1、扶持方式：有无偿项目项目类别：加工项目(茶叶)项目编号：湖北省2010年湖北常家洞茶叶专业合作社京山县3000亩有机茶生产示范基地建设项目可行性研究报告项目单位：湖北常家洞茶叶专业合作社项目建设地点：湖北常家洞茶叶专业合作社可研报告编制时间：二一年十二月37目 录第一章 总 论11.1项目单位基本情况11.2项目建设方案31.3投资结构及资金来源51.4 项目效益51.5 可行研究报告编制依据51.6 综合评价6第二章 项目背景及必要性82.1 项目建设背景82.2 项目建设的必要性10第三章 建设条件123.1 项目区概况123.2 项目建设条件优劣势分析13第四章 市场分析与销售方案1642、.1市场分析164.2营销策略、方案、模式174.3市场风险分析18第五章 建设方案195.1产品方案和建设内容195.2建设规划及布局195.3建设标准和产品标准205.4生产工艺技术改造方案215.5设备方案225.6建筑方案235.7节能减排措施255.8 实施进度安排26第六章 环境影响评价286.1建设项目对环境影响286.2环境保护与治理措施286.3评价与审批29第七章 项目组织与管理307.1组织机构与职能划分307.2 经营管理模式317.3 项目管理措施317.4技术培训327.5劳动安全、卫生、消防33第八章 投资估算与资金来源358.1投资估算依据358.2投资估算353、8.3 资金来源368.4资金使用与管理37第九章财务评价389.1财务评价依据389.2营业收入、营业税金及附加估算389.3 总成本及经营成本估算389.4财务效益分析399.5不确定性分析409.6 财务评价结论42第十章 社会效益分析4310.1 社会评价基本结论4310.2 农业产业化经营4410.3 农民增收、农民增效评价45附录46一、附表：46二、附图47三、附件：47第一章 总论第一章 总 论1.1项目单位基本情况1.1.1概况湖北常家洞茶叶专业合作社是集茶叶生产、加工、包装、销售、自营进出口、科研于一体的农民专业合作社组织。于2007年7月经京山县工商行政管理局注册登记成立4、，。合作社现有团体社员5家，个体社员713户，茶叶种植面积8500亩，注册资金1000万元。合作社在宋河镇投资1100万元，建设有年产10万斤精制茶的茶叶加工企业，同时引导农民以茶叶面积入股，并配备专业技术人员跟踪指导。项目投产后可实现年销售收入1500万元以上，利税700万元，茶农增收400万元，年分配红利230万元。“湖北常家洞茶叶专业合作社”为湖北省农业产业化省级重点龙头企业，拥有固定资产2243万元，拳头产品“常家洞牌剑峰”茶、“常家洞牌毛峰”茶2004年被省农业厅评为“湖北省首届有机名茶”，2004年2005年、2006年、2007年连续四届获中国（武汉）农博会金奖，2006年入选湖5、北名茶二十佳。合作社顺利实现了与“中商”、“中百仓储”、“沃尔玛”等大型超市的农超对接。2008年，“湖北常家洞茶叶专业合作社”还获得了湖北省企业改革开放三十年优秀示范单位、中国质量诚信协会授予的质量诚信AAA级品牌企业等荣誉秀称号，被省农业厅授予“十佳茶叶农民专业合作社”，“常家洞”牌商标被湖北省工商局核准为“湖北省著名商标”，2009年，“常家洞牌长阳毛尖”被湖北省正式确定为全省“十大旅游名茶”。并顺利通过了国家有机茶质量标准认证。合作社内部管理规范，经营机制健全，与农民利益连接紧密，是一家充满生机和活力的合作社，更是一家深得各级高度重视、农民充分信任的合作社。1.1.2企业财务状况企业注6、册资本1000万，准备投资1.1亿元，资产负债率坚决控制在50%以下，公司将全力以赴将资金用在项目建设上。项目单位近两年财务状况见下表：序号项目2005年2006年1资产总额（万元）10335.7810161.392固定资产（万元）4126.053907.493流动资产（万元）6159.716190.374负债总额（万元）4332.001084.505所有者权益（万元）6003.786076.896实收资本（万元）5012.425012.427营业收入（万元）10525.5311431.928净利润（万元）48.6442.759营业利润率（）-4.38-1.8910净资产收益率（）0.820.7、7111投资报酬率（）0.470.4212资产负债率（）41.9140.2013流动比率（）144.51160.5714速动比率（）82.7586.911.1.3法人代表基本情况法定代表人薛鑫，男，现年50岁，湖北京山县人，中共党员，大学文化，经济师。1981年8月毕业于荆州财校，1981年11月进入湖北京山县商业局工作，1993年5月任京山县能燃科技开发总公司总经理，1998年11月任京山县商业宾馆总经理，2001年5月作京山县常家洞茶厂厂长，2005年7月任京山县茶叶协会会长，2007年7月任湖北常家洞茶叶专业合作社理事长，无破产和银行欠资记录，社会形象优良。1.2项目建设方案1.2.1项8、目名称、建设性质及建设地点项目名称：湖北省京山县3000亩有机茶生产示范基地建设建设性质：扩建建设地点：京山县宋河镇江家畈村1.2.2建设规模及产品方案建设规模：改造老茶园750亩，新建茶园1500亩，共计2250亩。产品方案：新增500g装精制茶：10000斤年；100g装精制茶：20000斤年；50kg装精制茶：15000斤年；1.2.3 技术、设备方案建设内容主要是：A、 茶园基地改扩建B、 新建茶叶深加工生产线生产厂房400平方米、冷库贮藏室400平方米、包装车间扩建、完善配套厂区道路、供水、供电设施；C、 购置茶叶生产、加工、贮藏、包装设备50台套。设备安装调试运行：D、 质量检测中9、心和环保设施配套建设； E、市场开发、销售网络建设。经综合比较目前国内先进的工艺和机械装备的技术水平、可靠性、运行效果、一次性投资和运行成本等方面，确定： 基地建设：在茶园建设区配套建设路网、沟渠、防旱水池等，达到“山、水、园、林、路”相统一，生态环境与经济效益相统一的高效生态茶园建设标准。 生产车间、包装车间：拟采用成熟先进的工艺技术和具有国际水平的优良装备。 冷库贮藏室：拟采用成熟先进的防潮和通风、茶情监测系统1.2.4土建工程项目建筑物特征一览表序号建筑物名称建筑面积层数备 注1茶叶加工车间400 m212冷库贮藏室400 m23包装车间改造200 m24大门及道路500 m5沟渠、防旱10、水池等1.2.5工程进度（1）2010年12月2011年1月完成项目审批；（2）2011年1月至2011年3月完成项目规划设计及培训；（3）2011年3月至2011年5月落实田块，购置茶苗；（4）2011年3月至5月完成厂区土建施工；（5）2011年8月至10月完成茶园基地建设任务；（6）2011年9月完成项目设备订货及采购；（7）2011年11月完成设备安装、调试；（8）2011年12月投产；1.3投资结构及资金来源项目总投资11547.67万元，其中建设投资8355.52万元,流动资金投资3192.15万元。申请国家农业综合开发中央财政资金200万元，省级财政80万元，市级财政配套20万元11、，企业自有资金9247.67万元，申请银行流动资金贷款2000万元。