1、彭水农产品批发物流市场建设项目可行性研究报告彭水农产品批发物流市场项目可行性研究报告目 录第一章 总 论1一、项目概况1二、业主简介3四、研究内容5五、主要结论5六、主要技术经济指标7第二章 项目建设背景及必要性9一、项目建设背景9二、项目建设的必要性12第三章 市场需求分析及预测17一、市场分析17二、项目市场定位分析20三、市场预测22第四章 建设规模及内容25一、建设目标25二、建设规模的确定27三、建设内容与建筑面积29四、主要功能设置31第五章 项目选址与建设条件33一、项目建设选址33二、自然条件33三、交通运输条件35四、公用设施应用条件36五、施工条件37第六章 工程建设方案32、9一、设计依据39二、设计的原则及指导思想39三、总图工程40四、建筑工程43五、结构设计48六、给排水设计49七、电气设计52第七章 信息平台建设56一、物流信息平台建设原则56二、物流信息平台建设57三、物流信息平台的技术支持60第八章 环境保护与绿化63一、设计原则63二、设计依据63三、环境保护63四、主要污染及污染物64五、防治措施64六、绿化64第九章 消防设计65一、设计依据65二、概述65三、消防措施65四、消防管理67第十章 建筑节能设计68一、总图布置68二、建筑节能68三、给排水节能69四、电气节能70第十一章 防灾减灾71一、总图71二、建筑71三、结构71四、地质灾害3、防范71五、地震防治71六、电气安全71第十二章 职业安全卫生72一、建筑及场地布置概况72二、生产过程中存在的职业危害因素72三、采取的主要防范措施72四、卫生73五、安全急救及卫生保健73六、职业安全卫生教育74第十三章 项目管理及人力资源配置75一、组织机构设置75二、项目建设期管理76三、项目运营期管理76四、人力资源配置78第十四章 项目实施进度及招投标方案80一、工程建设进度80二、招投标方案80第十五章 投资估算及资金筹措82一、投资估算范围82二、投资估算依据82三、投资估算83四、资金筹措87第十六章 财务评价88一、评价原则、依据及参数88二、运营收入、运营税金及附加估算84、8三、成本费用估算92四、盈利能力分析93五、偿债能力分析95六、不确定性分析95七、财务评价结论99第十七章 社会效益评价100一、社会影响分析100二、项目互适性分析103三、社会风险分析106四、社会评价结论107第十八章 结论及建议110一、结论110二、建议111第一章 总 论一、项目概况（一）项目名称：彭水农产品批发物流市场建设项目（二）项目选址：彭水县靛水新城（三）项目建设单位：彭水渝惠农产品批发市场有限公司（四）建设性质：新建（五）法定代表人：庹文洋（六）建设内容与规模项目规划用地面积57641平方米，总建筑面积112300平方米，项目建成后，农产品年交易量为12万吨，年交易额5、10亿元，逐步发展成为以农产品交易为主，集批发、储藏、加工、直销、配送、运输、检测、信息交流等多功能为一体的现代农产品批发物流市场。项目主要建设内容分为四大块: 一是商品交易区，总建筑面积26000。其中:农产品交易区12000，临街商业市场6000，农户直销区域2000；二是配套功能区，总建筑面积19300。其中：冷冻冷藏库9000，普通仓储加工配送区10000，废弃物处理中心用房300;三是商务行政区，总建筑面积为10000；四是生活服务区，总建筑面积为57000；以及给排水管网、供电、通讯、道路、绿化等市政配套设施建设。除土建外，市场还将建设以下内容：1、有形市场与无形市场相结合。建设电6、子交易系统，探索农产品拍卖交易方式；发展农产品远期合约交易，条件成熟时发展农产品期货交易；发展仓单交易；建立健全市场信用体系。2、建设质量安全可追溯系统。质量安全可追溯系统由农产品电子交易结算可追溯子系统和农产品信息实时发布子系统构成。主要包括：市场信息网站土建工程与设备，应用软件系统开发，电子统一结算系统，客户信息管理系统，市场物业、财务管理系统，信息采集处理、发布与查询系统。3、建设安全监控中心。市场必须建设安全监控中心，配备相应设备，保障经营安全。4、建设废弃物处理中心。建设能够满足环境保护、卫生等部门规定的固体废弃物处理中心和污水处理中心，以及防止动物疫病传播的消毒隔离设施。固体废弃物7、处理中心应远离经营区与生活区。5、建设林权交易中心。建设林权流转、交易中心，满足当地林权流转交易需要。6、建设质量安全检验检测中心。主要包括：检验检测室土建工程，快速检测仪器及配套设备，部分精密仪器及配套。能对市场内经营品种进行相应的农药残留、重金属残留等项目的定性、定量检测。（七）项目总投资及资金筹措1、项目总投资23634万元，其中工程费用15116万元，工程建设其他费用4482万元，基本预备费1915万元，建设期利息2013万元，铺底流动资金108万元。2、资金筹措项目总投资23634万元，其中企业自筹资金6134万元，申请政策补助资金1000万元，申请银行贷款16500万元。（八）建设8、周期：2011年7月至2013年6月，共24个月。二、业主简介项目业主是彭水渝惠农产品批发市场有限公司，以下简称“公司”。公司于二零一一年成立，注册资金3000万元，属渝惠食品集团有限公司旗下控股子公司。渝惠食品集团是经重庆市人民政府批准组建的的国有大型骨干企业，主业是三级农产品批零市场建设、经营、管理和农产品（食品）加工，主责是以肉菜为主的农产品的“保供稳价、惠泽市民、服务三农”。现有39个子公司，注册资本金6.8亿元，总资产40亿元，从业人员3.8万人，现拥有“凌汤元”、“黄花园”、“重客隆”、“人道美”、“老四川”等众多知名老字号品牌。集团将按照“打基础、立支柱、创效益、上台阶”的总体要9、求，坚持以科学发展观为指导，以农产品批零市场建设和经营管理为重点，大力发展优势产业，着力打造双福国际农贸城、观农贸、惠祥农产品、重客隆和人道美五大龙头市场，认真履行“保供稳价”职责，真心实意为 “三农”服务，大力搞活城乡食品流通，让广大市民吃上绿色食品、优惠食品和放心食品。力争在2012年实现“双百千”目标，即资产100亿元，销售额100亿元，交易额1000亿元，努力把渝惠集团建成“西部第一、全国领先”的具有行业控制力、影响力和带动力的大型国有食品企业。 三、编制依据（一）国务院关于推进统筹城乡改革和发展的若干意见（国发20093号）；（二）中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业10、农村发展基础的若干意见（中发20101号）；（三）国务院办公厅关于统筹推进新一轮“菜篮子”工程建设的意见（国办201018号）；（四）中共重庆市委、重庆市人民政府关于实施“两翼”农户万元增收工程的意见（渝委发20106号）；（五）市商委关于加快两翼地区农产品批发市场建设的指导意见；（六）市商委关于开展两翼农户万元增收工程商贸五大行动实施意见（2010年3月16日）；（七）关于加快商贸流通发展的决定（渝府发200898号）；（八）彭水县国民经济和社会发展第十二个五年规划；（九）彭水苗族土家族自治县城乡总体规划（2008-2020年）；（十）投资项目可行性研究指南（2002）；（十一）农产品批发市11、场建设标准（建标1991758号）；（十二）农产品批发市场管理技术规范(GB/T157452004)；（十三）农产品批发市场管理技术规范实施细则；（十四）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（十五）项目业主提供的相关基础资料；（十六）国家和重庆市其它相关规定和要求。四、研究内容可行性研究报告研究的内容主要有以下几方面：（一）项目建设的必要性；（二）市场分析和预测；（三）建设规模与内容、工程方案；（四）投资估算与资金筹措；（五）经济效益和社会效益分析；（六）项目风险分析。可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工12、作的基础。五、主要结论（一）该项目建设是落实两翼农户万元增收工程和市政府第28次常务会议精神的需要，对于搞好“菜篮子”工程，实现“保供应、稳物价、安民生”的目标和促进彭水经济社会又快又好发展具有重要意义。该市场按照规范化、标准化模式建设的大型农产品批发物流市场，设计可满足进行多种农产品大宗批发交易的需要，市场的交易功能及设施较为齐全，管理及服务手段也较为先进，为在该区域培育大市场，搞活大流通，进一步提高农产品流通组织化程度、集中度和商品流通效率创造了必要的前提和物质基础条件，适应了现代农产品流通市场的发展要求，项目的建设是必要的。（二）该项目建设不仅可明显改善该区域农产品流通市场的设施条件，而13、且还可促进区域内农村市场的规范化建设与发展，使城乡两个市场能相互促进、协调发展，并逐步形成区域内较为合理的市场网络体系，使城乡经济社会的发展能协调统一。此外，项目的建设，还可带动其他相关行业及企业的发展，可为下岗职工提供较为可观的直接或间接的就业机会，从而促进了社会的安全与稳定。（三）根据市场预测分析，彭水农产品批发物流市场发展潜力巨大，本项目从市场规模集聚入手，形成农产品批发物流经营的规模效益，培育一批规模大、效益好、组织化程度高、辐射带动能力强的农产品产业化龙头企业，逐步发展成为以农产品交易为主，集仓储、加工、配送、运输、检测、信息交流等多功能为一体的现代农产品物流基地，拓宽农产品销售渠道14、，加快流通速度，尽可能降低流通成本以及农产品损耗，带动地方经济的快速发展。（四）项目建成后可实现年营业收入2342万元，税金120万元， 税后财务内部收益率为8.32%，税后投资回收期9.8年，财务净现值2596万元，大于0，项目经济效益评价可行。（五）项目选址科学合理，各种建设条件较好，承办单位有较丰富的管理经验；整个项目总投资23634万元，市场总建筑面积112300平方米，分九个专业交易区；项目建筑规模适度，投资合理；且区域内水电气等基础设施完善，因此，具备实施可行性。综上所述，该项目具有显著的社会效益和较好的经济效益，项目的实施是十分必要和可行的。六、主要技术经济指标项目主要技术经济指15、标见表1-1：表1-1 项目主要技术经济指标序号名 称单 位数 据备 注1总用地面积平方米57641 2总建筑面积平方米112300 2.1其中：农贸批发市场平方米553002.2 市场配套住宅平方米570002.3 配套服务设施平方米03项目总投资万元236343.1 其中：建设投资万元215133.2 建设期利息万元20133.3 铺底流动资金万元1084资金筹措万元236344.1 其中：企业自筹万元7134企业自有资金4.2 银行借款万元165005设计生产能力万吨126年营业收入万元2342正常年份7总成本费用万元1580正常年份8营业税金及附加万元120 正常年份9年净利润万元4716、8 正常年份10所得税前财务内部收益率%12.86 11所得税前财务净现值万元463712所得税前投资回收期年7.3含建设期13所得税后财务内部收益率%8.32 14所得税后财务净现值万元2596 15所得税后投资回收期年9.8 含建设期16总投资收益率%5.44%正常年份17项目资本金净利润率%8.32%正常年份18盈亏平衡点(BEP)%36.38%19借款偿还期年7.6 第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景（一）良好的发展机遇1、经济发展实现逆势上行2009全年彭水县完成地区生产总值58.1481亿元，按可比价格计算，较上年增长12.3%。其中，第一产业增加值11.7951亿元，增17、长5.4%；第二产业增加值23.3397亿元，增长14.3%；第三产业增加值23.0053亿元，增长13.4%。一、二、三产业结构为20.3：40.1：39.6。第一产业较上年下降3个百分点，第二产业较上年下降4.3个百分点，第三产业上升6.3个百分点。三个产业对经济增长的贡献率分别为7%、69%、24%。按常住人口计算，全县人均地区生产总值10822元，按可比价格计算，增长12.1%。城市居民人均可支配收入11430元，农村居民人均纯收入3517元，分别增长10.3%和10.8%。2、农村经济稳步增长2009年全年实现农林牧渔业总产值19.0075亿元，较上年增加1.04亿元，按可比价格计算18、增长6.5%，其中：农业产值10.9968亿元，增加0.9037亿元，增长8.9%；林业产值1.1401亿元，增加0.0157亿元，增长1.4%；牧业产值66352亿元，增加0.11亿元，增长1.6%；渔业产值0.0443亿元，增加0.0031亿元，增长7.5%；农林牧渔服务业产值0.1911亿元，增加0.0141亿元,增长8%。农产品商品率为50.3%，较上年提高0.4个百分点。 表2-1 2009年农业增加值构成情况 单位:万元项目绝对值可比价增长%农业711718.9林业89951.4畜牧358111.6渔业3557.5农林牧渔服务业16195.4（二）项目提出的理由彭水县是一个农业大县19、，全县有户籍总人口68.3万人，其中农村人口占全县人口的89.06%，农业占GDP的20.28%，城镇化率22.93%，2009年粮食总产量达到29.5022万吨。近年来， 彭水县加大了农产品市场体系建设力度，逐步形成了以产地市场为中心，批发市场为主体，专业市场与综合市场相结合、批发市场与零售市场相结合、消费品市场与生产资料市场相结合的市场网络，但目前彭水县农产品批发物流仍存在四个主要问题：第一，农产品物流数量大、品种多、要求高，每年农产品在物流和流通环节上损耗巨大。第二，保鲜技术和物流等后续农产品处理加工方面相对投入不足。第三， 彭水县农产品物流企业规模小，专业化程度低，管理水平低，综合服务20、能力差。第四，基础设施和信息技术投入不足，严重制约了物流效率的提高。2009年，国务院颁布3号文件，对重庆的发展指出：加快建设以万州为中心、三峡库区为主体的渝东北地区和以黔江为中心、少数民族聚居的渝东南贫困山区。为了让渝东北、渝东南农户尽快脱贫致富，2010年，重庆市委、市政府决定在渝东北、渝东南l7个区县实施“两翼”农户万元增收工程。农产品要转化为商品，流通环节是关键，阻碍两翼山区农产品发展的主要原因在于没有大型流通企业的牵引，因而导致农产品卖不出去，卖不远，卖不了好价钱，因此，打通两翼地区农产品销售的关键环节，构建畅通的销售渠道，成为两翼农户万元增收工程中重要课题和首要任务。为此，市商委特21、制定了关于开展两翼农户万元增收工程商贸五大行动实施意见，提出农产品农商对接、农产品市场建设、农产品基地建设、农产品展会推介、农产品商务网络促销等“商贸五大行动”，助推“两翼农户万元增收工程”的顺利实施。规划到2012年，建成“两翼”地区5个以上区域性农林产品大型综合批发市场、5个以上特色农产品专业市场、63个城市社区标准化菜市、495个规范化乡镇农贸市场，基本实现“两翼”地区农产品不烂市、不滞销、不积压，本项目既是规划中的重要内容。彭水县虽然近几年来已先后建立了一些农产品批发及贸易市场，但普遍规模偏小，市场上设施简陋且不配套，市场管理水平较低，交易方式落后，交易品种也显偏少，还不能适应当前农业22、及农村经济发展的需要，还需在县城区域内，建设一个较为规范的、交易方式较为先进、交易规模较大、能满足大流通、大吞吐需要、管理及服务水平较高的农产品批发市场，以适应彭水县区域内大批量农产品物质流通及区域农业生产迅速发展的要求。因此，彭水县人民政府与重庆渝惠食品集团有限公司签订彭水农产品批发物流市场项目投资协议，落实黄奇帆市长强调的：“在解决三农问题上，渝惠食品集团有限公司加快建设二级流通市场，探索国有企业带动解决三农问题的新路子”，发挥市场对农业生产的导向作用，促进农业和农村经济结构调整，加快农业产业化进程，促进农民收入增加。二、项目建设的必要性（一）项目建设是促进农产品流通，推动“两翼”农户万元23、增收工程建设的需要彭水县地处渝东南边陲的武陵山区，乌江下游。北接石柱土家族自治县，东北接湖北利川市，东连黔江区，东南连接酉阳土家族苗族自治县，南连贵州沿河土家族自治县，西连武隆县，西北与丰都接壤，是渝东南重要门户。属亚热带湿润季风气候区，气候温和，雨量充沛，物产丰富，是我市粮食、油菜籽、蔬菜、水果、肉食品、禽蛋、副食、土特产品的重要生产区和集散地，农业资源优势突出。2009年全县农林牧渔总产值达19.0075亿元，粮食产量29.50万吨，蔬菜22.23万吨，油料1.70万吨，烤烟1.86万吨。但是，当前彭水县还没有一个大型的、规范化的、功能设施较为齐全的、管理及服务方式较为先进的农产品批发市场24、，现有的几个农产品批发市场，不仅交易规模小，交易品种有限，而且市场设施简陋，功能设施不齐全、不配套，交易方式及服务手段较为落后，市场幅射范围相对较小，市场管理也不规范，管理水平相对较低，已不能适应当前新农村建设和农业及农村经济结构调整及现代农业发展的需要，满足不了在更大范围内进行农产品流通的要求。2010年，重庆市委、市政府决定在渝东北、渝东南l7个区县实施“两翼”农户万元增收工程。农产品要转化为商品，流通环节是关键。以往阻碍两翼山区农产品发展的主要原因在于没有大型流通企业的牵引，因而导致农产品卖不出去，卖不远，卖不了好价钱。因此，本项目通过建设集批发、储藏、加工、直销、配送、运输、检测、信息25、交流等多功能为一体的现代农产品物流市场，不断完善和提升城市中农产品批发市场的交易功能和服务功能，促进城市中农产品批发市场上规模、上档次，规范批发市场的管理，努力把本市场建设成农产品的集散中心、价格形成中心、信息发布中心和资金结算中心，推动“两翼”农户万元增收工程顺利实施。（二）项目建设是满足市场需求，保障居民“菜篮子”、提高人民生活质量的需要随着经济社会的飞速发展，我市农产品的生产、流通和消费，已经由数量的扩张转向质的提高。尤其是伴随着农业产业机构的调整，优质、绿色、新鲜农产品和加工食品越来越受到人们的青睐。建立农产品批发物流市场，提高农产品流通组织化程度和集中度以及流通效率，能有效保证加工原26、料供应和产品储藏。农产品交易市场，作为农产品流通的枢纽，必须顺势而变，由无序交易向经营优质、绿色食品为内容的规范化运作转变。目前，重庆市农产品的生产、流通和消费正经历从量的扩张向质的提高的深刻转变。本项目建成后，可为重庆市人民提供质量更高，更有卫生保障的畜禽产品，为“菜篮子”工程提供良好的物质保障。同时，随着生产水平的不断提高，人民群众更加重视生活质量，更加注重个人健康。但随着城市的发展，人口的增加，工业化进程加快，工矿企业排出的废气、废水、废渣及生活垃圾、污水中的有害物质，使农业生态环境不断恶化，加上植物危险性有害生物和动物疫病的传播以及人为不良添加物的使用，导致动植物产量减少和产品质量下降27、，直接关系到食品的安全，关系到人民的身体健康和生活质量的提高。因此，加强各类农产品的检验检测工作是保证食品卫生安全的重要措施。本项目的建设，按照标准建设农产品检验检测系统，确保进出交易市场的农产品符合国家质量标准，确保人民群众的消费安全。