1、河南省许昌市上海城五星级酒店可行性研究报告 投资商：上海金房置业有限公司 编 制：深圳市谋略商业策划有限公司目 录第一章 项目规划的背景4第二章 河南省和许昌市经济发展情况4一、河南省许昌市经济情况介绍4二、许昌市东城区情况简介6第三章 项目总体规划7一、上海城项目情况介绍7二、五星级酒店规划9第四章 我国酒店行业概况9一、我国星级酒店数量、结构及分布9二、我国星级酒店行业景气情况10三、我国星级酒店经营情况13四、酒店业经济特点14五、酒店业发展趋势15第五章 市场、竞争和项目定位18一、许昌酒店市场分析预测18二、SWOT分析24三、竞争分析结论26四、项目目标定位27第六章 发展规划272、一、总体设想27二、公司发展战略步骤设想27第七章 市场营销28一、目标市场28二、产品与服务28三、定价28四、销售渠道29五、公关宣传策略29六、初步销售策略30第八章 营运和管理31一、基本业务流程31二、营运管理初步计划32三、建立并实施完善的质量管理制度33四、建立并实施完善的财务内控制度34五、机构设置35六、管理团队36七、遵循的标准36第九章 投资与财务评价37一、收入、成本费用及利润预测37二、财务评价40第十章 风险与对策分析42一、风险42二、对策43第十一章 结论43上海城五星级酒店可行性研究报告第一章 项目规划的背景胡锦涛总书记强调“中原地区广大干部、群众要切实增强加3、快发展的责任和紧迫感”温家宝总理在十届全国人大二次会议上指出“加快中部地区发展是区域协调发展的重要方面，国家支持中部地区发挥区位优势和经济优势”二五年三月中央首次指出要抓紧和制定中部崛起的规划和主题。于是荆楚风起云涌，潇湘战鼓频催，赣鄱红旗猎猎，中原厉兵秣马，三晋龙腾虎跃，中部共和国的腹地，满目生机。中部崛起已成为泱泱中华未来发展的战略重点！参与中部地区大发展、大建设，不仅具有战略意义，更是一种历史机遇！二四年，上海房地产界精英企业上海金房置业有限公司挺进中原，把目光投向了华夏民族的发祥地、中国人口大省河南，规划投资16亿元，建设许昌市最大的复合地产项目“上海城”。第二章 河南省和许昌市经济发4、展情况一、 河南省许昌市经济情况介绍河南古时称为豫州，因豫州位于九州中心，因此又有“中州”、“中原”之称。河南以其强大的区位优势和逾亿的人口规模，必将在中部崛起的号角中彰显非凡活力。许昌市位于河南的中心，是中原城市群五个核心城市之一，面积逾5000平方公里，人口447万。市区面积50平方公里，人口51万。交通便捷，京广铁路、京珠高速公路、107国道并行纵穿南北；禹郸铁路、311国道横贯东西，距郑州80公里，距新郑国际机场仅50公里。许昌中国历史文化名城之一。上朔至远古时期炎帝部落后裔酋长许由卒众耕于此，称许地。西周初期被封许国，秦为许县，曹操挟汉献帝以令诸侯迁都于许，成为当时中国北方政治、经济5、文化中心。公元221年，魏文帝曹丕废汉立魏，因“魏基昌于许”改许县为许昌，许昌之名一直沿用至今，历时一千七百余年。因三国文化丰富，被国家列入“三国文化旅游圈”重点城市。许昌社会经济发展迅速，位居全省前列：2005年全市国民生产总值突破620亿元，“十一五”期间，年增长率为12.6%；许昌总人口居全省第十二位，但国民生产总值居全省第四位；人均国民生产总值13500元，远高于河南省平均水平，农民年收入位居全省第三位；GDP一直处于二位数增长，城市人均收入增幅达10%；全市拥有23家企业集团，其中电力保护、金刚石磨具、烟草加工、发制品、花卉等行业享誉国内外；拥有两个国家级开发区（国家电子信息产业园6、和国家农业科技园区）；三家上市公司；四个中国名牌（河南第一）；金融业资产质量和主要经济指标全省第一。许昌市所辖的长葛市陶瓷建材，机械工业突出，集体、乡村工业已成为其经济发展的主力军；许昌县是国家扶持的重点产粮大县，档发、腐竹在全国有较高的知名度；鄢陵县是国家重点优质棉花生产基地县，腊梅种植历史悠久，有“鄢陵腊梅冠天下”之美誉；襄城县是国家优质烟生产和烤烟出口基地县，以“烟叶王国”而享誉华夏。 许昌，作为豫南七市进入省会郑州的必经之路和豫中南地区传统的商贸强市，历来对周边有着较强的辐射力。近年来，许昌市先后荣获“全国综合治理先进市”、“全国双拥模范城”、“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“7、中国特色魅力城市”、“省级文明城市”、省人居环境奖等荣誉称号，并已通过“省级文明城市”验收。据国家建设部城乡规划管理中心卫星遥测，许昌市绿化覆盖率42.68，被誉为“绿城”并荣获“省人居环境奖”名至实归。良好的社会和生态环境吸引了大批投资者纷至沓来，“十一五”期间，外部投资年均增长超过40。“十一五”开局之年，许昌市确定的招商引资目标就超过100亿元。图2.1 2001-2005年许昌市GDP变化图（同年价格，亿元）二、 许昌市东城区情况简介许昌东城区位于许昌市东部，创建于1997年4月，规划面积20平方公里，规划人口20万，至二五年底东区人口达8万，二二年十月许昌市委、市府、人大、政协“四大8、班子”进驻东区。随后市属机关及重点行业纷纷东迁，交通局、人行、税务局、农发行、法院、移动公司、联通公司、金管局、邮政局、帝豪集团等一幢幢大楼拔地而起奠定了东区已经成为许昌的政治中心；已落户的许昌学院、职业技术学院、文博中学、第十五中学、第二高级中学学生人数总计超过三万，奠定了东区文化中心的地位；周边已经建成和正在建设的楼盘：怡景花城、通信公司小区、碧云小区、公务员小区、建业帕拉帝奥、骏景花城、金石东方明珠、莲城华庭、东城住宅小区（公务员二期）等总计300万m2的高档社区住宅群正在形成。在许昌市委、市政府“优先发展工业”、“优先发展市区”的政策引导下，许昌市区的首位度逐年提高，在许昌市十一五规划9、纲要又将“发展现代物流”和建设“豫中南区域性商贸物流枢纽”列入了许昌市的纲领性文件，特别是市委、市政府已经确定把“重点发展东城区适度改造老城区”作为许昌城市建设的指导方针。于是在东区建设与未来许昌市政治中心、文化中心、中高档居住中心相适应的大型商贸中心成为上海金房置业有限公司在审时度势后的重大举措。按照许昌市国民经济和社会发展等十一个五年规划纲要，市区拟以东城区为中心，再向东扩展15平方公里，向北扩展15平方公里。东城区的地域优势将更加突出。依据市区商品房开发年均100万平方米的规模和东城区不低于三分之二的占比，预计到2006年10月份前，东城区商品房面积将突破220万平方米，从而形成910万10、的居住人口（含原居民）。目前，许昌房地产界的“四大天王”已悉数进入东城区，加上河南房地产老大建业集团的进入，以及许昌两所高校的相继入驻，以大批教育、文化、医疗机构的设立，预计到2007年东区商品房建成面积将达320万平方米，常住居民应在12万人左右。仅在2006年，东城区就有10件大事吸引了省内外的眼球，其中包括投资20个亿的热源厂项目，当年完成投资10亿元；投资16个亿的“上海城”项目，完成一期开发；获国家开发银行投资5亿元的职业技术学院及许昌二高新校园主体工程完工；建安公园当年实现广场竣工，完成投资2亿元。