1、 最有价值房产策划2000案房市金碟最有价值房产策划房市金碟最有价值房产策划20002000案案(09(09版版)成功商务网成功商务网创立于创立于20052005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着宁缺勿滥、优中选优的原则，耗时一年编辑整理了本套宁缺勿滥、优中选优的原则，耗时一年编辑整理了本套房市金碟：最有价值房产策划房市金碟：最有价值房产策划20002000案案资料，这可能是您见过最系统、最实用、最有份量、最具价值的房地产策划资料集！资料，这可能是您见过最系统、最实用、最有份量、最具价值的房地产策划资料集！本套资料包括本2、套资料包括2828组共组共20002000多套策划案，以光盘快递提供，多套策划案，以光盘快递提供，450450元实价包邮，推荐使用支付宝元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺提供为期两年的新资料免费下载，随盘赠送最新房地产广告年鉴、住宅设计年安全付款。承诺提供为期两年的新资料免费下载，随盘赠送最新房地产广告年鉴、住宅设计年鉴等资料。站长热线：鉴等资料。站长热线：1395560780113955607801，客服，客服QQQQ：2310729023107290！网址：网址：（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载） 最有价值房产策划3、2000案港龙大厦港龙大厦营销策略提案报告营销策略提案报告 最有价值房产策划2000案目录目录壹：關於港龙大厦的各項指标壹：關於港龙大厦的各項指标贰：苏州概况贰：苏州概况叁：本案（S.W.O.T）分析叁：本案（S.W.O.T）分析肆肆、市场竞争与分析、市场竞争与分析伍伍、产品定位与建议、产品定位与建议陆陆、本案客源分析、本案客源分析柒柒、广告策、广告策捌捌、销售策、销售策 最有价值房产策划2000案壹：關於港龙大厦的各項指标壹：關於港龙大厦的各項指标 最有价值房产策划2000案项目位置说明项目位置说明港龙大厦港龙大厦 最有价值房产策划2000案投资方：港龙集团投资方：港龙集团投资总额：投资总额4、：30000万元万元用地面积：用地面积：17711.39建筑面积：建筑面积：70864 项目用途：公寓式酒店，写字楼数码港项目用途：公寓式酒店，写字楼数码港港龙集团：主要从事市场类商业地产的开发经营，下设昆山分公司，港龙集团：主要从事市场类商业地产的开发经营，下设昆山分公司，太太仓分公司；隶直分公司等多家房地产开发企业，在周仓分公司；隶直分公司等多家房地产开发企业，在周庄庄地区年营业额近地区年营业额近10亿元人民币，集团在浙江海盐成功亿元人民币，集团在浙江海盐成功开开发建设中国国际紧固件五金城。发建设中国国际紧固件五金城。 最有价值房产策划2000案贰：苏州发展概况贰：苏州发展概况 最有价值房5、产策划2000案苏州市：苏州市：20142014平方公里平方公里平方公里平方公里是国家历史文化名城和重要的风景旅游城市，是国家历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。是长江三角洲重要的中心城市之一。东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江 最有价值房产策划2000案城区规划城区规划 最有价值房产策划2000案城区规划城区规划 地铁线路地铁线路1号线：起点在天平山东侧灵山路站，终点在金鸡湖钟南街站,（26.1公里，24站 预计2011通车）.2号线：号线：起于相城京沪高通铁路苏州站，由北至南沿古城区西外域河纵横市区，止于吴中区迎春南路6、，线路长27公里，设站22站，计划2012年建成。3号线：起于沪宁城际线路苏州新区站，经古城区南面横穿苏州市区，全长43.5公里，设站31座，计划2020年建成。