1.4 项目效益本项目项目投资财务内部收益率（所得税前）为32.67%，项目投资财务内部收益率（所得税后）为25.72%，投资回收期（所得税前）为4.39年(含建设期1年)，投资回收期（所得税后）为5.05年(含建设期1年)，投资利润率为28.94%，高于行业平均水平。1.5 可行研究报告编制依据(1) 省农业综合开发办公室农办发20102号关于申报2011年国家农业综合开发产业化经营项目的通知。(2) 国家农业综合开发办公室国农办2010209号2010年国家农业综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写参考大纲。(3) 湖北12、省常洞茶叶专业合作社关于京山县3000亩有机茶生产示范基地建设的报告(4) 有关规范标准(5) 业主提供的其它资料1.6 综合评价按照中共中央关于制定国民经济和社会稳定发展第十二个五年计划的建议有关农业部分的精神。面向市场、依靠科技进步不断向生产的广度和深度进军，提高茶叶加工的技术水平和效益，发挥各地比较优势，调整农业和经济结构。目前，合作社已做好项目实施的各项准备工作，已完成茶农技术培训，建立了技术服务网络，基本完成茶厂各项基础设施建设，落实了合作社项目建设自筹资金来源，待上级农发部门批复立项后，及时组织实施。该项目符合国家农业部农业综合开发项目立项条件，符合国家产业发展政策，辐射带动能力强13、，资源优势突出，开发产品科技含量较高，竞争优势明显，市场潜力大，项目技术方案先进可行，预期经济效益好，有较强抗风险能力，项目的实施对促进地区经济发展和社会主义新农村建设具有重要的作用，符合我国可持续发展战略的要求。因此，本项目的实施具有的必要性、科学意义和社会意义。建议省、市农业综合开发办公室批准立项投资建议，早建早受益。 第三章 建设条件第二章 项目背景及必要性2.1 项目建设背景国家确立了新时期农业综合开发要以农业主产区，以提高农业综合生产能力和巩固农村劳动力转移为主线，通过扶持具有明显竞争优势和辐射带动作用的产业化经营项目，促进优势农产品基地建设，发展区域主导产业，推进农业和农村经济结构14、调整，提高农业生产组织化程度和农业产业化经营水平，发展现代农业，推动新农村建设，促进农民增收。京山是湖北荆门市的主要茶叶生产地之一，茶叶生产历史源远流长，全县现有茶呆生产面积60000亩，产量1200多吨，宋河镇是京山茶叶优势板块之一。按照京山县产业发展规划（2006-2010年），茶叶基地的发展是京山产业化发展的重点，同时也是优势板块基地的发展重点。通过龙头企业的带动，全县茶叶面积已稳定增长到10万亩，年茶叶产量5000吨以上，年销售收入15000万元以上。茶叶是宋河镇农业产业的一项支柱产业，全镇现有茶叶种植面积6300亩，年产量200吨以上，是本镇农民致富奔小康的主导产业。2007年7月，15、注册成立“湖北常家洞茶叶专业合作社”，已被湖北省确定为农业产业化重点龙头企业，合作社成立后，通过引导农民积极入社，开展产销服务，强势推进品牌营销战略。合作社现已基本形成“合作社+加工企业+基地+农户”的良好的产业经营格局。但目前高标准基地建设的相对滞后，从某种程度上已严重影响和制约了产业发展，成为实现本地茶业产业超常规、跨越式发展的关键问题所在。据此，合作社从一开始就把建设高效有机茶园基地纳入了重要议事日程，制定了详细发展规划和实施方案，并已做了大量前期准备工作，正待全面组织实施湖北常家洞茶叶专业合作社在市场调研的基础上，进一步核实，收集资料，对技术市场深入研究，结合我国和当地的宏观经济要求、16、长远规划、行业规划和国土规划的要求及农业、交通和市场等方面的发展情况并与专业可研设计单位进行共同的研究讨论，制订本项目的可行性报告。2.2 项目建设的必要性随着社会经济的发展，人民生活水平的提高，人们膳食结构的改善，对茶的要求越来越高，且无公害绿色食品成为消费的主流，目前各大中城市真空无菌包装精制茶销售旺盛，供不应求，销售价格看好。提高产品质量档次，扩大产业规模，不仅满足同类产品的市场需求，而且弥补了周边同类产品的不足，生产规模的扩大，产品市场占有额的增加，有利于提高市场竞争能力。同时有利促进农业种植结构调整，增强企业的发展后劲，因此项目建设十分必要，且意义深远。2.2.1项目建设是当地农业产17、业结构调整的迫切需要茶叶是京山县五大农业主导产业之一，同时也是宋河镇一大优势产业。依托特殊的地形条件和气候因素，因地制宜，通过调整优化农业产业结构，高质量建设生态茶叶基地，对最大限度满足国内外市场需要，引导带动农民增收等，都具有十分重要的意义。2.2.2 项目建设是农民收入持续增长和建设社会主义新农村的迫切需要本地其他经济资源相对匮乏，如何确保本地农民持续稳定增收，已是摆在政府面前的一大严峻课题。而充分利用本地资源优势，大力发展茶叶产业，正好可以有效促进农民收入的持续增长，实现本地农村经济的可持续发展，因而，推动茶叶产业发展已经成为农民收入稳定增长的必然选择。2.2.3 项目建设是农业生态环境18、建设的迫切需要建设生态茶叶基地不仅为当地农业、农村经济发展增添了活力，更重要的是，茶叶是绿化树种，四季常绿，既增加收入，又保护和美化环境，项目建成后，将成为随岳高速公路沿线一道靓丽的风景。2.2.4 项目建设是壮大民营经济实力、实现可持续发展的需要基地与龙头企业必须紧密联系是茶叶生产行业所具有的特殊性。近年来，京山民营经济发展很快，项目建成后，可使民营企业发挥更大的作用，而作为茶叶专业合作社这一特殊性质的企业，其增强自身经济实力的最终目标，是为了更好地促进农民增收，更好地促进农业产业结构调整和农村经济的可持续发展。第三章 建设条件3.1 项目区概况3.1.1 建设地点选择项目建设地点选择在江家19、畈村，一是该地茶叶资源丰富，气候条件极适宜茶叶生长，建设茶叶基地符合当地产业结构调整方向，发展有基础；二是有龙头企业带动，产品需求旺盛，市场前景看好；三是毗邻243省道、高速公路和铁路穿境而过，交通便利；有着良好的产业发展环境。3.1.2 自然资源状况项目区域内的年降雨量在800-1100mm之间，土壤有机质含量2.5%左右。1996年至2008年间，宋河镇全年平均气温16.3，最高气温34，最低气温-3.9，降雪天数30天，无霜期287天，日照时数1411-1550小时，土质多呈酸性，PH值在4.5-6.5之间。区域内溪流潺潺，云雾缭绕，土壤肥沃，茶叶生产自然环境得天独厚。3.1.3 社会经20、济状况2008年，全镇农村经济总收入达到2.8亿元，比2007年增长6%；农民人均纯收入达到3650元，比2007年增长6%；财政收入实现8000万元。项目区江家畈村辖六个村民小组，183户，987人，其中劳动力520人，2007年人均纯收入4000元。耕地4124亩，其中旱地2945亩，平均海拔200多米，现有茶叶面积1500亩，亩茶叶收入达到1000元以上。3.1.4 项目关联产业发展现状岗地，分布于除北部、西部部分山地及永隆镇以外的全县各地，是本县水稻集中产区。国宝桥米，驰名中外；燕牌香菇，远销海外； “中国甘栗”（板栗）美味可口；白花菜、葛粉风味独特。国宝桥米为中国名牌。