东城区规划居民居住人口20万人，居住用地658.8万平方米，目前土地已基本拍卖殆尽，11、现有框架区域内已经一地难求。第三章 项目总体规划一、 上海城项目情况介绍“上海城”位于河南省许昌市东城区中心区域（由东城区37#、48#、62#、63#、72#、73#、74#共七个地块组成），占地1250亩，距京珠高速公路出口2公里，距市区中心区域4公里。总建筑面积达78万平方米，分为三大版块，其中ShoppingMall的商业建筑面积262600平方米；五星级大酒店建筑面积51635平方米；大型高档时尚社区建筑面积316728平方米。项目总投资逾16亿人民币，是迄今为止许昌市最大的商住综合地产开发项目。建成后的上海城不但成为人流、物流、商流、信息流、资金流的集散中心，成就许昌乃至中原地区的12、商业典范，而且将是一座环境优美、阳光明媚、具有典型海派风格的新上海CBD。“上海城”的开发建设对许昌乃至整个中原地区产生的强大冲击和推动，不亚于一次里氏七级的商业大地震带给我们的震撼与改变。作为一个综合性的地产项目“上海城”，其在开发理念、功能价值、生活体现、系统开发、资源整合等方面都体现出了独有的特色。超前定位“豫中南区域性商贸物流枢纽”的上海城充分考虑了区域性商贸业态，由互动性、融合性、互补性相结合的市场、住宅、写字楼、五星酒店汇聚的普通市民、中产阶级、白领新贵、过往客商形成了强大消费能力的客流，为繁华商业带来滚滚商机。从许昌目前酒店情况来看，五星级酒店的建设必将成为许昌市的新地标。各商业13、形态之间形成了互为补充，互助互利的强大整体力量，两两相“旺”的强势联盟使“上海城”拥有了不可超越的整体优势。 “上海城”精心打造的中心商业区与中心商务区、时尚住宅区与高级酒店区组成的整体规划，构造了得天独厚的优美商住环境，深得天时之力，全新引进的复合地产概念，让人耳目一新。“上海城”将根据许昌市和东城区的整体规划，高起点规划，高标准建设，以海派商业文化为核心，突出购物、休闲、居住、生态、海派商业旅游五大特色，建设成一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、展示、批发、时尚居住、五星级酒店为一体的现代化、多功能、园林式综合新城。迅速聚集人流、物流、资金流、信息流，有力拉动房地产业、旅游业、交通运输业、商品加14、工业快速发展，培育税源，扩大就业，加快东城区城市化建设进程，早日确立许昌东区的大商贸大物流核心格局。在目前地产行业产品同质化现象非常严重、市场需求矛盾尚未理顺的情况下，“上海城”将以自己鲜明的开发主题、独特的经营理念、优势的产品组合、差异化的业态构成，成为中原地产界的个中翘楚。作为整个“上海城”的重头项目商业部分，对投资者尤具吸引力。商业项目最讲究商气，在这一点上，“上海城”无疑具有先天优势。上海历来引领全国商风之先河，自开埠以来，上海以独有的风采成为远东第一大都市，历经悠悠岁月依然魅力如初。改革开放以后的上海，更以让世人瞩目的成就造就了浦东神话。如今伴着东来紫气，上海金房置业有限公司将这种繁15、盛商风带到许昌东城，这里必将出现南京路人潮涌动、摩肩接踵的新风景；淮海路浪漫高雅、闲情逸致的购物环境。在开发过程中，上海城始终把握商业和地产相辅相成的关系，当商业繁荣昌盛了，地产业就兴旺发达了。复合地产就是以超前的文化内涵、先进的科学理念赢得市场的。“上海城”独有的海派文化，科学的资源整合，完整的体现在规划、开发、运营、服务的整个流程之中，满足创业人士的价值功能体现，满足居家需求，体验人居生活的美感和文化。二、 五星级酒店规划 位于“上海城”的五星级酒店（暂定名“上海大酒店”）主楼高28层，建筑面积33600平方米， 投资总额预计2.7亿元。其中:建筑、设施设备成本预计15120万元，装修投资16、11760万元。1F为酒店大堂，面积1200平方米，拟建有前台、酒吧、精品店、商务中心等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。2F3F为桑拿、按摩、美容美发中心。4F为KTV房。5F为健身中心、乒乓球室、台球室、棋牌室、麻将房、图书馆、游戏机房。6F-7F为为会议中心、多功能厅。会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。8F-25F为客房。计有总统套房、豪华商务套房、豪华标准房380间。18、19楼为行政楼层。客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间采用高档材料装饰，配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一17、中显个性。26F-27F为中餐厅、西餐厅、宴会厅，面积2400平方米，30间包厢，80张散台。餐厅强调品牌经营，经营高档海鲜和上海菜。28F为观景自助餐厅。酒店附设有花园、园林景观、大型停车场、标准游泳池、网球场、射击、射箭场等。第四章 我国酒店行业概况一、 我国星级酒店数量、结构及分布随着我国对外开放经济的发展，旅游业得到了迅速的发展，作为旅游服务业的重要组成部分酒店业也得到了迅猛的发展。有关统计资料显示，我国星级酒店数量和客房数量自1997年至2004年一直保持着超过10的增长率（2003年因“非典”影响除外），至2004年我国星级饭店数量已经达到10888家，客房数量近124万间，我国近18、年来星级酒店的数量变化情况见图4.1所示。从星级酒店的地区分布上，四星、五星高星级酒店集中分布在北京、上海、广东、江苏等经济发达地区， 在其他地区，则均以二星、三星酒店为主。至2004年我国星级酒店的地区分布如表4.1所示。资料来源：中国旅游统计年鉴2005从星级酒店的比例来看，五星、四星高档酒店约占酒店总数量的11，三星级酒店约占酒店总数量的36，一星、二星中低档酒店约占酒店的53；而从酒店客房比重来看，三星级酒店的客房比重高达近39。说明在我国酒店市场中，三星级酒店的供给最大。截止2004年我国星级酒店规模及客房情况见表4.3所示。二、 我国星级酒店行业景气情况由于酒店具有建造时间较长、供19、给变化有一定的滞后性，通常酒店行业具有较明显的周期性。