1、目录第一部分：项目概况一、宗地位置5二、宗地现状5三、项目周边的社区配套1、交通状况6 2、教育状况6 3、医疗水平6 4、大型购物中心6 5、银行6 6、其他6四、项目周边环境6五、市政配套 1、道路现状及规划发展7 2、供、排水状况7六、规划控制要点7七、土地价格7第二部分：法律及政策性风险分析一、土地法律性质评估 1、现状8 2、规划8二、政策性风险评估8三、总体评价8第三部分：市场分析一、2010年房地产市场的政策动向9二、成都住宅市场分析 1、成都市房地产市场历年市场状况（1）、成都市07年-10年房地产市场状况10（2）、成都市历年住宅市场投资状况11（3）、成都市历年普通住宅投资2、增长情况分析12（4）、成都市历年投资成份状况13（5）、成都市历年投资开发分析142、 区域住宅市场各项指标成长状况14三、区域内供应产品特征1、城西市场背景简述152、城西区域市场特征163、城西区域商品房住宅市场供应状况174、城西区域商品房住宅市场成交状况185、2010年各月份不同建筑类型商品房供求状况186、2010年各月份不同建筑面积商品房供求状况207、区域内表现最好个案状况228、分析：本案在区域市场内的机会点239、结论24四、目标市场定位及产品定位 1、市场定位（1）、户型定位25（2）、项目形象定位25（3）、项目客户定位25（4）、价格定位26（5）、销售定位26 23、产品建议27第四部分：规划设计分析一、 初步规划设计思路1、 设计概念282、 主要产品类型28二、规划设计的可行性分析1、 各硬指标转化成现实产品的可能性282、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响283、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑294、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑295、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑296、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑297、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑30第五部分：项目开发一、土地升值潜力初步评估31二、工程计划32三、销售计划32第六部分：投资收益分析一、 成本预测1、项目投资估算依据3324、项目投资概算33二、经济效益分析 1、项目销售收入估算35 2、项目销售回款计划36 3、销售利润测算36第七部分：风险分析一、 盈利能力分析37二、项目不确定性分析 1、风险分析（1）、风险因素识别38（2）、风险程度分析38（3）、风险的防范39 2、敏感性分析39 3、项目盈亏平衡分析40三、社会效益和影响分析40第八部分：可研究性结论与建议一、 拟建方案的结论性意见41二、项目主要问题的解决办法和建议41三、项目风险及防范建议41第九部分：附件附件一：项目开发成本估算表43附件二：资金来源与运用表44附件三：项目损益及利润分配表45附件四：现金流量表46第一部分：项目概况一、 宗地位5、置“金沙云庭”该宗地位于四川省成都市金沙遗址路，金沙派出所旁。二、宗地现状 1、四至范围：东面是“金沙西苑”楼盘，西到蜀金璐，北达金沙遗址路，南面至清江西路。 2、此处地势平坦，与周边地势持平。 3、宗地内无水渠及较深的沟壑，无池塘及高压线等对开发有较大影响的因素。 4、该宗地位于金沙遗址路，被摸底河公园、金沙遗址公园两大公园环绕，距金沙遗址博物馆仅200米。是内金沙高尚住区内最后的可开发的低密度风景住区。三、项目周边的社区配套 1、交通状况（1）、公交车状况：公交5路金沙遗址路站下；7路、13路金阳路站下；163路金凤路站下；14、83、96、111、502路青羊大道北站下；77、19、116、3、62、47、81、305、69、801、809路金沙车站下。（2）、该宗地出行主要可以依靠公交和驾车，并不需要发展商自己解决。（3）、该宗地位于规划地铁2号线沿线，以后交通将更加便捷。 2、教育状况 在教育状况方面，则有以下多所学校： 金沙幼儿园、金沙小学、石室联合中学金沙西园分校、青羊实验中学、实验外国语学校、西南财经大学。（金沙云庭业主子女可优先录取入读石室联合中学金沙西园分校。） 3、医疗水平 在“金沙云庭”周围，有多家医院，包括：成都金沙医院、成都妇女儿童医院、西区医院、中医附院、四川省人民医院、满地可医院。 4、大型购物中心、主要商场和菜市场 周边商场包括西单商场、欧尚、麦德龙、7、家乐福光华店和金沙大型室内菜市。 5、银行 周边银行包括有：中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、成都商业银行、交通银行金沙支行、兴业银行、恒丰银行。 6、其他 在“金沙云庭”周边还包括有：加油站、中餐厅、火锅餐厅、快餐、酒吧、茶楼、KTV、美容院、洗浴健身中心等等。四、项目周边环境 “金沙云庭”在金沙派出所旁边，所以周边治安很好，并无大事件发生。然而该宗地被摸底河公园、金沙遗址公园两大公园环绕，不论是对环境，还是对空气质量都是十分有利的。五、市政配套 1、道路现状及规划发展 目前为止，“金沙云庭”周边的道路状况十分良好，蜀金路、金沙遗址路、清江西路、金凤路和青羊大道等等路面十分平整，完好。8、 2、供水、排水完整无破损，通讯（有线电视、电话、网络）完全接入。六、规划控制要点该宗地总占地面积是41492.87平方米，建筑面积是160000平方米。总净用地面积为63亩，规划设计条件中规定：绿化率30%，容积率1.8，建筑密度总30%，建筑高度21米，此宗地为二类住宅用地（可兼容商业10%）。七、土地价格由成都市国土资源局查询得知，该宗地（编号：QY（252/211）：2009-003）于2009年4月15日进行公开拍卖，起始价为460万元/亩，成交的土地价格为590万元/亩。则，该宗地总地价为590*63=37170万元。第二部分：法律及政策性风险分析一、土地法律性质评估 1、现状 19、）、土地所有权归属：国有建设用地 2）、土地使用权归属：开拓置业 3）、土地的用途：商住混合用地 4）、土地使用年限：住宅从2009年4月15日至2079年4月14日，还剩68年零4个月，商业从2009年4月15日至2049年4月14日，还剩38年零4个月 2、规划 1）、规划所有权归属：国有建设用地 2）、规划的用途：商住混合用地 3）、规划土地使用年限：住宅70年，商业40年二、政策性风险评估 由于该宗地周边的金沙西墅居住区正在建设中，开工面积在3万平方米左右，是由政府组织实施的项目。该项目上马一定会对金沙西墅居住区造成一定的压力，政府出于地方保护的原因，会控制该区域的商品房上市量，这个样10、项目会被推迟立项，不能马上开发，由于政府政策的原因，该项目立项会遇到较大的阻力，但我们分析，根据公司与当地政府的良好关系，通过多方工作，应能解决立项问题。三、总体评价 该项目总体来讲法律手续都相对简单顺畅，开拓置业与土地方直接签订土地开发协议，然后在市土地局办理协议出让，合同风险相对较低。然后该宗地拟规划为商业居住用地，土地性质基本明确。第三部分：市场分析一、2010年房地产市场的政策动向从上半年全国整体市场来看，虽然在中央出台新政后，全国各主要城市前前后后地出台了一些地方细则，至今仍有部分城市未出台“新国十条”的执行细则，但无论地方政府是否出台了地方细则，各个房地产市场都同样地受到了政策的强11、烈冲击，只是冲击稍有差异而已。全国各地目前的表现基本一致，主要是表现在销售数量急剧下滑，但是由于价格表现并不明显，致使消费者仍然处于浓烈的观望情绪中，这说明房地产新政策已经起到一定的效果。1、新政局部奏效，市场快速触底 “抑需求”初见成效 新房成交跌至低谷首先见效的是需求被全面抑制。随着非基本需求被快速挤出，各地住宅成交量骤降。