4号线：号线：起于相城区旺埂上村，止于吴中区苏旺路。线路长31.2公里，设站22站，计划2020年建成。 最有价值房产策划2000案路线图如下 最有价值房产策划2000案苏州新城区苏州新城区吴中区吴中区吴中区是月日建的一个吴中区是月日建的一个 区区位于苏州古城南部，全区总面积770平方公(含太湖水面)位于苏州古城南部，全区总面积770平方公(含太湖水面)太湖水域面积2425平方公太湖水域面积2425平方公，属吴中区水面约1459平方公7、，属吴中区水面约1459平方公设个区：设个区：国家级太湖游假区国家级太湖游假区级吴中经济开发区级吴中经济开发区国家级西山国家现代农业示范园区国家级西山国家现代农业示范园区 最有价值房产策划2000案长桥环拥吴中建城区，紧邻沧浪新城、越溪副中心、石湖风景区，下友新高架长桥环拥吴中建城区，紧邻沧浪新城、越溪副中心、石湖风景区，下友新高架二三分钟二三分钟就可进入长桥各个社区。就可进入长桥各个社区。该街道抓住这一区位优势，将三产服务业作为支柱产业来培育，大力度引导、扶持该街道抓住这一区位优势，将三产服务业作为支柱产业来培育，大力度引导、扶持餐饮、商贸、娱乐、休闲、房地产等传餐饮、商贸、娱乐、休闲、房地8、产等传统服务业。统服务业。连接盘蠡路、盘胥路的主干道苏蠡路规划为连接盘蠡路、盘胥路的主干道苏蠡路规划为商贸服务业一条街，商贸服务业一条街， 最有价值房产策划2000案月份长桥房地产市场总结月份长桥房地产市场总结长桥板块大多数楼盘进入尾盘销售期，总体成交量较小。长桥板块大多数楼盘进入尾盘销售期，总体成交量较小。嘉宝花园三期和嘉宝花园三期和S半岛基本结束。目前该板块出现了一些半岛基本结束。目前该板块出现了一些酒店酒店式公寓式公寓项目，印象项目，印象19和双冠和双冠双银星座参加了吴中区房交会。双银星座参加了吴中区房交会。印象印象19位于位于东吴北路东吴北路19号，于号，于11月底正式公开，该案由一栋9、月底正式公开，该案由一栋19层高层组成，共层高层组成，共227户户,以以40-70平米的精装小户型为主，预平米的精装小户型为主，预计均价在计均价在9000元元/平方米左右平方米左右(地段好，周边配套成熟）地段好，周边配套成熟）。双冠双冠双银星座双银星座位于东吴北路团结桥南堍，即金海马家具城原位于东吴北路团结桥南堍，即金海马家具城原址，是由浙江双冠集团投资的商业地产项目。址，是由浙江双冠集团投资的商业地产项目。该案规划高档写字楼、精装修该案规划高档写字楼、精装修SOHO、大型购物商场及环形商、大型购物商场及环形商业。业。 最有价值房产策划2000案苏蠡：“151会所、红馆、驿栈汽车馆等项目苏蠡：10、“151会所、红馆、驿栈汽车馆等项目规模大、档次高规模大、档次高嘉诚大酒店总投资近亿元的，按四星级标准建造；嘉诚大酒店总投资近亿元的，按四星级标准建造；总投资4000多万元总投资4000多万元 的新嘉福娱乐有限公司，是的新嘉福娱乐有限公司，是苏州最大规模的SPA温泉水疗会馆。苏州最大规模的SPA温泉水疗会馆。目前，集商贸、餐饮、休闲、娱乐等于一体的苏蠡目前，集商贸、餐饮、休闲、娱乐等于一体的苏蠡商贸一条街已初具规模，迎春、宝带等交通主干商贸一条街已初具规模，迎春、宝带等交通主干道两侧也布满各类服务业项目，成南城城市化的道两侧也布满各类服务业项目，成南城城市化的一个个点。一个个点。