由于我国星级酒店的供给迅速增加，我国星级酒店出租率和行业经营利润在1992年达到一个高点后，至表4.1 2004年全国各地区星级饭店数地区合计五星四星三星二星一星总计1088824297139145096665北京602336920125841天津10341348335河北3152301441318山西259021921433内蒙古169293810416辽宁445114321614332吉林16342263713黑龙江217325878715上海366243713515020江苏638208023928811浙江901976252483820、1安徽35343211318915福建3367221401598江西244218851327山东497104520422711河南3774281641756湖北54182715629753湖南40082513920325广东10673912345041837广西30552011315512海南216103796649重庆18042269769四川429104214720327贵州140012416423云南747737130440133西藏640125299陕西230416112935甘肃174112509813青海640325288宁夏430424132新疆30372011614218资料来21、源：中国旅游统计年鉴200519982000年一直处于下降过程中，酒店出租率在1998年达到52左右的低点后开始回升，酒店行业整体经营利润在经历19982001年四年连续亏损后，于2002年开始实现盈利。我国星级酒店近年来出租率和利润波动情况见图4.2。表4.2 酒店规模及客房情况项目酒店家数客房(间)酒店总量比重客房总量比重五星2422.22%873867.05%四星9718.92%22216117.95%三星391435.95%49542340.03%二星509646.80%39082331.57%一星6656.11%420583.40%总计10888100.00%1237851100.022、0%资料来源： 根据中国旅游统计年鉴2005整理计算资料来源： 中国旅游统计年鉴、中国统计年鉴国际公认星级酒店盈亏平衡点经验值为酒店出租率60，我国目前星级酒店出租率刚刚超过60，还远低于1992年接近95的历史最高出租率，也明显低于香港2002年接近90的酒店出租率，从酒店出租率上看，还有提高的空间。从星级酒店的平均房价来看，通常酒店房价上升会滞后出租率2年左右，2001年我国星级酒店平均房价达到近10年最低点（约215元）后，已经呈现缓慢回升的势头。从酒店出租率、酒店房价、酒店经营利润情况分析，我国酒店行业目前行业景气度尚不高，但自2001年开始应当已经步入了一个正在缓慢上升的行业景气周期23、。三、 我国星级酒店经营情况从2002年我国星级酒店的整体运行情况看，五星级酒店的出租率最高，盈利也明显集中于五星级酒店，从人均利润角度看，三星级酒店的亏损最为严重，见图4.3所示。造成高星级酒店与其他星级酒店经营效益出现如此大的差异的原因除了因高星级酒店管理水平高、服务质量好、具有国际销售网络的支持等因素外，很重要的一个原因是高星级酒店国有成份较少、市资料来源： 2002年中国星级饭店统计公报场化程度高，如在五星级酒店中外商及港澳台投资企业占62，而在全国星级酒店中有67是国有或集体经济成份，相当大一部分国有酒店是作为政府部门、国家机关和国有大中企业的接待单位而存在，这一部分酒店缺少经营压力24、市场观念淡薄、管理粗放、冗员众多，很多只能依靠主办单位的补贴维持经营，从而出现了大面积、高金额的亏损。这一点突出地表现在不同注册类型酒店出租率的差异上。根据2002年中国星级酒店统计公报显示，在星级酒店中，国有星级酒店的出租率最低，而港澳台投资的酒店出租率最高。2002年不同注册类型企业出租率情况见图4.4。四、酒店业经济特点1、属于资本密集型和劳动密集型行业兴建星级酒店不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用，同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设，需要的投资额很大，属于资金密集型行业；同时，酒店业作为服务行业，又需要大量的服务人员，也属于劳动密集型行业。酒店业的25、这一特点，决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高，企业利润对收入的敏感性很高，在出租率低于盈亏平衡点时，收入的降低将造成大额的亏损，在出租率高于盈亏平衡点时，收资料来源： 2002年中国星级饭店统计公报入的提高又会带来利润的大量增加。2、对经营管理的要求高星级酒店为给客人提供安全、舒适、方面的环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于星级酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对星级酒店的经营管理提出了较高的要求。五、酒店业发展趋势1、旅游26、行业整体发展趋势预测酒店作为旅游基础设施，酒店业的发展与旅游业息息相关。我国改革开放以来，伴随着经济的快速增长，旅游业得到了快速的发展，旅游服务总收入自1995年至2002年一直保持10以上的增长率，高于GDP的增长，占GDP的比重也稳步上升，至2002年我国旅游总收入已经达到5500亿元，占GDP的5.4。旅游的产业规模已经确立，并逐步发展成为我国的新兴支柱产业。我国近年来来入境旅游人数及收入增长迅速，1991年2002年旅游外汇收入年复合增长率达到14以上，见图4.5。资料来源： 中国旅游统计年鉴2003在入境旅游增长迅猛的同时，国内旅游也得到了较快的增长，“九五”期间我国国内旅游情况见表27、4.3所示。表4.3 “九五”期间我国国内旅游情况根据我国旅游业发展的“十五”规划，到2005年我国将接待海外旅游者11,200-12,000万人次，年均增长68；实现国际旅游收入240260亿美元，年均增长810；实现国内旅游收入53505850亿元，年均增长1113。根据世界旅游组织的预测，到2020年，我国将取代法国成为世界第一大旅游目的地，接待旅游入境人数可达1.37亿人次，占世界市场份额为8.6%；我国也将成为世界第四个客源国，出境旅游人数将达到1亿人次，占世界市场份额为6.2。旅游业将是我国增长最快的产业之一。2、酒店业发展趋势预测酒店的建造由于受到经济形势、税收政策以及投资心理的28、影响极大，另外从酒店建造到开始营业的时间也较长，因此很难确定酒店开始营业时市场的真正需求，从而有可能造成在某地或者在某一时间对某一类型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情况有较大的周期性。我国星级酒店数量自19922002年一直保持15以上的增长速度，使得酒店行业利润率迅速下降，甚至在1998年2001年连续四年出现了行业整体亏损的局面，根据我们前面对酒店行业景气度的分析，我国酒店行业目前已经走出低谷，目前已步入缓慢上升的趋势中。根据国际著名咨询公司德勤公司对2004年18月中国酒店业的调查测评，我国酒店业在2004年18月的入住率、平均房间收入这二个酒店业重要营运指标方面，不仅远高于发生“非典”29、的2003年，较2000年也有了显著的提高，这也充分说明我国酒店业已经走出低谷。