从上半年各地成交的月度走势看，年初2个月，在季节性因素和2009年底出台的楼市降温政策的双重影响下，成交冷淡。然而，逼出供应量的目的暂未有效。今年上半年，各地政府通过提高土地供应面积，并对开发商海外融资网开一面，希望加速开发商现有项目的建设速度，以增加住宅市场的有效供应12、。但从市场反应看，土地供应量的增加，反而令开发商有较大选择余地，激发了购地需求；且目前地价受政策调控已从高位回落，利于开发商加强土地储备。2010年上半年，中原监测全国12个城市居住用地成交4228公顷，同比上升166%。在政策调控下，尽管开发商拿地趋于理性，土地成交溢价率持续下降，但流标率始终维持低位，土地市场供求仍较活跃。2、基本需求稳定，支撑低位反弹当前政策调控的重点，应该理解是为了挤出投资需求的泡沫，但对首套购房等基本的购房需求仍然鼓励，以令住宅恢复其原本的居住属性。因此，基本需求的大小成为影响下一步楼市走向的关键。对各城市来说，由于城市化进程的推进所带来的城市人口的增加，及城市生活水13、平提高所引发的购房需求，是构成住宅基本需求的主体。从第一部分的相关经济数据可以看出，楼市受新政的影响甚大，导致楼市供求量的紧缩，说明了政策已经取得了一定的抑制，保持现状的效果。二、成都住宅市场分析1、成都市房地产市场历年市场状况1）、成都市2007年到2010年房地产市场状况2009年成都市主城区商品房供应总量为1123.79万，同比下降18.89%（减少261.75万），相较07年同期下降31.1%（减少506.21万）。共计成交1503.17万，同比增长104.5%（增加760.72万），相较07年同期增长11.3%（增加153.17万）、供应量下降的原因是开发商存量房规模较大，为减少新开14、发量销售存量房，因而减缓了推出新盘的速度；而经过了08年一年的市场调整，09年受到一系列优惠购房政策和开发商调价的影响，市场的刚性需井喷和投资客户的重新入市，使得市场销售量大幅增长，甚至超过了历史同期最高水平。 2010年以3月为分水岭，上半年成都市主城区商品房的供应与销售呈现出两种不同走势。3月以前，单月供应及销售大体上呈现“供销同涨”的态势。而自4月以来，供应与销售量双双持续走低，供求比曲线处于下降趋势，近期市场总体表现供小于求。表明供需双方均明显受到了调控政策的影响。供应与销售量的持续下降，反映出市场各方对后市政策的导向和市场发展的方向观望情绪依然较大。1月成都主城区商品住宅供应量和成交15、量双双下降，供需市场出现倒V走势。本周均价走低，新开楼盘价格稳起3月最后一周成都新房成交量突破2500套，6月主城区商品住宅销售量下滑严重，继第一周跌破千套创下近两年来最低周成交量后，14日至20日成交总量仅638套，再创新低。图1：2010年1-9月成都市商品住宅新增供应量 数据来源：成都市统计局 2）、成都历年住宅市场投资状况 表1：成都市历年普通住宅投资走势表（单位：亿元）单位（亿元）2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年投资完成额245.4291.41451.86619.17909.9912.51945.14住宅189.89185.6295.34439.16、67611.4602.1数据来源：成都市统计局从2003年至2008年，成都市住宅的开发投资呈持续上升势头，2007年到2008年投资势头有所回落。2003年到2004年成都市住宅市场有较小的下滑，而整个房地产业发展呈上升的势头。2004年到2007年成都市住宅市场的发展基本保持与整个房地产业发展同步，历年来呈不断上升的势头。2007年到2009年，房地产业继续呈上升势头，但幅度较小。2007年到2008年，住宅投资出现小幅下跌。图2：成都市普通住宅开发投资状况图 数据来源：成都统计局 3）、成都市历年普通住宅投资增长情况分析 2003年2005年由于地价的上涨，规划思路的变迁，将导致中高层电17、梯公寓越来越多，迅速成为市民百姓的主要选择。户型设计好、通风采光好的电梯公寓很有卖相。图3：投资增长比率走势图 数据来源：成都统计局2006年2008年，开发商的投资重点由2005年的住宅、办公楼和商业地产齐头并进，看重商业地产的态势，改变为住宅投资的继续加大，对商业地产的投资明显减少。为满足成都市旺盛的消费需求，增大房市供应，开发商明显增大了对住宅的投资，住宅完成投资突破400亿元，达到439.67亿元，增长49.6%，比整个房地产开发投资增幅高12.2个百分点，是推动整个房地产开发投资持续攀升的主体动因。当2008年成都住宅市场进入了持续的低迷期，总体供应大幅增加的同时，销售大幅下滑，相应18、地，住宅报价与成交价也有一定的回落。供应量大幅增长的同时，销售量急剧下降，使得供求形势出现逆转，以往供不应求的格局变成了供给过剩。 成都市普通市场的开发投资与整个房地产业的开发投资一样，起伏大，增长情况和下降情况明显。2009年2010年，成都市房地产开发投资增速自2009年5月高点53.5回调以来，已连续四个月回落，截止8月，四川省房地产开发累计完成投资1333.02亿元，比去年同期增长45.3%。分别5月、6月和7月回落8.2个、5.5个和4.0个百分点。从单月完成投资来看，8月仅完成投资171.29亿元，分别比5月、6月和7月减少20.94亿元、63.32亿元和1.78亿元。图4：20019、8年2010年房地产开发投资增速走势图 数据来源：成都统计局 4）、投资成份状况 最近几年，集体经济和私营个体经济投资比例在逐年下滑。国有经济逐年增长成为成都高层住宅的主力，2008年所占比列超过50%。表2：历年成都各经济成分投资情况表（单位：亿元）2003年2004年2005年2006年2007年2008年国有经济400.14441.73577.06734.06736.41034.1集体经济41.4450.1010.711.9810.014.2私营个体经济106.41139.87159.9219.3210.122.4数据来源：成都统计局5)、历年投资开发分析2010年18月，成都市完成房地20、产开发投资174.54亿元，同比增长24.1%，其中住宅投资123.57亿元同比增长18%。占全部投资的70.8%。非住宅51.97住宅亿元。同比增长44.66%，上述3个数据都居于高位增长，表明成都楼市今年成上扬趋势。综合数据分析，开发投资与销售的快速上涨有其一定的合理性，但不具备持续性，开发投资量的下滑，房价过快上涨，会造成市场供求关系的失衡，对企业和投资者都将造成直接经济利益的损失，稳定房价就意味着稳定市场，在目前金融政策开始对房地产开发融资进行调控的初期，应严格加强项目和土地的审批，控制好贷款收缩节奏，避免市场的反应过度造成房价大起大落。2、成都市住宅市场各项指标成长状况2006年是成21、都房地产快速发展和逐渐走向成熟的一年，表现为房价上升较快、供应量迅速增加、市场需求旺盛、大量外来开发商进入、地价攀升较多等特点。成都市统计局公布的数据显示：2006年成都市主城区新开住宅的整体均价为4956.47元/，主要是由于2006年新开的住宅项目中，均价在5000元以上的项目就多达34个，新增供应面积380.34万，占到主城区新增总量的41.4%，拉高了整个成都市区的房价。 2006年成都郊区新盘的均价为3533.97元/，较2005年郊区整体均价增长722.69元/。 区域均价方面，市中心因其土地的稀缺性而高居价格首位，新盘价格为5718.18元/；市区和郊区的价格没有出现明显的断点，22、说明郊区与市区的价格差距在缩小。2006年全年，成都市新开住宅楼盘222个，供应面积约为1640多万。其中主城区新增楼盘116个，新增供应面积接近920万，占到总体供应的55.8%，郊区新增楼盘106个，新增供应面积约为720万。 同时，作为成熟社区聚集的两个区域，城西和城南仍然是成都新盘供应的热点区域，新增供应量为556万，该两个区域供应量占到全年主城区供应总量的60.07%。 在2005年-2006年一系列国家调控政策实施和市区内供应日益稀缺的情况下，2006年整个成都市市区范围内商品房住宅总成交面积为807万，比2005年上涨19.54%。