1、目 录第一章 总论. 11.1 项目名称及承办单位. 11.2 项目概况. 11.3 研究工作的依据与范围. 41.4 主要财务数据及评价指标. 51.5 社会效益. 51.6 结论. 6第二章 项目背景及建设必要性.82.1 项目背景. 82.2 项目建设的必要性. 10第三章 市场分析、前景预测和产品方案. 143.1 市场分析. 143.2 前景预测. 153.3 建设规模及服务方案. 16第四章 场址选择与建设条件. 184.1 场址选择原则. 184.2 场址位置. 184.3 自然条件. 184.4 场址配套情况. 20第五章 工程技术方案. 215.1 工程设计依据. 215.22、 总图布置布局. 215.3 建筑设计. 235.4 主要设备选型. 30第六章 公用工程. 326.1 给排水. 326.2 供电系统. 346.3 天然气. 396.4 供暖制冷. 39第七章 资源综合利用与节能. 427.1 节能设计依据与合理用能标准.427.2 项目节能背景分析. 437.3 主要能源种类和耗量分析. 447.4 项目所在地能源供应状况分析.487.5 节能措施. 497.6 节能效果分析结论与建议. 60第八章 环境保护、职业安全卫生及消防. 618.1 环境保护. 618.2 劳动安全卫生. 638.3 消防. 65第九章 组织机构及人员配置. 679.1 组织机3、构. 679.2 劳动定员. 679.3 工作制度. 68第十章 项目实施进度安排. 6910.1 编制依据和原则. 6910.2 建设工期. 69第十一章 工程招投标. 7011.1 编制依据. 7011.2 招标范围. 7011.3 招投标. 70第十二章 投资估算与资金筹措.7212.1 投资估算范围. 7212.2 投资估算依据. 7212.3 总投资构成. 7312.4 资金筹措. 73第十三章 财务评价. 7413.1 分析依据及说明. 7413.2 基本数据. 7413.3 财务计算与经济分析. 7413.4 财务评价结论. 80第十四章 风险分析及对策. 8114.1 社会影响4、效果分析. 8114.2 社会适应性分析. 8114.3 项目建设期间风险分析及对策.8114.4 项目运行期间风险分析及对策.86第十五章 结论与建议. 8715.1 结论. 8715.2 建议. 87附表、附图、附件. 89ii第一章 总论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称县杏林医养康项目1.1.2 项目类型新建1.1.3 承办单位法人代表：注册资本：壹仟万元整法定地址：河北省保定市易县中亢各庄村 经营范围：保健服务（不含医疗和诊疗服务）；休闲健身服务；日用品百货销售。1.2 项目概况1.2.1 建设地点本项目建设地点为易县易州镇中亢各庄村南，位于易县城南 1 公 里，易保公路5、以东，杏林医院以北。周围交通运输网良好，所需各种 原材料以及水、电、气等资源供应充足，服务、生活辅助设施配备较 为完善，可以保障本项目建设和运营的需要。1.2.2 建设规模及内容本 项 目 总 占 地 面 积 67402m2 （ 合 101.1 亩 ） ， 总 建 筑 面 积 为158027.52m2，其中地上建筑面积 123459m2，包括老年公寓面积 96368m2， 公建面积 21093m2，商业面积 4998m2，其他配套设施 1000m2；地下建筑 面积 34568.52m2，包括地下室 2800m2（其中污水处理站 1500m2，地下9配套用房 1300m2），地下车库 317686、.52m2。广场面积 6230m2，绿化面积 30573.55m2，道路硬化面积 11877.45m2。住宅面积 96368m2，包括老年公寓 60192m2，职工宿舍 36176m2；公 建面积 21093m2，包括康复中心 9260m2，幼儿园 2298m2，配餐中心 3690m2， 老年会所 5845m2。项目建设停车位 1155 个，其中地上停车位 247 个，地下停车位 908 个。容积率为 1.83，绿化率为 45.36%，建筑密度为 27.78%。项目建设规模：本项目建成后可容纳 2188 位老人入住。项目周边 环境良好，可以为老年人提供体检、医疗护理等服务，老年公寓有护 理人员7、对老年人进行看护及照料，项目区设有老年会所供老年人生活、 交流、休闲娱乐，为老年人提供一个居家式养老环境。建（构）筑物 内容详见下表。表 1-1建（构）筑物内容一览表序号名称单位数值备注1项目总占地面积m267402合 101.1 亩2建筑物占地面积m2187213项目总建筑面积m2158027.523.1地上建筑面积m21234593.1.1住宅面积m2963683.1.1.1老年公寓m2601923.1.1.2职工宿舍m2361763.1.2公建部分m2210933.1.2.1康复中心m292603.1.2.2幼儿园m222983.1.2.3配餐中心m236903.1.2.4老年会所m258、8453.1.3商业面积m249983.1.4其他配套设施m210003.2地下建筑面积m234568.523.2.1地下室m228003.2.2地下车库m231768.524停车位11554.1地上停车位个2474.2地下停车位个9085生活广场m262306绿化面积m230573.557道路及场地硬化面积m211877.458其他指标8.1容积率1.838.2建筑密度%27.788.3绿化率%45.368.4老人建筑居住户数户10948.5老人居住人数人21882 人/户1.2.3 投资规模及资金构成本项目总投资为 87500 万元，其中建筑工程费 52569.46 万元，设 备购置费 19、2340 万元，安装工程费 1234 万元，工程建设其他费用7503.02 万元，预备费 7364.65 万元，建设期利息 5478.05 万元，铺底流动资金 1010.82 万元。1.2.4 资金筹措项目总投资 8.75 亿元，其中由#保健服务有限公司自筹 4 亿元，申请银行贷款 3 亿元，申请补助资金 1.75 亿元。1.3 研究工作的依据与范围1.3.1 编制依据中华人民共和国老年人权益保障法国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社 会化意见的通知(国办发200019 号)国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于 加快发展养老服务业意见的通知(国办发2006610、 号)财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题 的通知(财税200097 号)老年人建筑设计规范（JGJ122-1999）无障碍设计规范（GB50763-2012）建筑设计防火规范（GB50016-2006）建筑给水排水设计规范（GB50015-2009）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）河北省人民政府关于加快推进养老服务体系建设的决定（冀 政201072 号）河北省 2005 年建筑、安装工程概（预）算估算表 保定市开发建设工程行政、事业、服务性收费标准易县国民经济和社会发展第十二个五年规划 项目建设单位提供的其他资料1.3.编制目的1、论述项目建设的必要性与可行11、性；2、确定项目建设内容及规模；3、提出切实可行的建设方案；4、提出资金估算、财务分析、效益分析等。1.3. 研究工作的范围根据项目建设单位的委托，项目可行性研究的范围包括：1、对项目提出的背景、必要性、建设规模、建设条件等进行分析；2、对项目工艺、土建等技术方案的研究；3、对项目所采取的消防、环保、劳动安全卫生及节能措施的评价；4、对项目实施进度等的确定；5、对项目作出的投资费用估算及技术经济综合评价；6、提出项目的可行性研究工作结论。1.4 主要财务数据及评价指标本项目主要财务数据及评价指标详见表 1-2。1.5 社会效益本项目的建设属于产业结构调整指导目录（2011 年本）（2013 年12、修正）中的鼓励类-三十七、其他服务业-10、养老服务。随着新世纪银发浪潮滚滚而来，社会养老问题不断突出，为社会 带来了巨大的负担。河北易县杏林医养康项目的建设可为入住老人提 供舒适的生活环境，减轻家庭养老负担。同时，项目的实施可以吸纳 一定数量的从业人员，促进社会就业。因此，本项目的实施具有较大 的社会效益。序号名称单位数量一财务数据1总投资万元89858.581.1固定资产投资万元86489.181.2铺底流动资金万元1010.822项目资本金万元54380.533营业收入（经营期平均）万元18347.094营业税金及附加（经营期平均）万元1009.095总成本费用（经营期平均）万元970713、.76利润总额（经营期平均）万元7630.37所得税（经营期平均）万元1907.578税后利润（经营期平均）万元5722.72二财务评价指标1销售利润率%41.592投资利润率%8.493财务内部收益率（所得税前）%9.294财务净现值（所得税前）万元13398.75投资回收期（所得税前）年11.246资本金收益率%8.277资产负债率（经营期第 1 期）%33.388利息备付率（偿还期内平均）9.999偿债备付率（偿还期内平均）1.2110总投资收益率%9.0411项目资本金净利润率%10.52表 1-2主要财务数据及评价指标表1.6 结论1、本项目的建设既符合国家产业政策，又符合地方经济发14、展规 划。项目建设能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有 所依、老有所为、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促 进当地建材市场和运输等相关产业的发展，推动经济增长，符合经济 社会协调发展的总体要求。2、本项目市场前景较好。3、本项目外部配套条件齐备，可以满足本项目经营要求。4、财务分析表明，本项目具有一定盈利能力。5、本项目社会效益显著。 综上所述，本项目建设条件具备，社会效益较好，其建设是可行的。第二章 项目背景及建设必要性2.1 项目背景近年来，我国养老服务业快速发展，以居家为基础、社区为依托、 机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成，老龄 事业发展取得显15、著成就，但总体上看，养老服务和产品供给不足、市 场发育不健全，城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。我国已进入 人口老龄化快速发展阶段，2012 年底，我国 60 周岁以上老年人口已达1.94 亿，2020 年将达到 2.43 亿，2025 年将突破 3 亿。积极应对人口 老龄化，加快发展养老服务业，不断满足老年人持续增长的养老服务 需求，是全面建成小康社会的一项紧迫任务，有利于保障老年人权益， 共享改革发展成果，有利于拉动消费、扩大就业，有利于保障和改善 民生，促进社会和谐，推进经济社会持续健康发展。长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推 动老龄事业的发展进步，以取得举世瞩目16、的成就，为老龄事业持续发 展奠定了良好的基础。但是，在快速发展的老龄化进程中，老龄事业 和老龄工作相对滞后的矛盾日益突出，主要表现在：社会养老保障制 度尚不完善，公益性老龄服务设施、服务网络建设滞后，老龄服务市 场发育不全、供给不足，老年社会管理工作相对薄弱，侵犯老年人权 益的现象仍时有发生。对此，政府及社会应高度重视，认真解决。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的 矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来 10 年， 中国 60 岁以上人口预计突破 3 亿，约占总人口的 20%，根据美国的经 验数据，届时中国养老市场规模将突破 3 万亿美元。政府及社会应必17、 须深刻认识发展老龄事业的重要性和紧迫性，充分利用当前经济社会平稳较快发展的有利时机，着力解决老龄工作领域的突出矛盾和问题，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面打好应对人口老 龄化挑战的基础。快速老龄化的人口状况和养老产业的供需矛盾使养老成为本届政 府工作的重大课题之一，我国解决日益严重的社会老龄化问题，全靠 政府是不可能的，中央和地方政府不断出台政策支持养老产业发展必 须由社会参与来办养老事业，所以需要众多的从事养老事业的从业人 员。目前养老机构的工作人员的文化层次较低，特别是经过学校正规 培养的医务人员（医师、护士）、康复人员、社会工作者从事养老事 业的人才较少。康复养老与一般意18、义的养老机构不同，康复养老中心不仅有医院 做支撑，更为入住者设计全面的健身、康复计划。康复中心以实现入 住者“提高生活质量，保障健康安全、延长寿命”为宗旨，为入住者 提供温馨、科学健康的养护服务，定期为入住者体检、进行健康评估、 建立健康档案。在老年公寓内建立入住老年人生活和医疗档案，包括：年龄、嗜 好、生活习惯、子女情况、既往病史等。在医疗、康复中心配置完整 的互联网无线网络，形成电子化办公和管理。以信息化养老终端采集 数据为基础，利用互联网、移动通讯网、物联网等手段建立系统服务 与互动平台，通过整合公共服务资源和社会服务资源来满足老年客户 在安全看护、健康管理、生活照料、休闲娱乐、亲情关爱19、等方面的养 老需求，从而为老年群体提供一种新型的养老解决方案。老年机构信息化管理系统以“老人”为核心，围绕着老人、服务、 管理三要素，借助信息化手段，建设服务管理中心、服务资源中心、 服务中心应用系统，从而形成养老服务的数字化、管理环境数字化和 生活环境数字化。在医疗机构建立看护管理系统、老年行为分析系统、后勤管理、综合统计等模块，从而建成医疗机构信息化管理系统。通过打造健康档案区域医疗信息平台，利用最先进的物联网技术，形成 远程系统，实现医疗与养老服务的智能化。并与老年公寓信息化管理 系统无缝连接，形成一个全新的医养融合的管理系统。新系统依托全 新的电子健康档案、电子病历系统和区域卫生信息平20、台，建立老年人 健康评估、健康监测、健康管理、康复护理、远程医疗，临终关怀等 功能。建设养老机构康复医院的无缝对接，充分利用优质医疗卫生和 康复服务，有效提高养老的健康服务水平，从而实现医老协同融合发 展，解决养老患者就医难等问题，最终实现老年人的科学养老、智慧 养老。根据京津冀一体化的具体要求，北京将不再批准建设大型养老院， 支持周边设“养老社区”。项目区南侧紧邻易县杏林医院，医院始建于 2000 年，现已经发展 成为占地 50 亩，建筑总面积 26000 多平米，开设床位 360 张，新农合、 城镇职工、居民、工伤医保、优抚对象的定点二级综合医院。医院设 有内科、外科、妇产科、儿科等 1321、 个临床科室，以及检验科、放射科、 彩超心电室图、胃镜室和药房等七个医技科室。医疗水平较高，为养 老公寓内的老人提供了有力的医疗保证。当前，我国的养老机构数量还十分有限，有待大力发展。为了尽 快满足迅速增加的养老需求，利用老年公寓资源大力发展居家休闲养 老是必然的选择。为此，#保健服务有限公司提出建设本项目。2.2 项目建设的必要性人生最需要关爱的是两个时期：一是成长阶段，二是老年阶段。 我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，发达国家近百年才出现的 人口老龄状态，我国 50 多年便进入了。这源于改革开放以来人口出生19率的下降、经济条件的提高和健康条件的改善等因素。据统计，近 60年来，我国平22、均寿命比建国前增长了近 30 岁。而目前家庭抚养晚辈与 赡养老人的状况，却存在着极大的反差：6 个大人围着一个小孩转，赡 养老人却力不从心。这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是 因为老年人有多方面的需要。人口学家分析，我国未来相当长一段时 期内，其家庭结构是一种 1：2：4 的倒金字塔式，即两个中年人负担 4 个老人和 1 个小孩，这不仅在经济上、尤其是在精力上都会力不从心。 因此，条件好、花费少的老年公寓将受到人们的普遍欢迎。随着经济 收入的增加，思想观念的更新，心灵慰藉的渴望以及对生活质量的更 高追求，也将使越来越多的老年人愿意入住老年公寓。养老从家庭走 向社会，将成为一种趋向。2.23、2.1 关爱老人传统美德的实施“谁言寸草心，报得三春晖！”父母养育了我们，创造了财富， 操劳了一生，如今他们步入了老年，既需要生活的照料，更需要身心 的康宁。作为晚辈，我们用什么方式来赡养老人，让他们安享天伦之 乐，感受到社会的关爱和人间的亲情？这是整个社会都应该重视的问 题。老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭做出过 贡献，其晚年生活应当得到切实保障。经济社会的快速发展为建立完 善老年保障事业创造了有利条件，大力发展养老服务业，不断满足广 大老年人的物质生活与精神文化需求，是全面落实科学发展观的根本 要求，也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具 有直接而深远的影24、响。同时，大力发展养老服务业能够有效提高包括 广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推动经 济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和 一定的经济效益。2.2.2 城市人群对乡村健康生活的向往日益迫切1、随着人民经济水平的提高，生活品质的提高越来越受到人们的 关注，“养生”逐渐走进人们的生活，而在旅游中养生，为养生而旅 游，以养生而养老，日渐成为人们追求的时尚之举。因此，养老、养 生、休闲度假的紧密结合，成为我国养老业的新趋势。2、顺应低碳生活潮流。低碳生活既是建立一种绿色的生活方式， 更是一种可持续发展的环保责任。也就是我们生活作息时，所耗用的 能量要尽力减25、少，从而减少二氧化碳的排放量。这种生活方式意味着 返璞归真，更健康，更自然，是一种简单、简约、俭朴的生活方式。 而本项目建设就是倡导一种绿色健康的生活。项目区山场广阔，林木 茂密，空气清新，温度适宜。呼吸着负氧离子极高的新鲜空气，饮用 着纯净、甘甜的山泉水，享受着绿色有机食粮。因此项目区可以吸引 一部分旅游观光人员。在这里住的是远离大城市喧嚣的山间小屋，在 这里生活度假，既是一种享受，又是在身体力行倡导和实践低碳生活， 为保护我们的地球做出贡献。2.2.3 京津冀一体化发展带来新的发展机遇北京的发展已经受到其空间及其他方面的消极影响，可持续性面 临很大的困扰，解决这一问题的最好办法是通过京津冀26、一体化的发展， 实现各种资源良性配置，转变发展方式、调整产业结构，完成京津冀 之间的发展职能和定位的重构。最终实现交通路网的一体化、产业的 一体化、社会管理服务的一体化。京津冀经济一体化不仅影响这一区 域，它对周边地区的未来发展以及整个国家的综合国力都会有巨大而 持续的影响。津冀一体化发展规划之类的已经明确提出：在环首都经济圈内将 建设养老、休闲度假、健身、观光农业、绿色有机蔬菜、宜居生活基 地。这些表明，易县迎来了前所未有的发展机遇。易县是广为人知的风水宝地，历史悠久，底蕴深厚，山清水秀，生态宜人，山水相依是我们最大的资源优势，西倚太行山脉，东临冀中平原，秀丽多端的山 山水水，星罗棋布的名胜27、古迹，对向往绿色休闲生活的都市人充满了 吸引。对此，易县在环首都经济圈规划研究中坚定不移地确定：开发休 闲度假和养生、养老的服务项目，以旅游业为龙头带动住宿餐饮、商 贸流通、批发零售、休闲消费等服务业的全面发展，全面打造“京南 生态旅游文化名城”易县县委、县政府高度重视，强化与周边地区乃至京津地区、环 渤海地区的协调与统筹，建立与周边地区资源共享、设施连通、产业 协作的紧密型联系，实现“休闲在易县”的名片效应。第三章 市场分析、前景预测和产品方案3.1 市场分析目前，为老年人服务的机构已逐步发展，在发达城市，有老年公 寓、老年住宅，护理院、老年病医院等；乡镇则大多为一般条件的敬 老院、养老院，28、而在中小城镇，不同档次的老年公寓，越来越受到广 大老年朋友的青睐，其市场发展前景广阔。具有老年养生园功能的养 老服务中心，是既能体现老年人居住养老，又能享受到社会化服务的 新型老年住宅，最重要的是解决老年人生活空虚，心理孤独的状况， 按照市场原则兴办和管理，面向有一定经济负担能力的普通老人提供 居住服务的社会养老机构。加快老年公寓建设的意义已远不只是满足 老年人的生活需求，更重要的是对于减轻年青一代家庭成员的精神压 力，构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用。