县西南的永隆镇21、为平原，是本县棉花集中产区，1985年被定为湖北省优质棉生产基地，棉花单产一直在全市、全省名列前茅。京山县土地宽广，拥有大量未开发的坡岗荒地，并且水库众多（其中大中型水库11座，小型水库140多座），塘堰密布，具有发展 生态农业和多种经营的良好条件。3.2 项目建设条件优劣势分析3.2.1项目建设条件优势分析3.2.1.1 政策环境宽松党的十七大提出了要大力进行农业产业化结构战略性调整，大力发展民营经济，努力增加农民收入的目标和任务。国家农业综合开发办公室提出了坚持把增加农民收入作为根本出发点和落脚点。通过扶持具有明显竞争优势和辐射带动作用的产业化经营项目，促进优势农产品基地建设，发展区域主导22、产业，推进农业和农村经济结构调整，提高农业生产组织化程度和农业产业化经营水平，发展现代农业，推动新农村建设，促进农民增收。2011年农业综合开发产业化经营项目扶持的重点项目是与项目区农民主要农副产品生产、购销密切相关的农副产品加工。2003年，京山县人民政府就出台了发展茶叶产业化的一系列政策，同时为鼓励县内外客商来京山投资兴业，2004年制定了关于建设优良发展环境的决定，结合京山实际，出台了土地优惠、财政扶持、规费减免、优势服务和其他优惠等五个方面23条优惠政策。2008年10月党的十七届三中全会出台中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定，决定从稳定完善农村基本经营制度出发，要求扶持农23、民专业合作社加快发展，为项目建设营造了良好的政策环境。3.2.1.2 原料资源充足茶叶属传统产业，是人们生活必需品。全县茶园种植面积达到6万亩，年生产销售达到1000多吨。宋河镇又是全县茶叶主产区，茶叶种植历史悠久，气候资源优势得天独厚，茶叶自然品质超群。本地基地项目建成后，必将成为把京山打造成优质绿茶之乡的“领头雁”，推动全县茶叶生产的突破性发展。3.2.1.3 区位优势强劲京山县地处鄂中，位于大洪山南麓，江汉平原北端。东与应城、安陆接壤，西与钟祥为邻，南与天门交界，北与随州相连。京山属湖北五大茶区之一的大洪山茶区，茶叶品质优良。现有茶园面积6万亩，在湖北省排在20位左右，面积和产量在荆门市24、居第3位。尽管面积不大，规模较小，但我县具有很强的资源优势，只要我们能把这个优势发挥好、利用好，扬长避短，大力开发中山区域有机茶，市场前景将十发广阔。3.2.1.4 市场前景广阔茶有“三增三抗”的功能，茶能增力、增智、增美，茶能抗衰老、抗辐射、抗癌症。随着茶叶有利健康生活理念的进一步传播，我国茶叶消费市场还将扩大。当前我国茶叶年消费人均仅0.33公斤，当内销年人均达到0.7公斤，外销增长50%，我国茶叶的总需求量为130多万吨，相当于我国2001年产量的1倍。因此我国茶叶市场还有较大的发展空间。3.2.1.5 技术保障系数高合作社技术力量雄厚，有高、中级技术人员12人，省级制茶能手10人，初、25、中级评茶员8人，社员中获得初级职称的有63人，中级职称的有18人。主要生产的产品有“常家洞牌京山毛尖”茶和“常家洞牌京山剑峰”茶两大系列。同时聘请湖北省农科院、华中农业大学以及省内茶叶专家、教授作为技术顾问。项目以国家粮食储备局武汉科学研究设计院为技术依托单位，项目生产加工技术条件成熟，技术保障系数高。3.2.1.6 交通运输条件本项目拟选场地的地理位置具有交通运输的优势，京山东承武汉，西接荆门市，南望江汉，北通随州市，有高速公路随岳、武荆高速，省道皂当、汉宜、京安、应随公路和长荆铁路穿境而过，项目区属鄂北的交通咽喉，243省道贯穿全镇，长荆铁路、随岳高速公路穿境而过，在项目区江家畈村距县级火26、车站30公里、距随岳高速公路进出口通道宋河站5公里。距荆门市城区约130公里，客货车辆可直达荆门、武汉等地。近年来，江家畈村通过大力加强基础设施建设，新修通村水泥路10公里，实现了组组通公路，区域内交通环境十分优越。优越便利的交通条件，为该项目的实施奠定了基础。3.2.1.7 公用设施的社会依托供水：可利用原厂区管网。供电：原区内供电配套。通讯：通讯线路均至拟选场地。3.2.1.8 拟建项目所在地区政府和法律支持条件项目所在地对该项目非常重视，也有一系列优惠政策。(1) 享受企业系列优惠政策。(2) 对企业税收优惠。(3) 项目前期的手续简化，政府有关部门协助办理。3.2.2 主要障碍因素及解27、决方案项目建设资金不足，满足不了扩大生产规模的需求。针对这些因素，在立项投资开发的过程中，加大资金投入规模，拓展投资渠道，进行技术改造，加强企业从业人员技术培训，提高员工素质，建立公司的产品品牌，扩大品牌效应，实行滚动开发，实现综合效益目标。第四章 市场分析与销售方案第四章 市场分析与销售方案4.1市场分析4.1.1项目产品市场供求现状状况及前景分析我国是茶的故乡，茶叶品类众多。茶有“三增三抗”的功能，茶能增力、增智、增美，茶能抗衰老、抗辐射、抗癌症。随着茶叶有利健康生活理念的进一步传播，我国茶叶消费市场还将扩大。世界茶叶生产的基本规律是“南红北绿”，即：低纬度的地区（如印度、肯尼亚）只能生产28、优质红茶，高纬度的地区（北纬25-30）最适宜生产优质绿茶。中国茶叶绿肥红瘦特优。绿茶品质优势强，国际茶价历年绿茶高于红茶。有关部门预测，中国茶叶消费量的潜力为现在的10倍，现有市场规模为180亿元。出口市场消费量的潜力为现在市场的5倍，现有市场规模为30亿元。一是南方以绿茶、乌龙茶为主，少量花茶。北方以茶茶为主，绿茶为辅，乌龙茶、绿茶快速发展。二是随着农村城镇化步伐加快及农民收入的提高，农村茶叶消费将增长迅速。三是从总体来看，消费结构由低、中、高赂中、高、低转变。低档茶叶将逐渐被淘汰出市民消费市场。四是花茶减少，绿茶增长，乌龙茶增长迅猛，保健茶总体平衡，茶饮料将加快分割饮料市场。五是特色茶、29、礼品茶具也将随着人们生活水平的提高，其市场正在扩大。茶叶是我国传统产业和传统出口产品，出口量仅次于蚕桑和丝绸产品，同时国内茶叶消费量也在逐年增加，内销量扩大，目前我国茶叶产量近100万吨，我国茶叶人均消费量0.33公斤，低于世界平均0.5公斤的水平，当内销年人均达到0.7公斤，外销增长50%，我国茶叶的总需求量为130多万吨，可增加茶叶产量30多万吨。因此我国茶叶市场还有较大的发展空间。4.1.2项目产品的市场竞争优势分析京山县是荆门的重要产茶地之一，茶叶品质优良。现有茶园面积6万亩，在湖北省排在20位左右，产量仅1000吨左右，尽管面积不大，但我县具有资源优势等众多优势，只要我们发挥好、利用30、好优势，扬长避短，开发中山区域有机茶，市场前景仍将十分广阔。4.2营销策略、方案、模式根据茶叶市场前景分析，项目产品的市场定位是全国大中城市，企业已争取了自营出口权，可跻身国际红绿茶市场，向发达国家和东南亚地区扩展，产品生产方案以中高档名优茶和大宗茶并举，打造特色鲜明的名优品牌，坚持以销定产，适销对路，产销平衡。企业生产及产品销售按“品种优质原种化、订单种植标准化、生产加工自动化、质量检测标准化、品牌销售集团化”的思路进行生产和经营销售，以优质产品占领市场，以诚信服务开拓市场，以企业自主销售为主，兼顾代销及借助现代物流方式，如进军超市、“大额定单方式”、展销会等方式。