1、目 录第一章 总 论3一、项目概况3二、项目业主简介4三、研究内容6四、报告编制依据6五、简要结论7六、主要技术经济指标8第二章 项目建设背景和必要性9一、项目建设的背景91、*市简介92、*市总体发展战略103、*市中心城区“三旧”改造专项规划11二、项目建设的必要性11第三章 项目市场分析与预测13第四章 地块条件分析16一、地块基本情况16(一)、地块规划控制条件16（二）地块地理位置分析17（三）建设条件分析23二、项目地块SWOT分析26(一）项目优势分析（Strength）26（二）项目劣势分析（Weakness）27（三）项目机会分析（Opportunity）27（四）项目威胁分2、析（Threats）29第五章 建设内容和拟建规模及产品方案30一、建设内容30二、建设规模30第六章 组织机构及人力资源配置34一、组织机构设置及其适应性分析34二、人力资源配置、员工培训方案35(一)人力资源配置35(二)员工培训方案37第七章 项目实施进度39一、建设工期39二、实施进度安排39三、项目建设与生产的衔接40第八章 项目投资估算41一、土地的地块开发成本计算41二、开发成本汇总431、开发成本432、开发间接费用44三、项目总投资45四、资金筹措45第九章 财务评价46一、项目各种财务数据的确定46二 总成本费用估算48三、财务评价报表491、损益及利润分配表492、现金流3、量分析50四、财务评价指标51五、不确定性分析51第十章 社会评价54一、项目对社会影响分析54二、社会风险分析54三、社会评价结论55第十一章 风险分析56一、项目主要风险识别561、自然风险562、政策风险563、经济风险564、技术风险575、社会风险576、内部决策和管理风险57二、项目风险程度分析571、自然风险572、政策风险573、经济风险584、技术风险585、社会风险586、内部决策和管理风险58三、项目风险防范与降低58四、风险对策591、基本对策592、风险对策的策略593、风险对策的重点604、风险监控60第十二章 结论与建议61一、研究结论61二、有关说明与建议61第4、一章 总 论一、项目概况（一）项目名称：*区*街道富丰村墩门“三旧”改造项目（二）建设地址：*市*区*街道富丰村委丰门墩村（三）项目业主：*市腾凯房地产开发有限公司（四）企业性质：私营（五）法人代表： （六）业主地址：*市三河洲花园25幢首层24号（七）投资总额及资金筹措：本项目总成本费用103138.30 万元，其中开发成本中的土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、开发期间税费、不可预见费，共计为95532.74 万元。开发费用中的管理费用、财务费用、销售费用共计为7605.56 万元。资金筹措方式为：企业自有资金、银行贷款分别是53138.3万元和50000万元，分别占55、2%和48%。（八）建设内容及规模主要建设内容为商住建筑，项目占地面积76159.04平方米，建筑面积365698平方米。配以环境绿化、道路及水、电、气综合管网等公建设施。（九）建设工期项目建设年限为5年。从20 年03月到20 年02月。二、项目业主简介*市腾凯房地产开发有限公司注册资金500万元(现时登记注册100万元），由自然人 、 、 3个自然人组成，法定代表人是 ，三位股东简介： 公司发展战略：1、继续在工程承包领域做大做强，凭据我们有充足的资金，在工程带资及建材销售方面获取高额利润，资金年投资回报保持在25%30%范围。2、筹划4.0亿元资金（其中，自筹2.0亿元，银行贷款2.0亿6、元）滚动开发*丰门墩三旧改造项目，开发期46年，预测创造利润3.0亿元。3、我们与湖南郴洲裕农纸业有限公司（该公司拥有50万亩经济林，投资3.0亿元建设规模100万吨/年造纸厂）实施企业互动，营造乳源2万亩竹柳丰产林，筹划6000万元资金（其中，自筹3000万元，银行贷款3000万元）分期开发及种植竹柳树木，开发期为6年，预测项目利润3.5亿元。4、肇庆市肇科新型建材有限公司砖厂是国家支持的节能环保企业，计划在两年内扩产两条生产线，预计投资5000万元（其中，利润滚动投入2000万元，银行贷款3000万元），扩产后企业产值达1.2亿元，利润达到4000万元。5、公司计划在两年内组建“*腾凯集团7、”，注册资金1.0亿元，力争在5年内“*腾凯集团”资产规模达5亿元以上，控制资产负债率在30%50%内，在不久的将来，利用林业科技开发或者节能环保建材领域在深圳创业板上市。三、研究内容本项目研究内容主要包括如下：（一）项目建设的必要性分析；（二）项目建设的充分性分析；（三）在项目规划方案基础上，编制项目建设方案；（四）围绕项目的建设方案，对项目建设成本进行细分，按成本单元进行估算； （五）为保障项目的顺利实施，配合项目的开发建设进度设计合理的融资方案，在满足项目开发资金需求的基础上，实现资金成本最小化；（六）在项目效益评价（含经济、社会、环境评价等方面）的基础上，总结项目投资的可行性，对项目整8、体实施提出建议。可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。四、报告编制依据1、项目建议书及其批复文件2、国家及*市颁布的相关法律、法规、政策3、*市城区住房建设规划4、粤国土资试点发2011175号文关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知 5、*市城市总体规划（2008-2020）6、土地开发合作意向书7、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额8、*市城区国有土地使用权基准地价更新成果的通告9、投资项目方签定的协议书或意向书10、编制报告的委托合同11、“三旧”改造项目合作开发合同9、12、*市中心城区“三旧”改造专项规划（20102014）13、*市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法（*区政府2009年9号文）、14、*市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充细则（*区政府2009年32号文）、15、中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充规定（*区政府2010年3号文）16、其他有关依据资料17、*市住房城乡建设信息网五、简要结论（一）投资环境分析：目前，全国房地产宏观投资环境良好，*市经济运行良好，本项目未来发展前景非常好。（二）目标客户：城区及周边乡镇的中高层消费群；（三）价格定位：按建筑面积计算，住宅部分均价为5500元/平方米，商业部分均价为1010、000元/平方米，车位为15万元/个。（四）财务方面：项目总投资103138.30 万元，销售收入171485.5万元，税前利润为66744.14 万元，扣除所得税后利润为51916.50 万元。项目缴纳的销售税金及附加为11318.04 万元，所得税为14827.64 万元，合计交缴纳税金26145.69 万元，该项目建成后，大幅盈利，投资利润率为64.71，税后投资利润率为50.34，项目税后投资回收期为3.05年。