1、柑桔良种苗木繁育基地建设项目可 行 性 报 告 书项目名称：某县柑桔良种苗木繁育基地建设承担单位（章）：某县水果生产办公室承担单位负责人:某 联系电话：xxxxxx建设地点：某县走马乡福行村编写单位：某县水果生产办公室编写时间：2010年6月目录一 、项目摘要二、项目建设的必要性和可行性三、市场供求分析及预测四、项目承担单位的基本情况五、项目地点选择分析六、生产等工艺技术方案分析七、项目建设目标八、项目建设内容九、投资估算和资金筹措十、建设期限和实施的进度安排十一、环境保护十二、项目组织管理十三、效益分析一、项目摘要1、项目名称:柑桔良种苗木繁育基地建设2、项目建设单位：某县水果生产办公室3、2、项目建设单位负责人：某4、技术依托单位：区水果总站、市水果办、广西农科院、广西柑桔研究所5、项目建设地点：某县走马乡福行村6、项目建设期：2010年9月-2011年9月7、项目建设规模及产品方案：租地100亩，其中苗圃地80亩，主要用于建设炼苗温室及育苗基地，母本园20亩，网棚6亩，引种无病毒母本苗2000株。基地建成后，年产无病毒柑桔良种苗木80万株，为本县周边地区提供脱毒母本树或脱毒枝条所覆盖的无毒苗木生产能力要达到150万株左右/年。8、项目投资：项目总投资130万元，其中固定资产投资94万元，流动资金36万元。9、项目建设效益：本项目建成后，每年可生产无病毒柑桔苗80万株，实现销售收入3、120万元，利润34万元，税前投资回收期4.37年，税后投资回收期5.01年。10、项目资金筹措：项目总投资130万元，建设单位自筹30万元，申请自治区财政厅支持项目经费100万元。二、项目建设的必要性和可行性X县属桂东北丘陵山区，地处华中、华南气候的过度带，属亚热带季风气候区，由于桂江河流和库区水体的特殊作用，境内终年气候温和，光照充足，雨水充沛。年气温19.8，10活动积温6456，年日照时数达1282.42026.5小时，年均降雨量1998.9毫米，年均相对温度为75%，是发展水果生产的一块宝地。目前水果种植面积12万亩，产量3.3万吨，其中70为柑桔。在品种上，沙田柚是我县的主栽品种，4、在市场复苏、价格回升后，管理得到加强，产量逐年提高，占水果总产的50；砂糖橘（贡柑）在我县最具有活力，是目前我县群众最乐意接受的水果品种；脐橙作为贺州市的主导名牌水果，在市场上价格比较稳定，优质丰产栽培技术成熟，是农户发展水果的首选品种。从国外环境看，随着全球经济一体化进程加快，我国加入世贸组织、中国东盟自由贸易区的建立及其“早期收获”的正式实施，中国东盟博览会在南宁召开，为我区农业对外开放带来了前所末有的发展机遇，也面临着十分激烈的市场竞争。如何发挥优势，趋利避害，最大限度地分享经济全球化和自由贸易区建立带来的利益和减少给我区农业带来的冲击，是当前农业工作的重点之一。做大做强我区优势特色产业5、，提高农产品的品质和质量，是应对国际竞争，确保农业增效、农民增收的有效途径。根据柑桔生产在贺州市及X县表现出的生产优势和市场竞争优势，发展柑桔生产无疑是发挥区域优势，发展农村经济，促进农民增收的有效途径之一。柑桔产业的迅速发展，出现不少影响柑桔产业健康发展的问题。病毒病的为害便是主要的问题之一。柑桔为多年生果树，多以无性繁殖为主，在其长期的无性繁殖过程中，均积累感染了多种病毒类病害，这些病毒类病害对脐橙生长、结果的危害是十分严重的。特别是柑桔黄龙病是我国南部柑桔产区的毁灭性病害，在广东、广西、福建等重要柑桔产区造成极为严重的损失。广东、广西、福建等省受到以柑桔黄龙病（SYSV）、裂皮病（CEV6、）、衰退病（CTV）等病毒病的严重为害。据不完全统计，近几年，全国每年受害面积100万亩左右，经济损失15亿元以上，损失惨重。据2006年9月南方科技报报道：从20世纪70年代初到80年代末期，桂中、桂南先后毁灭于黄龙病的柑桔园面积达60多万亩，广西柑桔因黄龙病淘汰损失超过100万亩以上，累计给农民造成直接和间接经济损失超过100亿元。建立无病毒母本园、采穗圃、育苗基地等，规模化生产无病毒苗木，用于果树无病毒栽培，是减少病毒病的为害有效途径。无病毒栽培是当今世界果树生产发展的方向，研究结果显示：无病毒果树一般增产20%以上，优质果率增加3060%。国外果树生产先进国家目前已基本上普及了果树无病7、毒化栽培，我国无病毒栽培面积不足果树总面积的2%。加快我国果树无病毒种苗产业化进程，提高果品质量和增强市场竞争能力已势在必行。就X县柑桔发展而言，种苗生产、管理有待规范。目前市场种苗生产经营渠道多，有些不具备生产、销售条件的单位和个人在大量生产和销售苗木，乱引滥繁现象仍然存在，导致假、劣、病苗流入市场，进入果园，部分种苗未经检疫直接从外地调进，严重威胁着柑桔产业的健康发展。本项目的建设，就是要通过加强和各科研院校和单位的合作，利用国内成熟的生物工程技术，建立柑桔无病毒苗木繁育基地,大量生产供应无病毒柑桔苗木，进行无病毒栽培，确保柑桔产业健康稳定发展。项目建设将对提高我县及周边地区柑桔产量和品质8、，提高其国内国际市场竞争力，增加农民收入具有十分重要的意义，项目可行且是必须的。三、市场供求分析及预测 从世界农产品贸易市场和我国生产情况看，柑桔为世界第一大果树，年贸易金额达65亿美元，仅次于小麦和玉米，为世界第三大国际贸易农产品。我国是世界柑桔生产大国，柑桔种植面积2000多万亩，居世界第一，产量仅次于巴西、美国，位居第三。面对WTO和我国加入东盟自由贸易区后，与国际市场相比较，由于柑桔产业是劳动密集型产业，我国柑桔的生产成本和价格具有绝对优势。如与美国相比，柑桔生产成本为美国的1/2，价格只有美国的1/3。