苏蠡路定位苏蠡11、路定位 最有价值房产策划2000案叁：本案（叁：本案（S.W.O.T）分析分析 最有价值房产策划2000案1 具有规划优势，苏蠡路市政规划为具有规划优势，苏蠡路市政规划为“商务商务服务一条街服务一条街”2 具有未来交通优势，地铁具有未来交通优势，地铁2号线和号线和4号线号线将设点附近将设点附近3 项目本身在、十字路口位置显眼，道路项目本身在、十字路口位置显眼，道路宽整，交通方便宽整，交通方便优势优势S： 最有价值房产策划2000案1 项目周边的配套较少项目周边的配套较少2 新开工楼盘较多，相邻就有同类竞争楼盘新开工楼盘较多，相邻就有同类竞争楼盘3 区域的人流量少，人气不足区域的人流量少，人气不12、足劣势劣势W： 最有价值房产策划2000案机会机会O1 利用轻轨交通作为交通卖点（利用轻轨交通作为交通卖点（2号号4号线）号线）2 做好未来苏蠡路做好未来苏蠡路作为作为“商贸服务一条街商贸服务一条街”定位，定位，未来升值空间的卖点未来升值空间的卖点3 做好控制产品在面积、单、总价等方面的卖点做好控制产品在面积、单、总价等方面的卖点4 做好产品的配套和服务等方面的卖点做好产品的配套和服务等方面的卖点 最有价值房产策划2000案威威胁胁T1 边上项目蜜蜂城或者其他即将新开项目的竞争。边上项目蜜蜂城或者其他即将新开项目的竞争。2 由于区域人流量较少，楼盘对外推广就显的尤由于区域人流量较少，楼盘对外推13、广就显的尤其重要，需要人群和区域都有很准的针对性。其重要，需要人群和区域都有很准的针对性。3 对于购买抗性方面，周边的生活配套不足，对于购买抗性方面，周边的生活配套不足，商业配套不够完善。商业配套不够完善。4 对于项目本身，如果做不到对客户的利益吸引对于项目本身，如果做不到对客户的利益吸引点点,就会失去市场的竞争力。就会失去市场的竞争力。 最有价值房产策划2000案肆、市场竞争与分析肆、市场竞争与分析 最有价值房产策划2000案 最有价值房产策划2000案位置位置苏州市吴中区澄湖西路苏州市吴中区澄湖西路产品产品商业、酒店式公寓商业、酒店式公寓开 发开 发 商商苏州金鑫房地产开发有限苏州金鑫房地14、产开发有限公司长桥分公司公司长桥分公司代 代 商商苏州港联形水苏州港联形水占地面积占地面积16433万16433万平方米平方米建筑建筑 面面积积738504738504容 积容 积 绿 化绿 化 25%25%总 栋总 栋 数数3栋3栋总 户总 户 数数酒店式公寓户、商业万平方米酒店式公寓户、商业万平方米在售栋数在售栋数无无在售在售 户户数数无在做前期无在做前期开盘时间开盘时间年月年月交房交房 时时间间年月月年月月物业公司物业公司未定未定物业物业 费费用用未定未定价格区间价格区间公寓公寓/商业商业7500-85007500-8500元元/销售销售 均均价价公寓公寓元/元/商业商业8000800015、元元/面积面积公寓公寓50-6050-60商业商业以上以上层高层高公寓米公寓米商业米商业米总价范围总价范围公寓万公寓万商业商业8888万以上万以上销售状况销售状况现在已有售楼处在前期客源积累现在已有售楼处在前期客源积累蜜蜂城蜜蜂城 最有价值房产策划2000案蜜蜂城蜜蜂城该项目位于吴中区澄湖西路，建筑面积该项目位于吴中区澄湖西路，建筑面积73850平方米，共三栋加平方米，共三栋加两个低层附属商业设施。两个低层附属商业设施。一至两层为商业，三层以上为酒店式公寓一至两层为商业，三层以上为酒店式公寓。交通：交通：51、503、5、7、505、53路本案西侧为新友路、新友高路本案西侧为新友路、新友高架、16、有出口距吴中区坐车只有架、有出口距吴中区坐车只有2分钟。未来规化的分钟。未来规化的2号线条号线轻号线条号线轻轨在附近。轨在附近。销售优势销售优势1.1.在澄湖西路有轻轨入口在澄湖西路有轻轨入口2.2.拥有万平米的地下车库拥有万平米的地下车库,总车位总车位400400个个3.3.