1、成都市金花桥城中村七里片区拆迁改造建设项目可行性研究报告 金花桥城中村七里片区拆迁改造建设项目可行性研究报告目 录第一章 项目总论1第二章 项目业主7第三章 项目建设必要性8第四章 市场分析18第五章 主要建设内容及规模61第六章 工程实施方案65第七章 项目建设管理方案81第八章 环境影响和对策88第九章 招标方案93第十章 工程建设进度计划96第十一章 投资估算与资金筹措97第十二章 贷款偿还分析101第十三章 风险因素及对策105第十四章 综合效益分析110第十五章 结论与建议112第一章 项目总论一、工程简介（一）工程名称金花桥城中村七里片区拆迁改造建设项目包括：1、七里村1、2、8、2、9组拆迁安置工程2、金花街道金花村4组、6组3、市政道路及附属设施建设工程（二）建设单位：成都市武侯新城建设投资有限责任公司（三）项目位置：武侯区金花桥七里村（见附图）（四）建设及拆迁规模金花桥城中村七里片区拆迁改造建设项目涵盖七里村1、2、8、9组，金花街道金花村4组、6组土地，拆迁面积129.96亩。改造完成后，预计可拍卖土地净用地面积约92.4亩。涵盖金履路、金凤街南段、金花横街、七里横街及草金路局部路段市政道路及附属设施。二、项目建设的目的通过对金花桥城中村七里片区改造，对区域范围内实施拆迁，按规划完善区域内道路、各类管网、配套建筑等基础设施的建设，达到改善成都市“城中村”即原城乡结合3、部基础设施落后的现状，统筹城乡协调发展，加快城乡一体化进程和综合配套改革试验区的建设，促进我市经济和城市建设快速发展的目的。三、可行性研究报告的编制依据及研究范围我公司对其承建的金花桥城中村七里片区拆迁改造项目进行可行性研究，研究内容主要包括：金花城中村区域现状、项目建设的必要性、建设内容及规模、建设条件、项目建设总投资、筹资方案、项目实施运作模式及还款能力分析等。可行性研究报告的主要依据是：1、成都市人民政府成府阅（2007）256号“研究中心城区城中村改造和城市建设管理有关工作的会议纪要”；2、成都市国土资源局、成都市规划管理局成国土资发（2007）459号“关于成都市中心城区旧场镇改造范4、围情况的通知”；3、武侯区金花镇控制性详细规划（2008年）；4、成都市人民政府令第78号成都市征地补偿安置办法、成都市人民政府令第88号成都市城市房屋拆迁管理暂行办法；5、国家有关政策、法规、规范。四、项目内容及规模（一）拆迁内容及规模1、拆迁主要内容：拆迁129.96亩土地上的房屋，其中需安置农户人口约504人、共计145户。、129.96亩土地的土地赔偿、人员安置、附着物赔偿及其他征地费用；、拆迁补偿费用，项目范围内需拆迁农户504人。 、129.96亩土地整理，共涉及安置人口为504人，按每人平均安置42平方米计算，共需要建设安置房约21168m2；、企业拆迁补偿费用，共计1.18亩，5、约800万元。（二）道路建设内容及规模1、道路工程（1）金履路：长0.45Km，红线宽度25m。（2）金花横街：长0.60Km，红线宽度16m。（3）七里横街：长0.24Km，红线宽度16m。（4）金凤街南段：长0.55Km，红线宽度30m。建设内容包括：道路、供水、供电、供气、排污、排雨、路灯、交通标志、道路绿化、街头绿化等。道路主要工程量：路基、路面70278m2。2、管网工程（1）供水管网：铺设供水管道约4580m，管径DN50-DN200。（2）供电：管线由专业公司承担。（3）供气管网：铺设供气管道约3100m，管径DN20-DN50。（4）污水管网：修建污水收集及排污管道约4000m6、，管径DN400-DN800，接入城市污水管网。（5）雨水管网：修建雨水收集及排放管道约4000m，管径DN600-DN1400。3、路灯照明道路两侧总共设200组灯。4、道路绿化绿化面积为5.6亩，主要是道路两侧绿地和道路绿化分隔带绿地建设。5、公共交通设施主要包括信号灯、交通标识、标线等。交通信号灯8组、标识牌10个、交通标志线18000m（综合线性）。（三）工程建设期工程建设期为4年，即2013年-2017年。（四）投资估算1、项目总投资金花桥城中村七里片区拆迁改造建设项目总投资为：46154万元。其中：拆迁安置工程费用：24853.94万元、市政道路建设工程费：3000万元、预留金：97、000.06万元、资金利息：三年共计9000万元、管理费300万元。2、资金筹措（1）资本金筹措16154万元，占总投资的35%；（2）申请银行贷款30000万元，占总投资的65%第二章 项目业主一、项目业主基本情况公司名称：成都市武侯新城建设投资有限责任公司公司住所：四川省成都市武侯区华兴街道南桥村二组注册资本：（人民币）8000万元企业类型：有限责任公司法定代表人：李金蓉二、公司简介成都市武侯新城建设投资有限责任公司成立于2009年2月26日，公司性质为法人独资的有限责任公司，住所位于四川省成都市武侯区华兴街道南桥村二组。按照武侯区对统筹城乡发展的要求，完善城市功能，提升城市形象，开展城乡8、开发建设的目的，特设立成都市武侯新城建设投资有限责任公司，公司经营范围为：作为实施主体负责我区城中村改造资金的筹集；完成改造区域内的土地整合；市政道路及公建配套设施建设；项目筹划包装及对外宣传等工作第三章 项目建设必要性一、金花桥场镇现状情况四川成都金花桥镇地处武侯区西南部，属成都市中心城区，因明朝在江安河上所建金花桥而得名。全镇辖9个行政村、2个居委会，面积11.96平方公里，人口1.85万人，距成都市9公里，毗邻成都火车南站，距双流国际机场仅2公里。属成都市近郊乡镇，又得成都市西南金融、商业、科技中心及交通、通讯枢纽之便，区位优势明显，发展后劲充足。金花桥镇1996年被评为四川省试点小城镇9、后，致力于夯实基础。从1998年开始，投资4300万元，兴建了七里路、金瓦路、金兴路、金江路、金履路等十八条等级水泥道路，与横贯金花镇的川藏路、草（堂）金（花）路形成四通八达的快捷交通网络。镇内建有128公里的10KV的高压线路，新增供电负荷 10225千伏安，满足全镇工业用电和生活用电。各条道路的电力、通讯、天然气、自来水、光纤电视、排污管网等各项设施配套，发展功能不断完善。目前该区域各市政管线除排水管外与城市主管线连接，水、电、气基本能满足区域内生产及生活需要。虽然场镇内排水管网已形成，且已雨、污分流，但未并入市政排水系统，生活污水的排放通过简单处理后直接排放到附近河流、沟渠，不符合城市污10、水排放标准。二、项目建设必要性（一）项目建设背景2007年7月29日，成都市委市政府在住房保障及城中村（旧场镇）改造项目提出“满足城乡居民住房的基本要求，不断改善城乡人居环境”的总体目标：目前成都市五城区内尚有待改造的“城中村”12个，待改造范围12.95平方公里，待改造建筑面积约546万m2。与成都市中心城区相比，这些“城中村”早已凸显出诸多不适应城市化发展进程的弊端，“城中村”存在的主要问题如下：1、违法建筑泛滥“城中村”由于处于城市建成区，加之乱搭、乱建，严重破坏了原本村庄空间结构的自然和谐，机理混乱，空间结构与城市严重冲突，整个发展建设呈现无序状态。2、市政设施缺乏，环境质量差目前城中11、村开发强度普遍过大，公共活动空间（包括绿地）缺乏，环境质量低下；市政及公共配套设施不足，大部分“城中村”的道路曲折不通，房屋高底无序，排水雨污不分，电力、电讯线路杂乱，煤气管道不通，给排水容量不足，且公共服务设施尤其是供外来人口使用的设施缺乏。此外“城中村”还因间距过小，采光、通风不足，建筑质量不高等原因。这些都严重制约了城市整体服务功能的提高和生活质量的改善，同时也影响了城市的现代化形象。3、社会问题突出私房出租的巨大收益，造成城中村不少原居民游手好闲、无所事事，成为“四不青年”（不耕作、不学习、不经商、不做工）；由于大量的外来人口主要集聚在“城中村”，“城中村”的外来人口数量远远超过了原住12、村民。外来人口膨胀，同时由于缺乏有效的监督管理，城中村的出租屋往往成为“黄赌毒”的温床、“超生游击队”的藏身之处，带来突出的社会治安、计划生育等问题。“城中村”正在演化为城市的一种“亚社区”，成为城市中社会治安多发区域。?4、布局混乱，用地功能矛盾“城中村”内小工厂、小作坊、仓库和居住交错混杂，用地布局混乱，功能相互冲突。5、防灾救护能力弱，安全隐患多“城中村”的建设完全处于一种自发状态，缺乏规划控制。建筑挤占道路和公共空间，根本没有火灾，消防、救援通道，防灾救护能力极度脆弱。房屋建设没有科学的设计，没有考虑地质条件、防震抗震要求。6、经济驱动力不足，形成城市经济的塌陷带“城中村”由于依靠的是13、“出租经济”，大量聚集的外来低素质人口，既不会产生巨大消费需求，也不会激发创业冲动，社会经济发展的驱动力弱，土地资源配置难以向高效益转化，与城市经济发展脱节，形成了城市经济的一个塌陷带。鉴于上述情况，市委、市政府启动了中心城区青龙场、龙潭寺、赖家店、洞子口、天回、文家、黄田坝、百仁、机投、金花、簇桥、琉璃场12个“城中村”片区的改造。成都市人民政府办公厅出具了关于统筹推进我市中心城区“城中村”改造的实施意见，成都市人民政府成府阅2007256号研究中心城区城中村改造和城市建设管理有关工作的会议纪要等，对成都市“城中村”改造工作进一步部署。目前，市国土局、规划局结合各区实际情况，在五城区政府配合14、下，顺利完成了12个改造片区四至界限的确定。（二）建设的必要性1、本项目的建设符合成都城市总体规划，符合成都市统筹城乡综合配套改革试验和成都市五城区内城中村（旧场镇）的总体目标的要求根据成都市十一五规划，“十二五”经济社会发展五大任务中第一任务就是深入推进城乡一体化发展：扎实推进“三个集中”，推进配套改革，切实破解“三农”难题，全面贯彻城乡一体化的战略部署；加快推进城镇体系规划建设；加强社会主义新农村建设；推动区域协调发展。而城乡一体化要抓好集约型发展，抓好重点工程，抓好公共服务，抓好配套改革。到2020年，人均地区生产总值达到10000美元以上，城镇化率达到70%以上，全面建成小康社会，基本15、实现现代化。根据武侯区十一五规划，“十二五”期间，武侯区要按照成都市城市建设总体规划和土地利用总体规划，着力于培植新的经济增长点和改善城乡面貌，发展的空间布局将构筑“一园六区两带”格局。其中包括簇桥新经济业态发展区，范围：整个簇桥片区和金花桥所辖部分区域，包括太平寺机场搬迁范围。重点：高质量推进城乡一体化，大力发展房地产业、新兴商业业态，推动传统专业化市场提档升级，积极推动太平寺机场搬迁。按照成都市委、市政府统一部署，武侯区已于2004年提前实现城市化，但是在成都市土地利用总体规划中，尚有部分非城市建设用地，一部分不以耕作为主要生活收入来源的农民仍然存在。“十二五”期间，高质量推进城乡一体化，16、加快建设社会主义新农村仍将是十分重要的任务。“十二五”期间，重点抓好涉农地区的通信管网、污雨水管网、污水处理、供水、供电、供气、公交、区域内防灾减灾系统、公共安全系统、公共文化教育体育设施等建设。完成金花桥、簇桥、机投桥三个场镇的污雨水管网建设和改造工程。完善交通运输网络，新建和扩建重点公路150Km以上。到“十二五”末使我区交通能力明显增强，路网结构更加合理，建成城乡一体的城市道路网络和管理养护体系。在上述大环境下，为加快城乡一体化进程，成都市政府将五城区内旧场镇的改造权限下放给各区政府具体资质实施，并具体明确了位置、面积、收入分成和相关配套政策。金花桥片区已明确属于武侯区政府负责范围。金花17、桥“城中村”基础设施建设的顺利进行，将有力推动“城中村”改造的圆满完成。2、项目的建设有利于解决“城中村”发展中的深层次矛盾，有利于促进城乡融合、进一步探索解决“三农”问题随着市场经济的快速发展，城市化进程的不断加快，城乡结合部村落已逐渐位于中心城区之中，形成了“城市里的村庄”，即所谓的“城中村”，它的存在已成为影响城市建设，制约城市发展的一大顽疾。“城中村”虽然在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式，这一特殊地位引发了诸多问题，成为制约城市化进程进而制约城市发展的重要障碍。解决“城中村”发展中的深层次矛盾，对于促进城乡融合、全面发展具有重要意义，是18、城市快速化发展的必然结果。