员立刻到达该事发项目进行协助。为配合紧急危机134、处理中心成立，紧急危机处理小组便是抽调现时所有项目中有较佳经验或有良好表现之人员而组成，所有组员每日24小时等待候命,南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 72 遇到南京新百主楼项目中有大型突发性危机发生时，组员必须在最快捷的时间内到达事发现场协助处理。?现有报更系统现有报更系统现有报更系统现有报更系统 我司现时所有管理项目,必须按时于晚上十二时正至早上六时正以电话每半小时进行电话录音报更工作,此安排为对管理项目产生监控作用。?提供不定时巡查项目提供不定时巡查项目提供不定时巡查项目提供不定时巡查项目 为确保所管理之项目正常运作，尤其在非办公时间，我司建议有独立之专职人员不135、定时(特别是晚间)，对所管理之项目进行巡查工作，确保现场之管理运作、保安情况是在正常状态。每月我司公司层面管理人员将对南京新百主楼项目提供至少二次的不定时巡查，以确保项目的管理品质。公共区域秩序维护服务标准公共区域秩序维护服务标准公共区域秩序维护服务标准公共区域秩序维护服务标准：内容内容内容内容 服务要求服务要求服务要求服务要求 人员要求（1）专职保安人员，以中青年为主，45 周岁以下的人员占总数 100%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。（2）能处理和应对公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。（3）上岗136、时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。门岗（1）各出入口 24 小时值班看守，其中主出入口一人值勤，6:00-23:00 立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）对外来人员进入主楼，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。（3）对进出主楼的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。巡逻岗（1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（主楼道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间137、误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。（2）接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 73 技防设施和救助（监控岗）（1）主楼设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、主楼主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24 小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。（2）监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户138、救助的要求，解答用户的询问。（3）主楼应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于 2 次的应急预案演习。车辆管理（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。（2）有专职人员 24 小时巡视和协助停车事宜。（3）收费管理的车库应 24 小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。消防管理消防管理消防管理消防管理 （1）坚持坚持“预防为主、防消结合”的消防管理方针，根据物139、业的规划计划及国家的消防法规，全面建立主楼消防控制体系。建立消防人员队伍，定期巡视消防设施设备、器材的完好性，制定消防控制措施及预案；（2）定期举行消防演练，向业主、住户开展消防知识宣传，加强全权业主消防意识，确保物业消防安全。（3）定期对消防设施设备进行维护保养，确保设施设备处于正常运作状态。（4）定期对消防设施、消防标识、消防通道等进行检查，确保设施完好、标识清晰、通道畅通。（5）制订物业消防管理制度，并明确责任人。（6）配合政府消防部门的检查。南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 74 十三、设备系统的运行、维修、养护管理 智能化设施的管理智能化设施的管理智能化设施140、的管理智能化设施的管理 智能物业的特点是网络化、智能化、人性化、综合化。