（五）风险状况：项目抗风险能力强，企业所面临的财务风险和市场风险较小。（六）营销策划：突出配套、彰显景观、强调社区认同，提高项目的市场渗透力和吸引力。六、主要技术经济指标项目相11、关的技术经济指标如表所示。项目技术经济指标表序号名称单位数据I项目经济数据1开发产品投资(含利息)万元103138.30 2资金筹措万元103138.30 3销售收入万元171485.50 4销售税金及附加万元11318.04 5总成本费用万元110571.86 6利润总额万元66744.14 7所得税万元14827.64 8税后利润万元51916.50 II财务评价指标1投资利润率%64.71%2投资净利润率%50.34%第二章 项目建设背景和必要性一、项目建设的背景1、*市简介*，是*最年轻的地级市。*地处粤西中部，依傍西江，东接珠江三角洲，与肇庆市、江门市交界，南与阳江市、茂名市相邻，西12、靠桂东南，北临西江，与肇庆市的封开县、德庆县隔江相望。市区距肇庆60公里，距*160公里，水路距香港177海里，上溯广西梧州60海里。是富饶的珠三角洲经济区与广袤的大西南腹地之间的交通枢纽和商品集散地。“城中有山，山中有水，绿树花香，山水相映”是*的特色。全市总面积7779平方公里。总人口295.5万。*市管辖*区、新兴县、郁南县、云安县、罗定市等5个行政区域。*区是*市人民政府所在地，全市的政治、经济、文化中心。*历史悠久。周代为百越地，唐天宝元年（公元724年）设*郡，明朝万历五年（1577年）建置东安县，1914年改为*县。历史上罗定、*（现在的*、云安）、郁南古有“三罗”之称，新兴是“13、三罗”沟通粤中的“桥梁”。*人杰地灵，曾哺育出唐代佛教南宗始祖惠能（新兴县人），著名工人运动领袖邓发（*区人），抗日爱国名将蔡廷锴（罗定市人）等。*市素有“云石之乡”、“国际石都”之称，有悠久的石材加工历史，它的加工已有200多年的历史，是全国四大石材生产加工基地之一，最近获中国石材工业协会授予的“中国石材基础中心”称号、中国建材流通协会授予的“中国石材流通示范基地”称号。生产加工大理石，人造石装饰板材及石制家具，石材工艺品等23大门类1000多个品种，成为华南地区最大的石材生产集散地。*正健步迈向国际知名石都之列。据了解，*市现有一定规模的石材企业4000多家，在区内324国道两旁形成了连绵14、“百里石材走廊”，目前已发展为集全国乃全世界名优石材的加工生产、销售、服务的基地。2、*市总体发展战略（1）集聚优势战略引导资源和相关企业向优势地域集中，使同一行业的产业链相对密集与完整，多企业、多环节紧密联系，分工合作，优势互补，促进市域产业的整体升级，发挥规模效应，推动经济又好又快发展。（2）特色主导战略选择在全国全省具有影响力、产业关联度高、市场潜力大、技术进步快的产业作为区域主导产业培植，集中资源投入，有效带动区域经济增长和促进区域产业结构升级，提升区域综合竞争力。（3）中心崛起战略壮大中心城区规模，推进*、云安同城化发展；推动中心城区滨江延伸，构筑现代化功能型的城市基础设施和服务设施15、体系，全面提升城市功能和品位，增强中心城区的凝聚力、吸引力和辐射力。（4）城乡统筹战略推进城乡统筹协调发展的综合配套改革，建立城乡优势互补、良性互动的发展格局，促进城乡资源要素均衡配置和合理流动，推进城乡基本公共服务均等化，实现城乡互补、融合、协调发展和共同繁荣。3、*市中心城区“三旧”改造专项规划根据*市中心城区“三旧”改造专项规划（2010-2014）的会议指出，国家有关部委和省专门出台以旧城镇、旧厂房、旧村庄改造为主要内容的“三旧”改造政策和措施，对于我们解决历史遗留问题、提升土地利用效率、拓展城乡发展空间、推动宜居城市建设和城乡统筹发展、提升经济发展水平十分有利，机会难得。会议提出，有16、关部门要吃透政策，抢抓机遇，在2012年底前，集中力量启动一批“三旧”改造项目，推动“三旧”改造工作全面铺开，到2014年底，完成“三旧”改造总面积431.1公顷，重点项目40个，进一步优化我市城市空间和功能分区。二、项目建设的必要性1、是提升城市形象的需要*区*街道富丰村委丰门墩村“三旧”改造项目位于世纪大道旁及比邻324国道，是*城市形象的重要组成部分，该片区的城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济发展。该地块上的建筑物多数为参差不齐13层砖混结构农村住宅，其中部分为破烂瓦房，环境卫生差，道路弯曲狭窄，低洼地，下大雨时水浸，生活极不方便，阻碍城市发展。该项目的建设，将建设相关配套设施，包17、括道路、广场、绿化、环境打造、整治排洪沟等，将其建成配套设施功能齐全的高档小区，为*区府前路增添一道亮丽的风景线，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文化,塑造城市个性,打造城市品牌,提升城市形象和核心竞争力,从而使*城区走上可持续发展的道路。2、是缓解政府拆迁压力的需要该片区占地面积114亩，但居民的楼房和瓦房等建筑物总面积超过3.5万平米。由于拆迁量大，投资额高，一般开发商不敢问津。该项目*市*区*街道富丰村委丰门墩村和*市腾凯房地产开发有限公司合作开发。项目所有拆迁安置费由*市腾凯房地产开发有限公司承担，这样就缓解了拆迁矛盾，加快拆迁进度，解决政府在拆迁管理工作中需要破解的难题。*市腾凯房18、地产开发有限公司在城市拆迁过程中，开拓思路，创新模式，心系百姓，为*区今后拆迁管理工作提供了有益的借鉴和启示。3、是社会安定团结的需要长期生活在*区*街道富丰村委丰门墩村的居民和从事生产的人员，因生活生产环境脏、乱、差，且安全隐患严重，显得人心惶惶，发展下去可能会形成社会不稳定因素。该项目的建设，能够平息社会舆论，安定人心，给政府与居民吃了一个定心丸，对社会的安定团结做出了积极的贡献。因此，该项目建设必要性明显。第三章 项目市场分析与预测从2010年1月7日“国十一条”房地产调控开始，国家从没有放松过政策调控如下图：在经过号称房地产“史上最严厉调控年”的2011年已临近尾声，结合各地情况来看，19、“部分城市成交跌入冰点，房价涨幅全面趋缓，降价现象频现”是当下大中城市房地产市场的真实写照。另一方面，房价拐点仅是曙光初现，全面下跌缺乏权威数据的支撑，楼市调控目标远未实现。除此之外，楼市调控的本质就是倒逼经济结构调整，改变以房地产为代表的、粗放的GDP增长方式，促进产业和地产的结合，倒逼地方政府摆脱土地财政，开辟新税源。从政府高层释放的信号来看，2012年，政府在推进楼市调控方面预计有以下动作。一是，以限购为代表的楼市调控政策不会动摇，但是执行方面会进行微调，避免误伤刚需和改善性需求。二是，允许地方政府自行发债。此举一方面能减少地方政府对土地财政的依赖；另一方面使政府财政资金的使用公开化、透20、明化。三是，征收房产税，增加住房的持有成本，弱化住房的投资属性，以进一步发挥在房地产市场运行过程当中的调控作用。2012年，地方政府正处于换届之时，面对中央的压力，地方政府现在也不敢轻易放松对房地产的调控，未来一段时间，至少年内，他们仍可能会执行中央部署的房地产调控政策，跟中央步调保持一致。面对政策较长时间内的不可逆转，2012年楼市将依然严峻。不过，相对于今年下半年，2012年的房地产市场也有利好的信号。