特别是在我国与东盟各国逐步消减关税后，因气候等自然条件限制，东盟各国极少种植柑桔，9、我国与东盟地域相邻，习俗相近，人缘相亲，在出口贸易上与世界其他地方相比占据优势，因而柑桔在东盟市场具有极强的竞争力。80年代以来，桂北、湘南等地的柑桔，由于黄龙病、裂皮病等病害和品质差的双重影响，近年来栽培面积大幅度下降，较为完好的柑桔果园所剩无几，优良品种的柑桔园更是少之又少。目前，优质柑桔果价一直居高不下，坚挺的果价，刺激了果农种植柑桔的积极性，柑桔业正面临一个重新崛起，再度振兴的历史机遇。据2005年统计，广西柑桔总面积260.69万亩，总产量（187.67万吨）居全国第五位，做为全国柑桔生产主产区，其发展愿望更为迫切。2006年2月，自治区农业厅张明沛在全区实施“优果工程”工作会议上提10、出：“广西水果生产要以良种良法为武器，重点打造香蕉和柑桔产业，推进社会主义新农村建设”。同时还提出“争取用3-5年时间，打造全国柑桔第一大省”。根据广西水果生产发展趋势，每年发展柑桔约30万亩，需要种苗约2000万株，目前市场每年能提供的无病健康种苗约700万株，缺口约1400万株，而无病毒苗缺口更为严重。因此，发展柑桔无病毒苗木基地前景非常广阔，苗木销售有保障。四、项目承担单位的基本情况X县水果生产办公室是某县人民政府直属管理的事业单位，其职能是负责水果生产规划、督导和推广先进适用的新品种、栽培技术。单位现有职工12人，其中中级职称2人，初级职称10人，单位内设办公室、技术推广股、沙田柚研究11、所等三个股室和技术服务部。多年来，一直从事水果生产技术试验研究与示范推广工作，为某县水果生产提供产前、产中、产后服务，积累了丰富的经验,取得了一定的成绩。同时，单位和区水果总站、市水果办、广西农科院、广西柑桔研院所建立了联系，将为项目的实施提供了技术协作及技术服务。五、项目地点选择分析1、无病毒柑桔苗木繁育基地建设地址：某县走马乡福行村，总占地面积100亩，道路、水利等设施完善。2、项目区自然条件优越。某县土壤多为红壤，项目区土壤为红壤，土层深厚肥沃，有机质含量高，氮、磷、钾和铁、镁等无毒邻里丰富，土壤团粒结构和通透性能好，PH值4.55.7之间，地势平坦开阔，多数为20的山谷地。项目区气候温12、和，年平均气温19.6，降雨丰富，适合育苗和种植柑桔类果树。3、交通便利。项目区已开通程控电话和无线寻呼及移动电话，距离桂江10公里，桂梧高速公路40公里，交通、通讯非常便利。4、具备产业规模优势。X县柑桔的栽培面积已达8万亩，并每年以5000-10000亩的速度增长。而且周边县市新种柑桔和改造黄龙病果园也需要大量苗木。六、生产技术方案1、建立无病毒母本园（采穗圃）由广西柑桔研究所提供无病毒茂谷柑等苗木建立采穗圃，提供项目所需接穗。采穗圃盖防虫网，预防传病昆虫。2、建立无病毒苗圃。根据广西柑桔研究所培育无病毒苗木的成功案例，采用简易网室建立无病毒苗圃，即保证育苗质量，又节约成本，便于管理。简易13、网室长度为30-45米，宽15米。在各栋网室中间修一条1米宽的道路，网室内部用水泥柱作支撑。砧木苗、嫁接苗培育关键：砧木苗主要抓好土壤及种子消毒、播种、肥水管理、病虫防治等；嫁接苗主要抓好隔离设施建设、肥水管理、病虫防治工作。苗木培育计划用三年时间，第三年春出圃，生产的程序是：播砧木种子移植嫁接出圃。七、项目建设目标无病毒柑桔苗木繁育基地建成后，年产柑桔脱毒苗80万株，将承担起广西、湖南、广东及桂北周边地区部分柑桔脱毒苗生产任务，为这些地区提供无病毒柑桔苗和脱毒的母本树或枝条，供育苗单位使用，所提供脱毒母本树或脱毒枝条所覆盖的柑桔无毒苗木生产能力要达到150万株左右/年，远期目标是通过政府的监14、督，规范管理，直接或间接来自脱毒苗生产基地的苗木，覆盖率要争取达到35%以上。八、项目建设内容建立柑桔无病毒苗木基地100亩。（1）苗圃地80亩，主要用于建设炼苗温室及育苗基地，分二期育苗，每期40亩，每期周期为2年，母本园20亩。（2）新建柑桔无病毒苗木基地基础设施1800平方米，包括简易网棚、温室等，引种无病毒柑桔良种母本树2000株。九、投资估算和资金筹措1、项目投资估算：项目总投资额：130万元。其中固定资产94万元，流动资金36万元。2、资金筹措：项目承担单位自筹经费 30万元，申请上级项目经费100万元。 十、建设期限和实施的进度安排1、项目实施期限2年，即2010年9月至201215、年9月。 2、实施进度 2010年9月至2010年12月 项目资金筹措，制定试验方案 2011年1月至2011年4月 水电安装调试等建设，完成炼苗温室大棚建设及砧木苗培育 2011年4月至2012年9月 无病毒柑桔良种苗木生产经营 十一、环境保护、安全消防及劳动安全1、基地在施工期间遵循的原则：（1）基地在施工期间遵循的原则：A、基地生态环境保护措施与主要建筑同时设计，同时施工，同时启用；B、基地各功能区应体现各自特色，具有一定规模，自成体系，并以节约土地面积，充分利用空间来形成主体生产，体现精致农业与生态农业特色，以及落实严格的防疫隔离区带；C、基地施工时，一定要注意水土保持，尽量减少水土流16、失； （2）水质保护措施。建立生活污水、饮食污水和停车场污水处理设施。 （3）农药污染的防治对策。一是严格执行农药的安全使用准则；二是贯彻综合防治的方针，控制用药量，减少使用次数。（4）化肥污染的防治对策。A、合理、适时使用化肥；B、畜禽有机肥与化肥相结合。2、基地消防设施基地建设应符合公安部有关消防设施建设的规定。3、劳动安全：本项目对劳动者的安全与健康十分重视,一切工作(包括建筑施工、实验室和户外工作)都严格按照国家有关劳动保护法规进行。工作人员配备相应的劳动保护用具，如口罩、胶手套、护目镜、防护衣等。十二、项目组织管理（一）组织管理机构项目由县水果生产办公室组建“某县柑桔良种苗木繁育基地17、”工作机构，基地实行场长负责制。