本案配套全本案配套全 最有价值房产策划2000案印象印象19商务酒店商务酒店位置位置东吴北路东吴北路1919号（近东吴塔）号（近东吴塔）产品产品商业、写字楼商业、写字楼开 发开 发 商商中元建设开发有限公司中元建设开发有限公司代 商代 商上海新吉阳房地产咨询有限公司上海新吉阳房地产咨询有限公司占地面占地面积积36463617、46建筑建筑 面面积积17500容 积容 积 4.80绿 化绿 化 25.10%总 栋总 栋 数数1栋1栋总 户总 户 数数写字楼写字楼280280套、商业共套、商业共25002500在售栋在售栋数数还没开盘还没开盘在售在售 户户数数0套0套开盘时开盘时间间20081月2月20081月2月交房交房 时时间间20096月20096月物业公物业公司司安邦物业安邦物业物业物业 费用费用3.20元元/平方米平方米/月、商业：未定月、商业：未定价格区价格区间间写字楼：写字楼：85009500元/85009500元/销售销售 均均价价写字楼：写字楼：9000元/9000元/商业：未定商业：未定面积面积写字18、楼：写字楼：40904090 商业可任意分商业可任意分总价范总价范围围写字楼：写字楼：3535万万8080万万销售状销售状况况还没有开盘还没有开盘20082008年月年月1 1月月2 2月才开盘月才开盘 最有价值房产策划2000案印象印象19商务酒店商务酒店项目位于苏州东吴北路项目位于苏州东吴北路19号，建筑面积号，建筑面积17500平方平方米，工程总投资近米，工程总投资近1个亿个亿,楼体共计楼体共计19层。层。项目定位项目定位:精装酒店式公寓精装酒店式公寓，一层为商业，二、三，一层为商业，二、三层为酒店公寓层为酒店公寓配套会所配套会所，四至十九层为面积在，四至十九层为面积在40平平米米-7019、平米平米不等的精装酒店式公寓。不等的精装酒店式公寓。建成后将是集办公、家居为一体的综合精装公寓建成后将是集办公、家居为一体的综合精装公寓楼。楼。 最有价值房产策划2000案交通：项目周边公交线路众多，站台近在咫尺。市中心交通：项目周边公交线路众多，站台近在咫尺。市中心（观前街）（观前街）距离本项目很近距离本项目很近,比起市区拥挤不堪的比起市区拥挤不堪的交通，交通，吴中区的交通吴中区的交通 便捷通畅。便捷通畅。1.102.103.路等路等周围配套：印象周围配套：印象19周围商务配套比较成熟。周围商务配套比较成熟。华润万家大卖场、第一人民医院、电信局、华润万家大卖场、第一人民医院、电信局、交通银行20、民生银行等，苏州交通银行、民生银行等，苏州5套电视台大楼、套电视台大楼、学校、迪欧咖啡、豪仕登酒店、学校、迪欧咖啡、豪仕登酒店、KFC等。等。销售优势销售优势本项目地处吴中区核心地块建成后将是集办公、本项目地处吴中区核心地块建成后将是集办公、家居为一体的综合精装公寓楼。地下停车位家居为一体的综合精装公寓楼。地下停车位52个个! 最有价值房产策划2000案蓝调都汇蓝调都汇位置位置吴中区枫津143吴中区枫津143号号产品产品酒店式公寓酒店式公寓开 发开 发 商商苏州东点置业有限公司苏州东点置业有限公司代 代 商商苏州博思堂投资顾问有限公司苏州博思堂投资顾问有限公司占地面积占地面积1.291.2921、建筑建筑 面积面积8万8万容 积容 积 6.206.20绿 化绿 化 32.90%32.90%总 栋总 栋 数数2栋2栋总 户总 户 数数377套377套在售栋数在售栋数全部售出全部售出在售在售 户数户数已售完已售完开盘时间开盘时间200610月200610月交房交房 时间时间20079月20079月物业公司物业公司上海锦江物业上海锦江物业物业物业 费用费用1.51.50 0元/平方米元/平方米价格区间价格区间元平元平方米方米现二手价现二手价元平方米元平方米销售销售 均价均价600元/平方米600元/平方米(2006月(2006月)现二手价元平方米现二手价元平方米面积面积平方米平方米总价范围总22、价范围现二手买入价万万现二手买入价万万销售状况销售状况已全部售出已全部售出 最有价值房产策划2000案蓝调都汇蓝调都汇由两座双子楼体组成，南楼26层，楼28层，高级灰墙体，由两座双子楼体组成，南楼26层，楼28层，高级灰墙体，双子楼由5层裙楼连接双子楼由5层裙楼连接双子楼的南楼层以上即为蓝调都汇双子楼的南楼层以上即为蓝调都汇精装小豪精装小豪。