1、现代农业产业投资基地建设项目可行性研究报告委托单位：湖南格瑞农业投资有限责任公司编制单位：长沙新中招标代理有限公司编制日期：二一三年十一月113编 制 人 员 名 单项 目 负 责 人： 肖高升 注册咨询师 造价工程师工 程 师 编 制 人 员： 李细坤 注册咨询师造价工程师工程师 李 毅 注册咨询师工 程 师 杨庆辉 造价工程师 高级工程师 欧 毅 造价工程师 工 程 师 易 伟 经 济 师吴彩平 工 程 师校 对 人 员： 周 勉目 录第一章 总 论5一、项目概况5二、项目提出的理由6三、建设单位基本情况8四、研究依据9五、研究范围10六、研究原则11七、主要技术经济指标11八、项目进展情2、况12九、结论与建议12第二章 项目建设的背景与意义14一、项目建设的背景14二、项目建设的必要性22三、项目建设的可行性25四、项目建设的意义25第三章 地区社会经济发展状况29一、长沙市社会经济发展状况29二、宁乡县社会经济发展状况32三、金洲新区社会经济发展状况36第四章 建设内容与工程建设方案40一、建设内容40二、建设规模40三、生产规模41四、规划原则41五、项目建设定位42六、项目建设目标42七、总体规划布局42八、基础设施建设方案43八、房屋建设方案51九、绿色有机农业基地建设方案54第五章 项目选址及建设条件56一、选址原则56二、项目选址方案56三、区位条件56四、自然条件3、57五、社会环境条件58六、基础设施条件59七、施工条件59八、城镇规划条件59第六章 征地拆迁安置方案61一、补偿范围61二、补偿原则和审批程序61三、拆迁工作相关规定62第七章 拆迁安置机构与管理65一、参与安置管理的机构65二、安置实施管理机构65三、监督机构67四、安置机构人员及设施配备67五、培训计划68六、机构完善的措施68第八章 土地流转实施方案69第九章 项目组织管理和招标方案70一、项目的组织管理70二、工程招投标71第十章 实施进度计划73一、建设工期73二、项目实施进度安排73第十一章 环境影响评价74一、编制依据74二、项目建设对环境的影响74三、环境保护措施76第十二4、章 劳动安全与卫生78一、劳动安全措施78二、安全防护78三、卫生79四、预期效果及评价79第十三章 节能评价80一、节约能源的战略意义80二、用能标准和节能规范80三、编制原则81四、项目所在地能源供应条件82五、项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况82六、节能措施分析84第十四章 投资估算与资金筹措88一、投资估算88二、资金筹措方案89第十五章 财务评价93一、经济效益测算与评价的依据及说明93二、基础财务数据与说明93三、销售收入分析94四、成本费用估算94五、项目财务效益分析95六、经济评价结论96第十六章 社会评价105一、项目对社会的影响分析105二、项目与社会的互适性分析15、06三、项目对公平的影响106四、结论107第十七章 风险分析108一、项目风险识别108二、风险评估108三、降低风险的主要措施109第十八章 研究结论与建议111一、主要研究结论111二、存在的问题及建议111附件：1、湖南格瑞农业投资有限责任公司营业执照复印件2、湖南格瑞农业投资有限责任公司组织机构代码证复印件 第一章 总 论一、项目概况1、项目名称现代农业产业投资基地建设项目2、建设单位湖南格瑞农业投资有限责任公司3、建设地点本项目位于宁乡县金洲新区南面、夏铎铺镇新塘冲村，距关山收费站仅4公里，319国道紧邻基地南面，基地东面是新区规划的城市路网，现有6m宽村道。区域优势明显，交通便利6、。 图1-1 项目所在区位图4、项目建设内容根据本项目的总体规划，该项目建设内容包括基础设施、公共服务设施、房屋、绿色有机农业基地等。5、项目建设规模项目规划总用地面积约264291.99（约396.436亩），其中道路广场占地面积约10000.00（约15.00亩），绿化景观占地面积（不含自然山体）约12000.00（约18.00亩），游步道占地面积约21000.00（约31.50亩），建筑占地面积约3629.00（约5.44亩），绿色有机农业基地占地面积约217665.09（约326.496亩）。项目规划总建筑面积约6010.00，其中办公宿舍楼建筑面积约4898.00（1栋），专家宿舍楼7、建筑面积约772.00（4栋），门亭建筑面积约72.00（2栋），休息亭建筑面积约60.00（4栋），其他构筑物建筑面积约208.00（5栋）。具体建设内容和建设规模详见第四章。6、投资规模本项目计划总投资约10432.81万元，其中工程费用约5323.75万元，土地费用约1628.90万元，工程建设其他费用约497.99万元，预备费用约582.17万元，流动资金约2400.00万元。7、资金来源根据项目建设内容和建设规模，项目总投资约10432.81万元，建设资金由建设单位自筹。8、项目建设定位本项目定位：生态自然的绿色有机农业基地，它的建设顺应现代新型农业的发展，将成为湖南农业的新典范，对8、建设绿色湖南起着极强的推动作用。9、建设目标本项目旨在：实施农业产业化、现代化、标准化，发展农村生产力；增加农民收入，提高农民生活水平；完善道路交通设施、供水、供电、绿化亮化等工程，改善农村基础设施条件；增加各类卫生设施等，促进农村社会事业发展。10、项目实施进度计划根据建设规模和资金筹措方案，项目从2014年1月开始建设，2014年12月建设完成，工期12个月。二、项目提出的理由“十二五”时期，世情、国情、农情将继续发生深刻变化，我国农业和农村经济发展仍然处于可以大有作为的重要战略机遇期，同时也面临着诸多风险挑战。党中央、国务院高度重视“三农”工作，把发展现代农业作为加快转变经济发展方式的重9、大任务，把同步推进工业化、城镇化和农业现代化作为政策导向，把统筹城乡发展作为全面建设小康社会的根本要求，全社会关心农民、支持农业、关注农村的氛围更加浓厚，农业和农村经济发展的环境条件更加有利。一是我国已进入以工补农、以城带乡的发展阶段，2010年国内生产总值超过39万亿元，财政收入突破8万亿元，综合国力和财政实力不断增强，强农惠农力度将持续加大。二是我国工业化已进入中期阶段，“十二五”时期城镇化率将超过50%，对农业和农村经济发展的拉动作用将更加明显。三是经济结构战略性调整不断深化，扩大内需战略全面实施，城乡居民消费结构加快升级，农业和农村经济发展的空间将更加广阔。四是农村改革深入推进，体制机10、制不断完善，农业和农村经济发展的制度基础更加坚实，发展活力将进一步增强。但是，我国农业现代化滞后于工业化、城镇化的问题相当突出，农村发展滞后、城乡发展不协调越来越成为我国现代化建设的关键制约。一是农业发展的基础尚不稳固。农业基础设施薄弱、物质装备水平不高、科技自主创新能力不强、公共服务和社会化服务滞后、组织化程度较低等问题突出，在资源短缺与环境约束加剧、农产品需求刚性增长、国内外传导联动和相互影响日益加深的背景下，保障农产品供求总量平衡、结构平衡、质量安全和生态安全的压力增大。二是农村生产要素流失严重。在工业化、城镇化快速发展中存在着耕地占多补少、占优补劣和非农化、非粮化现象；随着农村劳动力大11、量转移，农村劳动力已进入总量过剩与结构性短缺并存阶段，关键农时缺人手、现代农业发展缺人才、新农村建设缺人力问题凸显；农村资金外流、金融服务供给不足问题依然突出，加快建立城乡要素平等交换和合理补偿机制的要求更加迫切。三是促进农民持续较快增收难度增大。农业生产进入高成本阶段，金融危机后农民外出务工增速放缓，城乡居民收入差距扩大的趋势尚未遏制，缩小城乡差距任务艰巨。站在新的历史起点上，继续保持农业和农村经济发展的好形势，必须抓住难得的历史机遇，创新发展思路，转变发展方式，突出发展重点，破解发展难题，提高发展质量，更加奋发有为地发展现代农业、推进社会主义新农村建设。在政府坚持把加快推进农业现代化作为主12、攻方向这个大背景下，湖南格瑞农业投资有限责任公司依托强大的经营管理能力和雄厚的资金实力，借助金洲新区经济的高速发展，充分挖掘宁乡金洲新区夏铎铺镇新塘冲的自然资源优势和地理优势，以现代农业产业投资为重点，将农业投资研究、农业种植、农业养殖等融为一体，探索土地流转信托，开展现代农业产业化经营，实现繁荣农村经济，带领农民致富。三、建设单位基本情况公司名称：湖南格瑞农业投资有限责任公司公司地址：宁乡金洲新区金洲大道东288号法定代表人姓名：周小莉注册资本：人民币壹仟万元整实收资本：人民币伍佰万元证公司类型：有限责任公司经营范围：农业投资；蔬菜、水果种植，家禽、家畜、鱼的养殖；会务服务。（不含前置审批和13、许可项目，涉及行政许可的凭许可证经营）。成立日期：二一三年十一月十二日湖南格瑞农业投资有限责任公司为湖南省信托有限责任公司为发展土地流转信托、开展农业产业化经营而成立的子公司，公司设董事会，由湖南省信托有限责任公司委派周小莉为董事长；设经理一名，由湖南省信托有限责任公司委派周勇峰为经理；公司不设监事会，只设监事一名，由湖南省信托有限责任公司委派胡爱明为监事。公司注册资本1000万元，实收资本500万元，具体出资情况如下：姓名或名称缴的注册资本认实缴出资额出资比例出资时间余额缴付期湖南省信托有限责任公司900万元450 万元90%2013-112015-11-4长沙德恒投资管理咨询有限公司10014、万元50 万元10%2013-112015-11-4四、研究依据中华人民共和国城市规划法； 中华人民共和国环境保护法；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国农村土地承包法；中华人民共和国国土管理法实施条例；中华人民共和国耕地占用税暂行条例；国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；全国农业和农村经济发展第十二个五年规划；中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见；中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定；国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发200771号）；国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）；农村土地承包经营权流转管理办法（中华人15、民共和国农业部令 第47号）；中共湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅关于进一步稳定和完善农村土地承包经营制度的意见（2006年1月18日湘办发20062号）；关于积极推进农村土地承包经营权流转促进农业适度规模经营的意见（湘办发200915号）；关于公布湖南省征地补偿标准的通知（湘政发201246号）；国土资源部发布支持社会主义新农村建设的通知（国土资发200652号）；宁乡县社会主义新农村建设总体规划；湖南省耕地占用税实施办法；湖南省基本农田保护条例；湖南省实施办法；湖南省实施办法；湖南省土地利用总体规划条例；长沙市委关于推进农村改革发展的实施意见(2008年12月9日中国共产党长沙市第十一16、届委员会第七次全体会议通过)；长沙市总体城镇体系规划（2010-2020）；城市用地分类与规划建设用地标准；长沙市控制性详细规划成果标准；宁乡县城总体规划修编（2010-2030）；长沙市征地补偿安置条例；长沙市征地补偿实施办法(长沙市人民政府第103号令）；长沙市人民政府关于执行征地补偿标准的通知（长政函【2010】96号）投资项目可行性研究指南；国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；其他有关专业设计规范；项目单位提供的其他各项基础资料。五、研究范围根据项目建设单位的委托，项目可行性研究的范围包括：1、对项目提出的背景、必要性、可行性、项目建设的意义17、等进行分析；2、对地区社会经济、建设规模、建设条件等的研究；3、对项目工程建设方案等的研究；4、对项目节能、环境影响、卫生、安全等方面的分析；5、对项目实施进度计划等的确定；6、对项目投资费用估算及技术经济进行综合评价；7、提出项目的可行性研究工作结论。六、研究原则1、以人为本原则从总体布局到空间尺度充分注重以人为本，体现人文关怀，营造自然和谐的环境，满足员工、专家的工作生活环境需求，使员工创造自然又融入自然。2、生态优先，可持续发展原则保持良好的生态环境是基地可持续发展的保障，是本项目有序开发的前提条件。基地拥有得天独厚的自然环境，大面积的水域、原生态的农田、生态自然的山体为建设基地提供优越18、的自然条件，也是各项绿色有机农业开发的承载体，规划中坚持保护与利用相结合，采取严格保护，适度利用的方针。3、因地制宜原则尊重自然，师法自然，充分尊重和利用现有自然景观，保持主要特征，充分发挥其自然潜力，达到功能与自然相结合，构筑产业与自然、建筑与自然浑然一体的生态空间。七、主要技术经济指标1、建设用地情况本项目规划总用地面积约396.436亩（264291.99），其中21.10亩以挂牌方式取得，375.336亩以流转租赁方式取得。2、主要技术经济指标该项目主要技术经济指标详见表1-1。表1-1 主要技术经济指标一览表 序号指标名称单位数 据备 注1总用地面积m2264291.99约396.419、36亩1.1道路、广场m210000.00约15.00亩1.2绿化景观（不含自然山体）m212000.00约18.00亩1.3游步道m221000.00约31.50亩1.4建筑占地面积m23629.00约5.44亩1.5绿色有机农业基地m2217665.09约326.496亩2总建筑面积m26010.002.1办公宿舍楼m24898.002.2专家宿舍楼m2772.002.3门亭m272.002.4休息亭m260.002.5其他m2208.003建设周期月122014.1-2014.124主要经济指标4.1总投资万元10432.814.2收入总额万元43689.764.3总成本费用万元164220、5.444.4利润总额万元27264.324.5所得税万元6816.084.6税后利润万元20448.244.7税后经济净现值万元1681.744.8税后全部投资财务内部收益率%9.70594.9税后投资回收期（含建设期）年11.5102八、项目进展情况2013年10月，受湖南格瑞农业投资有限责任公司的委托，由我公司承担现代农业产业投资基地的可行性研究工作。我公司在签定合同后，成立了专门的研究小组，立即开展工作，首先在地形图上进行了方案研究，并组织人员开展一系列的社会、经济、市场调查及工程勘察工作，对区域地形、地质、水文、环境进行了全面的调查，比较详尽地收集了有关资料，对规划思路、建设方案、建21、设规模和技术标准进行了反复论证，在充分掌握定性、定量资料的基础上，于2013年11月完成了本报告的编制工作。九、结论与建议拟建项目是在遵循国家政策、行业规划、地方建设的前提下，通过创新，打造形成“农民增收、投资方盈利、政府创税、县域经济发展”的多赢格局。项目建设具有良好的经济效益与很好的社会效益。但是项目投资大，时间较长，项目实际操作可能具有一定的不确定性风险。建议完善细化项目合作条件，尽快落实土地开发法律文件，加强资金筹措，抓紧加快前期准备工作，争取政府优惠政策。建议加强项目组织领导、制定项目的管理制度；制定“项目发展风险防范处理预案”、实行项目工程与主材及设备采取招投标管理制；强化项目资产22、价值的挖掘与开拓，规避项目的“隐性”风险，以确保项目发展目标的顺利实现。第二章 项目建设的背景与意义从党中央“推进生态文化，建设美丽中国”的战略目标到湖南省绿色湖南建设纲要，国家政策、行业规划、地方建设等无不围绕生态文明建设主题，突出生态、绿色、环保。随着生产力的发展、科技的进步，农业产量得到大幅增加，但化肥、农药等化学物质的长期过量使用，导致土壤退化、重金属残留超标、环境污染和食品安全问题越来越严重。与此同时，城镇居民收入的增加，人们生活水平的不断提高，在饮食方面，不再单单只为吃饱，而是更加注重食品的卫生性、安全性、保健性。农产品的市场供给摆脱了紧缺的状况，由供不应求向供大于求转变，消费者不23、再追求大宗的农产品，而是注重天然、保健的农产品。因此，发展现代化绿色有机农业将是农业发展的主导模式。一、项目建设的背景1、国家坚持把加快推进农业现代化作为主攻方向“十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，也是加快推进农业现代化、建设社会主义新农村的重要时期。“十一五”以来，中央坚持把“三农”工作作为全党工作的重中之重，不断完善强农惠农政策，加大“三农”投入力度，在各级各部门和亿万农民群众的共同努力下，农业和农村经济克服严重自然灾害和国际金融危机等影响，实现了持续稳定发展，完成了“十一五”规划确定的主要目标和任务。粮食连年增产，总产连续4年保24、持在5亿吨以上，粮食综合生产能力稳步迈上了万亿斤新台阶。“菜篮子”产品供应充足，满足了市场多样化需求。农民收入较快增长，先后跨越4千元、5千元大关，年均实际增长8.9%，增速超过“七五”以来各个时期。农业物质技术装备条件明显改善，农业科技进步贡献率和农作物耕种收综合机械化水平均达到52%，分别增长4个和16个百分点，标志着科技已成为我国农业发展的主要推动力量，农业生产方式正由千百年来人力畜力为主转入以机械作业为主的新阶段。农业农村改革开放取得新成就，农村土地承包关系继续保持稳定，土地流转平稳有序，家庭农（牧）场、种粮大户不断涌现，农民专业合作社达到37万多家，农业产业化经营组织达到25万个，新25、型农业生产经营主体逐步发展壮大；农产品进出口贸易额突破1000亿美元，我国已成为世界上第三大农产品贸易国。农村二三产业快速发展，农产品加工业产值与农业总产值之比提高到1.7：1；乡镇企业增加值超过11万亿元，年均增长12.9%；休闲农业年接待游客超过4亿人次，营业收入超过1200亿元；农林牧渔服务业总产值超过2300亿元，比2005年增长110%以上。社会主义新农村建设开创新局面，农村基础设施和教育、卫生、文化、社会保障等社会事业加快发展，村容村貌明显改观，涌现了一大批示范典型。农业和农村经济发展取得的巨大成就，为我国成功应对各种困难和风险，保持经济社会平稳较快发展奠定了坚实基础。“十一五”是26、极不平凡的五年，是现代农业加快发展、新农村建设扎实推进的五年。实践表明，要保持农业和农村经济又好又快发展，必须深入贯彻落实科学发展观，全面落实“重中之重”战略思想，完善强农惠农政策，健全农业支持保护体系；必须坚持立足国内保障粮食基本自给的方针，切实加强农业基础设施和装备建设，不断提高农业综合生产能力和抗风险能力；必须坚持强化农业科技创新和推广服务，切实增强农业科技支撑能力，推动农业和农村经济发展方式转变；必须坚持和完善农村基本经营制度，推动农业生产经营体制机制创新，不断增强农业和农村经济发展活力；必须坚持统筹城乡发展方略，深入推进社会主义新农村建设，加快形成城乡经济社会一体化发展新格局。“十二27、五”时期，世情、国情、农情将继续发生深刻变化，我国农业和农村经济发展仍然处于可以大有作为的重要战略机遇期，同时也面临着诸多风险挑战。党中央、国务院高度重视“三农”工作，把发展现代农业作为加快转变经济发展方式的重大任务，把同步推进工业化、城镇化和农业现代化作为政策导向，把统筹城乡发展作为全面建设小康社会的根本要求，全社会关心农民、支持农业、关注农村的氛围更加浓厚，农业和农村经济发展的环境条件更加有利。一是我国已进入以工补农、以城带乡的发展阶段，2010年国内生产总值超过39万亿元，财政收入突破8万亿元，综合国力和财政实力不断增强，强农惠农力度将持续加大。二是我国工业化已进入中期阶段，“十二五”时28、期城镇化率将超过50%，对农业和农村经济发展的拉动作用将更加明显。三是经济结构战略性调整不断深化，扩大内需战略全面实施，城乡居民消费结构加快升级，农业和农村经济发展的空间将更加广阔。四是农村改革深入推进，体制机制不断完善，农业和农村经济发展的制度基础更加坚实，发展活力将进一步增强。但是，我国农业现代化滞后于工业化、城镇化的问题相当突出，农村发展滞后、城乡发展不协调越来越成为我国现代化建设的关键制约。