具体采取以下销售措施：（131、）由公司主要负责人牵头，组织骨干力量，强化公司营销部工作力度，完善现有销售激励机制。（2）本项目生产的产品以县级城市为起点，分别建立省级、地市县、县级营销网络，省级统领地市和县级，以销售量定奖励，价格全国统一制订（出厂价加运费），零销价格经销商和公司协商制定。（3）通过专业或行业博览会、研讨会和新闻发布会及有关媒体，加强企业和商标品牌宣传，积累知名度。同时计划建立企业网站，利用网络信息时代的传播优势来设立一个平台，开辟积极、主动的宣传模式。（4）加入华中粮食网，随时掌握粮食市场动态，科学应对决策。4.3市场风险分析4.3.1项目产品市场风险因素分析茶叶价格波动频繁、范围较大，同时产品经营前景与32、公司战略发展目标的实现密切相关，因此存在相应的生产经营风险。而周边地区茶叶加工行业正处于发展变革期，也存在一定市场竞争风险。4.3.2防范和降低风险对策首先，本合作社确立了面赂国内大中城市最受欢迎的高档名优茶、国际市场上销售较好的大宗绿茶的产品定位，彻底回避国内低层次的恶性竞争；其次在产品定价上，以绝对的成本优势为前提，确定“高端产品、中端价位”的营销策略，并且通过以较低价位让利于专业经销商的方式借助社会成熟的营销网络进行销售，同时积极拓展网上销售，使公司产品在委托经销和终端市场上均具有了突出的性价比；第三，利用地域优势，抢早上市，抢占早茶市场；第四，利用各级政府对绿色农产品的支持，以争取到当33、地铁路、公路、航空等各运输部门对本公司大宗茶叶产品开辟“绿色通道”的承诺，在运输成本上能确保做到最低价位；第五，已与多家大型专业经销单位达成合作意赂，并有条件在一段时间之后实现完全的“订单农业”。因此，本项目的市场风险集中在前期生产的不确定性上，而这种不确定性到2011年项目完成后即可基本消除。第五章 建设方案5.1产品方案和建设内容5.1.1产品方案该项目为扩建工程，项目改造后产品方案略有改变。产品方案：新增500g装精制茶：10000斤年；100g装精制茶：20000斤年；50g装精制茶：15000斤年；5.1.2建设内容按照国家农业部有机茶园建设标准，改造老茶园1500亩，新建茶园15034、0亩，共计3000亩。本项目实施需定植茶苗1500亩，兴修灌溉水渠2500米，新建100立方地头水池30个，铺设引水管道10000米，建隔离林带20000米，购置新技术加工及采茶、修剪机械设备50台套，开展技术培训2000人次，兴建一个现代化茶叶加工厂、一座冷库贮藏室和一条包装生产线。5.2建设规划及布局按照国家农业部有机茶园建设标准，全面规划，强化措施，快速推进新茶园建设。在老茶园改造上，因园、因树采取不同的改造方法，积极采取引进茶叶新品种，推广茶园培育、茶叶采摘新技术，提高产量和品质多项举措，提升茶叶品质，提高茶叶产量，全面提高茶叶生产经济效益。5.3建设标准和产品标准本项目执行无公害稻米35、生产技术规程。(1)有关工业“三废”方面的标准，如工业企业厂界噪声标准GB12348工业企业厂界噪声测量方法GB12349大气污染物综合排放标准城市区域环境噪声标准(2) 有关卫生规范，如食品企业通用卫生规范GB14881(3) 有关工业企业设计规范和标准，如工业企业噪声控制设计规范GBJ87工业企业采光设计标准（条文说明）GB50033工业企业照明设计标准GB50034工业企业总平面设计规范GB50187工业企业通信设计规范GBJ79电气设备安全设计导则GB4064生产设备卫生设计导则GB50835.4生产工艺技术改造方案5.4.1 改造低产茶园首先是对园地进行统一规划，根据茶园生长状况，因36、地制宜地制定改造方案。其次全面深耕，施好施足有机肥，亩施用有机肥2000公斤；第三是实施改土、改树、改园、改变落后的管理方式为主要内容的“四改”技术，提高茶园产量和品质。重点是改园，通过引进新品种，淘汰低产劣质茶园。5.4.2 高标准建设新茶园在新茶园建设区配套建设路网、沟渠、防旱水池等，达到“山、水、园、林、路”相统一，生态环境与经济效益相统一的高效生态茶园建设标准。5.4.3 科技投入(1) 茶叶基地高产优质高效生产技术示范1项；(2) 引进、应用茶叶精制加工技术1项；(3) 生产基地农民技术培训20场次、2000人次；(4) 推广使用平剪机、修剪机、茶叶采摘机械；(5) 新建茶叶基地实施37、品种改良，引进福鼎大白等茶叶新品种。5.6建筑方案5.6.1建筑物5.6.1建筑设计指导思想 本项目所有建筑建在合作社公司院内，所有建筑设计在满足生产工艺基础上尽量体现高效率并充分展示现代企业形象、人性化、田园化的新型园区。使之不仅在茶叶加工技术、资源合理利用，提高农产品整体经济效益等方面具备示范作用，在生产、生活环境、厂区建筑格局也力争同时具备示范作用。 根据企业的发展战略考虑厂区的长远规则，通过设计使厂区真正做到可持续发展。厂区道路应通畅，便于机动车通行，有条件的应修环行路且便于消防车到达各车间。厂区道路应采用便于清洗的混凝土、沥青及其他硬质材料铺设，防止积水及尘土飞扬。厂房之间，厂房与外38、缘公路或道路应保持一定距离，中间设绿化带。厂区内各车间的裸露地面应进行绿化。5.6.2 主要建、构筑物工程一览表项目建构筑物无特殊结构形式，各主要建筑物工程的结构和面积方案，详见下表 项目建筑物特征一览表序号建筑物名称建筑面积层数结构形式1茶叶加工车间400 m21砖混2冷库贮藏室400 m2砖混3包装车间改造200 m24大门及道路500 m5.6.2辅助工程及其它工程院内项目改造给水、排水量都没有增加，给水、排水、消防工程都利用厂区原有设施。该项目厂区平坦，采用场地道路相结合的排水方式，全厂的污水和雨水分别排入开发区统一规划设置的雨污分流管网系统。厂内道路主干道宽9米，次干道宽6米。路面载39、荷为汽-100，车辆引道至车间、仓库等出入口与主、次干道或辅助道相连接的道路，其宽度与出入口大门宽度相应。本工程所有道路均采用混凝土路面，其纵坡、横坡、各路口的转弯半径及回车场等均按国家规定现行有关规范设计。有机茶基地建设的内容主要包括茶园产地的选择和规划，土壤开垦和整理，茶树品种的选择与种植，茶园生态效果营建建设等；对于新建茶园主要有种茶区块、道路、排蓄灌水利系统，以及防护林带、绿化区和多种经营用地等；对于老茶园，主要是树冠改造、土壤改造和生态建设等。 5.8 实施进度安排项目实施时间安排：茶园改造建设项目2011年1月开始组织茶叶技术培训并进行项目规划设计；2010年3月以前新品咱茶籽茶苗40、全部落实到位，并落实到田块。2010年6月到9月，完成茶叶生产包装车间以及冷藏库的建设，从2010年8月开始，按照国家农业部有机茶园建设标准，全面推进新建和改造茶园3000亩计划，完成新修灌溉水渠2500米，定植茶苗1500亩，兴新建100立方地头水池40个，铺设引水管道10000米，建隔离林带20000米的建设任务，力争2011年10月竣工验收。目前，项目实施各项准备工作已基本就绪，进展非常顺利。工程项目实施计划进度表序号 时间内容进度（月）123456789101112121可行报告2规划、设计、技术培训3基地建设工程4土建工程5设备安装调试6试运转7投产第五章 建设方案第七章 项目组织与41、管理第六章 环境影响评价6.1 环境影响根据茶叶生产过程和加工工艺流程，初级产品生产过程基本没有“三废”（废水、废汽、粉尘）污染影响，无有毒物质，无化学污染，加工过程中虽有一定机械噪声和微量大气粉尘存在，但完全可以加以有效控制。