1、 Copyright 2008 By DTZ 戴德梁行 此份文件是戴德梁行为威海九隆置业有限公司所准备，未经戴德梁行许可不得向第三方透露或用于其它目的 威海乐天世纪城商业项目 威海乐天世纪城商业项目 市场研究及定位报告 市场研究及定位报告 致 威海九隆置业有限公司 Private and Confidential SSApril 28,2008 Page 1目录目录 1.0 威海基本经济及社会情况威海基本经济及社会情况.4 1.1 威海基本情况威海基本情况.4 1.2 威海主要经济指标威海主要经济指标.5 2.0 威海市商业市场分析威海市商业市场分析.7 2.1 威海市商业发展历程威海市商业发2、展历程.7 2.2 威海的商圈威海的商圈.8 2.2.1 中心城市商圈.8 2.2.2 高区次商圈.10 2.2.3 竹岛次商圈.10 2.3 不同业态商业在威海发展不同业态商业在威海发展.11 2.3.1 百货业.11 2.3.2 超市.12 2.3.3 服装市场.13 2.3.4 家居建材.13 2.3.5 电器及数码.14 2.3.6 休闲娱乐.14 2.4 威海市商业主要特征威海市商业主要特征.15 3.0 区域商业零售市场分析区域商业零售市场分析.17 4.0 消费者研究分析消费者研究分析.20 4.1 威海市消费者基本特征分析威海市消费者基本特征分析.20 4.1.1 职业结构.23、0 4.1.2 交通工具选择.20 4.1.3 收入水平状况.20 4.2 消费行为和态度分析消费行为和态度分析.20 4.2.1 地理位置远近.20 4.2.2 消费者经常光顾的商场情况.21 4.3 消费者调查综合结论消费者调查综合结论.21 5.0 商户访谈要点分析商户访谈要点分析.23 6.0 项目研究及分析项目研究及分析.24 6.1 项目基本情况项目基本情况.24 6.2 项目优势及机会项目优势及机会.26 6.3 项目劣势及威胁项目劣势及威胁.27 7.0 项目定位策略建议项目定位策略建议.29 7.1 项目市场定位项目市场定位.29 7.1.1 项目市场定位的关键信息.29 74、.1.2 项目市场定位.29 7.2 各版块功能定位各版块功能定位.30 7.2.1 项目功能定位的原则.30 7.2.2 项目不同方向的探讨.31 7.3 项目主题定位建议项目主题定位建议.35 7.3.1 主题定位的必要性.35 7.3.2 主题定位.36 Page 27.3.3 目标消费群定位.39 7.4 各地块平面规划各地块平面规划.40 7.4.1 项目整体平面图规划.40 7.4.2 项目整体交通分析.41 7.4.3 爱秀(ISHOW)平面规划.42 7.4.4 蜂巢国际休闲街区（BEES NEST BLOCK）平面规划.45 7.4.5 居家创意馆（ART DECO）平面规划5、.49 7.4.6 项目规划整体初步指标.54 7.5 不同地块之零售模式和档次建议不同地块之零售模式和档次建议.54 7.5.1 项目零售模式建议.54 7.5.2 档次定位策略.54 8.0 项目租售策略顾问服务项目租售策略顾问服务.56 8.1 威海商铺租售市场分析威海商铺租售市场分析.56 8.1.1 威海商业环境背景.56 8.1.2 威海市区近年商业供应.57 8.1.3 商铺租售的策略.58 8.1.4 销售商铺的价格水平.60 8.1.5 租售市场整体特点.60 8.2 威海商铺投资者分析威海商铺投资者分析.61 8.2.1 威海购买者类型.61 8.2.2 威海商铺投资者之关6、注要素.62 8.2.3 威海商铺投资时机.62 8.3 威海商业物业需求分析威海商业物业需求分析.63 8.3.1 现有销售商业物业特征.63 8.3.2 不同商业物业需求迫切程度.63 8.4 项目租售可行性评估分析项目租售可行性评估分析.64 8.4.1 商业项目租售模式.64 8.4.2 不同地块的租售策略.65 8.4.3 开发时间节点建议.68 8.4.4 项目租售价格及收益建议.68 9.0 附录附录.72 9.1 附录一：威海市消费者问卷调查附录一：威海市消费者问卷调查.72 9.1.1 项目情况介绍.72 9.1.2 消费行为和态度及需求分析.72 9.2 附录二：威海可比性7、商业个案研究附录二：威海可比性商业个案研究.83 9.2.1 豪业圣迪广场.83 9.2.2 金猴购物广场.86 9.2.3 振华商厦.89 9.2.4 侨乡购物广场.91 9.3 附录三：商铺销售市场重点个案分析附录三：商铺销售市场重点个案分析.93 9.3.1 时代广场.93 9.3.2 亿特隆装饰城.95 9.3.3 荣丰韩货购物街.97 9.4 附录四：商户访谈附录四：商户访谈.102 9.5 附录五：项目售价及租金预估明细附录五：项目售价及租金预估明细.108 9.5.1 A1 地块的售价及租金预估.108 9.5.2 A2 的售价及租金预估.110 Page 39.5.3 A5 的8、售价及租金预估.112 9.5.4 A6 的售价及租金预估.114 9.5.5 A7 的售价与租金预估.116 9.5.6 项目二期部分整体售价及租金预估.116 Page 41.0 威海基本经济及社会情况 威海基本经济及社会情况 1.1 威海基本情况 威海基本情况 威海市位于山东半岛东端，北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，距韩国仅 93 海里，西与烟台市接壤。总面积 5,436 平方公里，其中市区面积 731 平方公里，海岸线长 985.9 公里。全市辖环翠区、文登市、荣成市、乳山市和威海火炬高技术产业开发区、威海经济技术开发区（两个开发区管理委员会9、是市政府派出机构）。威海市是我国首座国家级卫生城市，首批国家环保模范城市和中国优秀旅游城市，2003 年威海被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”，赢得国际人居奖。随着成功地举办了 2004 年的国际人居节会议，提高了威海市的知名度。2006 年末，威海市总人口 2,498,299 人，其中市区人口 619,899 人，所辖荣成市、文登市、乳山市人口分别为 663,763、640,465、574,172 人，Page 51.2 威海主要经济指标 威海主要经济指标?2007 年威海市国民生产总值2007 年威海市国民生产总值(GDP）达到 1,583.45 亿元，按可比价格计算，比上年增长 10、15.3%。如下图所示，威海 GDP产值位列山东省中前列，连续 6 年保持在 12%以上的增长率，2007 年人均 GDP 产值更是达到了 63,326 元，其中第三产业增加值 477.46亿元，增长 17.8%，占 GDP 比重为 30.15%，近三分之一，对整个城市 GDP 增长贡献较大。城市经济的快速发展会带给零售商以更强的信心，为商业的发展提供了基础。?社会消费品零售总额 社会消费品零售总额 威海社会消费品零售总额连续 10 年保持相对较高的增长率，人民生活水平不断提高，生活消费需求增长明显。2006 年威海市实现社会消费品零售总额 392.63 亿元，比上年增长 18.5%，社会消费11、品零售总额的快速增长表现出零售市场的活跃，山东银座、烟台振华、青岛利群、台湾大润发等均已经进入威海发展，这些大型零售商的进入促进了市场的活跃，推动了威海社会消费品总额的提升。?固定资产投资 固定资产投资 2007 年规模以上固定资产投资完成 750.39 亿元，比上年增长 22.2%，其中，城镇规模以上投资完成 625.30亿元，增长 22.4%；从投资的产业结构看，第三产业完成投资 295.97 亿元，增长 24.0%。房地产开发投资 94.80 亿元，比上年增长 17.9%。住宅投资 84.67 亿元，增长 20.6%；商业营业用房投资 5.98亿元，增长 15.4%；2007 年年商品房12、屋施工面积 1,067.29 万平方米，增长 27.8%；竣工面积 261.60 万平方米，增长 13.5%；商品房销售面积 328.83 万平方米，增长 46.0%，商品房销售额 92.16 亿元，增长 77.3%。威海经区由于城市“东进南拓”，住宅开发加速，成为市民投资置业的新方向。大量城市居民的迁入为未来经区商业的发展预留了较大的空间。威海市近6年GDP1,58310088367036271,170136815.30%17.00%12.00%14.50%17.90%17.10%17.40%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002001年2002年2013、03年2004年2005年2006年2007年亿元0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%威海近10年社会零售品总额示意图392.6311713213815116818820223828433112.5%17.8%19.7%16.3%18.50%4.1%9.9%11.0%12.1%7.1%0501001502002503003504004501997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年亿元0.0%5.0%10.0%15.0%2014、.0%25.0%Page 6?城镇居民人均可支配收入 城镇居民人均可支配收入 威海城镇居民人均可支配收入连续 7年保持增长，消费潜力不断提升。2007年城镇居民人均可支配收入 16,285元，增长 16.5%；农民人均纯收入 7,737元，增长 13.1%。城镇居民人均消费性支出 12,007 元，增长 13.1%；农民人均生活消费支出4,426 元，增长 10.5%。城乡居民住房条件继续改善。2007 年末城市居民人均住房面积 18.79 平方米，比上年末增加 0.48 平方米；农村居民人均住房面积 33.95 平方米。居民人均可支配收入的提升促使居民消费的结构也发生变化，消费开始向享受型发15、展。他们愿意花更多的钱来满足他们对生活的追求，类似餐饮、健身、娱乐等，休闲娱乐类业态已经逐步进入了居民的生活。居民收入的增长为威海商业的发展提供了较强的支持和保障。?旅游人数 旅游人数 威海地理位置优越、气候宜人，有着丰富的自然景观与人文景观，是闻名中外的旅游、避暑和疗养圣地，经过几年来的开发建设，已形成了一批独具风格的名胜游览区。据统计，2007 年共接待海内外游客 1,384.69万人次，旅游总收入 130.69 亿元，分别比上年增长 20.4%和 28.4%。威海旅游业的发展使更多的旅游者汇集威海，他们在威海的消费拉动了当地零售业及服务业的发展，成为带动城市经济的重要因素。威海近7年人均16、可支配收入示意图16,2856,6538,0488,7369,39011,11212,45413,97520.97%8.55%7.49%18.34%12.08%12.21%16.50%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,0002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%威海近几年的旅游人数统计6427256788669981,1501,38312.93%-6.48%27.73%15.24%15.23%20.26%02004006017、08001,0001,2001,4001,6002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年-0.1-0.0500.050.10.150.20.250.3年收入增长率 Page 72.0 威海市商业市场分析 威海市商业市场分析 2.1 威海市商业发展历程 威海市商业发展历程 威海市建市已有 20 余年，商业与其城市发展紧密相联，从最早的渔村里杂乱的集市到拥有舒适购物环境的振华商厦，商业对整个城市的发展与繁荣起到了巨大的推动作用。?1995 年以前，商业自然发展 1995 年以前，商业自然发展 1995 年以前，威海本地商业是处在自然发展阶段，基本上没有什么比较大的商业18、网点设施，只有自发形成的商业，像威海市区第一家集贸市场古陌集贸市场，也就是今天所说的光明路商业步行街，与当时开业不久的华联商厦与威海百货一起成为当时威海市商业较为繁华的区域。?1995 到 2000 年，新兴业态超市/百货快速发展 1995 到 2000 年，新兴业态超市/百货快速发展 1995 年本土超市家家悦超市开始发展连锁经营，从成立至今，它在威海迅猛发展，目前拥有连锁门店180 多处，从规模较大的市中心店，到社区中的小便利店，基本上将其网点布遍了整个威海市；与此同时，威海百货业也发展起来，华联商厦、威海百货成为当地人消费的主要场所；随着威海与韩国的贸易联系加强，韩式商品开始进入威海，如19、威海丽园大酒店、威胜大厦等成为韩国商品畅销的集散地。?2000 年到 2004 年，外地零售商进入威海市场 2000 年到 2004 年，外地零售商进入威海市场 在这四年内威海市的商业持续保持良好的发展势头，2002 年青岛利群进入威海开出他们在威海第一家店利群威海购物广场，标志着外地零售商开始进入威海商业市场。同年环翠区的小商品批发市场、威海大世界和华联购物广场也相继开业，本地的商业继续保持良好的前进势头。?2004 年到 2008，连锁零售商重视威海 2004 年到 2008，连锁零售商重视威海 2004 年底威海侨乡城市广场开业，国美电器、大润发超市等知名连锁零售商纷纷进驻，标志着威海有20、了第一家融入餐饮、休闲、购物的综合性准购物中心；2006 年底，烟台振华商厦在威海开出第一家百货店，其良好的购物环境，丰富的商品迅速影响威海中高档市场；最近日本最大的零售商 JUSCO 也已经选择威海，WalMart 也在积极寻址；同时国内家电零售商苏宁电器，以每亩近 1,000 万的高价拍下威海市中心黄金地用作未来开旗舰店。Page 82.2 威海的商圈 威海的商圈 威海市已成型的商圈有 3 个，即中心城市商圈、高新次商圈、竹岛次商圈；潜在商圈有 1 个，即经开商圈。其中最成熟的商圈中是中心城市商圈，位于最核心的环翠区，是威海各类商业最集中的区域；高新商圈位于高新技术产业区，是次商业中心；竹21、岛商圈是最新的商圈，区域商业项目较少。潜在商圈为经开商圈，目前开业项目不多，未来潜在供应量是最多的区域。如下图所示;2.2.1 中心城市商圈 中心城市商圈 位于环翠区的核心地带是威海商业最集中的区域，其中汇集了全城一半以上的百货以及众多的小商品市场，是目前威海人购物与消费的主要场所。知名百货有华联商厦、威海百货、华联购物中心以及刚开业不久的振华商场；而区域中的专业市场以韩国城最为出名。由于威海与韩国的便利海运促进了威海市港口发展，很多韩国商人带来一些特色的韩国商品在此进行销售。随着贸易往来的加剧以及威海消费者对韩国商品接纳程度的不断提升，韩国小商品市场也逐渐形成。Page 9小商品市场主要由威22、胜大厦、海港大厦、友谊现代商厦等，主要经营韩国服装、食品、饰品等韩式商品，在经营上极具特色，不仅威海本地人会来到这里购买自己称心如意的韩国服饰品。这里不仅吸引本地人，同样大量威海旅游者也被吸引，到威海港口附近的韩国商品市场已成为他们旅游的一部分。凭借着其核心的位置及丰富的商户资源，中心城市商圈每天吸引大量的消费者来此消费。大量的人流、车流、物流促使其成为威海商业价值最高的区域，目前商圈中临街商铺的租金可以达到 10 元/天/平方米，而商铺的销售价格较高的可以达到 50,000 元/平米。而苏宁电器以 1,000 万元/亩最新拍卖的土地，将商中心的价值推向新的高度。当然中心城市商圈亦面临许多发展23、不利因素。首先区域内的商业设施都已建成较早，商场硬件设施均较为陈旧。早期建设的商业设施都存在着诸如没有预留停车位、没有预留餐饮条件、单层平面过小影响商业布局等诸多不利因素，从而影响商业升级。其次由于市中心的用地紧张，市中已经没有更多可供发展的商业用地，未来发展规模会受到限制。随着威海市“东进南拓”的发展，经区和高区逐步成为了城市的两个副中心，大量的新建商业已经开始向这些地方偏移。未来副中心的商业将会分流中心城市商圈的客源，削弱其竞争力。附：中心城市商圈商业项目表 项目名称 项目名称 商业面积(平方米)商业面积(平方米)开业时间 开业时间 业态 业态 所属区 所属区 小商品批发市场 小商品批发市24、场 20,000 2002 年 专业市场 环翠区 金谷图书批发市场 金谷图书批发市场 80,000 2002 年 专业市场 环翠区 环球购物广场 环球购物广场 10,000 1998 年 专业市场 环翠区 威海大世界 威海大世界 55,000 2002 年 专业市场 环翠区 鑫城电脑城 鑫城电脑城 20,000 2001 年 专业市场 环翠区 天坛家具广场 天坛家具广场 40,000 1999 年 专业市场 环翠区 振华商厦 振华商厦 63,000 2006 年 百货 环翠区 华联购物广场 华联购物广场 30,000 2002 年 百货 环翠区 威海百货 威海百货 12,000 2004 年 25、百货 环翠区 华联商厦 华联商厦 60,000 1995 年 百货 环翠区 金地大厦 金地大厦 12,000 2006 年 百货 环翠区 金猴购物中心金猴购物中心 36,000 2007 年 购物中心 环翠区 家家悦中心店家家悦中心店 20,000 1995 年 超市 环翠区 海港大厦 海港大厦 16,800 2001 年 专业市场 环翠区 威胜大厦 威胜大厦 60,000 1998 年 专业市场 环翠区 韩国服装城 韩国服装城 20,000 1997 年 专业市场 环翠区 友谊现代商厦 友谊现代商厦 7,000 1999 年 专业市场 环翠区 Resource:DTZ Research Pa26、ge 102.2.2 高区次商圈 高区次商圈 高新区是威海最重要的产业基地，聚集了主要的外来投资企业，如三星电子、华菱电子、滨田印刷机、高新大宇电子制品以及东宝制药等。大量企业带动了区域商业发展，高区商圈商业最早起源于区域的建材家居城，如威韩商城以及后来的大屋建材装饰商场，这里是威海较早的建材装饰市场。区域建材档次较低，以普通居民消费为主，随着市场发展，建材类商业也在逐步向中高档次调整。如大屋建材装饰商场正在对一楼及二楼部分商业调整，整体形象逐渐提高。区域建材租金整体不高，一般在 0.5-1 元/天/平方米。利群购物广场是区域唯一百货，也是进入威海的第一家外地百货公司。利群看重区域的产业基础，27、最初定位为中高百货，由于区域人口整体收入不高，产业工人较多，百货定位不断调整，目前主要以其超市来带动百货发展。近年来，随着区域房地产开发加速，周边 20 多个即将入驻的在建小区，区域人口结构发生较大变化，整体收入水平不断提高，商业面临新的机遇，如海悦国际看好区域高端人群的需求，推出了海悦购物广场。高新区在威海开发时间较早，目前土地利用接近饱和，城市开发重点开始向经区转移，使得高新区未来商业发展受到一定影响。附：高新次商圈项目表 项目名称 项目名称 商业面积(平方米)商业面积(平方米)开业时间 开业时间 业态 业态 所属区 所属区 利群购物广场 利群购物广场 20,000 2002 年 百货 高28、新区 威韩商城 威韩商城 50,000 1993 年 专业市场 高新区 大屋建材装饰商场 大屋建材装饰商场 25,156 1999 年 专业市场 高新区 海悦国际购物中心 海悦国际购物中心 12,300 预计 2009 年 购物中心 高新区 Resource:DTZ Research 2.2.3 竹岛次商圈 竹岛次商圈 竹岛商圈是威海最新的商圈，商圈主要侨乡城市广场为主。随着威海整个城市的“东进南拓”，城市中心逐渐向经区发展。竹岛商圈位于环翠区与经区交汇的地带，处于青岛路和滨海路两条贯穿威海南北的主要道路之间，便利的交通给竹岛商圈带来了大量消费人群，也促进了商圈的形成。侨乡城市广场主要依靠主力29、店租户的带动，如大润发、国美电器、特乙甲家居。它们对消费者的吸引和拉动，对促使商圈成熟起到较大作用。侨乡城市广场融入了餐饮和娱乐，如 KFC、永和豆浆、电子娱乐城等，这些目的性拉动了区域消费。融入了大量连锁零售品牌，项目也实现了较好的租金回报，在主力店分租金区，目前的租金已高达 10 元/天/平方米。银座家居于 2007 年进入威海，它是目前最大的连锁家居广场，也是山东最大连锁零售银座集团首次进入威海。银座通过强有力的品牌优势，取得良好的招商效果。在租金方面也远远高于其它本地的零售商业，项目二至三层，租金已达 2.3 元/天/平方米。Page 11附：竹岛次商圈商业项目：项目名称 项目名称 商30、业面积(平方米)商业面积(平方米)开业时间 开业时间 业态 业态 所属区 所属区 侨乡城市广场 侨乡城市广场 50,000 2004 购物中心 环翠区 银座家居 银座家居 30,000 2007 专业市场 环翠区 亿特隆装饰城 亿特隆装饰城 18,000 2007 专业市场 环翠区 Resource:DTZ Research 2.3 不同业态商业在威海发展 不同业态商业在威海发展 2.3.1 百货业 百货业?百货向次商圈发展成为趋势 百货向次商圈发展成为趋势 由于消费者的购物习惯，威海大部分百货商场主要集中在市中心环翠区。威海城市化进程加快，高区和经区近年得到了快速发展。人们居住不断向外迁移，31、使得百货也逐步走出传统圈。如利群在高新和经开区分别选址开店，而豪业圣迪于 2007 年 12 月 28 日在经开区成功开业。随着消费者收入水平提高，威海百货业未来将面临新一轮的发展机遇?百货面临升级压力 百货面临升级压力 威海大部分百货主要都以中档及中低偏为主，如华联购物广场、利群威海购物广场、齐鲁商城，华联商厦、威海百货均定位于中档和中低档。各商场在品牌资源上没有较大的差异，只能通过价格促销来吸引消费者。随着消费者收入水平提高，人们对百货的购物环境及品牌要求开始提高。去年开业的振华商厦通过其集团连锁优势引进了多家中高档品牌，为威海商业升级带来新鲜活力。经过 1 年的培育，振商厦华经营已经进入32、正轨，受到越来越多消费者认同；相比之下，本地百货感觉明显压力，也开始对商品组织进行调整，同时，也对购物环境进行改造?地区性连锁百货成为发展主力 地区性连锁百货成为发展主力 目前，威海百货业在数量方面，仍然是本地百货公司主导。近年，地区连锁百货加快了在威海发展。如振华商厦 2006 年进入威海；利群百货自从 2002 年进入威海以来，今年决定再次在经区再次开出新店。?百货自营超市提升竞争力 百货自营超市提升竞争力 二三线城市中好的百货自营超市的销售额在其整体的销售额中占到 30-40%以上，因此超市在三线城市百货竞争中扮演越来越重要的角色，利群百货、振华商厦等外来百货进入威海时都选择超市经营。通33、过物美价廉的超市带来比较多的消费人群，Page 12附：威海市百货统计表 项目名称 项目名称 商业面积(平方米)商业面积(平方米)开业时间开业时间业态 业态 所属区 所属区 振华商厦 振华商厦 63,000 2006 年 百货 环翠区 华联购物广场 华联购物广场 30,000 2002 年 百货 环翠区 威海百货 威海百货 12,000 2004 年 百货 环翠区 华联商厦 华联商厦 60,000 1995 年 百货 环翠区 金地大厦 金地大厦 12,000 2006 年 百货 环翠区 利群购物广场 利群购物广场 20,000 2002 年 百货 高新区 豪业圣迪广场 豪业圣迪广场 40,0034、0 2007 年 百货 经开区 齐鲁商城 齐鲁商城 20,000 2004 年 百货 经开区 Resource:DTZ Research 2.3.2 超市 超市?家家悦占据市场大部分份额 家家悦占据市场大部分份额 总部设在威海的家家悦超市目前运营超过 150 家店。家家悦在威海超市市场中处于绝对领导地位，在威海市区超过 30 多家。