一是农业发展的基础尚不稳固。农业基础设施薄弱、物质装备水平不高、科技自主创新能力不强、公共服务和社会化服务滞后、组织化程度较低等问题突出，在资源短缺与环境约束加剧、农产品需求刚性增长、国内外传导联动29、和相互影响日益加深的背景下，保障农产品供求总量平衡、结构平衡、质量安全和生态安全的压力增大。二是农村生产要素流失严重。在工业化、城镇化快速发展中存在着耕地占多补少、占优补劣和非农化、非粮化现象；随着农村劳动力大量转移，农村劳动力已进入总量过剩与结构性短缺并存阶段，关键农时缺人手、现代农业发展缺人才、新农村建设缺人力问题凸显；农村资金外流、金融服务供给不足问题依然突出，加快建立城乡要素平等交换和合理补偿机制的要求更加迫切。三是促进农民持续较快增收难度增大。农业生产进入高成本阶段，金融危机后农民外出务工增速放缓，城乡居民收入差距扩大的趋势尚未遏制，缩小城乡差距任务艰巨。在工业化、城镇化深入发展中同30、步推进农业现代化是“十二五”时期的一项重大任务，必须按照高产、优质、高效、生态、安全的要求，加快转变农业发展方式，深入实施科教兴农和人才强农战略，强化基础设施和物质装备条件建设，促进农业生产经营专业化、标准化、规模化、集约化，提高农业综合生产能力、抗风险能力和市场竞争能力。本项目将充分利用农村土地资源，引进农业资本，完善现代农业产业体系，推进农业结构战略性调整，提高农民职业技能和创收能力，千方百计拓宽农民增收渠道，促进农民收入持续较快增长；加强农村基础设施建设，推进城乡经济社会发展一体化。2、中共湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅积极推进农村土地承包经营权流转，促进农业适度规模经营为进一步优31、化农业生产要素配置，提高农业产业化经营水平，促进农民增收，省委、省人民政府关于积极推进农村土地承包经营权流转，促进农业适度规模经营提出意见。1）、农村土地承包经营权流转的总体要求和基本原则1总体要求。全面贯彻落实党的十七届三中全会和省委九届六次全会精神，以科学发展观为指导，以农村土地法律法规为依据，以维护农民土地承包权益为核心，以稳定并长久保持农村土地承包关系不变为基础，以合理配置农村土地资源、促进农业产业发展和农民增收为目标，建立“政府引导、市场调节、农民自愿、依法有偿”的流转机制，健全农村土地承包经营权流转市场，加强农村土地承包经营权流转管理服务，不断创新农业生产经营方式，进一步提升农业适32、度规模经营水平。2基本原则。第一，稳定放活原则。坚持家庭承包经营制度，保持第二轮土地承包的长期稳定，稳定现有土地承包关系。鼓励创新农村土地承包经营权流转机制，进一步放活农村土地承包经营权，探索农业生产经营新形式。第二，依法自愿原则。农村土地承包经营权流转不得改变土地集体所有的性质，不得改变土地的用途，不得损害农民土地承包权益。充分尊重农民意愿，不得强迫或阻碍农民流转土地。第三，有偿协商原则。充分发挥市场配置资源的作用，引入市场机制推动农村土地承包经营权流转，不得采用行政手段包办代替。流转的条件、方式、期限、价格由流转双方自主协商，流转的收益归承包农户所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。第四33、，规范有序原则。坚持因地制宜，从实际出发，既要积极稳妥有序推进，又要加强管理、指导和服务。2）、创新农村土地承包经营权流转机制1全面落实农村土地承包经营权。在第二轮农村土地承包关系得到全面确定并总体稳定的情况下，抓紧做好后续完善工作，全面推进集体林权制度改革，依法明晰林地承包经营权，将农村土地承包经营权证和林权证全面发放到户，为农村土地承包经营权流转奠定基础。认真清理、规范整理和永久管理好农村土地承包档案资料。建立农村土地承包经营权登记制度，因农村土地被依法征收或征用、农户土地承包经营权被依法收回或调整等，导致农户承包地发生异动的，发包方应根据管理权限到县级农村经营管理部门或林业行政主管部门办34、理土地承包经营权证或林权证变更登记，变更情况应及时张榜公布。进一步完善农村土地承包经营权权能，2009年，在长株潭“两型社会”综合配套改革试验区开展农村土地承包经营权抵押和农民以土地承包经营权换城镇社会保障试点。2积极推行多种农村土地承包经营权流转形式。鼓励农民采取转包、转让、出租、互换、入股等形式流转土地承包经营权。支持农民以土地承包经营权入股组建农村土地股份合作社。积极发展专业大户、家庭农林牧渔场、农民专业合作社和公司企业等规模经营主体，探索发展多形式、多途径、多领域的农业适度规模经营模式。鼓励林地承包经营权和农村“四荒”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩，下同)资源依法流转，承包期内承包者对其承包35、经营的林地和“四荒”资源依法享有转包、转让、出租、入股、拍卖、继承、抵押等权利。鼓励农民自愿将剩余承包期的土地承包经营权一次性流转，鼓励长期外出迁入城镇并有稳定职业和固定住所的农民自愿有偿退出土地承包经营权。外出务工农民可以将承包土地委托给村组集体组织或土地流转服务组织，并由其代为组织流转。对承包土地全部委托给乡镇、村土地流转服务组织，且流转期限在5年以上的农户，各县市区要结合实际，制定鼓励政策。有条件的县市区可将土地长期流转出去的农民纳入农村社会养老保障体系。3充分发挥村组集体组织在推进农村土地承包经营权流转中的作用。村组集体组织要切实加强对农村土地承包经营权流转的组织、引导、协调和服务。在36、征得农民书面同意和委托后，村组集体组织或土地流转服务组织可以通过多种形式，进行土地的统一流转。对依法收回的承包地和农民自愿放弃的承包地以及新增耕地，可由村组集体组织或土地流转服务组织统一流转，也可发包给农户进行承包经营。认真做好撂荒土地流转工作，引导农民自愿将撂荒土地流转出去。鼓励各类规模经营主体承租、经营撂荒土地。对撂荒一年以上的承包土地，村组集体组织可组织代耕，代耕收入及国家的各种补贴归代耕者所有。对举家长期外出且失去联系农户的撂荒土地，可由村组集体组织代为流转，但不得改变土地承包关系。4大力支持各类经营主体参与农村土地承包经营权流转。鼓励结合优势特色产业、主导产业，成片集中流转承包地，发37、展农业适度规模经营。鼓励社会资本和城市工商企业到农村租赁农户承包地投资农业规模经营项目，兴办或与农民联办农业企业。对社会资本、城市工商企业参与农村土地承包经营权流转，领办或与农民合办专业合作组织的，同等享受国家扶持农民专业合作组织发展政策，其利用流转土地依法兴办的农业企业，可享受国家扶持民营企业和中小企业发展的有关优惠政策。支持农民专业合作社承租和连片开发经营农民流转土地。本项目意在以“探索农村经济发展新模式，实现农村土地流转形式的成功嫁接，构建新农村建设光辉典范”为目标，广拓渠道吸引投资，促进农村经济腾飞与城市同步发展，提高农民生活水平，进而形成“农民增收、投资方盈利、政府创收、县域经济发展38、”的多赢格局。3、宁乡从农业大县向农业强县转变从2004年开始，中央连续四年出台“一号文件”，指导“三农”工作。围绕促进农民增收，提高农业综合生产能力，建设社会主义新农村以及发展现代农业等中心提出了具体的指导意见。“三农”问题，备受中央牵挂。而宁乡作为传统的农业大县，县委、县政府始终对农业高度重视。多年来，决策者们思考并努力践行的是宁乡农业如何从刀耕火种中走出传统，实现由农业大县向农业强县、由传统农业向现代农业的转变。回眸宁乡近十年来农业发展轨迹，我们能清晰地感受到转变的脉络。10年来，全县农业总产值由2002年的347869万元增加到2012年的128.04亿元；全县农民人平纯收由2002年39、的3001元增加到2012年的13763元。 10年来，宁乡致力于产业结构调整，种、养产业全面推进。种植方面已形成优质稻、烟叶、茶叶、蔬菜、花卉苗木等规模产业；养殖方面已形成了生猪、家禽、水产等拳头产业。2012年实现农业总产值128.04亿元，比上年增长5%。其中种植业产值64.95亿元，增长4.1%；林业产值3.65亿元，增长7.6%；牧业产值52.98亿元，增长4.9%；渔业产值4.62亿元，增长8%；农林牧渔服务业产值1.84亿元，增长8.1%。全年粮食种植面积193.69万亩，其中稻谷种植面积179.6万亩。蔬菜种植面积59.15万亩，增长5%；烟叶种植面积9.6万亩，增长9%；油料40、种植面积10.95万亩，增长41.7%。主要农产品产量稳中有增，全年粮食总产量85.25万吨，与上年持平；烟叶1.4万吨，增长8.5%；蔬菜136.8万吨，增长5%；油料1.44万吨，增长24.1%；全年出栏肉猪241.69万头，增长3.3%；出笼家禽4122.55万羽，增长3%。全县年末农机总动力157.57万千瓦，比上年增长1.5%。共有联合收割机4182台，大中型拖拉机1471台，小型拖拉机7001台，插秧机306台,分别比上年增加316台、60台、898台、33台。水稻耕、种、收综合机械化水平达到69.4%，比上年提高0.3个百分点。农村基础设施加快改善，全年实现水利建设投入6亿元，治41、理病险水库31座，清淤山塘1.36万亩，安全饮水解困10.4万人。新建改造农村公路610公里，整修加固危桥23座，为1.58万户偏远乡镇群众开通电视信号。新建户用沼气池1927口，养殖小区联户沼气工程15处。4、行业背景从发达国家农业发展的历史看, 当农业发展到较高水平后,工商资本,金融资本的进入是大势所趋。资本的进入，带来现代生产要素。中国农业正在从传统农业向现代农业迈进,现代农业最突出的特点就是资本农业, 以资本为纽带引入大量现代生产要素。目前,我国强农惠农政策和农业发展框架已经基本确立,但农业发展活力不足,土地,劳动力,资金三大要素外流问题依然突出。中国农业的资本时代正在到来。国际资本和42、国内工商资本进入农业, 这是国内外共同的市场规律,不可阻挡。目前,我国农业已形成对外开放格局,特别是在加入WTO后,对农业开放做出了一系列承诺,各项准入限制正逐步取消；同时,国内农产品市场体系已大大发展,农产品期货市场和各种现货市场已较为完备。这一切,为资本的进入铺平了道路。资本像一个纽带,聚集着人才,管理,技术,资金,涌动着勃勃生机,带给传统农业效率更高的生产模式。与我国农村种地主要靠386199(妇女,儿童和老人)部队迥异的是, 农业跨国公司里充斥着大批专业的硕士,博士。世界第三大果商澳门恒河果业在重庆江津区投资,与农民合作建设柑橘基地,从美国,澳大利亚,南非等国带来70多个优良品种。这些43、品种都申请了专利保护,几乎覆盖了全球各大区域,不同时段,一下子将我国的柑橘品种水平提高了几十年。目前，中国三农问题大致为:中国农民问题主要是低收入,农业问题主要是低生产率,农村问题主要是疲弱的基础设施，而解决思路是发展提高组织化水平和科技水平,资本显然可以成为一个强大的助推器。5、农村旅游、休闲度假旅游兴盛随着我国经济的持续快速增长和人民生活水平的不断提高，在传统的观光旅游持续增长的同时，休闲度假旅游得到快速发展。现今世界，休闲度假旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业。我国休闲旅游业在经历以观光为目的的初级发展阶段后，休闲度假式旅游及其它商业性旅游将成44、为旅游消费的主流，休闲度假产业掘金时代真正开始。中国是休闲度假发展的一个巨大潜力市场，旅游休闲度假资源体系在全国各区域形成一张巨大的网，旅游风景区（景点）、休闲度假区、大型休闲娱乐度假地、度假酒店（度假村、度假俱乐部、度假公寓）等应运而生，休闲度假、旅游房地产、分时度假等模式也随之发展，旅行社营销网络、网络媒体、传统旅游产业公司、营销销售代理等中介相关机构大量介入，极大的促进了休闲度假产业的形成与发展，并有加速发展的趋势，中国发展休闲度假的时机已经成熟。随着我国元旦、春节、五一、十一、清明、中秋、重阳、双休日等假日大幅度延长，城市及乡村休闲度假、风景旅游胜地度假、假期休闲度假、运动健康休闲度假45、驾车休闲度假、家庭交友休闲度假等丰富多彩的休闲度假形式大量涌现。在竞争激烈的现代社会, 都市人更加向往田园牧歌式的生活,“开轩面场圃, 把酒话桑麻”的生态旅游已成为都市人假日、周末休闲娱乐的一种独特的旅游形式。随着经济的快速增长和城市居民生活水平的大幅提高，消费能力的极大增强，居民对娱乐休闲等精神生活的需求也随之急剧增长，给生态旅游的发展提供了巨大的契机。图2-1 全国农业旅游示范点结构示意图二、项目建设的必要性1、公司发展土地流转信托业务的需要在经历过近几年的高速增长之后，信托资产规模目前接近十万亿元，信托行业的业务增速开始放缓。而随着券商和基金子公司的类信托业务的开展，以及监管机构对信托46、公司开展地方融资平台业务进行窗口指导，信托公司开辟新的业务增长点显得尤为重要。在此背景下，土地流转信托成为一个市场容量很大的业务领域。土地流转信托是指将农村土地使用权（包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权）作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，然后通过货币化、证券化的方式实现信托财产的票据化和标准化设计，农民凭证定期领取收益。未来极有可能出台规范土地流转的土地改革方案配合城镇化建设，全国各地有可能像当年土地承包责任制那样掀起农用土地流转热潮。今年10月10日，中信信托发行的首单土地流转信托产品正式成立，标志着信托行业开始驶入土地流转信托“蓝海”。公司在宁乡金洲新区47、建设农业投资基地，有利于更加贴近农村，实地观察研究农村、农业、农民，有利于通过自身实践探索开展土地信托业务的有效模式，为湖南信托公司发展土地信托业务积累经验。2、实现固有资产保值增值的需要宁乡金洲新区是宁乡县为提升区位交通优势，提升产业层级，加快东进融城步伐，在县城东部新建的产业园区。金洲新区总体规划面积55.6平方公里，一期开发面积33平方公里，经金洲大道、长常高速、三一九国道等与市区快速融合，2008年长沙市委、市政府在长沙大河西先导区建设总体方案中已明确金洲新区为大河西先导区着力建设的高新产业区。2012年9月，湖南省发改委批复了金洲新区工业集中区的发展规划，规划中明确提出：工业集中区248、015年规划面积为1200公顷，力争实现工业总产值1000亿元；2020年规划面积为2500公顷，力争实现工业总产值2600亿元。本项目农业基地距离金洲新区管委会只有3公里，购买建设用地21.1亩，建筑面积6010平米。未来随着金洲新区工业集中区的迅猛发展，土地升值潜力巨大。经过近几年的高速发展，湖南信托公司目前净资产已超过18亿元，但固定资产只有1000万元，且90%以上为二十多年前购入的员工宿舍。因此，适度提高公司不动产在固有资产中的比重、优化固有资产配置结构很有必要。而拥有良好的升值潜力的农业基地不仅能满足这一要求，还能实现公司固有资产的保值增值。3、建设高素质的员工队伍的需要信托业是知49、识和资本密集型产业，信托公司最根本的核心竞争力是拥有高素质的员工队伍。随着业务量的快速增加，公司的员工数较三年前已经翻番，目前已达121人。绝大多数新员工都是刚从大学毕业或从其他行业转到信托行业，需要学习大量的信托知识和经历较长时间的培训。信托的魅力在于其无限制的想象力，只有不断进行产品创新，信托业才能持续发展。除土地信托外，家族信托、并购信托、公益信托以及高端客户财富管理都是我司着力发展的新业务领域。为进行产品创新，培育新的业务增长点，我司需要组织现有员工不断的学习。学习的形式包括互相交流、专题培训、召开信托行业业务研讨会等。农业基地除农业养殖和农业种植功能区外，还将建设员工劳动、运动健身、50、拓展训练、开会和培训的场所，为员工培训和学习提供良好的环境。4、探索现代农业产业化经营的需要近年来，我国食品安全事件频繁发生，从三聚氰胺、瘦肉精到塑化剂，导致人们对吃得是否放心越来越重视。民众对于无污染、安全、优质、营养的绿色食品的需求越来越大，以生产绿色食品为主要经营目标的现代农业前景广阔。建设农业基地，生产无农药、无化肥残余的绿色食品，尝试现代农业产业化经营，未来将成为公司新的业务增长点。三、项目建设的可行性1、政策支持“十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，也是加快推进农业现代化、建设社会主义新农村的重要时期。党中央、国务院高度重视51、“三农”工作，把发展现代农业作为加快转变经济发展方式的重大任务，把同步推进工业化、城镇化和农业现代化作为政策导向。2、组织支持为保证现代农业产业投资基地顺利实施，建设单位组成专门的项目指挥部，加强领导和指挥协调，加强联系和沟通，加快建设进度，确保项目顺利完成。3、技术支持本项目为现代农业产业投资基地建设，建设单位将选择具有专业资质和雄厚实力的设计公司进行项目的总体规划方案策划、各功能布局的设计等；工程实施阶段，通过公开招标形式最优选择施工单位进行建筑物、道路交通的建设。4、资金支持湖南格瑞农业投资有限责任公司为湖南省信托有限责任公司为发展土地流转信托、开展农业产业化经营而成立的子公司，注册资本52、为人民币1000万元，湖南信托公司目前净资产已超过18亿元，资金实力雄厚。5、民众支持本项目集中整合农村土地资源，实施农业产业化、现代化、标准化，发展农村生产力；增加农民收入，提高农民生活水平；完善道路交通设施、供水、供电、绿化亮化等工程，改善农村基础设施条件；增加各类卫生设施等，促进农村社会事业发展等，得到了金洲新区新塘冲居民的积极支持。综上所述，本项目的建设是可行的。四、项目建设的意义1、有利于统筹城乡发展，改善民生，全面建设小康社会2007年12月14日，长株潭城市群被批准成为“全国资源节约型和环境友好型社会”建设综合配套改革试验区；2008年1月8日，长沙市委决定,在长沙市河西的大片区53、域建设“两型社会”综合配套改革试验区的先导区；2005年年底，中共宁乡县委、宁乡县人民政府及130万宁乡人民万众一心建立的宁乡金洲新区，是宁乡对接长沙的主力发展平台，宁乡县金洲新区均列入了以上规划范围。统筹城乡经济社会发展，是加快城市化进程，全面建设小康社会，推进“两型社会”先导区跨越式发展的重要手段。实现新世纪新阶段的奋斗目标，必须突出加快城市化进程这条主线。加快城市化进程是统筹城乡经济社会发展的迫切需要，是全面建设小康社会的必由之路。通过加快城市化进程，为我们创造了巨大的发展空间，可以增强宁乡县的承载、集聚和辐射能力，充分发挥宁乡县金洲新区在城乡一体化进程中的带动作用。现代农业产业投资基地54、是在城乡一体化建设过程中缩小城乡差别、切实解决“三农”问题，改善农民生活条件的有利措施。按照统筹城乡发展，推进城乡一体化战略，以完善城乡规划为先导，以深化城乡配套改革为动力，坚定不移地推进工业化、城市化和市场化，加快农业农村现代化，进一步优化生产力和人口空间布局，推进城乡资源要素合理流动，形成以工促农、以城带乡、以乡促城发展的新格局。统筹城乡发展带来经济的快速健康发展，将极大的提高城市的综合竞争力，带动周边区域特别是农村发展。经济增长将给老百姓带来更多的实惠。现代农业产业投资基地，可以提高土地集约化利用水平，转移农村富裕劳动力。项目实施将使宁乡农村面貌、人民群众生活环境、配套设施都更加优化，让55、更多的农民在经济发展中得到利益。2、有利于改变城乡二元化结构，促进城乡共同发展党的十七大报告提出，要建立以工促农、以城带乡长效机制，形成城乡经济社会发展一体化新格局。这是党中央对统筹城乡发展提出的新方针和新要求。统筹城乡发展，是一项具有全局性、战略性和根本性的工作，是推进科学发展、构建和谐社会的重要实践活动。树立以人为本，坚持全面、协调和可持续的发展观是我国当前重要的发展战略。城市化发展滞后，制约了农民向城市和非农产业的有序、有效转移。目前农村居民的生产、生活条件较差，农村基础设施落后，随着产业结构调整和城市化进程的加快，农村城市化进程中失地农民的就业问题也日益凸现。根据宁乡县城总体规划，在中56、心城区域内通过城乡一体化建设，改变城乡二元化结构，使原属于城区边缘的农村转变为城市区。通过现代农业产业投资基地，完善农民配套基础设施，提高农民生活水平，促进社会经济全面、协调和可持续发展。宁乡是典型的城市带动农村的二元结构，是湖南省人口稠密地区，农村人口比例约占三分之二，人多地少的矛盾非常突出，“三农问题”是宁乡进一步发展中最为突出的问题。