6.2 环境保护与治理措施为确保生产区环境优美和无毒化排污，尽量减少机械噪声，在设备的选用上，要合理选用低噪声设备，并配套降尘设备，在生产过程中发现设备带病运行产生噪声时，应及时维护，以达到项目环境保护目标。6.3 评价与审批京山县环境保护站已对县内农产品加工企业实施环境监督，本项目在改建时一定坚持项目建设与环保三同时（同时设计、同时施工、同时使用），按环保部门的意见和42、要求组织施工，决不以牺牲环境为代价来追求经济利益。县环境保护监督站意见；拟建项目在建设过程中和建成后产生的污染物均较少，不会对当地环境造成大的影响，落实相应环保措施后，其环境影响程度可进一步降低。项目从环境保护角度是可行的。第七章 项目组织与管理7.1组织机构与职能划分项目实施单位：湖北常家洞茶叶专业合作社项目主管单位：京山县供销社京山县农业综合开发办公室项目监督单位：京山县财政局、环保局、审计局7.1.1 组织机构及职能体系结构图项目法人实行理事会领导下的理事长负责制，合作社的经营方针、经营目标等由理事会决策，由理事长负责实施。项目企业组织机构以直线职能式，逐级分解工作目标，层层负责。合作社43、内设生产加工部、产品销售部、技术服务部、财务部、审计部、市场信息部、办公室，简称“六部一室”，现有固定职工人数20人。7.1.2 人员组成及运行本项目只需要根据新增工程实际并结合现有人员情况，扩充部分从业人员即可。本项目需增加员工5人。7.2 经营管理模式项目经营管理模式按“公司+基地（农户）+市场”的产业化模式进行运作，基地与农户负责种植生产，公司负责提供优良种子、生产技术与基地农户签订收购合同。按标准收购原粮。负责制订精米生产加工计划、安排生产加工、负责产品销售、财务结算和生产管理。7.3 项目管理措施7.3.1 项目建设工程管理严格按项目工程设计要求和行业技术标准进行项目建设管理，主要工44、程要实行公开招标、投标，实行项目法人负责制、工程质量监理制、竣工验收审计决算制，切实保证项目建设全面达标投产。7.3.2 企业管理按照公司章程进行分级管理，组织生产，实行生产技术经济指标承包，落实好承包合同，严格按公司章程结算合同，切实保证项目经济目标实现。7.3.3 财务管理严格执行国家有关财务管理方面的法律法规和公司财务管理制度，对项目建设投入的财政资金严格执行国家农业综合开发资金管理办法和县级报账制度，财政无偿资金全面执行报账制，财政有偿资金根据项目建设计划，签订好借款合同，落实好还款计划，按进度和工程质量进行投放，切实保证投资效益。7.4技术培训（1）培训总体目标通过培训使项目管理人员45、全面掌握项目的基本情况及有关要求和程序，提高对项目的管理能力和指挥能力，做到有的放矢。工程技术人员应精通项目的有关各种技术，操作人员学会生产操作技能，了解本项目的有关知识，懂得项目生产的基本规律，确保项目建设和投产以后的顺利生产。（2）培训方式培训采取多种形式交替进行的方法，以短期培训为主进修考察为辅。短期培训主要是办短训班根据项目内容的要求，聘请省内外专家讲解技术要领和操作规程；根据项目实际需要，选相关人员到国内各大专院校进行短期培训，以更新知识，提高技术业务水平。（3）培训内容 理论培训在设备安装调试前由设计单位工程技术人员对本职工进行必要的理论基础培训，方式为授课，课时两周，参加人员为全46、厂职工，经过认真考核。合格者方可上岗。 安装维修培训在设备和工艺安装、调试过程中，生产技术人员，在全厂工人，一线负责人设备安装现场由设计单位技术人员和设备工艺安装技术人员对工艺流程、设备结构、阀门和仪表控制进行讲解，使有关人员熟悉流程，了解设备主要结构，操作方法。 检化验培训检化验人员由国内具有检化验培训资格机构进行培训，掌握相关的检化验项目的检化验基本操作技术，取得相应检测资格，方可上岗操作。 劳动安全卫生培训全厂职工由企业组织学习有关国家和地方劳动安全法规。了解与本企业有关有安全事项，并经考核合格后由当时劳动部门颁发上岗证。7.5劳动安全、卫生、消防7.5.1劳动安全为了保护劳动者在劳动过47、程中的安全和健康，积极改善劳动条件，预防和消除安全事故，充分调动职工的劳动积极性，保护发展生产力。从劳动组织和技术上采取相应措施，加强劳动保护的日常管理，保障员工身体健康。 （1）主要生产车间设备布置均留有合理的操作和维修空间。（2）楼梯及操作平台均设有防护栏杆。（3）对生产过程中产生的粉尘和噪音采取防治措施，使之控制在规定范围内。（4）主车间内设有更衣室。（5）对生产车间要加强通风，使有害介质降至允许浓度。7.5.2工业卫生为了保障人民的身体健康，本工程的设计、施工与生产应严格执行工业企业设计卫生标准的有关规定。(1) 建立卫生质量检测制度，根据国家有关标准和规定，严格把握原料采购、生产操作48、成品包装、外销及贮运的卫生质量大关。(2) 原料及产品的包装、运输、贮存设备或工具应专品专用，不得将有毒、有害和有污染的包装品用于原料和产品的包装。(3) 配置必要的卫生设施，如：供水、饮水、洗手、厕所、车间冲洗排水，抽风排风等。(4) 主车间，小包装车间配有更衣室并配备洗手消毒等设施，操作人员进车间必须更衣，操作前必须洗手。(5) 车间所有操作人员必须是经过健康体检并无传染病的身体健康者。严禁一切人员在车间内吃食物、吸烟和吐痰，保证生产环境的卫生与整洁。绿化厂区，美化环境，做到文明生产。7.5.3 消防（1）本工程中主车间、仓库的火灾危险类别为丙类，其中主车间的耐火级为二级。为此，操作人员49、在上岗前应接受有关的安全生产教育，未经培训的新工人，实习人中和临时工等不得顶岗单独操作，厂内应制定有关安全操作规章制度。（2）全厂设有消防系统，车间及各建筑物配备防火措施，操作人员应接受系统消防知识的培训并定期进行消防训练和演习。（3）车间内所有传动设备配有防护罩，各种电器设备必须接地。（4）对高温设备及管道要采取保温，使其表面温度降至50以下，以防烫伤。第八章 投资估算与资金来源第八章 投资估算与资金来源8.1投资估算依据 国家和轻工总会颁发的有关轻工业建设项目投资估算的有关规定湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表（2003年）湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表（2003年）湖北省安装50、工程消耗量定额及统一基价表（2003年）的相关分册湖北省建筑安装工程费用定额（2003年） 主要设备生产厂家2008年第4季度的报价 建筑、工艺等各相关专业提供的建设内容及工程量8.2投资估算8.2.1 总投资项目总投资940.47万元,其中建设投资534.86万元,建设期利息2.03万元，流动资金投资433.58万元。8.2.1.1建设投资建设投资估算见附表2。项目建设投资8355.52万元。土建工程投资明细见附表2-1。土建投资总额为2532.49万元。设备投资明细见附表2-2。设备投资总额为2183.20万元。