从2006年各季度新房销售情况来看，各季度成交面23、积都在逐步上涨，上涨幅度分别12.91%、3.63%和15.86%。 三、区域房地产市场特征 1、城西市场背景简述从城西这个大的区域市场来看，目前二环以内已经逐步的趋于饱和，只有富临清江雅居、盛世草堂和内双楠的几个小户型楼盘，开发重点集中在二三环之间和三环外。目前城西主要有六个开发相对比较集中的片区：羊西片区、金沙片区、光华片区、浣花片区、清水河片区和本案所在地金沙片区。金沙片区位于青羊大道与西三环、清江路与羊西线之间区域，金沙遗址使得金沙片区承载了厚重的历史文化底蕴，也为金沙片区的房地产开发提供了政策上的优势。整个区域土地储备量大，具有相当的潜力。除了举世闻名的古蜀文化遗址，古蜀金沙文化主题24、的摸底河公园、华贵的皇陵公园、洗练厚重的汉代廊桥公园.多个大型生态文化公园构建起该片区的多重生态屏障。作为成都住宅开发一片新兴的热点区域，金沙片区的基础性公共配套完善，商业配套设施成熟，这里现在已经号称是成都的“第四商圈”。表3：目前该区域主要在售楼盘有：楼盘名称地址类型均价（元/平方米）开盘时间七里溪香青白江同华大道177号住宅34502010.01.10东麓驿境青白江学苑路456号住宅28002010.05.08揽胜金沙青羊清江西路90号住宅80002010.06.19金沙西墅青羊区金沙遗址旁别墅170002010.07.11金沙海棠青羊蜀鑫东路88号住宅77502010.09.04中海金25、沙府金沙遗址博物馆旁别墅170002010.10.01英伦金沙金沙新域清水滨河路99号高层74002010.10.01金沙西墅青羊金沙遗址旁别墅170002010.07.11保利金香槟青羊西三环IT大道以北小高层8500201005.30数据来源：成都市房管局 2、城西区域市场特征 1）、消费需求力度大，消费者构成多元化 城西拥有丰富的历史遗迹、众多的水系以及优美的环境，“西贵”的传统观念仍留有历史的烙印，住在城西的居家理念不仅吸引了大量的成都消费者，还吸引了成都郊县（市）甚至川外的消费者，消费需求依然强劲。 2）、居住观念得到升华，消费者日益理性 人们对住宅概念发生巨大的转变，对其品质、环境26、都有很高要求，从基本居住观念升华到享受理念。 3）、地产开发竞争越来越激烈 从90年代开始以置信、成都统建、万达、博瑞等知名企业的进入城西片区后，城西房地产市场便进入了一个高速发展阶段，而如今随着“优品道”、“蜀风花园城”、“成都花园望郡”、“鹭岛国际社区”、“中海国际社区”等大规模的高品质楼盘的成功亮相，城西楼市之间的竞争已经从硬性竞争转向软环境竞争，同品质的楼盘在价格、档次、环境设计、物业管理方面差距越来越具有差异性，竞争日趋激烈。 4）、开发理念日益成熟 开发商都进行品牌经营，在不断的创新中找出自己楼盘的卖点，吸引消费者，来体现竞争。 5）、成产开发的重点区域向三环外靠近随着城西房产开发27、热潮不断的掀起，如今城西二环内可供开发的土地较少，且用地规模较小。目前城西房产开发的重点区域为二三环之间（不少于50个在售楼盘），已逐步向三环外靠近。3、城西区域住宅供应状况 2010年以来，在新政策的颁发后，房地产市场处于相对平稳状态，城西房地场供求市场从1月便开始的低迷状况，供应套数602套，供应面积为5.67，甚至在2月出现了城西零供应的状况，3月是一个分水岭，从3月起供应市场开始逐步回升，一直平稳发展供应套数在连续四个月保持在1500套左右，供应面积保持在15万平方米左右。然而一直到了7月，供应市场才开始好转，在之前的供应套数和供应面积上有一定的提升。 图5： 2010年1-9月城西市28、场商品住宅供应套数 数据来源：成都市房管局 从行政区域来看，该宗地所在位置属于青羊区。2010年青羊区从一月份开始，由于新政策的颁布，商品房供应市场一直处于低迷时间，供应面积只有2.27万平方米，供应套数只有286套。从3月开始，商品房市场开始好转，3月份达到了1027的供应套数和10.92万平方米的供应面积。在7月份时再一次掀起热潮，比之前3个月增长了一半的供应套数。但是于8月，热潮终归为热潮，只是那么一瞬间，其供应套数便从1503套滑至417套，整整缩小了三倍。9月，青羊区的供应状况又有了一些好转。 图6： 2010年1-9月青羊区商品住宅供应市场供应面积 4、城西区域商品房市场成交状况 29、2010年以来，1月，城西商品房住宅成交套数是602套，成交面积为5.67万平方米，环比上月成交量分别减少9%，2%。2月份，由于新春再加上年初想你政策的颁布，从而影响了城西商品房市场的供求量，城西成交量是784套，成交面积是7.11万平方米。从3月开始逐渐好转，相比2月，在成交套数和成交面积上都增长了一倍之多，成交套数为1672套，成交面积是15.4万平方米，环比涨幅达到113.3%。连续几个月来，城西的商品房市场都存在供不应求的状况，所以7月份，政府又出台了新的政策来压制这一状况，才使得市场供求保持平衡发展。 图7：2010年青羊区商品房市场供求关系 5、2010年各月份不同类型的商品房供30、求状况 2010年3月，主城区新增商品住宅中，超高层和小高层供应量较大，占比分别达到39.5%和36.7%，高层商品住宅也达到23.1%。电梯房供应量比重占到供应总量的绝大多数，电梯房作为主流产品的地位难以撼动。洋房与别墅的供应量仅占到0.5%和0.2%。并且，在成交商品住宅中，高层商品住宅成交量最大，其占比达到成交总量的74%，其次为超高层商品住宅，占比为23%。 图8：2010年3月房地产市场不同类型的商品房供求状况 4月新增商品住宅中，供应量占比占供应总量的49%。小高层和高层供应量，占比分别达到28.6%和22.4%，无其他建筑类型商品住宅供应。4月高层商品住宅占比环比上月有8.1个百31、分点的回落，占比下降至65.9%，但与其他建筑类型产品相比，成交量差距仍然明显。其次为小高层产品，成交量占比为29.9%，超高层成交量占成交总量的3.5%。 图9：2010年4月房地产市场不同类型的商品房供求状况 5月超高层产品供应量36%，占比最大，高层产品供应量有所回升，占比为28%，小高层占比缩小，供应量占比为26%，本月保利心语花园推出联排及双拼别墅产品，别墅供应量占比为1%，洋房及多层供应量占比分别为5%和4%。 6月高层产品供应量55%，占比最大，其次为小高层产品，占比为25%，与上月份额基本持平，超高层产品以18%的比例位列第三，小高层供应量占比为26%，本月金沙西墅推出多层产品32、，共计78套，故本月多层供应量占比为2%，别墅和洋房没有供应。 7月高层产品供应量仍然占据着半壁江山，占比为52%；其次为超高层产品，占比为31%，较上个月有较多增长；本月小高层产品较上月份额有所下降，占比为15%，位列第三；本月府河公馆推出多层产品78套，中铁瑞城新界推出花园洋房64套，故本月多层及洋房供应量占比均为1%，别墅没有供应。 8月高层产品仍占市场主流，供应套数为4633套，占比为68%；其次是超高层产品，供应套数为1122套，占比为17%；小高层产品排名第三，供应套数为845套，占比为12%；本月别墅有新增供应，且与多层相差不大，占比分别为2%和1%；本月暂无洋房供应。 总的来说33、，城西房地产市场无论是在低迷期还是在高峰期，高层住宅的供求量仍旧占据着半壁江山，是各类型房地产中的主流部分，然而随之则是超高层住宅，小高层随之。由于城西二环到三环地块紧急，以至于三环外才可能有别墅以及洋房的供应，所以说别墅和洋房是目前为止供应以及成交量都相对较少的商品房类型。 6、2010年各月份不同面积的商品房供求状况 3月新增商品住宅中，面积在60-90的商品住宅供应量占供应总量的45.8%，供应量占据最大。其次为面积为90-120和60以上的户型产品，其占比分别为25.6%和13.3%。本月大户型产品供应量较少，其中面积为120-144的商品住宅供应量占比为8.5%，144以上户型产品供34、应量占比为6.8%。