“城中村”项目的建设有利用推进成都市城乡一体化的建设，可打破城乡二元体制和经济社会结构，并通过一系列改革和政策调整，建立起城乡一体的就业体系、城乡一体的社会保障体系、城乡一体的社会事业发展机制，促进了城乡居民共享改革发展成果，比较好地解决了当前影响社会和谐的突出问题，尤其是转移农民的就业、社会保障以及农村“读书难、读书贵”、“看病难、看病贵”等问题，使农民真正受到了益处。3、本项目的建设有利于提升城市化质量，有利于改善金花桥镇的城市基础设施配套条件，提高人民生活水平本项目的建设是城乡一体化发展的要求，而深入推进城乡统筹发展有利于整合和集约利用各种资源，完善城郊结合部基19、础设施建设，推动新区建设和旧城改造，进一步加快城市化进程，提升区域承载能力。本项目建成后的各种配套政策的落实有利于促进城乡充分就业，完善社会保障体系，增强武侯区社会化服务能力，改善居民生活条件，全面提升城市化质量。目前，金花桥片区布局比较凌乱，没有统一的规划，大部分道路较窄且路面状况较差，建筑物风格比较落后，外观较旧，居民生活环境有待提高。通过本项目的建设，能够整合各种资源，达到优化配置；同时金花桥片区的旧城改造、基础设施建设对健全社会化服务体系、增强该片区的综合服务能力、提高该社区管理水平均有一定的促进，项目的建设能够改善金花桥片区人民的生活质量，转移农村人口，为经济发展提供广阔的市场和持久20、的动力，是优化城乡经济结构，促进国民经济良性循环和社会协调发展的重大措施。综上所述，本项目的建设是成都市、武侯区城乡一体化的需要，有利于提升城市化质量，项目的建设有利用解决“城中村”发展中的深层次矛盾，有利于促进城乡融合，进一步探索解决“三农”问题，有利于改善金花桥片区的城市基础设施配套条件，提高人民生活水平。本项目的建设具有较好的社会效益。第四章 市场分析一、我国“城中村”现状及形成原因所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时21、代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。通常所说的“城中村”，仅指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。“城中村”是城市的一块“夹缝地”，这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题：（1）人口杂乱，“城中村” 由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。（2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼” 风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差。（3）22、基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，（4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱，等。“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。究其原因，在于“城中村”形成和发展的特殊性。从“城中村”的历史变迁中不难发现;城中村;形成的主要原因：从客观上来说，是我国城市化进程的快速发展的结果。1、改革开放的20多年中，城市化的进程加速发展，我国的城市数目从1978年的320个发展到现在的662个。城市建成区面积也由3.6万平方公里扩大23、到9万多平方公里。城市的快速发展，需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了，当地的农民，却仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。一场;城市包围农村;的运动发生了。村庄进入城市，形成了;城中村;。从主观上来说，是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。 所谓城乡二元管理体制，是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式，二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。而在一些“城中村”内形成了以城市与农村“二元所有制结构”并行存在、共同发挥作用的“边缘社区”特征。“从个体理性选择的角度看，城中村这种特殊24、的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果。”2、从“城中村”的历史变迁可以发现，土地的二元所有制结构是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制结构使得村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权，集体将宅基地按户划拨，由各户村民自行建设后租出获得尽可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的结果致使“城中村” 形成的进一步加剧。二、国家宏观趋势（一）从2005年开始，国务院有关部门即开展了“帮助和支持西部大开发”的计划，其中建设部对基础设施建设领域计划支持有如下内容：1、资金支持。会同有关部门安排中央预算内建设资金7800万元、中央补助资金8125、0万元和国债资金36.9亿元，支持西部县城供水、历史文化名城保护和城镇市政基础设施建设。2、继续支持编制西部地区城镇体系规划和城乡规划。3、利用国际赠款实施;中国西部小城镇环境基础设施经济实用技术及示范项目;。在四川、云南、重庆等省市的示范地开展供水、污水、垃圾处理经济适用技术的示范工作。4、开展培训工作。分别与青海、新疆组织部门和建设部门联合举办城镇规划建设领导干部高级培训班，加强业务培训和人才培养。（二）中国共产党第十七届三中全会审议通过了中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定全会指出，农业、农村、农民问题关系党和国家事业发展全局:1、我国农村正在发生新的变革，我国农业参与国际合作26、和竞争正面临新的局面，推进农村改革发展具备许多有利条件，也面对不少困难和挑战，特别是城乡二元结构造成的深层次矛盾突出。农业基础仍然薄弱，最需要加强；农村发展仍然滞后，最需要扶持；农民增收仍然困难，最需要加快。我们必须居安思危、加倍努力，不断巩固和发展农村好形势。 2、我国总体上已进入以工促农、以城带乡的发展阶段，进入加快改造传统农业、走中国特色农业现代化道路的关键时刻，进入着力破除城乡二元结构、形成城乡经济社会发展一体化新格局的重要时期。我们要牢牢把握我国社会主义初级阶段的基本国情和当前发展的阶段性特征，适应农村改革发展新形势，顺应亿万农民过上美好生活新期待，抓住时机、乘势而上，努力开辟中国特27、色农业现代化的广阔道路，奋力开创社会主义新农村建设的崭新局面。 3、建设社会主义新农村，形成城乡经济社会发展一体化新格局，必须扩大公共财政覆盖农村范围，发展农村公共事业，使广大农民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居。要繁荣发展农村文化、大力办好农村教育事业、促进农村医疗卫生事业发展、健全农村社会保障体系、加强农村基础设施和环境建设、推进农村扶贫开发、加强农村防灾减灾能力建设、强化农村社会管理。 4、到2020年，农村改革发展基本目标任务是：农村经济体制更加健全，城乡经济社会发展一体化体制机制基本建立；现代农业建设取得显著进展，农业综合生产能力明显提高，国家粮食安全和主要农产品供给28、得到有效保障；农民人均纯收入比2008年翻一番，消费水平大幅提升，绝对贫困现象基本消除；农村基层组织建设进一步加强，村民自治制度更加完善，农民民主权利得到切实保障；城乡基本公共服务均等化明显推进，农村文化进一步繁荣，农民基本文化权益得到更好落实，农村人人享有接受良好教育的机会，农村基本生活保障、基本医疗卫生制度更加健全，农村社会管理体系进一步完善；资源节约型、环境友好型农业生产体系基本形成，农村人居和生态环境明显改善，可持续发展能力不断增强。 5、必须巩固和加强农业基础地位，始终把解决好十几亿人口吃饭问题作为治国安邦的头等大事；必须切实保障农民权益，始终把实现好、维护好、发展好广大农民根本利益29、作为农村一切工作的出发点和落脚点；必须不断解放和发展农村社会生产力，始终把改革创新作为农村发展的根本动力；必须统筹城乡经济社会发展，始终把着力构建新型工农、城乡关系作为加快推进现代化的重大战略；必须坚持党管农村工作，始终把加强和改善党对农村工作的领导作为推进农村改革发展的政治保证。 三、成都市关于推进城乡一体化的规划1、成都市城市化发展十二五总体规划“十二五”期间，成都市经济发展进入了“城乡统筹、四位一体”的新阶段。随着改革开发的不断深入，成都市城市化进程开始步入正轨，进入持续稳步发展的时期；城市实体空间扩张迅速，市区人口不断增长，非农人口比重加速提升，外来人口数量持续上升；城市发展迅猛，城市30、辐射功能逐步加强。据统计，全市建成区面积由2000年的348.25平方公里扩大到2005年的558.73平方公里，其中全市非农业人口由2000年的318.13万人增加到2005年的468.44万人，城市化率从2000年的34.13提高到2005年的50.3，城市化保持逐年上升的正常态势。同时，也存在一些问题和不足：由于强调城市自我平衡、均衡发展，忽视区域统筹和分工，使得城镇之间缺乏协调和互补，发展过于分散，难以形成合力和整体优势；以往的城镇规划重城镇发展轻城乡统筹，使得农村发展乏力，建设混乱；城市化质量总体不高，主城区、城市边缘区与中远郊区城市化进程极不平衡，城市化质量水平滞后于人口城市化质量31、和速度；基础设施对城市的支撑力度不够，单中心向多中心转移的城市化格局尚未形成，市域城镇体系格局和功能有待完善，现行户籍政策存在一些与城市化发展不相适应的地方，“三农”问题和城市低收入居民问题仍然突出。根据成都市的城市化发展十二五规划，至2015年规划的目标为：（1）城市化水平明显提高，全市城市化率目标为65以上，平均每年向城市转移农民28万人以上，使成都市成为中西部地区城市化发达的地区之一。（2）经济不断发展。地区生产总值平均每年以12的速度增长。到2010年全市地区生产总值达到4000亿元以上，经济结构和增长方式进一步优化，基本实现城乡经济向“资源集约型”、“质量效益型”和“环境友好型”转变32、。（3）现代化城乡体系基本形成。逐步形成由一个特大城市（成都市主城区），六条走廊雏形，4个中等城市（都江堰市、邛崃市、彭州市、崇州市）、4个小城市（新津县、大邑县、蒲江县和金堂县）及区域中心城镇构成的市域城镇体系。（4）城镇基础设施、公共服务设施建设步伐加快。加快建设比较完备的城镇基础设施体系，基本适应工业化、信息化的需要。重点建立立体化的交通网络、高效率的通信网络、稳定的电力供应网络、完善的调水工程及排水网络、反映灵敏的防灾减灾系统；全面强化城镇吃、住、行、游、购、娱六大功能。（5）人居环境显著改善。到2010年，环境质量按照功能区基本达标，水、大气环境综合整治建设初步完成。城市生活垃圾基本33、实现无害化处理和资源化再利用，生活污水处理率达90以上，建成区城市人均公共绿地面积11平方米以上，城市绿化覆盖率、绿地率、森林覆盖率分别达到40、35、38以上，确保城市形成良好的生态环境。（6）城市精神文明建设得到加强。科技、文化、卫生、体育等社会发展指标有较大提高。巩固提高普及高中阶段教育成果，新增劳动力平均受教育年限达到13年。市民素质明显提高，初步形成以文化设施为载体、多层次、成龙配套的文化网络。（7）城镇居民生活质量不断提高。城市居民人均可支配收入年均增长8，农民人均纯收入年均增长8.5。建立起比较完善的社会保障体系，年度城镇登记失业率控制在4以内，实现城乡比较充分就业。（8）城镇管34、理工作科学有效。建立精干、合理的管理体制，明确职权，避免政出多门；健全统一的管理法规，做到监督有方，奖惩有法，协调有度；形成快速、准确的管理信息网和先进、科学的管理体制，逐步实行公共管理社会化、市场化。