安装工程费286.78万元。科技投资明细见附表2-3。科技投资总额为1078万51、元。其他投资及构成见附表2中的估算,其中勘察设计费、工程监理费、和建设单位管理费分别按工程费用的2%、1.2%、和1.5%估算,前期工作费按财政投资的1.92%估算。基本预备费按工程费用和其他费用之和的8%估算。8.2.1.2 流动资金流动资金估算见附表3。流动资金估算，是按分项详细估算法估算，周转次数按原材料、燃料的来源、运距综合考虑，半成品按1天计算，成品按10天计算。经估算，达到设计能力年份需流动资金3192.15万元，其中铺底流动资金957.65万元。8.2.1.3 其他本项目按国家有关规定, 2007年暂停征固定资产投资方向调节税。建设期利息估算见附表9。建设期利息为0万元。8.3 52、资金来源8.3.1 中央财政资金申请中央财政资金200万元，扶持类别为财政补贴。8.3.2 地方财政配套能力分析 省级财政资金80万元 市级财政资金20万元8.3.3 自筹资金及来源企业自筹资金为9247.67万元，其中建设投资部分8355.52万元（含建设期利息0万元），流动资金部分892.15万元。落实情况见附件。8.3.4 银行贷款及筹措本项目申请流动资金贷款2000万元。8.4资金使用与管理资金筹措与使用计划见附表4。8.4.1 财政资金使用和管理本项目的财政补贴资金总额为300万元,投资方向主要是科技措施投入、前期工作费、公益性基础设施。严格按规定实行报帐管理。8.4.2 银行贷款使53、用和管理本项目无银行长期贷款，流动资金贷款的使用和管理严格按国家农业发展银行的规定进行。8.4.3 其它自筹资金建立专门账户，专款专用。第九章 财务评价第九章财务评价9.1财务评价依据本项目的财务评价是按现行的财务制度规定、税收政策和国家及相关部门的评价标准、方法、参数进行的。贴现率为10%。项目计算期按12年计算，其中建设期1年，投产期2年。9.2营业收入、营业税金及附加估算9.2.1 销营业收入销售价格均为不含税价格。销售收入估算见附表7-1。正常年销售收入为45130万元。9.2.2 年营业税金及附加年营业税金及附加按国家规定计算。本项目需缴纳增值税、城市维护建设税和教育费附加，除电的增54、值税率为17外均为13%，城市维护建设税和教育费附加分别按增值税额的7%和3%计算。年营业税金及附加（含）的估算在正常生产年份为150.20万元，增值税额为1501.95万元。营业收入、营业税金及附加和增值税估算见附表7-1。9.3 总成本及经营成本估算9.3.1单位产品生产成本估算单位产品生产成本估算见附表5-1。由于本项目产品较多，细分不明确，故不作单位产品生产成本估算。9.3.2项目总成本估算总成本费用估算见附表5。总成本费用估算正常年份为41276.80万元。成本估算说明如下： 价格按近几年市场已实现的价格为基础，预测到生产期初的价格（均为不含税价格）。 固定资产折旧费和无形资产及递延55、资产摊销估算固定资产折旧按直线法计算，工程折旧年限按10年，房屋及构筑物折旧年限20年，设备折旧年限10年。无形资产按5年摊销，开办费按按5年摊销， 固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算见附表5。年折旧费为412.03万元,年摊销费为234.80万元。 修理费计算：修理费按年折旧额的50%提取，每年为206.02万元。 借款利息：生产期长期借款利息和流动资金借款利息计入总成本。 工资估算：本项目劳动定员500人，其中工人420人，年工资总额每人每年平均按18000元计算，管理人员和技术人员分别为50人和30人，年工资总额每人每年平均按18000元计算，福利费按工资总额的14%计算。年工资总额（56、含福利费）为1026万元。 其他费用计算：其他费用中管理费按工资及福利费的150%计算，每年约为1539万元。销售费用按年销售收入的2计算。正常年其他费用总额为2442.60万元。9.3.3经营成本估算经营成本=总成本-折旧费-摊销费-利息支出-资金占用费用正常年的经营成本40753.16万元。9.4财务效益分析9.4.1盈利能力分析利润及利润分配表见附表7。项目投资现金流量表见附表8。经计算，利润总额正常年为3703.01万元，所得税按利润总额的25%计算，盈余公积金及盈余公益金分别按税后利润的10%和5%计。投资利润率 = 年均利润总额总投资100% = 3341.7811547.671057、0% = 28.94%财务评价指标见表9-1。表9-1 财 务 评 价 指 标序号项 目指 标所得税前所得税后1项目投资财务内部收益率（%）32.6725.722项目投资财务净现值（Ic=8%）（万元）16988.3611674.923项目投资回收期（年）4.395.054投资利润率（%）28.949.4.2银行贷款清偿能力分析借款还本付息计算表见附表9，按5年等额还本付息计算。根据附表B3计算项目的利息备付率和偿债备付率。从计算结果可以看出投产后的所用年份的利息备付率均大于2。财政资金使用明细附表10。9.5不确定性分析9.5.1 盈亏平衡分析还清贷款第1年所得税前盈亏平衡点的生产能力利用率58、为：BEP = 固定成本（销售收入-可变成本-销售税金及附加）100% = 4433.05（45130-37078.55-150.2）100% = 56.11%盈亏平衡分析图见图9-1。9.5.2 敏感性分析对可能影响项目效益的因素作了单因数变化敏感性分析，分析结果如表9-2。表9-2 财 务 敏 感 性 分 析序号变化率-15%-5%-3%0%3%5%15%变化因素1基准折现率ic8%8%8%8%8%8%8%2负荷23.54%29.66%30.87%32.67%34.46%35.65%41.55%3产品价格13.15%21.22%32.67%43.72%50.97%4主要原材料价格48.2459、%42.06%32.67%22.23%16.26%5建设投资37.53%34.16%33.55%32.67%31.83%31.28%28.78%从敏感性分析的结果来看，不确定因素的敏感程度依次为：产品价格、主要原材料价格、产品产量、建设投资。敏感性分析图见图9-2。9.6 财务评价结论本项目所得税前项目投资财务内部收益率（全部投资）为32.67%，投资利润率为28.94%，项目投资回收期为4.39年（含建设期一年），符合贷款单位要求，该项目财务评价是可行的。第十章 社会效益分析10.1 社会评价基本结论该项目以促进开发利用地方优势特色资源为基础，坚持把增加农民收入作为根本出发点和落脚点，符合国60、家产业发展政策和京山县农业综合开发“十一五”规划，资源优势突出，区域特色显著，开发产品科技含量高，竞争优势明显，市场潜力大，项目辐射带动能力强。项目技术、市场、投资和组织管理方案明晰，可操作性强，并具有广泛的实用性，易于实施。项目如期建成后，经济效益、社会效益、生态效益十分显著，同时项目的实施对促进民族地区经济发展和社会主义新农村建设具有十分重要的作用。该项目生产加工资源丰富，技术先进可行，建设周期短，见效快，经济效益、社会效益巨大，发展前景好，对生态环境无影响，符合农业综合开发产业化经营项目立项条件。