首先，政策呈现“外松内紧”的趋势，持续的楼市调控下，地方政府的土地财政持续萎缩，前11月，土地财政的降幅高达30%，“十二五”地方的投资需求较高，再加上保障房的建设任务等对资金的需求量大，预21、计部分地方政府在政策执行上会有防松。第二，2012年下半年，土地市场或将存在机遇，在政策的趋紧的情况下，持续到明年上半年，预计土地市场都将冷清，为了增加财政收入，预计2012年，地方政府或将加大土地供应量，以刺激房企的拿地热情。第三，货币政策释放松紧信号，2012年通货膨胀较2011年有所好转，年底中央经济会议确定改“反通胀”的经济目标为“保增长”，为了保持经济的增长态势，货币政策或将在2012年持续放松，至5月18日，央行已经二次下调存款准备金率，同时各地提高住房公积金比例。预计2012年下半年到明年三月份，或将迎来房地产市场的一个小阳春，刚需或将入市，带动成交量回暖，三、四线城市的房地产业22、将迎来相当大的发展空间。同时在第一轮城市化后，今天我国大规模的城市化已开始转向二三线城市，掀起我国第二轮城市化，目前这些城市的城市化率在40%-70%期间，进入了城市快速的增长期和城市功能的升级期。城市化不仅表现在住宅楼和城市规模的扩张，更多的是迎来了城市的功能升级。在这种城市功能的升级过程中，建筑综合体起到了核心作用。再者*市“三旧”改造的力度加大，也将带动房地产业的发展。因此，*市房地产市场的投资和消费将继续同步增长，且保持较高水平。第四章 地块条件分析一、地块基本情况(一)、地块规划控制条件*区*街富丰村墩门“三旧”改造项目主要规划控制条件表所示：序号项目名称数值单位备注1建设用地面积723、6159.04平方米2规划建筑面积365698平方米3容积率4.014绿地率35%5建筑密度23.89%6规划用途商住（二）地块地理位置分析项目建设地址位于世纪大道旁，*市*区富丰村委丰门墩村。用地总体呈不规则形，南边为富丰村，北为世纪大道，东为天马变电站，西为大坎河(南沙河支流)。以下为地块位置及各个方向的环境情况： （三）建设条件分析1、地质环境条件地形、地貌以及不良地质现象*市地势西南高，东北低，市内主要河流：丘陵是*市的主要地貌，多沿山地边缘发育，高丘陵海拔250米450米之间，低丘陵海拔100米250米之间。低丘陵坡度平缓，多为15度20度2、气候条件*地处亚热带，横跨北回归线，年平24、均温度22，极端最低温度0，最高温度39.1，气候宜人，是全国年平均温差最小的大城市之一。*属南亚热带季风气侯，由于背山面海，具有温暖多雨、光热充足、夏季长、霜期短等特征。全年水热同期，雨量充沛，利于植物生长，为四季常绿、花团锦簇的“花城”*提供了极好的条件。年均降雨量为1982.7毫米，平均相对湿度为68%。全年中，4至6月为雨季，8至9月天气炎热，多台风，10至12月气温适中，是旅游的最佳季节。3、交通条件*是面向珠三角和沟通大西南的重要枢纽，是环珠三角城市。水路，公路，铁路完备。水运西江黄金水道贯穿全境，*新港位于珠江水系“黄金水道”的西江中游南岸云安县六都镇河段，上距广西梧州108公里25、，下距肇庆65公里，距*210公里，距香港177海里。*新港是珠江水系规划中的地区重要港口，是珠江水系最具发展潜力和竞争能力的口岸，同时也是地方经济发展的龙头项目。*新港是*内河第一大港。铁路南广高速铁路: 国家高速铁路网规划中“五纵六横八连线”中的一横沪南线：上海-宁波-台州-温州-福鼎-宁德-福州-浦田-泉州-厦门（同安）-漳州南-云宵-汕头-汕尾-惠州-*-肇庆-*-郁南-梧州-桂平东-贵港-南宁。全线按以上节点只设23个停车站,站点之间直连。 南广铁路跨桂、粤两省区，为双线电气化国家I级铁路。时速达到250公里，日开行客车110对，满足开行双层集装箱列车运输的要求，2008年11月开工26、建设。*东站是*地区的客货一体的站点，位于*都杨，是客运为主货运兼顾的国家一级铁路。建成后*到*只需要30分钟，到香港只需要1小时。三茂铁路：途经*区腰古站，新兴车岗站，另有云硫支线。 罗阳铁路和罗岑铁路。公路*昆明高速公路(G80)，*到达*只需要1小时40分钟。 江门*高速公路；江门鹤山到*罗定。 *岑溪高速公路；*双凤到罗定，岑溪。 *阳江高速公路；*双凤到阳江。 湛江汕头高速公路，途径清远，四会，*都杨，新兴。 新兴高明高速公路；新兴接广明高速公路。 *茂名高速公路；途径罗定，信宜，高州，化州。空运罗定机场是粤西地区的民航机场，全国第一家县级自资机场。轻轨珠三角规划城际轨道建设，广佛肇27、轻轨将延伸到*。时速200公里的广佛肇轻轨正在动工建设，预计2012年肇云段将动工建设。轻轨站初步设计在思劳镇，都杨镇和*城区。4、施工条件项目地块场地拆迁平整后，需要进行一定量的土石方挖填以及异地弃土运输；周边交通道路条件好，利于施工机械、建筑材料的进场；水、电、气供应充足，能够满足前期施工的要求。因此，整个项目的施工条件较为有利。5、环境保护条件项目对周边的环境及社会影响不大。项目主体工程和管网工程均按国家有关标准设计施工，日常运营产生的废水、废气、噪声等符合国家污水、废气、噪声综合排放标准等环保要求。因此，项目拟选场址位置能够为当地环境容量所接受，符合国家环境保护法规的要求。综上所述，该28、项目拟建地的地形、地貌、地质、能源、交通和通讯等基础设施基本满足项目建设的需要，建设的配套条件良好。二、项目地块SWOT分析区位优势区域市场接受度高项目开发时机成熟项目自筹资金，收益效果好周边配套设施不完善环境条件差*房地产大势看好“30分钟生活圈” “15分钟设施服务圈”良好影响城市化进程加速未来市场供应量较大(一）项目优势分析（Strength）区位优势本项目在*区得地独优，地处*市世纪大道旁，紧邻市政府、南山森林公园和南沙河游乐中心，连通324国道及G80高速公路，交通便利。随着开发进度的加大，消费者对该区域接受程度越来越高。区域市场接受高本项目定位的购房消费主体是收入处于中上层的消费人29、群。该片区因长期以来居民生活、生产条件及环境差，生活质量低下，安全隐患严重，能够拆迁、改造是民心所向，其有一定的社会基础，市场接受度高。项目开发时机成熟*区*街道富丰村墩门“三旧”改造项目成为*市“30分钟生活圈”和“15分钟设施服务圈”的重要组成部分，其经济、社会、人文等各个因素都亟待提高，该片区位为*区的东北边，其环境急需整治，形象急需提高，因其拆迁成本高，难度大，是政府亟待解决的一个难题。这时腾凯房地产开发有限公司愿意出资进行旧城改造，无疑为城市的建设起到积极的推动作用。企业自筹资金，收益效果好该项目投资额达10亿元左右，部分为自有资金，且投资回收期只有3.05年，项目税后利润约519130、6.50万元，项目所能承受风险能力较强。（二）项目劣势分析（Weakness）周边生活配套设施不够齐全地块周边目前没有商业网点和金融机构；府前路沿线主要无商业铺面，无酒吧、网吧等娱乐设施；小学、幼儿园等教育机构不健全,与城区教学基地均较远；医疗设施缺乏，主要为小的门诊部。总的来说,人文环境几生活配套设施较差,是项目开发的一大劣势。周围环境条件差项目东北侧天马变电站、北面为府前路，车流量稍大，对噪声环境有所影响；同时城市建筑物陈旧，影响城市形象。（三）项目机会分析（Opportunity）*房地产住宅市场健康发展需求旺盛,大势看好从近年交易数据显示，销售面积与竣工面积供给与需求总体上是平衡的，全31、市商品房销售面积逐年增长，市场需求逐渐旺盛起来。