1、第一章 总 论一、项目名称和建设单位1.项目名称淇河佳苑住宅小区(*村城中村改造周转房)建设项目2 拟建地点*朝歌街道办事处淇河路南端路东3项目建设单位及概况项目开发商：*房地产开发有限公司法人代表：*地产开发有限公司，成立于2009年2月,注册资金800万元，公司住址位于*县城107国道北段原*粮食局面粉厂，公司主要经营范围为房地产开发、经营、销售等业务。公司下设“五部一室”，即财务部、工程部、开发部、物业部、销售部和办公室，现有员工50余人，其中拥有众多中、高级职称技术人员和大学本科、专科人才，具有雄厚的资金实力和专业化的项目开发、管理能力，有一支锐意进取、充满朝气、富有创造力的团队，先后2、开发了*“朝歌华府”和新疆“锦绣华府”等优质工程，在2010年被*房管局评为房地产开发优秀企业。*朝歌街道办事处阁南村民委员会，通过与*动力源房地产开发有限公司沟通协商，签定了*朝歌街道办事处阁南村周转房项目建设合作协议书。根据该协议，本项目由*动力源房地产开发有限公司独立开发经营。二、研究工作的依据和范围1.研究工作的依据（1）中华人民共和国建筑法；（2）*县城控制性详细规划；（3）河南省城中村改造指导意见（4）淇政200938号文*人民政府政府印发城中村改造若干规定的通知；（5）朝歌街道办事处阁南村周转房项目建设合作协议书（6）城市居住区规划规范；（7）全国民用建筑工程设计技术措施-节能专3、篇；（8）住宅设计规范；（9）建设项目可行性研究报告编制内容深度的规定；（10）项目单位提供的其它基础资料。2.研究工作的范围根据项目建设条件的实际情况，通过对项目建设背景、必要性、建设场址、工程技术方案、项目的组织管理、项目实施计划、环境保护、消防与公共安全、投资估算与经济评价等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和经济评价，以便为项目的投资建设，提供可靠的决策依据。三、项目概况1.项目建设的主要内容和规模淇河付佳苑小区建设项目(阁南村城中村改造周转房)，规划建设用地面积30000平方米，总建筑面积72033平方米，其中：住宅建筑面积68299平方米(其4、中:90平方米以下户型49175平方米，占72%)，商业建筑面积3734平方米。主要建设内容包括住宅楼、商住楼及其配套系统（即给排水、电气、采暖、通风、消防安全和室外的硬化、绿化、亮化、围墙等工程建设）。2.投资估算与经济效益项目总投资12118万元，资金来源全部由项目开发商自筹解决。项目建成出售后(共2年)，可实现利润1639万元。四.主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目名称单位指标1规划用地面积平方米300002总建筑面积平方米720333住宅建筑面积平方米6829942F商业建筑面积平方米37345容积率2.4建筑密度%21.76绿化率%35.17居住户数户595 8住宅套数7375、9建设总投资万元1211810平方米建设投资元/平方米1682.28第二章 项目建设的背景和必要性一、项目建设的背景近年来，随着*城市化进程的加快，原来老城区中的村庄已经随着城市化的进程发展成为“城中村”，这严重制约了*城区的发展。为了进一步推进城市化进程，*人民政府在今年的政府工作报告中明确提出：要加大旧城改造力度，全面掀起城中村改造高潮。*国民经济和社会发展十二五规划纲要也提出了利用现代城市发展理念，科学合理地改造旧城，改善整体环境，提高居民的生活质量，创造古朴现代、生态舒适的人居环境，到2015年，按照城市新型社区标准要求，全部完成城中村改造任务。*人民政府还出台了关于“城中村”改造若干6、规定，为推进城中村改造提供了政策依据。阁南村为加快推进本村的城中村改造进程，拟先期建设周转房。淇河佳苑小区项目正是在这一环境和背景下提出的。*朝歌街道办事处阁南村民委员会，通过与*动力源房地产开发有限公司沟通协商，签定了*朝歌街道办事处阁南村周转房项目建设合作协议书。根据该协议，本项目由*动力源房地产开发有限公司独立开发经营。二、“城中村”改造的必要性随着城乡居民生活水平的不断提高，广大群众对住房环境都有了新的要求。为响应党中央、国务院关于加快社会主义新农村建设步伐的号召，贯彻县委、县政府的战略方针和*“十二五”发展规划，改善城市居民的住房环境，把阁南村改造成一个整洁、文明、卫生、美丽、舒适的7、居民住宅区，经过两委和群众代表实地考察、多方调查、充分论证、科学研究后，拟首先进行淇河佳苑周转房的开发建设。首先，改造“城中村”是推进城市化进程的追切需要。城市对周边地区有较强的主导作用和聚集力、辐射力。也是现代文明向广大农村辐射的源头。城市化水平代表了一个地区和国家的综合实力，是社会发达进步的重要标志。推进城市化建设要求农村剩余劳动力尽快实现向城市转移。如果农民仅仅实现地域转移。而没有实现户籍、组织和管理体制、思想观念以及生活方式等的更新，就不是真正意义上的城市化。如果“城中村”不进行彻底的改造,城乡建设和管理就难以适应经济发展和居民生活水平的提高。其次，改造“城中村”是建设社会主义新农村、8、营造良好发展环境的迫切需要。现代化城市必须要求是物质文明和精神文明高度发达、城市功能齐全、环境优美的文明城市。搞好城市规划，目的就是要营造经济发展、文明法治、生态平衡这样的良好环境。但是，“城中村”杂乱的建筑景观，“脏、乱、差”的生活环境，在很大程度上破坏了城市的形象，降低了城市的品位，成为城市现代化的一大障碍。目前我国大部分地区正处于城市化快速发展的阶段，“城中村”问题将逐步成为政府面对的主要难题之一。因此，要建设现代化城市，提高城市的品位和竞争力，就必须从物质形态、管理体制上改造好“城中村”。再次，改造“城中村”也是加强社会主义精神文明建设的迫切需要。“城中村”的农民虽然变成了城市居民，其9、小农经济的观念、生活方式不容易一下子转变过来。