对于深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有 深远的意义。据 2011 年人口普查，易县总人口 570806 人，其29、中 60 岁 以上的老人达到 76826 人，占总人口的 13.5%；35-60 岁的人口达到222215 人，占总人口的 40%，十年后市场需求将有数十倍的增长。据 民政部门提供的调查数据，目前易县的留守老人和孤寡老人、空巢老 人和残疾人约有 20000 多人，这对社会福利机构来讲，既有广阔的发 展空间和庞大的市场潜力，还有更加巨大的社会责任。项目所在地资源禀赋，交通区位上有很大优势。根据京津冀一体 化的具体要求，北京将不再批准建设大型养老院，支持周边设“养老 社区”。本项目位于易县城南 1 公里，西侧紧邻易保公路。项目区公 路四通八达，京广西线、津同、易保、易定、泥岭、良川等主要干线 交汇30、于县城，乡村公路纵横交错，张石高速、荣乌高速在景区附近均有出口。距离保定 60 公里，北京 120 公里、天津 170 公里、石家庄 150公里，处于京津冀三角地带，汽车在 2 个小时内可到达。交通区位上 对于京津冀地区老年人在此养老十分便捷。另一方面易县环境资源独具特色。本项目地势及地理位置绝好， 地势平坦略带自然坡度，高低错落有致，周边是广阔的田园风光，地 形东西向长，建筑布局坐北朝南设计，养老公寓冬暖夏凉，道路及建 筑物借助地势，错落有致建设，与周边田园相呼应，将打造良好的生 态环境。因此本项目极具开发潜力。在未来的发展中，要充分利用这些休闲资源要素，与产品的创新， 景观的打造有机融合，31、实现资源利用价值的最大化，这将成为塑造产 品核心竞争力的关键所在。3.2 前景预测加强社会养老项目的建设，是解决失能、半失能老年群体养老问 题、促进社会和谐稳定的当务之急。目前，我国城乡失能和半失能老 年人约 3300 万，占老年人口总数的 19%。由于现代社会竞争激烈和生 活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，照护失能、 半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展社会养老服务来解决。据统计，2013 年，我国 65 岁以上人口约 1.3 亿，占总人口的 9.7%， 预计 2025 年我国总人口将达到 14 亿，60 岁以上人口将突破 3 亿，年 均增加 800 多万老年人口，占总人32、口约 20%。其中，80 岁以上高龄老 人将达到 2400 万，年均增加 100 万。保定市老龄化进程也逐步加快， 据统计，2013 年，保定市 60 岁以上的老年人口达到 130 万人，占全市 总人口的 14%。北京常住及北漂人群年龄 45 岁以上的总人口约 924 万， 其中以 50 及 60 后储备养老和低龄健康活跃老人为主，占 90，高龄刚性需求老人占 10。未来 20 年，我国人口老龄化日益加重，到 2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展市场前景广阔。 从人口年龄结构上看，未来养老需求特征将呈现阶段性转换，目前低龄活跃老人仍是需求的主力，而十年后面向刚需老人的护理服务 需33、求将出现井喷。3.3 建设规模及服务方案本项目建成后可容纳 2188 位老人入住。项目周边环境良好，可以 为老年人提供体检、医疗护理等服务，老年公寓有护理人员对老年人 进行看护及照料，项目区设有老年会所供老年人运动、休闲娱乐，为 老年人提供一个居家式养老环境。项目总收入 18347.09 万元，其中老年公寓收入 9136.25 万元，公 建收入 9210.84 万元。老年公寓收入 9136.25 万元，可容纳 2188 位老人入住，按入住率80%计算，则入住老人为 1750 人。1、全护老人占 70%为 1225 人，按每人每月 4500 元（包食宿）， 年收入 6615.91 万元；2、半护34、老人占 30%为 525 人，按每人每月 4000 元（包食宿），年 收入 2520.35 万元。公建收入公建收入 9210.84 万元。1、康复中心 500 元/次，年可接待 3750 人次（包括公寓内老人 1750 人次及对外接待 2000 人次）年收入 187.50 万元；2、对外营业餐厅按每人每餐 15 元计算，一天 3 餐，年可接待 2000 人次，年收入 3285 万元；3、老年会所每人每年消费 1000 元，年接待入住老人 1750 人，年 收入 175 万元；4、日用品消费每人每年消费 3000 元，3750 人（包括公寓内老人1750 人次及对外接待 2000 人次），年收入35、 1125 万元；5、幼儿园收入 240 万元。幼儿园接纳学生 100 人，每人每月 2000 元（包食宿），则每人每年 2.4 万元，年收入 240 万元。6、商铺出租费用年收入 4198.32 万元。按每年 0.84 万元/m2 收费， 商业建筑面积 4998m2，年总收入 4198.34 万元。主要营业收入见下表。表 3-1年营业收入一览表序号项目名称单价单位数量（m2/人/个）金额（万元）1总收入18347.091.1老年公寓收入9136.251.1.1全护老人4500元/人12256615.901.1.2半护老人4000元/人5252520.351.2公建收入9210.841.2.136、康复中心500元/人3750187.501.2.2对外营业餐厅1642520003285.001.2.3老年会所1000元/人1750175.001.2.4日用品休闲消费3000元/年37501125.001.2.5幼儿园收入2.4万元/人100240.001.2.6商业出租费用0.84万元/49984198.34第四章 场址选择与建设条件4.1 场址选择原则1、符合国家、地区、城乡规划和居住用地的要求；2、满足项目对能源、水和人力的供应等的要求；3、节约资源和提高效益的原则，尽力做到减少建设投资，节省运 费，降低成本，提高利润；4、安全的原则，防洪、防震、防地质灾害、战争灾害；4.2 场址位37、置本项目建设地点为易县易州镇中亢各庄村南，位于易县城南 1 公 里，易保公路以东，杏林医院以北。周围交通运输网良好，各项基础 设施齐备。4.3 自然条件4.3.1 自然地理位置易县位于东经 1145105-1153812，北纬 390230-393550，地处河北省中部，太行山东麓北端，华北平原西北边 缘，易县位于保定市北部，北部及东北部与涞水县相连，南部与徐水 县、满城县接壤，西部与涞源县毗邻，东部与定兴交界。境内地貌， 有山地、丘陵、平原三种类型。从西向东南由山势陡峻逐趋平缓，境 内深山区和浅山区，在海拔 300-1813 米之间，约占 1230.5 平方公里。 境内主要有北易水、中易水、38、南易水、漕河和拒马河五条主要河流。4.3.2 气候条件易县属东部季风区，暖温带半干旱地区，大陆性季风气侯特点显 著，四季特征分明，春季干燥多风、夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，年平均气温 12.9，最热日平均 26.6，风速冬季平均 1.8 米/秒，夏季平均 1.5 米/秒，冬季日照 66%，最大冻土深度为54 厘米，当地极端最低气温-26.5，最高气温 42.7，冬季采暖室 外温度-8，地震裂度为 7 度，多年平均降水量 631.2mm，平均无霜期188 天，年最长结冻日 145 天。2014 年统计，全县林木覆盖率达到 51.5%， 城区空气质量二级以上天数达到 342 天，生态39、环境优越。4.3.3 工程地质条件易县位于太行山脚下，境内有河流、排水沟较多，几条大河流自 西向东贯穿全县。境内河流有长年过境河流-拒马河、中易水河，季节 性河流有北易水河、漕河、暴河等五大河流，县内有大、中、小型水 库十五座。其中大型水库两座，中型水库二座，总库容量 4 亿立方米。 大气降水平均 15.9952 亿立方米。多年平均降水量 631.2mm。降水量较 小，年际变化大，年内分配不均，6-9 月份降水量占全年总量的 80%， 且多集中于 7 月下旬到 8 月中旬，年平均蒸发量 1039mm，为年平均水 量的 1.7 倍。4.3.4 地震烈度依据建筑抗震设计规范（GB50011-20140、0）附录 A，拟建场地抗 震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度为 0.10g，设计地震分组第二 组。4.3.5 交通运输条件易县虽属山区，但交通运输十分方便，距北京直线距离 100 公里， 距天津 150 公里，距保定市 60 公里，处于京津保金三角地带内。铁路、 公路齐备，京源铁路从北部穿过，高易铁路与京广铁路相连。公路四 通八达，京广西线、津同、易保、易定、泥岭、良川等主要干线交汇 于县城，乡村公路纵横交错。从北京西南五环经京港澳高速及张石高 速到易县血山出口，全程仅约 120 公里。目前京昆高速开通后，经京昆高速到易县全程仅约 100 公里，车程约 1 小时，与北京交通联系紧密。另有41、张石高速、荣乌高速及张涿高速等与周边城市直接联通。4.4 场址配套情况供电：由易县供电公司提供。 给水：由易县自来水公司供给。 排水：卫生间排水采用塑料管道，并有通气设置；室外雨污分流，生活污废水经项目区自有的污水处理系统处理后排入市政污水管网， 雨水为有组织排水，雨水汇集排入市政雨水管网。供暖：本项目供暖采用市政热力供暖。 制冷：本项目夏季拟采用空调制冷。 天然气：本项目生活用天然气，由市政天然气管网供给，能满足项目需求。 邮电、通讯：易县目前拥有现代化的通讯设施可为用户提供电话传真、电传、无线寻呼，计算机分组交换，国际特快专递等服务项目。 电话线路由附近电话网络引入，电信电缆采用 HYV242、 型，敷设方式为电 缆穿 PC 保护管地下直埋方式敷设。29第五章 工程技术方案5.1 工程设计依据建筑设计防火规范（GB50016-2006）老年人建筑设计规范（JGJ122-1999）养老设施建筑设计规范（GB50867-2013）建筑照明设计标准（GB50034-2013）民用建筑隔声设计规范（GB50118-2010）严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ26-2010）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）建筑物电子信息系统防雷技术规范（GB50343-2004）电梯工程施工质量验收规范（GB50310-2002）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2008）智能建43、筑设计标准（GB/T50314-2006）无障碍设计规范（GB50763-2012）工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）（2002 年版）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）全国民用建筑工程设计技术措施给水排水全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调，动力分册建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012） 其他国家有关规范和规定5.2 总图布置布局5.2.1 总平面布置原则1、可持续发展理念其主导思想是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利 用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。2、以人为本的理念 以提44、高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑老年人的活动、就医、运动的需求，力求功能齐全，适用便捷。一 切设计在符合老年人住宅设计规范要求的前提下，尽可能在质量、 绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生 活环境更加优美舒适。3、严格执行国家和河北省现行的有关设计规范、规程，以及有关 消防、环保和职业卫生方面的方针政策。4、贯彻执行“质量翻身、组织结构优化、开发能力提高”的三大 原则。5、总平面布置力求人流、物流合理安排，整体布局符合当地规划 的要求。6、土建设计按照现代养老公寓的要求，在满足使用功能的情况下 尽可能兼顾美观，做到经济合理、安全适用。5.2.1 总45、平面布局1、平面布置 按照老年人的日常活动规律和本项目的职能，为了更好的改善老龄化人口的生活条件，提高其生活质量，保证其健康快乐的生活，河 北易县杏林医养康项目将项目区分为公寓、康复、活动区、辅助区等 几大区域，建设内容主要包括老年公寓、康复中心、老年会所、幼儿 园、职工宿舍、商业等，各区域既要相对分离，又要联系方便。老年公寓：为老人提供家庭化护理服务居住场所，均匀分散在项 目区四周；康复中心：内部配置有老年康复设施，为老人提供康复医疗服务，并可举办书法会、电脑知识讲座、养生保健讲座等活动，建设于整个 项目区的中间区域；老年会所：内部配置有咖啡厅、茶室、棋室等，为老人提供生活、 交流、娱乐等方46、便快捷的服务，建设于整个项目区的中间区域。职工宿舍：建设于项目区西北角； 幼儿园：建设于项目区中心偏北部位； 商业和配餐中心：建设于项目区西部沿街。2、竖向布置 考虑排雨水及防止暴雨积水，老年公寓内部道路纵坡2。设计标高结合地形现状，室外地坪纵坡平均 2-4。 垂直运输流线直接、明确，根据不同人员的需要，不同的运输要求，配备不同的垂直运输设备，安排不同的垂直运输路线。本工程分 区设置区入口，公寓由封闭楼梯间、电梯间解决。3、立面设计 本项目的立面设计采用现代设计手法，力求简洁、大方。空调百叶窗与立面竖线条结合设计，彰显实用主义精神。4、交通组织便捷 整个项目区的出入口开向市政主要道路，方便车辆47、进出。内部道路设计要使人行方便、车行顺畅，并满足消防要求。5、公用配套工程 本项目所处地点给排水、供电、通讯等公用配套工程的设计要做到流程合理、布置紧凑、管理方便。5.3 建筑设计5.3.1 设计理念养老项目的建设应贯彻安全、适用、经济、在可能条件下注意美观的原则，形象应朴实大方，色彩柔和；建筑装修和环境设计应有利 于老年人的生理、心理健康，建筑的色彩设计和室内照明，应符合相 关要求。整个建筑以中国山水、院落布局、传统建筑、东方园林为主，符 合大北京高知养老客户的审美倾向，与易县历史文脉气质契合风格， 突出建筑的安静、祥和、自然、亲切、通透、阳光的特点。建筑室外 装修以玻璃、钢、膜等材料来表现48、建筑的细部与尺度，很好的融入整 个养老中心的规划体系。5.3.2 建设规模及内容本项目总占地面积 67402m2 （约合 101.1 亩），总建筑面积为158027.52m2，其中地上建筑面积 123459m2，包括老年公寓面积 96368m2， 公建面积 21093m2，商业 4998m2，其他配套设施 1000m2；地下建筑面积34568.52m2，包括地下室 2800m2（其中污水处理站 1500m2，地下配套用 房 1300m2 ），地下 车库 31768.52m2 ；广场面 积 6230m2 ，绿化 面积30573.55m2，道路硬化面积 11877.45m2。老年公寓面积 963649、8m2，包括老年公寓 60192m2，职工宿舍 36176m2； 公建面积 21093m2，包括康复中心 9260m2，幼儿园 2298m2，配餐中心3690m2，老年会所 5845m2。项目建设停车位 1155 个，其中地上停车位 247 个，地下停车位 908 个。容积率为 1.83，绿化率为 45.36%，建筑密度为 27.78%。项目规模：本项目建成后可容纳 2188 位老人入住。项目周边环境 良好，可以为老年人提供体检、康复理疗、医疗护理等服务，老年公 寓有护理人员对老年人进行看护及照料，项目区设有养老服务配套供 老年人休闲娱乐。建（构）筑物内容详见下表。表 5-1建（构）筑物内容一50、览表序号名称单位数值备注1项目总占地面积m267402合 101.1 亩2建筑物占地面积m2187213项目总建筑面积m2158027.523.1地上建筑面积m21234593.1.1老年公寓面积m2963683.1.1.1老年公寓m2601923.1.1.2职工宿舍m2361763.1.2公建部分m2210933.1.2.1康复中心m292603.1.2.2幼儿园m222983.1.2.3配餐中心m236903.1.2.4老年会所m258453.1.3商业面积m249983.1.4其他配套设施m210003.2地下建筑面积m234568.523.2.1地下室m228003.2.2地下车库m251、31768.524停车位11554.1地上停车位个2474.2地下停车位个9085生活广场m262306绿化面积m230573.557道路及场地硬化面积m211877.458其他指标8.1容积率1.838.2建筑密度%27.788.3绿化率%45.368.4老人建筑居住户数户10948.5老人居住人数人21882 人/户5.3.3 结构设计1、设计依据建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）建筑结构荷载规范（GB50009-2012）混凝土结构设计规范（GB50010-2010）建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）建筑地基处理技术规范（JGJ79-2012）建筑抗震设52、计规范（GB50011-2010）建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）地下工程防水技术规程（GB50108-2008）建筑基坑支护技术规程（JGJ120-2012）混凝土多孔砖砌体结构技术规程（DB13（J）T46-2004） 设计方案图纸风荷载：基本风压：W0=0.40kN/（m*m） 雪荷载：基本雪压：S0=0.35kN/（m*m）2、建筑分类等级 建筑结构安全等级为：二级 结构重要性系数：1.0 建筑物设计使用年限：50 年 建筑地基基础设计等级：丙级 建筑物场地类别：三类建筑物混凝土结构环境类别：一类，外露构件为二 b 类，室内潮 湿环境为二 a 类。建筑物耐火等级：一53、级。 建筑砌体施工质量控制等级为 B 级。 建筑抗震设防类别：重点设防类 抗震等级：二级 地下建筑防水等级：一级3、主要荷载 主要活荷载取值见下表。表 5-2设计活荷载取值房间名称活载取值（kN/m2）走廊、门厅2.5楼梯3.5电梯前室3.5上人屋面2.0不上人屋面0.5地震烈度：依据建筑抗震设计规范（GB50011-2010）附录 A，拟建场地抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度为 0.10g，设计地 震分组第二组。场地类别：类 特征周期值：0.554、地基基础 地基基础符合建筑地基基础设计规范，地基基础设计必需满足建筑对基础强度、变形、稳定的要求，地基基础设计根据地质工程勘察 报告、54、场地的地震危险性作综合评价，本项目建筑物采用天然地基浅 埋基础。地基基础设计等级为丙级。5、结构方案 方案设计贯彻执行国家的技术经济政策及抗震设防标准，努力做到技术先进、经济合理、安全适用、确保质量，本项目建筑全部为框 架结构。5.3.4 无障碍设计养老中心设计中无障碍设计尤为重要，因大多老人行动不便，在 设计中严格执行无障碍设计规范（GB50763-2012）。设计中充分考虑残疾人的使用要求，电梯出入口设施做无障碍坡 道，首层室外高差为 0.6m。项目区内道路为无障碍通道，设残疾人停 车位。公共使用的门采用自动门与推拉门，在推拉门门把手一侧墙面留有不小于 0.5m 的墙面宽度，门扇安装视线玻55、璃，在门扇的下方安装高0.35m 的护门板。5.3.5 过厅和走道过厅应具备轮椅、担架回旋条件。户室内门厅部位应具备设置更 衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。户室内面对走道的门与门、门与邻墙 之间的距离，不应小于 0.50m，应保证轮椅回旋和门扇开启空间。户室 内通过式走道净宽不应小于 1.2m。通过式走道两侧墙面 0.9m 和 0.65m 高处宜设40-50mm 的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距 40mm；走道 两则墙面下部应设 0.35m 高的护墙板。5.3.6 楼梯、坡道和电梯老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于 1.20m，不得采用扇 形踏步，不得在平台区内设踏步。