在成交商品住宅中，面积在70-90的商品住宅成交量最大，占成交总量的45.4%面积在90-120的商品住宅成交量占比达到26.1%。 图10：2010年3月房地产市场不同面积的商品房供求状况 4月在新增商品住宅中，面积在60-90的商品住宅供应量占比扩大7.6个百分点，占供应总量的53.4%。而60平方米以下和90-120平方米的商品住宅供应量占比均有所减小，本月供应量分别占供应总量的6.1%和22%。120-144平方米和144平方米以上商品住宅供应量占比略微增加，分别为10.7%和7.9%。在成交方面，本月70-90平方米面积段产品成交量占比环比增加8.4个百分点占本月35、成交总量的53.8%，90-120平方米和120-144平方米商品住宅占比分别为16.7%和10.5%，144平方米以上的商品住宅成交量占比为3.9%。图11：2010年4月房地产市场不同面积的商品房供求状况 5月面积在70-90的商品住宅供应量为50.6%，面积在50-70的商品住宅供应量占比也达到18.2%，而120-140平方米和144平方米以上商品住宅供应量相应减少，分别为4.2%和7.3%。在成交方面，70-90平方米面积段产品成交量占比环比减少6.5个百分点占本月成交总量的47.3%，90-120平方米和50-70平方米商品住宅占比分别为20.1%和11.7%，120-144平方米36、以上的商品住宅成交量占比为9.5%。50平方米以下和144平方米以上的小户型及大户型产品成交量不大，分别占成交总量的5.7%和5.8%。图12：2010年5月房地产市场不同面积的商品房供求状况 6月面积在70-90的商品住宅供应量为38.5%，面积在90-120的商品住宅供应量占比为31%，户型面积为120-140平方米及144平方米以上的产品均有一定量供应，占比分别为14.3%和10.3%，小户型产品趋向减少，50-70平方米户型段占比为6%，而50平方米以下户型没有供应。 7月在新增商品住宅中，面积在70-90平方米的商品住宅供应量为43.8%，面积在90-120平方米的商品住宅供应量占比37、为17.25%，环比下降44.03%；本月50-70平方米的商品住宅供应量大幅上升，占比为22.98%，环比上升283%； 50平方米以下户型突破零供应，本月新增供应587套，占比为5.32%。 8月70-90平方米户型供应最多，供应套数为2216套，占比为33%；其次是50-70平方米户型产品，供应套数为1690套，占比为25%；90-120平方米户型产品供应套数为1024套，占比为15%；50平方米以下户型产品供应套数为713套，占比为10%； 144平方米以上户型产品供应套数为636套，占比为9%；最后是120-144平方米户型产品供应套数为522套，占比为8%。 从以上几个月不同面积的38、商品房供求状况可以看出，城西房地产市场面积在70-90平方米的户型产品在供应量和成交量上都处于领先位置，主流地位。然后就是90-120平方米的户型产品紧跟其后，在供求方面位于第二名。第三就是60-90平方米和120-144平方米的户型占一小部分，供求量最少的应该算是60平方米以下和144平方米以上的户型。7、区域内表现最好个案状况 1）、英伦金沙开发商：四川新联实业集团有限公司项目地址：西三环金沙新域清水滨河路99号建筑类型：高层住宅总建筑面积：46784.5平方米容积率：5.0绿化率：30.8%规划户数：618主打面积范围：39-85平方米平均售价：7400元/平方米 2）、金沙海棠 开发商39、：中房集团成都房地产开发有限公司 项目地址：青羊蜀鑫东路88号 建筑类型：小高层 总建筑面积：300617.27平方米 容积率：2.85 绿化率：31.2% 规划户数：1701 主打面积范围：89-119平方米 平均售价：7750元/平方米 3）、保利金香槟 开发商：保利（成都）实业有限公司 项目地址：保利金香槟位于青羊西三环IT大道以北 建筑类型：小高层 总建筑面积：130785.39平方米 容积率：2.9 绿化率：35.08% 规划户数：1344 主打面积范围:72-96平方米 平均售价：8500元/平方米 从以上三个楼盘可以看出它们的共同之处都是建筑类型是小高层住宅，主打面积范围基本上在40、70-90平方米和90-120平方米这两个户型之间。8、分析：本案在区域市场内的机会点 1）、机会1：有利的地理位置“金沙云庭”位于金沙遗址路，金沙派出所旁，被摸底河公园、金沙遗址公园两大公园环绕，距金沙遗址博物馆仅200米。是内金沙高尚住区内最后的可开发的低密度风景住区，它目前是被定位为金沙核心区内的别墅级亲地低密人文社会区。 2）、机会2：舒适的环境风格 该项目户型面积区间初步定为75-260平方米，主力户型初步定为129-197平方米的奢适大户，60%以上住宅为两梯两户纯板式电梯独立入户，户户可观景，享南北通透，全力营造高端舒适的居住感受。采用框剪结构，外墙采用高档石材和面砖装饰，五星级41、豪华装修入户大堂，卫生间采用同层排水。建筑风格采用Art-deco风格，与顶级自然柔美的新古典主义风格园林相得益彰，高贵、典雅、自然的欧洲生活情趣由内而外的散发着，为住户营造出休闲与艺术为一体的崭新生活方式。 3）、机会3：优先的入学机会 在金沙小学的协议收生范围内，同时，作为“金沙云庭”的业主，子女更可优先录取入读石室联合中学金沙西园分校。9、结论：金沙片区位于青羊大道与西三环、清江路与羊西线之间区域，金沙遗址使得金沙片区承载了厚重的历史文化底蕴，也为金沙片区的房地产开发提供了政策上的优势。作为成都住宅开发一片新兴的热点区域，金沙片区的基础性公共配套完善，商业配套设施成熟，这里现在已经号称是42、成都的“第四商圈”。从城西金沙片区现有已开发项目分布来看，品牌化大规模楼盘的优势十分明显，在开发档次上，金沙片区内的项目普片都高于城区内其他项目。根据之前对城西2010年商品房市场供需的调查，得出城西的供需量在市区内基本处于仅次于城南或者与城南保持持平状态。从资料中显示出来，城西房地产市场无论是在低迷期还是在高峰期，高层住宅的供求量仍旧占据着半壁江山，是各类型房地产中的主流部分，然而随之则是超高层住宅，小高层随之。由于城西二环到三环地块紧急，以至于三环外才可能有别墅以及洋房的供应，所以说别墅和洋房是目前为止供应以及成交量都相对较少的商品房类型。然而根据商品房不同面积的供求状况可以看出，城西房地43、产市场面积在70-90平方米的户型产品在供应量和成交量上都处于领先位置，主流地位。然后就是90-120平方米的户型产品紧跟其后，在供求方面位于第二名。第三就是60-90平方米和120-144平方米的户型占一小部分，供求量最少的应该算是60平方米以下和144平方米以上的户型。四、目标市场定位及产品定位 1、市场定位 1）、户型定位： 从金沙片区小高层在售的项目来看，由于金沙片区住宅的价格较为偏高，所以说发展商基本上把主力户型定位90-120平方米户型和120-144平方米户型。通过调查得出，目前金沙片区90-120平方米户型的比例达到了50.1%，其次是70-90平方米户型和120-144平方米44、户型，分别达到了18.2%和14%。因此本项目应该注重住宅户型和户型结构，户型设计应充分体现人性化原则，演绎家的概念，注重借景、塑景，南北通透，就是在设计师应该注重客厅最好是贯穿南北，并且南北都应设有窗户，使每户推窗见景。 2）、项目形象定位： 由于本项目周边环绕了摸底河公园和金沙遗址公园两大景点，而且是内金沙高尚住宅区内最后可开发的低密度风景住宅区，因此本项目定位为“金沙核心区内的别墅级亲地低密人文社区”，依托当片区的客家文化，以自身的自然景观、环境资源、中高档的价位。中高档的规划设计、完善的住宅社区形象、极高的性价比等来吸引市场关注，刺激买家购买欲望，引导金沙片区房地产市场的居住革命。 345、）、项目客户定位： 综观金沙片区各个在售项目的客户需求，片区内项目多以收入较高的阶层为主，如：政府公务员、当地收入较高的居民等。而之外的项目，尤其是一些小规模项目多以中低收入的技术工人阶层和拆迁人员为主要目标消费群。