（三）项目建设是彭水县及其周边地区发展现代农业的需要做强优势特色产业、加快推进农业产业化经营、建立健全农业服务体系、优化农业布局是彭水县推进建设社会主义新农村的举措，也是加快重庆市农产品物流行业发展的重要手段。按市场的需要组织农业生产，逐步形成区域化布局、专业化生产、一体化经营、社会化服务、企业化管理，是市场经济条件下农业产业化的必经之路。因此，发展农村经济，28、必须抓好市场建设，以市场带动农业产业化发展。彭水县农业产品种类众多且数量丰富，要使丰富的农产品优势变为商品优势，必须大力发展农产品市场，通过本地市场，不断向县内外市场推介以实现农产品的自身价值，使商品优势变为经济优势，从而捉进全县农业经济的可持续发展。同时市场是农民接受市场信息、了解市场行情和销售大宗农产品最便捷的渠道，也是解决农产品产业化经营的有效形式，对于促进农业生产的区域化、专业化，形成具有优势的主导产业和特色产品，具有直接带动作用。而且各级政府可以根据市场需求指导农业结构调整，农民可以根据市场行情安排农业生产，这样就可以从根本上避免政府指导农业结构调整的盲目性和农民的盲目生产。彭水农产29、品批发物流市场以彭水县的优势农产品为主导，带动相关产品的流通和发展，必将会成为彭水县优势农产品批发中心。（四）是加快少数民族地区脱贫致富奔小康的步伐，发挥市场对农业生产的导向和带动作用，促进民族地区高科技农业、订单农业的发展，加快农业产业化经营进程，统筹城乡经济社会发展，促使农民收入明显得到增加的需要2009年底，全县有户籍人口68.3万（常住人口53.85万）。境内居住着苗族、土家族、蒙古族、回族、仡佬族、侗族、藏族、彝族、哈尼族、壮族、满族等25个少数民族，少数民族人口占全县总人口的61.7%，其中苗族30万余人，土家族8万余人。县城位于乌江，郁江交汇处，是典型的山区农业县。由于历史自然及30、社会等多方面因素的影响，致使该区域现还属于经济欠发达地区，还有不少人民群众的生活水平还处于比较贫困的状态。在该区域的县城周边建设一个大型的农产品批发市场，有助于利用市场的导向和带动作用，充分发挥该区域所具有的自然、地理及资源优势，推动民族区域高科技农业、生态农业、高效集约化农业及订单农业的发展，加快农业产业化经营的进程，生产出各种适应市场需要的优质特色农产品，解决农民种植生产农产品的后顾之忧，促进农民收入的明显增加，使广大人民群众的生活水平和生活质量能得到较大的改善和提高，并从整体上加快促进了地区经济的发展，使广大人民群众能从贫困状态中彻底摆脱出来，逐步向小康社会迈进。因此，从加快推进地区经济31、社会发展这一意义看，建设本项目是很有必要的。总之，在彭水县靛水新城建设一个大型的、规范的、功能设施齐全、服务及管理水平较先进的农产品批发市场，对该区域新农村建设和农业及农村经济结构调整，落实两翼农户万元增收工程，推进农业产业化经营，发展 现代高科技农业，尽快增加农民收入等均可产生积极的促进作用，同时也可使该区域农产品流通市场状况得到较大的改善，对现代流通技术、信息技术及市场管理技术的推广应用，将会明显得以提高，其交易方式和服务功能也会明.显得到改进，交易方式更为先进，市场服务设施更为健全，服务质量也会有较大的提高，可促使该区域市场流通体系向更高的台阶迈进。137- 第三章 市场需求分析及预测一32、市场分析彭水县近几年来加大了对农业生产及其基础设施建设的投入，加快了新农村建设和对农业及农村经济结构调整的步伐，使该区域农产品生产保持了较高的发展速度，农产品质量也有了明显的提高，农产品品种进一步扩大，农产品生产总量稳中有升，2009年达到55.79万吨，除自给外，提供农产品商品量24.65万吨，商品率达到43%。由于农产品区域性、季节性特点强，外地农产品进入市场销售或流转总量达3多万吨，因此，每年彭水县农产品流通总量达到60余万吨、年流通总额超过20亿元，展现出良好的市场建设前景。具体统计数据见表3-1、表3-2和表3-3。表3-1 2009年主要农作物播种面积和农产品产量类别2009年播33、种面积（公顷）作物产量(顿)2008年2009年增量增速粮食7939529047629502245461.6油料105021459116597200613.7棉花11100麻类75012301240100.8烟叶82001460019150455031.2药材类107-蔬菜、瓜类8420210554222268117145.6其他作物2717-表3-2 2009年畜禽产品产量表表类别单位2008年2009年增速%肉类吨45020475845.7猪肉吨37980390352.8牛肉吨4201570635.8羊肉吨762542-28.9家禽肉吨2010222010.4禽蛋吨81006574-18.34、8水产品吨251236-6.00年内生猪出栏万头50.152.104.00年末大牲畜存栏数万头12.512.71.6年末生猪存栏万头4142.12.7年内大牲畜出栏数万头4.54.74.4年内羊出栏万只3.53.911.4年末羊存栏万只3.23.715.6年内家禽出栏万只122.1126.13.3由上述统计材料反映的指标数据看，彭水县各主要农产品生产及销售，正随着新农村建设和农业及农村经济结构的调整，农业产业化经营的不断推进，以及高科技现代农业的迅速发展，正呈快速发展的趋势。特别是随着各种先进、实用、高效的高科技农业生产技术的不断推广、应用以及农民综合素质的逐渐提高，不仅农产品品种、数量及质量35、明显有所提高和改进，各种技术含量较高并可适应市场需求的新型农产品和符合生态农业要求的无公害农产品不断涌现，而且随着农业的产业化、标准化、规模化、商品化的经营发展，进入市场作为商品销售的农产品数量也呈逐年上升的态势。即根据市场需求，按照产业化和商品化要求组织农产品生产、加工的方式，己逐步成为彭水县发展农业生产，并对其产业结构进行调整的主要模式。不仅加快了新农村建设和对农业及农村经济结构调整以及农业产业化经营发展的进程，而且还促进了农民收入的明显增加。随着国家环保法规的逐渐完善及无公害农业、生态农业等产业技术政策的实施，一些含有高农药残留、对自然生态环境及人体健康有危害的农产品及其相应的较落后的生36、产方法将逐渐被淘汰，而被一些高效、无残留的各种先进的、环保型、生态型等高质量的农产品和其相对应的高新农业生产技术所代替，既满足了广大消费者对各种无危害、高品质、安全可靠的农产品的需要，又促进了农业生产技术水平的不断提高。目前彭水县还没有一个交易品种齐全、交易规模较大的农产品批发集散中心市场，农产品的购销交易活动较为分散，其现有的农产品流通市场设施己不能适应大流通、大吞吐的现代流通发展的要求，尤其是不能适应当前现代农业快速发展的需要。随着农产品市场的逐步开放以及我国加入WTO后与国际市场的逐渐接轨，一些现代流通企业、外资企业以及其他农产品经营户，己开始大量进入农产品市场参与经营贸易活动，所经营的37、品种、数量和质量己呈迅速上升和提高的态势。因此大型农产品批发市场的建立和交易设施的逐步完善，会吸引大批农产品流通企业及经营户进场从事农产品批发交易活动，其交易品种和交易规模也会明显增大，流通幅射范围也将进一步扩大，可幅射到周边各县及乡(镇)。预计在该区域大型农产品批发市场建成后，将会有大批量的农产品会通过该市场向区域内外流通销售。同时该农产品批发市场对该区域内的新农村建设和农业及农村经济结构调整，农业产业化经营和现代农业的发展以及农民收入的增加等方面的促进和推动作用也将显著增强。二、项目市场定位分析（一）市场定位由于彭水县其所处的地理位置优越，具有交通发达、运输方便、信息灵捷、集散能力强等诸多38、优势，在该县适宜位置建一个大型农产品综合批发市场，有助于促进该区域内新农村建设和农业及农村经济结构调整，推进农业产业化经营，加快现代农业的发展和农民收入的尽快增加，有助于推进城乡两个市场的建设与发展，促进农村社会化服务体系的不断完善，加快贸工农一体化体系的建设。因此，拟将彭水农产品批发物流市场定位为渝东南（地区）二级农产品批零（市场），力争在全市农产品市场大流通网络体系中成为地区性区域中心市场，并同时力争使其成为地区局域市场网络体系中重要的农产品产地及集散批发市场。（二）客户群体定位本项目的建立，能在彭水形成一个规范化、专业化、集约化的农产品批发市场，主要以批发交易为主，附带零售。以往各级批发39、商都是以单打独干的形式进行销售，因散乱的经营模式而一直无法使自己的销售形成规模与档次，往往销售量无法提高，因此都渴望有一个规范化的、集中管理的市场进行互利共赢的合作模式。项目的建立为批发商提供一个专业集中的销售平台。建议由一级批发商带动二、三级批发商和零售商。（三）市场前景定位由于彭水县以前没有大型的农产品批发物流市场，本项目的建立能填补以前的空白。该项目建成后形成规范化、专业化、集约化的农产品批发物流市场，而且交通便利，诚信度高，对农户和经销商都有保障。本项目是立足于彭水，面向渝东南的定位，有能力成为渝东南及其周边的地区农产品产区及集散地的区域性农产品中心批发市场。（四）价格定位本项目的建立40、，主要收入来源于商铺和其他辅助设施的租赁收入，价格准确的定位直接关系到收入的多少。由于租赁客户大都是想在此长期经营的各级批发商，属于长期租赁客户，考虑到农产品自身的成本和销售价格，以及市场、地段、位置的不同，再结合其他区县农产品批发市场的调查情况，通过综合分析，建议商铺的价格根据商铺的位置与优劣势而有所浮动：农产品交易市场25元/月元，仓储为20元/月元，其他辅助设施一市场行情为准，并在开业初期，对商户进行政策、宣传与价格的优惠。（五）宣传定位在进行招商宣传中，以突显优势为主，宣传的核心便是彭水农产品批发物流市场的规范化、专业化和集约化。重点宣传政府扶持，企业办市场，实现多赢以及农产品交易市场41、集中经营、统一管理、指定(或推荐)储存、专业化运输配送服务、整合社会资源、规范市场秩序、提升市场和城市整体形象的运作模式。整个宣传的调性为：高端、专业、时代性。由于报刊和网络的影响和覆盖面较广，建议应在宣传中应多考虑利用报刊和网络进行广泛宣传。（六）招商定位招商定位是与市场定位紧密结合的，本项目的市场定位为：规范化、专业化、集约化的彭水农产品批发物流市场。它将成为渝东南及周边地区的农产品产区及集散地的区域性农产品中心批发市场。从调查中发现，各级批发商希望以发展商的知名度带动自己的发展，因此建议招商也定位为高端、专业、规范，突显优势、唯一性与渝惠食品集团有限公司的品牌形象。（七）优势定位农产品批42、发市场需要交通便利，需要有市场发展潜力，需要政府支持、政策扶持，需要价格上合理，需要规范化、专业化的管理。而这些客户所需要的在彭水农产品批发物流市场均已具备。三、市场预测（一）交易量预测随着居民收入的增加以及对营养和健康意识的增强，城镇居民家庭对农产品的需求也在提高。按2009年，彭水县城镇人口12.35万人计，日人均消费蔬菜0.35公斤，水果0.15公斤，粮食0.3公斤，水产、肉、蛋类0.2公斤，牛奶0.1千克，年消费蔬菜1.58万吨，水果0.68万吨，粮食1.35万吨，水产肉类0.9万吨，牛奶等0.45万吨，总计4.96万吨；按2009年彭水县总人口68.3万人计，年消费蔬菜10.45万吨43、，水果4.48万吨，粮食8.96万吨，水产肉蛋类5.97万吨，牛奶2.99万吨，总计32.85万吨。总体来看，彭水县农产品产需都比较大，本地消费之后，有一定数量的盈余外销。根据上面的分析与预测，到2013年-2017年，彭水县农产品平均产量将达到66.47万吨(主要包括粮食、水果、蔬菜、肉类、水产品等)，根据市场分析与预测的结果和拟选场址的建设条件，以及该市场主要功能设施在今后十五年内可基本满足该市场批发交易发展需要的目标要求，并结合项目业主的资金筹措能力等诸方面的因素综合考虑，按20%进入本市场计，拟确定某农产品批发市场的年交易总量为12万吨。其中: 粮食类商品 21.2万吨/年蔬菜类商品 44、10.1万吨/年油料商品 1.34万吨/年水果类商品 0.41万吨/年土特产类商品 1.13万吨/年（二）交易额预测依据县内类似市场当前批发交易的价格水平及全市其他农产品批发市场情况，作如下交易额预测:序号交易商品名称平均交易价（元/吨）交易量（万吨）交易额（万元）1粮食类商品137021.20290442油料类商品150001.34201003蔬菜类商品308010.1311084水果类商品45600.4118605土特产类商品265001.1329945合计46.0112057按上述预测结果，该农产品批发市场年交易总额可约达11.21亿。第四章 建设规模及内容一、建设目标按照建设现代流通市45、场的要求，利用所处自然地理位置较为优越，区域内农业资源丰富，交通综合运输网络较为完善，货物运输方便，物质集散能力强，信息相对灵通快捷，技术力量较强等诸多优势，在彭水县靛水新城适宜地点，建设一个大型的、交易规模较大的、交易方式先进、功能设施齐全、服务及管理较为先进、市场幅射范围较广的、规范化的现代农产品批发市场。该市场的建立，有利于培育大市场，搞活大流通，促进城市和农村两级流通市场建设，加快推进农村社会化服务体系建设，适应新农村建设和农业及农村经济结构调整、农业产业化经营和现代农业发展的需要，促进农民收入的尽快增长。拟建市场的运营目标为:立足彭水，服务渝东南及周边其他地区，进而与市内及国内其他农46、产品市场相沟通，力争成为渝东南（地区）二级农产品批零（市场）。根据对国内类似批发市场运行情况的考察情况，并结合该县的一些实际状况，拟从以下几个方面办出本市场的特点:（一）规模化为改彭水县现有的农产品批发市场较零星分散，交易规模小，交易品种少，较为单一，交易场所狭小，无发展余地，交易方式初级化等状况，拟建的县农产品批发物流市场，拟努力通过本市场交易规模大，交易品种多，商品质量好，服务周全的特点，并配以较先进的设施及现代物流和信息技术以及一定的政策性扶持、引导，来改变目前县内农产品批发市场交易方式较落后的状况。要以其规模化、集约化、现代化的市场交易方式，不断扩大交易服务幅射范围，最终达到其应有的规47、模效益。（二）品种齐备，质量上乘努力增加进场交易的各类适销对路的农产品品种，以吸引更多的流通经营企业及客商进场经营。逐步提高进场交易农产品的质量安全和规格化、系列化、包装标准化的程度，尽可能使进场交易的商品质量和档次有所改进和提高，以满足人们日益增长的物质文明需求。（三）发展先进的交易方式该市场建成后，应以大宗农产品的批发为主。在市场设施建成后的一段时期内，仍然以现货交易方式为主，但同时也需为发展商品竞价拍卖和电子网络交易等先进的交易方式创造必要的条件。因此，在市场运行的过程中，要以现代信息和物流技术为支撑，以稳定的农产品经销商队伍为依托，大力培育和发展骨干批发商和中间商，并为其在该市场的经营48、创造必要的服务和设施条件。在条件成熟时，拟在市场内实行批发交易商会员制，选择比较容易实现规格化、标准化的大宗交易商品进入拍卖和电子商务网络领域进行交易，并逐步提高先进交易方式交易商品的比重。同时，探索一些农产品的远期合同交易制。（四）设施配套、功能多样、硬件先进本市场建成后，使其具有了商品集散、价格形成、结算方便、信息灵敏、服务周全等功能，通过这些功能的发挥，体现出在社会主义市场经济体制下的现代流通市场在大吞吐、大流通和运用现代信息及物流管理技术等方面的特点和优势，并发挥其在平抑市场物价，调剂和平衡市场商品供给的功能作用以及，商品流通方便、快捷，商品流通有序，市场信息反馈灵敏等方面的特点，有利49、于指导农民及时调整产品结构和发挥政府在宏观管理、指导、监督和调控等方面的作用。二、建设规模的确定（一）用地规模物流用地规模的规划是物流基础设施网络规划的核心，物流量的预测是物流用地规模规划设计的依据。目前现有的研究基本上是根据对货运量的分析来确定物流的用地规模，农产品交易市场年交易量预测将达到12万吨。根据物流用地规模确定的经验公式:式中:S为物流园区建设总面积(104m2)；L为预测规划目标年份的物流总量(104t)；i为规划目标年份第三方物流(3 PL)通过物流园区发生的作业量占3PL全部物流作业量的比例；为单位生产能力用地参数(m2 /t)取值一般在40-60（m2/t)之间;R为物流园50、区作业面积和其他设施面积比例，借鉴我国的仓库和货场的建筑设计规范，其取值一般在60%到80%之间。考虑到该市场物流配套服务设施用地，以及为以后预留一定的发展空间，彭水农产品批发市场建设项目的占地面积为57641平方米。（二）建筑规模1、确定依据根据农产品批发市场建设标准（建标1991758号）及农产品批发市场管理技术规范(GB/T157452004)，本项目年交易量大于10万吨，属于一类市场，建设标准如下：表4-1 各项设施建筑指标（m2）设施类别 建筑规模工程名称一类二类三类经营设施果品交易厅 棚5560-110002780-55401120-2760蔬菜类交易厅 棚8340-166504151、70-83101680-4140辅助设施冷库1250-2450650-1250仓库1310-2000910-1300600-900挑选、加工、整理间310-500200-300车库3600-450240-300150-210锅炉房等其他设施用房310-400210-300160-200服务设施招待所610-1000410-600300-400饮食店、小卖部210-300150-200办公生活福利设施办公用房930-1250690-900460-660生活福利用房2680-40601750-26151090-1680总建筑面积果品类批发市场13710-238108120-135053960-6952、30蔬菜类批发市场16490-293609510-1627545820-8310表4-2 各类场地建筑面积指标（m2）工程名称一类二类三类露天货场850-1600350-830300-500停车场1870-3720940-1860370-930垃圾堆场190-300110-12060-100小计2970-57701620-2990770-16102、项目建设规模根据市商委关于加快两翼地区农产品批发市场建设的指导意见及农产品批发市场管理技术规范(GB/T157452004)，充分考虑本地经济社会发展和城市规划建设的需要，因地制宜、适当超前确定农产品综合批发市场的占地规模和建筑规模的原则。本项目拟53、建的内容有：市场交易区、配套功能区、管理办公区、生活服务区，预测工程总建筑面积为112300万平方米。三、建设内容与建筑面积项目主要建设内容分为四大块: 一是商品交易区，总建筑面积26000。其中:农产品交易区12000，临街商业市场6000，农户直销区域2000；二是配套功能区，总建筑面积19300。其中：冷冻冷藏库9000，普通仓储加工配送区10000，废弃物处理中心用房300;三是商务行政区，总建筑面积为10000；四是生活服务区，总建筑面积为57000；以及给排水管网、供电、通讯、道路、绿化等市政配套设施建设。除土建外，市场还将建设以下内容：1、有形市场于无形市场相结合。