近年来，宁乡县作为全国建设社会主义新农村的试点区域，经过积极探索和辛勤努力，按照推进城乡一体化的总体要求，因地制宜，探索出了一条农民就地市民化、实现城乡一体化的路子，在社会主义新农村建设工作上取得了重大突破和明显成效，已经走在全国各省市的前列。发展不足和城乡57、发展不平衡，是宁乡面临的主要矛盾。统筹城乡经济社会发展、深入实施城乡一体化发展战略，是事关宁乡长远发展的重大战略，是破解城乡二元分割体制、解决“三农”顽症、实现城乡同发展共繁荣的有效途径，对加快建设和谐宁乡具有重要意义。宁乡县从正式实施统筹城乡经济社会发展、推进城乡一体化战略开始，便将其作为促进城乡统筹发展、打破城乡二元结构、实现社会和谐稳定的重要手段。统筹城乡经济发展是推进城乡一体化的新思路、新机制，宁乡要在全省率先实现现代化，必须使农村发展起来，促进社会经济全面协调发展。现代农业产业投资基地的引导效应和启动作用是十分巨大的，产生的聚集效应是显著的，项目对实现城乡共同发展共同繁荣，促进社会经58、济全面协调发展具有重要的现实意义。3、为农业带来现代生产要素和现代组织方式，带动农业经济高效发展。带来现代生产要素和现代组织方式。中国农业正在从传统农业向现代农业迈进,现代农业最突出的特点就是资本农业, 以资本为纽带引入大量现代生产要素。目前,我国强农惠农政策和农业发展框架已经基本确立,但农业发展活力不足,土地,劳动力,资金三大要素外流问题依然突出。 资本像一个纽带,聚集着人才,管理,技术,资金,涌动着勃勃生机,带给传统农业效率更高的生产模式。中国农民问题主要是低收入,农业问题主要是低生产率,农村问题主要是疲弱的基础设施。而解决思路是发展提高组织化水平和科技水平,资本显然可以成为一个强大的助推59、器。现代农业产业投资基地，通过完善基础设施和公共服务设施，建成道路交通体系和销售服务网络，建立区域物流集散中心，辐射县区所有乡镇，打造商流通道，形成城乡一体的物流配送体系，使更多的农产品进入全国市场，争取打入国际市场；现代农业产业基地的建设，加快了现代农业科技人才和农业技术的引进，使金洲新区新塘冲传统农业向现代化、规模化、标准化农业迈进，有效增强了支撑农业和农村发展的能力。这些现代生产要素和现代组织方式的引入，带动农业经济高效发展。4、是宁乡县农业农村发展的现实需要。本项目以党的十七届三中全会关于推进农村改革发展若干重大问题的决定为指针，是推进社会主义新农村建设和统筹城乡协调发展的探索和实践，60、是宁乡县改革和发展的一项重大任务，是宁乡县农业农村发展的现实需要。通过国土综合规划，有效整合资源，实现产业发展、环境提升和品牌打造，促进新农村建设和社会各项事业全面发展。本项目是以社会主义新农村改革与发展试点项目是以发展为目标、以改革为动力、以项目为载体的一个极具创新理念和时代意义的重大项目，对新农村建设及探索农村土地流转的新体制和农村经济发展的新模式，具有非常重要的意义。项目的建设将推动绿色湖南建设，为湖南农业的发展指引方向。第三章 地区社会经济发展状况一、长沙市社会经济发展状况1、长沙概况长沙市，简称长沙，是中国湖南省的省会，是湖南省政治、经济、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中国中西61、部地区最具竞争力城市，是我国南方重要的中心城市，别称“星城”“天下潮都”，位于湖南省东部，湘江下游长浏盆地西缘国家首批历史文化名城，国家级综合配套改革试验区之一，国家级两化融合试验区之一,国家级重点开发区域，享有“中国快乐之都”和“中国力量之都”美誉。长沙市南接株洲市和湘潭市，西抵娄底市，北达岳阳市、益阳市，东挨江西省宜春市、萍乡市。地理坐标为东经111531145，北纬27512840，东西长约230公里，南北宽约88公里。长沙市总人口7044118人，户籍人口为6511888人；其中长沙市区面积1938平方公里，长沙市区人口约363万，望城并入长沙城区后建成区面积约为320平方公里。2、人62、文历史1520万年前，长沙地区开始有人类活动。约7000年前，长沙开始形成村落。约2400年前的春秋战国时期楚国于长沙建城。一直到今天，城址一直未变，2000多年前的道路甚至与今天所在位置的街巷依然重合，故此长沙成为中国历史上最长时间在同一地址建城的城市之一。不同的历史时期，长沙曾有“临湘”、“潭州”古称；唐宋和明清时期的长沙，其经济和文化为其历史上最为繁荣的时期。“长沙”之名有据可查的最早见于逸周书王会关于贡品“长沙鳖”之说，距今3000多年。商周时期的宁乡县炭河里遗址出土的四羊方尊等青铜器反映了当时的长沙地区与中原有一定的联系。长沙约有2400年建城史，在春秋战国时期始建城，属楚国。“长沙63、，楚之粟也。”楚成王时设置黔中郡，长沙为其辖域。秦始皇统一中国，长沙郡为秦36郡之一，这是长沙以中国行政区划名称载入史册的开始。两汉时期，长沙为长沙国的都城。东汉初期废“长沙国”改立长沙郡。三国和西晋时期，长沙为郡治，属古荆州。西晋后期和南北朝时期，长沙为郡治和湘州制所。隋前期撤郡，长沙为潭州总管府；后期改州为郡，长沙又为长沙郡郡治。唐朝时设潭州治所，曾属江南道、江南西道。唐朝五代时期的长沙窑，曾兴盛一时，成为釉下彩的发源地。五代十国时期长沙为楚国国都，这也是唯一以长沙为都城建立的国家。宋时长沙为潭州治所。北宋设岳麓书院，将长沙的文化和教育推向鼎盛时期。元朝1274年时改为潭州路，湖广行省治所64、。1281年仍为潭州路，湖南道宣慰司治所，隶属湖广行省；元文宗天历二年因“天子临幸”而改名天临路，元末改潭州府治所。明初改为长沙府治所，隶属湖广布政使司。清朝康熙三年建“湖南省”，长沙同为长沙府府治和湖南省治。明清时长沙有四大米市和四大茶市之称，为中国最重要的米市之一。清朝末年，曾国藩成为“湖南第一人”，当时的长沙府涌现出中国历史上重要的人物，如曾国荃、左宗棠、胡林翼等消灭太平天国，发动洋务运动，收复新疆等，对晚清的中国造成深远的影响。清朝末年到民国初期，长沙成为重要的政治和革命活动地。戊戌变法的陈宝箴、谭嗣同，在长沙兴办时务学堂。之后自立军起义、华兴会、公祭陈天华和姚宏业、浏萍醴起义、抢米风65、潮，都是很有影响力的活动。黄兴在清朝末年进行了一系列的反清活动，为中华民国的建立作出了重大贡献。民国二十二年长沙县、市分治，设长沙市，为湖南省辖市，长沙一直作为湖南省会至今。长沙在民国时依然是中国政治的革命中心之一。1911年10月22日，焦达峰、陈作新为首的起义新军光复长沙。1915年，曾就读于时务学堂的蔡锷发动了护国运动。1919年，长沙派送大批五四青年赴法勤工俭学，长沙也是共产主义小组的成立地之一。毛泽东、何叔衡、任弼时、蔡和森、向警予等一批中共早期领导人都在长沙读书或者从事政治活动。1927年毛泽东发动秋收起义，并试图攻打长沙；失败后他转向了“农村包围城市”的现实方针。1949年8月566、日，长沙正式建立共产党政权，中华人民共和国建国后长沙开始重建与发展。长沙作为中华人民共和国主要创始人之一的毛泽东早期读书和从事革命活动的地方，被认为是革命圣地。改革开放初期的1980年代，长沙经济开始和沿海城市的差距逐步加大；1990年代后期，长沙开始进入快速发展时期，成为中西部重要的中心城市。2007年年底，长沙同湘潭、株洲被国务院批准为长株潭“资源节约型和环境友好型社会”综合配套改革试验区，成为中国中部崛起的重要引擎。3、自然资源条件长沙市的河流大都属湘江水系，支流河长5公里以上的有302条，其中湘江流域289条。按支流分级：一级支流24条，二级支流128条，三级支流118条，四级支流3267、条；另有13条属资江水系；形成相当完整的水系，河网密布全市。年平均地表径流量82.65亿立方米，径流深550850毫米。湘江流经长沙市的常年径流量年均692.50亿立方米，全年可通航。全市水能蕴藏量24.53万千瓦，地下水总储量9.35亿立方米/年，为长沙市提供了丰富的水资源，但现仅利用16.72%。长沙水文特征：水系完整，河网密布；水量较多，水能资源丰富；冬不结冰，含沙量少。长沙属亚热带季风气候，四季分明。春末夏初多雨，夏末秋季多旱；春湿多变，夏秋多睛，严冬期短，暑热期长。全年无霜期约275天，年平均气温16.817.2，极端最高气温为40.6，极端最低气温为12。年平均总降水量1422.468、毫米。水资源以地表水为主，水源充足，年均地表径流量达808亿立方米。 除了湘江外，还有汇入湘江的支流有15条，主要有浏阳河、捞刀河、靳江和沩水河。最大的水库为宁乡县境内的黄材水库和浏阳市境内的朱树桥水库。4、经济条件发展现状2012年实现地区生产总值（GDP）6399.91亿元，比上年增长13.0%。分产业看，第一产业实现增加值272.31亿元，增长4.0%；第二产业实现增加值3592.52亿元，增长14.5%，其中工业实现增加值3051.94亿元，增长15.7%；第三产业实现增加值2535.08亿元，增长12.0%。第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.2、8.0、4.8个百分点，三次产业69、对GDP增长的贡献率分别为1.2%、61.5%、37.3%。按常住人口计算，人均GDP达89903元，比上年增长12.1%。三次产业结构调整为4.3：56.1：39.6。全部工业增加值占GDP的比重达47.7%。全市非公有制经济实现增加值3914.05亿元，占GDP的比重达61.2%。2012年财政总收入796.58亿元，比上年增长15.6%，其中公共财政预算收入490.65亿元，增长15.2%。公共财政预算支出616.59亿元，增长18.4%。图3-1 长沙在湖南的区位 图3-2 长沙市市域城镇体系规划图二、宁乡县社会经济发展状况1、宁乡在长沙的地位宁乡行政隶属长沙，是长沙新区的重要组团，这70、使宁乡利用省会和国家级两型社会综合配套改革试验区的优势，在吸纳外来投资、争取国家省市支持等方面具有其他地级市和县（市）无可比拟的优势。 宁乡是长沙的西大门，是一体化中长株潭通往湖南五分之三以上地区的第一驿站，也是粤、港、澳和东南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必经之路，这使宁乡成为重要人流、物流、信息流中心，投资宁乡可以拥有巨大的市场。 宁乡是长沙新区发展空间最广阔的区域。宁乡面积2906k，县城规划面积50k，纳入长沙新城区规划面积420k；辖33个镇、乡,1个国家级经济开发区和1个省级经济开发区；至2012年底末，全县总人口为137.75万人，县城城市建成面积32.8k，常住人口29.8万。图71、3-3 宁乡县所处区位图 图3-4 宁乡在中国的区位2、人文条件先后出土了四羊方尊等2000余件商周青铜国宝，被誉为“南中国青铜文化中心”。 从三国蜀相蒋琬、大理学家张拭，到中共创始人之一何叔衡、前国家主席刘少奇、人民司法奠基人谢觉哉，到原中国科学院院长周光召，宁乡人才辈出。宁乡教育发达，高考升学人数常年居湖南省第一位；每年培养技术型人才3万多人，享有“中国技工之乡”美誉。3、自然资源条件宁乡属亚热带季风气候，四季分明，雨量充沛，历史上从未有过重大自然灾害，得“安宁之乡”而取名。物产丰富，是闻名全国的粮食大县、生猪大县、茶叶之乡，粮食和生猪产量长期居全国十强县之列。矿产资源丰富，重点开发利用的72、有煤、锰、硅、石灰石、花岗岩、温泉等20多种，是著名的“温泉之乡”、“煤炭之乡”和“建材之乡”。境内有沩、乌、楚、靳四大水系和多座大中型水库，水源充足，水质优良。4、旅游资源条件宁乡是中国首批17个旅游强县之一。是中国“红色之旅”的重要线路。刘少奇故居花明楼、灰汤温泉、沩山风景名胜区、密印禅寺、千手观音大佛、千佛洞和众多中国南方乡村特色景点是宁乡主要观光旅游景区。5、经济条件发展现状经济发展概况：宁乡享有“湖南经济四小龙”之美誉，县域经济综合实力居湖南省前三强。宁乡县作为长沙市的卫星城，近几年来总体水平一直呈良好的上升态势，经济总量迈上新台阶。2012年宁乡县实现地区生产总值（GDP）732.73、5亿元，比上年增长14%。其中第一产业实现增加值84.85亿元，增长5%；第二产业实现增加值501.74亿元，增长16.2%；第三产业实现增加值145.91亿元，增长11.5%。县域经济基本竞争力前移7位，位居全国百强第61位，中部第3位。全县三次产业结构由上年的11.8:68.1:20.1调整为11.6:68.5:19.9。工业增加值占GDP的比重为61.7%，比上年提高0.7个百分点。第一、二、三次产业对经济增长的贡献率为4.1%、79%、16.9%，分别拉动GDP增长0.6、11.1、2.3个百分点。2012年宁乡县地方财政收入40.81亿元，比上年增长23.3%，其中公共财政预算收入274、4.49亿元，增长20.2%。公共财政预算支出48亿元，增长34.4%。2012年全国县域经济基本竞争力百强县市排名中，宁乡县晋升全国县域经济百强县市第61位。宁乡县社会经济发展规划主要经济目标：表3-1 “十二五”时期主要指标定位类别指标“十二五”规划目标2009年完 成2010年完成2015年预期年均增长（%）经济发展CDP(亿元)270367.649085015人均GDP（元）293253629661150财政总收入（亿元）14.926518.3825.58528地方财政收入（亿元）10.378414.472719.25324固定资产投资（亿元）700（累计）258.653428512075、社会消费品零售总额（亿元）9899.1311728820外贸总出口（亿美元）0.40.40.388100存款余额16015920070030贷款余额1209711850035结构调整三次产业结构15：55：3014.4:59.6：2612.6:65.8:21.65:63:32高新技术产业增加值占GDP比重（%）2014.2215020旅游产业占全县GDP比重（%）888.31535工业总产值400561800260026规模工业443.2650220029民生改善全县总人口（万人）134136.6137.11390.45城镇登记失业率（%）53.9744城乡基本医疗保险覆盖率95%98%0.676、城镇居民人均可支配收入（元）1465016672188403320312农村居民人均纯收入（元）6350821695302000016城乡养老保险覆盖率70%100%6城镇建设城镇化率（%）4242.3744.565县城建成区面积（k）3260县城人口（万人）3150人均公共绿地面积（）68.61010绿地覆盖率（%）30293240人均道路面积（）12人均居住面积（）3540资源环境万元GDP能耗（吨标煤）1.11671.09450.8624主要污染物排放总量减少（%）-7.8%10%达到国家约束指标工业固体废物综合利用率（%）-85%87%95%（省厅指标值）城市生活污水处理率（%）65777、5%57.6%100%（省厅指标值）城市生活垃圾无害化处理率（%）7598.7%98.8%100%（省厅指标值）森林覆盖率（%）5147.3248.05510.6科技创新研发经费占GDP比重（%）1.51.82.02.5专利授权量增长（%）5080.5808080科技进步对经济增长的贡献率（%）5055606510三、金洲新区社会经济发展状况金洲新区成立于2005年，主要目的是进一步融入长沙、接受省会辐射，加快东部片区开发。金洲新区总体规划面积55.6平方公里，近期开发建设33平方公里，距长沙市区13公里，是宁乡推进县域经济快速发展的主力军，长沙大河西先导区内发展高新技术产业的重要功能区。金洲78、新区自2006年全面启动开发建设以来，围绕新材料、先进装备制造业、光电信息三大主导产业，累计落户项目116个，合同引进资金500亿元，投产企业86家，完成自有投入25亿元，完成固定资产投入150亿元，建设各类厂房超过100万平米。按照打造“宜工、宜商、宜居”工业新城的发展目标，扎实推进基础设施建设和完善综合配套，建设园区路网50公里，其中包括城市快速干道金洲大道10公里，在长常高速上兴建金洲、关山两大互通，核心区范围内的水、电、气等“七通”完善。碧桂园山湖城、澜湾、金洲新城、金洲明珠形成了层次分明的住宅配套区，职业中专、金洲小学、碧桂园国际学校等教育资源配套基本完善，美洲路商业街、碧桂园凤凰酒79、店、安置小区商业点以及建设中的中央商务区为园区企业提供商务、行政配套，一个12平方公里5万人规模的工业新城基本形成。园区拥有三一、碧桂园、伟特家具等5家中国驰名商标企业，圣得西、星港家居等4家企业产品被评为国家免检产品、中国名牌，红宇耐磨、神塑科技、鸿扬家居等12家企业创建了湖南省著名商标、湖南名牌等省级品牌。在品牌战略带动下，2011年9月，金洲新区被国家科技部授牌长沙国家节能环保新材料高新技术产业化基地，是全国节能环保新材料领域唯一的国家级基地；今年2月份，获批湖南省第一批战略性新兴产业类新型工业化产业示范基地，目前，园区正在进行省级工业集中区和省级高新区申报工作，品牌建设有望迈出关键一步80、。六年来，新区投融资主要平台新城公司资产从5000万元发展到29亿元，壮大了50多倍，与长沙银行、宁乡农商行、农发行等多家银行建立战略合作关系，为园区发展提供强力保障。按照长沙市第十二次党代会提出的“推进金洲新区等园区和基地扩容提质，全面提升产业集中度和综合竞争力”的要求，立足“改革新区、经济大区、科技强区”定位，金洲新区重点推进“配套城市化、开发片区化、产业高端化、投资多元化”，不断创新发展模式，加快战略性新兴产业培育，带动金洲镇、夏铎铺镇、历经铺乡以及金洲湖片区协调发展，成为宁乡“打造省会次中心，构建幸福新宁乡，建设全国一流现代经济强县”的主力军。金洲新区是长沙辐射湖南五分之三地区的第一驿81、站，两小时车程可以辐射湖南“3+5城市群”，辐射周边6000万人口。对内交通： 金洲大道、长（沙）张（家界）高速、319国道三条城市快速干道对接长沙主城区。新区距规划中的长沙四环仅3公里。对外交通：京珠西线（京港澳高速公路）距新区8公里；洛湛铁路与石长铁路形成环线，客货站距新区8公里，并可快速联通各大铁路干线。距长沙黄花国际机场50公里，距武广高速铁路和沪昆高铁长沙火车站40公里, 距千吨级深水码头长沙霞凝港仅30公里，集装箱经由上海和珠三角运往世界各地，交通区位得天独厚。城际铁路：国家发改委已正式批复长株潭城市群城际轨道交通网规划，“3+5”（“3”是：长沙、株洲、湘潭；“5”是衡阳、娄底、82、益阳、常德、岳阳）城轨长1200公里，投资1500亿元。长株潭线、长益常线纳入首期建设目标，未来长沙、株洲、湘潭的互通时间缩短到40分钟以内，并将衡阳、娄底、益阳、常德、岳阳纳入1个半小时交通圈。图3-5 金洲新区交通覆盖示意图 第四章 建设内容与工程建设方案一、建设内容根据本项目的总体规划，该项目建设内容包括基础设施、公共服务设施、房屋、绿色有机农业基地等。具体建设内容如下：1.基础设施：包括道路（路基、路面）、绿化景观、亮化、供水、雨污排水、电力、电信、游步道、广场等工程；2.公共服务设施：包括员工健身区（篮球场、网球场、羽毛球场等）、门亭、休息亭、公共卫生间、生态停车场、指示牌、垃圾桶、83、坐凳等；3.房屋建设：包括办公宿舍楼（含研究中心、培训室、会议室等）、专家宿舍等；4.绿色有机农业基地：包括农业种植区（含生态观测亭）、水产养殖区（含水产观测亭）、山地培育区（含山地观测亭）等。二、建设规模项目规划总用地面积约264291.99（约396.436亩），其中道路广场占地面积约10000.00（约15.00亩），绿化景观占地面积（不含自然山体）约12000.00（约18.00亩），游步道占地面积约21000.00（约31.50亩），建筑占地面积约3629.00（约5.44亩），农业基地占地面积约217665.09（约326.496亩）。项目规划总建筑面积约6010.00，其中办公宿84、舍楼建筑面积约4898.00（1栋），专家宿舍建筑面积约772.00（4栋），门亭建筑面积约72.00（2栋），休息亭建筑面积约60.00（4栋），其他建筑面积约208.00（5栋）。