1、#购物中心（大卖场）项目可行性研究报告*公司二一一年二月目 录第一章 总 论1第一节 项目基本情况1第二节 项目主要技术经济指标5第二章 项目背景及必要性7第一节 项目背景7第二节 项目必要性9第三章 市场分析19第一节 投资市场分析19第二节 消费市场分析19第四章 项目选址与建设条件22第一节 项目选址22第二节 项目建设条件22第五章 经营规模和营销方式30第一节 经营规模30第二节 货源采购及配送34第六章 技术设备37第七章 项目建设方案40第一节 总平面布置40第二节 建筑方案42第三节 配套工程50第八章 组织机构和人员安排61第一节 组织机构设置61第九章 项目实施进度63第十2、章 环境保护与安全63第一节 环境保护63第二节 卫生防疫68第三节 消防安全68第十一章 投资估算与资金筹措70第一节 投资估算70第二节 资金筹措与投资计划72第十二章 财务分析72第一节 商品销售收入和销售税金及附加估算72第二节 总成本费用估算73第三节 项目利润及分配情况分析74第四节 财务现金流量和资金来源与运用分析75第五节 贷款偿还能力分析77第六节 敏感性分析77第七节 项目风险分析79第十三章 综合效益评价82第一节经济效益分析82第二节 社会效益分析83第三节 研究结论及建议85附件：附件1 项目平面布置概念图附件2 项目立体效果概念图第一章 总 论第一节 项目基本情况一3、投资方基本情况1、#县购物中心（大卖场）项目投资商是上海投资商胡明仕等3股东，引进香港华润苏果超市有限公司总部直营，并与台湾永和豆浆欢乐餐厅管理有限公司(YON HO)、台湾上岛集团上海上岛咖啡食品有限公司等30个以上国际、国内知名品牌商合作（加盟）。投资商有着雄厚的经济实力及丰富的商贸管理经验，投资商在上海有下属企业“中新城置业有限公司”，主要从事房地产开发经营、公司大楼的物业管理和中新城家具市场的日常管理，公司和澳大利亚厂商合资注册了南澳住宅材料有限公司，主要生产制造澳大利亚木质组装式别墅和从事有关的建材经营、批发等。2、由投资商引进的苏果总部外埠直营店: 苏果超市有限公司成立于19964、年7月18日。其前身是江苏省果品食杂总公司下属的果品科。“苏果”二字，取自“江苏省果品食杂总公司”。苏果超市是江苏最大的连锁超市企业，根据2010年3月份权威机构公布的排名，苏果在全国连锁企业当中已连续10年位列前十强，全国快速消费品零售企业前四强。 2009年，苏果实现销售规模332亿元，网点覆盖江苏、山东、河北、湖北、河南等六个省份，网点总数1950家。据专业评审机构的测定，苏果品牌价值达60.34亿元。 多年来，苏果一直坚持业态组合、低成本扩张、开拓农村市场、区域集中发展、直营加盟双轮驱动等五大战略，使企业取得了超常规发展，走出了一条具有自身特点、符合当地实际的民族连锁商业发展之路。同时5、，积极创新业态、创新营销、创新管理、创新激励，弘扬企业文化，使企业发展呈现出蓬勃生机和无限活力。 苏果长期致力于农村市场开拓，60%的网点开设在县及县以下农村，50%的销售来自农村市场。苏果的做法和经验得到了党和政府高度评价。国务院总理温家宝同志对苏果发展先后三次作出重要批示（时间分别为2002年1月28日、2005年7月13日、2006年1月3日），并分别于2005年10月23日和2009年1月10日两度亲临苏果视察指导。2007年、2006年，商务部和中华全国供销合作总社分别在江苏召开现场会，总结推广苏果经验。 苏果建设了华东最大的单体物流中心：苏果马群物流配送中心。该中心采取先进的物流技6、术，软硬件环境在国内企业专属物流当中居领先地位。 作为本土零售商业的领军企业，苏果的健康发展赢得政府和社会的充分认可。1999年起，苏果连年北评为“江苏省优秀企业”；2003年，苏果被授予江苏省电子商务示范单位；2003年，苏果被评为纳税信用等级A级单位；2004年，苏果被授予“中国商业名牌企业”；2005年，苏果CEO马嘉樑继2003年之后，蝉联“中国零售业十大风云人物”；2006年，苏果被授予“中国零售业区域明星企业”；2006年，苏果被评为银行资信评级3A级单位；2007年，苏果被授予“中国零售业十大优秀特许加盟品牌”；2008年，苏果CEO马嘉樑被授予“中国商业服务业改革开放30周年功7、勋企业家”；2008年，苏果排名中国连锁业第七位，超市业第四位；2008年，苏果被中国连锁经营协会授予“中国零售业最佳雇主”；2008年，苏果被授予“中国商业服务业改革开放30周年功勋企业”；2009年，苏果董事长马嘉樑荣获“中国合作经济年度人物评委会特别奖”。 使命承载荣誉，创新引领未来。展望充满希望的2011年，苏果将继续加快推进自身发展战略实施，不断巩固“全国一流，区域第一”市场地位，真正实现“中国苏果，百姓生活”品牌定位。二、项目基本情况1、项目名称：#购物中心（大卖场）2、建设单位：*公司3、项目地址： 4、建设性质：新建5、经营范围：百货、食品、副食品、烟糖酒、音像制品、书报杂志、8、药品、装潢建材等的零售和配销（包括餐饮）。6、商业类型：仓储式零售7、经营规模：总占地面积6885平方米，总建设面积54290平方米，其中商业建筑面积13120平方米（超市营业用房面积为9000平方米），地下建筑面积 11000平方米，正常年零售营业额为40248万元。8、项目投资：项目总投资：项目投资总额为19500万元人民币。注册资本： 2000万元，人民币现金出资。9、经营组织方式：零售10、项目宗旨：引进苏果超市有限公司先进的营销技术和管理经验，利用#良好的投资环境和未来三年#在区位交通等方面的有利条件，优势互补，共求发展，从而使合作各方获得良好的经济效益。同时通过本项目的实施，推动#9、商业同国际、国内市场接轨，促进#商业向现代化水准发展，扩大&产品走向市场，以适应#这个国家历史文化名城、￥南交通枢纽城市、长三角后花园城市及全国旅游城市的发展需要。11、项目期限：15年，公司营业执照签发之日起计算。三、可行性研究报告编制依据1、项目单位委托咨询中心编制#购物中心（大卖场）可行性研究报告的委托合同；2、项目确定的概念性规划方案；3、国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见(国办发200811号)4、省人民政府关于加快发展服务业的若干意见（二九年十一月十三日）5、国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）6、！市人民政府关于加快我市服务业发展的贯彻意10、见7、#县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要8、#县城市总体规划9、国家、省、市有关统计调查资料；10、项目单位提供的有关资料，现场勘察和实地调研所得资料；11、国家有关设计规范、标准；四、可行性报告主要研究内容根据国家关于编制投资商业项目可行性研究报告（代项目建议书）有关问题的通知要求，项目可行性研究的主要内容包括：1、项目建设的必要性；2、项目的市场分析；3、项目经营主要内容；4、建设选址及建设条件分析；5、总投资估算及经济效益分析评价等；第二节 项目主要技术经济指标该项目主要技术经济指标见表1-1。表1-1 项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备 注一项目规模1总占地面积m26811、852总建筑面积m254290其中:地下二层面积11000 m2其中：超市卖场m29000商业建筑面积13120 m2二经营规模零售万元40248正常经营年三劳动定员人585四项目总投资万元195001固定资产投资总额万元16209其中:建设投资万元15963建设期利息万元2462流动资金万元3291五年总成本费用万元44032计算期年平均六年销售税金及附加万元1006计算期年平均七年利润总额万元1877计算期年平均八主要财务评价指标1全部投资财务内部收益率评价基准6%所得税前%7.53投资利润率9.63%所得税后%6.90投资利税率14.79%2全部投资回收期所得税前年10.77含建设期所得12、税后年11.09含建设期3长期借款偿还期年7.96含建设期第二章 项目背景及必要性第一节 项目背景 随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域发展进入了一个新阶段。近年来国家采取了一系列新的改革方案： 1995年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰、日本两家外商在北京进行连锁商业试点；越来越多的外国零售企业进入中国零售市场。在进入的外商零售企业中，有大型综合超市（如法国家乐福、美国沃尔玛）；仓储式会员店（如德国的麦德龙、荷兰的万客隆）；便利店（如日本的罗森）；超大型购物中心（如香港特区的新东安百货）；商品批发集散中心（如香港特区的利联仓行）；标准化食品超市（如日本的友谊西友超市）等。超市13、在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。它是一种现代化大型商业形态，具有自选购物、流通成本低、节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。据统计1991年美国38种零售业态中，超市销售额以29.1%的比例而高居榜首（百货仅占7.25%），同年日本各种超市销售额也占18.5%（便利店占5%，百货店占8.1%）。因此，超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。当前，许多著名超市公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型14、超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。我国超市始初于八十年代初，当时只是一些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过一定的轰动效应，但终因市场问题而导致一度萎缩。本世纪初，随着改革开放的深入、经济发展的加快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。#属泛长三角经济圈，交通便捷。随着三条高速公路、三条高速铁路的相继开工并建成通车，#将成为￥南重要的交通枢纽城市，#县生态工业园区属省级经济技术开发区。