表4.4 2004年18月中国酒店业表现入住率平均房间收入至2004年8月(%)相对2003年变化(%)相对2000年变化(%)至2004年8月(元)相对2003年变化(%)相对2000年变化(%)中国所有酒店73.74155676720中国主要城市764946817618中国次要城市702993524021中国地域性城市68.52663714237资料来源：德勤“酒店业评测调查”我国酒店数量分布不平衡，三星以上酒店在京、沪、穗等一线大城市和东南沿海比重很大，在中西部地区比重较小；同时，中西部星级酒店的房价也明显低30、于经济发达地区，因此随着中西部地区经济和旅游业的发展，市场对中西部地区星级酒店的需求将进一步增长，酒店出租率和酒店价格也将得到一定的提高，中西部地区酒店业将会以高于全国平均水平的速度增长。第五章 市场、竞争和项目定位一、许昌酒店市场分析预测1、许昌市旅游状况许昌市位于中原之中，市区距省会郑州仅80公里，是一座历史文化名城，历史悠久，早在远古时期，炎帝后裔部落酋长许由率众耕于此，故称许地。西周初期，被封为许国。秦朝改称许县。公元196年，曹操迎汉献帝迁都于许，使之成为当时中国北方的政治、经济和文化中心。公元221年，魏文帝曹丕废汉立魏，因“魏基昌于许”，改许县为许昌。许昌的名称一直沿用至今。许昌31、文物古迹众多，其中的汉魏故城、关羽辞曹挑袍的灞陵桥、关羽秉烛夜读的春秋楼、曹操射鹿台、练兵台、屯田处、曹丕登基受禅台、神医华佗墓等三国胜迹颇为有名。因三国文化丰富，许昌被国家列入“三国文化旅游圈”重要城市。许昌是华夏民族的重要发祥地之一。近年来，许昌市努力改善投资环境，城市基础设施日臻完善。许昌大酒店、三国大酒店、亚细亚大酒店、桃园国际大酒店等涉外星级宾馆有十余座。一批高品位的文化、娱乐场所可为投资者提供完备的服务。表5.1 2001-2005年许昌市相关经济指标变化情况表2001年2002年2003年2004年2005年GDP（同年价格，亿元）326.19362.82411.68489.2532、602.97接待入境游客（人天）23502589297832163698国内游客（万人天）105117131152172旅游总收入（亿元）1.611.832.083.358.3外汇（万美元）3539455461随着中西部大开发战略的逐步实施，来河南旅游的中外游客逐年增多，在2005年许昌已经接待国内游客172万人，实现旅游总收入8.3亿元，许昌市近年来国内旅游情况见图5.1。图5.1 2001-2005年许昌市国内游客变化表（万人天）图5.2 2001-2005年许昌市旅游总收入变化表（亿元）许昌市在国内旅游迅速发展的同时，海外游客入境旅游也得到了一定的增长。许昌市国际旅游情况见图5.3。图533、.3 2001-2005年许昌市接待入境游客变化表（人天）图5.4 2001-2005年许昌市旅游外汇变化表（万美元）2、酒店、餐饮基本情况目前许昌市拥有星级酒店16家，其中五星级酒店0家，四星级酒店2家，三星级及以下酒店14家。主要酒店情况如表5.2。许昌目前营业的酒店在市场上的分布比较分散，主要沿主干道的主商圈。从许昌现有的经济态势和酒店需求量来看，目前的星级酒店分布不均衡。市区高档酒店85%以上集中在文峰路以西、颖昌大道以东、新兴路以北、建设路以南。从管理团队来讲，没有专业管理队伍。许昌酒店目前大多数是酒店内部自己组建人员进行管理，在培训方面，专业素养方面都没有较高的水准，现在只有极少数34、的酒店聘请了专业酒店管理公司做顾问。从管理手段来讲，比较原始。现在酒店管理主要还是集中在客房简单服务方面，而其他延伸服务，增值服务基本没有，缺乏管理创新，管理服务也呈现一定的滞后性。表5.2酒店竞争情况表名称瑞贝卡大酒店鸿宝大酒店许昌大酒店桃园大酒店许昌迎宾馆许昌宾馆位置许昌市古槐街（与建设路交叉口处）许昌市颖昌大道（火车站对面）许昌市七一路许昌市七一路与南关大街交汇处许昌市八一路许昌市南关大街与颖昌大道交汇处等级四星级三星级三星级三星级四星级三星级面积（）酒店高16层，建筑面积2.4万酒店高18层，建筑面积150002500022000占地面积3000010000多客房数200余间170余间35、200余间180余间100余间170余间餐厅容纳人数500-700人同时就餐500人同时就餐500-700人同时就餐400-500人同时就餐400-500人同时就餐1000人同时就餐门市价/优惠价 标间398/268310/200368/220388/200396/230288/150开房率80%90%85%80%80%85%资料来源于富智商业顾问机构调查小组统计数据表5.3餐饮竞争情况表名称具体信息豫园美食城位于许昌市古槐街至南大街，靠近春秋广场和建设路位置。占地12500平方米左右，由美食街、商业街、地下停车场组成。摊位70余个，仿古建筑风格。天一阁位于春秋广场北侧，共2层，面积3000平36、方米左右，门前有停车位。属于许昌市高档就餐场所，还有分店。鸿宝大酒店位于颖昌大道，火车站对面，属于酒店、餐饮、购物等多项服务于一体的大型酒店，面积15000平方米左右，属于中高档就餐场所。永和豆浆位于许昌市春秋广场东侧，一层，面积400平方米左右。来自台湾的快餐饮食连锁店桃园大酒店位于南大街与七一路交叉口，可同时容纳400-500人就餐，属于宾馆配套餐饮服务设施，档次相对较高西提岛咖啡位于春秋广场天一阁对面，主要经营咖啡、西餐、甜点等，属于中高档消费水平。重庆小天鹅火锅位于南大街桃园大酒店附近，营业面积600平方米以上，连锁店餐饮文化形式，属于中档消费水平资料来源于富智商业顾问机构调查小组统计37、数据3、酒店住宿人员状况分析许昌市星级酒店的客人可以分为国外游客和国内游客。根据国家统计局、国家旅游局2000的抽样调查，有42的国外游客是于游览观光为目的，其次为商务和探亲访友，国外游客的住宿目的见图5.4。资料来源： 国家统计局、国际旅游局2000年抽样调查资料许昌市国内客人的住宿目的也以游览观光、商务、会议为主要目的。从国内旅游客人的地区来源来看突出表现为以下特点：空间距离越近，人数越多，表现在是否开通直达列车，如山西、湖北、山东、河北等省；经济发展水平越高的省区，人数越多，如广东、浙江、江苏、山东等省；人文环境差异越大，人数越多，如广东、浙江、江苏等东南省区的游客明显较东北、西北地区多38、。4、许昌市酒店价格和出租率许昌级酒店的价格在各个酒店之间差异很大。根据20042005年的情况，在考虑团队客人折扣因素后，许昌四星级酒店标准间实际价格旺季约在400元间左右，淡季约在300间左右，全年平均价格约在360元间左右。由于统计方面的原因，许昌星级酒店的入住率尚无准确数字，但根据许昌酒店业人士估计，许昌星级酒店出租率应在7580左右。5、许昌酒店市场预测有关预测指标见表5.4。