具体详见表4-1：表4-1 项目建设内容和建设规模一览表序号指标名称单位数 据备 注1总用地面积m2264291.99约396.436亩1.1道路广场m210000.00约15.00亩1.2绿化景观（不含自然山体）m212000.00约18.00亩1.3游步道m221000.00约31.50亩1.4建筑占地面积m23629.00约5.44亩1.5绿色有机农业基地m2217665.09约326.496亩2总建筑面积85、m26010.002.1办公宿舍楼m24898.001栋2.2专家宿舍m2772.004栋2.3门亭m272.00.002栋2.4休息亭m260.00.004栋2.5其他m2208.005栋三、生产规模1、水稻类：一年两季，每季产量为1200斤/亩，年产量约56.98吨。2、蔬菜类：利用菜地、田地和鱼塘种植，年产量约550吨，其中50吨用于农家田园项目零售。3、水产类：利用现有鱼塘建设跌水特色鱼池养各类鱼类、虾类等，年产量约132吨，其中12吨用于农家田园项目零售。4、水果类：利用现有部分山地种植各类经济果苗，年产量约440吨，其中40吨用于农家田园项目零售。四、规划原则项目规划与建设方案总体86、上坚持以农村经济发展、农村现代化服务为宗旨，正确处理新农村建设和经济发展的关系，促使社会经济产生聚合效应，促进城乡经济融为一体，共生和谐发展，规划原则如下：1、集约土地、科学规划、促进经济的原则充分利用地域丘陵地、山地、岗地及其他用地集约规划，合理布局，结合地缘优势与经济发展目标科学规划立村，谋定未来。2、保护生态、强化环境、固守基本农田的原则对现有地块的主要生态与水域加以保护，并进行环境治理，同时对区域内的基本农田加以保护，构建现代生态农业，提升经济效益。3、突出个性、持续发展的原则高起点规划，坚持特色亮村，与地缘优势及资源有机结合，构筑独特风格的现代新农村，实现长足的持续发展。4、“综合开87、发，有偿使用”原则将市场资本与地域资源进行有效嫁接，共同开发、共生发展、有偿使用，进而加速新农村建设步伐，实现政府倡导的“城乡统筹、合理规划、建设新农村、促进城乡经济发展”的指导思想。五、项目建设定位本项目定位：生态自然的绿色有机农业基地，它的建设顺应现代新型农业的发展，将成为湖南农业的新典范，对建设绿色湖南起着极强的推动作用。六、项目建设目标本项目旨在：实施农业产业化、现代化、标准化，发展农村生产力；增加农民收入，提高农民生活水平；完善道路交通设施、供水、供电、绿化亮化等工程，改善农村基础设施条件；增加各类卫生设施等，促进农村社会事业发展。七、总体规划布局本项目主要分为六大功能区，分别为农业88、种植区、水产养殖区、员工健身区、宿舍区、山地培育区、生态预留地等。 图6-1 项目总体规划布局图八、基础设施建设方案道路工程1、道路系统结构道路系统为方格网式与自由式相结合的道路网结构，方便适用。道路系统分为三个等级：外围车行道：道路红线宽度控制24m，主要为基地进出道路；主要车行道：道路红线宽度控制12m，主要为基地内各功能区之间联系的交通；游步道：主要为基地内各功能区内部交通；2、路面结构表面层：3厚的细粒式沥青混凝土（AC-13）下面层：5厚的中粒式沥青混凝土（AC-20）封 层：1cm改性乳化沥青封层基 层：30厚5%水泥稳定碎石底基层：15cm厚级配碎石3、道路纵断面工程道路纵断面综89、合考虑地形地貌、沿线土地开发、道路排水的要求，同时考虑后期其他道路项目的实施，留有一定的预留段。4、路基设计原则及要求路基设计高程为道路中心线高程。车行道横坡采用1.5%，人行道横坡采用2.0%。边坡坡度填方路基边坡高度小于8m时，边坡坡度11.5,浸水路堤的浸水部分边坡坡度为11.5。挖方路基边坡坡率根据地质条件及边坡高度等情况确定。土质边坡为11.0，石质边坡为10.75。边坡高度大于10m时，每隔8m设置2.0m宽的边坡平台，路堑边沟至坡脚设置2.0m宽的碎落台。路基压实度路基压实度按重型击实标准控制，填方路基路槽顶面以下的0.8m范围内的压实度95%，0.8m1.5m范围内的压实度9390、%，1.5m范围的压实度92%；挖方路基路槽顶面以下的0.3m范围内的压实度95%。路基防护由于道路两侧土地开发工作正在进行，为避免造成废弃工程，路基边坡采用植草防护，仅在道路通过较大的水塘或水库时，设置浆砌片石护坡进行防护。根据本次地勘结果，场地内为耕土、素填土、淤泥、粉土、中砂、和圆砾。根据地层结构，结合拟建物结构特征和设计标高以及荷载要求，本区域路基开挖后其耕土、素填土及淤泥将不复存在或厚度较薄，予以清除，以粉质粘土及以下各层作为路基持力层。对于存在淤泥的路段，采取彻底清淤后，换填粘性土处理。路基排水路堑边沟和路堤排水沟原则上采用梯形沟，考虑新农村建设开发，均设置为土沟，暂不铺砌加固，边91、沟形式为等腰梯形边沟，上宽为1.5m，下宽为0.5m，高度为0.5m。取、弃土处理方案路基土石方以纵向调运为主。道路用地道路用地范围为填方边沟外边缘外2m，挖方边坡坡顶外2m。其他基础设施工程如给水、排水、亮化、综合管线预埋、交通设施等工程参照目前规范标准另行详细规划设计。图6-2 基地内交通路网图排水工程根据本项目所在地段控制性详细规划，排水体制采用雨、污分流制。排水管布置原则在埋深最浅、径流最短的情况下最大限度地重力自流排出该路段服务范围内的雨、污水。雨水量计算雨水设计流量按室外排水设计规范GB50014-2006规定的公式：Qs=qF式中：Qs雨水设计流量（L/S）q设计暴雨强度（L/S92、hm2）径流系数，本工程室外地面取0.65F汇水面积（hm2）宁乡尚无暴雨强度公式，本次设计参照长住建发【2013】213号文件长沙市暴雨强度公式：1、0.25年T10年时Q=【1392.1（1+0.55lgT）】/(t+12.548)0.5452 (L/S.104m2)2、T10年时Q=【1141.9（1+0.54lgT）】/(t+8.277)0.5127 (L/S.104m2)q设计降雨强度(L/s1hm2)；设计重现期：P=2a设计降雨历时：t=t1+mt2 ，m=2地面集水时间：t1=10min汇水面积：F=24867.86m2地面综合径流系数：取=0.65雨水量Q=582.22L/S93、污水量估算按区域120/人确定人口密度，根据人均用水量标准确定给水量后，取污水综合排放系数0.9，计算得出各管段污水转输流量。排水平面设计该路段雨、污水管分别埋设于道路两侧。 雨、污水管在规划路口及其他地段每隔100200m作业设置过路横向排水沟一道，并预设检查井。预留检查井直径1000。排水纵断面设计排水管道内底纵坡大于0.3%，雨水口至检查井之间的纵坡为1%。管道埋置深度满足最小埋深要求。电力工程本项目电力工程主要为电力管线预埋和道路路灯安装等，规划电力工程为600m长电力管线的预埋和基地396.436亩范围内的路灯安装。设计依据城市道路照明设计标准城市工程管线综合规划规范低压配电设计规范94、CIE115道路照明标准建设部关于实施节约能源城市绿色照明示范工程的通知建城200497号文件长沙市市政道路绿色照明设计导则(试行)供电电源：本工程拟新建1座路灯地柜，电源具体引入位置由路灯所及规划部门确认。用电负荷：总负荷为13.45万kwh/a。照明设计照明方式：杆式路灯照明道路照明在两侧车道侧绿化带内设置单杆单臂路灯，杆高11m、15m，臂长1.5m，仰角为10度的路灯，灯杆形式由建设方定。车道侧光源为250W高压钠灯，灯杆间距为35m。所有照明灯具光效不低于110lm/w。照明计算本工程所采用灯具其利用系数取0.4、维护系数取0.75；标准横断面一道路平均照度为37.4lx ，平均亮度95、为2.2cd/m2，功率密度值为1.07w/m2。照明节能灯具控制方式：所有路灯采用时钟控制，灯具分别接入长、半夜回路，分半夜和全夜两级控制。灯具的功率因数补偿达0.9以上。供配电及线路敷设方式路灯线路采用VV-1单芯电缆，三相四线制供电，电缆穿PVC110管外加混凝土包封，埋深为管顶距人行道及车道路面0.7m，沿绿化带内敷设，过道路交叉口及穿越机动车道时采用玻璃钢管(或DN100热浸塑钢管)加混凝土包封保护，管壁厚度不小于5mm。防雷接地采用TN-S接地系统，防雷接地与保护接地共用接地系统，并在路灯基础内预埋接地极，要求接地电阻4欧，邻近的线路共用一根VV-1单芯电缆作接地干线，从路灯变电所96、引出，所有灯杆、灯具应与接地干线可靠焊接，接地干线与路灯基础接地极可靠连接。绿化景观及环境卫生工程本项目规划绿化景观面积为12000.00，包括苗木栽植、绿带建设等；环境卫生包括396.436亩范围内的垃圾箱及垃圾点的设置。将城市化建设空间与自然环境因素有机整合起来，使人与景和谐共处、自然与人文景观相映成趣。1、绿化方案园林绿地是生态系统的重要组成部分，既是生态系统的初级生产者，也是生态平衡的调控者。一定数量和质量的绿地不仅是美化景观和城乡容貌的需要，更是减轻环境污染所必不可少的。绿色植物具有维持碳氧平衡、吸收有害气体、吸滞粉尘、杀灭细菌、衰减噪声、改善小气候等多种功能。 运用生态学原理和生物97、多样性原则，选用乡土树种，建成符合自然条件的各种植物群落，乔、灌、草互相搭配，成片、成林、成块、成群、成丛种植形成密林、疏林草地、大草坪相结合的景观结构；达到植物景观和园林空间变化丰富，季相分明、四季有花的景观效果。2、园林小品建设方案广场地面、游步道游步道、广场：游步道必须保证人行通道和适当的停留空间。主要的景观控制点要有足够的铺地和设施，形成广场。游步道及广场铺装地选择当地材料，质感不宜过于光洁，铺设出图案。园路包括木栈道、景观步道等。无障碍设计：所有游步道必须设置地面触感块材。触感块材分带凸条形成指示方向块，动植物和带圆点形指示前方障碍的停车材料。块材表面宜为深黄色。景观挡土墙采用浆砌块98、石，砂浆标号M10。雕塑与小品本着经济、美观的原则，整个绿化区在重要节点位置设置一定量雕塑，主要集中在广场附近。绿化景观区利用公共艺术品作为提高场地艺术水准的重要手段，设计采取主题鲜明，突出体现文化特色和环境特色，具有艺术感、时代感的公共艺术品，在尺度、色彩、材料、形式等方面满足人的视觉感受和审美需求，并且结合景观要求与所在环境形成整体。室外座椅整个游步道沿线均设置室外座椅，室外座椅的设置既考虑到间隔距离，又应有良好的视线，保证一定的私密性，同时，部分室外座椅应与亭、廊等遮风避雨设施相结合，保证在恶劣天气下的使用便捷性。标识系统 对标识系统的文字、色彩、构件风格进行统一、协调。标识系统是对绿化99、景观区不同区间进行分区而增强可识别性的工具系统，对立统一的它起到加强各部分联系的作用。我们在充分重视其功能的基础上通过材质的变化，造型的象征性，并与相应环境完美融合，旨在建立一套美观实用，兼顾特色的标识系统，使其成为金洲国际社区一道特别的风景线。垃圾箱或垃圾收集点整个区域按城市要求设置垃圾箱。人流较为集中的场所设置较多垃圾箱。沿景观带按服务距离不大于300m、每50米设一垃圾箱，其外形应与周边环境匹配。垃圾收集点、垃圾转运站可参照城市环卫设施设置标准的服务间距设置。垃圾收集点实现硬底化，砖混垃圾屋设计给排水设施。垃圾收集采取密闭方式，禁止用箩筐及露天垃圾桶、敞口垃圾池等收集垃圾。其常年主导风向100、下风向不得有重要建筑。八、房屋建设方案规划建设办公宿舍楼4898.00，专家宿舍楼772.00，门亭72，休息亭60，其他建筑208.00。1、设计依据民用建筑设计通则GB503522005；建筑抗震设计规范GB500112001；建筑照明设计标准GB50034-2004；建筑设计防火规范GB50016-2006； 房屋建筑制图统一标准 GB/T 50001-2001；住宅建筑规范 GB 503862005 ； 工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分） 2002版；湖南省居住建筑节能设计标准 J10410-2004；公共建筑节能设计标准 GB 50189-2005；宁乡县规划信息中心规划设计要点101、和地形图；国家有关建筑设计消防规范；国家、省、市有关政策、规范、标准和条文。2、基本设计参数建筑结构的安全等级为三级。建筑结构可靠度采用的设计基准期T取50年。抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速值为0.05g，设计地震分组为第一组。建筑抗震重要性分类为丙类建筑，地震作用符合6度抗震设防烈度的要求。3、平面设计在平面设计中突出对员工、专家及其他入住者的尊重，体现真正的人性化、个性化的满足。为员工、专家及其他入住者提供一个灵活的平台，使员工、专家及其他入住者有充分的想象空间及发挥余地，套内动静分区、部分套型的错层变化，体现了开发理念与设计成果的完美结合。本项目办公宿舍楼和专家宿舍楼平面设计对楼梯102、间的采光通风及噪声问题进行了认真思考和科学的处理，做到通风、采光、房间尺寸布局、动静分区及使用功能的均好性。4、立面设计建筑立面设计与周边规划相协调，形成和谐、优美、舒适的公共空间。建筑形态大气而不失亲切，为项目区塑造了独特优美的整体形象。建筑立面设计符合总体定位大气。建筑立面以大虚实组合确立形象，以材质和色彩的对比突出效果。建筑主体色彩质朴雅致，比例和谐统一，体量错落有致，富于变化，再加上精致的细部处理，使建筑获得极佳的形体效果。立面设计从建筑内在形式思考建筑的外部表现，将立面从单一的承重构件中解放出来，不仅是围合内部空间的功能性层面的东西，而且是通过材料、颜色、质感等多种手法的处理，体现公103、共建筑、居住建筑的时代感、区域性及独特的个性。5、基础设计方案建筑物拟采用混凝土条形基础。具体的基础形式应根据实际的地质勘查资料和结构荷载情况确定。6、结构荷载基本风压Wo=0.40KNm，地面粗糙度取B类。雪荷载：0.35KNm 主要楼面和屋面荷载标准值按建筑结构荷载规范取值：办公宿舍楼、专家宿舍楼 2.0KNm厕所、楼梯 2.5KNm上人屋面 2.0KNm非上人屋面 0.5KNm7、排水系统采用雨、污分流制。生活污废水采用合流制，经管道至室外化粪池处理，再排入城市污水道。宿舍污废水量按给水总量的80%计。雨水经管道汇合，直接排入城市雨水道。雨水设计重现期P=3年，设计雨流量按照当地暴雨强度104、公示进行计算。8、环保设计生活污水必须经化粪池处理后方能进入城市污水道。9、供电及电信方案1.负荷等级：建筑均为二级负荷。2.供电电源：10KV电源拟从金洲镇集镇公路引入。3.配电系统高压配电部分：高压采用单母线分段方案，10KV电源同时供电，互为备用，并分别计量；高压出线专变采用放射式、公变采用环网式。高压开关柜拟采用铠装、金属封闭式开关柜。低压配电部分：采用220V380N三相五线供电（TN-S系统）。低压系统在正常情况下变压器采用独立运行方式，有二台变压器的其间设置联开关，以提高供电的灵活性。照明采用放射和树干混合方式供电；电力采用放射性供电。消防用电设备工作电源引自变压器的低压母线段，105、备用电源引另一变压器的低压母线段。其工作电源及备用电源在配电箱末端进行自动切换。10、防雷系统1.本工程根据当地雷暴日数，计算确定个单体建筑的防雷分类等级。2.防直击雷措施：各楼栋沿屋面，墙暗设-254镀锌扁钢做避雷带，并在整个屋面暗设不大于1010m或128米（二类）或者2020m或者2416米（三类）的避雷网格组成接闪器以防直击雷，所有建筑均利用结构柱内两根主筋（16）作引下线，利用结构基础内钢筋做自然接地体。突出屋面的所有金属物体、航空障碍灯等均同避雷装置连接。3.防雷电波侵入措施：变压器低压侧、由室外引入或由室内引至室外的电力线路、信号线路、信息线路等在其入口处的配电箱、前端箱等的引入106、处、向信息系统设备供电的末端配电箱等处均装设电涌保护器、以防雷击电磁脉冲。11、接地及电气安全系统：1.本工程低压系统接地型式采用TN-C-S制式。PEN线在入建筑物后重复接地。2.进出建筑物的各种埋地金属管道，电缆金属外皮及总配电箱PE母排，建筑物基础钢筋均通过404热镀锌扁钢与MEB端子板连接，使整个建筑物形成总等电位联结。3.在卫生间设局部等电位联结。4.所有插座回路（壁挂式空调除外）均装设额定动作电流为30mA的漏电保护装置，以保证人身安全。类灯具回路及低于2.4m安装的灯具均加PE线。12、有限电视系统由城市有限电视网引来一根电视光纤，传输频带按862MHZ宽度考虑。系统为放大分配分107、支方式。九、绿色有机农业基地建设方案规划建设农业种植区67.512亩、水产养殖区20.03亩、山地培育区、生态预留地238.954亩。1、农业种植区该区域地势相对平坦，水源充足，可利用原始田地种植水稻、油菜、草莓等绿色有机作物，菜地种植现代化大棚蔬菜等。同时积极探索创新轮作方案，使土地一年四季都得到最大利用。2、水产养殖区该区域利用现有鱼塘，建设成为跌水特色鱼池，既能给水产品提供鲜活的水源，又能提供优美的景观效果。本区域包括湿地饲养、跌水饲养池、特色瓜果架等。同时引进国内水面种植先进技术，在当地水域范围内利用浮床进行陆生植物水面种植，主要种植各类蔬菜，各类蔬菜种植在鱼塘中，不需施任何化肥，不打108、任何农药，是真正的绿色无公害蔬菜，不仅可以有效地净化水产养殖的水质问题，对富营养化水体中的氮、磷吸收快，环境、节排效益突出；还可以弥补夏季叶菜类蔬菜偏少的问题，能提供大量新鲜、优质的绿色有机叶菜投放市场，丰富老百姓的菜篮子。3、山地培育区、生态预留地本区域充分保留原有植物，于登山道路两侧增植枫香、乌桕等色叶乔木及杜鹃等花灌木，于山脚主要观赏面增植桃花、李花、柑橘、香柚、红柿等开花果树，为郁郁葱葱的背景山林增加几抹黄、粉的色彩。第五章 项目选址及建设条件一、选址原则项目选址是一项涉及经济、技术的综合性工作，必须贯彻国家建设的各项方针政策。根据建设单位提供的备选地址，经现场踏勘，外业调查，综合分析109、，优选各地址的对外交通、水文、地质及相关市政配套设施条件，提出投资省、建设快、运营费用低，具有最佳经济效益、环境效益和社会效益的推荐项目地址。选址主要遵循以下原则：1、项目地址选择首先要符合城市规划用地性质的要求。2、选址符合国家现行土地管理法规的有关规定，应节约用地，尽量少拆民房。3、充分利用公用设施。应选择具备公用设施（水、电、气管线）条件的地址，避免重复建设，减少建设投资。4、符合环境保护的要求。符合现行环境保护法的规定，有利于保护环境与景观，科教文卫单位，考虑空气、水源污染、噪音干扰、交通拥挤等因素，并妥善处理三废。二、项目选址方案本项目拟选址于宁乡金洲新区夏铎铺镇新塘冲。用地现状规划110、区用地范围内现状用地主要为村镇建设用地、山地、农田用地，并有部分自然水系，开发建设条件较为有利。现状道路系统现状基地内基本没有市政道路，多为村路和机耕路。三、区位条件宁乡，地处湘中东北部、湖南“五区一廊”金三角地带，是长沙通往湘中、湘北之要冲，具有良好的区位优势和便捷的交通条件，处于长（沙）株（洲）（湘）潭金三角、武陵源、洞庭湖三大旅游圈连接地带，东连古城长沙，西屏张家界国家森林公园，南接韶山名人故里，北望浩淼八百里洞庭。交通发达，县城距长沙黄花国际机场60公里，石长铁路、长常高速公路、319国道横贯东西，洛湛铁路连通南北，S206、S208、S209和S311四条省道贯穿县境，构成了宁乡四通111、八达的交通网络。宁乡是省会长沙的西大门，是沟通湘西北的咽喉要地，两个小时车程可以辐射湘鄂赣11个地级市4000万人口。金洲新区位于宁乡县城东部，距长沙市委、市政府24公里，距长沙高新技术开发区18公里，在长沙市15分钟车程范围之内。金洲新区内以金洲大道为核心，依托长常高速公路、319国道、金洲大道，与长沙城区在时间和空间上实现无缝对接，长沙市四环路紧邻新区东侧，并与多条交通干线结成内外融会贯通的大交通网络，是宁乡接受长沙和长株潭城市群经济辐射的前沿阵地。四、自然条件1、地形地貌基地呈不规则多边形，基地东面被凹字形山体包围，西面是一座小山丘，中间呈现L形坡度较缓的平地。基地南北宽约923米，东西112、长约693米，总用地面积396.436亩，其中水域面积20.03亩。地形地貌为水塘、田地和山地相结合，用地中心为缓坡地，周边为山体。场地内有少许建筑物。2、土壤植被基地土壤为粘土，肥力较厚，适宜植物生长。植被丰富，景观生态效果良好。3、高程与坡度场地最高海拔位于用地东部山顶，高程156.3米，最低海拔处位于西北角田地，高程为53.3米，最大高差为103米，坡度较缓。基地中间部位平坦，适宜建设。中部的小水塘地势低洼平坦，一层层跌落。4、水文项目所在地区水系比较发达，县境内有沩、乌、楚、靳四条主要河流，其中沩江、靳江为湘江一级支流，楚江、乌江是沩江一级支流。