在失去耕作土地后，他们往往把生存和发展的希望寄托于房屋之上。这是造成“城中村”建筑密集无序、外来人口聚居、形成贫民区和城市治安问题高发区的根本原因。更严重的是城中村“缺乏配套基础设施，居民受教育程度普遍偏低，就业困难，不能适应城市发展的要求。因此，改造“城中村”的物质环境，更新居民的思想观念和提高其文明素质，已成为维护社会治安和加强城市精神文明建设的当务之急。三、“城中村”改造的重要作用 “城中村”改造是符合城市发展的客观规律的；改，是城市发展的需要；不改，则会制约城市的发展。“城中村”改造符合最广大人民的根本利益，因此，“城中村”改造是一件大好事10、。其主要作用表现在：首先，城中村改造有利于提高人民群众的居住质量。由于历史原因，绝大多数城中村的住宅配套设施不全、环境卫生较差，主要表现是住宅成套率低、道路坑洼不平、排水不畅、缺乏垃圾存放场所，人民群众生活非常不便，虽然同样生活在城市，但与城市居民的生活环境和质量相比，差距太大。县委、县政府经常收到人民群众通过各种途径反映这方面的意见和建议。要求尽快出台有关政策进行城中村改造。因此加快城中村改造是改善人民群众生活环境、提高人民群众生活质量的客观要求，也直接关系到人民群众的切身利益。其次，城中村改造有利于集约利用城市土地资源。众所周知，城区土地是寸土寸金，而城中村在人均用地面积是城区居民若干倍的11、情况下，居住环境质量却远远比不上城区居民。可见，城中村土地利用大有潜力可挖。其三，城中村改造有利于提升城市形象。由于种种原因，现有城中村的建筑绝大多数都没有经过统一的规划和设计，而是由村民自行建造的。总体上看建筑布局较为零乱，功能不够齐全，外观破旧呆板，与迅速发展的城市面貌形成强烈的反差，与周边环境不相协调一定程度上影响了城市形象的改善阻碍了城市现代化的进程。对城中村按照现代化城市的标准进行改造、无疑会整体提升城市的知名度和竞争能力。其四，城中村改造有利于拉动经济增长。城中村改造对于有效带动城市基础设施和房地产业的发展，扩大投资需求，尤其是吸引社会资金参与城市建设，对于增加内需，扩大对住宅、耐12、用消费品和服务业的需求，拉动相关产业发展等都具有十分重要的意义。与此同时，由于城中村改造带来城市环境的优化，必然拓展城市资产的增值空间，进一步推动城市经济的健康发展。其五，城中村改造有利于推动社会进步。城中村的居民虽然生活在城市，但由于受长期以来固有观念的影响，一直保持着传统农村、农民的生活习俗和方式，始终没有真正融入现代城市生活之中。实施城中村改造，有利于打破传统农村的旧有格局，促进城中居民生活方式的根本改变。相信在不久的将来，“城中村”一定能建设成“安乐、文明、优美、舒适”的新型社区。通过社区优质服务、优质管理、全面提升新型市民的整体素质，把我们的城市提升到一个更新、更高的层次，使城市的经13、济、社会得到更快、更好的发展。因此，本项目的建设是可行的，也是十分必要的。第三章 建设规模与建设内容一、建设规模本项目根据*县城控制性详细规划要求，结合建设地点条件和周围环境，确定本项目建设规模为： 规划总用地30000。 总建筑面积72033。 其中：住宅建筑面积：68299(其中:90平方米以下户型49175平方米，占72%)。 商业建筑面积：3734。二、建设内容1.商住建筑：该项目拟建住宅楼和商住楼10栋，其中沿淇河路为2栋2层的商业楼， 5栋11层的住宅楼，3栋为17层住宅楼。2.公共建筑：门卫、物业管理室等配套建筑；4.市政：道路、围墙、院面硬化、大门；5.绿化：小区建设绿地和绿化14、带；6.地下车库、地上车位等。第四章 场址与建设条件一、建设场址和项目用地本项目位于县城淇河路南端路东,桃园路北。项目区域隶属朝歌街道办事处管辖，属阁南村。目前，项目规划范围内共有村民住户约41户，需要拆迁的地上建筑物面积约7000平方米。根据*县城控制性详细规划，项目所用地块为商住用地，符合城镇规划要求。目前,地块性质为集体所有制土地。根据双方协议，阁南村民委员会负责将该地块转为国有划拨土地。二、建设条件1.自然条件（1）气象条件*属北暖温带大陆性季风气候，四季分明，春季风多雨少，夏季旱涝不均，秋季雨量集中，冬季寒冷少雪。年平均气温 14.2极端最高气温 42.3极端最低气温 -15.5全年15、无霜期 222天年平均降水量 683.2mm年最大降水量 1394.1mm平均相对湿度 59%年平均日照时数 2437.4h日照率 22%主导风向 西北风年平均风速 3.3m/s（2）工程地质、水文地质本项目所在位置地层主要由粉土和粉质粘土组成，地基承载力标准值fk为90-120kpa。项目区地下水位埋深约-6m左右。根据区域水文资料，为中性水，对混凝土无侵蚀性，并对基础施工无影响。（3）地震根据国家颁布的地震动参数区划图划分，*抗震设防烈度为度区。2、基础设施条件（1）供水本项目所处位置，城市供水管网等设施完备。项目建成后,由*自来水公司负责为小区供水。（2）排水本项目小区产生的生活污水,流16、入贮粪池，腐化分解后排入市政污水管网内,并送至*污水处理厂处理。雨水通过排水沟排入市政管网。（3）供电本项目由朝歌变电站提供电源，可以保证项目小区生活用电的需求。（4）通讯本项目所在位置的程控电话和移动电话、宽带、有线电视等均已开通，可以提供通信等服务。3、社会经济条件*，地处豫北，总面积567平方公里，总人口26.9万人，辖8个乡镇区，175个行政村。区位条件优越，交通便达。北距首都北京500公里，南至省会郑州120公里，京广铁路、京珠高速公路、107国道纵贯全境南北，国家西气东输工程、南水北调工程西傍县城而过。*历史悠久，文化灿烂。县城古称朝歌，曾为殷末四代帝都和春秋时期卫国国都，是河南省17、首批历史文化名城。因有北方漓江之称的淇河流经与此而闻名，具有3000多年的文明史，是华夏文明的主要发祥地之一。这里人杰地灵，英才辈出。被孔子誉为“殷有三仁”的箕子、微子、比干，纵横家、军事家、教育家鬼谷子，刺秦义士荆轲等都出自这片古老的土地。