下设生产技术股、财务股、市场信息股等定员4人，基地聘用职工6人。（二）、人员培训1、劳动工人岗位培训：劳动定员后，为提高岗位人员的生产技能，由基地的科技干部或聘请生产实践经验丰富的科技人员进行岗前培训。以后每项新的工作都由基地的科技干部负责指导。2、管理干部和科技干部培训。与区内有关大专院校、科研部门建立技术业务联系和交流，有针对性组织干部、职工、科技人员到区内有关的科研部门和高新科技示范园区参观学习，交流经验，勾通科技和市场信息，更新观念，提高科技管理水平。十三、效益分析 1、生产成本和销售收入估算生产成本项目达产后年总成本费用为62.29万元。收入估算： 产18、品销售(营业)收入以每株1.5元计，达产年利润17万元。2、财务分析：利润总额及分配本项目投产第二年便有盈利。正常年份的利润达17万元。本项目投资利润率为26.15%。盈利能力分析根据课题现金流量表（全部投资）得出以下财务评价指标。 税前内部收益率为47.25%，税后财务内部收益率为34.82%。 基准收取率取12%时，财务净现值税前为78.69万元，税后为51.72万元。 3、风险分析（1）不确定性分析：盈亏平衡分析计算以生产能力利用率表示的盈亏平衡点： CFBEP= -100% SCVT 年平均固定成本= 100%年平均销售收入年平均可变成本年平均销售税金= 57% 由盈亏平衡分析可知，当19、项目生产能力利用率低于57%时，才会亏损，超过时则盈利。本项目建设的主要目的是为广大农民提供优质种苗发展脐橙生产，项目稍有赢利，能维持项目滚动发展即可，项目风险不大。（2）市场风险分析：我国水果总量仍然不足，水果人均占有量只有世界平均水平的57.4%，优质水果缺口更大。这也是进口水果充斥国内市场的原因之一。根据国家计划发展委员会的预测，到2030年我国人均柑桔年消费预计将达到 16公斤，这意味着我国16亿人口的国内柑桔产品总消费量达到2565万吨，这是我国目前柑桔产量的2.5倍，因此，柑桔生产发展和市场容量的潜力十分巨大。X县地处农业部确定的中国柑桔生产优势区域：湘南桂北赣南区，气候温和，雨量20、充沛，光照充足，昼夜温差大，无霜期长，适宜种植柑桔的山坡地面积达30万亩，具有规模化发展柑桔产业的土地资源条件。为项目实施及苗木销售提供了得天独厚的条件。近年，优质柑桔的果价一直居高不下，坚挺的果价，刺激了果农种植柑桔的积极性，无病优质柑桔苗的需求很大。此外，80年代以来，桂北、湘南等地由于黄龙病、裂皮病等病毒病危害，大面积柑桔果园需要更新种植，会进一步促进无病毒柑桔苗木的销售。综上所述，项目的市场风险不大。（3）技术风险分析脱毒、检测和无病毒栽培在技术上早已成熟，在我国处于示范、推广阶段。本项目引进区水果总站、市水果办、广西区农科院、广西柑桔研究所等单位的最新研究成果，并在这些单位的专家指导21、下实施，技术风险将会大大降低。4、社会效益分析本项目运用现代生物技术对柑桔苗木进行工厂化生产，使柑桔产业符合农业现代化发展的要求，节本增效，对做大做强柑桔产业有重要意义，所生产的无病毒苗木可满足本县及周边地区柑桔种植产业的发展需要, 并就地安排农村剩余劳动力8-10万人，项目实施所形成的柑桔种植产业经济效益将提升15-20个百分点,其社会经济效益预计达3-4亿元，项目对促进农民增收，财政增长有重要意义。目 录宏观分析篇一、沈阳市宏观经济形势分析（一）国民经济保持适度增长，经济总量进一步增大（二）工业经济保持平稳增长（三）建筑业生产持续增长（四）全市固定资产投资保持较快增长（五）市场体系进一步完22、善，消费品市场成交额有所增长（六）居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降（七）人口（八）居民收入和储蓄（九）城镇居民居住条件继续改善二、房地产市场分析（一）房地产现状分析（二）房地产市场发展趋势分析项目分析篇一、项目概况二、项目主要经济技术指标三、项目片区市场分析（一）项目片区环境分析（二）项目周边客户层分析（三）周边居住状况分析（四）竞争楼盘分析（五）项目周边商业市场分析四、物业发展规划1、项目定位2、功能定位3、目标客户群定位4、项目优势资源整合5、物业总体规划6、户型规划及设计7、完全产权公寓所应解决的个性配套服务8、本案的网点设计五、项目SWOT分析（一）项目的优势分析（二）项目的23、劣势分析（三）项目的机会点分析（四）项目的威胁点分析经济分析篇一、项目建设总投资分析（一）开发成本（二）开发费用（三）投资成本费用估算汇总二、项目开发建设实施计划三、项目资金回收计划四、项目销售收入及利润的测算五、现金流量分析六、不确定性分析（一）盈亏平衡分析（二）敏感性分析宏观分析篇一、沈阳市宏观经济形势分析（一）国民经济保持适度增长，经济总量进一步扩大 2001年 实现国内生产总值1238.0亿元，比上年增长10.1%。 第一产业实现增加值76.6亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值542.0亿元，增长9.5%；第三产业实现增加值 619.4亿元，增长11.3%。一、二、三产业占国内生产24、总值的比重分别为6.2%、43.8%和50.0%。 财政收入快速增长。全年完成地方财政收入 80.8亿元，比上年增长34.3%。其中各项税收收入68.7亿元，增长23.8%。全年地方财政支出达103.5亿元，增长17.7%。 2002年前5个月 国内生产总值达441.75亿元，比上年同期增长11.1%，增幅提高4.4个百分点。 第一产业实现增加值13.52亿元，第二产业实现增加值187.85亿元，第三产业实现增加值240.38亿元，分别增长8.3%、9.0%和12.9%，增幅比上年同期提高5.1、1.8和4.5个百分点。