针对本项目的现有资源及产品定位，对本项目较为认可的未来主流客户为在本区域长期居住的客家人为主，这部分人主要是想改善目前的居住条件，提高居住质量，对该片区有一定感情，以二次置业者居多；本地生意人可用用本项目作为投资置业，或其它用途，总之有一定需求；而对于当地公务员及银行证劵、学校、医院等单位的中等收入对中高档次的向往健康、幽静、安全的生活，一半是属于多次置业者；企业中高层管理人员则对46、小区要求比较高，想拥有高质量的生活希望一次置业到位。总之，本项目要立足于金沙片区中心，不仅要争取金沙片区中心的终端客户，同时也要吸引其他周边客户。 4）、价格定位： 价格是项目开发最核心的本质，其通过位置、功能、设计、市场比较价格、宣传包装等诸多因素，达到提升项目价值，以实现利润最大化的目的。通过对金沙片区其他楼盘的调查及分析，可以知道该项目是该片区一个相对高档的住宅物业，结合本项目的优势和劣势，同时回避价格竞争，走中高档产品、平民化消费路线，通过价格、户型设计、园林景观等条件抢占市场，本评估结合该区域的现状，认为该项目住宅销售价格为元/平方米比较有竞争力。由于目前政府推出一些楼盘的新政策，这47、将会改变购房者的住房观念使购房者对买房有一个空前鉴定的信念；该项目独特的小区规划、自然景观、休闲空间、物业管理等指标达标以及目前成都市的房地产市场现状，该项目的市场前景较为乐观。 5）、销售定位：随着随着成都市的房地产开发正呈现从环内向郊县战略转移趋势加大，加上成都市居民对居住要求愈来愈高，周边环境、配套设施、休闲空间、物业管理等指标成为购房者考虑的主要条件，多层、小高层、复式等商住小区特别是走高尚健康的生活小区已成为深圳房地产市场的宠儿。而本项目是金沙片区罕有的“金沙核心区内的别墅级亲地低密人文社区”，户型经典实用、山林景致、物超所值，这就是项目的优势，项目销售的卖点，能够做到以园区环境取胜48、服务取胜、管理取胜、创新取胜。我们建议本项目将采用专业化、市场化的全外销营销策略方式，短快销售，低价入市，结合现代创新的销售方式，以主力目标消费群体为主要营销对象，主打休闲度假环境、低价、郊区化健康住所和升值等诉求卖点，向金沙片区及周边市场全力推广。2、产品建议评估认为该项目评估认为该项目具备周边自然景观、低容积率及发展商实力雄厚等开发优势，应该充分发挥走品牌化、精品路线，以奇、快、高质量服务制胜，走产品差异化路线。另一方面，因本项目在规模、位置、周边配套等方面有一定的优势，因此应该发挥其特长，再根据其建筑外观、户型设计、园林景观等方面全全推出产品，加大绿化率及产品自身特色设计，同时转换劣势49、，规避威胁，抓住机会，利用品牌及专业优势，控制成本，以高端产品、平民价格迅速占领市场。综上所述，本项目市场定位方案可行。 第四部分：规划设计分析一、初步规划设计思路1、设计概念： “金沙云庭”该宗地是金沙片区核心区内的唯一一个可建成住宅的用地。规划出本产品应该要体现出的主题思想，主要设计风格、设计特点等。建筑风格可以采用Art-deco风格，与顶级自然柔美的新古典主义风格园林相得益彰，高贵、典雅、自然的欧洲生活情趣由内而外的散发着，这样能够为住户营造出休闲与艺术为一体的崭新生活方式。规划出优雅的环境、独特的文化、浪漫的格调，便可以充分的渗入到人居生活中。2、主要产品类型 “金沙云庭”被规划成由50、13栋12-13层小高层及1栋3层商业建筑组成。二、规划设计的可行性分析1、项目规划实际要求“金沙云庭”此地块总占地面积是41492.87平方米，建筑面积是160000平方米。总净用地面积为63亩，规划设计条件中规定：绿化率30%，容积率1.8，建筑密度总30%，建筑高度21米，此宗地为二类住宅用地（可兼容商业10%）。而现实中“金沙云庭”的绿化率是30%，容积率是2.8，建筑密度30%，基本上满足规划设计的要求。2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多；高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅51、必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。所以容积率的变化，对产品设计概念、产品类型和特征的影响是很大的，容积率和绿化率两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑“金沙云庭”该宗地位于成都市青羊区金沙遗址路，西二环到三环之间。成都市区海拔在450720米之间，相对高差一般不超过20米，地势由西北向东南微微52、倾斜，便于引水自流灌溉。成都市地质历史悠久，地层出露较全，主要由第四系冲击平原、台地和部分低山丘陵组成，土层深厚，土质肥沃，开发历史悠久，垦殖指数高，地势平坦。根据以上资料可以看出，其中的诸多有利因素自然不会对我们的产品设计造成太大的影响，并且被两大公园包围，在环境保护方面也不需要我们刻意制作，只需要加强我们自身的环境保护意识便绰绰有余了。4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑 “金沙云庭”该宗地位于金沙派出所旁，显而易见此处的治安环境相对较好；周边并无在建工程并且自然环境幽美，所以噪声环境和污染环境便处理的更加完美；而且宗地周围并无危险源等。5、 周边市政工程配套设施对产品设计的影53、响和考虑 目前为止，“金沙云庭”周边的道路状况十分良好，蜀金路、金沙遗址路、清江西路、金凤路和青羊大道等等路面十分平整，完好,小区正门出来就是金沙遗址路。供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等都已经遍布金沙范围，小区建成后，这些设施的接入十分便捷，对产品设计的影响不大。6、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑 “金沙云庭”项目周边遍布多路公交系统，并且以后地铁2号线将穿过此处，交通十分便捷，如：公交5路金沙遗址路站下；7路、13路金阳路站下；163路金凤路站下；14、83、96、111、502路青羊大道北站下；77、19、113、62、454、7、81、305、69、801、809路金沙车站下。 周边包括西单商场、欧尚、麦德龙、家乐福光华店和金沙大型室内菜市。 在教育状况方面，则有以下多所学校：金沙幼儿园、金沙小学、石室联合中学金沙西园分校、青羊实验中学、实验外国语学校、西南财经大学。（金沙云庭业主子女可优先录取入读石室联合中学金沙西园分校。） 周边银行包括有：中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、成都商业银行、交通银行金沙支行、兴业银行、恒丰银行。 周围的医院包括：成都金沙医院、成都妇女儿童医院、西区医院、中医附院、四川省人民医院、满地可医院。 在其周边还包括有各种生活设施，如：加油站、中餐厅、火锅餐厅、快餐、酒吧、茶楼、KTV55、美容院、洗浴健身中心等等。 由此可以看出，“金沙云庭”此项目周边的各种生活设施全全具备，在其自身配套建设规模时，先队而言便可以减轻一些负担，在设计建设设施面积时便可以做出最合适的决定。7、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑 根据现今西二环到三环间小高层住宅的市场价格可以看出在价格方面基本稳定于8000元/平方米，然而我们的产品“金沙云庭”设计的就是以13栋12层至13层的小高层住宅以及1栋3层商业建筑组成。户型面积区间75-260平方米，主力户型为129-197平方米的奢适大户，60%以上住宅为两梯两户纯板式电梯独立入户。这种设计既符合大多数购房者的需求，也充分的体现出了本项目的特色之处。56、 当然，我们主要提倡的是以人为本、创造精品的开发理念，为天赐稀贵的金沙绝版核心区打造出价值人居榜样。所以我们的项目对于市场价格限制和总价控制原则这两点，对我们的产品品质不会产生太大的影响。