家家悦通过广泛地布点，占据了威海大部分超市网点；同时家家悦通过完善的配送系统以及生鲜控制，贴近百姓日常便利需求，使之成为威海消费者忠诚度最高的超市品牌。?外资超市拓展威海市场 外资超市拓展威海市场 目前进入威海的外资超市只有大润发一家，总面积 12,000 平米，235、004 年开业，凭借着便利的交通、丰富的商品逐渐成为威海市重要超市之一。另外日本最大的零售商 JUSCO 进选址威海经开区，积极拓展威海业务；WalMart 目前也在争取进入威海市场，希望尽早开出第一家店。?超市业态具有较好的发展前景 超市业态具有较好的发展前景 超市已经成为威海日常消费的重要部分，随着超市的发展和布点的深入以及人们生活水平的提升，对日常生活用品的需求也在增长。从国外经验看超市功能的不断增强，其将成为小商品市场和农贸市场的有力替代者，将会赢得更多的市场空间。并且城市规模的扩大，超市将会有更大的发展空间。项目名称项目名称 商业面积(平方米)商业面积(平方米)开业时间开业时间 业态36、业态 所属区所属区 家家悦超市 180,000 1995 年 超市 全市 利群超市 10,000 2002 年 超市 高区 振华商厦超市-2006 年 超市 环翠区 SPAR 超市 8,000 2005 年 超市 环翠区 大润发 12,000 2004 年 超市 经区 Resource:DTZ Research Page 132.3.3 服装市场 服装市场?服装类专业市场数量多、竞争激烈 服装类专业市场数量多、竞争激烈 威海市服装类专业市场在威海数量较多，发展亦最活跃。服装市场凭借其价格灵活，交易自由的特点满足了大部分消费者的青睐，其具有较强的生命力。由于服装类专业市场通常是由个人经营，由于资37、金实力原因，服装专业市场单店面积不大，档次不高，所面对消费者整体收入有限，因此市场竞争激烈。?韩式小商品市场成为发展特色 韩式小商品市场成为发展特色 由于威海受韩国的影响十分巨大，韩式的服装类市场在威海得到较好的发展，位于海港大厦的韩国服装城、威胜中韩商厦的韩国服装市场经营都比较好。特别是一些有特色的韩国商品如望远镜、鱼杆、韩国食品和服装都受到了本地消费者和旅游者的青睐。这里每天都能吸引大量人流，租金水平较高，较好位置能到达 10-14元/天/平方米。附：威海服装市场 项目名称项目名称 商业面积(平方米)商业面积(平方米)开业时间开业时间 业态业态 所属区所属区 小商品批发市场 小商品批发市场38、 20,000 2002 年 服装饰品市场 环翠区 环球广场 环球广场 12,000 1998 年 服装市场 环翠区 威海大世界 威海大世界 55,000 2002 年 服装市场 环翠区 海港大厦 海港大厦 16,800 2001 年 服装市场 环翠区 威胜中韩商厦 威胜中韩商厦 60,000 1998 年 服装/超市市场 环翠区 威海老港韩国服装城 威海老港韩国服装城 20,000 2001 年 服装市场 环翠区 荣丰韩货 荣丰韩货 170,000 2008 年 综合市场 高区 Resource:DTZ Research 2.3.4 家居建材 家居建材?建材家居发展迅速 建材家居发展迅速 威39、海建材市场与威海房地产发展密切相关。威海凭借宜居城市不仅得到本地的购房者订可，同时也吸引了大量外地投资者前来购房。大量房地产的开发，推动了威海建材家居产业的发展，许多老建材市场不断扩大规模，如威韩商贸；与此同时，威海的家居市场正逐步向中高档以上产品档次发展，产品质量正在逐年提高，竞争模式正处于价格竞争向品牌质量竞争的转型期。一大批新建的建材市场蜂拥而起，如乐天家居、银座家居等。?市场租金普遍不高，连锁家居回报较高 市场租金普遍不高，连锁家居回报较高 威海的家居建材专业市场发展较快，竞争明显激烈。特别是最近几年间新开出大型家居建材市场更造成市场 Page 14竞争更加激烈，压缩了利润空间。许多市40、场租金仅为 0.5-1 元/天/平方米，有的市场为了吸引招商，提供近租一年送一年的优惠政策。相比之下，连锁家居凭借完善的供应系统以及品牌优势，取得了较好的租金收入，如银座家居的二至三层租金亦达到 2.3 元/天/平方米，远远高于同类市场租金水平。?家庭软装饰市场仍然空白 家庭软装饰市场仍然空白 相比建材家居市场，家庭软装饰在威海发展仍然滞后，目前基本上没有专业的市场提供此类服务。通常情况下，软装饰是建材家居发展后的下一个消费热点。项目名称项目名称 商业面积(平方米)商业面积(平方米)开业时间开业时间 业态业态 所属区所属区 大屋建材装饰商城 大屋建材装饰商城 25,000 1999 年 建材/41、装饰市场 高区 威韩商贸城 威韩商贸城 41,000 2002 年 建材/家居市场 高区 棱方园家具广场 棱方园家具广场 23,000 2003 年 家具市场 高区 长峰家具批发商城 长峰家具批发商城 23,000 2001 年 家具类 经区 天坛家具广场 天坛家具广场 40,000 1999 年 家具类 环翠区 家世界装饰建材城 家世界装饰建材城 36,611 2006 年 建材/家居市场 经区 特乙甲家具广场 特乙甲家具广场 12,268 2005 年 家具市场 环翠区 亿特隆装饰城 亿特隆装饰城 18,000 2007 年 建材/装饰市场 环翠区 Resource:DTZ Researc42、h 2.3.5 电器及数码 电器及数码 威海本地缺少专业的电器数码零售商，除了早期的鑫城电脑城以外，电器数码基本是由传统百货经营。近年家电市场发展迅速，国内电器连锁企业纷纷开好威海市场。三联电器最早进入威海，在经营面积上具有绝对优势；国美电器在威海已开出两家店，而苏宁电器更是不惜血本，以地王身份拍下城里中学土地，准备在威海开出旗舰店。项目名称 商业面积(平方米)开业时间 业态 所属区 鑫城电脑城 20,000 2001 年 数码 环翠区 国美电器新威店 3,000 2005 年 电器 环翠区 国美电器侨乡城市广场店 3,000 2006 年 电器 环翠区 三联电器华宇大厦店 4,500 20043、1 年 电器 环翠区 Resource:DTZ Research 2.3.6 休闲娱乐 休闲娱乐 威海市餐饮业经营状况普遍较好。一方面随着居民生活水平的提升，人们把走出家门到外面餐厅就餐当成一种时尚，并且餐厅也成为了人们沟通感情和聚会的场所；威海作为国内著名的海滨城市，拥有天然的旅游资源，每年吸引 1,384.69 万人次的国内外游客，大量的旅游者到威海也是要品尝当地特色的食品，这些因素都促进了威海餐饮业的发展。许多国际快餐连锁 KFC、必胜客、味千拉面等进入威海；被称之为威海外滩以 Page 15主打风情酒吧一条街，包括威海之门、艺术画廊和酒吧、游艇俱乐部和水上巴士区码头等，吸引众多游客。威44、海休闲娱乐场所分布比较分散，主要在市中心三角花园、威胜大厦一带、市政府以西、北竹岛、经区长峰一带以及新开发的威海新外滩。休闲娱乐场在规模不大，经营上淡、旺季明显，旺季主要出现在旅游高峰期、周末或节假日，淡季主要是春节前后、气温比较低的时候。各类休闲娱乐场所中，中高档场所的经营状况好于低档或中偏低的场所。总体来讲，威海整体休闲娱乐产业还没有形成规模，具有影响的餐饮、休闲、娱乐仍然与其旅游城市地位还有相当的差距，一些优质的休闲娱乐场所仍然缺少。随着威海市经济的快速发展，人们对生活质量的要求也在提高，优质的休闲娱乐场所需求也越来越大。2.4 威海市商业主要特征 威海市商业主要特征?市场类产品最活跃 45、市场类产品最活跃 由于投资门槛低、价格低廉、受众广泛，市场类商业是威海最活跃的业态，也成为威海所有业态租金水平最高的商业。由于消费者长期的购物习惯，人们不愿意去郊区购物，加上市场类业态需要大量人流，因此在新区的发展受到局限。?连锁零售商将改变商业格局 连锁零售商将改变商业格局 目前威海零售业仍然以本地零售商为主，百货的如华联、超市的家家悦，随着连锁零售商逐步进入威海市场，如振华、国美、银座、JUSCO 等连锁零售商凭借先进的管理、广泛的网络，将逐步改变威海原有商业格局。?新开业项目租金整体水平不高 新开业项目租金整体水平不高 商业发展需要足够的培育时间，威海新开业项目中，由于品牌代理商或中小商46、户由于实力原因，普遍持观望态度，造成新开商业招商困难。许多商业不得不采取减低租金方式吸引商家，新开商业项目普遍租金不高，远远低于成熟商业。?购物中心仍然缺少 购物中心仍然缺少 购物中心具有业态丰富、店面形象好的优势，在国内一线二线城市，持有型的购物中心已经成为发展趋势。在威海整体持有的真正购物中心目前还缺少，未来有实力的开发商面临巨大机会提升威海商业层次。?商业逐步向经区方向发展 商业逐步向经区方向发展 威海目前成熟商业主要集中在中心城市商圈，由于城市发展变化，城市发展重心逐步由于市中心向经济技术开发区转移；未来威海单一的商业中心将发生改变，经开区凭借良好的规划、住宅环境、交通便利性，其良 P47、age 16好的配套将吸引大批新入驻人群，经开区有机会成为新商业中心。?享受型消费成为热点 享受型消费成为热点 当人们满足基本生活需求消费后，开始注重更享受型消费，如购物追求品质、生活注重舒适，外出就餐、朋友聚会、休闲度假也成为人们的新消费，一些满足高品质生活的服务逐步走进人们，享受型消费成为热点需求。Page 17 3.0 区域商业零售市场分析 区域商业零售市场分析 项目所在区域为威海经济技术开发区。威海经济技术开发区是 1992 年成立，已规划面积 36 平方公里，起步区面积 11.88 平方公里。区内设有工业园区、保税加工区、金融贸易区、生活居住区和旅游度假区等多种功能小区。经开区拥有青48、威、烟威两条全封闭高等级汽车专用路；火车站、长途汽车站建在区内，距威海机场 20 公里。区内有威海新港，目前已开通了威海至韩国仁川客货运输班轮和至香港、日本的货运班轮。开发区成立以来，共引进项目 2000 多个，总投资近 200 亿元。Page 18经区商业发展特征分析如下：?威海最具潜力的商业发展区域 威海最具潜力的商业发展区域 新的城市规划，将经区作为威海重点发展区域，目前它已是威海对外交通的枢纽。良好的交通条件和经济基础，经区有机会成为威海新的城市中心。区域大量的投资建设以及房地产开房，已经成为许多外地零售商首要选址，如 JUSCO、利群等。?房地产开发加速为商业发展带来机遇 房地产开发49、加速为商业发展带来机遇 区域内有众多的住宅项目，已建成的有皇冠九龙湾花园、海林依景、森威花园、春天花园等；区域内新的住宅项目也在加速建设，如碧海嘉苑、五洲太阳城、滨海龙城、乐天世纪城公寓部分、丽景健康花园等，房地产开发加速为商业发展提供大量的居住人口，给商业带来新的发展机遇。?区域商业目前以家居类为主 区域商业目前以家居类为主 区域商业处于发展阶段，由于大量房地产开发的入驻人口尚未入驻，区域常驻人口较少，且收入水平不高。因此目前区域整体商业氛围不浓，大部以建材以及家居为主，如家世界装饰建材城、乐天家居以及长峰家具批发城。?区域市场看好，购物类逐步发展 区域市场看好，购物类逐步发展 区域类超市被50、消费接受程度较高，服装服饰类相对压力较大，从区域已开业的豪业圣迪广场到正在招商的时代广场和每美商城，服装方面招商者面临困难。由于区域发展已经得到连锁零售商的认可，未来购物类将会出现新的机会，成为威海主要的购物场所，如利群已决定将第二家百货在此开店。?租金水平整体不高 租金水平整体不高 受区域商业发展阶段的影响，目前已开业的项目整体租金都偏低，建材家居类的租金只有 1 元/天/平方米。选择服装服饰类的时代广场，其租金水平也只有 2-3 元/天/平方米。?大部分商业项目以产权销售为主 大部分商业项目以产权销售为主 除九龙湾休闲广场外，区域内的大部份商业项目均为销售型项目，如时代广场、豪业圣迪广场以51、及每美商场等。销售的项目对于未来管理增了难度，业主为主统一形象，采取了包租模式，这又得企业增了经营压力，同时又给项目品牌招商增加困难。Page 19附：区域商业项目 项目名称项目名称 商业面积商业面积(平方米平方米)开业时间开业时间 业态业态 所属区所属区 豪业圣迪广场豪业圣迪广场 36,000 2007 年 百货 经区 时代广场时代广场 40,000 2007 年 专业市场 经区 每美商城每美商城 7,000 2008 年 小商品市场 经区 齐鲁商城齐鲁商城 20,000 1999 年 超市+百货 经区 九龙湾休闲购物广场九龙湾休闲购物广场 100,000 2010 年 购物中心 经区 JU52、SCO 70,000 2010 年 购物中心 经区 长峰家具批发商城 长峰家具批发商城 23,000 2001 年 家具类 经区 家世界装饰建材城 家世界装饰建材城 36,611 2006 年 建材/家居市场 经区 Resource:DTZ Research Page 204.0 消费者研究分析 消费者研究分析 我行对威海消费者做了详细的问卷调整，在本部分内容，我行仅对调整结果做分析，其调查内容参考附录。4.1 威海市消费者基本特征分析 威海市消费者基本特征分析 4.1.1 职业结构 职业结构 调查结果显示，威海市消费者可以分成如下三个群体：?普通收入消费者：以工薪阶层为主，包括工人、服务人员53、离退休人员等。普通收入消费者：以工薪阶层为主，包括工人、服务人员、离退休人员等。?较高收入消费者：包括个体户、外资、私营企业管理人员、公务员等群体。较高收入消费者：包括个体户、外资、私营企业管理人员、公务员等群体。?无收入消费者：包括学生、家庭主妇、无业人员等。无收入消费者：包括学生、家庭主妇、无业人员等。4.1.2 交通工具选择 交通工具选择 调查结果显示，公交车是威海市消费者的主要交通工具，这也是威海市的地理情况所决定。由于威海市区面积较小，步行逛商场购物的也占一定比例，而骑自行车购物的占很少一部分，这也与威海市市区面积较小且较狭长、市民骑自行车的人数较少的特点有关。4.1.3 收入水平54、状况 收入水平状况 调查结果显示，威海市消费者个人月收入在 3,000 元以下占绝大部分，而其中主要集中在 1,000-3,000 元之间，这同时也是一个中等的个人月收入水平。4.2 消费行为和态度分析 消费行为和态度分析 4.2.1 地理位置远近 地理位置远近 调查显示，近四成多的消费者希望商场能在 3 公里范围内，而对距离远近感觉无所谓的消费者占很大一部分比例。总体来看，威海市市区面积不大，目前的商业中心区域是以市政府为中心的环翠区，大部分威海的居民小区和商业单位都集中在该区域内，消费者逛街购物的路线一般较短、较单一，从而对商场远近的距离也变得不是很敏感。对于位于两侧的高新技术开发区和经济55、开发区虽然直线距离并不远，但威海市消费者去这两个地方购物的消费习惯还没有养成。Page 214.2.2 消费者经常光顾的商场情况 消费者经常光顾的商场情况?超市 超市 家家悦和大润发是威海大多数消费者的日常购物去向。?百货商场：百货商场：华联商厦和华联购物中心消费者经常光顾的频率最高，其次利群商厦也有一定比例的消费者经常光顾，振华商厦也由有一定比例的消费者经常光顾。此外环球广场、威海百货、大世界、金猴广场也有一定比例的消费者。?消费者购物重视因素 消费者购物重视因素“商品品牌种类多少”和“交通是否便利”是消费者最为关心的两个因素，其次才是“商场服务质量”、“价格低”等因素。?综合性商场更受欢迎56、 综合性商场更受欢迎 调查显示，大部分消费者更喜欢综合性商场，因为里面商品种类齐全，而且还配有超市、餐饮、休闲等服务设施，可以同时满足消费者的多种消费需求。?餐饮、服装仍是目前消费的主要项目 餐饮、服装仍是目前消费的主要项目 餐饮、服装两类仍是目前市民消费的重点，特别是餐饮类。值得注意的是休闲娱乐类项目，目前虽然不被消费者重视，但大多数消费者仍然表示在今后会增加此类消费。4.3 消费者调查综合结论 消费者调查综合结论?消费者希望乐天项目定位于集服装、餐饮及休闲娱乐于一体的综合型中高档商场。消费者希望乐天项目定位于集服装、餐饮及休闲娱乐于一体的综合型中高档商场。具体可在如下几个方面体现特色：-商57、品种类多样化，最好能具备一些威海市内独有的商品特色；-开发特色休闲娱乐项目吸引人气，集购物、餐饮、休闲娱乐为一体；-商品定位可以中高档为主，突出特色，例如服装样式齐全、款式新潮等；-为消费者提供便利的交通条件，特别是便捷的公交线路。Page 22?消费者希望项目主要经营商品种类仍以餐饮、服装为主，但是要突出特色，以免与威胜等服装商场这些有一定优势的项目形成重复竞争。消费者希望项目主要经营商品种类仍以餐饮、服装为主，但是要突出特色，以免与威胜等服装商场这些有一定优势的项目形成重复竞争。在同威胜业主的深访中可以明显的感觉到，大部分业主对遍地开张的商业项目存在抵制态度，究其原因在于许多项目重复性建设58、，而消费者被一次次的分流，投资者获得的利润越来越少，故乐天项目在定位时应突出特色，一是吸引消费者，二是吸引投资者。?投资者希望乐天项目在开发商场内店铺上，建设 10-40 平方米、总价在 20 万元以内的中高档商铺，适当增加价位稍高的大面积商铺。投资者希望乐天项目在开发商场内店铺上，建设 10-40 平方米、总价在 20 万元以内的中高档商铺，适当增加价位稍高的大面积商铺。建议铺位的面积以不低于 20 平为准，给投资者足够的自由装潢、展现个性的空间。Page 235.0 商户访谈要点分析 商户访谈要点分析 我行对不同的零售商都做商户访谈，通过商户的意见来评价项目未来定位所规避的风险，从而找到合59、适的商户资源提供决策依据。?零售商对区域的看法 零售商对区域的看法 几乎大部分零售商对区域都看好，认为经区是威海城市发展的方向，目前商业基础较差，但想信经区是威海商业是威海新的发展机会。零售商普遍认为，目前经区更多以建材类家居为主，未来购物类消费将会发展。?不同零售对项目选址的意向 不同零售对项目选址的意向 不同类别零售商对项目选址差异较大。虽然区域已经有超市已经在此选址，其它超市特别是国际连锁超市对区域选址较为积极；本地百货或区域百货对区域选址认可，全国连锁百货对威海表现谨慎；家居建材类商家仍然看好区域增长潜力，愿意到此开店；品牌服装对区域开店持观望态度，主要愿意是区域没有大的主力百货，而个60、体商户相对保守，他们因有的经营习惯是传统商业中心，而对于新区信心不足；休闲娱乐类商户对区域认可，认为只要有合适条件是愿意到区域发展。?对项目的建议 对项目的建议 在定位方面，商家希望区域多一些休闲、娱乐类业态，以吸引更远的消费来消费；品牌商家对项目品牌组合很关心，他们希望连锁零售商来进行运营；个体商户希望项目能够做大连胜利广场模式；由于区域不是很成熟，商家都希望租金不宜订太高，避免成本太高影响项目生存；在硬件方面，许多商家提及未来应规划足够多的停车位，以吸引驾车车族，另外在店铺规划方面，动线尽可能地简单，让所有店铺人流均一。?对消费者的看法 对消费者的看法 目前规模较大的零售商对区域未来消费者61、有信心，他们认为经开区未来是威海最有实力的消费区，虽然目前还在建设中，但潜力是可预期的；而中小商户表现普遍谨慎，认为威海的的消费者很传统，此区域的消费者多为打工者，收入水平较低，而市区里的消费者不愿意到更远的地方消费，对于服装类更是如此。Page 246.0 项目研究及分析 项目研究及分析 6.1 项目基本情况 项目基本情况 乐天世纪城项目占地面积约为 36 公顷,规划总建筑面积为 72 万平米，地处威海经济技术开发区中心地段，南起上海路、北至渤海路、东靠海滨路，西临威海主干道青岛路（机场路），对临威海汽车站、火车站，近邻威海新港。容积率总体控制在 0.31.2 之间。项目商业总共分为三期：一62、期总建筑面积 7.2 万平方米；二期在建部分约万平方米；三期（利群）约 2.5万平方米 Page 25 规划建筑面积明细表规划建筑面积明细表地块编号楼号建筑基底面积（）总建筑面积（）地上建筑面积（）地下建筑面积（）备注地块编号楼号建筑基底面积（）总建筑面积（）地上建筑面积（）地下建筑面积（）备注A-01A112,24393,58780,64412,943A-02A217,995127,190109,60517,585A-03A317,065122,157105,15717,000A-04A43,92410,10710,107-A-05A55,26937,82432,4515,373A6-15,63、61116,76511,2225,543A6-28,45025,54921,982A6-57913,335（含中心绿地下车库）A6-3764764764-变电所A6-43,1677,2867,286-多层建筑群A6-6290660660-换热站A6-7888888-垃圾站A6-8160160160-公厕A-07A74,91262,95256,3776,575B-01B19,05466,00055,57810,422C1-12,1469,4076,4402,967C1-25,60416,89016,890-多层建筑群C2-11,7906,9586,958-C2-21,1433,7893,789-64、C-03C32,8648,7678,767-C4-16,10656,13648,9007,236C4-21,0882,4002,400-C-05C52,83627,91124,5203,391D-01D16,40225,65625,656-含已建建筑面积6000m2计D-0234,00034,400-已建建筑D3-11,39817,95017,950-已建建筑D3-2505050-垃圾站D-04D46,24250,71443,9406,774已批地块注：九隆公司规划可销售建筑面积九隆公司规划不可销售建筑面积非九隆公司持有建筑面积C-02C-04D-03A-0650,866C-01 Page 265、66.2 项目优势及机会 项目优势及机会?威海交通枢纽，区域位置优越 威海交通枢纽，区域位置优越 项目在威海南北两条主干道青岛路与海滨南路的中间位置，与市区交通极其便利；与此同时项目紧临威海火车站以及长途汽车车，威海与外界的交通换乘中心仅几百米；规划的大威海轨道交通威海站也经过经区；经区也是威海通向国际航空港的必经之地；威海的国际海港亦设在经区。项目处于经区是未来威海的交通枢纽，良好的交通优势使这里威海最有潜力商业中心。?旅游城市和宜居城市吸引众多游客旅游城市和宜居城市吸引众多游客 由于生活水平提高，旅游已成为人们重要的消遣方式。威海作为著名的海滨城市和宜居城市，每年吸引海内外游客 1,00066、 多万人次。游客在威海由旅游观光变海滨休闲度假旅游。旅游方式的转变扩大了消费领域，延长了消费时间，为休闲服务类市场带来了更大的活力，带动了威海市零售业的发展。Page 27?经区住宅开发加速，区域人口持续增加经区住宅开发加速，区域人口持续增加 随着经区成为威海新城市发展方向，经区的住宅开发进度也在加快。区域内高档住宅越来越多，如悦海世家、韩国城、滨海龙城、皇冠小区、上海路 5 号、春天花园以及本项目乐天世纪城等。区域中大量的中高端收入居民入驻，将为项目商业的发展提供大量的消费人群。?区域商业项目及著名零售商集中，次商业中心地位加强 区域商业项目及著名零售商集中，次商业中心地位加强 在项目四周，67、商业项目集中放量，如豪业圣迪广场、时代广场、每美商城、家世界装饰建材城以及规划中九龙湾休闲广场，与此同时 JUSCO、利群以及家家悦等著名零售连锁店的加入，使得经开区成为除中心城市商圈以外最重要商业中心，未来经区作为城市新商业中心地位得到加强，这有利于项目推广和宣传，为缩短商业培育时间创造条件。?项目体量较大，有利形成商业规模优势 项目体量较大，有利形成商业规模优势 乐天世纪城总建筑面积规划近 72 万平方米，目前项目规划的商业体量超过 20 万平方米，商业规模远远大于区域内的其它商业项目，也大于市内的许多商业项目。大体量的商业有利于整合更多的商业优势资源，形成强大的商业洼地效应，有利于聚集更68、多的人流。?项目前期运营基础以及主力店吸引力项目前期运营基础以及主力店吸引力 乐天家居已成功运营，同时利群百货也有望入驻，项目前期的成功运营以及强势主力店的入驻，为后期商业的运作提供良好的基础条件。