建设电子交易系54、统，探索农产品拍卖交易方式；发展农产品远期合约交易，条件成熟时发展农产品期货交易；发展仓单交易；建立健全市场信用体系。2、建设质量安全可追溯系统。质量安全可追溯系统由农产品电子交易结算可追溯子系统和农产品信息实时发布子系统构成。主要包括：市场信息网站土建工程与设备，应用软件系统开发，电子统一结算系统，客户信息管理系统，市场物业、财务管理系统，信息采集处理、发布与查询系统。3、建设安全监控中心。市场必须建设安全监控中心，配备相应设备，保障经营安全。4、建设废弃物处理中心。建设能够满足环境保护、卫生等部门规定的固体废弃处理中心和污水处理中心，以及防止动物疫病传播的消毒隔离设施。固体废弃物处理中心应55、远离经营区与生活区。5、建设林权交易中心。建设林权流转、交易中心，满足当地林权流转交易需要。6、建立质量安全检验检测中心。主要包括：检验检测室土建工程，快速检测仪器及配套设备，部分紧密仪器及配套。能对市场内经营品种进行相应的农药残留、重金属残留等项目的定性、定量检测。四、主要功能设置该农产品批发市场内的功能设置，具有以下一些特征:（一）交易功能可提供农产品批发交易所需要的设施、场地等，市场内的公用辅助设施可满足批发交易的需要。可承担交易活动的组织和指导;可进行商品的竞价拍卖和电子网络的远程交易活动;可受理客户委托购销。（二）储运功能可提供农产品批发交易所需的普通库房和保鲜仓库等设施以及车辆停靠56、等服务;可承担或代办配送业务。远期拟增设产品包装、整理等加工业务。（三）信息功能利用市场内的电子信息网络系统与外部有关网络联网，组织、引导开展网上交易活动，采集发布国内甚至国外同类市场的交易行情和供求发展趋势预测，公布市场内的商品交易价格和成交情况，并进行适宜的营销广告宣传业务。（四）服务及监管功能可为进场从事批发交易活动的经营户提供住宿、餐饮、税务、银行结算、邮政通讯等服务，为政府监管提供工商、商品安全质量技术检验、检测、监督及行业管理等方面的服务。（五）咨询功能提供与交易有关的法律法规、科技及操作指导、运输、市场管理等方面的咨询服务。第五章 项目选址与建设条件一、项目建设选址本项目拟建地点57、位于彭水县靛水新城。二、自然条件（一）气候条件项目区地处重庆市东南，属亚热带季风湿润气候区，具有四季分明而季差大，气候温和而冷暖不均；雨量充沛而分布不均，云雾多而霜雪少，日照少而无霜期长，垂直气候明显，灾害天气频繁的特点。春季温暖多寒潮，夏季炎热多伏旱，秋季凉爽多绵雨，冬季天冷无酷寒。年平均气温17.5，多年平均年降雨量1228.7mm。（二）水文条件区内地下水类型可分为第四系构散岩类孔隙水及碎屑岩类孔隙裂隙水。第四系土层的孔隙潜水，主要分布于人工填土层中。经地面调查，区内未见井、泉点出露，表明其地下水较为贫乏。项目地水文地质条件简单。（三）工程地质条件1、地形地貌规划区用地属溶蚀低山地貌。地58、形坡角一般为317度，规划区内约30%的面积基岩裸露，第四系覆盖层覆盖面积相对较大，地形起伏，微地貌形态以缓坡和岩溶落水洞为主，溶蚀深度较大。2、地质构造项目区位于魔围山隧道出口处。区内未发现断层及次级褶皱，岩体中见发育两组构造隙裂，裂隙结构面未见泥化夹层，属硬性结构面。3、地层岩性项目地上覆土层主要有第四系全新统人工填土（Q4m1）、残坡积层（Q4e1+d1）；下伏基岩为侏罗系中统上沙溪庙组（J2S）泥岩及砂岩。其特征由上至下分述如下：第四系全新统人工填土（Q4m1）素填土：黄褐色，主要由砂岩、泥岩块碎石及粉质粘土组成。主要为修建居民房时回填，稍密中密，稍显。回填时间5年-30年，主要分布于59、居民区，厚0.0m-5.0m。第四系全新统残坡积层（Q4e1+d1）粉质粘土：黄褐色，软塑-可塑状，含少量砂、泥石角砾，厚度0.5m-3.00m。主要分布于低洼地带。侏罗系中统上沙溪庙组（J2S）基岩泥岩：紫红色，泥质结构，巨厚层状构造。由粘土矿物组成，广泛颁布于评估区，系场地内主要岩性。砂岩：灰白色，细粒结构，巨厚层状构造。矿物成分主要为长石、石英，次之为云母，钙质胶结，与泥岩呈不等厚状产出。4、不良地质现象项目地及邻近未见滑坡、危岩崩塌、泥石流、地面塌陷及塌岸等不良地质现象分布，宜于建设。（四）防洪、防潮、排涝设施条件1、防洪条件本工程设计高程符合防洪条件。2、防潮条件本工程选址能够满足防60、潮要求。3、排涝条件工程地址有1.00-30.00m高差，其排涝效果良好。总之，防洪、防潮、排涝设施条件是能够满足建设需要的。（五）地震据中国地震动参数区划图GB18306-2001和建筑抗震设计规范GB50011-2001附录A，项目地抗震设防烈度为6度，地震动峰值加速度为0.05g。三、交通运输条件本项目东与彭水县在建的摩围山隧道出口相连，到彭水县城仅距3.6公里、西面是在建的彭武路、北端和南面与靛水新城规划的市政道路相接。在建的摩围山隧道和彭武路是本项目对外交通联络的主要道路，是与外部主要公路交通干道相连接的进出通道。城市规划道路可与彭水县的对外交通主要公路相连接，向西可通往县城区，向东61、北可通往靛水新城区，同时可与已建成的渝湘高速相连接，通往湖南和重庆主城。彭水自治县区位条件优越，渝怀铁路纵贯彭水直达东南沿海，成为西南出海大通道，渝湘高速公路已建成通车，2小时可达重庆、5小时可达长沙，成为两个都市圈的“郊区”。境内路网密集，国道319线纵贯全境，40分钟可达黔江舟白机场，2小时可达贵州铜仁大兴机场，与外界的连接便捷畅通。乌江航道直通长江黄金水道，随着乌江彭水水电站下闸蓄水，航运能力得到成倍提高。由于本项目所选场址处于彭水县对外交通较为优越的位置上，因此，可使本项目外部交通十分便利，为项目的对外运输提供了较为有利的条件。四、公用设施应用条件（一）供电条件本项目场址位置处于城市电62、网供电范围内，其电力可由城市电网供给。根据供电局对本项目供电拟采取的供电方案，项目外部电源可由县供电局引出的一条途经本项目场址区边缘，满足本项目对供电容量的需要。（二）供水条件本项目外部水源拟由市政管网中的自来水供给。依据彭水县自来水公司提出的供水承诺意见，本项目生产经营及生活用水可由县自来水公司保证供给，满足本项目的需要。（三）排水条件本项目拟采取雨污分流制的排水方案。场内生活污水需经化粪池初处理后，再由排污管道排入城市污水管道系统中，并最终送至污水处理厂处理。雨水则经场内雨水汇集管沟汇集后，排入城市雨水排放系统内。（四）通讯条件本项目所在地块现已被县中心区程控电话网和移动通讯网所覆盖，因特63、网光缆己敷设场址旁，因此，对外通一讯和与外部因特网及其他专用网络联网的条件是可以满足场内用户对外通讯联络需要的。（五）场内现有道路条件由于拟选场址现还处于未开发状态，目前还是一片菜地和农田，拟建的农产品批发市场为在新址内新建的市场，所以，市场内道路、广场、停车场等设施均需新建。场址周围规划建设的市政道路，现大部未动工兴建。五、施工条件本项目建设所需的主要建筑材料，均可在彭水县范围内采购解决。此外，因本项目拟选场址外部交通较为方便，因此，对施工所需的一些建材料的运入也创造了较为有利的条件，加之该场址距砂石场较近，因此，一些砂石材料可在附近一些采石、砂场就可采购。由于项目拟选场址地势较为平坦、开阔64、，加之周围也没有大型工矿企业及建筑物存在，因此，给项目施工创造了较好的条件，可满足建设对施工场地的条件要求。通过对上述拟选场址的地理位置、土地状况和可使用的范围及面积、土地使用权归属、地形条件、工程地质状况、场址周围环境条件及其影响、城市规划要求以及外部交通、外部水电供给、社会经济环境、法律支持条件和场地施工等多方面建设条件的分折，本研究认为，彭水县靛水新城适宜作为本项目建设场址，且该地块已被城市规划确定为本项目的建设用地区域，其建设条件可满足本项目建设的需要，将彭水农产品批发市场选在该场址区内是合适的。第六章 工程建设方案一、设计依据（一）重庆市规划管理条例；（二）民用建筑设计通则（JGJ365、787）；（三）建筑结构载荷规范（GB500092001）；（四）砼结构设计规范（GB500102002）；（五）建筑地基基础设计规范（GB500072002）；（六）砌体结构设计规范（GB500032001）；（七）中国地震震动参数区划图（1990）（GB183062001）；（八）相关建筑设计规范条例，专业技术标准。二、设计的原则及指导思想（一）在该农产品批发物流市场建筑设施设计中，应围绕该市场的主要功能设置要求进行设计，应能满足场内各功能区对交易所需设施的使用要求，其建筑物应能适应对大批量、大吞吐、多品种农产品进行批发交易活动的需要。（二）应根据该市场批发交易规模较大，运出运进商品数量较66、多，进出场车辆较为频繁等特点，对场内各交易及公用设施进行协调统一的布局，满足功能分区和合理布置各交易摊位的要求，同时又要使场内人员流动与车辆流向基本合理、通畅，互不产生较大的干扰。使商品交易活动和场内货物运输能始终保持在相互协调、有条不紊的状态中。应考虑在钢架大棚和一些主要交易建筑物的底层内可通行车辆。（三）在满足进场农产品批发交易所需交易设施的条件下，应根据现代农产品批发物流交易流通市场对管理及服务功能的要求，配置相应的管理及服务功能设施，但场内总的建筑规模，应根据建设内容和资金筹措能力以及交易规模等内容子以确定。场内管理及服务功能设施，应满足在场内建立农产品质量安全检测系统、电子网络远程交67、易商务系统以及工商、税务、银行、邮政等服务系统的需要。应考虑环保设施的设置。（四）在建筑设计上，要在着重体现现代流通市场建筑风格的同时，适当掺入一些具有民族建筑风格的内容。应力求使市场内各建筑既美观大方，又合理实用，内外装饰得体适当。注重整体与局部、细部的协调统一，同时也要体现个体建筑富有特点的个性，要反映出现代农产品批发物流市场的先进性和完美性的特点。（五）要注意各建构筑物与周围生态环境的相互协调，重视场内绿化环境建设，建筑设计应符合城市总体规划及区域详细规划的相关要求，使该市场建筑群能成为彭水县城市建设中较具特色的建筑景观。三、总图工程（一）设计原则1、功能分区明确，交易流线合理，经营管理68、方便，内部联系快捷，外部交通流畅，用地布局合理，设施配套良好，并考虑远期发展的可能性。2、充分考虑大型农产品批发市场进出车辆量大而频繁的特点，合理进行交通组织设计，布置充足的货运停车场和调车场，注重与外部道路的连接通畅。3、充分考虑利用场地现有地形条件，尽量减少土石方挖填量，合理组织场内交通流线，使场内人员与车辆流合理、顺畅。4、市场内设施建设应与周围环境的发展相协调，达到市场建设与生态环境的改善同步发展的目的。（二）总平面布置与功能分区根据拟选场址地势起伏较大的现状以及该农产品批发市场的功能设置和运行的特点，拟将该市场区域布置成四个区域，东北角布置为生活服务区，沿市政道路布置为商务行政区、农69、产品交易区、地块东面布置为农产品加工配送区、仓储、冻库等功能区。对上述几个交易区的总体布置，将结合场址区周围规划建设的市政道路布局、线路走向及道路等级情况，综合考虑对其的布置。根据上述功能区的划分，提出以下总平面布置方案。从总的平面布置情况看，该市场的主要建筑，基本上是以条形建筑平行式结构进行布置。场内建筑是按南北朝向布置，各区域均由场内环形道路予以分隔，同时，又可通过各区域的环形道路间的联系，使彼此间又可相互沟通与连接。各局部区域内的环行道宽为4-9米。场内拟建道路的纵坡均不大于8%。（二）竖向设计结合地形特征设计。竖向布置紧密结合平面布置，并根据周围道路标高合理地选择竖向布置形式，合理确定70、建筑物和场地的设计标高。竖向设计根据城市最近的道路标高并结合地形布置场区内车行道。场区内雨水采用暗管排水，最终接入市政管网。（三）交通该市场拟建场址位于彭水靛水新城。该市场南侧的车辆出入口与拟建道路的连接，使进出场货物能与外部运输公路相连接的通道，而使货物能较为顺畅地运进运出该市场，并通过该市场的外部公路网络，与该地区的公路、水运等交通运输网络相连接。由于该场址西侧有规划的市政道路与市场的出入口相连，拟建的市场对外联络出入口有2个，因此，完全可以满足进出市场的各类车辆及行人通行的需要，并可保证车辆进出流向的合理通畅。（四）主要技术经济指标项目计量单位数值备注总用地面积m257641总建筑面积m71、2112300一、按功能性质划分m21）农贸批发市场建筑面积m255300其中：交易市场m239000 市场综合办公楼m210000 商业市场门面m26000 公厕、配电房、废弃物处理中心m23002）市场配套住宅建筑面积m2570003）停车场m2二、按地上地下部分划分1）地上建筑面积m21123002）地下建筑面积m22091其中地下车库面积m22091停车泊位辆313地面辆140其中：大车辆43 小车辆270地下辆173容积率1.68建筑密度%37.3绿地率%32.0 四、建筑工程（一）设计构思1、本设计从整体上考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，按照重庆市城市规划技术经济指标，遵循适用72、经济、美观的原则，坚持以人为本，努力达到人与自然的和谐同时体现建筑特征。2、平面功能齐全，强调各功能空间都有较明确的专用性。3、尽量减少无用空间的浪费，注重提高工程科技含量的使用，合理布置各个功能区。（二）平面设计拟将农产品商务行政区(包括电子商务、农产品安全质量检验检测和市场管理、办公室等)布置在地块东侧，紧临城市道路，该建筑拟作为该市场正面的标志性建筑；拟将批发交易区布置在农产品商务行政区的后侧区域；拟将配套住宅区布置在商务行政区上侧区域;各区间以通廊道划分;冻库及普通仓库仓储区，拟设在市场西侧的区域；东北侧的区域拟设为该市场的停车场及调车场区域。（三）立面设计建筑造型力求新颖别致，色彩73、明快，轮廓丰富，并注重屋顶及细部设计，具有强烈的地方特征及时代感；设计力求以一种有简洁明快，清新淡雅、精美细腻的建筑形象与周边建筑尤其是周围已建建筑取得一定的协调，以避免新的空间失衡，同时也追求其相对的独特性，注入新时代特征，以形成建筑物独特形象。建筑引用传统建筑的细部，结合现代建筑的简洁明快的特点，令建筑物新颖别致，细腻而又极具神韵；采用大面积玻窗、塑胶板与大理石相结合，营造轻松典雅，又不失现色，使整个建筑和谐统一充满现代感。（四）建筑构造1、墙体（1）外墙修整部分：填充墙采用烧结页岩空心砖,M5砂浆砌筑，首层建筑外墙距地500高范围内砌页岩实心砖，M5砂浆砌筑。（2）内墙：除店面分隔采用174、00厚轻质GRC隔墙砌筑外，其余内隔墙采用100mm厚或200mm厚页岩空心砖(卫生间为页岩实心砖),M5砂浆砌筑。（3）填充墙之技术细则须遵照非承重混凝土小型空心砌块墙体技术规程的各项要求。（4）墙体容重要求、构造、砌筑方法、砌块墙的构造柱、构造腰带、洞口加强和设置的过梁均按结构总说明施工，隔墙(除说明外)均砌至梁底或板底。（5）凡不同墙体交接处以及墙体中嵌有设备箱、柜等同墙体等宽时，粉刷前在交接处及箱体背面加铺钉一层纺织钢丝网，周边宽出200，以保证粉刷质量。（6）凡剪力墙、柱边门垛尺寸200X200留洞、槽及预埋管详见结构专业图纸，其余墙体留洞。（10）一层地面上新砌筑墙体在室内地面标高75、下60处用1:2防水水泥砂浆(内掺5%防水粉）抹20厚防潮层。（11）一层埋入土层的墙体用1:2水泥砂浆抹面20厚.表面涂2厚水泥基防水涂料2、楼地面（1）楼地面做法详见建筑构造统一做法表。（2）楼地面标高（除注明者外）均为结构标高。（3）地面面层标高应高于门外地面面层标高不小于20mm,或设置砼门坎(宽同墙厚，高200mm,用C20细石混凝土浇筑）。（4）卫生间的地面面层标高，应低于门外地面面层标高不小于20mm，或设砼门坎（宽同墙厚，高200mm,用C20细石混凝土浇筑）。（5）不同面层材料楼、地面的分界线一般设在门洞处门框中心，有高差处的界限与低侧墙面平。（6）如有楼面预留设备吊装孔，需76、在设备安装后封实，其上装修做法与周围楼面相同。3、屋面房屋面为钢筋混凝土现浇屋面，屋面防水等级为III级，防水做法参西南03J201-1 17页 2202。4、门窗（1）门1)所有设备管井及室内设备用房均选用防火门，管道井检修门定位与管道井外侧墙面平；凡未注明距楼、地面高度者为300高。2)前室、楼梯间门为乙级防火门，其耐火极限应满足相应规范及规定要求。3）防火分区间的防火卷帘耐火极限不小于3h，以背火面温升为判定条件,防火卷帘应安装在钢筋混凝土楼板、梁、柱等承重构件上，如无这种承重构件，应由卷帘厂家提供有关支承。4）建筑外门采用铝合金双层白玻中空门，由专业厂家现场实测后设计制作安装。（2）窗77、建筑橱窗、建筑外窗采用深灰色铝合金双层白玻中空窗(5+9+5)，设备房外窗采用深灰色铝合金单层白玻窗，百叶窗采用灰白色铝合金防雨百叶，由专业厂家现场实测后设计制作安装。（3）新更换的门窗玻璃的使用应满足建筑安全玻璃管理规定的相关要求。（4）门窗、幕墙的各项物理性应能满足规范的要求。（5）安全防护低于900mm的窗台应设置护窗栏杆(窗外为平台时不受此限)，保证窗户的有效防护高度不小于1050mm，防护栏杆之间的净距不得大于110mm。7、防水工程（1）屋面防水屋面防水等级为III级，采用4厚SBS改性沥青防水卷材作为防水层。（2）外墙防水外墙上的构配件、各类孔、洞、管道、螺栓等均应预埋，预埋件位78、于砌块墙体时应在预埋件四周嵌以聚合物水泥砂浆，整补时墙面分格缝内嵌密封材料。（3）卫生间防水防水材料：聚合物水泥基防水涂料防水层次：一道设防设防要求：坡向地漏的坡度应0.1%。五、结构设计（一）设计依据1、本工程结构设计遵照下列现行标准、规范、规定及规程：建筑结构荷载规范（GB500010-2001）混凝土结构设计规范（GB50011-2002）建筑地基基础设计规范（GBJ50008-2002）重庆地区建筑地基基础设计规范（DB50/5001-1997）建筑桩基技术规程（JGJ94-94）建筑抗震设计规范（GB50012-2001）砌体结构设计规范（GBJ50003-2001）商业仓库设计规范79、（SBJ01-88）2、抗震设防烈度根据中国地震基本烈度区划图该工程建筑场地地震基本烈度为6度，抗震设计按6度考虑，抗震等级框架及剪力墙均为四级。3、基本风压：0.40kN/m2（二）结构选型本工程除交易管理综合服务楼及商务中心属A级高度钢筋混凝土高层建筑、其余均为多层混凝土建筑，采用钢筋混凝土框架结构。（三）基础选型本工程暂拟轻型门式钢架及多层混凝土建筑采用独立柱基，高层建筑采用桩基础。具体选型需依据工程地质勘察报告结合结构计算确定。（四）结构计算软件结构计算拟采用中国建筑科学研究院CAD工程部编制的PKPM及系列软件。六、给排水设计（一）设计依据与范围1、设计依据建筑给水排水设计规范（GB80、50016-2003）建筑设计防火规范（GBJ17-87）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）汽车库、候车库、停车场设计防火规范（GB50068-97）污水综合排放标准（GB8979-2000）2、设计范围（1）室外红线范围内的给水管网和排水管网；（2）室内给水、消防及排水系统；（3）生活污水的处理。