境内河流长度超过5公里的支流共有106条113、，多年平均径流621.8m3，流域总面积2209.7km2，年平均径流总量19.2亿立方米（含过境水量），工农业生产蓄引年水量达8.2亿立方米，地下水可采资源2.1亿立方米，水力资源理论蕴藏量4.6万千瓦。5、气象宁乡县属中亚热带向北亚热带过渡的大陆性季风性湿润气候。其基本特点是四季分明，雨量充沛，日照适中，冬冷期短，夏热期长，春温多变，寒流频繁，回暖较早，秋温呈阶段性急降。历年年平均气温16.8，最冷月（1月）平均气温4.5，最热月（月）平均气温29.9，平均降水量1362.3毫米，平均蒸发量1384.2毫米，平均相对湿度81%，平均日照数达1739.2小时，年平均无霜期274天。本施工段地114、处丘陵地带，四季分明：春季多阴雨、潮湿；夏季酷热，常有雷雨。设计气象条件如下：极限最高气温：+40；极限最低气温：-5。最大设计风速：20m/s；年平均气温：+20。设计覆冰厚度：0mm； 年暴雨日： 100 日/年。6、地震裂度根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001），本施工场地抗震设防烈度为6度，场地类别为类，设计地震分组为第一组，地震动峰值加速度为0.05g，设计特征周期为0.35s，场地内无液体化地层，为可进行建设的一般场地。 五、社会环境条件由于地块内经济结构较为简单，全部为农耕经济，无其他形式与类型经济成分。同时，地块内丘林岗地山地占较大比例，农田相对较少，因此，社会因115、素相对较为简单。关于项目地块内的居民态度，100%的居民表示，只要在现行法律框架内，给予合理的安置补偿与生存发展机会，便可以给予积极的配合。目前，湖南格瑞农业投资有限责任公司已与项目地块内的居民签订了合同。总体上，项目社会环境因素比较好。六、基础设施条件1、供水项目位于宁乡县金洲新区，可充分利用农村地下水资源及城镇自来水管网水源。2、供电、通讯宁乡县已建有110KV的输电线路，项目用电可就地接线。通讯、互联网可与宁乡县通讯网络联接即可。3、交通项目所在地交通便利，金洲大道、长常高速穿境而过，基础设施完善，交通区位优势明显。七、施工条件1、物料供应项目建设所需的钢材、木材、砂、石、水泥、沥青、灯116、具、地面砖、花卉苗木等各种材料均可在县内采购供应。2、场地条件拟建的项目工程地质条件较好，需要拆迁的建筑物较少。项目所在地的气候条件较好，自然条件对整个工程的影响不大，但应注意尽可能避免在雨季进行施工，以避免施工过程中不必要的麻烦。八、城镇规划条件本项目符合城镇用地分类与规划建设用地标准、长沙市控制性详细规划成果标准、宁乡县城总体规划修编（2010-2030）、宁乡县国民经济社会发展十二五规划等相关要求。本项目的建设将集中整合农村土地资源，促进中国农业从传统农业向现代农业迈进,提高农民生活水平，实现强农惠农和加快社会主义新农村建设，达到生态效益、社会效益、经济效益的和谐统一，宁乡县人民政府和全117、县人民都相当关注和支持本项目的建设。第六章 征地拆迁安置方案根据长沙市征地补偿安置条例（长沙市103号令）、宁乡县征地补偿安置实施细则（宁乡县27号文件）等文件规定，宁乡县金洲新区夏铎铺镇新塘冲范围内的所有征拆补安，均严格按照政策落实各项补偿，原则上不另行安排补偿。为实施农业产业化、现代化、标准化，发展农村生产力，改善农村基础设施条件，促进农村社会事业发展，加快新农村建设，结合实际情况特制订本实施方案。一、补偿范围1、征地外新增弃土区范围内的补产、租地费，青苗补偿，鱼塘补偿等。2、部分房屋拆迁在征地前进行的，房屋倒地时对周边造成的部分损失。3、在拆迁过程中，如遇家庭条件特别困难、有重大疾病等情118、况的拆迁户，可在年底进行适当救助或慰问。4、由于项目动工要快、时间紧，部分未来得及处理的设施、青苗。5、新政策未明确的项目：防空洞、守鱼棚、水泥路（18厘米厚以下的）。6、已征地、租地和补产范围内抢栽、抢种、抢挖渔池、抢建违章建筑的不纳入补偿范围，并视其情况取消租地和补产的相关补偿。二、补偿原则和审批程序1、以上情况需要进行补偿，必须按照从紧、节约的原则参照以往惯例进行。2、所有零星补偿，必须由两人以上现场核实情况并按程序进行申报。3、审批程序和权限：单项补偿不超过1000元的（含1000元），现场人员核实情况后报国土所副所长批准； 单项补偿在1000-3000元的（含3000元），现场人员核119、实情况后报国土所所长批准；单项补偿在3000-5000元的（含5000元），现场人员核实情况后，报夏铎铺镇征拆主管副主任审定；单项补偿在5000-20000元的（含20000元），按事先申报审批程序进行，报夏铎铺镇征拆主管主任审定；单项补偿在20000元以上的，按事先申报审批程序进行，报夏铎铺镇镇长审定。三、拆迁工作相关规定1、房屋合法面积的认定房屋合法面积的认定参照宁乡县征地补偿安置实施细则第十一条、第十二条的规定执行。特殊情况：1987年以前的历史性建筑经当地国土所和镇、村（社区）确认后，可以视为合法建筑面积；2005年元月1日以前少批多建的面积，确系国土建房许可证颁发一年之内分两次建成的120、房屋，经当地国土所和镇、村（社区）确认后，可以视为合法建筑面积；整户新建房屋的，以自然户为前提，如确系整户没有房屋，且没有发生房屋买卖行为的，可以按照房屋“三原原则”和人均45政策认定该自然户房屋合法建筑面积；以上三种情况的认定，都必须由当地国土所和镇、村（社区）进行现场确认，并由当地国土所出示相关证明材料；2、房屋合法面积的计算及补偿标准建筑物的建筑面积按各层建筑面积之和计算，其首层建筑面积按外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙结构的外围水平面积计算。有柱走廊按柱外围水平面积计算；有围护结构的阳台、挑走廊按其围护结构外围水平面积计算；无围护结构的阳台、挑走廊按其水平面积的121、一半计算。经墙出檐、山墙出檐、悬挑雨篷不计算建筑面积。房屋拆迁面积计算标准：在计算房屋拆迁合法面积建筑面积时，按照土地使用权证上标注的尺寸，房屋左右开间和进深在原标注的尺寸基础上不能超出0.2m；一户多宅和应拆未拆（不包含改建、扩建面积）面积如果拆迁户在指挥部规定的时间内签订本户房屋拆迁协议，可以视为合法建筑面积予以补偿，逾期不拆，进入司法强拆程序时，按照相关政策作为违法违章建筑处理。进入司法程序的拆迁户，其房屋面积一律由县国土局测绘队进行测量，其面积以测绘面积为准。房屋合法面积的补偿标准:参照市、县相关政策标准执行。3、合法拆迁人口认定合法拆迁人口是指常居本地的农业人口，且享受被征地农村集体122、经济组织农村集体资产分配的，凭户籍证明予以确认。出嫁女（男）及其丈夫和子女因当时计划生育政策等原因造成户口在本地的，拆迁时不计算合法拆迁农业人口；退休回原籍的非农业人口，户口在本地，确系没有享受其他任何住房补贴的，由当地住房保障局出具相关证明，可以视为合法拆迁农业人口，但非农业人口拥有土地使用权证的不适应本政策； 企业改制和大中专院校毕业生回原籍的非农业人口，户口在本地，确系没有享受其他任何住房补贴且参与了组上征地款分配的，可视为合法拆迁农业人口； 在校大学生，义务兵可以视为合法拆迁农业人口； 新出生人口和新嫁入的女（男），确系农业人口但户口没有及时迁入的，凭新生儿出生证明和结婚证明可以视为合123、法拆迁人口； 拆迁时已故，未出生的和未领取结婚证准备嫁入的人口不能视为合法拆迁人口； 城镇居民一方（非农户）,经县住房保障局确认其没有享受福利分房、货币分房或者没有购买经济适用房以及未享受其它住房补贴同意以户为单位，增加一人拆迁安置指标（每户最多增加一人），但必须提供县住房保障局相关证明； 城镇居民一方确系小城镇户口，经县住房保障局确认其没有享受福利分房、货币分房或者没有购买经济适用房以及享受其它住房补贴且参与了组上征地款分配的，可根据组上的分配人数来确定该户的合法拆迁人口，也必须提供县住房保障局相关证明；离婚回原籍的出嫁女（男）户口在本地且常居住在本地，可视为合法拆迁人口。4、自然户的规定夫124、妻双方及其父母，包括未成年子女为一个自然户；只有一本土地使用证，虽多代同堂，同样视为一个自然户。在拆迁过程中，新区根据惠民的原则，按照当地派出所所分户头进行拆迁，但在安置过程中，必须严格以自然户为单位进行安置。5、现行补偿标准为了贯彻新区“创新、惠民、共建”理念，切实做到以人为本，充分惠民，对于协议拆迁的拆迁户，因考虑到物价上涨的因素，不管各拆迁户有没有违章建筑，以少批多建的名义进行适当奖励。对于进入司法程序的拆迁户，如国土局征拆科已下达限期腾地告知书，将不再适用以上奖励政策。第七章 拆迁安置机构与管理一、参与安置管理的机构本项目用地范围拆迁调查与安置规划工作由宁乡县夏铎铺镇人民政府组织安置咨125、询单位及有关设计单位共同参与完成。宁乡县夏铎铺镇人民政府、城乡规划局、国土资源局等相关部门及居委会和群众代表参与调查和规划工作。二、安置实施管理机构宁乡县夏铎铺镇人民政府对安置实施工作进行全面管理。项目成立专门的安置办，具体负责各项安置实施工作。由于安置工作是一项社会性很强的政府行为，因此，安置办应该由政府部门、国土管理部门、规划部门等单位抽调人员组成。安置办领导通常由一名富有管理工作经验的人员兼任。项目影响的夏铎铺镇设置2名负责人，由政府干部和国土资源所干部担任，村委会设置1名负责人，由主任或书记担任，负责所管辖范围的安置工作，详见下图：宁乡县住房保障局项目拆迁安置实施管理办公室居委会拆迁安126、置管理实施办公室安置户县安置领导小组安置项目单位安置外部监测评估机构项目拆迁安置实施管理办公室1、项目安置实施管理办公室。项目安置实施管理办公室作为项目管理机构，其主要职责是全面行使安置工作的管理、规划、实施、协调和监督监测的职能：制定项目征地拆迁安置政策；委托设计单位界定项目影响范围、调查征地拆迁影响实物数据并负责数据保存；申请土地使用规划许可证和土地使用建设许可证；负责对征地拆迁安置办公室主要安置干部进行业务培训；组织和协调安置规划报告的编制和执行；负责安置资金的管理、拨付并监督资金的使用；指导、协调、监督安置实施活动及进度；主持并检查内部监测活动、负责编制征地拆迁安置进度报告；决定外部监127、测机构并协助外部监测活动。2、安置领导小组安置领导小组由宁乡县人民政府分管领导负责，住房保障局、城乡规划局、国土资源局等相关单位领导组成，其主要职责在于加强对本辖区内工程安置实施过程的领导，负责协调征地拆迁安置各部门的工作及国家、集体和个人的关系，保证主体工程建设及征地拆迁安置的顺利进行。3、夏铎铺镇安置实施管理办公室由宁乡县夏铎铺镇人民政府分管领导牵头，国土资源所、派出所、民政办等单位及村委会等主要干部组成。其主要职责为：参与项目调查并协助编制安置规划；组织公众参与，宣传安置政策；实施、检查、监测和记录项目范围内所有的安置活动；办理安置房屋迁建手续；负责土地补偿资金的支付与管理；监督土地的征128、用、房屋及附属物的拆除以及房屋的重建和搬迁；向国土资源局、安置管理办公室报告征地、拆迁与安置情况；协调处理工作中的矛盾和问题。村委会的安置工作小组由村委会主要干部组成。其职责为：参与社会经济及项目影响调查；组织公众协商,宣传征地拆迁政策；选择安置地点，为拆迁户划拨宅基地；实施土地开垦、调整及分配，组织生产开发等安置活动；负责资金管理与拨付；向有关上级部门反映安置户的意见和建议；报告安置实施进度；为拆迁困难户提供帮助。4、安置项目单位职责在规划设计阶段，与业主单位一起调查占地拆迁实物指标、环境容量、可开发利用资源等，协助项目区政府制定安置方案，编制占地拆迁补偿投资概算和占地拆迁及安置规划报告，绘129、制有关图纸。在实施阶段，及时向业主提供设计文件、技术规程、图纸和通知，分阶段向各级项目办进行设计交底，协助各安置办实施安置搬迁及安置生产，并根据实际情况改进完善安置规划方案。5、独立的外部监测评估机构职责业主将聘请有资质的监测评估机构作为安置监测单位，其主要职责为：作为独立的监测评估机构，观察安置计划和实施安置工作的各个方面，对搬迁安置工作和实施效果以及安置的社会适应性进行检测评估。在数据调查与处理方面向项目安置办公室提供技术咨询。三、监督机构1、内部监测机构宁乡县夏铎铺镇人民政府作为项目的安置管理机构，将担任本项目的安置内部监测机构，主持并检查内部监测活动；编制项目征地拆迁安置进度报告；定期130、向上级部门报告安置实施进展、存在问题和处理建议，以维持各级安置机构在项目实施过程中的良好职能；配合协调各方工作，随时掌握安置实施中的情况。2、外部独立监测评估机构本项目外部独立监测评估机构将由业主聘请有资质的单位承担，对项目全过程的安置工作进行监测评估。主要任务：为业主开展内部监督、管理提供技术咨询；为业主提供全面的安置实施信息；定期向项目办和业主汇报安置实施进展情况、存在问题和处理建议。四、安置机构人员及设施配备为使安置工作得以顺利进行，项目各级安置机构均配备了专职工作人员，形成了上下通畅的信息传输渠道。安置机构主要由行政管理人员和专业技术人员组成，均具备一定的专业水平及管理素质，并有相当丰131、富的征地拆迁安置工作经验。五、培训计划为了顺利开展安置工作，必须对安置工作人员及安置户进行培训，制定培训计划。1、安置管理人员培训计划建立县、乡、村委会各级安置机构的人员培训和人力资源开发体系。培训工作可采取领导/专家讲座、各单位设技术培训班、去其它安置工程进行参观学习及以技术与管理人员现场培训等多种形式。培训内容包括：拆迁安置户安置的原则与政策、安置工程规划管理培训、安置实施规划设计、安置实施进度管理、安置财务管理、安置工程质量控制、管理信息系统、安置监测与评估、安置项目管理。2、安置生产技能培训计划在对受影响居民重新进行生产安置之前，需对其进行生产技术管理培训。根据生产安置规划，本项目安置132、人口生产和就业的方式主要包括：养殖业和第二、三产业，如加工业、运输业、建筑业、建筑装饰业、商业等，均需接受专业化技术培训。六、机构完善的措施1、明确各级安置机构组织的责任和职责范围，加强监督和管理；2、逐步充实各级安置机构力量，特别是专业技术力量，各类人员必须具备一定专业水平及管理素质，并加强其技术装备如电脑、检测设备、交通工具等配套设施；3、严格选拔工作人员，加强业务技术培训，对各级安置机构的管理人员和技术人员进行培训，以提高业务能力和管理水平；4、适当配置妇女干部，发挥妇女在安置实施过程中的作用；5、建立数据库，加强信息反馈，使其上下级间的信息畅通，重大问题由安置领导小组决策解决；6、加强133、报告制度，强化内部监测，发现问题及时解决；7、建立外部监测评估机制，建立预警系统。第八章 土地流转实施方案根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国农村土地承包法、中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法等有关法律法规和政策规定，本着平等自愿、公平互利的原则，与新塘冲村民协商订立土地流转合同。1、新塘冲村民以土地经营权作价流转，土地经营权流转基价20年不变。2、一次性支付土地使用费。山地按200元/年/亩；水塘按750元/年/亩；水田按750元/年/亩；菜地按750元/年/亩；道路按200元/年/亩。3、于2013年12月31日前将20年土地流转费一次性支付给新塘冲村民。4、按长沙市政府10134、3号令规定的征地补偿标准，湖南格瑞农业投资有限责任公司一次性给新塘冲村民支付土地的青苗及附着物补偿费。第九章 项目组织管理和招标方案一、项目的组织管理1、组织管理为加强项目工作的领导，协调有关部门共同抓好项目的规划、实施、检查落实，现代农业产业投资基地组建领导小组，组长由公司总经理担任，副组长由副经理担任。落实项目第一责任人为加强项目建设领导人责任制，确保工程质量，提高投资效益，由总经理担任项目的第一责任人。设立专门帐户为了确保资金到位后能专款专用，设立专门帐户，并按工程实施进度拨款，保证工程实施，按期完成。建立工程检查、审计制度为了促进工程建设的顺利进行，实施工程检查和审计制度，保证工程质量135、，按期施工、竣工及发挥其效益。建立项目实施情况汇报、请示制度根据工程进度情况，办公室人员特别是项目第一责任人要经常向领导小组汇报工程进展情况，以及资金使用情况，并以书面报告形式向上级有关部门汇报或请示。在上级部门的领导和统一布置下，按照现代农业产业投资基地实施方案，严格按照基本建设程序，抓好项目的实施与管理。严格按照国家现行的施工验收规范进行检查验收，合格后方可交付使用，发挥投资效益。2、质量管理项目将按建筑法、建设工程管理条例、建设工程监理管理规定的有关规定，委托有相应资质的监理公司负责对该工程施工进行全过程监理。项目建设必须坚持专家审核和领导审核制，严格把好质量关，项目领导小组组长应做到每136、月到工地检查一次，并要求项目领导小组办公室将本项目实施进度报表和文字材料每月呈报一次到董事会，以利于公司主管部门及时掌握本项目实施进度和莅临现场指导项目实施。3、资金管理项目建设资金由湖南格瑞农业投资有限责任公司统一管理，集中使用。二、工程招投标1、招投标依据根据中华人民共和国招标投标法、国家发改委第9号令建设项目申请报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定、湖南省实施中华人民共和国招标投标法办法以及湖南省发改委制定的湖南省工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定，本项目的勘察、设计、施工、监理等均以委托公开招标方式进行。2、招投标原则为确保工程质量，提高投资效益，秉着公开、公137、正、公平竞争的原则，该工程在全国范围内通过招标选择设计单位；在全国范围内公开招标择优选定施工单位。3、招标范围及方式项目招标采用公开招标的方式，以提高项目建设资金的效益。鉴于建设单位的实际情况，对照湖南省发改委印发的湖南省工程建设项目自行招标试行办法中对自行招标作出的规定，本可研认为，本项目业主缺少建设工程招标的人力和精力，因此，建设工程应采用委托招标的组织形式。表9-1 招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘 察设 计建筑工程安装工程监 理设 备重要材料其 他情况说明：建设单位盖章 年 月 日注：1、138、（1）自行招标：指建设项目业主具有编制招标文件和组织评标能力，拟自行组织招标活动。（2）委托招标：指建设项目拟委托招标中介代理机构组织招标活动。2、（1）公开招标：项目必须在国家、省指定媒体上公开发告招标公告，招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。（2）邀请招标：指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。3、情况说明在表内填写不下，可附另项。 第十章 实施进度计划根据本项目的总体规划，该项目建设内容包括基础设施、公共服务设施、房屋、绿色有机农业基地等。项目的实施进度计划，以项目的批准成立准许实施为前提，并据此结合项目的工程量和建设单位的资金筹措使用计划，编制工程139、建设进度计划。项目实施进度包括前期工作、工程建设、验收三部分。前期工作包括项目可行性研究论证、立项，环境评估、土地审批、工程勘察、工程设计等。工程建设包括办理招标选定施工单位，报建，施工组织设计，土建施工，水、电及设备安装和调试、试运行等。一、建设工期为了加快工程项目的建设步伐，加强建设过程中的各项管理工作，编制好施工组织设计，搞好施工安全，全部工程计划在2014年1月开工，2014年12月全面竣工，预计项目建设周期为12个月。二、项目实施进度安排1、2013年12月底完成施工前期准备工作，包括项目可研、勘察、设计、招投标、报建报监等。2、工程施工计划（2014.12014.12）2014年1140、月2014年6月：完成基础设施建设；2014年3月2014年6月：完成公共服务设施建设；2014年7月2014年12月：完成农村社区房屋建设；2014年3月2014年10月：完成绿色有机农业基地建设。第十一章 环境影响评价本项目在建设过程中和建成投入运营后，可能会对周围环境产生一定的影响，根据中华人民共和国环境保护法等有关规定，本建设项目必须执行环境影响评价制度。