10.2 农业产业化经营10.2.1 壮大主导产业和促进结构调整分析茶叶种植业是我县农村经济61、的重要主柱产业，发展茶叶加工产业是农业产业化发展的必由之路。京山县按照“结构简单化、种植规模化、布局区域化、管理模式化、操作机械化”的原则，调整茶叶种植结构，积极发展茶叶生产，同时提升茶叶品质满足市场需要。湖北常家洞茶叶专业合作社投资京山县3000亩有机茶生产示范基地建设项目不仅改变我县茶叶产业规模小，而且促使企业在发展壮大。同时，带动农民调整产业结构，发展优质粮食生产，提高产业化经营规模，形成“公司+基地+农户”的产业经营格局，促进我县农村经济的发展。发展山水京山，壮大主导产业，是京山农业的优势和特色，宋河镇茶叶资源丰富，生态环境好，是建设生态茶园和有机茶的优良产地。京山县委、县政府对茶叶产62、业化集约化经营高度重视，项目的实施可以巩固和发展基地规模，促进农业结构的内部调整和优势资源的最佳配置。10.2.2 完善产业链条，促进产业化发展，建设现代农业等茶叶产业化，从生产、加工、销售、服务各个环节的利益紧密联结，项目单位从市场、生产和服务的实际出发，让作为利益主体的农民最终得到更多实惠，同时，龙头企业和中介组织也可从加工、经营环节得到回报。产业化链条的各个环节越扣越紧，对于完善已有产业链条、促进产业化经营发展和建设现代农业具有积极作用。10.3 农民增收、农民增效评价10.3.1 幅射带动基地项目的实施，不仅可以巩固和发展现有茶叶生产基地，同时可以辐射到宋河镇的天王、万塔等重点茶村。项63、目区域内现有基地规模0.63万亩，项目建成后，与辐射区一并计算，规模可达到1万亩。10.3.2 幅射带动种植户由于合作社加工所需原料全部向项目区农户采购，从而可以帮助带动和辐射带动3000户农民种植茶叶，迅速脱贫致富。 项目单位每年直接支付的茶叶鲜叶收购款在500万元以上，经济效益分析期（十二年，含建设期）茶农将直接获得鲜叶出售收入6000万元，另外，合作社向茶农二次返利总额将达到1000万元以上，使项目区农民将实现户平增收6000元、人平增收2000元的目标。同时，合作社还可安置农村剩余劳动力就业达到50人以上，显示出极高的社会贡献率，促进农民增收的效果将会十分明显。10.3.3 项目区与非64、项目区比较分析项目实施后，项目区农民从茶叶种植上取得收入，与非项目区比较户平增加纯收入6000元，人平增收2000元。同时，还可带动非项目区3000户农民户平增收1000元。附录一、附表：附表1：可研报告编写人员情况表附表2：建设投资估算表附表2-1：土建工程投资明细表附表2-2：设备投资明细表附表2-3：科技投资明细表附表31：流动资金估算表附表4：资金筹措与使用计划表附表5：总成本费用估算表附表5-1：单位产品生产成本估算表附表6：固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算表附表7：利润及利润分配表附表7-1：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表附表81：项目投资财务现金流量表附表82：项目资65、本金现金流量表附表9：借款（含财政有偿资金）还本付息计算表附表10：财务计划现金流量表附表11：资产负债表其它附表二、附图1、场（厂）址地理位置图2、总平面布置图3、工艺流程图其它附图三、附件：附件1：项目单位营业执照副本复印件附件2：由社会中介机构出具的项目单位近两年财务审计报告附件3：企业信用等级证明和龙头企业级别认定材料附件4：新技术、新工艺证明材料附件5：加工、流通项目的土地使用证，种养项目的土地使用证或与土地所有者签订的租赁合同附件6：环评报告和环评审批意见附件7：自筹资金来源证明材料附件8：资产抵押（质押）或担保证明材料其它附件小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践66、中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，67、所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。法律属性那么，乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅68、基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。小产权和大产权1、全部产权（大产权）国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅69、的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。2、部分产权。（小产权）小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。前70、的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。法律属性乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法71、建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。小产权和大产权1、全部产权（大产权）国务院72、关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。2、部分产权。（小产权）根据国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售73、。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。2011年，他闭门不出，开始一笔一画、一丝不苟的伏案抄写杜甫全集，历时10个月终于完成，最近交付出版。记者看到，该书以古书形式装订，图文并茂，浩浩巨帖，首尾一规，点画严谨，毫无懈怠。 “一般都是半夜起来写，一是心静，再一个是周围环境也没有什么干扰，这时候可以说74、是屏息凝思，全神贯注。”徐殿庭说起自己喜爱的书法，颇为激动。他说，手抄这些诗集，除了弘扬杜诗，在抄写的过程中，也能更深入地理解一些杜甫诗的精髓。长时间的书写让他感受颇深，有一天凌晨他还即兴写了一首八言诗，表达感慨。 采访中记者看到，杜甫全集只是徐殿庭抄写的众多作品中的一部，在他家中书房里还摆放了很多其它作品，如金刚经、道德经、孙子兵法、论语、离骚、三国演义等，其中有书籍、条幅、长卷等不同的表现形式，至少在150万字以上。老人告诉记者，他还打算用几年时间，把四大名著里其余三部也抄写一遍。 “写上瘾了，现在不是坐不下来的问题，而是每天不写都觉得少点啥。”徐殿庭笑笑说，由于最近几年书写密集，颈椎、手75、腕等都出现不适，家人也劝他别写了或少写点，但他说停不下来了，身不由已。虽然有些作品送了亲朋好友，有些作品只是写好收藏在家里，但他说不管归宿如何，自己享受的是抄写的过程，这个过程让他心情愉悦。 