该项目地处#县新老城区的中心地段，随着#新火车站及“三区一廊”的规划建设，未来35年#县城区的人口将增至810万人，人口急15、剧增加带动消费需求旺盛。而目前#城区没有一家上规模的国内品牌商业零售连锁网点，为方便居民生活和合理布局商业网点，规划在城市繁华区域建设一家大型超市将是十分必要的。随着改革开放的不断深入，#商业同其他各行各业一样得到迅速发展。超市作为商业领域的新型业态，在其他大、中城市异军突起，发展迅猛，成为商业的重要组成部分。但在#尚未能得到充分发展，#超市存在较大的市场容量。目前在#的连锁业中，没有形成规模和具有实力的超市。虽然经过近年来的迅速发展，#超市业取得了一定的成绩，但这些超市在经营理念、管理模式等方面还远不能同国内接轨，同时#超市业的发展在自身资金的筹措方面遇到很大的障碍，合理利用外来资金，加速自16、身发展已成为#连锁商业未来发展的现实选择。伴随#高铁时代的到来，#商业参与国内的市场竞争已是大势所趋。众所周知，现代商业的竞争已经不单纯是商品本身的竞争，经营方式、服务理念、管理模式等竞争的延伸已成为在商业竞争取胜的关键。为了引进国内外流通领域先进的管理技术、经验和经营模式，促进地区商业的大开放、大流通、大发展，项目投资方与苏果超市有限公司本着平等互利的原则，经多次协商，决定共同创办“#苏果超市有限公司”（jixi suguo HYPERMARKETS CO.，LTD.已于2010年11月11日签定了合作协议），以加速#超市业的进一步发展，同时带动￥南地区的名优产品销售，以进一步提高省和#县的17、对外开放水平。第二节 项目必要性一、 有利于提高#商业经营管理水平苏果超市有限公司以它超前的经营理念和先进的管理模式一直著称于国内著名超市业中。苏果大型超市的组成同时包含了多样商品的提供、优质服务的提供、管理模式的运用等，苏果超市不仅把自选、廉价和服务放在同一建筑物中，同时把服务与管理融为一体。#苏果超市有限公司的建立，将有助于把苏果优质的服务理念和先进的管理模式带到#，从而有利于提高#现代商业的经营管理水平和服务观念。苏果认为，顾客（消费者和供应商）是使企业生存发展的重要因素，企业的前途取决于顾客的满意程度。因此，苏果在经营发展中，一直把向顾客提供最佳服务作为最重要的工作。为了实现这一目标，18、他们以提供廉价商品和服务，改进消费者的购物能力和生活水平。根据消费者的期望，以竞争性的价格，把高质量的产品卖给消费者，而且在最短的时间里将市场上的新产品提供给消费者。在商场布置方面，苏果努力寻求节省消费者时间的方法，方便消费者购物，使消费者在实用、整洁、舒适的环境下购物。苏果严格遵守对消费者的承诺，如有价格、交货期限、补货的承诺，苏果都竭力兑现。尊重消费者是苏果一贯的经营作风，每一个消费者在苏果都会受到礼貌的接待。苏果集团对其销售人员，都要求其做到耐心倾听消费者的各种抱怨，并给消费者作必要的解释，可能的话直接帮助消费者处理问题，寻求解决方法，需要的话则带他去找能答复他的负责人。在与供应商的关系19、中，苏果坚持的道德准则是同供应商建立一种互利坦诚的关系，要求其雇员正直无私，杜绝接受供应商赠送的礼物和好处，对供应商，苏果一直把他们视为企业的合作者，教育员工在任何情况下都要采取礼貌的态度，在他们面前保持良好的信誉。苏果超市具有以下十大特点：1、强大的品牌优势 苏果实力雄厚，在全国连锁业中名列前茅，连续多年跻身全国十强。在品牌管理、业态创新方面优势明显，享有很高的知名度。 2、成功的运作模式 华润苏果购物广场以“品牌更多，更低价格”、“一站式”的购物体验为主要特色，全新购物广场业态已在多个区域获得巨大成功。 3、人气客流有保证 大型超市购物广场所带来的持续、稳定的人气客流，尤其是在节假日、双休20、日积聚的大量消费人群，为店铺经营带来了可以预期的良好前景。 4、贴心的全程服务 我们将以一流的硬件设施为客户创造量良好的经营环境，强大的宣传力量，规范化的统一管理，积极为客户提供多样化的商业服务，全程贴心服务，解除后顾之忧。5、独特的规模优势 万余平方的大型超市购物广场，在业界比肩寥寥无几，规模上的超大型使得商品和服务功能有更大的组合空间，能满足市场更广泛的服务需求。 6、商铺增值潜力大 华润苏果的品牌号召力和知名度，众多知名品牌的加入，良好的经营业绩，使得商铺的投资价值得到了体现。7、地段的区位优势 华润苏果选址繁华市口，贴近大型居住区，商贸发达，交通便捷，区位优势明显。 8、专业的商业管理21、 商铺统一管理，中高档经营，兼顾高档品牌化经营理念，有效杜绝假冒伪劣商品，为消费者提供了良好的商品质量保障，避免入驻商户水平参次不齐所带来的负面效应。 9、经营模式的优势 华润苏果购物广场参考国际流行购物中心（mall）的业态，是一个以零售业主力店为主导的，各类专卖店、品牌店为辅助、融合餐饮、娱乐、文化、运动、休闲等服务项目为一体的大型商业服务机构。打破了传统商业百货店的单一经营商品模式，服务功能的多样化，使购物中心能满足比传统商业更广泛的需求，市场支撑力强大，决定其生命力强大。 10、个性化特色优势 购物中心经营户的个性化经营表现有助于形成多样化的个性特色，避免了传统商业大同小异、千店一面的22、格局，以迎合日趋个性化的消费对象。苏果的管理模式较为先进，苏果特别注重经营中的每一个环节的协调与有序的连接，对于经营中的每一个环节都采用人工及计算机智能管理相接合的方式进行科学管理。苏果还特别注重人力资源管理，定期对员工进行各种培训，不断更新他们的经营理念和服务水平。此外，为增强集团市场竞争优势、商品采购优势及降低采购成本，苏果专门设立了采购中心负责为商店组织货源。随着合作公司的发展，该中心将负责苏果在整个上海地区、整个江苏地区及中国其它地区的商品采购。苏果采购中心的主要任务是：分析消费者的需求；完成超市品种系列的构成；与供应商协商并签署协议；监督商业合同的实施；超市内的促销活动。从苏果采购中23、心的任务来看，该中心已不仅仅是负责商品的采购，同时更重要的根据市场变化进行消费者需求分析及商品供给分析，并在此基础上确定其合理的商品品种构成及规模，从而有效地提高其市场竞争能力。目前，我国已有部分国内超市开始设立类似的机构，本项目的实施与经营，将产生有效的示范效应促使我国超市进行改革，并不断提高我国超市的市场适应能力与竞争力。图21 苏果大型超市组成图顾 客商品自选部门员工收银部门员工其它服务部门员工奶制品面包糕点自助熟食肉类鱼类冷冻食品蔬果干果南北货成品洗涤菜美容美发清洁护理小吃早餐饼干饮料烟酒团购家用五金工具像制品游戏及玩具体育用品厨房与餐桌用品学习办公用品清洁整理用品箱包珠宝照相音像家具24、大家电小家电通讯男装儿童用品内衣装女装鞋类家用纺织品服务台收款台文秘装饰维修清洁经营帐目供应商付款其它人事培训生鲜商品大众消费品非食品非技术非食品非技术纺织品收银部综合部财务部人力资源销售部门服务部门采 购 中 心 商 场 管 理数据安装图 22 苏果超市商场格局图 餐厅修车处停车场加油站商业长廊仓库仓库非食品部食品加工处食品部付款台服务部二、有利于促进#现代化商业的发展1、#商业发展现状近年来，#经济快速发展，为商业的发展提供了机遇，全县涌现出了一批批发、零售企业，商品流通规模不断扩大。2010年1-10月#社会消费品零售总额分别为105510万元，同比增长19.2%，批发和零售商业网点数逐25、年增多，#商业发展已小具规模。2、社会经济的发展对#商业发展的要求“十二五”期间，#将深入贯彻落实科学发展观，以推动跨越发展、推进全面转型、促进社会和谐为主题，以“三区一廊”规划建设为龙头，以加快转变经济发展方式为主线，始终坚持城镇化带动、工业化强县、服务业富民、可持续增长等战略，力争通过五年的努力，把#建设成为￥南重要交通枢纽城市、承接东部产业资本转移示范区、长三角休闲旅游度假区和徽文化集中展示体验区。从调查资料中可以看出，#商业的发展已取得了一定的成绩，但远不能适应商业现代化发展的需要，伴随着#今后社会经济的快速发展，#商业必然要向现代化方向发展。（1）工农业生产和社会发展对商业的要求商品26、生产的发展决定商业流通的发展，这是客观规律。#目前处于工业化初期，#县“十二五”规划提出国民生产总值达到60亿元以上，全社会固定资产投资年均增长30%以上；社会消费品零售总额年均增长18%以上；随着“三区一廊”的规划的实施，规划人口将比2009年有较大幅度的增长，未来35年#县城区的人口将增至810万人，流动人口约为2万人，3万户家庭。届时#的城乡一体化将有重大突破，小城镇将得到进一步发展，特别是#登源新区、#工业园区的发展将市区与周边小城镇地区紧密结合，构成现代化城市群。这一切都将为#商业的发展提供有利的条件，同时也相应要求#商业向现代化方向发展。（2）外向型经济及周边地区的发展对商业的影响27、随着经济国际化趋势，至2020年，#市将逐步形成包括内贸易企业在内的国际化大贸易、大市场、大循环的新格局。凭借处于长三角产业转移第一站的得天独厚地理位置，以及省实施东向发展战略23个重点县之一，将推动#县经济形成三个中心：新型工业制造中心、生态旅游集散中心、文化休闲度假中心。为此，相应要求繁荣的现代化#商业与之相配套。（3）长三角产业转移对#商业的影响伴随着国家战略￥江城市带产业转移示范区目标的实现，#作为￥南重要的对外开放城市，#商业必然要加快同发达地区商业的接轨，新的发展环境将对#商业的经营观念、营销策略和管理方式发生深刻的影响。新的国际、国内环境的变化将促进#商业向现代化发展方向。（4）28、旅游业的发展对#商业的影响#是中国山水名典旅游示范县，旅游业发展较快。全县旅游的接待能力增强，服务质量进一步提高。2009年全市接待境外旅游者100万人，其中在绩过夜的29.2万人，分别比上年增长5.9%和6.0%，全县旅游总收入3.8亿元。目前全市旅游经营单位50多家，4A级以上景点区5个。#地区已成为一个新的人口导入区，周边商品房建设和销售势头十分强劲，特别是旅游人口的急剧上升（2010年160万人次，旅游收入4.95亿元），跻身省首批14个“旅游经济强县”行列，对购物等消费的需求亟待提升，#旅游业及基础设施的快速发展，将要求现代化的#商业与之相配套。（5）城区居民的收入增长对商业的影响伴29、随着生产的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，对商业的发展将产生很大的影响。3、#现代化商业发展的目标为适应今后社会经济快速发展的需要，#县正在制订国民经济和社会事业“十二五”规划，明确了现代化商业的发展目标。