(4050平米4050平米)主小户空间，自由和个性成为永恒话题)主小户空间，自由和个性成为永恒话题高层复式空间高层复式空间，尤其顶层有意想到的漫侍侯。，尤其顶层有意想到的漫侍侯。位于底层的入户大堂，也充分展示“精装本质。位于底层的入户大堂，也充分展示“精装23、本质。双子楼的楼将双子楼的楼将引入锦江四星级酒店引入锦江四星级酒店，由星级酒店装点家，由星级酒店装点家门，怎能掩住豪华气息。门，怎能掩住豪华气息。都汇小豪的都汇小豪的物业引入锦江物业管，专业的酒店模服务物业引入锦江物业管，专业的酒店模服务。 最有价值房产策划2000案交通：交通：市区公交路线（市区公交路线（1路，路，62路，路，53路，路，325路，路，308路，路，522路，路，514路）路），周边市内主交通干道有东吴路，迎春路，石湖路，西环路，南环路。周边市内主交通干道有东吴路，迎春路，石湖路，西环路，南环路。周边配：周边配：中小中小学学:碧波小学，碧波中学碧波小学，碧波中学,幼儿园幼儿园24、:德敏幼儿园德敏幼儿园,综合商场综合商场:上海华联上海华联超市，好又多超市，好又多,银行银行:中行，工行，农行，建行，华夏银行中行，工行，农行，建行，华夏银行,医院医院:吴中人民吴中人民医院，开发区医院医院，开发区医院其他其他:吴中小商品市场，汽车南站，吴中汽车站，川福楼，迪欧咖啡，米萝咖吴中小商品市场，汽车南站，吴中汽车站，川福楼，迪欧咖啡，米萝咖啡等啡等销售优势销售优势交通便利，停车位交通便利，停车位:地上地上7070辆；地下辆；地下152152辆辆 最有价值房产策划2000案恒润大厦恒润大厦投资方：苏州恒润进出口有限公司投资方：苏州恒润进出口有限公司投资：投资：3亿元亿元用地：用地：2125、068平方米平方米建面：建面：81797平方米（共两栋）平方米（共两栋）建筑高度：建筑高度：110米共计米共计26层层预计车位：预计车位：281个个本案项目用途为恒润进出口集团总部，现期内不打算出本案项目用途为恒润进出口集团总部，现期内不打算出售。建成后，预计对售。建成后，预计对一部分商业和办工楼出租一部分商业和办工楼出租。 最有价值房产策划2000案先锋社区创业园先锋社区创业园本项目是长桥街道办所建本项目是长桥街道办所建用途为商务、办公、餐饮、休闲娱乐。用途为商务、办公、餐饮、休闲娱乐。该项目只租不卖该项目只租不卖，1-2层为商业，租金层为商业，租金35元元/平方米平方米/月，月，3-6层为26、办公楼，租金层为办公楼，租金30元元/平方米平方米/月月 最有价值房产策划2000案新家商务楼新家商务楼投资方：长桥街道新家服务合作社投资方：长桥街道新家服务合作社用地：用地：4255平方米平方米建面：建面：6430平方米（共两栋）平方米（共两栋）建筑高度：建筑高度：24米共计米共计6层层用途：办公、娱乐、商业、用途：办公、娱乐、商业、本项目由长桥街道办承担租赁对外不售本项目由长桥街道办承担租赁对外不售，一层，一层设为商业，二层以上作为办公，现对外还没有公设为商业，二层以上作为办公，现对外还没有公开。开。 最有价值房产策划2000案蠡和大厦投资方：长桥街道先锋社区投资方：长桥街道先锋社区投资：27、投资：5000万万用地：用地：11083平方米平方米建面：建面：25431平方米平方米建筑高度：建筑高度：51米共计米共计12层层预计车位：预计车位：178个个本案在打桩，用途为宾馆、写字楼，现还没有对外公开。本案在打桩，用途为宾馆、写字楼，现还没有对外公开。 最有价值房产策划2000案蠡谐大厦蠡谐大厦投资方：长桥街道集体资产经营公司投资方：长桥街道集体资产经营公司投资：投资：5000万万用地：用地：12786平方米平方米建面：建面：26692平方米平方米建筑高度：建筑高度：50米共计米共计12层层预计车位：预计车位：222个个本项目以有法国安客酒店总部和金闽海鲜城签约入驻。本项目以有法国安客28、酒店总部和金闽海鲜城签约入驻。 