另外，*市出台关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见，共制定16条措施，务求在当前国际金融危机背景下，进一步鼓励商品住房消费，优化房地产业投资发展环境，优化行政管理服务环境，加快推进住房建设。实施意见规定，凡在市区或县城（镇）购买新建商品住房的，公安部门可凭房地产权证办理其本人及其直系亲属按规定迁入住房所在地城镇户口手续。在住房公积金方面，*市放宽住房公积金贷款条件，在外市(地)缴存住房公积金，在本市购买商品房的，可申请住房公积金贷款。另外，还放宽住房公积金提取条件，职工本人或其配偶、直系亲属在购买住房时，可同时提取上述人员个人账户的住房公32、积金，提取总额合计不得超过购买住房总价款；职工在偿还住房贷款时，可同时提取本人及其配偶个人账户的住房公积金，提取住房公积金额合计不得超过当期还款的总额。另外，住房公积金贷款上限由20万元提高到35万元，住房公积金最长贷款期限由原来20年延长到30年。按月偿还住房公积金贷款的，由每周年提取一次缩短为每半年提取一次。申请人购买住房的，最高贷款比例为总房价的80%，但最高贷款额不得超过35万元。“30分钟生活圈”和“15分钟设施服务圈”发展新格局带动当地经济发展，带给项目带来良好的经济环境*市委市政府提出的围绕建设“*富庶文明大西关”和“健康、生态、幸福的宜居城市示范市”的目标，加快实现做优做大城市33、的“中心崛起”战略，实施“美化环境与和谐社会共同缔造”行动，有序推进和有效引导全市旧城更新改造，切实改善人民群众生活环境和居住条件，促进土地高效节约集约利用和城市功能提升的发展新格局，是极富有特色的城乡统筹发展新路子。全力打造“30分钟生活圈”和“15分钟设施服务圈”。*实行中心崛起和城乡统筹战略，给项目带来较多的潜在客户*市城区人口发展目标为60万人，现在城市人口逐年增加，且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之云安同城化、都杨工业园区的快速发展，必然会带动中心城区的发展速度。（四）项目威胁分析（Threats）未来市场供应量较大*城区经济发展速度较快，房地产业也逐步进入稳定34、增长阶段，随着该区约城市化进程的加快，房地产市场将迎来更多的竞争者，市场竞争激烈。为此，开发时应注重项目本身的设计，以加强竞争力。第五章 建设内容和拟建规模及产品方案一、建设内容拆除项目地块范围内所有建筑物，构筑物；在拆除项目地块范围内建设住宅、公共配套（包括广场、商业、道路）等建筑物、构筑物，环境绿化及水、电、气综合管网等全部工作内容。包括以下各内容：（一）项目区域内的场地平整；（二）基础工程；（三）房屋主体工程；（四）安装工程；（五）项目区域内的道路建设；（六）项目区域内的管网建设；（七）项目区域内的环境和绿化建设。二、建设规模（一）拆迁规模本项目拆迁面积约35000平方米，拆迁户95户，35、拆迁面积按50000平方米的建筑面积进行补偿。（二）新建规模*区*街富丰村墩门“三旧”改造项目规划总用地76159.04平方米，建筑面积365698平方米。容积率4.01，绿化覆盖率35%。三、产品方案方案为部分高层、部分多层及商业建筑，总建筑面积365698平方米：其中多层为回迁房，建筑面积42732平方米，高层建筑面积为252450平方米，商业建筑面积为9928平方米，停车泊位1514辆，设计方案、综合技术经济指标和设计户型如下：总建设工程方案综合技术经济指标序号名称单位经济指标备注设计指标规划指标1总用地面积M276159.042总建筑面积M23656983高层建筑面积M2251450436、商业建筑面积M299285回迁房建筑面积M2427326地下车库建筑面积M2605887停车泊位辆15148容积率%4.019建筑密度%23.8910绿地率%35第六章 组织机构及人力资源配置合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。一、组织机构设置及其适应性分析本公司是股份有限制公司，分为权力机构，经营管理机构和监督机构。最高权力机构是董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。董事会对股东大会负责，总经理受董事会任聘，各部门分设经37、理，负责组织公司的经营管理活动，高级职员由董事会商议任聘，监理会对公司的财务和职权予以监督。组织机构图本组织机构结构明了，分工明确，可以确保项目的有效进行，具有较强的问题处理能力，适应性良好。二、人力资源配置、员工培训方案(一)人力资源配置本公司是股份有限制公司，分为权力机构，经营管理机构和监督机构。最高权力机构是董事会，实行董事会领导下的总经理负责制，董事会由10人组成，董事长1人，副董事长2人，对股东大会负责。总经理受董事会任聘，各部门分设经理，负责组织公司的经营管理活动。高级职员由董事会商议任聘。监理会由股东代表2人和职工代表8人组成，对公司的财务和职权予以监督。办公室：1、负责公司文档38、管理:可对公司的文档进行分类管理。2、负责内部员工管理:对公司的内部职员的个人资料进行管理。人事部：负责人力的招聘和录用、调配和使用、人事的考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。财务部：负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以及资金的拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。开发部：负责项目的相关的开发管理工作。预算部：负责做好工程的相关造价预算等工作。工程部：负责做好工程施工方面的统筹工作，任务艰巨，工作量大。营销部：负责工程完工后的营销及相关方面的咨询工作。售后部：负责售后服务，要求合理处理好公司与客户方面的关系。物业部：负责相关的物业管理，具体为通常所说的物业。39、人力资源定额表部 门管理人员营业人员工程技术人员业务人员合 计总经理办公室总经理副总经理1313行政管理办公室 人事部 财务部376376工程技术管理开发部 预算部 工程部51020210271032销售管理营销部 售后部 物业部21711361047 合计327213090 (二)员工培训方案（1） 公司管理层以职员提供可持续发展的机会和空间为己任。在公司，职员勤奋的工作除可以获得薪金、享有福利以外，更可以得到公司适时提供的大量训练和发展机会。（2）培训为公司完成经营目标、提高绩效、实现事业发展提供人力资源的保证。培训是职员胜任职责、提升自我、开发潜力、拓展职业的途径。（3）在公司除获得正规40、培训以外，职员还将自觉或不自觉地得到其他收获：职员将学到怎样善用时间；职员将学到如何发挥团队精神；职员将学会如何管理、激励、培训其他人；职员将学到更为有用的专业技术知识；职员的经验将是职员迈向更高职位的起点；职员在公司的经历将有助于职员从事其他相关工作。（4）培训的形式主要包括：脱产培训、在职培训、自我启发。 脱产培训是就管理中共性的、有必要让职员理解和掌握的东西（如工作必须的技能、知识、公司理念等），对职员进行的集中脱产培训、研修。这种培训由专任讲师授课或主持。在职培训是指在日常工作中对职员的培养训练。即通过制定工作计划、分配调整工作、听取汇报和意见、评价考核业绩、推进工作改善、帮助解决问题41、等途径对职员进行的指导。