第五部分：项目开发一、土地升值潜力初步评估2000年，深埋地下3000余年的宏大金沙遗址突然呈现，短短10年，金沙已经随着“中国文化遗产标志”的太阳神鸟，还有演出超过500场并走出国门的音乐剧金沙，与建成开放的“金沙遗址博物馆”一道，成为最具成都人文历史沉淀的区域。该宗地位于成都市青羊区金沙遗址路（金沙派出所旁），方位是在西二环到三环。它被摸底河公园和金沙遗址公园两大公园环绕，距离金沙遗址博物馆仅仅200米。57、它是内金沙高尚住区内最后的可开发的低密度风景住宅区。金沙片区是成都品质人居最具代表性的区域，项目更处于内金沙的核心区域。“在生活便利上，如今金沙显得更加从容有度。”这是荣福地产总经理闫荣福认为的。“金沙云庭”周边有西单商场、欧尚、家乐福、人人乐、百安居等；公园有金沙遗址公园、摸底河公园、两河森林公园等；美食有金沙园餐饮一条街、羊西线餐饮一条街、皇城老妈等；教育有金沙小学、泡桐树小学、川师实验外国语学校、青羊实验中学、西南财大等；娱乐有万达国际影城、月亮村KTV旗靓店、香榭大道娱乐汇等；医疗有省人民医院、成都中医附院、西区医院、金沙医院等等各种生活居住配套设施已经相当成熟。规划方面，交通的发展也58、比较迅猛，光华大道、三环路、青羊大道与IT大道、清江路、羊西线、日月大道等交通网络构成“三纵三横”立体态势，贯穿上金沙。未来地铁2号线、4号线也将从上金沙区域穿行而过，区域价值在整个成都市区实属罕见。并且，区域规划表明，3-5年内，金沙将建设成为集文化旅游、商业商务、居住生活、休闲娱乐于一体，独具古蜀文化底蕴而又充满现代时尚文化的大型城市综合体核心区。随着区域王者气质的再现，可以预见，在众多开发商齐心协力打造下，政府强有力的支持下，媒体有理的引导下，整个区域离“图腾的高度”也越来越近！所以土地的升值空间十分大。二、工程计划该项目预计在2010年9月开始施工，2012年2月封顶，2012年6月入59、住。三、销售计划本项目计划于2011年2月开始销售，预计在2012年内可售出住宅的40%，2013年内可售出住宅的55%，商业的60%，2014年售出商业的35%。预计住宅和商业各有5%的空置率。第六部分：投资收益分析一、成本预测 1、项目总投资估算依据 参照公司提供的资料以及当前成都市建筑市场的价格情况。 2、项目投资概算 土地费用：包括土地使用权出让金、土地开发费、城市建设配套费。根据土地使用权转让合同书，该宗地价款为37170万元。该项目费用已付清，为简化计算，视为2010年一次性投入。 前期工程费：包括规划勘测设计费、可行性研究费。根据规划设计要点审批表，该项目占地面积41492.8760、平方米，总建筑面积为160000平方米（由各分项指标加总得出）。 40X160000+5X41492.87=660.75万元 该费用视为2010年一次性投入 房屋开发费：包括建安工程费、附属工程费和室外工程费，共计21761.8万元。该项费用于2010年投入50%（10880.9万元），2011年投入50%（10880.9万元），具体见下页表。 据企业介绍，本项目13栋12-13层小高层住宅楼外加1栋3层商业建筑，共160000平方米。 建安成本及增加值如下表：序号项目名称 工程量(m2)单方造价（元/ m2）单项造价(万元元)建安成本费16000011329.19多层建筑311008122561、25.32小高层建筑128900683880387增加值10432.611桩基础1600001331.15多层建筑3110055171.05小高层建筑128900901160.12基础土方160000121923水电安装1600003165.46多层建筑31100106329.66小高层建筑1289002202835.84对讲系统160000152405消防160000609606通讯160000101607室外配套16000011017608煤气管道160000101609公用天线16000046410电梯1600001502400合计21761.8其他费用：主要包括临时用地费和临时建设费、62、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、指标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用，按土地费用、前期工程费和房屋开发费三者之和的2.5%计， （37170+660.75+21761.8）2.5%=1489.81万元管理费用：包括开发工程的各项间接费用及公司管理部门管理的各种费用。按土地费用、前期工程费和房屋开发费三者之和的2.5%估算，且全部进入开发成本。 （37170+660.75+21761.8）2.5%=1489.81万元销售费用：是指销售产品过程中发生的各项费用以及委托销售代理的各项费用，取销售收入的2.5%计63、， 134051.652.5%=3351.29万元不可预见费：按土地费用、前期工程费和房屋开发费三者之和的2.5%估算，为： （37170+660.75+21761.8）2.5%=1489.81万元税费包括固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。但不包括项目销售时发生的流转费，以房屋开发费的2.5%计， 26716.82.5%=544.05万元序号项目投资总额（万元）投资金额（万元）1土地成本371702前期工程费660.753房屋开发费21761.84其他费用1489.815管理费用1489.816销售费用3364、51.297不可预见费1489.818税费544.059总计67957.32 以上分析估算，本项目总投资额为67957.32万元。二、经济效益分析1、 项目销售收入估算参考企业提供的资料及根据目前项目片区内该类物业的供求状况的市场调查，并结合估价师对该区域同类房地产市场的了解，拟定本项目小高层住宅销售均价为8100元/平方米，商业销售均价为11800元/平方米。本项目住宅、商业的空置率均拟定为5%。 则本项目可销售小高层住宅面积为128900平方米，可销售商业建筑面积为31100平方米。则在不考虑空置率的情况下的销售收入为：1289008100+3110011800=141107万元在考虑住宅65、商业各有5%的空置率的情况下的销售收入为：（1289008100+3110011800）（1-5%）=134051.65万元2、 项目销售回款计划 本项目计划于2011年2月开始销售，预计在2012年内可售出住宅的40%，2013年内可售出住宅的55%，商业的60%，2014年售出商业的35%。预计住宅和商业各有5%的空置率。 项目的回款计划详见附表：单位（万元）2012年2013年2014年住宅41763.657424.95商业22018.812844.3合计41763.679443.7512844.33、 销售利润测算 1）、总销售收入：134051.65万元 2）、经营税费及附加： 营66、业税5%：134051.655%=6702.58城市维护建设税0.05% ：134051.650.05%=67.03万元 土地增值费：免征 印花税0.05% ：134051.650.05%=67.03万元 合计：6836.64万元3）、总投资：67957.32万元4）、利润总额134051.65-6836.64-67957.32=59257.69万元 所得税预测：59257.6915%=8888.65万元 税后净利润：59257.69-8888.65=50369.04万元第七部分：财务与敏感性分析一、盈利能力分析经测算（详见现金流量表），该项目的盈利能力指标如下：税前成本利润率：59257.667、9/67957.32100%=87.2%税后成本利润率：50369.04/67957.32100%=74.12%财务内部收益率（FIRR）=25%财务净现值（I=%）=57818.02万元投资回收期（动态）=4.25年（自2010年9月起计）该项目在财务上可行。二、项目不确定性分析 1、风险因素1）、风险因素识别“金沙云庭”项目风险因素主要有市场风险、资金风险、经营管理风险、政策风险、工程风险、外部协作条件风险。