缓坡楼梯踏步踏面宽度，56、居住建筑 不应小于 300mm，公共建筑不应小于 320mm。踏面前缘宜设高度不大于3mm 的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不宜大于 l0mm。 不设电梯的三层及三层以下老年人建筑宜兼设坡道，坡道净宽不宜小于 1.50m，坡道长度不宜大于 12m，坡度不宜大于 1/12。 设电梯的老年人建筑，电梯厅及轿厢尺度必须保证轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地 0.90m 和 0.65m 高处设介助安全扶手。 电梯速度宜选用慢速度，梯门宜采用慢关闭，并内装电视监控系统。5.3.7 居室老年人居住建筑的起居室、卧室应有良好朝向、天然采光和自然 通风，起居室使用面积不宜小于 14m2，卧室使用面积不宜小于57、 10m2。设紧邻卧室的独用卫生间，配置三件卫生洁具，其面积不宜小于5m2。独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不应 大于 0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不应大于 0.40m。浴盆一端应设不小于 0.30m 宽度坐台。公用卫生间厕位间平面尺寸不宜小于 1.20m2.00m，内设 0.40m 高的坐便器。5.3.8 装饰装修1、外装修 外墙涂刷普通涂料。2、内装修（1）除特殊要求外，所有老人通行的楼地面采用防滑材料铺装。 并且地面、踢脚、墙裙、墙面、顶棚使用便于清扫、冲洗、不污染环 境的材料，其阴、阳角宜做成圆角。踢脚板、墙裙应与墙面平；地面 用材料应采用防滑、易清理的材料，不使58、用易产生粉尘、微粒、纤维 性物质的材料。（2）楼内墙体不使用易裂、易燃、易吸潮、易腐蚀、不耐碰撞、 不易吊挂的材料；有推床通过的门和墙面，应采取防碰撞措施。5.3.9 防水工程卫生间、水箱间穿楼板立管均为预埋防水套管防止水渗漏。防水 楼面的防水层与竖管、墙转角处均附加 300mm 宽一布两涂并卷起 250mm 高。5.3.10 防火本项目地上防火等级为二级，楼内部分采用封闭楼梯间，设置消 火栓灭火系统。5.3.10 节能1、非供暖楼梯间内墙设 20mm 厚保温砂浆。2、所有女儿墙内侧、风井出屋面部分，均设 400mm 高 30mm 厚的 岩棉复合保温板保温。3、电梯井道、各种管道井及排烟竖井，59、其与室内接触的内墙面均 设 30mm 厚岩棉复合保温板保温。5.3.11 绿化设计1、设计原则 本项目的绿化规划充分利用和保护场地原有的树木，绿化布置时，采用“点、线、面”结合的手法，以及主轴、次轴、对景、疏密对比 等一系列手法，设计出富有特色的绿化环境。绿化系统由公共绿地、道路绿化、宅间绿化等组成，通过步行系 统组织在一起，为老年人创造一个安静、卫生、舒适的生活环境，促 进老年人的身心健康。道路绿化采取配植方式，植物选择搭配多样化，以不同的行道树、 花灌木、绿篱、植被、草坪组合不同的绿色景观，加强识别性，以不 断变化的景观效果使老年人感受到步移景异的情趣。2、设计内容本项目绿化面积 305760、3.55m2，场地四周均退红线满足防护绿地规 划宽度要求。项目区入口处设有入口花园，设中心绿地，种植鸢尾、 丁香、西府海棠、萱草等花卉装饰，冷型草满铺。沿项目区内道路的两侧及在楼与楼之间布置绿地，种植油松、国 槐等树木。围墙布置隔离绿化带，项目区绿地和区外周边道路绿化带 遥相呼应，使内外景观互相交融，生态环境资源得到充分利用，力争 营造一个优美的环境空间。5.4 主要设备选型本项目主要耗能设备包括电梯、单体空调、呼叫系统、监控系统、 消防系统、健身器械及康复设备、供水加压设备、发电设施、太阳能 机组、供氧设备、污水处理系统、其他配套设备等。具体设备详见下 表。37表 5-3主要设备清单序号名称61、单机 功率（kW总功率）(kW)单位数量单价（万元总价）（万元）备注1电梯部843025202单体空调台40000.6024003呼叫系统套801512004监控系统套160605消防系统套180806生活广场配套健身器材套105507健身器械及康复设备套1200336008供水加压设备套216012609发电设施台1100100备用10太阳能机组套1120120主要用于太 阳能热水器等11供氧设备套106060012污水处理系统8080套120020013其他配套设备套1150150合计80541112340第六章 公用工程本项目给排水、供电、供气、通讯等公用配套工程的设计要做到 流程合理、62、布置紧凑、管理方便。6.1 给排水6.1.1 给水设计1、设计依据建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）（2009 版）全国民用建筑工程设计技术措施（给水排水）生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）河北省用水定额（DB13/T1161-2009）室外给水设计规范（GB50013-2006）室外排水设计规范（GB50014-2006）（2014 年版）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）（2005 年版）建筑设计防火规范（GB50016-2014）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）2、给水 水源为易县自来水公司供给，就近引入。 老年公寓给水管网的设63、计主要采用环状网是管线连接成环状，某一管段损坏时，其余管线仍能够正常工作，从而保证供水的安全可靠 性。本项目用水主要为员工用水、老年公寓居住用水、幼儿园用水、 商业用水和绿化用水。本项目建成后老年公寓入住人数为 1750 人，员工 260 人，生活用 水标准均为 110L/人d；幼儿园学生 100 人，用水标准为 50L/人d； 幼儿园老师 15 人，用水标准为 30L/人d；商业建筑用水标准为 8L/m2d；绿化用水标准为 0.6m3/m2a；未预见及漏损按上述几项之和的 10%计算，则本项目日用水量为 388.93t，年用水量为 141.96kt。详见下表。表 6-1项目用水量估算表序号项64、目名称用水计量数量（人/m2）用水量备注标准单位t/dt/a1老年公寓用水110L/人d1750192.5370272.14一年按 365 天计 算2员工用水110L/人d25027.5010037.503幼儿园学生用水50L/人d1005.001825.004幼儿园老师用水30L/人d100.30109.505餐厅对外营业用水19L/人d200038.0013870.006商业用水8L/m2d499839.9814594.167绿化用水0.6m3/m2a30573.5550.2618344.13小计353.57129052.428未预见及漏损35.3612905.24按 10%考虑合计38865、.93141957.679室外消防用水25L/s180火灾延续时间 2h10室内消防用水15L/s108喷淋用水25L/s90火灾延续时间 1h注：消防用水和喷淋用水不计入总用水量。3、消防给水系统 消火栓给水系统由消防贮水池、消火栓给水泵、环状消防给水管网组成。消火栓给水系统由设在水泵房内的消火栓给水泵从贮水池抽 水加压供给，同时设地下式水泵接合器，以备室内消防水量不足时从 室外补给。室内消防用水量为 15L/s，火灾延续时间 2h，室外消防用 水量为 25L/s，火灾延续时间 2h。4、根据危险等级、火灾种类以及灭火级别设固定灭火器。6.1.2 排水卫生间排水采用塑料管道，并有通气设置；室66、外雨污分流，生活 污废水经项目区自有污水处理站处理达标后排入市政污水管网，雨水 为有组织排水，雨水汇集排入市政雨水管网。6.2 供电系统6.2.1 设计依据综合布线系统工程设计规范（GB50311-2007）低压配电设计规范（GB50054-2011）供配电系统设计规范（GB50052-2009）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2013）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）建筑照明设计标准（GB50034-2013）通用用电设备配电设计规范（GB50055-2011）电力工程电缆设计规范（GB50217-2007）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）全国民用建筑工程67、设计技术措施一节能专篇/电气建筑物电子信息系统防雷技术规范（GB50343-2004）6.2.2 设计范围1、变、配电系统；2、电力、照明配电系统；3、防雷接地系统；4、弱电系统；5、火灾自动报警及联动控制系统。6.2.3 强电设计1、配电系统（1）电源项目用电由附近电路引入，输出电压 380/220V，本项目安装1250kVA 变压器 2 台、1000kVA 变压器 1 台，能够满足用电需求。（2）用电负荷根据供配电系统设计规范（GB50052-2009）的负荷分级要求，本项目建筑内的电梯、消防喷淋设施等用电按二级负荷要求供电。其 余按三级负荷要求供电。（3）变配电室 在老年公寓合适的位置设68、高低压变配电室及发电机房。高低压配电由当地供电局专业设计。（4）低压配电系统低压配电电压为 380/220V，低压配电系统保护方式采用 TN-C-S 形 式。2、照明系统（1）照明种类 普通照明、应急疏散指示照明、重要场所的备用照明。（2）照明标准老年公寓照明的要求：客厅 100Lx，起居室 75Lx，卧室 50Lx，卫 生间 50Lx，厨房及餐厅 50Lx，楼梯间 20Lx，阳台 20Lx，变电室、水 房、机房 150Lx，公共通道 30Lx，办公场所 300Lx。（3）本项目建筑室内照明灯具拟选用 T5 型高效节能灯具，属于 直管形双端荧光灯；室外采用太阳能光伏技术为公共照明部分提供电 源69、，其中包括：室外广场照明、景观照明及道路照明等。同时还可以 建设太阳能热水系统，太阳能的利用充分考虑节约能源，最大限度的 减少资源浪费。3、装置配电 本工程配电方式采用放射式与树干式相结合的方式，动力及控制电缆沿电缆桥架铺设，局部没有电缆桥架处可穿钢管铺设。4、防雷、接地根据建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）规定，10kV 高压电源引入处装接闪带，配电室四周设封闭式接地网，低压配电屏、配电箱及用电设备均需工作接地、保护接地、防雷接地、过电压保护接 地、防静电接地共用同一接地装置，接地电阻不大于 4 欧姆。5、配电动力电源为三相四线制加 PE 线，即 TN-S 系统，电压为 380/70、220V。 直接引自变电站，配电方式为树干式与放射式相结合的供电方式。电源接自变压所低压开关柜，经电缆桥架辐射至各工段上方，后 换接插式母线槽，再由插接开关引下至用电设备或配电箱，配电箱向 附近用电设备配电。线路选用 BV-500 型导线和 YJV22 型电缆，线缆为穿线管和沿电缆 沟铺设。6.2.4 弱电设计敷设电话、有线电视、宽带，建立内部局域网、广播信息系统。 根据电话进出线的数量选用电话用户总配线架，落地安装。由市电话网采用电话电缆接入，变电室，消防泵房等处设直通电 话。电视信号来自市有线电视网。 为保证公寓的正常秩序，帮助管理人员及时了解情况，本工程设计了安全监控系统，全区设置可视对71、讲系统、闭路监视系统、红外线 防盗报警系统、巡更系统等保安系统，彻底保证全区的安全与方便。6.2.5 用电量估算本项目日用电量为 24040.20kWh，年用电量为 877.47 万 kWh。用 电量负荷计算见下表。6.2.6 电气消防系统由火灾自动报警系统、消防联动控制系统、事故照明系统、消防事故广播系统、消防系统直通电话系统、火灾自动报警系统、消防联动控制系统组成，在消防中心设置联动控制台，控制方式为自动将控 制或手动控制。河北易县杏林医养康项目表 6-2电力负荷估算表序号用电项目用电 指标计量单 位数量（m2/部）运行功率（kW）计算系数计算负荷备注Kxcostg有功功率（kW）无功功率72、（kVAr）视在功率（kVA）1住宅用电35W/m296368.003372.880.60.820.702023.731416.612公建用电25W/m221093.00527.330.60.800.75316.40237.313商业用电40W/m24998.00199.920.60.820.70119.9583.984其他配套设施20W/m21000.0020.000.60.820.7012.008.415地下建筑用电10W/m234568.52345.690.60.800.75207.41155.566电梯10kW/部84.00840.000.180.501.73151.20261.58每73、日满负荷运行 6 小时7供水加压设备40.000.80.80.7532.0024.008污水处理系统80.000.60.820.748.0033.60小计5345.812910.692221.04乘以同时系数0.92619.621998.933295.16无功补偿1200.00补偿后2619.62798.932738.73补偿后的功率因数 为 0.96变压器选型本项目拟安装 SC（B）11-1000/10/0.4kVA 变压器 1 台和 SC（B）11-1250/10/0.4kVA 变压器 2 台，负荷率 78.25%日用电量=2023.73*8+316.4*8+119.95*10+12*4+74、207.41*6+151.2*6+32*24+48*24=24040.20kWh年用电量=24040.20*365/10000=877.47 万 kWh386.3 天然气本项目餐饮做饭用天然气，由市政天然气管网供给，用气标准为0.125m3/人天，项目建成后可入住老人 2188 人，按入住率为 80%， 则老年公寓入住人数为 1750 人；员工 260 人；幼儿园学生 100 人；对 外接待就餐人次 2000 人，则就餐人数总计 4110 人，一年按 365 天计 算，则年耗天然气量为 18.75 万 m3。天然气用量估算如下表所示：表 6-3天然气用量估算表序号用途用量标准单位数量单位年总用75、量（万 m31做饭/餐饮0.125m3/人天4110人18.75总计18.75）6.4 供暖制冷6.4.1 设计依据全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调，动力分册民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）公共建筑节能设计标准（DB13（J）81-2009）6.4.2 设计内容主要包括养老公寓、职工宿舍、商业、公建部分（康复中心、幼 儿园、配餐中心、老年会所）和其他配套设施的供暖系统的设计，卫 生间其他通风房间的通风设计。6.4.3 供暖设计本项目取暖采用集中供热，由市政热力管网供应。本项目参照河 北省新修订的居住建筑76、节能设计标准（节能75%）（DB13（J）185-2015） 和公共建筑节能设计标准（GB50189-2015），本项目全年供暖消 耗热力计算如下：391、老年公寓部分hh（1）采暖热负荷估算 Q =q *A*10-3其中，Qh为采暖设计热负荷（kW）；hq 为采暖热指标（W/m2），本项目 7F 的老年公寓采暖 热指标取 10.8W/m2，17F 的职工宿舍采暖热指标取 8.5W/m2，换热站换 热效率取 90%；A为采暖建筑物的建设面积。本项目 7F 老年公寓供暖 面积为 60192m2，17F 的职工宿舍供暖面积为 36176m2。（2）耗热量估算 Qah=0.0864*N*Qhh其中，77、Qa 为采暖全年耗热量（GJ）； N为采暖期天数（d），老年公寓、职工宿舍采暖天数取 108 天；Qh为采暖设计热负荷（kW）。2、公建及商业部分hh（1）采暖热负荷估算 Q =q *A*10-3其中，Qh为采暖设计热负荷（kW）；hq 为采暖热指标（W/m2），公建及商业部分采暖热指标 取 45W/m2，其他配套设施采暖热指标取 45W/m2；A为采暖建筑物的建设面积。公建部分采暖面积为21093m2 ，商业部分采暖面积为 4998m2 ，其他配套设施采暖面积为1000m2。（2）耗热量估算 Qah=0.0864*N*Qh*（ti-ta）/（ti-t0.h）49h其中，Qa 为采暖全年耗热量78、（GJ）；N为采暖期天数（d），本项目公建、商业及其他配套 设施取 110 天；Qh为采暖设计热负荷（kW）； ti为采暖室内计算温度（），本项目取 18； ta为采暖平均室外温度（），本项目取-0.2； t0.h为采暖室外计算温度（），本项目取-7。本项目全年供暖热力消耗 18362.88GJ。计算如下表：表 6-4项目取暖年耗热量估算表序号项目计算参数年耗热量（GJ）N(d)Qh（kW）ti（）ta（）t0.h（1老年公寓 7 层108722.306739.963职工宿舍 17 层108341.663188.124商业110224.9118-0.2-71556.135公建部分取暖1109479、9.1918-0.2-76567.336其他设施11045.0018-0.2-7311.35合计18362.886.4.4 制冷设计夏季采用单体空调控制室内温度（室内温度控制在 26左右）。6.4.5 通风排烟设计1、防烟楼梯间前室及消防电梯合用前室设正压送风系统。2、卫生间设变压式通风道系统。第七章 资源综合利用与节能7.1 节能设计依据与合理用能标准7.1.1 相关法律法规和规划中华人民共和国节约能源法中华人民共和国可再生能源法中华人民共和国电力法中华人民共和国建筑法节能中长期专项规划（发改环资20042505 号）7.1.2 产业政策和准入条件国务院关于促进产业结构调整暂行规定的通知（国80、发200540 号）产业结构调整目录（2011 年本）（2013 年修正）中国节能技术政策大纲（2006 年 12 月）国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发 改委 2005 第 65 号）7.1.3 管理及设计方面的标准和规范用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB 17167-2006）7.1.4 合理用能方面的标准设备及管道绝热技术通则（GB/T 4272-2008）设备及管道绝热设计导则（GB/T 8175-2008）设备及管道绝热效果的测试与评价（GB/T 8174-2008）节电技术经济效益计算与评价方法（GB/T 13471-2008）7.1.5 设计能效方面的标准81、 中 小 型 三 相 异 步 电 动 机 能 效 限 定 值 及 节 能 评 价 （ GB18613-2012）容积式空气压缩机能效限定值及能效等级（GB 19153-2009）三相配电变压器能效限定值及能效等级（GB 20052-2013）7.1.6 相关标准和规范外墙外保温工程技术规程（JGJ 144-2008）建筑照明设计标准（GB 50034-2013）建筑采光设计标准（GB 50033-2013） 普 通 照 明 用 自 镇 流 荧 光 灯 能 效 限 定 值 及 能 效 等 级 （ GB19044-2013）管形荧光灯镇流器能效限定值及能效等级（GB 17896-2012）高压钠灯82、能效限定值及能效等级（GB 19573-2004）7.1.7 其他关于投资体制改革的决定（国发200420 号）印发关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定的通知（计交能19972542 号）关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发 改投资20062787 号）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628 号） 河北省人民政府发布关于加强节能工作的决定关于转发国家发展改革委员会关于加强固定资产投资项目节 能评估和审查工作的通知的通知固定资产投资项目评估和审查暂行办法（中华人民共和国国 家发展和改革委员会 2010 年第 6 号令）7.2 项目节能背景83、分析节能是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是当前一项极为紧迫的任务。目前，我国已成为世界第二大能源生产国和第二能源消费国。特别是近两年来，在国民经济快速增长的拉动下，我国能 源需求增长较快，能源紧张也已成为制约经济持续、稳定发展的重要 问题。我省由于高耗能产业比重偏大，致使能源消耗增长过快，能源 自给率不断降低，对外依存度加大，单位国内生产总值综合能耗、企 业单位产品综合能耗、建筑业单位建筑面积采暖能耗等指标高位运行。 