表5.1 许昌市旅游接待人数及收入预测指标项目2005年2008年201020132016上限下限上限下限上限下限上限下限国内旅游人数(万人)172255244309285379339451392年增长率(%)39、14121087665国内旅游收入(亿元)8.3137.93131.04258.9236.96417.44381.16613.86586.22年增长率(%)1816141211998海外旅游人数(万人)0.370.550.520.670.610.820.730.980.85年增长率(%)14121087665旅游外汇收入(万美元)6110095130119178154231194年增长率(%)1816141211998旅游业总收入(亿元)8.3513.7213.0317.8316.3424.3821.1631.5726.66注：美元折合人民币按1:8.0计算二、SWOT分析优势具有新建设酒店的40、优势。酒店企业的生命期与其他行业有显著的不同，酒店企业通常经历三个阶段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都较短，根据国外的经验表明，一家酒店的平均生命期为40年，通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的3到5年之间，也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速，并且在开业后8到15年之间（中期）收益都会维持相当高的水平，之后创利能力逐渐下降（衰退期）。“上海大酒店”于2008年建成，作为新建成酒店，其装修、设施、设备更能够符合客人的需要，相对于建成时间较长的同档次酒店能够取得更好的收益。具有显著的首位效应优势。“上海大酒店”作为许昌第一座五星级酒41、店，将成为城市的标志性建筑和形象代表。是政府部门的外事活动、接待上层领导、各种会议、举办对外宣传活动的第一选择；是当地大中型企业招待国内外客户，展示企业实力的最好选择；是当地高层次消费群体享受生活、品味人生、炫耀身份的最佳场所。具有政府政策和规划支持优势。东城区大开发为本项目开发的大背景,东区是市政府大力发展的重中之重，目前刚开发，但便于高标准、高起点、高品质、系统化的建设，加之政府政策的倾斜，发展潜力巨大；“上海城”项目占地面积大，具有规模优势和规模效应；项目在东城区规划中处于核心地位，立足于许昌未来的新城市坐标、新商业中心，有很大的号召力；具有地理位置和配套设施优势。酒店位于新的开发建设区42、，区位优势较好，有一定的升值潜力，类似当年的上海浦东；东城区道路建设极佳，宽阔平整，国道从旁边经过，高速也直通郑州和周边县市；东城区开发前期市场启动效果极佳，获得高认知度和价值认可；东城区的开发建设如箭在弦，政府有如破釜沉舟般把政府搬迁过来以带动东城区的开发；周边高尚住宅区正在加紧建设，整体物业水平较高，消费客层较高，高消费群体即将进入。具有稳定的客源。由中华人民共和国商务部倡导组织兴建的许昌全国纺织机械交易博览中心将于近期动工，它地处河南许昌市东城区，占地面积1200亩，建筑面积将高达70万平方米，除交易中心、展览中心外，还有各类商业和生活配套项目。中心将会入驻全国性纺织机械厂家和进口设备代43、理商，数量达到一万家以上，经营人数将达30000人以上，这里将成为全国最大的纺织机械交易场所。此项目于2008年建成开业，将为许昌带来大量的商机，特别是旅游业。由于此项目正好与“上海城”相邻，可为“上海大酒店”提供稳定的客源，保守预计每天至少带来200多位客人。劣势酒店品牌知名度欠缺作为新开业的酒店，是许昌酒店市场的新进入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌将要经过一定的时间，投入一定的资金。酒店星级尚未评定酒店尚未开业，酒店星级也未评定，在酒店星级评定前，作为未定级酒店在一定程度上会影响酒店客源和酒店房间价格。机会河南省和许昌市旅游业的蓬勃发展随着我国国民经济的发展和居民收入的提高，我国的旅游44、业一直保持着较高的增长速度，河南和许昌作为我国主要的观光旅游地区，旅游产业也将取得较高的发展速度，根据河南旅游产业发展规划的预测，至2015年河南国内国外旅游收入将保持10以上的增长速度，这为河南酒店业的发展提供了良好的机会。我国酒店业进入新的一轮景气周期由于酒店业自身的特点，酒店行业存在明显的景气周期，从我国酒店行业的利润、入住率、酒店房价等指标分析，我国酒店自2001年应当已经开始新的一轮景气周期，目前正处于入住率、房价平稳增长时期（初期），目前正是进入酒店业的良好时机。河南经济的发展随着国家中西部大开发战略的实施，河南省经济得到了迅速的发展，将会提供大量的商业机会，增加河南的商务、会议游45、客数量，将为河南酒店行业的发展提供助力。威胁酒店业激烈的市场竞争酒店业是一个市场化程度很高的行业，始终存在激烈的市场竞争。如出现阶段性、区域性酒店供给过剩，则竞争程度将更为激烈，国内外酒店巨头计划通过经济型酒店业大举进入河南酒店市场，会加大河南酒店业的竞争激烈程度。同行业的竞争将始终是酒店经营面临的主要威胁，容易受到突发事件的影响酒店业作为旅游业的重要组成部分，容易受到突发事件（如急性传染病，暴力恐怖事件）的影响，出现酒店出租率在突发事件出现的一个阶段性时期内急剧下降的现象。三、竞争分析结论根据项目的优势、劣势、机会、威胁的分析，项目的实施具有难以替代的内部优势和众多的机会，存在的劣势均可以通46、过企业自身努力和正确的经营策略加以弥补，面临的威胁并不大，应当采取增长型进取战略，尽快实施该酒店项目，使酒店能够在2008年河南旅游旺季到来之前正式投入运营。四、项目目标定位。根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于五星级标准酒店，设置餐饮和各种娱乐配套设施。酒店客户群主要定位于参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来旅游的人员，即酒店根据客户群体定位于商务、旅游、会议酒店。第六章 发展规划一、总体设想对酒店按照五星级标准进行建设、装修并配备相关设备、设施，争取在2008年河南旅游旺季开始之前酒店能够试营业，以合理的价格、良好的设施、完善的管理、优质的服务建立酒店的竞争优势47、，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站的合作，结合酒店自行销售，以公关和市场宣传手段为服务，在2年内成为河南省最著名的酒店。二、公司发展战略步骤设想。1、完成酒店试营业。本阶段目标本阶段需要实现的目标：及时选择好条件适宜的合作伙伴，完成酒店的建设、设备购置安装和装修，完成酒店管理人员的选聘工作，对招聘员工进行培训，建立和完善酒店管理体系和质量控制体系，在旅游旺季开始前快速切入市场，迅速拓展市场，取得良好的经济效益。工作重点积极寻找合作伙伴，尽早完成酒店的建设、装修和设备配备工作，按照五星级酒店的要求建立管理和服务体系，进行员工培训，完善营运条件，使酒店尽早进入可正常营运状态。招聘到适合的销48、售、管理人才也是本阶段的重要工作。第一阶段计划在2年内完成。