设想到2015年，城区第三产业比重提高到50，商业占第三产业比重达32。市场经济流通体系趋于完善，网点建设加快，并向周边地区延伸，连接成片，发展多种新的经营方式，经济效益稳步增长。市场经济流通体制更加完善，逐步形成一批综合商社或以商贸为龙头的企业集团，实现#商业的现代化经营与管理。具体社30、会消费零售额、网点总数、营业面积、从业人员等阶段目标，详见表23。表23 #现代化商业发展目标有关情况一览表序号项目单位201520201社会消费品零售额亿元2850年增长率13112批发、零售贸易业、餐饮业网点数个332540年增长率553千人拥有网点数10.412.54商业（零售、饮服业）营业面积个千人150300年增长率1085批发、零售贸易从业人数人30764380年增长率18206千人拥有商业从业人员数人千人50.370.84、利用外来投资促进#商业现代化发展目前#外向型经济发展十分迅速，全县一半以上的固定资产投资、接近三分之二的财政收入来自于外来投资企业。1000多家外来投资企业落31、户#，众多的客商长期居住#，对举办连锁商业提出了非常迫切的需求，但#商业利用外来投资无论在数量上，还是在质量上都明显落后于其它行业。与此同时，#绝大多数的商业企业的发展资金短缺，自身发展资金的不足已严重影响了#现代化商业的进一步发展。#现代化商业目标的实现迫切需要利用外来投资来弥补资金供需的不足。本项目利用苏果的大量资金，将创建连锁零售商业的成功典范，为#商业利用外来投资提供有效的示范效应，对加速#商业利用外来投资，从而促进#商业的现代化发展具有较为明显的意义。三、有利于扩大本土商品走向全国市场1、苏果的市场优势公司将充分利用苏果公司在营销技术、经营管理、销售网络及全国1950家苏果网点等方面32、的优势，在做好超市国内外商品经销的同时，组织#农特产品外销，将#及￥南地区农特产品通过苏果系统在国内的配销网络销往全国。在#设立采购点，并将本土产品直接从产地输出到全国各地的苏果大型超市中心销售。2、华润苏果计划采购产品主要品种商品部（食品）：冷藏乳制品、调味品、糖、饼干、面制品、米、油、罐头、饮料、冲调、宠物用品、烟、酒、进口食品、速冻。 商品部（非食品）：个人护理用品、生活纸品、家庭清洁用品、家具、等饰、家用纺品、男装、女装、童装、鞋类、饰品、家用整理、DIY用品、汽/机车百货、文具、图书出版品、运动用品、玩具、户外休闲、影音出版品、大家电、小家电、电视、音响、相材、电脑相关、通讯器材 商33、品部（生鲜）：肉品、水产、蔬菜、水果、熟食、烘焙、面点 商品部（招商）：美食街、商店街招商 第三章 市场分析第一节 投资市场分析一、#投资环境此处略去二、工业园区投资环境此处略去第二节 消费市场分析一、#整体消费环境1、#目前超市业的发展规模存在较大的市场容量超市作为商业领域的新型业态，在其他大、中城市异军突起，发展迅猛，成为商业的重要组成部分。但在#县尚未能得到充分发展，#县超市存在较大的市场容量。目前在#的连锁业中，形成规模，具有一定实力的超市主要是台客隆连锁超市公司，#超市业目前的规模尚不能满足#县社会经济日益增长的需要。2、#居民收入的日益提高为超市业的发展提供了较大的发展空间#县统计34、局的资料显示，2010年1-10月,#县金融机构存款余额421007万元，同比增长27.7;全县城乡居民储蓄余额256103万元，同比增长20.6;人均储蓄额11284元。由此可见，随着经济的发展#溪的人均购买力已有了大幅度的提高。需要指出的是由于#周边的四个县市人均收入和#不相上下，再加上外地流动人口和集团购买力等，#县的现实社会购买力及购买力潜力较大。从发展的观点看，伴随着#经济的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，将有助于超市业的发展与繁荣。二、#西区消费环境1、#西区目前尚无大型超市等35、商业网点#西区开发建设5年来，在首期开发区内相继建成了一批住宅、商贸和公益设施建筑，以及一批商店、宾馆、学校、银行、医院和具有综合服务功能的邻里中心。目前西区常住人口已超过2万，再加上附近居住小区和村庄人口将更多。随着园区的建设和发展原有的商业网点已经明显不能满足人们生活水平发展的需要，因此，在园区和古城区的交界处建一个大型超市不仅可以弥补这一区域商业网点的不足，方便附近居民的购买，也符合工业园区发展的需要。2、#工业园区市场消费潜力较大此处略去三、苏果超市的市场竞争优势1、苏果超市商品供应优势随着商品经济的发展，国内市场商品繁多，供应充足。国内名优新特产品和“三资企业”产品在市场竞争中显山露36、水，纷纷进入消费品市场，极大丰富了市场供应。为确保名优产品的供应，苏果专门设立了采购中心，负责苏果超市商品的统一采购，由于苏果市场采购力较强，进行商品统一采购可使商品的采购成本大大降低。同时采购中心负有对消费者需求商品进行市场分析的职责，因此苏果超市的商品品种构成符合消费者的消费与购物倾向。本项目所需国外商品将通过苏果国外配销网络进行采购，本项目具有较强的商品供应优势。2、苏果超市商品销售优势苏果超市在经营上具有大批量销售和小批量销售兼顾的特点，无论是零售商还是个体消费者，均能在苏果超市购得其所需的各种商品（包括食品、非食品等）。商品价格低廉、品质优良、商品繁多，成为苏果超市广受欢迎的关键因素37、。同时本项目引进苏果超前的服务理念和先进的管理模式，本项目具有较强的商品销售优势。从以上分析中可以看出，#地区投资环境和消费环境较好，再加上苏果超市优质的服务和先进的管理模式，苏果超市具有较强的市场竞争优势，市场发展潜力较大。第四章 项目选址与建设条件第一节 项目选址此处略去第二节 项目建设条件一、当地社会经济条件1、#地区社会经济条件近年来，在国家实施￥江城市带承接产业转移的宏观环境下，通过扩大内需，增加投入，加快基础设施建设等措施，#县经济社会获得了较快发展，经济实力不断增强，人民生活水平不断提高。截至2009年底，据初步统计，全年完成生产总值27.51亿元，按可比价计算，比上年增长14.38、2%，其中：第一产业增加值6.44亿元，增长7.0%，第二产业增加值11.39亿元，增长19.5%，第三产业增加值9.68亿元，增长11.7%。按常住人口计算，人均生产总值15500元。三次产业结构由2008年的24.9:40.1:35.0调整为2009年的23.4:41.4:35.2。#县及周边县市历年社会经济发展情况见下表4-1。表4-1#及周边县历年社会经济发展情况统计年份生产总值（亿元）人均生产总值（元）第一产业增加值（亿元）第二产业增加值（亿元）第三产业增加值（亿元）财政总收入（亿元）#0720.31114555.247.727.341.850824.41137136.079.78839、.562.770927.51155426.4411.399.683.800757.60117319.0026.3022.302.770867.51377610.3032.0025.203.400973.001460010.9034.227.904.000781.572141512.1440.5228.9110.080898.002553412.7051.7033.6012.5009114.92976713.164.537.3015.200730.6386407.7310.2812.622.810835.90101069.0012.1714.723.530941.63116949.5115.7840、16.344.450713.3488933.934.714.71.030815.07100333.795.605.681.400917.30114564.007.106.201.85注：数据源自统计年鉴及2009年统计公报改革开放以来，#的经济和社会发生了巨大的变化，人民的生活水平不断提高。#县国民经济得以快速稳定健康的发展。2010年，#的国内生产总值达33亿元，比“十五”末翻了一番，在全省三类县中名列第一。财政收入为5.3亿元,比“十五”末增加4.6倍，年均增长40.9%。；全社会固定资产投资73亿元以上，增长30%以上；规模以上工业增加值17亿元以上，增长22%以上；城镇居民人均可支配收41、入增长10%以上；外贸进出口总额5380万美元;三次产业结构得到较大改善，可望由“十五”末的26.5：38.9：34.7调整为2010年的18.0：46.0：36.0;年接待境内外旅游者110万人次，旅游收入3.9亿元；全县职工人均工资28422元，农民人均收入5089元，城市居民可支配收入为7812元,进入中国最具投资潜力200强示范县（市）。目前县委、政府已全面启动了生态工业园扩园升级各项工作。按照转变经济发展方式，大力培育新兴能源产业要求，我县正着力发展低碳经济和无烟工业，总投资83亿元的抽水蓄能电站项目顺利启动。近年来，#县交通运输业有了较大的发展。目前该县已形成公路、铁路、航空配套的42、交通网络。该地段是#城区中心位置，北邻S217省道和长途汽车客运站、二级火车站及绩-黄、绩-宁高速和#至黄山风景区快速通道出口处，北通京福高铁、杭黄铁路客运专线、￥赣线扩能改造新双线货场，相邻占地面积4.3平方公里的新站新区，水电配套设施建设完善，交通及卫生条件较好，年末货运周转量8.6亿吨公里，分别比去年增长13.5%。铁路旅客发送量92.3万人次，货物发送量57.9万吨，货物到达量108.8万吨。以三条铁路、三条高速公路为支点，一个现代化的综合交通运输网络正加快形成，￥南交通枢纽城市的前景也正阔步向#走来。#建设交通枢纽城市的良好预期，也为区域经济的发展带来了不可估量的美好前景。对此，在243、009年#县推进全面大建设动员大会上，#县委、县政府向全县人民发出号召，提出了“六年分作两步走，力争三年翻一番”的发展目标，即2010年实现在老&地区县市争第一，近三年内全县经济总量在全市争中游、增量争上游，在五年内把#建设成￥南重要的交通枢纽城市“的宏伟目标。经过近年来的努力，#县城镇建设和管理又上新台阶。全县城镇建设积极推进，实施了供水、供电、道路桥梁、公共环境卫生等一大批建设改造项目。城市管理水平进一步提高，#地区拥有良好的社会经济环境。2、#工业园区社会经济条件2005年，县委、县政府统一思想，下大决心，决定举全县之力，作出了加快县城西城开发建设的决定，在荒僻的县城西北部建设工业园区，44、并确定了“三年拉开框架，五年基本建成，七年开花结果”的发展目标，让园区成为全县工业主要基地，财政税收主要来源，城市发展的新亮点。#西区原是一片荒草乱岗，地貌坡度大，开发难度大且成本高。