林姓、卫姓、康姓、商姓、殷姓以及韩国康氏、琴氏等姓氏均起源于此，是中华民族姓氏的重要发源地。*物华天宝，资源丰富。盛产小麦、玉米、花生、核桃、花椒等优质农副产品。淇河鲫鱼、缠丝鸭蛋、无核枣被誉为“淇河三珍”，曾为历代宫廷贡品。铁、铜、锡、煤、白云岩、花岗岩、木鱼石、玄武岩等矿产资源储量大、品位高，具有巨大的开发价值。*产业优势明显，发展潜力巨大。工业经济基18、础较好，发展迅猛，形成了以新材料新能源、食品加工、纺织服装和化工建材等四大主导产业为重点的支柱产业，汽车及零部件产业异军突起，成为新的产业集群。农业产业化程度较高，畜牧业发展势头强劲。培育出大用、永达、永昌等一批国家级农业产业化龙头企业，拥有年出栏家禽1亿多只、生猪65多万头；存栏奶牛达到1.5万多头，奶产量突破5万吨。畜产品加工能力进一步提高。年加工熟食能力达到12万吨，出口熟食8310吨，居全国同行业前十名。“永达”商标被认定为“中国驰名商标”。全县人均牧业产值、肉、蛋产量三项指标综合评定排序连续19年居全省第一，是河南省重要的瘦肉型猪、商品肉鸡出口基地，综合实力位居全省20个畜牧强县之首19、。旅游资源丰富。境内有国家AAAA级景区中华第一古军校云梦山战国军庠和古灵山景区，以及华夏第一园林淇园等数不胜数的殷商文化遗址。2010年，预计全县生产总值完成110.4亿元，人均GDP达到4万元以上，“十一五”期间年均增长16.2%。全社会固定资产投资达到81亿元，社会消费品零售总额达到23亿元，城镇居民人均可支配收入达到1.4万元，农民人均纯收入达到7020元，财政一般预算收入完成2.65亿元,“十一五”期间，全县财政收入年均增幅达20.3%。“十一五”期间全县财政累计投入社会保障资金3.2亿元，年均增长34.2%。第五章 工程建设方案一、平面规划设计方案1.规划依据)城乡规划法；)城市居20、住区规划设计规范；)城市规划编制办法；)住宅设计规范；5）有关城市规划管理技术规定；6）各级政府有关城中村改造的政策文件。2.设计指导思想以人为本，以提高小区居住环境质量和使用功能为目标，努力创建一个经济合理、交通便利、设施完善、建筑新颖，具有良好文化氛围和居民交往空间的居住小区，为小区安静舒适的居住生活提供保证。3.设计原则（1）综合考虑所在地的地质条件、气候条件、居住对象、生活习惯、文化习俗，结合周围环境，合理布局出具有舒适、安全、卫生、优美的高起点现代化居住环境。（2）依据建设的经济技术条件，确定各项合理的建设标准，既满足当前实际需要，又具有一定的超前性和导向性。（3）综合考虑小区内道路21、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观和环境效益相统一，追求安全、便捷的交通体系，合理组织动、静态人流、车流，满足物业管理和安全防卫需要。努力节约用地，开发空间，提高土地利用率。（4）突出群体建筑和空间层次变化，创造便于人际交往和物业管理的邻里空间，以特色鲜明的景观环境，使人和建筑与自然环境浑然一体。4.设计方案（1）总体设计通过分析淇河佳苑住宅小区的功能、环境条件和人行出入轨迹，确定小区朝西向淇河路设一个主出入口，在南边向桃园路设一个次出入口。小区内设有较完善的公共配套建筑、绿地、小区娱乐活动等居民基本所需的设施。小区功能基本得到满足，并可便利周边的居民。（2）道路系统随22、着社会经济的发展与人际交往的增多，交通日益成为人们生活的重要组成部分。住宅区设人车分流的主干路，与小区外城市主干道相连。小区内道路设计做到通而不畅，减少不必要的穿越交通。小区道路系统分二级，居住区有一个主入口与城市主道相连，住宅前路通往各单元，同时住宅间设步行道，连接各主要公共绿地和游憩设施。（3）居住空间居住区在设计中综合考虑居民的各种需求，注重空间的个性与特点，建成既有区别又有联系的住宅区，使居民具有归属感和认同感，为邻里交流提供条件。楼距之间有集中的公共绿地或活动场地，满足不同年龄居民就近活动的需求。（4）建筑设计建筑设计努力创造新颖的建筑类型，进深得当。住宅设计体现以起居室作为全家活动23、中心的原则，合理安排各厅、室的位置，使之动静分离，同时具有良好的自然采光、通风条件、合理的空间尺度。建筑形体设计既要体现地方特色，又能突出一定的时代美感。小区中有8栋住宅楼，西边三栋和南边两栋为11层住宅楼，东边三栋为17层住宅楼，沿淇河路建设2栋商业楼。公共配套附属设施有序的穿插其中，通过公共绿地、街道等空间的相互组合、穿插，形成一系列连续而富有变化的序列空间，花草树木、曲道、景观渗透到各个组团，居于家中便尽得林野风致，“均好性”在这里得到了很好的体现。（5）附属配套依据本项目公建分布情况，结合住宅楼设置要求，合理布置住宅楼附属配套用房，包括门卫等。（6）市政配套设施小区规划有道路、大门及院24、面硬化等，做到配套完善、经济合理。室外新建围墙采用砖砌，上部有铁艺栏杆。室外道路，小区内主干道，均为水泥砼路面。室外硬化部分根据不同需要，与绿化部分相结合的地方为植草砖，其余部分为水泥砼院面。（7）绿化系统小区绿化系统由道路绿地及集中绿地等构成。小区四周被道路绿地所包围，环境优美。绿化系统采用带形与集中相结合的布置办法。增加了邻里交流空间的趣味性，丰富了小区内部的景观形式，并使之形成与公共绿地不同的景观效果，渗透到每个居住单元。集中绿地、步行景观轴结合在一起，形成小区有机的生态绿化系统。室外绿化根据规定绿化率达到30%以上（本项目规划设计为35. 1%），植物配置宜选用适应性强，栽植后恢复和生25、长快，对病虫害有较强抵抗性的乡土树种为主的植物，注重乔、灌、藤、花、草的合理配置，速生与慢生，常绿与落叶的树种科学合理搭配，使区内种类绿地与周边防护绿地形成点、线、面相结合的绿色空间。该布置既可使公共绿地更均匀地接近居民，又使绿地空间摆放有序、丰富多变。小区绿地树木种植注重空间层次、高低结合，并努力做到二季有花、四季常青。