它给物业管理提供了新的发展空间，也给物业管理一个展现价值的机会。智能物业的出现，给物业管理增加了许多新的、技术含量较高的管理服务内容，使物业管理有了更广阔的用武之地，也间接提升了物业管理的层次。智能物业需要智能化的物业管理。与普通物业管理相比，智能物业具有明显的特点：?信息监测处理及时，智能物业管理主要是操作电脑网络，监测各种电子设备传送的信息，并予以及时处理。?智能程度高。智能物业由于先天优势，给物业管理智能化管理创造条件，不仅在计算机的使用上，而且在管理的智能化上都比普通物业范围广、程度高。?效率更高、内容更多、更便于141、管理。通过网络提供各种管理服务，提高了物业管理的科技含量、档次和主楼地位。?对物业管理人员要求更高。智能物业管理人员不但要求具有普通物业管理人员的知识结构，同时必须熟练计算机的各种操作等等。鉴于智能物业为物业管理提供了新的发展空间，对物业管理提出了新的管理要求。特别是必须加强物业企业员工队伍的建设。例如根据智能化系统的配置，制定物业管理处保安各岗位责任制。根据智能化安全防范系统商提供的设备使用说明书编制操作规范，对保安员工进行岗位培训和设备操作培训。编制符合项目实际情况的各种紧急情况预案，通过定期的演习培训和严格的内部管理，加强物业保安人员的工作责任心，确保每一位保安监控人员的岗位操作技能符合142、工作要求。?智能化设施的管理标准智能化设施的管理标准智能化设施的管理标准智能化设施的管理标准 南京新百主楼是一个高标准的写字楼，实现了高水平、高质量、高效益的智能化技术管理系统，这提高了对物业管理的技术要求，同时也提高了物业的安南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 75 全性。?出入口管理及周界报警出入口管理及周界报警出入口管理及周界报警出入口管理及周界报警 周界报警系统，在物业内安装探测器。当发生异常情况时，探测器可立即将警情传送到智能化管理中心，中心能在电子地图上显示出区域，以利于保安人员及时准确地处理。管理标准如下：?周界须全面设防，无盲区和死角；?防区划分适于报警143、时准确定位；?报警中心具备语音/警笛/警灯提示；?中心通过显示屏或电子地图识别报警区域；?报警中心可控制前端设备状态的恢复；?与闭路电视监控系统联动，报警时，警情发生区域的图像自动在监控中心监视器中弹出；?进行报警中心报警状态、报警时间记录。?闭路电视监控系统闭路电视监控系统闭路电视监控系统闭路电视监控系统 闭路电视监控系统是在物业主要通道、重要公建及周界设置前端摄像机，将图像传送到管理中心。中心对整个物业进行实时监控和记录，使中心管理人员充分了解物业的动态。管理标准如下：?对物业主要出入口、主干道、周界围墙或栅栏、停车场出入口及其它重要区域进行监视；?中心监视系统应采用多媒体视像显示技术，由144、计算机控制、管理及进行图像记录；?报警信号与摄像机联锁控制，录像机与摄像机联锁控制；?图像自动/手动切换、云台及镜头的遥控；?报警时，报警类别、时间，确认时间及相关信息的显示、存储、查询及打印。?保安巡更管理系统保安巡更管理系统保安巡更管理系统保安巡更管理系统 保安巡更管理系统是在物业各区域内及重要部位制定保安人员巡更路线，并安南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 76 装巡更站点。保安巡更人员携带巡更记录机需按指定的路线和时间到达巡更点并进行记录，将记录信息传送到智能化管理中心。管理人员可调阅打印各保安巡更人员的工作情况，加强保安人员的管理，从而实现人防和技防的结合。管145、理标准如下：?实现巡更路线的设定、修改；?实现巡更时间的设定、修改；?在物业重要部位及巡更路线上安装巡更站点；?中心可查阅、打印各巡更人员的到位时间及工作情况；?巡更违规记录提示。?水水水水、电电电电、气气气气、热等表具热等表具热等表具热等表具远远远远程程程程抄抄抄抄收计量收计量收计量收计量 水、电、气、热等远程抄收系统是通过采集抄收各表数据传送到智能化物业管理中心，实现各户各表数据的录入、费用计算并打印收费帐单，将相关数据传送到相应的职能部门，避免入户抄表扰民和人为读数误差。管理标准如下：?水、电、气、热等表具采用 IC 卡电子计量，必须计量准确，管理可靠；?水、电、气、热等表具远传自动抄收146、的各种数据，应可随时查询、统计，打印整个物业各表读数并计费。远传抄收系统中心可实时检测系统运行状况，并进行故障报警。智能化设施的维修方案智能化设施的维修方案智能化设施的维修方案智能化设施的维修方案 物业的智能设施配置齐全，要充分发挥其功能的强大作用是离不开科学的管理方案及在此方案指导下详细的维修保养措施，以下是其具体的管理思路与维护保养对各智能下的具体实施的要求与达到的目标：?