6.3 项目劣势及威胁 项目劣势及威胁?威海市场容量有限 威海市场容量有限 威海是海滨城市，地理狭长，城市辐射范围有限。市区人口仅 61 万，较小的城市规模、较小人口数量与较大威海商业供应形成较大压力。新开商业不可避免地受到市场需求压力而面临更多的风险，如销售、招商、运营等等。?区域商业发展前期，辐射力不够区域商业发展前期，辐射力不够 经开区与市中心发展相对较晚，由于与市中心距离较远，加上已开业商业69、没有形成与市中心商业的差异化，造成商业其辐射力不足，短期内难以吸引市区消费人群；另外区域常驻人口不多，开业项目普遍商业氛围不浓，从而影响商家经营信心。Page 28?区域潜在项目相互竞争压力大 区域潜在项目相互竞争压力大 项目所在区域商业密集，除了本项目大体量商业外，未来开业的项目还包括时代广场、每美商城、九龙湾休闲购物广场等。大量商业同期开发会造成商户资源特别是主力商户的争夺。如 JUSCO 已选择了经区，Walmart 就不再考虑在本项目开店。这给项目未来选择商户带来诸多不确定因素。?中小商户招商难度大 中小商户招商难度大 项目在招商阶段，不得不面临大量中小商户招商动员工作。从周边项目招商70、情况以及前期商户访谈，中小商户对区域选址尤为谨慎，主要原因是中小商户由于资金实力较弱，不愿意承受较大的市场风险面临更长的市场培育期。?固有消费习性难以改变，影响新区商业培育周期固有消费习性难以改变，影响新区商业培育周期 威海城市规模较小，早期商业相对集中，人们日常生活消费基本在市区商业中心附近。经区对于市区消费者而言是郊区，虽然威海城市发展迅速变化，经区正在成为新的城市中心，但多年消费习性在短时间仍然难改变。长期习惯使得市区消费者不愿意去经区消费，从而影响新兴商业培育时间。?前期硬件规划缺陷前期硬件规划缺陷 乐于世纪城商业体量较大，分为几期开发。前几期在建筑设计没有与后几期开发进行统一交通组织71、及人流动线规划，这会影响整体商业特别是后续商业的发展。Page 297.0 项目定位策略建议 项目定位策略建议 7.1 项目市场定位 项目市场定位 7.1.1 项目市场定位的关键信息 项目市场定位的关键信息?城市发展重心转移经区 城市发展重心转移经区 市区及高区的用地已经饱和，传统区域发展受限；而经区开发相对较晚，威海的城市建设重心逐步转移至经区，威海市许多重要的机构包括政府亦将迁至经区；作为大威海发展的一部份，经区成为连接文登重要区域，它将是未来威海的城市中心。随着区域大量的房地产开发，未来将入驻大量的人口，这部份人群普遍收入较高，消费力强，市场需求量大。?经区初具完整的城市功能 经区初具完72、整的城市功能 经开区经过近年大量基础建设，已经具有完善的城市功能，如交通枢纽中心、商务中心、宜居中心、产业中以及文化教育，完善的功能使经区成为威海新的城市中心。?区域新商业氛围逐渐形成 区域新商业氛围逐渐形成 除已开业的豪业圣迪广场、家世界外，区域其它新建商业项目如每美商城、JUSCO 以及九龙湾休闲广场等也将在近期建成，经开区已成为威海中心商业区外最集中的商业区，威海未来新商业氛围逐渐形成。7.1.2 项目市场定位 项目市场定位 乐天世纪城位于经区的核心位置，拥城市中独一无二的地理优势。从威海城市整体规划以及区域市场的发展趋势，结合我行对项目前瞻性思考，项目整体的市场定位为 Central 73、Point 威海新城市商业中心 Central Point 威海新城市商业中心 Page 30威海新城市商业中心(Central Point)威海新城市商业中心(Central Point)市场定位集中体现的整体优势，具体表现在：?项目位于城市交通核心 项目位于城市交通核心 经区已经成为威海新的城市交通中心，而乐天世纪城两侧紧临城市主干道，同时又与火车站与汽车总站相临，得天独厚的交通优势使项目尽享未来城市核心位置，为未来项目成为商业中心创造坚实基础。?商业规模巨大，商业中心地位突现 商业规模巨大，商业中心地位突现 乐天世纪城总建筑面积 72 万平方米，是经区的超级大盘，同时其商业规划面积亦将超74、过 20 万平方米，其面积远远超过区域其它项目，在威海其体量位居前列，大规模的的商业具有较强的辐射力和聚合力，项目具备区域商业的领导地位。?综合体建筑，主力店奠定区域商业中心 综合体建筑，主力店奠定区域商业中心 项目涵括了公寓、商业、办公，作为复合功能的综合体，项目具备商业地标的优势；同时项目商业引入区域唯一的主力连锁百货店利群百货，项目的商业中心得到巩固。7.2 各版块功能定位 各版块功能定位 7.2.1 项目功能定位的原则 项目功能定位的原则 定位是一种战略选择，定位的正确与否对物业的成败及收益有极为重要的影响，针对贵司乐天世纪城，基于以上项目及市场分析的基础上，我行认为其定位应满足以下几75、个条件：?促进项目价值最大化 促进项目价值最大化 项目功能定位决定了物业的用途取向，而不同用途的产品所面临的目标客户及市场竞争又有所不同，因此项目定位在很大程度上决定了项目的价值空间，所以在进行项目定位时，应在充分的市场研究基础上，选择可使项目实现价值最大化的方案。?具备较强的可操作性具备较强的可操作性 对于一个商业项目而言，要实现项目的价值最大化及未来的可持续发展，必须进行专业化的资源整合，因此项目的定位应建立在了解自身物业状况及专业公司/商家投资需求的基础上，使定位能够在项目的规模及硬件基础上可以实现，而并非新奇的概念。Page 31?在市场中具备独特性在市场中具备独特性 我行认为贵司乐天76、世纪城应具有“基于区域特征的独特性”。即体现区域的精神内涵，符合消费者需求特征，引发目标顾客的认同感，形成项目的不可替代性及不可模仿性，并以此与市场上现有及未来的竞争者有效形成差异化。?符合城市及市场发展趋势符合城市及市场发展趋势 乐天世纪城的定位应具备一定的前瞻性，符合城市及市场的未来发展趋势及需求变化，以领先者的姿态成为市场中的亮点，取得良好的市场利润及社会效应。7.2.2 项目不同方向的探讨 项目不同方向的探讨 乐天世纪城项目是综合项目，总建筑面积为 72 万平方米，规划的产品有商业、住宅以及办公。项目分为三期开发，目前已开发的部分为 A3（乐天家居），D1 为已签约商家利群百货，A2 77、为正在建设部分，A1，A5-A7为待建中。Page 32 7.2.2.1 乐天世纪城功能定位的决定因素 乐天世纪城功能定位的决定因素?商业不同阶段生存的优先性 商业不同阶段生存的优先性 新建商业发展必然要经历培育期，不同的培育期将影响商业的竞争优势。由于区域商业目前还不成熟，项目尽可能选择生存性强的业态，避免开业后人流缺少导致经营困境。已开业的 A3 定位为家居，经过一段时间运营，市场知名已经度提高，具有一定的辐射力，它已表现了较强的生存力，而在同一区域已开业的豪业 圣迪广场以服装为主，目前经营惨淡，人流量极少，在同一项目的家家悦超市，人量流明显较多，这说明目前服装类业态生存力较弱，而超市相对78、较强，这也是 JUSCO 也选址此区域的重要原因。对于正 A2 区域的业态定位，在服装与家居方面，我行认为，家居在现阶段生存力仍远远高于服装。?商户入驻意向 商户入驻意向 商户对市场基本有一定专业判断，如果有入驻意向，则表明商家认可区域市场发展。通过商户的入驻意向的了解，来判断项目未来招商的成功的可能性。百货已经选择 A4 地块，其它地块没有选择百货必要；区域中目前有了两家大型超市家家悦和 JUSCO，新的超市根据商业网点规定不能再此区域选址了，通过向 WalMart 了解，我们亦到得类似答复，因此超市业态被排除；家电类卖场区域目前还比较缺少，项目家电连锁存在机会，但是苏宁已明确只开市中心的旗79、舰店，未来可以选择国美或三联等；对于服装品牌商家而言，大部分对项目表现谨慎，它们在中小城市愿意更百货在一起，而服装个体户实力较弱，不愿意冒较大风险到未来成熟区域开店，因此未来市场服装类业态，最好是在区域相对成熟后再进行商业开发，有利于减少风险；对于建材商家，由于项目 A3 家居已经开业，许多商家愿意进入，特别是与建材配套的家具及家饰，对于 A2，这些商家基本看好；对于餐饮、休闲、娱乐业态，它们对区域选择相对不敏感，只关注区域入发展以及项目的硬件环境，因此这些业态未来可以安排在相对较偏的 A5-6 位置。?消费者可达性强度 消费者可达性强度 选择不同的业态，消费者可达性强度差异性较大。一般而言，80、有主力店类商家的业态对消费者吸引较强，如连锁的百货/超市/电器等；非连锁品牌对消费者吸引较弱。由于项目目前能够选择的主力店只有百货的可能，其它业态市场存在主力店不多。对项目早期，为了缩短培育时间，只能尽可能选择消费者可达性强度高的非主力店业态，如目的性较强的餐饮、娱乐、休闲类、教育等，另外建材、家具等大宗消费品业态，其目的性较强，消费者即使距离较远，只要有需求也愿意前来消费。Page 33?项目各地块的关联性 项目各地块的关联性 乐天世纪城项目分三期开发，每期规划时应注意保持各地块既要有功能区分，避免内部业态分散失去规模效应，与此同时，项目各地块保持统一和关联性，使项目以统一的形象出现，有利项81、目长期发展。A3 已经选择建材方向，对于 A2 在建部分，我行通过贵司了解到很多家具希望到 A2 部分，而贵司也希望预留部分面积规划为家具用。我行认同贵司的作法，首先项目现阶段 A2 直接做服装类风险较大，其次 A2 规划为家具与服装混合经营，两种业态人群差异较大，人流难以共享。我行建议规划 A2 除家具外的剩余面积规划为与建材家具相关的家饰产品，满足目标人群连续的需求。A1 与 A5-A6 未建部分，建议规划 A2，A3 的差异产品，如餐饮休闲娱乐等，避免同一业态面积太大，市场消化困难，造成内部竞争。?项目可售性 项目可售性 项目商业面积较大，贵司对投资回报存在压力，而商业产品业态规划不同，82、投资回报率也不一样。一般而言，主力店面积相对较大，如百货、超市大卖场、家电卖场等，整售可能性较小，即使拆散零卖，未来不得不面临包租压力。在规划业态时，要充分考虑商铺的可售性。安排在规划产品时，要尽可能适应威海投资者的需求，面积不能太大；服装类商铺面积可大可小，是最适合销售类的商业业态，销售价格也是各种业态中最高，建议可以安排在项目最好位置如 A1 地块；在建材家居业态中，家具类店铺面积一般较大，不适合本地投资者，相比而言，家饰店铺面积需求较小，适合销售产品，由于租金较高，未来可以取得较高的售价，建议 A2 最好位置即一层做家饰业态，这样有助于贵司投资回款。餐饮、休闲、娱乐的经营面积较大，租金水83、平不高，未来售价也提高难度大，可以将他们安排价值较低的A5-6,未来将出售对象直接锁定有实力的商家。7.2.2.2 不同地块业态功能规划安排 不同地块业态功能规划安排 根据选择业态的决定因素分析，我行对项目整体业态功能规划如下：地块 地块 功能方向 功能方向 业态需求 业态需求 规划说明 规划说明 A1 A1 时尚天地 名品店、时装、休闲装、童装、针织装、运动服饰、鞋帽、箱包、手袋、皮具、服饰配件、饰品、国际快餐、休闲吧?A1 临青岛路主干道，展示面好?北侧未来是规划中的五星级酒店，JUSCO 也签约西北侧，区域未来商业氛围较好，适合规划为可售性店铺?服装类的业态付租能力相对较高，根据租金与售84、价的匹配关系，A1 是目前项目中最具价值的地块?未来建议规划为服装服饰步行街，针对市场时尚流行 Page 34产品?此位置要争取全部销售，取得收益最大化?A1 销售对象为投资客 A2 A2 国际美居 家饰用品、餐厨用具、美体卫浴、蜡烛/烛台、家用杂货、层架收纳、窗帘及布艺、餐具玻璃各类灯具、小家电、时敞家具、经典家具?A2 设计时定位方向为家具类，由于在建中，目前硬件调整空间不大，动线复杂?家具类其租金水平不高，影响项目销售及回款?规划时尽可能考虑与家具关联业态?考虑业态时选择租金水平较高?综合考虑，将可售性较好的一层规划为泛家饰类业态，将二/三层可售性差的楼层规划为家具业态?家饰是未来由建材85、向家居发展的新方向，业态具有成长性，有助于项目保持长期活力，规避经济周期变化的影响?一层产品规划时也充分考虑了未来向更高租金类业态如服装服饰调整过渡的可能性。A3 A3 建材世界 灯饰、布艺、五金、板材、瓷砖、卫浴、楼梯、门、橱柜?2007 年 7 月 20 日已开业运营 A4 A4 流行百货 青岛利群百货?业主已与利群百货签意向 A5 A5 主题店 旅游用品主题、户外主题、体育、高尔夫主题、汽车用品主题、数码及电器?A5 位于项目南北方向北侧入口处，位置相对较好?由于此版块面积不大，建议规划为面积相对较大的主题店?相对 A1，A5 位置较偏，但 A1 做为 A6 版块的门户同时临街，建议规划86、为有目的购物类业态?规划的产品是以提高生活品质的商品，如旅游/户外/高尔夫/汽车等?A5 街铺临街，建议以销售为主，单铺面积略大于A1，销售主要对象为商家 A6 A6 休闲娱乐 正餐、休闲餐饮、特色小吃、咖啡、酒吧、KTV、企业会所、儿童乐园、益智教育、书店、玩具、美容、美发、健身、食品?A6 位置在项目内侧，对外没有展示面，不利商家推广与经营?应尽可能考虑目的性业态吸引顾客?目的性业态中，餐饮、休闲、娱乐是最佳选择?在项目中大范围筛选更多目的商家，有助于辐射更远的距离，推动内部商业吸引?更多关注儿童类业态，通过家庭对孩子的重视提升项目的吸引力?A6 的业态，从关注威海消费者品质生活角度，更多87、融入享受型服务，提升商业影响力?A6 为低密度规划，可以规划为街铺形式，这将拉近 Page 35项目与人的距离 A7 A7 品牌旗舰 知名品牌旗舰?A7 地块面积不大，可以规划为独栋商业?A7 紧临利群百货，也位于项目南北方向南出入口，同时临通向火车站的上海路，位置较好?建议安排知名品牌旗舰店，提供给需要展示的品牌商家 D1 D1 流行百货 青岛利群百货?业主已与利群百货签意向，它将是未来吸引客流的主要来源?在推广过程中要充分利用主力店品牌优势提升在威海的影响力?由于整租给利群，投资回报周期较长，未来将投资回收更多地转移到其它可售型商业地块?根据利群的品牌优势，可以部分实施返租销售，减少资金压88、力 7.3 项目主题定位建议 项目主题定位建议 主题是项目功能定位的提升，有助于形成项目在威海最强势的声音。我行建议结合本项目特有的区位及规模优势采取“主题定位”的操作手法，借助主题的概念传达更为丰富的内涵，使之与周边其它竞争项目形成明显的势能基础，以现实差异化的特征扩大项目的“商业吸引力”。7.3.1 主题定位的必要性 主题定位的必要性?差异化竞争的需要 差异化竞争的需要 鲜明的主题容易在市场宣传推广时将信息传达给顾客，刺激顾客到来消费意欲，加深在顾客脑海中的印象。因此通过主题定位，能够与威海现有的项目形成差异化，避开直接竞争。?通过商业升级建立全新商业形象通过商业升级建立全新商业形象 项目89、诸多商业项目在业态功能存在雷同，项目在业态功能也很难与其它项目有本质的差异，项目需要通过主题定位来全面升级威海商业，建立有别于传统消费理念的新消费观，从而从更高的层次来树立项目在威海中的新形象。?有利于重新整合项目各期商业 有利于重新整合项目各期商业 项目商业体量较大，分为几期开发，每期之间应有紧密联系。项目需要有一个主题来将分期开发的商业统一起来，这样才有利于发挥项目的整体优势，避免关联度不高造成人流不能共享，影响项目运营成本。Page 36?满足消费者复合性需求满足消费者复合性需求 通过消费者调查我们得知，威海消费者需求日趋复合性。人们在不同地方完成消费将付出更多的时间成本。如果在一个地方90、能够完成更多消费内容，将会使顾客节约更多时间来体验消费乐趣，而不是疲惫于往返各消费场所，项目主题定位要充分考虑消费的复合性与多重性。7.3.2 主题定位 主题定位 7.3.2.1 主题定位 主题定位 通过前期系统的市场研究，我行发现项目作为威海新城市商业中心，具备独特的优势。面对未来极具潜力的商业空间，我行认为以下主题定位有助于确立项目在威海商业领先性：The Collection 集食乐购 The Collection 集食乐购 7.3.2.2 内涵内涵 CollectionCollection 最早只在时装圈内流行。借用 collection“收集、采集、搜集”的原意加以延伸，它包含了高级91、时装发布会汇集多位时装设计师新作并召之于众。目前 Collection 作为 Fashion collection 的简称，被广泛用以指称各种时装表演，即以服装和饰品为主的展示活动。这里我们将 The Collection(集食乐购)The Collection(集食乐购)的含义扩大整个目标人群的消费活动，Collection 不仅指时装，而是指涵括购物、娱乐、休闲一切的时尚集合，它是人们在满足基本日常生活用品以后，对品质生活和精神世界的新追求。The Collection(集食乐购)精选所有业内优势组合，使消费者在同一场所完成所有新鲜消费体验，也是威海时尚消费人群聚会、休闲天堂，让这里也成为92、旅游者最钟爱的创意消费场所。Page 377.3.2.3 主题定位之实现要素 主题定位之实现要素 The Collection(集食乐购)主题高度涵括了项目新的消费主张，是威海新时尚主义的代言人，为了实现项目主题定位，我行认为以下四大要素四大要素之实现将有助于从战略高度树立项目在威海的核心地位。Collection 1 Collection 1:创意建筑成为威海新城市景观创意建筑成为威海新城市景观 项目未建部分商业面积大部分不临街，如果硬拉消费者只能面临被拒绝。通过创意建筑设计，使项目本身成为威海新城市景观将有利于吸引目标消费群。在建筑设计同时，充分考虑业态与建筑的融合，尽可能地内外建筑表达一93、致，使形式与内容的习惯统一。根据项目低密度，我行建议将 A5-7 部分设计为蜂巢状建筑，利用仿生学建筑设计将项目创造威海乃至全国最具特色的商业建筑。蜂巢建筑可以创造更多的丰富空间与业态有机匹配，如曲折通幽的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥等通过建筑有机地组合成一个整体，其新颖的视觉效果，处处彰显品味和情趣，充分体现建筑与时尚的融合。建筑设计风格，我行将在规划部分具体提供。Collection 2：Collection 2：威海最丰富的消费场所 威海最丰富的消费场所 乐天世纪城是目前市区最具规模商业项目，大体量的商业有融入更丰富的业态。在一期（A3）已以有家居入入驻，二期在建部分（A2）未94、来将规划为家饰生活中心，利群百货也将入驻三期（D1）部分，其余未建部分商业将规划为汇集时尚小店、个性商店、主题餐饮、特色酒吧、咖啡店、KTV、俱乐部、时尚会所等购物、休闲、娱乐为一体的国际休闲街区，成为威海最聚人气消费场所。Page 38Collection 3：Collection 3：主题广场全新共享空间主题广场全新共享空间 现代商业除了提供丰富的服务以外，对公共空间的利用更加关注。项目的容积率较低，可以提供足够的公共空间成为人们休闲聚会的场所。我行建议在 A1 部分规划一个 LED 梦幻广场LED 梦幻广场，以配合以时尚为主题的个性购物空间，增加空间与消费者的互动性；另外建议在 A6 商95、业内部设立两个蜂洞广场，充分利用天然的蜂巢建筑中空设计，其中一个为规划情景剧场情景剧场，采取剧院式逐层退台中空设计，为未来公共活动演出或时尚展示与活动推广，另一设计为儿童广场儿童广场，以儿童娱乐为题材，将广场规划威海最具益智的家庭儿园。Collection 4：低密度开放式生态街区 Collection 4：低密度开放式生态街区 在商业所有模式中，街铺与顾客华而不没有距离感，而低密度街区与自然最近，适合人们休闲的。The Collection(集食乐购)强调开放式空间，抛弃了高层建筑的压力，将自然环境引入街内，人们可以在街区自由行走与游逛，能够全身心放松与享受。乐天世纪城作为威海第一步行街，重96、塑逛街文化，延续人们最本质的“逛街情感”。未来项目将成为威海有品味、高水平、具规模的商业生态街区。Page 397.3.3 目标消费群定位 目标消费群定位 7.3.3.1 消费者定位考虑因素 消费者定位考虑因素?主题定位要求 主题定位要求 The Collection(集食乐购)强调汇集威海优势的商业资源，引领威海进入全新的消费方式。由于不同业态在不同的发展阶段其目标对象存在差异，一般而言目的性业态消费覆盖较广，如餐饮、建材、娱乐等，便利性往往区域较窄，如超市/时装等。由于项目规模较大，业态丰富，因此未来消费者不可能尽锁定在某一细分人群。?交通辐射力 交通辐射力 项目的目标消费者与其辐射距离有97、密切的关系，交通辐射的距离将是项目未来目标消费者所覆盖范围。项目周边的远途交通发达，如长途汽车站、火车站，以及更远的海港和国际机场；相比而言，消费者大多数仍以公共交通为主，因此公交的便利将主要影响项目未来目标消费者。?区域人群的更新区域人群的更新 项目所在经区较早以经济开发为主，常住居民大都为农村或企业打工者。近年经区成为威海重点发展区域，经区的房地产开发成为热点，市区的居民逐步向在经区转移。区域人口结构及收入水平正在发生深刻变化，项目必须适应消费者更新变化。7.3.3.2 目标消费者及其来源 目标消费者及其来源 根据以上消费定位因素考虑条件，我行认为项目的目标消费者应锁定更广泛的人群，根据项98、目的体量及规模，在距离方便要涵括更广范的人群，综合各方面，我行对项目目标消费者定位为：以区域更新人群为基础，将目标锁定在整体威海市区最具活力年轻人和家庭，结合项目大交通优势，部分目标消费者也应面向来威海的旅游度假者 以区域更新人群为基础，将目标锁定在整体威海市区最具活力年轻人和家庭，结合项目大交通优势，部分目标消费者也应面向来威海的旅游度假者 Page 407.4 各地块平面规划 各地块平面规划 7.4.1 项目整体平面图规划 项目整体平面图规划 根据我行对项目的功能规划以及项目的主题定位，我行对项目整体平面规划如下：Page 41由于 A3/D1 的平面基本确定，我行将在只对 A1、A5-A99、7 做平面概念规划，以下为整体平面规划说明：地块 地块 平面规划主题 说明 A1 A1 iShow 爱秀 年轻人不可不去的时尚淘货街 A2 A2 Art Deco 家居创意馆 居家生活的创意装饰 A3 A3 Home Depot 筑屋 构筑理想的家 A4 A4 Deparment Store 流行百货 威海时尚的风向标 A5 A5 Specialty Stores 专业主题店 品质生活的购物体验 A6 A6 Bees Nest Block 蜂巢国际街区 最创意的建筑设计引领前卫的消费模式 A7 A7 Flagship Shop 旗舰店 品牌的最佳展示空间 D1 D1 Deparment Sto100、re 流行百货 威海时尚的风向标 Total Total The Collection 集食乐购 创导最时尚的消费观念，威海新鲜体验场所 7.4.2 项目整体交通分析 项目整体交通分析 Page 42整体动线规划特点：?动线单一，避免附通道 动线单一，避免附通道 整体规划特别 A1 与 A5-A6 部分，尽量设置单一动线，使消费者才自然舒适中游逛。主动线就只设一条，如A1 只有东西方面，A5-A6 只设南北方向动线。?与功能地块预留出入口对接 与功能地块预留出入口对接 项目被拆分 7 个功能地块，每个地块在规划时，要预留不同功能地块出入口的对接，避免顾客绕行造成顾客放弃游逛。?内设广场使动线有101、松有驰内设广场使动线有松有驰 在规划的动线，我们设计了三个广场，避免动线过长，消费者游逛疲劳。同时每一个广场都赋予特色，使由广场不仅成为动线的节点，而且成为人们休闲的空间。?为停车保留交通通道为停车保留交通通道 在动线规划中，我行保留了原有交通通道，主要原因是项目面北方面距离较远，为了方便顾客便利到达目标商家，我们建议未来在主街一侧的道路成为私家车或出租家停留站。7.4.3 爱秀(iShow)平面规划 爱秀(iShow)平面规划 7.4.3.1 平面规划考虑主要因素 强调逛街淘货：平面规划考虑主要因素 强调逛街淘货：爱秀（iShow）以时尚购物为主要业态，平面规划充分考虑消费者最喜爱逛街形式，102、设计放弃了威海传统的大盒子平面建筑设计，使商业设计重新回归以人本的商业理念。