二、建筑设计方案1.编制依据1）项目委托书；2）建设方提供的资料；3）上级部门的有关批文；4）城中村改造暂行管理办法；5）现行国家、部委、省市有关规范、标准和文件。2.建筑设计方案本小区总建筑面积为72033。小区建筑为三类建筑，耐火等级为二级，合理使用年限为50年。立面造型26、简洁、大方、美观，与小区绿化相映衬，形成色彩鲜明的立面效果，给人以赏心悦目的感觉。住宅楼平面设计力求“灵活、适用、新颖”。布置紧凑合理，功能齐全，进深适当，朝向良好，确保每个房间都有直接采光和自然通风。住宅楼室内房间布置以起居室为中心，合理安排各厅、厨房、卫生间的位置，既满足日常生活的需要，又满足住户私秘性的要求。设计依据l 民用建筑设计通册（GB50352-2005）；l 办公建筑设计规范（JGJ67-2006）；l 高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005版）；l 城乡道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；l 建筑内部装修设计防火规范（GB502222-9527、）；l 民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2001）；l 公共建筑节能设计规范（DBJ04-241-2006）；l 建筑设计防火规范（GB50016-2006）；l 住宅设计规范（GB50096-1999）2003版；l 住宅建筑规范（GB50368-2005）。3.建筑构成及主要功能（1)建筑概况：此次住房是面向阁南村民推出的住宅，体现“经济、适用、安全、美观、卫生、便利”的原则。该项目规划总用地30000，总建筑面积72033，其中：住宅建筑面积：68299,商业建筑面积：3734。本项目规划8栋住宅楼，西边三栋和南边两栋为11层住宅楼，东边三栋为17层住宅楼，沿淇河路建设28、2栋商业楼。住宅楼以中、小户型为主，即以75m2 、85的户型为主，适当建设一部分103和123等几种户型，规划设计总套数737套（不包括商业）。（2）本设计各套型住宅均设有起居室、卧室、厨房、卫生间、阳台。功能齐全，每户保证有一至两个房间好朝向。（3）厨房、卫生间综合考虑操作顺序、设备安装、管线布置以及通风的要求。（4）各套型设计尽量避免电梯井道直接与居室相邻，减少电梯运行中的噪声干扰。（5）地上停车位：位于各楼间道路傍，共设有163个地上停车位，并在北部两楼之间的建设2个地下停车库（共135个停车位）。4.立面造型与外饰面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周边环境的协调，表现简洁29、明快，有一定力度，使小区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境协调统一，具有鲜明的个性。5.建筑构造、材料选用及普通装饰设计（1）墙体作法1）外墙：为钢筋混凝土框架剪力墙结构，填充墙为加气砼砌块墙，厚度为200mm，外贴挤塑聚苯板保温。2）内墙：除钢筋混凝土墙体外，主要填充墙为加气砼空心砌块。加气砼空心砌块干容重不大于700kg/m3。厚度为100mm,用M5水泥砂浆砌筑。（2）地面做法1）卫生间、厨房楼地面：均向地漏找0.5%坡并低于相邻房间20mm，周围设高度为150mm的防水混凝土翻边，涂抹3mm厚高聚物改性沥青涂膜防水层。2）其他楼地面：C15细石混凝土垫层。（330、）楼梯楼梯每单元设有封闭楼梯间，符合交通疏散和防火规范的要求。楼梯间应尽量有直接天然采光。住宅楼梯栏杆采用木扶手焊接钢管，外涂防锈漆一道，面漆两道。（4）装饰装修住宅楼为毛墙毛地，外墙均粉刷涂料。附属配套用房根据不同的使用功能，做到配套完善、经济合理。室外新建围墙采用砖砌，上部有铁艺栏杆。室外道路，小区内主干道，均为水泥砼路面。室外绿化根据规定绿化率达到30%以上，植物配置宜选用适应性强，栽植后恢复和生长快，对病虫害有较强抵抗性的乡土树种为主的植物，注重乔、灌、藤、花、草的合理配置，速生与慢生，常绿与落叶的树种科学合理搭配，使区内种类绿地与周边防护绿地形成点、线、面相结合的绿色空间。室外硬化部31、分根据不同需要，与绿化部分相结合的地方为植草砖，其余部分为水泥砼院面。（5）门窗工程1）住宅入户门采用防盗门，外窗为塑钢窗。2）门窗玻璃选用应遵照建筑玻璃应用技术规程JGJ113-2003的有关规定。三、结构设计方案1、设计依据（1）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）； （2）混凝土结构设计规范（GB50010-2002）； （3）砌体结构设计规范（GB50003-2001）；（4）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；（5）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）；（6）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002）；（7）高层建筑箱形与筏形基础技术规范（JGJ632、-99）；（8）建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）；（9）建筑地基处理技术规范（JGJ79-2002）；（10）建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；（11）地下工程防水技术规范（GB50180-2008）等其他现行的国家规范和技术规程及施工验收规范和规程。2、建筑物所在场地自然条件基本风压：0.5KN/m2。基本雪压：0.4KN/m2。抗震设防烈度：8度。