2、城乡一体化含义城乡一体化包含有以下多方面内容：一是统筹城乡发展空间，实现城乡规划布局一体化；二是统筹城乡经济发展，实现产业分工一体化；三是统筹城乡基础设施，实现城乡服务功能一体化；四是统筹城乡社会事业，实现城乡就业、教育、卫生和社会保障一体化；五是统筹城乡两个文明建设，实现城乡社会进步一体化。在我国实现这种“以城带乡、以乡促城、城乡结合、优势互补、共同发展”的城乡一体化道路，是全面建设小康社35、会、实现城乡和谐发展的有效途径，是落实 科学发展观的具体体现，是我们建设社会主义新农村所追求的目标。3、成都市现状成都市是“大城市带大农村”的国家副省级城市，虽然城乡之间地理距离很近，但经济社会落差很大，城乡发展不平衡。乡镇企业村村点火，寨寨冒烟，带来比较严重的环境污染。我国人多地少、人地关系紧张的国情在成都市也十分突出，人均耕地只有0.8亩；联产承包责任制后，农户的小规模经营普遍存在，对农业集约化、规模化经营形成很大的障碍；同时，农村大量富余劳动力的存在不利于提高农业的生产效率，使得农业劳动生产率远远低于工业劳动生产率。此外，还存在着农民收入增长乏力、就业压力大、产业结构不合理、消费需求不足36、等问题。4、成都市具体规划针对上述情况，成都市政府出台了成都市关于统筹城乡经济社会发展、推进城乡一体化的意见，意见中认为：城市规划应把重点放在区城和有条件的区域中心镇，着力推进城市化，力争用5年时间初步建立城乡一体化经济社会发展管理体制和运行机制，突出建立和完善城乡基本统一的社会保障制度，突出建立和完善城乡统一的新型户籍管理制度，突出建立和完善农村土地管理和使用制度，突出建立和完善公共财政城乡合理分配制度。到2007年，全市城市化率达到42%以上，人均GDP达到3000美元，农民人均纯收入达到5000元。主要措施是：1、推进城乡规划一体化；2、推进城乡产业布局一体化；3、推进城乡就业和社会保障37、制度一体化；4、推进城乡基础设施建设一体化；5、推进城乡社会事业发展一体化；6、推进城乡政策措施一体化；7、切实加强推进城乡一体化工作的领导。同时，广大农民向城镇集中、工业向园区集中、土地向规模经营集中的“三集中”方略推动着城乡大融合，大量农民向城区转移。据测算，从2003年到2007年成都将有70万农民转为城镇居民。 为改变城乡差距进一步扩大的趋势，成都市以科学规划为龙头，统筹城乡发展，实现城乡规划、建设、布局、就业以及基础设施、社会保障、社会事业、政策措施等全方位的一体化，使规划涵盖成都市城市和农村的12000多万平方公里而非598平方公里的中心城区。与此同时，成都市将中心城区运用市场化配38、置资源机制形成的一整套办法和措施，向郊区和农村推行，筹集了大量城乡建设和发展资金。全市已累计融资600多亿元投入城镇建设，吸引民间资金112元投向“三农”。成都还将逐步取消农业人口和非农业人口的户口性质划分。11月27日，全国二十七个省区市和副省级城市的党委政研室领导齐聚成都，就城乡统筹发展进行专题研讨。在研讨中，成都试验区提出：成都试验区建设的主要目标是：力争十年后三个集中取得显著成效、经济社会实现跨越发展、城乡差距得到明显缩小、科学发展体制初步形成。“成都试验区建设的主要目标是：力争用十年时间使三个集中取得显著成效、经济社会实现跨越发展、城乡差距得到明显缩小、科学发展体制初步形成。”成都市39、委政研室副主任梁其洲在发言中说，在试验区建设中成都将通过不懈努力，巩固和建成三中心、两枢纽和四大基地。 “巩固成都西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通枢纽、通行枢纽的战略地位。把成都建设成为我国重要的高新技术产业基地、现代制造业基地、现代服务业基地和现代农业基地。确保成都成为中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代大都市。” 而试验区的具体目标是，三个集中取得显著成效是指工业集中度达到80%，城市化率达到70%，土地规模经营率达到75%，现代城市和现代农村和谐交融的新型城市形态初步形成。经济社会实现跨越发展是指全市地区生产总值突破万亿元，比去年翻两番。人均生产总值达到840、.2万元。全口径财政收入突破三千亿元，经济实力和活力明显增强。城乡差距明显缩小是指城镇居民收入稳步增长，农民人均年收入增长10%以上，城乡居民收入比缩小到二比一。科学发展体制初步形成是指建立起较为完善的市场经济体制、公平正义的社会制度、执政为民的价值体系、廉洁高效的行政管理体制。最终实现成都政治、经济、文化、社会建设全面发展，改革发展的成果惠及城乡居民。城乡、区域和人与自然更加协调。5、成都市土地规划成都市土地利用总体规划（2004-2020年）大纲已正式通过了国土资源部的评审，土地的可持续发展是新编制的总体原则，新总规在耕地保护和对工业建设用地的支持上更加突出，工业用地的比例将大幅度提高。使41、用原则限定每个区（市）县只保留一个工业集中发展区，重点镇和一般乡镇原则上不发展工业和房地产，不安排建设用地指标。同时，本次土地总规尤其突出了对城市工业发展的支持，强化了土地资源配置向工业用地的倾斜，工业用地的比例将大幅度提高，同时也进一步确定了中心城区的发展规模。未来发展建设用地的总规模的30%用于工业，比以前5%-10%高。在新一轮的成都市土地利用总体规划中,国土资源部决定对上一轮规划进行修编,把成都市确定为试点城市之一。成都市在规划修编试点中,一是耕地的总量基本稳定,立足于维护社会稳定和保障粮食安全,通过规划编制,保证了645万亩耕地和634亩基本农田数量上不减少,质量上要有所提高、布局上42、能够落实;二是基本农田保护面积不减少,为了保证基本农田真正得到保护，在全市范围内对基本农田进行了调整规定,对于经济发展迅速、基本农田保护难度大的中心城区和区(市)县,实行适当调减基本农田,对于区位条件相对较差，但资源有优势的,实行调增基本农田。始终坚持这两大原则，使基本农田质量上不断提高，结合规划编制将基本农田落实到地块和农户。一方面充分盘活和利用存量土地资源,加大闲置土地处置力度。制订了关于闲置土地的处置意见。一是加强领导，成立了闲置、存量土地清理工作领导小组，并且根据实际情况确立了具体的解决方法和处置方法，有力推进了挖掘存量土地利用的潜力工作。二是调整好思路，积极处置和利用存量土地，对不符43、合供地要求的项目意向性供地一律解除协议；对可以供地的项目，按集约用地原则去核定土地供应量；对存量土地有限的项目，按分税收、分GDP的原则，形成区域集聚效应。三是整体推进，对城郊结合部的农村集体建设用地和违法占用土地进行清理、处置和盘活。共为全市经济社会发展提供存量土地1.1万亩，所清理出的闲置土地都按规定依法收回、清理和处置利用，积极推动发展循环经济，提高土地资源利用率。另一方面大力地推进了土地集约利用。依据制定的土地利用规划和年度计划，提前做好工业用地项目征地方案编制及组件、拆迁安置补偿和耕地占补平衡等工作。一是根据宏观调控政策来推进集约用地，以突出重点，对符合重大急需建设范围和条件的项目进44、行了收集汇总,并积极为其报征用地。二是从规划上推动了集约用地,按“布局集中，用地集约，产业集聚”的原则，规范开发区和城市建设用地，保障依法集约用地。三是积极从政策上引导集约用地，采取依托城市、县域中心城市集中发展原则，制定了工业集中发展区项目用地投资定额标准,对于不达标的项目一律不单独供地。工业用地全部进入规划的工业集中发展区，努力提高投资密度和土地产出效益，并按照优化规划的空间和结构布局，避免了“村村点火，户户冒烟”的局面。最后，统一了全市招拍挂出让经营性土地的工作标准。实行了土地供应会审制度，并通过了集体决策确定招拍挂出让土地的起拍价、起始价和底价，切实加强对土地市场的管理。今年1-5月,45、以拍标拍卖挂牌方式出让土地6000余亩，同比增长119%，单位面积土地收益增长60%，经营性用地100%以招拍挂方式出让，商品住宅用地100%以拍卖方式出让。在依法收回土地以招拍挂方式出让、适时调控土地供应量和经营性用地纳入市场方面有效地把握了节约土地。此外，遵循宜集中则集中,宜分散则分散的原则，开展了大规模的土地整理，因地制宜集中建设农民聚居点。先后在双流县籍田镇、蒲江县复兴乡、大邑县董场镇积极开展了集中居住、成片整理的试点工作。目前，成都市迄今最大的一项土地整理工程面积约2万亩的蒲江县复兴乡土地整理项目，已进入正式实施阶段，该项目引入社会资金占总投资的55%，实施后将新增耕地3995亩。这46、种办法拓宽了补充耕地渠道，改善了农民居住条件，达到了土地整理置换城市建设用地的目的，实现了“一举三得”。为全市远郊县推进城乡一体化探索出了一条行之有效的新路子。四、成都市“城中村”改造规划1、成都市“城中村”改造的指导思想和基本原则、指导思想按照科学发展观的要求，以促进城市土地科学合理利用、优化城市空间布局和增强城市功能、改善“城中村”区域居民生活居住环境、推进统筹城乡和谐发展为目的，解放思想，创新思路，因地制宜，统筹推进“城中村”改造。、基本原则切实保护“城中村”居民合法权益。通过“城中村”改造，切实改善“城中村”居住生活环境，促进居民就业和社会保障，提升“城中村”居民生活质量。政府主导，市47、场化运作。以政府为主导推进“城中村”改造，走以市场化为主的道路，积极吸引社会资金参与“城中村”改造。结合实际，“一村一策”。“城中村”改造难度高，各“城中村”情况差别大，在土地、规划、报建、拆迁管理等方面除予以统一的政策支持措施外，还需要结合各“城中村”具体情况，按照“一村一策”的原则分别确定改造方式和政策支持措施，确保全市各“城中村”改造的顺利推进。统一规划，统筹推进。按照城市总体规划编制和优化“城中村”改造区域的控制性详细规划，制定实施方案和工作计划，在市政府组织协调下，全市统筹推进。依法有序，稳步实施。“城中村”改造涉及到人民群众的切身利益，土地权属复杂，需解决的问题较多。实施“城中村”48、改造，既要积极，又要稳妥，应遵循循序渐进的原则，依法办事，保持社会稳定。在做好充分的调查摸底，充分尊重群众意见的基础上，研究确定科学合理、切实可行的实施方式，稳步推进“城中村”改造。2、成都市“城中村”改造的总体目标按照全市城乡统筹发展的战略部署，在5年内即2012年前全面完成全市“城中村”改造，并达到以下目标：“城中村”改造区域内拆迁全部完成的土地，按城市规划确定的用途依法实施供地。“城中村”改造区域内基础设施、公共设施和生态绿地按照规划建设完成，社区服务、社会保障、就业服务等各项服务功能配套落实到位。部分建设项目完成建设或启动建设，“城中村”改造区域城市形象得到提升，城市功能明显增强。“城49、中村”改造区域内农民或居民得到妥善安置，居住生活环境明显改善，居民就业率提高，社会保障落实。3、成都市统筹推进“城中村”改造的有关政策措施、按照科学布局、有利于改造的原则，对“城中村”改造涉及区域的控制性详细规划进行完善。、积极做好与省土地管理部门的衔接，及时报征“城中村”改造区域内的集体建设用地。为有利于土地资源合理有效利用，支持进行地块整合。、加大对“城中村”改造的政策支持力度。“城中村”改造区域土地招拍挂、土地收益分配、土地使用等按照研究中心城区城中村改造和城市建设管理有关工作的会议纪要（成府阅2007256号）办理，及时落实到位。“城中村”改造安置房可就近或异地建设，报建费减半征收。、50、加快“城中村”改造区域的基础设施建设，形成“城中村”改造区域完善的道路网络系统。“城中村”改造区域红线范围内的道路由五城区政府负责实施，同步配套水、电、气、排污、环卫、通讯等设施，纳入改造成本。“城中村”改造区域红线范围外的城市骨干道路优先纳入城市建设维护年度计划，由市上出资优先安排实施。、鼓励对“城中村”改造模式进行创新。大力开展市场化运作，积极引进社会资金参与“城中村”整村改造或分片改造。结合各改造区域的实际情况，积极探索科学合理、行之有效的改造模式，可引入社会资金按照市政府批转市国土局等部门关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理意见的通知（成府发200764号）规定程序参与“城中村”51、改造。、切实做好“城中村”改造拆迁安置工作，确保区域内农民和居民利益。对“城中村”区域农村集体土地上合法取得宅基地使用权的房屋参照新居工程政策进行拆迁安置，对于“城中村”改造区域国有土地上的房屋按照城市房屋拆迁管理办法予以拆迁安置。、建立“城中村”改造国土、规划、拆迁、建设等相关手续办理的“绿色通道”。