规划总面积13.06平方公里的园区按照产业规划、空间生态规划、基础设施规划设计，形成综合发展的城市功能区，在框架上构成“一轴二片四心”布局。园区建设在缺乏经验，资金不足的情况下，在开发建设中坚持“面向未来规划，一步到位开发”，尽可能减少失误。截至目前，园区基础设施投入已达5亿元，开通道路16条，总长19.6公里，厂区和公共绿化面积4万平方米，“六纵四横”路网基本形成，污水处理厂建成投产，供水、供电、通信等基础设施45、日臻完善，为园区招商搭好了平台。优化产业结构，集群效益显现。根据原有工业基础和产业发展定位，园区不锈钢制造、机械电子、汽摩配等产业集群已初具规模。2006年以来，#及时抓住温州不锈钢企业梯度转移机遇，先后引进38户温州市龙湾区不锈钢企业落户园区，现已竣工投产27家，今年上半年完成产值5.68亿元。随着不锈钢污水处理系统和不锈钢产品省级检验检测中心的建设，园区不锈钢冶炼、轧钢、穿孔、拉管等产业链逐渐形成，#打造最大不锈钢产业基地的目标正在加快实施。今年年底，园区年产3万吨全国最大异型链项目建成投产后，围绕该项目的下游机械配套产品将快速发展。目前，汽车整车项目、视光产业项目等产业群都在积极引进中。46、2009年，#荣获“浙商投资全国最佳城市”和“浙商投资最佳工业园区”。近年来，#工业园区招商引资和项目建设进展可喜，到2010年12月，已进入开发区内的外来投资企业有118家，累计已开工的工业企业有100家，投产的工业企业有80家。近年来，#工业园区社会事业有了较大的发展。目前已新建绿地面积4万平方米，园区内总建筑面积近2万平方米的适之中学、桂枝小学投入使用，方便了客商子女入学，新建的中医院主楼已封顶；许多客商在企业投产后就把全家人甚至亲友都迁到#定居，成了这里的“永久”市民，具有综合服务功能的一批学校、银行、宾馆、商店、医疗诊所相继建成投用，园区的科技、文体、教育、卫生等社会事业都在迅速发展47、。#工业园区拥有良好的社会经济条件。二、项目建设自然条件#是一个含中山的低山丘陵区，处黄山支脉和天目山支脉结合部，俗称“宣徽之脊”。最高处清凉峰海拔1787.4米，最低处临溪镇江村环村海拔125米，县域海拔171米。属亚热带季风湿润气候区，四季分明。年均温15.9，无霜期233天，年降水量1550毫米；除有天时、地利等优势外，自然资源物产丰富。年平均气温为16，无霜期230天左右，日照2000小时以上，年降水量1100毫米，3至8月的降水量占全年雨量的65左右。1、水文#位于黄山、天目两山的结合带，长江、钱塘江两水系的分水岭，境内河溪网布，清水外流，河水的平均流量约为6.3立方米/秒，百年一遇48、洪水位2.626米。地下水位：根据历年来钻孔测得，地下水位平均值为3.793.19米，但受到季节河水位涨落发生变化，也与排水情况有关，渗水层一般于0.011.00之间，即粘性土与轻亚粘土粉砂交界处，其次一般分布于细砂、砾砂层，为良好含水层，常温保持在20左右，深层承压水一般有三层，层在0.80m左右处，厚56m；层在100m左右，为理想的开采层，厚620m；层在130m左右处，厚26m。地下水一般无侵蚀作用。2、温度年平均温度：15.8月平均最高温度：34.5（1971年7月）月平均最低温度：1.5（1978年1月）历史最高温度：38.6(1953年8月26日、1954年8月12日)历史最低温49、度：9.8（1958年1月16日）3、风况年平均风速： 3.5m/s年最大平均风速：4.7m/s年最小平均风速：2.0 m/s最大风速： 17.0m/s常年主导风向为东南风(夏季居多)，其次为西北风(冬季)。4、降水量平均年降雨量 1076.2mm最大年降雨量 1544.7mm最多年降水日数 149日最小年降雨量 604 mm最大日降水量343.3 mm最大月降水量484.4 mm最小月降水量0.2 mm5、湿度年平均相对湿度80.8%年平均最大相对湿度 85%年平均最小相对湿度 78%最小绝对湿度 12%年平均绝对湿度 16.4毫巴最大绝对湿度 43.5毫巴最小绝对湿度 1.5毫巴6、蒸发量50、年平均蒸发量1255.8mm年最大平均蒸发量 1648.5mm年最小平均蒸发量852mm月最大蒸发量262.2mm月最小蒸发量14.6mm7、气压年平均气压 1016.2mm年平均最高气压 1016.7mm年平均最低气压 1015.6mm最高气压 1039.4mm最低气压 990.7mm8、日照年平均日照小时1983.1小时年平均最多日照小时 2353.5小时年平均最少日照小时 1176.0小时9、地震#地震基本烈度按度考虑。本项目所在地自然条件较好。第五章 经营规模和营销方式第一节 经营规模本项目总体经营思路为：准确定位、特色经营、树立品牌，以崭新的合作方式取得合作的成功。一、超市零售1、营51、业面积超市营业区9000m2。2、经营品种超市入选商品20000余种，经营品种分类详见表51。 表5-1经营品种序号分类序号分类一生鲜商品四非食品非技术（2）1奶制品1家用五金2面包2工具3糕点3像制品4自助熟食4游戏及玩具5肉类5体育用品6鱼类6厨房与餐桌用品7冷冻食品7学习办公用品8蔬果8清洁整理用品9干果南北货9箱包珠宝二非食品非技术（1）五大众消费品1照相1成品2音像2洗涤菜3家具3美容美发4大家电4清洁护理5小家电5小吃早餐6通讯6饼干三纺织品7饮料烟酒1男装8团购品2儿童用品3内衣装4女装5鞋类6家用纺织品3、消费对象中、低、高收入群体4、服务区域以#工业园区和#古城区为基础，扩展52、至全县范围及周边地区。5、经营规模项目正常经营年达到零售额40248万元。 表5-2进口商品目录表序号商品名称备注1鞋类2钟表类3化妆品4护发用品5护肤用品6香水7体育用品8游戏及玩具9大家电10小家电11学习办公用品12箱包珠宝13照相 14酒类15其它二、国内一线品牌零售1、营业面积品牌店营业区4000m2。2、经营品种商业综合体（大卖场）入选国内一线品牌（如台湾永和豆浆、上岛咖啡、耐克、达芙妮、报喜鸟）专业店、专卖店、饮食店等30家、商品1000余个品种；建筑面积4000平方米左右。2、销售渠道及销售区域利用苏果庞大的营销网络优势，组织#及华东地区的产品进入市场。第二节 货源采购及配送一53、超市货源采购苏果专门设立了采购中心负责为商店组织货源。随着公司的发展，该中心将负责苏果在整个地区及中国其它地区的商品采购及配送。苏果采购中心的主要任务是：分析消费者的需求；完成超市品种系列的构成；与供应商协商并签署协议；监督商业合同的实施；超市内的促销活动。苏果采购中心负责超市货源采购。二、超市货源配送为促进商品的统一配送，苏果在南京专门设立了配送中心。南京马群配送中心位于南京市栖霞区马群信息科技园，毗邻中山陵风景区，南接沪宁高速、宁杭高速、312国道，西连长江大桥、二桥、三桥，交通极为便利。 南京马群配送中心园区占地约18万平方米，主体大型常温高架仓库位于园区中心，平面呈“L”型布置，层高54、20米，东西长312米，南北长172米，建筑面积4.5万平方米，是目前国内单体最大的高架仓库。主体仓库采用了国际通用的钢结构建筑形式，门型钢架为轻钢结构，屋面采用自洁彩钢板，墙体采用复合保温彩钢板，屋顶和墙面采用自然采光设计，仓库和码头的地面也采用了先进的特殊工艺，达到超平标准；另外，仓库还配套了电动滑升门、升降调平台，以降低日常运营成本。除立体仓库工程外，苏果还规划了农产品和生鲜加工、流通加工等二期、三期工程。 南京马群配送中心的规划设计秉承现代物流理念，采用了具有效率和成本优势的流程化运作模式，并广泛运用了很多先进、成熟的技术及设备：（1）物流信息系统为具有国际领先水平的专业仓库管理软件（55、SSAExceed4000），具有导向性任务管理、实时库存状态管理、支持多配送中心、多货主管理、开放式的功能扩展等诸多先进功能。（2）采用无线网络技术和手持RF射频终端等技术设备，支持物流无纸化作业。（3）运用了国内领先的组合式货架系统，并根据立体仓库多层货位高度超过10米、库内搬运距离长等实际需要，运用了从德国、瑞典引进的72台套性能优良电动垂直、水平搬运设备等一系列先进的物流技术设备，提高了空间利用和物流作业效率（4）适应发展需要，立体仓库规划和预留了自动分拣机、电子标签系统等设备接口，时机成熟即可上线运营，增强物流配送能力。（5）拥有各式常温、保温厢式自备货车60多台，引进了地理信息系统56、（GIS）和车辆管理系统，运用了车载GPS技术，不仅大大拓宽了运输管理的有效空间范围，也为进一步深化物流管理，提升物流服务水平创造了良好的技术条件。 目前，马群配送中心为1000多家苏果门店提供常温商品配送服务，每天通过苏果局域网接收门店订单，根据门店需求实行每天配送，一般订单24小时内履行，物流服务半径超过250公里。此外，还面向社会客户提供批发、三方物流等服务。2005年，配送中心日吞吐量峰值已突破30万箱，全年商品吞吐总额超过70亿元。 本项目为苏果的#店，具有独立的法人地位，除利用苏果的主配送中心外，在#另设一配送中心，以方便商品的及时配送。本项目所需商品全部由供应商供货上门，不需考虑57、室外运输方案。第六章 技术设备一、计算机管理系统合作公司将采用计算机管理。计算机管理系统由公司总部的电脑系统、超市系统、远程联网系统组成。1、总部的计算机配置合作公司主要采用组主机系统或PC局域网系统。这一电脑系统将包括业务管理、财务会计管理、采购管理、库存管理、配货管理、运输管理、POS电子定货、远程通讯、综合统计信息管理和系统维护等模块，以适应连锁超市统一进货、统一价格、统一调度和规模经营之需要。由于苏果超市公司已完成了总公司和采购中心的电脑配置。#苏果超市有限公司成立后，将与南京总公司连网，合用电脑系统，以便统一配货，降低成本。2、超市的计算机配置合作公司通过服务器IBM AS400，P58、C+DOS机的独立局域网系统，利用服务器硬盘镜像、双机热备份等措施，以提高数据的安全性。前台POS机把每笔商品的交易情况直接接入后台服务器中，后台服务器能及时跟踪超市销售的最新动态。3、配送中心计算机配置配送中心在功能上是一个商品物流的过程，下设多个仓库、加工车间和运输车队。其中，加工车间主要是对部分商品重新进行分割包装，使之更适应超市的销售方式。南京的主配送中心已完成了电脑配置，本项目建立的#分配送中心将与南京总公司联网，合用电脑系统，降低成本。#配送分中心主要配置采购管理系统、库存管理系统、配送管理系统、报表管理系统、运输管理系统、POS电子订货系统、远程通讯系统等。