3、荷载取值（1）楼面活荷载标准值卧室、起居室、卫生间：4.0 KN/m2。走廊、楼梯：3.5 KN/m2。电梯机房：7.0 KN/m2。厨房：2.0 KN/m2。阳台: 2.5 KN/m2。（2）屋面活33、荷载标准值上人屋面：2.0KN/m2。不上人屋面：0.5 KN/m2。（3）楼梯等栏杆顶部水平荷载值为：0.5 KN/m。其他荷载按建筑结构荷载规范（GB500092001）取值，设备用房等按实际荷载取值。未经技术鉴定或设计许可，不得改变结构的用途和使用环境。4、建筑物结构安全等级和设计使用年限建筑安全等级为二级，结构使用年限为50年，地基基础设计为乙级，地下防水等级为二级。5、建筑结构（1）建筑类型：采用框架钢筋砼剪力墙结构。（2）基础类型：均采用钢筋混凝土筏形基础。（3）建筑耐火等级：二级。住宅主体皆按有关结构规范要求设置构造柱、圈梁，并设置墙柱拉结筋，以满足结构抗震设防要求。四、给排水工34、程1.设计依据1）建设单位委托书及建筑专业提供的条件图；2）建筑给排水设计规范GB50015-2003（2009版）3）建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-20024）住宅建筑规范GB50368-20055）住宅设计规范GB50096-1999（2003版）2.设计范围该小区住宅楼生活给排水、雨水系统设计。3.管道系统本工程设有生活给水、生活排水及雨水系统。4.生活给水系统：1）市政供水压力为0.3Mpa。2）生活给水系统的水质应符合国家标准生活饮用水卫生标准的要求。3）该区最大日用水量为278.98m3/d；最大小时用水量为27.9m3/h。4）给水系统分区：该区供水由*自35、来水公司就近直接供给，用户采用分户计量考虑。5.生活污水系统生活污水设计排放量为237.13 m3/d。1）本工程采用污废合流制。工程排水主要为生活污水，污水在纳入市政管网前，经过处理后送入市政污水管网。2）车库污废水采用潜水排污泵提升至室外污水管网。3）污水经化粪池处理后，排入市政污水管。化粪池设于室外。4）污水立管设专用通气立管。6.雨水系统1)屋面雨水采用87型雨水斗。2)采用内排水系统，屋面雨水经雨水斗和室内雨水管排至小区雨水管网。3)本小区结合地形坡度，以小埋深，大间距集中收集就近设排水管道，排至市政管道网。7.垃圾处理垃圾处理：小区内合理设置公用垃圾箱，定期清运至指定地点。在建设过36、程中产生的建筑垃圾，定点集中堆放，并及时清运，始终保持施工现场整洁。五、供热工程1.设计依据l 采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003；l 高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005版）； l 民用建筑热工设计规范GB50176-93；l 民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）DBJ04-216-2006；l 供热计量技术规程J860-2009；l 住宅建筑规范GB50368-2005；l 住宅设计规范GB50096-1999（2003年版）；2.采暖系统工程1）本工程小区内采暖热源地热源泵送入各栋楼内。采暖用户用量按1户1块热力计量表分户计量考虑。2）采暖管道采用焊37、接钢管，穿楼板加钢套管，高出地面20mm；所有套管比管外径大两号。采暖管道穿地下室外墙，加刚性防水套管。室内散热器采用铸铁辐射对流散热器，距地高度为150mm，具体在设计阶段确定。六、通风系统工程住宅内厨房、暗卫生间由建筑专业设置变压式通风道，防烟楼梯间、楼梯间前室设加压送风，每层设置一个多叶送风口，风道采用钢筋混凝土，钢筋混凝土内壁要光滑。七、燃气供应工程小区住户使用管道天然气，天然气管网设计、安装、调试均由*天然气有限公司统一实施。用户用量按1户1台天然气灶分户计量考虑。八、室外工程室外和不采暖房间的供热管道采用超细玻璃纤维保温，外缠玻璃丝布，供热管沟与供水、供电管沟平行通向各建筑物。九、38、电气工程一、供配电系统1、设计依据（1）供配电系统设计规范(GB500522009)；（2）民用建筑照明设计标准（GBJ500342004）；（3）通用用电设备配电设计规范GB 50055-93（4）建筑设计防火规范（GB500162006）；（5）建筑物防雷设计规范（GB5005794）；（6）民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；(7) 低压配电设计规范GB 50054-95；（8）10KV及以下配电所设计规范GB 50053-94；（9）综合布线系统工程设计规范GB 50311-2007；（10）有线电视系统工程技术规范GB 50200-94；（11）高层民用建筑设计防火规范GB 539、0045-95；（12）建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。2、设计原则（1）供配电系统设计应贯彻执行国家的技术经济政策，做到保障人身安全，供电可靠，技术先进和经济合理。（2）供配电系统设计必须从全局出发，统筹兼顾，按照负荷性质、用电容量、工程特点和地区供电条件，合理确定设计方案。 （3）供配电系统设计应根据工程特点、规模和发展规划，做到远近期结合，以近期为主。（4）供配电系统设计应采用符合国家现行有关标准的效率高、能耗低、性能先进的电气产品。（5）照明和动力分开单独计量。住宅楼分户计量，采用电子插卡式电度表。3、用电负荷、负荷等级小区内采用380/220V，50HZ，三相交流供电，功40、率因数经补偿后在0.9以上。4、电源、电源设施和外部条件本项目供电电源由朝歌变电站淇河路10KV线路接入小区变配电室，用电负荷为二级负荷。