一、编制依据1、中华人民共和国环境保护法2、中华人民共和国水污染防治法3、中华人民共和国水土保持法4、中华人民共和国大气污染防治法5、中华人民共和国环境噪声污染防治法6、中华人民共和国固体废物污染环境防治法7、建设项目环境保护管理条例141、国务院（98）253号令8、建设项目环境保护设计规定（87）国环字第002号9、建设项目环境保护管理办法（86）国环字第003号10、地表水环境质量标准（GB3838-2002）中的类标准11、建筑施工厂界噪声限值（GB12523-90）昼80db、夜55db12、大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）中的二级标准13、污水综合排放标准（GB8978-2002）中的二级标准14、环境空气质量标准（GB3095-1996）中的二类标准二、项目建设对环境的影响1、项目建设对环境的一般性影响和设计施工中应采取的主要措施施工中水土流失对环境的影响在施工时，填方、堆方过程中使土壤覆盖的植被遭142、到破坏，暴雨冲刷，随流带走土粒，堵塞河道，污浊水体。施工材料运输对环境的影响建设所需的各种建筑材料、花卉苗木的运输主要依靠汽车运输，材料的装卸、运输、搅拌等会产生漏洒、扬尘和水体污染。施工机械噪声对环境的影响道路房屋建设采用机械施工，各类机具都具有高噪声、不规则、不连续、突发性的特点，对附近居民、企业等噪声敏感点产生极大的噪声污染。沥青拌合工厂对环境的影响沥青混凝土路面在沥青的熬炼、搅拌和路面铺设过程中会排产大量的有害烟尘，沥青烟气含有THC、笨并比等有害物质。施工期固废分析建设期的固体废弃物主要是施工过程中产生的废弃物和施工人员的生活垃圾。土地平整、道路修建施工废弃物主要是弃土、废渣、废建筑143、材料等。施工期间每天产生的生产垃圾数量可观，因此必须按有关要求及时清理，严禁随意堆放、丢弃，可以回收利用的尽量回收利用。2、项目运营期对环境的影响噪声对环境的影响噪声主要为人们工作、休闲、娱乐、游玩时产生的声音和各类风机、水泵噪声，噪声分贝小，对环境造成的影响小；道路营运期噪声主要来自于交通工具行驶时的机械振动声、排气声、与路面、空气的磨擦声、道路激起的车体振动噪声和汽车喇叭声等。此类噪声受交通量大小车种组成、昼夜率、路况、车况等的影响，对道路两侧的传递随距离增加而衰减，但在一定范围内噪声对周围环境的影响是显著的。废气污染对环境的影响经营期间，大气污染源主要是服务楼餐饮油烟废气和区域内各车行道144、的汽车运输产生的废气。汽车排放的废气中，主要污染因子有氮氧化物，一氧化碳、碳氢化合物、二氧化硫、铅等，这些污染物的数量种类，是由多种因素决定的，它包括汽车的种类、发动机性能、汽车运行工况、道路、地形、气象等条件。汽车排放的废气会对大气质量造成影响，若控制在规定的标准内，对人体健康的影响不大。对水土环境的影响运营期间的生活污水、雨水迳流冲刷路面污物产生的污水及由于交通事故造成有毒、有害、易燃、易爆物质泄漏等造成的水体污染，运营期间排放的重金属元素造成对土体的污染。固体废弃物的影响固体废弃物主要是游客在游览过程中和居住时留下的生活垃圾。主要包括食物垃圾(水果核、水果壳皮、餐余品)、烂菜、食品袋、纸145、屑等，如果不能得到及时收集清理、清运、处理或处置，将对生态、景观、环境质量产生大面积的污染或破坏影响。三、环境保护措施 1、建设期的环保措施配备洒水设备，干燥季节应对施工场地洒水，使作业区表面有一定的湿度以减少粉尘飞扬；搅拌设备应加装二级除尘装置。对施工的弃土进行覆盖、压实、设立截流沟等措施防止水土流失。清淤施工采用管道泵送淤泥，不影响交通，也基本可以防止输送过程的跑冒现象。淤泥堆场采用复合土工膜防渗加挡土墙形式，不会对地下水产生不良影响。在淤泥堆积完成风干后，上部用土覆盖，覆土厚度0.5m，可作城市苗圃用地，美化环境。尽量使用低噪声施工设备，少用或避开使用大噪声设备。生态保护措施：做好护坡，146、弃土设专门场地填筑，不得随地丢弃余土，并做好排水沟，裸露土地应进行绿化，恢复生态及减少水土流失，选用适合本地生长的树种进行绿化。环保措施应列入施工、监理合同中，并督促施工单位落实、执行，加强生态环保监理。工程施工中尽可能不采用生硬的石坎，采用柳树桩的生态护坎，这种原生态的驳坎方式非常有利于泥鳅、黄鳝类生物的生存。整治中不搞裁弯取直，依水就势尽可能营造大水面、浅滩和水草地，通过增加水、陆关系的变化形式，使更多的植物、昆虫和鸟类能在君山湖找到合适的生存、繁殖地。休闲运动场所等地面铺装尽可能采用透水性材料，绿化时以乡土植被为主。沥青拌合工厂应设置大气污染防护设备，并远离居民区，设于村庄的下风方向。2147、运营期的环保措施按照生态第一，最小干预的原则，制定项目运营期环境保护措施。游客在游览过程中和居住生活时留下的生活垃圾及时收集清理、清运、处理或处置。采用节约用水措施，压缩新鲜水的使用量，在经济条件允许的情况下，应建立一套中水回用系统，使能达标的废水应全部回用于绿化。对汽车废气污染，应采取措施以减轻废气危害，诸如汽车安装低污染化油器和汽车尾气净化装置，使用无铅汽油，公路两侧植树造林净化空气等。对生活污水力争经过处理后排出，对突发性交通事故产生的有害物质的泄漏，应采取相应措施，不宜冲洗直接排入水体，以防污染环境。加强路面管理，经常整修路面，保持足够的平整度，以降低交通噪声的影响。利用现有环境监测148、机构，对不同时期的环境进行环保指导和管理，以控制工程对周围环境的影响和采取相应的处理措施。实行雨污分流，禁止生产、生活污水直接流入金洲湖水体，防止水体的富营养化。污水经预处理后进入环湖道路下的市政污水管，引至城市污水处理厂。在公共场所根据需要设立美观大方的垃圾箱，并组织清洁队及时清理，并运至市容管理部门指定的地方进行统一收集处理。垃圾必须分类收集，能回收利用的尽量回收利用，不得让固体废弃物直接进入水体污染水源。做好宣传教育，让居民与游人共同珍惜环境、爱护环境。第十二章 劳动安全与卫生一、劳动安全措施1、工程施工期间，应遵守工程建设的规定，实施屏蔽封闭施工，以防非施工人员和车辆闯入，造成伤亡事故149、；施工人员应持证上岗，做到各负其责，各司其职，严禁无证上岗操作。2、易燃易爆品以及有毒有害物品的存放，应向有关部门申报，并按照批准的存放地点和保管方式，设专人管理。3、施工期和运营期各类机械作业，均应按照有关规定、规程和标准采取安全防护措施，并加强机械设备（含车辆）维护和检修，杜绝设备因失检、失灵而带病运行；各种电器设备应有警示标志，以防设备过载或泄漏时因设备损坏、燃烧、漏电等产生人员伤亡事故。4、对操作高噪声、振动设备的工作人员，应配备隔音耳塞并对设备采取加装减振垫等，以保证工作人员身体健康。5、凡坠落高度在2m以上的工作平台、人行通道（部位）在坠落面侧设置防护墙或防护栏杆，以保证通行时安全150、。靠近陡坡或高边坡侧的通行道均设置防护墙或防护栏杆，一方面防止滚石伤人，另一方面保证通行时的安全。二、安全防护1、工程安全防护本次设计严格按照设计规范进行结构计算和设计，按设计烈度六度进行抗震验算，提高结构的整体抗震能力。2、设备安全防护设置有效的接地装置，保证电气设备的安全。所有带电设备的金属外壳、地下金属管线均设接地装置。接地装置均接入综合接地系统。强弱电系统分设接地引出线，每组接地引出线为两条。3、操作人员安全培训计划对本工程施工时从事特种作业工种的工作人员，包括电气设备操作管理人员、金属焊接切割作业操作人员应送至长沙市劳动局举办的相应培训班进行安全生产专门训练，经考试合格取得特种作业工151、种安全操作证后方准上岗操作。三、卫生1、土石方工程施工期间，严格按照工程设计要求及土石方工程施工的有关规定、规范和规程开展工程施工，开挖后的断面按规定要求及时支挡防护，及时衬砌；地下通道施工按照设计规定设防，地下通道涌水采取“防、堵、排”措施，避免坍塌和漏水发生；开挖产生的土石方运至指定地点存放，不能随意弃土存放。2、对施工渣土应引起高度重视，要严格按照长沙市政府所颁布的各项管理条例实施预防，避免由于管理不严，产生水土流失和扬尘污染环境。3、施工期所产生的污水，应通过市政管道管理部门指定的排的方式排向污水系统，排出前应作沉淀及分离处理。4、施工期所产生的废气，应控制在市环境部门规定的排放标准，152、严禁超标排放造成污染。5、对产生有害气体、粉尘、油烟及废热等场所，宜布置在常年主导风向的下风侧，并宜远离生活、办公区。并根据有害物质的特点、性质、数量和危害程度，考虑采取有效的消烟除尘和通风措施，配置必要的除尘、净化或回收装置，以保证施工场所及其周围环境空气达到国家环保、劳动卫生及能源部门等有关法规、规定标准。6、基地均设置卫生设施，包括环境绿化以及经营过程中的“三废”处理、减振降噪措施、生活卫生设施和医疗保健机构等。7、施工和运营期工作人员生活区应坚持洁净、通风良好，防暑、防寒、炊事人员应定期体检，未取得健康合格证者，不得上岗。对饮用水应予以高度管理。加强防疫工作，做到预防为主，密切与市防疫153、部门（站）联络，以获得咨询和帮助，确保人员身体健康。四、预期效果及评价1、对于工程范围内，影响项目本身的危险因素，通过治理均可以保证项目的安全运行。2、在项目附近不存在外界的易燃易爆有害物质，因此，对本工程的安全与卫生没有影响。3、劳动安全与工业卫生的设计，符合劳动安全与工业卫生设计规范中的规定和标准。因此，可以取得较好的效果。第十三章 节能评价一、节约能源的战略意义能源是经济发展的重要物质基础，是人类生存发展的不可缺少的物质，因此它是极其宝贵的战略资源，它涉及各行各业，关系千家万户，从某种意义上讲，它是一个地区、一个城市、一个国家、甚至整个世界生存与发展的重要条件。近几年，在国民经济快速增长154、的拉动下，特别是受高能耗产业迅速发展、城市化和工业化进程加速、居民消费结构的升级换代、我国日趋成为世界加工厂等因素影响，使我国能源的消费呈高速度的增长，如果任由这种趋势发展，随着经济规模的不断扩大，能源对经济增长的约束将越来越大，必将影响到未来社会经济的持续协调发展。为保证社会主义现代化事业的永续发展和全面建设小康社会宏伟目标的实现，国家对节约能源十分重视，专门制定了节约能源法，并将节约能源和资源，建设节约型社会确定为我国的基本国策之一。因此，节约能源既是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是当前缓解能源瓶颈制约的紧迫任务，全国人民都应该按照国家国民经济和社会发展第十二个五年规划的要求，始155、终贯彻节约能源保护资源的原则。二、用能标准和节能规范中华人民共和国节约能源法（2008年4月1日）中华人民共和国建筑法（1998年3月1日）中华人民共和国可再生能源法（2006年1月1日）中华人民共和国电力法（1996年4月1日）节能中长期专项规划关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知节能减排综合性工作方案公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）民用建筑热工设计规范（GB50176-1993）采暖通风和空气调节设计规范（GBJ19-2003）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ134-2001）建筑照明设计标准（GB50034-2004）湖南省用建筑热环境与节能设计标准（156、DB32/478-2001）关于进一步加强禁止使用实心粘土砖工作的通知（建科200774号）复合保温砂浆建筑保温系统应用管理暂行规定中国节能技术政策大纲 （发改委、科技部2005年修订）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号）建设工程质量管理条例（国务院令第279号）国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术(国家发改委2005第65号)实施工程建设强制性标准监督规定（建设部令第81号）民用建筑节能管理规定（建设部令第143号）民用建筑节能条例（国务院令第530号）三、编制原则指导思想：以科学发展观为指导，改革创新，坚持资源开发与节约157、并重、节约优先的方针，以大幅度提高能源利用效率为核心，着力建设节能型市政基础设施，制定实施产业和基础设施建设用地、能耗、环保等方面的标准，发展资源节约型产业。节电：按照国家相关要求，积极采用节能灯具，在不影响照明、使用功能的前提下努力降低对电力能源的消耗，在达到节能效果的同时满足道路、建筑的各项照明功能指标。节水：要降低供水管网漏损率，要重点抓好设计环节执行节水标准和节水措施。设计原则：在符合使用功能的基础上，结合当地的自然条件，在道路线路布置、路灯选型、景观灯选型、建筑照明选型等方面尽量按照节能要求设计。按照实用、经济的原则设计，并做好全过程的技术服务。充分考虑当地的环境条件、气候特点、经济158、现状及发展需求等，采取相应的技术措施，做到节约能源、综合利用、保护环境。采用成熟的新技术、新材料、新设备，使本项目能在各方面得以优化。四、项目所在地能源供应条件依据本项目所消耗能源的种类情况，对项目所在地水资源和电力的供应情况进行分析。1、供水条件宁乡县水资源非常丰富。县境内有沩水、乌江、楚江、靳江四条主要河流，其中沩水、靳江为湘江一级支流。境内河流长度超过5公里的支流共有106条，多年平均径流621.8m3，流域总面积2209.7K,年平均径流总量19.2亿立方米（含过境水量），工农业生产蓄引水量达8.2亿立方米，地下水可采资源2.1亿立方米。2、供电条件随着宁乡经济的快速发展，对电力的需求159、也越来越大。近两年，宁乡县电力供应“扩容提质”建设紧张推进。2010至2011年，新建的两座220KV变电站也开始投产送电，实现了以220KV环形电网为主网架、以110KV电网为依托、电压等级合理分层、负荷相对分区的输配电网络。并规划在“十二五”时期着力加强城区电力设施建设，改善供配电网体系，大力完善提升农村电网，新增220KV变电所2座，达到5座，110KV变电所达到10-12座。五、项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况本建设项目直接耗能主要是电，耗能工质是水。耗电量分析本项目是现代农业产业投资基地，项目直接能耗主要为各区域照明、设备用电、电器用电，根据本项目用电负荷设计，办公宿舍楼按7160、0W/、专家宿舍楼按50W/、路灯、景观灯照明按150W/盏、60W/盏标准，变压器配置系数取0.65，本项目电力负荷计算具体见下表：表13-1 电力消耗统计表序号项目名称计算面积（/盏）用电指标(或功率)年运行时间（d/h）配置系数年总耗电量（万kwh/a）1办公宿舍楼4898703650.658.13 2专家宿舍楼772503650.650.92 3公共卫生间48203650.650.02 4室外4.38 4.1路灯80150292013.50 4.2景观灯5060292010.88 5小计13.45 备注：一年按365天考虑。表13-2 耗电量折合标准煤用量统计序号能源种类实物量折标准煤161、系数折合标准数量（tce/a）数量计量单位1电（当量）13.45万Kwh/a1.22916.53耗水量分析本项目用水量主要是生产用水、生活用水、绿化灌溉用水、道路和场地浇洒用水。根据湖南省地方标准-用水定额（DB43/T388-2008）和项目规划：工作人员生活用水：160L/人d ；绿化用水：60L/月；浇洒道路和场地用水：36L/月。具体用水统计见下表13-3：表13-3 项目用水统计表序号项目名称用水定额计算基数（人/亩/只）使用时间(天/月)年耗水量（万m3）1工作人员生活用水85L/人d603650.19 2道路、公共用地用水36L/月10000120.43 3绿化浇灌用水60L/月162、12000120.86 4农业用水8.93 4.1早稻323m3/亩a47.48211.53 4.2晚稻476m3/亩a47.48212.26 4.3蔬菜491m3/亩a53.74112.64 4.4水果215m3/亩a4010.86 4.5内陆养殖741m3/亩a1511.11 4.6家禽1.8L/只天80003650.53 5小计10.41 表13-4 耗水量折合标准煤用量统计序号能源种类实物量折标准煤系数折合标煤数量数量计量单位（tce/a）1水10.41万吨/a0.8578.92能源消耗汇总本项目营运期综合能耗25.46吨标准煤（当量值）。具体见下表：表13-5 项目年综合能源消费量序163、号主要能源种类计量单位年需要实物量计算用折标系数折标煤量 占比（%）（tce）1电万kwh13.451.22916.5364.95%2水万吨10.410.8578.9235.05%项目年综合能源消费总量（tce）当量值25.46100.00%单位投资能耗总投资：万元10432.810.00244tce/万元六、节能措施分析1、电气节能措施减少线路损耗尽量选用电阻率较小的导线，如铜芯导线较佳，铝线次之。尽可能减少导线长度，在设计中线路应尽量走直线少走弯路，另外在低压配电中尽可能不走或少走回头路。变电所应尽可能地靠近负荷中心，以减少供电距离。增大导线截面积，对于较长的线路，在满足载流量、热稳定、保164、护配合及电压降要求的前提下，在选定线截面时加大一级线截面。这样增加的线路费用，由于节约能耗而减少了年运营费用，综合考虑节能经济时还是合算的。提高供配电系统的功率因数减少用电设备无功损耗，提高用电设备的功率因数。在设计中尽可能采用功率因数高的用电设备，如同步电动机等，电感性用电设备可选用有补偿电容器的用电设备（如配有电容补偿的荧光灯）等。用静电电容器进行无功补偿，电容器可产生超前无功电流抵消用电设备的滞后无功电流从而达到提高功率因数同时又减少整体无功电流。在具体工程设计中有采用分散就地补偿和高低压柜集中补偿等方式，可根据具体情况具体分析。照明的节能设计该项目的照明节能设计就是在保证不降低作业面视165、觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度的利用光能，节能措施有以下几种：充分利用自然光，这是照明节能的重要途径之一，在设计中电气设计人员应多与建筑专业配合，做到充分合理地利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合，从而大大节约人工照明电能。照明设计规范规定了各种场所的照度标准、视觉要求、照明功率密度等。照度标准不可随意降低，也不宜随便提高，要有效的控制单位面积灯具安装功率，在满足照明质量的前提下，一般房间（场所）应优先采用高效发光的荧光灯（如T5、T8管）及紧凑型荧光灯。使用低能耗性能优的光源用电附件，如电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等，166、公共建筑场所内的荧光灯宜选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器，气体放电灯宜采用电子触发器。改进灯具控制方式，采用各种节能型开关或装置也是一种行之有效的节点方法。根据照明使用特点可采取分区控制灯光或适当增加照明开关点。建议走廊、楼梯间、厕所采用声控装置。2、施工中节电措施建筑施工中节能措施应制定合理施工能耗指标，采用先进节能的施工工艺，提高施工能源利用率。优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备和机具，如选用变频技术的节能施工设备等。施工现场分别设定生活、办公和施工设备的用电控制指标，定期进行计量、核算、对比分析，并有预防与纠正措施。在施工组织设计中，合理安排施工顺序167、工作面，以减少作业区域的机具数量，减少机具移动距离，相邻作业区充分利用共有的机具资源。安排施工工艺时，应优先考虑能耗较少的施工工艺，避免设备额定功率远大于使用功率或超负荷使用设备的现象。选择功率与负载相匹配的施工机械设备，避免大功率施工机械设备低负载长时间运行。机械设备宜使用节能型油料添加剂，在可能的情况下，考虑回收利用，节约油量。临时设施宜采用节能材料，墙体、屋面使用隔热性能好的材料，减少夏天空调、冬天取暖设备的使用时间及耗能量。设置漏电保护装置，减少可能出现的电能流失，加强用电安全。