2、通过五星级认定、并成为河南省著名酒店本阶段目标通过五星级酒店认定，并在酒店入住率、客户美誉度、经济效益等方面占据河南省酒店的领先地位，成为河南著名酒店之一。工作重点加强酒店内部管理、进一步提高服务质量，严格控制成本费用。加强销售队伍建设，探索销售创新手段，努力提高酒店的入住率和单位房间收入。第二阶段计划在2年内实现。第七章 市场营销一、 目标市场参加各类会议、进行公务、商务活动，国外、港澳台、外省市来河南和许昌旅游的人员。具体可分为如下层次：1、团队：省内及省外旅行社（北京、上海、广东、浙江、江苏）组织的团体客人。2、散客：省内外49、高档消费的商务、公务散客。3、公务、商务客人。4、会议会展客人：政府各职能部门、企事业单位及省内外各大中型企业。二、产品与服务主要提供餐饮、娱乐和住宿服务。三、定价住房定价采用竞争定价法，根据竞争对手（许昌市四星级酒店）的价格策略进行定价。餐饮娱乐服务价格将参考河南省五星级酒店和许昌市四星级酒店的价格水平采用不同的定价策略。四、销售渠道1、直接渠道通过酒店销售部与存在消费意向的单位和个人通过签订消费协议、会员卡等方式自行销售住宿、餐饮、会议服务。通过与省内外旅行社合作，销售团队客人住宿、餐饮服务。通过与省内外会议会展、展览公司合作，销售团队客人会议、餐饮、住宿服务。2、间接渠道通过与网络订房网50、站，以订房网站作为分销商面向中档商务公务散客销售餐饮住宿服务。根据艾瑞市场咨询公司2003年中国网上订房订票研究报告的研究数据显示，就目前而言，用户订房主要采取电话订房、直接到宾馆订房、网上订房等几种方式。其中，作为一个传统的预订模式，电话预订以37.8占居第一位，其次是网上预订占27.9。另外有15.6%的用户选择了直接去宾馆订房。网络订房作为酒店新的销售方式在散客销售中将占据重要的地位。五、公关宣传策略1、新闻媒体：加强与新闻媒体的合作，除了正常的广告播放和栏目的合作，同时抓住时机策划一些临时性的新闻报告宣传，提高酒店的知名度和美誉度。2、交通工具：如飞机、巴士上的介绍和宣传。3、人员促销51、交易会促销、信函促销，通过旅行社宣传，电子邮件，其他媒体等，吸引客人。4、内部宣传：客人进店要促成每项消费，就必须把每项服务介绍给他们，需要建立有效的内部宣传网自走进酒店的大厅开始，通过总体设施灯箱和图片就能了解酒店的基本设施情况，走进电梯，又能进一步看到图文并茂的宣传广告，到了客房，除了一些重点介绍的项目外，还将有图文并茂的服务指南，除了各项设施的介绍图片、计费方法、电视节目、菜谱外，还有酒店的背景资料和名人来访图片及企业文化的内容等，同时还将有酒店位置图、各项交通设施和旅游景点的介绍、相应的地方风土人情等。六、初步销售策略 1、客房业务旅行社客源以客房价格作为杠杆，在旺季追求利润最大化，52、在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社团队。在与河南本地较大的旅行社建立联系的同时，在省外与广东、北京、上海、江浙各地及国内主要游览地的旅行社合作，力争作为指定酒店，其中省内旅行社作为重点，他们的客源是酒店重要的基本客源。为保证在与竞争对手价格基本相同的条件下保证较高的开房率，需要做好与各大旅行社计划调度部门及社领导的商务公关活动。会务客源与政府各职能部门、省内外商务及会议公司作为主要销售对象。与河南省与许昌市各机关、企业、事业单位及商务会议公司建立合作关系，同时策划一些企业经济类学术研讨会、培训班会议和事业单位的会议。散客客源散客客源市场的开发，是影响酒店经济效益的重要因素，酒店要在有限的客53、房条件下提高收入，必须适当提高入住客人的散房比例。在开拓散客市场的目标上，重点是江浙、广东、北京、上海、山东等地。具体计划采用如下销售方式：与国内知名商务订房网站合作，以订房网站作为酒店客房销售的代理商，争取采用网上订房方式的外地来许昌散客；加强与本地企事业单位的联系，争取成为其接待外地客人的定点酒店；针对散客，实行客房、餐饮捆绑销售，客人在酒店入住，可同时在餐饮、娱乐方面享受不同程度的优惠，并可统一结算；根据不同客人的需要，设计多种房间包价套餐（含客房、餐饮）；大力发展行政楼层客户，针对行政楼层客户，给予一定的奖励或优惠。2、餐饮业务增加菜品的品种和特色菜，提高菜品质量，是酒店餐饮业务需要常54、抓不懈的工作，同时酒店还计划通过如下销售策略推动餐饮的销售：举办“美食节”、中西餐培训班，扩大餐饮知名度；根据每年的节庆推出相应的团圆宴、谢师宴、长寿宴、婚庆宴等；开展有奖销售活动，如福寿宴、良缘宴，赠送客房，折价券及鲜花赠送等活动；通过与旅行社和导游合作，增加旅行社指定用餐，增加团队自点餐和风味餐消费。 3、提高回头客的措施通过促销，把客人吸引进来，留住客人，提高回头率是关键所在，只有留住客人，让客人满意才能提高回头率，才能保证酒店客房出租率和餐饮收入稳定上升。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，还要为客人提供良好的软件服务（包括服务、餐饮菜品质量、其他营业部门高标准的服务等），同时也可55、以采用一些赠送和让利措施如推行“住房消费积分卡”，消费达到一定的金额或住房数量，享受赠送房，赠送娱乐服务和优惠折扣的奖励。4、奖励激励制度酒店将根据实际情况，制定针对酒店销售部、前厅、餐饮部等部门的销售奖励制度，保证员工促进酒店销售的积极性，如制定内部员工合理的客房提成奖励制度，针对出租车司机的拉客，制定合理的拉客奖励制度。第八章 营运和管理一、 基本业务流程酒店住宿的基本业务流程为：总台预订、前厅接待、总台接待、客房管理、客房服务、账单核对、总台收银等。酒店餐饮的基本业务流程为：总台预订、前厅接待、点菜及用餐服务、账单核对、总台收银等。二、营运管理初步计划 1、服务项目和基本设施安排服务项目56、安排酒店将设置与酒店星级及规模相对应的服务项目：接待服务项目，如停车、行李运送、问询、外币兑换服务、金钥匙服务；电话、电传、电报、图文传真服务；打字、复印、秘书、翻译服务；租车、订票、医务及各种会议接待服务；贵重物品存放服务等。客房服务项目，包括客房服务及房内冷热水供应，电话、卫星电视、酒店内部闭路电视、免费宽带上网、叫醒服务、洗衣、熨烫、客房酒水、客房保险柜、擦鞋服务等。餐饮服务项目，包括中餐、西餐、风味餐、自助餐、宴会、酒会、咖啡厅、酒吧及客房送餐服务等。娱乐服务项目，如歌舞厅、美容、美发、桑拿浴、按摩、棋牌等。商场服务项目，如高档服装、高档工艺品、旅游纪念品、日用品、文化用品等。其他服务57、项目，如代办旅游汽车出租、商务租车服务等及幼儿托管、宠物托管等。酒店基本设施安排酒店的基本设施决定了一个酒店的接待能力和条件，酒店计划安排如下基本设施：前台接待设施。设置具有与酒店规模与标准相适应的前台接待条件，包括前台接待大厅、总服务台（含接待处、问讯处、收银处、外币兑换处）、商务中心、贵重物品寄存处、大堂副理接待处等。客房接待设施。