（二）工业经济保持平稳增长 2001年 2001年全市完成工业增加值48225、.0 亿元，增长9.5%。其中全部国有和年产品销售收入在500万元及以上非国有工业企业（以下均简称为规模以上工业企业）完成工业增加值198.5 亿元，增长9.5 %。全年规模以上轻工业企业实现增加值60.6亿元，增长9.3 %；重工业企业实现增加值137.9亿元，增长9.6%。 工业企业经济效益水平有所下滑。2001年规模以上工业企业产品销售率为96.9%，比上年下降0.2个百分点。工业企业实现利税总额55.8亿元，比上年下降8.0%。全市工业经济效益综合指数为89.34%，比上年下降3.93个百分点。 2002年前5个月 工业形势良好，主要表现为生产增长速度逐步加快，产销衔接水平不断提高，工26、业产品出口形势明显好转，工业利润降幅缩小，工业经济运行质量进一步改善。5月份，全市规模以上工业（下同）完成工业总产值65.7亿元，比上年同月增长10.8%；1-5月累计完成工业总产值286.4亿元，比上年同期增长10.4%，增速比上月末加快0.1个百分点。工业产品销售率进一步提高，1-5月累计为96.8%,同比提高2.3个百分点，比前4 个月累计提高0.2个百分点。工业出口产品大幅增长，5月份实现出口交货值4.6亿元，比上年同月增长26.6%；累计实现出口交货值26.4亿元，比上年同期增长10.7%。 工业经济效益水平趋于好转。1-4月份，规模以上工业累计实现利润3.6亿元，同比下降22.3%27、；实现利税15.2亿元，同比下降0.4%。两项指标的降幅分别比一季度缩小了9.8个、5.1个百分点。亏损企业亏损额6.8亿元，增长5%，增幅比一季度缩小了6.2个百分点。前4个月，规模以上工业实现税金11.6亿元，同比增长9%，增幅比一季度提高了5.7个百分点。经济效益改善的主要原因是部分骨干企业盈利水平趋好。（三）建筑业生产持续增长 2001年 建筑业实现增加值60.0亿元，比上年增长10.0%。房屋建筑施工面积2160.4万平方米，增长12%；竣工面积1016.1万平方米，增长11%。 2002年前5个月 随着住宅市场的繁荣，建筑业发展速度加快，其增加值为10.5亿元，增长16.5%，增幅28、比上年同期提高8.4个百分点。（四）全市固定资产投资保持较快增长 2001年 全年全社会完成固定资产投资302.8亿元，比上年增长15.5%。其中国有经济投资126.1亿元，增长8.5%；非国有经济投资176.7亿元，增长21.0%。 投资结构发生变化。全年城镇固定资产投资额达283.6亿元，比上年增长14.5%。更新改造投资增长明显快于基本建设投资增长，全年更新改造投资达70.6亿元，增长35.6%；基本建设投资122.5亿元，增长3.6%；房地产投资继续增长，全年房地产开发完成投资78.1亿元，比上年增长22%。房地产施工面积888.9万平方米，增长7.3%，其中住宅708.2万平方米，增29、长11.5%。全年销售商品房192.5万平方米(建筑面积)，下降8.6%。 2002年前5个月 5月份，全市完成固定资产投资58.6亿元，同比增长40.9%。从产业划分看，第一产业完成投资0.4亿元，下降48.4%；第二产业完成投资18.2亿元，增长24.6%；第三产业完成投资40.0亿元，增长52.9%。从投资管理渠道看，基本建设完成投资20.2亿元，增长78.6%；更新改造完成投资17.8亿元，增长20.8%；房地产开发投资19.7亿元，增长37.1%。住宅建设和销售市场繁荣。1-5月份，全市住宅施工面积和竣工面积分别比上年同期增长36.7% 和2.9倍，住宅销售面积和销售额分别比上年同期30、增长44.3%和46.4%。住宅建设和销售市场的活跃促使住宅投资比重进一步加大。前5个月共完成住宅投资16亿元，占房地产开发投资的比重由上年同期的70.4%提高到81.4%。（五）市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长 2001年 年末全市已有各类市场512个。各类市场商品成交额达728亿元,比上年增长3.8%。全市年成交额超过10亿元的市场13个。2001年，全市实现社会消费品零售额623.5亿元，增长10.2%。 2002年前5个月 5月份全市社会消费品零售额达57亿元，比上年同期增加6亿元，增长11%，比上月增幅提高1个百分点，是春节之后的最好销售水平。截止5月末，全市社会消费品零31、售总额累计实现276.1亿元，同比增长10.9%,累计增幅与上年同期持平。（六）居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降 2001年 全年居民消费价格总指数为100.0%，其中，服务项目价格指数105.7%，消费品价格指数98.5%。在消费品价格指数中，食品102.1%，烟酒及用品95.9%，衣着98.8%，家庭设备用品及维修服务94.3%，医疗保健和个人用品87.9%，交通和通讯97.0%，娱乐教育文化用品及服务104.2%，居住106.8%。 2002年前5个月 由于受烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化类价格上涨的拉动以及食品类价格的回升，5月份居民消费价格实现上涨，全市居民消费价格指数为 32、101.0%，与上月相比上升1个百分点。但从前5个月的情况看，累计市场价格水平仍处于低位，居民消费价格指数为99.5%。其中，服务项目价格指数为112.5%，消费品价格指数为96.2%。