二、其它设备考虑本项目59、特点，特别是项目建设方案，其它主要采购设备还包括：中央冷暖空调、监控报警系统、自动喷淋灭火系统、通讯设备、计算机设备等。项目主要设备采购清单详见表61。 表6-1主要设备采购清单序号项目名称单位数量主要参数来 源1冷水机组套2350RT进口2燃气全自动无压热水锅炉台240104Kcal/h中外合资3盘管及新风机组套1中外合资4冷却塔台1国产5监控报警设备套1国产6自动喷淋灭火设备套1国产7通讯设备套1法国8计算机设备及配件台35进口（日本）92t热水锅炉台2国产10干式变压器个2每台1600kVA国产11柴油发电机组套1国产12手推车辆3000进口13冷藏柜及配件套40进口(或中外合资)14排60、水机泵及配件套2进口15标签条套8000进口16面团、糕点设备套2进口(或中外合资)17各种货架套600进口18部门标志牌个80进口（泰国）19收银设备及配件套60进口20切面包片机架及配件套2进口21熟食加工设备及熟食柜套50进口22手扶梯部4进口(或中外合资)23电梯部5含观光电梯一部24货梯部2国产第七章 项目建设方案第一节 总平面布置一、总平面设计原则1、全面规划，利于实施；2、功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理维修方便；3、与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，道路保持顺畅、便捷；4、满足项目在朝向、光线、安全、防护、通讯、照明等方61、面的要求；5、符合并充分利用自然条件，包括地形、地质、水文、气象和天然资源（如绿地等），并尽可能增加绿地面积；6、考虑项目所地地段的总体景观，场地布置与建设能够美化城市；7、便于利用城市已有的上下水、天然气、供热、供电等基础设施；8、符合城市规划、交通、消防、绿化园林、环保、卫生等方面有关规定的规范要求。二、总平面布局项目选址位于#叉口。该地为#工业园区启动区和#古城区的交界处，#城南交通主干道边，距#黄山、南京高速公路互通出口2000米，连接江、浙两省高速公路。项目基址总占地面积约6885平方米，待建设用地出让后，项目即可启动。本项目的建设主体为2栋高层分南、北位置构成的围合式布局，一-三层62、（地下二层）为大卖场，同时建设相应的配套设施。本项目主入口位于基地的西正角，超市前设27米宽的多功能广场，提供人流集散与休闲的开阔空间，既满足了超市的功能需求，又形成了较大的气势和商业气氛。同时为方便顾客停车需要，本项目在多功能广场旁边设置一座室外自行车停车场。社会机动车辆主入口位于基地的西角，基地紧临*大道，社会车辆进入基地后，可以经超市西角的二车道路将车开至地下停车场，再乘电梯或自动扶梯到超市，出租车主入口位于基地西侧，出租车进入基地后可直接将客人送至超市入口处，下客后再向前至出租车候客处排队接客。停车场的车辆由建筑东南角道路离场。货车入口位于基地西北角中部，车辆沿道至卸货区，再由建筑东南63、角道路离场。本项目交通流线较为顺畅。本项目总建筑面积为54290m2，水、电、天然气、通讯、停车、绿化等配套设施与超市建筑物同步设计施工建设。建筑主体层数为1825层，容积率为6.29，绿化率为15%。主要技术指标详见表7-1。 表7-1主要技术指标表序号指标名称单位指标值备注1占地面积m268852建筑面积m254290其中商业建筑面积13120 m2容积率6.293建筑占地m216350占地率%154多功能广场m217005室外自行车停车场m21000650个停车位6道路m212007地下二层面积m2110008绿化率%159建筑密度%67%第二节 建筑方案一、设计依据1、设计规范本工程结64、构设计依据为国家现行规范、规程，#县政府的有关规定等。主要规范、规程包括：建筑结构载荷规范GBJ 9-87建筑抗震设计规范 GBJ 11-89混凝土结构设计规范 GBJ 10-89钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程JGJ 3-91钢结构设计规范GBJ 17-88建筑地基基础设计规范 GBJ 7-89建筑桩基设计规范JGJ 94-94其它有关结构设施规范及规程2、活荷载标准值本工程满足建设方提出的使用条件下荷载标准值，详见表7-2。表7-2荷载标准值荷载区域第一层第二层储存区域1.0销售区域0.90.9冷藏区域1.0技术区域1.01.0办公室0.35停车场0.3 备注:表中荷载单位为t/m2其65、他荷载：小车停车场及坡道荷载0.4 t/m2；基本风压值55kg/m2(地面粗糙B类)二、建筑设计1、建筑立面设计建筑立面以简洁明快为指导思想，超市部分力图用现代的装饰材料进口大理石墙，与超市之上大面积的带徽派原素住宅实墙对比，体现现代建筑简洁、豪华，细致而又大气的艺术风格。在细部设施上，将超市的S型交通空间暴露在外，通过来来往往川流不息的人流，暗喻了现代人快节奏的生活，同时，大量的人流流动也可以引起过往人的好奇心，吸引潜在的顾客进入超市购物。在建筑的正面转角部设置观光电梯和巨型的公司标志，由于位于街区转角处，所以特别醒目，有利于营造热闹的商业氛围。2、建筑内部空间设计一层南侧为超市主入口， 66、设有门厅，入口门厅内设二台自动扶梯联系上下交通。一层前部设有小吃广场、技术工程部、小商店，中部与后部主要为室内机动车及自行车停车场。从一层自动扶梯进入二层超市后，前部为商店区。在这个区域内，设有顾客服务台、小卫生间等顾客服务设施。二层的北部为操作及仓库区，卸货区可供大型集装箱货车卸货。东北角为办公区，中央监控室及金库便设在这一区域。此部分设夹层，可设内部办公用层。超市卖场位于一、二层、三层。二层南部为办公区，可与第三层办公区通过内部楼梯相连。3、材料（1）材料表详见表73。表7-3材料表序号名 称墙面顶面地面踢角柱子1办公区乳地板或乙烯板PVC乳胶漆2库房卸货区内墙涂料喷白内墙涂料喷白混凝土耐67、磨地坪水泥内墙涂料喷白，角钢护角3操作区保温板保温板吊顶防滑地砖地砖保温板4营业区乳胶漆内墙涂料喷白胶地板水泥乳胶漆，角钢护角5餐饮区乳胶漆内墙涂料喷白胶地板水泥乳胶漆6卫生间150300瓷砖吊顶150150防滑地砖水泥150150地砖7厨房150300瓷砖内墙涂料喷白150150防滑地砖水泥150300地砖8设备用房水泥砂浆地坪水泥内墙涂料喷白9商店乳胶漆内墙涂料喷白乙烯板水泥乳胶漆（2）屋面基层为钢筋混凝土预应力现浇板。基层上刷IBL隔汽涂料一度，做陶粒混凝土保温层，同时找坡，坡度0.3%。（3）门窗超市入口：电动卷帘门、感应玻璃门、双向形平开玻璃门；不锈钢把手。紧急出口：平时关闭，火灾时68、自动打开的电子控制乙级防火门。货运口：电动卷帘门办公室：普通木质夹板门，球形把手锁。仓库：木质防火推拉门，双向开启钢框有机玻璃门，双向开启钢框有机玻璃门。楼梯间：单向开启，木质乙级防火门，不锈钢把手。金库：钢质保险库门，密码门锁。设备用房：单向开启木质甲级防火门。楼梯把手：钢质栏杆，木扶手。外窗：铝合金框，5mm厚白玻璃，局部为12mm厚无框进口大理石。内窗：5mm厚白玻璃、木框。（4）门窗绿色全反射玻璃幕墙。外墙白色乳胶漆。3、抗震设计根据中国地震烈度区划图（50年超越概率10%，1990年），#地区属度区。按照建筑抗震设防分类标准（GB50223-95），本工程为乙类抗震设防建筑。因此，本69、工程抗震设计按6度计算，按7度抗震设防，IV类场地，考虑近震影响，框架抗震等级三级。4、基础设计基础设计应根据本场地地质情况由设计计算确定。5、基础形式基础为桩基，柱下独立承台。桩采用600高强预应力管桩，桩长约为40m，桩尖持力层进入第8层。单桩允许承载力1650kn，承台为承台加基础联系梁方案，基础应控制建筑物绝对沉降和相对沉降均满足现行设计规范和业主的要求。建筑物外墙下设钢筋混凝土基础梁及承台之间的联系梁约为400mm800mm（宽高）。6、上部结构设计结构形式为预应力钢筋混凝土框架结构，外墙围护结构采用框架，填充砖墙体系。三、土建工程本项目的土建工程超市商业用房及有关配套辅助设施。总建70、筑面积为54290m2，其中商业用房建筑面积为13120m2（超市面积为9000m2），配套辅助设施用房为650m2。另外，多功能广场场地面积为1700m2，室外自行车停车场面积为1000m2。本项目主体工程情况详见表74。辅助配套设施工程情况详见表75。表7-4超市主体工程功能与面积分配表序号名称单位第一层第二层第三层总计1超市卖场m230004000200090002仓库m2200020003加工间及冷库m2120012004收货区m2160016005办公室m2250175020006小商店m272057012907小吃广场m2114011408通道、走廊m2103091019409厕所71、m21008018010技术工程部m246030076011室内停车场m2110001100012商业建筑面积m255005500212013120备注：室内停车场机动车停车位300个，自行车停车位650个。 表7-5辅助配套设施工程功能与面积分配表序号名称单位面积备注一配套设施用房1冷冻机房m21502变电室m21503泵房m2504锅炉房m21505发电机房m2150小计m2650二其它1多功能广场m217002室外自行车停车场m21000650个停车位小计2700第三节 配套工程一、给排水（一）给水1、水源采用城市自来水管网作为生活水源，生活用水由扬之南路#市政给水管网接入，接入管管径D72、n150。在基地内设计量水表，经过水表后送入各用水点。2、水量本工程最大日用水量495m3d ，主要用水量估算详见表76。 表7-6本项目用水量估算表序号用水单位最大日用水量（m3d）最大时用水量（m3h）1职工用水5082顾客用水2043餐饮80154副食品加工55105地面冲洗3056空调补充水240107绿地用水205合计495573、供水方式根据市政供水管网的情况及消防部门的要求进行供水。4、供水系统分类本工程供水系统包括生活杂用水系统和饮用水系统。生活杂用水系统：生活杂用水系统主要供工作人员和顾客的盥洗用水，副食品加工用水，地面冲洗用水及冷却系统补充水。该水为一般自来水，不经任何处理73、。生活饮用水系统：饮用水主要供超市工作人员及顾客餐饮用水，食品加工用水。饮用水采用砂滤活性炭反渗透臭氧消毒工艺设备，制水能力约4m3h。5、热水系统采用二台天然气热水炉，一台供厨房用热水，一台供超市工作人员盥洗用水。（二）排水1、污废水本工程生活污水室内采用污废水分流，室外采用污废水合流的管道系统。