（二）给水设计1、设计用水标准农产品交易市场：6L/ m2d K=1.2 仓储设施及冷库：3L/ m2d K=1.5 配套用房：220L/人天 K=2.5 道路及绿化：2L/ m2d车库地面冲洗水：2L/ m2次 K=1 2、用水量估算序号用水类别用水量（m3）备注昼夜最大时1农产81、品交易市场279.00 29.06 2仓储设施及冷库78.30 6.26 3配套用房132.00 15.83 4车库地面冲洗水13.34 6.67 5道路及绿化用水40.02 20.11 6小 计542.66 77.94 7未预见用水54.27 7.79 按小计的10%计算合 计596.93 85.73 农产品交易市场建成后的最高日用水量为596.93m3/d，最大小时用水量为85.73m3/h。（2）水源农产品物流批发市场供水由彭水县自来水公司统一供给，拟从市政给水管网接出。本项目每天最大用水量为596.93m3/d，拟从市政自来水给水管网不同方位接出两根DN200的给水管，供本项目生产、生82、活及消防用水。市政给水管网给水压力约为0.30MPa，能满足本项目用水水量、水质、水压要求。（三）排水系统1、排水来源及水质、水量（1）污水水源及水质污水来源为交易市场建筑内各用户的日常排水（卫生间排水等）和生活废水（如餐馆排水）。排水属以生活污水为主要成分的城市污水。（2）污水需进行无害化处理达标后才可进入市政下水道。2、排水方案（1）排水体制：本库区为雨污分流体制。（2）雨水采用重庆市降雨强度：q=2822（1+0.7751gp）/(t+12.8p0.776)0.77(L/s.ha)其中：重现期取p=2年，集雨时间取t=5分钟，则q=293L/s.ha。雨水量：Q=q*F*k交易市场面积F83、=6.67ha，流量修正系统K=1，综合分流系数=0.75，则雨排水量：Q=293*0.75*6.67=1465.7/L/S设计沿交易市场外围道路均匀布置单篦雨水口，汇集场地雨水。各建筑雨排水及雨水口经暗管排入雨水井，最后汇合排入市政雨水管网。雨水排出管径DN400。3、排水系统划分（1）卫生间生活污水排出室外，经无害化生活污水处理设施处理后排入市政下水道。（2）餐馆厨房生活废水先排至室外隔油池，经隔油处理后排入生化池。4、卫生设备标准公共卫生间采用陶瓷蹲式大便器，自闭式冲洗阀，立式洗面器，男厕所设持式小便斗。（三）污水处理集中设置生活污水处理装置，该地块日处理能力合计为1000m3。七、电气84、设计（一）设计依据民用建筑电气设计规范JGJ/T17-92；建筑设计防火规范（GBJ17-87）；建设单位提供的有关设计资料及任务书；有关专业提供的技术资料和要求。（二）设计范围本设计包括交易市场的配电、照明、控制、防雷接地和本专业范围的消防设计。（三）供电指标主要供电指标：本工程由于占地面积大、用电量较大，负荷计算分片进行计算，用电负荷: 交易管理综合服务楼及商务中心按100W/ m2设计，交易区按25W/m2设计，加工及仓库按60W/m2设计，配套商业及服务区80W/m2设计，冷库按150W/m2设计，需用系数取0.8，总用电负荷为4193.5kW，计算负荷4154.8kW。（四）供配电系85、统1、负荷分类二级负荷：消防用电设备、火灾应急照明、疏散指标标志。三级负荷：不属于上述范围的其他用电设备。2、供电方案从市场变配电所引入一路0.4 kV低压电缆，总配电箱设在一层。本工程设计采用双电源方式供电：一路0.4kV电源引自区变配电所，另一路0.4kV电源由另一开闭所引来作为备用电源，以确保消防设备用电。3、消防值室消防控制室设在商务办公大楼一层，在该室设有电讯、电气、与消防系统有关设施。4、电力由总配电箱引至各用电点的供电，根据建筑设计要求及使用功能采用放射式供电方式。5、照明（1）本工程照明光源和灯具选择，根据各场所功能与要求，尽可能选用节能型灯具。下列场所设有应急疏散照明：消防控86、制室、库房、楼梯间、走廊等，并应设带镉镍电池的疏散指示，该灯在正常及事故情况下均点燃。（2）本工程办公、库房设一般照明。（3）本工程主要街道、出入口均设置道路照明，道路照明采用分区控制。6、线路敷设（1）总配电箱引出至各库房、办公配电线路均采用电缆（vv1000），可敷设在混凝土电缆槽内或穿管敷设。（2）由各配电箱引出的照明线路采用铜芯聚乙烯电线穿阻燃PVC管在楼板、墙壁内暗敷。（3）由建筑物引至室外的电缆，通过墙上预埋的钢管引出，并做好防水处理。7、防雷、接地（1）本工程各建筑物按三类防雷建筑物考虑防雷保护措施。（2）低压配电系统的接地型式采用TN-C-S系统。电源进线在配电箱上进行重复接地87、后，由配电箱引出一根专用接地线（PE线）至照明配电箱及插座，同时设有漏电保护装置确保安全用电。（3）建筑物防雷接地、电气设备安全保护接地、弱电设备接地、进出建筑物的各种金属管道接地以及其他需要接地设备，均共用同一基础接地体，实话总等电位接地，接地电阻不大于1欧姆。（4）为防雷电波沿线路侵入损坏设备，所有电气进出线全部采用埋地电缆，其金属外皮、钢管等在入户端接地。（五）弱电设计1、设计依据城市住宅和办公楼电话通信设施设计标准YD/T2009-93；有线电视系统工程技术规范GB50200-94；市内通信全塑电缆线路工程设计规范YDJ10-90；火灾自动报警系统设计规范GB50117-98。2、设计88、范围本工程弱电设计内容为电话系统、火灾报警及消防联动控制。3、电话系统本工程电话系统引自物流市场交接箱，在消防控制室内设2000对室内交接箱。整个交易市场市话需求量按1500对考虑。4、火灾自动报警及消防联运控制根据消防有关规范要求，火灾自动报警系统应为二级保护对象，在库房设有感烟探测器，火灾自动报警及消防联动控制设备安装在消防控制室内。第七章 信息平台建设一、物流信息平台建设原则在构建物流信息平台过程中必须具有前瞻性，物流信息平台应具有较强的扩展能力，能够适应彭水经济的快速发展，其构建原则侧具体表现为：（一）可靠性原则加强物流信息的精确性和及时性，采用备份方案等措施来提高系统稳定性，保证系统89、在发生故障时仍保持稳定性。（二）先进性原则应采用先进的系统规划、设计理念和计算机软硬件、网络技术进行设计开发，同时减少系统开发和维护的成本。（三）开放性原则应充分考虑系统兼容性，系统能够满足不同信息源的数据组织利用系统集成的理念整合区域物流资源。（四）实用性原则应充分考虑各个服务对象的需求，使系统易于操作，提升工作效率。（五）扩充性原则随着技术发展和用户需求的增加，系统能够以较低的费用和投资进行扩充。（六）安全性原则采用网络安全技术和严格的用户权限管理，以防止非法操作和恶意入侵造成系统灾难。二、物流信息平台建设彭水农产品批发物流市场物流信息平台不但要满足本市场物流网络系统中政府物流职能部门、物90、流企业、工商企业等不同层次的参与者对物流信息平台的信息需求和功能需求，而且要便于与重庆地区的物流信息沟通与交流。物流信息平台通过对物流信息的采集、处理和交换，提高工商企业的生产率和竞争力，保证物流企业提供优质服务，实现整个经济社会信息资源共享。本物流信息平台是指具有包括公共信息服务系统、物流电子交易系统、物流综合服务系统等主要要素的支持重庆及周边地区物流系统规划、运作、协调、控制的信息体系，见图7-1。图7-1 物流信息平台规划基本框架（一）物流电子交易系统物流电子交易系统是为物流供需双方提供物流供求信息分布、数据交换及电子化的交易平台，并提供完成交易所需的附加服务，实现从原材料的查询、采购，91、产品的展示、定购到发货、仓储等作业的选择，再到电子支付以及顾客的反馈等一系列的贸易活动。物流电子交易系统包括网上报价、网上下单、网上交易、网上招标、信息外包、合同管理、金融服务等功能，其特征为格式规则化、通信交互化、交易批量化、作业逐日化。竞争性的物流信息网络系统是建立在交易系统的基础上，电子交易平台替代传统交易过程中纸介质信息载体的存储、传递、统计、发布等环节，实现商品和服务交易以及交易管理等活动的全过程无纸化、直接化、实时化、效率化，见表7-1。表7-1 物流电子交易系统功能企业类型信息需求对交易平台的供需功能物流服务提供企业配送、仓储加工、装卸搬运、物流总代理等市场需求信息物流服务的电子92、询价报价、物流业务的网上谈判议价、签订合同和合同管理、电子订舱功能、电子支付和资金结算功能、银行账户申请、资金划转、金融投资服务、网上报关与通关、工商注册物流服务需求企业物流服务提供方的详细信息(资质、特色服务、信誉状况、物流服务价格、服务范围)（二）物流综合服务系统物流综合服务系统发布物流市场信息资源，为企业提供信息化服务，并整合供应链相关企业的信息资源，实现供应链企业之河业务信息的共享和资源的优化整合，提供个性化服务。它包括各种类型的物流节点服务、智能配送服务、货物跟踪服务、库存管理服务、决策服务等方面。物流综合服务平台进行配送路线、配送的发送顺序、配送的车辆类型、客户限制的发送时间的选择93、，实现最优化配送:通过将业务流程中各节点上的有关货物运输状态的信息进行有效的组织，用以支持用户对货物的跟踪查询服务;进行采购数量及时控制、仓库储位有效利用、商品数量控制、货品进出库控制、及时提供库存信息等仓储管理，使库存量能在满足客户需求的条件下达到最低库存:进行退货服务管理，提高顾客服务水平，包括下游退货处理、上游退货处理、资源回收物品处理等方面;建立物流业务的运筹优化模型，协助管理人员鉴别、评估和比较物流战略的可选方案，见表7-2。表7-2 物流综合服务平台的主要管理系统运输管理系统实现订单管理、货运业务管理、人车分配、车辆调度管理、车辆技术管理配送管理系统实现车辆优化配载、配送线路优化等94、功能仓储管理系统实现货物出入管理、库位管理、库存控制、仓库作业管理等功能货代管理系统实现进出口业务操作、结算管理、箱管、运价管理、发票制作等功能客户关系管理包括客户详细信息管理、客户分类管理、机会分析管理等功能供应链管理实现供应链节点的信息共享交互、供应商管理、客户管理、协同管理等功能货物追踪系统实现货物运输状态的实时信息查询（三）公共信息服务系统公共信息服务系统具有重庆地区公共物流信息发布与共享的功能，是重庆地区公共物流信息资源的汇集中心，具有政府支持性服务功能、行业监管功能、区域综合交通运输信息共享服务功能、城市综合信息共享服务功能、物流企业基础信息共享服务功能、其他公共服务功能等功能。政95、府支持性服务功能，提供法规政策、口岸、商检、税务等服务，支持重庆现代物流的发展;行业监管功能为政府对物流行业的监督管理和规范运作提供技术手段;其他公共服务功能，主要提供气象信息、交通信息等公共信息的发布，发挥公共信息导航作用。三、物流信息平台的技术支持（一）物流信息基础设施物流信息主要是数据，信息的收集、汇总、储存、处理、发布等都离不开信息传递和交换，要进行信息传递及交换，就必须有完善的物流信息基础设施。物流信息基础设施主要包括通信网络基础设施(电信交换网、光纤宽带网、无线通讯网等)和计算机硬件设施等。因此，可以利用现代化的卫星通讯和光缆通讯，提高经济社会信息化水平，并根据物流信息特点，构建具96、有先进性、实用性和可靠性的信息采集、处理、发布网络平台，为物流信息的循环流动创造物质条件。（二）物流信息标准化物流信息标准化是现代物流业走向规模化、全球化的基础。重庆市物流信息平台要对不同物流信息网络系统之间的数据进行交换，就特别需要标准化的物流信息，在编码、文件格式、数据接口、EDI、GPS等相关代码方面实现标准化，促使不同物流信息网络系统数据的顺利交换。物流信息数据的非标准、不规范、不统一，使数据交换的难度加大，从而降低物流信息网络系统的利用效率，造成资源浪费和信息失真，因此必须加快重庆市物流信息标准化的建设。物流信息标准化包括数据库系统标准化、通信规范和通信协议标准化、EDI系统标准化、97、交易定单标准化、运输标签标准化、条形码标准化等内容。（三）大型动态数据库彭水农产品批发物流市场物流信息平台汇集了各个物流运作设施信息系统，以及各相关行业、各类物流企业和政府相关部门等各类信息系统的信息.因此，需要建立一些大型的动态数据库，如仓库数据库、运输数据库、物资数据库、商业数据库、基础数据库、外部信息数据库等，提供实时动态信息，并采用统一的信息体系和标准，进行数据采集、筛选、转换和融合，实现各类信息的综合集成。（四）物流信息技术体系针对不同物流、经营形式，应采用不同的技术路线和解决方案，建立与重庆现物流发展相适应的技术体系。1、EDI技术将EDI技术与现代物流网络系统技术(如观XLM、U98、DI、WEPEDI)结合起来，为现代物流信息活动提供快速、简便、廉价的通讯方式，实现远距离的“无纸贸易”，易于与国际接轨。2、通信网络技术在Internet基础上，采用基于IP的VPN(虚拟专用网)技术、无线电频率技术、卫星通信和图象处理等技术与各类物流信息网络系统的连接，为各个物流资源的互联提供一个安全、可靠、稳定、适用的网络传输环境。3、GPS/GIS系统通过集成先进的智能交通系统(ITS)、全球卫星定位系统(GPS)、地理信息系统(GIS)，遥感技术(CSM)以及Internet技术，将自动化系统、筹措系统、分配系统和运输系统等有机结合起来，实现对现代物流全过程的数字化管理及“透明式”监99、控。4、POS系统利用条形码技术，OCR标签,扫描技术、专业网技术(VAN)等，建立速度快、准确率高、可靠性强的销售时点信息系统，促进重庆与其他地区的商品流通。5、仓储管理系统以现代信息技术(条码技术、数据库技术、无线通讯技术、自动识别技术等)、数学和管理科学方法为基础，建立对仓储信息进行收集、加工、存储、分析和交换的综合系统，协调仓储管理功能，促进仓储系统透明化、可视化，实现物资保障的快速性、可靠性、准确性、经济性。6、网络安全技术网络的安全是现代物流信息网络系统正常运行的保证。为了避免存储数据的泄密、破坏和丢失，程序执行错误以及故意发送错误信息造成的混乱和损失，保证信息的安全性，应采用55100、1协议、访问控制与验证、网络防火墙、认证和数字签名等网络安全技术。第八章 环境保护与绿化一、设计原则依法执行环境保护设施与改造工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。实施总量控制，坚持“预防为主、防治结合、综合治理”的原则，对本次设计产生的各种污染物进行治理，保证达标排放。二、设计依据（一）中华人民共和国环境保护法（1989年）；（二）GB8979-1996污水综合排放标准，执行一级标准。三、环境保护（一）严格执行重庆市建筑施工管理有关法规。（二）合理布置施工方案，严格组织，精心施工，加强施工现场的文明管理，杜绝野蛮施工。（三）工程施工过程中的环保措施，重点针对施工的噪声、污水排101、放、建筑弃渣等几个方面采取相关措施，防止对环境造成污染。（四）所有建筑材料都应该符合环保要求，业主、施工、监理单位应严格把关，确保建筑材料的质量以及建筑施工措施的落实到位。四、主要污染及污染物（一）人、汽车引起的粉尘。（二）人、汽车、设备引起的噪声。（三）汽车、设备产生的废气。（四）人类活动产生的污水。（五）交易市场内产生的垃圾及污水。五、防治措施（一）满足绿化率要求，选择适应本地气候条件的树木花草进行优化种植。（二）采用先进的种植技术和防止病虫害技术，提高植物的成活率。采用地面、层面、平台和垂直绿化方式，增大绿化覆盖率，起到清洁空气，降低噪声，调节气候的作用。（三）尽量减少硬铺装，选择具有透102、气、透水性能的地面铺装材料，即扩大绿地面积，又保证了人和车辆的通行方便。六、绿化（一）绿化设计充分发挥植物的景观效益、地面绿化、架空层绿化、绿化多类型、多层次。（二）植物配置以乡土树种为主，结合景点设计适当引入异地风情植物。第九章 消防设计一、设计依据（一）中华人民共和国消防法（1998年9月1日施行）；（二）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（三）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）。二、概述本工程在生产过程中不使用易燃、易爆物品。本工程各建筑物分别为二、三级耐火等级。三、消防措施（一）总图批发物流市场总平面布置遵守安全、卫生及建筑设计防火规范有关规定，满足卫生及防103、火间距要求。在场区主要建筑物周围均设置运输消防共用的道路，道路宽度为4-6m，并在主要建筑物周围形成环行消防通道，保证消防车道畅通无阻。（二）建筑本工程各服务区建筑物均按建筑的长度和人员等因数要求于东、西、南、北各设一个以上出入口及二个楼梯，以满足人流疏散及建筑防火规范要求。所有建筑配件、结构构件的耐火极限均满足消防规范要求。在配电室等不宜用水灭火的场所应按国家有关规范设置一定数量的手提式MF8型干粉灭火器和MT3型二氧化碳灭火器。（三）消防给水根据建筑设计防火规范（GBJ16-87）2001年版，本工程建筑耐火等级为二、三级，生产类别为丁、戊类，通过建筑物体积的计算，室外消火栓用水量为30L104、/S，室内消火栓用水量为25L/S，火灾延续时间按2小时计，则建筑物一次火灾消防用水量为2396m3，消防水池与生产、生活水池并用，在蓄水池内设有消防水位控制系，保证水池连续补水，消防水量不被他用。（四）电气在交易市场、综合办公楼内设有自带蓄电池的两用型照明灯，在楼梯间、走廊、转角、安全出口、应急门等处设有应急疏散指示灯。发生火灾时自动点燃，同时切断空调风机电源。根据防雷设计规范，本项目高于15米的建筑物屋顶设避雷带，10KV变压器设中性点直接接地，接地电阻小于4。建筑物内的照明配电均采用阻燃型铜芯塑料绝缘导线(ZR-BV-)穿钢管保护，动力配线采用低烟无卤阻燃铜芯电缆沿金属桥架敷设。装设短路105、保护、过负载保护、接地故障保护，插座回路设漏电保护。（五）通风与采暖各建筑物内空调管道的送、回风管在进出机房和穿越防火分区的隔墙处均应安装防火阀，发生火灾时，当温度达到72时，防火阀自动关闭，同时关闭空调风机，以达到保护空调机组的目的。当一个空调系统内发生火灾时，所有空调系统均应同时关闭。通风、空调系统的风管采用不燃烧材料制作；保温材料采用不燃烧材料。四、消防管理项目应设消防安全科，负责整个市场的消防管理工作，其主要职责是宣传贯彻国家的消防法律、法规，提高全体商户的消防安全意识，对整个市场的消防设施进行维护管理。公司设置专职消防安全员，负责重点部位的消防安全检查。同时制订严格的工艺操作规程和消106、防安全制度，增强商户的消防观念。 第十章 建筑节能设计一、总图布置总图布置避免西向开窗。尽量争取较多房间有较好的朝向，并有利于开窗和组织好自然通风。二、建筑节能（一）总平面设计1、尽量减少硬化（混凝土、石板等）地面，增加绿地；2、建筑物的平面布置有利于自然通风。（二）建筑单体设计1、选用合适的建筑体型系数和窗墙比。满足重庆市工程建设标准（居住建筑节能50%设计标准）DBJ50-5024的规定。门窗洞口的开启位置有利于自然采光，也有利于自然通风；2、原则上减少建筑物外表面积。