动线简单：动线简单：采取商业街形式，回避了动线过于复杂，使消费者在轻松自然的行走中完成购物。利于销售：利于销售：A1 位置相对较好，它是项目投资回收的主要来源，我行规划了租金水平回报较高的服装类业态。在平面规划时，应充分考虑分割的店铺易于销售。而采取街铺规划形式，可以保证店铺经营与销售产品的一致性。Page 437.4.3.2 A1 平面规划建议 A1 平面规划建议 Page 44 7.4.3.3 A1 平面规划技术指标 A1 平面规划技术指标 A1业态业态Level 1Level 2Level 3Level 2Lev103、el 3Total名品店2,2352,0844,319时装1,0811,081休闲装2,4432,443国际快餐197171368运动服饰923923童装443443针织品246246服饰配件507507饰品739739鞋帽1,2821,282箱包775775手袋972972皮具804804休闲餐厅895895Total5,9565,1134,72815,7975,9565,1134,72815,797 Page 457.4.4 蜂巢国际休闲街区（Bee蜂巢国际休闲街区（Bees Nest Block）平面规划 s Nest Block）平面规划 7.4.4.1 平面规划重点的因素 创意建筑设104、计:平面规划重点的因素 创意建筑设计:A5-A7 地块大部分面积不临街，缺少展示面不利于商业经营。用蜂巢仿生创意建筑设计解决了内部不易到达人流问题，实现项目从经营业态与环境的完美统一，有利于激活内部商业因子。更多的公共空间：更多的公共空间：丰富的商业空间可以汇聚更多的人流，使到达这里的顾客能够停留下来，延长在商业的消费时间。在进行平面规划时，提了多处公共空间设计，将外部人流拉近商业。铺铺临街，方便经营铺铺临街，方便经营：利于项目密度特点，采取 Block 街区平面规划设计，拉近商家与顾客的距离，避免了商业死角，有助商家运营。7.4.4.2 蜂巢国际休闲街区（Bees Nest Block）平面105、规划 蜂巢国际休闲街区（Bees Nest Block）平面规划?专业主题店（A5）专业主题店（A5）本部分规划为三个楼层，此部分全部安排专业主题店，通过某一品类的统一经营，吸引目标人群，如户外、运动、高尔夫等。Page 46?蜂巢概念设计(A6)蜂巢概念设计(A6)Page 47 Page 48?品牌旗舰店（A7）平面规划 品牌旗舰店（A7）平面规划 此部分以一拖二方式规划为独立的旗舰店?蜂巢国际街区(Bee蜂巢国际街区(Bees NestBlock)技术指标 s NestBlock)技术指标 A5业态业态Level 1Level 2Level 3Level 2Level 3Total户外主106、题店978978体育用品1,1371,137旅游主题833833电器专卖9989981,996高尔夫397397汽车饰品502502Total2,1151,8311,8975,8432,1151,8311,8975,843A6业态业态Level 1Level 2Level 2Total正餐3,0943,0946,188休闲餐饮3,1903,1906,380特色小吃1,4601,4602,920咖啡123123246酒吧1,5061,5063,012KTV1,4901,4902,980企业会所2,8952,8955,790儿童乐园1,5711,5713,142益智教育1,1641,1642,32107、8书店468468936玩具1,1151,1152,230美容315315630美发251251502健身8358351,670婚纱454454908Total19,93119,93139,86219,93119,93139,862A7业态业态Level 1Level 2Level 2Total品牌旗舰8128121,624品牌旗舰8128121,624Total1,6241,6243,2481,6241,6243,248 Page 497.4.5 居家创意馆（Art Deco）平面规划 居家创意馆（Art Deco）平面规划 7.4.5.1 平面规划的关注重点 平面规划的关注重点 由于项目已108、经处于在建中，本次平面规划主要是根据项目的定位对平面进行优化，主要体现在以下几个方面：调整出入口调整出入口：家饰与家具两种业态由于其租售策略不一样，我行分别规划了独立的出入口。增加可售面积增加可售面积：一层临街铺均规划这一拖二销售方式，减少二、三层持有所产生的投资压力。动线优化动线优化：将原先规划的动线进行优化处理，使人流更容易到达每家店铺。Page 50 7.4.5.2 居家创意馆（Art Deco）平面规划 居家创意馆（Art Deco）平面规划 Page 51 Page 52 Page 53 7.4.5.3 居家创意馆（Art Deco）规划指标 居家创意馆（Art Deco）规划指标 109、A2业态业态Level 1Level 2Level 3Level 4Level 2Level 3Level 4Total家饰用品1,8541,2773,131餐厨用具506506美体卫浴302302蜡烛/烛台466466家用杂货545545寝具用品577577层架收纳702702窗帘及布艺353353地毯纺织293293餐茶玻璃303303各类灯具807807灯饰374374小家电499499画框/画材/雕塑470470艺术品/民族工艺706706家具6,0597,50713,566配套9959951,990办公2,2672,267TotalTotal8,7578,3318,5022,2672110、7,8578,7578,3318,5022,26727,857 Page 547.4.6 项目规划整体初步指标 项目规划整体初步指标 7.5 不同地块之零售模式和档次建议 不同地块之零售模式和档次建议 7.5.1 项目零售模式建议 项目零售模式建议 以中国大陆市场上现行的零售经营模式进行基本分类，可概括地分为两种：一种为集中收银的百货公司模式，另一种为独立收银的类购物中心模式。百货公司如威海华联商厦、振华商厦等，为集中收银管理；另一种为购物中心，如北京东方广场、嘉茂购物中心等，目前在威海没有严格意义购物中心。在三线城市，这种分散经营的商业项目我们称之为类购物中心，它表现为几种形式，如商业街、小111、商品市场、专业市场等。乐天世纪城项目总共分为 7 个地块，每个地块商业相对独立，对于整体它表现为类购物中心，而对每个地块，根据经营方式的差异，应选择不同的零售模式。根据我行在国内国等城市多年商业经验，我行认为，针对不同的地块，应应采取不同的策略，具体建议如下：地块 地块 规划主题 零售模式建议 A1 A1 iShow 爱秀 商业街 A2 A2 Art Deco 家居创意馆 专业市场 A3 A3 Home Depot 筑屋 专业市场 A4 A4 Deparment Store 流行百货 百货 A5 A5 Specialty Stores 专业主题店 商业街 A6 A6 Bees Nest Blo112、ck 蜂巢国际街区 商业街 A7 A7 Flagship Shop 旗舰店 商业街 D1 D1 Deparment Store 流行百货 百货 7.5.2 档次定位策略 档次定位策略 乐天世纪城项目规模较大，是威海未来最具影响力的项目之一，在档次定位方面，既要保持在威海的高端形地块建筑面积(M2)套内面积(M2)地块建筑面积(M2)套内面积(M2)A121,14315,797A252,14127,857A56,6935,843A647,25839,862A73,8493,248Total131,08492,607131,08492,607 Page 55象，同时大体量商业决定了其未来人群的复杂113、性。因此在档位建议时，要根据不同地块的主题定位选择不同的档次，以实现项目高度适应性。以下为我行对贵司不同地块档次的建议：地块 地块 规划主题 档次建议 项目档次参考 A1 A1 iShow 爱秀 中档及中档偏高北京搜秀、广州流行快线、大连胜利广场 A2 A2 Art Deco 家居创意馆 中档偏高及中高特力屋、红星美凯龙 A3 A3 Home Depot 筑屋 中档偏高及中高家得宝、B&Q A4 A4 Deparment Store 流行百货 中高档 利群、银座、A5 A5 Specialty Stores 专业主题店 中高档 国美、Sports 100 A6 A6 Bees Nest Blo114、ck 蜂巢国际街区 中档偏高及中高上海新天地、西郊百联、北京二十二院街 A7 A7 Flagship Shop 旗舰店 中高档 雅戈尔旗舰、利郞旗舰 D1 D1 Deparment Store 流行百货 中高档 利群百货、银座百货 Page 568.0 项目租售策略顾问服务 项目租售策略顾问服务 8.1 威海商铺租售市场分析 威海商铺租售市场分析 8.1.1 威海商业环境背景 威海商业环境背景 作为一个新兴的商业城市，威海所处在环渤海城市经济带中，北方受烟台和大连的制约，南方又受青岛、日照经济圈的制约，无论是因港口吞吐量及港口经济，还是因人口分流而引发的商业激增，都要落后于这些城市。威海作为中115、国北方阳光海岸中海岸线资源最丰富的海滨旅游城市和与韩国直线联系最紧密的城市，近年来商业开发体量较大，商铺销售市场较为平稳。威海在售商铺多为“大盒子”类型的商场，且较为集中在市区范围内，而注重“街区商业”的商业街和市场类的商铺，多集中在市区以外的文登、荣城、张村、乳山等，其中不乏有很大建筑体量的类“Shoppingmall”类型的在售商业。Page 578.1.2 威海市区近年商业供应 威海市区近年商业供应 威海商业地产最早集中在环翠中心城区商圈，主要在以华联商厦为核心，区域主要以百货和服装市场为主。随着城市规模不断向外扩张，商业地产也沿中心城区向外发展。竹岛周边的亿特隆家饰城、威海卫外滩、以及116、银座家居；文化路周边的宇王商贸城、金猴购物广场以及翠竹园幸福广场。近年，高新区和经开区成为商业地产开发热点，如高新区的海悦国际购物广场以及荣丰韩货购物街，相比高新区，经区更是商业地产投资开发的重点，除已经开业的豪业圣迪广场、家世界装饰城、乐天家居外，新的商业项目也将在近期推出，如时代广场、每美商城、JUSCO 以及九龙湾休闲广场。Page 58附：威海近年新建商业项目供应 项目名称 项目名称 商业类型 商业类型 商业面积商业面积(平方米)(平方米)开业时间开业时间功能规划 功能规划 租售策略 租售策略 所属区所属区侨乡城市广场 侨乡城市广场 独立商铺 50,000 2004 年超市、家具、购物117、 租售结合 环翠区振华商厦 振华商厦 独立商业 63,000 2006 年百货 出租 银座家居 银座家居 独立商铺 30,000 2007 年建材家具 出租 环翠区金猴购物中心 金猴购物中心 独立商铺 36,000 2007 年超市、购物 租售结合 环翠区豪业圣迪广场 豪业圣迪广场 独立商铺 36,000 2007 年超市、购物、餐饮、影院 租售结合 经区 亿特隆家饰城亿特隆家饰城 底商 18,000 2007 年建材装饰 销售 环翠区家世界装饰建材城 家世界装饰建材城 独立商铺 36,611 2007 年建材装饰 租售结合 经区 时代广场 时代广场 商业街 40,000 2008 年购物、餐118、饮 销售 经区 每美商城每美商城 独立商铺 7,000 2008 年购物 销售 经区 宇王商贸城宇王商贸城 底商 8,000 2008 年小商品市场 销售 环翠区威海卫外滩威海卫外滩 商业街 8,000 2008 年餐饮 出租 环翠区荣丰韩货 荣丰韩货 独立商铺 170,0002008 年购物、餐饮、酒店 销售 高区 海悦国际购物中心 海悦国际购物中心 底商 12,300 2009 年超市、购物 租售结合 高区 翠竹园幸福广场翠竹园幸福广场 独立商铺 23,000 2009 年超市 租售结合 环翠区JUSCO 独立商业 70,000 2010 年购物中心-经区 九龙湾休闲购物广场九龙湾休闲购物119、广场 独立商业 100,0002010 年购物、休闲、娱乐 出租 经区 侨乡城市广场二期 侨乡城市广场二期 独立商铺 50,000-租售结合 环翠区Resource:DTZ Research 8.1.3 商铺租售的策略 商铺租售的策略?租售策略并举 租售策略并举 目前威海仅依靠商业出租方式运营的商业不多，目前只有振华大厦、银座家居以及家家悦集团在经区开发的九龙湾休闲购物广场。它们的共同特点是强大的零售商来整体运营，未来收益更多地依赖商家租金收益，由于商家资本实力相对较强，未来付租能力相对有保障。对于大多数项目，有由于商户选择品牌实力商家资源有限，更多只选择中小商户，在资金及网络方面的劣势决定中120、小商户的风险承受能力相对较弱。加上开发商自身的资金压力，威海大多数商业地产选择了商铺销售模式增加回款周期与速度。?商铺面积方面 商铺面积方面 威海在售的商业项目单铺的面积相对较大，于对建材类的商铺基本在 50-100 平方米，而服装类的商铺一般 在 30-50 平方米，较大的商铺面积会提商销售总价，抬高销售门槛，因此总价较高的许多商业项目出现销售缓慢，如亿特隆、金猴购物中心等；每美商场采取小面积商铺，虽然项目没有产权，但其低总价仍然吸引许 Page 59多投资者。附：威海销售项目单铺面积表 Resource:DTZ Research?返租回报吸引投资者 返租回报吸引投资者 威海在售商铺缺乏多样121、化的营销手段，返租回报是威海商铺销售常用的促销售手段。通常情况下，返租有以下原因：一是刺激投资客，加速销售周期；二是保证营运后统一形象；三是满足投资者初期回报期望，避免影响商业培育。目前威海对返租比例通常在 6-8%，返租期在 3-5 年，个别也有长达 10 年，如每美商场等。采取返租有利有弊，有利地方在于可以快速收回投资成本，加速资金回笼；不利地方在于受经营不确定的影响，业主不得不自付资金进行返回，特别是对于长期返租，未来诸多的不确定性，将增加对投资者的风险。附：威海售后返租案例 Resource:DTZ Research 物业位置业态销售策略物业位置业态销售策略豪业圣迪广场经开服装3年返7122、%乐天家居经开建材10年返6-7%亿特隆装饰城环翠建材返租1.5元/天/M2荣丰韩货购物街张村镇服装5年8%,直接扣时代广场经开服装3年返租8%金猴购物中心环翠服装3年7%,直接扣每美商城经开服装10年返8%物业位置业态面积物业位置业态面积(M2)楼层楼层经开服装20-50F130-50F2宇王商贸城宇王商贸城环翠服装20-30F1亿特隆装饰城亿特隆装饰城环翠建材30-100F1长滩印象长滩印象环翠-40-120F1张村镇服装10-60F120-30F2经开服装30-55F1服装20-40F2服装20-40F3环翠服装30-80F1服装18-55F1经开服装10-20B1服装17-22F1环翠123、服装20-40F1服装20-40F1每美商城侨乡城市广场荣丰韩货购物街时代广场金猴购物中心豪业圣迪广场每美商城侨乡城市广场荣丰韩货购物街时代广场金猴购物中心豪业圣迪广场 Page 608.1.4 销售商铺的价格水平 销售商铺的价格水平 威海在售商业项目大都均以建筑面积进行报价，个别以套内面积进行报价，如金猴购物广场。不同的业态，商铺售价存在差异性，通常服装类的商铺售价均价最高，较好区域可以达到 20,000 元/平方米左右，如时代广场、金猴购物广场（套内面积计算），而其它业态的商铺最高也只在 10,000-15,000 元/平方米，如亿特隆等。另外，有主力店的商业项目中，售价水平比没有主力店项124、目要高，如侨乡城市广场、金猴购物广场等。威海在售商铺售价与未来预期租金水平不成比例，投资保障度较差。附：不同项目售价水平示意 Resource:DTZ Research 8.1.5 租售市场整体特点 租售市场整体特点?投资门槛较高 投资门槛较高 威海销售商铺市场中，整体投资门槛相对较高，大多数项目的店铺销售总价在 40-100 万元左右，对于投资物业业态价格(元/M2）楼层备注物业业态价格(元/M2）楼层备注服装9,600-13,000F12007.5售价7,500-9,600F2建材5,000-7,000B1低价一般为商户价格6,600-8,000F14.5元/月/M2物业5,500-7,3125、00F2服装18,800F1外铺8,000-12,000F2建材8,000-12,000F1内铺均价,租1年送1年13,000-15,000F1/2外铺均价-19,000F18,000-9,000F2服装11,000-13,600F18,000F2服装22,000-28,000F1服装14,000-18,000F2服装11,000-16,000F3服装45,800-47,800F1外铺（套内面积）服装31,000-36,000F1内铺（套内面积）服装8,000B1服装12,000F1服装21,000F1外铺服装17,000F1内铺每美商城侨乡城市广场长滩印象荣丰韩货购物街时代广场金猴购物中心豪126、业圣迪广场乐天家居宇王商贸城亿特隆装饰城每美商城侨乡城市广场长滩印象荣丰韩货购物街时代广场金猴购物中心豪业圣迪广场乐天家居宇王商贸城亿特隆装饰城 Page 61者而言，单铺总价越高，投资者数量越少。相比而言，单铺总价在 20-50 万元的商业项目很少，目前只有每美商场位价在此区间，商铺投资市场还待合理培育。?营销手法单一 营销手法单一 对区域商业市场前景依赖较大，“炒前景”是几乎所有项目的首要营销手段，受“大盒子”商业规划布局等影响，过分迷信“投资返租”的商业销售模式。商铺销售市场已转为低迷，出售型商铺机会较小，需要有超前的营销创新，未能有效解决商铺投资和使用的关系，商铺购买人群较为狭窄，无法127、拓展商铺销售市场空间。?专业市场向购物中心发展 专业市场向购物中心发展 随着零售资源逐渐丰富，威海商业模式在逐步升级。由以前业态单一的销售型专业市场逐步向只租不售购物中心发展，如已经签约的 JUSCO 购物中心和九龙湾休闲购物广场。购物中心的发展代表威海商业在租售方面进入新的发展阶段。?街铺产品稀缺 街铺产品稀缺 街铺销售较好有它独特优势，一是展示面好，有利于商家推广；二是店铺独立，不易其它店铺经营影响。对于所有销售商铺中，街铺相对其它商铺产品而言，不仅售价最高而且销售速度是最快。目前威海真正的街铺项目不多，只有少部分商业项目采取类似规划，如时代广场。?商业地产竞争加剧 商业地产竞争加剧 威海128、商业地产竞争激烈主要体现在几个方面，一是招商难度大，大型连锁零售商进入威海的数量目前不多，中小商户资源争夺激烈；二是许多专业市场运营激烈，如建材、家居等；三是新的商业项目仍在持续供应，如苏宁电器竞得原城里中学地块项目、“大操场”建设、JUSCO、九龙湾休闲广场、侨乡城市广场二期等，新推出项目体量及规模相对较大，未来不可以避免产生直接竞争。威海城市发展受烟台、青岛制约较大，短期内商业市场需求有限。而巨大的新增商业体量，导致近年来威海市区范围内商铺出售进度较为缓慢，除极个别项目外，一般商业项目都需要长达 2 年以上的销售期。8.2 威海商铺投资者分析 威海商铺投资者分析 8.2.1 威海购买者类型129、 威海购买者类型?本地自用型买家 本地自用型买家 此类买家多对传统商业中心出售商业项目兴趣浓厚，较少关注经区和高区的在售商业项目，对商铺格局和出售价格较为敏感，一般多关注临街商业店铺，需求面积在 50-150 之间，可承受总价在 60-150 万元之间。Page 62?本地投资型买家本地投资型买家 此类买家对经区和高区新建商业项目的关注度要较本地自用型买家较大，他们更在意出售商铺的未来升值潜力，对商铺格局敏感度较小，但对出售价格较为在意；投资冲动性较强，受销售现场和营销手段影响较大，一般需求面积较小，在 30-60 之间，可承受总价范围在 60 万元以内，也有部分本地投资型买家偏好市区以外的商130、铺销售项目，在文登、荣城、乳山等地投资。外地自用型买家 外地自用型买家 威海外地自用型买家来源多集中在省内地区（包括长期在省内其它地区经营的外省客商），以烟台、济南等城市较多，省外自用型买家，尤其是韩国买家实际较少，他们对商业品质的关注度较高，相对而言，对城区不同区域的关注度较为平均。一般，对商铺格局更为注重，而对出售价格敏感度较低，多偏好临街商业店铺，需求面积在 100-300 之间，可承受总价在 100-250 万元之间。外地投资型买家 外地投资型买家 相对而言，外地投资型买家在威海市场人群较小，分为两种类型，一类是烟、威区域非威海市区的投资客，另一类是省内投资型客户；与本地很多项目以国内131、其他省区及海外买家为主的设想有所不同，实际看好威海商铺的海内外买家较少。外地投资型买家的关注度较为广泛，各类型商业项目都有涉及，对商铺格局和出售价格敏感度较小，一般需求面积在 100 以内，可承受总价在 80-150 万元之间。8.2.2 威海商铺投资者之关注要素 威海商铺投资者之关注要素 威海商铺投资者之关注要素有：?投资商铺类型，多偏好临街独立商铺；?对商铺潜在升值潜力关注较小，较注重现实投资回报，比如，投资回报的比例，及投资回报直接从首付款中扣除等；?投资商铺面积多集中在 30-100 之间，总价控制在 30-60 万元以内，尤以 30 万元左右接受度最高；?对“较新颖”投资形式接受度较132、高，可适度引导。8.2.3 威海商铺投资时机 威海商铺投资时机 在经历了 2005-2006 年商铺市场投资高峰期后，目前，威海市商铺投资市场较为疲软，与较大量的商铺出售机会相比，投资的热潮显然还没有到来。从目前的消费品市场增长幅度来看，本行认为，新的商铺投资热潮还要一个较长的时间，预计要到 2009 年下半年才能基本形成。Page 63结论：?威海商铺投资人群较少，可承受投资额度较小，一般多集中在 30-50 万元之间；威海商铺投资人群较少，可承受投资额度较小，一般多集中在 30-50 万元之间；?威海商铺投资人群较为开放，对新颖投资机会接受度较高；威海商铺投资人群较为开放，对新颖投资机会接133、受度较高；?本案已错过威海最佳商铺投资时机，下一个商铺投资热潮还待时日，建议延 2009 年下半年后推出。本案已错过威海最佳商铺投资时机，下一个商铺投资热潮还待时日，建议延 2009 年下半年后推出。8.3 威海商业物业需求分析 威海商业物业需求分析 8.3.1 现有销售商业物业特征 现有销售商业物业特征 威海市区商业物业多集中在环翠区文化东路世昌大道、统一路海滨北路的范围内，其它零散商业物业沿海滨路和青岛路向南延伸，至汽车站附近再次聚集，但汽车站附近聚集商业多为新建商业项目，相对人气较为稀疏。从商业物业的类型来看，近期临街独立商铺供应偏少，而市场类商铺供应量较大，尤其是“大盒子”类型的商业体134、量偏大，专业市场、百货商场相对饱和，餐饮娱乐相对分布较少。从需求方面来看，虽有较多业户对临街独立商铺兴趣较大，但在市场供应偏少的前提下，各类型商业物业需求较为平稳，远期来看，市场回归到以“商业街”为主的商业布局可能性较大。从商业经营类型对商业物业的需求来看，餐饮娱乐、品牌专卖店等对临街商铺需求较大的商业类型持续商业物业供应偏紧，尤其是在南部商业中心区范围内，供应需求矛盾较为激烈，应作重点开发考虑。从现有商业物业的使用类型来看，沿街独立商铺供应较少，且分布极为不均，多集中在老商业区内，商场类尤其是建材市场型商业供应体量较大，且多分布在老商业区之外的区域。8.3.2 不同商业物业需求迫切程度 不同135、商业物业需求迫切程度 通过以上分析，我行认为，各类型商业物业总体需求迫切程度如下：餐饮娱乐酒店超市便利店购物中心百货专业市场 餐饮娱乐酒店超市便利店购物中心百货专业市场 总体上来说，威海市区范围内商业物业需求呈现以下特点?