5、低压配电住宅楼配电方式采用放射式和干线相结合的混合方式，电压为220V/380V，由变配电室直接引入，配电设备中的主要干线敷设于建筑物内的管道井内，采取插接式母线槽，水平干线采取电缆桥架和穿管暗敷相结合的方式。6、防雷与接地该建筑为二级民用防雷建筑，应采用全面的防雷保护措施，建筑物顶部采用避雷网作防雷接闪器，突出屋面的物体应沿其顶部装设避雷针。每三层沿建筑物四周设均压环，并与建筑物内各种竖向金属管道相连。避雷针、避雷网、均压环、引下线及所有引入室内的金属41、管线均与接地装置可靠连接在一起。避雷带、避雷网、均压环、弓下线及防雷接地装置均可是利用建筑物金属体。接地方式应与监测站整个电气接地系统相一致，用电设备接地、防雷接地、弱电系统接地及其它电力系统接地可采用联合接地形式，接地电阻不大于l。二、弱电系统设计1、火灾自动报警系统及消防联动装置火灾报警制采用集中系统、总线结构、模拟量智能探测器、自动与手动相结合的控制方式，使系统布线简单，报警准确，又可避免误动作造成损失。小区设消防控制室，并分区设置各区域报警装置，火灾报警系统采用总线制，建筑物内楼道内主要采用感烟探测器。消防控制采用自动与手动相结合的控制方式。其它控制对象除上述自动控制方式外，还有多线制42、手动集中控制，平时处于手动状态，由消防值班人员根据报警信号确认，需要操作时，在消防控制室手动操作。报警系统的信号线、直流电源线等重要设备的控制线、火灾事故广播导线、消防通讯线均选用ZRBV阻燃型导线，所有导线均穿钢管暗敷设。2、综合布线及电话通讯系统住宅楼初步考虑设中继线600对，光缆进线。每层分不同区域设配线架及HUB，安装于弱电竖并内。横向布线采用五类线，均沿吊顶内或楼板内敷设，终端盒采用壁式插座盒的方案。3、保安监视系统为住宅楼内的安全，设置闭路电视监控系统。在各出入口处设置（CCl)摄像机，监控设备放置在门岗消防值班室内，监控设备包括监视器主控设备、24小时长效录像机(或硬盘录像)等。43、 第六章 环境保护、安全及卫生一、编制依据（1）中华人民共和国大气污染防治法；（2）中华人民共和国水污染防治法；（3）中华人民共和国噪声污染防治法；（4）中华人民共和国固体废物污染环境防治法；（5）建设项目环境保护管理条例（国务院令第253号）二、建设地点环境现状本项目位于*县城淇河路南端，所在区域附近空气、声环境质量现状良好，适合本项目的建设，但在设计、建设和使用中要实行环保和污染治理措施，避免造成对环境的不良影响。三、主要污染物和污染源 施工1.施工期噪音污染源主要来源于施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。2.施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘，建筑材料的现场搬运及堆放44、扬尘，施工垃圾的清理及堆放扬尘。3.施工期废水污染源主要来自施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括结构阶段混凝土养护排水。4.施工期固体废弃物主要来自工人的生活垃圾，施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。小区住宅楼建成后，将产生生活污水、生活垃圾，需要进行处理。同时，对周边环境也将造成一定影响，需要进行保护。1.生活污水住宅楼内部铺设排水管网，经管网排入市政污水管道，进入污水处理厂进行无害化处理。本项目废水主要来源于卫生清洗水和居民的生活用水，其主要污染物为粪大肠菌群、CODcr、SS等，排入站内的污水管道，进入新区污水管网。2.生活垃圾住宅楼产生的生活垃圾，由小区物业管理45、机构协调环卫管理处统一清运处理。按国家标准要求，生活垃圾集中收集后，委托环卫部门外运处理。3.绿化本项目坚持点、线、面相结合的原则，把小区绿化、道路绿化、绿地有机结合起来，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，同时具有花、香、果、绿四大观赏特性，以确保住宅区内环境优美整洁。4.环境影响评价本项目实施以后，住宅楼与周围环境不会产生新的污染。项目产生的废水、废渣、废气均可以得到有效的控制和治理。所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放。四、安全、卫生1.安全措施项目劳动安全卫生是在已确定的工程技术方案基础上，分析论证在建设和运行过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并制46、定相应的防范措施。施工单位在施工过程中，一线人员要佩带口罩和防毒面具，并采用湿式除尘作业。操作搅拌机、振动碾、钻机等施工机械的人员或附近的工作人员必须采取劳动保护措施，配备个人防护用具，如工作服、耳塞等。2.安全方案本工程系多层高空建筑物，在施工过程中有较多的不安全隐患。因此，应严格按照国家建筑施工规模执行。所有进、出场人员在施工现场必须佩戴安全帽，特殊建筑施工时，必须架设周围安全网。在钢筋砼施工过程中必须有专门的安检人员，安装和拆除砼模板工作必须由专业人员施工。3.卫生（1）抓好环境和饮食卫生，垃圾、粪便应及时清理。（2）加强施工期卫生防疫和疾病防止工作，以预防为主，进行广泛的卫生保健宣传教47、育，并建立健全卫生防疫制度。（3）施工人员进场前要进行检验，施工期间定期检疫，发现传染病人立即进行隔离治疗。