其中市场风险、资金风险、经营管理风险方面存在较大风险，政策风险、工程风险、外部协作条件存在一般风险。2）、风险程度分析市场风险市场风险来自于内、外两个方面。从外部来说，市场总供给量在不68、断增 长，从现阶段市场来看，出现了结构性供过于求，部分项目或因位置偏僻、设施不配套、交通不便，住宅小区环境不如人意，缺乏良好的居住环境，或因价格太高，超过消费群体的购买能力，造成局部积压，而新楼盘的不断推出加人了老楼盘的压力；从内部来说，本项目虽然生态环境优美。区域位置优越，公用设施配套齐全，但目前在价格上与同类项目相比缺乏明显的优势，这使具有中高档住房消费能力的客源受到一定的限制。资金风险“金沙云庭”项目总投资67957.32万元全是自筹资金具有一定的风险，一方面由于国家实施适度从紧的货币政策，项目融资能力可能会受到一定的限制，资金供应不足或来源中断导致项目工期拖延甚至中止。另一方面，政府要69、求工程主体结构完工后才能正式对外销售，商业银行也要求工程主体结构完工后才能发放个人住房贷款，这使自有资金占用时间较以前延长，加大了资金风险。管理风险“金沙云庭”项目由于管理不善导致失败也较为常见，如工程承包方式、建筑承包方的选择、营销渠道、价格定位决策、物业管理过程中与住户之间的矛盾等，造成成本开支过大或延误时机或影响声誉，致使项目缺乏竞争力。政策风险房地产业与国家政策密切相关，在我国，房地产业本身就因为住房制度改革而启动，土地的一级市场完全由政府垄断，近段时间土地政策限制别墅、高档住宅项目，央行出台了121号文，严格控制房地产信贷，而随后国务院出台18号文，重申限制别墅、高档住宅项目，坚持市70、场化原则。3）、风险防范对策针对上面四个方面存在的风险，可采取以下措施，将风险因素降低到最小程度：市场风险对策“金沙云庭”项目首先以小强度开发试探市场，弄清楚适合该区域的物业组合、价格、目标客户等关键因素，保证后续物业的成功;然后以大强度开发缩短项目开发周期、降低成本、树立形象。做好前期方案规划，项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等，应杜绝规划设计缺乏完善的配套功能的方案，从方案规划和户型设计方面赢得消费者，减少项目的市场风险。资金风险对策从自有资金使用和开发资金回收考虑，减少资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：一次付款方式、分71、期付款方式、七成银行按揭方式、分期付款+银行按揭、特惠免息分期付款、全部按揭限期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。经营管理风险对策引进优秀工程技术人才，特别是优秀的项目经理，对一般员工，加强培训，加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推厂促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。政策风险对策密切注意国家政策的调整，增强对经济形势和政策变化的预测、判断能力，提高应变能力，及时调整公司决策，以避免或减少因政策变动对开发效益目标的影响。2、敏感性分析我们对本项目建造成本和售价的风险作定量分析，针对2种最不利的情况：总投资增加5%、售价下降72、5%，来分别分析该项目的主要经济评价指标的变动情况。从项目敏感性分析可看出，总投资增加5%及售价下降5%对本项目的经济效益有较大、较明显的影响，这要求开发商对本项目工程成本进行精密控制，同时不断加强销售市场的广告宣传，以免出现以上2种情况，从而影响到本项目的盈利能力。3、项目盈亏平衡分析该项目总投资67957.32万元（含应付利息）。盈亏平衡点的计算依据为：销售收入=总投资+四项税费，四项税费中营业税按销售收入的5%计；城市建设附加税0.05%计；印花税按0.05%计；土地增值税免征，故在盈亏平衡点时四项税费可按销售收入的5.1%计收。故在盈亏平衡点时销售收入为：总投资/（15.1%）=67973、57.32/ 94.9%=71609.4万元那么当销售进度达到71609.4141107100%=50.75%，本项目全部投资可收回。三、社会效益和影响分析本项目依托当地的客家文化，以自身的自然景观环境资源、中档的价位、中高档的规划设计、完善的住宅社区形象、极高的性价比等来吸引市场关注，充分结合中国传统的邻里文化、成都的蜀都文化、金沙当地的客家文化，刺激买家购买欲望，引导金沙片区房地产市场的居住革命。 第八部分：可研究性结论与建议一、 拟建方案的结论性意见结合本项目的优势和劣势及金沙片区的房地产市场特点，因此本项目拟定位为“金沙核心区内的别墅级亲地低密人文社区”。根据各项经济指标可以得出，“金74、沙云庭”在建筑类型上建成小高层，住宅楼层在12至13层，商业楼层在3层左右是对于此地块最佳利用。在户型方面可以建设成70-90平方米或者90-120平方米区间的户型面积，或者两者兼容也是可行的。项目所带来的社会效益和经济效益是令人满意的，根据项目特点及其发展的潜力看，符合开发公司的开发经营战略。二、项目主要项目主要问题的解决办法和建议“金沙云庭”地处成都市青羊区金沙遗址路，西二环到三环，离中心城区较近，项目附近目前已经形成居家氛围，人气很旺，周边现有建筑多为小高层建筑，形象相对较好，档次中等偏上，项目本身地块规模大，规划没有太大难度，加上目前金沙片区房地产市场竞争激烈，近几年市场存量较大，附近75、的中海金沙府、金沙西墅保利金香槟等项目规模大，配套齐全，对本项目具有一定的影响。这些都是本项目开发时将要遇到的问题，针对以上问题，本项目的需要转换这些劣势，规划设计中充分体现低容积率优势，加大绿化率及增加小区主题景观，提升建筑品质，加强产品自身特色设计及小区配套功能完善，同时加强小区物业管理与周边区域形成档次与形象差别，营造幽静安全居住氛围。总的来说，本项目走中档精品路线是唯一选择，但只有树立较高的物业形象，增加产品附加值，提高价格性价比，才可以增强客户对本项目的认知度，最终使项目销售取得理想的效果。三、项目风险及防范建议本项目在地理位置、建设规模、市场影响力等方面与成都中心城区的档产品有较小76、的差距，如果直接进高端市场，需要面临市场考验，有一定的风险，但是如果选择好入市时机，走产品差异化，利用品牌优势及专业优势，从建筑外观、户型设计、园林景观等方面塑造差异化产品，同时控制成本，提高价格竞争力。第九部分：附件项目开发成本估算表附表1 单位：万元序号项目投资年份2010年2011年2012年2013年2014年合计1总投资支出合计37830.7513387.614504.691117.091117.0967957.22234567891011121314151617181920（一）土地费用土地出让金征地费城市建设配套费拆迁建设配套费（二）前期工程费规划勘测费可行性研究费三通一平费（三77、）房屋开发费建安工程费附属工程费室外工程费（四）其它费用（五）销售费用（六）管理费用（七）财务费用（八）不可预见费（九）税费37170660.7510880.9744.9744.9744.927210880.9744.91117.09744.9744.9272 1117.09 1117.0937170660.7521761.81489.83351.291489.81489.8544项目开发成本37830.7513387.613387.60062371.75期间费用01117.091117.091117.093351.29结转经营成本0020750.2520790.320830.2562371.78、75资金来源与运用表附表2 单位：万元序号项目经营期合计2010年2011年2012年2013年2014年一资金来源1经营活动产生的现金金来源0041763.679443.812844.3134051.7其中：预售收入0041763.679443.812844.3134051.7 销售收入 出租收入2筹资活动产生的现金来源37830.813387.613387.664606其中：自有资金37830.813387.651218.4 