中高档百货受烟台、青岛商业影响较大，发展潜力有限，近期需求度较低；而特色商业尤其是韩货、旅游品市场商业、批发型商业物业需求潜力较大；购物中心是未来发展方向；中高档百货受烟台、青岛商业影响较大，发展潜力有限，近期需求度较低；而特色商业尤其是韩货、旅游品市场商业、批发型商业物业需求潜力较大；购物中心是未来发展方向；?受人口密度较低和近期潜在市区人口增长有限等因素影响，建材、家具类136、专业市场现有商业物业供应量偏大，潜在需求在降低；受人口密度较低和近期潜在市区人口增长有限等因素影响，建材、家具类专业市场现有商业物业供应量偏大，潜在需求在降低；Page 64?受旅游消费人群增加、消费需求增长等因素影响，酒店住宿业、小型超市便利店需求旺盛，尤其是经济型酒店潜在需求较大；受旅游消费人群增加、消费需求增长等因素影响，酒店住宿业、小型超市便利店需求旺盛，尤其是经济型酒店潜在需求较大；?近年，餐饮娱乐业发展势头迅猛，而相对应的商业物业供应偏少，市场亟待需要此类型的临街商业物业供应。近年，餐饮娱乐业发展势头迅猛，而相对应的商业物业供应偏少，市场亟待需要此类型的临街商业物业供应。8.4 项137、目租售可行性评估分析 项目租售可行性评估分析 8.4.1 商业项目租售模式 商业项目租售模式 8.4.1.1 整体出售 整体出售 整体出售即将商业物业整体售予一个买家。整体出售以两种情况居多：第一种往往是现房物业，由于发展商陷入资金困难，需要迅速摆脱困境而采用此手段。买家由于整购，往往会压低价格。从收益上讲，回笼资金数额要远远低于正常市场销售。另一种是预订式商业物业，如大型超市、大卖场商家与地产商在前期阶段达成协议，以订单形式提前整购物业。就整体出售购买对象，可能是大型的投资机构，也可能是大型的经营商户，如凯德在国内收购华联的物业。8.4.1.2 分割销售 分割销售 分割店铺销售即在项目未建成138、或未开业时将商铺划分为小面积单元，进行产权销售。将商铺面积划小后能够有效降低投资门槛，面向更多的投资群体，从而在一定程度上提高大面积商业物业的可售性。目前国内大多数的商业项目均优先考虑采取此种销售方式。采取分割店铺销售的开发商大多是看重短期回报的商家，他们希望能通过产权的快速转移来取得开发利润，如宇王商贸城、威胜中韩商厦等 分割式小店铺的购买者中投资者占较大比例，他们希望能够通过出租所购买的商铺来获取长久的租金收益，但由于他们不专业，使得其商铺投资行为会面临较大的风险。8.4.1.3 只租不售 只租不售 所有商铺均以出租的形式进行经营，可以是开发商将物业整体租赁给一个商业集团，或是租赁给多个经139、营商户，开发商委托专业管理公司对整个商场进行统一管理，由管理公司完成商场招商工作，所有权仍属于开发商，如振华商厦、银座家居、JUSCO 项目等。从商业物业的规律来讲，大中型商业物业宜采用以租为主的方式，通过长期的培育和管理逐步提高物业的回报和商业影响力，大中型商业物业要想取得完全的成功，彻底贯彻经营方式，开发商掌握产权、以租为主是必须的条件。Page 658.4.1.4 租售结合 租售结合 商业物业作为商业的载体，其价值主要体现于后期商业的经营状况，在经营良好的情况下，对商业物业的长期持有可获得长期稳定而丰厚的租金回报。但是由于商业经营受到多方因素的影响，因此存在相应的经营风险，同时由于物业开140、发占有的大量的资金，会为部分开发商后期资金周转带来巨大的压力。正是基于以上两个问题，许多开发商选择了对商业物业进行租售结合方式，租售结合便是通过对租赁、销售物业的比例、时效性进行控制，一方面通过销售缓解资金压力，另一方面对优质物业进行经营继续获取长期收益。具体而言，它分为以下二种模式：?售后返租 售后返租 售后返租是以大商家整体承租或发展商长期包租为销售模式。由于产权式商铺投资相对较小，无须参与经营管理，收益稳定，因为降低了置业门槛而吸引了更多中小投资者。发展商作为物业的开发单位，通过将商场分割成不同面积单位出售获取开发利润。在保证小业主每年一定的收益率的前提下，要求小业主与发展商签定与大型商141、家租期一致的承包经营合同，为发展商与大型商家签订的租赁合同奠定基础。这种销售方式在威海比较常见，如豪业圣迪广场、时代广场、金猴购物广场等?先租后售 先租后售 先租后售即商业由于初期相关配套设施尚不健全，早期出售，物业的市场价值不能达到最大化，有一定实力的开发商往往先期持有，待商户入住经营，形成一定的商业氛围后，再进行发售，由于有固定的经营商户，物业现场形象良好，开发商可获得更高的收益和价值评估。在这种租售模式下，最终目的是实现所有商业物业的全部销售，其租售模式可分为两种：第一种是商业物业先整体租赁，在经营一定时间后整体销售；第二种是将物业进行打散出租，经营一段时间后再按出租单元进行分散销售。在142、威海目前没有此类商业项目，其它城市如大连胜利购物广场采取为此租售模式。8.4.2 不同地块的租售策略 不同地块的租售策略 为了发挥物业价值的最大化，同时考虑业主对投资资金回款需求，不同物业其产品定位不同采取的租售策略也不一样。对于乐天世纪城项目，总共分为七个地块，产品形式相对复杂，基于对不同租售模式差异性分析分别对租售模式进行量身规划，以实现业主合理的资金需求。Page 66以下为我行对乐天世纪城在建或未来建军产品进行租售规划如下：Page 67以下我行对租售策略的建议说明：地块 地块 租售建议 建议说明 A1 A1 分割销售?承担项目投资的回款任务?通过商业街规划，不建议返租销售?建议一层临143、街部分采取一拖二店铺方式?总共设计三层，针对服装类业态，一层店铺面积规划在 30-50 平方米，二层至三层建议规划 10-30 平方米?通过快速销售方式，在开业前完成销售 A2 A2 售后返租+只租不售?一层为装饰类业态，面积规划为 15-50 平方米?一层采取售后返租模式，返租不超过 3 年，返租在 7-8%?二层至三层建议只租不售，店铺面积建议在 30-100 平方米?二层至三层未来条件适可，可带租约销售 A3 A3 售后返租 或先租后售 项目已开业，前期采取包租形式，后期未售店铺可采取带租约销售 A4 A4 先租后整售?百货一般采取整租模式?若对回款需求较高，可采取带租约销售?整售为项目144、的最理想方式，但通常买家较少 A5 A5 分割销售?此部分面积不多，可采取分割销售?销售给有实力的主题运营商家为最佳选择?面积规划相对较大，一般 50-200 平方米 A6 A6 先租后售 或分割销售?不同业态采取不一样的租售策略?整体优先考虑前出租，培育市场?可以优先销售企业会所，实现回款?其它业态基本考虑运营成熟后带租约销售给商家或投资者?项目未来以一拖二方式销售?单位店铺面积：正餐面积 800-2,000 平方米；休闲餐饮 300-800 平方米；特色小吃 200-400；咖啡 100-300 平方米；酒吧 300-500 平方米；KTV2,000-5,000 平方米;企业会所 1,00145、0-4,000 平方米，儿童乐园500-1000 平方米，益智教育 300-1,500 平方米；书店 300-2000 平方米；玩具 50-200 平方米；美容/美发 100-300 平方米；健身 1,000-3,000 平方米；婚纱 500-2,000 平方米 A7 A7 分割销售?可采取分割销售?销售给有实力的主题品牌商家为最佳选择?面积规划相对较大，一般 50-200 平方米 D1 D1 先租后整售?百货一般采取整租模式?若对回款需求较高，可采取带租约销售?整售为项目的最理想方式，但通常买家较少 Page 688.4.3 开发时间节点建议 开发时间节点建议 建议将销售回款比例较高的安排在146、区域相对成熟后的 2009 年的下半年或 2010 年的上半年。2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 时间 时间 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 建议推出销建议推出销售地块 售地块 A2 A2 A1/A5/A1/A5/A7 A7 A6 A6 D1 D1 8.4.4 项目租售价格及收益建议 项目租售价格及收益建议 根据项目业态及租售分析，我行对项目各地块的售价及租金分别进行预估，供贵司决策参考：8.4.4.1 售价预估建议 售价预估建议 结合以上的市场与分析，针对贵司项目，我行对售价预估建议主要考虑以下几个方面，项目定位及档次；同比商业项目的价格147、水平；经济发展和项目所在区域远景规划及前景；本项目的租金回报。以下为我行对贵司项目各地块售价建议（均为建筑面积计算），具体每层建议，请参考附件。A1 Total楼层面积保守价格楼层面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)Level 1Level 15,95612,81717,04576,336,000101,522,000Level 2Level 25,11311,39414,83558,259,50075,853,500Level 3Level 34,7286,8118,71632,201,00041,209,500Total1148、5,79710,55913,837166,796,500218,585,00015,79710,55913,837166,796,500218,585,000A2 Total楼层面积保守价格楼层面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)Level 1Level 18,7578,0299,63570,312,50084,375,000Level 2Level 28,3316,6138,61355,094,00071,756,000Level 3Level 38,5024,4415,94137,761,50050,514,500Leve149、l 4Level 42,2674,5006,00010,201,50013,602,000Total27,8576,2247,906173,369,500220,247,50027,8576,2247,906173,369,500220,247,500 Page 69 项目未建部分和在建部分总体收益如下：A5 Total楼层面积保守价格楼层面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)Level 1Level 12,11511,46215,46224,243,00032,703,000Level 2Level 21,8317,1828,150、91013,151,00016,314,000Level 3Level 31,8976,5007,76312,330,50014,726,500Total5,8438,51010,90949,724,50063,743,5005,8438,51010,90949,724,50063,743,500A6 Total业态面积保守价格业态面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)TotalTotal39,8627,5369,616300,415,000383,329,00039,8627,5369,616300,415,000383,32151、9,000A7 Sale业态面积保守价格业态面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)TotalTotal3,24812,00015,00038,976,00048,720,0003,24812,00015,00038,976,00048,720,000Sale Total业态面积保守价格业态面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)A115,79710,55913,837166,796,500218,585,000A227,8576,2247,906173,369,50152、0220,247,500A55,8438,51010,90949,724,50063,743,500A639,8627,5369,616300,415,000383,329,000A73,24812,00015,00038,976,00048,720,000TotalTotal92,6077,87510,092729,281,500934,625,00092,6077,87510,092729,281,500934,625,000 Page 70物业位置业态面积租金(元/天/M2）楼层备注物业位置业态面积租金(元/天/M2）楼层备注经开服装20-501.2F120-500.8F4经开建材50-153、1201.3F1免租1年60-1001.1-1.2F250-1000.9-1F3大润发大润发竹岛服装30-4010-11F1高新区服装56.5F1138.4F1临街位置环翠区服装103-6.8F1转让费4万元文具12.63-5.2F1入口处位置手提袋183.5F26万元转让包302.5F310万元转让环翠服装16-208.2-12F1渔具1411F1入口处位置10-306-7.72F2服装146.8F3环翠建材60-701-1.2F1内铺70-802F2外铺环翠建材40-1001.5F1内铺家居401.2F2家饰1902-2.3F4含物业费华星园华星园环翠餐饮15001.46F1方发装饰城方发154、装饰城环翠建材30-401.5-1.6F1经开建材20-401F10.3元/天/M2物业40-800.6F2开业前租1年送1年50-800.4F4大屋大屋高新洁具50-801F2威韩威韩高新建材40-2001.4F1/2环翠服饰1611-13F1外侧铺服饰126.8F1环翠童装20-408-10F1406.8-7.5F220-443-3.7F3环翠服装10-208-10F1外铺；物业0.4元/天/M210-205.4F1内铺；空调0.2元/天/M2威海大世界威海大世界环翠服装10-203-6F1时代广场时代广场经开服装20-502-3.6F1荣丰韩货购物街荣丰韩货购物街高新服装30-600.4155、-0.6F1威海卫外滩威海卫外滩环翠餐饮80-1002-3B1-F1海港大厦老港韩国服装城环球广场威胜中韩商厦亿特隆装饰城银座家居家世界装饰城豪业圣迪广场乐天家居利群购物广场威海小商品批发市场海港大厦老港韩国服装城环球广场威胜中韩商厦亿特隆装饰城银座家居家世界装饰城豪业圣迪广场乐天家居利群购物广场威海小商品批发市场8.4.4.2 租金建议 租金建议 威海目前经营项目租金价格水平参考：Resource:DTZ Research 结合以上的市场与分析，针对贵司项目，我行对售价预估建议主要考虑以下几个方面，同比商业项目的租金水平、发展趋势；经济发展和项目所在区域远景规划及前景；不同业态的租金承受能力156、；以下为我行对贵司项目各地块租金预估建议（均为建筑面积计算），具体每层建议，请参考附件。Page 71 A1 Total楼层面积（楼层面积（M2）保守租金）保守租金(元元/天天/M2)乐观租金乐观租金(元元/天天/M2)保守收益保守收益(元元/年年)乐观收益乐观收益(元元/年年)Level 1Level 15,9562.493.935,420,9078,553,191Level 2Level 25,1132.413.404,493,1506,353,665Level 3Level 34,7281.411.912,425,2433,288,103Total15,7972.143.1612,339157、,30018,194,95815,7972.143.1612,339,30018,194,958A2 Total楼层面积（楼层面积（M2）保守租金）保守租金(元元/天天/M2)乐观租金乐观租金(元元/天天/M2)保守收益保守收益(元元/年年)乐观收益乐观收益(元元/年年)Level 1Level 18,7571.461.884,677,8406,024,033Level 2Level 28,3311.191.443,624,5604,372,554Level 3Level 38,5020.901.102,792,9073,413,553Level 4Level 42,2670.901.1074158、4,710910,201Total27,8571.161.4511,840,01614,720,34127,8571.161.4511,840,01614,720,341A5 Total楼层面积（楼层面积（M2）保守租金）保守租金(元元/天天/M2)乐观租金乐观租金(元元/天天/M2)保守收益保守收益(元元/年年)乐观收益乐观收益(元元/年年)Level 1Level 12,1151.802.601,389,5552,007,135Level 2Level 21,8311.342.09893,1921,397,439Level 3Level 31,8971.111.67765,2591,155159、,116Total5,8431.432.143,048,0064,559,6905,8431.432.143,048,0064,559,690A6 Total业态面积保守价格业态面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)TotalTotal39,8621.171.6116,991,69923,403,94639,8621.171.6116,991,69923,403,946A7 Rental业态面积保守价格业态面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)TotalTotal160、3,2483.004.503,556,5605,334,8403,2483.004.503,556,5605,334,840Sale Total业态面积保守价格业态面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)A115,7972.143.1612,339,30018,194,958A227,8571.161.4511,840,01614,720,341A55,8431.432.143,048,0064,559,690A639,8621.171.6116,991,69923,403,946A73,2483.004.503,556,5605161、,334,840TotalTotal92,6071.411.9647,775,58066,213,77492,6071.411.9647,775,58066,213,774 Page 729.0 附录 附录 9.1 附录一：威海市消费者问卷调查 附录一：威海市消费者问卷调查 区域消费人群进行有关业态需求、购买行为特征、消费价值观 9.1.1 项目情况介绍 项目情况介绍 9.1.1.1 项目背景及研究目的 项目背景及研究目的 为了解项目的未来消费者的需求状况，对威海市消费者进行调查，以达到下述目的：?了解威海市居民目前的商业消费现状；了解威海市居民目前的商业消费现状；?了解威海市居民未来的商业消162、费需求；了解威海市居民未来的商业消费需求；?了解消费者对威海乐天商业项目的需求及建议。了解消费者对威海乐天商业项目的需求及建议。?根据调查结果对威海乐天商业项目提出参考意见。根据调查结果对威海乐天商业项目提出参考意见。9.1.1.2 研究方法 研究方法 为达到上述研究目的，白马公司随采用下述调查方法进行研究：?在数据搜集方面主要采取五个定点商业中心对消费者随即抽样调查。在数据搜集方面主要采取五个定点商业中心对消费者随即抽样调查。（1）样本量：519 个。（2）被访者要求：年龄在 18-50 岁，威海常住居民。（3）访问地点：金猴购物广场、华联商厦、振华商厦、大福源、乐天世纪城。?研究方面 研究163、方面 主要将访问完的问卷进行复核和数据净化处理，然后录入数据，通过分析软件（SPSS）对数据分析和研究，根据研究结果进行分析。9.1.2 消费行为和态度及需求分析 消费行为和态度及需求分析 9.1.2.1 消费者背景信息 消费者背景信息 Page 73文化程度大专以下48%大专27%本科22%硕士及以上3%是否用于私家车有16%没有84%购车计划有35%没有51%说不好14%?被访者的职业分布 被访者的职业分布 从调查结果可以看出，本次调查的消费者群中普通工人、服务人员阶层所占比例最大，其次为学生、个体经营者、外资、私企管理者等，其他职业中主要包括私企员工、教师、医生等，属于一般的工薪阶层。?164、被访者的文化程度 被访者的文化程度 被访者当中大专以上文化程度的占一半以上，比例为 52%，大专以下文化程度的占 48%,说明被访者整体的文化程度还是比较高的。?是否拥有私家车 是否拥有私家车 从调查数据中可以看出，被访者中私家车的拥有率为 16%。根据戴德梁行国内商业调查资料显示，威海私家车拥有量在国内同等城市属较高水平；私家车的拥有量，将影响商业网点的规划。?未来三年内购买私家车的计划 未来三年内购买私家车的计划 从调查数据可以看出，51%的被访者明确表示未来三年内没有购买私家车的打算；有 35%的被访者表示会购买私家车，该比例也显示了未来威海私家车市场的潜力。随着收入水平提高，人们对享受165、型消费在增加。11.2%0.8%2.5%3.5%4.6%5.8%5.8%8.1%8.9%16.6%32.1%0%20%40%其他政府机关高管中资/外资企业高管中资/外资企业中管自由职业者私营企业中管国家机关公务员家庭主妇/待业/下岗人员个体户学生工人/服务业员工职业分布 Page 74男女比例男45%女55%26.0%37.4%20.6%7.6%3.8%2.4%0.4%1.8%0%20%40%1000元以下1001-2000元2001-3000元3001-4000元4001-5000元5001-8000元8001-10000元10000元以上个人月收入水平?被访者个人的月均收入水平 被访者个人166、的月均收入水平 调查结果显示，个人月均收入水平在1,001-2,000 元之间的被访者所占比例最大为 37.4%；2,001-3,000 元的占 20.6%，个人月收入在 1,000 元以下的被访者占 26%，此类被访者包括学生、无业、家庭妇女和月收入在 1,000 元以下的工作者。总体看，个人月收入在 1,000 元到 3,000 元之间的消费者占主要部分，也是将来乐天项目应该重点考虑的一个群体。?男女比例 男女比例 本次消费者调查采取的是随机抽样方式，从调查结果来看，消费者中女性所占比例要略高于男性，这也和女性消费者较爱逛街的特点有关。9.1.2.2 消费者行为分析 消费者行为分析?消费者167、认为的高档、中档商场 消费者认为的高档、中档商场 从上图看出，振华商厦和华联被大多数被访者认为是高档商场。主要是它们的购物环境以及品牌知名度较高，消费者相比而言，它们两个代表威海的高档商场。4.1%0.6%0.8%0.8%4.3%6.2%7.9%8.3%11.4%76.0%76.2%0%40%80%其他环球广场威胜大世界家家悦金猴广场利群百货商场大润发华联振华商厦高档商场 Page 75 15.8%51.8%16.0%13.1%3.3%0%20%40%60%1周3次以上1周1-2次2-3周1次1月1次或更长其他到商场购物频率 从上图看出，家家悦、大润发、利群等则被大多数被访者认为是中档商场。?168、消费者最经常去的商场 消费者最经常去的商场 从调查结果可以看出，家家悦、大润发、华联为消费者最近最常去的三家商业单位，这几家商业单位都在威海市商业比较繁华的中心地带。其中，家家悦和大润发为威海居民公认的中档超市，也说明了大多数消费者的将中档超市作为最主要的购物场所。华联商厦和华联购物中心紧邻，作为较高档次的百货商场，消费者经常光顾的频率也较高；利群商厦作为威海高新技术开发区内的主要百货商场，也有一定比例的消费者经常光顾；振华商厦是威海相对高档的购物场所，也由有一定比例的消费者经常光顾。此外环球广场、威海百货、大世界、金猴广场也有一定比例的消费者。?