、建立被征地农民就业和社会保障制度。“城中村”农民转为城市居民后，统一纳入城市就业管理，享受职业培训、职业指导等待遇，市、区政府对职业培训予以经费补助。因“城中村”改造增加的就业岗位，优先安排原集体经济组织成员。4、强化“城中村”改造的保障措施、加大对“城中村”违法建设的整治力度。组织力量对违法52、建设进行整治，防止因“城中村”改造而引发的违章建设现象。、加强对“城中村”改造的宣传。发挥新闻媒体作用，以多种形式加大对“城中村”改造意义的宣传，激发社会对该项工作的关注与支持，为“城中村”改造创造良好的社会环境。、完善政策配套。市指挥部各成员单位要按照一切有利于推进“城中村”改造的原则，在市指挥部的统筹协调下按照各自职责，分别就“城中村”改造涉及的拆迁安置、规划建设管理、被征地农民就业和社会保障等制定具体的配套政策，为“城中村”改造的顺利推进提供政策保障。5、成都市“城中村”改造情况2007年7月29日，成都市委、市政府主要领导在住房保障及城市中村（旧场镇）改造会上提出“满足城乡居民住房的基53、本要求，不断改善城乡人居环境”的总体目标要求，成都市将积极推进“城中村”改造，改变中心城区“城中村”居民的生活环境，促进中心城区城市建设发展，进一步加快成都市“城中村”改造步伐，推进全市城乡统筹发展。据初步统计，目前锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区（以下统称五城区）内还有待改造的“城中村”12个（分别为青龙场、龙潭寺、赖家店、洞子口、天回、文家、黄田坝、百仁、机投、金花、簇桥、琉璃场12个城中村片区的改造），待改造范围12.95平方公里，待改造建筑面积约546万平方米，需拆迁居民11290余户。目前，市国土局、规划局结合各区实际情况，在五城区政府配合下，顺利完成了12个改造片区四至界限的54、确定。五、武侯区城乡一体化规划1、全面建设社会主义新农村按照成都市委、市政府统一部署，武侯区已于2004年提前实现城市化，但是在成都市土地利用总体规划中，尚有部分非城市建设用地，一部分不以耕作为主要生活收入来源的农民仍然存在。“十一五”期间，高质量推进城乡一体化，加快建设社会主义新农村仍将是十分重要的任务。（1）加快转变农民生产、生活方式大力发展农村新型合作经济，因地制宜探索新模式，推动非农产业发展，进一步扩大农民就业和增收新领域。按照“理顺产权、按股分红、民主管理”的原则，积极稳妥地抓好村社集体经济改制工作。加快农民新居工程和道路、管网、通讯、环保设施、社区服务、商贸网点等基础设施建设，创建55、基础设施齐备、服务功能完善、人居环境优美、社会和谐发展的农村新型社区，促进农民向市民转变。加大农村社会事业全面发展的力度，深入推进城乡一体的劳动就业、社会保障、教育、卫生、文化等社会事业均衡发展，改变农村生产、生活条件和整体面貌，丰富群众精神文化生活。加强农村新型社区建设，充分发挥其在农村建设管理、公共服务管理和社区管理服务中的积极作用。（2）创建城乡一体化管理新体制坚持贯彻“三个集中”的原则，完善我区城市建设规划满覆盖，加大对经济和社会发展的指导力度。切实加强城乡规划、产业发展、基础设施建设和社会事业发展等统筹，加大对农村经济和社会发展的投入力度，扩大公共财政对农村覆盖面。整合、盘活存量土地56、资源，建立和完善规划指导、民主管理、项目推动的管理机制，促进土地资源向土地资本的转变。充分发挥市场配置资源的作用，积极探索社会资金投入农民新居工程、城乡基础设施、社会化服务等项目建设的投融资新模式。深化城市管理体制改革，推进城市管理向社区延伸，建立健全适应城市化发展新要求的长效管理机制和体制。2、提升城市建设和管理水平（1）完善城区基础设施重点抓好涉农地区的通信管网、污雨水管网、污水处理、供水、供电、供气、公交、区域内防灾减灾系统、公共安全系统、公共文化教育体育设施等建设。完成金花桥、簇桥、机投桥三个场镇的污雨水管网建设和改造工程。完善交通运输网络，新建和扩建重点公路150公里以上。到“十一五57、”末使我区交通能力明显增强，路网结构更加合理，建成城乡一体的城市道路网络和管理养护体系。（2）优化城区环境综合整治城区环境。加大城区环境综合整治力度，巩固和提高全国环保模范城市成果。加强区域内锦江、清水河、江安河沿线管理，完善河道整治和管理机制。强化环保意识，加大环保投入，确保环保投资指数不低于2%，提高环保质量，抓好废水、废气、废渣治理，提高环境承载能力。营造立体绿化系统。加大公共绿地建设，实施城市森林、园林绿化、小区绿化等项目，增加绿地面积。构建沿锦江、清水河、江安河等河道以及三环路沿线的带状绿色走廊。以江安河公园、永康森林公园和清水河公园三大主题公园为基础，加强城市生态环境建设。发挥公园58、名胜古迹的绿化优势，倡导建设园林式单位。积极开展居住区、小广场和小乐园等地邮票式绿化。规范房地产开发，提倡建设生态住宅小区，发展屋顶和墙体绿化，确保绿化覆盖率达到或超过全市标准。（3）实施新一轮旧城改造和行政新区建设实施新一轮旧城改造。以人民南路科技商务区、“五大花园”综合整治等为重点区域，坚持以规划为导向，市场化运作的原则，着力于项目的策划包装，增强招商引资的针对性、实效性。强化规划的导向作用和约束作用，进一步完善和修定我区城市建设规划和土地利用规划，建设项目必须按规定实施，严禁低水平重复建设和违章搭建。要把场镇改造和实施土地流转中的农房拆迁纳入新一轮旧城改造范围，加快农民新居工程建设，改59、善农村面貌。实施行政中心向外迁移。我区行政中心向三环路外迁移，符合成都市建设总体规划要求。要加快前期准备工作，认真做好行政中心建设规划论证工作，加强对周边区域规划的控制，基本完成行政中心的建设。加强与有关部门的衔接和协调工作，先行介入做好规划，为力争“十二五”期间启动太平寺机场搬迁做好充分的准备。（4）提高城市管理水平坚持把高质量推进城乡一体化贯彻到城市管理工作中，创新管理体制，建立健全城市管理的长效、常态机制。充分发挥社区在城市管理的基础作用，推进城市管理向社区发展。创新城市管理投入机制，加快城市管理市场化步伐，不断提高城市管理效能。加快全区网格化城市管理指挥平台建设，推进城市管理精细化、数60、字化和网格化。要以完善制度、落实制度为突破口，进一步加强对中小街道市容市貌的城市管理工作，不断提升城市整体形象。六、武侯区城中村改造规划1、三大城中村三个新亮点簇桥区域，结合其现有的人居优势和区域特点，打造武侯西南区域商业综合体、休闲消费副中心，展现出现代城市的发展特征，体现“现代簇桥”的理念；机投区域，以发展高端房地产业及其相关商业、休闲等城市区域配套为主的“南锦城”城市新区，突出古蜀文化主题，表现“文化机投”的理念；金花区域，以川西民居建筑特色为主，服务主城区和周边工业园区，集休闲、旅游、商务、居住为一体的城际新区，并依托江安河生态绿化带的打造，突出“休闲金花”的理念。武侯区已正式启动3个61、城中村改造建设工程，五年之后，三大片区将成为各具特色的现代化新型城区。2、总体改造目标把三个城中村打造成新型城区，簇桥、金花桥、机投桥位于成都主城区武侯区西南板块，三大片区呈鼎足之势，是成都南扩战略的重要发展区域。但随着城市化进程的加快，与中心城区相比，三大城中村已凸显出诸多不适应城市化发展的弊端：道路系统建设标准低；水电气管网未与城市对接，大量居民还在使用地下水；学校、医院、农贸市场等生活配套服务设施不到位，辖区居民日常生活不太方便；大量小作坊混杂造成街道脏乱差等。为彻底改变三大城中村落后面貌，武侯区将对这三大城中村进行道路改造建设、水电气基础设施配套建设，进行功能配套完善，与城市接轨。“改62、造将按照城市标准，重点建设道路骨架系统，增强道路通达程度，使水电气等管网与城市干管对接，增建医院、学校、公园，让城市的公共服务延伸到三大片区。”武侯区计划从2007年10月起至2011年12月底止，全面完成3个城中村改造范围内房屋的拆迁、基础设施及城市公共配套设施的建设，力争通过五年时间的努力，全力将三个城中村打造成为环境优美、设施齐全、功能齐备、各具特色的城市化新型城区。（1）现代簇桥此次改造，将使簇桥成为具有现代化商业气息的经济纽带目前簇桥人口有近二十万，但没有集中的商业网点、中央商务区、高档酒店及餐饮娱乐。随着鞋都和科技园的发展，此地就业人口还将会激剧增加，但工作之余，在周围找不到地方购63、物、就餐、休闲娱乐，却成为了最大的问题。此次改造，将结合现有的人居优势和区域特点，打造武侯西南区域商业综合体、休闲消费副中心，展现出现代城市的发展特征，将其打造成特色商业街区，并做好产业布局规划、提升南行出川沿线的整体形象，使其成为具有现代化商业气息的经济纽带，体现“现代簇桥”的理念。现有的簇锦公园也将扩大一倍。改造范围：北至百锦路、西至武侯大道、南至川藏路、东至5701厂规划道路围合区域，该区域内面积约2644亩。预计改造共需拆除房屋面积约为45.5万平方米，其中重点改造区域房屋面积约42万平方米，涉及簇桥街道办事处行政区域内的龙锦村、华兴街道办事处行政区域内的沈家桥村。规划道路总长度为1264、.73公里。根据成都市人民政府成府阅2007256号研究中心城区城中村改造和城市建设管理有关工作的会议纪要同意该项目如拍卖价格如低于370万元/亩，土地收益扣除2%的农民社保基金后，其余部分全额返还武侯区政府；如土地拍卖价格超过370万元/亩，超过370万/亩部分的收益由市、区按3：7的比例分成。（2）文化机投片区内将突出三国文化氛围，用三国文化的典故命名街道和楼盘。?机投桥是武侯区三个城中村中距市区最近的场镇，房屋建筑多是近几年居民自行修建的两楼一底、三楼一底的楼房，其建筑布局较为整齐，以经营小商品、餐饮和居住为主，其产业结构多为小商业和小规模餐饮业。改造将考虑以机投历史文化为依托，将古代文65、明与现代时尚有机结合，快节奏工作与休闲生活相融会，把机投旧城区改造成为现代商业和现代服务业发达，具有高品质人居环境与优美、高贵、典雅气质的休闲度假胜地。该片区内规划有占地180亩的市政公园，片区内混乱的道路骨架也将得到改造，让小区居民可以直接到达公园。片区内将突出三国文化氛围，用三国文化的典故命名街道和楼盘。改造范围：南至草金路、西至双星大道、北至武青界、东至铁路西环线为界的合围区域，面积约1678亩，其中三环路内侧占地面积571亩，外侧1107亩。此次城中村改造共需拆除房屋面积约为66万平方米，改造范围涉及万寿村、机投村和半边街村。规划道路总长度为6.14公里。该片区土地拍卖价格如低于60066、万元/亩，土地拍卖收益扣除2%的农民社保基金后，其余部分全额返还武侯区政府；如土地拍卖价格超过600万元/亩，超过600万/亩部分的收益由市、区按4.5：5.5的比例分成。（3）休闲金花结合川西民居的建筑符号和现代建筑语言，将金花打造成特色园林生态新区。金花桥距市区较远，市政基础设施不够完善，排污管道未进行雨污分流，建筑形态及人居环境不够理想，片区内市政基础配套设施建设较薄弱。此次改造将依据周边已形成的产业现状，以及今后的发展趋势，结合双流境内紧靠江安河区域的房屋建筑风格，按成都市规划控制的总体要求进行，将民族风格与现代时尚、高层建筑与庭院建筑有机结合；并充分利用江安河休闲生态经济带的自然条件67、，加大对江安河道及水环境的治理，营造良好的自然生态环境，倡导自然健康的主题，追求丰富的人文内涵；追求现代文明的居家理念，用川西民居的建筑符号和现代建筑语言着意刻画川西民居建筑文化布局，以其随意精练，造型精细巧妙，花木繁茂的风格将其打造成特色园林生态新区。改造范围：北至新川藏路（武侯大道南延线）、南至七里大道及成双大道、西至江安河、东至草金路，总占地约1450亩。此次改造共需拆除房屋面积约为382826平方米，改造范围涉及双凤村、七里村、江安河村，规划道路总长度为2.13公里。该片区经营性土地平均拍卖价格如低于450万元/亩，低于部分由市上全额补贴；如高于450万元/亩，土地收益在收取2%农民社68、保基金后，全额返还武侯区政府。