总体布局中的建筑尽量争取较多的房间有较好的朝向，并有利于开窗和组织好自然通风； 3、外墙表面采用玻璃幕墙和大理石，以减少外107、表面对太阳辐射热的吸收；4、楼梯间采用可开启式外窗；（三）建筑物外围护墙在满足基本的承重、安全围护、防水、防潮功能外，还考虑了以下几点：采用保温隔热性能好烧结多孔砖作为墙体材料；对传热性好的墙体或墙体中传热性好的部位（“热桥”）拟采用保温体系,以满足相应建筑节能设计标准的相关规定。（四）门窗除满足基本的采光、通风和安全围护作用外，还从以下及各方面来考虑门窗的节能特性，以满足相应建筑节能设计标准的相关规定：1、选用节能型灰色型材窗框；2、采用塑框型材中空玻璃；3、门窗具有良好的密封性能。本工程外窗气密性为建筑外窗气密性能分级及其检测方法GB7107规定为级。（五）屋面采用集防水、保温于一体的屋面108、防水做法；（六）平窗均设置水平遮阳板。（七）对于围护结构个别部位满足“节能标准”有较大困难时，将在施工图设计阶段进行建筑物全年耗电量的综合性能指标计算，通过调整构造，使该指标以满足相应建筑节能设计标准的规定。三、给排水节能根据我国现行供水情况及建筑用水情况，建筑给排水节能主要有以下几个途径：（一）选用节能型的给排水设备实现运行节能。（二）充分利用市政管压力供水、减少加压供水楼层数以减少用能耗量。（三）给排水管道采用加厚型防隔震及防噪音管材。（四）合理利用市政管网余压，采用分区给水方式。（五）采用节水型卫生器具，减少供水量，同时也减少供水能耗。四、电气节能（一）选用低损耗高效节能型变压器，并使变109、压器负荷率接近85%。（二）变配电房布置在负荷中心。（三）合理选择导线截面与路径，减少损耗。（四）在变压器低压侧设集中低压无功补偿，提高功率因数到0.90以上。（五）各种场所的照度值、LPD值严格执行建筑照明设计标准GB50034-2004中的有关规定,取值如下：楼梯间 3050LX门厅、过道为 5075LX倒班宿舍 75-100LX 水泵房、配电房、电梯机房、消防控制室、发电机房 200LX LPD8W/m2。第十一章 防灾减灾一、总图据业主提供的资料显示，其周边未有存在安全隐患的加油站及气站等。二、建筑建筑主要是防火安全，详见建筑消防设计专篇。三、结构根据地质钻探报告显示该场地适宜建筑。四110、地质灾害防范根据地质评估报告显示无地质灾害，场地不是禁建区和慎建区。根据总体设计无高切坡、深开挖。五、地震防治本项目所在地地震烈度按6度设防进行相关设计。六、电气安全防雷、接地：本项目为二类防雷建筑，保护接地采用TN-S制。第十二章 职业安全卫生一、建筑及场地布置概况本工程场地地震基本烈度为六度，抗震设防采用六度。本工程按有关规范进行室外防雷接地设计，同时设有防静电接地干线，也防雷接地联成电气通路。本工程场地的四邻对工程的职业安全卫生均无影响，场区四周均设置了绿化带，以改善环境。总图设计按规范要求保持防火间距，场区道路形成环形、通畅，以满足消防和运输等方面的要求。二、生产过程中存在的职业危害111、因素本项目生产过程中存在的职业危害因素主要是汽车、装卸机械、通风空调等机械设备在运行过程中产生的振动、噪音和粉尘，以及装卸过程中的人身安全影响。三、采取的主要防范措施（一）防火防爆1、场区总平面布置上，各建筑之间按规范要求留有足够的间距，且道路通畅，满足消防和运输等方面的要求。2、机械设备及辅助设施在布置上均按规范要求留有安全通道和规定的操作间距；建筑内楼梯应符合安全要求。3、通风、空调管道等均用不燃烧材料进行保温，并按有关规定，送回风管道在穿越机房的隔墙或楼板处均设置防火阀，空调系统在火灾发生时，自动切断风机电源以防火势蔓延。（二）电气安全电气设备非带电的外壳，配线穿管以及电气安装支架等均作112、接零保护。选用漏电保护的电气设备，检修照明电压不高于12v，以确保操作人员和检修人员不致发生触电事故。四、卫生（一）合理布置货场，并在站区内空地处和建筑物四周进行绿化。场区各区域均具有良好的自然采光和通风。（二）对温度、湿度较大的工作岗位均作通风考虑，以降低室内温湿度，减少对操作人员的影响。人员工作集中的室内场所采用舒适性空调，从而保证舒适的生产环境。（三）对机械设备采用减振器材，风机加装消声器。同时在有噪声源的机房内采用吸音材料等措施，以最大限度地降低噪声，减轻对操作人员的危害。（四）在进行设备选型时，尽量选择连续性的、自动化程度较高的生产设备，可充分降低工人的劳动强度。五、安全急救及卫生保113、健区内应设急救箱，可作事故紧急处理。六、职业安全卫生教育公司设安全科，负责职业安全卫生教育工作，凡新工人、实习人员、操作人员调换岗位等均通过三级安全教育，审查合格后进入岗位，由专职安全员巡回检查安全生产情况。站区设专职消防人员一名，负责消防工作，检查消防设施器材的完整情况，并定期组织职工进行消防知识教育。第十三章 项目管理及人力资源配置一、组织机构设置（一）组织机构图13-1 项目组织机构图（二）项目组织职能工程部:负责公司内基建工程安装、水电设备维护。物流中心:负责物资的仓储、装卸搬运、流通加工、运输、物流信息处理。营悄部:负责商铺销售、营销策划、商户引进、商户信息处理、政府及市场公关。财务114、部:负责公司财务税收相关工作。农贸部：负责农产品交易市场的综合运营管理。办公室：负责公司行政、人力资源、档案管理工作。二、项目建设期管理本项目业主应成立项目建设领导小组，由法人代表任组长，主要项目建设的统筹安排工作。项目领导小组下设质量、安全、财务、设备动力等专业领导小组，由项目业主各业务部门负责人负责相应具体工作。项目建设过程中，项目建设领导小组将根据项目各阶段的不同要求特点，切实组织好项目的规划、设计、施工招标，以保证工程质量自设计开展至施工的各个阶段都能达到管理目标的要求。同时在建设过程中负责项目协调及质量管理、合同管理、财务管理，确保项目按规范要求优质、高效建成。三、项目运营期管理（一115、）市场建成后的初期发展对策1、本市场是按照现代化、集约化大流通市场的模式建设的，是具有龙头和中心作用的批发市场，可与市内外外其他农产品批发市场共同形成一个农产品批发市场网络，以促进和激励消费需求的增长。为此，对彭水县区内布局不合理、规模偏小、场址狭小的一些现有小型农产品批发市场，可采取一定的措施，将这些市场内较大的经营户和客商规范化地引导加入到拟建的大型农产品批发市场中从事贸易经营业务。这样既可使这些经营规模较大的经营户和客商有了更有助于其发展的交易环境和设施条件，使其交易规模进一步扩大，同时也缓解了现有的小型农贸市场现有条件有限，并给市场周围环境及交通造成紧张压力的状况。又为新建的规范化大型116、综合性农产品批发市场的兴旺奠定了一定的基础。2、为了使兴建的大型农产品批发物流市场能迅速地兴旺繁荣起来，政府可给予一定的优惠政策予以扶持，以吸引更多的县内外客商，甚至省外商人、公司进场经营，逐步造成一种人气旺盛，生意兴隆的氛围，为该市场的快速发展创造一种兴旺气氛。3、要充分发挥市场地理位置优越，交通条件便利，交易规模大，品种齐全，交易信息灵通，服务周全等方面的优势，有意识地组织一些交易规模较大的客商进场交易，并依据与国内大市场间建立的信息网络系统，为他们提供及时的、快捷的产销信息。定期组织大型商品交易活动，指导进行一定范围内产销平衡，余缺调剂的商品流通贸易。逐步培育一批信誉较好，交易规模大的批117、发商和中间商，并以此为骨干，试行交易会员制，建立利益和风险约束机制，拓展联系渠道。（二）市场的成长期阶段1、在建立会员制基础上，根据消费市场的需求增长情况，可有选择地推行场内竞价拍卖的交易方式，并试行开展电子网络的远程交易活动，条件成熟时，可试行开展远期合同制交易方式。应依据这些方式所需的必要条件，按先易后难的原则，选择交易大宗，易实现规格化，标准化的产品进行拍卖、合同交易和电子商务交易的试点，取得经验后，逐步推广。并同时作好拍卖、电子交易及其他特殊交易方式的专业人员培训，以便能满足此类业务开展的需要。2、应发挥大型农产品批发物流市场的示范和调控作用。这主要体现在大型农产品批发物流市场的信息功118、能上。即不仅可及时了解国内主要批发市场交易品种、规格、标准、数量、成交量及交易价格等方面的信息，而且还可将本市场交易行情方面的诸多信息向网络通报，以便让生产者、经营者和消费者能及时了解市场供销情况，以指导其合理调整产品结构和消费结构，合理组织商品供应，引导经营和消费，同时也可以实现对一定范围内其他市场的调控和平抑物价，以免造成产销和物价的大起大落的不稳定局面。（三）市场的成熟期在这一时期对进场交易的商品应要求有严格的标准。即交易商品应力求达到规格化、标准化、系列化、条码化、包装化，其交易商品应要求有一定的加工和精整程度，适宜于现代化交易方式和运输方式，实现交易商品大批量的快速运输和储存，使农产119、品的商品化率有明显的提高。四、人力资源配置为了确保生产，合理安排劳动力，根据生产管理的需要，整个项目共计定员95人。见表13-1。表13-1 岗位定员表序号项 目人数（人）备 注1管理人员152技术人员53招商人员254保安255清洁工25合计95第十四章 项目实施进度及招投标方案一、工程建设进度（一）建设工期根据同行业类似项目建设的实际经验以及新建项目的具体特点，确定本项目建设期限为2011年7月2013年6月，共计24个月。（二）项目实施进度计划如下1、2011年5月2011年7月，完成项目的立项、勘察、可行性报告编制及审批；2、2011年5月2011年7月，工程设计、场地征用、安置及项目120、招投标等前期工作；3、2011年7月2012年11月，完成场地平整、基础施工；4、2012年3月2013年1月，完成土建工程；5、2012年12月2013年3月，完成设备订货及采购；6、2013年3月2013年5月，完成水电及设备安装；7、2013年5月，完成室外道路、停车场及绿化；8、2013年6月，完成试运行、竣工验收。二、招投标方案根据中华人民共和国招投标法以及重庆市有关工程招标文件的规定，本项目建设应进行招标，招标方案如下：（一）招标形式采用公开招标形式确定施工单位、勘察设计单位及监理单位。勘察、设计、施工、监理单位资质要求：勘察单位资质：甲级设计单位资质：甲级施工单位资质：二级及以上121、监理单位资质：甲级（二）招标信息发布公开招标公告及其他需公告的信息应在重庆市政府指定的媒体上公开发布。（三）招标工作组织由业主委托具有甲资质的招标中介机构组织实施本项目的招投标工作。招标时须按公平、公开、公正的原则组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加公开招标的单位不宜少于5家，参与邀请投票的单位不得少于3家。第十五章 投资估算及资金筹措一、投资估算范围投资估算范围包括项目从筹建至竣工验收并达到满负荷运营时所需的全部费用，费用内容包括建筑工程费、设备购置费、安装工程费等工程费用，以及工程建设其他费用，基本预备费，建设期利息，铺底流动资金。二、投资估算依据（一）国家发改委、建设部2006年7122、月颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（二）项目技术方案、产品方案、建设条件、建设工期；（三）工程量根据方案设计估算；（四）设备价格：主要设备通过厂家询价，小型及通用设备采用市场价（价格为到厂价）；（五）材料价格：材料价格采用市场价格，不足部分采用2010年最近一期重庆市工程造价信息公布的指导价格（价格为到厂价或预算价）；（六）相关费用按国家及重庆市有关规定计算；（七）业主提供的相关资料。三、投资估算（一）建设投资项目建设投资估算总额为22035万元，其中建筑工程费14058万元，设备购置费1256万元，安装工程费72万元，工程建设其他费用4684万元，工程基本预备费1965万元。1、123、 建筑工程（1）土建根据近期同类工程的造价资料进行测算。（2）公用配套设施由各公用专业按工艺要求，结合工艺布置和项目的实际情况，根据有关的估算指标编制。（3）设备基础费由工艺专业根据相关的估算指标进行测算。2、设备及安装工程（1）设备原价按近期设备制造厂或供应商的询价进行测算。（2）设备运杂费、安装费由工艺专业根据相关的估算指标进行测算。3、其他费用（1）建设用地费用该项目共征地约5.7万平方米（共86.46亩），征地费按5.6万元/亩估算。（2）技术咨询费用项目论证费：包括编制项目建议书、编制可行性研究报告、评估项目建议书及评估可行性研究报告等费用。根据重庆市物价局、重庆市计划委员会、重庆建124、设委员会发布的重庆市工程建设中介服务收费管理实施办法（渝价2000352号）计算。 勘察设计费：按国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）规定计算。施工图审查费：根据渝价（2005）649号文重庆市物价局关于调整施工图设调文件审查收费标准的通知的有关规定计取。环境影响评价费：指按照中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国环境影响评价法等规定，为全面、详细评价建设项目对环境可能产生的污染或造成的重大影响所需的费用，包括编制环境影响报告书（含大纲），环境影响报告表和评估环境影响报告书（含大纲），环境影响报告表等所需的费用。按照国家环境保护总局关于规范环境影响咨125、询收费有关问题的通知（计价格2002125号）规定计算。招标代理费：根据原国家计委“计价格20021980号”招标代理服务收费管理暂行办法的有关规定计取。工程建设监理费：根据国家发展改革委、建设部颁布的建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670号）计算。 （3）工程相关费用包括：城市建设配套费、防雷工程设计审核费、人防工程易地建设费等，按照重庆市人民政府有关文件规定标准计列。防雷工程设计审核费：根据渝价(2001)402号文有关规定计取。城市建设配套费：根据重庆市城市建设配套费征收管理办法（重庆市人民政府令第85号）、重庆市人民政府关于城市配套费征收管理有关问题的通知（渝府发2126、008120号）、彭水自治县人民政府关于城市配套费征收管理有关问题的通知（彭水府发200881号）和彭水苗族土家族自治县人民政府关于调整城市建设配套费征收标准的通知（彭水府发（2009）40号）有关规定，本项目建设用地面积在2000平方米以上，按建筑面积每平方米120元计征。 人防易地建设费：按渝价(2004)32号文的有关规定，本项目按15元/m2计取。（4）建设管理费建设单位管理费：根据重庆市财政局转发财政部关于的通知 (财建2002394号) （渝财建2002247号文）的有关规定计算。建设工程规划综合费：根据重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市建设工程规划综合费收缴管理办法的通知（渝办发127、200548号）的规定计取。建设工程综合服务费：根据重庆市物价局渝价（2005）143号文的有关规定，本项目按建筑工程费用的一定比例计取。（5）生产准备及其他费 根据近期类似项目相关数据计取。4、预备费 （1）基本预备费 按工程费用与工程建设其他费用之和的10%计取。（2）价差预备费根据原国家计委颁发的计投资（1999）1340号文的规定，和物价变化趋势、项目特点，本项目涨价预备费计算指数按零考虑，不计列。建设投资估算详见财务分析辅助报表1（二）建设期借款利息本项目债务资金拟使用银行贷款，建设投资借款本金为16500万元，借款计息年利率为6.14%，根据项目实施计划测算建设期利息为2013万元128、。（三）流动资金流动资金估算采用分项详细估算法。估算得项目满负荷生产年份需流动资金360万元，各年流动资金根据该年生产负荷估算。流动资金的30%为铺底流动资金，由企业自筹（资金来源为企业自有资金），项目铺底流动资金为108万元。流动资金估算详见财务分析辅助报表2。（四）项目总投资项目总投资由固定资产投资和铺底流动资金构成。经上述计算，项目总投资为23634万元，其中固定资产投资23515万元，铺底流动资金108万元。（五）有关问题说明1、其它费用参照国家和重庆市有关规定计取，若与实际不符，可按实调整。2、本估算是按现行定额、取费标准、价格依据、现有相关图纸和公用专业指标编制的，因此，只能反映现129、时设计造价水平，如果在以后各阶段内相关资料、依据发生变化，应在规定范围内调整。四、资金筹措本项目总投资23634万元。其中申请商业银行贷款16500万元，占总投资的69.8%，企业自筹6134万元，占总投资的26%，申请政策补助资金1000万元，占总投资的4.2%。项目投资使用计划与资金筹措详见财务分析辅助报表3（投资使用计划与资金筹措表）。第十六章 财务评价一、评价原则、依据及参数（一）原则1、遵循费用与效益计算范围一致性原则；2、遵循费用与效益识别的有无对比原则；3、以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅；4、在计算期内不考虑通货膨胀因素。（二）依据1、国家发改委、建设部颁发的建设项目经130、济评价方法与参数（第三版）；2、国家现行的财税政策、会计制度与相关法规；3、建设方案；4、业主提供的基础资料。（三）评价参数根据项目实施计划建设期确定为24个月，生产运营期确定为13年，则项目计算期为15年。项目融资前税前财务期望收益率为8%，项目资本金财务期望收益率设定12%，基准投资回收期为10年。二、运营收入、运营税金及附加估算（一）运营收入估算项目建成后，其运营收入主要为租金收入、服务设施收入、物管费、住宅楼销售收入及税费四部分。1、交易用房租金收入（1）门面租金收入农产品交易市场总经营面积包括农产品交易市场、农产品直销区，总经营面积20000，租金25元/月，月租金收入2000025131、元/月=50万元。（2）仓储经营收入仓储总经营面积10000，租金20元/月，月租金收入1000020元/月=20万元。（3）冷库经营收入冷库总经营面积9000，租金50元/月，月租金收入900050元/月=45万元。（4）市场办公楼租金收入市场综合楼为五层，总建筑面积10000M2，其中一层用于银行、会展、咨询服务、结算中心等，第二、三层用于工商管理、安全监控、质量跟踪、检测检验中心、林权交易、电子交易等，第四、五层用于行政办公、商务会议等，设计可出租面积为60%，租金80元/月，月租金收入10000M280元/月0.6=48万元。2、服务设施收入（1）停车场收入市场设计大车位43个，平均每132、个车位每天收入10元，小车位270个，平均每个车位每天收入5元，设计可出租面积为60%，停车费月收入为3.2万元（2）电子商务系统收入本项目采取了先进的信息管理系统，可以为企业及时准确地提供信息服务，因此，本报告估算信息服务费每月为10万元，则每年的信息服务收入为120万元。