预收收入 银行借款 其它负债3 其他来源4上年盈余资金合计3783013387.655151.279443.812844.3二资金运用1建设投资支出37830.81379、387.613387.6646062经营期营业成本3销售费用001117.11117.11117.13351.34经营税金及附加002278.92278.92278.96836.75管理费用6财务费用00007所得税000008盈余公积9应付利润10其它11偿还借款及盈余资金 其中偿还借款款 盈余资金合计37830.813387.616783.633963396项目损益及利润分配表附表3 单位：万元序号项目2012年2013年2014年1234567891011一、经营收入减：经营成本 销售费用 经营税金及附加二、经营利润 减：包括其他费用 财务费用三、营业利润 减：税前弥补以前年度亏损41780、63.624652.41117.12278.913715.279443.835652.41117.12278.940395.412844.37652.51117.12278.91795.812四、利润总额13715.240395.41795.813 减：所得税3962.93962.8963.1141516171819202122五、净利润 加：年初未分配利润 上年利润调整 可供分配利润 加：盈余公积补亏 减：提取盈余公积 其中：公益金 应付利润年末未分配利润9752.39752.3009752.336432.636432.636432.6832.7832.7832.7 25经营净利率26.9381、%说明：1.外币收入的折合为人民币计算。2.股份制或中外合资企业的表式可参照财政部有关会计报表格式进行调整。现金流量表（全部投资）附表4 单位：万元序号项目经营期合计2010年2011年2012年2013年2014年1现金流入0041763.679443.812844.3134051.72345预售收入销售收入出租收入其它0041763.679443.812844.3134051.76现金流出39501.91671.210109.97358.94359.1815578910111213建设期开发成本经营期当期发生营业成本销售费用财务费用经营税金及附加所得税其 它39501.900001671.82、200027511117.12278.93962.9111712278.93962.91117.12278.9963.171613351.36836.78888.714151617净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值-39501.9-39501.9-39501.9-39501.9-1671.2-41173.1-37426.3-76928.231653.7-9519.4-7863-84791.272084.962565.546986.7-37804.58485.271050.747390.89586.31 财务净现值（FNPV）(I=10%)=9586.3 2财务内部收益率（FIRR）=8.83、81% 3财务投资回收期（动态）=3.99年（自2003年初起计）目 录1总论11.1项目名称及承办单位11.2研究工作概述21.3研究结论32市场分析72.1市场分析73建设规模与产品方案93.1建设规模93.2产品方案94厂址选择104.1厂址概述104.2厂址建设条件104.3地震124.4厂址评述125技术方案、设备方案和工程方案135.1技术方案135.2设备方案165.3工程方案176主要原辅材料供应286.1原辅材料品种、质量及年需要量287节能、节水措施297.1用能标准和节能规范297.2节能方案设计的指导思想297.3全年能源消耗307.4设计方案的主要节能措施307.5节84、能管理318环境影响评价328.1概述328.2执行标准及排放标准：328.3设计原则328.4主要污染源、污染物及防治措施338.5绿化349劳动安全、工业卫生与消防359.1劳动安全、工业卫生359.2消防3810组织机构与人力资源配置4110.1企业组织机构4110.2人力资源配置4210.3人员来源及培训4311项目实施进度4411.1项目建设工期4411.2项目实施进度安排4412工程招投标4612.1概述4612.2招标投标依据4612.3招标4612.4投标4612.5招标具体范围和规模标准4612.6开标、评标和中标4712.7招标方案意见表4813投资估算4913.1固定资产85、投资估算4913.2流动资金估算5113.3项目总投资5114融资方案5214.1资金来源5214.2项目资本金5214.3融资方案5215财务、经济评价5315.1财务评价依据及说明5315.2营业收入及税金5315.3产品成本估算5315.4利润估算（详见附表8损益表）。5415.5财务现金流量分析（详见附表9现金流量表）5415.6财务生存能力分析5515.7借款偿还5515.8不确定性分析5515.9敏感性分析561658 目 录第一章 总论. .11、项目名称及承办单位.12、编制依据. .43、编制原则.54、项目概况. .65、结论.6第二章 项目提出的背景及必要性.81、项目提86、出的背景.82、项目建设的必要性.9第三章 项目性质及建设规模.131、项目性质.132、建设规模.13第四章 项目建设地点及建设条件.171、项目建设地点.172、项目建设条件.17第五章 项目建设方案.251、建设原则.252、建设内容.253、工程项目实施.33第六章 节水与节能措施.371、节水措施.372、节能措施.38第七章 环境影响评价.391、项目所在地环境现状.392、项目建设和生产对环境的影响分析.393、环境保护措施.404、环境影响评价结论. 42第八章 劳动安全保护与消防.441、危害因素和危害程度.442、安全措施方案. .443、消防设施.45第九章 组织机构与人87、力资源配置.461、组织机构.462、组织机构图.46第十章 项目实施进度.481、建设工期. .482、项目实施进度安排.483、项目实施进度表. .48第十一章 投资估算及资金筹措.491、投资估算依据.492、建设投资估算.49目 录第一章 总 论 11.1项目概况 11.2研究依据及范围 31.3主要技术经济指标 41.4研究结论及建议 4第二章 项目建设的背景和必要性 62.1项目建设的背景 62.2项目建设的必要性 8第三章 项目服务需求分析 11第四章 项目选址与建设条件 134.1选址原则 134.2项目选址 134.3建设条件 144.4项目建设优势条件分析 15第五章 建设88、方案 185.1建设规模与内容 185.2总体规划设计 195.3建筑方案 245.4结构方案 265.5给水工程 275.6排水工程 295.7电气设计 315.8暖通设计 345.9项目实施进度 35第六章 节能措施 376.1设计依据 376.2节能措施 37第七章 环境影响分析 397.1 环境影响分析 397.2 环境保护措施及治理效果 40第八章 消防与安全卫生 428.1 消防 428.2 劳动安全 438.3 卫生防护 44第九章 组织机构与运作方式 459.1 组织机构 459.2组织管理 469.3劳动定员 46第十章 投资估算 4710.1编制依据 4710.2 投资估算 4710.3资金筹措 48第十一章 经济效益评价 4911.1 成本核算 4911.2 利润估算 5111.3经济风险分析 5211.4财务评价结论 54第十二章 结 论 55.50第十二章 经济分析.521、国民经济评价.52第十三章 社会评价.541、项目对社会的影响分析.542、互适性分析.553、社会风险分析.554、社会评价结论.56第十四章 工程招标.571、发包方式.572、招标组织形式.573、招标方式.584、本项目招标形式和招标内容.58第十五章 结论与建议.6012.1结论.6012.2 建议.6068