七、项目建设完成后土地价值（一）成都市城区三类用地基准地价结果汇总表土地级别商业用地住宅用地工业用地元/万元/亩元/万元/亩元/万元/亩I级8605573.674372291.47107471.60II级5351356.733349233.2788158.73III级4100273.332113140.8775150.07IV级2265151.00133388.8750033.33V级1552103.4773348.8737525.00VI级94663.0753635.73VII级54636.4046430.93（二）近年来武侯区土地市场情况（1）2006年武侯区69、土地拍卖情况土地座落面积（）起拍价（万元/亩）成交价（万元/亩）总成交价（万元）用途成交日期武侯区机投镇果堰村5组27997.031601606719.28商业用地兼容二类住宅用地2006.2武侯区棕树6组3516.991603011578.9255农贸市场商业用地2006.3武侯区电信路2917.484807903457.198二类住宅用地2006.3武侯区永丰乡二环路西一段8号13990.532802805876.024二类住宅用地2006.4武侯区永丰乡太平村一、十组地块20833.9616047014687.923二类住宅用地2006.5武侯区老马路片区5-4号地块3741.1845070、8204601.676二类住宅用地2006.7武侯区金花镇金花村六组18498.15701684661.5296二类住宅用地商业金融用地2006.8武侯区老马路6#2272.384206702283.762二类居住用地2006.9武侯区龙腾中路11250.8835070011813.41二类住宅用地可兼容公共设施2006.9武侯区老马路片区5-3号地块6130.294307106528.734城镇混合住宅用地住宅70年商业40年2006.11武侯区一环路南一段6号、8号、太平南新街（原成都彩虹电器集团股份有限公司地块）10694.9367575112047.8424城镇混合住宅用地商业用地住宅71、70年商业40年2006.11武侯区佳灵路17014.1235040010208.48城镇混合住宅用地住宅70年商业40年2006.12合计138857.984464.78 从上表可以看出，2006年武侯区共出让土地共138857.9，成交金额84464.78万元，平均405.5万元/亩，其中最低成交价为160万元/亩，最高成交价为820万元/亩。（2）2007年土地拍卖情况土地座落面积（）起拍价（万元/亩）成交价（万元/亩）总成交价（万元）用途成交日期武侯区金花桥街道办事处金花村六组2333.341203701295城镇混合住宅用地住宅70年商业40年2007.3武侯区永丰乡太平村九组27872、18.5835063026288.577城镇混合住宅用地商业用地住宅70年商业40年2007.3武侯区永丰乡龙爪村三、四组10967.543724006580.52城镇混合住宅用地商业40年住宅70年2007.1武侯区永丰乡龙爪村四组5043.002604853668.7825商业用地商业40年2007.5武侯区永丰乡核桃村15667.0835092021620.552城镇混和住宅用地住宅70年商业40年2007.6合计61829.5459453.43从上表可以看出，2007年武侯区共出让土地共61829.54，成交金额59453.43万元，平均641.05万元/亩，其中最低成交价为370万元73、/亩，最高成交价为920万元/亩。（3）2008年1-3月土地拍卖情况土地座落面积（亩）成交价总成交价（万元）用途成交日期（万元/亩）武侯区永丰乡太平村5组42.361246019486.152二类住宅用地兼容商业用地2008.3武侯区高攀路82.454445537516.752商业兼容二类住宅用地2008.3合计124.815657002.904（4）2009年土地拍卖情况2009年1-12月土地入市情况表项目类别序号单位名称宗地位置宗地面积（亩）成交金额（万元）已回款情况（亿元）时间备注土地大厅出让入市1四川双发实业有限公司武侯区桂溪乡棕树村14.901613560.4561月30日起拍价74、500万元/亩 成交价910万元/亩用 地性质：二类住宅用地2保利房地产（集体）股份有限公司领事馆路以南、火烧堰以北、美国领事馆以东65.5233121873.33市统建3月30日起拍价1350万元/亩 成交价1860万元/亩 用地性质：商业兼容二类住宅用地3中粮地产（集团）股份有限公司武侯区簇锦街道高碑村4、5、6、7、12组133.2479129916.7区政府9月29日起拍价600万元/亩 成交价975万元/亩 用地性质：二类住宅用地4华宇房地产开发有限公司簇锦街道顺江五组75.071358555.614区政府12月4日起拍价460万元/亩 成交价780万元/亩 用地性质：二类住宅用地575、保利房地产（集体）股份有限公司簇锦街道顺江4组、铁佛2、4组42.095326520.039区政府12月4日起拍价450万元/亩 成交价630万元/亩 用地性质：二类住宅用地6四川省意德实业有限公司吉福村2组11.91774409.549五花办12月16日起挂价200万元/亩 成交价370万元/亩 用地性质：二类住宅用地7成都汇日星河房地产有限公司成都信息工程学院60.875491313.1人南推进办12月16日起挂价1500万元/亩 成交价1500万元/亩 用地性质：二类住宅用地8保利房地产（集体）股份有限公司顺江4组、铁佛5组51.000533150.325区政府12月17日起拍价450万76、元/亩 成交价650万元/亩 用地性质：二类住宅用地9保利房地产（集体）股份有限公司顺江4、5、6组、铁佛2组97.853856755.204区政府12月17日起挂价460万元/亩 成交价580万元/亩 用地性质：二类住宅用地10保利房地产（集体）股份有限公司顺江6组68.834245430.572农投12月17日起挂价460万元/亩 成交价660万元/亩 用地性质：二类住宅用地11中海地产集体有限公司龙井二、四组183.890282750.59工投12月17日起挂价420万元/亩 成交价450万元/亩 用地性质：二类住宅用地12交大房产永丰乡太平村8组39.837133861.54工投12月77、17日起挂价400万元/亩 成交价850万元/亩 用地性质：二类住宅用地小计845.0483698097.02合计19宗1055.731767743.56从上表可以看出，2008年1-3月武侯区共出让土地共124.8156亩，成交金额57002.904万元，平均456.70万元/亩。从2006年、2007年、2008年度成交的土地可以看出，武侯区的土地均价都高于450万元，2007年3月出让的武侯区金花桥街道办事处金花村六组土地，成交价为370万元/亩。3、本项目土地价格分析此次改造土地面积约129.96亩，改造完成后，预计可拍卖土地净用地面积约92.4亩，根据片区控制性详细规划，该项目可拍卖78、用地规划为二类住宅和商业金融用地。参考武侯区2006年、2007年、2008年1-3月土地成交情况，并参照、项目业主的土地出让计划和预计出让价格，并参考基准地价表，拍卖市价、城市土地的供应等多因素影响，对本项目土地基期出让价格按720万元亩估算。第五章 主要建设内容及规模金花桥城中村七里片区拆迁改造项目东临七里大道，西临待改造的金履路，南临金风路，北临草金路。改造内容包括基础设施建设及拆迁安置等。一、建设内容此次改造土地面积约129.96亩，改造完成后，预计可拍卖土地净用地面积约92.4亩，根据片区控制性详细规划，该项目可拍卖用地规划为二类住宅和商业金融用地。市政基础设施改造项目主要建设内容包79、括片区的道路工程、管网工程、专业管线工程、路灯工程、交通工程、绿化工程以及拆迁安置工程等。二、主要建设规模（一）拆迁安置工程金花城中村七里村片区拆迁安置拆迁主要内容：拆迁129.96亩土地上的房屋，其中需安置农户人口约为504人、共计145户。、129.96亩土地的土地赔偿、人员安置、附着物赔偿及其他征地费用；、拆迁补偿费用，项目范围内需拆迁农户504人。 、129.96亩土地整理，共涉及安置人口为504人，按每人平均安置42平方米计算，共需要建设安置房约21168m2；、金花卫生所拆迁补偿费用，共计1.18亩，约800万元。拆迁项目投资估算表单位：万元项目名称项目内容平均单价项目规模投资额金80、花桥城中村“七里片区”拆迁项目农民拆迁赔偿转非安置、社保2374.29附着物赔付2655.19住房安置3800元/m221168m28043.84奖励费100000元/人504人5040.00过渡费504人604.8搬家费1000元/2次145户14.5购地建房约44344.42平方米，按1200元/m2标准赔偿5321.3304金花卫生所拆迁补偿费用1.18亩800合计24853.94（二）市政基础设施1、道路工程（1）金履路： 长0.45Km，红线宽度25m。（2）金花横街： 长0.60Km，红线宽度16m。（3）七里横街： 长0.24Km，红线宽度16m。（4）金凤街南段：长0.55Km81、，红线宽度30m。建设内容包括：道路、供水、供电、供气、排污、排雨、路灯、交通标志、道路绿化、街头绿化等。道路主要工程量：路基、路面70278m2。2、管网工程管网工程（1）供水管网：铺设供水管道约3310m，管径DN100-DN200。（2）供电：管线由专业公司承担。（3）供气管网：铺设供气管道约3100m，管径DN20-DN50。（4）污水管网：修建污水收集及排污管道约4500m，管径DN400-DN800，接入城市污水管网。（5）雨水管网：修建雨水收集及排放管道约4500m，管径DN800-DN1400。3、路灯照明道路两侧总共设200组灯。4、道路绿化绿化面积为5.6亩，主要是道路两侧82、绿地和道路绿化分隔带绿地建设。5、公共交通设施主要包括信号灯、交通标识、标线等。交通信号灯8组、标识牌10个、交通标志线10000m（综合线性）。本项目改造区域内包含规划的市政道路四条，投资估算如下：金花七里片区市政道路建设投资估算项目名称规模投资额（万元）金花横街600米16米698金凤街南段550米30米1202金履路4580米25米820七里横街240米16米280合计3000第六章 工程实施方案一、工程设计的原则遵循可持续发展战略，合理安排建设用地，为区域范围内提供配套完善的基础设施条件和良好的环境；统筹兼顾，结合城市改造建设，雨污分流，治管并举，使区域内主要排水出口水质达到国家规定标83、准，保护城市水环境的水质，促进区域内和整个城市生态环境和社会经济的可持续发展。二、工程地质条件（一）地理位置、气象、地形及地貌1、地理位置改建道路位于金花桥片区，交通较为方便。2、气象道路沿线所处成都地区为亚热带季风型气候，主导风向为NNE向，常年平均风速为1.2m/s，年平均风压140Pa，最大风压约250Pa，年平均降雨量为900-1000mm，七、八月份雨量集中，易形成暴雨。3、地形及地貌改建道路沿线地形有一定起伏，道路沿线位于成都平原岷江水系一级阶地。（二）地质构造成都市区所处地壳为一稳定核块，区内断裂构造和地震活动较微弱，历史上从未发生过强烈地震，从地壳稳定性来看，该路段属稳定区。（84、三）路段地震参数及抗震设防区划根据汶川地震后最新修订的国标中国地震动参数区划图(GB 18306-2001)，成都市抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.10g；设计地震分组属第三组，设计特征周期为0.45秒。三、工程设计方案（一）道路工程设计方案1、采用的规范和标准（1）城市道路设计规范 CJJ37-90（2）公路路基设计规范 JTGD30-2004（3）公路水泥混凝土路面设计规范 JTJD40-2002（4）城市道路路基施工及验收规范 CJJ-91（5）公路工程技术标准 JTG B01-20032、道路宽度本工程设计范围内的道路红线宽度分别为：金花横街16m；七里横街16m；金履路285、5m；金风街南段30m。3、道路断面形式16m道路：机动车道4.0m2人行道4.0 m225m道路：机动车道9m2人行道3.5 m230m道路：机动车道10.5m2人行道4.5m24、道路工程指标（1）道路宽30m的设计车速60Km/小时，宽20-25m的设计车速40 Km /小时，16m的道路设计车速为20 Km /小时。（2）路面工程道路路面结构表机动车道人行道结 构厚度（cm）结 构厚度（cm）沥青混凝土路面8C30砼方块彩砖5碎石混凝土面层10水泥砂浆27水泥稳定碎石基层20C15混凝土基层5级配砂砾垫层15石灰土基层10（3）路面排水及防护工程路面排水采用雨水管排水，路面横向坡度为186、.5%，人行道横向坡度为2%。