加强节能工作已成为我省当前的一项紧迫任务。为进一步推动全社会开展节能降耗，缓解能源瓶颈制约，建设节 能型社会，促进经济社会可持续发展，实现全面建设小康社会的宏伟 目标，84、国家和省相继出台了多项节能政策、法规。其中国家节能中 长期专项规划提出，到 2010 年每万元 GDP（1990 年不变价，下同） 能耗由 2002 年的 2.68 吨标准煤下降到 2.25 吨标准煤，2003-2010 年 年均节能率为 2.2%，到 2020 年每万元 GDP 能耗下降到 1.54 吨标准煤，2003-2020 年年均节能率为 3%，主要产品（工作量）单位能耗指标：2010 年总体达到或接近 20 世纪 90 年代初期国际先进水平，其中大中 型企业达到本世纪初国际先进水平；2020 年达到或接近先进水平。国务院确定的“十二五”节能减排目标任务包括：到 2015 年， 全国万85、元国内生产总值能耗下降到 0.869 吨标准煤（按 2005 年价格计 算），比 2010 年的 1.034 吨标准煤下降 16，比 2005 年的 1.276 吨 标准煤下降 32；十二五期间实现节约能源 6.7 亿吨标准煤。工信部公开的“国务院关于印发十二五节能减排综合性工作 方案的通知”，对十二五各地区节能目标进行了明确。其中，河北地 区到 2015 年，全省单位 GDP 能耗在 2010 年基础上下降 18%。7.3 主要能源种类和耗量分析7.3.1 能耗种类和数量本项目主要能耗种类有生产、生活用电，具体耗能情况详见表 7-1：表 7-1主要能源消耗量估算表序号主要能源及耗能 工质名称86、计量单位年需要量比例实物标煤实物折算系数折标煤1电万 kWht877.481.2291078.4256.03%2水ktt141.960.085712.170.63%3天然气万 m3t17.1112.143207.7610.79%4热力GJt18362.880.03412626.5432.55%年总需要折标煤（t）1924.88100%本项目建成后年耗能折合标准煤为 1924.88 吨。7.3.2 项目能耗指标的计算营业收入计算：项目总收入 18347.09 万元，其中老年公寓收入 9136.25 万元，公 建收入 9210.84 万元。老年公寓收入 9136.25 万元，可容纳 2188 位老87、人入住，按入住率80%计算，则入住老人为 1750 人。1、全护老人占 70%为 1225 人，按每人每月 4500 元（包食宿）， 年收入 6615.91 万元；2、半护老人占 30%为 525 人，按每人每月 4000 元（包食宿），年 收入 2520.35 万元。公建收入公建收入 9210.84 万元。1、康复中心 500 元/次，年可接待 3750 人次（包括公寓内老人 1750 人次及对外接待 2000 人次）年收入 187.50 万元；2、对外营业餐厅按每人每餐 15 元计算，一天 3 餐，年可接待 2000 人次，年收入 3285 万元；3、老年会所每人每年消费 1000 元，年88、接待入住老人 1750 人，年 收入 175 万元；4、日用品消费每人每年消费 3000 元，3750 人（包括公寓内老人1750 人次及对外接待 2000 人次），年收入 1125 万元；5、幼儿园收入 240 万元。幼儿园接纳学生 100 人，每人每月 2000 元（包食宿），则每人每年 2.4 万元，年收入 240 万元。6、商铺出租费用年收入 4198.32 万元。按每年 0.84 万元/m2 收费， 商业建筑面积 4998m2，年总收入 4198.34 万元。主要营业收入见下表。表 7-2年营业收入一览表序号项目名称单价单位数量（m2/人/个）金额（万元）1总收入18347.091.89、1老年公寓收入9136.251.1.1全护老人4500元/人12256615.901.1.2半护老人4000元/人5252520.351.2公建收入9210.841.2.1康复中心500元/人3750187.501.2.2对外营业餐厅1642520003285.001.2.3老年会所1000元/人1750175.001.2.4日用品休闲消费3000元/年37501125.001.2.5幼儿园收入2.4万元/人100240.001.2.6商业出租费用0.84万元/49984198.342、项目总产值及增加值根据项目经济评价，确定本项目产品总产值为 18347.09 万元/年， 增加值为 126790、0.28 万元/年。增加值=总产值-中间投入+应缴增值税（生产法）（见表下表）。表 7-3增加值计算表序号项目达产年（万元）1总产值18347.092中间投入5676.812.1外购原材料费1806.82.2外购燃料及动力费1202.772.3工资及福利费8552.4修理费810.112.5其他费用1002.132.5.1其他制造费用810.112.5.2其他管理费用8.552.5.3其他销售费用183.472.5.4其他费用03增值税04增加值（1-2+3）12670.287.3.3 能耗指标及分析“十二五”节能减排综合性工作方案指出，到 2015 年全国万 元国内生产总值能耗下降到 0.891、69 吨标准煤（按 2005 年价格计算）， 比 2010 年的 1.034 吨标准煤下降 16%，比 2005 年的 1.276 吨标准煤下 降 32%；“十二五”期间，实现节约能源 6.7 亿吨标准煤。河北省节能减排“十二五”规划明确指出，通过实施十大重 点工程，力争到 2015 年，全省万元 GDP 能耗比 2010 年下降 18，规 模以上万元增加值能耗比“十一五”末下降 22%以上。河北省和保定市单位 GDP 能耗、单位 GDP 电耗、能耗情况见下表。表 7-4河北省、保定市增加值能耗指标地区2010 年单位 GDP 能耗（吨标准煤/万元）2015 年单位 GDP 能耗目标（吨标准煤92、/万元）2010 年单位 GDP 电耗（千瓦时/万元）河北省1.5831.2981466.76保定市1.1250.9451268.8表 7-5易县增加值能耗指标地区2015 年单位 GDP 能耗（吨标煤/万元）2015 年万元增加值能耗（吨标煤/万元）易县1.0280.935表 7-6产值耗能指标估算表序号项目单位本项目指标1总产值万元/年18347.092增加值万元/年12670.283综合能耗吨标煤/年1924.884万元产值综合能耗吨标煤/万元0.1055万元增加值综合能耗吨标煤/万元0.152本项目实施后，生产能力为总产值 18347.09 万元/年，年均消耗1924.88 吨标煤，万93、元增加值综合能耗为 0.152 吨标煤/万元，低于十 二五期末单位生产总值能源消耗河北省指标 1.298 吨标煤/万元、保定 市指标 0.945 吨标煤/万元和易县指标 0.935 吨标煤/万元。7.4 项目所在地能源供应状况分析7.4.1 电力供应现状、规划及预测分析保定能源供应较为充足，能满足本项目需求。本项目所需电供应 状况分析如下：保定市 2005 年已完成保定、易县、容城等三座 220 千伏输变电工 程和 220 千伏站增容改造工程，做好保定 220 千伏变电站的前期工作， 同时完成了保定眺山营 110 千伏输变电工程农网扩建工程。全市供电 量突破 100 亿千瓦时。易县拥有220K94、V、110KV等各类变电站8座，是华北地区供电能力最 强的市（县）之一。本项目用电是架设变压器，项目用电供应有保证。7.4.2 供水易县市政供水系统已发展的很完善，水源供应能力可靠，满足生活用水要求。7.4.3 天然气本项目餐饮使用天然气，本项目所在地易县城区内已铺有天然气 管道，有较为充足的供应量，可满足项目需求。7.4.4 热力本项目供暖采用市政热力供暖，热源稳定可靠。7.4.5 邮电、通讯易县目前拥有现代化的通讯设施，可为用户提供电话传真、电传、 无线寻呼、计算机分组交换、国际特快专递等服务项目。7.4.6 结论本项目建设地点有较好的水、电、气、热力、信息和通讯网络等 公共条件，可满足本95、项目建设的需要。7.5 节能措施7.5.1 建筑节能措施目前我国城乡既有建筑面积超过 420 亿平方米，年竣工建筑面积 超过 20 亿平方米，其中大部分为高耗能建筑，居住和公共建筑用能增 长迅速。新建建筑应严格执行节能设计标准，积极开展建筑节能，使 建筑能耗大幅度降低。本项目是民用建筑，建筑节能是能源节约的重 点领域。本项目参照河北省新修订的居住建筑节能设计标准（75%）（DB13（J）185-2015），通过外围护结构等节能措施，住宅节能达到75%，公建节能达到 65%。此外，应注意下述问题：1、本项目在施工图设计中应参照如下标准及规范进行施工图的设 计：居住建筑节能设计标准（节能 75%）96、（DB13（J）185-2015）公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）建筑照明设计标准（GB50034-2013）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）低压配电设计规范（GB50054-2011）智能建筑设计标准（GB/T50314-2015）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）民用建筑热工设计规范（GB50176-1993）民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）住宅设计规范（GB50096-2011）住宅建筑规范（GB50368-2005）供配电系统设计规范（GB50052-2009）建筑设计防火规范（GB50016-2014）建筑给水排水97、设计规范（GB50015-2003）（2009 年版）建筑灭火器配置设计标准（GB50140-2005） 建 筑 外 门 窗 气 密 、 水 密 、 抗 风 压 性 能 分 级 及 检 测 方 法 （GB/T7106-2008）电力工程电缆设计规范（GB50217-2007）2、提倡以新科技手段实现“节能、节水、节电、节地、治污”实 现环境的可持续发展，也实现经济收益、社会效益、生态效益三者统 一的节能原则。3、建筑尽量控制体形系数，保定属寒冷（B）区，根据标准规定， 建筑层数3 层，体形系数限值 0.52；4-8 层，体形系数限值 0.30；9-13 层，体形系数限值 0.30；建筑层数1498、 层，体形系数限值 0.26， 并结合其他措施满足要求。4、东、西向窗户应设外遮阳设施，控制窗墙面积比。民用建筑节 能设计标准要求窗户面积不宜过大。北朝向的窗墙面积比不应超过0.3，东、西朝向的窗墙面积比不应超过 0.35，南朝向的窗墙面积比不59应超过 0.5，带封闭阳台的南向房间的窗墙面积比不应超过 0.6。0.3窗墙面积比0.4 时，遮阳系数 SC0.45；0.4窗墙面积 比0.5 时，遮阳系数 SC0.35。5、采用综合考虑建筑物的通风、遮阳、自然采光等建筑围护结构 优化集成节能技术。6、采用外墙外保温系统。外墙需保温时，应采用外保温构造。当 确有困难无法实施外保温而采用内保温时，热桥99、部位应采取可靠的保 温或阻断热桥的措施，并采取可靠的防潮措施。7、居住建筑外窗的实际可开启面积，不应小于所在房间面积的1/15，并应采取可以调节换气量的措施。8、外窗及敞开式阳台门应具有良好的密闭性能，其气密性等级不 低 于 建 筑外 门 窗 气 密、 水 密 、 抗 风压 性 能 分 级及 检 测 方 法（GB/T7106-2008）规定的 7 级。9、建筑遮阳设施的设置应符合下列规定：（1）东、西向主要房间的外窗（不包括封闭式阳台的透明部分） 应设置展开或关闭后，可以全部遮蔽窗户的活动外遮阳。（2）南向外窗宜设置水平外遮阳或活动外遮阳。（3）外遮阳装置的结构和机电设计、施工安装、工程验收应100、执行 国家现行行业标准建筑遮阳工程技术规范（JGJ237-2011）的规定， 设计、施工和验收应与建筑工程同步进行。10、外围护结构应进行详细构造设计：（1）外保温的外墙和屋顶宜减少混凝土出挑构件、附墙部件、屋 顶突出物等；当外墙和屋顶有出挑构件、附墙部件和突出物时，应采 取隔断热桥或保温措施。（2）外墙采用外保温时，外窗宜靠外墙主体部分的外侧设置，否 则外窗（外门）口外侧四周墙面应进行保温处理。（3）外窗（门）框与墙体之间的缝隙，应采用高效保温材料填堵，不得采用普通水泥砂浆补缝。（4）变形缝墙应采取保温措施，且缝外侧应封闭。当变形缝内填 充保温材料时，应沿高度方向填满，且缝两边水平方向填充深101、度均不 应小于 300mm；不同地区居住建筑外围护结构的传热系数不应大于下表 规定的限值，周边地面和供暖地下室外墙的保温材料层热阻不应小于 下表规定的限值。表 7-7外围护结构传热系数取限值 KW/（m2K）序号围护结构部位传热系数 KW/（m2K）3 层48 层9 层1屋面0.300.350.352外墙0.40.450.453外窗窗墙面积比0.351.82.32.30.35窗墙面积比0.51.52.02.04分隔供暖与 非供暖空间隔墙1.51.51.5户门2.02.02.0楼板0.350.400.405接触室外空气楼板0.300.350.356外围护结构部位保温材料层热阻 R（m2K）/W7102、周边地面1.100.830.568供暖地下室外墙（与土壤接触的外墙）1.200.910.61注：1、坡屋顶与水平面的夹角大于 45按外墙计，小于 45按屋顶计。2、低层别墅供暧房间与室外直接接触的外门应按阳台门计。3、当变形缝内沿高度方向填满保温材料，且缝两边水平方向填充深度均 不小于 300mm 时，可认为达到限值要求。7.5.2 用电节能1、供配电系统的节能设计 根据负荷容量、供电半径及分布、用电设备特点等因素合理设计供配电系统，尽量做到系统简单可靠，操作方便。变电所应尽量靠近 负荷中心，以缩短配电半径及减少线路损耗。合理选择变压器的容量，以便由于季节性造成的负荷变化时能够灵活投切变压器，103、实现经济运行，减少由于轻载运行造成的不必要电能损耗。2、功率因数补偿措施 供配电设计通过正确选择电动机、变压器的容量以及照明灯具启动器，降低线路感抗等措施，提高用电单位的自然功率因数。低压电 器设备的无功功率由低压电容器装置补偿。在变压器低压配电柜处集 中放置电容补偿柜，使功率因数不小于 0.9。高低压配电系统采用国家 推荐节能产品。3、电气照明节能措施 根据国家现行标准、规范要求，满足不同场所的照明、照明功率密度、视觉要求等规定。根据不同的使用场合选择合适的照明光源， 在满足照明质量的前提下，选择高光效光源。在满足眩光限制的条件 下，选用灯具效率高的灯具以及开启式直接照明灯具，室内灯具效率 104、大于 70%。照明配电线路选用电阻率较小的线缆，减少线缆长度。充分 合理利用自然光、太阳能源等。尽量采用节能灯，避免常明灯，亮度 适宜。室外公共场所及绿地采用太阳能 LED 庭院灯。楼内公共空间照明采用节能自熄开关，路灯采用光敏加时间控制 装置；办公楼及商业楼采用 T5、T8 系列三基色荧光灯，灯具镇流器应 符合该产品的国家能效标准。4、设备的电气节能 水泵、消防泵等设备选择高效节能的电动机，在电动机空载或轻载时还可以根据功率的大小，安装变频调速装置，提高功率因数，达 到节电效果。5、电梯节能 选用新型高效节能电梯，根据建筑物的性质、楼层、服务对象和功能要求，确定电梯的型号、台数、配置方案、运105、行速度、信号控制和管理方案，提高运行效率。客梯电梯拖动系统采用变频技术，对于普通的异部电动机而言节省 25%的电。“可变速电梯技术”是利用了电 梯非空载和满载时，在额定的输出功率不变的前提下，利用原传统电 梯部分闲置功率将电梯的速度提高。该技术根据乘坐电梯的人数、电 梯载重量，通过负载检测装置，检测出轿内的载重量，根据轿内的载 重量，选择对应的运行速度，可以实现最大为定格速度 1.5 倍的运行 速度，相对以定格速度运行的电梯，最大可缩小 15%的平均等候时间和 乘梯时间，提高了电梯的运行速度。停梯操作：在夜间、周末或假日， 通过停梯开关使电梯停在指定楼层，停梯时，轿门关闭，照明、风扇 断电，以106、利于节电、安全。每台电梯和自动人行步道装设单独的隔离和短路保护装置。停层 站指示器照明有电梯自身电源供电。7.5.3 节水措施水资源是重要的物质资源，充分重视和合理利用水资源，是面临 的重要课题。1、项目施工期间节水措施（1）提高用水效率，施工中采用合理的节水施工工艺。（2）现场搅拌用水、养护用水采用有效的节水措施，尽量避免无 措施浇水养护混凝土。（3）施工现场供水管网根据用水量设计布置，管径合理、管路简 洁，采用有效措施减少管网和用水器具的漏损。（4）现场机具、设备、车辆冲洗用水设立循环用水装置。施工现 场办公区、生活区的生活用水采用节水系统和节水器具，提高节水器 具配置比率。（5）施工现场107、分别对生活用水与工程用水确定用水定额标准，并 分别计量治理。2、运营期间节水措施（1）加强节水管理，要求专业技术人员勤于对养老中心内各种供 水设备、管道进行经常的调试、保养、维修，积极做好管道的防漏、 查漏及检修工作。（2）防止给水系统超压出流造成的隐形水量浪费。在安装给水系 统时注意设备减压阀、减压孔板或节流塞减压孔板。（3）公共场所用水提倡使用节水卫生器具，如厕所便器及冲洗设 备使用节水型设备。3、注重绿化节约用水 在项目区建设集水设施，将雨水回收用于现场绿化，推广使用喷灌、微灌、滴灌等节水灌溉措施，禁止用水涌灌。7.5.4 热力管网节能措施热力管网是供热源与用热用户连接的桥梁，节能潜力很108、大。1、安装热工仪表，掌握系统的实际运行情况 供热系统安装所需的热工仪表是掌握系统运行工况、准确了解和分析系统存在的问题、采取正确方法与措施以达到节能的重要手段。 目前热工仪表安装不全、不准的情况比较普遍，因此，必须要按照规 定补齐所有热工仪表，并保证仪表的完好和准确。2、采用平衡调节技术 一个热力管网通常要连接多个热用户，尽管设计采取了管径调整和阀门控制等许多措施进行水力平衡计算，但还难以满足规范规定的 压差平衡标准，最终达到压差平衡是通过各热用户的流量再分配而实 现的。近几年管网上安装平衡阀或自力式流量控制器，能够实现热力 管网的水力平衡，保证每个热用户的热媒流量能在计算工况下运行， 克服109、了供热管网始端用户过热、末端用户不热的弊端。3、推广热水管道直埋技术，降低基础投资和运行费用直埋敷设与地沟敷设比较，不仅具有节省用地、方便施工、减少工程投资和维护工作量小的优点，同时由于采用导热系数极小的聚氨 酯硬质泡沫塑料保温材料，热损失大大的小于地沟敷设。4、室内采暖系统在调整各环路管径的基础上增设调节阀门，确保 各并联环路之间的计算压力损失差额不大于 15%。5、各环路在建筑物入口处配置水力平衡阀（自力式压差控制阀）； 同时，为了对建筑物入口进行参数检测及热计量，设置供回水温度计、 压力表和热表。6、在建筑物入口处设置总计量装置，管网系统采用分室控温，增 加热计量设备等方法，减少热损失，110、合理用能。7.5.5 太阳能利用太阳能热水系统是利用太阳能集热器，收集太阳辐射能把水加热 的一种装置，是目前太阳热能应用发展中最具经济价值、技术最成熟 且已商业化的一项应用产品。太阳能热水系统的分类以加热循环方式可分为：自然循环式太阳 能热水器、强制循环式太阳能热水系统、储置式太阳能热水器等三种。充分利用太阳能资源，1 平米太阳能热水器每年约可替代常规能源 标准煤200kg。本工程计划安装太阳能热水器和室外太阳能 LED庭院灯。首先，本工程从太阳能热水系统与建筑同步设计入手，解决太阳 能集热器的摆放和安装问题，确保建筑物的承重、防水等功能不受影 响，并充分考虑太阳能集热器承重、抗风雪冰雹等的能111、力。其次，根据本项目建筑特点，针对不同情况采取不同的太阳能系 统运行方式。太阳能集热面积主要根据太阳能水箱的容量确定，一般 按照每 100L 水配置太阳能面积 1.5-2m2 太阳能集热器。太阳能热水系统的节能效果：1、环保效益相对于使用化石燃料制造热水，能减少对环境的污染及温室气体二氧化碳的产生。2、节省能源太阳能是属于每个人的能源，只要有场地与设备， 任何人都可免费使用它。3、安全不像使用瓦斯有爆炸或中毒的危险，或使用燃料油壁挂 炉有爆炸的顾虑，或使用电力会有漏电的可能。4、不占空间不需专人操作自动运转，另外，太阳能热水器装在 屋顶上，不会占用任何室内空间。5、经济效益正常的太阳能热水器不112、易损坏，寿命至少在十年以 上，甚至有到二十年的，因为基本热源为免费的太阳能，所以使用它 十分符合经济成本效益，有相当好的节能效果。本项目建筑采用太阳能光伏技术为公共照明部分提供电源，其中 包括：室外景观照明、生活广场照明、道路照明等。同时还可以建设 太阳能热水系统，太阳能的利用充分考虑节约能源，最大限度的减少 资源浪费。7.5.6 天然气节能1、燃气管道和贮气罐多数为钢材料，容易锈蚀，使用时注意将储 气设施与腐蚀介质隔绝，可以在钢材表面作防腐绝缘层，加强管道及 储罐的防腐蚀工作，这样可以有效的减少维修费用、提高燃气利用率、 降低燃气事故率。