1、Marketing Plan 2016年10月第一章市场及竞品调研分析第二章年投资回报率说明目录CONTENTSPART市场及竞品调研分析1核心竞品指标对比分析区域区域项目名称项目名称产品类型产品类型业态业态周边配套周边配套晋江和平路和平广场独栋商业（一托一、独层、一拖二均有）婚主题购物公园：庆影院、主题酒店、精品超市酒吧美食、风情街区、特色街区自贸商城等晋江机场泉州鲤城区开元盛世广场类文创大润发、餐饮、创意家居亲子乐园、影院、零售百货学生街等培元中学开元寺西街泉州丰泽区中骏广场住宅底商、商场休闲娱乐，购物千亿商城环球城丰泽区政府1个案分析-和平广场1.项目概况：n 项目位于潍城和平路与东风街2、交汇处南100米路西（和平路555号，晋江机场前面）n 店面总套数：572套；n 去化套数：103套n 去化率18.01%；n 主力面积：42-143婚宴会所1-2F婚庆主题商业街4-6F主题酒店3F餐饮娱乐主题影院KTV电玩城文旅商务文旅商务酒吧美食商墅会所地下精品超市阳光穹顶步行街金融街1个案分析-和平广场营销动态：与民政局合作，打造海西婚恋主题购物公园；业态规划，统一由招商部招商管理，为业主做 一个嫁接动作；避免出现业态不统一，不利于后期商业的发展；针对公寓：与拜登酒店合作，由拜登托管和经营，采用“分成+保底”的分配方式，统一装修；价格策略:70平以下：存1万抵4万；70平以上2万抵103、万；认购98折，按时签约98折；一次性再98折；一次性签约再送5000-10000元旅游基金；内街店面硬性返租5年；（年投资回报率7%，直接抵房款65折）小结：优势：1.打造婚恋主题式购物公园，引进政府合作；2.统一业态规划，专业的招商团队进行定位及招商；3.沿街商铺不做返租，内街商铺硬性5年返租，作为前期商业的培植；4.公寓采用第三方合作，与拜登酒店合作，统一托管经营，固定收益增加投资客信心；劣势：1.项目的位置较远，在机场周边；2.片区人流不多；3.返租周期太长，容易产生纠纷。1个案分析-开元盛世广场http:/www.ppthi-1.项目概况：n 项目位于新华北路与城北路交汇处（开元寺后4、，西湖对面）n 总建筑面积约10万平方米，分地下三层、地上三层，打造集文化、购物、餐饮、休闲、娱乐以及商务、艺术于一体的“文旅商业综合体”总套数：434间：负一层162、一层154、二层103、三次16；面积段：70-153m；面宽：3.8-4.2m；进深：8.7-14m；挑高：一层5米、二层4.5米、三层基本为架空露台；1个案分析-开元盛世广场营销动态：项目前期主打“文化旅游”形象，渠道包括“904”、短信等，整体效果一般；后续集中客户，阐述买点;如“投资100万，年赚16万”同时搭配“投资说明会”及”招商成果，效果明显；二层店面采取返租10年形式销售。价格策略：1、现场一般95折，关系户可5、至92折；沿街一拖一，其余单层销售；2、10年返租，投资回报率8%，一年领两次租金（一月跟七月）3、价格：1层4.5万/m、二层4.5万/m、三层2.3万/m；业态分布：负一层：大润发、休闲餐饮、亲子乐园、创意家居等；一层：文创领地、特色风味、零售百货、潮流前线（学生街）等;二层：影院、时尚品味、零售百货等；三层：餐饮；目前已经签约：大润发（购买负一层整层）、国美电器、金逸电影城、“台湾西门町”等。小结：优势：1.主打“文化旅游”形象，作为噱头宣传，吸引关注；2.统一业态规划，专业的招商团队进行定位及招商；3.有实际租金回报，让客户切实感受到投资回报；劣势：1.返租周期太长，后期容易产生纠纷。6、1个案分析-中骏广场http:/www.ppthi-1.