一般地段雨水口采用单箅，雨水口连接管径200mm。特殊地段雨水口采用双箅，雨水口连接管径300mm。（4）道路最小平曲半径主干道600m次干道150m支路50m（5）交叉口路缘石半径主主：R25m主次：R20m次次：R15m次支：R10m支支：R10m（6）最大纵坡1%5、路基施工对机动车行车道路基采用标准横断面设计，为保证路基的强度和稳定性，路基填筑前必须清除淤泥，表土等不易压实物。设施范围内路基为填方路基时，施工前应清除地表草皮、树根、淤泥、垃圾、杂填土和耕作等，地面横坡如大于1：5时，应挖成宽度不小于1.0的台阶，台阶表面作向内倾的3的横坡。要求土基回弹模量87、20MPa。路基回填应采用透水性及稳定性较好的土质，禁止采用淤泥、腐质土、垃圾等填筑路基。土基的压实度采用重型击实标准，要求路槽底面以下0-80cm不低于95%，80-150cm不低于93%，150cm以下不低于87%，路槽应作与路面一致的横坡。施工时如遇不良工程地质情况，应通知建设和设计单位，三方协商处理措施。施工中应严格执行城市道路路基工程施工及验收规范（GJJ44-91）。6、路面施工配砂砾石底基层：砂砾石的最大粒径小应超过50删，液限小于28%，塑性指数小于6级配应合符规范要求。压实度（重型击实标准）要求不低于96%，回弹模量170MPa。7%水泥稳定砂砾石基层：砂砾石应干净，有机质含88、量不得超过2%，砂砾石量大粒径不应超过30mm，要求有较好的级配。水泥含量指水泥与干砂砾石之间的重量百分比，所用水泥宜选用终凝时间在6小时以上的水泥，标号宜采用325号。施工中应控制好含水量，必须拌和均匀、碾压密实，并根据施工时的天气情况做好保湿养生工作，湿治养生7天后方可作水泥混凝土面层。要求跳水泥稳定砂砾石基层的压实度（度型击实标准）不低于98，回弹模量500MPa，7天饱水抗压强度3.0MPa。道路基层施工应严格执行公路路面基层施工及验收规范（JTJ034-93）。7、沥青混凝土面层施工混凝土路面所用水泥应采用质量稳定的大厂水泥，标号不得低于425号；所用砂、碎石应洁净、坚硬，符合规定级89、配，碎石粒径不应大于40mm。混凝土路面施工前应作小梁加荷实验，要求机动车道混凝土的设施抗弯拉强度5.0MPa，以此确定混凝土的配合比，并在施工中抽查检验，以保证施工质量。混凝土路面模板应坚固、平整、不易变形，宜采用钢模板。传力杆、拉杆等尺寸、位置必须准确，混凝土必须震捣密实，特别注意板缝、板边和板角处的震捣。沥青混凝土路面按相关规范施工。施工中各分项、分部及单项工程均应采用市政道路工程质量检验评定标准（CJJ1-90）（或当地质检部门指定的标准）及时检查验收。上道工序、分部工程未按有关标准验收前不得进行下道工序或相关分部工程。（二）给排水工程设计方案1、设计原则（1）在控制性详规的指导下，建90、设自来水、污水管网系统，严格保护城市水源和水环境。（2）供水采用生产、生活、消防合网的管网系统，根据用水要求合理分布给水管网，尽量形成环状管网。根据城市总体规划，管线沿现有或规划道路布置。根据城市总体规划，给水管网按远期布置，分步实施。（3）排水系统体制为分流制，雨水就近排入地表水；生活污水和废水经管道收集、输送至污水处理厂集中处理。全部采用重力流，布置结合规划道路、地形等实际情况，进行污水管网系统设计。充分结合目前已形成的和正在实施的污水干管建设情况进行污水支管的设计，力求做到不留盲管。（4）管线走向既考虑各污染源能够就近便捷接入，又能够与已有管线方便对接，同时要求施工方便，最大限度减少对现91、状设施的破坏和施工期间对交通的妨碍及利于建成后的运行管理。（5）管道纵坡尽量与道路一致，以减小埋深，节约投资。（6）在道路两侧间隔150m左右预留雨、污水接入支管，接入道路两侧街坊的雨、污水。2、采用的规范和标准建设项目采用的规范和标准如下。（1）工程建设标准强制性条文(城市建设部分) 2002版（2）地表水环境质量标准 GB3838-2002 （3）城市排水工程规划规范 GB50318-2000（4）污水综合排放标准 GB8978-1996（5）污水排入城市下水道水质标准 CJ30821999（6）室外排水设计规范 GB50014-2006（7）城市工程管线综合规划规范 GB50289-9892、（8）城市防洪工程设计规范 CJJ50-92 （9）给水排水工程构筑物结构设计规范 GB50069-20023、管材选择管材的选材取决于输送流量大小，施工方法，管道埋深，管道内压、工程造价等因素，各种管材各有利弊。（1）供水管道采用PE管，其主要特点：长寿命。在额定温度、压力状况下，PE管道可安全使用50年以上。高韧性。PE管断裂拉伸率一般超过500%，PE管热熔或电熔接口的强度高于管材本体，接缝不会由于土壤移动或载荷的作用而断开，对管基沉降的适应能力非常强，抗震性能优良。卫生。PE管加工时不添加重金属盐稳定剂，材质无毒性，无结垢层，不滋生细菌，较好地解决了城市饮用水的二次污染。施工性能良好，93、流动阻力小。管道质轻，焊接工艺简单，施工方便，工程综合造价低，输送量显著高于同口径管材。（2）重力流雨、污水管道的传统管材为钢筋砼承插管，目前应用日趋增多的新型管材主要有高密度聚乙烯缠绕增强管（HDPE管）和玻璃钢夹砂管。聚乙烯管和玻璃钢夹砂管在使用寿命，施工难易和运行管理上有较大优势；从不同管材的整体综合造价看，钢筋混凝土管最低；从满足相同过流量情况下，不同管径、不同管材综合造价看，小于1200mm的管道，钢筋砼管要优于聚乙烯管和玻璃钢夹砂管，大于1200mm的管道，聚乙烯管有优势。本着充分发挥不同管材各自的优势，提高工程质量、效益的目的，本工程污水管全部采用高密度聚乙烯管（HDPE管），环94、刚度8KN/m2；雨水管管径600mm时，采用高密度聚乙烯管（HDPE管），环刚度8KN/m2，管径600mm时，采用钢筋混凝土管（PCP管）。接口： HDPE管采用密封橡胶圈柔性接口；d600d1200采用承插式钢筋砼管， “O”型橡胶圈柔性接口；d1400以上采用钢筋砼企口管，柔性接口。4、管道基础由于无地质资料和地下水资料，因此管道基础暂按下列做法进行：在管基土质情况较好，地下水位低于管底的地段采用素土基础，管道铺设在未经扰动的原土上。管基在岩石地段采用砂基础，砂垫层厚150mm。管基在回填土地段，管基的密实度要求达到路基密实度（95%）后，垫砂200mm厚。如遇不良地基应视具体情况进行95、处理。（三）照明工程道路照明设计按照中华人民共和国行业标准CJJ45-2006城市道路照明设计标准并根据本工程范围内的道路特点及实际情况来确定照明标准，地面道路机动车道平均照度（维持值）取为15Lx，均匀度均要求达到0.35以上，非机动车道平均照度（维持值）取为10Lx。1、照明设计（1）灯杆灯具布置标准段道路照明采用灯杆两侧相对排列，灯杆安装在两侧机非分隔带或人行道内，杆高8m，间距在20m左右，双臂悬挑，机动车道侧采用100W高压钠灯，非机动车道侧采用70W高压钠灯。非标准段道路照明进行局部调整，路口加强照明。（2）灯杆灯具选用路灯灯杆均采用一次成型园锥形弯臂镀锌钢管，其表面进行强化处理。96、灯具采用便于拆卸、维修结构的铝合金材质的灯具，灯源采用耗能低的高光效高压钠灯。路灯照明灯具采用截光型或半截光型，采用单灯就地补偿，补偿后单灯功率因数大于0.85。路灯灯杆造型在满足功能性要求的基础上将与周围景观相结合，以起到美化城市环境的作用。（3）电缆敷设0.4kV电缆地面道路采用交联聚氯乙烯铜芯护套电缆，在机非隔离带地坪下穿塑合金管敷设。（4）照明控制道路照明采用手动及自动控制，手动控制优先自动控制。通过时间控制器根据时钟自动控制路灯，时间设定可根据季节调整。半夜利用半夜母线的接线方式，通过时间控制器设定自动间隔关闭路灯，实现半夜灯控制。2、道路绿化与照明、交通设施等的关系（1）绿化不应遮97、挡路灯照明，当树木枝叶遮挡路灯照明时，应合理修剪。（2）在距交通信号灯及交通标志等交通安全设施的停车视距内，不应有树木枝叶遮挡。（3）树木中心与地下管线外缘最小水平距离应符合相关规范。（四）绿化工程范围包括公共绿地、防护绿地，包括绿化景观。1、绿化工程原则（1）统一规划，统筹安排，因地制宜，满足功能和美观的要求。（2）充分利用现有的绿化基础。（3）适地适树，以本地花木品种为主、以乔木为主、以栽植大苗为主，并适当补栽大树。2、绿化工程主要内容主要沿道路建设带状绿化系统。3、植物选择与配置（1）植物选择与配置原则适地适树，以乡土植物为主，要首先选用本地树种，适当选用外来优秀树种；植物多样性，以乔木98、为主，乔灌草结合，比例以达到7：2：1为宜；以满足生态功能要求为主，在重点景区和节点，适当地运用杉、松、桦、杨等当地特色树种、高档次的观赏植物，要广植地被及护坡植物；在防护林区，以生态林为主，辅以经济效益显著有广阔市场前景的经济林木、花果树种；植物种植配置方式灵活多样，行植、林植、丛植，做到多层次，高覆盖率，在重点景区节点要按设计进行。（2）植物种类选择行道树种：大叶香樟、法桐、樟树、黄桷树、银杏、大叶女贞、水杉、小叶榕、三叶木等。第七章 项目建设管理方案一、建立完善的管理规章制度本项目工程特点是：1、建设内容多，包括拆迁、道路、各类管网、绿化等，涉及各部门和有关方面，组织协调工作量大。2、项99、目区位于场镇区域，施工扰民较大，便民措施费用较高，扬尘整治要求严、安全文明施工要求高。3、部分地段新旧管网系统衔接要求较高。4、路网管线施工涉及面广，协调难度较大。5、交通对部分路段施工干扰较大，要求交通组织协调措施得力。6、工期较紧，对制约工期的不可预见因素应该有充分的认识。综上，必须建立一套完善、行之有效的合同管理和工程建设管理制度，如建设管理单位管理工作实施细则、招投标管理办法、进度计划监督制度、建管人员到岗情况检查办法、工程进度备案检查办法等管理制度和办法。二、建设管理工作范围建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。业主应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质100、量完成。1、编制建设管理计划、工程进度计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要求。2、采用国内公开招标确定工程承建商，签订施工合同。3、采用国内公开招标确定工程监理单位，签订监理合同。4、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。5、检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量控制和合同管理工作。6、检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。7、作好资金管理，按月作好月底结算工程报帐101、提款工作，节约投资。8、根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款。9、组织竣工验收。10、组织工程审计。11、审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。三、项目投资管理项目投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施，及时纠正产生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，应首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，102、并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证造价控制目标的实现。四、质量管理工程质量达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要为以下几个方面：1、审查监理、施工单位的资质和质量保证体系；2、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；3、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；4、完善质量事故的报告和处置制度；5、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；7、督促、检查工程材料是否符合有关规范要求。