自我启发是指职员自己加强学习，提高修养，不断开发和提高自身能力。为此职员必须要善用所有的学习资源，以获得进步和发展，其中“挑战性的工作角色”是最重要的培训过程。（5）培训种类主要有以下四种：公司内部课程：作为公司职员，为进一步了解公司，适应岗位职责要求，职员可申请或被指定参加公司内部举办的各种培训课程，课程类别主要有：公司理念推广、自我开发、管理研修、专业技能训练等。公司外部课程：作为表现突出的骨干人员，为开拓思维，触发灵感，进一步提高管理水平和业务能力，职员可申请或被选送到外部管理顾问公司等专业培训机构参加短期课程，包括各种外部教育机构、培训中心所举办的短期培训课程、42、交流会。使职员有时间、精力来总结提炼职员丰富的实际操作经验，以利于在集团范围内交流，实现集团资源共享，同时进一步系统了解公司运作特点。公司除举办各种培训班提高职员的素质外，也鼓励职员到大专院校或专业培训机构进修学习（包括攻读学位、上岗培训、职称及其他资格证书考试、培训等）；形式有脱产进修和业余进修，其中脱产进修的申请条件要求在公司服务满三年以上。参加各种形式的学习后，职员的结业（毕业）证书及成绩单须报总部人力资源部备案，作为调配、选拔以及任免的参考依据。外出考察：为拓展视野、丰富学习经验，公司将组织管理人员、专业人士以及荣获嘉奖的职员到外地考察。考察单位包括境内外的优秀企业或机构。（6）培训积43、分制度。职员参加各种培训并获得结业后，可以向人力资源部门申报积分，积分将是职员在公司参加培训的最全面记录。年度累计积分的多少是职员晋级或晋升的参考标准之一。不同类别的职员积分要求有所不同。（7）培训信息公布和查询人力资源部门将定期公布培训信息，主要包括：年度培训服务概览、月度培训及研修计划、外部培训信息、周培训信息。职员可以登录到公司主页上查询或咨询所在单位的人事专职人员。第七章 项目实施进度一、建设工期本项目决定采取分期施工方式。本项目工程计划自2013年3月开工，至2017年2月竣工，总工期5年。预计2018年全部销售完毕，计算期6年。二、实施进度安排为了节约投资，决定分区分阶段开发。据市44、场分析，预计每期推出商品房有30%可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发建设进度计划安排：（一）项目前期准备：2012年6月2013年3月完成土地征用，项目立项，可研报告的编制及审批，总体规划的设计和审批，单体工程的设计等工作，落实并完善各项规划建设手续。（二）第一期建安工程：2013年3月2015年9月完成土地平整、基础工程、主体工程、安装工程的建设。（三）第二期建安工程：2015年10月2017年2月完成基础工程、主体工程、安装工程的建设。（四）其他配套工程：2015年1月2017年2月完成道路、管网、环境、绿化等配套工程的建设。项目竣工验45、收。三、项目建设与生产的衔接项目建设到一定份额（30%）后，原则上就可以预售来回收部分资金以利于工程的后期建设。当项目建设完成后，可以把建成项目移交给销售部门统筹管理，并处理好售后服务与小区物业管理的协调工作，树立公司良好的形象。第八章 项目投资估算*区*街富丰村墩门“三旧”改造项目规划总用地76159.04平方米，建筑面积365698平方米，容积率4.01，绿化覆盖率35%，总投资额约为103138.30 万元。一、土地的地块开发成本计算（1）土地费用土地费用是指项目在取得土地使用权过程中所产生的费用。本项目属于合作开发，纳入“三旧”改造的估价：57667147020%1117.76万元；不46、纳入“三旧”改造的估价：57667147045%2514.96万元。二项共计：1117.762514.963632.72万元。（2）拆迁安置费项目用地范围内建筑物的拆迁安置费主要分为：a. 居民安置费：35000818=504万元。b. 拆迁补偿费：35000300=1050万元c.房屋拆除费：房屋以每平方米180元计算，共拆除房屋面积约35000平方米，计630万元。d、其他费用：主要指拆迁安置管理费，按上述各项之和2%计算，（504+1050+630）2%=43.68万元。合计：2227.68万元。（3）前期费用估算前期工程费主要指包括项目可行性研究费、规划设计费、地质勘察测绘费、场地准备47、费、筹建开办费 。前期工程费用表序号项 目金额(万元)备注1项目可行性研究费1316.51 建安费用2%2规划设计费1974.77 建安费用3%3地质勘察测绘费1974.77 建安费用3%4场地准备费3949.54 建安费用6%5筹建开办费658.26 建安费用1%6合计9873.85 （4）建安工程费建安工程费包括建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用等。建安工程费= 3656981800=65825.64 万元。（5）基础设施费基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水，供电，环卫，排污，小区道路，绿化设施的建设费用，以及各项设施与市48、政设施干线、干管的接口费用。一般按实际工程量进行估算。基础设施费：65825.640.06=3949.54 万元。（6）公共配套设施费：公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。公共配套设施费=65825.643%=1974.77万元。（7）不可预见费：包括备用金（不含工料价格的上涨预备费）、不可预见的基础设施和其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。一般为（1）（6）项的3%5% ，这里取4%。不可预见费=3499.37万元。（8）开发期间税费：开发期间49、税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。开发期间税费：4549.18万元。二、开发成本汇总1、开发成本开发成本一览表序号项 目总投资（单位：万元）备 注1土地使用权出让金3632.722土地征用及拆迁安置补偿费2227.683前期工程费9873.85 包括项目可行性研究费、规划设计费、地质勘察测绘费、场地准备费、筹建开办费等4建安工程费65825.64 5基础设施费3949.54 约占建安工程费的6%左右6公共配套设施费1974.77 7不可预见费3499.37 8开发期间税费4549.18 9合 计95532.74 2、开发间接费用指房地产开发企业内部独50、立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。（1）管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，按开发成本的2%计算：95532.74 2%=1910.65 万元（2）财务费用项目贷款50000万元，按35年期银行贷款利率计息，采用等额偿还法进行偿还，同时偿还每年发生的利息，计入建设期的财务费用为3866.42万元。