2、不断提高燃气管理和技术水平来提高燃气的利用率，同时113、可以 对各工序燃气单耗、燃气回收等设立经济技术指标，通过制度上的措 施来调动广大技术工作者和一线工人的能源节约意识，为加强燃气的 节能、降低碳污染，在制度上给予支持和鼓励。同时，在技术管理上 也要注重燃气系统跑冒滴漏的预防和治理，燃气的泄露不仅仅是造成 经济损失，同时也会安全带来隐患，给环境带来破坏。3、对燃气使用加强监控，对腐蚀较为严重的区域要及时更换管道等设备，要切实的减少燃气泄漏对节能工作和环境带来的不利影响， 也要注重燃气的平衡，通过一些有效的措施，使燃气节能及指标能落 到实处，使整个燃气系统达到科学、合理的平衡，争取燃气基本实现 零排放。7.5.7 节材措施我国建筑业材料消耗数量极其114、惊人，但是反过来也表明我国建筑 节材的潜力十分巨大。建设部关于发展节能省地型住宅和公共建筑 的指导意见（建科200578 号）就十分乐观地提出了“到 2012 年， 全国新建建筑对不可再生资源的总消耗比现在下降 10；到 2020 年， 新建建筑对不可再生资源的总消耗比 2010 年再下降 20”的目标。要想实现上述目标，除了需要从标准规范、政策法规、宣传机制 及监管机制等方面入手外，发展建筑节材适用新技术将是保证建筑节 材目标实现的根本途径。就目前可行的技术而言，建筑节材技术可以分为三个层面：建筑 工程材料应用方面的节材技术、建筑设计方面的节材技术、建筑施工 方面的节材技术。1、建筑工程材料115、应用方面 在建筑工程材料应用技术方面，建筑节材的技术途径是多方面的，尽可能采用包括建筑垃圾在内的各种废弃物，尽可能采用可循环利用 的建筑材料等等。近期内较为可行的技术包括：（1）可取代粘土砖的新型保温节能墙体材料的工程应用技术，例 如外墙外保温技术、保温模板一体化技术等。该类技术可以节约大量 的粘土资源，同时可以降低墙体厚度，减少墙体材料消耗量。（2）散装水泥应用技术。城镇住宅建设工程限制使用包装水泥， 广泛应用散装水泥；水泥制品如排水管、压力管、水泥电杆、建筑管桩、地铁与遂道用水泥构件等全部使用散装水泥。该类技术可以节约大量的木材资源和矿产资源，减少能源消耗量，同时可以降低粉尘及 二氧化碳的116、排放量。（3）采用商品混凝土和商品砂浆 商品混凝土集中搅拌，比现场搅拌可节约水泥 10%，使现场散堆放、倒放等造成砂石损失减少 5%-7%。（4）以耐久性为核心特征的高性能混凝土及其他高耐久性建筑材 料的工程应用技术。采用高耐久性混凝土及其他高耐久性建筑材料可以延长建筑物的 使用寿命，减少维修次数，所以在客观上避免了建筑物过早维修或拆 除而造成的巨大浪费。2、建筑设计技术方面（1）设计时采用工厂生产的标准规格的预制成品或部品，以减少 现场加工材料所造成的浪费。（2）设计时遵循模数协调原则，以减少施工废料量。（3）设计方案中尽量采用可再生原料生产的建筑材料或可循环再 利用的建筑材料，减少不可再生117、材料的使用率。（4）设计方案中提高高强钢材使用率，以降低钢材消耗量。（5）设计方案中要求使用高强混凝土，提高散装水泥使用率，以 降低混凝土消耗量，从而降低水泥、砂石的消耗量。（6）采用预应力混凝土结构技术。工程采用无粘结预应力混凝土 结构技术，节约钢材约 25%，节约混凝土约 1/3，且减轻了结构自重。（7）设计方案应使建筑物的建筑功能具备灵活性、适应性和易于 维护性，以便使建筑物在结束其原设计用途之后稍加改造即可用作其 他用途，或者使建筑物便于维护而尽可能延长使用寿命。3、建筑施工技术方面建筑施工应尽可能减少建筑材料浪费及建筑垃圾的产生：（1）采用科学严谨的材料预算方案，尽量降低竣工后建筑材118、料剩 余率。（2）采用科学先进的施工组织和施工管理技术，使建筑垃圾产生 量占建筑材料总用量的比例尽可能降低。（3）加强工程物资与仓库管理，避免优材劣用、长材短用、大材 小用等不合理现象。7.6 节能效果分析结论与建议本项目为达到节能、环保的目标，在建筑热工设计、取暖与通风 的节能设计方面严格执行国家及河北省相关方面的标准、规范。项目 积极选用高效节能的设备、材料和技术方案，从根本上实行了国家相 关的节能要求。通过综合测算，本项目单位建筑面积年综合能耗 0.012 吨标煤/m2， 整体达到并满足节能设计标准，是真正的节能建筑。本项目不采用国家明令限制或淘汰的落后工艺、设备，在节能措 施中积极采用119、新工艺、新技术、新产品，可以达到住宅节能 75%，公建 节能 65%的效果。69第八章 环境保护、职业安全卫生及消防8.1 环境保护8.1.1 设计依据中华人民共和国环境保护法（2014 年）中华人民共和国环境影响评价法（2002 年 10 月）中华人民共和国水污染防治法（2008 年 2 月修订）中华人民共和国大气污染防治法（2015 年 8 月修正）中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法（2005 年）建设项目环境保护管理条例声环境质量标准（GB 3096-2008）建筑设计防火规范（GB 50016-2014）建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定（劳动部第 3 号令）8.1.2 项目建设120、期的污染及防护措施1、噪声与污染防治 噪声污染源主要由施工机械运作时产生，如挖掘机、切割机、电焊机等。为最大限度避免和减轻施工及运输噪声对周围环境的不利影 响，建设单位施工期采取以下噪声控制对策和措施：（1）建设单位应要求施工单位使用的机械设备为低噪声类型，并 在施工中设专人对其进行保养维护，对设备使用人员进行培训，严格 按操作规范使用各类机械。（2）施工车辆通过周围居民点时应低速、禁鸣。（3）合理安排施工时间，午间12:0014:00，夜间20:00次日6:00禁止进行噪声污染的施工作业。2、扬尘与污染防治本项目对大气环境影响最大的是扬尘，主要来自土石方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（水121、泥、沙子、石子、砖等）的现场搬 运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道 路扬尘。从以下几方面采取防治措施：（1）运输材料道路及施工现场应配合洒水设备，定时洒水，减少 起尘量，并及时清扫路面，防止二次扬尘。（2）材料应距居民区150米以外，同时加以遮盖，避免扬撒，在 材料运输途中，应采取封闭或遮盖措施，避免抛撒。3、固体废渣与污染防治 主要为施工产生的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料，由环卫部门统一运输管理。4、废水与污染防治 施工废水主要来自场地和设备冲洗等过程。施工废水中主要含有泥沙和油污。施工期间防止水环境污染的主要措施为：（1）加强施工期管理，针对施122、工期污水产生过程不连续、废水种 类较单一等特点，可采取相应措施有效控制污水中污染物的产生量。（2）施工现场因地制宜，建设污水临时处理设施，对含油量大的 施工机械冲洗水或悬浮物含量高的其它施工废水需经处理后方可排 放，干燥后与固体废弃物一起处置。（3）安装小流量的设备和器具，以减少在施工期间的用水量。 通过采取以上措施，可有效控制施工废水污染，措施是切实可行的。8.1.3 运营期环境污染及防治对策1、固体废弃物本项目产生的固体废弃物主要是生活垃圾和树木花草的落花落叶。生活垃圾和落花落叶有专人负责清理，集中存放，定期送往易县垃圾处理厂处理。2、声环境影响分析 本项目营运期噪声主要为生活噪声、交通噪123、声及部分公共设施使用产生噪声。通过在道路旁设禁鸣牌、限速，公共设施选用低噪声设 备，对高噪声设备安装消音降噪装置，加强环境管理，对周边声环境 影响较小。3、废水与污染防治 运营期废水主要为生活污水和杏林医院的医疗废水，经新建的污水处理站处理达标后，排入市政污水管网，不会对环境造成污染。8.2 劳动安全卫生8.2.1 设计依据中华人民共和国安全生产法中华人民共和国劳动法（2007 年） 劳动部建设项目（工程）劳动安全监察规定建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定（1996.10.17）民用建筑设计通则（GB50352-2005）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）建筑抗震设计规范（GB5124、0011-2010）供暖通风与空调调节设计规范（GB50019-2003）8.2.2 设施安全措施1、建筑物之间间距满足工艺、物流、防火、管线、绿化等要求。2、建筑物达到二级耐火等级。3、各建筑物均考虑等电位设施、低压配电采用 TN-S 三相四线制， 各工作场所设有一般照明和事故照明兼值班照明，事故照明采用 EPS照明设备。4、高低压配电设备正常情况下不带电的金属外壳、支架与事故情 况下可能带电的部件均可靠接地。5、建筑物按预防 7 度地震烈度设计。8.2.3 劳动安全管理措施建设单位严格贯彻“安全第一、预防为主”的方针和“管生产必 须管安全”的原则，严格执行有关劳动安全的规定、标准，为员工提125、 供符合劳动安全要求的劳动条件和作业场所。为确保建设单位各项劳 动安全卫生制度落到实处，建设单位成立劳动安全领导小组，分别对 本建设单位的劳动安全负主要领导责任；建设单位设置劳动安全管理 部门，配备专职劳动安全技术人员，负责组织、监督、检查、推动建 设单位的劳动安全工作。1、坚决贯彻“安全第一、预防为主、综合治理”的安全生产方针， 坚持“管生产必须管安全”的原则，组织安全生产工作。“安全第一”即在保证安全的前提下组织生产，必须用“安全生 产极端重要”的思想指导生产活动；“预防为主”即发现事故苗头或 预兆时要引起高度重视，提出预防措施，防止事故的发生；“综合治 理”即安全生产做到全方位、全员、全126、过程、全天候的管理，全体员 工齐心协力共同努力来确保安全生产。按照“管生产必须管安全”原则要求，建设单位生产工作和安全 工作的计划、布置、检查、总结、评比同时进行，生产管理的同时认 真贯彻执行国家安全生产的法律法规、政策和标准，制定执行本项目 的安全生产规章制度，包括各种安全生产责任制，安全生产管理规定， 安全卫生技术规范、标准，各工种、岗位的安全操作规程等。2、制定安全生产管理目标，健全安全规章制度及安全网络安全生产实现目标管理，杜绝人身伤亡、中毒、火灾、爆炸等重大事故，努力降低轻伤事故。建设单位在制定安全管理目标的同时， 制定和健全了安全规章制度，使安全管理有章可循；制定了安全生产 责任制127、，明确各自的安全职责，使安全生产各负其责，人尽其责；建 立了项目区安全网络，做到安全生产横向到边，纵向到底，使安全政 令下达执行畅通无阻，直到每位员工。3、抓好安全技能培训教育，提高职工安全防护水平 安全教育以安全技能培训为主，重点解决员工在生产操作过程中怎样操作最安全，掌握操作要领。4、对事故严格按照“四不放过”原则进行处理 假如项目区发生安全事故，即使是微伤事故或未遂事故，建设单位也一定按照“四不放过”的原则进行处理，真正做到事故原因不查 清不放过、责任人员未处理不放过、整改措施未落实不放过、有关人 员未受到教育不放过。5、经常性开展各种类型的安全检查 建设单位制定了科学的安全检查方案，安128、全检查以定期检查、不定期的突击检查、日常性检查、技术性检查、自我检查、班组成员互 相监督检查等多种形式开展安全工作。安全检查制定安全检查表，检 查前组织参检人员学习安全检查表，统一思想。8.3 消防8.3.1 设计依据建筑设计防火规范（GB50016-2006）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2008）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）中华人民共和国防火条例8.3.2 防火等级防火等级：二级8.3.3 项目实施阶段及采取的消防措施1、本项目在建设过程中建立防火安全制度，严格控制火源，加强 消防意识。施工现场明确划分用火作业，易燃易爆材料堆积场、仓库、 易燃废品集中站和129、生活区等区域。2、成立相关的安全小组，负责工程安全、消防等方面管理，并定 期对工作人员进行消防知识培训，根据实际情况和组织方案对工作人 员及工作周边民众进行消防实战演练，做到“预防为主、防患未然”。8.3.4 项目运营阶段采取的消防措施按照“预防为主、消防结合”的消防工程指导方针，加强消防管 理，预防和减少火灾事故的发生，保障生命财产安全，保障本项目在 运营期老年人的人身安全。根据中华人民共和国消防法规定，结 合本项目自身实际情况，在消防措施上应做到：1、老年公寓的防火间距要符合规定，防火分区要明确。2、安全出口一般不能少于两个。3、建筑物发生火灾时产生大量浓烟，不仅妨碍疏通，还使人中毒 甚至130、死亡，因此管道井应具有“烟囱效应”，起排烟作用。4、应设置自动报警装置及灭火装置。前者的探测器可采取感温、 感烟和感光等多种类型；后者可在发生火灾时得到及时扑灭，灭火装 置的建筑应该设消防控制中心，对报警、疏散、灭火、排烟及防火门 窗、紧急照明灯进行控制和指挥。第九章 组织机构及人员配置9.1 组织机构为了在加强公司管控的同时，最大限度地提高组织运行效率，使 部门专项职能能够得到充分发挥，使入住老人得到贴心的照顾，公司 设立了以下组织结构，在运营中真正达到了统一指挥、责权一致。总经理管理人员主任综合部护理人员图 9-1组织机构示意图9.2 劳动定员9.2.1 劳动定员根据老年公寓的规模和服务能131、力，老年公寓对养老院配备了各岗 位工作人员，包括管理人员、护理人员以及其他人员，共设置管理、 护理及其他人员共计 260 人，其中管理人员 15 名，护理人员 180 名， 其他人员 65 名。8.2.2 职工来源工作人员面向社会公开招聘，实行竞争上岗、竞聘职位、明确职 责、合理分工，充分调动广大职工的积极性。8.2.3 工资和福利职工工资和福利按照国家劳动法规定的工资和福利标准执行，具体情况详见附表：工资及福利费估算表。9.3 工作制度管理人员实行白班制，每天工作 8 小时，护理人员及其他人员实 行三班工作制，每班工作 8 小时，全年工作 365 天。第十章 项目实施进度安排10.1 编制依132、据和原则1、项目的建设内容及承办单位的要求；2、项目建设的常规步骤及顺序；3、项目具体建设内容的实际工作进度及情况；4、项目审批部门的统筹工作计划。10.2 建设工期本项目建设期为 42 个月，从 2016 年 1 月开始到 2019 年 6 月结束。 本项目初步设计被批准前为前期工作，初步设计批准后即进入项目建设的实施阶段即建设工期。项目建设期要进行地质勘察，并开展 施工图设计。待施工图完成后即可对工程项目开展招标建设，进行土 建施工，并在此过程中完成设备考察、订购，以保证设备质量并按期 到货。在建设期间应优先进行土建工程的建设，再依次进行设备安装、 调试，然后投入试生产，最终正式投产。详细133、计划见下表 10-1：表 10-1项目实施进度安排表序号工作内容2016 年2017 年2018 年2019 年1-3 月4-6 月第三 季度第四 季度1-3 月第二 季度第三 季度第四 季度1-3 月第二 季度第三 季度第四 季度1-3 月第二 季度1项目前期2土建工程3设备订购、 安装、调试及配套设施 建设4试运行第十一章 工程招投标11.1 编制依据中华人民共和国招标投标法河北省实施中华人民共和国招标投标法办法河北省人民政府关于进一步改善投资环境的若干意见（冀政200319 号）11.2 招标范围河北省实施中华人民共和国招标投标法办法中规定达到 下列标准之一的，必须进行招标：（一）施工单134、项合同估算价在一百五十万元人民币以上的；（二）重要设备、材料、医疗设备、药品等货物的采购，单项合 同估算价在五十万元人民币以上的；（三）勘察、设计、监理、科研等服务的采购，单项合同估算价 在三十万元人民币以上的；（四）单项合同估算价低于第（一）项、第（二）项、第（三） 项规定的标准，但总投资额在一千万元人民币以上的；（五）总投资额一千万元以上的政府特许经营项目投资主体的选 择；（六）总投资额一千万元以上的政府投资项目组建者的选择；（七）年经营额一千万元以上道路、供水、电力等经营权的选择。11.3 招投标本项目勘察、设计建筑工程、安装工程、监理、设备购置的采购 活动均达到上述招标条件，可对其进行135、招标。79表 11-1河北省建设项目招标方案和不招标申请表项目名称河北易县杏林医养康项目项目建设单位#保健服务有限公司项目负责人金玉硕电话13273253555建设内容养老公寓面积 96368m2，公建面积 21093m2，商业 4998m2，其他 配套设施 1000m2；地下室 2800m22（其中污水处理站 1500m ，地下配套用房 1300m2），地下车库31768.52m2；广场面积 6230m2， 绿化面积 30573.55m2，道路硬化面积 11877.45m2。项目建设地点本项目建设地点为 易县易州镇中亢各 庄村南，位于易县城 南 1 公里，易保公路 以东，杏林医院以 北。总投136、资额87500 万元资金来源及构成#保健服务有限公司自筹 4 亿 元，申请银行贷款 3亿元，申请补助资金1.75 亿元是否含有或拟申请国有投资或国家融资是合同估算额（万元）招标范围招标组织形式招标方式不采用 招标 方式全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标勘察101.1设计316.06建筑工程52569.46安装工程1234监理96.08设备12340重要材料其他拟选择的招标公告发布媒介河北省招标投标综合网情况说明:#保健服务有限公司（盖章）2016 年 01 月第十二章 投资估算与资金筹措12.1 投资估算范围投资范围包括：建筑工程费、设备购置费、安装工程费、其他费 用、预备费、建137、设期利息及铺底流动资金。项目总投资 8.75 亿元，其中由#保健服务有限公司自筹 4 亿元，申请银行贷款 3 亿元，申请补助资金 1.75 亿元。12.2 投资估算依据1、建筑工程费估算 建（构）筑物工程量由土建专业提供。建筑物投资参照当地类似工程单方造价指标估算；构筑物和项目区附属工程参照河北省建筑 工程概算定额指标估算。2、设备购置及安装工程费估算 设备按出厂价、综合运杂费和运输等费用及安装调试费确定。国内设备购置费一部分根据厂家询价、一部分参照机电产品报价手册 标价估算。3、工程建设其他费用估算 工程建设其他费用以工程费用为基数，参照河北省建设项目概算其它费用定额相应的指标进行估算。（1138、）建设单位管理费：按财建2002394 号文件有关规定计算。（2）勘察费：是指对工程建设项目进行勘察所发生的费用。（3）设计费：是指对工程建设项目进行设计所发生的费用。（4）招标代理服务费：按工程费用差额定率累进计费。4、基本预备费 按工程费用和工程建设其他费用合计的 10%计算。5、铺底流动资金按项目流动资金的 30%计算。12.3 总投资构成本项目总投资为 87500 万元，其中建筑工程费 52569.46 万元，设 备购置费 12340 万元，安装工程费 1234 万元，工程建设其他费用7503.02 万元，预备费 7364.65 万元，建设期利息 5478.05 万元，铺底 流动资金 139、1010.82 万元。表 12-1项目总投资估算表序号费用名称单位数量1工程费用万元66143.461.1建筑工程费万元52569.461.2设备购置费万元123401.3安装工程费万元12342其他费用万元7503.023预备费万元7364.654铺底流动资金万元1010.825建设期利息万元5478.05合计项目总投资万元8750012.4 资金筹措12.4.1 资金筹措方案项目总投资 8.75 亿元，其中由#保健服务有限公司自筹 4 亿元，申请银行贷款 3 亿元，申请补助资金 1.75 亿元。详见附表：投 资计划与资金筹措表。第十三章财务评价13.1 分析依据及说明1、本财务分析根据国家140、现行财税制度进行，以项目新增投入和新 增产值作为测算范围。2、本项目财务效益收益期暂定为 15 年，其中包括建设期 42 个月。3、建设单位应计缴（纳）税、费的有关规定。4、年营业能力根据建设单位提供信息测定。13.2 基本数据13.2.1 生产规模本项目建成后可容纳 2188 位老人入住。13.2.2 项目计算期项目建设期为 42 个月，项目计算期为 15 年。运营期第 1 年达到 设计能力的 100%。13.2.3 项目投资计划与资金筹措项目总投资 8.75 亿元，其中由#保健服务有限公司自筹 4 亿元，申请银行贷款 3 亿元，申请补助资金 1.75 亿元。本项目第一年建设投资 29092141、.9 万元，第二年建设投资 11365.46 万元，第三年建设投资 19095 万元，第四年建设投资 11424 万元。