购物频率 购物频率 右图显示,威海消费者每周到169、商场购物 1-2 的最多，占 51.8%，这也是消费者一般的逛商场频率，特别是周末时间比较集中。7.0%2.7%6.7%9.0%9.0%14.7%16.6%18.8%25.2%39.7%40.1%0%25%50%其他振华商厦威胜金猴广场大世界华联百货环球广场利群大润发家家悦中档商场 8.2%4.3%8.6%10.3%17.9%18.9%21.8%23.3%46.9%48.4%53.3%0%30%60%其他威胜金猴广场大世界威海百货环球广场振华商厦利群华联大润发家家悦最经常去的商场 Page 7616.6%15.2%48.9%54.3%13.6%18.1%17.4%9.6%3.4%2.8%0%3170、5%70%1周3次以上1周1-2次2-3周1次1月1次或更长其他男、女消费者到商场购物的频率男女 0.7%0.5%2.1%9.3%10.8%15.6%15.8%21.2%24.0%0%15%30%其他停车便利存在某一喜好品牌商场信誉/品牌购物环境良好服务良好低价格交通便利商品种类多到商场消费最看重的因素通过交叉分析发现:从图表可以看出，女消费者每周到商场购物 1-3 次及以上所占的比例为 69.5%，略高于男性消费者的 65.5%。男性消费者购物频率在一月一次或更长的比例要明显高于女性消费者。?选择到一个商场消费最为看重的因素 选择到一个商场消费最为看重的因素 根据调查结果显示，消费者到一个商171、场消费最为看中的是商场的商品种类多和交通便利两个因素:低价格、服务良好两个因素次之。目前看被访者对停车便利这一项不是很看重，可能与目前威海人口数量不高和私家车拥有率不高有关，停车难这一矛盾尚不突出。重点分析消费者经常光顾家家悦、大润发、华联的原因如下：右图显示，消费者经常光顾华联的原因主要是，第一由于华联地处商业中心，交通便利，第二商品种类多也是一个重要的原因;消费者经常光顾大润发的原因主要是由于，第一该商场商品种类多，第二是由于便利的交通条件。0.6%0.8%1.9%12.1%13.1%13.1%16.1%20.9%21.4%0%15%30%其他停车便利存在某一喜好品牌商场信誉/品牌低价格购172、物环境好服务良好商品种类多交通便利华联0.4%0.6%2.2%8.4%11.8%13.2%15.1%21.8%27.5%0%15%30%其他停车便利存在某一喜好品牌商场信誉/品牌购物环境好低价格服务良好交通便利商品种类多大润发 Page 77 0.4%0.6%2.2%8.4%11.8%13.2%15.1%21.8%27.5%0%15%30%其他停车便利存在某一喜好品牌商场信誉/品牌购物环境好低价格服务良好交通便利商品种类多家家悦34.1%30.6%17.0%13.5%1.9%1.2%1.0%0.8%0%20%40%服装餐饮家居用品不一定家电娱乐数码产品其他到此商场消费的主要类别28.5%39.173、0%31.5%29.8%19.6%14.5%14.9%12.4%2.1%1.8%1.7%0.7%1.7%0.4%0%25%50%服装餐饮家居用品不一定家电娱乐数码产品男、女消费者到商场消费的主要类别男女调查结果显示，消费者经常光顾家家悦的原因同样是由于商品种类多，其次是便利的交通。综合分析来看，大润发、家家悦作为大超市，商品品种多是威海居民日常购物的首选，两者相互拉开一定距离，互为补充。华联作为百货商场，其中也有超市经营，业态与两家超市略有不同，在服装销售方面更有特色。上述可见，目前威海地区成功的商业单位，都把握住了两个最重要的商业因素，一个是“地理位置便利”和另一个是“商品种类齐全”。?商场174、消费的主要类别 商场消费的主要类别 调查结果显示,消费者到商场中的消费主要集中在服装和餐饮两项，合计占64.7%；购买家居用品的占第三位；去购买家电、数码、娱乐等方面的则只占很少一部分。值得注意的是到商场中消费目的并不是很明确的占 13.5%，也占相当一部分比例，该部分消费者可能只是把逛商场作为一种休闲方式。通过交叉分析发现：女性消费者到商场中对服装的消费比例要明显高于男性消费者，餐饮方面相差不大；而在其余方面，男性消费者所占的比例均要高于女性消费者。Page 7840.4%13.5%1.2%44.9%0%20%40%60%3公里以下3公里到5公里5公里以上无所谓到商场购物可以接受的距离65.175、6%15.8%9.7%5.2%3.7%0%20%40%60%80%乘公交车步行自己开车搭出租车自行车外出购物习惯的交通工具 19.1%1.9%2.7%2.9%3.5%3.9%7.6%10.9%11.3%15.8%16.1%47.3%0%30%60%其他海边公园在家里/无逛商场网吧电影院咖啡/酒吧健身中心KTV洗浴中心餐馆最经常去的场所?可接受的商场距离 可接受的商场距离 调查结果显示，有 40.4%的消费者到商场购物可以接受 3 公里以下的距离，只有1.2%的消费者能接受 5 公里以上的购物距离。相当多的消费者（占 44.9%）表示对购物距离感觉无所谓，这可能与威海的地理条件有关。目前威海市区176、呈狭长的三角条状分布，总体来看市区范围不大，属于一个典型的中型滨海城市。这样的地理条件导致大多数消费者目前的逛商场购物距离普遍较短，多数在五公里范围以内，所以很多消费者对购物距离持无所谓态度。不过如果真超过 5 公里范围，估计相当多的消费者还是会不习惯。这也是目前在距离中心区较远的经济开发区的商业项目人气不旺的重要原因。?外出购物习惯的交通工具 外出购物习惯的交通工具 调查结果显示,有 65.6%的消费者在外出购物时习惯乘坐公交车，其次为步行，自己驾车，搭乘出租车的较少，骑自行车的更少。对拥有私家车的消费者购物时习惯的交通工具单独分析：进行交叉分析后可以看出，即便家里有私家车，也有三成多的外出177、购物也选择乘坐公交车。所以公交车仍然是目前威海商业消费者的首选交通工具。?工作之余休闲生活经常到的场所 工作之余休闲生活经常到的场所 调查结果如图所示，威海市民在工作之余最经常去的场所是餐馆，这与前面的调查结果餐饮是其最大消费支出结果相一致，其次是洗浴中心、KTV、健身中心等娱乐场所。总体来看，仍以餐饮为最多休闲方式，缺乏较为新颖的休闲娱乐方式，存在较多商业机会。Page 7941.9%28.8%15.8%13.5%0%20%40%60%餐饮服装娱乐其他每月花费在各项目中的比例2.1%10.6%73.0%14.3%0%20%40%60%80%不能满足不能完全满足基本可以满足完全可以满足目前商场178、可否满足您的需求?每月主要花费比例 每月主要花费比例 威海消费者目前在餐饮上的花费占比例最大，达到41.9%；服装其次，占 28.8%，休闲娱乐在目前所占 15.8%，比例相对较低，其他方面也占有一定比例，主要包括生活用品等。总体看来，威海的居民消费结构水平还停留在比较低的层次，餐饮支出仍占最多比例。相信随着居民收入的不断提高和消费意识的增强，消费结构将会发生变化，届时居民在服装、休闲娱乐方面的支出比例会越来越高，这也将是未来商业单位激烈竞争之处。9.1.2.3 消费者需求分析 消费者需求分析?消费者对目前威海商场的需求满足程度 消费者对目前威海商场的需求满足程度 大部分（占 73%）威海消费179、者认为目前威海的商场基本可以满足自己的需求；认为完全满足的占 14.3%，认为不能完全满足甚至不能满足自己需求的消费者占 12.7%。可见，目前威海商业的构成主要还是以满足消费者的基本需求为主，在完全令消费者需求满足方面还有较大的空间，这也给将来新的商业进入者留有一定机会，不过如果仅仅是重复目前已有的商业形态则对消费者的吸引力不大。新进入者恐怕不能再寄希望去填补威海地理上的商业空白，只能在商业功能上下功夫，做到差异化、特色化，在满足消费者更多未满足的需求上做文章。?今后的消费中会显著增加的消费项目 今后的消费中会显著增加的消费项目 与消费者目前的花费分布相比较，休闲娱乐和服装成为了消费者今后消180、费的重要方向，餐饮则降到了第三的位置。出现此种情况的原因也与居民日益提高的收入水平和对文化生活的日益追求越来越高有关。同时也给我们的项目以启示，适当增加休闲娱乐、服装等项目的比例可以吸引更多的消费者。35.2%35.0%24.5%5.3%0%20%40%休闲娱乐服装餐饮其他今后会显著增加的消费项目 Page 809.1.2.4 对威海乐天项目的态度 对威海乐天项目的态度?如果青岛中路建商场，应增加什么档次的 如果青岛中路建商场，应增加什么档次的 被访者认为在青岛中路适合建中高档或高档的商场有54.8%的消费者，另有 32.2%的消费者希望增加中档商场，支持中低、低档的比例很少。可见，从总的消费181、需求来看，威海消费者更希望在青岛中路能够出现中高或高档商场，这种商场的出现将会满足更多消费者现在不能被满足的偏高消费需求。从地理位置来看，青岛中路也将是威海未来中高收入群体居住的区域，因此与中高档的商业定位比较符合。?如果在青岛中路新建商场，其前景如何 如果在青岛中路新建商场，其前景如何 从调查结果可以看出，对于青岛中路新建商场，有41%的被访者抱乐观态度，35.8%的认为前景一般，明确认为前景不乐观的所占比例较少；仍有 18.4%的被访者抱观望态度，还是要看以后经区的发展和商场的管理经营情况。?如果新建商场，应增加什么类型的 如果新建商场，应增加什么类型的 从调查结果可以看出，近 47%的被182、访者倾向于在青岛中路建一个集服装、餐饮及休闲娱乐于一体的商场，其次是大超市。总体而言，综合消费者在以后的消费中会显著增加的项目可以发现，此类综合商场必然使消费者今后重点关注的商场类型。11.5%43.3%32.2%10.5%2.5%0%20%40%60%高档中高档中档中低档低档新建商场的档次41.0%35.8%4.8%18.4%0%20%40%60%好一般不好说不好新建商场的前景 0.8%4.2%6.9%7.1%7.9%9.8%16.6%46.6%0%25%50%数码为主家具为主韩国城似的服装为主餐饮为主休闲生活为主超市/大卖场集服装、餐饮及休闲娱乐于一体应建商场类型 Page 81之前是否投183、资过商铺有10%没有90%是否考虑投资商铺会考虑25%不考虑56%不确定，看项目情况19%46.5%40.4%5.3%7.8%0%20%40%60%临街商铺商场内铺一、二层套铺其他购买商铺的类型15.7%53.5%19.6%8.4%2.8%0%20%40%60%10m2以内10-40m240-80m280-160m2160m2以上购买商铺的面积9.1.2.5 消费者投资需求分析 消费者投资需求分析?之前是否投资过商铺 之前是否投资过商铺 调查结果显示，被访者当中仅有 10%之前投资过商铺，从未做过投资的还是占绝大部分。?是否考虑尝试投资商铺 是否考虑尝试投资商铺 调查结果显示，有 56%的被访184、者明确表示不会考虑投资商铺，同时也有 25%的被访者表示有这方面的考虑；另有近 19%的被访者要看项目情况决定，这同时也就要求项目在进行招商时展现出足够的吸引力，才有可能争取这一部分潜在投资者。?如果购买商铺，会考虑的类型 如果购买商铺，会考虑的类型 对于有投资意向的被访者，他们中 46.5%的人会考虑临街商铺，而会考虑商场内铺的也占四成。这部分人群应该还是考虑到将来商铺周围的人流量等因素。?如果投资商铺，希望的面积 如果投资商铺，希望的面积 调查结果显示，对于有投资意向的这部分人群，他们中过半数的人理想的商铺面积为 10-40 平方米，近两成的人也会考虑 40-80 平方米的面积；对于 10185、 平以下的投资者可能会认为面积过于窄小，对于 80 平以上的可能会考虑到价位过高的因素。Page 8260.7%30.5%3.5%4.9%0.4%0%20%40%60%80%20万以内20-50万50-80万80-120万120万以上承受铺位的价位 是否听说过乐天项目非常了解4%听说过51%没听说过45%?投资商铺所能承受的总价位投资商铺所能承受的总价位 调查结果显示，对于有投资意向的人，有六成的投资者能够接受 20 万元以内的铺位价格，对于 50 万元以上的则较少有人会考虑。?是否知道乐天世纪城项目 是否知道乐天世纪城项目 调查结果显示，有 55%的人听说过乐天项目，但其中非常了解该项目的比186、例很少，剩下的 45%的人并没有听说过乐天项目。说明乐天项目在威海还具有一定的知名度，但具体商业内容人们还是普遍缺乏了解。Page 839.2 附录二：威海可比性商业个案研究 附录二：威海可比性商业个案研究 9.2.1 豪业圣迪广场 豪业圣迪广场?项目介绍 项目介绍 项目上海路与青岛中路交会处西南侧，威海豪业圣迪广场是由威海豪业房地产有限公司开发。项目规划占地 1.5万多平方米，建筑总面积达 7 万多平方米，商务酒店、多功能 SOHO、高档写字楼、商业组成。其中商业面积为 4万平方米，建筑物为 19 层和 22 层双塔楼结构。停车场有地上、地下两部分地上 70 个左右地下 200 个。它是由美187、国伊斯特贝（上海）建筑师事务所和威海市建筑设计院有限公司设计。豪业圣迪广场是威海经济技术开发区第一家百货，项目于 2007 年 7 月 19 日开盘销售。?项目规划 威海豪业司与香港波特商业经营管理集团联合成立运营管理公司，业态以购物、休闲、娱乐为主。楼层 楼层 主题 主题 业态 业态 B1 B1 家居生活馆 家家悦超市与洗浴中心 L1 L1 时尚都会馆 黄金珠宝、高档化妆品、鞋、箱包、数码通讯产品 L2 L2 绅士名媛馆 男装、女装、商务休闲、中性休闲、针棉织品、羊毛衫、牛仔裤装三、饰品、女性内衣、孕妇装、裤区、中老年装 L3 L3 动感潮流馆 运动、儿童、休闲系列 L4 L4 休闲美食馆 188、餐饮、休闲、宏福迪 KTV、豪业影视城 Basement 1Level 1 Page 84?项目评价 项目评价-百货模式规划不利销售 百货模式规划不利销售 项目的平面规划是以传统百货模式规划，它适合统一经营。由于业主的回款压力不得不选择销售，因此从产品方面没有对投资者产生更强的吸引力。对于商业地产，街铺是更适合投资类产品，由于硬件规划无法更改的因素，业主只选择了部分销售，未来仍然面临销售与持有物业管理困难的风险。-以产权销售实现回款 以产权销售实现回款 豪业圣迪广场为了实现回款，采取分散产权式销售，一层价格在 9,000-13,000 元/平方米，二层在 7,300-9,500元/平方米之间，189、前 3 年返租 7%，目前仅有少量商铺出售。产权式销售有利于项目回款，减少项目持有的资金压力。项目在较长时间销售 2 万左右的商铺销售率仅保持在 85%左右，这说明区域产权商铺投资型销售阻力重重，应有较为清醒的认识。Level 2 Level 3Level 4 Level 5 Page 85-返租模式实现项目统一经营 返租模式实现项目统一经营 圣迪广场采取前 3 年返租 7%的销售策略，一方面是采取三年统一经营，统一项目形象；另一方面为了规避项目分散经营导致前期招商困难影响销售，不得不采取包租形式。-多业态有利于项目生存 多业态有利于项目生存 为了提升人流，项目通过多业态方式来带动人流，如引进190、了威海最具影响力的家家悦超市，同时也引入了时尚快餐 KFC 以及大众美食广场，另外在娱乐方面也引入了宏福迪 KTV、豪业影视城等，这些多业态的引入，有助于为项目带动人气。-区域未成熟导致百货模式生存压力区域未成熟导致百货模式生存压力 经济技术开发区目前尚在建设之中，周边虽然建设了大量的住宅，但是目前入驻人口仍然不多。作为零售业中的最高形式百货业在此区域，不可避免面临巨大的生存压力。从目前的经营状况，百货相比其它业态如超市/餐饮，经营相当困难。威海作为中小城市，人们对服装类消费距离感相当敏感，固有的消费习惯很在短时间改变，因此圣迪百货目前的孤军作战将继续面临煎熬。附：项目招商品牌 楼层楼层 行业191、类型行业类型 经营品牌经营品牌 B1 B1 家居生活馆 家家悦超市 L1 L1 时尚都会馆 金猴、ARTOR、金猴皮鞋、约斯丹尼、安迪、米蒂贝尔、威鼎、法兰蒂、华伦莎特、黛尔斯、花样时尚、绱斯菲尔、依波金。植媛、韩国 Lanchen、白大夫、柏氏、A 元素、香格娜、泉润、美肤宝、晶哲兰、诗婷露雅、晶永恒、六六福珠宝、雅新芸珠宝、同心首饰、香港美钻石、海伦娜、婷美、美伊娜多、缘之恋、宏琪珠宝；手机：嘉源、天语、诺基亚、三星、联想、KFC L2 L2 绅士名媛馆 依 Q-in-派、HuaXun、伦敦雾、韩资娜时尚内衣、全时尚、雪韵、南极人、浪之最、壹喜铭、老人头、雪狐苹果、丰韵、红蚂蚁休闲服饰、百192、成雁、圣意马、培罗蒙美、摩根保罗、战狼世家、巴黎世家、虎豹男装、雅鹿、依贝瀛、欧嫚、九鹿王、红苹果服饰、琴曼、菲玻绱。男装 九鹿王、皮尔卡丹、丹奴 L3 L3 动感潮流馆 大风车童装、阳光贝贝、孕婴精品、个性女孩、阳光男孩、点点关爱、宝宝护理专家、斯泊汀、卡西欧电子琴、乔丹、帮斯特、爱斯凯斯、uYingFang、sport39。、运动休闲服饰、派克、金笔、苔丽丝、银杰、强力网球拍、雅宗美。羽绒 千嘉镱、婷蕊、戈兰千资、雅阁丽诗、柔情水、蕊任隆。休闲 佐尼世家、飞濡王子、绝色天骄、新鳄、秋水依人、稻草人、咖啡狼 L4 L4 休闲美食馆 餐饮、休闲、宏福迪 KTV、豪业影视城 Page 869.2193、.2 金猴购物广场 金猴购物广场?项目基本情况 项目基本情况 项目由威海市金猴集团房地产开发有限公司开发，项目北靠威海古陌商业步行街，南依环翠楼公园，东临环球广场、威海大世界，西邻少年路，总建筑面积 3.6 万多平方米，投资额 2.5 亿人民币，项目 2007 年 10 月营业。设计了两个主入口，共配置了 16 部迅达扶梯，停车场拥有停车位 230 余个。是一个提供“一站式”立体服务的现代综合商业设施(Shopping MALL)。金猴购物广场 2007 年 4 月 8 日开始内铺销售，2007 年 6 月 6 日外铺销售。?项目规划 项目规划 项目利用地理优势采取双首层设计，南、北一层为威商194、业室内步行街，东侧室外步行街，与古陌商业步行街相连接；二、三层为主力店“家家悦超市”旗舰店，四、五层为办公楼；楼层 楼层 主题 主题 业态 业态 B1 B1 室内步行街 服装、金银珠宝饰品、儿童玩具、运动用品 L1 L1 室内步行街 男装、女装、美甲、箱包、手机、工艺礼品 L2 L2 家家悦 生鲜大卖场 L3 L3 家家悦 百货大卖场 L4/L5 L4/L5 办公 办公 负一层及一层平面规划图 Page 87?项目评价 项目评价-双首层设计提升商铺价值双首层设计提升商铺价值 充分利用南北入口地理高差条件，商铺设计为双首层，提升商铺价值。一方面有利于解决项目本身人流动线，使每介商铺价值提高，同时195、在营销时可以首层商铺价值来实现投资回报最大化。-主力店家家悦拉动项目人流 主力店家家悦拉动项目人流 与其它项目类似，缺少足够的商业卖点，家家悦成为本地商业项目招商最后手段。而家家悦在不到 200 米的区域开出三家店，为了进一步扩大市场份额，减少竞争对手的出现，从而达到垄断市场目的。-返租模式策略拉动销售 返租模式策略拉动销售 项目所在区域是威海传统商业中心，但是商铺销售也不得不采取 3 年 7%返租金模式，说明项目目前仍然面临招商压力，担心投资者招商失败影响项目商业氛围，从而影响销售，这是威海所有商业地产面临的现实。Page 88-单铺面积过大投资门槛高 单铺面积过大投资门槛高 大部分店铺面积196、在 30-50 平方米，过大店铺面积抬高了总价，使投资门槛过高，导致项目开业了仍然有相当一部分店铺未销售出去。如何设计合理的投资产品，需要了解投资者对产品承受能力，从而实现快速销售回款，减少销售周期。附：项目招商品牌 楼层楼层 行业类型行业类型 经营品牌经营品牌 B1 B1 室内步行街 依秀、衣登、费依、东方可儿、咔其玛、香彰、漂亮百分百、雪尔尼、帛珂、方向盘、梦舒雅、单拉、秀资、百之贵南国蒂尼、日本 k-3Boy-FORM 梦婷芳、伊典时代、雅典、菁菁草、华诺、小猪噜噜、奥克汤姆、麦菲尔、哈利、小毛蟲、俏皮狗、比琪、桑榆情、嘉彩、贝西尼、帕斯宝和田玉、指间芭蕾、濮王代、蜡笔王子 L1 L1 197、室内步行街 移动通信、（手机专卖）、维多利亚、保罗（男正）、法国都彭、袋鼠、苹果、JACKWALK、扎玛、宝贝熊、罗娜雨多、木头人、埃古、枫韵、韩国怪之狐、Jex、哈利波特、酷肯、E、C、A、倪中依、BOOGool、罗曼匹克、爱都、伊米奴、欧卡曼、爱龙、保罗湿丹、香港F8 派、圣洁、卡丹、巴黎世家、金猴服饰 L2 L2 家家悦 金银珠宝：石如玉、金伯利钻石、欧里、雅福、美宝莲、七福；音像制品；皮鞋：皮尔卡丹、花花公子、金猴、老爷车、森林公主、锐利那、迪兰、朵兰莉、卡蒂奥、尼康、丽人、哈蝶、嘉诚王、袋鼠、犀牛、顶牌、奥伦、奥古斯都、圣丹丽 L3 L3 家家悦 衣服：贝雪儿、菲格利亚、马太郎、和平198、天使、都市米兰、乌诗丹、沙诗克、步云、苹果王、培罗蒙、利奥、雷诺、金斯顿、格奴、莱恩、米琪、恒源祥、韩宇莱、名仕马、威狐、维多利亚、保罗、圣士曼、雪中飞、霸主、喜登博、相思豆、步云、九之秀、爱泽、太子妃、水云间、雅琪、慧之芳、乔伦。运动类：双星、鸿星尔克、特步、安踏、阿迪、李宁、耐克、瑞布、贵人鸟、露友、名足。瑞飞尔家纺、银洁床上用品其丽尔内衣 Page 899.2.3 振华商厦 振华商厦?基本情况 基本情况 威海振华商厦于 2006 年 12 月开业，位于华联商圈内的新威路上，紧邻世昌大道。商厦共 8 层，地下二层、地上六层（其中 B2 层为停车场），总建筑面积 6.3 万平方米，地上 20199、0 个停车位。目前为烟台振华百货集团股份有限公司所持有。?定位情况 定位情况 振华商厦以威海市中高档消费人群的作为商厦的目标消费群，引进了一批在威海其独有的知名品牌，像万宝龙、法国都彭等。?租金及空置率 租金及空置率 振华商厦百货也是采用流水倒扣的形式收取租金，服装类 18扣率，化妆品、金银饰品、电器属于商场内部经营，无收扣率。目前商厦经营状况呈上升势头，空置率为零。?项目评价 项目评价-市场定位较高，与现有商业形成差异 市场定位较高，与现有商业形成差异 振华商厦位于华联商圈内，地理位置优越、交通便利。它定位于中高档，主要面向威海市内的中高端消费者。目前威海中高收入消费者对振华商厦的认知度普遍200、较高，在一定程度上反映出其定位的准确性。-硬件条件为项目档次创造基础-硬件条件为项目档次创造基础 振华商厦在硬件上在目前威海市较为领先，商业物业独立，便于增大商业的展示面，树立了良好的商业形象。项目在地面上预留了 200 多个停车位，尽管数量仍然不是很多，但也反映出项目对消费者需求新变化的适应，商场内部空间宽敞，净层高达 3.2 米，四季中央空调，购物环境舒适。商厦良好的硬件条件为项目的成功经营奠定基础。-针对本地消费特点引入目的性业态针对本地消费特点引入目的性业态 在业态规划布局上，振华商厦注意到在威海本地超市已经成为人们日常购物的主要去处，所以在地下一层设置了自营的超市，利用超市的聚客能力201、，增强了整个商厦的市场竞争力；商厦也增加了一定量的餐饮、娱乐业态，引进了麦当劳餐厅与商厦东侧的洗浴中心；这一点也是使得它区别于华联商厦、威海百货的特点之一。Page 90-百货连锁优势利于品牌招商百货连锁优势利于品牌招商 振华商厦是由烟台振华集团投资兴建的，该集团在山东省内拥有振华商厦、振华购物中心等 12 家连锁百货。振华集团较为丰富的商业运营经验和较强的实力，对招商阶段引进了一些其在威海独有的商业品牌起了较大作用；这一点，在未来对商场根据市场变化进行定位与品牌调整时，也会有很大的帮助。