借款还本付息表（单位：万元）序号项目计算期12345合计1贷款1.1期初本息总额31035.00 53866.42 35910.94 17955.47 1.2本期贷款本金30000.00 20000.00 0.00 0.00 051、.00 50000.00 1.3本期应计利息1035.00 2831.42 3716.78 2477.86 1238.93 11299.98 计入建设期1035.00 2831.42 0.00 0.00 3866.42 计入期间费用0.00 3716.78 2477.86 1238.93 7433.57 1.4本期还本付息0.00 0.00 21672.25 20433.33 19194.40 61299.98 其中：归还本金0.00 17955.47 17955.47 17955.47 53866.42 偿付利息0.00 0.00 3716.78 2477.86 1238.93 7433.552、7 1.5期末本息余额31035.00 53866.42 35910.94 17955.47 0.00 （3）销售费用 指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。销售费用类似工程项目来估算按50元/m2计开发费用一览表序号项 目总投资备 注1管理费用1910.65 开发成本的2%2销售费用1828.49 按50元/m2计3财务费用3866.42 4合 计7605.56 三、项目总投资开发成本+开发期间费用=95532.74+7605.56=103138.30 万元四、资金筹措 本项目所需资金103138.30万元，企业自有资金、银行贷款分别占52%和53、48%。第九章 财务评价一、项目各种财务数据的确定（一）项目销售收入的确定项目销售单价的确定经调查*市区房价如下：楼 盘 名 称销 售 均 价（元/平方米）车位售价（个万元）商业均价（元/平方米）*碧桂园 林云（别墅）11000 40000三河洲花园三期30幢6000 *市市区丰收垌城市花园5800 1620碧湖新城第3幢5465 900040000恒辉苑5900 金龙花园雅居苑E1、E2幢7层4376.17 美好华庭7层6397.49 *东方时代广场（一期）39455.43金辉煌名苑小区E幢11层4615.6 1） 住宅销售单价的确定经实际调研建议本项目住宅均价(按建筑面积计算)为：550054、元/平方米。2）商铺单价的确定根据实际调研建议本项目商铺均价(按建筑面积计算)为：10000元/平方米。3）车位销售的单价通过对类比项目的停车位的价格调查，预定本项目车库单价为15万元/个。可销售面积项目建筑总面积365698平方米，其中回迁房42782平方米，可供销售：住宅部分约252450平方米，商铺部分约9928平方米，1514车位。收入预测本项目按照计划将于2014年进入销售阶段，计划住宅、商铺、车位2014年完成总销售数量的20%，当年收回销售价款；2015年完成总销售数量的20%，当年收回销售价款；2016年完成总销售数量的30%，当年收回销售价款。2017年完成总销售数量的20%55、，当年收回销售价款；2018年完成总销售数量的10%，当年收回销售价款。销售收入预测表（单位：万元）序号项目合计201420152016201720181销售进度（%）20.00%20.00%30.00%20.00%10.00%2住宅收入138847.50 27769.50 27769.50 41654.25 27769.50 13884.75 3商铺收入9928.00 1985.60 1985.60 2978.40 1985.60 992.80 4车位收入22710.00 4542.00 4542.00 6813.00 4542.00 2271.00 6销售总收入171485.50 342956、7.10 34297.10 51445.65 34297.10 17148.55 （二）税费计算销售税金及附加估算销售税金及附加估算表（单位：万元）序号项目合计201420152016201720181销售收入171485.534297.10 34297.10 51445.65 34297.10 17148.55 2销售税金及附加10289.13 2057.83 2057.83 3086.74 2057.83 1028.91 3净收入161196.37 32239.27 32239.27 48358.91 32239.27 16119.64 二 总成本费用估算成本费用估算表序号项 目总投资开发57、投资(元/m)1开发成本95532.74 2612.34 1.1土地使用权出让金3632.72 99.34 1.2土地征用及拆迁安置补偿费2227.68 60.92 1.3前期工程费9873.85 270.00 1.4建安工程费65825.64 1800.00 1.5基础设施费3949.54 108.00 1.6公共配套设施费1974.77 54.00 1.7不可预见费3499.37 95.69 1.8开发期间税费4549.18 124.40 2开发费用7605.56 207.97 2.1管理费用1910.65 52.25 2.2销售费用1828.49 50.00 2.3财务费用3866.4258、 105.73 合计总成本103138.30 2820.31 三、财务评价报表1、损益及利润分配表损益及利润分配表序号项目名称计算依据建设经营期 合计1 2 3 4 5 6 1销售收入0.00 34297.10 34297.10 51445.65 34297.10 34297.10 171485.50 2总成本费用33215.06 17480.81 21197.59 19958.67 18719.74 110571.86 3销售税金及附加2057.83 2057.83 3086.74 2057.83 2057.83 11318.04 4利润总额(1)-(2)-(3)-33215.06 147559、8.46 11041.68 28400.25 13519.54 32239.27 66744.14 5应纳所得税利润额0.00 0.00 17268.55 11041.68 31000.35 59310.58 6所得税（5）*25%0.00 0.00 0.00 4317.14 2760.42 7750.09 14827.64 7税后利润（4）-（6）-33215.06 14758.46 11041.68 24083.11 10759.12 24489.19 51916.50 8弥补以前年度亏损后利润-33215.06 -18456.59 -7414.91 16668.20 10759.12 260、4489.19 9提取法定盈余公积金（8）*10%0.00 0.00 1666.82 1075.91 2448.92 5191.65 10可供分配利润（8）-（9）0.00 0.00 15001.38 9683.20 22040.27 46724.85 经济指标全部投资净利润率50.34%自有资金投资利润率97.70%全部投资利税率64.71% 注：1、法定盈余公益金取税后利润的10%2、现金流量分析全部投资现金流量表序号项目名称建设经营期合计1234561现金流入34297.10 34297.10 51445.65 34297.10 17148.55 163664.70 1.1销售收入34261、97.10 34297.10 51445.65 34297.10 17148.55 163664.70 2现金流出33215.06 