第七章 节 能一、设计依据1、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；2、外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）；3、民用建筑节能管理规定建设部；4、 夏秋冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ134-2001）；5、胶粉聚苯颗粒外墙外保温系统（JG158-2004）；6、膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统（JG149-2003）；7、 国家颁布的现行有关节能和合理利用能源政策的有关规定；8、中华人民共和国节约能源法；9、节能中长期专项规划（发改环资20042505号）；148、0、产业结构调整指导目录（2011年本）11、中国节能技术政策大纲（国家发改委、科技部2006年12月）；12、民用建筑节能设计标准DBJ04-216-2006（采暖居住部分）河南地区实施细则（第二阶段）；13、公共建筑节能设计标准DBJ04-241-2006；14、采暖居住建筑节能检验标准JGJ132-2001；15、各有关专业提供的相关技术资料。二、设计原则(1)合理选择和利用资源根据国家的有关能源政策和法规，在设计中因地制宜选择能源种类；在生产过程中尽可能作到能源综合利用、重复利用、分级利用：(2)积极推广应用新技术、新设备、新材料设备优先选用国家推荐节能产品，严禁选用国家明令淘汰的高能49、 耗设备。三、节能措施1、建筑节能措施(1)建筑总平面的布置和设计，利用冬季日照并避开冬季主风向，利用夏季自然通风。结合现有场地，总图规划设计中尽可能将建筑的主朝向选择最佳朝向或接近最佳朝向。(2)维护结构热工设计参数维护结构热工设计符合公共建筑节能设计标准DBJ04-241-2006和民用建筑节能设计标准（采用居住建筑部分山西地区实施细则）（DBJ04-216-2006）规定，节能标准达到50%。(3)选择高性能的建筑材料产品，是高效率利用资源的前提，建筑结构材料要有足够的强度和耐久性，维护结构要有良好的保温隔热性能，防水、隔声、涂料、管道等专业功能性材料，都要具有相应的高性能。(4)门窗节50、能：外墙立面上所有门窗（含阳台）均采用塑钢门窗，具有保温、隔热、隔声等多重功能。(5)屋面节能：在屋顶部位采用挤塑聚苯板屋面保温材料、隔热防水膏，增加屋面保温、隔热、防水等节能效果。(6)外墙保温：采用挤塑聚苯板，燃烧级别为B1。2、电气节能措施 （1）变压器节能变压器节能的实质就是降低其损耗、提高其运行效率。具体有以下措施：合理选择变压器容量和台数。应根据负荷情况，综合考虑投资和年运行费用，对负荷进行合理分配，选取容量与电力负荷相适应的变压器，使变压器高效率工作；选用铜芯三维立体卷铁芯干式节能型变压器；为了提高供电系统的功率因数，减少无功电能损耗，设计采用低损耗节能型电力变压器，在变电所的低51、压母线上装设电容器无功自动补偿装置，使供电系统的功率因数达到0.9以上。（2）配电系统节能合理选择导线截面，减少线路损耗；提高功率因数减少电能损耗；电力配电设备尽量设置在负荷中心，缩短配电线路，以节省材料，并减少电能损耗。（3）照明设备和低压电器的节能照明设备节能：根据光源、灯具及镇流器等的效率、寿命和价格在进行综合技术经济分析比较后确定；照明灯具及其附属装置选择：采用高效节能照明灯具，配光合理、反射效率高、耐久性好的反射式灯具；采用高效节能的灯用电器附件：采用节能电感镇流器和电子镇流器取代传统的高耗能电感镇流器。低压电器的节能：采用成熟、有效、工作可靠的节能型低压电器。 3、采暖及给排水节能52、措施室外和不采暖房间的供热管道采用超细玻璃纤维保温，并适当增加管道保温厚度，尽量减少热能损失。室内管道采用新型节能管材，室内散热器应采用铸铁辐射对流散热器。给水管材采用PP-R新型塑料管，排水管采用UPVC管。所选水泵等设备均采用节能低耗型，在运行中尽量做到均衡使用，以减少功率浪费，尽可能节约用电。第八章 项目管理及实施进度一、项目组织1.组织机构项目在建设过程中，项目单位应结合建设条件及项目资金情况，充分发挥建设单位和技术协作单位各自的优势，节省投资，加快进度，争取早开工、早建成、早见效益。为保证项目如期完成，可成立建设项目领导小组，合理配置相关专业人员，组成精简、高效的管理机构。2.组织职53、责项目领导小组主要负责组织协调项目、人员、资金的落实，组织项目的总体规划、设计招标、施工监理、竣工验收、资金物资的管理，并与建设单位和项目负责人签订项目承包合同，督促检查项目实施进度计划，保质保量完成各子项的实施。同时制定奖惩制度，对超额完成任务的进行奖励，对完不成任务、偷工减料影响工程质量的进行处罚，确保项目保质保量完成。3.项目管理项目管理实行公开招标和合同管理，建立施工监理制度，严格执行工程建设标准，做到建管并重。项目管理办公室对资金的使用要专款专用，严禁挪用和占用，并切实加强审计监督，制订奖惩制度，明确责、权、利，确保项目顺利实施。二、项目实施阶段和建设周期1.本项目严格按照国家有关项54、目程序进行，待项目立项后，积极进行考查调研工作，收集有关资料，立即进行规划设计， 规划设计审批后开始施工图设计。项目实施进度包括以下四个阶段：(1)准备工作编制项目可研报告及评估、论证、准备设计资料等。（2）勘察设计场地的测量勘察、初步设计及审批、施工图设计。（3）施工设备采购，土建施工、设备安装与调试等。（4）竣工验收、交付使用等。2.项目实施进度项目建设单位在实施前积极做好供电、供水、土地管理和市政管理，并做好与周边的协调工作，完善土地手续，实现施工现场“三通一平”。本项目建设期从2011年10月至2012年10月,工期1年。- 40 -第九章 招标方案一、招标范围项目设计、工程勘察、工程55、施工、监理、重要材料的采购全部采用公开招标、重要设备的采购部分招标。二、招标组织形式项目采用委托招标，由项目业主委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，施工企业应具有市政二级以上资质，监理企业应具有乙级以上资质。三、招标方式项目采用公开招标方式：（一）在国家和省市指定媒介发布招标公告在鹤壁市发改委投标招标监管网（）公开发布工程设计、勘察、施工、监理、重要材料、重要设备等的招标公告。