附：招商品牌 楼层楼层 行业类型行业类型 经营品牌经营品牌 B1 B1 超市 振华自营超市 L1 L1 化202、妆品 名表 珠宝 箱包 女鞋 周大福、老庙黄金、金至尊、潮宏基珠宝、大福珠宝、金匠、翠绿首饰、里浦珍珠、三冠翠阁、老银匠、AQUA（kanebo）、CHINFIEIGE 倩妃、H2O、REVLON（New York）、YUE-SAI羽西、ZA、AUPRES、卡资兰、妮维雅、玉兰油、CAMENAE LACOSTE BURBERRY HUGO BOSS、郑明明、束氏、丸美、OPERA、DIOR、兰寇、碧欧泉、白大夫、阿夫香薰、依波表、天王表、TITONI OF SWITZZERLAND、天梭、瑞士世爵、瑞士纳格、飞亚达、罗西尼、爵士拜戈表、欧米茄、RADO、西铁城、CASIO、帝舵、LONGINE203、S、MONTBLANC、皮尔卡丹、BOSS、法来阿玛尼、暇步士、cobo、奥卡索、百丽、阿迪尔娜、森达、BATA L2 L2 男装 男鞋 左岸、法蒙迪尔、雷诺、虎都、九牧王、玺贝尔、时度、百圣鸟、艾梵保罗、梦特娇、凯撒、迪莱、老爷车、百富、佐罗、恒源祥、圣达菲、金利来、庄子、蒂文、CANUDILO、迪亚斯丹、皮尔卡丹、萨巴蒂尼、法国都彭、利尔卡诺、LEONARDO、哈雷纳金狐、高卢基、华伦天娇、FARIWHALE、杰克琼斯、欧文东尼、天牌、美国第六日时尚、SEPTWOLVES、汤尼威尔、尼罗菲、迪亚斯丹、虎文、东方峰鸟、袋鼠、豪派斯、时度、米尔登、东方冠、花花公子、布恩斯特、金猴、法国都彭、豪204、行、皮尔卡丹、利奥纳多、SKAP、巴黎世家、老爷车、雅戈尔、剑鲨、里奇波士 L3 L3 女装 玫而美、兽王、华人杰、VERA MODA、ESPRIT、ELAND、ANYCOOL、茱茱、柏诗娅、诺亚伦、以马内、丽莱、白井、路逸沙.美、格子廊、声雨竹、阁兰秀、托丽、安魅力、百之贵、敦奴、菲姿、珠珠秀、舜、发 VOV、福芬、福太太、贵夫人、名莎、FALOUINA、杉杉、菲依尼尼、杰西、粉红玛莉、臣枫、EACN WAY、翠柏、格格、格丽丝、艾维、纳薇、木真了、玛丝菲尔、蒲、ANNSIL、PORTS、伊莲凡登、伊莎贝拉、OTT、影儿、爵克、庄子、卡佳、伊莎曼珠、玖姿、依梦、皇家传奇、米兰、卡丹奴、凯撒、205、贝曼菲、ENCHNT、阿莲娜、渔、夏克露丝、恒源祥、比其、伊司米 鞋 包 内衣 爱步、SKAP、豪行、苹果、利奥纳多、皮尔卡丹、巴黎世家、法国都彭、金猴、飞驼、老爷车、雅戈尔、剑鲨、明郎、里奇波士、史努比、米奇、mi、史努比、城市生活、宾奴、西村名物、爱丽、百利安、imis、爱慕、欧迪芬 运动 休闲服装 361、阿尔皮纳、双星、苹果、花花公子、Mizuno、puma、converse、奇方仕、trop、李宁、金纳瑞、特步、欢腾、自由空间、真维斯、永艺、佐丹奴、美特斯邦威、伊韵儿、以春、杨格保罗、罗宾汉、摩登丝、森马、伊米奴、LEE、增致、波顿、黑骑、奈克、史莱辛克、荣泰、好家庭、浩沙、PDK、206、RAPIDO、KAPPA、求质、鸿星尔克 童装 家居用品 好孩子、拉舍尔、汤美、宜贝、鳄鱼、巴我巴拉、芝麻开门、火影忍者、安奈儿、麦克德夫、兔仔曦、贝蒂、阿迪达斯、三木比迪、巴夫洛、银洁、中秀、聊惠、旭染织、托斯卡尼、紫罗兰、花中秀、梦洁 Page 919.2.4 侨乡购物广场 侨乡购物广场?基本情况 基本情况 侨乡城市广场位于威海市经区繁华地段，东临海滨路，西靠青岛路，南至渔港路，分两期开发，项目一期于 2004 年开业。一期商业总共 4 层，总建筑面积 5 万平米。目前为山东侨乡集团所持有。?定位情况 定位情况 侨乡城市广场商业整体定位于中档，以威海市中档消费者为目标消费人群，是集休闲娱乐207、购物于一体的购物中心。?租金及空置率 租金及空置率 侨乡城市广场目前主要租户是特乙甲家具广场、国美电器、大润发超市、KFC，目前一层的大润发超市外租区平均租金约为 11 元/天/平方米。之前项目东侧有大量的商铺销售，外围临街铺位当时销售均价 21,600 元/平米，内铺销售均价为 17,200 元/平米。目前仍有部分铺位空置，正在招商待租。?评价与借鉴 评价与借鉴-处于交通要道，为顾客提供便利消费处于交通要道，为顾客提供便利消费 经区跟环翠区之间的经济商务交互作用日趋明显，许多威海市民居住在环翠区而在经区上班，每天有大量的人流在环翠区与经区之间往返经过项目。侨乡城市广场良好的经营状况与此也有208、重要联系，随着城市的发展中心由传统的环翠区向位于南部的经区转移，其经营状况将保持良好势头。-连锁品牌主力店拉动人流连锁品牌主力店拉动人流 侨乡城市广场位于环翠区通往经区的必经之路上，地理位置优越、交通便利，东临海滨路，西靠青岛路，两侧都是交通主干道。项目具有良好的商业展示面，位于项目西侧的国美电器、大润发、KFC、永和豆浆等富有号召力的商业品牌，带动了项目周遍的人气。尤其是大润发超市，具有较强的聚客能力，是大润发商圈中核心零售商，营业状况好。侨乡城市广场项目的竞争力很大程度上是取决于其主力店大润发超市的竞争能力，从这一点我们可以看到如果要新建一个商业项目的话，主力店对于人气的带动和项目的成功具209、有重要作用。Page 92-商业通过人气培养为后期开发创造条件商业通过人气培养为后期开发创造条件 侨乡城市广场分二期开发，一期商场 50,000 平米，二期商场规划 50,000 平米。首先通过一期安排具有竞争力的超市业态来带动区域商业价值的提升，再开发二期商业即可以享有较高的租金水平。尽管当时侨乡城市广场并不是刻意地进行分期开发，但是侨乡城市广场适度的分期开发节奏的客观上促进了其商业的经营，这种经验同样可以适合暂时位置相对较偏的本项目。楼层楼层 各层主力店各层主力店 B1 B1 国美电器 L1 L1 大润发超市、KFC、永和豆浆 L2 L2 大润发超市、特乙甲家具广场 L3 L3 特乙甲家具210、广场 Page 93 9.3 附录三：商铺销售市场重点个案分析 附录三：商铺销售市场重点个案分析 在本部分，我行将对与项目相关的商铺销售型个案进行分析评价，以便为贵司全面认识区域市场做提供决策依据。9.3.1 时代广场 时代广场?项目基本情况 项目基本情况 项目位于威海经济技术开发区，东临威海主干道青岛路，南临长途汽车站及威海火车站。项目由威海长青集团投资开发，“时代广场”建筑面积为 40,453 平方米（含 soho 公寓 11,895 平方米），共 5 层地下一层、地上四层；形成一个是中央广场与一条商业步行街。购物中心每层设有2 部扶梯，2 部观光梯以及 3 部货梯。8 万多平方米住宅、3211、 万多平方米的商业区及2万多平方米商务区的时代广场。项目技术指标：?项目规划 项目规划 商业项目以临街商铺+商场+中心广场+内庭式商业步行街组成。产品设计方面，在内部规划为一条商业内街，并在中心设立的主广场，将人流引入其中；在靠近时代嘉园住宅的部分，一层设置为沿街小商业。时代广场以服装服饰为主，在广场北侧规划 3,000 多平方米的餐饮及休闲业态；目前与 ITAT 进行洽谈中。Page 94?租售策略 租售策略 单铺面积集中在 20-50 平方米，首层价格在 2.2-2.8 万元/平方米；租赁按楼层价格计算，一年为一个租赁周期，商户需要一次性交付全年的租金，租金水平 2.0-3.6 元/平方米212、；在租售策略方面采取 3 年返 8%。该项目销售已近 2 年，整体销售状况良好，目前 1F 销售已近 85%，2-3F 销售约为 30%左右。产权销售虽然是可行的，但要承受销售不均衡的后果，尤其是高楼层销售制约较大的结局。?评价 评价-交通优势 交通优势 项目东临威海市主干道青岛路，南邻威海火车站、长途汽车站，具有优越的交通优势。区域未来将是威海新的交通换乘中心，大量的人流有利支持项目的长期发展。-创新产品模式适应销售市场 创新产品模式适应销售市场 项目在产品设计方面，在威海进行了创新，采取更适合销售的街铺产品，有利于未来商家独立经营；另外在项目设立内部广场，亦有利于吸引顾客往往里走；在建筑方213、面也放弃了传统的盒子模式，新商业产品在威海有新形象。-副通道较多，影响销售 副通道较多，影响销售 由于项目的进深较长，项目在产品设计时对店铺负通道的解决仍然存在缺陷，使得相当一部分店铺由于负通道道成为死角商铺，不利于销售，到目前位置二/三层，仍然有相当一部分店铺没有销售出去。-新区商业，招商难度大新区商业，招商难度大 项目处于经开区，周边商业氛围仍然不成熟。虽已定位为百货，但整体招商状况较差，特别是在缺少主力店的情况下，项目招商存在相当困难，虽然业主也在尽力去招 ITAT 等主力店，然而其非租金模式让业主难以承担。预计未来 6-12 个月之间，很难开门营业。-包租模式规避前期投资风险 包租模式214、规避前期投资风险 项目招商的首层租金仅 2-3.6 元/平方米，其低的租金虽然容易吸引商家，但是对于投资者回报而言，是远远背离其投资价值。为了规避投资者投资回报，项目不得不采取包租模式，人为提高投资回报，增加投资者的吸引力。Page 959.3.2 亿特隆装饰城 亿特隆装饰城?项目介绍 项目介绍 项目位于新威路尚城国际中段，由威海威韩商城有限责任公司投资。建筑面积近 18,700 平方米，300 个停车位，预计2008 年 5 月 1 日开业。2007 年 11 月 28 日，亿特隆装饰城正式开盘,层高.米，卖场内精装修，配备中央空调。?项目规划 项目规划 项目以品牌装饰材料资源，主要经营范围215、地板、瓷砖、卫浴、木门、橱柜、五金、油漆等。?租售策略 租售策略 产权式店铺销售，销售单价在 8,000-12,000 元/之间，前 3 年返租，商场每年返租金平均每平方米为 1.51.6元，租赁面积按建筑面积计算。租期为开业之日起一年一鉴合同，鉴定合同时交 6,000 元(100 平米含以下)和 10,000 元(100 平米以上)的定金，开业后，定金直接转为质量管理保证金。对于租赁方面，租金在 1 元/天/平方米，一次交半年的可免半年的租金；商城将减免前两年的物业管理费和前一年的空调运营费。?项目评价 项目评价-产品设计不适应投资产品产品设计不适应投资产品 项目产品规划由于其住宅底商，动线216、规划复杂，造成部分商铺死角，给未来商家运营带来不便。-项目内铺面积过大、销售缓慢 项目内铺面积过大、销售缓慢 目前项目的在售部分为内铺，由于项目的进深较长，大部分面积均在 30-100 平方米之间，总价均在 50-100 Page 96万，造投资门槛较高，项目销售进展一直缓慢。-威韩商城的商业运营经验逆转项目销售 威韩商城的商业运营经验逆转项目销售 项目前期为前期尚城国际开发商的配套商业，在前期销售临街产品后，内铺销售一直进展不快。开发商蓝星房地产公司将其转让给威韩商业管理公司，希望通过其运营管理经验重启商业。目前威韩以招商推动销售的模式吸引投资者，并以包租方式进行产权销售。Page 979.217、3.3 荣丰韩货购物街 荣丰韩货购物街?项目介绍 威海荣丰韩货购物街是威海荣昌房地产集团有限公司。总投资 6 亿元人民币，建筑面积 17 万平方米，以韩国文化为主题，以销售韩国正品服装服饰、化妆品、日用百货、珠宝工艺品、食品为主营业务的，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的大型综合性商业项目。2007 年 9 月 23 日开盘?规划 荣丰韩货购物街（简称：RFKC）中设有韩国名品街、韩国精品馆、韩国时尚馆、韩国购物中心、韩国美食街和韩国四星级酒店，功能齐全，设施完整，装修风格多样，集韩国的现代时尚和民族特色于一身，是韩国原产商品进入中国的第一平台。韩国商品购物韩国商品购物中中心心 韩国酒店韩国酒店218、 韩国名品步行街韩国名品步行街 韩国名品步行街韩国名品步行街韩国美食街韩国美食街韩国精品馆韩国精品馆 韩国时尚馆韩国时尚馆 Page 98韩国名品街：韩国知名品牌的店铺组成的商业街，总建筑面积 17,918 平方米，位于项目的 A 区和 C 区，共有五条长 200 米、宽 12 米的平街道有机衔接而成，与 B 区结合成“L”形排布。韩国精品馆：韩国精品馆：韩国主流品牌的店面组成的中高档商场，位于项目的 E 区，总占地面积 11,629 平方米，目标韩国的主流品牌聚集地。Page 99韩国时尚馆韩国时尚馆:韩国时尚前卫商品的店铺组成的卖场，位于项目的 F 区，总占地面积 11629 平方米，汇集219、了韩国最新最流行的时尚产品，代表着正品韩货的流行趋势，是时尚的新起点，也是经营者财富神话创造的新发源地。韩国购物中心韩国购物中心：已开工建设，一站购齐的，纯粹韩国式的 shoppingmail，总建筑面积 45,106 平方米，位于仙姑的 D 区，西邻未来城市主干道火炬南路，与项目的标志性建筑韩式四星级酒店相连一体。Page 100韩国美食街:由荣丰韩货购物街自营的美食街，总建筑面积 2351 平方米，位于项目的 B 区，按照汉式餐饮的厨房特色和用餐习惯，特有人性化布局设计。韩式四星级酒店 已开工建设、委托韩国西方国际酒店集团管理并经营的四星级酒店，建筑面积 16513 平方米，为两栋 16 220、层高的韩式建筑，底部由 15 曾商业裙房连成一体，商业裙房顶曾与两楼的架空层为美景怡人的空中花园。Page 101韩文化主题广场 广场设计遵循道路与地形走势，以动感流畅的弧线为设计原发点，规划由韩国文化，灯光音乐旱喷和健身攀岩三个广场组合而成。?销售策略 销售策略 典型的“先圈地，后开发”商业模式，荣丰韩货购物街时尚馆主流户型面积在 20 至 25 平方米之间，总价在30 万元左右，如申请银行贷款，首付不到 10 万元，并提供 5 年、年收益 8的委托经营回报，排号期间还享受折上折优惠。目前出售商业物业不多，主要原因是等待时机，或者说等待政策。?项目评价 项目评价-产品定位不合理影响销售产品定221、位不合理影响销售 项目近 17 万平方米，全部以韩国为主题，由于威海城市规模原因，人口总数有限，难以消化如此大体量的商业面积。虽然威海是中国距离韩国最近的城市，拥有韩国主题商业独有的优势，但是威海城市特点不足以影响更大的城市，使其在与韩国贸易中优势不够明显。-威海批发功能不足使项目生存面临压力 威海批发功能不足使项目生存面临压力 通常批发功能强的城市，其陆路交通辐射很强。威海是海滨城市，由于其临海的特点，批发商业的功能往往会被削弱。荣丰韩货以批发为主，项目则不得不面临城市批发功能不强的制约，从而影响项目的发展。，Page 1029.4 附录四：商户访谈 附录四：商户访谈 商户 商户 Espri222、t Esprit Etam Etam 业态 服装 服装 商家背景 1968 年 Esprit 诞生在美国加洲旧金山，Esprit 产品在 44 个国家有售。目前产品包括 Esprit 的女装服饰系列、Esprit Collection、男士及儿童的服饰系列 Esprit Men、Esprit Baby和Esprit Kids（包括37岁的幼儿装，814 岁的儿童装）。此外 Esprit还拥有饰品、鞋、包、眼镜、手表、床上及浴室用品、Red Earth 美容品。在威海有两家店，振华、华联有店。艾格于 1916 年在德国成立，1928 年连锁点网络发展到了巴黎，ETAM 集团旗下共有两个品牌 ET223、AM 及 1.2.3。全球销售网点已经超过 1000 家。1994 年底，ETAM 集团在上海开设了第一家专卖店。1998 年，ETAM的休闲系列 WEEKEND 的问世。主要以运动/休闲服装为主。在威海有三家店，振华、华联两家 访谈内容-对乐天项目不了解；-威海的市场容量较小；-开店的面积希望大一些，一般在 100 平方米，愿意与同类型的品牌在一起；-合作方式以抽成为主；-目前华联的生意较好，每月在 20 万左右；-感觉威海市场较小-有专门开发团队；一只在老商场开店，在新商场开店较少；-圣迪曾联系过，租金为 1 元/m2/天；-每家店 100 多平方米，产品较丰富，希望面积开大一点；-威海市224、场感觉饱和；-在威海以保底加抽成方式合作；利群及圣迪不会去；-大家还是习惯在市中心购物；-在威海三个店发展都不错 对项目的评价及意向 近两年内没有开店的计划；-周边区域有发展，需要继续观察-经区未来发展挺好；-经区项目多一点，形成一个商圈就会好起来；-希望周边建市场类的比较好；-增加一些休闲/餐饮类业态 Page 103 商户 商户 袋鼠代理商 袋鼠代理商 皮尔卡丹品牌代理商 皮尔卡丹品牌代理商 业态 服装 服装服饰 商家背景 袋鼠(DAISHU)服饰品牌创始于 1953 年。战涵盖了休闲装、户外装、西服、T 恤、衬衣、皮鞋、皮具等许多层面。1983 年，袋鼠(DAISHU)中文商标即获准注册225、。2001 年，圣凯路服饰集团与上海俊梦服饰有限公司(温州俊仕服饰有限公司），以特许专卖经营模式拓展规范中国市场。公司除代理袋鼠，还代理迪塞/昂斯品牌 法国品牌，有 600 家工厂企业生产 Pierre Cardin 各种服装、香水、家具、食品及器皿，公司在中国有 20 家皮尔卡丹产品的代理商。在威海的华联商厦、华联购物、百货、振华有店 访谈内容-在华联/百货/金猴都有店-袋鼠在百货大楼；-面积一般在袋鼠 60 多平方米，迪赛 40平方米，昂斯 60 多平方米，市场竞争太激烈-目前在威海没有开店计划-几家店扣点在 2223-希望选择人流量大的地方-选择店的面积要求在 6070 平方米-四家店中226、华联销售最好-选择人流量大的地方开店；面积需求在100 平方米；对项目的评价及意向 经开区做服装难度太大 希望乐天的租金在 1 元/天/平方米 经区发展比市区好-建议建高档商场-目前消费在市区，未来应向经开区转移；-是否开店主要看项目的品牌组合-不能建高档商场，建议中高就可以 Page 104 商户 商户 威胜韩国饰品店 威胜韩国饰品店 威胜裤装店 威胜裤装店 业态 饰品 裤子 商家背景 12 平方米，在威海就一家店，以本地为主，外地客源为辅，在威胜一楼 目前 12 平方米，在威胜二楼，以经营裤子为主 访谈内容-目前集中在 100 元左右的服装-租金与人量流关系较大-区域发展较快，未来发展会好227、-目前缺少商业氛围-目前没有开店计划，主要原因是上货/批发货较忙-租金越高，生意越好-希望店面设计方正，上网方便，供电足-市中心人不会去郊区购物-服装服饰最好不选择在经区-了解乐天世纪城-经区发展很好，是威海未来的中心-目前租金每年在 3 万元左右-威海人口总数不多-商业项目感觉较多，竞争压力较大-停车方便有利于吸引人流-客户以工薪阶层为主 对项目的评价及意向-愿意在人流量大的地方开店，即使租金很高-区域目前不成熟，不想开店-如果开商场，最好找连锁的商业，如家家悦利群、银座等；-区域开一些便利性的业态，建议辐射经区-看好乐天世纪城前景-如果租金合适愿意到项目发展-对停车场/物业管理很关心-可以228、旅游类的人群为主-希望建成华联一样的超市 Page 105 商户 商户 威胜商城女装店 威胜商城女装店 威胜商场鞋店 威胜商场鞋店 业态 服装 鞋类 商家背景 在威胜三层，13 平方米，价位在 100300元之间 在威胜一层，有两家店，一家 17 平方米，另一家 23 平方米 访谈内容-对项目有一定了解-目前威海消费中心仍在市中心-去经区消费目前仍然需要时间-经区发展估计需要五年时间-客流是影响开店的主要原因-人气比硬件环境更重要-在威胜租金 3 万多块-不建议再建太多商场，风险太大-营业额每月在 6,0007,000 左右-购物以年轻人居多，-档次在中等-客单价在 100300 平方米-消费229、以本地人为主-目前商场太多，生意受到一定的影响-高区的发展不好-需求面积一般在 2030 平方米-在威胜每年租金在 7 万左右-希望新开店租金控制在每年 3 万元-目前生意不太好-本地消费者喜欢便利性消费 对项目的评价及意向-区域最好规划休闲/娱乐较丰富的商场-建成类似大连胜利购物广场的商业-希望面积在 20 多平方米的规划-目前不想在经区发展，主要原因是经区发展不成熟-希望新开店的租金在 1 元/天/平方米-乐天项目适合做装饰方面的店或者超市-区域应增加餐饮 Page 106 商户 商户 威胜商城家纺店 威胜商城家纺店 银座伊利诺伊 银座伊利诺伊 业态 家纺 家饰 商家背景 在威胜三层 31230、16A，从事家纺类的销售 伊利诺伊在北京有家店、全国拥有 20 家店。在银座三层，是伊利诺伊在威海的独家代理，项目面积为 190 平方米 访谈内容-周边住宅多家纺类生意才会好比较好-家纺类目前比较分散，不利于整体发展-经区未来发展前景好-威海整体消费力不高-目前银座家居市场不错-目前代理市场比较难做，主要原因是公司批货不够全，客户选择不够多-感觉店太小，希望面积再扩大做家具类产品-目前租金在 2.3 元/天/平方米-第一层租金在 1.5 元/天/平方米-年销售额在 20 万 对项目的评价及意向-如果项目集中类似的业态，可以考虑-希望租金不要太高-乐天家居动线不够好，仅围绕中庭一周的店铺还行，其231、它店铺都看不见-动线最好是单一-区域家居市场有发展-家居集中有利扩大规模 Page 107 商户 商户 沃尔玛 沃尔玛 业态 超市 商家背景 沃尔玛百货有限公司由美国零售业的传奇人物山姆.沃尔顿先生于 1962 年在阿肯色州成立。经过 40 余年的发展，沃尔玛在全球 16 个国家开设了超过 6,500 多家商场，在大陆已有 81 家店开业。