建立相应的管理制度、操作规程、维修指标和巡检作业程序。?确立分管智能化的专业负责人员及相关配合人员。?建立各系统的维修保养计划。?建立各智能化系统的资料档案文件及运行备份软件。?配置相关的专用工具、仪器仪表和材料零件。南147、京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 77 智能化设备保养内容及标准智能化设备保养内容及标准智能化设备保养内容及标准智能化设备保养内容及标准?保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。?不定期进行调试与保养，保证其 24 小时运行正常；?录像（信息存储）正常，回放画面稳定。?保证其 24 小时运行正常。对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲功能正常，语音清晰；?对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常；?对讲系统门口机、管理机外观清洁无破损。?根据需要设定巡更路线、时间，148、不定期地进行调试与保养，保证其正常运行。南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 78 十四、交通、车辆行驶和停泊管理 车车车车辆辆辆辆管理管理管理管理 （1）对广场机动车辆和非机动车辆实行分区管理。（2）设立道路、交通标识，标识醒目、齐全、完好。（3）制订车辆管理制度，车辆管理员的岗位职责和工作流程。（4）对停车场设施设备进行定期维护，确保其处于正常工作状态。停车场管理制度停车场管理制度停车场管理制度停车场管理制度 我司将以先进的管理系统配合繁重的日常运作，采用自动化管理，可以减少人为舞弊，减省人力资源，增快车辆流量，从而使管理运作更加畅顺，对使用者及访客利用停车场设备有莫149、大裨益及帮助。我司将根据南京新百主楼项目的实际情况及以往之管理经验，制定有关的管理制度如下：?监管职责?停车场内部管理制度?车辆出入停车场管理程序?停车场管理规定?车场巡查?车辆管理员交接班规定?车辆被损坏的处理?车辆丢失的处理?订定停车场的整体经营策略，如营运之安排及收费标准等?停车场车辆位置分配及运作形式，包括月租停车，计时停车及公务停车日常运作模式之评估?就选定之停车场设备做出管理者角度之分析及建议，包括人力安排及维修保养服务 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 79?停车场管理措施停车场管理措施停车场管理措施停车场管理措施列举列举列举列举：?通过闭路电视24小时150、监控和间歇性人工(电子)巡更，保障车辆安全。?配备保安人员在每工作日7：0022：00期间，在出入口处疏导交通，引导机动车辆停放在停车场的适当停车位置内，以保证物业出入口和通道上交通不堵塞。?设置规范的指示路牌，或者各种交通指示标识、服务内容提示标识和安全警告标识。?发现任何可疑人物滞留停车场，应该立即劝说其离开，如有需要，迅速报警要求协助；当发现任何车辆未锁好，应设法通知车主，防止偷盗案件的发生。?如发生交通意外，当值员工应及时协调处理，并记录相关资料，包括涉及之车辆的损坏情况等（必要时对现场进行拍照取证），并须立即呈报当值带班、主管或经理。?维护停车场自动化系统(含消防、车库管理)及照明系151、统，以备紧急时段的服务；维护停车场通风系统，确保空气清新。?按照政府核定的收费价目对其他类车位收取日常管理费及临时停车费。南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 80 十五、主楼运行能耗测算及节能方案 主楼运行能主楼运行能主楼运行能主楼运行能耗耗耗耗测测测测算数算数算数算数据据据据 序号序号序号序号 项项项项 目目目目 总管理处总管理处总管理处总管理处 办公楼办公楼办公楼办公楼 地下车库地下车库地下车库地下车库 总计总计总计总计 2 公用事业费 2.1 电费 4,984,914.00 219,996.00 5,204,910.00 2.2 水费 253,777.44 14,152、666.40 268,443.84 2.3 燃气费 1,359,522.00 1,359,522.00 总计总计总计总计：6,832,875.84 节能方案节能方案节能方案节能方案（以以以以下下下下列举列举列举列举）?降低降低降低降低不不不不必必必必要的要的要的要的照照照照明明明明照照照照度度度度 许多楼宇的室内照明照度过高。这主要由以下原因造成：一是照明设计者往往按照最大需求设计。