分品种看，食品、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通讯类价格不同程度下降，烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化用品及服务和居住类价格不同程度上涨。（七）人口2001年，全市人口出生率为6.40 ，比上年下降1.97 个千分点；死亡率为5.55 ，下降1.22 个千分点；人口自然增长率为0.85 ，下降0.75 个千分点。年末全市总人口达689.3 万人（户籍人口），比上年增加4.2 万人。在总人口中，33、市区人口487.7万人；县(市)人口201.6万人。农业人口253.6 万人，非农业人口435.7万人。（八）居民收入和储蓄 2001年全市职工平均工资为8172元，比上年增长16.8%。据统计资料显示，2001年城市居民人均可支配性收入达6386元，增长9.2 %。农民人均纯收入达到3230 元，增长3 %。城市居民人均消费性支出5515元，增长8.1%。农村居民人均生活消费支出1944 元，下降2.6%。全市城乡居民人均储蓄存款达15350元，比上年增长9.8%。 2002年前5个月 截止5月末，在岗职工平均工资为5003元，比上年同期增加978元，增长24.3%。除了正常增资因素外，在岗34、职工平均工资的增长主要受机关、事业单位按国家有关文件调整工资标准影响所致。前5个月，全市城市居民人均可支配收入累计为2981.8元，比上年同期增长16.1%；城市居民人均消费支出累计为2281.4元，增长12.8%。从支出结构看，食品支出仍是居民消费支出的主体。住房、电子通信、旅游、教育、文化娱乐等新兴消费明显增加，但这些消费还未形成真正的消费主流。（九）城镇居民居住条件继续改善 2001年 全年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均住房面积达22.8平方米，比上年增加1平35、方米。二、房地产市场分析(一)房地产现状分析1、投资加快，比重扩大2001年，沈阳市房地产开发投资快速增长，全年完成投资78.1亿元，同比增加14.1亿元，增长22.0%；占全市固定资产投资的比重达25.8%，同比提高了1.4个百分点。房屋施工面积888.9平方米,同比增长7.3%，已成为拉动固定资产投资增长的主要因素。2、住宅投资依然居主导地位2001年，沈阳市房地产开发业用于商品住宅投资59.9亿元，同比增长30.6%，增幅高于房地产开发总投资8.6个百分点，占房地产开发投资的比重由71.7%上升到76.7%；完成商品住宅施工面积708.2万平方米，同比增长11.5%，占房屋施工面积的比重36、由上年的76.7%提高到79.7%；商品住宅竣工面积302.4万平方米，占商品房竣工面积的86.7%，较上年提高了3.8个百分点，成为主导全市房地产开发投资最活跃、最积极的因素。3、开发土地面积成倍增长2001年，沈阳市房地产开发企业开发土地面积513.0万平方米，同比增长1.3倍。其中已完成开发土地面积181.1万平方米，同比增长67.8%，正在开发土地面积197.1万平方米，同比增长3.7倍，待开发土地面积134.7万平方米，同比增长90.4%。4、到位资金结构调整，贷款比重增加2001年，到位资金116.6亿元,同比增长36.8%。除上年结余资金外,当年到位资金95.3亿元。其中国内贷款37、占25.6%，比上年提高了8.7个百分点,利用外资占1.5%，开发企业自筹资金占29.9%，其他资金占43.0%;同比分别下降了0.9个百分点、7.1个百分点和0.7个百分点。5、置业门槛降低沈阳市政府将出台相关政策措施，再次降低“入市”门槛，其目的就是通过减轻房地产交易中的税费负担，让消费者得到更多的实惠，从政策上鼓励居民买房、卖房，进一步搞活房地产市场。银行按揭政策的大力支持及贷款门槛的降低也扩充了市场空间。6、房地产市场法规逐步完善 沈阳市开始实行土地储备制度，对土地实行公开招标拍卖，由政府垄断的土地一级市场已初步形成。 沈阳房产管理实施沈阳市城市房产管理条例，它的颁布对于加强城市房产管38、理、保证城市建设顺利进行，提高居住水平、改善生活环境、提高行政执法水平具有重要意义。7、房地产市场十分活跃，销售状况也保持着良好的态势据沈阳市房产局的统计数字，截止到2002年5月份，沈阳市商品房销售面积55.8万平方米，比去年同期增长37.9%， 其中商品住宅销售面积为52.6万平方米，比去年同期增长44.3%。2002年的春季房交会展示会期间，商品房成交面积6595万平方米，成交额1772亿元；存量房成交面积6365万平方米，成交额1028亿元。这次春交会创下28个亿的销售奇迹。8、总体房价稳中有降沈阳市商品房均价基本保持在每平方米2500元至2700元之间，符合沈阳市场行情。从2001年39、下半年开始，沈阳市出现的中低价楼盘已经形成了环绕该市一环（外环）与大二环之间的居住圈，且均价都在2800元左右，随着市中心土地越来越少，土地交易制度的变革会使城乡结合部出现越来越多的中低价位的大盘。从2002年沈阳春季房交会的最新统计结果也表明，全市楼价正悄悄地向中低价位转移。9、需求空间较大，但有效需求明显不足2001年，沈阳市人均居住面积达8.79平方米，比上年增加了0.42平方米，但距2005年人均居住面积12平方米的目标尚有相当的距离。为实现这一目标，今后四年，沈阳市需新建住宅约2600万平方米，这无疑形成了较大的住房需求。而从2001年的情况来看,商品房销售首次出现负增长，销售面积140、92.5万平方米。其中商品住宅165万平方米，同比分别下降8.5%和10.3%，有效需求明显不足。与此同时，空置商品房2001年再次攀升，并创历史新高，达220.4万平方米，同比增长66.6万平方米。