五、工程进度管理在施工承包合同、监理合同中明确有关工期、进度的违约处罚等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的103、投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。六、合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度、质量的基本依据。由于建设工程合同标的大，投入的资金数额大，技术面广、复杂、施工工期紧，使用的人力、物力多，涉及的单位多等原因，更有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证104、工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的合同管理办法，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都应提出具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。市场经济必须严格按照合同办事，在工程建设招标、材料供应招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、安全等目标，以取得良好的社会和经济效益。七、协调管理协调工作105、是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它市政建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得一个建设项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标。八、安全建设管理本项目为成都市武侯区重点建设项目，工程内容涉及大量沟槽施工，工期要求紧，施工安全管理的好坏将直接影响到该项目的经济和社会效益。首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安106、全生产制度。必须建立有符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。九、资金管理项目建设资金应在指定银行开设专用帐户，专款专用，专人管理。制定每月用款计划，确保建设资金足额、恰当、适时用于工程建设。第八章 环境影响和对策一、工程建设对环境的影响（一）环境影响重要的几个方面1、扬尘的影响工程施工期间，挖掘的泥土通常堆放在施工现场，短则几星期，长则数月107、。堆土裸露，使大气中悬浮粒物含量骤增，影响市容和景观。施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，给居住区环境的整洁带来许多麻烦。雨季由于雨水的冲刷以及车辆辗压，使施工现场变得泥泞不堪，行人步履艰难。2、噪声的影响施工期间的噪声主要来自施工机械和建筑材料运输、车辆马达的轰鸣及喇叭的喧闹声。特别是在夜间，施工的噪声将产生扰民问题，影响邻近居民的工作和休息。若夜间停止施工，或进行严格控制，则噪声对周围环境的影响将大大减小。3、生活垃圾的影响工程施工时，施工人员的食宿将会安排在工作区域内。这些临时食宿地的水、电以及生活废弃物若没有做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境，导致工作人员的体力下108、降，尤其是在夏天，施工区的生活废弃物乱扔轻则导致蚊蝇孳生，重则致使施工区工人暴发流行疾病，严重影响工程施工进度，同时使附近的居民遭受蚊、蝇、臭气、疾病的影响。4、弃土的影响施工期间将生产许多弃土，这些弃土在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。车辆装载过多导致沿程泥土散落满地，车轮沾满泥土致运输公路布满泥土，晴天尘土飞扬，雨天路面泥泞，严重影响行人和车辆过往，其环境质量状况差。弃土处置地不明确或无规划乱丢乱放，将影响土地利用、河流流畅，破坏自然、生态环境，影响城市的建设和整洁。弃土的运输需要大量的车辆，如在白天进行，必将影响本地区的交通，使路面交通变得更加拥挤。（二）环境影响的缓解措施1、拆迁109、安置需拆迁安置的居民和农民根据相关政策采用货币安置。企业单位由政府协调搬迁，费用纳入本工程中。2、减少扬尘工程施工中沟渠挖出的泥土堆在路旁，旱季风致扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬，影响附近居民和工厂。为了减少工程扬尘对周围环境的影响，建议施工中在弃土表面加盖防尘布，防止扬尘。工程承包者应按照弃土处理计划，及时运走弃土，采用加盖型运输车辆并在装运的过程中不要超载，装土车沿途避免洒落，车辆驶出工地前应将轮子的混土去除干净，防止沿途弃土满地，影响环境整洁，同时施工时应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撒落应及时清扫。3、施工噪声的控制为了减少施工对周围的居民的影响，工程在距民舍200110、米的区域内不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。对夜间一定要施工又要影响周围居民环境的工地，应对施工机械采取降噪措施，同时也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的环境质量。4、施工现场废物处理工程建设需要很多施工工人，实际需要的人工数决定于工程承包单位的机械化程度。管线工程施工时可能被分成多段同时进行，工程承包单位将在临时工作区域区为劳动者提供临时的膳宿。建设单位及工程承包单位应与当地环卫部门联关，及时清理施工现场的生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境的卫生质量111、。5、倡导文明施工要求施工单位尽可能减少在施工过程中对周围居民、工厂、学校的影响，提倡文明施工，做到“爱民工程”，组织施工单位、街道及业主联络会议，及时协调解决施工中对环境影响问题。6、制定弃土处置和运输计划工程建设单位应会同有关部门，为本工程的弃土制定处置计划，弃土的出路主要用于筑路、小区建设、低洼地带填埋等。分散于各个建设工地的弃土运输计划，将与公路有关部门联系。避免在行车高峰时运输弃土和建筑垃圾。建设单位应与运输部门共同做好驾驶员的职业道德教育，按规定路线运输，按规定地点处置弃土和建筑垃圾，并不定期地检查执行计划情况。施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保、卫生部门联系，112、经他们采取措施处理后才能继续施工。二、项目建成后的环境影响本项目建成后，对环境的影响包括：1、对周边景观的影响。2、车流对周边建筑物的噪音，震动影响。3、汽车尾气污染影响。本项目已经通过优化设计，铺设降噪沥青的措施来减少对环境的影响。第九章 招标方案一、招标范围项目设计、工程勘察、工程施工、监理、重要材料的采购全部采用公开招标，重要设备的采购部分招标。二、招标组织形式项目采用委托招标，由项目业主委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，施工企业应具有市政二级以上资质，监理企业应具有乙级以上资质。三、招标方式1、项目将采113、用公开招标方式。2、在国家和省市指定媒介发布招标公告在中国采购与招标网（http：/.china.bidding4#ff66ff）公开发布工程设计、勘察、施工、监理、重要材料、重要设备等的招标公告。投标人资格：（1）投标人必须具有独立法人资格；（2）具有城市道路、市政管网等工程建设管理资质和业绩；（3）项目主要管理人员具有项目管理资格、经验及能力。3、通过正式的招投标程序，分别进行资格预审投标邀请招标文件现场踏勘标前预备会正式开标综合评标等，确定中标单位。4、招标文件发售之日5日前，上报成都市发改委和招投标站备案，确定中标人之日起15日内即向发改委和招投标站提交招标情况的书面报告，接受行政主管114、监督部门对招投标活动的监督，确定中标人后，中标通知书与签订合同报计委备案。四、项目招标事项核准表项 目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘 察全部招标委托招标公开招标设 计全部招标委托招标公开招标建筑工程安装工程全部招标委托招标公开招标监 理全部招标委托招标公开招标设 备部分招标委托招标公开招标重要材料全部招标委托招标公开招标注：实施时根据具体情况调整。第十章 工程建设进度计划该项目建设期为4年，具体项目实施进度安排如下：2013.10-2014.06 对改造范围内农户数目、房屋情况及附着物进行调查并对要求提前进行拆迁的住户予以安置；20115、14.07-2016.01 开始分期按计划陆续对改造范围内的住户进行谈判、签订拆迁协议及补偿；2016.06-2016.09 开始陆续对宗地范围住户进行住房安置，已签订协议，并完成补赔偿的拆迁户搬家； 2016.09-2016.11 拆除房屋，并进行土地平整；同时启动土地拍卖上市前期准备工作2013.12-2016.01 陆续开工建设市政道路2016.02-2016.12 完成市政道路附属设施项目建设，并通过竣工验收，投入使用。2016.12-2017.10 完成土地上市交易，陆续回收土地拍卖款，按约定期限归还全部贷款。第十一章 投资估算与资金筹措一、投资估算（一）投资估算的基本依据1、金花桥116、场镇控制性详细规划；2、全国市政工程投资估算指标上、中、下册；3、四川省市政工程计价定额；4、四川省市政工程间接费用定额；5、SGD3-2000（一）（二）基础设施工程预算定额；6、业主提供的项目工程量；7、成都市人民政府令第78号成都市征地补偿安置办法、成都市人民政府令第88号成都市城市房屋拆迁管理暂行办法；8、项目周边地区类似工程的建设投资指标；9、其他相关资料（二）工程量依据依据本报告前面章节确定的工程量。（三）投资估算方法参考相关市政工程定额，采用投资指标估算法进行估算。（四）估算范围项目估算范围包括工程费用、征地拆迁安置及其他费用，预备费、建设期利息等项目建设所需的全部投资。（五）投117、资估算1、拆迁安置费本项目拆迁安置费主要涉及金花桥城中村七里村1、2、8、9组、金花村4组、6组（部分）的拆迁安置，主要涉及国有土地和集体土地的企业、居民、农民的拆迁安置补偿。本项目拆迁面积129.96亩，估算拆迁安置费用为24853.94万元。2、道路工程建设费本项目包含按规划建设市政道路四条，即：金花横街680米16米、金凤街南段550米30米、金履路450米25米、七里横街240米16米，建设内容包括:道路、供水、供电、供气、排污、排雨、路灯、交安设施、道路绿化、街头绿化、广场建设等。预计建设工程费约:3000万元。具体估算如下:（1）道路工程新建道路长1920米，道路宽度16-30米，118、道路主要工程量：路基、路面约41190m2。估算投资为722万元。（2）管网工程1）供水管网：铺设供水管道约4580m，管径DN50-DN200，单方造价指标为1000元/米。估算投资为458万元。2）供电：铺设电力管线约2340m，采用电力线沟，单方造价指标为800元/米。估算投资为187万元。3）供气管网：铺设供气管道约3100m，管径DN15-DN100，单方造价指标为483.9元/米。估算投资为150万元。4）污水管网：修建污水收集及排污管道约4000m，管径DN400-DN1400，接入城市污水管网，单方造价指标为2062.5元/米。估算投资为825万元。5）雨水管网：修建雨水收集及119、排放管道约4000m，管径DN400-DN2000，单方造价指标为700元/米。估算投资为280万元。（3）路灯照明道路两侧总共设200组灯，每组造价1750元。估算投资为35万元。