客房内将配有与酒店星级标准相应的客用设施，如写字台（或梳妆台）、衣柜、床（床垫）、座椅、沙发、床头控制柜等配套家具；每间客房设有单独卫生间，套房有两个卫生间，卫生间内配有电话分机、呼救按钮、低噪高级坐式便器、梳洗台（装有高级洗面盆、高档防雾梳妆境、化妆放大镜、高58、档吹风机）、冷热水设施（包括配有喷头的浴缸、浴帘）；每间客房都具有能够保证或调节温度的中央空调；每间房间都配有电话和宽带，可直拨或通过总机挂通国内或国际长途电话，可通过宽带上国际互联网，电话机上有留言灯，附设写字台电话；每间客房都配有微型酒吧；电视机接通卫星、有线电视系统、VOD系统；每间客房内都配有一定数量的文化用品，如信纸、信封、明信片、城市地图、针线包、酒店指南；每间客房内还配有一定数量的卫生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗发水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。餐饮接待设施。具有与酒店规模及标准相适应的中餐厅、西餐厅、风味餐厅、咖啡厅、酒吧、宴会厅及所必需的饮食供应设施，包括餐具、炊具、家具、厨具以59、及各种饮食器皿等。会议接待设施。具有大小会议室8个，其中200人以上大会议室1个。会议室配有电话会议设施、电脑专用投影仪、复印机、文件碎纸机、演讲台等。多功能厅1个。娱乐服务设施。具有与酒店规模相适应的歌舞厅，以及所必须的各项设备设施，及其附设的酒吧服务设备和设施；桑拿浴、按摩室及各种配套设施等。商品销售服务设施。根据酒店经营需要而设置的商场及售货设施及其经销的商品。酒店经营保障设施。包括工程保障设施，如变、配电设施，空调冷冻设施，备用发电设施，供、排水设施，热水供应设施，洗衣房及其所需的设备设施；安全保障设施，如对讲通讯设施、事故广播设施、消防指挥设施、各种灭火器材等；内部运行保障设施，如员60、工食堂、员工宿舍、员工更衣室、员工通道等。三、建立并实施完善的质量管理制度1、前厅、客房质量标准。具体包括环境及设施标准、前厅接待人员素质要求标准、接待前的准备工作标准、有预订散客接待程序标准、常客和贵宾接待程序标准、团队客人接待程序标准、无预订客人接待程序标准、换房和房间变更程序标准、总台接待协调配合标准、总台问询服务质量标准、代客沟通与联系程序标准、会客与查询程序标准、总台预订服务质量标准、贵重物品包管服务质量标准、商务中心服务质量标准、电话总机服务质量标准、司门行李服务质量标准、客房卫生质量标准、客用卫生间卫生质量标准、客人住店服务质量标准、客房小酒吧服务质量标准、客人特别要求服务质量标61、准、特殊情况处理质量标准、夜床服务质量标准、公共区域卫生质量标准、客人投诉卫生质量标准、行李房管理标准、客房卫生消毒标准等。2、餐饮质量标准。具体包括环境及设施标准、物品及原料配备标准、员工状态标准、服务质量标准、厨房采购及储存卫生质量标准、厨房生产操作卫生质量标准、餐厅收款服务质量标准等。3、娱乐质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。4、安全质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。四、建立并实施完善的财务内控制度为强化酒店管理，降低酒店运营成本，酒店将建立覆盖货币资金、采购与付款、销售与收款、工程项62、目、固定资产、存货、预算、成本费用、筹资、投资等各个环节的全方位的财务内控制度。酒店计划的内部及财务流程如下图所示：五、 机构设置酒店计划的机构设置如图8.1图8.1 计划组织机构图餐饮部的机构设置计划如下图所示。六、 管理团队酒店的管理团队部分来自于上海金房置业有限公司，部分外聘具有丰富酒店管理经验的人员。具体高级管理人员的人选将与外部投资者共同考察、协商后确定。七、遵循的标准1、将按照旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T14308-2003）及饭店星级的划分与评定按照不低于五星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于五星级标准的服务。2、将按照旅游涉外饭店星级的划分及63、评定（GB/T14308-2003）的要求建立不低于五星级酒店要求的管理体系，酒店将制订员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。第九章 投资与财务评价根据酒店的定位，酒店将按照五星级标准装修并配备相关设施，项目投资为2.7亿元，其中第一年完成项目的报建、土建工程，第二年完成设备安装和整体装修工程。考虑到酒店的行业特点，在酒店开业78年间通常对酒店进行重新装修，以保持酒店对客人的吸引力，在本项目中计划在酒店开业的第八年利用酒店营运自身的资金积累，投入3000万元对酒店进行重新装修。一、收入、成本费用及利润预64、测 1、住宿收入预测。根据许昌市高星级酒店的情况，预计出租率前二年为75，3-6年为85%，7-8年为80%，年住宿收入详见表9.1。表9.1客房收入估算表序号项目1-2年3-6年7-8年合计1单价(元)4505505502出租率75%85%80%3收入(元)468112506484225061028000475047500 2、餐饮收入预测。根据许昌市酒店的餐饮的一般状况和本酒店餐饮的定位，预计平均每日餐饮收入可达155340元，全年餐饮收入可达56699100元。详见表9.6。表9.2 每日餐饮收入估算表序号项目数量每桌人数人均消费上座率每日收入1中餐厅1.1总收入1410001.2早茶165、00620100%120001.3午餐100850120%480001.4晚餐1001060135%810002西餐厅2.1总收入98402.2午餐3044080%38402.3晚餐30450100%60003酒吧2055090%45004餐饮收入(含酒水)1553403、物业租赁收入预测。为将酒店业务集中于客房、餐饮主业，计划将桑拿、按摩、美容美发中心（2400）、酒店大堂商务中心、精品店等（400）、KTV房（1200）及健身娱乐中心（1200）、网球场、射击、射箭场等娱乐辅助设施和其它物业通过出租方式承包经营，预计年总租赁收入可达600万元。4、其它收入预测会议室、多功能厅、停车场、游泳66、池、其它服务收入预计为400万元。表9.3 正常年份年收入及税金附加情况表项目1-2年3-6年7-8年客房收入468112506484225061028000餐饮收入566991005669910056699100销售收入合计103510350121541350117727100租赁收入600000060000006000000其它收入400000040000004000000总收入合计113510350131541350127727100税金及附加5902538684015066418095、折旧计算建筑、设备成本折旧按30年计，装修成本折旧按8年计，折旧计算方法按平均折旧法。