3、批发物流市场物管费批发物流市场物管费为5元/月，住宅楼物管费为1.2元/月，物管费月收入为：553005元/月+570001.2元/月=34.49万元/月。4、市场配套住宅项目销售收入（1）项目销售单价的确定1）高层住宅楼销售单价的确定经实际调研建议本项目高层住宅楼均价为：2800元/平方米（建筑面积）。2）商铺销售单133、价的确定经实际调研建议本项目商铺均价为：5000元/平方米（建筑面积）。3）车位销售单价通过对周边类似项目的停车位的价格调查，车位平均销售价格在1万/个1.5万/个。拟定本项目车库单价为1.2万元/个。（2）可销售面积项目可销售建筑面积为63000 m2。其中，高层住宅楼57000m2，商业6000m2，此外，还有个173个车位可供销售。（3）收入预测本项目计划于在计算期第1年7月开工，于计算期第2年3月开始预售，于计算期第4年全部销售完成。各年销售计划及销售收入见表16-1。表16-1 住宅销售收入预测表（单位：万元）序号项目合计12341销售进度（%）30%50%20%2商用门面销售收入3134、00090015006003高层住宅楼销售收入159604788798031924停车场销售收入20862104425销售总收入19168575095843834根据市场需求和项目实际情况，拟定该项目计算期第3年商铺入驻率为30%，计算期第4年商铺入驻率为60%，计算期第5年商铺入驻率为80%，计算期第6年为90%。经测算，达产期年营业收入为2342万元，市场配套住宅销售收入15960万元，商用门面销售收入3000万元，停车场销售收入208万元。（二）营业税金及附加估算营业税金及附加按国家规定计算。本项目经营服务收入需缴纳营业税，同时缴纳城市维护建设税和教育费附加。营业税税率为5%，城市维护建135、设税和教育费附加分别按营业税额的5%和3%计算。经计算，满负荷运营年份项目的营业税为117万元，城市维护建设费为5万元，教育费附加为3万元。项目各年销售收入、销售税金及附加和增值税估算详见财务分析辅助报表。三、成本费用估算（一）经营成本估算1、燃料及动力费项目的燃料及动力为水、电，其消耗量根据近期类似项目统计数据和企业运营统计数据综合估算。2、职工工资及职工福利费项目劳动定员为95人，职工平均工资和福利费按2.5万元/人年估算。3、修理费以固定资产原值为基数按一定比例提取。4、其他费用包括招商宣传费用、经营管理费等费用，其根据类似企业经营统计数据估算参照同类企业运营统计数据估算。通过上述计算，136、满负荷生产年份项目的经营成本为1269万元，经营成本估算见表16-3。表16-3 经营成本估算表序号费用名称年成本（万元）估算说明1外购燃料及动力费3172工资及福利费2383修理费45 4其他费用668经营成本1269（二）折旧费、摊销费折旧费按直线折旧法以工程分类计算。建筑工程折旧年限为40年，设备折旧年限为15年，固定资产残值率按5计算。无形资产及其它资产按10年摊销。估算得项目年折旧费为453万元，年摊销费为217万元。折旧费、摊销费估算详见财务分析辅助报表6。（三）财务费用财务费用为建设投资借款余额应在生产期支付的利息、流动资金借款利息与短期借款利息之和。 （四）成本费用通过上述估算137、，正常运营年份项目的总成本费用为1574万元。 项目总成本费用估算详见财务分析辅助报表。四、盈利能力分析（一）项目财务现金流量表分析根据项目财务现金流量表（财务分析报表1）计算的财务指标如下：项目投资财务内部收益率：12.86%（所得税前）项目投资财务内部收益率：8.32%（所得税后）项目投资财务净现值：（所得税前）4193万元（ic8%）项目投资财务净现值：（所得税后）2596万元（ic8%）项目投资回收期（所得税前）：7.3年项目投资回收期（所得税后）：9.8年分析上述财务指标，项目投资财务内部收益率：12.86%（所得税前），项目投资财务内部收益率：8.32%（所得税后），均高于行业基准138、收益率；项目投资财务净现值所得税前和所得税后均大于零。因此，本项目的财务盈利能力可满足要求。（二）项目资本金现金流量表分析根据项目资本金现金流量表（财务分析报表2），项目的资本金财务内部收益率为12.06%。因此，从项目资本金投入可获得的收益水平看，满足投资者的要求，项目在财务上可以被接受。（三）利润与利润分配表分析项目正常生产年份运营收入为2342万元，营业税金及附加为120万元，总成本费用为1574万元，利润总额为648万元。所得税税率为15%，年缴纳所得税为125万元，净利润为550万元。法定盈余公积金按税后利润的10%提取，法定盈余公积金为55万元。利润估算及分配详见财务分析报表3。根139、据利润与利润分配表（财务分析报表3）计算的盈利指标如下：总投资收益率（ROI）EBIT/TI1005.44式中：EBIT营运期正常年份息税前利润TI项目总投资（包括流动资金）资本金净利润率（ROE）NP/EC10013.08式中：NP营运期内年平均净利润EC项目资本金均满足投资者的要求。五、偿债能力分析该项目拟在计算期第3年偿还本金5000万元，并支付当年所产生利息，计算期第4年偿还本金9500万元，并支付当年所产生的建设期利息，计算期第5年偿还本金1000万元，并支付当年所产生的建设期利息，计算期第6年偿还本金500万元，并支付当年所产生的建设期利息，计算期第7年偿还本金500万元，并支付当140、年所产生的建设期利息，各年利息备付率与偿债备付率见借款还本付息计划表（财务分析报表5）。借款偿还期内各年利息备付率均大于5.9，并随借款本金的偿还而逐年上升，借款偿还期末利息备付率达23.2，说明利息偿付的保证度大。借款偿还期内各年偿债备付率均大于0.8，其还本付息的资金充裕。分析资产负债表（财务分析报表6），计算期内项目的资产负债率最高为70.20，并随着长期借款的偿还而逐年下降，偿还借款后的年份均在1以下。说明项目财务状况良好、清偿能力较好。六、不确定性分析（一）盈亏平衡分析盈亏平衡分析以项目计算期第8年的数据为基础进行，该年总成本费用为1574万元，可变成本为1269万元，固定成本为30141、5万元，年营业收入为2342万元，年税金及附加为120万元，根据上述数据计算项目盈亏平衡点如下：BEP（利用率）= 年 固 定 总 成 本/（年销售收入-年可变成本-销售税金及附加 ）100%=36.38%根据计算数据绘制盈亏平衡分析图，如图16-1。图16-1 盈亏平衡分析图盈亏平衡分析表明，该项商铺入驻率只需达到设计规模的36.38%时，企业就可以保本，说明项目具有较强的抗风险能力。（二）敏感性分析项目在计算期内可能发生变化的因素有建设投资、经营成本、产租赁收入。上述各单因素变化5%、10%、15%时对项目财务内部收益率的影响程度见表16-4。表16-4 敏感性分析表序号项目不确定因素变化142、率项目财务内部收益率敏感度系数基本方案12.86%1建设投资-10%22.27%-2.47-5%19.92%-2.305%16.05%-2.0310%14.45%-1.912经营成本-10%18.96%-0.61-5%18.41%-0.615%17.31%-0.6210%16.76%-0.623营业收入-10%12.95%2.75-5%15.36%2.805%20.46%2.9110%23.15%2.96根据敏感性分析表所示数据绘制敏感性分析图，如图16-2。图16-2 财务敏感性分析图从敏感性分析表和分析图可以看出，项目对上述各单因素变化的敏感程度从高到低依次为租赁收入、建设投资、经营成本。143、在项目可行区域内，允许建设投资增加幅度为48.3%，租赁收入下降幅度为22.4%，表明租赁收入和建设投资的变化对财务内部收益率的影响较大，经营成本的变化对该项目的财务内部收益率的影响不大。敏感性分析表明租赁收入是最敏感的因素，当租赁收入降低22.4%时，项目内部收益率就降至设定的期望收益率。根据上述敏感性分析表明，项目具有较强的抗风险能力。七、财务评价结论该项目的财务内部收益率（所得税后）为12.86，财务内部收益率（所得税前）为8.32，均高于行业基准收益率，资本金财务内部收益率为15.06，满足投资者的要求。投资回收期为9.8年、低于基准投资回收期10年。借款偿还期内各年利息备付率均大于5144、.9，并随借款本金的偿还而逐年上升，借款偿还期末利息备付率达23.2，说明利息偿付的保证度大。借款偿还期内各年偿债备付率均大于0.8，其还本付息的资金充裕。计算期内项目的资产负债率最高为70.20，并随着长期借款的偿还而逐年下降，偿还借款后的年份均在1以下。说明项目财务状况良好、清偿能力较好。从不确定性分析来看和敏感性分析来看，项目具有较强的抗风险能力。第十七章 社会效益评价一、社会影响分析（一）该市场的建设，将有利于促进彭水县及周边地区农户万元增收工程和社会主义新农村建设及农业农村经济结构调整，加快推进该区域农业产业化经营的发展进程，发挥市场对农业生产的导向作用，使广人农民能按照市场的需求组145、织进行规模化、集约化农产品生产。目前，彭水县各级政府正按照农业产业化经营的发展要求，对当地农业产业结构进行优化调整，并积极组织实施符合市场需要，并具有当地特点和优势的烤烟、魔芋、红署、蔬菜；生猪、肉牛、肉羊、土鸡、蜜蜂；油茶、香椿，笋竹等农产品加工。同时盛产水稻、玉米、小麦、油菜、黄豆、水果、生姜、萝卜、榨菜、黄瓜、苦荞等。而这些拟生产出的优质农产品又需要有与之将相适应的大型农产品流通市场与其配套，这样才可使农民生产出的各种优质农产品能顺畅地进入消费领域，实现农产品的商品化转换，使农产品价值能在市场流通和销售过程中得以体现，消除广人农民生产农产品的后顾之忧，避免因农产品生产的盲目性和随意性，使146、所产的农产品因不适应市场需要而给农民带来不必要的经济损失。广大农民可通过生产符合市场需要的优质农产品，而实现经济收入的明显增加，实现当地农业既增产又增收的目标。（二）该市场的建设，有助于各种先进实用的高科技农业生产技术的推广应用，推动当地高科技现代农业的发展和农村社会化综合服务体系的建设。农产品批发物流市场的建立，可将各种市场所需的农产品信息及时反馈到农业生产领域，农民可根据市场的需求信息，及时调整自身的产品结构。而要生产出各种适销对路的优质农产品，就必须要以各种先进适用的高科技农业技术为依托，大力发展现代农业。只有使广大农民逐渐掌握了各种先进适用的农业生产技术，才可产出各种符合市场需要的优质147、农产品，才可不断推出各种适合市场要的、有较强竞争力的新型农产品。因此，市场可通过其自身的调节功能作用，促进各先进实用的高科技农业生产技术在当地农村的推广及应用，并通过高科技农业技术的推广，而使农民本身的素质也不断从中得以提高，从而促使当地农产品生产技术水平向更高的台阶迈进。此外，随着市场对农产品安全质量标准的提高，而促使农产品生产领域也必须要根据市场的要求建立相应的无公害农产品生产体系和产品安全质量检测体系，使农产品在生产环节就能按市场所要求的质量标准迸行生产。而这就要求有较为完善的农产品技术服务及监督等社会化综合服务体系能与之相适应。即现代农产品批发物流市场的建立，将有助于推进当地农村社会化148、综合服务体系的进一步完善，促进农产品质量的明显提高。（三）大型的现代农产品流通市场的建立，不仅可改变彭水县及渝东南区域现有农产品市场交易规模偏小、市场设施简陋、场地狭小、交易方式落后、幅射范围相对较小、管理及服务手段较为落后等状况，以较先进的物流及信息技术为支撑，实现农产品在较大范围内的大吞吐和大流通，提高农产品流通组织化程度和集中度以及流通效率，适应现代流通市场的发展要求，而且还可带动当地农村市场的规范化建设，统筹城乡经济社会的发展，促进城乡物质的密切交流，促进城乡两个市场的协调发展，促进现代流通方式向农村市场的延伸，使当地农村农产品流通市场网络逐步完善，并在该区域内形成一个较为合理的农产品149、流通市场网络体系，使农产品流通渠道更为畅通，流通成本进一步降低。不仅可及时满足了广大消费者对各种物美价廉的优质农产品的需求，而且也可使农民在农产品生产中所取得的收入明显增加，农民生产农产品的积极性可得到进一步的巩固和提高。（四）大型的农产品批发物流市场，由于其功能设施较为齐全，管理及服务方式较为先进，并采用较为先进的物流管理技术和信息技术，使产品交易方式更为先进，因而可实现农产品在更大范围内的批量化和规模化流通，使农产品流通环节相应减少，流通损耗和流通成本可大幅度下降，从而也相应降低了农产品价格，达到了即有效均衡了商品供给，较好地平抑了市场物价，又显著提高了农产品的市场竞争力的效果，同时也进一150、步密切了生产与消费间的沟通与联系，使农产品更能适应市场发展的需求。（五）该市场的建设，将会带动和促进其他相关行业的发展。按现代流通市场的发展要求，进入市场交易的各种农产品，今后将要求逐步实现产品的系列化、标准化和规格化，以适应大批量销售流通过程中的储运需要。而这就需要其他农产品精整、包装和深加工以及配送等行业也应有相应的发展，以适应市场发展的需求。即该市场的建立，将有助于促进当地农产品加工、包装、运输等相关行业的发展，同时还会明显促进从事农产品流通业的企业及经营户的壮大和发展。据估算，该市场建成后，将会约有1200户经营户或流通企业，约5000人左右的人进场直接从事农产品批发贸易及管理活动，将151、会约有6000人左右的从事场内各种直接或间接性服务工作。即该市场的建立，可为当地下岗职工或待业人员提供直接或间接的就业岗位约4000个。这不仅可直接缓解当地的就业压力，而且有利于促进当地社会的稳定，尤其是可为当地“失地农民”(因城市建设而被征用了农用土地的农民)寻找到一条重新就业的门路，这对当地社会的稳定将会起到积极的作用，其意义十分重大。二、项目互适性分析（一）不同利益的群体对项目的态度及参与程度1、彭水县目前的一些农产品贸易市场，因其受多种条件的制约，使场内拟从事大宗农产品批发交易的客商和经营户，在现有条件下还不能进行更大规模的农产品批发交易业务。因此，在本项目建成后，将会有不少拟从事大宗152、农产品批发交易业务的经营户，会陆续从现有的一些中小型农产品贸易市场向拟建的大型农产品批发市场转移，同时还会吸引大量的省市、甚至市外的流通企业进场，并且还会吸引一大批下岗职工、待业人员和“失地农民”进场从事农产品批发贸易活动，因此，从此类群体的切身利益和愿望看，他们将会以积极的态度参与到该项目的经营活动中，同时他们也迫切地希望该项目能早日建成，并投入使用。2、对彭水县及周边地区的广人农民而言，他们也急切地盼望能建设一个大型的农产品批发流通市场。因为，这将有助于他们所产的农产品能及时地通过市场销售出去，以解决他们在生产农产品时的后顾之忧，同时也有利于尽快培育出专门从事农业产业化经营的龙头企业，使当153、地农业生产能尽快步入产业化、规模化、标准化和商品化发展的轨道，使广大农民的收入和生活水平能尽快得以提高。因此，对从事农产品生产的广大农民来说，他们也会以积极热情的态度支持该项目建设，因为这直接关系到他们所产的农产品是否能顺利地通过市场销售出去，关系到他们的收入是否能明显的得到增加。3、对与农产品流通市场经营相关的其他行业和企业，他们也会以积极的态度支持并参与到与农产品流通业相关的经营活动中。因为，只有这一现代化农产品批发市场建立起来，并使农产品批发交易活动迅速得到发展，才可使它们的业务活动得以扩大，企业经济效益才会较有显著的改善。4、对农产品的消费者群体来说，大型的规范化的农产品批发物流市场的154、建立，将会更加丰富他们的“菜篮子”、“米袋子”，使他们的食品结构能得到相应的改善。同时，由于农产品批发市场中建立有农产品安全质量检测机构，因而可有效地杜绝各种假冒伪劣和农药残留物超标的不合格产品进入流通市场，可使广大消费者能吃到“放心菜”和“放心肉”，有助于消费者的身体健康和生活质量的提高。因此，对广大消费者群体而言，他们也是希望能尽快建立起这样一个规范化的农产品批发市场，以满足消费的需求，并保障所消费的农产品质量安全可靠（二）各级组织对项目的态度及支持程度彭水县及周边地区现还是一个以农业为主的区域。目前该区域正在按照农业及农村经济结构调整和农业产业化经营的整体布署和要求，积极组.织实施具有当155、地特色和优势的一些农产品生产基地建设，并拟按照现代农业的发展要求，对这些具有竞争优势和特色显著的农产品实行规模化、标准化、规范化和商品化生产，使该区域农业产业结构进一步优化，布局更为合理。由于农产品流通市场是实施农业产业化经营过程中一个不可忽视的重要环节，是实现农产品由生产领域迅速向消费领域转移，实现农产品由产品变为商品的主要桥梁和纽带，并进而使农产品价值最终得以体现，使农民能最终获得实质性收入，因而其地位和作用又显得十分重要。正因为如此，彭水县各级政府对该项目建设是极为重视的，认为该项目是彭水县及渝东南武陵山区域实施“农户万元增收工程”和对区域经济结构进行战略性调整、新农村建设以及促进农民收156、入显著增加的重要措施之一，是实现区域农业产业化经营的重要步骤；它的建设，将有助于加速推进当地农业产业化、规模化、规范化和商品化发展，有助于加快各种先进实用的高科技农业生产技术的推广及应用，可促进当地农业生产力水平的明显提高，并进而使当地现代农业的发展速度进一步加快。因此，就当地各级政府对该项目的态度看，均采取了积极热情的态度支持该项目建设，并为该项目建设尽可能地创造更为有利和宽松的条件，以便于项目能顺利地得以实施建设。三、社会风险分析（一）风险因素识别与程度分析1、资金风险资金风险指建设项目资金供给的中断或延误给项目建设带来的风险。本项目的投资额大，有着巨大的资金压力，项目资金的妥善解决和合理157、安排对于项目的顺利建设显得尤为重要，业主要全力应对，确保资金的筹集。资金风险构成了本工程最主要的风险。2、社会治安风险由于农产品市场人口流动较为复杂，将影响彭水县靛水新城人口分布情况，社会结构变得复杂，势必会给治安带来压力。如不能及时解决，会导致治安问题出现。3、工程风险工程风险指因设计方案、工程地质、水文地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。尽管项目所在地的水文地质稳定，但由于项目建设期较长，项目的某些费用支出较难准确把握，因此，项目建设具有一定的工程风险。工程风险对于本项目而言属于中等程度风险。4、投资估算风险投资估算风险主要来源于工程方案变动的工程量增加、工期延长，各种费158、用、费率等的提高。对于此项目而言，估算风险属一般风险。（二）风险防范对策1、资金风险防范项目资金风险的防范关键在于项目资金的落实。对于本项目，业主应积极与有关银行沟通，及时获得贷款，避免因资金问题而出现工期延误等系列问题的出现。2、治安风险防范项目建设前应提前做好治安方面的防范布置规划，加强治安力量，减少因人员流动性增加而引起的治安问题。3、工程风险防范项目工程量的增多及施工工期的延长是造成项目工程风险的主要原因。因此，工程风险的防范既需要探清项目场地的地质水文状况，也需要在设计阶段全面考虑工程风险因素，施工阶段精心组织施工、保证施工按时按质按量完成，还需要在实际中采取针对性的措施，避免或降低159、工程风险的危害。