13.3 财务计算与经济分析13.3.1 总成本费用估算年均总成本费用为 9707.22 万元，其中包括外购原材料费、外购 燃料及动力费、人员工资及福利费、修理费用、其它费用、利息支出 等，详见附表总成本费用估算表。13.3.2 营业收入和税金营业收入计算：项目总收入 18347.09 万元，其中老年公寓收入 9136.25 万元，公 建收入 9210.84 万元。老年公寓收入 9136.25 万元，可容纳 2188 位老人入住，按入住率80%计算，则入住老人为 1750 人142、。1、全护老人占 70%为 1225 人，按每人每月 4500 元（包食宿）， 年收入 6615.91 万元；2、半护老人占 30%为 525 人，按每人每月 4000 元（包食宿），年 收入 2520.35 万元。公建收入公建收入 9210.84 万元。1、康复中心 500 元/次，年可接待 3750 人次（包括公寓内老人 1750 人次及对外接待 2000 人次）年收入 187.50 万元；2、对外营业餐厅按每人每餐 15 元计算，一天 3 餐，年可接待 2000 人次，年收入 3285 万元；3、老年会所每人每年消费 1000 元，年接待入住老人 1750 人，年 收入 175 万元；4143、日用品消费每人每年消费 3000 元，3750 人（包括公寓内老人1750 人次及对外接待 2000 人次），年收入 1125 万元；5、幼儿园收入 240 万元。幼儿园接纳学生 100 人，每人每月 2000 元（包食宿），则每人每年 2.4 万元，年收入 240 万元。6、商铺出租费用年收入 4198.32 万元。按每年 0.84 万元/m2 收费， 商业建筑面积 4998m2，年总收入 4198.34 万元。主要营业收入见下表。表 13-1年营业收入一览表序号项目名称单价单位数量（m2/人/个）金额（万元）1总收入18347.091.1老年公寓收入9136.251.1.1全护老人450144、0元/人12256615.901.1.2半护老人4000元/人5252520.351.2公建收入9210.841.2.1康复中心500元/人3750187.501.2.2对外营业餐厅1642520003285.001.2.3老年会所1000元/人1750175.001.2.4日用品休闲消费3000元/年37501125.001.2.5幼儿园收入2.4万元/人100240.001.2.6商业出租费用0.84万元/49984198.342、营业税金及附加（1）营业税按营业税税率 5%计算，年均增值税为 917.35 万元。 营业税金及附加包括城市维护建设费，税率为 5%，教育费附加，税率为 5%。145、（2）城市维护建设费以营业税为基数，税率为 5%，经计算为 45.87 万元/年；（3）教育费附加以营业税为基数，税率为 5%，经计算为 45.87 万元/年。 综上可得：营业税金及附加为 1009.09 万元/年。 详见：营业收入、营业税金及附加估算表。13.3.3 利润及利润分配营业收入扣除营业税金附加、营业税和总成本费用后即为利润总 额，本项目年均利润总额为 7630.3 万元。利润总额分配的顺序为弥补 以前年度亏损，交纳 25%所得税，年均所得税 1907.57 万元，取 10%盈 余公积金，其余为可分配利润。本项目的年均税后利润为 5722.72 万元。13.3.4 财务盈利能力分析146、1、本项目融资前盈利能力分析指标如下：表 13-1融资前盈利能力分析指标表序号指标名称单位指标1项目投资财务内部收益率（所得税前）%9.292项目投资财务内部收益率（所得税后）%7.313项目投资财务净现值（所得税前）（Ic=7%）万元13398.74项目投资财务净现值（所得税后）（Ic=7%）万元1786.365项目投资回收期（所得税前）年11.166项目投资回收期（所得税后）年12.762、融资后分析根据拟定的融资方案，附表：项目资本金现金流量表，并通过指 标汇总表计算融资后盈利能力分析指标如下：表 13-2融资后盈利能力分析指标表序号指标名称单位指标1项目资本金财务内部收益率%7.31%147、2项目资本金财务净现值（Ic=13%）万元1786.363总投资收益率%9.174项目资本金收益率%8.39从上述融资前、后分析指标和相关财务报表可知，项目投资所得税前财务内部收益率为 9.29%，所得税后财务内部收益率为 7.31%，均 大于设定的基准收益率；项目资本金收益率 8.39%，大于设定的行业基 准收益率；项目运营期内年均利润总额 7630.3 万元，年均税后利润5722.72 万元，项目的财务效益较好。13.3.5 不确定性分析1、盈亏平衡分析 盈亏平衡分析系指通过计算项目达产年的盈亏平衡点，分析项目成本与收入的平衡关系，判断项目对产出品数量变化的适应能力和抗 风险能力。盈亏平衡148、点可采用生产能力利用率表示，计算公式：BEP 生产能力利率年固定成本年销售收入-年可变成本-年销售税金及附加取项目第 8 年为代表年份进行计算，以生产能力表示的盈亏平衡点 43.33%，即项目只要达到设计能力的 43.33%，建设单位就可以保本， 由此可见本项目具有适应市场变化的能力。表 13-3盈亏平衡分析表单位：万元计算项目计算期1-45678910-15年营业收入018347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.09年营业税金及附加01009.091009.091009.091009.091009.091009.09年增值税0000000年可变149、成本03009.573009.573009.573009.573009.573009.57年固定总成本07947.347632.17301.416954.526590.636208.92BEP（生产能力利用率）0.00%55.47%53.27%50.96%48.54%46.00%43.33%2、敏感性分析敏感性分析是通过预测项目主要因素发生变化时，对全部投资的 财力评价指标的影响程度，从中找出主要敏感性因素，以确定合理措 施，用最小的投入，获取最大的经济效益。本项目对营业收入、营业价格、材料备件价格和建设投资分别提高或降低 5%、10%、15%变化因素，来测定财务收益所受影响变化的， 见敏感度150、系数和临界点分析表。表 13-4敏感度系数和临界点分析表（基本方案收益率 9.29%）序号不确定因素变化率内部收益率敏感系数临界点临界值1产品产量(生产负 荷)-5.00%8.46%0.17-13.50%老年公寓入住收入销售量临界值：0.87-10.00%7.61%0.17-15.00%6.74%0.172产品价格-5.00%8.46%0.17-13.50%老年公寓入住收入单价(含税)（万元/床位） 临界值：7903.02-10.00%7.61%0.17-15.00%6.74%0.173原材料价格5.00%9.20%0.02133.45%护理所需原材料 单价(含税)临界值：298.2710.0151、0%9.12%0.0215.00%9.03%0.024建设投资(不含建 息)5.00%8.65%0.1318.93%建设投资临界值：96348.6210.00%8.04%0.1215.00%7.47%0.12从表中可以看出，项目对营业收入、营业价格、材料备件价格和建设投资反应一般，本项目产品生产技术成熟，市场需求稳定，较长 时间内不会出现太大的波动。因此，建设单位可以扩大生产规模，增 加产品产量，以提高经济收益。13.4 财务评价结论经过上述计算分析，本项目实施后，实现年均营业收入 18347.09 万元，年均利润总额 7630.3 万元，年均营业税金及附加 1009.09 万元， 投资利润率152、 8.49%，全部投资回收期税后 12.76 年。并且从不确定性分 析来看，项目具有一定抗风险能力和市场竞争能力，因此本项目在经 济上是可行的，希望有关部门给予大力支持，使项目尽快建成投产， 确保项目效益的实现。89第十四章 风险分析及对策14.1 社会影响效果分析本项目实施将有效地带动当地建材市场和运输等相关产业的发 展。为当地解决部分劳动力的就业问题，同时该项目的实施可在一定 程度上带动易县的基础设施完善，改善老人的生活环境和居住环境， 同时也从侧面带动了#保健服务有限公司的快速发展。项目建成后，可充分发挥对第三产业的拉动作用，保定市及周边 城市每年来自京津地区的客源众多，可吸引大部分当地153、民众去休闲消 费，不仅直接增加旅游的收入，而且可带动第三产业的迅猛发展。14.2 社会适应性分析易县功能完善，电力供应充足，通讯设施完善，程控电话与全国 并网，移动电话、数字基站 e 网宽带业务已全部开通，现代化通讯工 具将易县与全国乃至世界连在一起。项目所在城区基础设施完善，电力、供水、通路、通讯等各项配 套服务齐全。综上所述，拟建项目能够为当地的社会环境、人文条件所接纳， 本项目与当地社会环境具有相互适应性。14.3 项目建设期间风险分析及对策14.3.1 业主方自身风险分析及对策1、业主方自身风险分析 在项目实施阶段，从业主方考虑，要注意防范人为风险、经济风险、自然风险这三大自身风险： 154、人为风险表现为不懂得基建程序，不遵循客观规律，导致决策偏差，行为不规范，对监理认识上的缺陷所带来诸多问题等；经济风险表现为工程资金不到位，资金使用效率较低，经济环境、 通货膨胀导致物价变动等；自然风险表现为工程所在地客观存在意外情况，如恶劣天气、地 下存在文物古迹等。2、业主方自身风险防范对策 业主方自身的风险是滋生其他风险的基础，只有比较客观地认识自身风险，才能防范其他风险的产生，防范自身风险的对策，建议如 下：（1）对工程进行严格管理，如实行责任落实到具体个人制度，河 北易县杏林医养康项目成立项目专家小组，在每次大的决策时，必须 有专家小组论证决策；（2）项目实施过程中，河北易县杏林医养康155、项目委托社会监理单 位对项目建设的全过程进行监督，规范其建设行为；（3）防止在项目实施工程中资金超出预算，在项目建设前期进行 科学分析，对影响造价较大的因素重点分析；（4）避免自然风险的影响，结合工程所在地的实际情况加强对关 键点的控制，如在雨季来临之前争取结构封顶并完成屋面防水工程。14.3.2 项目建设参与单位诚信风险分析及对策1、诚信因素风险分析 在项目建设过程中，业主方要与设计单位、监理单位、总承包商、材料设备供应商等多个单位进行合作，合作过程中业主面临参与单位 诚信风险，表现为：（1）设计单位在设计中指定所需材料、设备、变相增加投资成本； 设计单位设计中不优化设计，设计过于保守，导致156、增加投资成本；（2）监理单位对项目监督不力、管理不善、控制不严；监理单位与承包商、材料供应商进行相互串通，蒙骗业主；监理单位聘用的临时人员业务水平差，工作缺乏主动性等；（3）总承包商是挂号资质，名不副实；对项目往往进行层层分包 或转包，资金稍有拖欠，就停工。2、诚信因素防范对策 面对不同的参建单位，业主方应采取不同的措施对有可能出现诚信问题的关键点进行防范：（1）面对设计单位，业主方先进行建筑方案的策划，提出可行的 设计条件，作为合同的附属条件；施工图完成后，交给审图中心进行 全面审核，提升设计质量；施工招标之前，由业主方、监理方等相关 使用单位先进行一次图纸会审，会审结果形成书面文件；施工单157、位进 场后，参建单位再进行一次图纸会审；（2）业主方选择监理公司时，对该公司的管理水平与公司业绩作 为重点考察；选监理工程师，对其人品及个人业绩作为重点考察，并 注重该人的沟通、协调能力；与同一地区的监理单位及时进行技术交 流，找出差距，提升管理水平；（3）业主方在思想上要重视项目，加强招标之前的资格预审，注 重单位实体与业绩考察；业主方在预付款拨付时，要求承包商提供银 行履约保函，防止转包或失信。14.3.3 合同风险分析及对策1、合同风险分析 合同是业主方与各参建单位签订的双方权利与义务关系的协议，是为顺利完成一个项目的有效保障，但是，其操作过程存在着各种各 样的风险：一是在对特殊工程进行158、指令分包时，指令分包单位只跟业 主签订合同，没有和总承包商签订合同，项目在施工过程中容易产生 扯皮推诿风险；二是主体资格前后不一致，招标时以总公司名义投标，而签订合同时是其下属公司签订；三是合同中对结算方式、增减项的执行单价约定不明确。2、合同风险对策 业主方起草合同条款时，应精心起草，从源头上开始研究可能发生的风险，避免风险生产。（1）要编制好招标文件，在施工招标前，可先确定监理单位，然 后业主方、监理方及设计方一起研究招标文件的细节。（2）规范付款程序，项目的每一笔预付款由承包方提出申请，附 上完成的工程量报表，经监理审核，业主方代表把关，然后由业主方 的项目负责人审核。（3）业主方加强投159、资动态控制，实现项目预控，要随时检查投资 变化，随时检查承包方的施工进度和质量情况，并注重监理方的行为 变化，提高合同的执行质量。14.3.4 项目资金、质量和进度风险及对策1、项目资金、质量和进度风险分析 项目在实施阶段，业主方要预防资金、质量、进度等三大风险，其中：资金风险表现为资金不到位，资金被业主方截留或者挪用，承 包商把资金挪为它用等；质量风险表现为施工工艺不合格导致工程质 量问题，施工方偷工减料，材料不合格导致质量问题等；进度风险表 现为施工方没有按时完成预期进度，项目不能按时投入使用。2、项目资金、质量和进度风险对策 资金、质量、进度三大风险一脉相承，资金风险是导致质量、进度风险160、的基础。为了确保项目能顺利实施，防止三大风险产生，业主 方可制定相应的对策：（1）业主方要抓好资金这一关键点，及时与政府部门沟通，保证 工程款按时到位；成立工程款督察小组，对每一笔工程款支出严格审核；（2）业主方与各参建单位严格按照合同约定办事，完善项目建设 组织与管理质量监督体系；对项目分部分项工程验收时，业主方及监 理方、工程质量监督站、施工企业质监部门三方同时现场确认；（3）业主方及监理单位要对施工单位的进度计划进行仔细审核， 落实好进度管理部门人员及职责分工；分析影响目标实现的干扰和风 险因素等；通过经济奖罚方法对进度管理进行约束等。14.3.5 自然环境给施工带来的风险及对策1、自然161、环境给施工带来的风险分析 在低温条件下，砂浆和混凝土的强度等级有所降低，在自然变低温条件下，自然温度的变化使混凝土经历了冻融循环，对混凝土刚刚 形成的内部结构造成损伤和强度损伤，从而对混凝土浇筑施工带来不 便，影响施工进度。2、自然环境给施工带来的风险对策（1）对混凝土的强度等级提高可以采取掺矿物掺合料并辅以复合 外加剂的混凝土，掺量适宜时，在低温条件下强度能持续发展，提高 混凝土的抗冻性。低温条件下提高砂浆的粘接强度可以使用早强水泥、 高标号水泥、防冻剂、减水剂，并适当采用温水搅拌，适当调整配方， 提高水泥掺量，降低水灰比以及调整石膏调剂凝结时间。（2）必须合理安排施工时间，针对大风、低温恶162、劣天气，须统筹 安排现场施工进度，务必在天气较好，温度适宜时安排室外施工作业， 同时采取可靠的防滑措施并应有人监护；加强施工现场安全检查，特 别是雨雪、大风等特殊天气过后，及时组织工程参建单位对施工现场 的生活设备、施工临时设施、工棚、脚手架、输电线路跨越架等安全 状况进行全面检查，发现问题施工单位要立即整改；做好现场施工人 员防寒、防冻等保暖措施，及时配备冬季安全帽，现场必须采取各种有效的防滑、防冻措施；加强现场交通安全管理工作，运输车辆在冰雪道路或者施工区域施工及时做好防滑措施；合理安排时间段进行混 凝土浇筑工程的施工，当温度较低时除采取特殊施工措施外，不得进 行混凝土浇筑施工。14.4 163、项目运行期间风险分析及对策本项目政策背景良好，并且得到多方面政策鼓励，项目运营期的 风险基本不存在。第十五章 结论与建议15.1 结论1、本项目从财务和经济分析评价上看，各项指标较合理，经济效 益良好。抗风险能力较高，同时亦具有良好的社会效益。经济指标如下：总投资87500 万元 年总产值18347.09 万元 年均利润（税后）5722.72 万元 投资利润率8.49% 投资回收期（税后）12.76 年2、本项目的建设既符合国家产业政策，又符合地方经济发展规 划。项目建设能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有 所依、老有所为、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促 进当地建材市164、场和运输等相关产业的发展，推动经济增长，符合经济 社会协调发展的总体要求。3、本项目市场前景较好。4、本项目外部配套条件齐备，可以满足本项目经营要求。5、财务分析表明，本项目具有一定盈利能力。6、本项目社会效益显著。 综上所述，本项目建设条件具备，社会效益较好，其建设是可行的。15.2 建议1、建议施工时，严格按照技术标准和施工标准施工，以满足规范 要求。道路浇筑完毕后要及时覆盖，加强洒水养护。搅拌站设遮荫棚和挡风设施，以减少水分蒸发，遇雨应停止施工，并对凝固前的混凝土面层采取必要的防雨保护措施。2、合理制定年度项目实施计划，由于管道、道路建设工作点多、 面广、战线长、任务量大，所以在制定计划165、时，要根据当地的经济状 况予以考虑，克服资金与认识上的不足，保证计划一条实施一条，达 到预期的目的。3、建立健全合理的养护体制，克服重建轻养的思想，延长管道和 道路的使用寿命，使之更好的服务于社会经济发展。4、根据建设资源节约型社会的要求，建议本工程改变过去大型公 共建筑“重形式、轻节能”的状况，在设计、施工和使用中，做好建 设的节能、节地、节水、节材。5、项目建设单位应积极做好前期准备工作，在进行初步设计时应 进一步完善项目建设方案，使之更加科学合理，以适应为老年人服务 的要求，争取早日建成实施。6、项目完成后，及时准备好各种技术资料，施工图纸工程日志、 建材单、设备清单和监督报告等，请有关166、部门评估验收。7、本项目具有促进社会稳定和谐发展的重要意义，建议上级给予 大力支持、相关部门积极配合，以使项目顺利实施。