表9.4折旧计67、算表年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年建筑成本50400005040000504000050400005040000504000050400005040000装修折旧1470000014700000147000001470000014700000147000001470000014700000合计1974000019740000197400001974000019740000197400001974000019740000 6、总成本费用预测。因酒店餐饮业成本费用构成庞杂，详细分项计算反而容易出现比较大的偏差，故根据国内酒店行业通常的成本费用结构进行测算，预计项目总成本费用168、-2年每年80000041万元，3-6年每年89015540万元，7-8年每年87108415万元。详见表9.5。表9.5总成本费用表(单位:元)成本项目1-2年3-6年7-8年估算依据折旧197400001974000019740000行政管理费用828082897233089418168销售收入8%市场推广费用414041448616544709084销售收入4%能源消耗155265531823120317659065销售收入15%客房成本(含人工)93622501296845012205600客房收入20%餐饮成本(含人工)198446851984468519844685餐饮收入35%其69、它支出310531136462403531813销售收入3%合计8000004189015540871084157、利润预测。预计在酒店运营的8年中，可实现税前利润26591万元，税后利润22603万元。详见损益估算表。表9.6损益估算表(单位:元)序号项目合计1-2年3-6年7-8年1总收入10086403001135103501315413501277271002税金附加524492945902538684015066418093成本费用6902790728000004189015540871084154利润总额2659119342760777135685660339768765所得税率170、5%15%15%15%6所得税额398867904141166535284950965317税后利润226025144234666053033281128880345 二、财务评价 1、现金流量。本项目的现金流量情况见表9.7表9.7现金流量表（所得税后）。年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年税后利润2346660523466605303328113033281130332811303328112888034528880345折旧1974000019740000197400001974000019740000197400001974000019740000现金净值432066071、5432066055007281150072811500728115007281148620345486203452、财务净现值财务净现值（FNPV），是指按设定的折现率i计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和。计算公式为:公式中：CI为现金流入量 CO为现金流出量 为第t年的净现金流量 n为计算期年数 i为设定的折现率银行长期借款利率为5.92%。考虑到目前资金成本较低，以及资金的机会成本和投资的风险性等因素，本着稳健的原则将i取6%（下同），此时，FNPV=2588（万元），远大于零。计算期内盈利能力很好，投资方案可行。3、投资回收期投资回收期是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要的72、时间，以年为单位，从项目建设开始年算起。其表达式为：公式中：CI为现金流入量 CO为现金流出量 为第t年的净现金流量项目投资回收期为七年二个月。第十章 风险与对策分析一、风险1、客源影响带来的风险酒店业的发展是以客源为依托的，由于决定旅游市场环境的变化受到政治、经济、文化、自然条件和季节等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源数量和结构向不利方向变化，从而影响公司的发展和盈利。2、人力资源风险现代星级酒店具有知识密集和劳动密集的特点，对酒店从业人员尤其是酒店管理人员具有较高的要求。从而管理人员的管理能力，从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。如出现不合理的人员流动，特别是管73、理和业务骨干的流失可能会导致客源的减少和客户的不稳定，给公司效益带来不利影响。3、市场竞争风险由于旅游业具有广阔的发展前景，被称为“朝阳产业”，其他行业纷纷进军包括酒店业在内的大旅游产业，前些年，因为酒店数量和规模的发展速度超过了市场的增长速度，加剧了行业内部的竞争，酒店业在价格和客源方面目前仍然存在较激烈的竞争。4、行业特点决定的风险酒店业具有比较强的依托性，任何一种不利条件都可能使酒店业的发展受到制约，特别是重大的国内外政治、经济形势变化、突发事件、自然灾害和急性传染病等因素，如2003年的“非典”对当时酒店业造成了很大的影响。二、对策1、客源影响对策针对酒店业的经营特点，主要实施三项对策74、：一是通过各种公关宣传，扩大酒店的知名度和美誉度，树立商务酒店的品牌；二是通过加强管理，提高服务质量，为酒店客人提供精品服务，提高客人的“回头率”；三是客源多元化，与旅行社、商业订房网站、会议会展公司等多种相关机构合作，降低酒店对某一渠道的依赖度。2、人力资源风险对策酒店将提供由竞争力的薪酬和事业发展空间吸引酒店行业高级管理人才加盟酒店，为提高酒店管理水平打下人力资源基础。同时，酒店将本着“以人为本”的经营理念，努力达到以员工满意为基础，以客人满意为导向，以经济效益满意为标准，通过全面、科学的人力资源管理，发挥激励机制的作用，培育员工对酒店的忠诚和敬业精神，增强酒店的凝聚力。3、市场竞争风险对75、策酒店将密切关注同行业竞争对手的动向，了解竞争对手的情况，提出有针对性、有效的竞争策略，以使酒店取得竞争优势地位。4、行业特点风险对策 本资料来自企业管理资源网本资料来自企业管理资源网 酒店针对有可能出现行业特点风险，将评估、制定应急预案，当出现该类风险， 本资料来自企业管理资源网本资料来自企业管理资源网 本资料来自企业管理资源网本资料来自企业管理资源网 可以按照应急预案妥善应对，以尽量减少不必要的损失。第十一章 结论本项目具有良好的宏观经济和产业景气周期背景，且具有广阔的市场空间，投入运营后将成为许昌市的标志性建筑和城市名片，为当地带来巨大的社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚的回报。