投标人资格：1、投标人必须具有独立法人资格；2、具有城市道路、市政管网等工程建设管理资质和业绩；3、项目主要管理人员具有项目管理资格、经验56、及能力。（二）通过正式的招投标程序，分别进行资格预审投标邀请招标文件现场踏勘标前预备会正式开标综合评标等，确定中标单位。（三）招标文件发售之日5日前，上报市发改委和招投标站备案，确定中标人之日起15日内即向发改委和招投标站提交招标情况的书面报告，接受行政主管监督部门对招投标活动的监督，确定中标人后，中标通知书与签订合同报发改委备案。第十章 投资估算和融资一、投资估算1.估算内容建设项目投资估算内容包括建安工程费用、设备购置费用、配套系统(含给排水、电气、采暖、通风、消防安全) 费用及勘察设计费、基本预备费等费用。2.投资估算依据投资项目可行性研究指南；投资项目经济咨询评估指南；河南省建筑装饰工57、程综合基价；鹤壁市建设工程材料基准价格信息。3.编制方法和估算指标（1）建安工程、室内附属配套工程部分估算根据鹤壁市同类型建筑的价格、现行的建材价格及费用水平，按照不同类型的建筑结构形式，并参考鹤壁市建设工程造价指数信息进行调整，以单方造价指标计算。（2）部分建筑物配套设备参照同类设备价格具体询价进行估算。（3）安装费按设备购置价的百分比计入。（4）二类费用按有关规定计取。2、总投资估算建设投资由建安、配套设施工程及基本预备费等组成，总投资估算为12118万元.详见投资估算表。二、融资：项目总投资12118万元。资金来源：自筹。项目总投资估算表序号工程名称单位数 量单价(元) 费率合计（万元）58、一工程费用10148 1建安工程m299281.1建筑装饰工程m272033110079241.2给排水及消防工程m27203350360 1.3采暖工程m272033453241.4电气工程 m2720331007201.5电梯工程部20300000600 2绿化及亮化工程m210530100105 3室外道路硬化及给排水工程65.00 4配套工程50.00 二工程建设其它费用1393 1国有土地出让金亩4520900 2临时安置与拆迁补助费m270006243 3建设管理费2%200 4勘察设计费1.0%100 5其它150.00 三预备费577 1基本预备费5.00%577四建设期利息059、0.00 五建设总投资合计12118 综合单位面积投资(一+二+三+四)/建筑总面积1682.28元/m2第十一章 财务分析一、 项目开发成本估算开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费与住房同步配套建设的小区基础设施建设费等。项目总投资估算12118万元。二、 财务收入估算该小区建成后,除安置住宅7000平方米外,还可出售建筑面积共计65033平方米,其中:住宅建筑面积61299平方米,商业建筑面积3734平方米。根据当地周边房地产市场价格水平，结合该小区区位条件等情况，拟定该小区住宅建筑售价为2200元/平方，商业建筑售价60、按3500元/平方计算，该项目按建成后2年(第一年销售60%,第二年40%)全部售完后，可实现财务收入：13486+1307=14793万元。三、 利润、税金计算项目营业税按收入的5%计算，应上交营业税740万元,销售费用按收入的2%计算,为296万元。因此,该项目2年内楼盘全部销售完毕后,可实现盈利：14793-12118-740-296=1639万元。第十二章 项目社会和环境效益分析一、项目社会效益评价随着经济的增长，城镇化的发展，人民生活水平的提高，当地人们对住宅的多样化、可选择性以及功能质量和环境质量的要求越来越高。通过该项目的规划设计和建设，努力创造适应人们需要的舒适、安全、卫生和环61、境优美的居住小区，也将较大幅度的改善城乡居民的居住环境和生活质量，从而也体现社会主义新农村建设规划要求，更近一步解决了阁南村民的住房难问题。能够有效土地的综合利用，节约了大量的土地。我们期望通过该项目的开发，为社会展示出一个具有超前性和导向性的住宅小区新模式，并起到推广普及的示范作用，从而以点带面，推动该村其它部分及整个县城的城中村改造的步伐,从而促进全县城镇化发展。因此，从这个意义上讲，该项目具有良好的社会效益。二、项目环境效益评价城中村改造项目的规划发展建设原则之一便是以具有21世纪初叶居住水准的文明的小康型城乡住宅为目标，满足居住生活环境和条件的实用性、舒适性和安全性的要求，为社会提供多62、样化、可选择性的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区。为达到上述目标，该项目在规划中本着以人为本、注重生态环境的原则，利用项目周围环抱的绿化，合理组织绿化和交通体系，完善住宅布局，吸收优秀的地方居住规划特点，力争创造一个宁静、亲切、安全的居住环境和开敞、方便的公共活动环境以及自然优美的生态环境。由此可见，该项目建成后，将具有良好的环境效益。第十三章 结论与建议一、结 论1.本小区建设符合国家有关新农村改造建设和城市总体规划，项目的开发建设能提高*县城的辐射功能，改善村政面貌及村民居住环境，解决困难村民的住房之急问题，并充分调动村民积极性和保证社会的稳定性，具有十分积极的意义。因此，该项目的建设目的是必要的。2.本项目地理位置良好，环境优美，无污染,交通、通讯便利,对稳定民心、保安定、促和谐、实现社会主义新农村有积极作用，其预期效益是可行的。3.该项目所需的各项市政配套都能就近解决，为项目的建设创造了有利条件。总之，淇河佳苑住宅小区(阁南村城中村改造周转房)项目的环境效益和社会效益是显而易见的，也是切实可行的。二、建 议本项目符合国家的有关建设政策，建议项目承办单位加快前期工作，积极落实建设资金，抓好工程建设管理，尽快投入使用，发挥其应有的效益。 49