特别是空置一年以下（含一年）的商品房148.9万平方米，同比增加70.2万平方米，增长89.1%，占全部空置面积的比重由上年的51.2%提高到67.6%。（二）房地产市场发展趋势分析1、有效需求明显增加2002年上半年由于土地制度的变化导致市内高档次的新楼盘上市量小，而消费者经过去年一年的调整期的等待后显得很活跃，需求量在增加，住宅市场开始转入相对稳定的销售时期，大多数的市场消费者开始从去年的观望41、走向实际成交。2、中小户型受宠从2002年沈阳春季房交会的交易情况来看，一些具有品牌优势、价格适中、户型合理的中低档楼盘呈现了供需互动的热销场面。在此次房交会18亿的成交量中，价位在23002800元的商品房成交比例占总量的70。其中，均价在2500元以下的商品房成交比例占总量的40。这表明2002沈阳增量房市场将会呈现小户型、低档次、低价位住房紧俏，中户型、中档次、中价位住房紧销，大户型、高档次、高价位住房滞销的趋势。3、房价波动幅度不会太大虽然消费者对低单价、低总价产品的需求，可能促使开发商增加对中低价位产品的供应，从而拉低市场价格，但根据目前沈阳市房地产市场的活跃程度，预计拉动幅度不会太42、大。4、二手房市场的活跃表现，为房地产的快速发展提供了支持条件沈阳市房产局信息中心统计表明，截至2001年11月末，沈阳存量房转让件数为34517件，面积245.8万平方米，金额32.7亿元较2000年同期交易量有所增加。从总体上看，二手房交易市场比商品房市场更为活跃，而政府的大力支持，是二手房市场活跃的一个重要原因。二手房市场与商品房市场是“联动”的，二手房市场的活跃表现，为房地产的快速发展提供了支持条件。项目分析篇一、项目概况项目名称：嘉盛园（暂定名）位置：沈阳市和平区太原街地区， 发展商：沈阳*房地产开发有限公司设计规划：规划地块北侧布置为18高层板式住宅，底部二层为商业网点；南侧根据日43、间距布置为退台式住宅，层数分别是7层、10层、10层、底部为二层商业网点；东南侧规划为26层高层点式住宅与北侧公建用房相连；东侧和西侧均为二层商业网点。规划总建筑面积约为46800，其中住宅面积为31400，商业网点为10200。二、项目主要经济技术指标指标名称指标数量总占地面积14000规划总建筑面积46800其中：规划地上建筑面积41600其中：住宅建筑面积31400 商业配套建筑面积10200地下停车场建筑面积5200容积率3.2覆盖率20%绿化率25%地下停车位100个 三、项目片区市场分析（一）项目片区环境分析 本案所在区域是沈阳市传统商业黄金地段的中心，也是沈阳市许多历史名店的原址44、及沈阳市首批个体工商业主的诞生地，同时，也是沈阳市的市中心所在地，经济发达。本地块与中山广场、市总工会、市公安局等在同一街道轴线上，而这一轴线又恰恰恰是沈阳著名的景观路南京街，集旅游、购物、娱乐为一体。 交通线路发达，且与沈阳地铁一号线相邻（地铁一号线将在沈阳站、南京街设置站点），也使本区域成为不可多得的地铁处女地。 外来企业、外来人口相对较多，为房地产业的发展提供了不可多得的商机。 商住需求旺盛，尤其以小面积商住两用房，更为市场青眯； 太原街老区域改造已成定局。判断：本案完全具备了作为城市中心所必需的的经济、交通、人口、投资等组成要素，而其产品形态必须与区域特征相吻合，才有可能实现市场及利润45、的最大化。（二）项目周边客户层分析 政府机关及企事业单位林立（市国税局、省地税、和平区公安局、刑警支队、市供电局、二0二医院、中国医大、中国联通及近20家金融机构），货币分房及购房前景乐观。 多家中及中高档写字间聚集了大多数年轻、高收入、思想前卫的本、异地白领，渴望拥有属于自己的房子。 区域内的个体及私营业主，与大型国营商业企业并肩支撑着当地经济的发展，其购买力不言而喻。 以本地域的区域价值潜力，足够吸引各阶层、各地域的投资客目光。 商住两用客户层占据本区域住宅市场消费的不可忽视的地位。 大连万达商业广场的启动，将为本案提供较大量的潜在目标客户。判断：本区域拥有广泛的消费基础及消费潜力，如能为46、特定的目标客户群打造特定的产品形态，相信定能取得项目的开发成功。（三）周边居住状况分析 区域内的居住状况较差，通常意义上的居住场所多为房龄在8年以上的老户型住宅，建筑面积多为50-80平方米。 房龄在15年之上的老式住宅及筒子楼也占据了区域内住宅的相当比重，与当地的经济发展极不相衬。 极少数新格局的住宅新小区，成为普通市民居住条件中的娇娇者，但开发量极为有限，多数也被定向购买。 1998年至今，区域内出现了中润世纪家园、美龙家园、豪隆世家、平安馨园等高中楼住宅项目，但由于产品形态单一（多数为130-190平米大户型），总房款较高，而令大多数消费者望而生畏。判断：区域内的产品形态单一及供需矛盾，47、加之潜在目标客户资源丰厚，为本项目的成功提供了不可多得的市场机会。因此，产品立项及规划成为本案的重中之重。（四）竞争楼盘分析n 城中花园发展商虹彩房地产开发有限公司位置南五马路250号装修标准清水房户型及面积80-300二室五室均价5300元/最惠付款方式7成30年按揭销售业绩首三期售完客户来源企业家、政府官员优劣势分析豪宅，户型定位准确。园林绿化、配套齐全、间距在管理好。造型新颖，公共装修高档，冲击力强。推广评语推广概念准确，包装效果佳，销售人员素质高，专业强。n 豪隆世家发展商正大豪隆房产开发有限公司位置南八马路与同泽街交汇处装修标准清水房户型及面积二室：99.9；三室：153.6；五室：48、185.22均价4300元/；4180元/起价最惠付款方式7成30年按揭销售业绩销售40客户来源生意人、市民优劣势分析中档房户型，面积配比适中。点式楼，相当部分房采光通风不理想。