3、建筑节能该项目建筑工程设计建造中，应依照国家有关法律、法规的规定和建筑节能标准，进行建筑设计图纸节能方168、面的审核，主要体现在初步设计和施工图设计阶段该项目节能技术措施要点：总平面布置应满足建筑采光、通风的要求；各朝向房间的窗墙面积比，当不满足相关要求时，应采取改善热工性能的节能措施；外窗采用节能型窗的技术措施；分户墙采用保温型墙体材料或复合保温墙体技术措施；尽量采用有利于建筑节能的新材料、新技术、新工艺。4、节水措施项目施工期间节水措施提高用水效率、施工中采用合理的节水施工工艺。施工现场喷洒路面、绿化浇灌尽量利用附近自然水源。现场搅拌用水、养护用水采取有效的节水措施，尽量避免无措施浇水养护混凝土。施工现场供水管网根据用水量设计布置，管径合理、管路简洁，采取有效措施减少管网和用水器具的漏损。现场机169、具、设备、车辆冲洗用水设立循环用水装置。施工现场办公区、生活区的生活用水采用节水系统和节水器具，提高节水器具配置比率。施工现场分别对生活用水与工程用水确定用水定额指标，定期进行计量、核算、对比分析，并有预防与纠正措施。运营期间节水措施推广节水型设备，降低水的耗用量。选用节能型水龙头和节水型便器冲洗设备。采用闭式节水龙头，降低水的消耗；若采用踏阀和红外丝感应阀，可节约水20%。加强节水管理，要求专业技术人员勤于对校内的各种供水设备、管道进行经常调试、保养、维修，积极做好管道的防漏、查漏及检修工作。防止给水系统超压出流造成的隐形水量浪费，在安装给水系统时注意设置减压阀、减压孔板或节流塞减压孔板。公170、共场所用水建议安装红外节水器，提倡使用节水卫生器具，如厕所便器及冲洗设备使用节水型设备。结合规划，改变对道路清洗、绿化灌溉的传统模式，建议在草坪等场所安装定时控制器，定时灌溉；对于分散的树木和绿色植物采用个别灌溉；道路清洗尽可能减少清洗次数。开设节约用水课，宣传节约用水知识。第十四章 投资估算与资金筹措一、投资估算1、估算依据主要建材、地面铺装、各种花卉苗木价格参照长沙市目前类似工程估算指标进行估算；施工所需配套设备，按生产厂家询价资料估算；2006年湖南省建筑装饰装修工程消耗量标准；2006年湖南省安装工程消耗量标准；2006年湖南省市政工程消耗量标准；2006年湖南省仿古建筑及园林景观工程171、消耗量标准；湘建价200831号关于印发和工程消耗量标准水平动态调整及统一解释的通知；湘建价2007236号、湘建价20093号文件；人工工资单价参考湘建价2012237号关于发布湖南省各市州建设工程人工工资单价的通知；湘建价2009406号湖南省建设工程工程量清单计价办法中规定的建设工程费用取定表；湘建价计200734号关于印发及有关工程消耗量标准统一解释汇总及勘误的通知；湘建价200831号关于印发和工程消耗量标准水平动态调整及统一解释的通知；湘建价计200929号关于印发和工程消耗量标准水平动态调整及统一解释的通知；湖南省关于工程安全防护、文明施工措施费的相关规定；工程建设其它费用计列了172、设计费、工程监理费、建设单位管理费等，计算程序及费率执行湘建价计200822号文；材料价格按宁乡建设造价2013年第3期、长沙建设造价2013年第4期预算价格取定。2、投资估算概况本项目计划总投资约10432.81万元，其中工程费用约5323.75万元，土地费用约1628.90万元，工程建设其他费用约497.99万元，预备费用约582.17万元，流动资金约2400.00万元。推荐方案投资估算详见表14-1、14-2。二、资金筹措方案为保证上述建设项目的顺利推进，必须筹措到稳定、可靠的建设资金。项目总投资约10432.81万元，建设资金全部由建设单位自筹。表14-1 投资估算汇总表序号分项名称分173、项投资（万元）占总投资比例一工程费用5323.75 51.03%二工程建设其他费用497.99 4.77%三预备费用582.17 5.58%四土地费用1628.90 15.61%五流动资金2400.00 23.00%六总投资10432.82 100.00%表14-2 投资估算明细表序号工程或费用名称合并价值(万元）技术经济指标%建筑工程费用设备及安装工程费用其他费用合计数量单位单价（万元）（万元）（万元）（万元）（元/)一工程费用3086.67 706.07 1531.01 5323.75 51.03%（一）基础设施1645.60 315.35 0.00 1960.95 18.80%1给水工程174、0.00 23.04 0.00 23.04 1.1承插铸铁给水管DN10020.16 20.16 1440m140 1.2室外水表井0.48 0.48 4个1200 1.3室外消火栓2.40 2.40 12套2000 2排水、排污工程30.60 20.31 50.91 2.1钢筋砼排水管DN6006.60 6.60 200m330 2.2钢筋砼排水管DN8003.00 3.00 60m500 2.3排水沟30.60 30.60 680m450 2.4污水管HDPEDN30010.71 10.71 630m170 3电力工程54.00 54.00 600m900 4电信工程18.00 18.00175、 600m300 5绿化、景观工程480.00 480.00 12000400 6亮化工程200.00 200.00 1项2000000 7道路广场400.00 400.00 10000400 8游步道735.00 735.00 21000350 （二）公共服务设施497.80 0.00 41.30 539.10 5.17%1员工健身区360.00 360.00 1项3600000 2休息亭60.00 60.00 4栋150000 3门亭40.00 40.00 2栋200000 4公共卫生间30.00 30.00 1个300000 5生态停车场7.80 7.80 300260 6垃圾桶0.60176、 0.60 12个500 7指示牌0.70 0.70 7个1000 8坐凳40.00 40.00 1项400000 （三）房屋建设943.27 390.72 0.00 1333.99 12.79%1办公宿舍楼808.17 78.37 0.00 886.54 48981810 1.1土建工程（含基础）514.29 514.29 48981050 1.2装饰工程293.88 293.88 4898600 1.3给排水工程19.59 19.59 489840 1.4电气工程（含弱电）24.49 24.49 489850 1.5消防工程14.69 14.69 489830 1.6通风工程19.59 1177、9.59 489840 2专家宿舍楼135.10 12.35 0.00 147.45 7721910 2.1土建工程（含基础）73.34 73.34 772950 2.2装饰工程61.76 61.76 772800 2.3给排水工程3.09 3.09 77240 2.4电气工程（含弱电）3.86 3.86 77250 2.5消防工程2.32 2.32 77230 2.6通风工程3.09 3.09 77240 3设备费用300.00 300.00 （四）绿色有机农业基地0.00 0.00 1489.71 1489.71 14.28%1农业种植区（含生态观测亭）317.03 317.03 2水产养178、殖区（含水产观测亭）200.30 200.30 3山地培育区（含山地观测亭）972.38 972.38 二工程建设其他费用497.99 497.99 4.77%1建设单位管理费53.24 53.24 5323.75 万元1.00%2环境评估费30.00 30.00 3勘察费63.89 63.89 5323.75 万元1.20%4规划设计费106.48 106.48 5323.75 万元2.00%5施工图设计费53.24 53.24 5323.75 万元1.00%6监理费79.86 79.86 5323.75 万元1.50%7招标代理服务费15.97 15.97 5323.75 万元0.30%8179、预算编制费用21.30 21.30 5323.75 万元0.40%9审图费1.20 1.20 60102.00 10白蚁防治费1.20 1.20 60102.00 11劳保费15.97 15.97 5323.75 万元0.30%12职业病专业防治经费26.62 26.62 5323.75 万元0.50%13可行性分析报告5.00 5.00 1项14报建费用24.04 24.04 601040.00 三预备费用582.17 582.17 5821.75 万元10.00%5.58%四土地费用1628.90 1628.90 396.43615.61%1征地拆迁费用1371.50 1371.50 21180、.1亩1.1国有土地1371.50 1371.50 21.1亩65万元/亩2土地流转费用257.40 257.40 375.336亩2.1山地111.13 111.13 277.824亩200元/亩/年租期20年2.2水塘30.05 30.05 20.03亩750元/亩/年租期20年2.3稻田71.22 71.22 47.482亩750元/亩/年租期20年2.4菜地45.00 45.00 30亩750元/亩/年租期20年五流动资金2400.00 2400.00 1项23.00%六总投资10432.81 100.00%第十五章 财务评价本项目为现代农业产业投资基地，位于金洲新区夏铎铺镇新塘冲，项181、目规划区域内自然资源良好，生态价值较高，建设单位在集中整合农村土地资源的基础上，大力建设农村基础设施、公共服务设施、绿色有机农业基地等，从而提高农业现代化水平和农民生活水平，实现强农惠农和加快社会主义新农村建设，达到生态效益、社会效益、经济效益的和谐统一。一、经济效益测算与评价的依据及说明1、国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版。2、本项目计算期分为建设期和运营期，建设期为12个月，运营期为20年。3、运营负荷本项目预计建设期无负荷，正式运营期即为100。4、年工作日本项目工作日为365天。5、财务基准收益率的选定参考本行业的平均收益水平并考虑项目的风险因素，确定本项目的182、基准收益率为8。6、业主方提供的有关资料。二、基础财务数据与说明1、项目投资规模项目总投资约10432.81万元，其中土地费用约1628.90万元。2、税金根据增值税暂行条例实施细则第三十五条 条例第十五条规定（一）第一款第（一）项所称农业，是指种植业、养殖业、林业、牧业、水产业。农业生产者，包括从事农业生产的单位和个人。所以本项目不缴纳增值税及其他税金。三、销售收入分析本项目建成后的收入来源主要是：各类农产品销售收入。1、水稻类：一年两季，每季产量为1200斤/亩，年产量约56.98吨，根据市场价格确定销售价格为2600元/吨，预计实现销售收入为14.81万元/年。2、蔬菜类：利用菜地、田地183、和鱼塘种植，年产量约500吨，预计销售价格为5200元/吨，实现销售收入为260万元/年。3、水产类：利用现有鱼塘建设跌水特色鱼池养各类鱼类、虾类等，年产量约120吨，预计销售价格为22000元/吨，实现销售收入为264万元/年。4、水果类：利用现有部分山地种植各类经济果苗，年产量约400吨，预计销售价格为2400元/吨，实现销售收入为96万元/年。5、农家田园项目收入本项目包括果蔬采摘、开心农场、垂钓野营区等。根据长沙市生态旅游的一般运营情况，人均消费约80元，日平均游客量约240人，预计年接待游客8.76万人，年营业额约700.80万元。合计年总销售额为：1335.61万元。四、成本费用估184、算1、生产成本本项目生产成本包含人工成本、原材料成本、辅助材料成本、各类肥料等。各产品具体生产成本如下：1.水稻类：生产成本包括从播种到收割的整个过程，生产成本为1000元/亩（两季），预计生产成本为4.75万元/年。2.蔬菜类：利用菜地、田地和鱼塘种植，年产量约500吨，生产成本为1800元/吨，预计生产成本为90万元/年。3.水产类：利用现有鱼塘建设跌水特色鱼池养各类鱼类、虾类等，年产量约120吨，生产成本为8000元/吨，预计生产成本为96万元/年。4.水果类：利用现有部分山地种植各类经济果苗，年产量约400吨，生产成本为600元/吨，预计生产成本为24万元/年。5.农家田园项目本项目包185、括果蔬采摘、开心农场、垂钓野营区等。根据长沙市生态旅游的一般运营情况，本项目生产成本按收入的15%估算，预计生产成本约105.12万元/年。合计年总生产成本为：319.87万元2、销售费用按销售收入的2%计提。 3、管理费用按销售收入的2%计提。4、财务费用本项目建设资金由建设单位自筹，暂不考虑财务费用。5、折旧费本项目投资形成固定资产原值为8032.81万元。采用平均年限法折旧，按30年折旧，净残值率5，则年折旧额为254.37万元，净残值为401.64万元。根据以上各项分析，项目正常年份运营的总成本费用详见表15-3。五、项目财务效益分析项目经营收入扣除成本费用及税金后为项目运营所获得的年186、利润，损益情况详见表15-4。对项目的财务效益的分析主要通过项目投资现金流量表（详见表15-5）计算出参数，通过比较各项参数能否达到项目投资收益的基本标准，来分析项目的盈利能力和财务上是否具有可行性。从项目投资现金流量表分析可以看出，本项目税前经济净现值为4337.54万元，税后经济净现值为1681.74万元，税前投资内部收益率为12.1924%，税后投资内部收益率为9.7059%，税前投资回收期为9.8325年，税后投资回收期为11.5102年，投资内部收益率较好，投资回收期较短，财务效益可观。六、经济评价结论本项目税前经济净现值为4337.54万元，税后经济净现值为1681.74万元，税前187、投资内部收益率为12.1924%，税后投资内部收益率为9.7059%，税前投资回收期为9.8325年，税后投资回收期为11.5102年，各项财务经济指标均满足财务经济要求，而且该项目的各项基础条件已具备，既符合国家的有关方针、政策，又能产生很好的社会效益、生态效益和经济效益。因此本项目是可行的。表15-1 销售收入预测表序号产品名称单位数量销售单价（元/吨、元/人）销售收入（万元）备注1水稻类吨56.98260014.81 2蔬菜类吨5005200260.00 3水产类吨12022000264.00 4水果类吨400240096.00 5农家田园收入万人8.7680700.80 6合计1335188、.61 注：本表格数据为基年的预测收入，以后每年收入按5%递增。表15-2 销售收入与税金及附加估算表 单位：万元序号项目名称合计2014201520162017201820192020202120222023经营负荷（）01001001001001001001001001001销售收入43689.76 0.00 1239.61 1301.60 1462.68 1535.81 1612.60 1693.23 1777.89 1866.79 1960.12 1.1水稻类489.87 0.00 14.81 15.56 16.33 17.15 18.01 18.91 19.85 20.85 21.8189、9 1.2蔬菜类8597.15 0.00 260.00 273.00 286.65 300.98 316.03 331.83 348.42 365.85 384.14 1.3水产类8729.41 0.00 264.00 277.20 291.06 305.61 320.89 336.94 353.79 371.47 390.05 1.4水果类2700.71 0.00 0.00 0.00 96.00 100.80 105.84 111.13 116.69 122.52 128.65 1.5农家田园收入23172.62 0.00 700.80 735.84 772.63 811.26 851.83190、 894.42 939.14 986.10 1035.40 2经营税金及附加0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.1综合税金（0%）0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3销售净收入43689.76 0.00 1239.61 1301.60 1462.68 1535.81 1612.60 1693.23 1777.89 1866.79 1960.12 续表15-2序号项目名称2024202520262027202820292030203120322191、0332034经营负荷（）1001001001001001001001001001001001销售收入2058.13 2161.04 2269.09 2382.54 2501.67 2626.75 2758.09 2896.00 3040.80 3192.84 3352.48 1.1水稻类22.98 24.13 25.34 26.61 27.94 29.33 30.80 32.34 33.96 35.65 37.44 1.2蔬菜类403.35 423.51 444.69 466.92 490.27 514.78 540.52 567.55 595.92 625.72 657.01 1.3水产类192、409.55 430.03 451.53 474.11 497.81 522.70 548.84 576.28 605.09 635.35 667.11 1.4水果类135.08 141.84 148.93 156.37 164.19 172.40 181.02 190.07 199.58 209.56 220.03 1.5农家田园收入1087.17 1141.53 1198.61 1258.54 1321.46 1387.54 1456.91 1529.76 1606.25 1686.56 1770.89 2经营税金及附加0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 193、0.00 0.00 0.00 0.00 2.1综合税金（0%）0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3销售净收入2058.13 2161.04 2269.09 2382.54 2501.67 2626.75 2758.09 2896.00 3040.80 3192.84 3352.48 表15-3 项目总成本费用估算表 单位：万元序号项目名称合计2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 经营负荷（）0.00 100.00 100.00 100.00 100.00 1194、00.00 100.00 100.00 100.00 100.00 1生产成本9590.45 0.00 295.87 295.87 319.87 335.86 352.66 370.29 388.80 408.24 428.66 2销售费用（含销售人员工资）873.80 0.00 24.79 26.03 29.25 30.72 32.25 33.86 35.56 37.34 39.20 3管理费用（含管理人员工资）873.80 0.00 24.79 26.03 29.25 30.72 32.25 33.86 35.56 37.34 39.20 4财务费用0.00 0.00 0.00 0.00 195、0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5折旧费5087.40 254.37 254.37 254.37 254.37 254.37 254.37 254.37 254.37 254.37 6总成本费用16425.44 0.00 599.82 602.30 632.75 651.67 671.53 692.39 714.29 737.29 761.43 6.1其中固定成本6834.99 0.00 303.95 306.43 312.88 315.80 318.87 322.10 325.49 329.04 332.77 6.2可变成本9590.45 0.00 29196、5.87 