最有价值房产策划2000案伍、产品定位与建议伍、产品定位与建议 最有价值房产策划2000案海蓝国际海蓝国际港龙港龙 名称名称创业国际创业国际 最有价值房产策划2000案酒店公寓酒店公寓商业商业产品定位：产品定位：soho办公办公 最有价值房产策划2000案基本数据：基本数据：用地面积：用地面积：17711.4平方米容积率：平方米容积率：3.5-4.0（我们做（我们做4.0）建筑密度：）建筑密度：45%绿地率：大于等于绿地率：大于等于20%转让年限：转让年限：40年年 最有价值房产策划2000案计算出基本数据：计算出基本数据：总建面积约：总建面积约：70846平方29、米平方米商业单层面积约：商业单层面积约：7970平方米平方米 最有价值房产策划2000案 产品界定 价格界定 保值评估 增值预期微观视角看微观视角看“港龙港龙” 最有价值房产策划2000案保值条件 最困难的情况能否坚持：物业设计的生命力 商业规划的前瞻性和适应性 市场接受进程 政府态度 最有价值房产策划2000案房型配比项目配比项目配比1 底层底层1-3层商业层商业所占建筑面积所占建筑面积30%2 SOHO办公办公所占建筑面积所占建筑面积70% 最有价值房产策划2000案产品建议产品建议 最有价值房产策划2000案户型建议户型建议户型建议户型建议4.9M4.9M挑高设计挑高设计挑高设计挑高设计30、Soho办公办公 最有价值房产策划2000案1 挑高：四层以上挑高：四层以上,做做4.9米的挑高米的挑高SOHO办公。办公。2 办公保留部分楼层，弹性分割销售办公保留部分楼层，弹性分割销售(由于办公需要，可保留由于办公需要，可保留4-5层面做纯办公）。层面做纯办公）。3：1-3层层 商业部分规划商业步行街的模式，商业部分规划商业步行街的模式，并可以引进以下商业配套：酒店配套并可以引进以下商业配套：酒店配套娱乐娱乐场所银行超市休闲餐饮场所银行超市休闲餐饮 足浴、足浴、SPA等等 最有价值房产策划2000案 最有价值房产策划2000案底层商业：底层商业：1-3层约层约23910平方米的商铺平方米的31、商铺招商招商-超大面寬、層高誘因超大面寬、層高誘因-面積適中、面積適中、80120-獨立廁所、室內樓梯獨立廁所、室內樓梯-統一招牌、街道設計統一招牌、街道設計-業種組合、定向包裝業種組合、定向包裝 最有价值房产策划2000案4 广场部分建议做节假日演艺招揽活动，广场部分建议做节假日演艺招揽活动，具有舞台艺术效果；平时可以做室外具有舞台艺术效果；平时可以做室外休闲咖啡吧休闲咖啡吧5 车位建议：按照规划标准来做车位建议：按照规划标准来做6 大堂可参照精装修标准。大堂可参照精装修标准。产品建议产品建议 最有价值房产策划2000案采用正规的酒店管理，聘请专业的酒店管理公司，采用正规的酒店管理，聘请专业32、的酒店管理公司，采取专业智能化系统：（可选）采取专业智能化系统：（可选）智能化系统包括：智能化系统包括：BA 楼宇自动化楼宇自动化电梯控制系统电梯控制系统 中央空调系统中央空调系统 公共（室外）公共（室外）照明系统照明系统 给排水系统给排水系统 车库管理系统车库管理系统CA 信息自动化信息自动化综合布线系统综合布线系统 网络系统网络系统 有线系统有线系统 无线通讯无线通讯覆盖系统覆盖系统物业建议物业建议 最有价值房产策划2000案FA 消防自动化消防自动化背景音乐背景音乐 紧急消防广播系统紧急消防广播系统 自动喷淋灭火系统自动喷淋灭火系统消防排烟系统消防排烟系统 报警连动系统报警连动系统OA 33、办公自动化办公自动化物业管理物业管理 公用信息服务智能卡公用信息服务智能卡 管理商场管理等管理商场管理等应用软件应用软件SA 保安自动化保安自动化闭路电视监控系统闭路电视监控系统 防盗系统防盗系统 电子巡更系统电子巡更系统物业建议：物业建议： 最有价值房产策划2000案建议采用以下服务内容：建议采用以下服务内容：住宅服务、家务服务、商务中心。