1、上海迪士尼营地，庄园酒店项目简介 设计理念之一 项目概况 项目名称 上海乐活庄园营地酒店（待选）上海乐园营地度假酒店（待选）项目内容：项目在上海迪士尼乐园35公里内建设体验式营地酒店，房车公园，庄园特色酒店等 一期：体验式特色营地规划用地35亩，其中房车公园打造局部示范区，营地土地上原有的独栋1000平别墅打造为综合配套区，特色庄园酒店现有独院占地面积50亩，地上仿古建筑12000平方，A区为二层连廊式围合仿古建筑群，约6000平方，规划用途庄园酒店客房区，B区为四进院落中心大殿式单层仿古建筑，面积约6000平方，规划用途为高端客房区，会所，餐饮，购物，及其他综合配套区 一期核心理念是：迪士尼2、三公里酒店+体验式特色营地+高性价比庄园住宿+服务 二期规划 二期：重点打造房车，营地公园酒店，规划用地200亩左右，整合国际资源及理念，融合集自然风光，独特木屋，各类帐篷，低碳屋，各类房车，锌能源房车，娱乐，饮食，锌能源交通体验，商业互动等为一体的主题公园酒店 二期核心理念是;贴近迪士尼+可移动式酒店+服务体验 项目位置 项目位于浦东新区吴七路（和川沙路交口）项目距离迪士尼乐园3公里 项目距离浦东机场11公里 距上海迪士尼东入口3公里 距浦东机场11公里 一期项目区域图 设计元素 主题：度假、欢乐、亲子、休闲，园林，古风庄园 方式：营地、房车、庄园，广场晚会，娱乐，美食 内容：演出、餐饮、娱3、乐、互动、狂欢、烟火 效果：激情、浪漫、温馨、不眠 目的：特色、人气、焦点、主题：度假、欢乐、亲子、休闲 度假：来营区的客源目的很明确，就是为了来迪士尼游园，所以，度假是所有客人的目的，2-3天的入住周期，便捷的出行、简单的住宿、特色的餐饮、干净的环境、良好的口碑是营区必备的条件。欢乐：为度假的人群打造欢乐的场景是营区区别于普通酒店的不同之处，不需要太严谨、不必处处考虑安静，所到之处可以尽情渲染欢乐的度假氛围。每晚入夜后的广场狂欢之夜，可将乐队表演、露天电影、儿童化妆巡游、烟火盛宴等活动串联成一个个欢乐高潮。为家庭为单位有迪士尼的游客提供条件是营区和普通酒店不同的另一特色，更适合家庭的房间设计4、更多的儿童游乐设施、更有特色的儿童主题活动。休闲：为不同爱好的游客提供休闲的活动环境，钓鱼、咖啡、美食、图书、音乐、幽会，营区应该给不同的客人提供不同的休闲区域。方式：营地、房车、广场晚会 整个营地以短期度假居住、每晚广场狂欢之夜晚会为主要的经营方式。各种不同的独特房间是这个营地的特色之一，房车、木屋别墅、星空屋，集装箱胶囊房间、在营区的不同区域，布置不同特色的住宿房间，让不同的游园客人在这里享受独特的营地住宿乐趣，让不同需求和不同消费层次的游客都能在住宿上找到自己喜好。入夜的广场晚会是整个营地设计的一大亮点，为第二天一早去迪士尼游园而提前入住的度假客人设计的娱乐节目从入夜开始一直持续到深夜5、，观看演出、露天电影、篝火烧烤、亲子娱乐、咖啡美食、林边幽会和化妆巡游以及烟火狂这些独特的露营活动让整个营地的夜生活成为入住这个营地的主要理由之一。内容：演出、餐饮、娱乐、互动、狂欢、烟火 狂欢之夜是整个营地的主题，配合迪士尼游园定制的娱乐活动贯穿整个营地的生活，从游客入营的那一刻开始，就可以参加营地的各种活动。每晚准时的表演秀、营地烧烤、露天电影、星空咖啡和儿童灯光娱乐区让营地的夜晚生活丰富多彩，餐饮、娱乐设施的晚上使得整个营区不需要借助外来辅助设施而可以让客人感到满足感。演出区、餐饮区、儿童娱乐区、情侣休闲区等多功能区域的分割，让不同的客人能充分享受营地的生活。深夜，演艺工作人员和游客一起6、参加的化妆巡游和湖边烟火派对是整个夜晚广场晚会的高潮，区域的工作人员会加入表演，巡游所到之处，向客人道晚安，并祝他们第二天玩得更快乐！烟花派对结束后，整个营区除餐饮区外进入安静状态。效果：激情、浪漫、温馨、不眠 打造迪士尼周边的主题营地，把娱乐延伸和住宿相结合，推广营地住宿和度假营地的独特理念。