4、投资估算风险防范投资估算风险的防范需要在估算时考虑人工、材料等费用、费率上涨的可能性，并预留涨价费并尽早实施项目建设。四、社会评价结论（一）该项目建成后，将有利于促进彭水县及周边地区“农户万元增收工程”、新农村建设和农业及农村经济结构调整，加快推进农业产业化经营的发展进程，发挥市场的导向作用，引导农民按照市场需求进行农产品的集约化生产，在满足市场需求的同时也可使农民的收入明显得以增加。（二）该项目建设，将有助于各种先进实用的高科技农业生产技术的推广应用，加快当地现代农业的发展，使当地农村社会化综合服务体系进一步完善，并促使当地农产品生产体系能按照无害化农业要求组织生产，进而160、促进当地农业生产技术水平向更高台阶迈进。（三）该项目建成后，可改变彭水县及周边地区目前农产品贸易市场设施简陋，交易规模偏小，场地狭窄，幅射范围小，管理及服务手段较为落后的状况。利用现代物流及信息技术，可实现农产品在更大范围内的供需调剂和大批量的流通，提高了农产品流通的组织化程度和集中度，提高了农产品的流通效率，从而也相应降低了流通费用和损耗，提高了农产品在市场中的竞争力。（四）该项目建设可带动并推进当地农村市场的规范化建设和发展，促进城乡物质交流，统筹城乡经济社会的协调发展，促进现代流通方式向农村市场的延伸，使当地城乡市场网络体系更趋合理和完善。（五）该项目建设可带动并促进当地相关行业的发展，161、可提供大量的直接或问接的就业岗位，为当地下岗职工、待业人员和“失地农民”提供较多的重新就业的机会或新的致富门路，对当地社会的安全和稳定将起到积极的作用，其意义重大。由上述分析结果看，该项目不仅对当地新农村建设和农业及农村经济结构调整、推进农业产业化经营，增加农民收入、加快发展现代农业、带动相关产业的发展、培育农工贸一体化的龙头企业发展以及解决下岗职工和“失地农民”再就业等方面均具有较为积极的促进作用，而且项目所在地的各级政府和广大人民群众，对该项目也采取了极为重视和积极支持的态度，不同利益群体对该项目的建设和运营也表现出积极参与的愿望和急切盼望的心情，希望该项目能早日建成并投入使用，并早日发挥162、其应有的效益。项目可能而临的社会风险，可通过当地政府所采取的措施予以避免或降至最小程度。因此，由项目所产生的社会影响和效益分析结果看，该项目虽财务效益不十分明显，但社会综合效益则较为显著，对当地社会经济的发展将会起到积极的促进作用。第十八章 结论及建议一、结论（一）该项目建设是落实两翼农户万元增收工程和市政府第28次常务会议精神的需要，对于搞好“菜篮子”工程，实现“保供应、稳物价、安民生”的目标和促进彭水经济社会又快又好发展具有重要意义。该市场按照规范化、标准化模式建设的大型农产品批发物流市场，设计可满足进行多种农产品大宗批发交易的需要，市场的交易功能及设施较为齐全，管理及服务手段也较为先进，163、为在该区域培育大市场，搞活大流通，进一步提高农产品流通组织化程度、集中度和商品流通效率创造了必要的前提和物质基础条件，适应了现代农产品流通市场的发展要求，项目的建设是必要的。（二）该项目建设不仅可明显改善该区域农产品流通市场的设施条件，而且还可促进区域内农村市场的规范化建设与发展，使城乡两个市场能相互促进、协调发展，并逐步形成区域内较为合理的市场网络体系，使城乡经济社会的发展能协调统一。此外，项目的建设，还可带动其他相关行业及企业的发展，可为下岗职工提供较为可观的直接或间接的就业机会，从而促进了社会的安全与稳定。（三）根据市场预测分析，彭水农产品批发物流市场发展潜力巨大，本项目从市场规模集聚入164、手，形成农产品批发物流经营的规模效益，培育一批规模大、效益好、组织化程度高、辐射带动能力强的农产品产业化龙头企业，逐步发展成为以农产品交易为主，集仓储、加工、配送、运输、检测、信息交流等多功能为一体的现代农产品物流基地，拓宽农产品销售渠道，加快流通速度，尽可能降低流通成本以及农产品损耗，带动地方经济的快速发展。（四）项目建成后可实现年营业收入2342万元，税金120万元，税后财务内部收益率为8.32%，税后投资回收期9.8年，财务净现值2596万元，大于0，项目经济效益评价可行。（五）项目选址科学合理，各种建设条件较好，承办单位有较丰富的管理经验；整个项目总投资23634万元，市场总建筑面积1165、12300平方米，分十余个专业交易区；项目建筑规模适度，投资合理；且区域内水电气等基础设施完善，因此，具备实施可行性。综上所述，该项目具有显著的社会效益和较好的经济效益，该项目的实施是十分必要和可行的。二、建议（一）鉴于项目良好的社会经济效益，建议相关部门给予资金支持，以便该项目能够顺利实施发挥效益。（二）在工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，以及符合环境保护要求。（三）在工程建设过程中，应加强管理，在保证工程质量的同时尽量降低投资。 综上所述，该项目在财务上是可行的。财务分析辅助报表1 建设投资估算表 单位：万元序号工程或费用名称建166、筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计比例(%)估算说明1工程费用148661569 55 1653769.971.1农副产品交易市场3055 787 45 7717 28.231.1.1农产品交易区220322038.061.1.2冷冻冷藏库6785674512903.621.1.3普通仓储加工配送区3273272.291.1.4农产品直销区2512510.921.1.5商务行政区116311634.261.1.6市场商业门面3403401.241.1.7公厕配电房废弃物处理中心等辅助用房402202600.951.2.生活服务区6458 645823.631.3配套服务设施1133 11167、334.141.3.1地下停车库1013 10133.711.4总图工程864 402 12654.63续财务分析辅助报表1 建设投资估算表 单位：万元序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计比例(%)估算说明1.4.1土石方及平整场地80000.001.4.2车行道及场地硬化552 5522.021.4.3绿化工程118 1180.431.4.4电气工程382052430.891.4.5消防工程30841140.421.4.6综合管网251131380.501.4.7大门、围墙等1001000.371.5物流信息系统260392991.091.6安全监控系统1201813168、80.502工程建设其他费用5725572520.942.1建设用地费用246624669.022.2技术咨询费用7727722.832.2.1项目论证费75750.282.2.2研究试验费000.002.2.3勘察设计费3323321.212.2.4施工图审查费50500.182.2.5环境影响评价费14140.052.2.6招标代理费77770.282.2.7造价咨询服务费33330.122.2.8工程监理费1921920.702.2.9专利和引进技术费000.002.3工程相关费用185018506.77续财务分析辅助报表1 建设投资估算表 单位：万元序号工程或费用名称建筑工程费设备购置169、费安装工程费其他费用合计比例(%)估算说明2.3.1城市建设配套费134813486.002.3.2防雷工程设计审核费550.022.3.3人防易地建设费2052050.752.4工程建设管理费4584581.682.4.1建设单位管理费2872871.052.4.2工程规划综合费61610.222.4.3工程质量监督费61610.222.4.4建设工程综合服务费49490.182.5生产准备及其他费179 1790.652.5.1联合试运转费000.002.5.2办公及生活家具购置费30300.112.5.3生产职工培训费550.022.5.4场地准备及临时设施费1001000.372.5.170、5工程保险费44 440.163预备费 2485 24859.093.1基本预备费 2485 24859.093.2价差预备费000.004建设投资合计14056156955821018336100.00比例(%)63.95.70.430.0100 财务分析辅助报表2流动资金估算表单位：万元序号项 目计算期（年）123456789151流动资产2983483984974974974971.1应收帐款2542963384234234234231.2存货161921262626261.2.1原材料1.2.2燃料动力161921262626261.2.3在产品1.2.4产成品1.3现金2934384171、84848481.4预付账款2.流动负债161921262626262.1应付帐款161921262626262.2预收账款3.流动资金（12）2833603773603603603603.1 其中：铺底流动资金85991131411411411413.2 流动资金贷款1982312643603603603604.流动资金当期增加额283474794000财务分析辅助报表3 项目投资使用计划与资金筹措表 单位：万元序号 项 目合计计算期（年）备 注1234561项目总投资236341181711817283474794其中计算建设规模的总投资2203511018110188514141.1建设172、投资18334916791670001.2建设期利息2013100710070001.3流动资金36000283474794其中铺底流动资金10800851414282资金筹措(包括全部流动资金）236341181711817283474794其中计算建设规模的资金筹措203471017410174851414282.1项目资本金613430673067851414282.1.1用于建设投资5915295829580002.1.2用于铺底流动资金10800851414282.1.3用于建设期利息2013100710072.2债务资金(包括全部流动资金）165008250825019833336173、6其中计算建设规模的债务资金16500825082500002.2.1用于建设投资18421921192110002.2.2用于建设期利息2013100710070002.2.3用于流动资金36000198333366营业收入、营业税金及附加和增值税估算表财务分析辅助报表4 单位：万元序号项目名称合计计算期12345678151营业收入48807698815687674427182398239823421.1租金收入221761296156122272459245924591.1.1门面租金收入15337860100311461433143314331.1.2仓储经营收入22761131321174、511881881881.1.3冷库经营收入31162042382723403403401.1.4办公楼租金收入64464194895586986986981.2电子商务系统收入21781081261441201201201.3批发物流市场物管费53062633073514384384381.4商用门面销售收入82092463410416421.5.高层住宅楼销售收入139934198699727991.6地下停车场销售收入20862104422营业税金及附加35754178044051441201201202.1营业税33103867443751341671671672.2消费税2.3城市维175、护建设费16519371978882.4教育费附加9912221145553增值税0000000财务分析辅助报表5 总成本费用估算表 单位：万元序号项 目合计计算期（年）12345671外购燃料及动力费47789534791713173172工资及福利费28741431661902382383修理费58945 45 45 45 45 4其他费用1061792717868993216686685经营成本（1+2+3+4+5)1885892729271590727126912696折旧费58944534534534534537摊销费21672172172172172178利息支出2013 1300176、443199141558.1建设投资借款利息2013 1007430184123378.2流动资金借款利息222 11131518189总成本费用（6+7+8+9)22204 927489727031596208019949.1固定成本10346 0197111138698117259.2可变成本18858 9272927159072712691269续财务分析辅助报表5 总成本费用估算表 单位：万元序号项 目计算期（年）891011121314151外购燃料及动力费3173173173173173173173172工资及福利费2382382382382382382382383修理费45 45177、 45 45 45 45 45 45 4其他费用6686686686686686686686685经营成本（1+2+3+4+5)126912691269126912691269126912696折旧费4534534534534534534534537摊销费2172172172172170008利息支出18181818181818188.1建设投资借款利息000000008.2流动资金借款利息18181818181818189总成本费用（6+7+8+9)157415741574157415741740174017409.1固定成本3053053053053054714714719.2可变成本12178、691269126912691269126912691269折旧费、摊销费估算表财务分析辅助报表6单位：万元序号项目名称计算期（年）12345671房屋及建筑物1.1原值12188121881218812188121881.2本年折旧费2892892892892891.3净值11898116091132011030107412设备2.1原值258825882588258825882.2本年折旧费1641641641641642.3净值242522612097193317693固定资产合计3.1原值14776147761477614776147763.2本年折旧费4534534534534533179、.3净值14323138701341612963125094无形资产4.1原值204720472047204720474.2本年摊销费2052052052052054.3净值18431638143312285545其它资产5.1原值1201201201201205.2本年摊销费12121212125.3净值10896847260折旧费、摊销费估算表续财务分析辅助报表6单位：万元序号项目名称计算期（年）891011121314151房屋及建筑物1.1原值12188121881218812188121881218812188121881.2本年折旧费289289289289289289289289180、1.3净值10451101629872958392939004871484252设备2.1原值258825882588258825882588258825882.2本年折旧费1641641641641641641641642.3净值16051441127711139497856214573固定资产合计3.1原值14776147761477614776147761477614776147763.2本年折旧费4534534534534534534534533.3净值1205611603111491069655429789933688824无形资产4.1原值204720472047204720474181、.2本年摊销费2052052052052054.3净值81961440920505其它资产5.1原值1201201201201205.2本年摊销费12121212125.3净值483624120财务分析报表1 项目财务现金流量表 单位：万元序号项 目 合计计算期（年）12345671现金流入59020079881768777442718339833981.1营业收入4619577281488574912673234223421.2回收固定资产余值88821.3回收流动资金3602现金流出50240136681501340132042919154314492.1建设投资2203513668136182、68002.2流动资金3600028347479402.3经营成本18858092729271590727126912692.4营业税金及附加357504178044051441201202.5维持运营投资03所得税前净现金流量(1-2)28781-13668-70251367457021200185519494累计所得税前净现金流量76191-13668-20693-7019-1317483233842875调整所得税587609971993761.851771921926所得税后净现金流量(3-5)22905-13668-80211168149401623166317577累计所得税后净现183、金流量14806-13668-21689-10008-5068-3445-1782-25计算指标：所得税前所得税后 财务内部收益率(FIRR)12.86%8.32% 财务净现值 ic=8.0%4637万元2596万元 投资回收期.7.3年9.8年续财务分析报表1 项目财务现金流量表 单位：万元序号项 目 计算期（年）891011121314151现金流入2342234223422342234223422342126951.1营业收入234223422342234223422342234223421.2补贴收入01.3回收固定资产余值88821.4回收流动资金3602现金流出1449144914184、49144914491449144914492.1建设投资2.2流动资金02.3经营成本126912691269126912691269126912692.4营业税金及附加1201201201201201201201202.5维持运营投资3所得税前净现金流量(1-2)1893189318931893189318931893112464累计所得税前净现金流量61798072996411857137501564217535287815调整所得税1831831831831832162162166所得税后净现金流量(3-5)1709170917091709170916771677110307累计所得税185、后净现金流量16843394510368128521101981187522905计算指标：所得税前所得税后 财务内部收益率(FIRR)12.86%8.32% 财务净现值 ic=8.0%4637万元2596万元 