住宅服务、家务服务、商务中心。 最有价值房产策划2000案晨间的唤醒服务宅配、宅修服务（有尝）宅递、宅洗服务（有尝）房屋的代租售服务（有尝）安排社区课程晨间的唤醒服务宅配、宅修服务（有尝）宅递、宅洗服务（有尝）房屋的代租售服务（有尝）安排社区课程住宅服务包34、括：住宅服务包括： 最有价值房产策划2000案代客请人开锁（有尝）代客订阅报纸代缴水、电、电信费用（有尝）垃圾代处理服务（有尝）代客申请电话（有尝）代客收送洗衣服务钟点用人清洁服务（有尝）代客请人开锁（有尝）代客订阅报纸代缴水、电、电信费用（有尝）垃圾代处理服务（有尝）代客申请电话（有尝）代客收送洗衣服务钟点用人清洁服务（有尝）家务服务包括：家务服务包括： 最有价值房产策划2000案小型会务办理、打字、复印代客传真收送休闲旅游咨询代定国内外机票代定国内外旅馆住房交通信息咨询娱乐快讯发布小型会务办理、打字、复印代客传真收送休闲旅游咨询代定国内外机票代定国内外旅馆住房交通信息咨询娱乐快讯发布商务中35、心：商务中心： 最有价值房产策划2000案根据市场调查，价格建议以周遍同根据市场调查，价格建议以周遍同类案子价格为参考类案子价格为参考本案西侧蜜蜂城，现酒店公寓价格本案西侧蜜蜂城，现酒店公寓价格均价为均价为5500元元/平方米（精装修）平方米（精装修）,周周边商业均价为边商业均价为8000元元/平方米平方米.价格建议：价格建议： 最有价值房产策划2000案本案价格建议：本案价格建议：商业：商业：8000元元/（总售三层商业面积（总售三层商业面积23910，目前评估商业总销，目前评估商业总销1.9亿）亿）Soho办公：办公：6000元元/（总销（总销soho办公销售办公销售28-70的挑高的挑高36、1房房2房产品，房产品，总面积总面积4万万2.4亿）亿）Soho办公装修标准：办公装修标准：1000元元/为基准为基准（卫生设备，厨房设备，地板，顶，墙面）卫生设备，厨房设备，地板，顶，墙面）由于本案预计由于本案预计2008年年10月推案，价格应该还有一定的空间月推案，价格应该还有一定的空间 最有价值房产策划2000案陆、本案客源分析陆、本案客源分析 最有价值房产策划2000案锁定目标客户的名单锁定目标客户的名单；2840岁初期创业的中青年人士岁初期创业的中青年人士如：网络公司（从事如：网络公司（从事IT行业）、广告公司等行业）、广告公司等 最有价值房产策划2000案目标客户的搜寻目标客户的搜37、寻:开发商的关系名单苏州市区客户名单苏州周遍客户名单其他地区客户名单（如上海、昆山客户名单）开发商的关系名单苏州市区客户名单苏州周遍客户名单其他地区客户名单（如上海、昆山客户名单）锁定目标客户的名单锁定目标客户的名单； 最有价值房产策划2000案苏州政府、金融机构中高阶管理层苏州政府、金融机构中高阶管理层苏州各经济开发区内企业中高阶管理层苏州各经济开发区内企业中高阶管理层苏州周遍区域民营企业中高阶管理层苏州周遍区域民营企业中高阶管理层苏州私家车主客户苏州私家车主客户私人会所会员私人会所会员来苏经商并且留在苏州时间比较长的商客来苏经商并且留在苏州时间比较长的商客目标客户的经营目标客户的经营 最有38、价值房产策划2000案主要集中在上海客户群体，具有一定投资性客户经过测试调整，浓缩为可共深耕经营的客源名单主要集中在上海客户群体，具有一定投资性客户经过测试调整，浓缩为可共深耕经营的客源名单外地客户外地客户 最有价值房产策划2000案柒、项目的策划推广柒、项目的策划推广 最有价值房产策划2000案艺术景观艺术景观嗅觉嗅觉-四季的花草树木四季的花草树木,每天都能够闻到花香每天都能够闻到花香.