附表、附图、附件附表 1总投资估算表序号费用名称单位数量1工程费用万元66143.461.1建筑工程费万元52569.461.2设备购置费万元123401.3安装工程费万元12342其他费用万元7503.023预备费万元7364.654铺底流动资金万元1010.825建设期利息万元5478.05合计项目总投资万元87500附表 2总投资估算表单位：万元序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计比例1工程费用52569.46123401234066143.46167、81.65%1.1老年公寓21669.1200021669.1226.75%1.2职工宿舍9044000904411.16%1.3康复中心324100032414.00%1.4幼儿园804.3000804.30.99%1.5配餐中心1291.50001291.51.59%1.6老年会所2045.750002045.752.53%1.7商业1499.40001499.41.85%1.8地下室6440006440.79%1.9地下车库7624.440007624.449.41%1.1生活广场498.4000498.40.62%1.11绿化3057.350003057.353.77%1.12道路硬化168、950.2000950.21.17%1.13其他配套设施2000002000.25%1.14设备012340001234015.23%1.15安装工程费001234012341.52%2工程建设其他费用0007503.037503.039.26%2.1土地使用费0005055.155055.156.24%2.2建设单位管理费000660.4660.40.82%2.3临时设施费000269.02269.020.33%2.4前期工作咨询费000660.01%2.5工程监理费00096.0896.080.12%2.6工程勘察费000101.1101.10.12%2.7工程设计费000316.0631169、6.060.39%2.8环境影响评价费000660.01%2.9招标代理费00030.4130.410.04%2.1施工图预算编制费00031.6131.610.04%2.11施工图审查费00025.2825.280.03%2.12城市基础设施配套费000474.08474.080.59%2.13办公及生活家具购置费000379.84379.840.47%2.14职工培训费00052520.06%3预备费0007364.657364.659.09%3.1基本预备费0007364.657364.659.09%3.2涨价预备费000000.00%4建设投资合计52569.4612340123414170、867.6881011.14100.00%比例（%）64.89%15.23%1.52%18.35%100.00%100.00%90河北易县杏林医养康项目附表 3流动资金估算表单位：万元序号项 目合计建设期生 产 经 营 期1234567891011121314151流动资产43684.3400003971.33971.33971.33971.33971.33971.33971.33971.33971.33971.33971.31.1应收帐款12488.9800001135.361135.361135.361135.361135.361135.361135.361135.361135.36113171、5.361135.361.2存货27109.6700002464.522464.522464.522464.522464.522464.522464.522464.522464.522464.522464.521.2.1原材料3974.960000361.36361.36361.36361.36361.36361.36361.36361.36361.36361.36361.361.2.2燃料2646.080000240.55240.55240.55240.55240.55240.55240.55240.55240.55240.55240.551.2.3在产品12066.5300001096.9172、61096.961096.961096.961096.961096.961096.961096.961096.961096.961096.961.2.4产成品8422.10000765.65765.65765.65765.65765.65765.65765.65765.65765.65765.65765.651.3现金4085.690000371.43371.43371.43371.43371.43371.43371.43371.43371.43371.43371.431.4预付账款00000000000000002流动负债6621.040000601.91601.91601.91601.91173、601.91601.91601.91601.91601.91601.91601.912.1应付帐款6621.040000601.91601.91601.91601.91601.91601.91601.91601.91601.91601.91601.912.2预收账款00000000000000003流动资金(1-2)37063.300003369.393369.393369.393369.393369.393369.393369.393369.393369.393369.393369.394流动资金当期增加额3369.3900003369.3900000000005流动资金借款额0000000174、0000000006流动资金借款利息000000000000000091附表 4建设期利息估算表单位：万元序号项目合计建设期12341人民币借款(单位：万元)000001.1建设期利息07351506.021579.811657.221.1.1期初借款余额003073532241.0133820.821.1.2当期借款30000300000001.1.3当期应计利息5478.057351506.021579.811657.221.1.4期末借款余额03073532241.0133820.8235478.051.2其他融资费用000001.3小计(1.1+1.2)5478.057351506.0175、21579.811657.222外币借款(单位：万美元)000002.1建设期利息000002.1.1期初借款余额000002.1.2当期借款000002.1.3当期应计利息000002.1.4期末借款余额000002.2其他融资费用000002.3小计(2.1+2.2)000003债券(单位：万元)000003.1建设期利息000003.1.1期初债务余额000003.1.2当期债务金额000003.1.3当期应计利息000003.1.4期末债务余额000003.2其他融资费用000003.3小计(3.1+3.2)000004合计(1.3+2.3+3.3)(单位：5478.057351506176、.021579.811657.224.1建设期利息合计5478.057351506.021579.811657.224.2其他融资费用合计0000094附表 5建筑工程费用估算表单位：万元序号建筑物、构筑物名称单位工程量单价 (万元/m2)费用合计 (万元)1老年公寓m260192.000.3621669.122职工宿舍m236176.000.259044.003康复中心m29260.000.353241.004幼儿园m22298.000.35804.305配餐中心m23690.000.351291.506老年会所m25845.000.352045.757商业m24998.000.31499.177、408地下室m22800.000.23644.009地下车库m231768.520.247624.4410生活广场m26230.000.08498.4011绿化m230573.550.13057.3512道路及场地硬化m211877.450.08950.2013其他配套设施m21000.000.2200.00合计52569.46附表 6设备购置表序号名称单机 功率（kW）总功率 (kW)单位数量单价（万元）总价（万元）备注1电梯部843025202单体空调台40000.6024003呼叫系统套801512004监控系统套160605消防系统套180806生活广场配套健身器材套105507健身器178、械及康复设备套1200336008供水加压设备套216012609发电设施台1100100备用10太阳能机组套1120120主要用于太阳 能热水器等11供氧设备套106060012污水处理系统8080套120020013其他配套设备套1150150合计80541112340附表 7营业收入、营业税金及附加和增值税估算表单位：万元序 号项目合计建设期生 产 经 营 期1234567891011121314151营业收入201817.99000018347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347179、.0918347.091.1老年公寓入住收入100498.7500009136.259136.259136.259136.259136.259136.259136.259136.259136.259136.259136.25单价（万元/床位）000009136.259136.259136.259136.259136.259136.259136.259136.259136.259136.259136.25销售量110000111111111111.2老年公寓营业收入101319.2400009210.849210.849210.849210.849210.849210.849210.849210180、.849210.849210.849210.84单价(含税)000009210.849210.849210.849210.849210.849210.849210.849210.849210.849210.849210.84销售量110000111111111112其他营业收入00000000000000003营业税金及附加11099.9900001009.091009.091009.091009.091009.091009.091009.091009.091009.091009.091009.093.1营业税10090.90000917.35917.35917.35917.35917.359181、17.35917.35917.35917.35917.35917.353.2消费税00000000000000003.3城市维护建设费504.54000045.8745.8745.8745.8745.8745.8745.8745.8745.8745.8745.873.4教育费附加504.54000045.8745.8745.8745.8745.8745.8745.8745.8745.8745.8745.8799附表 8总成本费用估算表单位：万元序 号项目合计建设期生 产 经 营 期1234567891011121314151外购原材料费19874.800001806.81806.81806.8182、1806.81806.81806.81806.81806.81806.81806.81806.82外购燃料及动力费13230.4200001202.771202.771202.771202.771202.771202.771202.771202.771202.771202.771202.773工资及福利费940500008558558558558558558558558558558554修理费8911.230000810.11810.11810.11810.11810.11810.11810.11810.11810.11810.11810.115其他费用11023.4600001002.131183、002.131002.131002.131002.131002.131002.131002.131002.131002.131002.13其中：其他制造费用8911.230000810.11810.11810.11810.11810.11810.11810.11810.11810.11810.11810.11其他管理费用94.0500008.558.558.558.558.558.558.558.558.558.558.55其他营业费用2018.180000183.47183.47183.47183.47183.47183.47183.47183.47183.47183.47183.47其他项184、目00000000000000006经营成本(1+2+3+4+5)62444.900005676.815676.815676.815676.815676.815676.815676.815676.815676.815676.815676.817折旧费38958.400003541.673541.673541.673541.673541.673541.673541.673541.673541.673541.673541.678摊销费00000000000000009利息支出5381.4300001738.421423.181092.5745.61381.7200000010总成本费用合计1067185、84.72000010956.9110641.6710310.989964.099600.29218.489218.489218.489218.489218.489218.48其中：可变成本33105.2100003009.573009.573009.573009.573009.573009.573009.573009.573009.573009.573009.57固定成本73679.5100007947.347632.17301.416954.526590.636208.926208.926208.926208.926208.926208.92附表 9工资及福利费估算表单位:万元序号项目合计186、建设期生产经营期1234567891011121314151管理人员0000000000000000人数16500001515151515151515151515人均年工资39.600003.63.63.63.63.63.63.63.63.63.63.6工资额594000054545454545454545454542技术人员0000000000000000人数19800000180180180180180180180180180180180人均年工资33000033333333333工资额594000005405405405405405405405405405405403一般员工000000187、0000000000人数71500006565656565656565656565人均年工资26.400002.42.42.42.42.42.42.42.42.42.42.4工资额171600001561561561561561561561561561561564工资总额825000007507507507507507507507507507507505福利费11550000105105105105105105105105105105105合计94050000855855855855855855855855855855855附表 10固定资产折旧费估算表单位:万元序号项目合计建设期生 产 经 188、营 期1234567891011121314151房屋、建筑物0000000000000000原值52569.46000052569.4650904.7649240.0647575.3645910.6644245.9642581.2640916.5639251.8637587.1635922.46本年折旧费18311.700001664.71664.71664.71664.71664.71664.71664.71664.71664.71664.71664.7净值34257.76000050904.7649240.0647575.3645910.6644245.9642581.2640916.5189、639251.8637587.1635922.4634257.762机器设备0000000000000000原值1357400001357412714.3111854.6310994.9410135.259275.578415.887556.196696.515836.824977.13本年折旧费9456.550000859.69859.69859.69859.69859.69859.69859.69859.69859.69859.69859.69净值4117.45000012714.3111854.6310994.9410135.259275.578415.887556.196696.515190、836.824977.134117.453其他固定资产0000000000000000原值20345.72000020345.7219328.4418311.1517293.8716276.5815259.2914242.0113224.7212207.4311190.1510172.86本年折旧费11190.1500001017.291017.291017.291017.291017.291017.291017.291017.291017.291017.291017.29净值9155.58000019328.4418311.1517293.8716276.5815259.2914242.01191、13224.7212207.4311190.1510172.869155.584合计0000000000000000原值86489.18000086489.1882947.5179405.8475864.1772322.4968780.8265239.1561697.4858155.854614.1351072.46本年折旧费38958.400003541.673541.673541.673541.673541.673541.673541.673541.673541.673541.673541.67净值47530.79000082947.5179405.8475864.1772322.4968192、780.8265239.1561697.4858155.854614.1351072.4647530.79附表 11项目投资现金流量表计算指标(所得税后)：项目投资财务内部收益率7.31%折现率=7.00%项目投资财务净现值1786.36项目投资回收期12.76单位：万元序号项目合计建设期生 产 经 营 期1234567891011121314151现金流入252718.17000018347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0969247.271.1营业收入201817.99000193、018347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.091.2补贴收入00000000000000001.3回收固定资产余 值47530.790000000000000047530.791.4回收流动资金3369.39000000000000003369.392现金流出157925.41250801870022128.715102.4410055.296685.96685.96685.96685.96685.96685.96685.96685.96685.96685.92.194、1建设投资81011.14250801870022128.715102.44000000000002.2流动资金3369.3900003369.3900000000002.3经营成本62444.900005676.815676.815676.815676.815676.815676.815676.815676.815676.815676.815676.812.4营业税金及附加11099.9900001009.091009.091009.091009.091009.091009.091009.091009.091009.091009.091009.092.5增值税0000000000000000195、2.6维持运营投资00000000000000003所得税前净现金 流量(1-2)94792.75-25080-18700-22128.7-15102.448291.811661.1911661.1911661.1911661.1911661.1911661.1911661.1911661.1911661.1962561.374累计所得税前净 现金流量94792.75-25080-43780-65908.7-81011.14-72719.34-61058.15-49396.96-37735.76-26074.57-14413.38-2752.19890920570.1932231.389479196、2.755调整所得税22328.6800002029.882029.882029.882029.882029.882029.882029.882029.882029.882029.882029.886所得税后净现金 流量(3-5)72464.08-25080-18700-22128.7-15102.446261.929631.319631.319631.319631.319631.319631.319631.319631.319631.3160531.497累计所得税后净 现金流量72464.08-25080-43780-65908.7-81011.14-74749.22-65117.91-5197、5486.6-45855.28-36223.97-26592.66-16961.35-7330.042301.2711932.5972464.08计算指标(所得税前)：项目投资财务内部收益率9.29%折现率=7.00%项目投资财务净现值13398.7项目投资回收期11.24附表 12项目资本金现金流量表单位：万元序号项目合计建设期生 产 经 营 期1234567891011121314151现金流入252718.17000018347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0969247.198、271.1营业收入201817.99000018347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.091.2补贴收入00000000000000001.3回收固定资产 余值47530.790000000000000047530.791.4回收流动资金3369.39000000000000003369.392现金流出189768.21-49201870022128.715102.4419822.4616531.8816614.5516701.2716792.248715.7887199、15.788715.788715.788715.788715.782.1项目资本金54380.53-49201870022128.715102.443369.3900000000002.2借款本金偿还35478.0500006433.476748.717079.47426.297790.180000002.3借款利息支付5381.4300001738.421423.181092.5745.61381.720000002.4经营成本62444.900005676.815676.815676.815676.815676.815676.815676.815676.815676.815676.8156200、76.812.5营业税金及附 