徐殿庭向记者坦言：“人生太短暂了，当离开这个世界的时候，看能留些什么，想留点东西，至于抄写这条路能走多远，我想只要一息尚存，还是要坚持下去的。”也许，这正如他在写作感悟中所说：“寄身翰墨终不悔，清净无求天地宽”。出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。第1天：成都卧龙日隆丹巴 （350KM） 住宿：丹76、巴经成灌高速到都江堰市，进入岷江峡谷，逆流而上至映秀。到卧龙参观中国大熊猫研究保护中心，观赏国宝大熊猫。翻越巴朗山（4523米），运气好的话可以看到四周的云海，在猫鼻梁远眺四姑娘山前往长坪沟景区，骑马或徒步到枯树滩、唐柏古道、木骡子，近距离的拍摄四姑娘山全景，欣赏四姑娘山独具特色的高山草甸、飞瀑、奇石等美景。然后再去双桥沟景区，乘观光车游览阴阳谷、五色山、日月宝镜、猎人峰等原始美景，来到人参果坪，草地上成群的牦牛，两边是高耸的雪峰，夏天野花盛开，一幅天然的画卷展现在您的面前。经小金县进入甘孜州，到达位于大渡河畔的“千碉之国”丹巴县。第2天：丹巴塔公（塔公草原，塔公寺）新都桥 (145KM) 住77、宿：新都桥在大渡河边观梭坡古碉群，遥想当年的金戈铁马。然后去甲居藏寨，颇具嘉绒藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鲜艳的藏寨掩映在大片的果园中，一派田园风光，美不胜收。每年三月间桃花和梨花竞相盛开，沿寨子的小路漫步，犹如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下当地的民族特色。沿风景秀丽的牦牛河谷行进，沿途的美景令人流连忘返。行使60公里左右，看到白雪皑皑、高耸如云的雅拉雪山。领略神山雄姿，翻过山梁到达塔公草原。塔公藏语是“菩萨喜欢的地方”，塔公寺是萨迦派的寺庙，始建于清嘉庆年间，寺内供奉着当年文成公主进藏时随身携带的释迦牟尼十二岁等身像。过塔公后继续前行33公里就到新都桥，新都桥被称为78、“摄影者天堂”，弯弯的小溪、金黄的柏杨，山峦连绵起伏，藏寨散落其间，牛羊安详地吃草如诗如画的田原风光。第3天：新都桥稻城（367KM） 住宿：稻城翻越高尔寺山（4412米）到达雅江县，经剪子弯山（4659米）和卡子拉山（4718米）抵“世界高城”理塘。理塘县城海拔4014米，是七世达赖和十世达赖的出生地。翻越兔儿山（4696米），经青藏高原最大的古冰川遗迹，稻城古冰帽海子山，抵达“最后的香格里拉”稻城。第4天：稻城亚丁 （110KM） 住宿：亚丁营地经傍河万亩杨树林，翻越波瓦山（4523米），沿赤土河谷前行，在日瓦乡买过门票后前往亚丁自然保护区。中午到达亚丁营地，午餐后先去冲古寺和珍珠海，路上79、转千年嘛呢堆，观夕阳中的仙乃日神山，傍晚回到亚丁营地。5天：亚丁稻城（110KM） 住宿：稻城骑马去洛绒牛场，朝觐亚丁的三座神山“仙乃日”(意为观世音菩萨，海拔6023米)、“夏诺多吉”(意为金刚手菩萨，海拔5958米)、“央迈勇”(意为文殊菩萨，海拔5958米)。体力好的可以徒步去牛奶海和五色海（海拔5000米左右），洛绒牛场到牛奶海和五色海这段路比较陡，不能骑马，必须步行，来回大概5个小时。晚上回稻城县住。第6天：稻城理塘巴塘（350KM） 住宿：巴塘原路返回理塘，进入毛垭大草原，面积5000平方公里左右，平均海拔4000米以上。这里虽然海拔很高，但地势却相对平缓，路两边都是高山牧场，不时80、有旱獭出没。来到海子山顶（4700米），观雪山下的姊妹湖。翻过垭口便进入峡谷，到达川藏交界的巴塘县。第7天：巴塘左贡（265KM） 住宿：左贡巴塘前行40公里，在竹巴茏跨过金沙江，进入西藏境内。中午抵达进藏后的第一个县城芒康，海拔3780米，川藏公路与滇藏公路在此交汇。翻越拉乌山（4358米），经如美镇到达竹卡，跨过三江并流的第二条大江澜沧江后翻越觉凹山（4300米）。从觉凹山险峻的盘山公路望下去，川藏公路和澜沧江像两条晶亮的丝带，在千山万壑间时隐时现。过东达山（5008米）后抵达左贡县。第8天：左贡邦达八宿然乌（291KM） 住宿：然乌左贡出发前行100公里到邦达，海拔4400米的邦达是川藏81、南线和北线的交汇处。北通昌都，西至林芝、拉萨，是川藏线上重要的交通枢纽，世界上海拔最高的民用机场邦达机场就建在开阔的草原上。告别邦达草原，翻越业拉山（也叫怒江山4618米），经川藏线的地标108道拐，下行到怒江边，沿怒江支流冷曲前行抵八宿。八宿藏语意为“勇士山脚下的村庄”，海拔3910米。翻过安久拉山垭口进入然乌沟，春季时沟内千奇百怪的巨大冰挂、冰川十分壮观，穿过然乌沟后来到然乌镇。9天：然乌波密（129KM） 住宿：波密然乌湖是著名的高原堰塞湖，面积22平方公里，海拔3850米，分上下两部份，是雅鲁藏布江最大的支流帕隆藏布江的源头。湖的近处是绿草茵茵的草场，茂盛的青稞田和油菜花；山腰上是五颜82、六色的杜鹃花和灌木丛；再往上是莽莽森林。碧蓝的湖水，雪山倒映，如一面镜子般平静无澜。出然乌镇驶入川藏公路最美的一段，沿途树木葱郁、流水潺潺，构成一幅幅天然图画。米堆冰川由两条世界级冰瀑布汇流而成,每条瀑布高800多米,宽1000多米,两条冰瀑布之间还分布着一片原始森林,壮观而秀美,神秘而奇妙。其中米堆冰川的南坡则是著名的察隅县阿扎冰川,据说在冰川附近还生长着翠绿的茶林、长势喜人的玉米、鲜嫩的黄瓜、硕大的西瓜等亚热带农作物,让你不敢想象是在西藏高原。米堆冰川就在川藏公路旁边，拐进去七公里来到米堆村，然后徒步上冰川，来回大概五个小时。出来后沿帕隆藏布江一路下行抵达“西藏小瑞士”波密。注：如果要去来83、古冰川游客需要自己租用当地人的车进去出，四人一车，每车300元！10天：波密八一（235KM） 住宿：八一镇 波密县城扎木镇，森林簇拥、雪山环抱。车在原始森林中穿行，向川藏线上的天险通麦进发。通麦至排龙15公里路段遍布雪山流，山体疏松脆弱，一遇风雨或冰雪融化极易发生泥石流和塌方。走完这段险路，有一种如释重负的感觉。过排龙沿拉月曲往鲁朗进发，沿途茂密的森林，遮天蔽日，呈现鸟鸣山幽、花香袭人的宜人景色，春季路边盛开着大朵的野生杜鹃花。穿过鲁朗林海，翻越色季拉山（4702米），在山顶远眺南迦巴瓦峰。下山后抵林芝县城，继续前行19公里到达林芝地区首府八一镇，海拔2400米，被称为“西藏的江南”。第1184、天：八一拉萨（497KM） 住宿：拉萨 沿风景秀美的尼洋河前行，在巴河桥头分路，前行44公里抵达红教圣湖巴松错。巴松错又名错高湖，藏语意为“绿色的水”，海拔3500米，面积27平方公里。湖水碧绿透明，如一轮新月镶嵌在高山峡谷之间。湖边野花烂漫，湖中黄鸭戏水、游鱼争食。湖心岛上错宗工巴寺的颂经声，为你洗去尘世的烦恼。游完巴松错返回到川藏公路，翻越米拉山（5033米，此行最高的一个山口），沿拉萨河谷前行，过达孜县抵到达此行的终点圣城拉萨。利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。2、部分产权。（小产权）根据国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出之内。2011年，他闭门不出，开始一笔一画、一丝不苟的伏案抄写杜甫全集，历时10个月终于完成，最近交付出版。定范围之内。45