为提前入住迪士尼周边的游园客人提供度假的乐趣，改变迪士尼周边枯燥和配套不完善的住宿现状，将原本简单的酒店住宿变成一个嘉年华似的营地狂欢之夜，让营地度假生活成为迪斯尼旅游生活中的一部分。将激情贯穿在整个营地入夜广场娱乐秀之中，在营地中，用木屋、房车、星空屋营造出不同的浪漫住宿空间，在林间布道、小桥河畔营造7、浪漫的休闲空间，让浪漫成为整个营区不变的主题之一。灯光儿童乐园、篝火烧烤区、意式咖啡吧，温馨的主题是为家庭出游的客人准备的最好礼物，可以有音乐，可以有图书，更可以有免费的网络空间。来迪士尼就是来度假的，激动、快乐的心情会令人难以入眠，营地的 狂欢活动会让游客亢奋，不眠之夜，欢乐狂欢度假营地。目的：特色、人气、焦点、迪士尼一旦营业，每年将有数千万游客聚集在国际度假区狭小的范围内，为保证游客一早可以进入园区，旅行社将会安排客人提前一天入住园区周边，上海迪斯尼周边将进行一场酒店业的PK战，特色和价格永远是PK的主题。热闹的广场演出、亲子乐园、烧烤营地、咖啡图书、幽会小径，可以满足不同度假人群的需求，8、相比迪斯尼周边连锁商务酒店单调、缺乏周边服务的住宿来说，欢乐狂欢度假营地在特色上远胜一筹，可成为迪斯尼旅行的一部分。从独栋木屋到胶囊酒店、从房车到星空屋，不同特色的住宿条件令游客可以有不同的选择和独特的享受，可随意搭配和任意增减的集装箱和房车设施，又让酒店单个床位的营造成本大大下降，对降低床位售价，聚集人气有利。主题度假营地、广场狂欢秀主题之夜、新能源休闲度假营地，这些独特的 亮点和迪士尼主题相结合，使得营地在很大程度上容易成为关注焦点。未来一段时间，迪士尼一定成为全国旅游度假的热点，解决住宿问题，提 供有特色和高性价比的住宿房源是一个很有前途的产业，本营地的 模式可以在周边快速复制。营地规划9、 营地规划 土地平整 区域划分 住宿单元 功能提供 营地规划 首期可局限在35亩或28亩，后期可扩建到85亩或周边连锁。首期以胶囊居住区和各类房车、星空屋、独栋木屋多样化规划为宜。首期考虑将演艺、亲子、餐饮、休闲各个功能区突出重点、充分展示。首期可将新能源营地的概念引进，在营地的基础设置上考虑新能源的应用，并在营区设置新能源展示区，为建立亚洲首个锌能源房车营地打造基础。首个营地重规划，快打造，可修改，再完善。土地平整 现有35亩已在水域上进行了设计和施工，可以加以利用，建议首期可以充分考虑原有基础，快速平整，争取暑期可以营业。现有营区树苗建议加以清理，设计规划出不同功能区域。中心岛区域可以规划10、成主要集装箱胶囊酒店、演艺、餐饮和亲子娱乐区，这是整个营地唯一完整可利用的区域，应当重点规划。现有营区已有道路可以加以利用，土坡可以搭建木制平台。应了解营地排污纳管和供电及供水的总量，以及周边可利用的停车场。营区上部有高压线，须仔细咨询相关政策及法规。区域划分 整个营区分为主营区和周边营区，主营区以餐饮、娱乐、居住为主，周边营区以房车、木屋等特色居住为主。主营区的居住以可叠加的集装箱酒店为主，可提供胶囊房间和紧凑型房间，主营区在开放空间提供更多的公共空间，可以让客人有更多的自由活动区域。演艺、餐饮、娱乐是主营区的主要功能区域，也是营地的主要特色区域。周边营区以特色住宿为主，住宿空间和住宿设施之11、间的间距都较大，在周边营区可以设置一些独特的休闲娱乐区域，如垂钓和散步。营区应为狂欢之夜设置巡游道路和烟火点放区。住宿单元 营区的住宿单元设计原则是被允许建造、可快速安装、可移动、可控制成本。营区的住宿必须考虑到定价的高低落差和舒适度的差异以适应不同的人群。住宿单元可以分为：集装箱搭建屋、房车、独立轻钢别墅、星空屋。集装箱搭建屋：单人胶囊单元和双人紧凑单元，均含独立卫生设施，占50%。房车：完整居住单元，含独立卫生和厨房设施，2人可扩展到4-6人，占15%。独立别墅：独立标准房间和家庭房，空间较大，别墅间有私密空间，占20%。