加11099.9900001009.091009.091009.091009.091009.091009.091009.091009.091009.091009.091009.092.6增值税00000000000000002.7所得税20983.3200001595.271674.081756.761843.481934.452029.882029.882029.882029.882029.882029.882.8维持运营投资00000000000000003净现金流量 (1-2)62949.964920-18700-22128.7-15102.44-1475.201、371815.211732.541645.821554.859631.319631.319631.319631.319631.3160531.49106附表 13利润与利润分配表单位:万元序 号项目合计建设期生 产 经 营 期1234567891011121314151营业收入201817.99000018347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.092营业税金及附加11099.9900001009.091009.091009.091009.091009.091009.202、091009.091009.091009.091009.091009.093增值税00000000000000004总成本费用106784.72000010956.9110641.6710310.989964.099600.29218.489218.489218.489218.489218.489218.485补贴收入00000000000000006利润总额(1-2-3-4+5)83933.2800006381.096696.337027.027373.917737.88119.528119.528119.528119.528119.528119.527弥补以前年度亏损00000000000203、000008应纳税所得额(6-7)83933.2800006381.096696.337027.027373.917737.88119.528119.528119.528119.528119.528119.529所得税20983.3200001595.271674.081756.761843.481934.452029.882029.882029.882029.882029.882029.8810净利润(6-9)62949.9600004785.825022.255270.275530.435803.356089.646089.646089.646089.646089.646089.6411期204、初未分配利润270088.5000004307.248827.2613570.518547.923770.9129251.5934732.2640212.9445693.6151174.2912可供分配的利润(10+11)333038.4500004785.829329.4914097.5319100.9424351.2529860.5535341.2240821.946302.5851783.2557263.9313提取法定盈余公积金62950000478.58502.23527.03553.04580.34608.96608.96608.96608.96608.96608.9614可供投资205、者分配的利润(12-13)326743.4600004307.248827.2613570.518547.923770.9129251.5934732.2640212.9445693.6151174.2956654.9615应付优先股股利000000000000000016提取任意盈余公积金000000000000000017应付普通股股利(14-15-16)326743.4600004307.248827.2613570.518547.923770.9129251.5934732.2640212.9445693.6151174.2956654.9618各投资方利润分配000000000000206、000019未分配利润(14-15-16-18)326743.4600004307.248827.2613570.518547.923770.9129251.5934732.2640212.9445693.6151174.2956654.9620息税前利润89314.7100008119.528119.528119.528119.528119.528119.528119.528119.528119.528119.528119.5221息税折旧摊销前利润128273.11000011661.1911661.1911661.1911661.1911661.1911661.1911661.19116207、61.1911661.1911661.1911661.19附表 14财务计划现金流量表单位:万元序号项目合计建设期生 产 经 营 期1234567891011121314151经营活动净现 金流量(1.1-1.2)107289.79000010065.929987.119904.449817.719726.749631.319631.319631.319631.319631.319631.311.1现金流入201817.99000018347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918208、347.091.1.1营业收入201817.99000018347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.0918347.091.1.2补贴收入00000000000000001.1.3其他流入00000000000000001.2现金流出94528.200008281.178359.988442.658529.388620.358715.788715.788715.788715.788715.788715.781.2.1经营成本62444.900005676.815676.815676.209、815676.815676.815676.815676.815676.815676.815676.815676.811.2.2销售税金及附 加11099.9900001009.091009.091009.091009.091009.091009.091009.091009.091009.091009.091009.091.2.3增值税00000000000000001.2.4所得税20983.3200001595.271674.081756.761843.481934.452029.882029.882029.882029.882029.882029.881.2.5其他流出0000000000210、0000002投资活动净现 金流量(2.1-2.2)-84380.53-25080-18700-22128.7-15102.44-3369.3900000000002.1现金流入00000000000000002.2现金流出84380.53250801870022128.715102.443369.3900000000002.2.1建设投资81011.14250801870022128.715102.44000000000002.2.2维持运营投资00000000000000002.2.3流动资金3369.3900003369.3900000000002.2.4其他流出000000000000211、00003筹资活动净现 金流量(3.1-3.2)43521.05250801870022128.715102.44-4802.5-8171.9-8171.9-8171.9-8171.90000003.1现金流入84380.53250801870022128.715102.443369.3900000000003.1.1项目资本金投 入54380.53-49201870022128.715102.443369.3900000000003.1.2建设投资借款 (不含债券)3000030000000000000000003.1.3流动资金借款00000000000000003.1.4债券000000212、00000000003.1.5短期借款00000000000000003.1.6其他流入00000000000000003.2现金流出40859.4800008171.98171.98171.98171.98171.90000003.2.1各种利息支出5381.4300001738.421423.181092.5745.61381.720000003.2.2偿还债务本金35478.0500006433.476748.717079.47426.297790.180000003.2.3应付利润(股利 分配)00000000000000003.2.4其他流出00000000000000004净现金流213、量 (1+2+3)66430.3100001894.021815.211732.541645.821554.859631.319631.319631.319631.319631.319631.315累计盈余资金66430.3100001894.023709.235441.787087.598642.4418273.7527905.0637536.3747167.695679966430.31附表 15借款还本付息表单位：万元序 号项目合计建设期生 产 经 营 期1234567891011121314151人民币借款(单位：万元)00000000000000001.1年初本息余额00307353214、2241.0133820.8235478.0529044.5722295.8615216.477790.180000001.2本年借款3000030000000000000000001.3本年应计利息10859.487351506.021579.811657.221738.421423.181092.5745.61381.720000001.4本年还本付息40859.4800008171.98171.98171.98171.98171.9000000其中：还本35478.0500006433.476748.717079.47426.297790.18000000付息5381.430000173215、8.421423.181092.5745.61381.720000001.5年末本息余额03073532241.0133820.8235478.0529044.5722295.8615216.477790.1800000002外币借款(单位：万美元)00000000000000002.1年初本息余额00000000000000002.2本年借款00000000000000002.3本年应计利息00000000000000002.4本年还本付息0000000000000000其中：还本0000000000000000付息00000000000000002.5年末本息余额0000000000000216、0003债券(单位：万元)00000000000000003.1年初本息余额00000000000000003.2本年发行债券00000000000000003.3本年应计利息00000000000000003.4本年还本付息0000000000000000其中：还本0000000000000000付息00000000000000003.5年末本息余额00000000000000004借款和债券合计(单位：万 元)00000000000000004.1年初本息余额003073532241.0133820.8235478.0529044.5722295.8615216.477790.180000217、004.2本年借款3000030000000000000000004.3本年应计利息10859.487351506.021579.811657.221738.421423.181092.5745.61381.720000004.4本年还本付息40859.4800008171.98171.98171.98171.98171.9000000其中：还本35478.0500006433.476748.717079.47426.297790.18000000付息5381.4300001738.421423.181092.5745.61381.720000004.5年末本息余额03073532241.01218、33820.8235478.0529044.5722295.8615216.477790.1800000005还本资金来源(单位：万元)368189.16000010065.9213619.5516775.2819513.5921814.0523655.1833286.4942917.8152549.1262180.4371811.745.1当年可用于还本的利润68331.3900006524.256445.446362.766276.046185.076089.646089.646089.646089.646089.646089.645.2当年可用于还本的折旧和摊 销38958.400003219、541.673541.673541.673541.673541.673541.673541.673541.673541.673541.673541.675.3以前年度结余可用于还本资 金260899.38000003632.456870.849695.8812087.3114023.8723655.1833286.4942917.8152549.1262180.435.4可用于还本的短期借款00000000000000005.5可用于还款的其他资金00000000000000006偿还本金后的余额332711.1200003632.456870.849695.8812087.3114023.8220、723655.1833286.4942917.8152549.1262180.4371811.747利息备付率9.9900004.675.717.4310.8921.270000008偿债备付率1.2100001.231.221.211.21.19000000附表 16资产负债表单位：万元序号项目建设期生 产 经 营 期1234567891011121314151资产2581546021.0169729.5286489.1888812.8487086.3885277.2583381.3981394.5787484.293573.8499663.48105753.12111842.7611793221、2.41.1流动资产总额00005865.337680.549413.0811058.912613.7422245.0631876.3741507.6851138.9960770.370401.611.1.1货币资金00002265.454080.665813.27459.029013.8718645.1828276.4937907.847539.1157170.4266801.741.1.2应收账款00001135.361135.361135.361135.361135.361135.361135.361135.361135.361135.361135.361.1.3预付账款00000000222、00000001.1.4存货00002464.522464.522464.522464.522464.522464.522464.522464.522464.522464.522464.521.1.5其他0000000000000001.2在建工程2581546021.0169729.5286489.18000000000001.3固定资产净值000082947.5179405.8475864.1772322.4968780.8265239.1561697.4858155.854614.1351072.4647530.791.4无形及其他资产净值0000000000000002负债及所有者权益223、(2.4+2.5)2581546021.0169729.5286489.1888812.8487086.3885277.2583381.3981394.5787484.293573.8499663.48105753.12111842.76117932.42.1流动负债总额0000601.91601.91601.91601.91601.91601.91601.91601.91601.91601.91601.912.1.1短期借款0000000000000002.1.2应付账款0000601.91601.91601.91601.91601.91601.91601.91601.91601.91601224、.91601.912.1.3预收账款0000000000000002.1.4其他0000000000000002.2建设投资借款(含债券)3073532241.0133820.8235478.0529044.5722295.8615216.477790.1800000002.3流动资金借款0000000000000002.4负债小计(2.1+2.2+2.3)3073532241.0133820.8235478.0529646.4922897.7815818.388392.09601.91601.91601.91601.91601.91601.91601.912.5所有者权益-492013780225、35908.751011.1459166.3564188.669458.8774989.380792.6586882.2992971.9399061.57105151.21111240.85117330.492.5.1资本金-49201378035908.751011.1454380.5354380.5354380.5354380.5354380.5354380.5354380.5354380.5354380.5354380.5354380.532.5.2资本公积金0000000000000002.5.3累计盈余公积金0000478.58980.811507.832060.882641.213226、250.183859.144468.15077.075686.0362952.5.4累计未分配利润00004307.248827.2613570.518547.923770.9129251.5934732.2640212.9445693.6151174.2956654.963资产负债率119.06%70.06%48.50%41.02%33.38%26.29%18.55%10.06%0.74%0.69%0.64%0.60%0.57%0.54%0.51%4流动比率00006.66.66.66.66.66.66.66.66.66.66.65速动比率00002.52.52.52.52.52.52.52227、.52.52.52.5河北易县杏林医养康项目附表 17主要财务数据及评价指标表序号名称单位数量一财务数据1总投资万元89858.581.1固定资产投资万元86489.181.2铺底流动资金万元1010.822项目资本金万元54380.533营业收入（经营期平均）万元18347.094营业税金及附加（经营期平均）万元1009.095总成本费用（经营期平均）万元9707.76利润总额（经营期平均）万元7630.37所得税（经营期平均）万元1907.578税后利润（经营期平均）万元5722.72二财务评价指标1销售利润率%41.592投资利润率%8.493财务内部收益率（所得税前）%9.294财务净228、现值（所得税前）万元13398.75投资回收期（所得税前）年11.246资本金收益率%8.277资产负债率（经营期第 1 期）%33.388利息备付率（偿还期内平均）9.999偿债备付率（偿还期内平均）1.2110总投资收益率%9.0411项目资本金净利润率%10.52目 录第一章 总 论1一、项目概述1二、可行性研究报告编制依据和范围2三、项目主要经济技术指标3四、*国家森林公园概况3第二章 项目背景及必要性8一、项目背景8二、项目建设的必要性与可行性10第三章 项目选址分析13一、项目选址13二、项目城市概况13三、经济发展概况14四、公共设施依托条件及施工条件17第四章 需求分析与建设规229、模18一、*国家森林公园现状与存在问题分析18二、*国家森林公园日容量预测19三、*国家森林公园景区厕所需求面积分析20四、*国家森林公园景区厕所建设规模的确定20第五章 项目建设方案21一、景区厕所工程建设方案21二、景区引水上山工程建设方案27三、基础设施工程建设方案32第六章 环境保护与劳动卫生安全34一、环境保护34二、劳动卫生与安全35第七章 节约能源36一、节能的相关法律及设计规范36二、节约资源措施37第八章 项目实施进度与管理39一、项目实施进度39二、项目管理40第九章 工程招标44一、招标依据及原则44二、项目招标范围及内容45第十章投资估算及资金筹措48一、固定资产投资估算依据48二、投资估算资金筹措方案48第十一章 项目研究结论与建议53一、项目建成后可达到的预期目标53二、结论53三、建议53107