而用户的最终目的可能有变化；二是用户在采用高效节能灯更换非节能灯时，未考虑新光源的照度；三是有的用户追求与众不同的亮度，误认为亮度越亮，生意越好，这种做法可能会导致现代化办公及商业环境中的照明亮度降低到保证用户有效153、舒适工作所具的合理水平，这样既可节约能源开支，又可提高视觉舒适度。操操操操作要点作要点作要点作要点：使用照度计检测并对照国家照明标准，对高照度区域采用拆除部分灯具、更换低功率照明灯具或设置照明分路控制开关等办法解决。?过渡季过渡季过渡季过渡季节节节节靠新风靠新风靠新风靠新风制制制制冷冷冷冷，使使使使用用用用“免免免免费空调费空调费空调费空调”大多数商务写字楼由于内部的热源（如：人、计算机、照明等），在过渡季节亦需要进行冷却，可利用较冷的室外空气来满足全部或部分制冷需要，从而减少系统制冷所需的能源。这种冷却方法亦称作“免费空调”。操操操操作要点作要点作要点作要点：1、验证新风系统的通风能力，清154、洗挡风板及过滤器（网），必要时调整挡风板角度。2、如新风能力不够，可考虑增设新风送风及排风机。南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 81 结束语 因编制本投标文件的资料有限，对南京新百主楼物业管理招标文件所要求的深度理解有限，可能在某些细节上叙述不完整或错误，敬请谅解！同时，也请业主和招标方理解，我们对南京新百主楼的设计，是在本公司对同类性管理项目进行物业管理后，所获得的经验基础上来设定南京新百主楼的设施管理方案，但由于每个项目的基本情况不尽相同，造成投标文件的内容可能有所偏差，我们演义就本投标书中的内容，根据开发商的招标要求给予澄清和阐述。我们按照对物业管理人员及其工作155、“高要求、高标准”的原则，并结合南京新百主楼的实际情况，编制本管理方案，具有较强的操作性。请相信我们有能力管理好南京新百主楼，因为我们有一支经过市场锻炼的管理队伍，有杰出的管理人才。戴德梁行保证以ISO9001物业管理服务质量服务与南京新百主楼，使发展商达到降低物业管理成本和提高物业管理水平之目的。在参阅本标书后，恳请发展商能委任戴德梁行作为南京新百主楼的物业管理服务者。感谢各位评委及发展商对我们的投标文件给予审核，并提供宝贵的意见。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 二零零九年一月 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 82 附件一：南京新百主楼物业管理预算表 南京南京156、南京南京新百主楼新百主楼新百主楼新百主楼 年度财务预算年度财务预算年度财务预算年度财务预算(建议稿建议稿建议稿建议稿)序号序号序号序号 项项项项 目目目目 总管理处总管理处总管理处总管理处 办公楼办公楼办公楼办公楼 地下车库地下车库地下车库地下车库 总计总计总计总计 一、年度支出项目及费用年度支出项目及费用年度支出项目及费用年度支出项目及费用 1 员工薪金 5,241,500.00 5,241,500.00 2 公用事业费 2.1 电费 4,984,914.00 219,996.00 5,204,910.00 2.2 水费 253,777.44 14,666.40 268,443.84 2.3157、 燃气费 1,359,522.00 1,359,522.00 3 保险费 36,000.00 36,000.00 4 行政办公费用 344,400.00 344,400.00 5 经理人酬金 600,000.00 600,000.00 6 营业税及其附加税 877,952.93 877,952.93 7 设施设备运作/维护费 7.1 电绨维保费 465,600.00 465,600.00 7.2 设备年检费 115,900.00 115,900.00 7.3 强电设备维护费 72,507.84 72,507.84 7.4 弱电设备维护费 145,015.68 145,015.68 7.5 机械158、管道维护费 72,507.84 72,507.84 7.6 建筑/道路/装修维保费 72,507.84 72,507.84 7.7 中央空调系统 153,000.00 153,000.00 7.8 停车管理系统 24,000.00 24,000.00 8 卫星电视保养/收视费 0.00 0.00 9 檫窗机维护费 20,000.00 20,000.00 10 设备维护不可预见费用 30,000.00 30,000.00 11 保洁费 1,580,000.00 1,580,000.00 12 园艺绿化养护费 29,990.40 29,990.40 13 开办费摊还 226,042.50 226,159、042.50 二、预计年度总支出=9,617,325.03 7,063,813.44 258,662.40 16,939,800.87 三、预计年度总收入=17,220,612.00 