餐饮的含油废水和副食品加工的含油废水经隔油池处理后与生活污废水一并纳入基地污水处理站，经三级生化处理达到国家排放标准后排入城市污水管道。本工程污废水量按生活用水量的90计（除去循环补充水量）共211m3d。2、雨水系统基地雨水均为组织排除，雨水经屋面雨水管，地面排水沟，道路雨水口收集后纳入市政雨水管74、。基地面积4.58公顷，设计重现期一年，雨水量约800l/s，排出口管径Dn900。3、循环系统根据工艺要求，冷冻机冷却水量约500m3h。为节约用水，冷冻机冷却出水经冷却塔冷却后循环使用。二、消防1、消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政给水管（接入管管径DN150），若二路供水或供水量有困难，需按消防部门要求考虑设消防水池。2、消防水量根据建筑设计防火规范，本工程消防水量为75L/s，其中室内消火栓15L/s，室外消火栓30L/s，自动喷淋系统30L/s。3、消火栓系统系统设二台加压泵（一用一备）水泵直接从管网抽水，不另设水池，消火栓布置保证有二股充实水柱同时到达室内任何部位。系统设二75、套消防结合器。4、自动喷淋系统室内全面积喷淋，喷淋系统和消防栓系统分开，独立设喷淋泵二台（一用一备）水泵直接从管网抽水，其启动由报警阀处的压力形状控制。系统设二套湿式报警阀，其信号传至消防控制中心，自动喷淋系统设消防结合器二套。5、室外消防在基地周围设四套室外消火栓。三、暖通空调1、设计依据（1）采暖通风与空所调节设计规范；（2）民用建筑暖通空调设计技术措施；（3）建筑设计防火规范2、设计范围（1）超市、办公等中央空调系统设计（2）防火排烟设计（3）建筑各功能通风系统设计3、设计参数（1）室外设计参数夏季最高干球温度 34夏季最高湿球温度 28.2冬季最低干球温度 -4冬季相对湿度 73%夏季76、通风温度 32冬季通风温度 3（2）室内设计参数详见表77 。表7-7室内设计参数表房间名称夏季冬季新风量噪声级温度相对湿度温度相对湿度超市、商店26286518301015m3/d45db办公252765193020m3/hp45db（3）通风换气次数（次时）通风换气次数详见表78。 表7-8各房间通风换气次数房间名称换气次数房间名称换气次数冷冻机房1020面包房2030变电室1530锅炉房1530配电室510卫生间1520泵房34仓库46厨房3050发电机房30（4）空调技术指标建筑面积 32325m2空调面积 15120m2空调总冷负荷 2500kW空调总热负荷 950kW4、空调冷热源77、空调冷热源选用进口冷水机组，350RT2台，制冷机组总容量700RT（总制冷量约为4000kW）。空调热源选用中外合资燃气全自动无压热水锅炉，40104kcal2台，总容量80104kcalh。5、空调系统超市等大空间采用全空调系统，采用变风量空调器，吊装在楼板下，由室外新风和室内回风混合，经热交换器处理后，通过风管进入房间。为确保新风进入，提高空气品质，配置必要的排风系统，为降低噪声，空调系统采用中外合资厂生产的阻抗复合消声器。商店、办公等部分采用风机盘管加新风系统。盘管及新风机组采用中外合资厂产品。对超市入口大门设置空气幕，以减少能量损失。6、通风系统设备用房，仓库均采用自然进风，机械排风78、。厨房、面包房、快餐部分及超市特殊区域适当增加排风量，防止异味流入超市。卫生间、更衣室等设机械排风。7、防火、排烟根据规范通风、空调系统的风管采用非燃材料，风管和设备的保温材料，消声材料及粘结剂采用非燃或难燃材料。仓库利用高窗，采用自然排烟方式。超市部分采用机械排烟方式。8、冷库及加工区果蔬加工区、食品加工区、冷库按温度要求不同分隔，各区域温度单独控制。各制冷、空调区域由机房集中供冷，库房内采用吊顶式空气冷却气。每一区域（大、小）和果蔬冷都按要求补送新风。食品油炸和烘烤区都布置排风系统。四、供电1、用电量估算(1) 照明照度及光源如下：超市营业区照度要求为1000LX，以荧光灯作光源，局部采用79、金卤灯。办公室照度为400LX，采用荧光灯作光源。储藏室、操作室照度为200LX，采用带灯罩的荧光灯作光源。主要出入口，通道等照度为200LX，一般通道照度为100LX。四周道路采用高压钠灯作光源。照明总用电量估计为700kW.(2) 广告牌：予留50 kW(3) 动力动力总用电量详见表79。 表7-9动力用电量表序号项目名称装机容量(kW)备注1加工、冷库等7002餐厅1203消防喷淋泵等404电梯405其它动力 200合计1100（4）空调：750 kW总装机容量为2600kW，拟采用二台1600kVA变压器供电。本项目用电负荷计算表详见表710。变压器负荷率为65.8。表7-10供电负荷80、计算表序号项目名称装机容量（kW）需要系数Kx功率因素COS计算负荷有功功率（kW）无功功率（kVAR）视在功率（kVA）1动力11000.80.8880.00660.001100.002空调7500.80.8600.00450.00750.00 3广告牌5010.850.0037.5062.50 4照明、辅助70010.8700.00525.00875.00 小计26002230.001672.502787.50 分散系数0.851895.501421.632369.38 电容补偿0.9-503.59补偿后1895.50918.032106.11 合计2106.112、供电在本建筑东北角设变81、电站一座，内设1600kVA变压器二台。由电业提供二路10 kVA高压电源（按二类负荷供电），高压侧分开，低压侧联络。相应配置高、低压框。为应急、消防之用，另设有1000 kVA柴油发电机组一套，供部分照明、冷库（包括冷冻、冷藏等）信息处理系统等使用。信息处理系统、收银系统等的电源均经UPS（不少于15分钟）供应。3、配电按照明、动力、空调等不同功能，分区分系统供电，在配电系统的输出端均装置具有过载、短路保护功能的自动断路器。超市内的小商店用电量单独配电、分别计量。在商场内的各适当部位装置带有保护接地的插座，大部分插座应采用双电源供电。对消防设备、应急照明、登记处处理等系统的用电均采用二路供电82、，并在负载末端自动切换。4、电话由市电话网引入直线电话100对（可同时进出）。5、电视引入有线电视信号，供不少于300台电视机同时使用。6、保安监视系统在超市内各主要通道、货架二侧，出入口及收银台等部位设置电视摄像监控系统。7、火灾报警系统本超市设有感烟（感温）探测器，手动报警按钮等火灾报警及消防设备联动系统，消防广播与超市音响系统人工切换。8、音响系统超市内设有音响系统，作超市广播寻呼之用，兼作消防广播。9、设备管理系统收集并监视空调、动力、照明等设备的运行情况。10、防雷本建筑屋面设置防雷系统，屋面设避雷针（利用灯杆加针）引下线利用建筑物柱内钢筋，接地板利用建筑物桩基并联成接地网、接地电阻83、不大于1欧姆。五、天然气本工程天然气总用量约为301m3/d。主要供超市的食品加工及餐饮用气（设天然气总表一只），餐饮区每个厨房另设天然气表各一只。天然气管道接自市政天然气总管，是否需设天然气调压要征询天然气公司有关部门后才能决定。室内天然气管道委托天然气公司有关部门设计、施工，所有天然气表具须采用天然气公司指定产品，并委托天然气公司承担安装。第八章 组织机构和人员安排第一节 组织机构设置苏果董事会：公司董事会是公司的最高权利机构，董事会设董事长一名。公司经营管理：公司由苏果超市有限公司负责公司的日常经营管理，将引进一流的营销技术、管理经验和销售网络，使之成为现代化的大型综合超市，在#商品流通84、领域树立起新型的商企形象。公司总经理由苏果公司董事会聘任。分支部门：公司下设四个部门，即信息处理与市场分析部、财务部、人力资源部和行政部。组织机构框架如下：董事会总经理店长采购中心负责人人力资源副经理超市各商品部经理管理总监前台服务部经理图 81 项目管理组织结构图第二节 人员（不包括采购中心）安排与培训本项目劳动定员共585人，其中公司高级管理人员约15人，一般管理人员50人，店内员工470人，出口分部人员50人。公司所需人员除高级管理人员外，将从社会上公开招聘，通过考核择优录取，并一律实行劳动合同制。员工上岗前统一培训。第九章 项目实施进度项目建设期为1年，预计2012年1月份开业，建设期85、内项目的实施进度安排见表9-1。项目实施计划表9-1 单位：月份项 目123456789101112可行性研究报告审批初步设计扩大初步设计土建工程设备采购安装工程装修工程设备调试竣工并交付使用第十章 环境保护与安全第一节 环境保护一、设计依据根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对生产过程中排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准，本项目设计时要按照清除污染，保护环境的原则进行设计，采取一系列控制污染源的措施。项目按以下标准进行监测管理：1、污水综合排放标准（GB8978-1996）2、大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）3、企业厂界噪声标准（GB186、2348-90）二、施工过程中的环保问题本项目建设场地位于#新老区交接处，项目建设及启用后，主要涉及到噪声、污水及固体废弃物等环境问题，尤其是施工中，更应注意环境问题。在施工过程中，应当遵守国家和省有关环境保护的法律、法规的规定，采取措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。具体采取以下措施：1、妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水设施和河流；2、不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其它会产生有害烟尘和恶臭气体的物质；3、使用密封式的圈筒处理高空废弃物；4、采取有效措施控制施工中的扬尘；5、禁止将有毒有害废弃物87、用作土方回填；6、对产生噪声、振动的施工机械，采取限时施工等有效措施，减轻危害。