听觉听觉-在公共场所在公共场所,设立音乐播放设备设立音乐播放设备,无论走到无论走到哪里都能听到音乐哪里都能听到音乐视觉视觉在公共空间树立大型的在公共空间树立大型的雕塑雕塑,在大堂电梯在大堂电梯厅等也用艺术雕塑39、厅等也用艺术雕塑,墙面以名家绘画装饰墙面以名家绘画装饰 最有价值房产策划2000案以事件营销为轴线以事件营销为轴线 两大战场两大战场+六大手段六大手段 全面展开我们社区的营销推广全面展开我们社区的营销推广1 针对第一战场针对第一战场：目标客户的锁定：目标客户的锁定六大手段组合：户外、分众、报纸媒体、专业杂志、六大手段组合：户外、分众、报纸媒体、专业杂志、DM、网络、网络2 针对第二战场针对第二战场：营销中心现场业务执行：营销中心现场业务执行现场业务执行：营销中心、样板间、销售道具、礼品现场业务执行：营销中心、样板间、销售道具、礼品本项目以大众媒体本项目以大众媒体+小众传播小众传播+感质营销的作40、战策略感质营销的作战策略 最有价值房产策划2000案在大众媒体在大众媒体+小众传播中营造项目价值感，提升知名度小众传播中营造项目价值感，提升知名度以事件行销为轴线为传播的发力点，用一个个对客户有以事件行销为轴线为传播的发力点，用一个个对客户有兴趣且有利益的时间串起本兴趣且有利益的时间串起本案推广的全过程，并以事件行销为宣传推广的案推广的全过程，并以事件行销为宣传推广的“核核”，进，进而产生而产生“发酵发酵”效应效应感知感知体验体验感动感动传播传播以事件行销为轴线 最有价值房产策划2000案感质营销三大渠道之一感质营销三大渠道之一营销中心营销中心感质营销三大渠道之二感质营销三大渠道之二样板间和销41、售工具样板间和销售工具感质营销三大渠道之三感质营销三大渠道之三礼品礼品感感质质营营销销 最有价值房产策划2000案1 首推首推SOHO办公办公2 后推商业后推商业推案时机推案时机酝酿期预计在酝酿期预计在2008年年10月月公开期预计在公开期预计在2009年春节过后年春节过后市场推出量体市场推出量体 最有价值房产策划2000案捌、销售业务执行捌、销售业务执行 最有价值房产策划2000案销售人员的培训情况：销售人员的培训情况：1 产品培训：酒店式公寓产品培训：酒店式公寓 单身公寓单身公寓 SOHO办公楼办公楼 商业商业 住宅等住宅等产品培训产品培训2 地段培训：长三角地段培训：长三角 苏州吴中区域42、苏州吴中区域 办公住宅中心办公住宅中心3 规划培训：苏州以及吴中区区域规划规划培训：苏州以及吴中区区域规划4 工程培训：开发商工程培训：开发商 工程方工程方 规划设计规划设计 建材建材 结构结构 智能化智能化 物业物业监理等等监理等等5 销售工具培训：区域沙盘销售工具培训：区域沙盘 主体沙盘主体沙盘 楼体沙盘楼体沙盘 现场销售展板现场销售展板样样板房等等板房等等业业务务执执行行 最有价值房产策划2000案6 交通培训：交通培训：苏州交通优势苏州交通优势 已经具有的和未来的轻已经具有的和未来的轻轨交通和地铁交通等轨交通和地铁交通等7 销售流程培训：销售流程中来人销售流程培训：销售流程中来人 来电43、培训来电培训8 销售说词培训：答客户问销售说词培训：答客户问 沙盘沙盘 展板展板 来电来电 现场成现场成交交SP等等9 签约培训：签约培训：下定下定 签约签约 催款催款业业务务执执行行 最有价值房产策划2000案每一个项目客户都是我们的潜在销售员每一个项目客户都是我们的潜在销售员这样的传播是为本项目的持续热销最有效的途径这样的传播是为本项目的持续热销最有效的途径我们将从主观上来让客户成为我们的销售员我们将从主观上来让客户成为我们的销售员让来到现场参观的客户如同上了一堂课，不以成交效果让来到现场参观的客户如同上了一堂课，不以成交效果为指标，为指标，对已购客户、来访客户、未成交客户的持续深耕经营对已购客户、来访客户、未成交客户的持续深耕经营采用积分制，对每介绍成功一组客户奖励积分采用积分制，对每介绍成功一组客户奖励积分总结是总结是 为我们传播良好的口碑为我们传播良好的口碑让每一个客户都成为我们的推销员让每一个客户都成为我们的推销员 最有价值房产策划2000案报报告告完完毕毕