清新靓丽，公共装修高档，视觉冲击力强。推广评语推广概念准确，推广手法落后，从业人员素质低，不专业。n 南园康居楼发展商沈阳顺翔房屋开发有限公司位置南五马路金都酒店对面装修标准清水房户型及面积二室：72.3；四室255.4均价4380元/；4080元/起价最惠付款方式首付一万，余款30年按揭销售业绩一期90，二期50客户来源生意人、市民、小公司优劣势分析户型偏大，商信两用。配有泳馆，板式楼。造型呆板、凝滞，色彩单一，公共49、装修低档。推广评语无明确推广概念。n 孔雀花园发展商玛丽蓝位置七纬路装修标准清水房户型及面积二室：126；三室：152；四室：180均价5300元/最惠付款方式7成30年按揭销售业绩仅余几套客户来源企业家、政府官员优劣势分析豪宅，户型定位准确。规模大，园林绿化面积大，楼间距大，配套齐全，物业管理好。推广评语推广概念准确，从业人员较专业。n 嘉盛园发展商沈阳铁西房屋开发公司位置民主路与同泽街交汇年装修标准清水房及精装房户型及面积一室：60；二室：80-100；三室：100-120均价3850元/；3400元/起价最惠付款方式7成30年按揭销售业绩客户来源企业家、生意人、政府官员、市民、公务员优劣50、势分析中高档房，小户型，面积配比合理，板式楼采光通风好。设计新颖，楼间距大。园林绿化品味高，人性化设计，国际知名物业管理。推广评语先进的推广营销，知名专业营销公司鼎力奉献。n 中润世纪花园发展商位置和平区南京街78号装修标准清水房户型及面积二室二厅：169；三室二厅：183；四室以上：223-338均价4380-6280元/最惠付款方式7成20年按揭销售业绩销售70客户来源企业家、生意人、官员、娱乐圈人士优劣势分析豪宅，点式，户型偏大，采光通风不好。配套齐全。物业管理较好。推广评语推广概念一般，销售人员少，热情不高。（五）项目周边商业市场分析1、项目潜在的商业价值n 地域价值：本案位于太原商圈51、，无论历史形成或未来发展，该地域均有着无限的商业价值潜力。n 政府因素：太原街老区改造文件已正式下达（政府文件）。n 外资的涌入：包括南部军团的北上及入世后外来资金的大量涌入，都将为本地域价值的提升提供不可多得的良机。n 本案虽位于太原商区，但不占据主要干线，属次级商圈地位，周边路况条件差，多为公交车及长途客运站点。n 项目的高档高层住宅规划，将因地处商圈中心得生意之便以及交通发达等基础条件，而具有独特的市场吸引力，相反，住宅与经营的合二为一也为商业网点的销售提供了有利因素。 项目周边主要干道及经营类别（附表一）商业街名称主要经营品种店铺数量店铺规模太原街服装、眼镜、乐器、通信、医药、137以52、小型门面居多，520 左右中华路银行、证券、12多为分支机构，中等规模民主路机电配件、食品添加剂、电线电缆、绝缘材料85全部为小型门市，20左右胜利南街机电配件、水泵、轴承、药房等94小型店铺为主南五马路东药房、诊所、医疗器械11中等门市100 左右同泽南街汽车配件50小型门市15-30 左右南二马路五金、汽车修理业40小型门市，20 左右南京南街体育用品25中等门市50-150左右和平北大街银行、写字楼、酒店、旅行社等20家左右中等规模，写字楼档次较高本区域内的主要经营品种及经营状况（附表二）行业名称一般经营面积现网点使用方式业主收入状况价格（购/租）乐器行200 左右租用（太原南街）年纯收53、入10万左右18万汽车零配件30120 租用（原居民楼一楼）年纯收入60万元左右315万彩印喷绘20200 租用（原居民楼）经营大户年毛收入500万元218万快餐类100300 租用年纯收入10万元左右1025万医药业50200租用中型药店年纯收入30万元左右315万家电业（代理）20150 租用110万钟表眼镜行业50200 租用年纯收入5万元左右418万服装类20200 租用年纯收入在210万元之间18万18万项目周边主要公交车及长途站点提示（附表三）项目周边道路名称公交车站点长 途 站 点路 况 说 明南二马路601、604、沈阳辽阳、沈阳鞍山道路狭窄，路况杂乱，人车混行，本、异地旅客流54、动量大，无停车位，西邻民主广场，道路状况复杂民主路523、246、环路2、19982001年项目周边的网点投入量及消化量近年来区域内大型网点的投入量与价格（附表四）网点名称地理位置层数投入时间销售价格单位面积出售比率南园康居楼网点南五马路13层2000年6000元/ 10002700 仅余1栋，主要以抵债方式出售美龙家园南京南街（中润世纪家园南）14层2001年均价6000元/ 7004000 销售率70%中润世纪家园（一、二期）南京南街13层1998年/2001年6500元/ 3002000 一期销售100%，二期整体销售鸿源大厦中山公园西门南50米13层2000年1000元/ .年300155、000 出租率50%和平商场四层楼本案正北14层2000年整体招商5000 左右0豪隆世家新华广场西500米13层2001年6500元/ 300670 出售率40%方迪大厦和平区西塔街13层2001年6500元/ 3002000 出售率不足30%综上所述，本案周边地区的网点销售（出租）率为60%。