（4）绿化绿化面积约5.6亩，主要是道路两侧绿地和道路绿化分隔带绿地、广场绿化建设，单方造价指标为200元/平方米。估算投资为75万元。（5）公共交通设施主要包括信号灯、交通标识、标线等。交通信号灯3组、标识牌10个、交通标志线18000m（综合线性），估算投资为80万元。（6）市政广场建设:占地约2.52亩，按1000元/平方米计，约168万元。3、预留金主要包括政策性调价、市场价格变化等不可预见因素及政策调整因120、素，按总投资11.24%计，估算费用为5186.34万元， 4、建设单位管理费业主单位管理费按80万元/年，共计三年计，估算费用为240万元。总投资估算表序号费用名称规模及拆迁安置补偿费标准投资额(万元)占总投资%一拆迁安置费用24853.9453.85%1金花卫生所拆迁安置补偿费约1.18亩8002农民拆迁赔偿2.1转非安置、社保2374.292.2征地及附着物赔偿2655.192.3住房安置3800元/、211688043.842.4奖励费100000元/人、504人50402.5过渡费604.82.6搬家费1000元/2次、145户14.52.7购地建房约44344.42、1200元/5121、321.328二管理费3000.65%三道路建设工程费30006.5预备费用9000.0619.5基本预备费用按总投资的6.5计算，共计三年三改造期利息按贷款期三年，年息10%计900019.5四合 计46154100.00%5、建设期贷款利息本项目拟申请银行贷款30000万元，改造建设期按资金使用计划拨付，贷款期限3年期，贷款年利率10%。经测算，3年建设期产生的贷款利息总额为9000万元。（六）资金筹措（1）资本金筹措16154元，占总投资的35%；（2）申请银行贷款30000万元，占总投资的65%。第十二章 贷款偿还分析金花桥城中村七里片区拆迁改造项目面积129.96亩，改造完成后，预计122、可拍卖土地净用地面积约92.4亩。考虑城西区域城市规划的逐步实施，地价将呈逐年上升趋势。因此，自建设期第三年开始，每年测算价在上年基础上增加5%。一、基础数据（一）计算期1、建设期金花桥城中村七里片区拆迁改造项目区域总面积129.96亩，根据其工程建设内容和工程量，项目建设期为3年。2、土地拍卖期项目自建设完成后开始拍卖，按照“封闭运行”、“滚动开发”的原则，土地拍卖期定为6年。3、项目计算期项目计算期4年。建设期（年）土地拍卖（年）项目计算期（年）3144、政策优惠根据成府阅（2007）256号文的有关规定，金花桥城中村改造范围内经营性土地平均拍卖价格如低于450万元/亩，低于部分由市上全额123、补贴；如高于450万元/亩，土地收益在收取2%农民社保基金后，全额返还武侯区政府。（二）土地拍卖收入估算1、土地拍卖数量金花桥城中村七里片区拆迁改造项目面积129.96亩，改造完成后，预计可拍卖土地净用地面积约92.4亩。2、各年拍卖数量土地类别第1年第2年第3年合计商住用地（亩）0092.492.43、土地拍卖预测价格根据成都市人民政府成都市土地级别与基准地价的有关规定和项目地域现在土地的拍卖情况，本项目土地预测拍卖价格按如下方案考虑：土地类别价 格住宅、商业用地703万元/亩4、土地拍卖价格以拍卖第1年基准价格为基期，以后每年递增5%。5、土地拍卖收入拍卖收入按当年资金回收考虑，经计算，金124、花桥城中村七里片区拆迁改造项目土地按上述指标拍卖后，净地出让总收入约为65000万元。（三）农民社保基金农民社保基金为土地拍卖收入的2%，农民社保基金为1300万元。（四）土地拍卖收益根据初步测算，本项目土地出让收入扣除农民社保基金后，土地拍卖收益为63700万元，将可全部用于业主偿还银行的贷款资金。二、清偿能力分析本项目拟申请银行贷款总额为30000万元，贷款期限3年，贷款本息偿还采用“土地出让现金回流还款机制”。1、还款资金来源本项目可用于还款资金来源为土地出让收益63700万元用于偿还银行贷款资金的来源。2、资金运用根据初步测算，在还款期，资金运用总额为46154万元，具体为：（1）用于125、偿还贷款本金30000万元；（2）用于偿还贷款利息16154万元。3、资金余额根据测算，在保证本项目建设和贷款本息偿还的基础上，有资金余额可用于片区内其他项目的建设。4、偿债保障比率分析在还款期内可用于偿还贷款本息的资金总额为63700万元，是贷款本金总额30000万元的2.13倍；是贷款本息总额（还款期）39000万元的1.64倍，完全能够满足贷款偿还要求。在还款期内，贷款本金的偿还保障率均超过100%。三、财务评价结论经测算，在还款期内可用于偿还贷款本息的资金总额为63700万元，是贷款本金总额30000万元的2.13倍；是贷款本息总额（还款期）39000万元的1.64倍，完全能够满足贷款126、偿还要求。项目具有一定的抗风险能力。财务分析结果表明，本项目财务效益较好，项目在财务上是可行的。第十三章 风险因素及对策一、政策与环境风险任何项目都是在一定的经济、市场、法律、政策等环境下存在和发展的,外界环境如财税、金融、法律法规的变化、通货膨胀、汇率变化、自然环境的变化等都可能会在不同程度上对项目产生一定的影响。由于此类风险是外界客观存在的，不以人的意志为转移，项目有关各方不能防止风险的发生，但可通过合理的分散或转移等手段来降低由于风险带来的损失。此外，项目有关各方也应密切注意与项目有关的财税、产业政策和法律法规及技术标准等的变更或可能发生的变化，以便及时制定相应的应对措施。二、项目风险1127、经营管理风险主要是项目业主在项目经营和管理过程中，由于外部环境变化或经营者的行为疏忽，或者组织结构上的缺陷，直接影响项目获利能力的情况。对策：项目业主加强对工程设计和概算资金控制，在不影响质量、工期前期下，通过公开招标降低工程造价。在施工中加强资金监督管理，防止项目实施过程中建设费用超支。2、拆迁安置风险拆迁安置及配套基础设施建设是项目业主的主要任务，土地取得费用占项目总投资的比例很大，征地拆迁工作中存在问题多样性和周期不确定性，对项目建设周期和成本具有重大影响。对策：为了克服征地拆迁安置这个土地开发工作难点，加快征地拆迁速度，降低征地成本，一方面应加强前期调查研究，针对调查中发现的问题提前128、开展工作，使存在的不可预见因素早暴露、早发现、早解决。另一方面，应保证征地拆迁费用及时到位，依法拆迁，依法合理对拆迁居民、农民进行安置、补偿、赔偿，加强对拆迁政策的学习，正确把握政策尺度，充分利用法律和政策化解拆迁矛盾、预留足够的资金，防止在拆迁过程中不可预见事件发生而阻碍工程整体推进。三、财务风险1、土地运营风险本项目每年土地出让收入取决于土地出让面积和土地出让价格以及所出让地块的使用性质（综合、居住等）。每年土地出让面积、出让价格与业主在征地拆迁安置、配套基础设施完善进度、土地供需状况、经济发展水平和房地产市场的发展直接相关，由于各年征地拆迁安置、配套基础设施投入等方面的不均衡，每年或每季129、度可供出让的土地面积不相同，土地使用价值性质不同，土地出让价格不相同，使得整个出让期内各时段土地出让收入具有一定的不确定性。对策：业主应加快场镇区域的征地拆迁安置和配套基础设施的建设力度，营造环优良境，形成主干路网，打造示范区，并尽可能先期出让综合用地和住宅开发用地，确保土地出让收入按期实现，土地出让收入首先用于工程建设滚动投入和偿还银行贷款。项目业主将按照成都市城市总体规划和土地利用规划，在土地总量和供应上，可以根据各区域的发展重点，对土地供应量和价格进行调控，以利于本项目的正常实施。实际上由于土地资源的紧缺和有限性，土地价格下降的可能较小。2、投资估算的风险业主对项目区进行了总的投资估算，130、这种估算不可避免地会存在偏差，同时，建设期内相关政策、法律、市场等因素的变化可能对估算投资产生影响，最终可能影响业主在本项目的收入和盈利能力。对策：根据稳健性原则，在进行投资估算时，适当考虑计入一定比例的不可预见费；测算各项资金当年的到位额亦留有一定余地。在实施过程中，定期（一般按年）对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算投资进行调整，并调整融资策略。3、筹资风险本项目征地拆迁安置和配套基础设施投入资金大，周期较长，初期建设资金有一部分通过银行贷款解决，在建设中后期主要靠土地转让收益等滚动资金维持，如遇国家经济形势和产业政策发生变化、信贷计划发行无法按期和足额筹131、集以及市场发生重大变化,都有可能给本项目的资金筹措带来风险。此外如果项目因为任何不可控制或不可预见的因素造成项目建设成本超支、项目建设延期,业主可能会面临信贷机构的附加信用条件或不能再新增借款的风险，将增加资金筹措压力，同时会对项目建设工期产生一定影响。对策：一是针对筹资风险，首先是加强管理，保证按计划开发和建设，增加自有资金数量，对场镇区域征地拆迁安置和配套基础设施建设进行周密的安排，保证按期完工，充分落实建设所需资金。二是准确把握国家宏观经济形势、国家产业政策，及时调整有关策略,并与各银行保持良好的合作关系，拓展各种筹资渠道，增强项目本身的抗风险能力。三是增强宣传力度，加强招商引资工作和土132、地出让步伐，促进现金回流,确保土地出让和信贷计划如期完成。即充分考虑项目建设的特点，增强宣传力度，通过不断创新思路，改变传统的招商观念，形成先进有效的招商制度体系。要疏通招商的国际化渠道，采取能与国际对接、兼容的方式，大招商、招大商。设立招商项目的动态布点体系，开展信息招商和科学招商。并采取分片实施，拆迁、整理，条件成熟一片、出让一片，实现资金回流，滚动发展。四是开辟新的融资渠道，尽可能以多种途径调动和运作资金，减少财务压力,分担风险。如采取BOT、合作开发、投资租赁、土地置换、股权期权等多种融资形式，吸纳民间资本。若条件具备，还可探讨融资担保体系的设立，实现场镇区域基础设施建设和项目建设与民133、间资本的对接。同时对现有土地及完工项目进行合理经营，获得相应经营收入，如对于已经进入储备但未进行拆迁的土地，可以在按计划进行开发平整前进行出租等。此外,也应积极争取财政拨款，以及在条件适合时向有关部门申请城建资金支持。4、贷款偿还风险金花桥城中村七里片区拆迁改造项目总投资中债务资金比例65%，按最大偿还能力测算，贷款偿还风险较小。对策：要充分利用项目的区位优势，利用成都市城乡一体化建设的有关政策，引导资金流和开发商的行为，防止片区内相互竞争而压低地价，要加大招商引资工作，加快实现土地收益。同时，应大力争取市财力的支持。此外，要加大对投资和筹资的预算规划，对偿还贷款的结构和期限与预期收入相匹配，134、防止出现还贷风险。第十四章 综合效益分析一、直接经济效益金花桥城中村七里片区拆迁改造，将彻底改变区域内交通环境的大大改善，周围长期脏、乱、差现象得到根本改善，将带动区域经济发展，带来直接经济效益，将使片区市政管网落后现状得到根本改善，满足区域内发展对公用配套设施的需求，将更大范围、更深程度地带来直接经济效益，对于整个城市范围的经济影响都是显著的。二、片区内土地增值效益金花桥城中村七里片区拆迁改造项目完成后，大大增强了区域交通联系能力，形成区域交通便利，舒适度、安全度大为提高。基础配套完善后必然带来经济发展的机遇，从而带动片区内土地增值，不仅既有建成区土地增值，还使区域内的土地开发价值有着更好的135、前景。三、社会效益显著项目实施后将改善城市人居环境，完善城市道路网络，缓解区域交通压力，进一步增强成都市的城市综合配套功能，提升城市形象，特别改善区域内较落后状况，增强城市综合竞争力，为城市用地布局和产业结构调整奠定坚实基础，将为成都市“十一五”规划实施奠定基础条件。第十五章 结论与建议一、结论作为四川省的省会，成都市是中国西南地区重要的中心城市，是全省的政治、经济和社会活动中心。金花桥城中村七里片区改造建设项目的建设有助于关系到城市经济可持续发展和社会安定，关系到人居环境优化，关系到城市交通发展与城市用地开发和经济发展之间的协调，关系到城市用地布局和产业结构调整，关系到城乡一体化进程、城市形象的提升。所以，尽快展开城中村改造项目建设是十分重要和非常紧迫的。二、建议经过分析论证、研究，该项目改造条件具备，在时间上十分紧迫，改造方案在技术上可行，经济上合理，不存在环境制约因素，社会效益和经济效益显著，建议上级部门尽快审批可研报告，尽早实施建设，以更好地发挥社会经济环境效益。7_1234567890.unknown