295.87 319.87 335.86 352.66 370.29 388.80 408.24 428.66 7经营成本11338.04 0.00 345.45 347.93 378.38 397.30 417.16 438.02 459.92 482.92 507.06 续表15-3序号项目名称2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 经营负荷（）100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 1生产成本45197、0.09 472.59 496.22 521.03 547.09 574.44 603.16 633.32 664.99 698.24 733.15 2销售费用（含销售人员工资）41.16 43.22 45.38 47.65 50.03 52.54 55.16 57.92 60.82 63.86 67.05 3管理费用（含管理人员工资）41.16 43.22 45.38 47.65 50.03 52.54 55.16 57.92 60.82 63.86 67.05 4财务费用0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5折旧费2198、54.37 254.37 254.37 254.37 254.37 254.37 254.37 254.37 254.37 254.37 254.37 6总成本费用786.78 813.41 841.36 870.71 901.52 933.88 967.86 1003.53 1040.99 1080.32 1121.62 6.1其中固定成本336.70 340.81 345.13 349.67 354.44 359.44 364.69 370.21 376.00 382.08 388.47 6.2可变成本450.09 472.59 496.22 521.03 547.09 574.44 60199、3.16 633.32 664.99 698.24 733.15 7经营成本532.41 559.04 586.99 616.34 647.15 679.51 713.49 749.16 786.62 825.95 867.25 表15-4 项 目 损 益 表 单位：万元序号项目名称合计20142015201620172018201920202021202220231销售收入43689.76 0.00 1239.61 1301.60 1462.68 1535.81 1612.60 1693.23 1777.89 1866.79 1960.12 2经营税金及附加0.00 0.00 0.00 0.200、00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3总成本费用16425.44 0.00 599.82 602.30 632.75 651.67 671.53 692.39 714.29 737.29 761.43 4补贴收入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5利润总额27264.32 0.00 639.79 699.29 829.93 884.14 941.07 1000.84 1063.60 1129.50 1198.69 6弥补以前年度亏损7应纳税所得额27264.32 0.00 639201、.79 699.29 829.93 884.14 941.07 1000.84 1063.60 1129.50 1198.69 8所得税6816.08 0.00 159.95 174.82 207.48 221.04 235.27 250.21 265.90 282.37 299.67 9净利润20448.24 0.00 479.84 524.47 622.45 663.11 705.80 750.63 797.70 847.12 899.02 10累计净利润0.00 479.84 1004.31 1626.76 2289.87 2995.67 3746.30 4544.00 5391.12 202、6290.14 11公益金12可供分配的利润0.00 479.84 1004.31 1626.76 2289.87 2995.67 3746.30 4544.00 5391.12 6290.14 13法定盈余公积金47.98 52.45 62.24 66.31 70.58 75.06 79.77 84.71 89.90 续表15-4序号项目名称202420252026202720282029203020312032203320341销售收入2058.13 2161.04 2269.09 2382.54 2501.67 2626.75 2758.09 2896.00 3040.80 3192.8203、4 3352.48 2经营税金及附加0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3总成本费用786.78 813.41 841.36 870.71 901.52 933.88 967.86 1003.53 1040.99 1080.32 1121.62 4补贴收入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5利润总额1271.35 1347.63 1427.73 1511.84 1600.15 1692.87 1790.24 1892.47 1999.81 211204、2.52 2230.86 6弥补以前年度亏损7应纳税所得额1271.35 1347.63 1427.73 1511.84 1600.15 1692.87 1790.24 1892.47 1999.81 2112.52 2230.86 8所得税317.84 336.91 356.93 377.96 400.04 423.22 447.56 473.12 499.95 528.13 557.72 9净利润953.51 1010.72 1070.80 1133.88 1200.11 1269.66 1342.68 1419.35 1499.86 1584.39 1673.15 10累计净利润7243205、.65 8254.38 9325.18 10459.06 11659.17 12928.82 14271.50 15690.85 17190.71 18775.09 20448.24 11公益金12可供分配的利润7243.65 8254.38 9325.18 10459.06 11659.17 12928.82 14271.50 15690.85 17190.71 18775.09 20448.24 13法定盈余公积金95.35 101.07 107.08 113.39 120.01 126.97 134.27 141.93 149.99 158.44 167.31 表15-5 全部投资现金流206、量表 单位：万元序号项目名称合计20142015201620172018201920202021202220231现金流入49035.17 0.00 1239.61 1301.60 1462.68 1535.81 1612.60 1693.23 1777.89 1866.79 1960.12 1.1销售收入43689.76 0.00 1239.61 1301.60 1462.68 1535.81 1612.60 1693.23 1777.89 1866.79 1960.12 1.2补贴收入1.3回收固定资产余值2945.41 1.4回收流动资金2400.00 2现金流出21770.85 104207、32.81 345.45 347.93 378.38 397.30 417.16 438.02 459.92 482.92 507.06 2.1建设投资8032.81 8032.81 0.00 2.2流动资金2400.00 2400.00 0.00 2.3经营成本11338.04 0.00 345.45 347.93 378.38 397.30 417.16 438.02 459.92 482.92 507.06 2.4经营税金及附加0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5维持运营投资3所得税前净现金流量27264.3208、2 -10432.81 894.16 953.66 1084.30 1138.51 1195.44 1255.21 1317.97 1383.87 1453.06 4累计所得税前净现金流量-10432.81 -9538.65 -8584.99 -7500.69 -6362.18 -5166.74 -3911.53 -2593.56 -1209.69 243.38 5调整所得税6816.08 0.00 159.95 174.82 207.48 221.04 235.27 250.21 265.90 282.37 299.67 6所得税后净现金流量20448.24 -10432.81 734.21209、 778.84 876.82 917.48 960.17 1005.00 1052.07 1101.49 1153.39 7累计所得税后净现金流量-10432.81 -9698.60 -8919.76 -8042.94 -7125.46 -6165.29 -5160.29 -4108.22 -3006.73 -1853.34 续表15-5序号项目名称202420252026202720282029203020312032203320341现金流入2058.13 2161.04 2269.09 2382.54 2501.67 2626.75 2758.09 2896.00 3040.80 319210、2.84 8697.89 1.1销售收入2058.13 2161.04 2269.09 2382.54 2501.67 2626.75 2758.09 2896.00 3040.80 3192.84 3352.48 1.2补贴收入1.3回收固定资产余值2945.41 1.4回收流动资金2400.00 2现金流出532.41 559.04 586.99 616.34 647.15 679.51 713.49 749.16 786.62 825.95 867.25 2.1建设投资2.2流动资金2.3经营成本532.41 559.04 586.99 616.34 647.15 679.51 713.211、49 749.16 786.62 825.95 867.25 2.4经营税金及附加0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5维持运营投资3所得税前净现金流量1525.72 1602.00 1682.10 1766.21 1854.52 1947.24 2044.61 2146.84 2254.18 2366.89 7830.64 4累计所得税前净现金流量1769.09 3371.10 5053.20 6819.41 8673.93 10621.17 12665.78 14812.61 17066.79 19433.68 212、27264.32 5调整所得税317.84 336.91 356.93 377.96 400.04 423.22 447.56 473.12 499.95 528.13 557.72 6所得税后净现金流量1207.88 1265.09 1325.17 1388.25 1454.48 1524.03 1597.05 1673.72 1754.23 1838.76 7272.93 7累计所得税后净现金流量-645.46 619.64 1944.81 3333.06 4787.54 6311.56 7908.61 9582.33 11336.56 13175.31 20448.24 第十六章 社会评213、价一、项目对社会的影响分析 1、对所在地居民收入的影响项目建设和营运的直接收入效应主要通过两个方面体现：项目建设时需雇佣本地大量的劳动力，这一收入效应在项目投资建设周期通过劳动力成本体现出来。同时项目建设时需要投入大量的生产资料，这将为当地钢材、石材、沥青、面砖、苗木等供应商带来商业机会，增加其收入。项目建成后，绿色有机农业基地的种植等，需要大量的工作人员，这就需要大量劳动力，为当地居民提供就业岗位而增加其收入，该部分投资的直接收入效应主要通过工人工资形式表现，增加其收入。通过现代农业产业投资基地的开发，新塘冲农民土地流转后，被租土地的农民基本上都直接或间接参与现代农业和旅游业，使新塘冲农民能214、获得双倍的收入，大大高于其传统的农耕收入，实现农村劳动力就地安排和“旅游致富”。因此，本项目对所在地居民收入有一定的积极影响。2、对所在地居民就业的影响项目的实施，既能在项目建设过程中带来就业岗位，又能通过项目建成后所带来的农产品种植、销售，服务业等所带来的就业岗位，其对所在地居民就业具有一定的积极影响。3、对所在地不同利益群体的影响项目的利益相关群体主要包括：（1）湖南格瑞农业投资有限责任公司；（2）项目承建单位；（3）宁乡县夏铎铺镇人民政府；（4）项目沿线原住地居民；（5）评估、咨询、审计等相关单位。在上述不同利益群体中，除项目原住地居民，均为项目受益群体。而原住地居民既有利益受益，也可能215、有利益损失。原因是，项目建设既会为多数居民和带来更便利的公共设施和资产溢价，又可能因建设拆迁冲突导致利益受损，同时，在建设过程中，可能由于道路堵塞、噪声、施工事故等原因造成利益损失。 4、对所在地文化教育卫生等方面的影响项目为现代农业产业基地建设，注重对自然环境的保护和开发，满足人民日益增长的文化生活需要，对当地文化教育卫生具有积极的作用。5、对所在地基础设施和公共服务的影响本项目将完善规划区域内道路、供水、电力、通讯、环境卫生等设施。将大大提高夏铎铺镇新塘冲的道路交通水平、市政水平、卫生系统水平，满足人们对基础设施和公共服务设施的需要。二、项目与社会的互适性分析项目与国家、省及市发展战略的互216、适性分析项目符合国家大力支持的新农村建设和发展旅游业的政策，是发展循环经济、低碳经济，保护生态环境的有力举措。本项目符合长沙市总体城镇体系规划（2010-2020）、宁乡县城总体规划（2009-2030）等。项目与当地文化技术的互适性项目由于对当地居民就业、收入和基础设施的促进作用而受到当地居民的接受，项目无特殊的文化要求和技术要求，与当地文化技术能够相互适应和协调发展。项目承担机构能力的适应性项目建设单位为湖南格瑞农业投资有限责任公司，该公司制定了周密可行的实施方案和应急方案，对加快建设进度和降低运营成本也有行之有效的具体方案。三、项目对公平的影响本项目的建设，有利于促进就业、扩大内需，发展217、农村经济，激发经济活力；有利于改善宁乡县旅游环境，树立良好区域城市形象；有利于统筹城乡发展，改善民生，全面建设小康社会。此外，项目建设为当地普通劳动者提供一定的就业机会，能增加就业人员的收入水平，从而缩小当地居民间的贫困差距。可见，项目对缩小当地居民贫富差距具有积极影响，对社会公平具有一定的积极作用。四、结论新农村与城乡一体化建设，是未来国家层面的主要战略发展任务，尽管项目处于发展探索阶段，但所积累的经验与发展模式，可以为全国性的新农村建设提供借鉴，因此，项目本身具有积极的社会意义。如若项目发展与操作成功，无疑在新农村建设与城乡一体化建设方面，在改变农民生存状况方面，在提高农民收入与改善生活质218、量方面，都具有很好的社会综合效益，而这种效益将是前所未有的，是具有积极变革性的。第十七章 风险分析一、项目风险识别1、技术风险：指项目在建设过程中，项目所采取的各项施工技术措施在先进性、适用性、可靠性、可得性方面是否给项目带来的不确定性。2、工程风险：指项目在建设过程中，工程地质、工程量、工程组织是否具有可控性，给建设项目带来的不确定性。3、资金风险：指项目建设资金来源是否有保障。4、外部协作风险：指项目建设所需要的供水排水、供电、通讯、交通等主要外部协作配套条件发生重大变化，给建设和生产运营带来困难。5、社会风险项目具有两大社会风险，一种是显性的，一种是隐性的。所谓显性的社会风险，其核心点是219、区域农民生存状况与生活水平是否因此项目的建设可以得到明显的改善与提升。项目在市场、政府、营运商、农民四方博弈与较量中，是否能把握好尺度，是否将改善农民生活水平置于优先地位；在征地拆迁与安置补偿中，是否能保证公开、公正、公平；现有管理机制，是否可以保证政策的贯彻与执行等，这些都是社会群体事件与社会风险的引爆点与规避点。其次是隐性风险，具体所指是项目新农村建设定位是否准确，新农村建设是否可持续性发展的问题，这些问题关系着农民今后的长期生存发展问题，也就是区域农民是否对未来有信心，这些方面如若宣传与沟通不到位，同样隐藏着较大的社会风险。二、风险评估风险评估采用专家评估法。主要因素的风险水平评估如下表220、17-1：表17-1 项目风险评估表序号主要风险因素风险程度说明高较高中较低低1技术风险1.1先进性技术成熟、适用、可靠、易于引进。1.2适用性1.3可靠性1.4可得性2工程风险2.1工程地质2.2工程量具有可控性。2.3工程组织3资金风险3.1资金来源中断3.2资金供应不足4外部协作风险4.1交通运输当地交通条件优越4.2供水水量丰富4.3供电当地电力建设比较完善5社会风险5.1显性总体规划，全面考虑农民生存状况，减少风险5.2隐性因地制宜三、降低风险的主要措施针对项目存在的风险，主要应从以下几个方面采取措施规避：1、合理规划，避免滥建滥开发，保护好资源与环境；2、加强与规划单位联系，降低因221、双方沟通不及时或不力造成的设计频繁变更。3、对规划设计方案进行专家评审，及时发现问题。4、加强项目管理，健全招投标制度，优中选优，精心组织承包方施工。5、加强与施工承包方的协调沟通，帮助其提高工作效率。6、加强监理工作，健全工程监督机制与责任机制，杜绝因责任心不强或谋私动机引起的材料不合格现象。第十八章 研究结论与建议一、主要研究结论1、本项目符合城市用地分类与规划建设用地标准、长沙市控制性详细规划成果标准、宁乡县城总体规划（2009-2030）、宁乡县国民经济社会发展十二五规划等相关要求。2、本项目充分利用农村资源和农村劳动力，带动当地经济发展，促进农民增收，加快新农村建设。3、该项目将景观222、建设、城市道路、给水、燃气、城市排污，排水、供电、电讯等综合管线预埋紧密结合在一起，将大大提高当地市政水平。4、项目建设投资大、周期长、需大量的钢材、水泥、木材、沥青、砂卵石、苗木花卉等材料以及大量劳动力，对当地的相关行业具有巨大的带动作用。同时对解决下岗职工再就业和农村剩余劳动力增加农民收入都具有重要的作用。5、本项目坚持保护开发并举、保护优先的原则，从而达到经济效益、生态效益和社会效益的完美统一。6、本项目计划总投资约10432.81万元，建设资金由业主自筹，资金有保障。二、存在的问题及建议1、问题作为市场化投资经营项目，首要问题要细化合同补偿政策，确定政策边界与详细内涵的问题；其次是落实223、完善土地前期法律文件问题，包括土地一级开发申请与批复意见、土地一级开发实施方案与批复意见、项目立项批复与可行性研究批复、农转地手续与批复文件、征地拆迁补偿实施方案与批复、土地利用调整规划、用地规划许可文件、规划设计方案与评审文件等；其次是保证征地拆迁安置补偿政策落实到位，且公开、公正、公平的问题。2、建议项目在完成法律文件与明确合同要素前提下，从社会、市场、财务角度上分析，项目总体具有可操作性，尽管项目影响因素敏感度较大，但从土地市场的发展趋势，项目的风险性较小，项目具有一定的经济效益。同时，项目的发展为湖南农业起到了示范作用，具有积极的社会意义，发挥了较好的社会效益。建议完善细化项目合作条件，落实土地开发法律文件，加强资金筹措，抓紧加快前期准备工作。综上所述，现代农业产业投资基地项目作为经济社会发展的载体，在本可研研究的各方面均是可行的，建议开发单位科学规划，根据工程进度合理安排资金的使用，保证资金到位，加强开发建设过程中的成本与质量控制工作，以确保其社会效益、生态效益和经济效益的实现。