项目概况：n占地4.6万，总建23万，容积率4.0n位于丰泽区坪山路、高速公路以东n1.72万底商;n津淮街198：所有商铺都不带4，总计178间铺，面积：30-100；n单层30000元/；一拖二16000-20000元/m1个案分析-中骏广场http:/www.ppthi-营销动态：早期以“中华老字号”的主体进行商业的包装，打造以餐饮美食为主的商业形态，效果不好；近期重新包装推出，打造泉州新天地；项目整体业态以休闲娱乐，购物为主；商铺均以三年返租18%形式销售。近期推广：2016年9月13日泉州中骏广场VIP客户私人订制酒会“微醺醉美7、，私享酒会”，优雅开宴。30-100津淮中心铺/35全能精装公寓，火爆热销中！小结：优势：1.项目位置较好；2.重新包装推售，打造泉州新天地；劣势：1.停车位配套不足，后期车辆停靠不方便；1主要竞品分析项目项目概况图入市时间去化情况销售价格定价成交均价租赁行情投入使用的商铺租金周边租金年回报率开元盛世2016总套数：434套去化：71套去化率：16.36%一层4.5万/m二层4.5万/m三层2.3万/m还未交房周边60-100元/m2.1%中骏广场2016总套数：178套去化：40套 去化率：22.47%单层3万元/；一拖二1.6-2万元/m津淮街:100-150元/m 4.8%和平广场2018、6去化套数103套18.01%14000-18000元/m 还未交房周边100元/m 6.6%1主要街区商铺年回报率数据商圈街道单间面积 租金情况 售价年回报率经营情况经营业态（）（元/月/）（元/月/）%老城区商圈打锡街50-90 200-300350006.86%较差主要经营中高档服饰（200-250为主）南俊巷45-85 200-300350006.86%一般以品牌服饰为主、饰品、休闲小饮、化妆美容美发等（200-250为主）中山中路12-70 120-40050000-1000003.60%良好以服饰为主，辅以鞋服、饰品、休闲小饮通讯等（200-300为主）涂门街30-70 80-329、0 250002.40%良好服饰、鞋包、珠宝、连锁餐饮、美容美发金融等丰泽广场商圈丰泽街30-350 50-150 560002.14%良好金融一条街，辅以餐饮、娱乐、茶行美容美发、汽配等湖心街20-100 50-80 15000-300003.36%一般以建材、家具灯饰、五金、汽配、茶叶店为主田安北路40-300 100-400 20000-350006.86%良好连锁餐饮、服饰、鞋包、珠宝、美容美发金融等新车站商圈泉秀西路25-100 100-150 20000-250004.80%一般以大型餐饮、服饰为主，辅以鞋帽、烟酒茶行休闲娱乐、美容美发等津淮街40-300 50-200 3500010、3.43%良好服饰、珠宝、餐饮、茶行、家居装饰、厨具等温陵路40-300 50-200 良好餐饮、休闲娱乐、通信为主，辅以金融、服饰PART投资回报率的说明“CPI”Consumer Price Index物价指数=市场上的货物价格增长百分比=通货膨胀率去年一斤大米5元，现在一斤大米5.2元，物价指数增长？2年投资回报率的说明记得那个毛爷爷的笑话？以前，一张毛爷爷够四个人用；现在，一张毛爷爷只够一个人用。其实想想，挺可怕的。2年投资回报率的说明泉州近五年以来的物价指数大概在3%（最保守估计）2年投资回报率的说明1、保值2、增值4、未来3、收益投资商业的四等大事第一件事，告诉他，怎么样让自己现有的资产保值？现在最常用的是银行定存，有差不多2%的年利率，如果100万放在银行，这五年你可以算算赚了还是赔了。那你要告诉客户，你买了我的店铺，收益不但可以干掉银行定存，而且还能顶住物价指数，也就是说，收益银行定存利率+年物价指数2年投资回报率的说明年投资回报率=年收益/总价=租金*面积*12个月/单价*面积=租金*12个月/单价投资，永远是一种长远的考量，要带着客户把眼光放远，让他能够考虑到买这间店铺十年后，乃至二十年后的收益。2年投资回报率的说明谢谢观 看THANK YOU