访谈内容-威海是准备进入的城市-需求面积在 18,000 平方米-采取租赁形式，一般 15 年；-可以选择地下一层或二、三层；对项目的评价及意向-项目位置较好-区域已经有了大卖场，目前选择较难，除非业主征求政府同意 Page 1089.5 附录五：项目售价及232、租金预估明细 附录五：项目售价及租金预估明细 9.5.1 A1 地块的售价及租金预估 A1 地块的售价及租金预估 9.5.1.1 A1 地块的售价预估 A1 地块的售价预估 A1 SaleLevel 1业态面积保守价格业态面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)名品店名品店2,23514,00018,00031,290,00040,230,000时装时装1,08112,00015,00012,972,00016,215,000休闲装休闲装2,44312,00017,00029,316,00041,531,000国际快餐国际快餐19233、714,00018,0002,758,0003,546,000TotalTotal5,95612,81717,04576,336,000101,522,0005,95612,81717,04576,336,000101,522,000Level 2业态面积保守价格业态面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)名品店名品店2,08414,00018,00029,176,00037,512,000国际快餐国际快餐17114,00018,0002,394,0003,078,000运动服饰运动服饰9239,00012,0008,307,00234、011,076,000童装童装4439,50012,5004,208,5005,537,500针织品针织品2469,50012,5002,337,0003,075,000服饰配件服饰配件5079,50012,5004,816,5006,337,500饰品饰品7399,50012,5007,020,5009,237,500TotalTotal5,11311,39414,83558,259,50075,853,5005,11311,39414,83558,259,50075,853,500Level 3业态面积保守价格业态面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元235、元)乐观收益乐观收益(元元)鞋帽鞋帽1,2827,0009,0008,974,00011,538,000箱包箱包7757,0009,0005,425,0006,975,000手袋手袋9727,0009,0006,804,0008,748,000皮具皮具8047,0009,0005,628,0007,236,000休闲餐厅休闲餐厅8956,0007,5005,370,0006,712,500TotalTotal4,7286,8118,71632,201,00041,209,5004,7286,8118,71632,201,00041,209,500A1 Total楼层面积保守价格楼层面积保守价格236、(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)Level 1Level 15,95612,81717,04576,336,000101,522,000Level 2Level 25,11311,39414,83558,259,50075,853,500Level 3Level 34,7286,8118,71632,201,00041,209,500Total15,79710,55913,837166,796,500218,585,00015,79710,55913,837166,796,500218,585,000 Page 1099.5.1.2 237、A1 地块的租金预估 A1 地块的租金预估 A1 RentalLevel 1业态面积（业态面积（M2）保守租金）保守租金(元元/天天/M2)乐观租金乐观租金(元元/天天/M2)保守收益保守收益(元元/年年)乐观收益乐观收益(元元/年年)名品店名品店2,2353.004.502,447,3253,670,988时装时装1,0812.203.60868,0431,420,434休闲装休闲装2,4432.203.601,961,7293,210,102国际快餐国际快餐1972.003.50143,810251,668TotalTotal5,9562.493.935,420,9078,553,1915238、,9562.493.935,420,9078,553,191Level 2业态面积（业态面积（M2）保守租金）保守租金(元元/天天/M2)乐观租金乐观租金(元元/天天/M2)保守收益保守收益(元元/年年)乐观收益乐观收益(元元/年年)名品店名品店2,0843.004.502,281,9803,422,970国际快餐国际快餐1712.003.50124,830218,453运动服饰运动服饰9232.002.60673,790875,927童装童装4432.002.60323,390420,407针织品针织品2462.002.60179,580233,454服饰配件服饰配件5072.002.603239、70,110481,143饰品饰品7392.002.60539,470701,311TotalTotal5,1132.413.404,493,1506,353,6655,1132.413.404,493,1506,353,665Level 3业态面积（业态面积（M2）保守租金）保守租金(元元/天天/M2)乐观租金乐观租金(元元/天天/M2)保守收益保守收益(元元/年年)乐观收益乐观收益(元元/年年)鞋帽鞋帽1,2821.502.00701,895935,860箱包箱包7751.502.00424,313565,750手袋手袋9721.502.00532,170709,560皮具皮具8041.5240、02.00440,190586,920休闲餐厅休闲餐厅8951.001.50326,675490,013TotalTotal4,7281.411.912,425,2433,288,1034,7281.411.912,425,2433,288,103A1 Total楼层面积（楼层面积（M2）保守租金）保守租金(元元/天天/M2)乐观租金乐观租金(元元/天天/M2)保守收益保守收益(元元/年年)乐观收益乐观收益(元元/年年)Level 1Level 15,9562.493.935,420,9078,553,191Level 2Level 25,1132.413.404,493,1506,353,6241、65Level 3Level 34,7281.411.912,425,2433,288,103Total15,7972.143.1612,339,30018,194,95815,7972.143.1612,339,30018,194,958 Page 1109.5.2 A2 的售价及租金预估 A2 的售价及租金预估 9.5.2.1 A2 的售价预估 A2 的售价预估 A2 SaleLevel 1业态面积保守价格业态面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)家饰用品1,85410,00012,00018,540,00022,248,0242、00餐厨用具5067,5009,0003,795,0004,554,000美体卫浴3027,5009,0002,265,0002,718,000蜡烛/烛台4667,5009,0003,495,0004,194,000家用杂货5457,5009,0004,087,5004,905,000寝具用品5777,5009,0004,327,5005,193,000层架收纳7027,5009,0005,265,0006,318,000窗帘及布艺3537,5009,0002,647,5003,177,000地毯纺织2937,5009,0002,197,5002,637,000餐茶玻璃3037,5009,00243、02,272,5002,727,000各类灯具8077,5009,0006,052,5007,263,000灯饰3747,5009,0002,805,0003,366,000小家电4997,5009,0003,742,5004,491,000画框/画材/雕塑4707,5009,0003,525,0004,230,000艺术品/民族工艺7067,5009,0005,295,0006,354,000TotalTotal8,7578,0299,63570,312,50084,375,0008,7578,0299,63570,312,50084,375,000Level 2业态面积保守价格业态面积保守244、价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)家饰用品1,27710,00012,00012,770,00015,324,000家具6,0596,0008,00036,354,00048,472,000配套9956,0008,0005,970,0007,960,000TotalTotal8,3316,6138,61355,094,00071,756,0008,3316,6138,61355,094,00071,756,000Level 3业态面积保守价格业态面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益245、乐观收益(元元)家具7,5074,5006,00033,781,50045,042,000配套9954,0005,5003,980,0005,472,500TotalTotal8,5024,4415,94137,761,50050,514,5008,5024,4415,94137,761,50050,514,500Level 4业态面积保守价格业态面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)办公办公2,2674,5006,00010,201,50013,602,0002,2674,5006,00010,201,50013,602,00246、0A2 Total楼层面积保守价格楼层面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)Level 1Level 18,7578,0299,63570,312,50084,375,000Level 2Level 28,3316,6138,61355,094,00071,756,000Level 3Level 38,5024,4415,94137,761,50050,514,500Level 4Level 42,2674,5006,00010,201,50013,602,000Total27,8576,2247,906173,369,5002247、20,247,50027,8576,2247,906173,369,500220,247,500 Page 1119.5.2.2 A2 的租金预估 A2 的租金预估 A2 RentalLevel 1业态面积（业态面积（M2）保守租金）保守租金(元元/天天/M2)乐观租金乐观租金(元元/天天/M2)保守收益保守收益(元元/年年)乐观收益乐观收益(元元/年年)家饰用品1,8541.702.201,150,4071,488,762餐厨用具5061.401.80258,566332,442美体卫浴3021.401.80154,322198,414蜡烛/烛台4661.401.80238,126306,1248、62家用杂货5451.401.80278,495358,065寝具用品5771.401.80294,847379,089层架收纳7021.401.80358,722461,214窗帘及布艺3531.401.80180,383231,921地毯纺织2931.401.80149,723192,501餐茶玻璃3031.401.80154,833199,071各类灯具8071.401.80412,377530,199灯饰3741.401.80191,114245,718小家电4991.401.80254,989327,843画框/画材/雕塑4701.401.80240,170308,790艺术品/民族249、工艺7061.401.80360,766463,842TotalTotal8,7571.461.884,677,8406,024,0338,7571.461.884,677,8406,024,033Level 2业态面积（业态面积（M2）保守租金）保守租金(元元/天天/M2)乐观租金乐观租金(元元/天天/M2)保守收益保守收益(元元/年年)乐观收益乐观收益(元元/年年)家饰用品1,2771.702.20792,3791,025,431家具6,0591.101.302,432,6892,874,996配套9951.101.30399,493472,128TotalTotal8,3311.191.250、443,624,5604,372,5548,3311.191.443,624,5604,372,554Level 3业态面积（业态面积（M2）保守租金）保守租金(元元/天天/M2)乐观租金乐观租金(元元/天天/M2)保守收益保守收益(元元/年年)乐观收益乐观收益(元元/年年)家具7,5070.901.102,466,0503,014,061配套9950.901.10326,858399,493TotalTotal8,5020.901.102,792,9073,413,5538,5020.901.102,792,9073,413,553Level 4业态面积（业态面积（M2）保守租金）保守租金(251、元元/天天/M2)乐观租金乐观租金(元元/天天/M2)保守收益保守收益(元元/年年)乐观收益乐观收益(元元/年年)办公办公2,2670.901.10744,710910,2012,2670.901.10744,710910,201A2 Total楼层面积（楼层面积（M2）保守租金）保守租金(元元/天天/M2)乐观租金乐观租金(元元/天天/M2)保守收益保守收益(元元/年年)乐观收益乐观收益(元元/年年)Level 1Level 18,7571.461.884,677,8406,024,033Level 2Level 28,3311.191.443,624,5604,372,554Level 3252、Level 38,5020.901.102,792,9073,413,553Level 4Level 42,2670.901.10744,710910,201Total27,8571.161.4511,840,01614,720,34127,8571.161.4511,840,01614,720,341 Page 1129.5.3 A5 的售价及租金预估 A5 的售价及租金预估 9.5.3.1 A5 的售价预估 A5 的售价预估 A5 SaleLevel 1业态面积保守价格业态面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)户外主题店97253、812,00016,00011,736,00015,648,000体育用品1,13711,00015,00012,507,00017,055,000TotalTotal2,11511,46215,46224,243,00032,703,0002,11511,46215,46224,243,00032,703,000Level 2业态面积保守价格业态面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)旅游主题8338,00010,0006,664,0008,330,000电器专卖9986,5008,0006,487,0007,984,000To254、talTotal1,8317,1828,91013,151,00016,314,0001,8317,1828,91013,151,00016,314,000Level 2业态面积保守价格业态面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)电器专卖9986,5008,0006,487,0007,984,000高尔夫3976,5007,5002,580,5002,977,500汽车饰品5026,5007,5003,263,0003,765,000TotalTotal1,8976,5007,76312,330,50014,726,5001,89255、76,5007,76312,330,50014,726,500A5 Total楼层面积保守价格楼层面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)Level 1Level 12,11511,46215,46224,243,00032,703,000Level 2Level 21,8317,1828,91013,151,00016,314,000Level 3Level 31,8976,5007,76312,330,50014,726,500Total5,8438,51010,90949,724,50063,743,5005,8438,51256、010,90949,724,50063,743,500 Page 1139.5.3.2 A5 的租金预估 A5 的租金预估 A5 RentalLevel 1业态面积（业态面积（M2）保守租金）保守租金(元元/天天/M2)乐观租金乐观租金(元元/天天/M2)保守收益保守收益(元元/年年)乐观收益乐观收益(元元/年年)户外主题店9781.802.60642,546928,122体育用品1,1371.802.60747,0091,079,013TotalTotal2,1151.802.601,389,5552,007,1352,1151.802.601,389,5552,007,135Level 2257、业态面积（业态面积（M2）保守租金）保守租金(元元/天天/M2)乐观租金乐观租金(元元/天天/M2)保守收益保守收益(元元/年年)乐观收益乐观收益(元元/年年)旅游主题8331.502.20456,068668,899电器专卖9981.202.00437,124728,540TotalTotal1,8311.342.09893,1921,397,4391,8311.342.09893,1921,397,439Level 2业态面积（业态面积（M2）保守租金）保守租金(元元/天天/M2)乐观租金乐观租金(元元/天天/M2)保守收益保守收益(元元/年年)乐观收益乐观收益(元元/年年)电器专卖998258、1.202.00437,124728,540高尔夫3971.001.30144,905188,377汽车饰品5021.001.30183,230238,199TotalTotal1,8971.111.67765,2591,155,1161,8971.111.67765,2591,155,116A5 Total楼层面积（楼层面积（M2）保守租金）保守租金(元元/天天/M2)乐观租金乐观租金(元元/天天/M2)保守收益保守收益(元元/年年)乐观收益乐观收益(元元/年年)Level 1Level 12,1151.802.601,389,5552,007,135Level 2Level 21,8311259、.342.09893,1921,397,439Level 3Level 31,8971.111.67765,2591,155,116Total5,8431.432.143,048,0064,559,6905,8431.432.143,048,0064,559,690 Page 1149.5.4 A6 的售价及租金预估 A6 的售价及租金预估 9.5.4.1 A6 的售价预估 A6 的售价预估 A6 Sale业态面积保守价格业态面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)正餐正餐6,1888,00010,00049,504,00061,260、880,000休闲餐饮休闲餐饮6,3808,50011,00054,230,00070,180,000特色小吃特色小吃2,9207,5009,50021,900,00027,740,000咖啡咖啡2468,50010,5002,091,0002,583,000酒吧酒吧3,0128,00010,00024,096,00030,120,000KTVKTV2,9806,5008,50019,370,00025,330,000企业会所企业会所5,7907,5009,50043,425,00055,005,000儿童乐园儿童乐园3,1427,0009,00021,994,00028,278,000益智教261、育益智教育2,3286,5008,50015,132,00019,788,000书店书店9367,5009,5007,020,0008,892,000玩具玩具2,2307,0009,00015,610,00020,070,000美容美容6307,0009,0004,410,0005,670,000美发美发5027,0009,0003,514,0004,518,000健身健身1,6706,5008,50010,855,00014,195,000婚纱婚纱9088,00010,0007,264,0009,080,000TotalTotal39,8627,5369,616300,415,000383,262、329,00039,8627,5369,616300,415,000383,329,000A6 Total业态面积保守价格业态面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)TotalTotal39,8627,5369,616300,415,000383,329,00039,8627,5369,616300,415,000383,329,000 Page 1159.5.4.2 A6 的租金预估 A6 的租金预估 A6 Rental业态面积保守价格业态面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐263、观收益(元元)正餐正餐6,1881.301.702,936,2063,839,654休闲餐饮休闲餐饮6,3801.401.803,260,1804,191,660特色小吃特色小吃2,9201.201.601,278,9601,705,280咖啡咖啡2461.401.80125,706161,622酒吧酒吧3,0121.301.701,429,1941,868,946KTVKTV2,9800.901.40978,9301,522,780企业会所企业会所5,7901.001.602,113,3503,381,360儿童乐园儿童乐园3,1421.101.501,261,5131,720,245益智教264、育益智教育2,3281.101.50934,6921,274,580书店书店9361.201.60409,968546,624玩具玩具2,2301.101.50895,3451,220,925美容美容6301.101.50252,945344,925美发美发5021.101.50201,553274,845健身健身1,6700.901.40548,595853,370婚纱婚纱9081.101.50364,562497,130TotalTotal39,8621.171.6116,991,69923,403,94639,8621.171.6116,991,69923,403,946A6 Total265、业态面积保守价格业态面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)TotalTotal39,8621.171.6116,991,69923,403,94639,8621.171.6116,991,69923,403,946 Page 1169.5.5 A7 的售价与租金预估 A7 的售价与租金预估 9.5.5.1 A6 的售价预估 A6 的售价预估 9.5.6 项目二期部分整体售价及租金预估 项目二期部分整体售价及租金预估 9.5.6.1 项目二期部分整体售价预估 项目二期部分整体售价预估 9.5.6.2 项目二期部分整体租金预估 项目266、二期部分整体租金预估 A7 Sale业态面积保守价格业态面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)TotalTotal3,24812,00015,00038,976,00048,720,0003,24812,00015,00038,976,00048,720,000A7 Rental业态面积保守价格业态面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)TotalTotal3,2483.004.503,556,5605,334,8403,2483.004.503,556,5605,267、334,840Sale Total业态面积保守价格业态面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)A115,79710,55913,837166,796,500218,585,000A227,8576,2247,906173,369,500220,247,500A55,8438,51010,90949,724,50063,743,500A639,8627,5369,616300,415,000383,329,000A73,24812,00015,00038,976,00048,720,000TotalTotal92,6077,8751268、0,092729,281,500934,625,00092,6077,87510,092729,281,500934,625,000Sale Total业态面积保守价格业态面积保守价格(元元/M2)乐观价格乐观价格(元元/M2)保守收益保守收益(元元)乐观收益乐观收益(元元)A115,7972.143.1612,339,30018,194,958A227,8571.161.4511,840,01614,720,341A55,8431.432.143,048,0064,559,690A639,8621.171.6116,991,69923,403,946A73,2483.004.503,556,5605,334,840TotalTotal92,6071.411.9647,775,58066,213,77492,6071.411.9647,775,58066,213,774 Page 117