242,400.00 17,463,012.00 四、预计年度盈亏=523,211.13 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 83 一一一一、建议管理费收费标准建议管理费收费标准建议管理费收费标准建议管理费收费标准 1 计算依据 办公楼总建筑面积为：75,529 平方米 地下车位数：202辆(地下车库面积：12222平方米)地面车位数：不计 2 管理费分摊成本(单位：人民币)物业管理费成本160、=管理处总成本/总面积+(办公楼)总成本/面积 项目 面积 费用 月度总单价 管理处 75,529 9617325.0 10.61107326 办公楼 75,529 7,063,813.44 7.793709966 3 建议管理费收费标建议管理费收费标建议管理费收费标建议管理费收费标准准准准(单位单位单位单位：人民币人民币人民币人民币)(建议标准参考现时同类标准之物业收费)办公楼办公楼办公楼办公楼：19元元元元/平方米平方米平方米平方米/月月月月 车位费车位费车位费车位费：100元元元元/个个个个/月月月月 二二二二、年度总收入年度总收入年度总收入年度总收入 1 物业管理费收入 项目 面积 单161、价 年度收入 办公楼 75,529.00 19.00 17,220,612.00 17,220,612.00 2 车位费收入 项目 数量 单价 年度收入 地下/地面车位 202 100.00 242,400.00 242,400.00 17,463,012.00 三三三三、盈亏情况盈亏情况盈亏情况盈亏情况 年度预计总收入 年度预计总支出 盈亏 备注 17,463,012.00 16,939,800.87 523,211.13 100%收缴率 16,589,861.40 16,939,800.87 -349,939.47 95%收缴率 四四四四、说明说明说明说明 1 以上管理预算案未包括有偿服务162、收入。2 以上管理预算案的前期启动费用426945.00元按二年分摊。南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 84 3 以上管理预算案按100%入住率计算，未出售之空房由发展商支付管理费。4 由于设施设备资料尚有许多未确定因素，故按经验作出上述管理费建议。5 该预算已包括公共能耗费。6 维修基金按南京当地收费标准进行征收。五五五五 第一第一第一第一、二阶段管理费用建议二阶段管理费用建议二阶段管理费用建议二阶段管理费用建议:1、2009 年 4 月 1 日6 月 30 日前期物业管理阶段，由戴德梁行中央管理团队提供走访顾问服务；2、2009 年 7 月 1 日9 月 30 日163、为物业管理开荒阶段，发展商承担如下费用：A、7 月份，按 30%人员入驻预估：405582.85*30%=121674.85 元 B、8 月份，按 70%人员入驻预估：405582.85*70%=283907.99 元 C、9 月份，按 100%人员入驻预估：405582.85 元 D、清洁开荒费用：按 5 元/平米暂估，75529*5=377645 元 E、开办费：426945.00 元 合计合计合计合计：1615755.691615755.691615755.691615755.69 元元元元 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 85 附件二：企业法人营业执照 南京164、新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 86 附件三：物业管理企业资质证书 南京新百主楼物业管理投标书 Web Site:http:/ 87 附件四：拟派项目负责人 姓 名 倪蔚彬 职务 总物业经理 年 龄 42 学 历 工商管理硕士 职 称 工作简历 2007/11至今 戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2005/42007/11 复地集团 上海高地资产管理有限公司 上海复城国际 驻场经理 2003/72005/4 景瑞股份 上海景瑞物业管理有限公司 项目经理 2000/12003/7 万泰集团 上海万泰物业管理有限公司 项目经理 姓 名 罗来坚 职务 工程经理 年 龄 34 学 历 大专 职 称 工作简历 2008/02至今 戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 2004/102008/01 上海易初莲花超市有限公司 温州店 工程部经理 2002/42004/9 温州市城西房管所 温州市城西物业有限公司 工程部主任 1997/122002/1 明光市水利大酒店 工程部经理