3、区域内网点需求调查区域内的主要经营企业明细表 （附表六）企 业 类 别企 业 名 称主 要 分 布 地 段大型合资（私营）企业洲际酒店、中国正泰集团、沈铁分局通源实业总公司、沈阳沈港实业有限公司等南京南街及南五马路写字楼鸿源大厦、明日大厦、玉麟世家、文新大厦、群星大厦、中山大厦、通保大厦、昊源大厦56、星光大厦南五马路、和平北大街银行、证券约20家国有银行（工、建、中、农、交行）、商业银行（华夏、招行、广发行等）遍布，以及银河证券、鞍山证券、辽宁国信等中华路、南京南街、和平北大街、南五马路政府机关、企事业单位和平区公安分局、和平区房产供暖公司、沈阳市体育局、区域内部分经营种类的未来发展规划及需求 （附表七）行 业 名 称现经营面积经营场地变迁因素未来发展规划网点需求面积网点需求格局彩印喷绘20200 有动迁可能买或租网点200400 大开间、大进深餐饮业（快餐业）100500 新品种的引入或连锁经营租用网点100500格局方正家电代理业20150连锁经营买或租网点100 左右格局方正，适于57、经营洗浴业2001000 买网点，个人经营300800 钟表眼镜店100200 连锁经营或新办企业租用网点200300 格局方正银行及证券公司2001000 开设分理处或分支机构买网点（固定资产投入）5002000影楼200400连锁经营或新办租用网点500 以下室内易于规划娱乐城（健身中心）1000 以下租用网点10002000 室内易于规划超级市场500左右连锁经营租用网点1000 左右单层空间足够大大型主题市场4000 左右联合投资经营整体购买设室内电梯、楼梯间等四、物业发展规划1、项目定位u 沈阳首座小面积完全产权公寓（公寓主定位）u 沈阳首座顶尖地段精品小户型（住宅主定位） 2、功能58、定位u 商住两用公寓小面积、精装修、可拆改、具有完善的个性配套服务u 小户型精品住宅根据对周边的分析以及对本地块因素、小区规划理念等各种因素的综合评价，将该项目从市场中细分出来，定位为“小户型的精品住宅”。u 定向商业网点为配合住宅的销售，并完成本项目未来的科学管理，建议网点定向销售，也可考虑给予统一的局部装修，以全面提升项目的整体档次。3、目标客户群定位u 商住两用公寓：单身白领、丁克族、小资阶级、富家子弟（不愿与父母同住，但经济上仍依赖家庭）、艺术工作者（studio）、外来驻沈工作者及公司、投资客u 精品小户型住宅：周边生意人（生意之便）、周边政府机关、企事业单位购房者（回归城市，距工作59、单位较近、过现代化生活、具升值潜力）也有相当的商住需求客户 u 定向商业网点：配合公寓未来生活的娱乐性、服务性经营，应相应禁止大件商品修理业、装修业及建筑材料、印刷业的经营。4、项目优势资源整合 充分利用片区的商业氛围资源，打造都市人文社区形象。 树立一个独具特色的都市经典家园形象5、物业总体规划 建筑风格：现代主义风格，要求线条简洁流畅，色彩典雅持久，凸显现代的、简约的都市之风 。 围合式布局，使客户尽享区内之静谧、安适、令住户真正能够感受到阔中取静的居家氛围。 小区内地上不设停车位，所有住户车辆及来往车辆全部停入地下停车场，将地面园区内道路及园林、绿化广场留给住户休闲娱乐，令住户更能享受清60、净，品味都市中的田园生活。 园内中庭广场实现最大价值的绿化，精心设计的人造景观、瀑布喷泉、小桥流水、儿童游乐设施及成人文体设施。合理分布，为住户营造快乐健康的生活。 室外统一规划设计遮蔽式空调机位，预设空调凝水管，以保证宇外墙的整体协调美观，避免空调机冷水浸蚀墙体，使物业保值、升值。 统一设置远程水、电、煤气自动抄表系统，方便工作人员读表，可避免入室查表对住户滋扰及不便。 赠送可视对讲门禁系统： 终端直连小区入口保安值班室和住户家中及楼下单元，尽最大可能防患于未然。 楼宇内外公共装修选材上乘，质地考究，体现档次与价值，提升物业素质，展示实力与品牌。6、户型规划及设计户型设计应体现人性化、功能化61、时尚化。按本项目的目标客户定位，面积在401202 之间，主力户型以701102的二室两厅和三室两厅为主。实现动静分区、干湿分区，力求使厅的布局更丰富和活泼，平层设计为主，辅之以全越式；客厅朝南带落地门阳台，餐厅带操作阳台。窗设计能落地的并尽量转角，将窗外美景引入室内，令居者视野开阔，心胸畅然。（1）户型面积及配比u 完全产权公寓（26层点式高层）建议户型面积为2060平方米其中：2030平方米 25%3040平方米 35%4050平方米 25%5060平方米 15%u 精品小户型住宅（两座板式住宅）建议户型面积为70120平方米其中：7080平方米二室一厅一卫 30%8090平方米小二室二62、厅一卫 30%90100平方米标准二室二厅一卫 10%100110平方米小三室二厅一卫 20%110120平方米标准三室二厅二卫 10%板式住宅户型配比 二室户型 70%三室户型 30%（2）整个项目的不同产品份额完全产权公寓 30%精品小户型住宅 70%（3）户型设计要点根据小面积户型的特点及使用功能，建议其设计应注意：u 可考虑造当缩减客厅面宽，也许可以控制在4.2米之内；u 尽量缩小走道的面积，避免不必要的浪费；u 把窗设计成飘窗，充分占用外部空间；u 适当提高层高，建议达到3米；u 室内多使用玻璃，制造通透效果；7、完全产权公寓所应解决的个性配套服务特殊的人群，特殊的生活方式与特殊的居63、住空间，决定了完全产权公寓必须配备完善的个性服务设施。建议应解决的个性配套服务： 配备专业化系统化科学化的物业管理公司 相当数量的车位或地下停车场 服务部门相对合理的收费标准 智能化居家及办公的基本配套（高速宽带网络、卫星电视等） 先进、管理完善的共享空间（商务中心、健身中心、俱乐部、分时办公区、多部高速电梯等） 各种服务配套设施（中西餐厅、快餐厅、咖啡酒吧、美容美发、网吧、洗衣房、医疗室等） 专有的各种个性化服务（24小时送餐、上门洗衣服务、家庭清洁、的士服务、房屋代租、24小时循环生活热水等）8、本案的网点设计网点规划建议的出发变动幅度-10%-5%0+5%+10%销售单价6.97%8.82%10.65%12.47%14.28%建安工程费12.09%11.36%10.65%9.97%9.31%从以上分析结果可以看出，售价相对建筑安装工程费的敏感程度大，但财务内部收益率均大于基准收益率。