星空屋：特色居住单元，可看星空，适合情侣和家庭，有独立卫生，占15%12、。功能提供 营地除了住宿以外，最大亮点是提供包含餐饮、演艺、娱乐、亲子、休闲等各种功能的营地延伸服务。餐饮：提供包含早餐在内的餐饮、咖啡服务，以提供快餐为主，在主营区建立可同时提供200人就餐餐饮区域和可100人烧烤的野炊区以及咖啡茶饮区。在主营区建立帐篷演艺区，可容纳乐队、歌手和魔术师演出及200人以上观看。在周边营地设立公共娱乐区域，提供图书、音乐和电脑上网服务。在主营地设立灯光儿童游乐区，提供儿童亲子娱乐设施。在周边住宿区可建立垂钓区、露天电影区和烟花燃放区。在营区提供紧急救护和营地至迪斯尼景区的接送服务。一期项目投入 营地酒店首期投入原则是简化基础建设、快速建设营业、基础功能齐全、主题13、特色明显，投资回报快。建议首期营地最大住宿床位按300人计算（大床房按2人计算）首期营地的住宿园林绿化及功能设施建设费用控制在1300-1500万。首期土地平整及基础建设费用控制在300-500万。首期年营业额预期在1800-2500万。庄园酒店的投入轻装修重装饰，设计风格定位准确，强化园林绿化，功能布局完善合理，最大化结合现有建筑提高性价比。庄园酒店区床位按400人规划设计，（大床房按2人计算家庭房按3人计算）装修及酒店设施，园林绿化，配套设施及接送班车等控制在3500万。预期年营业额在25003000万 机会和挑战 迪士尼未来5-10年是上海乃至全国的旅游焦点，每年上千万的客流是营区经营市14、场的保证。迪士尼周边虽将建立众多快捷酒店，但周边配套设施匮乏、交通不便，游客一旦入住会感到枯燥无味，迪士尼周边特色度假营区是稀缺资源。用集装箱住房、房车、带轮式轻钢别墅代替永久建筑在营区进行住宿经营近年来已在上海市区及周边运行过，是一个可操作的模式。全国旅行社都将在迪士尼周边寻找住宿资源，新一轮的酒店合作马上开始，优先提供特色住宿服务和高性价比住宿的胜出机会大增。更多重量级的竞争对手在周边进行模仿，首期得到政府支持和大力的宣传显得重要。越来越多的商家会加入到迪士尼周边住宿经营的行列，酒店的管理和经营是下一轮PK的重点。营地的经营规模受营区土地的限制，特色的经营和高性价比和经营的 规模密切相关。15、优势和不足 作为距离迪士尼35公里距离的露营度假区，公路交通方便，可以借助迪士尼的客源资源。离公路很近，独立院落、已有园林布局、周边没有农户住宅干扰是此块营地在地理位置上的优势。土地租赁成本可控及周边可拓展使这一地块可建营地盈利及未来有机会发展。和迪士尼园区无轨道交通和公交线路，游客自行来园区不方便，须提供接驳。营区周边无配套餐饮、购物、娱乐设施，且有大型快捷酒店竞争。高压电线贯穿营地，须了解相关法规且需要在宣传和营销上进行规避。首期营地面积较小，可利用土地不多，经营规模受到局限，后期有土地扩展空间，但和首期联通和一致性需要重新规划。迪士尼周边酒店竞争激烈，营地在特色经营和高高性价比上受考验。16、现有经营团队对酒店及民宿经营经验不足。发展和前景 度假营地和营地娱乐、餐饮延伸服务的提供这一经营模式在国内不多，借助迪士尼品牌和需求打造这一特色经营方式具有很大的发展空间。围绕迪士尼有很多周边的服务机遇可拓展，景区服务合作、旅行社长期合作、各企业迪斯尼度假基地合作等等合作模式均可在营地试行、拓展。以营地为基础，通过稳定的现金流和扎实的运营基础，可为后期发展更大的迪士尼周边度假营地获得机会和经验。迪士尼的发展会在未来一定阶段成为常态，吃、住、行需求市场一直存在，利用首个营地成功的经验，可以周边进行复制，连锁经营。可将低投入、可移动、娱乐化、吃住行延伸服务的营地化酒店经营模式加 以升华，在国内乃至国外的旅游度假胜地进行复制经营。新能源技术的展示和运用，能使得营地更有亮点，后续亚洲首个 锌能源房车营地的建立和投入使用，会将营地运营项目推向 一个新的高潮。