19538.64 23255.42 29810.47 22597.12 4567.34 132984.05 2.1全部费用33215.06 17480.81 21197.59 19958.67 18719.74 0.00 93554.35 2.2销售税金及附加0.00 2057.83 2057.83 3086.74 2057.83 1028.91 10289.13 2.3所得税0.00 0.00 6765.071819.563538.4312123.06 3所得税62、后净现金流量（1）-（2）-33215.06 14758.46 11041.68 21635.18 11699.98 12581.21 38501.45 4所得税后累计净现金流量-26886.00 -12127.54 -1085.86 20549.32 32249.30 44830.50 5折现系数（i=10）0.91 0.83 0.75 0.68 0.62 0.56 5折现后净现金流量-30192.49 12190.49 8292.30 14776.82 7265.68 7095.80 25181.73 6折现的累计净现金流量-24439.37 -12248.88 -3956.58 108263、0.25 18085.93 25181.73 计算财务内部收益率（FIRR）51.24%指标财务净现值（FNPV）25181.73 静态投资回收期（pt）3.05 动态投资回收期（pt）3.27 四、财务评价指标（1）资本金财务净现值由上表中的累计折现净现金流量知：FNPV=25181.73万元。（2）资本金财务内部收益率经试算，取i1=33，得NPV1=61.78 （万元）；取i2=34，得NPV2=-387.55 （万元） 由内插值公式：i1 +61.71/ 61.71-（-387.55）*( i2 - i1) 解得FIRR=33. 14%。（3）投资回收期静态投资回收期：Pt=4-1+164、085.86/21635.1=3.05（年）动态投资回收期：Pt=4-1+3956.58/.14776.82=3.27（年）（4）税前投资利润率利润总额/总投资额*100%64.71（5）税后投资利润率税后投资利润率税后利润/总投资额*100%50.34项目资本金财务净现值FNPV=25181.73（万元）0；资本金财务内部收益率FIRR=33.14%，大于行业基准收益率i=10%；静态投资回收期Pt=3.05（年），小于行业基准投资回收期P=5年；动态投资回收期Pt=3.27（年），小于项目计算期6年。因此，从财务评价角度来看，项目的盈利能力和偿债能力都达到了要求，项目是可行的。五、不确定性65、分析（1） 不确定性分析考虑到项目事实过程中未知因素的变化，本报告就项目建设投资与销售收入在0%，+5%，-5%；+10%，-10%；+15%，-15%之间变化时，对该项目的盈利能力影响进行敏感性分析。敏感性分析表（单位：万元）项 目开发总成本销售收入销售税金息税前利润总投资利润率（%）变动因素103138.30 171485.50 10289.13 58058.07 56.29 销售单价-15%103138.30 145762.68 8745.76 33878.62 32.85 -10%103138.30 154336.95 9260.22 41938.43 40.66 -5%103138.66、30 162911.23 9774.67 49998.25 48.48 0103138.30 171485.50 10289.13 58058.07 56.29 5%103138.30 180059.78 10803.59 66117.89 64.11 10%103138.30 188634.05 11318.04 74177.71 71.92 15%103138.30 197208.33 11832.50 82237.53 79.74 投资成本-15%87667.55 171485.50 10289.13 73528.82 83.87 -10%92824.47 171485.50 1028967、.13 68371.90 73.66 -5%97981.38 171485.50 10289.13 63214.99 64.52 0103138.30 171485.50 10289.13 58058.07 56.29 5%108295.21 171485.50 10289.13 52901.16 48.85 10%113452.13 171485.50 10289.13 47744.24 42.08 15%118609.04 171485.50 10289.13 42587.33 35.91 有上述图标可以看出，本项目中总投资润率受销售单价以及投资成本的影响较大，但是从总体上来看，项目所能承68、受风险能力较强。（2） 盈亏平衡分析盈亏平衡点总成本/（总收入-销售税金及附加）*100%63.98%所以，本项目的盈亏平衡点是63.98%，即项目的销售收入达到计划销售收入的63.98%时，项目能保持盈亏平衡。综合上述分析可知，本项目有着十分强的生存能力和竞争力。第十章 社会评价一、项目对社会影响分析随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室内环境），69、本小区的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。本小区的建设不但可以为大量*居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善：本小区的将绿化面积达到35%，由于本小区地处市政府、南山森林公园和南沙河游乐中心附近将会吸引大批优质人员前来居住。除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。二、社会风险分析社会风险因素主要是指由于人文社会环70、境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。*区*街道富丰村委丰门墩村“三旧”改造项目处于*东北面，在与此地区城市发展规划同步的基础上进行建设开发，同时也符合*地区的区域发展规划，再这两方面基本不存在风险。小区在规划之初就本着“建筑与环境、建筑与人文、建筑与生活、建筑与心灵”相和谐的设计理念，保证居民有一个良好、和谐的生活环境，同时也可尽量减少由于这方面原因给项目带来的社会风险。三、社会评价结论总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会71、的发展是有积极的作用。表10-1项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的影响影响到小区的居住人员。提高人们的住房质量，提高了小区人民的生活水平对居民就业的影响对*的下岗职工、设计院、施工单位、监理单位物业管理公司等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体的影响项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民的生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区、72、文化、教育、卫生的影响文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展第十一章 风险分析一、项目主要风险识别1、自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。