三、设计过程中应注意的环保问题在设计和有关设备的使用时采取以下措施：1、采用分流制排水系统，利用隔油池、化粪池以及专业污水处理系统，使排水达到国家污水排放标准；2、冷冻机房和所有空调机房内墙均贴吸声材料；3、所有空调系统和通风系统，其风管上均设消声器；4、选用的主要设备要求噪音低，运行振动小，所有带振源的设备，如水泵、风机等，在其进出口接管上加设软接头，所有空调机组内离心风机均设弹簧减震器，空调机组底部与基础之间垫两层橡胶减震垫，使主体建筑周围环境及各室内房间达到GB3096-93噪声标准要求；5、厨房间排油烟要经88、过过滤，减少油烟排出室外；6、在广场、平台及屋顶种植树木、草坪，进行绿化，以净化空气，保护环境，达到规划要求的绿化面积。四、环境影响及评价公司为大型综合超市，项目实施后，没有工业污染物，其可能产生的废水、噪音、废气，将采取综合治理措施，不会对周围环境产生较大影响。1、废水本工程生活污水室内采用污废水分流，室外采用污废水合流的管道系统。餐饮的含油废水和副食品加工的含油废水经隔油池处理后与生活污废水一并纳入基地污水处理站，经三级生化处理达到国家排放标准后排入城市污水管道。本工程污废水量按生活用水量的90计（除去循环补充水量及绿化用水）共211m3d。本项目三级生化处理设备，工艺选用：接触氧化法，处89、理能力35m3h污水经处理后达到国家规定的排放标准排放。污水排放达标参数：详见表101。 表10-1污水处理达标参数表序号指标名称指标值备注1CODcr100ppm2BOD530ppm3SS70ppm4pH695Oil17ppm2、废气本项目废气主要为锅炉气及餐饮区的微量烟气，拟采用除尘设备处理，烟气排放符合国家二类排放标准。3、噪声本项目所选设备多为低噪声设备，不会对周围声环境产生较大影响。本项目空调、通风系统的机械设备及水泵装置采取相应的减振及消音措施，各层机房均采取消音措施。本项目主要噪声源及治理措施详见表102。 表10-2主要噪声源及治理措施表序号噪声振动源治理措施1水冷却塔60db90、2闭路循环冷凝器60db3柴油发电机消音室中60db本项目需请环境保护部门作一环境影响评价，以便采取更加经济合理的措施而达到对有关污染物治理的标准要求。第二节 卫生防疫厨房设施的设计、设备的配置及用具等的清洁工作，按卫生防疫的有关规定执行；食品的采购、存放、加工等按食品卫生法及规范要求操作，实行生熟分开、归类处理；厨房操作人员经体检合格后持证上岗。此外，仍需注意以下问题：1、饮用水从城市上水管网引入自来水，储存在清水池中；清水池中将上水与杂用水（厕所冲洗水、冷却塔补给水）分开；饮用水由专设的管网供给，饮用水经过过滤及杀菌处理等保证，其浑浊度、颜色及含菌指标要达到所规定的要求。2、房间的换气根据91、房间的使用情况，由全空调系统机械补充新风。3、开水间、厕所卫生器具的数量，按预计使用人数计算而得，换气次数为10次时，排到管道井。4、根据房间的使用情况设置空调设备。第三节 消防安全公司按照国家有关消防安全管理规定进行设计（“建筑设计防火规范” GBJ16-87 ）。建筑物内设置防火隔离门、消火栓（每个消火栓均有水龙装置和灭火器材），并配备火警报警系统和烟火监视系统，包括自动报警按钮、火灾警铃、自喷水装置等，以确保超市营运安全。1、消防车道在基地内利用货运道路设环道的消防车道，可以满足消防车的操作需要。2、安全疏散按建筑设计防火规范规定，设有喷淋灭火装置的商场在室内任何一点至最近的疏散口的距离92、为50米。本项目拟在超市营业厅部分东西两侧设两个安全出口直接通向室外，各防水分区之间设乙级防火门分隔，各疏散口的布置满足安全疏散距离的要求。规范规定，对一至二层耐火等级为一级二级的商店建筑，疏散宽度指标为0.65m百人。本方案所有疏散口可满足3000人同时疏散的要求。3、防火分区根据各功能分区自然划分防火分区，由于超市营业厅面积较大，难以满足规范的要求，须与消防部门协商解决。4、消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政给水管（接入管管径DN150），若今后二路供水或供水量有困难，需按消防部门要求考虑设消防水池。5、消防水量根据建筑设计防火规范，本工程消防水量为75l/s，其中室内消火栓15l93、/s，室外消火栓30l/s，自动喷淋系统30l/s。6、消火栓系统系统设二台加压泵（一用一备）水泵直接从管网抽水，不另设水池，消火栓布置保证有二股充实水柱同时到达室内任何部位。系统设二套消防结合器。7、自动喷淋系统室内全面积喷淋，喷淋系统和消防栓系统分开，独立设喷淋泵二台（一用一备）水泵直接从管网抽水，其启动由报警阀处的压力形状控制。系统设二套湿式报警阀，其信号传至消防控制中心，自动喷淋系统设消防结合器二套。8、室外消防在基地周围设4套室外消火栓。9、防雷系统本建筑屋面设置防雷系统，屋面设避雷针（利用灯杆加针）引下线利用建筑物柱内钢筋，接地板利用建筑物桩基并联成接地网、接地电阻不大于1欧姆。第94、十一章 投资估算与资金筹措第一节 投资估算本项目总投资估算19500万元人民币，其中：建设投资15963万元，建设期利息246万元，企业所需的流动资金为3291万元。项目总投资估算详见附表1。一、建设投资估算1、建筑工程：本项目主体工程建筑面积33060平方米，配套用房650平方米，主体工程建筑造价按1600元/平方米，配套用房造价按800元/平方米进行估算。2、设备投资5205万元。3、本项目建多功能广场面积5400平方米，自行车停车场面积2000平方米，道路面积1200平方米，绿化面积13740平方米，预计投资额84万元。4、本项目需用地45800平方米，土地出让金2651万元。5、勘察设95、计咨询费按第一部分工程费用的2.5%估算。6、电增容费、水增容费(1)电增容费本项目全部建成后将新增用电容量3200kVA ，电增容费按450元/kVA计算。(2)水增容费根据本项目用水量预测，本项目接入DN150供水管，水增容费144万元。7、市政公用设施配套费按60元/ m2计算。8、消防设施建设费2元/m2计算。9、工程质量、安全监督费按第一部分工程费用的0.13%计算。10、招投标费用按第一部分工程费用的0.6%计算。11、工程监理费按第一部分工程费用的1%计算。12、建设单位管理费按第一部分工程费用的1.2%计算。13、本项目基本预备费人民币按8%计，外币按10%计，不考虑涨价预备费96、。二、建设期利息估算本项目建设期借款利息按6.17%(有效年利率)计算，建设期利息为246万元。三、流动资金估算本项目所需的流动资金估算为3291万元。第二节 资金筹措与投资计划一、资金筹措本项目总投资为19500万元，基本建设投资企业自筹，申请银行贷款解决流动资金借款3291万元，流动资金借款利息按5.98%计算。二、投资计划根据该项目的实际情况，项目建设期为1年，项目建设投资在建设期内全部投入，流动资金根据各年的需要分年投入。第十二章 财务分析本项目财务评价确定计算期为15年，其中建设期1年，经营期14年。第一节 商品销售收入和销售税金及附加估算一、年销售收入估算本项目建成后，正常年销售收97、入为48518万元，有效营业面积11180平方米，项目正常年单位面积营业额根据#超市水平及发展趋势按3.6万元计算，年营业额为40248万元。二、销售税金及附加估算增值税实行抵扣制，税率为17%；教育费附加按应交增值税金的4%计。计算期年平均销售税金及附加为1006万元。第二节 总成本费用估算一、成本费用估算范围本项目总成本费用估算包括商品销售成本、商品出口部门员工工资及福利、超市费用支出、折旧摊销费用、修理费用、其它费用等。本项目总成本费用主要依据国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）进行估算。二、成本费用估算依据1、销售成本估算商品零售综合毛利率计算期第二年按15%计算98、，以后每年增加0.2个百分点，直至计算期第八年为止。2、商品物流后勤部门员工工资及福利本项目商品物流后勤部门员工为50人，职工人均工资福利按每年2.5万元计算，正常年工资福利为125万元。3、超市各项费用根据实际情况，超市各项费用按销售收入乘以费率计算。4、修理费用及其它费用根据项目单位的实际经营情况，本项目维修费用按固定资产原值的1%估算，其它销售费用按商品销售收入的2%估算。5、折旧、摊销费固定资产折旧按照国家有关规定采用分类直线折旧法计算，房屋建筑按20年折旧，残值率为10%，机器设备按10年折旧，残值率为10%，年折旧费为816万元。固定资产折旧费估算详见附表5。土地使用费按 20年摊99、销，其它无形资产及递延资产均按10年摊销。年摊销费用为269万元。三、总成本费用构成本项目计算期年平均总成本费用为44032万元，年经营成本42768万元。第三节 项目利润及分配情况分析该项目计算期年平均利润总额为1877万元，项目所得税率暂定为15%，计算期年平均所得税为132万元。职工奖励及福利基金、企业储备基金、企业发展基金均按所得税后利润的5%提取。其余部分为企业可分配利润，年平均可分配利润为1746万元。项目还款期内不分配利润，均用于还款。第四节 财务现金流量和资金来源与运用分析一、财务现金流量分析反映盈利能力的主要指标有财务内部收益率、财务净现值和投资回收期。根据全部投资现金流量分100、析，计算求得结果见表12-1。 表12-1现金流量分析结果表序号指标名称单位全部投资所得税前所得税后1财务内部收益率%7.536.902投资回收期（含建设期）年10.7711.093财务净现值（ic=6%）万元21631233从分析结果表中可知：1.整个项目的全部投资内部收益率所得税前为7.53%，所得税后为6.90%。2.投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，其是财务上的投资回收能力的主要静态指标。投资回收期（累计现金流量开始出现正值年份数）1上年累计现金净流量的绝对值/当年净现金流量经计算本项目投资回收期为（含建设期）所得税前为10.77年，所得税后为11.09年。3. 指101、按行业的基准收益率或设定的折现率，选择目标收益率R为10%，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。即，投资回收期财务净现值（ic=6%）所得税前为2163万元，所得税后为1233万元，财务净现值均大于零。分析结果表明其财务效益较好。4. 财务内部回收率（FIRR）指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，即将财务现金流量表中数据输入计算机试算得：FIRR18.36%。表明从企业的角度上讲，项目的财务效益良好。5. 投资利润率9.63%。（4）投资利税率14.79%。