投资回收期7.3年9.8年财务分析报表2 项目资本金现金流量表 单位：万元序号项目名称合计计算期（年）12345671现金流入62493062492048969962763315431541.1营业收入49667069881468767442718339833981.2补贴收入3472026028022524556561.3回收固定资产余值88821.4回收流动资金3602现金流出40186、6374458 6799 20913 7147 2231 3189 2288 2.1项目资本金61344458 4458 85 14 14 28 0 2.2借款本金偿还1650000 14000 4000 1000 1400 600 2.3借款利息支付2013 0 1300 443 199 141 55 2.4经营成本188580927 2927 1590 727 1269 1269 2.5营业税金及附加35750417 8044051441201202.6所得税55330997 1798 695 147 171 184 2.7维持运营投资3净现金流量21856-44581450-425849187、5322651167资本金财务内部收益率：12.06% 续财务分析报表2 项目资本金现金流量表 单位：万元序号项目名称计算期（年）891011121314151现金流入2342234223422342234223422342126951.1营业收入234223422342234223422342234223421.2补贴收入000000001.3回收固定资产余值8882 1.4回收流动资金3602现金流出1648 1648 1648 1648 1648 1681 1681 2010 2.1项目资本金2.2借款本金偿还0 0 0 0 0 0 0 360 2.3借款利息支付18 18 18 18 188、18 18 18 18 2.4经营成本1269 1269 1269 1269 1269 1269 1269 1269 2.5营业税金及附加1201201201201201201201202.6所得税125 125125125125213 213 213 2.7维持运营投资3净现金流量169416941694169416941661166110685资本金财务内部收益率：12.06%财务分析报表3 利润与利润分配表 单位：万元序号项目名称合计计算期（年）12345671营业收入46195 77281488574912673234223422营业税金及附加3575 4178044051441201189、203总成本费用22204 927 4897 2703 1596 2080 1994 5利润总额23059 6644119864636978113812246弥补以前年度亏损7应纳税所得额23059 6644119864636978113812248所得税3533 997 1798 695 147 171 184 9净利润21355 5647101883941831967104010期初未分配利润 50821425217798185461941711可供分配利润 5647152701819318630195132045712法定盈余公积金3136 565 1019 394 83 97 104 190、13可供投资者分配的利润292429 5082142521779818546194172035314应付优先股股利15任意盈余公积金16应付普通股股利17利润分配0 00000018未分配利润292429 5082142521779818546194172035319息税前利润39173 664413286507911771279127920息税折旧摊销前利润47235 6644139565749184719491949续财务分析报表3 利润与利润分配表 单位：万元序号项目名称计算期（年）891011121314151营业收入234223422342234223422342234223422营191、业税金及附加1201201201201201201201203总成本费用1574 1574 1574 1574 1574 1740 1740 1740 4补贴收入005利润总额6486486486486481421142114216弥补以前年度亏损7应纳税所得额6486486486486481421142114218所得税125125125125125213 213 213 9净利润55455455455455412081208120810期初未分配利润203532127422195231162403824959260462713311可供分配利润21376222982321924140250192、6126167272542834112法定盈余公积金55 55 55 55 55 121 121 121 13可供投资者分配的利润212742219523116240382495926046271332822014应付优先股股利15任意盈余公积金16应付普通股股利17利润分配0000000018未分配利润212742219523116240382495926046271332822019息税前利润1222122212221222122214391439143920息税折旧摊销前利润18931893189318931893189318931893 财务计划现金流量表财务分析报表4 单位：万元序号193、项目名称合计计算期（年）123451经营活动净现金流量41702 0 5647 12158 5054 1700 1.1现金流入49667 0 7988 17687 7744 2718 1.1.1营业收入46455 0 7988 14885 7491 2673 1.1.2增值税销项税额0 0 0 0 0 0 1.1.3其他流入0 1.2现金流出25966 0 2341 5528 2690 1018 1.2.1经营成本18858 0 927 2927 1590 727 1.2.2增值税进项税额0 0 0 0 0 0 1.2.3营业税金及附加3575 0 417 804 405 144 1.2.4增194、值税0 0 0 0 0 0 1.2.5所得税5533 0 997 1798 695 147 1.2.6其他流出 2投资活动净现金流量-27807 -13668 -13668 -283 -47 -47 2.1现金流入0 0 0 0 0 2.2现金流出27807 13668 13668 283 47 47 2.2.1建设投资27336 13668 13668 0 0 0 2.2.2维持运营投资0 2.2.3流动资金360 0 0 283 47 47 2.2.4其他流出3筹资活动净现金流量4523 13668 13668 -15018 -4396 -1152 3.1现金流入27807 13668 1195、3668 283 47 47 3.1.1项目资本金投入6134 3067 306785 14 14 3.1.2建设投资借款16500 8250 8250 0 0 0 3.1.3流动资金借款360 0 0 198 33 33 3.1.4债券3.1.5短期借款3.1.6其他流入3.2现金流出23285 0 0 15300 4443 1199 3.2.1各种利息支出2285 0 1300 443 199 3.2.2偿还债务本金21000 0 0 14000 4000 1000 3.2.3应付利润0 0 0 0 0 0 3.2.4其他流出0 4净现金流量18417 0 5647 -3142 611 5196、01 5累计盈余资金124203 0 5647 2505 3116 3618 财务计划现金流量表续财务分析报表4 单位：万元序号项目名称 计算期（年）6789101经营活动净现金流量1778 1765 1712 1712 1712 1.1现金流入3398 3398 2342 2342 2342 1.1.1营业收入2342 2342 2342 2342 2342 1.1.2增值税销项税额0 0 0 0 0 1.1.3其他流入 1.2现金流出1620 1633 1630 1630 1630 1.2.1经营成本1269 1269 1269 1269 1269 1.2.2增值税进项税额0 0 0 0 197、0 1.2.3营业税金及附加120 120 120 120 120 1.2.4增值税0 0 0 0 0 1.2.5所得税121 124 1251251251.2.6其他流出2投资活动净现金流量-94 0 0 0 0 2.1现金流入2.2现金流出94 0 0 0 0 2.2.1建设投资0 0 0 0 0 2.2.2维持运营投资 2.2.3流动资金94 0 0 0 0 2.2.4其他流出3筹资活动净现金流量-1447 -655 -18 -18 -18 3.1现金流入94 0 0 0 0 3.1.1项目资本金投入28 0 0 0 0 3.1.2建设投资借款0 0 0 0 0 3.1.3流动资金借款6198、6 0 0 0 0 3.1.4债券3.1.5短期借款3.1.6其他流入3.2现金流出1541 655 18 18 18 3.2.1各种利息支出141 55 18 18 18 3.2.2偿还债务本金1400 600 0 0 0 3.2.3应付利润0 0 0 0 0 3.2.4其他流出4净现金流量237 1110 1694 1694 1694 5累计盈余资金3855 4965 6659 8352 10046 财务计划现金流量表续财务分析报表4 单位：万元序号项目名称计算期（年）11121314151经营活动净现金流量1712 1712 1679 1679 1679 1.1现金流入2342 2342199、 2342 2342 2342 1.1.1营业收入2342 2342 2342 2342 2342 1.1.2增值税销项税额0 0 0 0 0 1.1.3其他流入 1.2现金流出1630 1630 1662 1662 1662 1.2.1经营成本1269 1269 1269 1269 1269 1.2.2增值税进项税额0 0 0 0 0 1.2.3营业税金及附加120 120 120 120 120 1.2.4增值税0 0 0 0 0 1.2.5所得税125125213 213 213 1.2.6其他流出2投资活动净现金流量0 0 0 0 0 2.1现金流入2.2现金流出0 0 0 0 0 2200、.2.1建设投资0 0 0 0 0 2.2.2维持运营投资 2.2.3流动资金0 0 0 0 0 2.2.4其他流出3筹资活动净现金流量-18 -18 -18 -18 -18 3.1现金流入0 0 0 0 0 3.1.1项目资本金投入0 0 0 0 0 3.1.2建设投资借款0 0 0 0 0 3.1.3流动资金借款0 0 0 0 0 3.1.4债券3.1.5短期借款3.1.6其他流入3.2现金流出18 18 18 18 18 3.2.1各种利息支出18 18 18 18 18 3.2.2偿还债务本金0 0 0 0 0 3.2.3应付利润0 0 0 0 0 3.2.4其他流出4净现金流量169201、4 1694 1661 1661 1661 5累计盈余资金9740 10433 13095 14756 16417 财务分析报表5 借款还本付息计划表 单位：万元序号项目名称合计计算期（年）12345671期初借款余额14100 0 10500 21000 7000 3000 2000 600 2当期借款本金8421 4211 4211 3建设期借款利息2013 1007 1007 4运营期借款利息1007 430 184 123 37 5当期还本付息18513 12289 4430 1184 1523 637 其中：还本1650014000400010001400600 付息2013 100202、7 430 184 123 37 6期末借款余额10500 21000 7000 3000 2000 600 0 7还本资金来源33869 1594146111501163717107.1利润27167 15270394183196710407.2折旧费4534 453 453 453 453 453 7.3摊销费2167 217 217 217 217 217 7.4其它还本资金 计算指标利息备付率 10.211.55.99.123.2偿债备付率0.81.11.41.22.7借款偿还期(年）7.3资产负债表财务分析报表6单位：万元序号项 目计算期（年）123451资产149583556232203、04932039319201.1流动资产总额56472804346440151.1.1货币资金56472534315036561.1.2应收账款2542963381.1.3预付账款1.1.4存货1619211.1.5其它1.2在建工程14958299151.3固定资产净值2729426841263881.4无形资产及其他资产净值1951173415172负债及所有者权益14958355623204932039319202.1流动负债总额1619212.1.1短期借款2.1.2应付账款1619212.1.3预收账款2.1.4其它2.2建设投资借款10500210007000300020002.3204、流动资金借款1982312642.4负债小计10500210007214324922852.5所有者权益4458145622483528790296352.5.1资本金445889159000901490282.5.2资本公积2.5.3累计盈余公积金5651584197820612.5.4累计未分配利润5082142521779818546 计算指标: 资产负债率（）70.20%59.05%22.51%10.14%7.16% 资产负债表续财务分析报表6单位：万元序号项 目计算期（年）6789101资产31587320273605034074350981.1流动资产总额4352546271568205、850105431.1.1货币资金3903501367078400100941.1.2应收账款4234234234234231.1.3预付账款1.1.4存货26262626261.1.5其它1.2在建工程1.3固定资产净值25934254812502724574241211.4无形资产及其他资产净值130010848676504332负债及所有者权益31587320273605034074350982.1流动负债总额26262626262.1.1短期借款2.1.2应付账款26262626262.1.3预收账款2.1.4其它2.2建设投资借款6002.3流动资金借款360360360360360206、2.4负债小计9563563563563562.5所有者权益30631316713269433718347412.5.1资本金613461346134613461342.5.2资本公积2.5.3累计盈余公积金215722612364246625682.5.4累计未分配利润1941720353212742219523116 计算指标: 资产负债率（）3.03%1.11%1.08%1.05%1.01%资产负债表续财务分析报表6单位：万元序号项 目计算期（年）11121314151资产36121371453835239560407681.1流动资产总额122371393115592172531891207、41.1.1货币资金11788134811514316804184651.1.2应收账款4234234234234231.1.3预付账款1.1.4存货26262626261.1.5其它1.2在建工程1.3固定资产净值23667232142276022307218541.4无形资产及其他资产净值21702负债及所有者权益36121371453835239560407682.1流动负债总额26262626262.1.1短期借款2.1.2应付账款26262626262.1.3预收账款2.1.4其它2.2建设投资借款2.3流动资金借款3603603603603602.4负债小计356356356356208、3562.5所有者权益35765367893799639204404122.5.1资本金613461346134613461342.5.2资本公积2.5.3累计盈余公积金267127732894301531362.5.4累计未分配利润2403824959260462713328220 计算指标: 资产负债率（）0.99%0.96%0.93%0.90%0.87%目 录第一章 总 论1一、项目概况1二、业主简介3四、研究内容5五、主要结论5六、主要技术经济指标7第二章 项目建设背景及必要性9一、项目建设背景9二、项目建设的必要性12第三章 市场需求分析及预测17一、市场分析17二、项目市场定位分析209、20三、市场预测22第四章 建设规模及内容25一、建设目标25二、建设规模的确定27三、建设内容与建筑面积29四、主要功能设置31第五章 项目选址与建设条件33一、项目建设选址33二、自然条件33三、交通运输条件35四、公用设施应用条件36五、施工条件37第六章 工程建设方案39一、设计依据39二、设计的原则及指导思想39三、总图工程40四、建筑工程43五、结构设计48六、给排水设计49七、电气设计52第七章 信息平台建设56一、物流信息平台建设原则56二、物流信息平台建设57三、物流信息平台的技术支持60第八章 环境保护与绿化63一、设计原则63二、设计依据63三、环境保护63四、主要污染及210、污染物64五、防治措施64六、绿化64第九章 消防设计65一、设计依据65二、概述65三、消防措施65四、消防管理67第十章 建筑节能设计68一、总图布置68二、建筑节能68三、给排水节能69四、电气节能70第十一章 防灾减灾71一、总图71二、建筑71三、结构71四、地质灾害防范71五、地震防治71六、电气安全71第十二章 职业安全卫生72一、建筑及场地布置概况72二、生产过程中存在的职业危害因素72三、采取的主要防范措施72四、卫生73五、安全急救及卫生保健73六、职业安全卫生教育74第十三章 项目管理及人力资源配置75一、组织机构设置75二、项目建设期管理76三、项目运营期管理76四、人力资源配置78第十四章 项目实施进度及招投标方案80一、工程建设进度80二、招投标方案80第十五章 投资估算及资金筹措82一、投资估算范围82二、投资估算依据82三、投资估算83四、资金筹措87第十六章 财务评价88一、评价原则、依据及参数88二、运营收入、运营税金及附加估算88三、成本费用估算92四、盈利能力分析93五、偿债能力分析95六、不确定性分析95七、财务评价结论99第十七章 社会效益评价100一、社会影响分析100二、项目互适性分析103三、社会风险分析106四、社会评价结论107第十八章 结论及建议110一、结论110二、建议111