2、政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同73、形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。3、经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。4、技术风险房地产技术风险是指由于科74、学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。5、社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。6、内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方75、式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。二、项目风险程度分析1、自然风险本项目位于大坎河下游，易受周围环境影响，需要注意防火、防洪。2、政策风险 本项目建设期五年，销售期预计五年，时间跨度大，易受政策影响，有一定的政策风险。3、经济风险 受金融调控的影响，我国最近一段时间经济发展速度放缓，*地区也不例外，进而对居民消费水平以及消费态度产生较大影响，给本项目带来了较大的经济风险。4、技术风险 现在相关方面的技术已经相当成熟，风险较小。5、社会风险 自新世纪以来，*市规划日渐完善，虽有不少改进的地方，但总体上已处于规划完毕等待逐步实施的阶段，而本项目紧跟相关部门的规划步骤，时刻把握相关政76、策的脉络，有较高的社会风险抗衡能力。6、内部决策和管理风险 *区*街道富丰村委丰门墩村“三旧”改造项目经过各方反复论证研究，并进行了大量的，完备的相关调查，各方面决策尽量做到更好，具有良好的自我调整以及改进能力。三、项目风险防范与降低及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：（1）通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法常常为快速完成开发项目。针对77、该项目，我们采取提高选址的速度、利用法律手段、来保证迁址工作的顺利进行、采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金 的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。（2）通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。（3）通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目78、全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。四、风险对策1、基本对策处理方法通常包括损失自留和保险转嫁。针对本项目，部分可估的小风险可以通过事先预测来尽量避免，可以做算是自留处置；同时可以针对本项目进行保险投保，即通过把风险转嫁来降低可能的损失。2、风险对策的策略（1）合理选用技术方案，做好施工组织安排，从源头上堵截风险发生的可能性。（2）针对*区*街道富丰村委丰门墩村“三旧”改造项目进行工程投保。（3）本工程准备了适当的风险准备金。3、风险对策的重点（1）在工程开始前，对*市的政治经济进行了充分的的考79、察与分析，同时本公司有大量了解相关知识的专业人士，如法律、施工技术累人员等，以避免在项目开发过程中出现不可估量的风险损失发生。（2）在项目研究工程中详细研读了招投标的相关文件，采用可调总价的合同计价方式，争取通过公平合理的合同条款，以减少相应风险；上述风险预测和对策措施包括在项目计划中，对特别重大的风险提出了专门的分析报告。对做出的风险对策措施，充分考虑可能产生的风险，因为任何措施都可能带来新的问题。4、风险监控风险监控是工程项目实施阶段的一项重要工作。（1）风险监控的方法风险监控主要对工程费用、工程进度和工程质量进行监控。本工程将采用横道图法、赢得值分析法、表格分析法等方法。（2）风险监控纠80、正措施通过对风险进行跟踪监控，来把握项目风险的现状，了解工程项目风险对策措施的效果，并发现新的风险。第十二章 结论与建议一、研究结论本项目业主实力雄厚、房地产开发经验丰富，技术力量强、企业知名度高、品牌形象好，对本项目的成功建设奠定基础。项目选址在*市*区，地理位置优越、交通和配套条件完善，项目符合周边居民消费心理，市场销售前景好。项目建设规模合理、建筑方案优良、使用功能完善建设进度适宜。财务评价表明：该项目实施后大幅盈利，投资回收短，经敏感性分析，项目具有的抗风险能力强。该项目产业关联度高，在建设过程中和投入运营后，能拉动诸多关联产业的发展和进步；该项目的成功开发和运营对*区同行能起到积极的81、示范作用；项目对增加地方税收、提供就业机会等均有积极的贡献，项目社会效益良好。本项目建成后，对于调整城乡经济结构、加速城镇化建设，推动*区城乡经济发展，增加地方税收，提高当地人民物资文化生活质量等方面都具有十分重大的作用。综上所述，项目经济效益良好、社会效益显著、环境效益明显，因此该项目的建设是必要的和可行的。二、有关说明与建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查估算，分析及预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件基本项目的实际情况，我们认为，与必要的报告的有关问题进一步做出说明，并提出以下建议：由于市场调研深度有限，本项目各种费用估算均是初步的。（一）进一步深化设计82、，并满足规划和其他管理部门的规定要求。在设计中，应充分重视市场的变化，尽可能的保证项目的灵活性，以提高对市场消费趋势的应变能力。（二）本可研方案的测算是在多方考察本项目所处地段房地产市场的基础上确定其销售价格的，这在很大程度上依赖于目前该地段房地产市场的供求关系和未来*的经济和人民生活水平的变化，售价将是最敏感的因素之一。发展商除密切关注市场动态，选择合适的市场策略外，还应组织一支高素质，高水平的开发管理队伍。从设计、施工、营销到物业管理均达到较高的水平，以抓住机会减少风险，达到项目的盈利目标。（三）进一步深入市场调查研究，并提出可行的项目营销策略，对项目的设计工作提供市场方面的支持。（四）建筑工程中不可预见的因素很多，工期、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标，工程包干等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。（五）加强与社会、政府相关管理部门的沟通。（六）注重公共关系的建立，树立良好企业和项目的公众形象，为项目的建设和运营打下基础。62