二、资金来源与运用分析从本项目计算期内各年资金来源与运用情况可以看出各年的收支均能平衡。第五节 102、贷款偿还能力分析本项目建设需流动资金贷款建设期利息246万元。按最大还款能力计算，预计在7.96年还清长期借款（含建设期）。投产初期用于还款的未分配利润，在以后财力许可时可重新纳入投资分配。具体的处理办法是减少折旧、摊销费存款，增加投资方的分配。第六节 敏感性分析在项目的实施过程中，建设投资和毛利率等不确定因素的变化将直接影响项目的经济效益。由于项目评价所采用的数据大部分来自预测和估算，为了进一步确定项目的可行性，需对不确定性因素对经济评价指标的影响作进一步分析，具体分析如下：一、盈亏平衡分析盈亏平衡分析是一种特殊形式的临界点分析。进行这种分析时，将投产后正常年份的销售量作为不确定因素，求取盈103、亏平衡时临界点所对应的销售量。本项目采用生产能力利用率来表示，所使用的测算公式为：34.30%当负荷达34.30%时即可保本。盈亏平衡图如下所示：二、敏感性分析在项目计算期内，对项目财务指标影响的主要因素有：销售收入、经营成本、固定资产投资等，就单因素变化对项目内部收益率、净现值的影响进行了测算。表12-2 内部收益率敏感性分析表变动幅度-6%-4%-2%0%2%4%6%销售收入12.6314.7816.9019.0021.0823.1325.18经营成本28.2125.1922.0419.0015.9512.729.59建安投资20.0619.7019.3419.0018.6718.3518104、.04根据上表数据比较分析，可以看出：销售收入与经营成本敏感性较强，而建安投资敏感性相对较弱。敏感性分析图如下图所示：本项目针对自有资金内部收益率指标，分析以上因素项目可盈利性的影响， 从分析中可知，该项目毛利率的变化对其财务内部收益率影响很大，建议应在商品销售过程中十分重视成本的内部控制及商品的促销，以避免项目的销售收入和成本支出出现较大的负面波动。第七节 项目风险分析一、风险因素的识别经分析，本项目的风险因素有：（1）技术风险技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新营销技术应用上的可靠性和适用性能等存在不确定性，可能给项目带来的风险。（2）工程风险工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期105、等存在的各种不确定性给项目带来的风险。（3）环境影响环境影响方面的风险主要指工程建设和运营期对周围环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。（4）管理风险。引进创业团队和新的战略投资者，各方存在有效文化磨合、项目组织设置方案不适于本项目的建设或运营，项目法人代表企业管理层不能胜任项目的组织与管理等，影响项目的实施。（5）投资估算风险投资估算的风险主要来自工程方案变动的工程量增加、工期延长、人工、材料、机械台班费及各种费率、利率的提高等。（6）融资风险。本项目投资较大，资金是否及时到位，影响到工程的进度，存在一定的融资风险。（7）政策性风险国家鼓励项目，所以项目政策106、风险影响很小。（8）社会影响风险社会风险是项目与所在地互适度可能出现的问题，对社会各利益群体、当地组织机构及当地市场、文化环境带来的负面影响，项目可能承担的风险。二、风险评估风险评估也称风险估计，包括风险损失程度的判别和发生可能性的估计两个方面。一般采用专家调查法、层次分析法、CIM法、蒙特卡洛模拟法等基本方法。本项目仅以上述选取的风险因素为风险对象，采用专家调查法。经调查分析，本项目的风险分析如表10-3所示：表10-3 风险分析表序号风险因素风险程度说明灾难性严重较大一般1技术风险2工程风险3环境影响4管理风险5投资估算风险6融资风险7政策性风险8社会影响风险三、风险对策研究（1）投资风险107、对策主要有以下几种风险规避；风险控制；风险转移；风险自担。（2）根据本项目实际情况，可以制定如下风险对策技术风险对策选用的技术和设备是成熟、先进，与提供技术和设备的企业签订合同，实现风险转移；工程风险对策本项目工程量较大，选取有较强实力的建设单位负责，降低此类风险。环境风险对策针对此项目，建设期和运营期产生的主要是噪声污染，此次项目在建设时坚持了“三同时”，可确保降低对周围环境污染。管理风险对策积极营造良好的工作环境和科研环境，制定有效的激励措施，吸引更多的科技人员和高素质人才来公司工作，实施有效管理。投资估算风险项目在估算项目投资时，咨询过专业机构及专业人员，积极获取市场信息，确保了投资估算108、的真实性、可靠性及合理性。融资风险对策在融资成功后，首要任务是建立合理有效的企业治理结构，优化管理模式，完善市场体系，提高自身的抗风险能力从机制上预防这种情况的发生。政策性风险对策项目的建设符合国家相关政策，是国家级各级地方鼓励的项目。不存在政策性风险。社会影响风险对策项目的建设可直接吸收劳动力500多人，有效地带动了就业，对社会各利益群体、当地组织机构及当地市场、文化环境带来的显著的正面影响。第十三章 综合效益评价第一节 经济效益分析本项目总投资为19500万元。计算期内年平均销售收入为45915万元，销售税金及附加为1006万元，总成本费用为44032万元，利润总额为1877万元，可供分配109、利润为1746万元。经综合经济测算，本项目投资利润率为4.50%，投资利税率为9.66%，销售利润率为1.91%。项目全部投资内部收益率所得税前为7.53%，所得税后为6.90%；投资回收期（含建设期）所得税前为10.77年，所得税后为11.09年；财务净现值（ic=6%）所得税前为2163万元，所得税后为1233万元，财务净现值均大于零。分析结果表明其财务效益较好。自有资金财务内部收益率为8.36%，投资回收期（含建设期）为11.79年，表明从企业的角度上讲，项目的财务效益良好。长期借款偿还期为7.96年。综合经济评价结果表明，该项目既能保证投资者的合理收益，又能确保合作企业的正常经营和发展110、所需的资金。该项目在财务上可行，能够按时收回投资，有较好的经济效益。第二节 社会效益分析一、有于提高#商业经营管理水平苏果超市以它超前的经营理念和先进的管理模式一直著称于国内著名超市业中。苏果大型超市的组成同时包含了多样商品的提供、优质服务的提供、管理模式的运用等，苏果超市不仅把自选、廉价和服务放在同一建筑物中，同时把服务与管理融为一体（苏果超市的组成详见图21）。#苏果超市有限公司的建立，将有助于推广苏果优质的服务理念和先进的管理模式，从而有利于提高#现代商业的经营管理水平和服务观念。二、有利于促进#现代化商业的发展近年来#商业的发展已取得了一定的成绩，但远不能适应商业现代化发展的需要，伴随111、着#今后社会经济的快速发展，#商业必然要向现代化方向发展。为适应今后社会经济快速发展的需要，#县2010年制订了现代化服务业的发展规划，实现#商业的现代化经营与管理。为实现这一目标，必须加速#商业的进一步发展，然而#绝大多数的商业企业发展面临的最主要问题是自身发展资金的短缺，#现代化商业目标的实现迫切需要利用外来资金来弥补自身资金供需的不足。本项目利用苏果超市的资金实力，将创引进国内著名大型品牌连锁零售商业的成功典范，为#商业利用省外投资提供有效的示范效应，对加速#商业技术改造和技术升级，从而促进#商业的现代化发展具有重要作用。三、有利于扩大本地农特商品销售本项目引进商业企业为苏果超市公司，具112、有强大的市场销售网络优势。苏果公司具有国内一流的营销技术和十分广泛的销售网络。本项目实施后，公司将充分利用苏果公司在营销技术、经营管理、销售网络及全国1950家苏果网点等方面的优势，在做好超市国内外商品经销的同时，组织#农特产品外销。将#及￥南地区农特产品通过苏果系统在国内的配销网络销往全国，用好一个市场，用足两种资源，以增强企业发展后劲。本项目成立后，将逐步组织当地的轻纺产品、农产品、食品、副食品等产品到苏果大卖场销售，本项目的实施与建设能有效地带动#及￥南地区产品的市场输出，可带动相关产业的增长，本项目在一定程度上有利于地区经济的发展。四、其它社会效益本项目通过引进苏果公司先进的商业管理技113、术、经验和经营机制，对促进#工业园区的发展、#各大超市在竞争中发展壮大、提供就业机会、解决部分下岗职工的再就业问题、增加国家税收等均有较强的推动作用。同时，本项目所零售的大量产品可对相关产业产生一定的拉动示范作用，从而刺激当地经济的增长。本项目具有良好的社会效益。本项目通过对项目背景、项目定位、项目市场、项目建设内容的分析研究，确定了项目的建设方案、投筹资方案，并就项目的经济、社会效益进行了分析。结果表明：本项目属国家支持的项目，符合第三产业政策发展方向，符合“三区一廊”规划，对我县人民生活品质的提高、对扩大城市品位、提升旅游业上台阶、上档次将起到有力的促进作用，对县域经济上水平、上档次、壮大114、公司规模，将发挥积极而有效的作用。第三节 研究结论及建议一、研究结论1、本项目具有较强的经济竞争力;2、本项目的建设符合#县城市发展总体规划和国民经济和社会发展“十二五”规划发展要求;3、本项目的建设能有效地提高#现代商业经营管理水平，推进#商业现代化发展，并带动#及及￥南地区农特产品通过苏果系统在国内的配销网络销往全国。项目的建设对促进#商业的迅速发展和提高#及￥南地区的对外开放水平具有较大的意义;4、本项目所在地社会经济条件较好，投资环境与消费环境优良，可为本项目的顺利建设与经营提供坚实的基础保证。5、本项目可以获得良好的经济效益与社会效益。本项目建设是可行的。本项目通过对项目背景、项目定115、位、项目市场、项目建设内容的分析研究，确定了项目的建设方案、投筹资方案，并就项目的经济、社会效益进行了分析。结果表明：本项目属国家支持的项目，符合第三产业政策发展方向，符合“三区一廊”规划，对我县人民生活品质的提高、对扩大城市品位、提升旅游业上台阶、上档次将起到有力的促进作用，对县域经济上水平、上档次、壮大公司规模，将发挥积极而有效的作用。二、存在的问题及建议1、本项目在建设过程中应严格按国家及当地有关基本建设程序办理相关手续；2、建议本项目的产品尽量选择#及长三角的名、特、优产品，并加强在国外市场的宣传力度，以不断提高#及长三角产品在市场上的知名度；3、建议本项目超市所需产品尽量在周边地区采购，以降低采购成本及运输成本；4、建议在经营管理过程中，注意学习国外超市及苏果超前的经营理念及先进的管理模式，以不断提高自身的经营管理水平。